RIS181857_25-NOV-2011
Gebiedsaanpak Binckhorst Vastgesteld door de gemeenteraad op …….
Voorwoord Het was zeker niet eenvoudig om tot een nieuwe aanpak voor de Binckhorst te komen. Het loslaten van het masterplan en het formuleren van een realistische aanpak die is gestoeld op de uitgangspunten van het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO) ‐ en daaruit voortvloeiende prioriteiten ‐ vraagt om een omslag in denken. In de nieuwe gebiedsaanpak voor de Binckhorst is het gelukt om de huidige kwaliteiten te verbinden met het kader voor de lange termijn uit de Structuurvisie ‘Wereldstad aan Zee’ en de noodzaak van de Rotterdamsebaan. De gebiedsaanpak wijkt sterk af van de manier waarop grote binnenstedelijke ontwikkelingen sinds begin jaren negentig vorm kregen. Hiermee vervult de gemeente Den Haag een voortrekkersrol door de veranderende context met betrekking tot stedelijke ontwikkeling in Nederland te vertalen naar een toekomstbestendige gebiedsaanpak voor de Binckhorst. Het is belangrijk om te beseffen dat het veel langer gaat duren voordat de Binckhorst verandert in een gemengd binnenstedelijke woon‐ en werkgebied. Ik ben ervan overtuigd dat de Rotterdamsebaan als vliegwiel zal dienen voor de toekomstige transformatie van de Binckhorst. Door de gemeentelijke investeringen die samenhangen met de infrastructuur van de Rotterdamsebaan ontstaat een sterk ruimtelijk raamwerk, waarbinnen martkpartijen nieuwe investeringskansen zullen vinden. Met de nieuwe aanpak nodig ik potentiële initiatiefnemers uit om met plannen te komen. Versterking van de bestaande kracht is daarbij belangrijk. De Binckhorst is in de eerste plaats een motor voor de Haagse economie. Qua doelgroep richt de gemeente zich dus op investeerders voor wie het gebied in de huidige situatie en met het huidige profiel potentie heeft. Dit kunnen zittende bedrijven zijn die graag duurzaam investeren in een toekomst in de Binckhorst, ontwikkelaars die durven te pionieren met woningbouw aan de oevers van de Trekvliet of een kans zien om vernieuwende woon‐werkcombinaties te realiseren, of een ondernemer met een goed tijdelijk initiatief. De Binckhorst biedt een breed scala aan mogelijkheden. De gebiedsaanpak is bedoeld om in een economische onzekere tijd vertrouwen te wekken en richting te geven aan de ontwikkelingen in de Binckhorst. De nadruk ligt op de voorzienbare termijn en er worden geen nieuwe keuzes voor de lange termijn toekomst vastgelegd. Dit biedt de mogelijkheid om de aanpak periodiek tegen het licht te houden en te actualiseren. Peter Smit
2
Inhoud 1
Nieuwe koers naar een globale bestemming
2
Positionering in stad en regio
3
Ruimtelijk raamwerk
4
Doorkijk naar de toekomst
5
Richtinggevend denkkader voor initiatieven
6
Gemeentelijke ondersteuning en financiering
Tot slot
3
1
Nieuwe koers naar een globale bestemming
Onder druk van de economische crisis is er een nieuw tijdperk aangebroken in stedelijke ontwikkeling. Er is meer aandacht voor kleinschalige ontwikkelingen als bron voor vernieuwing gekomen. Dit heeft een nieuwe gemeentelijke aanpak voor de Binckhorst tot gevolg. Voorgeschiedenis Binckhorst De Binckhorst is een van de negen gebieden die in de Structuurvisie Wereldstad aan Zee uit 2005 werden aangewezen als ontwikkelingsgebied. Het doel was om de Binckhorst in relatief korte tijd te transformeren tot een duurzaam en hoogwaardig woon‐, werk‐ en leefgebied. In een masterplan waren de ambities voor de grootschalige integrale gebiedsontwikkeling uitgewerkt. De noodzakelijke investeringen waren fors en zouden vooral gedragen worden door de gemeente, de rijksoverheid en een select aantal grote ontwikkelaars. In 2008 diende de economische crisis zich aan, met als gevolg voor de Binckhorst dat de beoogde samenwerking met grote marktpartijen niet van de grond kwam. De gemeente zag zich gedwongen haar positie en aandeel in de ontwikkeling opnieuw te overwegen in het licht van teruglopende financiële middelen en de noodzaak te bezuinigen. Een grootschalige integrale gebiedontwikkeling, met een bijbehorende actieve grondpolitiek, is niet langer realistisch en verantwoord. De drijvende krachten achter de stedelijke ontwikkeling zijn de afgelopen jaren gewijzigd. Mede als gevolg van de economische crisis zit de woningmarkt op slot. Banken verstrekken minder gemakkelijk leningen en consumenten hebben minder te besteden. Hierdoor kunnen ontwikkelaars minder bouwen en hebben consumenten steeds meer moeite om hun huis te verkopen. Daarbij is de kantorenmarkt structureel veranderd. De veranderende vraag als gevolg van het nieuwe werken en het jarenlang op risico ontwikkelen van kantoorruimten heeft tot een overaanbod geleid. Hierdoor zijn de belangrijkste motoren achter de stedelijke ontwikkeling stilgevallen. Dit heeft zijn weerslag op de overheid. De gemeente moet stevig bezuinigen en kan minder investeren. Deze nieuwe situatie vraagt om een nieuwe strategie en scherpere keuzes met betrekking tot de ontwikkeling van de stad. Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling 2011‐2014 In het kader van het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO 2011) heeft een heroriëntatie op de lopende projecten plaatsgevonden. Hierin heeft Den Haag in het licht van de gewijzigde marktomstandigheden en nieuwe budgettaire kaders gekozen welke ontwikkelingen doorgang vinden en welke niet. De keuzes uit het IpSO betekenen dat de rol van de gemeente in een aantal gebiedsontwikkelingen drastisch is veranderd. Nam de gemeente voorheen een sterk actieve en regisserende rol op zich, nu is gekozen voor een meer faciliterende en reactieve rol. Een gevolg hiervan is dat de stedelijke ontwikkelingsambities meer geleidelijk en gespreid over een langere periode tot stand zullen komen. Het IpSO geeft daarbij geen prioriteit aan een integrale ontwikkeling van de Binckhorst op korte of middellange termijn. Het college kiest ervoor om prioriteit te geven aan versterking van de stedelijke en regionale bereikbaarheid en de infrastructurele maatregelen die daarvoor in de Binckhorst noodzakelijk zijn. Een verbetering van de bereikbaarheid zorgt voor nieuwe investeringspotentie, wat positief is voor de Binckhorst als motor van de economie. Dit vormt de kern van de gemeentelijke inzet de komende jaren. De gemeente in verschillende rollen Deze koerswijziging heeft een nieuwe aanpak voor de Binckhorst tot gevolg. Het accent verschuift hierbij van het realiseren en faseren van een vastomlijnd eindbeeld (masterplan) naar een aanpak
4
welke is gericht op de voorzienbare termijn. Vanuit bestaande kansen en kwaliteiten kan het gebied worden versterkt, waarbij de gemeente zich toelegt op versterking van de ruimtelijke structuur en een betere inbedding van de Binckhorst in het stedelijk weefsel. De urgentie om de programmatische kaders uit de Structuurvisie Wereldstad aan Zee op dit moment te concretiseren ontbreekt. De ambitie om de stad van binnenuit te versterken en de Binckhorst te laten uitgroeien tot een gebied waar goede kansen zijn weggelegd voor ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken, staat nog steeds overeind. Het vormt het globaal lange termijn perspectief. Het is niet meer realistisch dat de gemeente bepaalt wanneer en hoe dit vorm krijgt. Daarvoor is het huidig economische tijdsgewricht te veel omgeven door onzekerheden, waardoor aan het ver vooruit plannen van concrete programma’s te hoge risico’s kleven. In de nieuwe aanpak neemt de gemeente een verantwoordelijkheid op zich die het kan waarmaken. De prioriteit ligt bij de aanleg van de Rotterdamsebaan en de versterking van de toekomstige ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied. Door verbetering van de bereikbaarheid wordt de Binckhorst aantrekkelijker als vestigingsplaats. Het is aan initiatiefnemers om de handschoen verder op te pakken en te komen met plannen voor bedrijfsvernieuwing, herontwikkeling of tijdelijk gebruik van bestaand vastgoed. Zij bepalen het tempo en ook deels de richting waarin de Binckhorst zich programmatisch ontwikkelt. De gemeente vervult hier een begeleidende rol. Om een impuls en richting te geven aan privaat initiatief schept de gemeente een bandbreedte waarbinnen ontwikkelingen en vernieuwende ideeën mogelijk zijn. Deze bandbreedte bevatten geen nieuwe strategische beleidskeuzes. Het betreft een integrale vertaling en uitwerking van vigerende (sectorale) stedelijke beleidsdocumenten naar een richtinggevend gebiedsgericht denkkader. Het helpt ontwikkelkansen te benoemen en het is een uitnodiging aan alle potentiële initiatiefnemers om samen de toekomst voor Binckhorst vorm te geven. In de nieuwe aanpak vervult de gemeente verschillende rollen met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van de Binckhorst: ‐ Ontwikkelen: De gemeente legt de Rotterdamsebaan aan. Daarnaast is zij verantwoordelijk voor de aanleg van de Verlengde Regulusweg. Hiervoor is het nodig een aantal panden te slopen, waardoor kavels vrij komen voor ontwikkeling. Ten slotte is een aantal ruimtelijke ingrepen gepland rond de Trekvliet die samenhangen met de het compenseren van water voor de verbreding van de Neherkade. ‐ Faciliteren: Als initiatiefnemers zich melden met plannen of ideeën handelt de gemeente vanuit een faciliterende rol. Wat er mogelijk is aan gemeentelijke ondersteuning staat beschreven in deel 6. Deel 5 beschrijft de bandbreedte waarbinnen (privaat) initiatief mogelijk is.
5
Uitgangspunten voor de nieuwe koers De uitgangspunten voor de nieuwe koers worden hieronder kort besproken om meer inzicht te geven in het vernieuwende karakter. ‐ Voortbouwen op aanwezige kwaliteiten Uitgangspunt voor de ontwikkeling van de Binckhorst is wat er al aan kwaliteit in een gebied aanwezig is. Initiatieven hebben de beste kansen als zij inspelen op aanwezige kwaliteiten en ervoor zorgen dat een gebied zijn unieke identiteit kan behouden en/of kan versterken. ‐ Belangrijke rol voor eigenaars en gebruikers Eigenaars en gebruikers maken een gebied tot wat het is. Voor hen is er een belangrijke rol weggelegd bij de ontwikkeling van de Binckhorst, want zij kunnen het gebied (door)ontwikkelen. De ontwikkelkracht in het gebied wordt daarmee aangeboord. ‐ Waarborgen verblijfskwaliteit, veiligheid en duurzaamheid De ontwikkeling van de Binckhorst zal geen snelle, ingrijpende operatie zijn, maar een langduriger, geleidelijk proces van verandering. Een proces zonder planning en zonder vooraf bepaald eindresultaat. De kwaliteit van de openbare ruimte is daarbij erg belangrijk om investerende partijen en innovatieve initiatieven aan te trekken. Daarbij dient ook gedacht te worden aan veiligheid en duurzaamheid zoals de aanwezigheid van voldoende groen en water, een prettige afwisseling van plekken met rust en stedelijke levendigheid, een gezonde lucht en het benutten van kansen voor hernieuwbare vormen van energie. ‐ Ruimte voor innovatie en creativiteit De ontwikkeling van de Binckhorst biedt ruimte voor innovatie en creativiteit. Het gaat vaak om kleinschalige ontwikkelingen van een groter aantal (kleinere) ontwikkelende partijen, die vernieuwend en verrassend kunnen zijn. ‐ Tijdelijkheid als kracht Traditionele stedelijke ontwikkeling gaat meestal gepaard met de bouw van woningen, kantoren, winkels en andere gebouwen of functies voor de lange termijn. Het realiseren van gebouwen of functies voor de korte termijn is voor de ontwikkeling van de Binckhorst echter net zo belangrijk. Vaak zijn tijdelijke initiatieven prima te realiseren, bijvoorbeeld omdat hiervoor al gebouwen beschikbaar zijn die niet worden gebruikt. Tijdelijke initiatieven leveren een bijdrage aan duurzaamheid door een nieuwe functie en betekenis te geven aan gebouwen en de openbare ruimte, door het hergebruik van materialen en de creatie van tijdelijke groene oases en speel‐ en expressieruimtes. Ze kunnen daarmee een impuls geven aan het gebied of een locatie en andere ontwikkelingen uitlokken. ‐ Fasering in ontwikkeling Hoewel er geen strakke planning is, betekent dat niet dat alles open ligt. De ambitie om de stad van binnenuit te versterken en de Binckhorst de kans te geven om uitgroeien tot een gemengd stedelijk milieu staat nog steeds overeind. Initiatieven mogen hier geen afbreuk aan doen. Ontwikkeling voltrekt zich in fasen: De korte, middellange en lange termijn. Initiatieven vallen in een van deze categorieën en leveren hun eigen bijdrage aan de gewenste ontwikkeling binnen de verschillende contexten van de deelgebieden. De gemeente gaat hier flexibel mee om. Tijdelijke initiatieven functioneren als echte vliegwielen. Ook voor ontwikkeling van de openbare ruimte en recreatieve verbindingen geldt een gefaseerde totstandkoming. Verschillende veelal kleinschalige, in de tijd variërende ontwikkelingen vormen bouwstenen die bijdragen aan de uiteindelijke structuur die gaat ontstaan. De afzonderlijke initiatieven variëren van zeer tijdelijk tot permanent en kunnen elkaar in rap tempo opvolgen en vervangen. Zo ontstaat een openbare ruimtestructuur die zichzelf doorontwikkelt waardoor de ziel van een gebied of plek behouden kan blijven. Om de paar jaar beziet de gemeente de ontwikkelingen in het gebied in totaliteit en kan gestuurd worden op investeringen, programma en beleid. ‐ Nieuwe rol voor de gemeente Het faciliteren is voor de gemeente als methode voor het ondersteunen van initiatieven op de schaal zoals het in de Binckhorst kan worden toegepast vernieuwend.
6
2
Positionering in stad en regio
In de nieuwe aanpak is de actieve rol van de gemeente gericht op het sterker verankeren van de Binckhorst in de ruimtelijke structuur van de stad en de regio. De kwaliteiten van de Binckhorst en de positie bezien vanuit verschillende schaalniveaus dienen daarvoor als aanknopingspunten. Betekenis van de Binckhorst De Binckhorst heeft een belangrijke betekenis op verschillende schaalniveaus: ‐ Regionaal: De gemeenten in de Zuidelijke Randstad werken samen om de regio te versterken en nemen daartoe allerlei initiatieven. Voorbeelden zijn projecten in de Rotterdamse haven en de samenwerking tussen de universiteiten en opleidingscentra van Leiden, Den Haag, Delft en Rotterdam. Ook de aanleg van de Rotterdamsebaan past hierin. Het vormt een cruciale schakel in het regionale infrastructurele netwerk. De verbeterde ontsluiting in combinatie met de unieke ligging nabij de Haagse binnenstad maakt de Binckhorst van groeiende economische betekenis voor de regio. ‐ Stedelijk: De Binckhorst ligt in de Centrale Zone van Den Haag. Deze verbindt de kust via Scheveningen, de Internationale Zone, de binnenstad, de Binckhorst en de A4‐/Vlietzone met de regio. De Binckhorst is een motor van de Haagse economie en vormt een belangrijke schakel om de economische kerngebieden van Den Haag te verbinden met de regio. De aanleg van de Rotterdamsebaan helpt daarbij en schept condities op basis waarvan de Binckhorst kan uitgroeien tot een gemengd stedelijk gebied. ‐ Gebied: De Binckhorst levert met circa 10.000 arbeidsplaatsen een belangrijke bijdrage aan de economie. De veelomvattende planvorming heeft voor veel ondernemers voor jarenlange onzekerheid gezorgd. Belangrijk is dat er duidelijkheid komt over wat de gemeente met de Binckhorst voorstaat en perspectief ontstaat om te investeren. Het is van belang dat vernieuwingen geleidelijk en met respect voor de huidige ondernemers gebeurt. Voor hen blijft de Binckhorst belangrijk als de plek waar zij werken aan hun toekomst. Een betere inbedding van de Binckhorst in de stad versterkt het stedelijke structuur en stimuleert economische groei. ‐ Kavel: De veelzijdigheid van de Binckhorst komt vooral op kavelniveau tot uiting. Onverwachte tegenstelling in functies en ruimtelijke verschijningsvormen zorgen ervoor dat de Binckhorst een uniek karakter heeft: stoer, stedelijk, ondernemend en soms vooruitstrevend. Nieuwe ontwikkeling kunnen de omgeving inspireren en vernieuwing aanjagen. De Caballerofabriek is daar een goed voorbeeld van.
7
Huidig profiel De Binckhorst is van oorsprong een polder aan de rand van de Haagse binnenstad, waar bedrijven zich zijn gaan vestigen vanaf het begin van de twintigste eeuw. In de loop van de tijd heeft de Binckhorst zich ontwikkeld tot een groot bedrijventerrein met bedrijven in alle soorten en maten. Het aanbod in bedrijfshuisvesting en werkgelegenheid is erg divers. De bedrijfshuisvesting bestaat voor ongeveer de helft uit kantoren. De andere helft wordt ingevuld met werkplaatsen, retail, showrooms en industrie. Er is een grote variëteit aan arbeidsplaatsen. Er is plek voor hoog‐ en laagopgeleid, creatief, innovatief en ambachtelijk personeel. In de Binckhorst wordt nauwelijks gewoond. Aan de Binckhorstlaan staat een appartementenblok waar ca. 300 mensen wonen. Kwaliteiten als uitgangspunt In de nieuwe aanpak van de Binckhorst vormt de aanwezige kwaliteit in het gebied het uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling. De Binckhorst heeft de volgende kwaliteiten: ‐ Ligging nabij de Haagse binnenstad: Dit is een veelzijdig winkel‐ en uitgaansgebied. Daarnaast is Den Haag het brandpunt van de landelijke overheid en politiek. ‐ Ligging nabij hoofdinfrastructuur (rijkswegennet en spoor): De Binckhorst is omgeven door een netwerk van hoogwaardige infrastructuur. Binnen een straal van 1,5 km bevinden zich de stations Den Haag HS, Den Haag Centraal en Voorburg. Deze stations zorgen voor een directe, snelle verbinding met Rotterdam, Utrecht, Amsterdam, Schiphol, Antwerpen en Brussel. Ook met de auto is de Binckhorst prima ontsloten. De snelweg A12 (Utrechtsebaan) loopt direct langs de Binckhorst en de A4 en A13 zijn binnen enkele autominuten bereikbaar. In de toekomst verbetert de bereikbaarheid nog door de aanleg van de Rotterdamsebaan. Deze zorgt voor een directe verbinding tussen de Binckhorst en de A4 en A13. Langs de Binckhorstlaan wordt geanticipeerd op toekomstige RandstadRailverbinding tussen de stad en station Voorburg, welke op lange termijn verder doorgetrokken kan worden richting de A4/Vlietzone en Delft. ‐ Aansprekende gebruikers: Rond het Maanplein zijn diverse moderne kantoorgebouwen waarin KPN is gevestigd en waar dagelijks duizenden mensen werken in een hoogwaardige omgeving. De fraaie architectuur waarin op dit moment het International Criminal Court en Eurojust gevestigd zijn, staat daarnaast. Bijzonder is ook de Caballero Fabriek. In deze voormalige sigarettenfabriek zijn nu kleine creatieve en innovatieve bedrijven gehuisvest. Binck 36, een voormalig KPN‐pand aan het spoor, biedt onderdak aan bedrijven en instellingen. ‐ Mooie locaties en monumenten: De Binckhorst heeft een rijk verleden, waarvan vele historische panden getuigen. Enkele voorbeelden zijn het kasteel De Binckhorst, de begraafplaats Sint Barbara, de Anthony Fokkerschool en de karakteristieke montagehal aan de Zonweg. ‐ Aanwezigheid van water: de identiteit van de Binckhorst wordt in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van het water in de vorm van de Trekvliet, de oude industriële havens en kades.
8
3
Ruimtelijk raamwerk
De gemeente geeft prioriteit aan de aanleg van de Rotterdamsebaan en de versterking van de toekomstige ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied. Dit deel beschrijft de opbouw van deze structuur, de benodigde ingrepen en de relatie met de bebouwde omgeving. Rotterdamsebaan als motor voor vernieuwing en economische groei De Rotterdamsebaan is de nieuwe verbinding tussen het rijkswegennet vanaf knooppunt Ypenburg (A4/A13) en het Centrum. Deze begint bij knooppunt Ypenburg en sluit via een ongelijkvloerse kruising met de Laan van Hoornwijk en het zuidelijk deel van de A4/Vlietzone met een tunnel aan in de Binckhorstlaan en de Haagse Centrumring. De aanleg van de Rotterdamsebaan is noodzakelijk om de bereikbaarheid van de stad en de regio te verbeteren. De noodzaak van de aanleg van de Rotterdamsebaan vormt de leidende opgave en de kern van de gemeentelijke inzet in de Binckhorst voor de komende jaren. Het vormt de uitdaging om de hoofdinfrastructuur van de Rotterdamsebaan goed in te passen in het bestaande bedrijventerrein en integraal deel te laten uitmaken van de versterking van de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied. Hierdoor profiteert ook de Binckhorst van een verbeterde bereikbaarheid en gebiedsontsluiting. Dit vormt een belangrijke voorwaarde om een geleidelijke economische versterking en op termijn verandering naar een gemengd stedelijk milieu mogelijk te maken. Versterking van het ruimtelijk raamwerk De infrastructuur en de openbare ruimte vormen de hoofdingrediënten van het ruimtelijk raamwerk. De raamwerkkaart geeft de doelen weer en legt de ruimtelijke structuur op hoofdlijnen vast. Een goede ontsluiting en een aantrekkelijke openbare ruimte stimuleren vastgoedontwikkeling en bedrijfsvernieuwing. Aantrekkelijke groenvoorzieningen, goede gebiedsontsluitingen, prettig ingerichte straten, openbare kades en betere beleving van het water zijn hierbij belangrijk. In de nieuwe aanpak waarin de uitkomst niet van tevoren vaststaat, is het juist van belang dat de ontsluiting en de openbare ruimte worden verbeterd tijdens dit proces van geleidelijke ontwikkeling. De gemeentelijke investeringen zijn de komende jaren gericht op de aanleg van de infrastructuur (Rotterdamsebaan, Verlengde Regulusweg) en het realiseren van nieuwe waterbekkens in aansluiten op de Trekvliet. Voor de overige doelen is de investeringsruimte van de gemeente momenteel te beperkt. De gemeente daagt initiatiefnemers uit om met plannen te komen voor verbetering van de openbare ruimte. Samen met andere partijen hoopt de gemeente de komende jaren de schouders onder de Binckhorst te kunnen zetten. Het ruimtelijk raamwerk biedt een globaal kader voor een flexibel en gedifferentieerd proces van ontwikkeling dat zich in fasen voltrekt. Het ruimtelijk raamwerk laat zien waar nog enkele schakels toegevoegd moeten worden om het toekomstig stratenplan van de Binckhorst tot een samenhangend geheel te maken. Hieronder volgt een beknopt overzicht van de belangrijkste elementen van het ruimtelijk raamwerk en de kansen die het voor de Binckhorst oplevert. ‐ Binckhorstlaan De komst van de Rotterdamsebaan heeft grote gevolgen voor de Binckhorstlaan. Het vormt een toekomstige entree van de stad. Dit maakt een goede ruimtelijke inpassing noodzakelijk. Het is belangrijk dat de Binckhorstlaan een visitekaartje wordt voor de stad en een representatieve uitstraling krijgt. Het vormt de ruggengraat in het ruimtelijk raamwerk. Dit vraagt om stedelijke
9
allure. Het is van belang dat de Binckhorstlaan het karakter krijgt van een stedelijke boulevard met aaneengesloten bebouwing. Dit vraagt om samenhang in de bebouwing en een eenduidige uitstraling. De vernieuwde Binckhorstlaan combineert een hoge verkeerscapaciteit met de sfeer van bestaande Haagse lanen met doorgaand verkeer. Een aantrekkelijke groene inrichting maakt hier deel van uit. Bomenrijen in groene bermen maken de Binckhorstlaan tot een groen ‘kralensnoer’. Daarmee maakt de Binckhorstlaan een belangrijk onderdeel van de groenstructuur.
Mogelijke uitwerking toekomstige wegenstructuur (o.b.v. schetsontwerp Rotterdamsebaan)
10
‐ Wegenstructuur Ten behoeve van de bereikbaarheid van de Binckhorst, ook tijdens de aanleg van de Rotterdamsebaan, legt de gemeente een alternatieve ontsluiting aan via een verlenging van de Regulusweg. Daarnaast wordt een aantal gebiedsontsluitingswegen aangepast. Dit is nodig voor een goede verkeersafwikkeling van de Rotterdamsebaan. Met deze ingrepen ontstaat een nieuwe hoofdwegenstructuur voor de Binckhorst. Deze verbeterde ontsluiting biedt kansen voor nieuwe private ontwikkelingen. ‐ Fietsroutes De gemeente investeert fors in de verbetering van de fietsinfrastructuur in de Binckhorst en de verbinding met naburige stadsdelen. Een voorbeeld is het Trekfietstracé, een fietspad langs de Trekvliet dat de Binckhorst met de stad en omgeving verbindt, inclusief een fietsviaduct over de A4, ter hoogte van de wijk Ypenburg. Daarnaast is het wenselijk het huidige fietspad langs de Regulusweg te verlengen naar en aan te sluiten op de Binckhorstlaan. Ten slotte hoopt de gemeente op een aantal strategische plekken nieuwe verbindingen met de omgeving voor voetgangers en fietsers mogelijk te maken, zoals over de Trekvliet naar station HS en over de A12 naar Voorburg. ‐ Openbaar vervoer De Binckhorst is op dit moment alleen ontsloten met openbaar vervoer door buslijnen. Om de mogelijkheid te scheppen voor de ontwikkeling van de Binckhorst tot een gemengd stedelijk gebied is op termijn verbetering van de OV‐ontsluiting noodzakelijk. Uitgangspunt in de Haagse Nota Mobiliteit is de aanleg van een RandstadRailverbinding van station HS of CS naar station Voorburg via de Binckhorstlaan. Deze verbinding kan op lange termijn een vervolg kan krijgen richting de A4/Vlietzone en Delft. Om deze verbinding op termijn niet onmogelijk te maken, wordt langs de Binckhorstlaan rekening worden gehouden met een ruimtereservering voor een vrijliggend tramtracé in zijligging, aan de oostzijde van de weg. ‐ Groenrecreatieve zoom langs de Trekvliet Een aantrekkelijke groenstructuur is belangrijk voor een succesvolle binnenstedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt vormt daarbij het voortbouwen op en het versterken van de bestaande kwaliteiten. De Binckhorst is onverwacht mooi langs en vanaf het water en biedt schitterende doorkijkjes naar bijvoorbeeld Laakhaven. Het gebied langs de Trekvliet heeft dan ook de meeste potentie om zich te ontwikkelen tot een groenrecreatieve zoom en later verder uit te groeien tot een (lint)park, waar mensen kunnen werken, wonen, sporten, recreëren en ontspannen. Ook kan het uitgroeien tot een route over de kades langs het water, welke onderdeel vormt van een nieuwe fietsroute die de Vinex‐ wijken met het Centrum verbindt (het Trekfietstracé). Een prachtig decor van historische bebouwing is reeds aanwezig: het kasteel en de gebouwen van de gasfabriek. De ‘nieuwe’ openbare ruimte kan dienen als etalage voor lokale ondernemers en kan ingezet worden voor openluchtexposities en allerhande manifestaties. Wanneer en in welke mate deze groenrecreatieve zoom tot ontwikkeling komt, is afhankelijk van de toevoeging van nieuwe functies in de Binckhorst. De urgentie om vanuit de gemeente hier op korte termijn flink in te investeren ontbreekt vooralsnog. Wel is het van belang dat de condities verbeteren om deze groenontwikkeling in de toekomst mogelijk te maken. De kades van de Trekvliet zijn momenteel veelal niet openbaar toegankelijk en in gebruik als buitenopslag voor bedrijven en daardoor niet geschikt voor recreatief gebruik. Externe subsidiemogelijkheden en initiatieven bieden een kans om ‐ op plekken waar dit mogelijk is ‐ hierin een eerste verbetering aan te brengen.
11
‐ Water De identiteit van de Binckhorst wordt in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van het water. Het vormt een belangrijke bouwsteen voor nieuwe ontwikkelingen en versterking van de gebiedskwaliteit. De gemeente ziet een aantal kansen voor ontwikkelingen rond het water: Binckhorst Haven is niet alleen een haven in bedrijf, maar biedt samen met de Trekvliet ook kansen voor waterrecreatie. Deze kansen kunnen verder worden benut zonder het klimaat voor bedrijven nadelig te beïnvloeden. Op dit moment zijn sommige kades, zoals die langs de Trekvliet, niet voor het publiek toegankelijk. Het is wenselijk dat zoveel mogelijk kades onderdeel gaan worden van de openbare ruimte. De Binckhorst kent een waterbergingsopgave, welke kansen biedt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Als gevolg van de verbreding van de Neherkade realiseert de gemeente drie nieuwe insteekhavens in de zone langs de Trekvliet.
Raamwerkkaart
12
Relatie met de bebouwde omgeving Voor de aanleg en inpassing van de Rotterdamsebaan moeten gebouwen langs de Binckhorstlaan worden gesloopt. Na de realisatie van het tracé langs de Binckhorstlaan komen kavels vrij voor vastgoedontwikkelingen die bijdragen aan doel voor de Binckhorstlaan als stedelijke boulevard. Komende jaren zullen ontwikkelingen in de Binckhorst vooral in het teken staan van de aanleg van de infrastructuur. Ook vanuit de private sectoren zijn geen grootschalige vastgoed ontwikkelingen te verwachten. Er zijn echter wel kansen en opgaven met betrekking tot de bestaande bebouwing. Deze zullen in belangrijke mate de vastgoedontwikkelingen bepalen. Vastgoedopgaven De komende periode spelen de volgende opgaven die betrekking hebben op het vastgoed in de Binckhorst: Hergebruik cultuurhistorisch waardevolle bebouwing: Vele historische panden getuigen van het rijke verleden van de Binckhorst. Het is belangrijk dat deze beeldbepalende panden behouden blijven, omdat ze bijdragen aan de sfeer en identiteit van het gebied. Veel panden zijn gemeentelijk bezit waarvoor de komende periode een nieuwe bestemming gevonden moet worden. Kantorenleegstand: sinds 2000 is de werkgelegenheid teruggelopen in de Binckhorst. Dit komt met name doordat grote kantoorgebruikers, zoals KPN en het ministerie van Defensie, hun kantoorpersoneel hebben ingekrompen. Ook kiezen grote kantoorgebruikers tegenwoordig voor het afstoten van huurcontracten en het flexibiliseren van hun kantoorwerk, waardoor er een neerwaartse spiraal is ontstaan bij de verhuur van leegstaande panden. Dit vindt ook zijn weerslag op de Binckhorst. De kantorenleegstand in de Binckhorst is momenteel ruim 30% (140.000 m²) en het risico bestaat dat deze verder gaat stijgen. De grootste leegstand concentreert zich rond het Maanplein, waar KPN is gevestigd.
Het belang van tijdelijkheid en geleidelijke verandering Het feit dat het langer gaat duren voordat grootschalige vastgoedontwikkeling op gang komt en de Binckhorst verandert in een gemengd stedelijk gebied biedt ook kansen. Het is van belang deze tussentijd goed te benutten. De gemeente doet dit door het ruimtelijk raamwerk te versterken. Vastgoedeigenaren, waaronder de gemeente zelf, spelen een sleutelrol in het vergroten van de attractiviteit van het gebied. Er is ruimte voor nieuwe (tijdelijke) private initiatieven die bij kunnen dragen aan de imagoverandering en branding van het gebied. Het vormt de uitdaging om de beschikbare locaties te verbinden met nieuwe kansrijke initiatieven. Het initiatief ligt bij de vastgoedeigenaar en of initiatiefnemer voor een interessant voorstel. De gemeentelijke inzet is primair gericht op het eigen vastgoedbezit. Tijdelijke initiatieven kunnen niet alleen de vorm aannemen van herontwikkeling of hergebruik van bestaande gebouwen, maar het kan ook gaan om opvallende projecten in de openbare ruimte die de Binckhorst positief in het nieuws brengen. Deze initiatieven verdwijnen na een paar jaar om plaats te maken voor iets anders óf kunnen een meer permanent karakter krijgen. De bedoeling is dat tijdelijke initiatieven andere uitlokken, waardoor nieuwe economische of maatschappelijke dynamiek in de Binckhorst op gang komt. Verschillende locaties zijn interessant voor tijdelijke initiatieven die voortborduren op de kwaliteiten in het gebied. Een voorbeeld is Binckhorst Haven. Door de realisatie van de Caballero Fabriek met daarin werkruimtes voor creatieve beroepen is een eerste aanzet gegeven tot verbetering van dit deel van de Binckhorst. Door investeringen in de openbare ruimte kan verbinding met de kantoorpanden van KPN worden verbeterd waardoor een aantrekkelijk cluster ontstaat. Particuliere initiatieven kunnen hierop aansluiten.
13
Daarnaast worden door de versterking van het ruimtelijk raamwerk de entrees van de Binckhorst belangrijker. Deze zijn nu nog niet aantrekkelijk, maar hier liggen kansen voor privaat initiatief. Binck 36 en de Smart‐toren bij de Trekvlietbrug zijn belangrijke plekken in de toekomstige stedelijke structuur. De geleidelijke verandering van de Binckhorst biedt kansen voor revitalisatie. Beschikbare panden en locaties kunnen nieuwe economische functies krijgen passend bij het toekomstperspectief van het gebied. Hierbij valt te denken aan functies die aansluiten bij de trend voor nieuwe binnenstedelijke bedrijfsterreinen, zoals werken aan huis, ruimte voor ZZP’ers, creatieve beroepen en stadsgebonden MKB. De locaties rondom de Wegastraat en het Trekvlietplein lenen zich hier goed voor.
Binckhorst Haven
Kansen rondom Wegastraat
Impressie Café aan Binckhorstlaan 235
Smart‐toren
Parkeergarage Saturnusstraat
Versterken entrees: station Voorburg
14
4
Doorkijk naar de toekomst
De nieuwe aanpak is vooral gericht op de voorzienbare termijn. Toch geldt de Structuurvisie ‘Wereldstad aan zee’ nog steeds als kader voor de lange termijn. De gemeente streeft naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied waar kansen ontstaan voor ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken. Niet overal zijn de kansen gelijk. Dit deel geeft een korte beschrijving van de ontwikkelkansen per deelgebied. Trends en ambitie Een landelijke trend is dat de bevolkings‐ en huishoudensontwikkeling in de vier grote steden op de lange termijn een aanhoudend groei laat zien en dat de krimp vooral in andere delen van het land speelt. Als gevolg hiervan wordt een aanhoudende vraag naar woningen verwacht. Op de lange termijn zijn er in de Binckhorst kansen om invulling te geven aan de Haagse binnenstedelijke verdichtingsopgave. Het is een van de weinige gebieden in Den Haag waar een substantieel aantal woningen kan worden toegevoegd. En dan ook nog eens dicht bij het centrum, wat aantrekkelijk is voor specifieke doelgroepen die de stad aan zich wil binden. Het is echter op dit moment niet aan de gemeente om te bepalen hoe, wanneer en in welke mate deze ontwikkelingen vorm krijgen. Het vormt de essentie van de nieuwe aanpak om dit ook niet vooraf vast te leggen. Mogelijke toekomstige ontwikkeling De nieuwe koers is vooral gericht op de voorzienbare termijn en bestaat uit een aantal ‘no‐regret’ maatregelen. De gemeentelijke inzet is gericht op ingrepen ter versterking van de ruimtelijke structuur. Mobiliteit en bereikbaarheid van de Binckhorst zijn daarmee gegarandeerd, wat een voorwaarde is voor het ontstaan van een gemengd stedelijk gebied. Het initiatief voor vastgoedontwikkelingen en nieuwe functies ligt bij marktpartijen. De gemeente vervult een faciliterende rol. Een gevolg is dat de Binckhorst als grote integrale gebiedsontwikkeling niet meer bestaat. De toekomstige ontwikkeling van de gebouwde omgeving wordt bepaald door een veelheid aan afzonderlijke initiatieven die verschillen qua aard, tempo en omvang. Dit kan uiteenlopen van tijdelijk hergebruik van een leegstaand kantoorpand, de uitbreiding van een bedrijf tot de ontwikkeling van een nieuw concept voor wonen en werken. De kansen en mogelijkheden voor nieuwe functies verschillen per deelgebied. De verwachting is dat de kansen voor woningbouw komende jaren beperkt zullen zijn en dat het accent vooral zal liggen op revitalisatie. Een belangrijke voorwaarde is dat initiatieven de ambitie voor het gebied een stap dichterbij brengen. Duurzaamheid is daarbij een belangrijk aspect. Dit heeft onder andere gevolgen voor de economische ontwikkelmogelijkheden. In de toekomst huisvest de Binckhorst schone, arbeidsintensieve en ruimte‐intensieve bedrijven met veel werkgelegenheid. Dit schept ook voor de gemeente verplichtingen voor de lange termijn. Met name rondom het Gasfabriekterrein en Binckhorst Haven is de toevoeging van hindergevoelige functies ‐ zoals woningen ‐ momenteel niet mogelijk vanwege de zware (veelal watergebonden) bedrijvigheid. Op termijn moet de gemeente belangrijke keuzes maken die bepalend zijn voor de verdere toekomstige ontwikkeling van het gebied. De vraag welke zware (watergebonden) bedrijven, wanneer en onder welke voorwaarden moeten worden verplaatst of geclusterd, staat daarbij centraal. Verschillende ontwikkelingsrichtingen zijn denkbaar. Eén mogelijkheid is dat de gemeente in de toekomst meer investeringsruimte heeft en kiest voor een verplaatsing van de afvalverwerking uit het noordelijk deel van de Binckhorst, zodat ruimte ontstaat voor integrale gebiedsontwikkeling. Deze toekomstige keuzes en mogelijkheden zullen in belangrijke mate afhangen van de gevolgen die macro‐
15
economische ontwikkelingen hebben voor Den Haag. Belangrijk is welke gevolgen de ontwikkelingen op woningmarkt hebben voor de groeiambities van Den Haag. De tussentijd die de komende jaren ontstaat doordat de gemeentelijke inzet vooral gericht is op de versterking van het ruimtelijk raamwerk kan worden benut voor de aanpak van de milieucirkels en kan zo een bijdrage leveren aan de verbetering van de lange termijn ontwikkelkansen. Uitgaande van een realistisch gemengd binnenstedelijk woon‐ en werkmilieu is er ruimte voor ongeveer 5000 woningen, mits de gehele Binckhorst transformeert. Toekomstig demografische en economische ontwikkelingen zullen bepalen hoeveel woningen en andere functies er wenselijk en mogelijk zijn. Deelgebieden: globale omschrijving toekomstperspectief De Binckhorst bevat zeven deelgebieden met een eigen identiteit en specifieke ontwikkelingsmogelijkheden en ‐beperkingen. Deze lopen nogal uiteen. Er wordt voor gekozen om woningbouw vooral te faciliteren op plekken waar de functiemenging de meeste kansen en mogelijkheden biedt. In andere deelgebieden wordt gekozen voor het revitaliseren of herprofileren van bedrijven, waarbij het verkleinen van onbenutte milieucontouren voorop staat. Hierdoor ontstaat op lange termijn een milieu waar menging met woningbouw kan plaatsvinden. In de Binckhorst kunnen deelgebieden met een verschillende snelheid tot ontwikkeling komen. Die ontwikkeling verloopt in fases. Tijdelijke initiatieven spelen hierin een aanjagende rol en worden dan ook aangemoedigd. Hieronder worden de ontwikkelpotenties per deelgebied beschrijven. De bijbehorende kaart dient ter verduidelijking. ‐ Binckhorstlaan De Rotterdamsebaan komt uit in de Binckhorstlaan. Vanaf het punt waar de tunnel boven komt, ontstaat een nieuwe entree die een visitekaartje is voor Den Haag. Het is de uitdaging om de ruimtelijke ontwikkeling eromheen zodanig te verknopen met de infrastructuur dat de Binckhorstlaan meer wordt dan een drukke verkeersroute en de uitstraling krijgt van een stedelijke boulevard. Dit vraagt om aantrekkelijk economische functies in combinatie met wonen. ‐ Trekvlietzone Dit deelgebied is bij uitstek geschikt voor woningbouw vanwege de eigendomsverhoudingen, de aantrekkelijke ligging langs de Trekvliet, het vrijwel ontbreken van milieucontouren en de ligging nabij het Haagse warmtenet. Gepast zijn bedrijven die gecombineerd worden met woonfuncties. De Trekvlietzone biedt langs het water ook uitstekende kansen voor de ontwikkeling van een groene zoom, die eventueel uit kan groeien tot lint(park) met een langzaam verkeer verbinding. ‐ Gasfabriekterrein en omgeving Dit deelgebied heeft de grootste potentie om zich te ontwikkelen tot een stedelijk gebied door zijn gunstige ligging nabij het centrum en de stations HS en CS. Op termijn ontstaan hier mogelijkheden voor woningbouw, mits de milieucontouren verkleind worden. Voorlopig liggen er vooral kansen voor de revitalisering van bedrijvigheid en de toevoeging van (tijdelijke) functies die de gemengde stedelijke dynamiek ter plekke vergroten. Het is een aantrekkelijk gebied om de groenblauwe structuur te versterken. Ook dit deel biedt kansen voor de ontwikkeling van een groene zoom. ‐ Spoorboogzone Door de ligging aan het spoor is deze zone zonder extra maatregelen voor een groot deel niet aantrekkelijk voor woningbouw, met mogelijke uitzondering van enkele kavels langs de toekomstige infrastructuur. Dit deelgebied leent zich dus het beste voor bedrijfsinitiatieven – òf een combinatie
16
van afschermende bedrijvigheid met in de luwte woningbouw. Het noordelijk deel kan verder versterkt worden als cluster van kleinschalige bedrijvigheid. ‐ Begraafplaatszone In dit deelgebied zijn kleinere ondernemingen en bedrijven gevestigd. Het functioneert prima. Ondernemers kunnen overwegen hun activiteiten uit te breiden. Een combinatie tussen deze bedrijvigheid en woningbouw biedt kansen. Aansluiting op het Haagse warmtenet en de benutting van warmwaterbronnen in de bodem (geothermie) zijn hier goed mogelijk. ‐ KPN‐omgeving Op het Maanplein ligt het hoofdkantoor van KPN, als internationaal bedrijf met grote betekenis voor Den Haag. Behoud en verbetering van de naburige kantoren vormt hier het uitgangspunt. Het is belangrijk om het vastgoed, de ecologische hoofdstructuur en de openbare ruimte op en rond het Maanplein/Maanweg op orde te houden en de relatie met de omgeving van de naburige Caballero Fabriek te versterken. ‐ Binckhorst Haven De economische functie van het gebied rondom de haven kan verder versterkt worden. Daarnaast is Binckhorst Haven een zeer interessante omgeving voor de ontwikkeling van nieuwe concepten voor duurzaam wonen en werken. Aansluiting op het Haagse warmtenet is hier goed mogelijk. De Caballero Fabriek heeft als vooruitstrevend multifunctioneel bedrijfsverzamelgebouw in de omgeving van de haven levendigheid gebracht. Door de vele ligplaatsen voor recreatievaart is de haven ook voor bezoekers een aantrekkelijke locatie. Ontwikkelpotenties per deelgebied
17
5
Richtinggevend denkkader voor initiatieven
Het faciliteren van privaat initiatief staat voorop in de nieuwe aanpak. Om vooraf een indicatie te geven van de (on)mogelijkheden is een aantal richtlijnen geformuleerd. Deze bepalen de koers voor de Binckhorst en vormen een richtinggevend denkkader voor initiatiefnemers. De gemeentelijke inzet is gericht op de versterking van het ruimtelijk raamwerk. De gemeente investeert in de aanleg van de Rotterdamsebaan en alles wat daar voor nodig is. Hierdoor wordt het voor marktpartijen aantrekkelijker om te investeren in het gebied. De gemeente daagt bedrijven, particulieren en ontwikkelaars uit om het initiatief te nemen voor locatieontwikkeling en hergebruik van bestaand vastgoed. Samen met een divers palet aan initiatiefnemers kan invulling worden gegeven aan een nieuwe manier van stedelijke ontwikkeling in de Binckhorst. Alle partijen dragen in een eigen tempo en voor eigen rekening en risico een steentje bij de vernieuwing van de Binckhorst. De nieuwe aanpak heeft gevolgen voor de werkwijze binnen de gemeentelijke organisatie. De houding van de gemeente tegenover initiatiefnemers verandert. Niet langer schrijft de gemeente voor wat waar moet gebeuren. De gemeente neemt een faciliterende rol aan. Veel is namelijk mogelijk, maar niet alles. Belangrijk is dat de gemeente duidelijkheid communiceert over wat kan en wat niet. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid door de (on)mogelijkheden aan te geven en daarmee richtinggevend te zijn voor toekomstig initiatief. Deze koers voor de ontwikkeling van het gebied is ingegeven vanuit wet‐ en regelgeving (o.a. externe veiligheid, milieu en geluid) en vigerende gemeentelijke beleidskaders (o.a. duurzaamheid, economie, verkeer en parkeren). De richtlijnen zijn een integrale vertaling en uitwerking van vigerende (sectorale) stedelijke beleidsdocumenten. Hiermee combineert de gemeente haar verantwoordelijkheid voor een goede stedelijke en regionale samenhang met duidelijkheid over aanwezige beleidsvrijheid voor initiatiefnemers. De indicatieve afbakening van de ontwikkelingsmogelijkheden op basis van het vigerende beleid vindt plaats op drie niveaus. Er geldt een aantal algemene richtlijnen en wensen vanuit de gemeente die van toepassing zijn op ieder initiatief. Daarnaast zijn er specifieke richtlijnen met betrekking tot afzonderlijke functies. Tot slot geldt een aantal gebiedsgerichte richtlijnen om er voor de zorgen dat doelen waargemaakt kunnen worden en belangrijke bestaande kwaliteiten niet verloren gaan. De richtlijnenkaart geeft een eerste indicatie van de ontwikkelingsmogelijkheden en biedt een helder. Tezamen vormt dit een richtinggevend denkkader voor potentiële initiatiefnemers. Algemene richtlijnen Voorop staat dat initiatieven bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van de Binckhorst als leef‐ en werkklimaat. Dit kan vele vormen aannemen: een intensivering van het ruimtegebruik, de stimulering van de werkgelegenheid, verbetering van het verblijfsklimaat, verduurzaming van de energievoorziening etc. De kansen voor initiatieven om een bijdrage te leveren aan de ambitie van Den Haag om in 2040 klimaatneutraal te zijn, vraagt specifiek om aandacht. Naast het feit dat er met betrekking tot de bestaande bebouwing een enorme kans ligt voor verduurzaming is het wenselijk om functies aan te takken op het Haagse warmtenet. Daarnaast zijn er verschillende locaties specifiek geschikt voor geothermie, wat voor nieuwe ontwikkelkansen kan zorgen. Andere ontwikkelingen mogen de benutting van deze bronnen niet in de weg staan. Ook particuliere initiatieven die een bijdrage leveren aan een duurzame bereikbare Binckhorst, bijvoorbeeld door het organiseren van elektrisch vervoer worden toegejuicht. Tevens staat de gemeente open voor (tijdelijk) initiatieven in de openbare ruimte. Hierbij staat voorop dat die ook voor anderen bruikbaar en veilig blijft. Los van de
18
geformuleerde richtlijnen blijft het van belang om aantrekkelijke initiatieven afzonderlijk te beoordelen. A. Het initiatief past qua aard, schaal en omvang bij een gemengd stedelijk gebied en leidt tot intensivering van het ruimtegebruik. B. Het initiatief wordt onder marktconforme voorwaarden gerealiseerd en is saldoneutraal voor de gemeente Den Haag. C. Het initiatief draagt bij aan een klimaatneutraal Den Haag. D. Het initiatief leidt niet tot een vergroting van de milieucirkels ten opzichte van de huidige feitelijke situatie E. Een initiatief veroorzaakt geen ontoelaatbare extra druk op het parkeren op de openbare weg en zorgt waar mogelijk voor parkeervoorzieningen op eigen terrein. F. Aan een initiatief kunnen voorwaarden worden gesteld die infrastructurele ingrepen mogelijk maken. G. Bij een tijdelijk initiatief kan op bepaalde punten een uitzondering worden gemaakt. Programmatische richtlijnen Het huidige tijdsgewricht heeft gevolgen voor de programmatische ontwikkelingen op de Binckhorst. Met betrekking tot de woningbouw blijven de doelstellingen bestaan, maar het zal het veel langer duren voordat het gebied tot ontwikkeling komt. Ook de manier waarop dit gebeurt en de partners die daarbij betrokken zijn is veranderd. Dit biedt ook nieuwe kansen. De Binckhorst kan uitgroeien tot een proeftuin om nieuwe woonconcepten en bouwvormen toe te passen. Dit schept mogelijkheden voor onder andere (collectief) particulier opdrachtgeverschap en vernieuwende combinaties tussen wonen en werken. Het economisch perspectief verandert doordat grootschalige kantoorontwikkeling op de Binckhorst niet meer wenselijk en verantwoord is. Er wordt een restrictief beleid ten aanzien van kantoorontwikkeling gevoerd. De belangrijkste opgave voor de komende jaren is het bestrijden van de kantorenleegstand. Initiatieven die kantoren geschikt maken voor andere functies worden toegejuicht. Dit betekent dat het accent sterker op revitalisatie van de bestaande economische kwaliteiten komt te liggen. Er is meer ruimte ontstaat voor bedrijvigheid om zich te vernieuwen. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat er sprake is van een intensivering van het ruimtegebruik en een schonere en duurzamere bedrijfsvoering met een afname van de omgevingshinder. Doordat de drijvende krachten achter de transformatie van de Binckhorst tot een gemengd binnenstedelijk gebied grotendeels zijn weggevallen, verandert ook de behoefte aan voorzieningen. Voorzieningen die noodzakelijk zijn in een gemengd binnenstedelijk milieu ‐ zoals wijkwinkelvoorzieningen, sportvoorzieningen – zijn voorlopig niet meer urgent. Deze worden door de gemeente niet meer actief gestimuleerd. Een aandachtspunt is wel dat de realisatie ervan op termijn niet onmogelijk wordt gemaakt. Voor grootschalige detailhandelsvoorzieningen die van betekenis zijn op stedelijk en regionaal niveau ziet de gemeente volop mogelijkheden. H. Een initiatief wordt zo veel mogelijk gecombineerd met andere functies, zoals wonen, bedrijven en (kleinschalige) kantoren. I. Een bedrijfsinitiatief behoort tot maximaal hindercategorie 3.2. J. Er is geen nieuwe kantoorontwikkeling toegestaan, met uitzondering van het bepaalde onder K. K. Kleinschalige kantoorontwikkelingen zijn mogelijk conform de spelregels van de gemeentelijke functiemengingstrategie (max. 500 m² langs doorgaande wegen en max. 100 m² in woonstraten). L. Publiekstrekkers in de horeca of leisure sector zijn mogelijk, mits er geen sprake is van concurrentie met de positie van het Centrum en/of Scheveningen op dit gebied.
19
M. De uitbreidingsruimte van het totale aanbod detailhandelvestigingen in Binckhorst bedraagt 7.000 m² (tot max. 25.000 m²) en kan benut worden voor niet‐wijkgerichte winkelvoorzieningen. Gebiedsgerichte richtlijnen Voor een aantal deelgebieden in de Binckhorst gelden specifieke richtlijnen die er voor moeten zorgen dat unieke kansen worden benut en huidige kwaliteiten behouden blijven. De Trekvlietzone is zo’n gebied waar de kansen voor de toevoeging van nieuwe functies het grootst zijn. De Binckhorstlaan vormt een nieuwe entree van de stad die kan uitgroeien tot een visitekaartje voor Den Haag. Het Maanplein e.o. vormt een belangrijk kantorenmilieu waarvan de kwaliteit op peil moet blijven. Om dit te kunnen bereiken is een grotere selectiviteit geoorloofd met betrekking tot nieuwe initiatieven. N. Langs de Binckhorstlaan heeft de bebouwing een stedelijk karakter. Op de begane grond komen economische functies, zoals grootschalige detailhandel (showrooms). O. Langs het noordelijk deel van de Binckhorstlaan – waar de Rotterdamsebaan bovengronds is – hebben de functies een hoogwaardig karakter, zowel qua branchering als ruimtelijke uitstraling. P. In de Trekvlietzone wordt nieuwe bedrijvigheid zoveel mogelijk gecombineerd met wonen; Q. Rondom het Maanplein en omgeving dragen initiatieven bij aan de kwaliteit en uitstraling van het huidige kantorenmilieu.
Dynamische richtlijnenkaart (indicatief)
20
6
Gemeentelijke ondersteuning
In de ontwikkeling van de Binckhorst is een belangrijke rol weggelegd voor particuliere initiatiefnemers. De gemeente biedt verschillende mogelijkheden voor ondersteuning van privaat initiatief. De gemeente en de maatschappij zijn aan zet De gemeente geeft prioriteit aan de aanleg van de Rotterdamsebaan en investeert in de versterking van de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied. De verantwoordelijkheid voor (vastgoed)ontwikkelingen in de Binckhorst legt de gemeente nadrukkelijk bij de maatschappij. Het is aan private partijen om in de Binckhorst aan de gang te gaan. De gemeente kan hierbij professionele ondersteuning bieden, zoals op het vlak van het bestemmingsplan, de inzet van gemeentelijk bezit, advisering over duurzaamheid, veiligheid en milieu, het onderhoud van de openbare ruimte en een adequate waterberging. Gemeentelijke begeleiding en beoordeling van initiatieven Initiatieven zullen verschillend van aard zijn en op verschillende plekken in de gemeentelijke organisatie binnenkomen. Van een investeerder die op zoek is naar interessante investeringsmogelijkheden tot een ondernemer met een idee voor het beheer van de openbare ruimte. De eerste contacten komen voor rekening van de gemeente. Voor een vervolgtraject maakt de gemeente nadere afspraken over eventuele vergoeding van begeleidingskosten. De gemeente is geïnteresseerd in allerlei soorten initiatieven die bijdragen aan de versterking van de Binckhorst. Het is aan initiatiefnemers om hierin het voortouw te nemen en met haalbare plannen te komen. Uitgangspunt is dat initiatieven passen binnen het vastgestelde stedelijke beleid. Bij beperkte afwijkingen kan gewerkt worden aan maatwerkoplossingen. De exacte inmenging van de gemeente bij de uitwerking van het initiatief is afhankelijk van een aantal zaken. Bijvoorbeeld of er bij de realisatie van het initiatief gemeentelijk eigendom (gronden of gebouwen) betrokken is en de vraag of het initiatief wel of niet binnen het bestemmingsplan valt. Bestemmingsplan In oktober 2009 heeft de gemeenteraad een bestemmingsplan voor de Binckhorst Zuid vastgesteld. Vanwege de nieuwe aanpak van de Binckhorst blijft dit echter alleen van kracht voor zover het de inpassing en aanleg van de Rotterdamsebaan, de Verlengde Regulusweg en bestaande functies ‐zoals KPN en de begraafplaats ‐ betreft. Voor de overige deelgebieden wordt teruggevallen op het verouderde bestemmingsplan, dat echter op veel plekken niet meer goed aansluit bij de huidige praktijk. Dit kan belemmerend werken voor nieuwe initiatieven. Daarom is het van belang dat de gemeente in de komende periode een geactualiseerd bestemmingsplan op basis van de feitelijke situatie opstelt. In de Binckhorst zijn veel bedrijven gevestigd met verschillende soorten milieucontouren. Deze contouren zijn gebaseerd op criteria zoals geur, geluid, veiligheid, en stof. De gemeente streeft naar milieucontouren die niet groter zijn dan voor de bedrijfsvoering noodzakelijk. Het doel is om de onbenutte milieuruimte waar mogelijk in te perken. Dit kan alleen als de bedrijven daar geen hinder van ondervinden. Concreet betekent dit dat in ieder geval dat indien de planologische milieuruimte in het vigerende bestemmingsplan groter is dan de vergunde milieuruimte, deze in overeenstemming met de feitelijke situatie wordt gebracht. Het nieuwe juridisch planologische kader geeft hiermee een goed beeld van de huidige situatie met het oog op toekomstige ontwikkeling. Wanneer een particulier initiatief niet binnen het geactualiseerde bestemmingsplan past, moet hiervoor een omgevingsvergunning worden aangevraagd ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Behandeling van een dergelijke vergunningsaanvraag is een verantwoordelijkheid van de gemeente. Initiatiefnemers moeten aangeven of er voor hun plannen
21
een milieu‐effectrapportage (m.e.r.) moet worden doorlopen. De gemeente beoordeelt of er al dan niet een m.e.r. moet worden doorlopen. Als het inderdaad nodig is, zijn initiatiefnemers zelf verantwoordelijk voor het opstellen van het milieu‐effectrapport (MER)".
22
Gemeentelijk bezit De gemeente bezit ca. 30 panden en 200 verhuurbare eenheden in de Binckhorst. Deze worden de komende jaren op verschillende manieren ingezet met als doel het vestigingsklimaat te verbeteren, en het financiële resultaat te optimaliseren. De gemeente kan ervoor kiezen tijdelijk thema’s en concepten te faciliteren die op termijn economisch sterkere partijen kunnen verleiden ook de Binckhorst in te trekken. Ondertussen hebben al een paar nieuwe , soms verrassende, partijen zich in de Binckhorst gevestigd. Hun aanwezigheid werpt een nieuw licht op het plangebied. Zo is er een notaris/advocatenkantoor gehuisvest in een voormalig autobedrijf, een skatehal in een oude papierloods en een indoor golfcentrum in een voormalige autoshowroom. Dit zijn de eerste zichtbare stappen in een geleidelijk proces van verandering. Tijdelijkheid is een belangrijk uitgangspunt voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed. De exploitatie wordt opgesteld voor vijf tot tien jaar. Dit schept ruimte voor vernieuwing zonder al te veel vast te leggen voor de lange termijn. Openbare ruimte De gemeente is en blijft verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte in de Binckhorst. Het technisch onderhoud is gezien het huidige gebruik toereikend. Zodra er functiewijzigingen in het gebied optreden onderzoekt de gemeente hoe zij daarop kan inspelen. Het uitgangspunt is dat bezoekers zich veilig in het gebied kunnen bewegen en dat de openbare ruimte de revitalisering van bedrijven in de Binckhorst ondersteunt. De openbare ruimte moet een nette en representatieve uitstraling hebben. Waterberging De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor waterberging in de Binckhorst. Door de verbreding van de Neherkade moet extra water gecompenseerd worden. De Binckhorst komt hiervoor in aanmerking. Daarnaast heeft de Binckhorst een eigen waterbergingsopgave waarop de gemeente toeziet. De komende periode gaat de gemeente hiervoor een plan opstellen. Ze zoekt daarbij naar oplossingen voor waterberging die een positieve bijdrage leveren aan het ruimtelijk raamwerk. Een van de sterke kanten van de Binckhorst is immers de aanwezigheid van water. De inzet is een oplossing voor waterberging te vinden die dit positieve aspect verder versterkt. Als door een particulier initiatief extra waterberging in de Binckhorst gerealiseerd moet worden is dat een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. De introductie van groene daken kan ook een bijdrage leveren aan waterberging en brengt bovendien de duurzaamheidsambitie van de gemeente een stap dichterbij. Groene daken vangen het water op tijdens stortbuien of langdurige regenval, hebben een gunstig effect op het binnenklimaat van gebouwen en (bij grootschalige toepassing) op het microklimaat van de stad. Financiële dekking De komende jaren dient nog een aantal activiteiten te worden verricht die gemeentelijke inzet vergen en een relatie hebben met het gebied Binckhorst. Buiten de aanleg van de Rotterdamsebaan en de verbreding van de Neherkade betreft dit onder meer de afwikkeling van de gebiedsonderneming, de uitplaatsing van de autodemontagebedrijven, de aan‐ en verkoop van grond op bedrijventerrein Heron, het onderzoek naar de ontwikkeling van de AZC‐locatie en de afhandeling van claims die in het gebied zijn gelegd en worden verwacht. Deze projecten hebben eigen dekkingsbronnen zoals het budget Neherkade, grondexploitatie LA‐17 en reserve grote projecten Binckhorst. Om alle noodzakelijke werkzaamheden voor Binckhorst in 2012 en 2013 uit te kunnen voeren is € 600.000 dekking nodig uit reserve grote projecten Binckhorst voor apparaats‐ en programmalasten.
23
Het initiatief voor locatie‐ en vastgoedontwikkeling in de Binckhorst voor het niet‐gemeentelijk vastgoed, komt in de nieuwe gebiedsaanpak bij derden te liggen die dit voor eigen rekening en risico zullen doen. De gemeentelijke aanpak in de Binckhorst voorziet niet in een gemeentelijke bijdrage daarin. Tot slot In de Binckhorst doet zich de komende tien jaar een interessante combinatie voor van geplande ontwikkeling, onder andere de aanleg van de Rotterdamsebaan, en een meer geleidelijke aanpak. De Binckhorst krijgt een meer multifunctioneel karakter en wordt steeds meer onderdeel van de stad. Zonder dat het zijn economische functie verliest. De gemeente speelt in de geleidelijke ontwikkeling van de Binckhorst een faciliterende rol ‐ op de achtergrond. Het podium is voor allerlei maatschappelijke partijen die kansen ruiken op de Binckhorst. De gemeente kan kennis en vakmanschap aanbieden ter ondersteuning of een verbinding tot stand brengen tussen partijen. Den Haag is een van de eerste Nederlandse steden die op zo’n grote schaal, op zo’n prominente locatie, ruimte geeft aan initiatiefnemers. Veel partijen in het land houden dit proces dan ook nauwlettend in de gaten. Nieuwe initiatieven zijn cruciaal voor het slagen van de Binckhorst. Zittende en toekomstige ondernemers, ontwikkelaars en andere maatschappelijke partijen hebben een hoofdrol. Het is aan hen om er een succes van te maken.
24
