Herijking Woonvisie en prestatieafspraken

Herijking Woonvisie 2008+ en prestatieafspraken

Gemeente Deventer, december 2013

Inhoud Samenvatting: terugkijken en vooruitblik ............................................................................................... 3 Hoofdstuk 1: Doel en opzet ..................................................................................................................... 5 Inleiding ............................................................................................................................................... 5 Doel ..................................................................................................................................................... 5 Opzet ................................................................................................................................................... 5 Hoofdstuk 2: Analyse van bevindingen ................................................................................................... 6 2.1

De Woonvisie en de nieuwe realiteit ...................................................................................... 6

2.1.1

De uitgangspunten .......................................................................................................... 6

2.1.2

De sociale woningvoorraad ............................................................................................. 7

2.1.3

Doelgroepen .................................................................................................................... 8

2.1.4

Preventieve aanpak buurtvernieuwing ......................................................................... 10

2.1.5

Rollen en randvoorwaarden .......................................................................................... 11

2.2

Prestatieafspraken: samenwerken aan concrete doelstellingen .......................................... 11

2.2.1

Doelgerichte afspraken ................................................................................................. 11

2.2.2

In dialoog blijven ........................................................................................................... 12

Hoofdstuk 3: Cijfers, trends en ontwikkelingen .................................................................................... 13 3.1

Zicht op de sociale woningvoorraad ..................................................................................... 13

3.1.1

Ontwikkelingen woningbehoefte in Deventer .............................................................. 13

3.1.2

Beleid ten aanzien van woningmarkt ........................................................................... 16

3.2

Wonen in toekomstbestendige wijken ................................................................................. 17

3.2.1

Wonen ........................................................................................................................... 17

3.2.2

Van grootschalige herstructurering naar permanent proces van buurtvernieuwing ... 19

3.3

Rollen en posities in veranderende verhoudingen .............................................................. 20

Hoofdstuk 4: Conclusies en aanbevelingen........................................................................................... 22 4.1

Conclusies .............................................................................................................................. 22

4.2

Aanbevelingen: 7-puntenlijst ................................................................................................ 23

Bijlagen .................................................................................................................................................. 24

2

Samenvatting: terugkijken en vooruitblik De algemene conclusie is dat de Woonvisie nog steeds actueel is, maar bijstelling behoeft op de uitgangspunten en de prestatieafspraken. Er is meer focus nodig op concrete, resultaatgerichte prestatieafspraken. We zullen meer moeten uitgaan van een kwalitatieve woonvraag. In deze samenvatting kijken we terug op de herijking en geven we richting aan het vervolgtraject. De belangrijkste thema‟s worden uitgewerkt in de Woonagenda en in de bijgestelde prestatieafspraken. De Woonagenda is flexibel en toekomstgericht en uitnodigend voor alle netwerkpartners. De prestatieafspraken met woningcorporaties worden concreter en vanuit de sociale woonopgave van Deventer, binnen de context van de landelijke ontwikkelingen en maatregelen.

Woonvisie: de uitgangspunten 1. Voldoende woningen van goede kwaliteit: dit wordt nog belangrijker vanwege de verschuiving van nieuwbouw naar (renovatie van) de bestaande woningvoorraad. Bij kwaliteit horen duurzaamheid en energieverbruik als belangrijke opgaven. De focus verschuift naar een meer kwalitatieve woonvraag: wat voor woonstad willen we zijn, in welke vorm (woningen) en op welke plek (wijken en dorpen)? We willen met woningcorporaties afspraken maken over de kwaliteit en omvang van de sociale woonvoorraad van Deventer. 2. Deventer ongedeelde samenleving: dit zal niet voor alle wijken realistisch zijn en door landelijke ontwikkelingen lastiger te bereiken, maar het is een goed uitgangspunt. Mensen moeten hun wooncarrière in eigen wijk of dorp kunnen maken. De gemeente moet blijven sturen op het aandeel sociale (huur)woningen voor doelgroepen, maar ook zicht houden op de totale woningvoorraad. De verschuiving naar een meer preventieve benadering van buurtvernieuwing vraagt om een goede aansluiting op woonservicezones en op de kracht van de stad. Een gemengde samenstelling met een gevarieerd woonaanbod in wijken en dorpen blijft belangrijk. 3. Keuzevrijheid voor alle inwoners: dit zal niet voor alle inwoners zo ervaren worden en is ook niet voor elke inwoner haalbaar. Keuzevrijheid is wel een goed uitgangspunt, maar als er problemen ontstaan (bijv. concentratie van „lastige bewoners‟) wil de gemeente hierover afspraken maken, bijvoorbeeld over toewijzingsbeleid, (extreme) woonoverlast of versnipperd bezit. Het aantrekkelijk houden van de stad – ook voor nieuwe bewoners – is belangrijk. Deventer kan zich meer onderscheiden met haar stedelijke woonkwaliteit en een gevarieerd woningaanbod. 4. Beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. De druk op de huursector is groot en dat maakt een discussie over het aanpakken van scheefwonen noodzakelijk. De vraag daarbij is of het verleiden (om te verhuizen) „vrijblijvend‟ of ook dwingender gemaakt kan worden en of dit ook wenselijk is. Landelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en inkomensmaatregelen kunnen leiden tot verschuivingen in de vraag naar huur- en koopwoningen. De vraag is of Deventer voldoende kan inspelen op deze nieuwe woonvraag. Deventer loopt bijvoorbeeld achter in het woningaanbod van duurdere huur.

Prestatieafspraken We willen focus aanbrengen in de prestatieafspraken met woningcorporaties en deze periodiek monitoren. De prestatieafspraken worden meer teruggebracht naar concrete resultaten en op basis van de volkshuisvestelijke taken: binnen de context van de landelijke ontwikkelingen en maatregelen. Kwaliteit en omvang van sociale woonvoorraad en de gevolgen voor wijken en dorpen zijn belangrijke aandachtspunten voor de gemeente. We willen meer zicht krijgen op de kwaliteit en duurzaamheid van de sociale woningvoorraad, maar ook op de gevolgen van versnipperd bezit of toewijzingsbeleid. De vernieuwingsopgave ligt vooral op het vergroten van de toekomstwaarde van wijken en dorpen en de omslag naar een organisch proces van buurtvernieuwing. In samenhang met het sociale en fysieke domein wordt nog meer een beroep gedaan op de kracht van bewoners, instellingen en ondernemers. Als gevolg van andere verhoudingen en het terugtrekken van woningcorporaties naar hun kerntaken, kunnen experimenten met woonlasten en duurzaamheid een impuls geven aan de woningmarkt.

3

Woonagenda De Woonagenda wordt verder uitgewerkt aan de hand van de 4 thema‟s die ook met de raad zijn besproken (raadsmededeling 798549). De conclusies en aanbevelingen zijn zo goed mogelijk ondergebracht bij deze thema‟s. De bredere context wordt gevormd door de Structuurvisie. 1. Samenwerken aan een nieuwe Woonagenda Wat voor een woonstad willen we zijn? Welke doelgroepen willen we faciliteren en welke woonconcepten willen we stimuleren? Hoe zorgen we dat onze partners deze uitdaging aangaan? De Woonagenda moet verder worden uitgewerkt, waarbij we gebruik willen maken van bestaande (overleg)structuren. In het Platform Wonen zijn belangrijke netwerkpartners in het woondomein vertegenwoordigd. Soms bevinden onze partners zich vooral in het domein van wonen – welzijn – zorg. Maar ook in regionaal verband werken we samen in Stedendriehoek verband en met provincies. Dit betekent samenwerken in brede coalities en afhankelijk van het vraagstuk. 2. Op peil houden van de sociale woningvoorraad Hoe zorgen we dat onze partners (blijven) investeren in de bestaande en nieuwe woningvoorraad? Hoe ligt de verhouding tussen de sociale woningvoorraad en de doelgroepen van beleid? In welke wijken of dorpen doen zich problemen voor? Wat zijn de opgaven om ook in de toekomst de doelgroepen te kunnen huisvesten? De kwaliteit en omvang van de sociale woningvoorraad bespreken we in het bestuurlijk overleg en hierover maken we prestatieafspraken met de woningcorporaties. Bij dit thema speelt ook het bredere vraagstuk van kwaliteit en omvang van de strategische woonvoorraad van Deventer. Ook de veranderende vraag naar koop en huur en het achterblijven van het aanbod in het duurdere huursegment zijn belangrijke thema‟s. Daarnaast kan het scheiden van wonen en zorg (AWBZzorgzwaartepakketten 1 t/m 4) impact hebben op de leefbaarheid van wijken en dorpen. 3. Een impuls geven aan kwaliteit en duurzaamheid De kwantitatieve woningbehoefte is een meer kwalitatieve woningbehoefte geworden. Dit heeft effect op de woonlasten. Welke rol heeft de gemeente in het verbeteren van de kwaliteit en verduurzaming van woningen? De gemeente wil een impuls geven aan vernieuwing en verduurzaming van de woningbouw. De samenwerking met netwerkpartners is hierbij noodzakelijk. De experimenten met woonlasten en verduurzaming willen we ook regionaal en landelijk op de agenda zetten. 4. Van grootschalige herstructurering naar preventieve buurtvernieuwing Welke opgaven signaleren we nog na de lopende herstructureringsprojecten? Kunnen we volstaan met een meer preventieve benadering in wijken en dorpen? Wat betekent dit voor afspraken over (nieuwe) prioriteitswijken? Welke rol heeft de gemeente? Een preventieve benadering van buurtvernieuwing past in de algemene ontwikkeling naar de inzet van de eigen kracht van bewoners, instellingen en ondernemers. We willen daarbij werken aan levensloopbestendige wijken en dorpen vanuit een preventieve en kleinschalige benadering. Experimenten waarin bewoners (huurders) ruimte krijgen voor eigen initiatief sluiten aan op deze benadering, bijvoorbeeld bij initiatieven op het gebied van verduurzaming en woningverbetering. Deze buurtgerichte benadering kan preventief werken op negatieve effecten in wijk en dorpen, bijvoorbeeld bij het voorkomen van (extreme) woonoverlast. Wijken en dorpen kunnen zich meer onderscheiden en profileren vanuit hun woonkwaliteit, waardoor we Deventer als aantrekkelijke woonstad nog beter kunnen promoten.

4

Hoofdstuk 1: Doel en opzet Inleiding In 2009 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2008+ voor Deventer vastgesteld. In de Woonvisie zijn de belangrijkste uitgangspunten en doelgroepen van beleid benoemd, programma‟s voor wijken en dorpen opgesteld en is een indicatief woningbouwprogramma opgenomen. De prestatieafspraken die de gemeente maakt met woningcorporaties zijn gebaseerd op deze Woonvisie. Bij de vaststelling van de Woonvisie is afgesproken om deze na 4 jaar te evalueren. De woningmarkt ziet er nu heel anders uit, er is sprake van stagnatie, er wordt minder gebouwd waardoor er minder doorstroming is en er zijn geen extra middelen meer voor stedelijke vernieuwing. Als gevolg van landelijke maatregelen gaan woningcorporaties nog meer terug naar hun kerntaak.

Doel De evaluatie van de Woonvisie 2008+ heeft twee doelstellingen (zie Plan van Aanpak): 1. Terugkijken op de inhoud en het proces (systematiek) van woonvisie en prestatieafspraken. Centrale vraag: zijn de uitgangspunten van de Woonvisie 2008+ en de prestatieafspraken met woningcorporaties nog steeds actueel? 2. Vooruitkijken op hoe we in de toekomst invulling geven aan beleid en uitvoering. De uitkomsten van de evaluatie gebruiken we om te komen tot een Woonagenda voor Deventer. De conclusies en aanbevelingen worden vertaald naar een aanzet voor een nieuwe Woonagenda.

Opzet In het „Plan van Aanpak Evaluatie Woonvisie 2008+‟ dat in januari 2013 naar de raad is verstuurd staat de werkwijze van de evaluatie zo beschreven: “De evaluatie bevat een analyse van documenten, verkenningen en interviews. De brede discussie die wij voeren met betrokken partijen, woningcorporaties, politiek en bestuur worden meegenomen in de evaluatie.” Dit evaluatierapport bestaat uit 4 hoofdstukken: Hoofdstuk 1: Doel en opzet Hoofdstuk 2: Analyse van bevindingen Verschillende betrokkenen bij het woonbeleid zijn geïnterviewd (zie bijlage). De centrale vraag in de interviews was of de Woonvisie en prestatieafspraken nog actueel zijn. De verkenning die de gemeente heeft uitgevoerd met woningcorporaties ging over de gevolgen van de landelijke maatregelen voor Deventer. De discussie met de raad over het RKC rapport „Taakstellend bouwen‟, „Toekomst van de Sociale Woningmarkt‟ en over het onderzoek van het Platform Wonen zijn hierin opgenomen. Hoofdstuk 3: Cijfers, trends en ontwikkelingen Het nieuwe regeerakkoord en de landelijke maatregelen (verhuurderheffing, huurbeleid, etc.) hebben grote effecten op het lokale woonbeleid en op de wijze waarop de gemeente kan sturen. Daarnaast moeten we rekening houden met demografische trends (vergrijzing, kleinere huishoudens) waardoor de vraag naar woningtypen verandert en daarmee de huur- en koopmarkt. Hoofdstuk 4: Conclusies en aanbevelingen Hierin vindt u de conclusies en de aanbevelingen terug, waaronder de aanzet voor een nieuwe Woonagenda en de aanzet voor een herijking van de bestaande Woonvisie en prestatieafspraken.

5

Hoofdstuk 2: Analyse van bevindingen De basis voor deze analyse zijn de interviews die voor de evaluatie van de Woonvisie zijn uitgevoerd (zie bijlage voor namenlijst). De centrale vragen in het interview waren: zijn de uitgangspunten van de Woonvisie en de prestatieafspraken nog actueel? In de analyse worden uitspraken soms veralgemeniseerd (‘de geïnterviewden’, ‘de verwachting is’) als door veel mensen over een onderwerp hetzelfde wordt gezegd. Niet iedereen zal zich hierin kunnen herkennen. Naast de interviews zijn de resultaten uit de verkenning met woningcorporaties in deze analyse opgenomen, evenals de bespreekpunten uit de hieraan gerelateerde debatten met de raad (RKC rapport ‘Taakstellend bouwen’, 12 december 2012; onderzoek Platform Wonen, 6 februari 2013). Op 29 mei is de raad gevraagd haar zienswijze te geven op de toekomst van de sociale woningmarkt aan de hand van 4 discussiethema’s: 1. Woonagenda, 2. Op peil houden van de woningvoorraad 3. Kwaliteit en duurzaamheid en 4. Preventieve buurtvernieuwing. De raad onderschrijft deze thema’s en vraagt extra aandacht voor duurzaamheid en toekomstbestendige wijken (raadsmededeling 798549). Deze thema’s zijn getoetst in een interne werksessie aan de hand van demografische scenario’s. De conclusie was dat deze uitgangspunten voldoende robuust en toekomstbestendig zijn.

2.1

De Woonvisie en de nieuwe realiteit

2.1.1 De uitgangspunten Aan de Woonvisie zelf en de uitgangspunten wordt over het algemeen niet getornd. Anderzijds vinden de geïnterviewden de uitgangspunten wel erg algemeen geformuleerd, zodat je er eigenlijk ook niet op tegen kan zijn. De huidige woningmarkt vraagt vooral om een kritische beschouwing op de haalbaarheid van de uitgangspunten. We moeten realistisch zijn over wat we aan partners vragen, wat onze eigen rol is en waarop we kunnen sturen. De meeste kanttekeningen op de uitgangspunten hebben dan ook hiermee te maken: 1.

Voldoende woningen van goede kwaliteit: dit wordt nog belangrijker, vanwege de verschuiving van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad door woningcorporaties. Kwaliteit betekent ook kijken naar duurzaamheid, veiligheid en levensloopbestendigheid van woningen. Duurzaamheid en energieverbruik worden gezien als belangrijke opgaven, vooral bij renovatie van de bestaande woningvoorraad.

2. Deventer ongedeelde samenleving: dit zal niet voor alle wijken realistisch zijn en door landelijke ontwikkelingen lastiger te bereiken, maar het is een goed uitgangspunt. Mensen moeten hun wooncarrière in eigen wijk of dorp kunnen maken. De gemeente moet blijven sturen op het aandeel sociale (huur)woningen voor de doelgroep, maar ook goed zicht houden op de totale woningvoorraad. Voor het domein wonen / woonomgeving wordt de aansluiting op woonservicezones belangrijk gevonden: als we uitgaan van de kracht van bewoners, zijn vitale wijken en goede voorzieningen noodzakelijk. Een gemengde samenstelling van wijken en een gevarieerd woonaanbod dragen bij aan goede woonservicezones. 3. Keuzevrijheid voor alle inwoners: dit zal niet voor alle inwoners zo ervaren worden en is ook niet voor elke inwoner haalbaar, vooral niet voor de sociaal zwakkere groepen. Keuzevrijheid is een goed uitgangspunt, maar als er problemen ontstaan (bijv. concentratie van „lastige bewoners‟) moet de gemeente bijsturen, bijvoorbeeld met toewijzingsbeleid. Toch vinden de meesten dat we moeten blijven streven naar het aantrekkelijk houden van de stad door het bieden van o.a. een gevarieerd woningaanbod. Dit is ook voor het aantrekken van nieuwkomers belangrijk. 4. Beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen: en het bevorderen van doorstroming. Doorstroming wordt landelijk „afgedwongen‟ met de huurverhogingen, maar mensen kunnen ook worden „verleid‟. De verwachting van de geïnterviewden is dat er verschuivingen optreden in de vraag naar huur- en koopwoningen als gevolg van landelijke ontwikkelingen. Doorstroming vraagt

6

om voldoende aanbod aan (sociale) koopwoningen, maar ook aan duurdere huurwoningen. De verwachting is dat de vraag naar (duurdere) huurwoningen zal toenemen.

2.1.2 De sociale woningvoorraad Beschikbaarheid In Deventer zijn ruim voldoende sociale huurwoningen beschikbaar, maar de geïnterviewden constateren ook dat er geen vrije ruimte is in de sociale huurwoningvoorraad (geen frictie leegstand). Doordat er minder gebouwd wordt en mensen in economisch slechte tijden minder verhuizen, komt de beschikbaarheid in de bestaande woningvoorraad onder druk te staan. Woningcorporaties geven aan dat zij hun woningvoorraad nog meer proberen te verkopen om investeringsruimte te hebben. De inschatting is dat 12% in Deventer scheef woont, maar of scheefwoners ook verhuizen als gevolg van het landelijk huurbeleid is nog onzeker. Dat hangt ook af van het aanbod aan aantrekkelijke koop- of huurwoningen voor deze (voornamelijk) middeninkomens. Het is belangrijk om beter zicht te krijgen op de totale huur- en koopvoorraad in de verschillende segmenten. Ook zou meer moeten worden gekeken naar de vraagontwikkeling van (vooral kleinere) huishoudens. Betaalbaarheid Er zijn zorgen over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen binnen de huidige regelgeving, maar ook over de financierbaarheid van (sociale) koopwoningen als gevolg van de financieel-economische crisis. Als gevolg van landelijke inkomensmaatregelen zijn voor woningcorporaties betaalbaarheid en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad lastig met elkaar te combineren. Op gemeentelijk niveau maken bestemmingsprocedures, vergunningen, welstandseisen de bouw van woningen duur. Ook de verhoging van leges wordt als zorgelijk ervaren. In deze tijd zouden procedures en regelgeving juist sneller en eenvoudiger moeten. De verwachting is dat financiële constructies en nieuwe investeerders nodig zijn om goedkope woningen te leveren. Op sociale huurwoningen zit een onrendabele top. Op sociale koopwoningen zit geen onrendabele top en je ziet dat investeerders in dat gat springen. Voor nieuwbouw verwacht men dat nieuwe financieringsconcepten de doorstroming kunnen stimuleren. Er zijn bijv. projectontwikkelaars die werken met inruil van oude woningen van kopers voor hun nieuwbouwproject. Men verwacht dat op termijn meer wordt gekeken naar totale woonlasten (ook energie) bij de koop van een woning. Een woonstrookje kan huurders helpen om meer zicht te krijgen op totale woonlasten: huurlasten (huur, huurtoeslag, effect verhuurdersheffing, gemeentelijke belastingen en waterschapslasten), maar ook extra diensten (duurzame energie, domotica). Kwaliteit en duurzaamheid De geïnterviewden vragen de gemeente om alert te blijven op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Bij kwaliteit hoort ook aandacht voor met name duurzaamheid, maar ook veiligheid en levensloopbestendigheid. De woningcorporaties verleggen hun focus nu meer naar de kwaliteit van hun bezit, maar nog niet altijd vanuit deze integrale benadering. Kwaliteit is tegelijkertijd een enorme opgave, omdat er volgens een aantal geïnterviewden in tijden van hoogconjunctuur te weinig naar is gekeken. De huidige woningvoorraad is verouderd geraakt en duurzaamheid staat onder druk. Op langere termijn wordt verwacht dat een deel van de huidige woningvoorraad gesloopt en nieuw gebouwd moet worden. In de woningvoorraad wordt ook wel gekeken naar het levensloopbestendig maken van woningen, maar er is volgens enkele geïnterviewden weinig zicht op of dit ook gebeurt. Er zijn wel mogelijkheden om levensloopbestendig bouwen of renoveren te combineren met verduurzaming. De gemeente zou dit volgens geïnterviewden meer kunnen stimuleren (evt. met provinciale middelen). Bouwbedrijven kunnen interessante partijen zijn voor woningcorporaties bij het verduurzamen van hun woningbezit. Doel voor woningcorporaties is het realiseren van betaalbare huurwoningen, bouwbedrijven kunnen duurzaamheidsmaatregelen realiseren zonder (dure) tussenschakels. Via servicecontracten kan verduurzaming gestimuleerd worden buiten de boekhouding van corporaties. De gemeente kan ruimte geven om hiermee los van wet- en regelgeving, te experimenteren. Voor de

7

bewoners worden de totale woonlasten niet hoger, omdat zij hun energierekening zien dalen. De gemeente kan bij duurzaamheidsinitiatieven een faciliterende/ informerende rol spelen voor huurders en eigenaren. De provincie en het rijk hebben veel financiële middelen voor experimenten: daar moet je nu gebruik van maken. Het experimenteren met „woonlasten‟ (het „woonstrookje‟) past hier ook in. Natuurtoets verplicht Vanaf 2002 is het middels de Flora- en faunawet verplicht om bij ruimtelijke ingrepen van te voren een natuurtoets uit te laten voeren. Vanaf 2010 is deze wet aangescherpt en zijn enkele vogelsoorten opgenomen waarvan de nestplaats het hele jaar door bescherming geniet. De soorten Gierzwaluw en Huismus kunnen bij nieuwbouw en renovatie een rol spelen. De prestatieafspraak hierover werd wel onderschreven, maar er wordt niet op gecontroleerd. Door het drukken van de kosten voor nieuwbouw en renovatie en het aantrekken van nieuwe (goedkope) bouwbedrijven staat deze afspraak onder druk. Woningcorporaties moeten zich realiseren dat zij moeten voldoen aan deze in de tussentijd opgelegde wetgeving. Door standaard een natuurtoets in de procedure (nieuwbouw, renovatie, herstructurering, isolatie) te laten opnemen wordt een risico in het bouwproject geminimaliseerd.

2.1.3 Doelgroepen Doelgroepen van beleid De gemeente is verantwoordelijk voor sociale huisvesting voor de doelgroepen van beleid. De vraag is of en hoe sociale huurwoningen voor de lage inkomens beschikbaar blijven. De woningcorporaties geven aan dat het huidige woonruimteverdeelsysteem goed werkt, ook voor doorstroming (voldoende mutatie) en voor urgente woningzoekers (via spoedzoekersmodule). Toch is ook geconstateerd dat er weinig vrije ruimte is in de sociale huurvoorraad en dat het woonruimteverdeelsysteem nog weinig vraag- en leeftijdgericht werkt. Veel kwetsbare burgers (zorgvragers) zijn afhankelijk van de particuliere woningmarkt, waaronder slechte verhuurders (huisjesmelkers). De gemeente zou beter zicht moeten hebben op huisjesmelkers en op de negatieve effecten van concentraties op wijken (bijv. Rivierenwijk). Bij misstanden zou de gemeente beter moeten handhaven. Starters, senioren en zorgvragers Voor andere doelgroepen uit de Woonvisie geldt dat zij blijvend aandacht nodig hebben. Starters, senioren en zorgvragers zijn belangrijke doelgroepen om te faciliteren met het woonbeleid. In Deventer blijkt dat veel ouderen al zelfstandig wonen en er voldoende zorgwoningen beschikbaar zijn. Voor hen geldt dat hun woningen niet altijd geschikt zijn om levensloopbestendig te wonen. Er ligt een opgave om de woningen aan te passen of ouderen te verleiden om te verhuizen. In de dorpen is doorstroming nu al lastig, omdat ouderen langer in hun woning blijven. Zij worden soms gestimuleerd om naar multifunctionele seniorenwoningen te verhuizen, maar deze blijven ook langer bezet door langer thuis wonen. Domotica en nieuwe woonvormen (bijv. Thuishuis: kleinschalige woongroep voor ouderen) kunnen bijdragen aan een goede combinatie van wonen en zorg. Hier wordt in de dorpen wel mee geëxperimenteerd door de woningcorporatie. Wonen – welzijn – zorg Veel geïnterviewden maken zich zorgen over de scheiding van wonen en zorg voor zorgvragers (AWBZ zorgzwaartepakket 1 tot en met 4). Niet alleen ouderen, maar ook (licht) verstandelijk gehandicapten en psychiatrische cliënten zullen zelfstandig moeten blijven wonen. Woningcorporaties zijn ongerust over de begeleiding van de nieuwe zorgvragers en over de druk op de woonomgeving en de leefbaarheid. De gemeente verkent samen met woningcorporaties en zorginstellingen de situatie in Deventer. De geïnterviewden geven aan dat het heel belangrijk is dat de samenwerking tussen woon- en zorgpartijen goed verloopt. Woonconsulenten van corporaties moeten weten bij wie ze terechtkunnen bij problemen met huurders. De samenwerking verloopt niet altijd goed en vraagt van gemeente, corporaties en instellingen een andere cultuur en werkwijze. De geïnterviewden vragen een stevige regierol van de gemeente en een laagdrempelige schakelfunctie. De inzet van buurtcoaches (of wijkmanager nieuwe stijl) kan de schakel vormen tussen partijen (bijv. bij

8

huurachterstanden of dreiging van huisuitzetting). De buurtcoach is nog niet in alle wijken (en dorpen) ingezet, maar zal ook niet overal nodig zijn, verwacht men. Kwetsbare burgers Als er meer wordt verwacht van bewoners en instellingen, dan moeten de voorzieningen op orde zijn en bewoners gebruik kunnen maken van hun sociale netwerk. De corporatie bouwt voor mensen die ook op andere fronten (zorg, uitkering) de druk voelen. Voor bijvoorbeeld psychiatrische cliënten wordt het lastiger om ze te huisvesten vanwege mogelijk negatieve gevolgen voor de woonomgeving. De hierbij betrokken geïnterviewden zijn tevreden over de afspraken over bijzondere bemiddeling. Er zijn wel zorgen over de toename van het aantal kwetsbare burgers en te weinig beschikbare woningen. Zij zijn vaak aangewezen op huisjesmelkers. De gemeente zou meer zicht moeten hebben op de huisjesmelkers en op de negatieve effecten in wijken. De gemeente zou ook beter moeten handhaven bij misstanden om negatieve effecten te verminderen. De zorginstelling verwacht veel van de afspraken over „Omklapwoningen‟, waarin ex-cliënten een jaar onder (beperkte) begeleiding wonen. Zij kunnen in hun woning blijven en krijgen daardoor meer binding met de buurt, en daarmee ook de kans om aan hun toekomst te werken. Door de transitie van de AWBZ kan de financiering van deze vorm van begeleiding echter wel in gevaar komen. Nieuwe doelgroepen en woonconcepten Een aantal geïnterviewden verwacht dat er nieuwe doelgroepen ontstaan die snel een goedkope woning nodig hebben (nieuwe vestigers, buitenlandse werknemers, MOE-landers). Hier zou de gemeente op moeten inspelen. In de huidige Woonvisie wordt nog veel gedacht vanuit van traditionele eengezinswoningen, terwijl de vraag naar kleine woonvormen zal toenemen. De gemeente kan kijken naar flexibele woonvormen als antwoord op een veranderende woonvraag en om de druk te verminderen op de negatieve effecten van huisjesmelkers, zoals (extreme) woonoverlast. Er is een tekort aan studentenhuisvesting in Deventer. Transformatie / hergebruik van leegstaande gebouwen en kantoren naar bijvoorbeeld studentenhuisvesting, biedt ook kansen voor de aanpak van leegstand. Bij herbestemming van leegstaand vastgoed moet wel goed worden gekeken naar het daarbij passende en gewenste woonmilieu. Flexibele werknemers kunnen in sociaal zwakke wijken juist ontwrichtend werken (weinig binding met buurt). Veel geïnterviewden vragen aandacht voor de huishoudens met middeninkomens (net boven de sociale huurgrens) die (nog) niet kunnen kopen, maar misschien wel duurder willen huren. Als je hier geen aandacht voor hebt, kan doorstroming ook niet op gang komen. Er wordt wel bevestigd dat er vanuit de gemeente weinig sturing mogelijk is op deze groep, maar je moet wel zicht hebben op deze groep en op de verhouding met de totale woningvoorraad. Een aantal particuliere ondernemingen verhuurt (sociale) woningen aan deze middeninkomens, maar ook aan lage inkomens. Eigen Bouw is zo‟n particuliere ondernemer die handelt als de corporaties, hoewel ze zich niet aan de eisen van het Bbsh hoeft te houden. Eigen Bouw richt zich ook op het onderhoud en energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Om investeringsruimte te krijgen verkopen zij ook (complexgewijs) hun woningen. Senioren zijn de primaire doelgroep en daarom worden veel huurwoningen levensloopbestendig gemaakt. Als dat niet kan, worden de woningen verhuurd aan bijvoorbeeld starters. Starterslening Een specifiek onderdeel van de evaluatie is de starterslening die de gemeente vanaf 2010 beschikbaar stelt aan de woningcorporaties. De corporaties zijn tevreden over dit instrument en op het doorstromingseffect op de sociale woningvoorraad. De inzet verschilt per corporatie: in het landelijk gebied zijn de woningen vaak te duur (boven € 200.000,-) om gebruik te kunnen maken van de lening. De corporaties zullen dit instrument zeker blijven inzetten in hun verkoopprogramma. In 2012 zijn alle beschikbare leningen benut (totaal 30 per jaar). In 2013 is dit instrument ook voor particuliere verkopers beschikbaar. Zij zijn hier blij mee, maar waarschuwen voor de ingewikkelde constructie. Het nadeel zien zij in de financiering (€ 4.500,-) door de verkopende partij; relatief gezien is dit voor een sociale koopwoning veel geld.

9

2.1.4 Preventieve aanpak buurtvernieuwing We hebben in de huidige Woonvisie en prestatieafspraken per wijk / dorp een inspanningsverplichting opgenomen, maar die blijkt niet altijd haalbaar. De geïnterviewden verwachten meer van een preventieve, buurtgerichte benadering van wijken en dorpen, maar wel vanuit een breed maatschappelijk perspectief en betrokkenheid van alle partijen. Dat betekent dat we niet voor alle wijken een programma kunnen maken, maar per wijk moeten kijken wat er nodig is en hoe dit vanuit bewoners en instellingen kan worden opgepakt. De woningcorporaties gaan meer terug naar hun kerntaak en er is geen financiële ruimte voor grootschalige programma‟s. De vraag die ook de raad heeft gesteld is wat de bijdrage van woningcorporaties wordt bij deze maatschappelijke opgave. Een kleinschalige en preventieve benadering van buurtvernieuwing past wel in het beleid, waarin meer van bewoners en instellingen wordt gevraagd in het sociale en fysieke domein. Wijkanalyses Voor de leefbaarheid van wijken wordt het nog belangrijker om goed te kijken naar wat er in een wijk of dorp nodig is. Dat betekent een integrale wijkanalyse: wonen, leefomgeving, fysiek, sociaal en economie zijn steeds meer met elkaar verweven. Bij een integrale aanpak hoort volgens de geïnterviewden, ook goed kijken naar de voorzieningen en naar diversiteit van woningen. De beperkte financiële middelen maken een preventieve, meer buurtgerichte benadering noodzakelijk. Een woonservicezone is hierbij een goed vertrekpunt, maar is ook een ambtelijke term die door bewoners niet ervaren wordt. Veel van de geïnterviewden verwachten dat, op basis van de wijkanalyses, een (beperkt) wijkbudget kan helpen om bewonersinitiatieven aan te jagen en succesvol uit te voeren. Toewijzingsbeleid en versnipperd bezit Volgens een aantal geïnterviewden zou de gemeente beter zicht moeten hebben op de verkoopstrategie van woningcorporaties. Dan kunnen er ook beter afspraken worden gemaakt over het voorkomen van problemen bij versnipperd bezit, bijv. in de Bloemkoolwijken van Deventer (Kennis & Verkenning). Er zullen naar verwachting nieuwe aandachtswijken (jaren ‟70 / ‟80 wijken) ontstaan, waarvoor nieuwe afspraken nodig zijn, bijv. over het toewijzingsbeleid of het voorkomen van (extreme) woonoverlast. In Groot Douwel wordt het groot onderhoud van de openbare ruimte ingestoken vanuit een bewonersperspectief en -beleving. Er wordt hierbij gekeken op welke aspecten gestuurd moet worden om de belevingswaarde te verbeteren. De provincie stelde hiervoor subsidie beschikbaar. Een ander goed voorbeeld is de Deltabuurt en „t Oostrik waarin de VvE‟s in positie worden geholpen door de gemeente, met beperkte middelen. Gebruik maken van eigen kracht van bewoners betekent ook dat de gemeente moet blijven kijken naar wat bewoners nodig hebben. Dat kan betekenen afspraken met woningcorporaties over toewijzingsbeleid, maar ook het beschikbaar stellen van (beperkt) budget om VvE‟s in positie te brengen. Ook instellingen en ondernemers in de wijk kunnen worden ingezet of zelfs mee investeren, waardoor „wijkcoalities‟ ontstaan. Er kunnen dan wel deelbelangen gaan spelen, waar de gemeente alert op moet zijn. Bij publiekrechtelijke taken (veiligheid) moet je blijven handhaven en ingrijpen. De kracht van de wijk Fysieke ingrepen op kleinschalig niveau kunnen een impuls geven aan de woonomgeving en de leefbaarheid, maar hoe kan de gemeente dit stimuleren? De geïnterviewden geven aan dat als er meer van bewoners wordt gevraagd, ook de gemeente haar aandeel moet leveren. Dit gebeurt ook in Voorstad Oost, een wijk waarin eerst vanuit achterstand is gewerkt aan een integraal programma maar nu vanuit een meer preventieve aanpak wordt gewerkt (programma „Schoon, Heel en Veilig‟). De gemeente faciliteert bewoners met een wijkbudget, maar verstrekt ook leningen voor particuliere woningverbeteringen. De gemeente treedt stevig op bij de aanpak van criminaliteit. Particuliere woningverbeteringen en kluspanden hebben een positieve uitstraling naar de wijk. Ook de huurders moeten meer ruimte krijgen om klussen uit te voeren. De woningcorporaties kunnen dit mogelijk maken, maar moeten er zelf voor zorgen dat het reguliere onderhoud en het casco van woningen op orde is. Een probleem in Voorstad Oost is de instroom van bewoners uit de herstructureringswijken.

10

Met toewijzingsbeleid kunnen de negatieve effecten hiervan voorkomen worden. Het aantrekken van nieuwe doelgroepen (bijvoorbeeld studenten) kan juist een positief effect hebben op een wijk.

2.1.5 Rollen en randvoorwaarden In de Woonvisie zijn drie rollen van de gemeente geformuleerd: 1. Regisseur: op basis van Woonvisie en prestatieafspraken 2. Investeerder: via gronduitgiftebeleid, inzet in openbare ruimte en leefbaarheid 3. Schepper van (wettelijke) randvoorwaarden: wettelijke kaders vormen de basis voor projecten Netwerkpartner, helder over de randvoorwaarden De gemeente is afhankelijk van financieel-economische ontwikkelingen, landelijk beleid en nieuwe wetgeving. De geïnterviewden verwachten dat de gemeente steeds meer als netwerkpartner optreedt: de gemeente zal meer moeten werken vanuit samenwerking en dialoog dan vanuit sturing. De gemeente kan op lokaal niveau een beweging op de woningmarkt op gang brengen en partijen uitnodigen om hieraan mee te werken. De woningcorporaties blijven verantwoordelijk voor de uitvoering van Bbsh taken en de gemeente zal met hen prestatieafspraken blijven maken. Maar ook andere partijen kunnen een bijdrage leveren aan het realiseren van beleidsdoelstellingen. Van de gemeente wordt door de geïnterviewden verwacht dat zij helder is over kaders en randvoorwaarden, dat zij hierop regie voert en handhaaft. Aan de andere kant wordt flexibiliteit verwacht, ook bij (wettelijke) eisen die de gemeente stelt aan bijvoorbeeld nieuwbouw en renovatie. De privaatrechtelijke positie van de gemeente kan volgens een aantal geïnterviewden belemmerend werken bij de uitvoering van haar volkshuisvestingstaak. De stad promoten! De geïnterviewden zijn helder over de aantrekkingskracht van de stad, ook voor nieuwe vestigers. Maar de kracht van de stad kan beter dan nu worden benut. De A1 ligging is gunstig voor het ondernemersklimaat. Benut de kansen om demografisch te groeien naar een positief migratiesaldo. Pak signalen vanuit de markt op en benut de kansen voor eigen doelgroepen: door dynamiek in de woningmarkt op gang te brengen verleid je partijen om te investeren. Kijk naar de partijen die wat willen, faciliteer experimenteerruimte en heb als gemeente oog voor nieuwe ontwikkelingen. De geïnterviewden realiseren zich dat de gemeente maar beperkt kan sturen, maar in combinatie met de Economische Visie en de Structuurvisie (Stadsaszone) kan wel meer. Meer stedelijkheid en stedelijke inbreiding en gevarieerde, vitale wijken worden gezien als aantrekkingsfactoren. Regionale samenwerking De provincie denkt na over een regionale woonagenda in plaats van afspraken per gemeente. Dat vraagt van de gemeente om regionaal te denken: wat zijn onze kansen op de regionale thema‟s economie, infrastructuur en duurzaamheid. Bijvoorbeeld een nieuwe invulling bij leegstaande gebouwen (maatschappelijk, agrarisch en monumentaal erfgoed). Zorg voor regionale afspraken met de provincie en in de stedendriehoek. De gemeente zal ook in regionaal verband moeten blijven monitoren hoe het ervoor staat met de woningvoorraad en hierover in dialoog blijven met de woningcorporaties, provincies en andere (stedendriehoek) gemeenten.

2.2

Prestatieafspraken: samenwerken aan concrete doelstellingen

2.2.1 Doelgerichte afspraken -

-

Vanaf 2010 worden de prestatieafspraken met de woningcorporaties vastgelegd. De huidige afspraken zijn soms intentie- of procesafspraken en soms meer concrete, doelgerichte afspraken. Volgens de geïnterviewden zouden de prestatieafspraken meer doelgericht en pragmatisch/ realistisch moeten zijn. Een aantal intentie- en procesafspraken zijn achterhaald: het advies van de geïnterviewden is om goed te kijken waar geschrapt kan worden of eventueel naar een brede Woonagenda kan.

11

-

-

-

-

-

De themagerichte prestatieafspraken worden positief gewaardeerd, bijvoorbeeld afspraken over duurzaamheid (26, 27, 28) of bijzondere doelgroepen (16, 17, 23). Ze geven ruimte voor concretisering, maar zijn niet vrijblijvend. Sommige afspraken zijn afhankelijk van autonome ontwikkelingen waar de gemeente maar beperkt op kan sturen, maar wel moet blijven monitoren. Voor het woningbouwprogramma geldt dat het heel duidelijk is dat deze in de huidige tijd niet langer meer realistisch zijn. Uit de interviews blijkt het dilemma, maar ook dat de meeste geïnterviewden vasthouden aan een indicatief programma, maar dan wel bijgesteld. Het houdt de corporaties en de gemeente scherp op wat er nodig is en biedt een kader voor (bouw)projecten en samenwerking. De geïnterviewden vragen aan de gemeente om met woningcorporaties beter te monitoren wat er op wijkniveau nodig is en wat dit vraagt aan woonaanbod en woonomgeving. De geïnterviewden verwachten meer nadruk op (stedelijke) inbreiding en op de vraag naar woningen voor kleine huishoudens. De gemeente zal zich moeten verzoenen met locaties die niet meer verkopen. Er moet meer aandacht komen voor de verkoopstrategie van woningcorporaties om problemen in wijken eerder te kunnen voorkomen. Hier moet je als gemeente meer grip op krijgen. Niet alleen over versnipperd bezit, maar ook over de staat van woningen bij verkoop zijn afspraken nodig. Als nieuwe kopers niet in staat zijn hun woning goed te onderhouden kan dit negatieve effecten hebben op de buurt. Anderzijds zijn corporaties nu – soms vanwege regelgeving – zeer beschermend naar huurders. Kluspanden of verouderde woningen kunnen juist voor nieuwe doelgroepen (starters) aantrekkelijk zijn en een impuls geven aan de wijk. De woningcorporaties zouden meer vrijheid moeten geven aan huurders om de woning aan hun wensen te laten voldoen. Dit kan de gemeente stimuleren in de prestatieafspraken of met experimenten (woonlasten, duurzaamheid).

2.2.2 In dialoog blijven -

-

Het bestuurlijk overleg met de woningcorporaties kan beter worden benut om de prestatieafspraken te monitoren en bij te stellen als deze niet haalbaar zijn. De jaarlijkse verantwoording aan de raad blijft nodig, maar door thema‟s te agenderen in het bestuurlijk overleg kan beter worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen. De bestuurders maken in het bestuurlijk overleg afspraken over hun inzet en over het proces (de inspanningsverplichtingen en procesafspraken uit de prestatieafspraken). De ambtelijke werkgroep kan meer als voorportaal van het bestuurlijk overleg dienen, waarin de voortgang wordt besproken en thema‟s worden voorbereid. Ook afspraken die moeten worden bijgesteld of nog niet benoemd zijn (bijv. scheiding wonen – zorg), kunnen in de werkgroep aan de orde komen ter voorbereiding van bestuurlijk overleg.

Naar een Woonagenda? De gemeente zal nog meer de samenwerking zoeken met nieuwe partijen naast de woningcorporaties (zorginstellingen, bouwbedrijven, projectontwikkelaars, beleggers en investeerders, etc.). Deze partners zijn nodig om beweging op gang te brengen en omdat de instrumenten beperkt zijn. Dit pleit voor een Woonagenda, waarbij alle betrokken partijen de agenda bepalen en hier gezamenlijk aan werken.

12

Hoofdstuk 3: Cijfers, trends en ontwikkelingen De trends en ontwikkelingen zijn gebaseerd op een verkenning van diverse rapporten en een analyse van de huishoudenprognose door Kennis en Verkenning. In de bijlage is een overzicht opgenomen van bestudeerde documenten. Ook zijn de belangrijkste tabellen uit de huishoudenprognose opgenomen. De trends en ontwikkelingen zijn gerubriceerd langs drie invalshoeken: 1. Zicht op de sociale woningbehoefte 2. Wonen in toekomstbestendige wijken 3. Rollen & posities in veranderende verhoudingen

3.1

Zicht op de sociale woningvoorraad

3.1.1 Ontwikkelingen woningbehoefte in Deventer Sinds lange tijd heeft het wonen niet meer zo in de belangstelling gestaan. De economische omstandigheden en de crisis op de woningmarkt raken veel mensen. De afgelopen decennia waren we gewend aan het vertalen van bevolkingsprognoses in woningbouwprogramma's. Vanwege de druk op de markt en de grote behoefte aan nieuwe woningen werkte dit prima. Maar de kwantitatieve vraagdruk is vanaf het begin van deze eeuw geleidelijk afgenomen en de woningbehoefte is steeds meer een kwalitatieve behoefte geworden. De woningmarkt zit in Oost-Nederland en de regio Stedendriehoek in vergelijking tot een paar jaar geleden en met het gemiddelde Nederlandse beeld wat ruimer in het jasje. Dat uit zich onder andere in de langere verkooptijd van woningen en een waardedaling van het vastgoed. Samenstelling woningvoorraad Deventer telt op 1 januari 2011 42.300 woningen. De woningvoorraad in Deventer bestaat voor 42% uit huurwoningen (peildatum 1-1-2012) en waarvan ruim 70% (13.230 huurwoningen) met een WOZ-waarde onder de 174.000 euro. Deze goedkopere huurwoningen zijn vooral in de binnenstad en de oudere wijken rondom de binnenstad gelegen. Dit zijn relatief kleinere en oudere woningen. In algemene zin lijkt in Deventer de verhouding woninggrootte en woz-waarde aardig in samenhang te zijn. De woningmarkt in zijn geheel verandert als voorraadmarkt maar langzaam. Landelijk zien we dat na een jarenlange toename van het aandeel koopwoningen in de voorraad de verhouding tussen huur- en koopwoningen het afgelopen twee jaar niet is veranderd. Voor Deventer valt op dat de toevoeging van de laatste jaren (2009 – 2011) vooral woningen zijn in het middeldure segment (200.000 tot 250.000 euro WOZ-waarde) en circa een kwart van de toegevoegde woningen in het goedkopere segment (WOZ-waarde onder de 174.000 euro). De verhouding huur en koopwoningen is in Deventer evenmin nauwelijks gewijzigd. Huishoudensprognose Deventer kent op 1 januari 2012 41.370 aantal huishoudens. Op basis van de meest recente prognoses groeit het aantal huishoudens in Deventer de komende jaren. De mate en de periode waarin is nog onzeker. Daarom zijn er meerdere varianten doorgerekend en in onderstaande grafiek 1 gepresenteerd in de vorm van een bandbreedte. De bandbreedte varieert van circa 45.000 tot 50.000 huishoudens in 2040. Dat betekent gemiddeld per jaar maximaal 320 huishoudens erbij.

1

De verschillende varianten en de daarbij horende aannames worden uitgebreid toegelicht in de nota „Bevolkingsprognoses Deventer 2012‟.

13

Grafiek. Resultaten verschillende huishoudenprognoses 2012 Deventer 52000 50000 48000 46000

44000 42000 40000

gem. bandbreedte

woningbouwprogramma

De migratie is de afgelopen periode een belangrijke stuwende factor in de prognose van de toenamen van het aantal huishoudens geweest. Het migratiesaldo neemt echter af, hetgeen een dempend effect heeft op de huishoudenprognose. Er vindt nog een verkenning plaats naar verklarende factoren 2 voor het migratieverloop. Het Platform Wonen Deventer constateert dat de afgelopen decennia grofweg zo'n 85% van de nieuwbouwwoningen in Deventer zijn betrokken door huishoudens uit de stad zelf. Met name de instroom in de Vijfhoek van buiten Deventer was gemiddeld 25% in de periode 1997 -2005. Ook constateren de Deventer makelaars dat steeds meer vestigers niet zozeer geïnteresseerd zijn in nieuwbouw, maar met name in de bestaande Deventer woningvoorraad. Samenstelling huishoudens Van alle huishoudens in Deventer op 1 januari 2012 bestaat ruim 31% uit eenpersoonshuishoudens en ruim 30% uit een 2 persoonshuishouden zonder kind(eren) en 30% uit gezinnen.

Grafiek. Huishoudens in Deventer naar soort huishouden 1-1-2012

2

De nieuwe realiteit van de Deventer woningmarkt, 2013.

14

De grootste stijging van het aantal huishoudens heeft de afgelopen periode (2005 – 2012) plaatsgevonden bij de alleenstaanden (9%) en 1-oudergezinnen. Verwacht wordt dat er in de toekomst een verdere toename van alleenstaanden zal plaatsvinden.

Grafiek. Huishoudenprognose Deventer 2012 – Alleenstaanden 19000 18000

17000 16000

15000 14000 13000

12000

gem. bandbreedte

woningbouwprogramma

Ingezoomd op de leeftijden valt op de dat de groei van de alleenstaanden zich de afgelopen tijd met name heeft voorgedaan binnen de leeftijdscategorie 45-64 jarigen. Voor de toekomst wordt er geen verdere toename voor de leeftijdsgroep alleenstaanden verwacht. Het aandeel oudere alleenstaanden (65 jaar of ouder) is de afgelopen tijd nauwelijks toegenomen en bedraagt ruim een derde van alle alleenstaanden. Voor deze leeftijdsgroep alleenstaande wordt in de toekomst wel een groei verwacht. Van alle alleenstaande huishoudens in 2030 zal meer dan 40% een leeftijd van 65 jaar of ouder hebben. In absolute aantallen zal deze oudere groep alleenstaanden groeien van ruim 4.500 op dit moment naar 6.600 in 2030. Scheefheid De huidige cijfers (zie bijlage) geven aan dat er potentieel voldoende goedkopere (huur)woningen in 3 Deventer gebouwd zijn om de huidige eurodoelgroep te huisvesten. De omvang van de eurodoelgroep beweegt zich in 2010 en 2011 zo rond de 12.700 huishoudens. De groep huishoudens die een inkomen heeft net boven de grens van 33.000 euro tot 43.000 euro wordt doorgaans ook tot de doelgroep van beleid gerekend. Deze groep schommelt de laatste jaren rond de 6.000 huishoudens. Voor de beide groepen tezamen zijn er potentieel voldoende woningen. Niettemin is de constatering dat er in 2010 ruim 5.300 huishoudens die niet tot de eurodoelgroep behoren een huurwoning betrekken onder de woontoeslaggrens (< 652 euro per maand). Deze zogenaamde “scheefwoners” dragen ertoe bij dat het voor de doelgroep lastiger is om een passende woning te vinden. Over de ontwikkeling van de (euro)doelgroep naar de toekomst toe zijn geen cijfers bekend. Er kan alleen gespeculeerd worden dat deze groep eerder zal groeien in plaats van afnemen onder invloed van de economische crisis.

3

Euro doelgroep is huishouden met huishoudensinkomen tot € 33.000 (prijs peil 2010)

15

3.1.2 Beleid ten aanzien van woningmarkt De woningmarkt verkeert in zwaar weer en de sociaal-economische vooruitzichten zijn somber. Zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt stokt de doorstroming, mensen verhuizen niet en het consumentenvertrouwen is laag. De bouw heeft te maken met een forse teruggang in productie en daarmee werkgelegenheid. Tegelijkertijd zijn veel partijen het er over eens dat de huurmarkt en koopmarkt in samenhang hervorming behoeven en dat alle partijen op de woningmarkt een duidelijk perspectief krijgen van de te nemen maatregelen en dat de noodzakelijke hervormingen ter hand worden genomen. Tegen deze achtergrond is het Woonakkoord ontstaan, waarin het rijksbeleid ten aanzien van de stimulering van de woningmarkt dit voorjaar (2013) is opgetekend. Het woonakkoord omvat een aantal maatregelen die de bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. De oorspronkelijke maatregelen uit het Regeerakkoord over de hypotheekregels, huurverhogingen en de verhuurdersheffing voor woningcorporaties zijn aangepast. De vakwereld is kritisch ten aanzien van de hervormingen in het woonakkoord. Het is onzeker of consumenten op basis van het akkoord anders gaan handelen. Evenwichtige aanpak op de huurmarkt Het Rijksbeleid blijft erop gericht om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. De scheefheid wordt met inkomensafhankelijke huurverhogingen bestreden. De huurverhoging wordt gemaximaliseerd op 4 procent boven inflatie en blijft vooralsnog gebaseerd op het woningwaarderingstelsel. Huurders die na inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd worden met een inkomensdaling krijgen huurverlaging. De privacy met betrekking tot de inkomensgegevens van huurders wordt verder geborgd; de huurder hoeft geen inkomensgegevens te leveren aan de verhuurder. Kwetsbare groepen op de huurmarkt worden ontzien. Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken (nader door de minister aan te wijzen) komt er een hardheidsclausule waardoor uitzonderingen mogelijk zijn op de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Verhuurdersheffing Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten vanaf 2013 een heffing betalen over de waarde van de huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. De verhuurderheffing die de woningcorporaties zullen moeten afdragen zal langzaam oplopen. Hij bedraagt in 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 1.7 miljard in 2017. De heffing kan volgens het kabinet in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken Voor onzelfstandige eenheden voor ouderen en studenten hoeft geen bijdrage geleverd te worden aan de verhuurderheffing. De effecten voor de verhuurder zijn afhankelijk van het aantal woningen dat hij bezit en de waarde van de woningen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft berekend dat de meeste corporaties hierdoor niet meer kunnen investeren in nieuwbouwprojecten. En dat heeft grote consequenties voor de gehele bouwsector en bouwproductie de komende jaren. Nadruk komt meer op renovatie te liggen en kleinschalige nieuwbouw. Anderzijds zullen corporaties zich meer gaan richten op hun kerntaak: huisvesten van doelgroep van beleid. Hun rol bij het ontwikkelen van overig vastgoed (dure huur, koop, maatschappelijk vastgoed) en de leefbaarheid wordt door wetgeving en als gevolg van de verhuurdersheffing naar verwachting kleiner. Regionale woningtoewijzing De gemeenten Apeldoorn, Deventer, Zutphen, Voorst en Brummen hebben samen met de meeste woningcorporaties in deze gemeenten een convenant voor de regionale toewijzing van huurwoningen via Woonkeus Stedendriehoek. De vrijkomende woningen worden aangeboden via internet en toegewezen op basis van inschrijfduur, herstructureringsurgentie of sociaal-medische urgentieverklaring. Vanuit Deventer zijn Woonbedrijf ieder1, Rentree en Wonen boven Winkels bij Woonkeus Stedendriehoek aangesloten.

16

In Deventer zien we de wachttijd voor actief woningzoekenden oplopen tot meer dan 5 jaar. Sinds 2012 wordt daarom 10% tot 15% van de vrijkomende woningen (vooral de minder geliefde voorraad) via loting aan “spoedzoekers” toegewezen. Dit geeft kansen voor huishoudens die urgent een woning zoeken en lage eisen stellen. Het totaal aantal vrijkomende huurwoningen blijft echter dalen, waardoor veel mensen die willen doorstromen en thuiswonende starters langer in de huurwoning blijven en een aantal uitwijkt naar een woning in de directie omgeving van Deventer. In het landelijke woonwensenonderzoek („Wonen in ongewone tijden 2013‟) wordt ook geconstateerd dat mensen juist moeilijker aan een woning kunnen komen. De huishoudens die geen zelfstandige woning hebben, vinden op een andere manier een plekje: in een wooneenheid, op kamers, inwonend bij anderen, et cetera. Oudere kinderen wonen langer of opnieuw bij hun ouders. Verhuizen is voor (echt-)paren in scheiding minder eenvoudig.

3.2

Wonen in toekomstbestendige wijken

3.2.1 Wonen Woonwensen en woonvoorkeuren De woningmarkt als geheel verruimt. Daarmee transformeert de woningmarkt van een aanbodgestuurde naar een meer vraaggerichte markt, waarbij de keuzemogelijkheden voor de consument toenemen. Dit geldt overigens in mindere mate voor de sociale doelgroep. Het gevolg is dat de grootste groep mensen ook pas echt gaan verhuizen als het plaatje klopt. Het landelijke woonwensenonderzoek dat recentelijk is verschenen schrijft daarover: De afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen leidt ertoe dat het aantal mensen dat wil verhuizen is toegenomen. Mensen stellen hun gewenste verhuizing uit, maar niet af. Er zijn 14 procent meer huishoudens die willen verhuizen dan in 2009. De groep daarbinnen die actief op zoek is, nam minder toe: met circa 5 procent. De niet aflatende verhuiswens levert een langzaam vollopend stuwmeer van verhuisplannen op. Slechts een kleine groep laat zijn plannen verdampen. Veel zoekers zijn tamelijk realistisch en geven aan pas over een jaar of twee jaar te verhuizen. In het stuwmeer zijn eigenaarbewoners en mensen boven 45 jaar sterker vertegenwoordigd. Dat betekent overigens niet dat deze huishoudens allemaal willen kopen. Juist de huursector is meer in trek. Starters en huurders willen iets minder vaak verhuizen naar een koopwoning dan vroeger. Evenzo geven eigenaarbewoners meer dan vroeger aan na verkoop te opteren voor een huurwoning. Het is de vraag of dit structurele of conjuncturele veranderingen zijn. Naast het prijssegment, laten mensen hun woningkeus voor een groot deel bepalen door het gewenste woonmilieu of de locatie waar de woning staat. Het belang van de woonomgeving neemt dus toe en het aloude adagium 'locatie, locatie, locatie' geldt misschien wel meer dan ooit tevoren. De kwaliteiten en potenties van locaties zijn in toenemende mate bepalend voor de slaagkans van een project. Het streven naar de juiste woning op de juiste locatie is een belangrijk gegeven voor een succesvolle en op afzet en ontwikkeling gerichte woningbouwprogrammering in Deventer aldus het Platform Wonen Deventer. Om ook een beeld te krijgen van de voorkeuren van de huishoudentypen voor de verschillende woonmilieus, hebben partijen van het Platform Wonen Deventer een globale schets gemaakt van de voorkeuren. Het beeld wat hieruit naar voren komt is dat de groeiende groep kleine huishoudens met name een voorkeur heeft voor de binnenstedelijke woonmilieus. Landelijke ontwikkelingen woningmarkt senioren Ouderen zijn steeds vitaler, leven langer en willen zo lang mogelijk zelfstandig (blijven) wonen. De volgende trends hebben invloed op de woonsituatie van senioren: 

Meer alleenstaande senioren: Door scheidingen zijn er meer alleenstaanden. Er zijn ook meer mensen die hun hele leven alleen zijn gebleven.

17

     

Meer senioren zonder kinderen: Er komen steeds meer oudere echtparen bij die nooit kinderen hebben gekregen. Meer oudere mannen: De levensverwachting van mannen is toegenomen. Daarom zijn er tegenwoordig meer echtparen die tot op hoge leeftijd als tweepersoonshuishouden blijven wonen. Meer hoogopgeleide senioren: Doordat het opleidingsniveau vanaf de jaren 60 is gestegen, zijn er meer ouderen met een hoger inkomen. Meer ouderen met een koophuis: Er zijn steeds meer ouderen die een koopwoning hebben. Dit zorgt ervoor dat ze minder snel geneigd zijn te verhuizen en dat ze meer eigen vermogen hebben. Hoger inkomen senioren: Steeds meer ouderen hebben naast hun AOW een aanvullend pensioen en er zijn steeds meer oudere stellen die allebei gewerkt hebben (en dus meer inkomen hebben). Lager inkomen allochtone senioren: Tegelijkertijd is er ook sprake van een groeiende groep allochtone senioren die minder AOW krijgt. Want wie na zijn 15e in Nederland is komen wonen ontvangt minder AOW.

Scheiden wonen en zorg Het Rijk wil in de AWBZ „scheiden van wonen en zorg‟ gefaseerd invoeren. Dit houdt in dat cliënten zelf de betaling van hun woonlasten (huur) regelen. De discussie over het scheiden van wonen en zorg, ook wel extramuralisering genoemd, heeft twee kanten. Enerzijds gaat het over het inspelen op de behoefte van mensen om langer thuis te blijven wonen en hun zorg thuis te ontvangen. Anderzijds gaat het over een financiële scheiding. Waar instellingen eerst financiering van het Rijk ontvingen voor wonen en zorg samen, ontvangen ze straks alleen nog financiering voor de zorgcomponent en betalen cliënten zelf de huisvesting. Het beleid ten aanzien van het scheiden van wonen en zorg heeft consequenties voor het wonen. Steeds meer huishoudens die voorheen een indicatie ontvingen voor intramurale zorg (binnen een instelling) krijgen nu een indicatie voor extramurale zorg (thuis). Concreet betekent dit dat het beleid erop gericht is dat mensen met een langdurige ziekte of een beperking zo lang mogelijk thuis blijven wonen, met een pakket aan hulp en zorg aan huis. Dat vraagt om maatwerk per cliënt, goede afstemming tussen gemeente, aanbieders van zorg en woningcorporaties, zorg georganiseerd op buurtniveau en geschikte woningen. In fysiek opzicht ontstaat er een overschot aan bestaand zorgvastgoed en een mogelijk tekort aan geschikte (huur)woningen. De precieze gevolgen moeten nader onderzocht worden. Het recentelijk gesloten zorgakkoord heeft de indicering versoepeld. Het kabinet zet de eerder ingezette richting wat betreft de decentralisaties van het terrein van de Jeugdzorg, participatie van mensen met een beperking (van Wet werken naar vermogen naar Participatiewet) en van begeleiding (Wet maatschappelijke ondersteuning) voort. Dit zal als consequentie hebben dat meer kwetsbare mensen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, minder begeleiding krijgen. Ook dat vraagt om aandacht vanuit wonen; er is een grotere kans op schuldenproblematiek en woonoverlast, maar het biedt ook kansen voor initiatieven om mensen binnen de eigen wijk aan passend werk of dagbesteding te helpen. Duurzaamheid en woonlasten Er is steeds meer aandacht voor duurzaamheid. In het bouwen en aanpassen van woningen spelen projectontwikkelaars hierop in. Duurzaam bouwen heeft betrekking op het ecologische gehalte van woningen (materiaalgebruik dat kan variëren van schapenwol op het dak tot leem op de muren) maar ook op de woonomgeving (sociaal-culturele component) en betaalbaarheid van de woning. Daarnaast gaat het om besparen van energie, denk aan goede isolatie en waterbesparing. Verder zullen woningen door toepassing van zonnepanelen steeds meer en intensiever energie produceren en volledig gaan voorzien in het huishoudelijk energieverbruik. Consumenten kijken steeds kritischer of woningen voldoen aan het duurzaamheidcriteriurn. Onder invloed van toenemende energieprijzen zal deze trend verder doorzetten. Woningen met een hoog energieverbruik en dito rekening zullen daardoor niet alleen een lagere marktwaarde toegekend krijgen, maar ook de verkoopbaarheid zal verminderen. De bouwsector ontwikkelt in hoog tempo betaalbare nieuwbouwconcepten met garanties voor een energie-nul-nota. De prijzen van die

18

woningen zijn zo‟n € 20.000,- goedkoper dan een bouwbesluitwoning gebouwd volgens het traditionele bouwproces. Dezelfde ontwikkeling is zichtbaar aan de renovatiekant. Energienota-nul renovaties waarbij de energienota verdwijnt in de woonfactuur, leveren een forse rendementsverbetering. Investeringen in energieneutrale woningen komen steeds meer in het teken van woonlastenbeheersing te staan.

3.2.2 Van grootschalige herstructurering naar permanent proces van buurtvernieuwing Stedelijke vernieuwing op uitnodiging Het begrip stedelijke vernieuwing duidt op activiteiten om wijken, buurten steden en dorpen te veranderen. En het duidt op overheidsbeleid dat een jaar of vijftien geleden startte om achterblijvende wijken een nieuw leven in te blazen, als opvolger van de stadsvernieuwing dat vooral gericht was op het verbeteren of vervangen van oude huizen. De leefbaarheid en kwaliteit van het wonen in de Nederlandse steden, wijken en dorpen is de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd, mede door intensieve inspanningen van overheid en woningcorporaties. Dat zie je in de steden terug, in groeiende bevolkingsaantallen, in populariteit, in waardeontwikkeling, in wachtlijsten, in mediaaandacht en imago, in leefbaarheidsindices, en in een betere kwaliteit van gebouwen en omgevingen. Evaluaties wijzen uit dat steden en wijken er beter voor staan, mede door soms ingrijpende fysieke inspanningen. Het Rijk heeft geen specifieke aandacht meer voor wijkenbeleid en het Investeringsbudget voor Stedelijke Vernieuwing loopt af in 2014. De investeringsruimte bij corporaties en andere partners in de herstructurering staat onder druk. De verwachting is dat onder invloed van de verhuurdersheffing in het woonakkoord en het aangekondigde verscherpte toezicht op toegelaten instellingen de corporaties zich meer op hun kerntaken gaan richten en geen prioriteit meer geven aan investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. De stedelijke vernieuwing van de toekomst zal een andere benadering kiezen. Minder sturend, minder grootschalig, minder bemoeiend, maar meer faciliterend en uitnodigend. De tijd van stad maken maakt plaats voor stad zijn. Dat betekent een andere opstelling van partijen, een andere rolverdeling, andere samenwerking en een andere wijze van financiering. Waar dat kan, laat de overheid los en nodigt de samenleving uit om te komen met kansrijke proposities. Dat zijn initiatieven en voorstellen van alle partijen die iets willen met een gebied. In andere gebieden heeft de overheid een rol om initiatieven van de grond te helpen, of ze aan te duwen. Elders weer om initiatieven op elkaar af te stemmen. In gebieden met weinig potenties, en waar ook kansrijke partijen ontbreken, beslist de overheid of en welke interventies nodig zijn. Veel meer dan nu, en veel vaker dan nu, zal er ruimte komen voor initiatieven vanuit markt en burgers. Stedelijke vernieuwing gebeurt steeds meer op uitnodiging. Leefbaarheid De leefbaarheidssituatie is in Nederland tussen 2008 en 2010 nauwelijks veranderd (leefbaarheid in balans). Deze stagnatie betekent een trendbreuk met de periode ervoor (2006 – 2008) waarin een forse verbetering van de leefbaarheid in Nederland waargenomen. De sociale status van wijken in Nederland is gemiddeld gezien iets gestegen. De Vogelaarwijken gaan licht vooruit en de wijken met vooral woningen uit de jaren ‟60 en ‟70 takelen juist iets af. Het SCP heeft bij de ontwikkeling van wijken geen verband aangetroffen tussen sociale status en verloedering of overlast. In wijken met een gedaalde status zijn de bewoners niet minder netjes dan in wijken met een gestegen status. De afwezigheid van binding met de buurt en in sommige gevallen met buurtbewoners speelt – los van de statusontwikkeling – wel een rol bij overlast en verloedering in de wijk. Daarbij is de mate van binding in de wijk sterk afhankelijk van het aandeel twintigers in de wijk. Waar veel twintigers wonen, is de binding laag. Dit betreft vooral de binding met buurtbewoners. De leefbarometer laat voor Deventer als totaalbeeld voor geen enkele buurt een achteruitgang zien in 2010 t.o.v. 1998 (zie kaart 5). Per onderliggende indicatoren zijn er wel duidelijke verschillen te constateren (zie bijlage leefbaarheid kruistabel). Volgens de buurtsignalering kent Deventer 10

19

aanpakbuurten (zie kaart 1). Opvallende dalers naar de “onderste helft” zijn: Oosterstraat, Bergkwartier en Noordenbergkwartier en Singel. De indicator “evaluatie van de buurt” kan als een signaal van populariteit van de buurt worden beschouwd. Belangrijke vraag is “wil ik er graag (blijven) wonen?” Met name wijk 1 scoort hoog, gevolgd door de Vijfhoek, Colmschate, Borgele, Platvoet en Zandweerd Noord. Grofweg kent de oude schil een matige waardering, maar wel voldoende (6,0 – 6,9) (zie kaart 4). Inwoners van Deventer geven gemiddeld een 7,2 voor de leefbaarheid in de eigen buurt en een 7,3 voor hun woonomgeving. Van de Deventenaren voelt 85% zich verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de eigen buurt. Zij zijn het meest tevreden over de winkels voor de dagelijkse boodschappen en het minst tevreden over voorzieningen voor jongeren. Buurten waar het op grond van de buurtsignalering, de leefbarometer en de leefbaarheidsmonitor relatief minder goed gaat zijn Rode dorp, Oosterstraat, Burgemeestersbuurt, Oostrik, Blauwenoord, Oude Zandweerd. De studie naar de Bloemkoolwijken (gemeente Deventer, Kennis en Verkenning) wijst uit dat ook de buurt Groot Douweler en Comschater Enk zich in de gevarenzone bevinden. Werken aan huis/HNW In toenemende mate werken mensen vanuit huis. Tot enkele jaren geleden lag de motivatie daarvoor in de besparing van geld, het klimaat en het vermijden van files. Het Nieuwe Werken zet het vertrouwen in de medewerker centraal en is een katalysator voor flexibel werken: tijd- en plaatsonafhankelijk. Omdat thuiswerken een grote vlucht neemt, zullen andere eisen aan woningen worden gesteld. Wat betreft de grootte en de indeling van de woning met ruimte voor een goede werkplek. Maar ook wat betreft de inrichting en ICT-faciliteiten; domotica wordt belangrijker. Domotica is de verzameling van alle middelen in een woning of bedrijfspand die alle elektrische apparatuur met elkaar integreert en besturing op afstand mogelijk maakt.

3.3

Rollen en posities in veranderende verhoudingen

Veranderende verhouding overheid, samenleving en maatschappelijke organisaties Overheid, maatschappelijke instellingen, burgers en bedrijven komen in nieuwe verhoudingen tot elkaar te staan. Steeds meer zal de gemeente als één van de partners met anderen taken uitvoeren, beleid ontwikkelen en uitvoeren. Soms nog met regie van gemeentezijde, soms zonder deze verbijzonderde rol. De Raad voor het openbaar bestuur (Rob) doet in zijn advies „Loslaten in vertrouwen. Naar een nieuwe verhouding tussen overheid, markt en samenleving.‟ ook uitspraken ten aanzien van de corporatiesector. Zij schrijft: “Woningcorporaties vervullen publieke taken. Zij moeten weer het besef krijgen dat huurders hun echte eigenaren zijn. Het roer moet om. Zij moeten zich opnieuw maatschappelijk verankeren”. De Raad plaatst zijn analyse in een historisch perspectief. Publieke taken werden aanvankelijk door vooral het particulier initiatief opgepakt in een verzuilde samenleving. Gaandeweg werd de rol van de overheid groter. Maar vanaf de jaren tachtig werd in toenemende mate naar „de markt‟ gekeken. De laatste jaren komt echter „de samenleving‟ weer in beeld. De Raad constateert dat belangrijke spelers zoals woningcorporaties in dat krachtenveld van overheid, samenleving en vooral markt, ontheemd zijn geraakt. Zij zijn van niemand meer. In hun opereren zullen zij voortaan veel meer uit moeten gaan van hun belangrijkste belanghebbenden: de huurders. Toezicht en positionering corporaties Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw is de overheidsbemoeienis met het wonen aanzienlijk kleiner geworden: privatisering, deregulering en vermindering van overheidssubsidies zijn de algemene tendensen in de landelijke politiek geweest. Met name sociale verhuurders zijn nu minder gebonden aan overheidsregelingen. Daar staat echter tegenover dat hun eventuele financiële risico‟s in veel mindere mate zijn afgedekt en ze bijgevolg financieel meer op eigen benen moeten staan. Deze risico‟s spelen met name bij verhuurders die te maken hebben met een grote herstructureringsopgave. Immers, de herstructurering van de woningvoorraad gaat gepaard met grote investeringsbedragen en met een aanzienlijke verandering van de samenstelling van de woningportefeuille.

20

Naar aanleiding van o.a. de Vestia affaire wordt er kritisch gekeken naar het toezicht op de corporaties en hun positionering in het woonbeleid. De ingezette lijn door het Rijk omvat sterker centraal toezicht (financieel en volkshuisvestelijk) en tegelijkertijd wil het Rijk de rol en positie van gemeenten jegens corporaties versterken. Het huidige voornemen is om het externe toezicht op woningcorporaties volledig onder te brengen bij het Rijk. Daartoe gaat het Rijk naast het toezicht dat zij al houdt op de volkshuisvestelijke prestaties ook het financieel toezicht op zich nemen. De rol van de huidige financieel toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) wordt beperkt tot het saneren van woningcorporaties en het organiseren van projectsteun. Tevens wordt ingezet om vanuit deze heringerichte situatie de informatieverstrekking richting gemeenten te verbeteren. Het voornemen is ook om de binding tussen gemeente en corporaties te versterken door een beleidskader volkshuisvesting dat het toetsingskader zou worden voor ministerieel toezicht en waarvoor het lokale primaat bij de invulling van de corporatieprestaties overeind moet blijven. Gemeenten moeten zich expliciet gaan uitspreken over de prestaties van de corporaties uit dat beleidskader. Regionale woonagenda De provincies Overijssel en Gelderland hebben met de regio Stedendriehoek afspraken gemaakt over het maximaal te realiseren aantal woningen. In de regio is onderling afgesproken om deze taakstelling en de daaraan verbonden binnenregionale programmering uit te voeren aan de hand van een Regionale Woonagenda. Er zijn vier onderwerpen: 1) adaptief programmeren en monitoren 2) marktstrategieën verkennen 3) woningbouwprognoses actualiseren 4) regionale marktanalyse verdiepen. De Woonagenda wordt in 2013 nader uitgewerkt en zal zich meer gaan toespitsen op het versterken van het vestigingsklimaat in de Stedendriehoek. Een van de uitgangspunten is om de regionale afstemming meer te richten op woonkwaliteiten en de partners op de woningmarkt uit te nodigen daartoe hun inzet en bijdrage te leveren. Nieuwe partnerschappen Er zullen nieuwe samenwerkingsvormen ontstaan tussen publieke en private organisaties. Coalities waarin de overheid een van de deelnemers is op basis van gelijkwaardigheid. Er wordt hoopvol gekeken naar zorg- en pensioenverzekeraars. Te denken valt ook aan bewonersbedrijven, wijkondernemingen en sociaal ondernemers die de rendementen weer terug investeren in de wijk. Particulier opdrachtgeverschap en zelf bouwen Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw bestaat er een hernieuwde belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap. Een belangstelling die wordt veroorzaakt doordat de projectmatig gebouwde woningen vaak beperkt tegemoetkomen aan de woonwensen van de bewoners en die wordt aangewakkerd door trends als de toegenomen welvaart en voortgaande individualisering. Men wil zelf bepalen hoe hun huis er uit ziet; „Als ik het voor het zeggen had, wist ik het wel‟. Toch blijft een doorbraak van het particulier opdrachtgeverschap tot nu toe uit.

21

Hoofdstuk 4: Conclusies en aanbevelingen 4.1 -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Conclusies

De Woonvisie blijkt nog steeds actueel, maar behoeft bijstelling op de uitgangspunten en de prestatieafspraken. Er is meer focus nodig op concrete, resultaatgerichte afspraken. Dat betekent in deze tijd ook meer uitgaan van een kwalitatieve woonvraag.. De kwalitatieve vraag komt centraal te staan: wat heeft de Deventer samenleving nodig, wat voor woonstad willen we zijn, in welke vorm (woningen) en op welke plek (wijk). Als we de ambitie hebben om een negatief migratiesaldo om te buigen, voor wie gaan we dan bouwen? Hoe we de Deventer woonstad vormgeven kan in een breed samenwerkingsverband met netwerkpartners en aan de hand van een Woonagenda, waarin de aanzet wordt gegeven voor de discussie. Geconstateerd is dat de goedkope huursector weer meer onder druk staat. Er melden zich meer potentiële huurders aan. Woningen worden makkelijker verhuurd. Daarnaast hebben woningcorporaties te maken met „scheefwoners‟ en met teruglopende investeringsruimte. De discussie over de omvang van het scheefwonen en hoe dit aan te pakken moet worden gevoerd: huurmaatregelen kunnen leiden tot minder scheefwonen, maar de vraag is wat je „scheefwoners‟ kan bieden aan woningen, zodat ze kunnen doorstromen. Verkoop van woningen is een serieuze optie om aan investeringsmiddelen te kunnen komen, maar is lastig. Tegen deze achtergrond is aandacht nodig voor het strategisch voorraadbeheer en het maken van afspraken daarover. Ook het monitoren van sloop en nieuwbouw blijft belangrijk. Uiteraard zijn we afhankelijk van de dynamiek van ontwikkelingen in de woningmarkt en daarom is het nodig om een bandbreedte af te spreken. Volgens de laatste prognoses (K&V prognose 2012) is het realistisch om voor de periode van 2013 t/m 2022 uit te gaan van een bandbreedte voor de woningbehoefte (netto groei per jaar) van minimaal 200 (migratiesaldo nul) en maximaal 335 (huidig woningbouwprogramma). Platform Wonen Deventer geeft een richting van circa 250 woningen per jaar. Welke bandbreedte is basis voor de woningbouwprogrammering? Ontwikkelingen in de woonvraag kunnen onmogelijk alleen door nieuwbouw worden opgevangen. De corporaties zullen zich naar verwachting meer richten op renovatie. Het is belangrijk om beter inzicht te verwerven in de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad in de context van de buurt. Dit vraagt om maatwerk aan de hand van buurtanalyses, maar ook vanuit het vraagstuk van woonlastenverdeling en het gedrag van bewoners (energieverbruik). Gezien de verwachte toename van vooral kleinere huishoudens is het relevant om beter inzicht te hebben in het spreidingspatroon van kleinere woningen en de kwaliteit van deze woningen in de gemeente Deventer. Een nadere analyse en monitoring per woonservicezone wordt aanbevolen. Nieuwe doelgroepen en woonvormen (studenten, flexibele werknemers, etc.) bieden kansen voor transformatie / hergebruik van leegstaande gebouwen en daarmee voor de aanpak van leegstand. Afstemmen woonkwaliteiten op regionale schaal vraagt om differentiatie in woonmilieus, ook op basis van hun functie in de stedelijke of zelfs regionale context (springplankwijken, zorgwijken, thuiswerkwijken, buitenwonen etc.). Voor profilering van woonkwaliteiten in (boven)regionaal verband wordt „branding‟ van wijken aanbevolen. De vernieuwingsopgave van dorpen en wijken ligt vooral op het vlak van het vergroten van de toekomstwaarde van buurten en de omslag naar een organisch proces van buurtvernieuwing. Hierbij past een preventieve benadering van buurtvernieuwing, in samenhang met het sociale en fysieke domein en op basis van de kracht van bewoners, instellingen en ondernemers. Als gevolg van andere verhoudingen en een toenemend appel op eigen kracht van bewoners zou ook de corporatie zich in haar activiteiten meer door haar huurders moeten laten leiden en hen ruimte geven voor eigen initiatief. Ook experimenten met woonlasten („woonstrookje‟) en duurzaamheid kunnen door de inzet van particulieren en huurders tot een impuls leiden. Het stimuleren van stedelijke kwaliteit en woonkwaliteit vanuit een brede, maatschappelijke inzet wordt als positief ervaren. Ook het experiment met woonlasten kan een impuls geven, maar dan moet de woonlastenbenadering wel breed worden opgevat (alle woonkosten in beeld).

22

-

Het scheiden van wonen en zorg is een ingrijpende ontwikkeling waarvan de gevolgen voor de leefbaarheid moeilijk zijn in te schatten. Het vraagt niet alleen veel van bewoners, maar ook professionele partijen zullen zich op deze veranderde situatie moeten gaan voorbereiden. Wat is nodig in aansluiting op “naar de bron van het sociale domein”?

4.2 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Aanbevelingen: 7-puntenlijst Kwaliteit en omvang strategische woonvoorraad Woonlasten en duurzaamheid Preventieve buurtbenadering per woonservicezone Impact kanteling scheiden wonen - zorg op leefbaarheid Samenwerken in brede coalities Focus in prestatieafspraken en deze periodiek monitoren Stedelijke woonkwaliteit als troef voor regionaal vestigingsklimaat

Aanzet voor herijking van Woonvisie en prestatieafspraken Uitgangspunt: de bestaande woningvoorraad en wat er nodig is per woonservicezone! (ook voor wat betreft nieuwbouw: wat is er nodig, voor wie, waar en welk type woningen?) 1. Prestatieafspraken: SMART, daarvoor is nodig: a. Op woonservicezone niveau gegevens van woningen (typen, grootte woningen) en inkomens verzamelen, monitoren en werken aan gevarieerde wijken: wat is er nodig in de wijken en wat vraagt dit van corporaties? b. Verschillen tussen wijken mogen er zijn: stedelijk de kracht van wijken promoten (kan ook in structuurvisie verder uitgewerkt), aandacht voor woonkwaliteit. 2. Woonagenda: bedoeld om van gedachten te wisselen over de Deventer woonstad, kader en samenwerking zijn breder dan huidige Woonvisie en prestatieafspraken. Hierin kunnen ook proces- en intentieafspraken (uit prestatieafspraken) met andere netwerkpartners. Onderdelen prestatieafspraken (woningcorporaties), focus op: - Op peil houden van de sociale woningvoorraad! - Het bieden van woningen voor de doelgroepen: - Nieuwbouw – sloop opgave blijvend monitoren - Kwaliteit en duurzaamheid - Verkoopprogramma: afspraken over versnipperd bezit in kwetsbare delen (per wijk, maar niet alles tegelijk), ook in bestuurlijk overleg, op termijn afspraken over beheer en onderhoud. Onderdelen Woonagenda: - Preventieve buurtvernieuwing en kracht van bewoners: welke instrumenten hebben we om buurten op te knappen en negatieve effecten van bijv. verloedering van woningen tegen te gaan? - De organische stad: stad als aantrekkingsfactor, diversiteit op woonservicezone niveau, naar een positief migratiesaldo, maar de vraag is dan voor wie willen we een aantrekkelijke woonstad zijn? - Locatie en woonvraag: kleinschalig woningaanbod, witte vlekken in bestaande woningvoorraad op woonservicezone niveau, bouwen om bestaande woningaanbod in wijken te kunnen verbeteren.

23

Bijlagen

Bijlage 1: Namen geïnterviewden Bijlage 2: Geanalyseerde bronnen Bijlage 3: Samenstelling woningvoorraad en huishoudinkomensverdeling Bijlage 4: Samenstelling woonservicezones naar inkomensgroepen en WOZ-waarden Bijlage 5: Onderbouwing scheefheid Bijlage 6: Leefbaarheid kruistabel Bijlage 7: Kaarten Kaart 1 buurtsignalering Kaart 2 verloedering Kaart 3 sociale cohesie Kaart 4 evaluatie van de buurt Kaart 5 leefbarometer

24

Bijlage 1: Namen geïnterviewden

mevrouw L. van Asten, directeur-bestuurder, woningcorporatie Rentree de heer M. Bartelds, manager vastgoed, woningcorporatie De Marken de heer H. Beumer, programmamanager, gemeente Deventer mevrouw W. Bokhove, teamleider, Iriszorg de heer A. Brink, beleidsstrateeg, gemeente Deventer de heer D. van der Burg, makelaar, Thoma makelaars de heer W. Douwes, accountmanager wonen, provincie Overijssel de heer R. Gort Erbrink, vestigingsmanager, woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1 de heer R. Greven, programmamanager, gemeente Deventer de heer L. Hendriks, directeur-bestuurder, woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1 mevrouw M. de Jager, wethouder, gemeente Deventer de heer J. Jansen, directeur, Bemog Projektontwikkeling mevrouw J. Kranendijk, beleidsadviseur, gemeente Deventer mevrouw I. Kuperus, teamleider sociaal beheer, woningcorporatie Rentree de heer D. Lobeek, programmamanager, gemeente Deventer de heer D. Metselaar, beleidsadviseur / projectleider, woningcorporatie Rentree mevrouw I. de Negro, directeur-bestuurder, woningcorporatie De Marken de heer J. Nijenhuis, commercieel directeur, Van Wijnen / voorzitter platform Wonen de heer A. Nijland, directeur-bestuurder, Stichting Eigen Bouw de heer A. van Noort, ontwikkelingsmanager vastgoed, woningcorporatie Woonbedrijf Ieder1 de heer M. Odding, programmamanager, gemeente Deventer de heer M. van Os, projectleider Blok voor Blok, gemeente Zutphen de heer J. Pierey, wethouder, gemeente Deventer de heer M. Schuttert, teammanager / projectmanager wijkaanpak, gemeente Deventer de heer R. Sint Nicolaas, beleidsstrateeg, gemeente Deventer mevrouw N. Smit, programmaonderdeelmanager, gemeente Deventer mevrouw P. Strijker, beleidsadviseur, woningcorporatie Rentree de heer M. Swart, wethouder, gemeente Deventer mevrouw G. Tijhuis, gebiedsmanager Voorstad Oost, gemeente Deventer mevrouw A. van der Waarde, wijkconsulent, woningcorporatie Ieder1

25

Bijlage 2: Geanalyseerde documenten Rijksoverheid  Regeerakkoord 2012  Kamerbrief over „Verkenning woningcorporaties, staatssteun en middeninkomens‟  Brief van st. WSW over woningvouw over beperking borging aan minister + bijlage Effecten regeerakkoord op kasstromen van woningcorporaties  Aanbiedingsbrief Tweede Kamer bij Eindrapportage Commissie Kaderstelling en Toezicht Woningcorporaties, 14 januari 2013  Eindrapportage Commissie Kaderstelling en Toezicht Woningcorporaties, 17 december 2012 (commissie Hoekstra)  Kamerbrief over vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing  Kamerbrief Reactie op rapport opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw (ABF Research)  Aanbiedingsbrief wetsvoorstel tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte  Woonakkoord: Brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aan de Tweede Kamer over de aanpak van de problemen op de woningmarkt, door een samenhangend pakket van afspraken  Brief van Centraal Fonds Volkshuisvesting over doorrekening bijgesteld huurbeleid en verhuurdersheffing  Zorgakkoord: Brief van minister Schippers (VWS) mede namens staatssecretaris Van Rijn (VWS) aan de Tweede Kamer over de resultaten van het zorgoverleg  Wonen in ongewone tijden. Woononderzoek 2012. Ministerie van Binnenlandse zaken VNG    G32    

Herstel van vertrouwen van VNG. Rapport van de VNG-commissie Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector, september 2012 Advies commissie Dekker: Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij. Rapport van de VNG-adviescommissie Relatie gemeenten en woningcorporaties, april 2013 Opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw, van ABF Research iov G32 Update G32 analyse effecten regeerakkoord op woningmarkt Presentatie update woningmarkt positionering G32 Diverse analyses en reactie tbv kamerbrieven

Regio  De Agenda Stedendriehoek. Regio Stedendriehoek 2013  Regionale woonagenda. Regio Stedendriehoek 2012 Deventer  Woonvisie 2008+ en prestatieafspraken, inclusief bijlagen (gemeente Deventer 2010)  Rapport en uitkomst raadsbespreking „Taakstellend bouwen‟ (Rekenkamercommissie, 2012)  Uitkomst van de discussie over „Herprogrammering Woningbouw‟ (herprioritering)  De nieuwe realiteit van de Deventer woningmarkt. Platform Wonen, 10 januari 2013  Middellange termijn beleidsagenda gemeente Deventer + demografische toekomstscenario‟s  Koersdocument Structuurvisie Stadsaszone (2012)  Bloemkoolwijken in Deventer: een voorstudie. Kennis en Verkenning gemeente Deventer  Bevolkingsprognose en huishoudensprognose. Kennis en verkenning gemeente Deventer  Woonbehoefteonderzoek, monitor woningvoorraad. Kennis en Verkenning gemeente Deventer  Buurtsignalering. Kennis en verkenning gemeente Deventer  Leefbarometer. Kennis en Verkenning gemeente Deventer  Leefbaarheidsmonitor. Kennis en Verkenning gemeente Deventer  Trendpaper 2012. Kennis en Verkenning gemeente Deventer

26

2.600

2.290

9.870

13.230

12.690

17.560

19.600

18.270

18.050 *

* waarvan in totaal 6.440 huurders met woontoeslag: 6.350 met een inkomen tot € 33.000, 90 met een inkomen € 33.000 tot € 43.000)

6.300

alle woningen met een WOZ-waarde tot € 174.000

alle woningen met een WOZ-waarde € 174.000 tot € 200.000

5.930

6.530

2.550

1.690

1.120

550

alle woningen met een WOZ-waarde € 200.000 tot € 250.000

alle woningen met een WOZ-waarde vanaf € 250.000

alle huishoudens met een inkomen tot € 33.000

alle huishoudens met een inkomen € 33.000 tot € 43.000

alle huishoudens met een inkomen vanaf € 43.000

huurwoningen met een WOZ-waarde tot € 174.000

huurwoningen met een WOZ-waarde € 174.000 tot € 200.000

huurwoningen met een WOZ-waarde € 200.000 tot € 250.000

huurwoningen met een WOZ-waarde vanaf € 250.000

huurders met een inkomen tot € 33.000

huurders met een inkomen € 33.000 tot € 43.000

huurders met een inkomen vanaf € 43.000

huurwoningen tot huurtoeslaggrens (€ 652)

huurwoningen boven huurtoeslaggrens (€ 652)

Bijlage 3: Samenstelling woningvoorraad per 1-1- 2011 en huishoudinkomensverdeling 2010

Bron: TAXWOZ gemeente Deventer en Regionaal Inkomensonderzoek 2010 (CBS)

27

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

43%

15%

14%

27%

26%

29%

29%

16%

66%

11%

12%

10%

63%

19%

7%

11%

tot 174.000

71%

8%

14%

7%

87%

3% 2% 8%

52%

32%

12%

4%

174.000 tot 200.000

82%

5% 4%

9%

8%

22%

26%

43%

6%

13%

18%

63%

11%

16%

17%

55%

200.000 tot 250.000

24%

25%

24%

27%

9%

4%

16%

72%

vanaf 250.000

8%

8%

38%

54%

7%

11%

30%

52%

46%

15%

15%

23%

Bijlage 4a: Samenstelling woonservicezones naar woz-waarde totale woningvoorraad (peildatum 1-1-2011)

28

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

59%

16%

12%

13%

61%

17%

9%

9%

83%

8%

3% 6%

86%

11%

1% 1%

tot 174.000

90%

1% 5% 4%

85%

11%

3% 2%

58%

31%

2% 9%

174.000 tot 200.000

95%

1% 2% 1%

22%

33%

29%

16%

21%

34%

27%

20%

30%

36%

20%

13%

200.000 tot 250.000

53%

24%

16%

7%

29%

7%

29%

36%

vanaf 250.000

20%

0%

60%

20%

25%

32%

25%

18%

71%

14%

9%

6%

Bijlage 4b: Huurwoningvoorraad: samenstelling woonservicezones naar woz-waarde woningvoorraad (peildatum 1-1-2011)

29

Woonvisie 2008+ 11.000 3.000 8.000 17.000 9.000

goedkoop <362 betaalbaar 362 - 554 Kernvoorraad huur duur 554 - 652 Totaal huur duur > grens huurtoeslag 652 Totaal huur

Woningbezit in Deventer 1-1-2011

totaal 4.599 12.536 17.135 919 18.054 546 18.600

Ieder1 1.548 5.683 7.231 533 7.764 386 8.150

1.115 2.570 3.685 242 3.927 45 3.972

Rentree

Euro-doelgroep in 2010 17.560 4.870 12.690 18.054 5.364 Doelgroep plus in 2010 in huur in koop huishoudens 33.000 tot 38.000 3.558 1.374 2.184 huishoudens 38.000 tot 43.000 2.372 916 1.456 totaal huishoudens 33.000 tot 43.000 5.930 2.290 3.640 20% kernvoorraad ( toegestaan toewijzing tot 43.000 inkomen) 3.611

Doelgroep en kernvoorraad Euro-doelgroep 2010 inkomen < 33.000 Euro-doelgroep in koopwoning Behoefte doelgroep sociale huurwoning Kernvoorraad huur 2011 < € 632 huurtoeslag grens Niet doelgroep in sociale huurwoning ("scheefheid")

Doelgroep en kernvoorraad Doelgroep 2008 inkomen < 27.950 Doelgroep 2008 inkomen < 27.950 in koopwoning Behoefte doelgroep sociale huurwoning Kernvoorraad huur 2008 > € 535 2e aftoppingsgrens Niet doelgroep in sociale huurwoning ("scheefheid")

169 749 918 47 965 10 975

De Marken

Overige verhuurders (verdeling geschat) 1.767 3.534 5.301 97 5.398 105 5.503

Bijlage 5: Onderbouwing scheefheid

30

x x

Bron: - Buurtsignalering 2010 - Leefbarometer als onderdeel van de wijkmonitor (2010) - Leefbaarheidsmonitor (2011)

x x x

x x

x x

Perceptie leefbaarheidsmonitor evaluatie van de sociale veiligheid buurt cohesie verloedering x x x x x x x x

Per indicator zijn de slechtst scorende buurten aangegeven op grond van een kwalitatieve beoordeling.

Buurtsignalering Leefbarometer dalers aanpakb onderste publieke voorzie bevolkingssa sociale uurt helft ruimte ningen menstelling samenhang Rode dorp x x Burgemeestersbuurt x Oudegoedstraat x x x Oosterstraat x x Bergkwartier x Noordenbergkwartier x Platvoet x Oostrik x x x Blauwenoord x x Colmschate -zuid x Bathmen x x Dorp Diepenveen x Zandweerd zuid x x Lange Zandstraat x Noorderplein x x Zandweerd Noord x

Buurt

Bijlage leefbaarheid In welke buurten gaat het minder goed in Deventer?

Bijlage 6: Leefbaarheid kruistabel

31

Kaart 1 Buurtsignalering

32

Kaart 2 Verloedering

33

Kaart 3 Sociale cohesie

34

Kaart 4 Evaluatie van de buurt

35

Kaart 5 Leefbarometer

36