Goed Wonen Ondernemingsplan

Goed Wonen 2015-2019

Ondernemingsplan

Voorwoord

Voorwoord In 2015 viert De Goede Woning haar 100-jarig jubileum. Hier zijn we erg trots op. Het is een mooi moment om terug te blikken, vooruit te kijken en de balans op te maken. Particulier initiatief leidde in 1915 tot het ontstaan van De Goede Woning. De oprichting van een woningbouwvereniging betekende sociale vernieuwing in de stad. Door de jaren heen is er veel gebeurd. Een eeuw later huisvest De Goede Woning bijna 8.000 huishoudens en zijn we de oudste en grootste corporatie in Apeldoorn. We bieden betaalbare en kwalitatief goede woningen aan. Ook ondersteunen we bewoners die hulp nodig hebben bij het wonen. De Goede Woning draagt continu bij aan een veilige en stabiele woonsituatie. Graag blijven we dit doen, ook bij veranderende omstandigheden. De omgeving waarin we onze taak uitvoeren lijkt in een steeds sneller tempo te veranderen. Zo zijn we vanaf 2012 verplicht om vrijgekomen woningen te verhuren aan huurders met een inkomen tot aan de EU-inkomensgrens van € 34.911,- (prijspeil 2015). Ook hebben we te maken met strengere financiële normen en regels en mogen we niet ieder type vastgoed meer bouwen, kopen en/of beheren. Deze gewijzigde context maakt ons werkveld beperkter en gecompliceerder. Toch doet dit niets af aan ons doel. De Goede Woning gaat zich ook de komende 100 jaar inzetten voor goed wonen in Apeldoorn. Wonen zien we als een fundamenteel onderdeel van ieder leven. Het is onze taak om onze rol hierin optimaal te vervullen. In de opmaat naar dit ondernemingsplan speelden twee belangrijke thema’s; positiebepaling (keuzes maken) en maatschappelijke legitimatie. In dit ondernemingsplan maken we keuzes. Daarnaast geven we expliciet aan wat wij voor Apeldoorn en haar inwoners willen en kunnen betekenen in de periode 2015-2019. We vinden het belangrijk helder te zijn over onze rol en maatschappelijke bijdrage aan de opgave in de stad. Daarbij is rekening gehouden met de financiële en organisatorische mogelijkheden en de veranderende weten regelgeving. In ons denkproces maken we dankbaar gebruik van onder andere de uitkomsten van ons klanttevredenheidsonderzoek. De Woonvisie van de gemeente Apeldoorn met de opgave voor de stad is daarnaast leidend geweest. Bij het opstellen van dit ondernemingsplan hebben we ook twee momenten ingepland met ruimte voor discussie en gesprek met alle stakeholders. Onze bewoners, huurdersbelangenvereniging De Sleutel, maatschappelijke partners, externe professionals, medewerkers, Ondernemingsraad en de Raad van Commissarissen willen we via deze weg bedanken voor hun bijdrage. Door de scherpe, kritische en aanvullende inbreng van al deze partijen hebben we dit plan naar een hoger niveau kunnen tillen. In onze gesprekken constateerden we dat er draagvlak is voor onze keuzes. Voor u ligt ons ondernemingsplan voor de periode 2015-2019. Met dit plan geven we aan welke beweging wij de komende jaren maken, welke resultaten we willen halen en de route die we volgen naar de lijn aan de horizon. Wij staan voor een Goede Prijs, Goede Woning, Goed Wonen en een Goede Woonomgeving. De Goede Woning gaat voor Goed Wonen voor de huidige en toekomstige inwoners van Apeldoorn, bewoners van de wijken en huurders van De Goede Woning. Ik wens u veel leesplezier.

Krista Walter Directeur - Bestuurder De Goede Woning Apeldoorn

3

Inleiding

Inhoud

Inhoudsopgave > Voorwoord

3

> Inleiding

5

> Richting

8

> Onze Keuze (2015-2019) 1. Goede prijs 2. Goede woning 3. Goed wonen 4. Goede woonomgeving

10 12 14 16

> Organisatie

20

> Proces en samenwerking

24

Waar komen we vandaan en waar staan we nu? Van brede maatschappelijke opgave naar kerntaak Ons vorige ondernemingsplan ‘Waardevol Wonen, Waardevol Leven, Waardevol Werken’ kende een looptijd van 2010 tot en met 2014 en was een concretisering van ons koersboek ‘Mensen Centraal’. Dit plan werd in 2012 herijkt. Door nieuwe financiële omstandigheden werden ambities en organisatie bijgesteld. Desondanks steeg de klanttevredenheid. Nu laten we de brede maatschappelijke opgave los en focussen ons op de kerntaak. Dit wordt mede bepaald door nieuwe regels van de overheid. De taak van de corporatie richt zich op het beheren, verhuren en bouwen van woningen voor de doelgroep. Het bedienen van een andere groep of bouwen van maatschappelijk vastgoed is slechts in sommige gevallen toegestaan. Onze woningvoorraad dient te worden gesplitst in sociale huurwoningen en vrije sector woningen (DAEB en niet-DAEB bezit). Dit worden twee entiteiten die beide levensvatbaar moeten zijn. In Apeldoorn hebben de corporaties afgesproken om minimaal 90% van de woningen te behouden tot en met de huurgrens van € 710,68 (prijspeil 2015). We richten ons op sociale huurwoningen. We willen en kunnen geen brede doelgroep meer bedienen. Projecten met een breed vastgoedaanbod gaan we in de toekomst niet meer bouwen.

> Bijlagen 28 > Goed Wonen in beeld

38

Van ruimte naar regels De afgelopen jaren zijn de regelgeving, de administratieve druk en het toezicht in onze sector toegenomen. Er zijn meer regels, waardoor de ruimte voor interne keuzes afneemt. Incidenten in de corporatiesector hebben er toe geleid dat de handelingsvrijheid van corporaties is afgenomen. De verschillende heffingen die de afgelopen jaren op ons af zijn gekomen, drukken daarnaast zwaar op de bedrijfslasten. In de basis is er op dit moment geen sprake meer van waardeontwikkeling van woningen in een groeiende markt. We hebben de afgelopen jaren te maken gehad met dalende huizenprijzen. Een majeure ontwikkeling voor het businessmodel van de corporatie.

Van Goed Leven naar Goed Wonen Door de jaren heen heeft De Goede Woning veel mooie en goede initiatieven ontplooid op het gebied van wonen en leefbaarheid. We zijn dan ook trots op onze resultaten. Nu we minder middelen tot onze beschikking hebben, maken we keuzes. We hebben hard gewerkt aan het terugdringen van onze bedrijfslasten. Hierbij houden we aandacht voor het optimaliseren van werkprocessen. We kijken wat verdere professionalisering van onze informatietechnologie kan bijdragen. Aanvullend hebben we de keuze gemaakt om minder te investeren in leefbaarheid en meer te willen betekenen voor een goede prijs en goede kwaliteit van de woning. We gaan onze activiteiten op het gebied van een goede woonomgeving scherper afbakenen. De ontwikkeling in ons handelen van vroeger naar nu vertaalt zich in de beweging van ‘Goed Leven’ naar ‘Goed Wonen’. De inzet van de afgelopen jaren heeft ons gebracht waar we nu staan. In de bijlagen (zie bijlagen Verleden en Heden) treft u een overzicht van de ontwikkelingen in de afgelopen planperiode en een overzicht van de actuele ontwikkelingen. De Goede Woning is een stevige en solide organisatie die in kan spelen op veranderingen. Veranderingen die zich in de toekomst blijvend zullen aandienen.

4

5

Inleiding

Inleiding

Waar gaan we naar toe? De toekomst van Apeldoorn

Segregatie en lokale initiatieven

Bij het maken van onze keuzes houden we rekening met de toekomst. In 2012 heeft De Goede Woning een scenariostudie verricht. Hoe zien wij Apeldoorn in 2030? Wat zijn ontwikkelingen en trends, wat zijn (on)zekerheden? De scenariostudie vormt de basis voor onze zoektocht naar ‘de lijn aan de horizon’. We zijn nadrukkelijk niet op zoek naar ‘de stip aan de horizon’, omdat dit niet realistisch is. Er zijn vier scenario’s besproken met verschillende stakeholders en beschouwd in de huidige tijd. Ook de woonvisie van de gemeente Apeldoorn, het gesprek met gemeenteambtenaren en wethouder, de input van onze huurders en maatschappelijke partners leverden hieraan een bijdrage. We hebben onze kijk op de toekomst kunnen spiegelen en toetsen aan die van onze stakeholders (zie ook bijlage Toekomst). Het bespreken van mogelijke scenario’s blijft een agendapunt met de gemeente en andere stakeholders.

Gezinnenstad Apeldoorn, gezond en mooi wonen

Er ontstaat een kloof tussen mensen die goed en mensen die minder goed mee kunnen doen aan de maatschappij. Kleine particuliere initiatieven nemen in toenemende mate de rol van de overheid over. Eigen verenigingen en buurtinitiatieven komen vaker voor. Binnen een beperkter sociaal vangnet en een afgebakend takenpakket van corporaties blijft het een uitdaging om veilig wonen te kunnen waarborgen.

Apeldoorn blijft een gezinnenstad, waar men mooi en gezond kan wonen. De stad heeft daarmee een belangrijke troef in handen. Bij de toenemende maatschappelijke druk blijft deze groene stad op de Veluwe een mooie plek om te wonen. De vraag naar goede, betaalbare woningen in een prettige buurt blijft dan ook onverminderd hoog.

Kwetsbare doelgroep en draagkracht

Einde groei, kleinere huishoudens We denken dat Apeldoorn in 2030 uitgegroeid is. Door huishoudensverdunning en de toename van de doelgroep blijft de vraag naar sociale huurwoningen echter onverminderd groot. De kleinere huishoudens ontstaan door ontgroening, vergrijzing (in Apeldoorn zelfs dubbele vergrijzing) en in toenemende mate door kleinere gezinsvormen. Er komt daardoor meer vraag naar andere, kleinere en flexibelere woonvormen.

Het takenpakket van de corporatie wordt smaller. Tegelijkertijd zien we dat de kwetsbaarheid van onze doelgroep toeneemt. Nederland decentraliseert en extramuraliseert. Daarbij moeten we uitermate alert zijn op de draagkracht van buurten en wijken. Draagkrachtige buurten en wijken zijn nodig om de terugtrekkende beweging van meerdere partijen op te vangen, juist voor onze doelgroep.

Betaalbaarheid en prijs/kwaliteit

Genoemde ontwikkelingen vragen ook in de toekomst om onze bijdrage in goed wonen. Omdat onze financiële armslag beperkter wordt en de regels en richtlijnen toenemen zijn we wel genoodzaakt keuzes te maken en te prioriteren. De focus ligt op effectiever werken, samen met partijen in de stad. Dat is onze bijdrage. Graag zijn en blijven wij een agenderende en signalerende partij op het terrein van wonen. Goed Wonen is waar wij voor staan. De periode 2010-2014 laten we achter ons. Met een nieuw ondernemingsplan 2015-2019 richten we ons op de komende jaren. De richting heeft directe gevolgen voor de komende 5 jaar, maar zeker ook voor de jaren daarna.

We houden er rekening mee dat de huidige economische situatie nog ten minste een aantal jaren voortduurt. Werkgelegenheid is schaars en de kosten voor levensonderhoud worden hoger. De prijs-kwaliteit verhouding is en blijft een thema. Daarbij speelt dat de prijs belangrijker is dan de kwaliteit. Bij de prijs wordt niet alleen gedacht aan de huurprijs, maar aan de combinatie van huurprijs, energielasten en overige woonlasten. Bewoners zijn zich er steeds meer van bewust dat juist deze optelsom de totale woonlasten vormen. Bij de prijs wordt niet alleen gedacht aan de huurprijs maar ook aan energielasten en overige woonlasten.

van ‘Goed Leven’

naar ‘Goed Wonen’

ondernemingsplan 2010-2014

6

ondernemingsplan 2015-2019

7

Richting

Richting

Goed Wonen!

Goed doen uit zich in de volgende kernwaarden: • Zelfkennis en -ontwikkeling Wij geloven dat het inzicht in de eigen kwaliteiten en beperkingen helpt om effectieve strategieën te ontwikkelen voor interactie en afstemming met anderen.

Onze missie Wonen vormt een fundamenteel onderdeel van ons bestaan. Het is een belangrijke basis voor gelijke kansen in het leven. De Goede Woning is een betrokken wooncorporatie in de stad Apeldoorn. Wij zijn er voor die mensen die niet zelfstandig in deze basis kunnen voorzien. Voor hen maken wij het wonen betaalbaar en bereikbaar.

• Samenwerking We dragen bij aan gezamenlijke resultaten/doelen door optimale afstemming.

Wonen is een fundament in het leven van mensen en moet betaalbaar en bereikbaar zijn voor iedereen.

• Klantgericht We geven een hoge prioriteit aan de tevredenheid van klanten, daarbij zijn onze doelen en het individueel klantbelang in balans.

Dit realiseren we voor: • Huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot en met de EU-inkomensgrens van € 34.911,- (prijspeil 2015) • Huishoudens die anderszins onvoldoende in staat zijn om zelfstandig in het wonen te voorzien

• Resultaatgericht We blijven ons te allen tijde richten op het afgesproken resultaat of het gestelde doel.

Wonen als fundament gaat over meer dan alleen stenen. Onze taak gaat verder dan alleen het vastgoed. Inzoomend op de planperiode voor dit ondernemingsplan kiezen we hierin een prioritering. Na gesprekken met interne en externe stakeholders kunnen wij met een goed gevoel deze keuze maken.

• Integer We zijn een maatschappelijke organisatie en werken met maatschappelijk geld. Hierbij werken we, vanuit een positief mensbeeld, met een fundamentele en schaarse eerste levensbehoefte. Dit vraagt om integriteit en professionaliteit. Zowel naar onze huurders en stakeholders als naar elkaar toe.

Onze keuze We hebben de volgende prioritering aangebracht; • Goede prijs • Goede woning • Goed wonen • Goede woonomgeving

ing

o e G g d

omg on ev

on e w in

8

sGoed

p r e i d j e wonen ede wo Go

Go

De visie op hoe we goed willen doen is uitgewerkt in onze kernwaarden.

9

ing

Go

gGoed

ing

on e wonomg in

2019

ev

gGoed

on e wonomg in

Go

ede wo Go

ede wo Go

e prij d e wonen

sGoed

sGoed

e prij d e wonen ev

65% 27%

1. Goede prijs

A

De huurder:

Onze acties (2015-2019):

• huurt bij toewijzing een woning met een passende prijs • waardeert de prijs-kwaliteitverhouding van onze woning als positief (80% van de huurders vindt dat hij waar krijgt voor zijn geld (huur)) • heeft na energetische verbeteringen van de woning lagere woonlasten • die jonger is dan 23 woont in een goedkope woning • met een huishoudinkomen boven de EU-grens in een sociale huurwoning voelt zich gemotiveerd om andere, meer passende, woonruimte te zoeken

• we adviseren nieuwe huurders over een betaalbare en verantwoorde huurprijs (krachtig onthaal) • het behouden van minimaal 90% van ons totaal aantal woningen met een huurprijs tot en met de sociale huurgrens van € 710,68 (prijspeil 2015) • het behouden van minimaal 55% van ons totaal aantal woningen met een huurprijs tot en met € 618,24 (prijspeil 2015) • minimaal 65% van ons bezit heeft of krijgt een energielabel C of hoger • het energetisch verbeteren (investering € 12 miljoen) van 950 woningen naar minimaal label C (waarvan 700 naar minimaal B) voor het verlagen van de woonlasten van onze huurders • het aanbieden van een goedkoop (tijdelijk) huurcontact voor jongeren tot 23 jaar • waar nodig plegen we interventies voor andere groepen huurders in de woningtoewijzing en huurprijsstelling ten behoeve van de betaalbaarheid

G

Onze sociale huurwoningen zijn er voor onze doelgroep. Huishoudens met een hoger inkomen motiveren we de woning te verlaten en een meer passende woning te zoeken, waardoor de sociale huurwoning vrijkomt. Een goede prijs gaat over meer dan de huurprijs. De energetische kwaliteit van de woning en de bijbehorende kosten voor energie vormen een behoorlijk deel van de totale woonlasten. We investeren daarom in de energetische kwaliteit van onze woningen. Deze investering doen we in eerste instantie ten behoeve van de goede prijs. Bij een energetische verbetering heeft de huurder lagere woonlasten. De totale woonlasten worden door meer bepaald dan alleen de huur en energetische investeringen. In de gemeente Apeldoorn werken we samen met onze maatschappelijke partners om de betaalbaarheid van het wonen hoog op de agenda te houden.

Goedkoop

Goedkoop Betaalbaar

Cijfers 1-1-2015 conform begroting 2015-2019

F

10% 10%

Bereikbaar

10

E

Woningvoorraad naar sociaal en vrije sector

6% 11%

64%

D

De Goede Woning zet een goede prijs voor de huurders op de eerste plaats. Het betaalbaar houden van woningen en inzetten op een passende prijs zijn daarbij van groot belang. Bij toewijzing geven wij een advies over de passendheid van de huurprijs. Daarbij spelen de huishoudenssamenstelling, het type woning, het energielabel en de eventuele huurtoeslag een rol. In ons tweejaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek vragen we de huurder welk oordeel hij/zij geeft aan de prijs-kwaliteit verhouding. Wij willen graag dat minimaal 80% van onze huurders een positief oordeel geeft. Voor het bepalen van de huurprijs van de woning kijken we in beginsel naar de marktwaarde. Daarnaast maken we sociale huurwoningen toegankelijk voor het verkrijgen van huurtoeslag. Zo komen jongeren tot 23 jaar binnen de doelgroep in aanmerking voor een goedkope huurprijs. Waar nodig plegen we interventies voor andere groepen huurders in de woningtoewijzing en in de huurprijsstelling ten behoeve van de betaalbaarheid.

Huurprijzen

2015

C

950 woningen naar minimaal label C

De huurder huurt bij ons een woning voor een goede prijs

19%

B

Vrije sector

35%

2019

45%10%

Betaalbaar

2015

Bereikbaar

94% Sociale huur

(maandhuur € 710,68)

6% Vrije sector

(maandhuur > € 710,68)

Vrije sector

11

Cijfers 1-1-2015 conform begroting 2015-2019

2019

90% Sociale huur


10% Vrije sector


gGoed

ing

ing

gGoed

Go

Go minimaal

€

3.619.000,2015-2019

ev

on e wonomg in ev

7.0

on e wonomg in

2015-2019 Woning

In 2013 ruim 10 MILJOEN euro besteed aan onderhoud

ede wo Go

ede wo Go

e pr edwonen ij

sGoed

sGoed

e prij d e wonen

dagelijks onderhoud

planmatig onderhoud € 4.470.000,16.100.000 dagelijks onderhoud € 2.181.000,37.100.000 planmatig onderhoud woningverbeteringen en energetische verbeteringen

We zorgen voor een kwalitatief goede woning en een gedifferentieerd aanbod van woningen. De Goede Woning labelt een deel van de woningen voor specifieke doelgroepen. Oudere huurders bieden we de mogelijkheid hun eengezinswoning te verlaten voor een meer passende woning. Onze woningen zijn schoon, heel en veilig. Door het planmatig onderhoud en dagelijkse onderhoudswerkzaamheden (bij reparatie en mutatie) houden we dit in stand. 90% van de woningen voldoet aan onze basiskwaliteit. Deze woningen hebben onder andere isolerende beglazing in de woonkamer. De komende jaren besteden we ruim € 50 miljoen aan het verbeteren en op peil houden van de kwaliteit van de woningen. Onze vastgoedstrategieën (per complex) zijn hierbij leidend. De woningen die niet voldoen aan de basiskwaliteit hebben we in beeld. Voor een deel zijn dit woningen die we op kortere termijn gaan slopen.

2. Goede woning De woningen hebben een goede kwaliteit De huurder:


• huurt van ons een woning met een passende woonkwaliteit • beoordeelt de woning met minimaal een 7 • woont in een woning die voldoet aan de basiskwaliteit • die ouder is en in een eengezinswoning woont voelt zich ondersteund bij de zoektocht naar een meer passende woning

• zijn in lijn met onze doelportefeuille • minimaal 90% van onze woningen voldoet aan onze basiskwaliteit • we slopen 324 woningen die niet voldoen aan de basiskwaliteit • we voegen 209 nieuwe sociale huurwoningen toe aan onze voorraad • we verkopen 196 woningen en kopen 117 woningen terug • we investeren ruim € 50 miljoen in onderhoud • we beginnen met 7920 wooneenheden en hebben eind 2019 circa 7730 wooneenheden • we gaan actief in gesprek met ouderen die willen verhuizen

Onze vastgoedsturing is in lijn met de doelportefeuille. Bij nieuwbouw, verkoop en sloop sturen we nadrukkelijk op deze portefeuille. In deze planperiode krimpen we ongeveer 200 woningen in onze totale voorraad. Voor de komende jaren hebben we een nieuwbouwprogramma vastgesteld dat past bij onze financiële armslag. Daarbij realiseren wij in de komende 5 jaar grondgebonden woningen die voldoen aan de basiskwaliteit. Ook slopen we woningen die weinig bijdragen aan onze portefeuille. In de aankomende 5 jaar wordt een klein aantal woningen verkocht. Ons verkoopbeleid is hierbij leidend. De woningen die we verkopen dragen in mindere mate bij aan onze doelportefeuille of bevinden zich in een blok waarin al meerdere woningen (regulier) verkocht zijn. De woningen die vanuit Koopgarant aan ons te koop aangeboden worden, zijn wij verplicht terug te kopen. Deze woningen nemen wij over het algemeen weer in de verhuur. We verkopen geen woningen meer in Koopgarant. Een goede woning moet ook beschikbaar zijn. Hierbij helpt een eerlijke woonruimteverdeling. Binnen de Stedendriehoek Apeldoorn-Deventer-Zutphen hebben de corporaties en gemeentebesturen afspraken gemaakt over de verdeling van woonruimte. We monitoren de slagingskansen voor specifieke doelgroepen binnen de stad Apeldoorn.

eit

iskwalit

Onze basiskwaliteit

s Onze ba

nkamer, zing woo la g te. e b e , bergruim lerend nsluiting ; CV, iso a n a e . e e k a m in e h lb Alg poe smac ter met s ketel, wa n 1,5 me a v VR of HR gkraan, k n lo e b che, m euken u k o ; d n e r; k e u Ke spiegel. dkam imte/Ba lanchet, p ru l, e h fe c ta u s Do r. e, wa 1,2 mete ,ventilati wand tot p tegelwerk o ls e g ilet, te Toilet; to

Nieuwbouw/terugkoop

-

sloop 324 woningen verkoop 196 woningen

2015-2019

2019

2019

90% voldoet 10% voldoet niet

12

+

terugkoop 117 woningen nieuwbouw 209 woningen

2015

2019

7920 wooneenheden

7730 wooneenheden

13

ing

Go

gGoed

ing

Go

gGoed

ev

on e wonomg in ev

7.5

on e wonomg in

2015-2019 Dienstverlening

ede wo Go

ede wo Go

e prij d e wonen

sGoed

sGoed

e pr edwonen ij

minimaal

3. Goed wonen Wij ondersteunen onze huurders, daar waar nodig, bij het wonen De huurder:


• voelt zich thuis • beoordeelt onze dienstverlening met minimaal een 7,5 • neemt contact op als hij/zij in betalingsproblemen dreigt te komen • houdt zich aan de woon- en leefregels en neemt verantwoordelijkheid als goede buur

• • • •

iedere nieuwe huurder krijgt een krachtig onthaal we begeleiden bij huurachterstand indien nodig helpen we huurders naar woonbegeleiding specifieke doelgroepen huisvesten we conform de vraag/de afspraken • we pakken woonfraude aan • we agenderen in, en signaleren aan sociale wijkteams

Goed wonen is bedoeld voor alle individuele bewoners. Onze goede dienstverlening is gericht op elkaar verder te helpen en daarbij wederzijds onze verwachtingen uit te spreken. Iedere bewoner die bij ons een woning huurt krijgt een krachtig onthaal. We maken kennis, voeren een adviesgesprek over de huurprijs, de verwachte energiekosten en het besteedbaar inkomen. Wanneer blijkt dat het inkomen en de te verwachten woonkosten ver uit elkaar liggen, wijzen wij de bewoner op mogelijke toekomstige problematiek. Maar een krachtig onthaal is meer dan een gesprek over woonlasten. Het onthaal geeft informatie over wat we van elkaar verwachten in de bijdrage aan stabiel en veilig wonen in de buurt, de straat, het gebouw of de portiek. De nieuwe huurders worden op de hoogte gesteld van woon- en leefregels. Ook nodigen we huurders uit om zich met hun kwaliteiten in te zetten voor de buurt.

2015-2019 Krachtig onthaal

2015-2019 Goed wonen

• kennismaken

• huurbemiddeling

• financiële toets

• toeleiding naar woonbegeleiding

• huur adviesgesprek

• woonkansen voor specifieke doelgroepen

• buurt en wijk informatie

• overlast en woonfraude

• woon- en leefregels

• agenderen, signaleren

Ondanks onze inspanningen om woningen betaalbaar te houden zijn er huurders die een huurachterstand oplopen. We motiveren huurders om zelf aan de bel te trekken als ze in betalingsproblemen dreigen te komen. Onze activiteiten zijn er op gericht de problemen zo vroeg mogelijk op te pakken. Helaas lukt dat niet altijd. Dit komt omdat er vaak meerdere schuldeisers zijn. De afgelopen jaren is onze inzet op dit thema breed en arbeidsintensief geweest. De komende tijd herijken we ons interne proces en zoeken we naar mogelijkheden om eerder schuldhulporganisaties in te schakelen. Dit zal per saldo resulteren in minder inzet van onze kant. Als wooncorporatie zien wij vaak de eerste signalen van vereenzaming, verloedering, overlast of andere sociale problemen. Het is onze taak om deze zaken te agenderen in en signaleren aan de sociale wijkteams. Soms hebben huurders of toekomstige huurders een opstapje nodig bij het goed wonen. Wij helpen deze kwetsbare groep richting woonbegeleiding. Specifieke doelgroepen voorzien we van een passende woning conform afspraken met de gemeente. In de aanpak van overlast leggen we meer nadruk op de rol van huurders zelf en verwijzen eerder door naar buurtbemiddeling. De veranderingen in de zorg kunnen er toe leiden dat meer mensen met een psychische of sociale beperking instromen in onze woningen. Dit vraagt om extra aandacht en alertheid. Goed wonen betekent ook dat we woonfraude aanpakken. Vanaf 2009 zijn we actief met het bestrijden van deze vorm van fraude. Hiermee bevorderen we een rechtvaardige woonruimteverdeling.

• wederzijdse verwachtingen

14

15

ing

Go

gGoed

ing

Go

gGoed

ev

on e wonomg in ev

7.0

on e wonomg in

2015-2019 Buurt en wijk

ede wo Go

ede wo Go

e pr edwonen ij

sGoed

sGoed

e pr edwonen ij

minimaal

4. Goede woonomgeving Wij dragen bij aan een goede woonomgeving De huurder

Wij zijn een sociale wooncorporatie die weet wat er speelt in de wijk/buurt/straat/gebouw/portiek. De huurders en maatschappelijke partners zijn tevreden met onze bijdrage en beoordelen de buurt en wijk met minimaal een 7. We zoeken uitdrukkelijk de samenwerking met de andere Apeldoornse corporaties. De decentralisatie in het sociale domein vraagt om samen met stakeholders te bewegen en waar nodig nieuwe afspraken te maken.


(en maatschappelijke partner): • voelen zich gezamenlijk verantwoordelijk voor het schoon, heel en veilig houden van de wijk/buurt/straat en zijn tevreden met onze bijdrage hieraan • beoordelen buurt en wijk met minimaal een 7

• wij hebben buurtbeheerders in de wijk • we leveren onze bijdrage aan schone, hele en veilige buurten en wijken en besteden ruim € 2,5 miljoen (niet doorberekend in de servicekosten) aan een goede woonomgeving • wij zoeken nadrukkelijk de samenwerking met de andere corporaties in Apeldoorn

Om goed te kunnen wonen is het belangrijk dat er een goede woonomgeving is. Wij zien het als een gezamenlijke verantwoordelijkheid de straat/buurt/wijk schoon en veilig te houden. Het goed onderhouden van het groen en het schoon, heel en veilig houden van de leefomgeving is daarbij van belang. Wij leveren daaraan onze bijdrage. Zo zijn er bijvoorbeeld buurtbeheerders in de wijk aanwezig. Van onze huurder verwachten we medewerking aan het schoon en leefbaar houden van de buurt. Initiatieven die hieraan bijdragen worden beloond. Naast de uitgaven die we direct doorberekenen aan de huurder (servicekosten) investeren we de komende 5 jaar ruim € 2,5 miljoen aan een goede woonomgeving.

2015-2019 Goede woonomgeving

16

schoon, heel, veilig

€

800.000

groenonderhoud

€ 1.100.000

voor de buurt

€

600.000

buurten/maatschappelijke initiatieven

€

100.000

Dit zijn bedragen die niet in de servicekosten zijn doorberekend aan onze huurders.

17

ing

gGoed

Go

ing

Go

gGoed

ev

18

Zelfkennis en -ontwikkeling Samenwerking Klantgericht Resultaatgericht Integer

ing

Go

gGoed

ing

Go

on e wonomg in

• • • • •

ev

gGoed

on e wonomg in

Onze kernwaarden

ev

De waardering van huurders, klanttevredenheid De (toekomstige)waarde van ons vastgoed De waardering door de maatschappij (stakeholdergesprekken, visitatie) De financiële en organisatorische vitaliteit van de corporatie

on e wonomg in

• • • •

ev

We sturen op

on e wonomg in

Onze keuze 1. Goede prijs 2. Goede woning 3. Goed wonen 4. Goede woonomgeving

sGoed

• Huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot en met de EU-inkomensgrens van € 34.911,- (prijspeil 2015) • Huishoudens die anderszins onvoldoende in staat zijn om zelfstandig in het wonen te voorzien

e prij d e wonen ede wo Go

Onze doelgroep

ede wo Go

Wonen vormt een fundamenteel onderdeel van ons bestaan. Het is een belangrijke basis voor gelijke kansen in het leven. De Goede Woning is een betrokken wooncorporatie in de stad Apeldoorn. Wij zijn er voor die mensen die niet zelfstandig in deze basis kunnen voorzien. Voor hen maken wij het wonen betaalbaar en bereikbaar.

e prij d e wonen

sGoed

Onze missie

ede wo Go

Samenvattend

e prij d e wonen

sGoed

ede wo Go

sGoed

e pr edwonen ij

1. Goede prijs

2. Goede woning

3. Goed wonen

4. Goede woonomgeving

De huurder:

De huurder:

De huurder:

• huurt bij toewijzing een woning met een passende prijs • waardeert de prijs-kwaliteitverhouding van onze woning als positief (80% van de huurders vindt dat hij waar krijgt voor zijn geld (huur)) • heeft na energetische verbeteringen van de woning lagere woonlasten • die jonger is dan 23 woont in een goedkope woning • met een huishoudinkomen boven de EU-grens in een sociale huurwoning voelt zich gemotiveerd om andere, meer passende, woonruimte te zoeken

• huurt van ons een woning met een passende woonkwaliteit • beoordeelt de woning met minimaal een 7 • woont in een woning die voldoet aan de basiskwaliteit • die ouder is en in een eengezinswoning woont voelt zich ondersteund bij de zoektocht naar een meer passende woning

• voelt zich thuis • beoordeelt onze dienstverlening met minimaal een 7,5 • neemt contact op als hij/zij in betalingsproblemen dreigt te komen • houdt zich aan de woon- en leefregels en neemt verantwoordelijkheid als goede buur

De huurder (en maatschappelijke partner):





• zijn in lijn met onze doelportefeuille • minimaal 90% van onze woningen voldoet aan onze basiskwaliteit • we slopen 324 woningen die niet voldoen aan de basiskwaliteit • we voegen 209 nieuwe sociale huurwoningen toe aan onze voorraad • we verkopen 196 woningen en kopen 117 woningen terug • we investeren ruim € 50 miljoen in onderhoud • we beginnen met 7920 wooneenheden en hebben eind 2019 circa 7730 wooneenheden • we gaan actief in gesprek met ouderen die willen verhuizen

• iedere nieuwe huurder krijgt een krachtig onthaal • we begeleiden bij huurachterstand • indien nodig helpen we huurders naar woonbegeleiding • specifieke doelgroepen huisvesten we conform de vraag/de afspraken • we pakken woonfraude aan • we agenderen in, en signaleren aan sociale wijkteams

• wij hebben buurtbeheerders in de wijk • we leveren onze bijdrage aan schone, hele en veilige buurten en wijken en besteden ruim € 2,5 miljoen (niet doorberekend in de servicekosten) aan een goede woonomgeving • wij zoeken nadrukkelijk de samenwerking met de andere corporaties in Apeldoorn

• we adviseren nieuwe huurders over een betaalbare en verantwoorde huurprijs (krachtig onthaal) • het behouden van minimaal 90% van ons totaal aantal woningen met een huurprijs tot en met de sociale huurgrens van € 710,68 (prijspeil 2015) • het behouden van minimaal 55% van ons totaal aantal woningen met een huurprijs tot en met € 618,24 (prijspeil 2015) • minimaal 65% van ons bezit heeft of krijgt een energielabel C of hoger • het energetisch verbeteren (investering € 12 miljoen) van 950 woningen naar minimaal label C (waarvan 700 naar minimaal B) voor het verlagen van de woonlasten van onze huurders • het aanbieden van een goedkoop (tijdelijk) huurcontract voor jongeren tot 23 jaar • waar nodig plegen we interventies voor andere groepen huurders in de woningtoewijzing en huurprijsstelling ten behoeve van de betaalbaarheid

19

• voelen zich gezamenlijk verantwoordelijk voor het schoon, heel en veilig houden van de wijk/buurt/straat en zijn tevreden met onze bijdrage hieraan • beoordelen buurt en wijk met minimaal een 7

Organisatie

Organisatie

Mensen; Vitale organisatie, leren en sociaal vermogen

Sturing

We investeren in onze mensen omdat we geloven dat alleen met klantgerichte en betrokken medewerkers de resultaten en dienstverlening optimaal waar kunnen worden gemaakt. Medewerkers die met de juiste kennis en vaardigheden toegerust zijn.

De inrichting van de organisatie ondersteunt onze missie optimaal. De primaire en ondersteunende processen zijn goed georganiseerd en dragen bij aan Goed wonen. Nadrukkelijk kijken we hoe met het driekamermodel (het expliciet wegen van effecten in besluitvorming ten aanzien van vastgoed, volkshuisvestelijk effect en financiële bijdrage) de sturing verder ontwikkeld kan worden. We willen duidelijk zijn in onze keuzes en het effect daarvan eigentijds presenteren. In onze sturing kijken we steeds preciezer naar de PDCA-cyclus van het huurbeleid (Goede prijs), het strategisch voorraadbeleid, meerjarenonderhoud en het verkoopbeleid (Goede woning), woonbeleid (Goed wonen en Goede woonomgeving), afgestemd op de opgave, onze rol en maatschappelijke bijdrage in de stad.

Onze ontwikkelings- en beoordelingscyclus is het hulpmiddel voor leidinggevenden en medewerkers om 3 keer per jaar met elkaar in gesprek te zijn. Hierbij gaat het dan over de juiste competenties, scholing, optimale inzet van mensen, efficiëntie en passende resultaatafspraken. Ook houden we met dit instrumentarium de vinger aan de pols als het gaat om vitaliteit, betrokkenheid en omgang met de competenties. Onze visie op Goed Doen is uitgewerkt in de organisatiecompetenties, die voortkomen uit de kernwaarden. Hierin staan concrete voorbeelden over hoe we willen werken en samenwerken. Een belangrijke bron voor de vernieuwde competenties is de ‘cultuurscan’ van 2014. We kennen onze sterke kanten en leren van de minder sterke kanten. We behouden wat goed is in onze organisatie en ontwikkelen de verbeterpunten. Zo dragen de competenties bij aan een vitale en passende organisatiecultuur. De volgende competenties zijn onmisbaar bij het Goed Doen in de Apeldoornse samenleving. • Zelfkennis en –ontwikkeling • Samenwerken • Klantgerichtheid • Resultaatgerichtheid • Integriteit

belangrijkste e d p o s n o ichten we Bij sturing r den, namelijk: ie resultaatgeb heid)

ing

en Do ed

gGoed

ing

gGoed

21

m v

Go

Go

on e wono ge in

Zelfkennis en -ontwikkeling

on e w in

20

Samenwerken

ede wo Go

Inzicht in jezelf Inzicht in de eigen kwaliteiten en beperkingen.

sGoed

Inzicht in de ander Kwaliteiten en beperkingen en de verschillen waardevrij onderkennen.

Klantgerichtheid

e prij d e wonen

e prij d e wonen

sGoed

Resultaatgerichtheid

ede wo Go

Afstemmen & verbinding maken Minder gebruik van de eigen voorkeuren en meer van de ander.

Integriteit

omg on ev

We investeren in persoonlijke en team effectiviteitsprogramma’s (Insights Discovery). Dit helpt ons effectieve strategieën te ontwikkelen voor interactie en afstemming met anderen. Ook hebben we op team- en organisatieniveau nog verfijnder in beeld welke talenten we in huis hebben en wat de uitdagingen zijn.

Go

eden ers (klanttevr rd u u h n va g rin stgoed en, visitatie) • De waarde e van ons va rd a a w ) oldergesprekk e h ig ke st ta m (s ko ij e p o p (t • De maatscha ring door de he vitaliteit • De waarde organisatorisc n e le ë ci n a • De fin

In onze dynamische omgeving is het belangrijk om met veranderingen om te kunnen gaan. Daarom is het nodig dat we leren en blijven leren. We zetten in op scholing met onze digitale academie. Ook is er voor elke medewerker een persoonlijk opleidingsbudget.

Organisatie

Organisatie

Financieel gezond We zijn en blijven een financieel gezonde organisatie. Alleen op deze manier kan invulling worden geven aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en aan het bieden van goede woningen tegen een zo laag mogelijke prijs. We zijn kritisch op de bedrijfskosten en willen deze waar mogelijk nog verder verlagen. Ook blijven we werken aan het aanscherpen en verbeteren van de bedrijfsprocessen. Het financieel beleid richt zich op toegang houden tot de kapitaalmarkt, het voldoen aan eisen van de externe toezichthouder en het behalen van voldoende rendement op onze vastgoedportefeuille. Ons risicomanagement heeft een bredere scope. We benoemen hierin proactief en periodiek mogelijke risico’s, oorzaken en gevolgen van gebeurtenissen die zich voor (kunnen) doen. Situaties waardoor de ondernemingsdoelstellingen niet gehaald zouden kunnen worden. Het tijdig benoemen van beheersmaatregelen, en waar nodig bijsturen, ondersteunt de kwaliteit van onze sturing.

Ontwikkeling Begin 2015 presenteren we ons ondernemingsplan 2015-2019. Onze richting en keuzes voor de aankomende periode zijn hiermee bepaald. Jaarlijks geven we in ons jaarplan inzicht in de effectuering hiervan. In het proces rond de totstandkoming van ons nieuwe ondernemingsplan hebben we aangegeven nu én in de toekomst onze maatschappelijke rol te willen blijven vervullen. We kijken daarbij dan ook naar de ontwikkeling op termijn. Hierin hebben we een aantal thema’s benoemd die in de periode 2015-2019 aandacht vragen voor de toekomst. We agenderen daarom in de komende planperiode, toekomstgericht, de volgende thema’s/ vraagstukken:

Tot slot Jaarlijks worden de doelstellingen uit het ondernemingsplan concreet vertaald in een jaarplan. De realisatie van deze doelstellingen monitoren we periodiek. Daarvoor is een nieuw dashboard, afgestemd op het ondernemingsplan, in ontwikkeling. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de realisatie van de afgesproken doelstellingen en op het gevolgde proces. Onze gezamenlijke inzet daarbij is om continu te leren en verbeteren.

• De ontwikkeling van de doelgroep • De effecten van de parlementaire enquête en besluitvorming over de Novelle (herziening Woningwet) • De balans tussen de volkshuisvestelijke activiteiten en de financiële mogelijkheden • Het toekomstig businessmodel van de corporatie, in relatie tot mogelijke ontwikkelscenario’s van de stad • Het behouden van een vitale cultuur Onze sturing in de jaren 2010-2014 heeft geleid tot het nu voorliggende resultaat. De Goede Woning kan in het Jubileumjaar 2015 en de planperiode daarna Goed doen! Hiermee dragen we zorg voor Goed Wonen in Apeldoorn.

Duurzaam businessmodel Ontwikkeling doelgroep

22

Toekomstscenario’s

Follow up novelle/enquête Transitie WMO

Balans volkshuisvestelijke activiteiten t.o.v. financiën

Vitale cultuur Omgaan met veranderingen

Huurtoeslag in verhuurdersheffing

Sociaal vermogen Lerende organisatie

23

Proces en samenwerking


Proces Proces en samenwerking Goed doen kun je niet alleen, dit doe je samen. Dit is de leidraad geweest bij de totstandkoming van het ondernemingsplan. Vooraf maakten we een plan van aanpak waarin de verschillende fasen en rollen van stakeholders zijn weergegeven (zie figuur Proces en de Stakeholdermatrix in de bijlage). Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan hebben we op meerdere momenten in het proces zowel interne als externe, input opgehaald. De concrete vraag in de eerste twee fasen was; ‘Wat is de opgave voor De Goede Woning voor de jaren 2015-2019?’ De antwoorden zijn verwerkt in woordenwolken. In een bijeenkomst met onze huurdersbelangenvereniging, de Raad van Commissarissen, de ondernemingsraad en het managementteam zijn de voornaamste thema’s benoemd. Betaalbaarheid is het belangrijkste onderwerp voor de komende periode.

RESULTAAT

1

Oriëntatie

Plan van Aanpak

2

Voorbereiding

Analyse Agenda (wat willen we)

3

Vormen

Afweging Opgave (wat kunnen we)

DISCUSSIE / GESPREK 4

In de eerste discussieronde gaf De Goede Woning haar visie op de opgave en de mogelijkheden voor haar bijdrage. In waardevolle gesprekken met onze huurders, de collega-corporaties, de gemeente Apeldoorn en onze maatschappelijke partners hebben we dit beeld besproken. We ontvingen breed draagvlak voor onze keuzes.

Vullen

Programma Acties (wat gaan we doen)

DISCUSSIE / GESPREK 5

De input van de stakeholders is verwerkt in de kaders. Ons antwoord op de inbreng ook. Graag willen we op het onderdeel zeggenschap nog extra activiteit ontplooien. Dit samen met onze huurdersbelangenvereniging. We realiseren ons dat het werkveld een dynamisch karakter heeft. Daarom herijken we dit plan minimaal één keer in de periode 2015-2019. Over deze tussentijdse evaluatie informeren we de stakeholders. Begin 2015 presenteren we ons ondernemingsplan aan onze huurders en stakeholders. Ons 100-jarig jubileum gaan we in met een nieuw plan. Een plan waar we trots op zijn. Een plan waarin keuzes zijn gemaakt. Prachtig om dit voor de huidige en toekomstige huurder met partijen in de stad te kunnen doen.

24

FASE

25

Opstellen definitieve versie

Definitieve versie


Huurder (va

n de toeko

mst) • Betaalbaa r houden va n woningen • Zorgen om ov • Waarde va erheveling van rijkstake n naar gemee n profession ele hulp niet nte • Meer hoog onderschatte opgeleide jo n ngeren die (g wonen edwongen) thuis • Bekendh eid organise ren over won • Levenslo ingruil opbestendigh eid van won • Mogelijkhe ingen den voor woo ngroepen/w • Zeggens oongemeens chap en cont chappen act (dienstv erlening)

jke partners

• Focus houden op samenwerkin g (ruggengraat stad blijven orga / verbinding in de niseren) • Bij bewoners bewustwording van veranderinge essentieel voor n vergroten, draagkracht • Meer ‘kwetsb are’ mensen wo nen (gedwongen • Maatwerk: sli ) zelfstandig m organiseren, weten wie er ac • Meer op indi hter de voordeur vidu gerichte m leeft aatschappij: min de buurt, blijf bu der betrokkenhe urtinitiatieven st id op imuleren, maak media gebruik van nieu we • Bewonerspa rticipatie: beloon wa t m ensen aan moo ontplooien ie initiatieven • In het kracht ig onthaal kenn ism aken meenemen • Betaalbaarhe id is en blijft een groot thema • Goedkopere grondkosten: ni euwe technieken • Verwachting , goedkoper bouw geldontwaardin en g • Doelgroep ne t boven EU-grens koopt niet • Tussenwoning en bouwen, flexib ele woonvormen in betaalbaar se , standaardisatie gment • Uitdaging in bestaand bezit, exploitatiekosten technieken / effic verlagen (nieuw iency) e • Veel regelinge n veranderen, m ee r mensen komen • Aanpak sche efwonen in de knel • Aandacht sc heiden wonen en zorg • Gehorigheid is een groot them a bij kwaliteit • Energiekoste n zijn grote kost enpost bij woon • Comfort is so lasten ms belangrijker dan energielaste nreductie

• Koppeling woonvisie/prestatieafspraken - Hoeveelheid sociale huurwoningen behouden - Betaalbaarheid - Gezinnenstad • Zorg om kwetsbaren en segregatie • Economische kracht van samenwerkende gemeenten • Apeldoorn Buitenstad, dorps karakter, stedelijke voorzieningen, groen • Aandacht voor andere spelers in het vastgoed en ontwikkeling woonproducten • Realisme in positionering, verhoudingen lokale overheid en corporaties

• • • • •

ond wonen Kracht van Apeldoorn mooi en gez Betaalbaarheid als thema Zeggenschap huurder Kwaliteit als thema Zorg om zorgwoningen

Ons antwoord

Betaalbaarheid

Onze acties 2015-2019 Goede prijs Onze acties uit Goed wonen t.b.v. doelgroepen

Prijs-kwaliteit verhouding

Onze acties 2015-2019 Goede woning

Wederzijdse verwachtingen

Onze acties 2015-2019 Goed wonen & Goede woonomgeving

Draagkracht buurten/wijken

Onze acties 2015-2019 Goede woonomgeving & Goed wonen

• Flexibele woonvormen • Levensloopbestendigheid • Nieuwe technieken, goedkoper bouwen • Gehorigheid • Exploitatiekosten verlagen • Bekendheid woningruil

Gemeente (bestuurlijk)

Huurdersbelangenvereniging De Sleutel

Belangrijke thema’s uit gesprekken met onze huurders en stakeholders • Woonlasten • Energiekosten • Aanpak scheefwonen • Nieuwe doelgroep

Maatschappeli

26


• Dienstverlening • Koppeling woonvisie / prestatieafspraken • Slim organiseren • Zeggenschap huurder (samen met De Sleutel)

• Bewustwording veranderingen vergroten • Zorgen - Overheveling Rijkstaken - Segregatie - Aandacht scheiden wonen en zorg - Waarde professionele hulp - Meer mensen in de knel • Belonen van mooie initiatieven

27

2012

Het ondernemingsplan ‘Waardevol Wonen, Waardevol Leven, Waardevol Werken’ kende een looptijd van 2010 tot en met 2014 en was een concretisering van ons koersboek ‘Mensen Centraal’. Hierin maakten we de keuze om ons te richten op de brede doelgroep met een groot aanbod aan producten en diensten. Daarnaast beperkten we onze activiteiten tot het investeren op bestaande locaties. In 2012 hebben we dit plan herijkt. De koers werd bijgesteld. Vanaf dat moment lag de focus op de doelgroep. Gehandhaafd bleef de brede taakopvatting waarbij we ons inzetten op zowel waardevol wonen als waardevol leven. Naast het bijstellen van de koers, was het gegeven nieuwe financiële omstandigheden, ook nodig om op onderdelen de programmering aan te passen. Kwaliteitsdoelstellingen ten aanzien van bestaand bezit werden opwaarts bijgesteld. De nieuwbouwproductie stelden we neerwaarts bij. Er werd hard gewerkt aan het verder professionaliseren van onze organisatie en het verlagen van de bedrijfslasten. We doen het werk met minder mensen en hebben er in de planperiode 2010-2014 voor gekozen om onze inzet op leefbaarheid te begrenzen. Desondanks steeg de klanttevredenheid.

2011

• • •

Convenant Woonfraude ondertekend Eerste SVB stad Afspraak niet meer dan 10% niet-DAEB

• • • • • • •

Landelijk

Gemeente Apeldoorn financiële problemen, grondbedrijf/bezuinigingen

• • • • •

Nulmeting klanttevredenheid (KTO) Oplevering Dok Zuid/Zuiderpoort Doelgroep arbeidsintensiever Verhuurproces meer regelgeving PVB cyclus geïntroduceerd

Transities zorg bij gemeente (AWBZ/WMO/Participatiewet) VSW betaalbaarheid: gezinnen Besluit: Hoogspanningsleidingen onder de grond

• • • • • • • •

Eerste klanttevredenheidsonderzoek (KTO) na nulmeting Oplevering gebiedsgericht ontwikkelplan KEN, start renovatie Stop Schilderskwartier energieneutraal, start renovatie Derivatendossier Verbeterplan Vermindering bedrijfslasten formatie bepaald op 80FTE Administratieve splitsing DAEB/niet-DAEB Inkomensafhankelijke huurverhoging

Landelijk

• •

Parlementaire enquête Novelle (formele behandeling)

• •

Bestuursakkoord Woonvisie/‘prestatieafspraken’ (gemeente/VSW/DGW)

Apeldoorn

De Goede Woning

• •

Apeldoorn

De Goede Woning

28

• • •

2014

Landelijk

•

Woonakkoord Visie hervormingsagenda minister Blok Impulsplan wonen, provincie (duurzaamheid/betaalbaarheid/arbeidsplaatsen)

De Goede Woning

2011 Start toewijzing EU regelgeving Convenant horizontaal toezicht

• • •

Apeldoorn

Ondernemingsplan 2010-2014 Waardevol Wonen, Waardevol Leven, Waardevol Werken • Koers omarmen/concretiseren • Brede doelgroep, bredere taakopvatting • Inzet op wonen en leefbaarheid continueren • Investeren in bestaande locaties • Start neerwaarts bijstellen bedrijfslasten SVB/ MJOB Wensportefeuille 2010-2014-2025 definitief Complexstrategieën (continueren, moderniseren, herpositioneren, afstoten) Conditiemeting gestart Inhaalslagprojecten bestaande bouw benoemd Ingrepen in nieuwbouwprojecten Verkoop Ravenweg fase 2 aan de Woonmensen Ontwikkeling Kanaalzone overgedragen aan de Woonmensen/Ons Huis Sluitende buurtaanpak Formatie bepaald op 100 FTE GPTW

• •

Herijking ondernemingsplan 2010-2014 en scenarioplanning • Verdere inkadering koers • Primaire doelgroep • Goed wonen draagt bij aan goed leven • Programmering bijgesteld • Formatie bepaald op 90 FTE • Kernwaarden deels gewijzigd/werkondernemerschap Financieel beleid geactualiseerd Versneld verkopen, complexgewijs Risicomanagement Start rendementsdenken, investeringsstatuut Treasurystatuut Gewijzigde waarderingsgrondslag van historische kostprijs naar bedrijfswaarde (RJ645) Start Schilderskwartier en Kerschoten Energieneutraal (KEN)

2013

De Goede Woning

• • • • • • • • • • •

Actualisering SVB DGW en VSW Nieuw convenant woonruimteverdeling, spoedzoekers Doorstroming stimuleren (SEV project en jongerenhuisvesting) Aandacht voor betaalbaarheid/NIBUD-onderzoek

•

Apeldoorn

•

• • • •

De Goede Woning

Landelijk

Vogelaarheffing (vanaf 2008)

Lenteakkoord > Regeerakkoord > (Woonakkoord 2013) Komst verhuurdersheffing/saneringsheffing Regels scheiden DAEB/niet-DAEB

Apeldoorn

2010 •

• • •

2012

Landelijk

2013

2010

Verleden 2010-2014

Bijlage Verleden

• • • 29

SVB (VABI, beleidssimulaties, drie varianten/oriëntatie speelveld) Herijking verkoopbeleid • Stoppen Koopgarant/Te Woon • U kiest geïntroduceerd op portefeuilleniveau Huurbeleid: min 85%, markthuur en bereikbaar maken voor toeslagen Inkomensafhankelijke huurverhoging Signaleren in en agenderen aan Sociale wijkteams.

2014

Bijlage Verleden

Bijlage Heden

Apeldoorn

Bijlage Heden

Bestuursakkoord

• 1 Financieel herstel doorzetten • 2 Participatie en keuzevrijheid • 3 Uitwerking strategische doelen o.a. de comfortabele gezinsstad

Heden Actuele ontwikkelingen

Woonvisie

De actuele ontwikkelingen geven voor een groot deel het huidige speelveld weer. We hebben een onderverdeling gemaakt naar landelijke ontwikkelingen, ontwikkelingen in de stad Apeldoorn en de belangrijkste thema’s bij De Goede Woning. Het zijn de actuele ontwikkelingen die voor ons van belang zijn bij het beschouwen van het heden.

Groningen Groningen

Leeuwarden

Landelijk

Friesland

Assen

Demografie • Vergrijzing

Drenthe

• Demografie, huishoudens worden kleiner

Noord-Holland

Politiek • • • •

Nieuwe volkshuisvestingswet Wet- en regelgeving (Novelle) Grotere rol gemeente Parlementaire enquête

Woningmarkt • • • • • •

Zwolle

Lelystad

Haarlem

Flevoland

Overijssel

Amsterdam

Grote regionale verschillen Woningmarkt Stedendriehoek trekt aan Nog ‘te veel’ hoge inkomens in sociale huurwoningen Wonen wordt duurder, huurquote omhoog Huren is aantrekkelijker door regels koopmarkt Toenemende energielasten

Begin economisch herstel (?) Werkgelegenheid blijft een schaars goed Meer weten regelgeving financiële markt Meer flexibele contracten, geen baanzekerheid Schaalverkleining en lokalisering

Sociaal-maatschappelijk

• Meer mensen met minder inkomen (inkomenssegregatie) • Aantal kwetsbare mensen in buurten en wijken neemt toe • Meer individuele verantwoordelijkheid • Participatiemaatschappij • Zorgsector in beweging • Vermaatschappelijking van zorgtaken • Sociale uitsluiting • (Lokale) initiatieven wooncoöperaties

Den Haag

Utrecht

Utrecht

30

Woningmarkt • • • • • • •

Apeldoornse woningmarkt beweegt heftiger dan landelijk Woonruimteverdeelsysteem verandert Mooiland als collega-corporatie op de Apeldoornse markt Vestia biedt 800 woningen aan in Apeldoorn voor de verkoop Meer afstemming op VSW niveau Geen/weinig toevoegingen in het sociale segment (nieuwbouw) Complexgewijze verkoop (versneld verkopen door De Goede Woning)

Gelderland

De Goede Woning

Arnhem

Zuid-Holland

• Betaalbaarheid: hoog op agenda • Toename thematiek/problematiek doelgroep

Den Bosch Middelburg

Zeeland

• Meer regelgeving, minder zelfsturing • Beperktere financiële ruimte • DAEB/niet-DAEB

Noord-Brabant

• • • •

Limburg

Maastricht

Milieu / Technologie • • • •

Betaalbaarheid en hoeveelheid sociale huurwoningen Woonkwaliteit voor zorgkwetsbare doelgroep Sociaal woonbeleid Gezinnenstad Tot 2020 blijft aantal inwoners gelijk Kwetsbaren in Apeldoorn grotere groep dan landelijk Kwetsbare doelgroep minder inkomen Slagingskansen van kwetsbare doelgroepen blijft een thema Dubbele vergrijzing Bezuinigingen Lokale afspraken volkshuisvestingswet

Apeldoorn

Economie • • • • •

• • • • • • • • • • •

Technologische ontwikkelingen (energie en gezondheid) t.b.v. individu Digitalisering Toename invloed social media Goedkoper woningen bouwen

31

Vastgoedsturing, financiële sturing, maatschappelijk effect Kleinere, kwalitatief hoogwaardige organisatie Intensivering toezicht Waarderen op marktwaarde

Bijlage Toekomst

Bijlage Toekomst Sociale overheid Scenario 2

Scenario 1

Zilverrug

Rood in het groen

Toekomst Apeldoorn in 2030

• • • • •

• Wegtrekken bedrijven • Werken in het Westen, pensioneren in het Oosten • Recreëren op de Veluwe • Oudere bevolking big business • Zorgindustrie in Apeldoorn • Breed takenpakket corporaties

Gestage krimp Wegtrekken bedrijven Ontgroening en vergrijzing Groot sociaal vangnet Takenpakket corporaties beperkt

In 2012 is door De Goede Woning een scenariostudie gedaan. Hierin hebben we 4 scenario’s opgesteld, met op het assenkruis krimp of groei en een sociale of liberale overheid. De belangrijkste thema’s uit de scenario’s “Rood in het Groen”, “Zilverrug”, “De virtuele stad” en “Exodus” staan hier weergeven. De fictieve personen en huishoudens beschrijven hun woonsituatie in 2030 vanuit één van de scenario’s.

Scenario 1

Scenario 2

Ingrid Rouwendal (37) woont met haar dochter Evelien (5) aan de Ravenweg in Apeldoorn-Zuid. Ingrid doet in ruil voor haar Apeldoorn Stadspas twintig uur per week vrijwilligerswerk voor Activerium.

André van Meijeren (70) en Annechien (67) wonen vlak aan het Orderbos in Apeldoorn-West. Andre is sinds twee jaar met pensioen. Daarvoor was hij leraar 3D-printtechnologieën aan de Hogeschool van Amsterdam. Annechien werkt nog twee dagen per week als coach voor medewerkers in de publieke sector.

‘Ondanks dat ik een aantal jaar zonder werk zit, heb ik niet te klagen. Ik woon nog steeds in de ruime sociale huurwoning waar ik 8 jaar geleden in ben getrokken. Veel van mijn vrienden zijn net als ik in Apeldoorn geboren en opgegroeid. Toch zie ik de laatste jaren steeds meer mensen vertrekken naar de Randstad op zoek naar werk. Zelf vind ik het hier prima. Doordeweeks ga ik langs bij een aantal oudjes hier in de buurt. Ik kom voor een aantal uur langs om de was te doen en schoon te maken. Maar het belangrijkste vind ik het contact met de mensen. Soms zitten we langer te kletsen dan dat ik aan het werk ben. In mijn vrije tijd ga ik vaak met mijn dochter op pad. Vanuit de gemeente worden leertrajecten georganiseerd om kinderen spelenderwijs na schooltijd extra bij te laten leren.’

32

Apeldoorn Krimp

‘In 2028 hebben we ons huis in Haarlem verkocht. Voor de prijs van ons stulpje daar konden we hier een riante woning kopen, vlak bij de vrije natuur. En het bevalt prima. De drukte van het westen werd me teveel. Annechien was bang dat ze de cultuur van de stad ging missen. Maar in onze virtual room wonen we ieder concert overal ter wereld bij, alsof we op de eerste rij zitten. Bovendien zijn echte kaartjes haast niet meer te betalen. Ook de kleinkinderen in Diemen spreken we via virtual skype ruim voldoende. Eens in de twee weken logeren ze een nachtje bij opa en oma. Ze reizen helemaal zelfstandig! Nou ja, met de zelfsturende auto… Medische zorg en voorzieningen zijn hier in Apeldoorn goed voorhanden. Dat was een belangrijke reden om ons in Apeldoorn te vestigen, en niet op het platteland. Gelukkig hebben we nu nog niets nodig, maar over vijf jaar, wie weet?’

Scenario 4

Scenario 3

Marcel Konijnenberg (69) woont al zijn hele leven in Apeldoorn. Hij werkt 50 uur per week als mecanicien bij een garage voor zelfsturende auto’s en moet in het weekend zwart bijklussen als tuinman om rond te komen.

Jet Marijnen (35), Olav Koskaya (36) en Felix (3) wonen aan de Zwolseweg in Apeldoorn. Jet werkt als zelfstandig culinair blogger en Olav werkt als stafmedewerker bij het internationaal strafhof in Den Haag.

‘Ik ben zojuist weer verhuisd, omdat ik de huur van mijn flatje in het Staatsliedenkwartier niet kon betalen. Voorlopig woon ik bij een jeugdvriend die zijn zolder voor mij heeft uitgeruimd. Maar ik ben echt niet de enige die problemen heeft om rond te komen. Iedereen in mijn omgeving moet ’s avonds bijbeunen om alle monden te voeden. Van de politiek hoef je niets meer te verwachten. Die zakkenvullers zijn alleen nog maar geïnteresseerd in wat er in Den Haag en Amsterdam gebeurt. Hier in Apeldoorn voelen we ons in de steek gelaten. Sinds een paar jaar hebben we met wat handige vrienden de verantwoordelijkheid voor de electra en straatverlichting in de buurt voor onze rekening genomen. De buurt is een stuk veiliger nu er ’s avonds op straat weer licht brandt. Maar zo doet iedereen wat voor de buurt. Mensen passen op elkaars kinderen of koken voor de buurtbewoners die geen eten kunnen betalen.’

‘We wonen nu vijf jaar in Apeldoorn. De keus voor onze woning was snel gemaakt, toen Olav zijn baan bij de rechtbank kreeg. Het strafhof stond bekend als werkgever met een excellente virtuele infrastructuur. Olav kan al zijn werk vanuit huis doen, en zijn baas heeft daar geen bezwaar tegen. Ikzelf kan mijn werk sowieso vanaf overal doen. Toen was de vraag ineens heel open: waar in Nederland willen we wonen? De keus viel op Apeldoorn. Centraal in Nederland, wonen midden in de natuur, en vooral veel huis voor niet al te veel geld. Ook voor Felix is het leuk: veel van onze buren hebben kinderen van dezelfde leeftijd. We wonen wel ver van onze vriendenkring, die zijn blijven hangen rond Aalsmeer. Maar ja, die spraken we toch al 90% van de tijd online. En die momenten dat we fysiek bij elkaar kwamen, was vaak voor uitjes of weekenden weg. Dat doen we nog steeds.’

Overheid

In 2014 hebben we deze scenario’s met huurders en stakeholders opnieuw beschouwd. Deze oefening was zeer waardevol en heeft bijgedragen aan de vorming van ons ondernemingsplan. De komende jaren willen we de studie in gesprekken blijven gebruiken.

Groei

Scenario 4

Scenario 3

Exodus

De virtuele stad

• Snelle krimp • Private en publieke werkgevers sluiten hun deuren • Zelforganiserend vermogen van buurten • RO beleid losgelaten • Corporaties afgeschaft

• Virtualisering van de samenleving • Welvarende Randstedelingen verhuizen naar Apeldoorn • RO beleid afgeschaft • Wonen op de Veluwe • Corporatie sterk geslonken

Liberale overheid

Beschouwing scenario’s in 2014 • • • • • • • • • • • •

33

Tot 2020 groei huishoudens Positiebepaling in Apeldoorn prijs / kwaliteit verhouding, prijs belangrijker dan kwaliteit Thema betaalbaarheid Ontgroening / vergrijzing Individualisering / participatie / zelforganiserend vermogen van buurten / vitalisering Kloof tussen arm en rijk wordt steeds groter Beperkter sociaal vangnet Beperkter takenpakket corporaties Kracht van Apeldoorn: mooi en gezond wonen! Economisch herstel? Toename omvang doelgroep Terugtrekkende overheid

Bijlage Financiële resultaten

Bijlage Financiële resultaten

Financiële resultaten 2015-2019 Wij willen een financieel gezonde organisatie blijven om duurzaam invulling te kunnen geven aan onze maatschappelijke opgave. Hierdoor hebben we financiële ratio’s vastgelegd in ons financieel beleid. Deze ratio’s zijn gelijk aan die van de externe toezichthouders. Jaarlijks wordt het financieel beleid herijkt. In de planperiode 2015-2019 voldoen we aan alle nu bekende normen.

Het financieel beleid richt zich op: 1. Toegang houden tot de kapitaalmarkt. Daarbij kijken we onder andere naar: • De netto operationele kasstroom uit onze verhuuractiviteiten • De netto operationele kasstroom t.o.v. aflossingsverplichtingen (rente en aflossing) • Het eigen vermogen t.o.v. het totaal vermogen (eigen vermogen en geleend vermogen) • Het vreemd vermogen t.o.v. de WOZ-waarde van ons bezit 2. Eisen van de externe toezichthouder ten aanzien van: • De kwaliteit van onze financiële informatie • Het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen • Risicobeheer • De mate waarin we onze verplichtingen op korte termijn kunnen voldoen • De mate waarin we onze verplichtingen op langere termijn kunnen voldoen

Bank

Financiële stromen

3. Voldoende rendement op de vastgoedportefeuille • Bestaand vastgoed • (des)Investeringen

Investeringen

e

av

tg Ui

Belastingen/verzekeringen Ui

Onderhoud e

av

tg

Ui

tg a

ve

Overheid Rijk

Vastgoed

nr. 26 Uitgave

Uitgave

Uitgaven

Leefbaarheid

Bedrijfskosten

e

Banken U itg

av

In

Aflossingen/rente *

In

ko

m

st

ko

en

m

st

en Verhuur

Klant Verkoop

34

35

Bijlage Stakeholdermatrix

Bijlage Stakeholdermatrix

Stakeholdermatrix

Extern Intern Stad 1 Oriëntatie Plan van Aanpak

Commmunicatiemiddelen

Huurders

HBV

RVC

OR

5 mei MT vergadering 7 mei RVC vergadering

Bestuurder

MT (Breed)

Meebepalen

Meewerken

Meeweten Meeweten

informeren collega corporaties

Meeweten

informeren Gemeente

Meeweten

februari/maart/april bijeenkomsten teams

Meedenken

1 april wordclouds teams

Meedenken

7 april OR-RVC-HBV-MT bijeenkomst

Meedenken Meedenken

Meedenken Meebepalen

april expertgesprekken

Meedenken Meedenken

september MT vergadering

Meebepalen

1 september OR vergadering

Meewerken

Meedenken

1 september HBV vergadering

Meedenken

23 september RVC vergadering

Meedenken

september expertgesprekken

Meedenken

2 oktober ontbijtsessie maatschappelijke partners 2 oktober bijeenkomst huurders

Meedenken Meedenken

7 oktober bijpraatlunch

Meeweten

8 oktober Gemeente (bestuur en ambtelijk)

Meedenken

informeren collega corporaties

Meedenken

informeren teams

4 Vullen Programma Acties

Meeweten

6 oktober HBV vergadering

Meedenken

13 oktober OR vergadering

Meedenken

oktober expertgesprekken

Meedenken

oktober MT vergaderingen

Meedenken

4 november informeren teams

Meedenken

5 november Gemeente (bestuur en ambtelijk)

Meedenken

18 november RVC vergadering

5 Opstellen Definitieve aanpak pak

Meedenken

1 december HBV

Meedenken

17 december RVC goedkeuring

Meebepalen

19 december besluit bestuurder

Meebepalen

december OR

Meedenken

december MT vergaderingen

Meedenken

2015 informeren teams

Meeweten

2015 informeren VSW/Gemeente

Meeweten

2015 informeren maatschappelijke partners

36

Maatschappelijke partners

Meeweten

informeren teams

3 Vormen Afweging Opgave

VSW gemeente

Meedenken

2 juni HBV vergadering 23 juni OR vergadering

2 Voorbereiding Analyse Agenda

Medewerkers

Meeweten

2015 informeren huurders

Meeweten

2015 definitieve versie

Meeweten

Meeweten

Meeweten

37

Meeweten

Meeweten

Meeweten

Meeweten

Meeweten

Meeweten

Meeweten Informeren Meedenken Open gesprek/discussie Meewerken Advies Meebepalen Go/No Go

Fasen

besteed aan onderhoud

Goed Wonen in beeld

€

10% 10% Goedkoop

35%

2019

45%10%

Betaalbaar Bereikbaar

3.619.000,2015-2019

Goed Wonen in beeld

dagelijks onderhoud

planmatig onderhoud € 4.470.000,16.100.000 dagelijks onderhoud € 2.181.000,37.100.000 planmatig onderhoud woningverbeteringen en energetische verbeteringen

Vrije sector

2015-2019 Woning

2019

B

C

D

E

F

G

2015-2019 Krachtig onthaal • kennismaken • financiële toets • huur adviesgesprek • buurt en wijk informatie • woon- en leefregels • wederzijdse verwachtingen

10% Vrije sector


2015-2019 Goed wonen • huurbemiddeling • toeleiding naar woonbegeleiding

o e G g d


Go

2019

90% Sociale huur

2019

90% voldoet 10% voldoet niet

2015 7920 wooneenheden

7.5

minimaal

39

+

terugkoop 117 woningen nieuwbouw 209 woningen

2019 7730 wooneenheden

2015-2019 Buurt en wijk

7.0

2015-2019 Goede woonomgeving

• agenderen, signaleren

2015-2019 Dienstverlening

38

2019

• woonkansen voor specifieke doelgroepen • overlast en woonfraude

sloop 324 woningen verkoop 196 woningen

2015-2019

ede wo Go

Woningvoorraad naar sociaal en vrije sector

w

Nieuwbouw/terugkoop

-

sGoed

950 woningen naar minimaal label C

minimaal

Onze basiskwaliteit

on e w in

A

7.0

p r e i d j e onen ing

27%

omg on ev

65%

schoon, heel, veilig

€

800.000

groenonderhoud

€ 1.100.000

voor de buurt

€

600.000

buurten/maatschappelijke initiatieven

€

100.000

Dit zijn bedragen die niet in de servicekosten zijn doorberekend aan onze huurders.

minimaal

De Goede Woning Sleutelbloemstraat 26 Postbus 468 7300 AL Apeldoorn T > [055] 369 69 69 E > [email protected] W > www.degoedewoning.nl

Goed Wonen Ondernemingsplan

Recommend Documents