Handleiding voor de projectontwikkelaar
Wouter Neven (editor) Lies Rowies Joris De Pauw Nele Broekaert Barthélémy Gorza Alexandros Sapsalis Caroline Segers Bruno Stroobants Maarten Michiels Marie-Joëlle Versele Caroline Kempeneers Catherine Wymeersch Brecht Vercruysse
Kluwer Ragheno Business Park • Motstraat 30 • B-2800 Mechelen tel. 0800 94 571 • fax 0800 17 529 • www.kluwer.be • e-mail:
[email protected]
ISBN: 978-90-4651-501-3 Depot: D/2009/2664/405 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk, Ragheno Business Park, Motstraat 30, B-2800 Mechelen. Kluwer klantenservice: tel. 0800 40 302 (gratis oproep) - +32 15 78 76 00 (vanuit het buitenland), fax 0800 17 529, e-mail:
[email protected]. © 2009 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
Inhoudstafel
INHOUDSTAFEL
INLEIDING
11
I. DE VOORBEREIDENDE FASE
13
1. De vergunningen 1.1. De milieuvergunning in het Vlaams Gewest
13 13
1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6.
Situering Wat Wie Termijnen De milieuvergunningsvoorwaarden Knelpunten: koppeling van bouw- en milieuvergunning
13 14 16 17 24 26
1.2.
De milieuvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
27
1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. 1.2.4. 1.2.5. 1.2.6. 1.2.7. 1.2.8.
Situering Wat Indeling van de inrichtingen in klassen Procedure in eerste aanleg Beroepsprocedure Verplichtingen van de exploitant Verval, wijziging, schorsing en intrekking van de vergunning Koppeling milieu- en stedenbouwkundige vergunning
37 38
1.3.
De milieuvergunning in het Waals Gewest
40
1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4. 1.3.5. 1.3.6. 1.3.7.
Situering 40 Wat 40 Verdeling van installaties en activiteiten in klassen 40 Procedure in eerste aanleg 41 Beroepsprocedure 50 Verplichtingen van de exploitant 51 Nietigheid, geldigheidsduur, verandering, opschorting en intrekking van de vergunning 52
1.4.
De stedenbouwkundige vergunning in het Vlaams Gewest
54
1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.4.4. 1.4.5.
Situering Wat Wie Waar Termijnen
54 54 55 55 56
27 27 27 30 35 37
3
1.4.6.
Knelpunten
1.5.
De stedenbouwkundige vergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
65
1.5.1. 1.5.2. 1.5.3. 1.5.4. 1.5.5. 1.5.6.
Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten
65 65 66 66 66 69
1.6.
De stedenbouwkundige vergunning in het Waals Gewest
1.6.1. 1.6.2. 1.6.3. 1.6.4. 1.6.5. 1.6.6.
Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten
1.7.
De verkavelingsvergunning in het Vlaams Gewest
1.7.1. 1.7.2. 1.7.3. 1.7.4.
Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning Knelpunten
88 89
1.8.
De verkavelingsvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
97
1.8.1. 1.8.2. 1.8.3. 1.8.4.
Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning Knelpunten
1.7.5.
1.8.5.
1.9.
De verkavelingsvergunning in het Waals Gewest
1.9.1. 1.9.2. 1.9.3. 1.9.4.
Situering Toepassingsgebied Inhoud van de verkavelingsvergunning De procedure tot verkrijging van een verkavelingsvergunning Knelpunten
1.9.5.
1.10. De sociaal-economische vergunning in het Vlaams Gewest/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Waals Gewest 1.10.1. 1.10.2. 1.10.3. 1.10.4. 1.10.5. 1.10.6.
4
Situering Wat Wie Waar Termijnen Knelpunten
58
75 75 75 76 77 77 80
86 86 86 87
97 97 100 100 105
108 108 108 111 112 117
120 120 120 122 123 123 127
Inhoudstafel
2. De bodem 2.1. De bodem in het Vlaams Gewest
131 131
2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6. 2.1.7.
Situering Wat Wie Sanering Termijnen De overdrachtsprocedure Samenvattende tabel
2.2.
De bodem in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.2.5. 2.2.6. 2.2.7.
Situering Identificatie van verontreinigde gronden Procedure bodemonderzoek Risicobeheer/saneringswerken Samenvattend schema Procedures van intern beroep Bijzondere bepalingen
153 153 154 159 163 164 165
2.3.
De bodem in het Waals Gewest
168
2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5.
Situering Databank betreffende de toestand van bodems Verplichtingen bodemonderzoek(en) Saneringsmaatregelen Schuldenaars van onderzoeks- en saneringsverplichtingen Aandachtspunten
2.3.6.
3. Het binden van de partners in de voorbereidende fase 3.1. Situering 3.2. Wat
153
168 168 169 174 175 177
180 180 180
3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4.
De De De De
3.3. 3.4.
Knelpunten Besluit
182 184
4. Archeologie 4.1. Situering 4.2. Wat 4.3. Wie 4.4. Waar 4.5. Termijnen 4.6. Knelpunten
186 186 186 187 187 187 188
4.6.1. 4.6.2.
letter of intent memorandum of understanding head of terms overeenkomst
131 131 135 138 139 143 148
Eigendom van een toevalsvondst Gevolgen van een toevalsvondst
181 181 181 181
188 188
5
5. Publiek-private samenwerking 5.1. Situering 5.2. Wat is PPS 5.3. Wie 5.4. Enkele knelpunten 5.4.1. 5.4.2. 5.4.3.
PPS en risicoallocatie PPS en de wetgeving inzake overheidsopdrachten Facilitair kader PPS: zakelijke rechten
II. DE UITVOERINGSFASE 1. De achterliggende constructie 1.1. De koop 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6.
1.2.
De ruil
1.2.1. 1.2.2. 1.2.3.
Situering Wat Fiscale Implicaties
192 192 194
197 197 197 197 197 203 203 204 204
212 212 212 214
1.3.
De onroerende leasing
1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. 1.3.4. 1.3.5. 1.3.6. 1.3.7. 1.3.8.
Begrip – Wat 218 Wetgevend kader 218 Voorwerp 219 Uitwerking van de leasingovereenkomst – Hoe 219 Soorten 221 Sale and lease back 223 Specifieke voordelen verbonden aan onroerende leasing 224 Fiscale implicaties 224
1.4.
Het opstalrecht
1.4.1. 1.4.2. 1.4.3. 1.4.4. 1.4.5. 1.4.6. 1.4.7.
Situering Voorwerp Vestiging van het opstalrecht Rechten en plichten van de opstalhouder Rechten en plichten van de opstalgever/grondeigenaar Einde van het opstalrecht Fiscale implicaties
218
231 231 232 233 234 235 235 236
1.5.
De erfpacht
1.5.1. 1.5.2. 1.5.3. 1.5.4. 1.5.5.
Situering 243 Voorwerp 244 Vestiging van de erfpacht 244 Rechten en plichten van de erfpachter 245 Rechten en plichten van de blote eigenaar – Erfpachtgever 246 Einde van de erfpacht 246 Knelpunten bij het einde van de erfpacht: wat gebeurt er met de gebouwen 247
1.5.6. 1.5.7.
6
Situering Wat Wie Waar Termijnen Fiscale implicaties
190 190 190 191 192
243
Inhoudstafel
1.5.8.
Fiscale implicaties
1.6.
Het vruchtgebruik
1.6.1. 1.6.2. 1.6.3. 1.6.4. 1.6.5. 1.6.6. 1.6.7. 1.6.8.
Situering Voorwerp Vestiging van het vruchtgebruik Rechten en plichten van de vruchtgebruiker Rechten en plichten van de blote eigenaar Einde van het vruchtgebruik Knelpunten bij het einde van het vruchtgebruik Fiscale implicaties
2. De financiering 2.1. Situering 2.2. Projectfinanciering 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.2.5.
Lening Investeringskrediet Kaskrediet Straight loans Overbruggingskrediet
2.3.
Bijzondere financieringstechnieken
2.3.1. 2.3.2.
Vastgoedbevak Vastgoedbevak en vastgoedcertificaten
247
256 256 257 257 257 262 262 263 265
272 272 272 272 273 273 273 274
274 275 281
3. Het vastleggen van het samenwerkingskader tussen de verschillende partners 285 3.1. De aannemer en het bouwcontract 285 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.1.4. 3.1.5. 3.1.6. 3.1.7.
Situering Wat Wie Verplichtingen van de aannemer Verplichtingen van de bouwheer Aansprakelijkheid van de aannemer Einde van het bouwcontract
3.2.
De architect
3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.5.
Situering Wat Wie Rechten en verplichtingen van de partijen Knelpunten
285 285 290 299 302 305 307
309 309 309 310 310 315
3.3.
De veiligheidscoördinator
3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6. 3.3.7.
Situering 318 Wat 318 Wanneer 319 Aanstelling van de veiligheidscoördinator – Door wie 321 Aanstelling van de veiligheidscoördinator – Wanneer 321 Aanstelling van de veiligheidscoördinator – Hoe 321 Aanstelling van de veiligheidscoördinator – Verantwoordelijkheden van de aansteller 322 Instrumenten van de veiligheidscoördinator 322
3.3.8.
3.4.
De projectontwikkelaar/De promotor
3.4.1.
Situering
318
324 324
7
3.4.2. 3.4.3. 3.4.4.
Wie Wat Knelpunten
3.5.
De ingenieur/Het studiebureau
3.5.1. 3.5.2. 3.5.3. 3.5.4.
Situering Wie Wat Knelpunten: aansprakelijkheid
3.6.
De projectmanager
3.6.1. 3.6.2. 3.6.3.
Situering Wie Wat
3.7.
Het controleorganisme
3.7.1. 3.7.2. 3.7.3. 3.7.4.
Situering Wie Wat Knelpunten: de aansprakelijkheid
327 327 327 328 328
330 330 330 330
332 332 332 332 333
4. De tussenkomst van het vennootschapsrecht: enkele specifieke gevallen 4.1. De tijdelijke vennootschap 4.2. De patrimoniumvennootschap 4.3. De vennootschap in oprichting
335 335 338 340
5. Verkoop op plan 5.1. Situering 5.2. Toepassingsgebied 5.3. Verplichtingen
342 342 342 345
5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4. 5.3.5.
Verplichte vermeldingen en bijlagen Waarborgregeling Procedure inzake oplevering Beding van wederinkoop Betaling van de prijs
5.4.
Sancties
5.4.1. 5.4.2.
Burgerrechtelijke sanctie: de nietigheid Strafsancties
5.5.
Knelpunten
III. DE EINDFASE 1. De oplevering 1.1. Situering 1.2. Wat
8
324 324 325
1.2.1. 1.2.2. 1.2.3.
Algemeen De voorlopige en definitieve oplevering De gevolgen van de dubbele oplevering
1.3.
Knelpunten
345 346 347 348 348
348 348 349
350 351 351 351 351 351 352 354
356
Inhoudstafel
2. De verkoop 2.1. Situering 2.2. Structuur van een share deal 2.3. Structuur van een asset deal 2.4. Share deal of asset deal 2.5. Gesplitste verkoop of split sale
358 358 358 359 360 362
3. De verhuur 3.1. Situering 3.2. Verschillende huurregimes
364 364 364
3.2.1. 3.2.2.
Soorten huurregimes Vrijwillige onderwerping
3.3.
Aandachtspunten bij het sluiten van een huurcontract
3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4.
Plaatsbeschrijving Huurwaarborg Bestemming Overige aspecten
3.4.
Duur en beëindiging van de huur
3.4.1. 3.4.2. 3.4.3.
Gemene huur Woninghuur Handelshuur
IV. PROJECTONTWIKKELING EN FISCALITEIT: EEN AANTAL BIJZONDERHEDEN
364 366
366 366 367 368 368
368 368 369 372
375
1. REGISTRATIERECHTEN 375 1.1. Opstalrecht en de verzaking aan het recht van natrekking bij bouwpromotie 375 1.1.1. 1.1.2.
Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie Verzaking aan recht van natrekking door een grondeigenaar die hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die bouwt
1.2.
Inbreng in een Belgische vennootschap van een zakelijk recht op een gebouw 379
1.2.1. 1.2.2.
Registratierechten Btw
2. Btw 2.1.
377
379 381
382 Alternatieven voor de onroerende verhuur 382
2.1.1. 2.1.2.
De onroerende verhuur – Problematiek Alternatieven
2.2.
DBFM-contract
2.2.1.
Unieke complexe dienst of geheel van verschillende diensten? Zijn de leveringen onderworpen aan de btw?
2.2.2.
375
382 382
385 386 386
9
2.2.3.
Btw-behandeling van het variabele onderdeel van de vergoeding
2.3.
Zakelijke rechten en btw-herzieningen
2.3.1. 2.3.2. 2.3.3.
Algemeen Overdracht van residuele eigendomsrechten De uitdoving van een zakelijk recht
387
387 387 388 389
BIBLIOGRAFIE
391
SELECTIE VAN DE RELEVANTE WETGEVING
403
10
