Gambar 5.2 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta

95

BAB 5 SIMULASI MODEL PEMBIAYAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA Bab ini menjelaskan mengenai uji simulasi model pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rumah susun studi dengan menggunakan mekanisme pola investasi swasta. Sebelum membahas lebih lanjut mengenai uji simulasi model pembiayaan yang dilakukan maka sebelumnya akan dijelaskan mengenai perbedaan antara pola pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rumah susun studi sebenarnya yang menggunakan pola UPT dan PMN dan pola Swasta. Pada pola UPT atau pun PMN pengeluaran investasi yang dilakukan merupakan murni investasi sosial dengan sumber dana berasal dari pemerintah (anggaran) sehingga pihak pelaksana pembangunan tidak menggunakan modal pinjaman dari luar (lihat gambar 5.1). Adapun pada pola investasi swasta yang akan disimulasikan pada bab ini sumber dana yang digunakan berasal dari proporsi perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman (lihat gambar 5.2). Gambar 5.1 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola UPT dan PMN Pelaksana Pembangunan

Memberikan pinjaman

(Kontraktor) Mengeluarkan anggaran pembangunan dan menunjuk

Pemerintah

Rumah Susun Sederhana Proses Membeli dan Menempati

Bank

Mengangsur KPR

Masyarakat Calon Penghuni Sumber: Hasil Analisis, 2008

Gambar 5.2 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta

Membiayai Pembangunan

Developer Modal Sendiri

Sumber: Hasil Analisis, 2008

Modal Pinjaman

Rumah Susun Sederhana

Proses Membeli dan Menempati

Masyarakat Calon Penghuni

Bank

Mengangsur KPR

96

Adapun dalam studi ini rumah susun yang tergolong ke dalam pola investasi UPT adalah rumah susun Karet Tengsin I dan II serta Bendungan Hilir I dengan status rumah susun sederhana milik (rusunami). Adapun untuk rumah susun Pasar Jumat menggunakan pola investasi PMN (perum perumnas) dan berstatus rumah susun sewa (rusunawa). Dalam simulasi model pembiayaan ini harga sewa maupun sewa-beli yang terbentuk dari hasil perhitungan pada bab 4 akan disimulasikan dan diuji nilai kelayakannya apabila dibangun oleh pihak swasta. Uji kelayakan investasi dilakukan berdasarkan metode discounted criterion dengan melihat kriteria nilai PI, NPV, IRR dan jangka waktu BEP yang dihasilkan (lihat subbab 2.2.2). Apabila harga sewa maupun sewa beli yang yang terbentuk dari hasil perhitungan pada bab 4 tidak memenuhi kriteria kelayakan investasi maka dengan proses trial and error akan disimulasikan harga sewa maupun sewa beli yang memenuhi kriteria kelayakan investasi.

Nilai discount rate yang digunakan dalam uji kelayakan

investasi didasarkan pada nilai suku bunga kredit investasi yang dirangkum dalam Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-IV Tahun 2006-2007 Bank Indonesia pada tabel 5.1. Tabel V.1. Perkembangan Suku Bunga Kredit Investasi Triwulan-I No

Triwulan II

Triwulan-III

Triwulan IV

Tahun Januari

Februari

Maret

April

Mei

Juni

Juli

Agustus

September

Oktober

November

Desember

1

2007

14,85

14.71

14.53

14.38

14.16

13.99

13.82

13.75

13.45

13.28

13.19

13.21

2

2006

15.80

15.90

15.90

15.90

15.90

15.90

15.90

15.90

15.70

15.50

15.40

15.10

Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan I-IV Tahun 2006-2007

Melihat fluktuasi suku bunga tersebut maka diambil suku bunga rata-rata selama triwulan I sampai IV dari tahun 2006-2007 dan didapat suku bunga sebesar 15% (setelah dibulatkan). Dengan demikian nilai discount rate yang digunakan untuk menghitung kelayakan financial pembangunan rumah susun sederhana adalah sebesar 15%. Di samping itu, dalam simulasi model pembiayaan ini dipakai tiga alternative perbandingan sumber dana antara modal sendiri dan modal pinjaman. Pada alternative I di asumsikan sumber dana berasal dari 30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman, alternative. Alternative II mengasumsikan sumber dana berasal dari 40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman. Adapun dalam alternative III diasumsikan sumber dana berasal 50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman. Besarnya bunga dari modal pinjaman yang diberikan ke pada pihak pelaksana pembangunan (developer) didasarkan pada bunga kredit pinjaman kegiatan pembangunan perumahan yang diberikan bank swasta pada umumnya sebesar 15% (data tanggal 2 juni 2008).

97

5.1.

Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan harga angsuran pembelian hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Adapun harga sewa-beli dan angsuran yang dijelaskan pada bab IV adalah sebegai berikut: Tabel V.2 Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Rusuna Karet Tengsin I dan II Selama Jangka Waktu 5-20 Tahun Harga Sewa-Beli per unit 239,000,000 Sumber: Tabel IV.4

Uang Muka 23,900,000

KPR 215,100,000

Angsuran KPR/Bulan selama 5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

4,033,125

2,016,563

1,344,375

1,008,281

Sebelum memulai simulasi model pembiayaan dengan tiga alternative yang akan dibahas lebih lanjut, dilakukan uji kelayakan pada harga sewa-beli dengan jangka waktu angsuran (5-20 tahun) dengan memakai tiga alternative perbandingan antara modal sendiri dan modal pinjaman yaitu alternative I (30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman), alternative II (40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman), dan alternative III (50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman). Hasil yang diperoleh dari uji kelayakan financial tersebut menghasilkan nilai untuk tiap kriteria seperti yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat lampiran 4.1.) Untuk angsuran dengan jangka waktu di atas 5 tahun (6-20 tahun), tidak satupun hasil uji dengan alternative I sampai III yang memenuhi kriteria kelayakan finansial. Adapun untuk angsuran 5 tahun, semua kriteria kelayakan investasi telah terpenuhi untuk ketiga alternative namun BEP (Break Even Point) tidak mencapai 7 tahun seperti halnya yang dicapai oleh pihak swasta pada umumnya. Selanjutnya pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II yang dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta tersebut dimajukan BEP menjadi 7 tahun dan memakai tiga alternative yang dilakukan sebelumnya untuk kemudian diperoleh harga sewa-beli yang terbentuk.

5.1.1. Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Dalam pola investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman

98

ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 4,893,702,051. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 28 dan resume cashflow 28). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •

Profitability Index (PI) 2,29 (lebih besar dari 1)

•

Nilai NPV sebesar Rp. 34,248,697,352 (nilai NPV > 0)

•

Internal Rate of Return (IRR) sebesar 25,46% (IRR > Social Discount Rate 15%)

•

Break Even Point Selama 7 Tahun Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan

pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin I dan II dengan pola investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume 28), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative I tersebut angsuran sewa-beli yang digunakan adalah Rp. 8.550.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 506,667,000 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.3 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I Harga Sewa-Beli per unit

Uang Muka

506,667,000

50,666,700

Angsuran KPR/Bulan selama

KPR 456,000,300

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

8,550,006

4,275,003

2,850,002

2,137,501

1,710,001

1,425,001


Dapat terlihat bahwa dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun maka angsuran/bulan akan menjadi lebih tinggi sehingga membuat harga sewa-beli akan semakin tinggi juga. Akibatnya angsuran yang akan dibebankan bagi penghuni rumah susun Karet Tengsin I dan II akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

99

5.1.2. Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Dalam mekanisme investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 4,194,601,758. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 29 dan resume cashflow 29). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•


•

Internal Rate of Return (IRR) sebesar 25,12% (IRR > Discount Rate 15%)

•

Break Even Point Selama 7 Tahun

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 29), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative II tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp.8.000.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa- beli yang harus dibayarkan adalah Rp.474.075.000 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.4 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II Harga Sewa-Beli per unit

Uang Muka

474,075,000

47,407,500


KPR

426,667,500

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

8,000,016

4,000,008

2,666,672

2,000,004

1,600,003

1,333,336


Apabila dibandingkan dengan harga sewa-beli yang dihasilkan dari uji simulasi alternative I maka harga sewa beli dengan uji simulasi alternative II menghasilkan harga yang lebih rendah.

100

5.1.3. Simulasi Model Pembiayaan Alternative III Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 3,495,501,465. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 30 dan resume cashflow 30). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•


•

Internal Rate of Return (IRR) sebesar 24.68% (IRR > Social Discount Rate 15%)

•

Break Even Point Selama 7 Tahun

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna Karet Tengsin dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 30), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Karet Tengsin I dan II dengan menggunakan alternative III tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp.7.400.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 438,518,519 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.5 Harga Sewa Beli Rumah Susun Karet Tengsin I dan II dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III Harga Sewa-Beli per unit

Uang Muka

438,518,519

43,851,852


KPR 394,666,667

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

7,400,000

3,700,000

2,466,667

1,850,000

1,480,000

1,233,333


Apabila dibandingkan dengan harga sewa-beli yang dihasilkan dari uji simulasi alternative II maka harga sewa beli dengan uji simulasi alternative III menghasilkan harga yang lebih rendah.

101

5.2.

Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan harga angsuran pembelian hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Adapun harga sewa-beli dan angsuran yang dijelaskan pada bab IV adalah sebagai berikut: Tabel V.6 Harga sewa-beli hasil Perhitungan dan Angsuran KPR per Bulan Selama Jangka Waktu 5-20 Tahun Harga Sewa-Beli per unit 47,000,000 Sumber: Tabel IV.11

Uang Muka 4,700,000

KPR 42,300,000

Angsuran KPR/Bulan selama 5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

764,925

396,563

264,375

198,281

Sebelum memulai simulasi model pembiayaan dengan tiga alternative yang akan dibahas lebih lanjut, dilakukan uji kelayakan pada harga sewa-beli dengan jangka waktu angsuran (5-20 tahun) dengan memakai tiga alternative perbandingan antara modal sendiri dan modal pinjaman yaitu alternative I (30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman), alternative II (40% modal sendiri dan 60% modal pinjaman), dan alternative III (50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman). Hasil yang diperoleh dari uji kelayakan finansial tersebut menghasilkan nilai untuk tiap kriteria seperti yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat lampiran 4.1). Untuk angsuran dengan jangka waktu di atas 5 tahun (6-20 tahun), tidak satupun hasil uji dengan alternative I sampai III yang memenuhi kriteria kelayakan finansial. Adapun untuk angsuran 5 tahun, semua kriteria kelayakan investasi telah terpenuhi untuk ketiga alternative namun BEP (Break Even Point) tidak mencapai 7 tahun seperti halnya yang dicapai oleh pihak swasta pada umumnya. Selanjutnya pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I yang dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta tersebut dimajukan BEP menjadi 7 tahun dan memakai tiga alternative yang dilakukan sebelumnya untuk kemudian diperoleh harga sewa-beli yang terbentuk.

5.2.1. Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya

102

pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp.1,790,028,989. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 31 dan resume cashflow 31). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •

Profitability Index (PI) 2.34 (lebih besar dari 1)

•


•


•

Break Even Point (BEP) selama 7 tahun Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan

pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan pola investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 31), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative I tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1.750.000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp.103.703.704 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.7 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative I Harga SewaBeli per unit

Uang Muka

103,703,704

10,370,370


KPR 93,333,333

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

1,750,000

875,000

583,333

437,500

350,000

291,667


Dapat terlihat bahwa dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun maka angsuran/bulan akan menjadi lebih tinggi sehingga membuat harga sewa-beli akan semakin tinggi juga. Akibatnya angsuran yang akan dibebankan bagi penghuni rumah susun Bendungan Hilir I akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

103

5.2.2. Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Dalam pola investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 1,534,310,562. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 32 dan resume cashflow 32). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •

Profitability Index (PI) 2.20 (lebih besar dari 1)

•

Nilai NPV sebesar Rp.11,771,355,021 (nilai NPV > 0)

•


•

Break Even Point (BEP) selama 7 tahun

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume 32), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative II tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1,650,000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa-beli yang harus dibayarkan adalah Rp. 97.777.778 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.8 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative II Harga Sewa-Beli per unit

Uang Muka


KPR

97,777,778 9,777,778 88,000,000 Sumber: Hasil Analisis, 2008

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

1,650,000

825,000

550,000

412,500

330,000

275,000

Dapat terlihat bahwa dengan menggunakan mekanisme investasi swasta alternative II harga sewa-beli menjadi lebih rendah dibandingkan harga sewa-beli dengan menggunakan alternative I sebelumnya. Angsuran yang akan dibebankan juga akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

104

5.2.3. Simulasi Model Pembiayaan Alternative III Dalam mekanisme investasi swasta alternative III diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 1,278,592,135. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 33 dan resume cashflow 33). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•


•


•


Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan rusuna bendungan hilir I dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 33), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Bendungan Hilir dengan menggunakan alternative III tersebut angsuran yang digunakan adalah Rp. 1,550,000 per bulan. Apabila jangka waktu angsuran adalah 5 tahun, maka harga sewa- beli yang harus dibayarkan adalah Rp.91.851.852 dan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulannya adalah sebagai berikut: Tabel V.9 Harga Sewa Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I dengan Menggunakan Mekanisme Investasi Swasta Alternative III Harga Sewa-Beli per unit

Uang Muka

91,851,852

9,185,185


KPR 82,666,667

5 tahun

10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

25 Tahun

30 Tahun

1,550,000

775,000

516,667

387,500

310,000

258,333


Dapat terlihat bahwa dengan menggunakan mekanisme investasi swasta alternative III harga sewa-beli menjadi lebih rendah dibandingkan harga sewa-beli dengan menggunakan alternative II sebelumnya. Angsuran yang akan dibebankan juga akan semakin terjangkau (murah) dengan jangka waktu angsuran yang semakin lama (di atas 20 tahun).

105

5.3.

Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Pasar Jumat dengan menggunakan mekanisme investasi Swasta

Subbab ini akan menjelaskan mengenai simulasi model pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan harga sewa hasil perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV. Rumah susun Pasar Jumat merupakan rumah susun yang dibangun dengan pola investasi PMN (Penyertaan Modal Negara). Dimana pada pola ini pihak pelaksana pembangunan tidak mengharapkan keuntungan seperti halnya pola investasi UPT (Unit Pelaksana Teknis) sebelumnya tetapi mengharapkan pengembalian investasi untuk dana bergulir pembangunan rumah susun di tempat lain. Pada perhitungan yang telah dijelaskan di bab IV sebelumnya harga sewa untuk rumah susun Pasar Jumat yang diperoleh adalah Rp.965,800. Dengan harga sewa ini Perum Perumnas sebagai salah satu pihak pelaksana pembangunan dan pengelola sebelumnya telah menargetkan Break Even Point (BEP) dari investasi yang dilakukan adalah 28 tahun. Dalam subbab ini model pembiayaan rumah susun Pasar Jumat dilakukan dengan pola mekanisme investasi swasta dengan memajukan BEP menjadi 7 tahun sebagaimana yang dipakai oleh pihak swasta pada umumnya dan memakai tiga iterasi alternative sebagaimana yang telah dilakukan pada 2 rumah susun studi sebelumnya.

5.3.1. Simulasi Model Pembiayaan Alternative I Dalam mekanisme investasi swasta alternative I diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 30% dan 70%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 2,420,009,871. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative I dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 34 dan resume cashflow 34). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•


•


•


106

Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative I layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 34), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative I tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 6.450.000 per bulan. 5.3.2. Simulasi Model Pembiayaan Alternative II Dalam mekanisme investasi swasta alternative II diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 40% dan 60%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit investasi pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp. 2,074,294,175. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative II dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 35 dan resume cashflow 35). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•


•


•


Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative II layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 35), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative II tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 6.150.000 per bulan. Harga sewa ini lebih murah dibandingkan dengan harga sewa hasil alternative I sebelumnya.

107

5.3.3. Simulasi Model Pembiayaan Alternative III Dalam mekanisme investasi swasta alternative III diasumsikan pihak developer menggunakan perbandingan modal sendiri dan modal pinjaman sebesar 50% dan 50%. Dengan pertimbangan bahwa besarnya bunga pinjaman kredit kegiatan pembangunan perumahan adalah 15% dan jangka waktu pengembalian adalah 5 tahun maka besarnya angsuran biaya pinjaman ditambah bunga per tahun adalah sebesar Rp 1,728,578,479. Secara lebih jelas cashflow dan resume hasil uji kelayakan investasi yang dilakukan mengenai pembiayaan pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative III dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow 36 dan resume cashflow 36). Hasil uji analisis kelayakan finansial yang dihasilkan adalah sebagai berikut: •


•

Nilai NPV sebesar Rp 13,284,651,435 (nilai NPV > 0)

•


•


Dari ketiga kriteria analisis kelayakan di atas maka dapat disimpulkan pembiayaan pembangunan dan pengelolaan Pasar Jumat dengan mekanisme investasi swasta alternative III layak secara finansial. Melalui uji simulasi pada cashflow yang dapat dilihat pada lampiran 4 (lihat cashflow dan resume cashflow 36), maka untuk menghasilkan proyek yang layak secara finansial pada investasi pembangunan rumah susun Pasar Jumat dengan menggunakan alternative III tersebut harga sewa yang digunakan adalah Rp. 5.870.000 per bulan. Harga sewa ini lebih murah dibandingkan dengan harga sewa hasil alternative II sebelumnya. Dari kesekian penjelasan mengenai tiga iterasi uji simulasi pembiayaan rumah susun studi dengan beberapa alternative proporsi perbandingan sumber modal sendiri dan modal pinjaman di atas maka beberapa kesimpulan yang dapat diambil dapat dilihat pada tabel V.10. Informasi yang dapat diambil pada tabel V.10 adalah mekanisme investasi swasta yang dilakukan dengan tiga alternative perbandingan sumber dana antara modal sendiri dan modal pinjaman menghasilkan kriteria yang menunjukan kelayakan investasi secara finansial. Dari ketiga alternative yang dilakukan, alternative yang paling sesuai dalam menghasilkan harga sewa ataupun sewa-beli paling rendah adalah alternative III (dengan menggunakan komposisi 50% modal sendiri dan 50% modal pinjaman).

108

Tabel V.10 Kesimpulan Secara Umum Hasil Uji Simulasi Model Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Tiga Alternative Perbandingan Modal Sendiri dan Modal Pinjaman No

Alternative Perbandingan Modal Sendiri : Modal Pinjaman (dalam%) (I) (II) 30:70 40:60

Rumah Susun Studi

Hasil Uji Kelayakan

Hasil Uji Kelayakan • PI = 2.29 • Nilai NPV = Rp.

Karet Tengsin I dan II

• IRR 25,46% • BEP Selama 7

PI = 2,14

•

Nilai NPV = Rp.

IRR = 25.12%

•

BEP Selama 7

26,066,717,269 • IRR=24,68% • BEP Selama 7 Tahun Harga Sewa Beli

Harga Sewa Beli

menjadi Rp.

menjadi Rp.

menjadi Rp.

438,518,519

474.075.000

506,667,000

PI = 1,98

• Nilai NPV = Rp.

Tahun

Harga Sewa Beli

Hasil Uji Kelayakan

Hasil Uji Kelayakan

Hasil Uji Kelayakan

Finansial adalah:

Finansial adalah:

Finansial adalah:

•

PI = 2.34

•

PI = 2.20

• PI =2.07

•

Nilai NPV = Rp.

•

Nilai NPV = Rp.

• Nilai NPV sebesar

13,088,697,830

Bendungan Hilir I

•

•

Tahun

2

Finansial adalah:

•

30,335,582,772

34,248,697,352 1

Hasil Uji Kelayakan

Finansial adalah:

Finansial adalah:

Keterangan

(III) 50:50

•

IRR= 25,75%

•

BEP

selama

11,771,355,021

7

•

IRR = 25,46%

•

BEP

tahun

selama

Ketiga Kriteria Kelayakan dari tiga alternative perbandingan adalah layak namun harga sewa-beli yang dihasilkan paling murah ada pada alternative perbandingan III

Rp. 10,454,012,212

7

tahun

•

IRR= 25.13%

•

BEP selama 7 tahun

Harga Sewa Beli

Harga Sewa Beli

Harga Sewa Beli

menjadi Rp.

menjadi Rp.

menjadi Rp. 97.777.778

Rp.91.851.852

Hasil Uji Kelayakan

Hasil Uji Kelayakan

Hasil Uji Kelayakan

Finansial adalah:

Finansial adalah:

Finansial adalah:

•

PI 2,18

•

PI= 2,08

•

•

Nilai NPV =Rp.

•

Nilai NPV = Rp.

• Nilai

103.703.704

15,954,408,878 3

Pasar Jumat

•

IRR=24,81%

•

BEP

selama

14,573,499,856

7

tahun


•

IRR= 24,59 %

•

BEP

selama

NPV

=Rp

13.284.651.435 • IRR=24,37% 7

tahun Sewa

PI=1,98

• BEP selama 7 tahun Harga Sewa Menjadi

Harga Sewa Menjadi

Harga

Menjadi

Rp. 6.450.000

Rp. 6.150.000 per bulan

Rp. 5.870.000 per bulan

Ketiga Kriteria Kelayakan dari tiga alternative perbandingan adalah layak namun harga sewa yang dihasilkan paling murah ada pada alternative perbandingan III

109

Apabila harga sewa-beli maupun sewa hasil simulasi dengan menggunakan alternative III tersebut dibandingkan dengan harga yang berlaku saat ini dirumah susun maka perbandingan kelompok pendapatan masyarakat yang mampu menempati tiap rumah susun studi dapat dilihat pada tabel V.11. Pada tabel V.11 tersebut dapat disimpulkan bahwa dengan besarnya selisih antara harga sewa maupun sewa-beli yang berlaku dengan hasil simulasi maka akan berpotensi terjadinya alih fungsi kepemilikan dari penghuni yang seharusnya MBR ke masyarakat berpendapatan menengah ataupun tinggi. Di samping itu, jika harga sewa-beli maupun sewa hasil simulasi tersebut dibandingkan dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan yang dapat dilihat pada tabel V.12. Pada tabel V.12 dapat disimpulkan bahwa subsidi yang harus diberikan pemerintah terlalu besar jika harga sewa ataupun sewa-beli memakai hasil simulasi.

110

Tabel V.11 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli yang Berlaku dan Hasil Simulasi

No

Lokasi Rumah Susun Studi

Harga Sewa-Beli atau Sewa yang Berlaku

Rp.12.100.000 1

• Karet Tengsin

•

angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203 Surcharge sebesar Rp.20.000

Rp.12,100,000 2

Bendungan Hilir

• •

3

Pasar Jumat

angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203 Surcharge sebesar Rp.50.000

Rp.750,000

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun (dengan harga berlaku)

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah) Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan sampai dengan antara Rp.1.700.000 Rp.3.700.000 (hasil survei) (pendapatan menengah bawah) perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah) Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan di antara Rp.3.700.001Rp.5.700.000 (hasil Survei) (menengah atas) perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 3,000.000 (menengah bawah) Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (hasil Survei) (menengah bawah)


Harga Sewa-Beli dan Sewa Hasil Simulasi dengan Alternative III

• •

• •

Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun (dengan harga simulasi alternative III)

Keterangan

Rp. 438,518,519 Angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp.7,400,000 Surcharge sebesar 48.650 (hasil perhitungan pada bab 4)

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 29,794,600 (pendapatan tinggi)

Rp.91,851,852. Angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 1,550,000 Surcharge sebesar Rp.38,850 (hasil perhitungan pada bab 4)

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. 6,355,400 (pendapatan tinggi)

Selisih antara kedua harga adalah Rp. 79,751,852

perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun (estimasi menurut ATP teoritis) sekitar Rp. Rp.23,480,000 (pendapatan tinggi)

Selisih antara kedua harga adalah Rp.5,120,000

Rp.5,870,000/bulan

Selisih antara kedua harga adalah Rp.426,418,519

111

Tabel V.12 Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Simulasi dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah

No

Lokasi Rumah Susun Studi

1

Karet Tengsin

Pembanding

Angsuran per bulan (selama 5 tahun) Harga Sewa-Beli

Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Simulasi

Harga SewaBeli atau sewa yang terjangkau Bagi MBR (pendapatan < Rp.1.700.000)

Subsidi Pemerintah

Persentase Subsidi Pemerintah

Rp.7,400,000

Rp.425,000

Rp.6,975,000

94.3%

Rp.438,518,519

Rp.25,185,185

Rp.413,333,334

94.3%

Keterangan

Dengan besarnya subsidi yang diberikan pemerintah maka

2

Bendungan Hilir

Angsuran per bulan (selama 5 tahun) Harga Sewa-Beli

Rp.1,550,000

Rp.425,000

Rp.1,125,000

72.6%

Rp.91,851,852

Rp.25,185,185

Rp.66,666,667

72.6%

akan

terjadinya

berpotensi alih

fungsi

kepemilikan dari penghuni yang seharusnya MBR ke masyarakat berpendapatan

3

Pasar Jumat Sumber: Hasil Analisis, 2008

Harga Sewa

Rp.5,870,000

Rp.425,000

Rp.5,445,000

92.8%

menengah ataupun tinggi.

Gambar 5.2 Skema Pembiayaan Rumah Susun Studi dengan Menggunakan Pola Swasta

Recommend Documents