Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2010-11

EVOLUTIE VAN 20 JAAR WONINGHUURWET. IS DE RECHTSBESCHERMING VOOR DE HUURDER VOLBRACHT? Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’

Ingediend door

Charis Smit (studentennr.: 00603701) (major: Burgerlijk en Strafrecht)

Promotor: Professor dr. W. De Bondt Commissaris: Dhr. F. Coryn

Dankwoord Dit eindwerk vormt het sluitstuk van mijn vijf jaar durende rechtenopleiding. Het schrijven van deze masterproef zou nooit tot een succesvol einde zijn gebracht zonder de hulp en de morele steun van enkele personen. Ik wil dan ook van deze gelegenheid gebruik maken om hen te bedanken. Eerst en vooral wil ik mijn promotor, Professor dr. Walter De Bondt, bedanken voor de kans die hij mij heeft gegeven om van dit onderwerp mijn masterproef te maken. Verder wil ik mijn dank betuigen aan mijn commissaris, Dhr. Frédéric Coryn, voor de goede raad en begeleiding bij de opmaak van deze masterproef. Daarnaast wens ik Hendrik De Vos, voorzitter dagelijks bestuur van het Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond, te bedanken voor de tijd die hij heeft genomen om mijn vragen te beantwoorden en voor het geven van zijn visie op dit onderwerp. Ook Caroline Absil en Paul Van Huele hebben telkens de tijd genomen om dit werkstuk met veel zorg na te lezen, waarvoor dank. Evenzeer ben ik dankbaar voor de steun die ik gedurende het maken van dit werk heb gekregen van Alexandre Van Huele en mijn vrienden. Speciale dank aan mijn beide ouders, zonder wie het voor mij niet mogelijk zou zijn geweest om deze studies aan te vatten en te beëindigen.

Inhoudstafel |I

I NLE IDI NG ............................................................................................. 1 H OOFDS TUK 1. D E W ONI NGHUURWE T ............................................................ 3 I.

De achtergrond en de totstandkoming van de Woninghuurwet………………………….………...3

II.

De wet van 20 februari 1991 en zijn wijzigingen aan het huurrecht………………..........……..4

III.

Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet……………………………………………………………..5 1. Omschrijving van de toepassingsvoorwaarden………………………………………………………..5 1.1. Een huurovereenkomst………………………………………………………………..….….……..5 1.2. Huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning…………………….........6 1.3. De bestemming tot hoofdverblijfplaats met toestemming van de verhuurder ……………………………….……………………………………………………………………………….….7 1.4. De contractuele uitsluiting van de toepassing van de Woninghuurwet……….8 1.5. De persoon van de huurder……………………….……………………………………………….9 2. Wijzigingen aan het toepassingsgebied van de Woninghuurwet………………………..….10 2.1. Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten……………………………………………………………………………….10 2.2. Programmawet van 24 december 2002…………………………………………………….11 2.3. Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV).….…………………….12 Totstandkoming en vorm van de huurovereenkomst……………………………………………..……12 1. Programmawet (I) van 27 december 2006 en de verplichte registratie………………….12 1.1. Algemeen.………………………………………………………………………………………….……..12 1.2. Termijn……………………………………………………………………………………………………..14 1.3. Kosteloze registratie…………………………………………………..…………………………….14 1.4. Op wie rust de registratieverplichting……………………………………………………….15 1.5. Sancties ……………………………………………………………………………………..…………….16 2. Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)…………………………….……….16 2.1. De verplichte schriftelijke huurovereenkomst…………………………………………..16 2.2. Plaatsbeschrijving…………………………………………………………………………………..…17 A. Historiek………………………………………………………………………………..…………..17 B. De voorschriften betreffende de plaatsbeschrijving………………………………………………………………………..…….18 C. Bijlage aan de huurovereenkomst en de registratieverplichting………...20 D. Ontbreken van een sanctie……………………………………………………………...…21 2.3. Bekendmaking van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten……………21 A. Een goed bestemd voor woning in de ruime zin……………………………….. 21 B. Mededeling……………………………………………………………………….……………….22 C. De begrippen huurprijs en (gemeenschappelijke) lasten…………………....22 i) Huurprijs…………………………………………………………………………….22 ii) Gemeenschappelijke lasten………………………………..…..……..… 23 D. Gevolgen van het kenbaar maken van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten…………………………………………………………………24 E. Doelstelling van de wetgever……………………………………………………………..24 F. Sanctie……………………………………………………………………………………….……...26 3. Wet van 26 april 2007 houdende diverse bepalingen inzake woninghuur……………..27

IV.

I n h o u d s t a f e l | II 3.1.

V.

VI.

Invoeging van artikel 1bis, eerste lid van de Woninghuurwet……………………27 A. Bedoeling van de wetgever………………………………………………………………..29 De staat van het gehuurde goed ………………………………………………………………………………...30 1. De elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid……………30 1.1. Federaal niveau………………..……………………………………………………………………….30 A. Artikel 2 van de Woninghuurwet………………………………………………………..30 B. Wet van 25 april houdende diverse bepalingen (IV)……………………………31 C. KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid…………………………………………………………………………….....33 D. Koninklijke Besluiten van 4 mei 2007………………………………………………….34 1.2. Niveau van het Vlaamse Gewest……………………………………………………………....35 A. Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode……………….35 B. Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking , het recht op voorkoop en het sociale beheersrecht op woningen………………………………………………………………………………………37 1.3. Sancties…………………………………………………………….………………………………………38 A. Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten…………………………………………….….38 2. Herstellingen………………………………………………………………………………………………………...39 De duur, de beëindiging en de opzegging van de woninghuurovereenkomst……………….40 1. De negenjarige woninghuurovereenkomst…………………………………………………………….41 1.1. De opzegmogelijkheden van de verhuurder………………………………………………42 A. Het persoonlijk en werkelijk betrekken van de verhuurde woning door de verhuurder zelf of door zijn in de wet vermelde naaste familieleden……………………………………………………………………………………… 42 i) Inhoudelijke vereisten en termijnen…………………………………..42 ii) Vormvereisten……………………………………………………………………43 iii) Sanctie……………………………………………………………………………….45 iv) Uitsluiting van de mogelijkheid van vervroegde beëindiging ……………………………………………………………………………………….....46 B. Wederopbouw, verbouwen of renoveren van het gehuurde goed of een gedeelte ervan……………………………………………………………………………..…….46 i) Principe………………………………………………………………………………46 ii) Voorwaarden……………………………………………………………………..46 iii) Termijnen…………………………………………………………………………..47 C. Opzegging zonder motief maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder………………………………………………………………………………………...48 D. Wijziging van het opzeggingsmotief……………………………………………………48 E. Aarde van de vervroegde opzegregeling…………………………………………….49 1.2. De opzegmogelijkheden van de huurder……………………………………………........49 A. Opzegging door de huurder………………………………………………………………..49 B. Tegenopzegging door de huurder……………………………………………………….50

I n h o u d s t a f e l | III

VII.

VIII. IX.

X.

XI.

C. Opzegging door de huurder bij een niet-geregistreerde huurovereenkomst…………………………………………………………………………....51 2. De woninghuurovereenkomst van korte duur……………………………………………………….51 2.1. Beëindiging van de huurovereenkomst van korte duur…………………………….52 2.2. Vervroegde opzeggingsmogelijkheden?..……………………………………….………. 53 3. De woninghuurovereenkomst met een lange duur………………………………………….…….54 4. De woninghuurovereenkomst voor het leven van de huurder……………………………….55 Overdracht van huur en onderhuur……………………………………………………………………………..57 1. Overdracht…………………………………………………………………………………………………………….57 2. Onderhuur…………………………………………………………………………………………………….………58 2.1. De huurder bestemt het gehuurde onroerend goed tot zijn hoofdverblijfplaats………………………………………………………………………………......59 A. Verbod van volledige onderverhuring………………………………………………..59 B. Gedeeltelijke onderverhuring…………………………………………………………….59 2.2. De huurder bestemt het gehuurde onroerend goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats…………………………………………………………………………….….....60 A. Principiële mogelijkheid……………………………………………………………..........60 B. Wettelijke beperking van de principiële mogelijkheid……………………..…60 C. Twee versoepelingen op de wettelijke beperking door de wet van 13 april 2007…………………………………………………………………………………….…….61 i) Onderverhuring aan minder gegoede personen of aan personen die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden…………………………………………………............................61 ii) Onderverhuring door een handelshuurder……………….……….63 Het verbod de onroerende voorheffing betreffende het gehuurde goed ten laste van de huurder te leggen………………………………………………………………………………………..…….………..66 Kosten van bemiddeling door een derde…………………………………………………………….……....66 1. De wet van 18 juni 2009 tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder……………………66 Indexatie……………………………………………………………………………………………………………….……..67 1. Wet van 13 april 1997……………………………………………………………………………………………68 2. Mechanisme van de indexaanpassing…………………………………………………………………...69 2.1. Berekeningswijze volgens artikel 1728bis BW……………………………………………69 2.2. Tijdstip en frequentie van de indexaanpassing………………………………………....70 De herziening van de huurprijs en van de kosten en lasten…………………………………..……..71 1. Herziening van de huurprijs………………………………………………………………………….……….71 1.1. De herziening van de huurprijs in onderling akkoord…………………………………72 1.2. De herziening van de huurprijs door de rechter…………………………………….….73 A. Het begrip normale huurwaarde………………………………………………………..75 B. Het begrip nieuwe omstandigheden…………………………………………….…....76 1.3. De verhoging van de huurprijs op verzoek van de verhuurder…………………..77 A. Geen cumul met de herziening wegens nieuwe omstandigheden….…..78 1.4. De wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten…………………………………………………………………………..79

I n h o u d s t a f e l | IV

XII.

XIII.

XIV.

XV.

A. Blokkering van de basishuurprijs bij omzetting van een woninghuurovereenkomst van korte duur in een negenjarige woninghuurovereenkomst…………………………………………………………………79 B. Principe van huurprijsblokkering……………………………………………………….79 C. Uitzondering op het principe van de negenjarige huurprijsblokkering bij opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur……………………………………………………………………………………………………80 2. Herziening van de kosten en de lasten…………………………………………………………………..81 Renovatie…………………………………………………………………………………………………………………....83 1. De wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten…………………………………………………………………………………………….83 Gevolgen van de vervreemding van de verhuurde woning op de lopende woninghuurovereenkomst…………………………………………………………………………………………..85 1. Algemene situering………………………………………………………………………………………………..85 2. De woninghuurovereenkomst heeft vaste datum………………………………………………….86 3. De woninghuurovereenkomst heeft geen vaste datum…………………………………………86 3.1. De huurder betrekt het goed al zes maanden……………………………………………87 3.2. De huurder betrekt het goed nog geen zes maanden………………………………. 87 4. De woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven de huurder……………………………………………………………………………………………………………..….88 5. De gevolgen van het uitvoerend beslag op het verhuurde onroerend goed……..…. 90 6. De gevolgen van de vervreemding en de wet van 13 april 1997…………………………...92 7. Artikel 9 na de wet van 26 april 2007…………………………………………………………………….92 De huurwaarborg…………………………………………………………………………………………………………93 1. Algemene situering………………………………………………………………………………………………..93 2. De wet van 13 april 1997……………………………………………………………………………….………93 3. De wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)…………………….…………..94 3.1. Problemen omtrent de oorspronkelijke waarborgregeling………………………..94 3.2. De nieuwe waarborgregeling…………………………………………………………………….95 A. Toepassingsvoorwaarden…………………………………………………………………..95 B. Omvang van de huurwaarborg…………………………………………………………..96 C. De drie soorten wettelijk geregelde huurwaarborgen………………………..97 i) De plaatsing van een geldsom op een geblokkeerde bankrekening……………………………………………………………………..97 ii) De bankwaarborg…………………………………………………….………..97 iii) Een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW……..…98 D. Einde van de waarborg………………………………………………………………………98 De verlenging wegens buitengewone omstandigheden………………………………………….……99 1. Ontstaansgeschiedenis………………………………………………………………………………………….99 2. Artikel 11 van de Woninghuurwet……………………………………………………………………….100 2.1. Toepassingsvoorwaarden………………………………………………………………………..100 A. Hoofdverblijfplaats…………………………………………………………………………..100 B. Verval of beëindiging ten gevolge van een opzegging…………………….…101 C. Buitengewone omstandigheden……………………………………………………….101 D. Tijdstip van de aanvraag…………………………………………………………………..102

Inhoudstafel |V E. Vorm van de aanvraag…………………………………………………………………..…103 F. Akkoord tussen partijen betreffende verlenging……………………..……….103

H OOFDS TUK 2. P OS ITIE I.

II.

II. III.

................................................... .103

Rechtsbescherming uit de Woninghuurwet………………………………………………………….…...103 1. Woninghuurwet en samenwonen………………………………………………………………..........103 1.1. Tijdens de samenwoning…………………………………………………………………………104 1.2. Op het einde van de samenwoning…………………………………………………………106 2. Woninghuurwet en huisdieren………………………………………………………………………….…106 De rechtspositie van de huurder buiten de Woninghuurwet om………………………………..108 1. Bepalingen uit het gemeen huurrecht………………………………………………………………….108 1.1. Vrijwaringsverplichting van de verhuurder………………………………….….………108 1.2. De aansprakelijkheid van de huurder………………………………………………………109 A. Artikelen 1732 en 1733 van het Burgerlijk Wetboek………………..……….109 B. Brandverzekering……………………………………………………………..………………110 2. Bepalingen uit het Gerechtelijk Wetboek…………………………………………………………….111 2.1. De verplichte voorafgaande poging tot minnelijke schikking…………………..111 A. Programmawet (I) van 24 december 2002……………………………………….111 i) Toepassingsgebied van de verplichte poging tot minnelijke schikking………………………………………………………………………….112 ii) Verwijzing naar de procedure op verzoekschrift indien geen minnelijke schikking wordt bereikt…………………………………..113 iii) Ontbreken van een sanctie……………………………………..……….113 B. De wet van 18 juni 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake huurgeschillen…………………………..…….…..114 2.2. Uithuiszetting……………………………………………………………………….…………….…..116 A. Tenuitvoerlegging van de uithuiszetting………………………………..…………117 B. Voorschriften betreffende het lot van de goederen van de uitgezette huurder……………………………………………………………………………………….……118 3. EnergiePrestatieCertificaat …………………………………………………………………..………….…119

H OOFDS TUK 3. P OSIT IE I.

V AN DE HUURDER

V AN DE VER HUUR DER

................................................ 120

De woninghuurovereenkomst van korte duur en de vervroegde opzeggingsmogelijkheden………………………………………………………………………….………………121 De huurwaarborg…………………………………………………………………………………………….…………122 Een probleem dat kan rijzen op het einde van de huur……………………………………………...124

C ONCLUSIE . ........................................................................................ 125 B I BL IOGR AFIE ...................................................................................... 126

Evolutie van 20 jaar Woninghuurwet |1

Inleid ing 1.

Algemeen wordt de huur van goederen geregeld door Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II,

afdeling I van het Burgerlijk Wetboek. De bepalingen die specifiek de woninghuur regelen zijn opgenomen in afdeling II van voormelde indeling van het Burgerlijk Wetboek. Afdeling II kwam er door de wet van 20 februari 1991 “houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur”1 die de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur wijzigde. Deze nieuwe afdeling wordt hierna kortweg “Woninghuurwet” genoemd. 2.

Met de Woninghuurwet kwam er een nieuwe en bijzondere regeling voor de verhuring

van een woning die door de huurder gebruikt wordt als zijn hoofdverblijfplaats. De wet heeft twee finale doelstellingen: aan de huurder een grotere woonzekerheid geven en aan de eigenaar een behoorlijk rendement van zijn onroerende investering bieden. 3.

Bij wet van 13 april 1997 “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de

huurovereenkomsten” 2 werden een aantal onvolmaaktheden weggewerkt. Al tijdens de parlementaire bespreking van de Woninghuurwet van 20 februari 1991 had de regering zich er toe verbonden een evaluatie te maken van deze wet. Er werd een evaluatiecommissie opgericht door de minister van Justitie bestaande uit vertegenwoordigers van eigenaars- en huurdersverenigingen, vertegenwoordigers van sociale organisaties en van consumentenverenigingen, een afgevaardigde van de notarissen, een vrederechter en universiteitsprofessoren.3 Het verslag van deze evaluatiecommissie4 en de wetsvoorstellen van P. Breyne5 en R. Landuyt6 vormden de basis voor het wetsontwerp dat heeft geleid tot de voormelde wet van 13 april 1997.7 Met deze wet streefde de regering drie doelstellingen na, zijnde het tegengaan van een aantal misbruiken, het uitwerken van een

BS 22 februari 1991. BS 21 mei 1997. 3 Y. M ERCHIERS , Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 59-60, nr. 9 (hierna verkort Y. M ERCHIERS , Le bail de résidence principale) 4 Verslag van de bijzondere commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de wet van 20 februari 1991 “houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur”, gepubliceerd in M. D AMBRE en B. H UBEAU (ed.), Het gewijzigde woninghuurrecht in Bijzondere Overeenkomsten. Grondige Studies, I, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1997, 235253. 5 Wetsvoorstel tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, Parl.St. Kamer 1993-94, nr. 1516/1. 6 Wetsvoorstel betreffende de onderverhuring van woningen door verenigingen, Parl.St Kamer 1992-93, nr. 1138/1. 7 A. V AN O EVELEN , S. B EYAERT , N. C ARETTE , A. C OPPENS , (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, XIV, 7, nr. 9 (hierna verkort A. V AN O EVELEN, Woninghuur). 1 2


oplossing voor een aantal interpretatiemoeilijkheden en het bieden van een bijkomende bescherming voor de meest kwetsbare huurders.8 4.

Na de wet van 13 april 1997 volgde nog een resem andere wetten die de oorspronkelijke

Woninghuurwet van 20 februari 1991 wijzigde. 5.

In dit werk zal de evolutie van de Woninghuurwet volgens de structuur van de wet

besproken worden en zal er worden stilgestaan bij de doelstellingen van de wetgever bij de aanpassing van de Woninghuurwet. 6.

Vervolgens wordt de Woninghuurwet bekeken vanuit de rechtspositie van de huurder.

Geniet de huurder voldoende rechtsbescherming? Zo niet, welke mogelijkheden hebben zij dan verder om hun rechten te laten gelden? Putten zij nog bescherming uit andere artikelen van het Burgerlijk Wetboek? Waar kan de Woninghuurwet verbeterd worden? 7.

Tenslotte kan men zich de vraag stellen waar het schoentje knelt bij de verhuurders. Moet

er minder in het voordeel van de huurder worden gereglementeerd en wordt er door de huurders geen misbruik gemaakt van de bescherming die zij genieten? Wat willen de verhuurders veranderd zien?

B. H UBEAU , “Woonrecht, recht op wonen en het gewijzigde woninghuurrecht na de wet van 13 april 1997: een algemeen kader” in M. D AMBRE en B. H UBEAU (ed.), Het gewijzigde Woninghuurrecht in Bijzondere Overeenkomsten. Grondige studies, I, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1997, 5, nr. 6. 8


Hoofdstuk 1. De Woninghuurwet I. De achtergrond en de totstandkoming van de Woninghuurwet 8.

De totstandkoming van de Woninghuurwet van 1991 moet worden gezien tegen de

achtergrond van de regeringsverklaring van mei 1988, waarin werd gesteld dat “de huurwetgeving zal worden hervormd teneinde de huurder een woonzekerheid te waarborgen voor de woning die hem dient tot gezinswoning”.9 9.

De speculatie in 1989 rond verkoop en verhuring van onroerende goederen zette de

regering eind 1989 aan tot tussenkomst door middel van een tijdelijke Huurwet, met name de wet op de bescherming van de gezinswoning van 22 december 198910. Sinds 1914 werd er al gewerkt met opeenvolgende tijdelijke huurwetten om de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huur buiten toepassing te stellen.11 Zo hebben de wetten van 31 juli 1947, 20 december 1950, 29 januari 1964 en de “jaarwetten” tussen 1975 en 1985, afwijkingen gebracht aan het gemeen huurrecht.12 Deze opeenvolging van tijdelijke huurwetten werd als bijzonder nadelig ervaren wegens de onduidelijkheid en de rechtsonzekerheid die eruit voortvloeiden.13 De wetgever wilde dan ook de relatie tussen huurder en verhuurder voor een lange tijd regelen, zo blijkt bij de behandeling van de wet van 22 december 1989 waarbij de Minister van Justitie aankondigde binnen het jaar een Huurwet door het Parlement te laten goedkeuren die de huurproblemen op definitieve wijze zou regelen. 10.

Met enige vertraging wordt deze doelstelling bereikt door de wet van 20 februari 1991

houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur. Deze wet zorgt ervoor dat er een einde wordt gemaakt aan de sinds het begin van de eeuw heersende wetgevende verwarring en dat er een meer stabiel, duurzaam en evenwichtig huurrecht bestaat.14 11.

Alvorens de wet het daglicht zag werd een informele werkgroep van deskundigen

(magistraten, advocaten, universiteitsprofessoren, practici) belast met het opstellen van een voorontwerp van wet. Het definitieve ontwerp werd gewijzigd in kernkabinet. De doelstellingen van deze wijzigingen zijn echter onduidelijk, wat de interpretatie van de aldaar gewijzigde M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1995, 1, nr. 2. (hierna verkort: M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”). 10 BS 30 december 1989. 11 D. M EULEMANS , De nieuwe woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar bij de wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblo, 1991, 15, nr. 2 (hierna verkort D. M EULEMANS, De nieuwe woninghuurwet). 12 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 1991, XXI, 3 (hierna verkort J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht). 13 Verslag namens de Commissie voor de Justitie van de Kamer uitgebracht door M AYEUR en H ERMANS , Parl.St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/10, 2. 14 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de gezinswoning, Parl.St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 2-3. 9


teksten

moeilijk

maakt

(onder

meer

m.b.t.

de

verlenging

wegens

buitengewone

omstandigheden). Ook door de Kamercommissie voor Justitie wordt het neergelegd ontwerp op sommige artikelen grondig gewijzigd. De gewijzigde artikelen kunnen echter op tegenstrijdige wijze worden geïnterpreteerd, waardoor de rechtszekerheid wordt aangetast. 15

II. De wet van 20 februari 1991 en zijn wijzigingen aan het huurrecht 12.

De wijzigingen die de wet van 20 februari 1991 aanbracht aan de bepalingen van het

Burgerlijk Wetboek inzake huishuur kunnen worden opgesplitst in twee onderdelen. 13.

Het eerste onderdeel van de wijziging betreft een nieuwe indeling van de regelen van

gemeen recht inzake huur in het algemeen. Hierdoor werd het kunstmatig onderscheid dat toen nog in ons Burgerlijk Wetboek bestond tussen de algemene bepalingen (art. 1708 BW t.e.m. 1751 BW) en de regels betreffende de huishuur in het bijzonder (art. 1752 BW t.e.m. 1762bis BW) afgeschaft. Daarnaast werden sommige bepalingen duidelijker verwoord en/of in overeenstemming gebracht met de rechtspraak inzake aansprakelijkheid voor brand (art. 1733 en art. 1734 BW) of werd geprobeerd om de heersende rechtsonzekerheid te verhelpen zoals inzake bescherming van de gezinswoning (art. 215, § 2, BW).16 14.

Het tweede deel betreft de meest ingrijpende wijziging. De nieuwe wet last een afdeling II

in met betrekking tot de huur van de woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient (zijnde de Woninghuurwet). Net zoals bij handelshuur en landpacht wilde de wetgever met de invoering van deze nieuwe afdeling aan de woninghuurovereenkomsten een specifieke en bijzondere bescherming bieden. Aan de basis van deze wijziging liggen drie doelstellingen, met name het tot stand brengen van een definitieve wetgeving, het garanderen van een grotere woonzekerheid aan de huurder en het toekennen van een behoorlijk rendement aan de eigenaar.17 15.

De wetgever was van oordeel dat de doelstelling, om de huurder een grotere

woonzekerheid te bieden, het best gerealiseerd kon worden door in te werken op de duur van de huurovereenkomst. Door een gewaarborgde minimumhuurperiode van bijvoorbeeld negen jaar kunnen de huurders elkaar niet snel opvolgen en de huurder kan gedurende de huurtijd niet het slachtoffer zijn van speculatieve verhogingen van de huurprijs.18 De huurder zal van de verhuurder de naleving van de op hem rustende verplichtingen, zoals de herstellings- en onderhoudswerken, kunnen afdwingen zonder te moeten vrezen voor tegenmaatregelen van de

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 3. J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 4. 17 D. M EULEMANS , De nieuwe woninghuurwet, 15, nr. 1. 18 Verslag namens de Commissie voor de Justitie van de Senaat uitgebracht door V AN R OMPAEY , Parl.St. Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 3-4. 15 16


verhuurder die de vorm kunnen aannemen van een dreiging met opzegging. Vanuit dat oogpunt wordt de negenjarige duur opgenomen als principe in de Woninghuurwet van 1991. De aan de huurder gewaarborgde minimumhuurperiode laat de huurder ook toe de investeringen, gedaan om de woning aan te passen aan de noden van zijn gezin of aan zijn smaak, te rendabiliseren zonder daarom de essentie van het gebruiksrecht van de eigenaar aan te tasten (zoals dit bijvoorbeeld wel het geval is inzake pacht). Bovendien zal de huurder wensen dat hij het gehuurde goed kan verlaten wanneer hij er geen gebruik meer van wil of van kan maken, wat soepele opzeggingsmogelijkheden of een recht van huuroverdracht of onderverhuur veronderstelt.19 16.

Ook voor de verhuurder is een lange huurperiode gunstig. Zij hebben er immers baat bij zo

lang mogelijk een huurder in hun woning te hebben die regelmatig de huur betaalt. Bovendien zal een huurder die meer woonzekerheid heeft meer geneigd zijn de woning beter te onderhouden en in goede staat te houden.20 Aan de belangen van de verhuurder wordt tegemoetgekomen door opzeggingsmogelijkheden op de door de wetgever dwingend geregelde tijdstippen met naargelang de opzeggingsgrond, al of niet een opzeggingsvergoeding. 17.

Verder wordt ook de regeling inzake huurprijs en staat van het gehuurde goed aangepast

om een betere bescherming van huisvesting te bieden aan de huurder. 18.

De uitwerking van de doelstellingen, namelijk het beginsel van de negenjarige duur van

woninghuurovereenkomsten, de (vervroegde) opzeggingsmogelijkheden, de huurprijs en dergelijke zullen later in het werk uitgebreider worden besproken.

III. Het toepassingsgebied van de Woninghuurwet 1. 19.

Omschrijving van de toepassingsvoorwaarden Art. 1, § 1, eerste lid Woninghuurwet luidt dat de bepalingen van deze wet van toepassing

zijn op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met de uitdrukkelijke of stilzwijgende

toestemming

van

de

verhuurder,

vanaf

de

ingenottreding

tot

zijn

hoofdverblijfplaats bestemt. 1.1. Een huurovereenkomst 20.

Voor de toepasselijkheid van de Woninghuurwet is in de eerste plaats vereist dat er

sprake is van een huurovereenkomst. Hieruit volgt dat andere overeenkomsten waarbij een 19 20

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 5. D. M EULEMANS, De nieuwe woninghuurwet, 17, nr. 11.


genotsrecht van een woning wordt toegekend dus niet onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen aangezien ze geen huurovereenkomst zijn. Een voorbeeld van een andere overeenkomst waarbij een genotsrecht van een woning wordt toegekend is een bezetting ter bede waarbij het precair karakter van het toegekende genotsrecht kenmerkend is. Het precair karakter zit in de mogelijkheid van de eigenaar of degene die het genotsrecht verschaft, om aan de bezetting ter bede op ieder ogenblik een einde te maken.21 1.2. 21.

Huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning

In de tweede plaats dient de huurovereenkomst logischerwijze betrekking te hebben op

een woning om onder toepassing van de Woninghuurwet te vallen. 22.

In de oorspronkelijke tekst van het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van

de gezinswoning was nog uitdrukkelijk sprake van een huurovereenkomst betreffende een “onroerend goed”. Dit werd tijdens de bespreking in de Kamercommissie voor Justitie gewijzigd en er werd geopteerd voor de term “woning”.22 Het begrip woning werd echter inhoudelijk niet nader omschreven in de oorspronkelijke tekst van de Woninghuurwet. Doorgaans werd onder woning een onroerend goed begrepen. Hierdoor ontstond er onzekerheid over de vraag of de verhuring van roerende goederen, zoals chalets, verplaatsbare woonwagens, woonboten en stacaravans onder het toepassingsgebied van deze wet vallen.23 Een aantal woonvormen, die in de praktijk door de huurder als hoofdverblijfplaats worden gebruikt, zouden dus niet onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen en dus niet van de bescherming, voorzien in deze wet, kunnen genieten. Het gaat meerbepaald om woonvormen, die door de zwakste groep van huurders worden gebruikt, zoals het permanent verblijf op een camping, in een gehuurde stacarvan, chalets of in een caravan waarvan men eigenaar is doch waarbij enkel de standplaats van de campinguitbater wordt gehuurd. Voor zover bij dergelijke verhuring al schriftelijke overeenkomsten worden gebruikt, betreft het veelal jaarlijks opzegbare overeenkomsten met een opzeggingstermijn van één of twee maanden.24 23.

Het begrip woning en wat hieronder verstaan diende te worden heeft derhalve tot veel

discussie geleid en uiteindelijk tot aanpassing van art. 1 Woninghuurwet, waarover later meer.25

A. V AN O EVELEN, “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)” in X., CBR Jaarboek 2006-2007, Intersentia, Antwerpen, 2007, 4 (hierna verkort A. V AN O EVELEN, “Actualia woninghuurwet (1998-2007)”). 22 Verslag namens de Commissie voor Justitie, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 36. 23 M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 407 (hierna verkort M. D AMBRE en B. H UBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”). 24 M. D AMBRE , “ Knelpunten woninghuur” in VERBEKE , A., (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 22 (hierna verkort M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”). 25 Infra, randnr. 40 e.v. 21


1.3. 24.

De bestemming tot hoofdverblijfplaats met toestemming van de verhuurder

Ten slotte dient voor de toepasselijkheid van de Woninghuurwet de woning bestemd te

worden tot hoofdverblijfplaats en moet de verhuurder hiermee instemmen. 25.

Als hoofdverblijfplaats wordt algemeen aangenomen, de plaats waar men gewoonlijk

verblijft en de plaats waar een persoon zijn woning, zijn centrum van zijn belangen, zijn vermogens- en gezinsbelangen heeft, of althans de plaats waar hij de belangrijkste van deze elementen heeft verenigd naar uitgedrukte of vermoede wil.26 Het gaat dus om een feitelijke toestand. Bepalend is nog steeds of de huurder de woning in feite, effectief gebruikt als voornaamste verblijfplaats. 27 Deze feitelijke toestand staat los van het naleven van administratieve formaliteiten, welke zij ook moge wezen.28 Deze feitelijke toestand kan met alle mogelijke middelen worden bewezen. Domiciliëring op het betreffende adres kan een aanduiding zijn, maar is niet determinerend. Andere bewijsmiddelen zijn onder andere, water- of elektriciteitsverbruik, de verwarming, de nabijheid van school of werk, of het feit dat men niet over een tweede woning beschikt.29 26.

Verder zal de verhuurder moeten instemmen in het gebruik van het verhuurde onroerend

goed als hoofdverblijfplaats. Indien de huurder onmiddellijk na de inwerkingtreding van de huurovereenkomst zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het verhuurde onroerend goed, is het niet noodzakelijk te bewijzen dat de verhuurder zijn formele toestemming gegeven heeft; deze toestemming kan immers stilzwijgend blijken.30 Als de huurder de woning niet bij aanvang van de huurovereenkomst bestemd heeft tot hoofdverblijfplaats maar tijdens de huurovereenkomst de bestemming wijzigt van niet-hoofdverblijfplaats (bijvoorbeeld een tweede woning) naar hoofdverblijfplaats dan dient men uitdrukkelijk en voorafgaandelijk de toestemming van de verhuurder te verkrijgen, pas vanaf dat ogenblik kan de Woninghuurwet van toepassing worden geacht.31 27.

Er zal sprake zijn van een uitdrukkelijke toestemming als de verhuurder schriftelijk de

toestemming geeft om de woning tot hoofdverblijfplaats te bestemmen. De toestemming is ook uitdrukkelijk wanneer er in de huurovereenkomst zelf wordt bepaald dat het goed bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Als er niets bepaald is in de huurovereenkomst of er is een mondelinge huurovereenkomst dan volstaat het te bewijzen dat de verhuurder wist dat de B. H UBEAU en P. D E SMEDT , “Art. 1 Woninghuurwet”, in ; Y. M ERCHIERS, Le bail de résidence principale, nr. 13. M. D AMBRE en B. H UBEAU , Woninghuur, in A.P.R., Antwerpen, Kluwer, 2002, nr. 295 (hierna verkort M. DAMBRE en B. H UBEAU , Woninghuur). 28 Zie Parl.St. Senaat 1990-97, nr. 1190/2, 49 en 59. 29 M. D AMBRE en B. H UBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 408, nr. 38. 30 Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 52-53. 31 M. D AMBRE en B. H UBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 408, nr. 39. 26 27


huurder van plan was het goed in deze hoedanigheid te betrekken en dat de verhuurder er zich niet tegen verzet heeft. In dit laatste geval spreken we van een stilzwijgende toestemming.32 Deze stilzwijgende toestemming kan enkel in geval de huurder van bij het begin van ingenottreding de woning bestemt tot zijn hoofdverblijfplaats en niet wanneer hij het tijdens de huurovereenkomst bestemt tot hoofdverblijfplaats want dan is er immers een uitdrukkelijke (en voorafgaande) toestemming vanwege de verhuurder vereist.

28.

Door

de

vereiste

handelshuurovereenkomsten

van en

de het

bestemming verhuren

van

tot

hoofdverblijfplaats

vakantiewoningen,

vallen

kantoren,

en

studentenkamers33 niet onder de toepassing van de Woninghuurwet.34 Ook wanneer de bestemming tot bewoning van het gehuurde goed ondergeschikt is aan de bestemming op grond van het beroep of de bedrijvigheid van de huurder, in dit geval handelsuitbating, is de Woninghuurwet niet van toepassing op de woonvertrekken van de huurder (art. 1, § 2, Woninghuurwet).35 1.4. De contractuele uitsluiting van de toepassing van de Woninghuurwet 29.

De uitsluiting in de huurovereenkomst van de bestemming tot hoofdverblijfplaats is

onvoldoende om de toepassing van de Woninghuurwet uit te sluiten. Voor de uitsluiting van de toepassing van de Woninghuurwet op een huurovereenkomst van een onroerend goed en thans ook van een gedeelte ervan of van een roerend goed moet voldaan zijn aan een tweevoudige voorwaarde36: - de huurovereenkomst moet uitdrukkelijk vermelden waar de huurder tijdens de duur van de huurovereenkomst wel werkelijk zijn hoofdverblijfplaats heeft. Een vermelding in de aanhef van de huurovereenkomst van het vorige adres van de huurder is daarvoor onvoldoende, zo oordeelt een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge.37 Op deze manier wordt de aandacht van de huurder gevestigd op het bestaan van het beding en de gevolgen van de uitsluiting van het gebruik als hoofdverblijfplaats.38 - de huurovereenkomst moet een uitdrukkelijke en ernstige reden vermelden met verwijzing

32 33

A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 61, nr. 96. Art. 1bis Woninghuurwet is echter wel van toepassing op de studentenkamers door de invoering van art. 1714bis BW (zie

infra,

12, randnr. 44). A. V AN O EVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 31, nr. 23 (hierna A. V AN O EVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991). 35 Vred. Veurne-Nieuwpoort 20 juni 2002, RW 2004-05, 473; T. Vred. 2004, 66. 36 Zie: memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 9. 37 Rb. Brugge, 27 september 2002, T. Vred. 2004, 51, met noot M. VLIES . 38 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 9. 34


naar de elementen die betrekking hebben op de natuurlijke bestemming van het gehuurde goed of gesteund op de bijzondere omstandigheden in hoofde van de persoon van de huurder.39 30.

Het beding wordt voor niet-geschreven gehouden indien aan één van beide voorwaarden

niet voldaan is.40 1.5. 31.

De persoon van de huurder

Men kan zich ook afvragen wie er als huurder wordt beschouwd in de zin van de

Woninghuurwet en aldus bescherming kan genieten door onder toepassing van deze wet te vallen. 32.

Onvermijdelijk diende de rechtspraak zich dan ook in een aantal gevallen uit te spreken

over de vraag of een huurovereenkomst, gesloten door een vennootschap betreffende een woning die, met instemming van de verhuurder, bestemd is tot hoofdverblijfplaats van haar afgevaardigde bestuurders of een van haar bestuurders, onder toepassingsgebied van de Woninghuurwet valt.41 33.

De rechtspraak hieromtrent is echter niet eensluidend. In sommige uitspraken lezen we

dat in een dergelijk geval de Woninghuurwet toepasselijk is, maar in een andere deel van de rechtspraak 42 oordeelt men anders 43 en zal de bestemming van het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats van de gedelegeerd bestuurder van de rechtspersoon-huurder niet volstaan om onder toepassing van de Woninghuurwet te vallen.44 Dit geldt ook wanneer een werkgever een woning huurt en die ter beschikking stelt van een personeelslid, bv. een buitenlands kaderlid. Op dergelijke huurovereenkomsten is in principe het gemene huurrecht van toepassing.45 34.

Uit de vereiste van artikel 1, §1, eerste lid, van de Woninghuurwet dat de gehuurde

woning door de huurder moet worden bestemd tot zijn hoofdverblijfplaats kan men afleiden dat de huurder een natuurlijke persoon moet zijn. 46 Rechtspersonen hebben immers een (maatschappelijke) zetel en geen hoofdverblijfplaats.

M. D AMBRE en B. H UBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 408-409, nr. 41. A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 71, nr. 109. 41 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 5. 42 Rb. Brussel 10 april 2000, RW 2001-02, 1539; Vred. Overijse-Zaventem 5 februari 2002, RW 2005-06, 234. 43 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 5. 44 M . D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 25. 45 Vred. Elsene 28 juni 1996, T. Vred. 1998, 21. 46 Rb. Brussel 10 april 2000, RW 2001-02, 1539; M. DAMBRE . en B. H UBEAU , “Woninghuur”, 135-136; A. V AN O EVELEN , “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 5. 39 40

E v o l u t i e v a n 2 0 j a a r W o n i n g h u u r w e t | 10

35.

Voor rechtspersonen zal de Woninghuurwet enkel van toepassing zijn in geval van artikel

1, §1bis, van de Woninghuurwet, d.w.z. een hoofdhuurovereenkomst gesloten door een gemeente, een VZW of een vennootschap voor sociaal oogmerk, die de woning onderverhuurt aan een of meerdere natuurlijke personen die minder gegoed zijn of zich in een behartigenswaardige sociale situatie bevinden en dit op voorwaarde dat zij de woning uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen en dat de verhuurder heeft ingestemd met de mogelijkheid om de woning met zulke bestemming onder te verhuren (art. 1717, derde lid, BW).47 36.

Wanneer de Woninghuurwet niet toepasselijk is op de huurovereenkomst, bv. wanneer zij

door een vennootschap gesloten is betreffende een woning die zij ter beschikking wil stellen van een bestuurder of een personeelslid, kunnen de partijen door een contractueel beding de Woninghuurwet

wel

geheel

of

gedeeltelijk

van

toepassing

verklaren

op

hun

huurovereenkomst.48

2. Wijzigingen aan het toepassingsgebied van de Woninghuurwet 2.1.

Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten

37.

Ten eerste breidt deze wet het toepassingsgebied van de Woninghuurwet49 uit tot zowel

de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst toegestaan door de rechtspersonen en de verenigingen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin van het Burgerlijk Wetboek, aan een minder gegoede persoon die zich in een behartenswaardige situatie bevindt en die het gehuurde goed uitsluitend tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.50 38.

Eveneens wordt het toepassingsgebied van de Woninghuurwet uitgebreid tot de

onderhuurovereenkomst waarbij een handelshuurder, die in het gehuurde goed zijn handel behoudt, het door hem gehuurde goed gedeeltelijk verhuurt aan een huurder die het goed gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats (art. 11bis, eerste lid, Handelshuurwet).51 39.

47A.

Over de beschreven onderhuur, zie infra randnrs. 213-237.

V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 6. Vred. Sint-Genesius-Rode 8 februari 1999, RW 2001-02, 357; T. Vred. 2000, 74 met noot A. L ECLERCQ . 49 Zie art. 1bis Woninghuurwet 50 A. V AN O EVELEN , Woninghuur, 7, nr. 9. 51 A. V AN O EVELEN , Woninghuur, 7, nr. 9. 48


2.2. Programmawet van 24 december 2002 40.

Om aan de onzekerheid inzake het begrip ‘woning’ een einde te maken werd door artikel

377 van de programmawet van 24 december 200252 een tweede lid toegevoegd aan artikel 1, § 1, van de Woninghuurwet, dat luidt als volgt: “Woning is elk roerend of onroerend goed of een deel ervan dat tot hoofdverblijfplaats van de huurder is bestemd”. Deze bepaling expliceert de invulling van ‘woning’, waarbij ook uitdrukkelijk is aangegeven dat het ook om roerende goederen kan gaan.53 Bovendien kan het nu ook gaan om delen van onroerende goederen, waarvoor ten titel van voorbeeld wordt verwezen naar een grond waarop een caravan staat.54 41.

De wijziging aan het toepassingsgebied had tot doel de lacune van het toepassingsgebied

van de Woninghuurwet te dichten.55 Sindsdien valt het verhuren van roerende goederen of delen van onroerende goederen dus onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet en genieten zij aldus van de beschermende bepalingen, voor zover aan de andere toepassingsvoorwaarden van deze wet is voldaan.56 42.

In de parlementaire voorbereiding waren een aantal kritieken te horen, met name over de

kwaliteit van deze bepaling. Een aspect van die kritiek was dat sommigen de precisering niet nodig vonden omdat de rechtspraak al in die zin was geëvolueerd. De wetswijziging zou dan een omgekeerd effect hebben doordat ze de interpretatieruimte van de rechters beperkt, om geval per geval na te gaan of er sprake is van een woning in de zin van de Woninghuurwet.57 Daarnaast duidt men op de juridische onnauwkeurigheid van het wetsvoorstel. Een woning is immers steeds onroerend, ook al is ze verplaatsbaar. De rechtspraak vereist niet dat de woning in de grond is ingemetseld om als onroerend te worden beschouwd. Men stelt dat het feit dat men een woning nu ook als roerend kan bestempelen, gevolgen kan hebben voor het bewijs van de eigendom, aangezien voor roerende goederen het bezit als titel geldt. De vraag wordt gesteld of er bij de vervreemding van de woning geen publiciteitsverplichting volgens art. 1 Hypotheekwet meer geldt.58 Hierop repliceert men dat de definitie van de woning, waarbij wordt verwezen naar roerende goederen enigszins “eigenaardig kan lijken voor klassiek geschoolde juristen” maar dat de wetgever up-to-date moet zijn. De woning kan immers een vorm aannemen van een caravan of een boot. Men stelt bovendien dat: “het niet de bedoeling is BS 31 december 2002. Memorie van Toelichting, Parl.St Kamer 2002-03, nr.2.124-2.125/001, 180. 54M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 23. 55 Memorie van Toelichting, Parl. St Kamer, 2002-03, nr. 2.124-2.125/001, 176. 56 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 4. 57 M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 407, nr. 28. 58 M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 407, nr. 29. 52 53


om het debat te openen over wat roerend of onroerend is.”.59 Ook al is de ambitie, met name de sociale bescherming van bepaalde groepen bewoners, legitiem, toch is de tekst van het voorstel onprecies, zo wordt besloten.60 43.

Ondanks de opvulling van de lacune en de verduidelijking van het begrip woning in artikel

1, § 1, van de Woninghuurwet is het werk van de wetgever nog niet af. In het KB van 8 juli 1997 “tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid”61 wordt het begrip ‘woning’ immers omschreven als een gebouwd onroerend goed, bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder, zodat het toepassingsgebied van dit KB tot die van de onroerende goederen beperkt blijft en in zijn huidige versie niet van toepassing kan zijn op roerende goederen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. In de Memorie van Toelichting van de hierboven vermelde Programmawet wordt er evenwel een aanvulling van het desbetreffende KB in het vooruitzicht gesteld, teneinde rekening te houden met specificiteit van een dergelijke woning.62

2.3. 44.

Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)

Door deze wet van 25 april 2007 wordt één artikel uit de Woninghuurwet, namelijk art.

1bis, toepasselijk gemaakt op de verhuring van studentenkamers.63 Zo voegt de voormelde wet art. 1714bis BW in, welke de verplichting tot het schriftelijke opstellen van een huurovereenkomsten ook oplegt bij de verhuring van kamers die bestemd zijn voor de huisvesting van één of meerdere studenten. Dit gebeurt door te verwijzen naar art. 1bis Woninghuurwet.

IV. Totstandkoming en vorm van de woninghuurovereenkomst 45.

De wetgever heeft inzake de vorm twee complementaire zaken vooropgesteld, namelijk

het schriftelijk opstellen van de woninghuurovereenkomsten en de registratie hiervan. 1. Programmawet (I) van 27 december 2006 en de verplichte registratie 1.1.

Algemeen

Verslag namens de Commissie van Justitie, Parl. St. Senaat, 2002-03, nr. 2-1.390/5, 15. M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht”, 407, nr. 30. 61 BS 21 augustus 1997. 62 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 5. 63 BS 8 mei 2007. 59 60


46.

De programmawet (I) van 27 december 2006 voert een bijzondere registratieregeling in

voor bepaalde huurovereenkomsten van woningen. 64 De verplichting tot registratie houdt een maatregel van fiscale aard in en brengt wijzigingen aan het Wetboek van registratie-, hypotheeken griffierechten. 65 Daarnaast wordt bepaald op wie, op burgerrechtelijk vlak, de registratieverplichting rust en welke de burgerrechtelijke sanctie is bij niet-naleving van de registratieverplichting.66 47.

Overeenkomstig artikel 19, 3° van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en

Griffierechten geldt de registratieverplichting voor alle akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen. Ook huurovereenkomsten die vallen onder het gemeen huurrecht vallen bijgevolg aan de bijzondere registratieverplichting.67 Vanaf 1 januari 2007 gaat de (fiscaalrechtelijke) verplichting in.68 48.

De verplichte registratie beoogt onder meer een betere bescherming van de huurders in

geval van vervreemding van het gehuurde goed. Door de registratie krijgt de huurovereenkomst immers een vaste datum en is de huurovereenkomst tegenstelbaar aan derden. Zo is de huurder vanaf de registratie wettelijk beschermd tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar in geval van verkoop van het onroerend goed. De huurovereenkomst zal de nieuwe eigenaar-verhuurder binden. De vervreemding van het onroerend goed en de gevolgen daarvan, wanneer een huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft vóór de vervreemding, is vervat in artikel 9 van de Woninghuurwet.69 Dit artikel werd niet gewijzigd door de programmawet.70 49.

Er dient opgemerkt te worden dat de registratie uiteraard maar mogelijk is indien de

huurovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Vandaar ook de twee opeenvolgende wetten die een aantal artikelen van het Burgerlijk Wetboek wijzigen of invoegen. Namelijk de verplichting een huurovereenkomst schriftelijk op te stellen is enerzijds, voor de huur in het algemeen, uitgewerkt in de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen waaronder de wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek 71 en anderzijds in het bijzonder voor de huur van de hoofdverblijfplaats72, in de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake woninghuur73. BS 28 december 2006. Art. 62 e.v. van de programmawet (I) 27 december 2006. 66 D. MEULEMANS , “Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften”, Huur 2007, afl. 3-4, 109, nr. 4. (hierna verkort D. MEULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”). 67 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 117, nr. 84. 68 A. C OPPENS “Registratie van de huurovereenkomst” in V AN O EVELEN , A., Woninghuur, 43, nr. 56. 69 Zie infra VIII. De gevolgen van vervreemding van de verhuurde woning op de lopende woninghuurovereenkomst, randnrs. 317 ev. 70 J. COLAES , “De hervormde woninghuurwet. Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3-4, 133-161. (hierna verkort J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”). 71 Zie infra randnrs. 61-62. 72 Zie infra randnrs. 99-105. 73 BS 5 juni 2007. 64 65


Met een geschrift wordt vaak een onderhandse akte bedoeld want tussen partijen volstaat immers steeds een onderhandse akte. Soms is er een notariële akte vereist; bijvoorbeeld bij de woninghuurcontracten van lange duur, waarover later meer. 50.

De registratieverplichting geldt niet voor mondelinge woninghuurovereenkomsten want

dan zou een verklaring opgemaakt moeten worden opdat de registratie zou kunnen plaatsvinden.74 1.2. 51.

Termijn

De termijn om een onderhandse akte te registreren bedraagt in principe vier maanden

vanaf het sluiten van de huurovereenkomst maar de termijn om een woninghuurovereenkomst te laten registreren werd teruggebracht op twee maanden vanaf het sluiten van de huurovereenkomst. 75 De termijn om een notariële huurakte betreffende een woning te registreren blijft ongewijzigd, namelijk 15 dagen vanaf het verlijden van de notariële akte.76 1.3. 52.

Kosteloze registratie

De registratie is kosteloos voor schriftelijke huurovereenkomsten betreffende een in

België gelegen onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of van één persoon (art. 161, 12° W. Reg.). Dit in tegenstelling tot de contracten van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur van onroerende goederen die onderworpen zijn aan een evenredig recht van 0,20% (art. 83, eerste lid W. Reg.). Met

de

kosteloze

registratie

beoogde de wetgever een aanzienlijke verhoging van het aantal ter registratie aangeboden overeenkomsten teneinde de huurder een betere bescherming te bieden.77 53.

Om kosteloos te kunnen registreren is het dus niet vereist dat het om een verhuring van

een hoofdverblijfplaats gaat. De kosteloosheid geldt derhalve ook voor verhuringen die onder de toepassing vallen van het gemeen huurrecht indien zij uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting, zoals de verhuring van een tweede verblijfplaats.78 54.

Daarentegen kan het zijn dat huurovereenkomsten die onderworpen zijn aan de

Woninghuurwet, door de vereiste van “uitsluitende bestemming tot huisvesting”, niet onder de toepassing van de kosteloze registratie vallen. Bij wijze van voorbeeld is de verhuring van een hoofdverblijfplaats die bijkomstig voor beroepsdoeleinden gebruikt wordt wel onderhevig aan

D. MEULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 113, nr. 48. J. VANSTEENE , “Nieuwe registratieformaliteiten voor bepaalde huurovereenkomsten: waarom, wanneer, wie, waar en hoe?”, Huur 2007, afl. 3-4, 181, nr. 8. 76 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 119, nr. 100-102. 77 Parl.St. Kamer 2006-2007, nr. 51K2773/001, 53. 78 A. C OPPENS , “De registratie van het voor huisvesting bestemde huurcontract”, RW 2006-07, 1097. 74 75


de bepalingen van de Woninghuurwet maar zal deze niet onder toepassing van de kosteloze registratie vallen.79 1.4. Op wie rust de registratieverplichting? 55.

Wanneer de huurovereenkomst een notariële akte betreft dient deze te worden

geregistreerd door de notaris. Op fiscaal vlak zal de verplichting tot registratie voor onderhandse akte, houdende de verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die in België gelegen zijn en die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of van één persoon, dus bij de verhuurder liggen (art. 35, 7° W. Reg.).80 Aangezien de registratie van zulke huurovereenkomsten gratis is, zoals we eerder zagen, belet niets de huurder om zelf naar het registratiekantoor te stappen.81 Hij kan er immers belang bij hebben om de overeenkomst zo snel mogelijk geregistreerd te zien. In andere gevallen dan hierboven beschreven zijn beide contracterende partijen op fiscaal vlak hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de verschuldigde registratierechten.82 56.

Op burgerlijk vlak bepaalt art. 5bis Woninghuurwet – ingevoegd door art. 74 van de

programmawet van 27 december 2006 – dat de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder en dat de kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie volledig ten zijne laste zijn. Sinds de inwerkingtreding van deze wetsbepaling op 1 juli 2007 kan de huurder zich op het dwingend karakter ervan beroepen om de toepassing van een afwijkend contractueel beding uit te schakelen.83 Deze regel is algemeen geformuleerd maar bevindt zich tussen de bepalingen van de Woninghuurwet, die in art. 1 stelt: “Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt”. Daaruit volgt dat de verplichting van art. 5bis enkel van toepassing lijkt te zijn op huurovereenkomsten aangaande woningen die tot hoofdverblijfplaats dienen, zelfs als dat gebruik niet uitsluitend is. De registratie zal in dit laatste geval dan niet kosteloos kunnen gebeuren. Ondanks het feit dat de regels van dwingend recht zijn en er contractueel niet van afgeweken kan worden, zal ook hier de huurder niet belet worden om zichzelf tot de registratie te wenden, mocht hij daar belang bij hebben.

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 137, nr. 30. A. C OPPENS, “Registratie van de huurovereenkomst” in V AN O EVELEN, A., Woninghuur, 47, nr. 67. 81 A. C OPPENS , “Registratie van de huurovereenkomst” in V AN O EVELEN , A., Woninghuur, 48, nr. 68. 82 J. C OLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 137, nr. 33-37. 83 Vred. Doornik 8 juli 2008, JT 2009, 34. 79 80


Een andere hypothese is wanneer de woning wel tot huisvesting dient maar niet onder toepassing van de Woninghuurwet valt, bijvoorbeeld een tweede verblijfplaats. Hier kunnen partijen vrij overeenkomen op wie de verplichting rust en wie tot de kosten gehouden zal zijn. Zij kunnen eveneens een verdeelsleutel bepalen. 57.

Op burgerrechtelijk vlak blijft de vraag wat er met de verplichting en de kosten moet

gebeuren wanneer een huurovereenkomst niet onder toepassing valt van de Woninghuurwet en de partijen geen regeling getroffen hebben. 1.5. Sancties 58.

Er worden twee sancties voorzien wanneer de verplichting tot registratie van een

woninghuurovereenkomst op de verhuurder rust en deze niet wordt nageleefd. 59.

Ten eerste zal de verhuurder een fiscale geldboete van € 25,00 worden opgelegd.84

60.

Vervolgens voorziet art. 3, § 5, van de Woninghuurwet in een burgerrechtelijke sanctie,

namelijk dat de huurder de niet-geregistreerde woninghuurovereenkomst op ieder ogenblik onmiddellijk en eenvoudig (zonder formaliteiten) kan beëindigen. Deze sanctie zal dus alleen toepassing vinden indien de huurovereenkomst onder de Woninghuurwet valt en enkel wanneer het gaat om één van volgende drie types van woninghuurovereenkomsten: de woninghuur van negen jaar, de woninghuur van lange duur en de levenslange woninghuur. De sanctie is niet van toepassing op de woninghuur van korte duur (art. 3, § 6, tweede lid, Woninghuurwet).85 Het betreft hier dus een onderhandse akte want dan alleen rust de verplichting tot registratie op de verhuurder, immers wanneer het een notariële huurakte betreft rust de verplichting tot registratie op de notaris en zal deze bij niet-naleving van zijn verplichting een boete van € 25,00 worden opgelegd.

2. Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) 2.1. De verplichte schriftelijke huurovereenkomst 61.

Deze wet wijzigt artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek door toevoeging aan het begin

van de tekst van de woorden “behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen”. Het nieuwe artikel

84 85

A. C OPPENS, “Registratie van de huurovereenkomst” in V AN O EVELEN, A., Woninghuur, 44, nr. 59. J. R UYSSEVELDT , “Vrijstelling huurrecht”, Registratierechten 2007, afl. 1, 10-11.


1714 van het Burgerlijk Wetboek luidt voortaan dan ook als volgt: “Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, men kan huren bij geschrift of mondeling”. 62.

Er zijn drie tegenstrijdige wettelijke bepalingen, waar er bijgevolg een geschrift

noodzakelijk is. Primo legt artikel 1bis van de Woninghuurwet de vereiste op van een geschrift voor woninghuurovereenkomsten.86 Het valt dus op dat de wijziging van artikel 1714 BW de weg opent voor het nieuwe art. 1bis Woninghuurwet, dat op dat moment nog niet bestaat. Art. 1714bis BW, eveneens ingevoegd door deze wet, legt deze verplichting ook op bij de verhuring van kamers die bestemd zijn voor de huisvesting van één of meerdere studenten. Zij doet dit door te stellen dat art. 1bis Woninghuurwet ook van toepassing is op studentenkamers. Hierbij wordt een bijzonder juridische kronkel gecreëerd door één artikel uit de woninghuurwet ook toepasselijk te maken op één soort huur uit het gemeen recht.87 Er dient opgemerkt te worden dat art. 1bis op dat ogenblik nog niet bestaat! Art. 1714bis BW geldt ongeacht onder welk huurregime de betrokken huurovereenkomst valt: gemeen huurrecht, wat normalerwijze het geval is, of onder de woninghuur, wat eerder uitzonderlijk is. 88 Ten slotte vereist ook artikel 3 van de Pachtwet een geschrift voor pachtovereenkomsten.89

2.2.

Plaatsbeschrijving

A. Historiek 63.

Vóór 1 januari 1974 volstond een gewone plaatsbeschrijving en wanneer deze niet

voorhanden was gold een wettelijk vermoeden ten gunste van de verhuurder. De huurder werd bij gebrek aan plaatsbeschrijving vermoed het gehuurde goed in goede staat van onderhoud te hebben ontvangen en moest het in dezelfde goede staat afgeven.90 64.

Van 1 januari 1974 tot 31 december 1983 volstond nog steeds een gewone

plaatsbeschrijving, met inbegrip van een stijlclausule van ontvangst van het goed in goede of perfecte staat. Bij gemis hiervan gold ook een wettelijk maar weerlegbaar vermoeden, ditmaal echter ten gunste van de huurder.91

Zie infra, randnrs. 99-105. J. T ACKOEN, “De hervorming van de Woninghuurwet. Enkele kritische praktische beschouwingen. Huur 2007, afl 3-4, 171, nr. 6. 88 Art. 1bis Woninghuurwet werd ingevoerd door de wet van 26 april houdende bepalingen inzake de woninghuur. 89 D. MEULEMANS ,, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 114. nr. 52. 90 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 146, nr. 97. 91 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 146, nr. 98. 86 87


65.

Sedert 1 januari 1984 vereiste de wetgever een omstandige plaatsbeschrijving bij

ontstentenis waarvan nog steeds het wettelijk maar weerlegbaar vermoeden ten gunste van de huurder bestond. Elk van de partijen kon eisen dat een omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak werd opgemaakt en voor gemeenschappelijke rekening. Volgens artikel 1730 §3 waren de contractuele bepalingen in strijd met art. 1730 §1 en §2 BW nietig.92 B. De voorschriften betreffende de plaatsbeschrijving 66.

De voorschriften betreffende de plaatsbeschrijving zijn opgenomen in artikelen 1730 en

1731 van het Burgerlijk Wetboek. De wet van 25 april 2007 vervangt enkel de tekst van artikel 1730 BW. 67.

De wet van 25 april 2007 maakt de omstandige plaatsbeschrijving verplicht. Vanaf 18 mei

2007 moeten nieuwe huurovereenkomsten een plaatsbeschrijving bevatten. De wet wijzigt hiermee enkel het eerste lid van §1 van artikel 1730 BW. De rest van de artikelen 1730 en 1731 blijft ongewijzigd van kracht.93 68.

Als geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt geldt bijgevolg nog steeds het vermoeden dat

het goed wordt geacht te zijn teruggegeven in de staat waarin het zich bevond bij het sluiten van de overeenkomst (art. 1731 BW).94 De invoering van de verplichting om een plaatsbeschrijving op te maken herschikt in feite de rechten en plichten ten voordele van de verhuurder. In feite betaalt de huurder om de bescherming van artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek te verliezen. 69.

De plaatsbeschrijving dient door de partijen te worden opgemaakt, ofwel tijdens de

periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning (art. 1730, §1, eerste lid BW). De omstandige plaatsbeschrijving gebeurt op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Bovendien dient zij, ingeval van een woninghuurovereenkomst, te worden gevoegd bij de schriftelijke huurovereenkomst en is zij eveneens onderworpen aan de registratie.95 70.

Art. 1730 is van dwingend recht, enerzijds, ter bescherming van de belangen van de

huurder (teneinde komaf te maken met stijlclausules) en anderzijds, in belang van de verhuurder aangezien het hem toelaat eventuele huurschade soepel te bewijzen. Een beding in de aard van : “de huurder verklaart het gehuurde goed in zeer goede staat van onderhoud te hebben ontvangen en verbindt er zich toe het in die staat te bewaren en het als een goed huisvader

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 145, nr. 100. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 145. Nr. 101. 94 Zie hieromtrent de kritiek op de wijziging bij Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 23. 95 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 8. 92 93


te gebruiken” is een stijlclausule die niet voldoet aan de kwalificatie van omstandige plaatsbeschrijving. 96 Contractuele bepalingen in strijd met art. 1730 §1 en §2 zijn relatief nietig.97 71.

Er dient te worden opgemerkt dat artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek tot de

gemeenrechtelijke bepalingen inzake huur behoort en de verplichte plaatsbeschrijving aldus ook van toepassing is op andere gevallen dan de huur van de hoofdverblijfplaats. Eigenaardig genoeg beperkt het nieuwe artikel 1730 de verplichting om de plaatsbeschrijving aan de huurovereenkomst te hechten (te registreren) tot deze huurovereenkomsten die onder toepassing van de Woninghuurwet vallen.98 72.

Naar aanleiding van de bespreking van het wetsontwerp, werd de bezorgdheid geuit dat

de verplichting om een plaatsbeschrijving op te maken de huurders nodeloos op kosten zou kunnen jagen, bijvoorbeeld doordat de verhuurder die geen ingrijpende veranderingen aan het goed doet verschillende malen gebruik zou kunnen maken van eenzelfde plaatsbeschrijving en de prijs voor het opstellen van het document telkens opnieuw voor de helft zou laten betalen door de nieuwe huurder. Die vrees lijkt ongegrond. Wanneer een derde aangesproken wordt voor het opstellen van de plaatsbeschrijving in aanwezigheid van de partijen, is vergoeding van zijn tussenkomst gerechtvaardigd. In dat geval zal het steeds om een recente plaatsbeschrijving gaan. In het geval een reeds bestaande plaatsbeschrijving opnieuw gebruikt zou worden, zijn er geen kosten aan verbonden en zal de huurder zelfs geen kosten moeten betalen.99 73.

Met de bepaling inzake plaatsbeschrijving wil de wetgever de partijen beschermen tegen

eventuele geschillen betreffende schade aan het gehuurde goed tijdens de duur of op het einde van de huurovereenkomst.100 Bovendien heeft de verplichte plaatsbeschrijving tot doel de transparantie en verbetering van de kwaliteit van de woningen te bevorderen. 74.

De wet bepaalt echter niets omtrent een plaatsbeschrijving bij het verlaten van het

onroerend goed. In de voorbereidende werkzaamheden was nochtans sprake van: “Door het verplicht maken van een plaatsbeschrijving op tegenspraak bij het betrekken en het verlaten van het pand, behoedt men de partijen voor eventuele geschillen die verband houden met materiële schade.” 101 Het is duidelijk dat in de loop van de werkzaamheden één en ander uit het oog verloren werd. Deze slordige manier van wetgeving is des te meer te betreuren nu het in het

M. DAMBRE , B. H UBEAU en S. STIJNS, Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, nr. 1110. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 147. Nr. 111. 98 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 146, nr. 109. 99 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 147, nr. 113. 100 Uiteenzetting van de minister van Justitie in het verslag L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 12-29 en 37; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 9. 101 Verslag namens de Commissie voor Justitie L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 12. 96 97


belang is van beide partijen om bij het verlaten van het gehuurde goed zo snel mogelijk duidelijkheid te hebben omtrent de staat ervan. De wetswijziging zou uiteraard slechts haar volle zin gehad hebben indien de plaatsbeschrijving ook verplicht was geworden bij het verlaten van het gehuurde goed.102 C. 75.

Bijlage aan de huurovereenkomst en registratieverplichting

De plaatsbeschrijving dient volgens het nieuwe artikel 1731 § 1 in fine, bij de schriftelijke

huurovereenkomst - in de zin van artikel 1bis van de Woninghuurwet - te worden gevoegd en is eveneens onderworpen aan de registratie. 76.

De vraag rijst dan ook of de plaatsbeschrijving samen met de huurovereenkomst

geregistreerd mag worden of moet worden, dan wel afzonderlijk. Het is immers veel voorkomend dat de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving niet op dezelfde datum worden opgesteld. De plaatsbeschrijving moet tenslotte worden opgemaakt tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn of tijdens de eerste maand van bewoning. Dit kan tot moeilijkheden leiden nu een huurovereenkomst binnen de twee maanden volgend op de sluiting van de huurovereenkomst moet geregistreerd worden en de plaatsbeschrijving eventueel later zal opgesteld worden. De memorie van toelichting beweert hieromtrent dat de plaatsbeschrijving verplichtend bij de huurovereenkomst gevoegd zijn worden alvorens ze geregistreerd wordt.103 77.

Eveneens rijst de vraag of de plaatsbeschrijving voor de registratie beschouwd moet

worden als deel uitmakend van de huurovereenkomst dan wel een afzonderlijk addendum betreft. De registratie van een huurovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed bestemd voor huisvesting is immers vrijgesteld van registratierechten ingevolge de programmawet van 27 december 2006. Dit zou dan betekenen dat er voor de plaatsbeschrijving, beschouwd als deel van de huurovereenkomst, geen registratierechten verschuldigd zijn, terwijl dat wel het geval zal zijn als zij beschouwd wordt als een addendum. Er wordt immers nergens vermeld dat de plaatsbeschrijving vrij van registratierechten moet zijn, dit in tegenstelling tot de huurovereenkomst bestemd voor huisvesting.104 Wanneer is de plaatsbeschrijving een addendum? Is dat wanneer zij samen met de huurovereenkomst geregistreerd wordt? En moet zij beschouwd worden als een addendum als ze afzonderlijk aangeboden worden ter registratie? De verplichting tot registratie van de plaatsbeschrijving vloeit voort uit het Burgerlijk wetboek en niet uit het Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, zodat er geen nadere J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 147, nr. 114. Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2783/001, 74. 104 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 148, nr. 118. 102 103


bepalingen zijn omtrent de persoon gehouden tot de aanbieding, noch de kosten die eraan verbonden zijn. 105 78.

De fiscale administratie heeft, voor wat de plaatsbeschrijving betreft, de volgende

oplossing uitgewerkt: indien de plaatsbeschrijving betrekking heeft op en gevoegd is bij een huurovereenkomst die kosteloos wordt geregistreerd, dan geldt de kosteloosheid ook voor de plaatsbeschrijving. Wordt de plaatsbeschrijving niet samen met het contract aangeboden, dan is het algemeen vast recht van € 25,00 verschuldigd, tenzij bij de aanbieding ter registratie ofwel het geregistreerde huurcontract waarop de plaatsbeschrijving betrekking heeft in origineel of kopie wordt voorgelegd, ofwel de aanbieder bij toepassing van artikel 168 W.Reg. een schriftelijke verklaring heeft bijgevoegd waarin hij verklaart dat de plaatsbeschrijving betrekking heeft op een reeds bij toepassing van artikel 161, 12° W.Reg. kosteloos geregistreerd huurcontract. Tenslotte stelt zij dat, indien de plaatsbeschrijving betrekking heeft op en gevoegd is bij een andere huurovereenkomst dan deze die kosteloos geregistreerd kan worden, er voor de plaatsbeschrijving het algemeen vast recht van toepassing is.106 D. Ontbreken van een sanctie 79.

In tegenstelling tot de verwachtingen is er geen specifieke sanctie gesteld op het niet

naleven van de ingevoerde verplichting. De gevolgen bij het ontbreken van een plaatsbeschrijving blijven gewoon dezelfde als vandaag, namelijk de bewijslast voor de schade blijft bij de verhuurder.107

2.3. 80.

Bekendmaking van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten

Eveneens gewijzigd door voormelde wet van 25 april 2007 is het nieuwe art. 1716, eerste

lid, BW, dat zij, na de opheffing bij de wet van 20 februari 1991, herstelt. In dit artikel wordt bepaald dat bij het verhuren van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime zin, in elke officiële of publieke mededeling melding moet worden gemaakt van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten.108 A. Een goed bestemd voor woning in de ruime zin 81.

Wat er onder een goed bestemd voor bewoning in de ruime zin bedoeld wordt is nogal

onduidelijk. Aangezien het artikel zich bevindt tussen de bepalingen over gemeenrechtelijke

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 148, nr. 118-119. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 148, nr. 118-119. 107 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 147, nr. 110. 108 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 9. 105 106


huur kan men afleiden dat de regel van toepassing is binnen elk huurregime, op voorwaarde dat er geen specifieke regelgeving voorhanden is die deze aangelegenheid reeds behandelt. Bijgevolg is het artikel niet alleen van toepassing op verhuringen die vallen onder toepassing van

de

Woninghuurwet,

maar

vallen

ook

de

huur

van

een

tweede

verblijf,

handelshuurovereenkomsten en pachtovereenkomsten onder toepassing van deze bepaling, voor zover er sprake is van bewoning in de ruime zin. Het is evenmin vereist dat het goed uitsluitend of hoofdzakelijk voor bewoning gebruikt wordt.109 B. Mededeling 82.

De in deze bepaling bedoelde mededeling slaat op alle bekendmakingen van de huurprijs,

bv. op raamaffiches, in de geschreven pers, een reclameboodschap op televisie of radio, of op het internet.110 Het is irrelevant of de publiciteit gebeurt door de verhuurder in persoon of door een tussenpersoon (vastgoedmakelaar of dergelijke).111

C. De begrippen huurprijs en (gemeenschappelijke) lasten 83.

Volgens het nieuwe artikel moet de publiciteit twee elementen vermelden, zijnde de

gevraagde huurprijs en de “gemeenschappelijke lasten”. i) 84.

Huurprijs

Wat wordt er verstaan onder het begrip huurprijs? Dit is de basishuurprijs, namelijk de

“zuivere” huurprijs, exclusief kosten en lasten die de verhuurder wenst te ontvangen. Het uiteindelijke bedrag van de huurprijs kan echter nog wijzigen ingevolge onderhandelingen tussen verhuurder en kandidaat-huurder. De verhuurder kan immers een hogere huurprijs bedingen als tegenprestatie voor het uitvoeren van verbeteringswerken, of een lagere huurprijs voor het geval de huurder de verplichting aangaat een aantal werken zelf uit te voeren. Er kan dus niet gegarandeerd worden dat de “gepubliceerde” huurprijs ook de uiteindelijke huurprijs zal zijn. Het is denkbaar dat er zelfs een hogere huurprijs bekend gemaakt zal worden om op die manier bepaalde kandidaten af te schrikken.112 85.

Men kan zich afvragen of het ook nodig is dergelijke vermeldingen te maken op affiches

die prijken op de hogere verdiepingen van een gebouw. Er is opschudding denkbaar wanneer in

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 143 Verslag LAHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 10. 111 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 143, nr. 81. 112 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 143, nr. 83. 109 110


een zelfde gebouw verschillende gelijkwaardige appartementen, al dan niet toebehorend aan verschillende eigenaars, tegen verschillende prijzen te huur gesteld worden.113 86.

De verplichting van de bekendmaking van de huurprijs betekent niet dat het te huur

stellen van een onroerend goed op zich ook verplicht bekend gemaakt moet worden. Men wordt immers enkel verplicht de huurprijs te vermelden in geval van bekendmaking, maar het is niet verplicht om het te huur stellen bekend te maken.114 Dit zal ongetwijfeld leiden tot creatieve alternatieven in het aanbod, waardoor het publieke aanbod van huurwoningen mogelijks zal verminderen, zodat het voor bepaalde categorieën van personen nog moeilijker zal zijn een passende huurwoning te vinden. 115 ii) Gemeenschappelijke lasten 87.

Ten tweede heeft art. 1716 het over gemeenschappelijke lasten. In gebouwen met

gemeenschappelijke delen en/of waar gemeenschappelijke diensten worden geleverd is het duidelijk wat de wetgever hiermee bedoelt. Wanneer we echter te maken hebben met de verhuring van onroerende goederen waar zulke “gemeenschappelijke lasten” niet aanwezig zijn, is het niet duidelijk wat er onder het begrip gemeenschappelijke lasten begrepen moet worden. Dikwijls is het de huurder zelf die zorgt voor bepaalde nutsvoorzieningen en deze kosten kunnen dan ook niet bedoeld zijn. Het is niet ondenkbaar dat deze kwestie mogelijk aanleiding zal geven tot discussie en eventueel tot een zoveelste reparatiewet. 116 88.

Een ander punt van kritiek is dat de wetgever niet vereist dat het gehanteerde systeem

voor aanrekening van kosten en lasten vermeld wordt. De kosten en lasten die aan de huurder worden opgelegd moeten immers overeenstemmen met de werkelijke uitgaven (art. 1728ter, ingevoegd bij wet van 29 december 1983117), tenzij er uitdrukkelijk overeengekomen werd dat ze in vaste bedragen worden aangerekend. De verhuurder zal dus op voorhand de kosten en lasten moeten inschatten op een wijze die met de werkelijkheid overeenstemt, niettegenstaande hij de werkelijkheid niet in de hand heeft. Wat zijn dan de rechtsgevolgen van een “foutieve” inschatting van de verhuurder?118 Hierover bepaalt de wet echter niets.

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 143, nr. 84. Verklaringen van de minister van Justitie en van Kamerlid B. L AEREMANS, in het verslag L AHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 36. 115 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 144, nr. 86. 116 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 144, nr. 87-89 117 BS 30 december 1983. 118 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 144, nr. 90 . 113 114


D. Gevolgen van het kenbaar maken van de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten 89.

Men kan zich afvragen of het kenbaar maken van de huurprijs en de (gemeenschappelijke)

lasten beschouwd moet worden als een verbindend aanbod. Verder zou men zich dan de vraag kunnen stellen of een loutere aanvaarding van de kandidaat-huurder volstaat om de huurovereenkomst te doen ontstaan? De huurovereenkomst is immers een consensuele overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming over de prijs voor het genot van een bepaalde zaak. 90.

Wanneer het document, waarbij de verhuurder de voor een bepaald pand gevraagd

huurprijs publiekelijk bekendmaakt, als een juridisch verbindend aanbod beschouwd wordt, dan ondersteunt de rechtsleer deze stelling vanuit het argument dat partijen zich voor de andere verbintenissen kunnen beroepen op de bepalingen van de Woninghuurwet en/of gemeenrechtelijke bepalingen die gelden bij gebreke aan contractueel overeengekomen elementen, zoals de mogelijkheid voor de huurder het goed al dan niet onder te verhuren… 119 91.

Anderen stellen dat wanneer de essentiële elementen in het aanbod ontbreken, zoals de

duur van de huurovereenkomst, er niet besloten kan worden dat dit een juridisch verbindend aanbod betreft.120 E. Doelstelling van de wetgever 92.

Met deze bepaling wil de wetgever zorgen voor transparantie van de gevraagde

huurprijzen om zo de toegang tot de huisvesting te vergemakkelijken. In haar verslag daaromtrent neemt de Commissie voor Justitie het volgende op: “Deze beschikking biedt de gemeenten ook de mogelijkheid een betere kijk te hebben op de huurmarkt van hun grondgebied aangezien ze voortaan zullen beschikken over een permanente gegevensbank. Door deze gegevensbanken en de behandeling ervan zullen ze ook op meer doeltreffende wijze kunnen optreden tegen huisjesmelkers en tegen illegale verhuur, omdat de bestemming van het pand tegenstrijdig is met de regelgeving inzake stedenbouw of ruimtelijke ordening, met de regionale kwalitatieve normen of nog omdat de panden – hoewel ze ongeschikt zijn verklaard – toch te huur worden gesteld.”121

119

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 145, nr. 94; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”,

10. 120 121

Verklaring van de minister van Justitie in het verslag L AHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 34-35. Verslag L AHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, 51K2873/020, 11.


93.

Anderzijds blijkt uit de voorbereidende werkzaamheden zeer duidelijk dat de wetgever

met deze bepaling beoogt iedere vorm van discriminatie, in het bijzonder op grond van de huidskleur, tegen te gaan.122 94.

Er is echter enige kritiek geuit op de bepaling inzake bekendmaking van de gevraagde

huurprijs en gemeenschappelijke lasten. Om te beginnen hebben zowel de Raad van State als sommige parlementsleden zich afgevraagd of deze maatregel geen afbreuk zal doen aan het recht op bescherming van het privéleven, zoals gewaarborgd door art. 22 Gw en art. 8 EVRM doordat de bepaling zou leiden tot het openbaar maken van de inkomsten van de verhuurders en de huurders.123 In antwoord op deze kritiek van de Raad van State antwoordde de minister van Justitie dat er voldaan is aan het evenredigheidsbeginsel, omdat het streefdoel de fundamentele rechten en vrijheden, waaronder het discriminatieverbod, een zekere effectiviteit te geven, een beperkte aantasting van het recht op bescherming van het privéleven van de verhuurders verantwoordt.124 Ten tweede merkt de Raad van State op dat het gaat om een belangrijke beperking van het eigendomsrecht (beperking van de vrije keuze van de huurder) en dat “de stellers van het ontwerp moeten aantonen dat deze beperkingen gerechtvaardigd zijn in het licht van het proportionaliteitsbeginsel, gelet op de in het geding zijnde belangen en het nagestreefde doel.” 125 De minister van Justitie verantwoordt deze doelstelling door te stellen dat het hier gaat om consumentenbescherming in de ruimste zin van het woord. De kandidaat-huurder zal immers, nog vóór hij het te huur gestelde goed bezoekt, weten of hij de gevraagde huurprijs financieel aankan. De kandidaat-huurder kan op die manier beter verschillende te huur gestelde panden vergelijken. 126 Ten slotte werd er opgemerkt dat deze maatregel contraproductief zou kunnen werken, omdat de kans bestaat dat de verhuurders veel hogere huurprijzen zullen bekendmaken dan zij in werkelijkheid willen vragen, om nadien over lagere huurprijzen te gaan onderhandelen.127

Uiteenzetting van de minister van Justitie in het verslag L AHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 9-11. Advies van de Raad van State bij het wetsontwerp “houdende bepalingen inzake huisvesting”, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51k2874/001, 14. 124 Verklaring van de minister van Justitie in het verslag L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 28. 125 Advies Raad van State bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen (IV), Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/017; J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 142. 126 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 142, nr. 77. 127 Opmerking van Kamerlid B. L AERMANS in het verslag L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 26 en 30. 122 123


F. 95.

Sanctie

Wat de sanctie betreft voor de niet-naleving van de verplichting tot bekendmaking van het

bedrag van de huurprijs en de lasten, bepaalt de wet dat een administratieve geldboete opgelegd kan worden. Het minimum bedraagt € 50,00 en het maximum € 200,00. 96.

Het zijn de gemeenten die, in hun hoedanigheid van gedecentraliseerde overheden, de

niet-naleving van deze verplichtingen vaststellen, vervolgen en bestraffen overeenkomstig de vormvereisten, termijnen en procedures bepaald in artikel 119bis van de Nieuwe Gemeentewet, met uitzondering van §5 (art. 1716, tweede lid, BW).128 De territoriaal bevoegde gemeente is deze waar het goed gelegen is, ongeacht de woonplaats van de verhuurder of de plaats waar de publiciteit gemaakt werd. 129 97.

In de parlementaire voorbereidingen wordt opgemerkt dat de bepalingen van het

wetsontwerp aan de gemeenten een facultatieve bevoegdheid toekennen om op te treden met betrekking tot de huurwet. De gemeente heeft immers niet de verplichting om een sanctie op te leggen. Op een zuiver burgerrechtelijke aangelegenheid wordt een administratieve sanctie gesteld, wat merkwaardig is. Er wordt zelfs gezegd dat men dreigt een gevaarlijk precedent te scheppen; het zal immers de eerste keer zijn dat een administratieve autoriteit sancties kan opleggen in burgerrechtelijke aangelegenheden.130 Met deze beleidskeuze kan niet worden ingestemd.131 De gemeenten worden hierdoor belast met een opdracht die niet tot hun kerntaak behoort en waarvoor zij meestal niet over de vereiste competentie beschikken. Als de gemeente gebruik wil maken van de facultatieve bevoegdheid zal zij een politieverordening moeten uitvaardigen 132 waarin het bedrag van de administratieve boete wordt bepaald en de ambtenaren worden aangewezen die deze boete mogen opleggen (zie art. 119bis, §2, tweede en vierde lid, Nieuwe Gemeentewet). Te vrezen valt dat het beleid van de gemeenten ter zake sterk zal uiteenlopen: sommige gemeenten zullen om allerlei redenen geen gebruik maken van die bevoegdheid, andere wel, maar de wijze waarop zij dit zullen doen (bedrag van de boete, aanwijzing van de bevoegde ambtenaar) kan ook sterk verschillen.133 Bijgevolg zal hierdoor de rechtszekerheid in gedrang komen. 98.

Tot slot mag men niet vergeten dat de politierechtbanken bevoegd zijn om uitspraak te

doen over de beroepen tegen de beslissingen tot het al of niet opleggen van een administratieve geldboete door de daartoe door de gemeente aangewezen ambtenaar (art. 601ter Ger.W.). Dit A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 10. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 144, nr. 92. 130 Opmerking van Kamerlid S. VERHERSTRAETEN in Verslag LAHAYE - BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 20. 131 Opmerking van Kamerlid S. VERHERSTRAETEN in Verslag LAHAYE - BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 20. 132 Uiteenzetting van de minister van Justitie in Verslag LAHAYE - BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 11 133 Verklaring van Kamerlid S. VERHERSTRAETEN in Verslag van S. L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 21. 128 129


kan leiden tot een overbelasting van de politierechtbanken, en daarenboven is het niet wenselijk om over huurgeschillen nog een andere rechter dan de vrederechter uitspraak te laten doen.134

3. Wet van 26 april 2007 houdende diverse bepalingen inzake de woninghuur 3.1. 99.

Invoeging van artikel 1bis, eerste lid van de Woninghuurwet

Artikel 1bis, eerste lid, van de Woninghuurwet wordt ingevoegd door art. 2 van de Wet

van 26 april 2007 en stelt dat van iedere huurovereenkomst, die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet valt, een geschrift moet worden opgesteld. De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen, geldt alleen voor de huurovereenkomsten gesloten na de inwerkingtreding van deze wet, namelijk 15 juni 2007.135 100. Met een geschrift wordt een onderhandse akte bedoeld, tussen partijen volstaat immers steeds een onderhandse akte. Zij moet voldoen aan de voorschriften van artikel 1325 BW, wat betekent dat zij moet worden opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen met onderscheiden belang zijn en dat op elk origineel exemplaar vermeld moet worden hoeveel exemplaren er werden gemaakt. Bij een huur van lange duur is het echter vereist dat een notariële akte wordt opgesteld om de huur tegenwerpelijk te maken aan derden. Partijen zijn evenwel vrij om ook bij andere typen van woninghuurovereenkomsten te kiezen voor een notariële akte, die steeds vaste datum heeft vanaf het verlijden van de notariële akte.136 101. Wat betreft de inhoud van het geschrift stelt artikel 1 dat het volgende regels moet bevatten: de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimten en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de huurovereenkomst vormen en het bedrag van de (basis)huurprijs.137 Deze minimuminhoud die de wetgever aan de schriftelijke huurovereenkomst heeft willen geven is onvolledig. Bepaalde belangrijke gegevens zijn niet opgenomen als verplicht te vermelden elementen, zoals het type van

woninghuurovereenkomst,

de

bestemming

van

het

goed,

de

duurtijd,

de

opzegmogelijkheden, het bedrag of de berekeningswijze van de kosten en lasten en de waarborg.138 102. Wanneer één van de partijen echter niet bereid is om een mondelinge overeenkomst schriftelijk vast te leggen, kan de andere partij, na een ingebrekestelling bij aangetekende brief Verklaringen van Kamerlid S. VERHERSTRAETEN in Verslag van S. L AHAYE -BATTHEU Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 22. Art. 1bis, vierde lid, Woninghuurwet. 136 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 114, nr. 55 137 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 114, nr. 58; A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 7. 138 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 144, nr. 59. 134 135


of bij gerechtsdeurwaardersexploot, via gerechtelijke weg de in gebreke blijvende partij verplichten een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen en te beslissen dat het vonnis de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst zal hebben (art. 1bis, tweede lid, Woninghuurwet).

Om de vordering te zien slagen zal het bestaan van een mondelinge overeenkomst moeten vaststaan.139 Het is echter niet eenvoudig het bestaan van de mondelinge huurovereenkomst te bewijzen, waar men in de parlementaire voorbereidingen dan ook op wijst. Zo dienen huurovereenkomsten met een waarde van meer dan € 375, krachtens art. 1341 BW, in principe immers met een geschrift te worden bewezen, behalve wanneer er een begin van schriftelijk bewijs bestaat, bijvoorbeeld rekeninguittreksels betreffende de betaling van een huurprijs, waaruit de uitvoering van de overeenkomst blijkt.140 Wanneer één van de partijen het bestaan ervan ontkent en er nog geen begin van uitvoering is zal het bewijzen minder eenvoudig zijn want art. 1715 BW stelt in dit geval een bewijsbeperking in. Het bewijs met getuigen en vermoedens is dan namelijk verboden en de mondelinge huurovereenkomst kan enkel nog met een bekentenis en een gedingbeslissende eed bewezen worden. De rechter kan volgens de Memorie van Toelichting de persoonlijke verschijning van de partijen bevelen om het bestaan van een mondelinge huurovereenkomst te onderzoeken maar men vraagt zich terecht af of dit enig resultaat zal opleveren indien één van de partijen de overeenkomst blijft ontkennen.141 In art. 1bis, derde lid, van de Woninghuurwet, wordt bepaald dat een voorafgaande mondelinge huurovereenkomst tussen de partijen de bevoegdheid van de rechter inperkt. Dit houdt in dat de rechter in geen geval in de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst elementen kan opnemen waarover de partijen vooraf geen wilsovereenstemming hebben bereikt en dat hij trouw moet blijven aan de termen van het akkoord dat partijen mondeling hebben bereikt.142 Wanneer er geen bewijs voorligt van het bereikte mondelinge akkoord is het aan de vrederechter om uit zijn gesprekken met de partijen de inhoud van hun overeenkomst uit te maken.143 103. Geldt de verplichting om de huurovereenkomst op schrift te stellen ook voor de lopende mondelinge huurovereenkomst?

Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp “houdende bepalingen inzake huisvesting”, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2874/001, 4; Verslag L AHAYE -BATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 44. 140 Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp “houdende bepalingen inzake huisvesting”, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2874/001, 4; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 8. 141 Verslag L AHAYE -B ATTHEU , Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020, 44. 142 Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp “houdende bepalingen inzake huisvesting”, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2874/001, 4. 143 D. MEULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 155, nr. 65; A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 7. 139


In de oorspronkelijke tekst was voorzien dat ook de mondelinge overeenkomsten schriftelijk moesten worden vastgelegd binnen zes maanden te rekenen vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet. Werd dit niet gedaan dan voorzag men in een sanctie die er in bestond dat de partijen de bescherming van de Woninghuurwet niet zouden genieten en dat het gemeen huurrecht van toepassing zou zijn. Na de indiening van een amendement en de goedkeuring hiervan bepaalt de huidige regeling dat de verplichting de woninghuurovereenkomst schriftelijk op te maken, enkel van toepassing is op woninghuurovereenkomsten gesloten na de inwerkingtreding van deze wet en dat de reeds bestaande mondelinge huurovereenkomsten onder toepassing van de Woninghuurwet blijven vallen.144 Dit lezen we in artikel 1bis in fine: “Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing van deze afdeling”. Volgens andere rechtsleer145 blijkt uit de tekst van artikel 1bis in fine dat de verplichting ook voor de lopende mondelinge huurovereenkomsten geldt maar dat de mondelinge huurovereenkomst toch onder toepassing van de Woninghuurwet valt moest dit niet gebeuren. Hieruit kunnen we concluderen dat de rechtsleer het eens is dat de bestaande mondelinge huurovereenkomsten (gesloten vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet) hoe dan ook onder toepassing van de Woninghuurwet vallen. Bovendien kunnen we stellen dat de mogelijkheid 146 om aan de rechter te vragen de wederpartij te veroordelen om een mondelinge woninghuurovereenkomst

schriftelijk

vast

te

leggen,

ook

geldt

voor

de

woninghuurovereenkomsten die zijn gesloten vóór de datum van inwerkingtreding van deze bepaling, zijnde 15 juni 2007 (art. 1bis, vierde lid, Woninghuurwet).147 104. Daartegenover is het niet duidelijk wat het lot is van de mondelinge huurovereenkomsten gesloten na de inwerkingtreding en die niet worden omgezet in een schriftelijke overeenkomst. Nergens staat immers dat de huurovereenkomst op straffe van nietigheid schriftelijk moet worden opgemaakt. Het is dan de vraag of deze mondelinge huurovereenkomsten, gesloten na de inwerkingtreding van de wet, a contrario met hetgeen in artikel 1bis in fine bepaald is, niet onder toepassing vallen van deze afdeling, en dus ressorteren onder het gemene recht.148 A. Bedoeling van de wetgever 105. Enerzijds had de wetgever met de verplichting een geschrift op te stellen de bedoeling een beter evenwicht te brengen tussen de rechten en verplichtingen van de partijen en ze zo beter te

D. MEULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 166, nr. 72. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 141, nr. 71. 146 Art. 1bis, tweede lid Woninghuurwet. 147 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 8. 148 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 142, nr. 72. 144 145


beschermen. Anderzijds beoogt de wetgever zo de verhuurmarkt transparanter te maken.149 In de Memorie van Toelichting wordt letterlijk vermeld: “Om inzake huurprijzen een coherent en efficiënt beleid te kunnen voeren, is een grondige kennis van de huurmarkt echter onmisbaar. Men kan er dus met recht en reden van uitgaan dat, zolang alle huurovereenkomsten niet geregistreerd zijn, het onmogelijk zal zijn om de pertinente elementen te verzamelen.”150

V. De staat van het gehuurde goed 1.

Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

106. Bij de bepaling van de normen inzake woonkwaliteit, moet enerzijds rekening gehouden worden met de verschillende bevoegdheden van de federale overheid en anderzijds met het Vlaamse Gewest. De federale overheid is bevoegd voor de private huurwetgeving, de rechtspleging, de huurprijzen en het overgrote deel van de (vastgoed)fiscaliteit. Het Vlaamse Gewest is bevoegd voor de kwaliteit van de woningen, voor huisvestingsondersteunende maatregelen ten behoeve van de huishoudens, en voor een klein deel van de vastgoedfiscaliteit zoals verminderingen van onroerende voorheffing.151 1.1.

Federaal niveau

107. Op federaal vlak gelden artikel 2 van de Woninghuurwet en het uitvoeringsbesluit van 8 juli 1997, waarin de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid worden bepaald waaraan een woning die als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd moet voldoen.152 A. Artikel 2 van de Woninghuurwet 108. De verplichting om het goed te leveren in een staat die beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid rust op de verhuurder (artikel 2, §1, eerste lid, van de Woninghuurwet).153 109. De beoordeling of het goed aan die staat beantwoordt moet worden gedaan aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt (art. 2, §1, tweede lid, Woninghuurwet). Omtrent dit artikel vloeit onder andere de uitspraak voort dat er, als de huurder, die wordt gedagvaard tot betaling van achterstallige huurgelden, het gebrek aan

A. V AN O EVELEN, “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 7. Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp “houdende bepalingen inzake huisvesting”, Parl.St. Kamer, nr. 51K2874/001, 3; J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 140, nr. 62. 151 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 149, nr. 125. 152 M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 28. 153 Rb. Hoei 31 mei 2000, T. Vred. 2001, 87. 149 150


bewoonbaarheid van het gehuurde goed inroept, met dit verweer geen rekening kan worden gehouden aangezien hij zich daarop had moeten beroepen bij het begin van zijn ingenottreding in het gehuurde goed.154 Hij kan zich daar niet meer op beroepen als hij het gehuurde goed al meer dan zes maanden verlaten heeft.155 Het is bovendien ook mogelijk dat een huurder, die dertien jaar in het gehuurde goed heeft gewoond, niet meer de toepassing kan vragen van de sancties wegens de niet-naleving van de elementaire vereisten bedoeld in art. 2 van de Woninghuurwet.156 Evenmin zal een huurder die aanvaard heeft om het goed te huren in de staat waarin het zich bevindt, vervolgens gedurende meer dan twee jaar het gehuurde goed betrekt en daaromtrent nauwelijks opmerkingen formuleert, zich kunnen beroepen op de sancties wegens niet-naleving van de elementaire vereisten. Het is immers aan de huurder om de verhuurder in te lichten over de gebreken van het gehuurde goed en hem in gebreke te stellen om daaraan een einde te stellen.157 De juridische grondslag hiervoor vindt men in art. 1728, 1°, BW dat op de huurder de verplichting legt om het gehuurde goed als een goed huisvader te gebruiken (art. 1728, 1°, BW). B. Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) 110. De oude versie van artikel 2 van de Woninghuurwet schreef voor dat het gehuurde goed moest beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, en dat de Koning de voorwaarden vaststelde waaraan ten minste voldaan moest zijn opdat het gehuurde goed zou beantwoorden aan de vereisten bepaald in het eerste lid. Dit werd vervolgens ook gedaan in het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 betreffende de federale minimumnormen voor hygiëne, veiligheid en bewoonbaarheid waaraan tenminste voldaan moet zijn wil een verhuurde woning die wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Het oude artikel 2 van de Woninghuurwet bevatte echter geen verwijzing naar de gewestelijke huisvestingsnormen noch bevoegdheidsoverdracht van de “huisvesting” aan de Gewesten. 111. In de nieuwe versie van artikel 2 Woninghuurwet wordt door de federale wetgever een link gelegd naar de kwaliteitsnormen voorgeschreven door de Gewesten.158 Artikel 101 van de Wet van 25 april 2007 vult het eerste lid van art. 2 Woninghuurwet aan als volgt: “Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen Vred. Sint- Truiden 3 oktober 1996, T. Huur 1997-98, 111, met noot J. V ANBELLE . Vred. Halle 7 januari 2004, Huur 2005, 146. 156 Vred. Antwerpen 10 januari 2001, Huur 2002, 102. 157 Vred. Nijvel 24 juni 1998, Act.jur.baux 1999, 89, met noot; A. V AN O EVELEN , “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 12. 158 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 149-150, nr. 129. 154 155


naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot.” Voortaan vindt men dus een expliciete verwijzing naar de gewestelijke kwaliteitsnormen. Of het goed in overeenstemming is met de gewestelijke normen zal afhangen van het gewest waar het goed gelegen is. Bovendien houdt het nieuwe artikel 2 een weliswaar impliciete verwijzing in naar de federale normen van het KB van 8 juli 1997. Het is eigenaardig dat niet uitdrukkelijk verwezen wordt naar dit KB, nu elk goed dat te huur gesteld wordt in het kader van de Woninghuurwet verplicht moet overeenstemmen met de minimumnormen zoals ingesteld bij voornoemd Koninklijk Besluit.

112. Hierbij moet nog vermeld worden dat art. 11bis, §1 Woninghuurwet, ingevoegd door art. 102 van de wet van 25 april 2007, bepaalt dat de Koning drie bijlagen 159 zal opstellen, één voor elk gewest, te voegen bij elke woninghuurovereenkomst met een uitleg over onder meer de wettelijke bepalingen met betrekking tot de normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.160 113. Het artikel 101, 2° voegt eveneens een lid toe aan artikel 2, namelijk “dat de in het vorige lid beoogde minimumvoorwaarden bij de huurovereenkomst moeten worden gevoegd”. Het is niet meteen duidelijk of zowel de federale als de regionale bepalingen bedoeld worden. Wellicht dienen enkel de federale bepalingen nog bij de huurovereenkomst te worden gevoegd aangezien er in de bijlage (zie art. 11bis van de Woninghuurwet), opgesteld volgens het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007, reeds melding wordt gemaakt van de normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid uit de regionale Wooncodes. 114. Ook bepaalt het nieuwe lid dat de minimumvoorwaarden, beoogd in het vorige lid, van dwingend recht zijn. Voordien was artikel 2 van dwingend recht ten voordele van de huurder krachtens artikel 12 van de Woninghuurwet maar sinds de invoering van het nieuwe lid door artikel 101, 2° van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen, vloeit het dwingend karakter ook voort uit artikel 2 zelf. Blijkbaar slaat dit dwingend karakter enkel op de federale normen vermits het niet de taak is van de federale wetgever om zich uit te spreken over het dwingend karakter van een regionale vorm. 115. Rechtsleer en rechtspraak aanvaarden dat de gewestelijke woonnormen die de naleving van het grondrecht op behoorlijk wonen helpen realiseren, het karakter van openbare orde hebben. Schending bij contractsluiting wordt volgens een deel van de rechtspraak en rechtsleer gesanctioneerd met absolute nietigheid of ontbinding ex tunc. Anderen houden het bij Zie het KB van 4 mei 2007 “genomen in uitvoering van art. 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek” en de bijlagen, BS 21 mei 2007. 160 A. V AN O EVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 12. 159


ontbinding ex nunc. Aldus dienen de bedingen waarbij de huurder vooraf, uitdrukkelijk of stilzwijgend, afstand doet van het recht te eisen dat de gehuurde woning beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, als nietig beschouwd te worden. De huurder kan echter wel rechtsgeldig afstand doen van dit recht maar dit enkel nadat het recht is ontstaan, d.w.z. na zijn ingenottreding in het gehuurde goed.161 Zo werd geoordeeld dat het gebrek aan bewijs van het niet voldoen aan de vereisten van artikel 2 van de Woninghuurwet, het bewijs van elektriciteitswerken door de verhuurder, het gebrek aan protest van de huurder gedurende verschillende maanden en het betalen van de huurprijs zonder enig voorbehoud, aantonen dat de huurder afziet van de bescherming die hem door artikel 2 van de Woninghuurwet wordt geboden en dat het beding krachtens hetwelk de huurder erkent dat het gehuurde goed beantwoordt aan de elementaire vereisten bedoeld in artikel 2 van de Woninghuurwet, geoorloofd is, als het met de werkelijkheid overeenstemt. 162 116. In één geval is men niet verplicht te voldoen aan het voorschrift van artikel 2, §1, eerste lid van de Woninghuurwet dat de verhuurde woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid en mogen zij er geldig van afwijken, namelijk wanneer zij een renovatiehuurovereenkomst sluiten.163Het spreekt voor zich dat een huurovereenkomst waarin, bij gebreke van een plaatsbeschrijving bij de ingenottreding van de huurder, wordt bepaald dat het verhuurde goed zich in een perfecte staat bevindt, niet voldoet aan dit begrip van een renovatiehuurovereenkomst.164 117. In tegenstelling tot de plaatsbeschrijving bestaat er geen verplichting om dit onderdeel te laten registreren. C. KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan

moet

zijn

wil

een

onroerend

goed

dat

wordt

verhuurd

als

hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid 118. In dit KB wordt het begrip ‘woning’ als volgt omschreven: een verhuurd onroerend goed of een deel van dat onroerend goed bestemd als hoofdverblijfplaats van de huurder. Aldus is dit KB nog niet van toepassing op verhuurde roerende goederen, dit in tegenstelling tot de Woninghuurwet die dankzij de programmawet van 24 december 2002 zowel roerende als onroerende goederen onder haar begrip woning plaatst. P. D E SMEDT , “De staat van de huurwoning en de renovatiehuurovereenkomst na de wet van 13 april 1997”, in M. D AMBRE en B. H UBEAU (eds.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 43-44, nrs. 20-21 en 62-63, nr. 66. 162 Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104. 163 Zie infra, XII. Renovatie, randnrs. 313 ev. 164 Arbrb. Brussel 14 september 1999, Echos log. 1999, 95. 161


119. De notie woonvertrek wordt in het KB omschreven als een gedeelte van een woning bestemd om te worden gebruikt als keuken, woon- of slaapkamer.

120. Verder bepaalt het KB nog wat er onder de elementaire vereisten begrepen moet worden, zoals het hebben van een natuurlijke lichtbron in minstens de helft van de woningvertrekken die bestemd zijn tot woon- of slaapkamer, de afwezigheid van vochtinfiltratie, stabiliteit van het onroerend goed, het voorzien zijn van een eigen, permanent toegankelijk tappunt voor drinkbaar water en de toegankelijkheid van de woning. D. Koninklijke Besluiten van 4 mei 2007 121. Deze twee Koninklijke Besluiten van 4 mei 2007 zijn ter uitvoering van art. 10 en art. 11bis van de Woninghuurwet, die onder meer door de wet van 25 april 2007 gewijzigd en ingevoerd werden. Immers, zoals eerder besproken moet bij de woninghuurovereenkomsten voortaan een door de Koning opgestelde standaardbijlage worden gevoegd die in een begrijpelijke taal de basisregels van de Woninghuurwet vermeldt (art. 11bis Woninghuurwet, ingevoegd door art. 102 van de Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV)). Dit Koninklijk Besluit, met de verschillende bijlagen per gewest, verscheen op 21 mei 2007 in het Belgisch Staatsblad. Het KB trad onmiddellijk in werking. 122. Op 31 mei 2007 verscheen er echter een erratum. Hierin werd de bepaling over de opzeggingstermijn, opgenomen in het KB, vervangen. Zij had immers verkeerdelijk gesteld dat, in de gevallen waarin de opzegging te allen tijde gedaan kan worden, de opzeggingstermijn een aanvang neemt de eerste dag van de maand tijdens dewelke de opzegging wordt gedaan. Deze werd vervangen door de correcte wettelijke bepaling: “In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan”.165 123. De bijlage verschaft uitleg over de normen die in Vlaanderen (of Wallonië en Brussel) van toepassing zijn op de woninghuurovereenkomsten. Het doel van deze bijlage is om zo meer evenwicht te creëren tussen de rechten van de huurders en de verhuurders doordat de informatie transparanter wordt op een manier die voor iedereen begrijpelijk is.166 Zo zal er melding gemaakt worden van de Vlaamse woonkwaliteitsregeling en zijn veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Maar ook zullen de regels inzake registratie van het huurcontract en de kosteloosheid ervan, de duur en de beëindiging van de huurovereenkomst, 165 166

Zie infra, VI. Duur, beëindiging en de opzegging van de woninghuurovereenkomst, randnrs. 143 ev.

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007“, 152, nr. 151 .


de herziening en indexering, de kosten en lasten, de regels inzake huurherstellingen, de overdracht van het gehuurde goed, de juridische bijstand en de rechtsbijstand in geval van geschil vermeld worden. 167 124. Deze bijlage moet gevoegd worden bij de huurovereenkomst maar dient niet, zoals de minimumnormen, ter registratie worden aangeboden. 125. Bij niet-naleving van de verplichting, om de bijlage bij de huurovereenkomst te voegen, voorziet de wet ook hier niet in een sanctie. 1.2.

Niveau van het Vlaamse Gewest

A. Decreet van 15 juli 1997 “houdende de Vlaamse Wooncode” 126. Door de Vlaamse Wooncode werd er een algemene gewestelijke woningkwaliteitregeling ingevoerd. Hierin staan de veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen centraal (art. 5 VWC). De normen gelden ten aanzien van alle woningen, zowel huur- als eigendomswoningen en dit ongeacht hun ouderdom of hun statuut (particuliere of sociale woning). Wel dient het altijd te gaan om onroerende goederen of het gedeelte ervan dat hoofdzakelijk dient voor huisvesting van een gezin of alleenstaande (waarbij het werkelijke gebruik de doorslag geeft, en niet de contractuele bestemming).168 127. De Vlaamse Wooncode bevat negen objectgebonden normen die grotendeels samenvallen met de reeds vermelde federale minimumnormen opgelegd bij het KB van 8 juli 1997 maar die toch iets gedetailleerder zijn uitgewerkt, namelijk de oppervlakte van de woongedeelten, sanitair,

veiligheid

van

de

verwarmingsmogelijkheden,

verlichtings-

en

verluchtingsmogelijkheden, veiligheid van de elektriciteit, veiligheid van de gasinstallaties, stabiliteit en bouwfysica, toegankelijkheid en brandveiligheid. Bovendien bevat de Vlaamse Wooncode subjectgebonden normen zoals de woonbezettingsnormen die afhankelijk zijn van het aantal woonlokalen en de totale bewoonbare oppervlakte.

128. Wanneer woningen niet voldoen aan de kwaliteitsnormen uit artikel 5 van de Vlaamse Wooncode dan kunnen zij ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard (art. 15 Vlaamse Wooncode). Dit gebeurt door de burgemeester, die alle maatregelen neemt die hij noodzakelijk acht ter uitvoering van het besluit tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. Deze bepaling mag niet worden verward met art. 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet, waar de gemeenten als taak

167 168

J. VANSTEENE , “Huurovereenkomsten moeten vanaf 15 juni schriftelijk”, Vastgoed info, 2007, afl. 11, 1-2. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 149, nr. 128.


wordt opgedragen om te zorgen voor de openbare veiligheid en de openbare gezondheid in de openbare gebouwen, wat de bevoegdheid tot het herstellen en slopen van bouwvallige gebouwen omvat en waar de burgemeester bevoegd is om dergelijke maatregelen te nemen.169 129. Verder legt de Vlaamse Wooncode op de verhuurder die een onroerend goed wil verhuren als hoofdverblijfplaats, de verplichting op een conformiteitsattest te bekomen. Dit attest zal schriftelijk moeten worden aangevraagd bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is (art. 8, § 1, eerste lid, Vlaamse Wooncode). Het conformiteitsattest houdt een vaststelling in dat de woning overeenstemt met de in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalde veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen (art. 7, eerste lid, Vlaamse Wooncode). Woningen die gebouwd zijn na de inwerkingtreding van de kwaliteitsregeling van de Vlaamse Wooncode (1 november 1998) zijn onmiddellijk onderworpen aan het attestensysteem, dat bovendien in fases gebeurt.170 Het is enkel vereist voor de huurwoningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. De aanvraag zal leiden tot een administratief controlebezoek. De verhuurder dient, als soort van precontractuele informatieverplichting171, een afschrift van dit attest aan de huurder te bezorgen (art. 7, derde lid, Vlaamse Wooncode). De huurder en kandidaat-huurder kunnen de overhandiging van dit attest bovendien eisen. De gegevens die de gewestelijke ambtenaar heeft opgetekend in zijn technisch verslag van het onderzoek van de kwaliteit van de woningen, kunnen voor de huurder als bewijsmiddel dienen in het kader van een procedure tegen de verhuurder.172 130. Het conformiteitsattest is in principe geldig voor een termijn van tien jaar (art. 9 Vlaamse Wooncode). Het vervalt echter van rechtswege vanaf het moment dat de woning ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard of wanneer aan de woning werkzaamheden worden uitgevoerd, overeenkomstig artikel 3, § 3, van afdeling II van hoofdstuk II, titel VIII, boek III van het burgerlijk wetboek (art. 10 Vlaamse Wooncode). Het attest wordt ingetrokken wanneer er, na een voorafgaande waarschuwing met de aanmaning om binnen een bepaalde termijn173 de nodige maatregelen te nemen of grondige werkzaamheden uit te voeren, wordt vastgesteld dat er niet langer voldaan wordt

aan de veiligheids-, gezondheids- en

woonkwaliteitseisen.

169A.

V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 18. Art. 26 B. Vl. Reg. 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen (BS, 30 oktober 1998). 171 M. D AMBRE , “Over huurgenot en woningkwaliteit” in Overeenkomstenrecht, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 19992000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 315. (hierna verkort M. D AMBRE , “Over huurgenot en woningkwaliteit”). 172 M. DAMBRE , Over huurgenot en woonkwaliteit, 314. 173 Vastgesteld door het college van burgemeester en schepenen of een gewestelijke ambtenaar en zij mag ten hoogste zes maanden bedragen. 170


131. Dit attest is niet vereist om geldig een woning als hoofdverblijfplaats te kunnen verhuren. Maar wie een woning als hoofdverblijfplaats verhuurt die niet beantwoordt aan de in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten, zonder over een geldig conformiteitsattest te beschikken, stelt zich bloot aan strafsancties met mogelijkheid tot verbeurdverklaring van de ontvangen huurgelden als wederrechtelijk vermogensvoordeel. (art. 20, § 1, Vlaamse Wooncode).174

132. Wat

betreft

de

burgerrechtelijke

gevolgen

bij

de

overtreding

van

de

woonkwaliteitsnormen bepaalt de Vlaamse Wooncode niets omdat de decreetgever van oordeel was dat deze aangelegenheid tot het terrein van de federale wetgever behoort.175 Dit brengt mee dat het algemene verbintenissen- en overeenkomstenrecht en het gemene huurrecht hier van toepassing zijn. Aangezien de Vlaamse overheid met deze normen het grondrecht op behoorlijke huisvesting concrete gestalte wil geven (art. 3 Vlaamse Wooncode) wordt de Vlaamse regeling dan ook geacht de openbare orde aan te belangen omdat meestal wordt aangenomen dat de grondrechten de openbare orde aanbelangen. Derhalve zal de huurovereenkomst, die betrekking heeft op een verhuurde woning die niet aan deze normen voldoet, gesanctioneerd worden met de absolute nietigheid. 176 B. Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht op voorkoop en het sociale beheersrecht op woningen 133. Dit is een besluit uitgevaardigd ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode. Hierin staat onder andere dat de gewestelijke ambtenaar in zijn advies aan de burgemeester kan voorstellen om de woning ongeschikt te verklaren. 134. Vervolgens

wordt

de

procedure

voor

ongeschikt-,

onbewoonbaar-

of

overbewoondverklaring, de begeleidende maatregelen bij de ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoondverklaring, de procedure tot het verkrijgen van een conformiteitsattest en de procedure voor het intrekken van een conformiteitsattest, hierin geregeld.

P. D E SMEDT , “De woonkwaliteitregeling in de Vlaamse Wooncode” in B. H UBEAU, (ed.), De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 89. 175 Memorie van toelichting bij het ontwerp van decreet houdende de Vlaamse Wooncode, Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 641/1, 128. 176 M. D AMBRE , “Kan het grondrecht op behoorlijke huisvesting de rechtspositie van de kansarme huurder beïnvloeden?” in Derde Antwerps Juristencongres, Centrum voor Beroepsvervolmaking in de Rechten (eds.), Arm recht? Kansarmoede en Recht, Antwerpen, Maklu, 1997, 260 (hierna verkort M. D AMBRE , “Kan het grondrecht op behoorlijke huisvesting de rechtspositie van de kansarme huurder beïnvloeden?”). 174


135. Naast de uitvoerende bepalingen inzake kwaliteitsbewaking staat in dit besluit ook het recht van voorkoop en het sociale beheersrecht op woningen beschreven. 1.3.

Sancties

A. Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten 136. Artikel 5 van de wet van 13 april 1997 vult artikel 2 van de Woninghuurwet aan. Het handelt over de sancties wanneer een verhuurde woning niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. 137. De huurder heeft voortaan de keuze om de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om de verhuurde woning in overeenstemming te brengen met die elementaire vereisten ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst met schadevergoeding te vragen (art. 2, §1, vijfde lid, Woninghuurwet). 177 Dit valt te vergelijken met de gemeenrechtelijke sanctie, bepaald in artikel 1184, tweede lid, BW, omtrent de foutieve niet-nakoming van een of meer verbintenissen die voortvloeien uit een wederkerige overeenkomst.178 Uit deze principes leren we dat de rechter de verhuurder slechts mag veroordelen tot het uitvoeren van de werken die noodzakelijk zijn om de verhuurde woning in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten, als die uitvoering nog materieel mogelijk is.179 In afwachting van de uitvoering van die werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan (art. 2, laatste lid, Woninghuurwet). Uit de gepubliceerde rechtspraak blijkt dat meestal de ontbinding van de huurovereenkomst werd uitgesproken.180 Dit alles heeft zijn weerslag op de juridische aard van de minimumnormen. Deze zijn niet langer meer de geldigheidsvereisten van de huurovereenkomsten maar wel verbintenissen die de verhuurder moet nakomen als onderdeel van zijn leveringsverplichting.181 138. In sommige gevallen wordt er echter nog voor de nietigheidssanctie gekozen als het gehuurde goed niet (meer) beantwoordt aan de elementaire vereisten van artikel 2 Woninghuurwet. Zo zal de huurovereenkomst nietig worden verklaard wanneer de onbewoonbaarheid van het gehuurde goed van die aard is dat ze afbreuk doet aan de menselijke waardigheid, ten gevolge waarvan dat goed niet meer in de handel is en niet meer het voorwerp M. D AMBRE ,“De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, 171-176; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 13. 178 M. D AMBRE en B. H UBEAU , (eds.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 47-48; J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES, “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 594, nr. 4. 179 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, RW 1997-98, 730, nr. 5. (hierna verkort A V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht”). 180 Zie Vred. Sint- Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139; T. Vred. 2003, 86; Vred. Leuven 15 oktober 2002, Huur 2003, 64; Vred. Menen 20 augustus 2002, Huur 2004, 93; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 14. 181 J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES , “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 594, nr. 4. 177


van een (huur)overeenkomst kan uitmaken (cf. art. 1128 en 1131 BW) of dat er een besluit van de burgemeester is waarbij het goed ongeschikt wordt verklaard en tevens een verhuurverbod wordt uitgevaardigd182 of nog dat het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode.183

139. Hier gaat het schoentje dan ook knellen en wordt het duidelijk dat de federale en de Vlaamse privaatrechtelijke sanctieregeling inzake woningkwaliteitsnormen niet goed op elkaar zijn afgestemd. Immers, wegens het karakter van openbare orde zal een huurovereenkomst die niet beantwoordt aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen gesanctioneerd worden met de absolute nietigheid.184 Maar die nietigheidsanctie zal door de wijziging van de wet van 13 april 1997, die de gemeenrechtelijke sancties bij niet-nakoming van verbintenissen voorvloeiende uit een wederkerige overeenkomst invoert, geen toepassing vinden (zie art. 2, §1, vijfde lid, Woninghuurwet). Is het terecht om deze sanctie te verdedigen wanneer niet voldaan is aan de strengere gewestelijke woningkwaliteitsnormen?185 Het valt op dat dit niet de enige discrepantie is tussen regelgeving van de federale overheid tegenover die van de Gewesten. Zo stelt de wet dat het gehuurde goed, bij levering, aan de minimumnormen moet beantwoorden, terwijl de Vlaamse regelgeving stelt dat de minimumnormen gelden tijdens de integrale huurrelatie.186 2. Herstellingen 140. In artikel 2 van de Woninghuurwet wordt er naar het gemeen huurrecht verwezen. De huurder is gehouden tot de kleine huurherstellingen, zijnde kleine onderhoudswerken en herstellingen die men kan beschouwen als noodzakelijk geworden door zijn toedoen (en niet door ouderdom of overmacht), zie artikel 1755 Burgerlijk Wetboek. Een aantal voorbeelden zijn, het vervangen van gebroken tegels, ontstoppen van gootstenen en leidingen, beschermen van leidingen tegen vorst, onderhoud van de tuin, etc. (art. 1754 BW). De andere herstellingen, zoals het herstellen van afvoerbuizen, uitvoeren van schilderwerken en vervangen van behang als dat nodig is door normale slijtage, ruimen van putten, vervangen van versleten kranen, onderhoud van de lift, vervangen van verwarmingsketel, vernieuwen van dakpannen, etc., zijn in beginsel voor rekening van de verhuurder (art. 1720 BW). 141. Van deze wettelijke bepalingen betreffende de herstellingen tijdens de duurtijd van de huur, konden partijen contractueel afwijken omdat het niet van dwingend recht was. Zo kon Vred. Sint- Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139; T. Vred. 2003, 86. A. VAN OEVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 14. 184 M. D AMBRE , “Over huurgenot en woonkwaliteit”, 325-326; M. D AMBRE , en B. H UBEAU , (eds.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 75; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, Die Keure, 1997, XXIII, 56 (hierna verkort. Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997 ). 185 A. VAN OEVELEN , “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 18. 186 J V ANSTEENE , “Gewijzigde huurwetgeving binnenkort in het Staatsblad”, Vastgoed info 2007, afl. 8, 2. 182 183


zelfs overeengekomen worden dat alle onderhouds- en herstellingswerken ten laste van de huurder waren. Sinds de inwerkingtreding van de wet van 25 april 2007 “houdende diverse bepalingen (IV)” zijn deze bepalingen, voor wat betreft de woninghuurovereenkomsten, echter van dwingend recht geworden en is het bijgevolg niet meer mogelijk contractuele afwijkingen te bepalen.187 Zo wordt er namelijk een § 2 ingevoegd in artikel 2 Woninghuurwet dat stelt dat de artikelen 1720, 1754 en 1755 BW van dwingend recht zijn en dat de verhuurder verplicht is tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Het bepaalt ook dat de Koning de herstellingen, andere dan huurherstellingen, kan definiëren bij Koninklijk Besluit na overleg in de Ministerraad. Welke de huurherstellingen zijn moet niet verder worden bepaald aangezien deze zijn opgenomen in art. 1754 BW. 142. Deze regeling doet geen afbreuk aan de bepalingen inzake renovatieovereenkomsten. De renovatiewerken dienen immers om het onroerend goed, op het ogenblik van de ingenottreding van de huurder, in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Daarentegen slaan de herstellingen op de werken die gedaan moeten worden aan het gehuurde goed, tijdens de duur van de huurovereenkomst.188

VI. De duur, de beëindiging en de opzegging van de woninghuurovereenkomst 143. Wat betreft de duur van de woninghuurovereenkomsten, zijn er vier soorten woninghuurovereenkomsten te onderscheiden. Men heeft de overeenkomst met een duur van negen jaar, de overeenkomsten met een duur van drie jaar of minder (de overeenkomst van korte duur), de overeenkomst van meer dan negen jaar (de overeenkomst met een lange duur) en de overeenkomst gesloten voor het leven (de levenslange huurovereenkomst).

144. De bepalingen uit de Woninghuurwet inzake de duur en de beëindiging door opzegging van woninghuurovereenkomsten werden bij wet van 13 april 1997 “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten” gewijzigd. Zij had de bedoeling een aantal misbruiken die bij toepassing van de Woninghuurwet aan het licht waren gekomen te corrigeren. Onder meer werden de regels inzake de opeenvolgende overeenkomsten van korte duur en deze inzake de opzegging door de verhuurder om de verhuurde woning persoonlijk en werkelijk te betrekken, aangepast.

187 188

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007 “, 152; A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 20. A. V AN O EVELEN, “Actualia Woninghuurrecht (1998-2007)”, 20.


145. Er dient te worden opgemerkt dat de bepalingen van de Woninghuurwet inzake beëindiging van de huurovereenkomsten geen afbreuk doen aan de gemeenrechtelijke beëindigingwijzen van een huurovereenkomst, zoals de beëindiging met onderlinge toestemming en de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens contractuele wanprestatie van één van de partijen (artt. 1184 en 1741 BW).189 Het overlijden van één van de partijen stelt echter geen einde aan de huurovereenkomst190, behalve bij de huurovereenkomst voor het leven. De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzij van de huurder, zijn dus gehouden om de lopende huurovereenkomst voort te zetten en kunnen er slechts een einde aan maken door naleving van de wettelijke voorwaarden. Ook de verkoop of schenking van het gehuurde goed en de uitdrukkelijke ontbindende clausule 191 maken geen einde aan de huurovereenkomst.192 1. De negenjarige woninghuurovereenkomst 146. De woninghuurovereenkomst duurt in principe negen jaar. Dit beginsel dateert van de Woninghuurwet van 1991 en de wet van 13 april 1997 heeft dit ongewijzigd gelaten. De huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur zal automatisch beschouwd worden als een woninghuurovereenkomst van negen jaar. Een huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van drie tot negen jaar zal ook als een overeenkomst gesloten voor negen jaar worden beschouwd. De huurovereenkomst beloopt geen negen jaar wanneer de overeenkomst wordt gesloten voor een duur van drie jaar of minder (huurovereenkomst van korte duur), en wanneer een overeenkomst voor een duur van meer dan negen jaar (huurovereenkomst van lange duur) of voor het leven wordt gesloten (levenslange huurovereenkomst). 193

147. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de negenjarige periode indien ten minste zes maanden voor de vervaldag de opzegging door één van de partijen wordt betekend (art. 3, § 1, eerste lid, Woninghuurwet). Dit kan zowel door de huurder als door de verhuurder, zonder een motief te moeten geven en zonder vergoeding te moeten betalen, indien de termijn gerespecteerd wordt. Wanneer er na afloop van deze periode door de partijen geen einde werd gesteld aan de overeenkomst, wordt deze telkens verlengd voor een periode van drie jaar en dit tegen dezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen zonder een vergoeding te moeten betalen.

A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 732, nr. 10. Art. 1742 Burgerlijk Wetboek 191 Dergelijke clausule is nietig. Alleen de rechter kan ingeval van een fout begaan door één van de partijen de ontbinding van het contract uitspreken. 192 Federale Overheidsdienst Justitie, De huurwet, 11e editie – januari 2010, http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/21.pdf, 29. 193 Federale Overheidsdienst Justitie, De huurwet, 11e editie – januari 2010, http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/21.pdf, 20. 189 190


148. Gedurende deze periode van negen jaar hebben de huurder en de verhuurder de mogelijkheid voortijdig een einde te stellen aan de overeenkomst, mits er bepaalde voorwaarden en termijnen gerespecteerd worden. Er zijn vijf mogelijkheden om door opzegging vervroegd een einde te maken aan de huurovereenkomst (zie art. 3, §1 tot 5). Deze vijf mogelijkheden waren al in de Woninghuurwet van 1991 opgenomen maar de Wet van 13 april 1997 heeft ze hier en daar op sommige punten aangevuld, verfijnd of verstrengd. 149. Eerst bespreken we welke vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden er in het kader van de negenjarige huurovereenkomst zijn voor de verhuurder en vervolgens welke vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden er zijn voor de huurder. 1.1.

De opzegmogelijkheden van de verhuurder

A. Het persoonlijk en werkelijk betrekken van de verhuurde woning door de verhuurder zelf of door zijn in de wet vermelde naaste familieleden i)

Inhoudelijke vereisten en termijnen

150. Eerst en vooral kan de verhuurder de woninghuurovereenkomst ten alle tijden opzeggen wanneer hij het goed persoonlijk en werkelijk wenst te betrekken of te laten betrekken door zijn, in de Woninghuurwet genoemde, naaste familieleden. Hier moet dan een opzeggingstermijn van zes maanden in acht worden genomen. Art. 6, 1° van de wet van 13 april heeft echter de regel ingevoerd dat wanneer de verhuurder opzegging doet om een bloedverwant van de derde graad de verhuurde woning te laten betrekken, de opzeggingstermijn niet kan verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (art. 3, § 2, eerste lid, in fine, Woninghuurwet). 151. De wet vereist bovendien dat het goed, binnen het jaar na verstrijken van de opzegging of na de teruggave van het gehuurde goed door de huurder, effectief wordt betrokken (art. 3, § 2, Woninghuurwet) en dit gedurende een doorlopende periode van twee jaar.194 152. In de oorspronkelijke Woninghuurwet van 1991 was bepaald dat die termijn begint te lopen één jaar na de teruggave van het gehuurde goed door de huurder. De wet van 13 april 1997 heeft de aanvang van de termijn vanaf wanneer de voordien verhuurde woning werkelijk en doorlopend moet worden betrokken gewijzigd in die zin dat voortaan het tijdstip waarop de door de verhuurder gedane opzegging verstreken is in aanmerking komt als aanvangspunt. De reden hiervoor is dat de wetgever rekening wilde houden met de mogelijkheid dat de huurder

194

Art. 6, 3° van de Wet van 13 april 1997 “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten”.


om een mogelijke tegenopzegging doet, waarbij er een opzeggingstermijn van één maand in acht moet worden genomen (zie art. 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet). Hierdoor zou het goed immers veel vroeger terug worden gegeven aangezien de huurovereenkomst door de tegenopzegging vroeger wordt beëindigd. Voor het bepalen van het aanvangspunt van de termijn vanaf wanneer de voordien verhuurde woning werkelijk en doorlopend moet worden betrokken, verdiende het volgens de wetgever de aanbeveling de datum te nemen die de verhuurder oorspronkelijk in het vooruitzicht had gesteld, zijnde deze van het verstrijken van de door hem gedane opzegging.195 Het aanvangspunt van de termijn zal echter de effectieve teruggave van het gehuurde goed zijn wanneer de woninghuurovereenkomst bijvoorbeeld verlengd werd op grond van buitengewone omstandigheden of wanneer de huurder weigert het gehuurde goed terug te geven na het verstrijken van de opzeggingstermijn en hiertoe pas overgaat wanneer hij daartoe door een rechterlijke uitspraak werd verplicht.196 153. Aan de vereiste van het werkelijk en persoonlijk betrekken van het gehuurde goed is niet voldaan als het verhuurde goed wordt gebruikt als opslagplaats voor meubelen. 197 Het aanvangen van werken in het gehuurde pand kan ook niet worden gelijkgesteld met het werkelijk betrekken van het pand.198 Het persoonlijk gebruik vereist bovendien niet dat de verhuurder van de woning zijn hoofdverblijfplaats maakt. De uitbating van een handelszaak in het gehuurde goed valt dus ook onder de notie persoonlijk gebruik. Evenwel mag de verhuurder het persoonlijk gebruik niet overdragen aan de koper van het verhuurde goed. 154. Ook een rechtspersoon kan als verhuurder een geldige opzegging geven op grond van artikel 3, § 2, eerste lid Woninghuurwet, op voorwaarde dat hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk wil laten betrekken door een vennoot of een bestuurder die eveneens een familielid – bedoeld uit deze bepaling – is.199 ii) Vormvereisten 155. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed werkelijk zal betrekken.

A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 734, nr. 16. Y. MERCHIERS, “Duur- Opzegging –Beëindiging -Verlenging”, in Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, , Brugge, Die Keure, 1997, XXIII, 92, nr. 42 (hierna verkort Y. MERCHIERS, “Duur- Opzegging –Beëindiging –Verlenging”). 197Rb. Brugge 4 december 1998, TWVR 1999, 158; Rb. Brussel 16 december 2003, Huur 2004, 55. 198 Vred. Westerlo 26 mei 2000, RW 2002-03, 552; T. Vred. 2003, 56. 199 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, afl. 39, 1526. (hierna verkort A V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”). 195 196


156. Door de wet van 13 april 1997 kan de huurder aan de verhuurder verzoeken om het bewijs van verwantschap voor te leggen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. 157. Die vordering tot nietigverklaring moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld (art. 3, § 2,

tweede lid,

Woninghuurwet).200 De wetgever heeft een korte termijn ingesteld voor de vordering tot nietigverklaring zodat de partijen niet te lang in onzekerheid blijven over de geldigheid van de door de verhuurder gedane opzegging. 158. Wanneer de verhuurder alsnog het bewijs van verwantschap geeft tijdens de procedure tot nietigverklaring van de opzegging dan verliest de ingestelde vordering van de huurder zijn voorwerp. De kosten van de procedure blijven echter ten laste van de verhuurder omdat ze door zijn nalatigheid veroorzaakt zijn (art. 1017, eerste lid, Ger.W. juncto artt. 1142-1148 BW).201 159. Er werd opgemerkt dat de termijn waarbinnen de huurder de vordering tot nietigverklaring van de opzegging dient te stellen, in de praktijk niet altijd zal kunnen worden nageleefd. Immers, iemand die de verhuurde woning verkrijgt met toepassing van art. 9, tweede lid, Woninghuur kan de huurovereenkomst vervroegd opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden, te rekenen vanaf de datum van verlijden van de authentieke akte van eigendomsoverdracht, teneinde de verhuurde woning persoonlijk en werkelijk te laten betrekken door een in de wet vermeld naast familielid. De huurder dient zijn vordering tot nietigverklaring van de opzegging, op straffe van verval twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn in te stellen en dit nadat hij de verhuurder verzocht heeft een band van verwantschap te bewijzen waarvoor de verhuurder twee maanden de tijd heeft. Wanneer de huurder nu, na de opzegging van de huurovereenkomst door de verkrijger van de gehuurde woning, meer dan een maand zou wachten om aan de verhuurder te vragen de band van verwantschap te bewijzen en de verhuurder daaraan geen gevolg geeft, dan kan de huurder zijn vordering tot nietigverklaring van de opzegging niet meer instellen aangezien dit niet uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn (van drie maanden) kan gebeuren. In de rechtsleer wordt er dan ook gepleit om de huurder in zulke situatie te ontzien van de sanctie van het verval omdat hij in de wettelijke onmogelijkheid verkeerde de voorgeschreven termijn van de vordering tot nietigverklaring van de opzegging na te leven. De sanctie van het rechtsverval wordt immers opgelopen door een procespartij die een op straffe Ingevoegd door art. 6, 1° en 2° van de Wet van 13 april 1997 “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten”. 201 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 733, nr. 14. 200


van verval voorgeschreven procestermijn niet kan nakomen door overmacht.202 De huurder zelf mag geen nalatigheid of onzorgvuldigheid kunnen worden verweten die mede de oorzaak vormt van het niet kunnen naleven van die vervaltermijn. De huurder dient dus binnen een redelijke termijn, nadat de opzegging aan hem werd betekend door de verkrijger van de gehuurde woning, de verhuurder te verzoeken de band van verwantschap te bewijzen. Bovendien wil dit ook zeggen dat de huurder, wanneer de verhuurder deze band niet binnen twee maanden bewijst, binnen een redelijke termijn een vordering tot nietigverklaring van de opzegging moet instellen.203 iii) Sanctie 160. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging of na de teruggave van het gehuurde goed door de huurder, dat goed niet betrekt en/of het niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en persoonlijk betrekt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur (art. 3, § 2, vierde lid, Woninghuurwet). Deze sanctie werd niet gewijzigd en is dus nog steeds dezelfde als in de oorspronkelijke Woninghuurwet. 161. Onder buitengewone omstandigheden wordt meestal aangenomen dat het om ernstige en objectieve redenen gaat die onafhankelijk van de wil van de verhuurder, of van het familielid in wiens voordeel de opzegging werd gegeven, zijn ontstaan. Evenmin mogen de buitengewone omstandigheden te wijten zijn aan de fout van de verhuurder of het familielid en mag de omstandigheid niet te voorzien zijn op het ogenblik van de betekening van de opzegging. Men hanteert meestal een ruim overmachtsbegrip, namelijk een normale, praktische of menselijke onmogelijkheid om het voornemen, op grond waarvan de opzegging werd gegeven, uit te voeren en geen absolute onmogelijkheid.204 Zo werd in het volgende geval het bestaan van een buitengewone omstandigheid aangenomen, namelijk de buitengewone omstandigheid dat de zoon van de verhuurder, in wiens voordeel de opzegging was gedaan, na opzegging, een job krijgt in een internationaal bedrijf waardoor hij, wegens een vrijwel voortdurende tewerkstelling in het buitenland, het gehuurde goed niet meer zelf kan betrekken.205 Ook een buitengewone omstandigheid is wanneer de zoon van de verhuurders, in wiens voordeel de opzegging was gedaan, een medische behandeling volgt en dat hem wordt afgeraden om alleen te wonen.206 Daarentegen wordt de omstandigheid, dat de dochter van de verhuurder, in wiens A. V AN O EVELEN, “Algemeen overzicht van de bevrijdende verjaring en de vervaltermijnen in het Belgische privaatrecht”, TPR 1987, 1832, nr. 71. 203 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 733, nr. 15. 204 Vred. Westerlo 26 mei 2000, RW 2002-03, 552; T. Vred. 2003, 56. 205 Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2001, 21, met noot. 206 Vred. Zelzate 18 september 1997, Act.jur.baux 1998, 84, met noot B. L OUVEAUX . 202


voordeel de opzegging werd gedaan en die op dat ogenblik nog school liep, na de opzegging geen werk heeft gevonden, niet als een buitengewone omstandigheid beschouwd.207 iv) Uitsluiting van de mogelijkheid van vervroegde beëindiging 162. Tenslotte voegt de wet van 13 april 1997 een lid toe aan art. 3, § 2, van de Woninghuurwet, namelijk dat partijen deze mogelijkheid van vervroegde beëindiging kunnen uitsluiten of beperken. Deze vervroegde beëindigingwijze is, in tegenstelling tot wat in de oorspronkelijk Woninghuurwet bepaald was, niet langer van dwingend recht maar van aanvullend recht. De verhuurder kan dus contractueel afstand doen van zijn recht om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen om de verhuurde woning persoonlijk en werkelijk te gebruiken of te laten gebruiken door de in de wet bepaalde naaste familieleden. Hij kan dit recht ook in de tijd beperken of voorbehouden aan bepaalde in de wet genoemde familieleden.208 B. Wederopbouwen, verbouwen of renoveren van het gehuurde goed of een gedeelte ervan i)

Principe

163. De verhuurder kan de huurovereenkomst ook voortijdig opzeggen indien hij voornemens is het gehuurde goed of een gedeelte ervan, weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren (art. 3, § 3 Woninghuurwet). ii)

Voorwaarden

164. De verhuurder moet het opzeggingsmotief uitdrukkelijk meedelen aan de huurder. Indien er geen motief wordt meegedeeld dan wordt de opzegging beschouwd als een opzegging zonder motief. 209 165. Wanneer hij de opzegging geeft moet de verhuurder aantonen dat hij bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan het gehuurde goed de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw in acht zal nemen. 166. Tevens zal hij moeten aantonen dat de werken het bewoonde gedeelte betreffen dat door de huurder betrokken wordt. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken komen niet in aanmerking om het contract rechtvaardig te verbreken, bijvoorbeeld werken aan de gevel, de zolder of de tuin.

Vred. Bastenaken 24 maart 2000, Act.jur.baux 2000, 86. Y. MERCHIERS, “Duur- Opzegging –Beëindiging –Verlenging”, 84 nr. 34. 209 Zie Rb. Antwerpen 13 december 2005, TBO 2008, 121. 207 208


167. Tenslotte moet de verhuurder bewijzen dat de werkzaamheden meer kosten dan drie jaar huurprijs van het verhuurde goed. 168. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst voortijdig op te zeggen met reden van verbouwing of renovatie, moet hij de huurder ook kennis geven van hetzij de hem verleende bouwvergunning, hetzij een gedetailleerd bestek, hetzij een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming indien de verhuurder van plan is de werken zelf uit te voeren, hetzij een aannemingsovereenkomst. iii) Termijnen 169. De verhuurder kan om reden van verbouwing of renovatie slechts een opzegging doen bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode en hij dient een opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren. 170. Bij wet van 13 april 1997 heeft de wetgever een versoepeling op deze regel voorzien voor het geval waarin het gaat om een gebouw dat verschillende door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom zijn van dezelfde verhuurder en waarvoor dezelfde werken verricht worden. Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder dan elke huurovereenkomst te allen tijde opzeggen. Indien hij dit immers enkel zou kunnen doen bij het verstrijken van elke driejarige periode zouden de werkzaamheden in het gebouw niet gelijktijdig kunnen aanvangen en zouden sommige huurders, die nog in hun gehuurde goed wonen, hinder kunnen ondervinden wanneer er reeds begonnen is met het uitvoeren van werken aan andere woningen. De verhuurder moet wel een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen. Op deze versoepeling staat er echter een beperking, namelijk dat de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar mag worden opgezegd.

171. Na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, dienen de werken binnen zes maanden te worden aangevat en dienen ze binnen vierentwintig maanden te worden beëindigd. Oorspronkelijk bedroeg de termijn om de werken te beëindigen 18 maanden maar deze bleek te kort te zijn om de werken te kunnen beëindigen en dus heeft de wetgever deze termijn bij wet van 13 april 1997 opgetrokken tot 24 maanden.210 172. De huurder kan ook hier aan de verhuurder vragen om hem stukken over te maken die kunnen bewijzen dat de voorziene werken worden uitgevoerd binnen de voorwaarden en termijnen in de wet bepaald (art. 3, § 3, voorlaatste lid, Woninghuurwet). Als blijkt dat dit niet 210

Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 9.


het geval is en wanneer dit niet te wijten is aan een uitzonderlijke omstandigheid, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur (art. 3, § 3, vijfde lid, Woninghuurwet). C. Opzegging zonder motief maar tegen betaling van een vergoeding aan de huurder 173. Ten slotte kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden zonder motief maar hij zal dan wel een schadevergoeding moeten betalen aan de huurder (art. 3, §4, Woninghuurwet). Hij kan dit op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode doen en dient daarbij een opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren, die hij ook aan de huurder dient te betekenen. De vergoeding verschilt naargelang het tijdstip van de betekening van de opzegging. Indien de opzegging betekend werd op het einde van de eerste driejarige periode bedraagt ze negen maanden huur. Wordt ze op het einde van de tweede driejarige periode betekend dan bedraagt de vergoeding zes maanden huur. D. Wijziging van het opzeggingsmotief 174. De verhuurder moet een duidelijke keuze maken wanneer hij zich beroept op één van de opzeggingsgronden van artikel 3 van de Woninghuurwet. Substitutie van het ene opzeggingsmotief door een ander motief is niet mogelijk.211 De huurder moet de oprechtheid, uitvoerbaarheid en formele geldigheid van de opzegging kunnen beoordelen.212 175. Als de verhuurder bijvoorbeeld aanvankelijk een opzegging geeft om het goed zelf te betrekken (art. 3, § 2 Woninghuurwet) en nadien kiest voor een opzegging zonder motief maar met betaling van een vergoeding (art. 3, § 4 Woninghuurwet) dan zal zijn vordering tot geldigverklaring van zijn opzegging worden afgewezen op grond van het principe “electa una via”.213 176. De onmogelijkheid tot substitutie houdt niet in dat het onmogelijk is om binnen dezelfde opzeggingsgrond een wijziging aan te brengen aan de inhoud van de geldige opzegging. Zo zal de opzegging voor eigen gebruik of betrekking, waarbij naderhand een andere persoon het goed zal gebruiken of bewonen dan diegene die in de opzegging vermeld wordt, geldig zijn.214

211

Verslag namens de Commissie voor de Justitie van de Senaat uitgebracht door V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2,

88. M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 37. Rb. Brussel 22 december 1993, JLMB 1194, 781. 214 M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 38. 212 213


E.

Aard van de vervroegde opzegregelingen

177. Er dient te worden opgemerkt dat §§ 2, 3 en 4 van artikel 3 van de Woninghuurwet niet dwingend zijn en dat men dus het recht van de verhuurder, om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen, kan beperken of uitsluiten. 178. Het beperken van het recht van de verhuurder doet men bijvoorbeeld door een clausule op te nemen waarin staat dat de verhuurder een bepaalde opzeggingsmogelijkheid, zoals het persoonlijk betrekken van het goed, de wederopbouw van het goed of opzeggen zonder motief maar mits betaling van een schadevergoeding, de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet kan inroepen.215 1.2.

De opzegmogelijkheden van de huurder

A. Opzegging door de huurder 179. De huurder kan op elk ogenblik de huurovereenkomst opzeggen op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt. (art. 3, § 5, Woninghuurwet). Hij kan dat doen zonder zijn vertrek te moet motiveren. Indien hij tijdens de eerste driejarige periode opzegt zal hij evenwel een vergoeding moeten betalen aan de verhuurder. Deze vergoeding wordt een wederverhuringsvergoeding genaamd omdat het doel van de vergoeding het dekken van de kosten van wederverhuring is.216 De wederverhuringsvergoeding bedraagt drie maanden huur indien de huurder tijdens het eerste jaar opzegt, twee maanden huur indien de opzegging gebeurt tijdens het tweede jaar en één maand huur indien hij dit tijdens het derde jaar doet. 180. In de rechtspraak217 is er inzake de verschuldigde schadevergoeding van één maand, in het geval de huurder opzegt in het derde jaar van de eerste driejarige periode, enige onenigheid ontstaan. De meeste rechtspraak218 is van oordeel dat de vergoeding niet verschuldigd is aangezien er in art. 3, § 5, tweede lid van de Woninghuurwet staat dat de huurder geen schadevergoeding verschuldigd is indien hij minstens drie jaar het goed betrekt. Dus om geen vergoeding verschuldigd te zijn moet men het goed drie jaar huren. Het verschuldigd zijn van de vergoeding hangt bijgevolg af van het feit of de huurder de huurovereenkomst al dan niet tijdens de eerste driejarige periode beëindigt.

Art. 6, 4° van de Wet van 13 april 1997 M. D AMBRE en B. H UBEAU , “Woninghuur”, nr. 906. 217 Vergoeding verschuldigd: Vred. Westerlo 7 juli 1999, Huur 2001, 98. 218 Vred. Sint- Kwintens- Lennik 28 oktober 1996, AJT 1997-98, 308, met noot P. D E S MEDT ; Vred. Halle 24 november 2004, Huur 2005, 142. 215 216


B. Tegenopzegging door de huurder 181. De huurder kan ook ten alle tijden een tegenopzeg geven van één maand indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt om reden van persoonlijke bewoning, de uitvoering van werken of zelfs zonder motief. De huurder moet dan geen schadevergoeding betalen, zelfs al gebeurt de opzeg tijdens de eerste drie jaar van het huurcontract (art. 3, § 5, vierde lid, Woninghuurwet). 219 182. De mogelijkheid tot tegenopzegging is pas in de Woninghuurwet opgenomen dankzij het wetsvoorstel van toenmalig volkvertegenwoordiger P. Breyne.220 Deze nieuwe bepaling is ter bescherming van de huurder van dwingend recht (art. 12 Woninghuurwet). De huurder kan dus niet vooraf, in het huurcontract zelf, afstand doen van de rechten die hem door deze bepaling worden toegekend.221 183. Het is logisch dat de huurder, in het geval van tegenopzegging, de vergoeding bedoeld in art. 3, § 5, tweede lid, Woninghuurwet niet verschuldigd is omdat het initiatief tot vervroegde beëindiging van de woninghuurovereenkomst niet van hem maar van de verhuurder is uitgegaan222. 184. Inzake de gevolgen van de tegenopzegging is er een merkwaardig arrest van het Hof van Cassatie. Het Hof van Cassatie stelt namelijk dat als de huurder zulke tegenopzegging doet en de termijn van deze opzegging verstrijkt vooraleer de initiële opzeggingstermijn van de verhuurder is verstreken dat de huurovereenkomst eindigt door de tegenopzegging en niet door de opzegging van de verhuurder. Bijgevolg oordeelt het Hof van Cassatie dat de huurder dus geen recht heeft op de vergoeding die hij normalerwijze zou moeten krijgen als de verhuurder het voornemen, op grond waarvan hij de huurovereenkomst heeft opgezegd, niet binnen de wettelijk voorgeschreven termijnen ten uitvoert legt en hiervoor geen buitengewone omstandigheden kan inroepen.223 Hierop had men kritiek dat de verhuurder, wanneer hij vervroegd een einde maakt aan de huurovereenkomst, alle daarmee gepaard gaande voorwaarden in acht dient te nemen en dus ook alle daaruit voortvloeiende verbintenissen dient na te komen. Onder meer de verbintenis tot betalen van de achttien maanden huur die hij verschuldigd is indien hij, zonder buitengewone omstandigheden te kunnen aanvoeren, het voornemen niet ten uitvoer legt op grond waarvan hij opzegging heeft gegeven en dat het feit

Lid toegevoegd door art. 6, 7° van de Wet van 13 april 1997. Wetsvoorstel van de heer P. BREYNE e.a. “tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder”, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 8. 221 A V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 736, nr. 24. 222 Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 117, nr. 76 223 Cass. 22 juni 1998, Arr.Cass. 1998, 737; Pas. 1998, I, 780; TBBR 1999, 320, met noot Y. M ERCHIERS . 219 220


dat de huurder nadien een tegenopzegging heeft gegeven daaraan niets afdoet.224 Men kan echter stellen dat de door de wet opgelegde verbintenis tot betaling van een vergoeding afhankelijk is van de vereiste dat aan de huurovereenkomst werkelijk een einde is gekomen tengevolge de opzegging uitgaande van de verhuurder, wat hier niet het geval is.225 C. Opzegging door de huurder bij een niet-geregistreerde woninghuurovereenkomst 185. Ten slotte kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen zonder vergoeding verschuldigd te zijn en zonder een opzeggingstermijn indien de huurovereenkomst niet geregistreerd wordt binnen de wettelijke termijn van twee maanden (art. 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet, ingevoegd door art. 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006). 2. De woninghuurovereenkomst van korte duur 186. Bij de totstandkoming van de Woninghuurwet werd de woninghuurovereenkomst van korte duur ingevoerd om zo de eigenaar van een woning de kans te geven die woning te verhuren, ook als hij op korte termijn opnieuw het genot ervan wil hebben, of om de verhuurder de mogelijkheid te bieden een soort van “huurcontract op proef” met de huurder te sluiten. Er werd via deze invoering ook een oplossing gegeven aan een aantal specifieke situaties, zoals jonge gezinnen die op korte termijn een woning gaan laten bouwen of aankopen.226 187. Al snel merkte de wetgever op dat de woninghuurovereenkomst van korte duur niet meer de uitzondering maar de regel was. Er werd van het oorspronkelijke art. 3, § 6, Woninghuurwet vaak misbruik gemaakt. Verhuurders interpreteerden het artikel namelijk zo dat men opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur mocht sluiten op voorwaarde dat de huurvoorwaarden, waaronder vooral de huurprijs, werd gewijzigd. Er werd vastgesteld dat verhuurders overeenkomsten van korte duur opzegden om daarna aan dezelfde of aan een nieuwe huurder een nieuw huurcontract met een hogere huurprijs aan te bieden. Via het nieuwe art. 3, § 6, Woninghuurwet, ingevoegd bij art. 6, 8° van de wet van 13 april 1997, wil de wetgever zulk misbruik tegengaan door te stellen dat de huurovereenkomst van korte duur enkel één maal en onder dezelfde voorwaarden verlengd mag worden. 227 188. Partijen kunnen sindsdien dus geldig afwijken van de regel dat huurovereenkomsten voor een termijn van negen jaar worden gesloten als zij de substantiële vormvereiste, namelijk het

M. DAMBRE en B. HUBEAU , “Woninghuur”, 345, nrs. 915-916; J. VANKERCKHOVE en M. VLIES, “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 598, nr. 12. 225 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1530, nr. 25. 226 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 738, nr. 25. 227 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 738, nr. 25-26. 224


opstellen van een geschrift, in acht nemen en als de duur van de huurovereenkomst korter is of gelijk aan drie jaar is (art. 3, § 6, eerste lid, Woninghuurwet).228 189. De huurovereenkomst van korte duur kan zoals hierboven vermeld slechts één maal en enkel schriftelijk verlengd worden. Bij de mogelijkheid van verlenging mag de totale duur van drie jaar echter niet overschreden worden. Bovendien zal zulke verlenging onder dezelfde voorwaarden dienen te gebeuren als de initiële huurovereenkomst, dus aan dezelfde huurprijs. Dit laatste wil niet zeggen dat de duur van de verlenging dezelfde moet zijn als deze van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Men kan dus opeenvolgende contracten sluiten van bijvoorbeeld twee jaar met daarbij een verlenging van maximum één jaar.229 190. Rond de vereiste van de schriftelijke verlenging ontstond in de rechtspraak enige discussie. Men vraagt zich af of er aan de vereiste van het geschrift voldaan is wanneer er in de huurovereenkomst van korte duur een beding opgenomen is dat voorziet in de mogelijkheid van een stilzwijgende verlenging en de duur daarvan bepaalt. In sommige rechtspraak wordt dergelijk beding als geldig beschouwd en dient er geen bijkomend geschrift te worden opgemaakt om de verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst toe te staan.230 In andere uitspraken worden zulke bedingen als ongeldig beschouwd en dient er een nieuw geschrift te worden opgemaakt opdat de oorspronkelijke huurovereenkomst zou kunnen worden verlengd.231 Er wordt gezegd dat aan deze strekking de voorkeur dient te worden gegeven omdat ze het best strookt met de bedoeling van de wetgever dat zowel bij het aangaan als bij het verlengen van een woninghuurovereenkomst van korte duur een geschrift wordt opgesteld.232 2.1.

Beëindiging van de huurovereenkomst van korte duur

191. De huurovereenkomst van korte duur kan worden beëindigd mits er een opzeggingstermijn van drie maanden wordt betekend vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn (art. 3, § 6, vierde lid, Woninghuurwet). In afwijking van het gemene recht (art. 1737 BW) wordt de woninghuurovereenkomst van korte duur dus niet beëindigd door het loutere verstrijken van de overeengekomen duur maar wel doordat de ene partij aan de andere een opzegging betekent vóór het verstrijken van de overeengekomen duur.

Vred. Zelzate 1 juli 2003, TGR-TWVR 2004, 18. A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 738, nr. 25-26. 230 Rb. Luik 12 september 2001, JLMB 2001, 1713; Vred. Dendermonde-Hamme 23 april 2002, T. Vred. 2004, 35, met noot S. S EQUARIS. 231 Vred. Grâce- Hollonge 12 september 2000, JLMB 2001, 1268; Vred. Oudenaarde – Kruishoutem 7 november 2002, T. Vred 2004, 39, met noot S. SEQUARIS. 232 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1531, nr. 27. 228 229


192. Vóór de wet van 13 april 1997 was de opzeggingstermijn één maand. De wetgever was echter van oordeel dat dit te kort was om de huurder de mogelijkheid te bieden zich eventueel nog tot de rechter te wenden om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden233 te vragen, dus heeft hij de opzeggingstermijn van één op drie maanden gebracht.234 193. Indien geen opzegging werd betekend drie maanden voor de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar. Bovendien zal de huurovereenkomst geacht worden te zijn aangegaan voor een termijn van negen jaar wanneer dezelfde partijen een nieuwe huurovereenkomst betreffende het verhuurde goed sluiten, met nieuwe voorwaarden, aangezien dit niet is toegelaten (slechts eenmaal verlengen onder dezelfde voorwaarden). De huurovereenkomsten die geacht worden te zijn aangegaan voor een termijn van negen jaar zijn vanaf dan ook onderworpen aan de algemene regels inzake de negenjarige duur en de opzeggingsmogelijkheden van woninghuurovereenkomsten (art. 3, § 6, laatste lid, Woninghuurwet). 2.2.

Vervroegde opzeggingsmogelijkheden?

194. De huurovereenkomst van korte duur is een huurovereenkomst met een vaste termijn. Sommigen stellen dat zij bijgevolg niet eenzijdig door één van de partijen kan worden beëindigd (art. 3, § 6, tweede lid, Woninghuurwet).235 195. De meerderheid van de rechtspraak en rechtsleer stelt echter dat partijen de mogelijkheid de overeenkomst vervroegd op te zeggen, eventueel tegen betaling van een forfaitaire vergoeding, kunnen opnemen in een beding. In de meeste gevallen betreft het opzeggingsmogelijkheden ten gunste van de huurder, zodat de geest van de wet, die ligt in de bescherming van de huisvesting van de huurder, gerespecteerd blijft.236 Zulk beding zou geldig zijn op grond van het principe van de wilsautonomie en de contractsvrijheid. Bovendien voeren zij aan dat geen enkele bepaling van de Woninghuurwet een dergelijk beding verbiedt.237 De vergoeding die bedongen wordt is geen schadevergoeding aangezien er geen sprake is van een

Zie infra, V. Verlenging wegens buitengewone omstandiggeden, randnrs. 376 A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 738, nr. 27. 235 Vred. Namen 7 december 1999, Echos Log. 2000, 88, met noot L. T HOLOMÉ . 236 Zie Rb. Gent 7 oktober 1994, T. Vred 1996, 59; Vred. Brasschaat 22 november 1994, T. Vred. 1996, 74; Vred. Gent 5 mei 1995, Huurrecht 1995, nr. 183; Vred. Sint-Niklaas 22 april 1996, RW 1996-97, 1303; Vred. Sint-Jans-Molenbeek 31 maart 1998, Act. jur. baux 1998, 75. 237 Zie Rb. Hoei 17 mei 2000, T. Vred. 2001, 84, met noot; Rb. Luik 27 juni 2003, T. Vred. 2005, 128; Vred. Sint- Niklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, 960, met noot; Vred. Sint- Genesius- Rode 26 januari 1998, T. Vred. 1999, 65, met noot E. D EGROOTE ; Vred. SintJans- Molenbeek 31 maart 1998, Act.jur.baux 1998, 75; Vred. Westerlo 10 september 1999, AJT 2000-01, 349; Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104; J. V ANBELLE , “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, p. 106, nr. 6; A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 737. 233 234


contractuele wanprestatie en dus kan de rechter het bedrag van die vergoeding niet verminderen op grond van art. 1231, § 1 van het Burgerlijk Wetboek.238 196. De minderheid van de rechtspraak en rechtsleer vindt dat dergelijk beding niet geldig is. Ze

voeren

aan

dat

dit

eerst

en

vooral

niet

kan

omdat

de

wetgever

geen

opzeggingsmogelijkheden heeft geregeld voor de overeenkomsten van korte duur. In de rechtsleer weerleggen ze dit argument door te stellen dat het hier niet gaat om wettelijk bepaalde opzeggingsmogelijkheden maar om contractueel bedongen opzeggingsmogelijkheden. Ten tweede kan dergelijk beding niet omdat het aanwezig zijn van opzeggingsmogelijkheden ervoor zorgt dat de contractueel bepaalde duur niet eens meer gewaarborgd wordt. Dit tweede argument houdt steek. Het is inderdaad zo dat de opzeggingsmogelijkheden afbreuk doen aan de door deze wet beoogde bescherming van de woonzekerheid van de huurder. Een tussenoplossing lijkt dan te zijn dat in een woninghuurovereenkomst van korte duur een vervroegde opzeggingsmogelijkheid bedongen kan worden ten voordele van de huurder, maar niet ten voordele van de verhuurder.239 Tenslotte voert de minderheid ook aan dat de wil van de wetgever duidelijk blijkt door voor deze categorie van woninghuurovereenkomsten geen contractuele

afwijkingen

toe

te

staan

op

de

niet-toepasselijkheid

van

de

opzeggingsmogelijkheden van art. 3, §§ 2 tot 5, Woninghuurwet. De wetgever voorziet namelijk voor de woninghuurovereenkomsten voor het leven van de huurder wel uitdrukkelijk in een afwijking op de regel dat zij niet onderworpen zijn aan de opzeggingsmogelijkheden van art. 3, §§ 2 tot 4, Woninghuurwet (art. 3, § 8, Woninghuurwet).240 De voorstanders van de mogelijkheid om vroegtijdige opzeggingsmogelijkheden te bedingen vinden dit argument niet overtuigend omdat

de

woninghuurovereenkomsten

voor

het

leven

van

de

huurder

en

de

woninghuurovereenkomsten van korte duur twee erg verschillende overeenkomsten zijn die niet met elkaar kunnen worden vergeleken.241 197. We kunnen dus concluderen dat de meerderheid vindt dat noch de huurder, noch de verhuurder de overeenkomst eenzijdig kan beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. 3. De woninghuurovereenkomst met een lange duur 198. Deze woninghuurovereenkomst vormt de tweede uitzondering op de principiële negenjarige woninghuurovereenkomst. Zoals eerder vermeld is het geschrift voor de

Rb. Hoei 17 mei 2000, T. Vred. 2001, 84, met noot; Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104. Rb. Hoei 3 februari 1999, T. Vred. 2000, 68, met noot B. L ALOUX; Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577. 240 J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES , “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 599, nr. 15; 241 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1531, nr. 26. 238 239


buitengewone types van woninghuurovereenkomst een substantiële vormvereiste om te kunnen afwijken van het basistype van de negenjarige huur. 242 199. Voor deze huurovereenkomst

gelden

dezelfde bepalingen

als

deze voor de

huurovereenkomst van negen jaar (art. 3, § 7, Woninghuurwet). Deze woninghuurovereenkomst moet echter overgeschreven worden op het hypotheekkantoor om tegenwerpbaar te zijn aan derden (art. 1, tweede en derde lid, Hypotheekwet). Om te kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor moet de huurovereenkomst bij authentieke akte worden vastgesteld (art. 2, eerste lid, Hypotheekwet).243 4. De woninghuurovereenkomst voor het leven van de huurder 200. Dit type van woninghuurovereenkomst werd in de oorspronkelijke Woninghuurwet niet geregeld waardoor er discussie ontstond of het sluiten van een woninghuurovereenkomst voor het leven van de huurder geldig was. Men was van oordeel dat dit type van overeenkomst strijdig was met de tekst van de Woninghuurwet en beschouwde de levenslange woninghuur als ongeldig.244 201. Nochtans was er in de praktijk de behoefte om een levenslange woninghuurovereenkomst te sluiten. Sommige, vooral oudere mensen, willen namelijk aan de huurder, met wie zij nauwe familiale of affectieve banden hebben, de zekerheid geven dat deze het goed levenslang zou mogen bewonen. Het vestigen van een zakelijk recht zoals het vruchtgebruik of een recht van bewoning legt zware verplichtingen op aan diegene aan wie dit recht wordt toegekend (verplichte borgstelling en boedelbeschrijving en de kosten van de herstellingen tot onderhoud en de belastingen vallen te zijnen laste).245 202. Aldus werd er aan het huidige artikel 3 bij wet van 13 april 1997 een nieuwe paragraaf 8 toegevoegd waarbij de huurovereenkomst voor het leven van de huurder opnieuw mogelijk wordt gemaakt.246 Deze huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder en dient, in afwijking van het gemene recht (art. 1742 BW), niet door diens erfgenamen te worden verder gezet.247

D. MEULEMANS,“ De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 112, nr. 38-39. A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 739, nr. 29. 244 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 73, nr. 152; Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997”, 79, nr. 24; M. V LIES, “Baux de résidence principale et bail à vie” (noot onder Vred. Moeskroen 16 maart 1993), T. Vred. 1993, 304. 245 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer, 1996-97, nr. 717/1, 10. 246 Voor de Woninghuurwet van 1991 gebruikten men huurovereenkomsten voor het leven van de huurder. 247 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 739, nr. 30. 242 243


203. De levenslange woninghuurovereenkomst kan door de huurder ten alle tijden worden opgezegd. De opzeggingsmogelijkheid van art. 3, § 5 van de Woninghuurwet wordt immers niet uitgesloten. Zo’n huurovereenkomst kan tijdens het leven van de huurder echter niet door de verhuurder worden opgezegd om de redenen vermeld in art. 3, §§2 tot 4 van de Woninghuurwet. Partijen kunnen anderzijds toch nog uitdrukkelijk overeenkomen dat de verhuurder de huurovereenkomst nog kan beëindigen op basis van bijvoorbeeld artikel 3, § 3, na een periode van 9, 12, 15, ... jaar, of op basis van artikel 3, § 4, na een periode van 9 jaar mits betaling van een vergoeding van drie maanden huur. 204. Zoals de andere buitengewone types van woninghuurovereenkomsten moeten ook de levenslange huurovereenkomsten bij geschrift worden opgemaakt om geldig te kunnen afwijken van het principe van de negenjarige duur van een huurovereenkomst. Als deze woninghuurovereenkomst niet bij geschrift is vastgelegd, is ze wel geldig maar wordt zij geacht voor negen jaar te zijn aangegaan. 205. Om de duur boven de negen jaar van een voor het leven van de huurder aangegane woninghuurovereenkomst aan derden tegenwerpbaar te maken, dient de huurovereenkomst te worden overgeschreven op het hypotheekkantoor en dus zal ook deze huurovereenkomst, zoals de huurovereenkomst van lange duur, bij authentieke akte moeten worden vastgelegd.248 206. De nieuwe bepaling van art. 3, § 8, Woninghuurwet geldt voor de levenslange huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van de wet van 13 april 1997, d.w.z. vanaf 31 april 1997 (art. 6, 9°, juncto art. 15, eerste lid, van de wet van 13 april 1997). Art. 3, § 8, Woninghuurwet is dus niet van toepassing op de levenslange woninghuurovereenkomst gesloten vóór de inwerkingtreding van de wet van 13 april 1997. Bovendien wordt er in de overgangsbepalingen van de wet van 20 februari 1991 retroactief een nieuwe bepaling ingevoegd door art. 13 van de wet van 13 april 1997 waardoor afdeling II (de bepalingen van de Woninghuurwet) niet van toepassing is op de huurovereenkomsten voor het leven die reeds werden aangegaan vóór de inwerkingtreding van de wet van 20 februari 1991.249

A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 739, nr. 30. Zie art. 14, § 2bis van de wet van 20 februari 1991 “houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur”. 248 249


VII. Overdracht van huur en onderhuur 1. Overdracht 207. In het gemeen recht is de huuroverdracht principieel toegelaten.250 Echter, de huurder die het goed dat hij huurt niet tot zijn eigen hoofdverblijfplaats bestemt, kan de huurovereenkomst niet overdragen aan een andere persoon die het goed tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.251 208. De overdracht van huurovereenkomsten die onder toepassing van de Woninghuurwet vallen is verboden, tenzij na voorafgaand en schriftelijk akkoord van de verhuurder (art. 4, § 1, Woninghuurwet). 209. In het oorspronkelijke wetsontwerp was de overdracht van huur in alle gevallen verboden. De ongemakken van de verhuurder werden niet in verhouding geacht tot het belang van de overdracht van de huurder, die immers in het kader van de wettelijke regeling het gehuurde goed gemakkelijk kon verlaten. Deze ongemakken verhelpen zou een complexe regeling noodzaken. 252 Desalniettemin heeft de wetgever voor een principieel verbod geopteerd in plaats van een absoluut verbod. De vrees voor drastische huurprijsstijgingen bij het tot stand komen van nieuwe huurovereenkomsten (de basishuurprijs was immers vrij) heeft een rol gespeeld bij de uiteindelijke keuze om de mogelijkheid van huuroverdracht niet volledig uit te sluiten. Bovendien is het recht om de huur over te dragen belangrijk voor personen die wegens omstandigheden in de onmogelijkheid verkeren hun huurverplichtingen na te komen.253 210. In tegenstelling tot het gemeen huurrecht waar de overdrager en overnemer in solidum gehouden zijn tot de uitvoering van de huurovereenkomst is de huurder die het goed verlaat, bij overdracht van een huurovereenkomst waarop de Woninghuurwet van toepassing is, niet gehouden de verplichtingen voor de nieuwe huurder die hem vervangt na te komen, behalve indien het document waarin de toestemming zijn toestemming verleent, voor de overdracht bepaalt dat hij verantwoordelijk blijft voor de nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer deze laatste de huurprijs niet zou betalen. De wetgever vond het niet aangewezen dat de overdrager jaren na de huuroverdracht nog zou kunnen worden aangesproken tot uitvoering van een huurovereenkomst die hij zich nog nauwelijks zou kunnen herinneren. 254 Aan het voorbehoud van de verhuurder, dat blijkt uit de

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 84, nr. 175. J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 49. 252 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 18. 253 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door MAYEUR en HERMANS , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 75. 254 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 84, nr. 179; Verslag V AN R OMPAEY , Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 108. 250 251


bewoording “behoudens andersluidend beding”, dient een restrictieve interpretatie te worden gegeven. 211. Het akkoord van de verhuurder met de overdracht kan blijken uit de huurovereenkomst zelf of uit een afzonderlijke akte, uitgaande van de verhuurder vóór de overdracht. Het akkoord kan algemeen of beperkt zijn tot bijvoorbeeld één welbepaalde overnemer of tot welbepaalde categorieën van overnemers. De huurder draagt de bewijslast in verband met het akkoord van de verhuurder.

212. Indien de huurder zijn overeenkomst overdraagt in strijd met dit verbod zal hij verantwoordelijk zijn voor de gevolgen die eruit voortvloeien en loopt hij het risico onder meer schadevergoeding en interesten te moeten betalen aan de overnemer (d.w.z. de nieuwe huurder) en aan de verhuurder, die omwille van deze onregelmatigheid een nadeel geleden zouden hebben (art. 4, § 3, Woninghuurwet).255 De overnemer riskeert het immers te worden uitgezet door de verhuurder aangezien hij een bezetter zonder recht of titel is. De overnemer zal dan van de overdrager, die méér rechten heeft overgedragen dan waarover hij zelf beschikte, de vergoeding kunnen vorderen van alle aangetoonde door hem geleden schade.256 2. Onderhuur 213. Het begrip onderhuur wordt als volgt omschreven: “Bij onderhuur sluit de huurder (de hoofdhuurder-onderverhuurder) een afzonderlijke huurovereenkomst met een onderhuurder, aan wie hij de genots- en gebruiksrechten die hij put uit de hoofdovereenkomst geheel of gedeeltelijk afstaat. De overeenkomst van onderverhuring heeft geen invloed op de onderlinge verhouding tussen verhuurder en hoofdhuurder. Deze laatste blijft gehouden tot de integrale uitvoering van de door hem jegens de verhuurder aangegane verbintenissen. Er ontstaat geen rechtstreekse contractuele relatie tussen de verhuurder en de onderhuurder.”257

214. Inzake onderhuur dient er een onderscheid te worden gemaakt tussen de hoofdhuurder die het goed bestemt tot zijn hoofdverblijfplaats en de huurder die het goed daar niet toe bestemt.

255

Federale Overheidsdienst Justitie, De huurwet, 11e editie – januari 2010, http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/21.pdf,

49. 256 257

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 86, nr. 186. M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 87, nr. 188.


2.1.

De

hoofdhuurder

bestemt

het

gehuurde

onroerend

goed

tot

zijn

hoofdverblijfplaats A. Verbod van volledige onderverhuring 215. Het gehuurde goed mag niet volledig worden onderverhuurd wanneer de huurder de woning tot zijn hoofdverblijfplaats heeft bestemd (art. 4, § 2, eerste lid, Woninghuurwet). Hij mag, met instemming van de verhuurder, slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen (art. 4, § 2, tweede lid, Woninghuurwet).258 216. In geval van volledige onderverhuring van een hoofdverblijfplaats is de Woninghuurwet immers van toepassing op de onderhuur maar niet meer op de hoofdhuur aangezien de hoofdhuurder bij volledige onderverhuring per hypothese niet meer zijn hoofdverblijfplaats heeft in het betrokken goed. Men heeft zulke situaties willen voorkomen door het recht van de huurder om onder te verhuren (of zijn huur over te dragen) te beperken en in sommige gevallen zelfs volledig uit te sluiten.259 Hierbij werd er uitgegaan van de overweging dat een huurder onder toepassing van de Woninghuurwet minder belang zou hebben bij onderverhuring, nu hij zijn huurovereenkomst als zodanig gemakkelijk vroegtijdig zal kunnen beëindigen (zie art. 3, § 5, Woninghuurwet).260 B. Gedeeltelijke onderverhuring 217. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder. Indien het onderverhuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, worden de rechten en verplichtingen van de huurder en van de onderhuurder, wat hun respectievelijke verhouding betreft, bepaald door deze afdeling, onder voorbehoud van de volgende bepalingen. Zo mag de duur van de onderhuur de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan (art. 4, § 2, derde lid, Woninghuurwet). 218. De hoofdhuurder is er toe gehouden, alvorens de onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen (art. 4, § 2, vierde lid, Woninghuurwet). Op deze manier weet de onderhuurder dat hij slechts een onderhuurder

C. P AUWELS, “Overdracht van huur en onderhuur” in H ERBOTS, J. en M ERCHIERS, Y., Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 1991, 157, nr. 229 (hierna verkort C. P AUWELS, “Overdracht van huur en onderhuur”). 259 C. P AUWELS , “Overdracht van huur en onderhuur”, 160, nr. 235. 260 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 158, nr. 231. 258


zal zijn die bij voortijdige beëindiging van de hoofdhuur het gehuurde goed vervroegd zal moeten verlaten.261 219. Wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt moet de hoofdhuurder de onderhuurder binnen vijftien dagen, volgend op de ontvangst van de opzegging, verwittigen en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur eindigt op dezelfde datum als de hoofdhuur (art. 4, § 2, vijfde lid, Woninghuurwet). 220. Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur dan moet hij de onderverhuurder een opzegging van drie maanden betekenen, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven en aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen (art. 4, § 2, voorlaatste, Woninghuurwet). 221. Wanneer de hoofdhuur tot een einde komt en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen (art. 4, § 2, laatste lid, Woninghuurwet). Indien de hoofdhuurder echter een verlenging wegens buitengewone omstandigheden heeft verkregen, belet niets dat de onderhuurder hier eveneens van kan genieten.262 222. Alleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurder voor het niet naleven van deze bepalingen (art. 4, § 3, Woninghuurwet). 2.2.

De hoofdhuurder bestemt het gehuurde onroerend goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats A. Principiële mogelijkheid

223. Eerst en vooral dient te worden vermeld dat de regel in het gemeen huurrecht in verband met onderhuur inhoudt dat de huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen mag overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd. Dit is de regel in het geval de onderhuurder dat pand niet tot zijn hoofdverblijfplaats wenst te bestemmen. B. Wettelijke beperking van de principiële mogelijkheid 224. Wanneer de onderhuurder het onroerend goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats wenst te bestemmen dan geldt deze regel niet. Art. 4 van de wet van 20 februari 1991 heeft namelijk 261 262

C. P AUWELS, “Overdracht van huur en onderhuur”, 161, nr. 237. Y. M ERCHIERS, Le bail de résidence principale, 185, nr. 307


destijds art. 1717, eerste lid, BW gewijzigd en houdt in dat de huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, niet geheel noch gedeeltelijk mag onderverhuren teneinde dat pand te bestemmen als hoofdverblijfplaats voor de onderhuurder.

225. Met deze bepaling wou men verhinderen dat een huurovereenkomst, die niet is onderworpen aan de voor de huurder gunstige bepalingen van de Woninghuurwet, door toedoen van de huurder en zonder akkoord van de verhuurder daaraan wel onderworpen zou worden in het voordeel van de onderhuurder.263 C. Twee versoepelingen op de wettelijke beperking door de wet van 13 april 1997 226. Door art. 2 van de wet van 13 april 1997 werd de wettelijke beperking van de principiële mogelijkheid tot onderverhuring versoepeld, namelijk door art. 1717, tweede lid, BW te wijzigen in: “Onverminderd artikel 11bis van de afdeling IIbis van dit hoofdstuk, kan de huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen. Indien de huurder echter een gemeente is, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vereniging zonder winstoogmerk of een instelling van openbaar nut onderworpen aan de wet van 27 juni 1921 waarbij aan de verenigingen zonder winstgevend doel en aan de instellingen van openbaar nut rechtspersoonlijkheid wordt verleend, ofwel een vennootschap met een sociaal oogmerk, kan hij het goed aan een of meer natuurlijke personen geheel onderverhuren, op voorwaarde dat deze personen minder gegoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden en dat zij het goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen, en voor zover de verhuurder ingestemd heeft met de mogelijkheid om het goed te dien einde onder te verhuren. " 227. Om tot een volledig beeld te komen inzake onderverhuring dienen we dieper in te gaan op deze twee versoepelingen. i)

Onderverhuring aan minder gegoede personen of aan personen die zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden

228. Teneinde een groter aantal huurders onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet te brengen heeft de wet van 13 april 1997 een artikel 1, § 1bis, Woninghuurwet, ingevoerd. Deze stelt dat de Woninghuurwet tevens van toepassing is op de onderhuur aangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, BW en

J. V ANKERCKHOVE en G. R OMMEL, “Lois des 20 février en 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, 322, nr. 5. 263


dat die onderhuur binnen de grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis dient te zijn. Deze paragraaf § 2bis van artikel 4, Woninghuurwet, ingevoerd door art. 7 van de wet van 13 april 1997, houdt in dat onderverhuring is toegestaan onder de voorwaarden bepaald in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek, door de erin vermelde rechtspersonen. De wetgever heeft zo beslist naar aanleiding van een wetsvoorstel van volksvertegenwoordiger R. Landuyt.264 Bijgevolg hebben bepaalde verenigingen met een humanitair of sociaal oogmerk de mogelijkheid een gebouw geheel of gedeeltelijk in huur te nemen teneinde het onder te verhuren aan bepaalde categorieën huurders die op economisch vlak het minst begunstigd zijn, zodat deze laatste er hun hoofdverblijf kunnen vestigen en dientengevolge de toepasselijke wettelijke bescherming kunnen genieten.265 Deze regeling is vooral van belang voor die categorieën van kansarme huurders voor wie een systeem van zgn. begeleid of beschermd wonen is georganiseerd omdat zij wegens hun fysieke of mentale handicap, hun hoge leeftijd, hun psychische, sociale, politieke, of andere problemen, tijdelijk of blijvend niet in staat zijn volledig zelfstandig te wonen.266 229. Er zijn vier voorwaarden waaraan voldaan moet worden om geldig toepassing te kunnen maken van deze uitzondering. Eerst en vooral moet de huurder een gemeente, een O.C.M.W., een V.Z.W., een instelling van openbaar nut onderworpen aan de wet van 27 juni 1921 waarbij aan de V.Z.W.’s en aan de instellingen van openbaar nut rechtspersoonlijkheid wordt verleend, of een vennootschap met sociaal oogmerk zijn. Gelet op de specifieke doelgroep komen gewone vastgoedkantoren uiteraard niet in aanmerking voor dergelijke onderverhuring.267 Vervolgens is vereist dat de onderhuurder een natuurlijke persoon is die minder begoed is of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevindt. In de praktijk leidt deze vage bewoording tot toepassingsmoeilijkheden. Er bestaat echter weinig twijfel dat wie in aanmerking komt voor het bestaansminimum als bedoeld in de wet van 7 augustus 1974, dient te worden beschouwd als “minder begoed” in de zin van deze regel.268 Voor de rest komt het de rechter toe om in ieder concreet geval te oordelen of de onderhuurder aan een van de twee voornoemde kwalificaties beantwoordt.269

Wetsvoorstel “betreffende de onderverhuring van woningen door verenigingen”, ingediend door R. LANDUYT e.a., Parl.St. Kamer 1992-93, nr. 1138. 265 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 3. 266 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 741, nr. 31. 267 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 5. 268 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 741, nr. 32. 269 Verslag LANDUYT , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 19; E. DEGROOTE en C. PAUWELS , “Overdracht van huur en onderhuur”, in J. H ERBOTS en Y. M ERCHIER , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 230-231, nr. 22; J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES, “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 601, nr. 21. 264


Ten derde is vereist dat de hoofdhuurder zelf geen gedeelte van het door hem gehuurde goed betrekt, hij moet het met name volledig onderverhuren.270 Ten slotte dient de verhuurder in te stemmen met de mogelijkheid het gehuurde goed voor sociale doeleinden onder te verhuren. Deze instemming heeft enkel betrekking op de principiële mogelijkheid om het goed onder te verhuren en niet op de identiteit van de onderverhuurder(s). 271 De instemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend, zowel schriftelijk als mondeling gebeuren aangezien de wet hieromtrent niets bepaalt. Om bewijsproblemen te vermijden wordt aangeraden deze het best schriftelijk te geven.272 230. Een onderverhuring die aan deze voorwaarden voldoet, is volledig onderworpen aan de bepalingen van de Woninghuurwet en meer in het bijzonder de regels die de toegelaten gedeeltelijke onderverhuring beheersen (art. 1, § 1bis en art. 4, § 2bis, Woninghuurwet). Ook de hoofdhuurovereenkomst is onderworpen aan de bepalingen van de Woninghuur, ofschoon op die overeenkomst aanvankelijk het gemene huurrecht van toepassing was (art. 1, § 1bis, tweede zin, Woninghuurwet). De wetgever heeft dit gedaan om onverenigbaarheden te vermijden betreffende de onderhuur en de hoofdhuurovereenkomst en eveneens opdat de hoofdhuurder zich tegenover zijn verhuurder op de bepalingen van de Woninghuurwet kan beroepen.273 ii) Onderverhuring door een handelshuurder 231. Als tweede versoepeling wordt aan de huurder die een handelshuurovereenkomst heeft gesloten de mogelijkheid geboden een gedeelte van het gehuurde goed onder te verhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat het handelshuurcontract dit niet verbiedt aan de handelshuurder en dat hij zijn handel behoudt in het gehuurde pand.274 Deze regeling, vervat in art. 1717, tweede lid, tweede zin, BW en art. 11bis Handelshuurwet, past in het regeringsbeleid inzake stadsvernieuwing, doordat ze de leefbaarheid in stadsgebieden beoogt te verbeteren en de leegstand boven winkelpanden kan verhelpen.275 232. Opdat een handelshuurder een gedeelte van het door hem gehuurde goed geldig wil onderverhuren aan een persoon die het als zijn hoofdverblijfplaats gebruikt, moet er aan drie voorwaarden voldaan zijn. Verslag LANDUYT , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 20. Verslag LANDUYT , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 19; A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 741, 32. 272 ; J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES , “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 602, nr. 21. 273 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer, 1996-97, nr. 717/1, 6. 274 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 3; A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 740, nr. 31. 275 Verslag LANDUYT , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 4; M. D AMBRE , Arm recht? Kansarmoede en Recht, 252, nr. 21. 270 271


Vooreerst moet het gaan om een huurder in een handelshuurovereenkomst, die zijn handel behoudt in het gehuurde goed. Dit betekent dat de hoofdhuurder het gehuurde goed effectief moet gebruiken voor de uitoefening van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman, in rechtstreeks contact met het publiek.276 In de tweede plaats

mag de huurder het door hem gehuurde goed slechts gedeeltelijk

onderverhuren aan een persoon die dat gedeelte als hoofdverblijfplaats gebruikt, wat logischerwijze uit de vorige voorwaarde voortvloeit. Ten slotte mag de handelshuurovereenkomst de huurder niet verbieden het door hem gehuurde goed onder te verhuren aan een persoon die het door hem gehuurde gedeelte als hoofdverblijfplaats gebruikt. Daarnaast kan het handelshuurcontract de onderverhuring wel afhankelijk stellen van een voorafgaande, al dan niet schriftelijke toestemming van de verhuurder.277 233. Als de onderverhuring voldoet aan de vermelde voorwaarden dan zijn daarop de bepalingen van de Woninghuurwet, die de gedeeltelijke onderverhuring in de Woninghuurwet regelen, van toepassing (zijnde art. 4, § 2, derde lid tot zevende lid). 234. Betwist wordt of ook de andere bepalingen van de Woninghuurwet op de hier besproken onderverhuring van toepassing zijn. Als men uitsluitend voortgaat op de tekst van art. 11bis, eerste lid, tweede zin, Handelshuurwet, is men geneigd ontkennend te antwoorden maar op basis van de ontstaansgeschiedenis en de ratio legis van deze bepaling dient men aan de andere oplossing de voorkeur te geven.278 In de memorie van toelichting is duidelijk te lezen dat het de bedoeling van de wetgever is om de hele Woninghuurwet van toepassing te verklaren op de hier vermelde onderverhuring, de tekst gaat als volgt: “Indien zijn huurovereenkomst het hem niet verbiedt kan de huurder een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat hij zijn handel behoudt in het gehuurde goed. De onderlinge rechten en verplichtingen van de hoofdhuurder en de onderhuurder worden geregeld door de bepalingen van de afdeling II, hoofdstuk II, titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek die de huur van de hoofdverblijfplaats van de huurder reglementeert, met inbegrip van de bepalingen van de leden 3 tot en met 7 van artikel 4, § 2, onder voorbehoud van de volgende bepalingen.”279

A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 741, nr. 34. Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 15. 278 J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES , “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 602, nr. 24; A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 742, nr. 35. 279 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 21. 276 277


Op advies van de Raad van State werd deze tekst vervangen door de huidige tekst van art. 11bis, eerste lid, tweede zin, Handelshuurwet, namelijk: “Het derde tot zevende lid van artikel 4, 2, van de afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek zijn op deze onderverhuring van toepassing, onder voorbehoud van de volgende bepalingen.” Indien het de bedoeling van de wetgever was geweest om zo’n onderverhuring uit het toepassingsgebied van de Woninghuurwet uit te sluiten dan was daartoe een duidelijke en expliciete bepaling nodig geweest, die echter ontbreekt.280 235. In art. 11bis, eerste lid, Handelshuurwet lezen we bovendien “onder voorbehoud van volgende bepalingen”. Dit houdt in dat wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst verkrijgt, overeenkomstig artikel 14, eerste lid, de onderhuurder ook het voordeel van deze hernieuwing heeft voor de duur van zijn huurovereenkomst. Hierbij mag men art. 16, II, Handelshuurwet niet vergeten, dat aan de handelshuurder geen recht op huurhernieuwing geeft voor het gedeelte van het onroerend goed dat hij in onderhuur heeft gegeven voor een ander gebruik dan handel. Wanneer de handelshuurder-hoofdhuurder de huurhernieuwing krijgt voor het gehele goed en dus ook voor het gedeelte van het onroerend goed dat hij onderverhuurt aan een persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt, is er geen probleem aangezien deze krachtens art. 11bis, tweede lid, eerste zin, Handelshuurwet ook het voordeel van deze vernieuwing geniet. Indien de handelshuurder echter geen huurhernieuwing verkrijgt voor het gedeelte van het gehuurde goed dat hij in onderhuur geeft aan een persoon die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt, dan dient hij aan de onderhuur een einde te maken omdat de duur van de onderhuur de resterende looptijd van de hoofdhuur niet mag overtreffen (art. 4, § 2, derde lid, Woninghuurwet).281 236. Verder staat vast dat de onderhuurder de rechtstreekse rechten, waar de artikelen 11 en 14, tweede lid, in voorzien, niet in zijn voordeel kan inroepen tegenover de verhuurder (art. 11bis, tweede lid, in fine, Handelshuurwet). Dit is maar logisch ook en overbodig te vermelden omdat deze rechtstreekse rechten betrekking hebben op enerzijds het geval van een volledige onderverhuring die gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak (art. 11, 1, Handelshuurwet) en anderzijds het geval van een volledige of gedeeltelijke onderverhuring die samengaat met de huur van een handelszaak of de totstandbrenging van een nieuwe handelszaak (art. 11, II, juncto art. 14, tweede lid, Handelshuurwet). Deze twee hypotheses doen

280 281

M. D AMBRE , Arm recht? Kansarmoede en Recht, 253, nr. 22. Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 15.


zich hier niet voor, daar de hoofdhuurder zijn handel in het gehuurde goed dient te houden en de onderhuurder er zijn hoofdverblijfplaats moet vestigen.282

237. Opgelet: bij deze versoepeling blijft de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de Handelshuurwet terwijl de onderhuur aan de Woninghuurwet wordt onderworpen.

VIII. Het verbod de onroerende voorheffing betreffende het gehuurde goed ten laste van de huurder te leggen 238. Artikel 5 van de Woninghuurwet stelt dat de onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerend goed niet ten laste van de huurder gelegd mag worden. Deze bepaling is van dwingend recht, derhalve heeft de verhuurder niet het recht de onroerende voorheffing in mindering te brengen van de huurwaarborg die hij op het einde van de huurovereenkomst aan de huurder moet terugbetalen.283

IX. Kosten van bemiddeling door een derde 1.

De wet van 18 juni 2009 tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder

239. Met de wet van 18 juni 2009 “tot aanvulling van de woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder”284 wil de wetgever een einde stellen aan de praktijk die erin bestaat dat eigenaars van een huurpand die beroep doen op een vastgoedmakelaar voor de zoektocht naar een nieuwe huurder, deze bemiddelingskosten via een derdenbeding ten voordele van de vastgoedmakelaar in de huurovereenkomst doorrekenen aan de huurder. De wetgever stelt dat deze praktijk niet overeenstemt met de economische en juridische realiteit van de lastgeving die de verhuurder doet aan de vastgoedmakelaar.285 Het is namelijk de verhuurder en niet de huurder die beroep doet op de vastgoedmakelaar om een nieuwe huurder te vinden. Enkel de verhuurder heeft belang bij de lastgeving, namelijk zo snel mogelijk een nieuwe huurder vinden voor zijn leegstaand pand zodat hij geen huurinkomsten misloopt. In het wetsvoorstel “tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot de aanrekening van bemiddelingskosten van een vastgoedmakelaar aan de huurder”, ingediend door E. Schelfhout, stelt men dat: dergelijke

J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES, “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 602, nr. 24; A. V AN O EVELEN,“Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 742, nr. 35. 283 Vred. Zelzate 19 februari 1998, TBBR 1998, 257. 284 BS 7 augustus 2009 285 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer S. V AN H ECKE , Parl.St. Kamer 2008-09, nr. 1949/02, 3. 282


praktijken de toegang tot de private huurmarkt aanzienlijk bemoeilijken en een ernstige inbreuk op de wilsautonomie van de huurder vormen bij het afsluiten van de huurovereenkomst.286

240. Artikel 5ter wordt ingevoegd in de Woninghuurwet en hierin wordt het volgende bepaalt: “voor niet geschreven wordt gehouden, elk beding dat de kosten door de bemiddeling door een derde voor de verhuring van een onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht”. 241. Wanneer de huurder zelf beroep doet op een vastgoedmakelaar dan verhindert niets dat de huurder de vastgoedmakelaar voor zijn diensten vergoedt. Dit zal wel op voorhand schriftelijk overeengekomen moeten zijn.287

X. Indexatie 242. Artikel 6 van de Woninghuurwet regelt de indexering van de huurprijzen voor alle overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen. 243. Toen de indexatie nog niet geregeld werd in de Woninghuurwet was het de regel dat de huurprijs slechts geïndexeerd mocht worden wanneer de partijen dit voorzien hadden. Deze regel is nog toepasselijk op contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. 244. Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991 geldt de Woninghuurwet en deze voorziet dat de huurprijs altijd geïndexeerd mag worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. Deze regel is niet verplichtend; dus het contract mag voorzien dat er geen indexatie is en in dat geval kan deze ook niet gevorderd worden. 245. Het indexeringsbeding maakt krachtens artikel 6 van rechtswege deel uit van de huurovereenkomst, dit in tegenstelling tot het gemene recht (art. 1728bis BW).288 In de woninghuur zal de indexering enkel wijken indien huurder en verhuurder die mogelijkheid uitdrukkelijk hebben uitgesloten.289 Door de formulering van artikel 6 is het voor huurder en verhuurder niet mogelijk stilzwijgend een uitsluiting van indexering overeen te komen.290

Wetsvoorstel “tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot de aanrekening van bemiddelingskosten van een vastgoedmakelaar aan de huurder”, Parl.St. Senaat 2008-09, nr. 4-1047/1. 287 R. TIMMERMANS , “Tweezijdige aanrekening van commissie bij verhuring door vastgoedmakelaars: kat en muis met de huurder?” Huur 2010, afl. 2, 57. 288 D. M EULEMANS , De nieuwe Woninghuurwet, 67, nr. 186; J. V ANKERCKHOVE en G. R OMMEL, ‘Lois des 20 février et 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer', J.T., 1991, 333, nr. 42; A. V AN O EVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, 55, nr. 182; A. V AN O EVELEN, ‘De huurprijs – De kosten en lasten', in Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, 132, nr. 182. 289 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 20; A. V AN O EVELEN , Het nieuwe huurrecht anno 1991, 55, nr. 47. 290 G. Rommel, ‘Le bail de la résidence principale', T. Vred., 1992, 296. 286


De indexatie gebeurt echter niet automatisch maar zal door de belanghebbende partij (meestal de verhuurder) schriftelijk moeten worden aangevraagd.291 246. De indexeringsaanvraag werkt terug tot drie maanden voorafgaand aan het schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij (art. 6, laatste lid, Woninghuurwet).292 De datum van het verzoek is voor de verhuurder van belang om de termijn van drie maanden te bepalen. Het is dus aan te raden om het verzoek via aangetekende brief te verzenden om zich op die manier een afdoend bewijs te verschaffen van de datum van het verzoek. 247. De rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van het bedrag dat de huurder verschuldigd is na de indexatie van de huurprijs verjaart na één jaar, te rekenen vanaf de verzending van het aangetekend schrijven aan de huurder (art. 2273 BW).293 De eenjarige verjaringstermijn is geen vervaltermijn want de verjaring kan overeenkomstig artikel 2244 B.W. worden gestuit door een dagvaarding, een bevel tot betaling of een beslag. 294 1. Wet van 13 april 1997 248. De wet van 13 april 1997 voerde een bijkomende vereiste in om de huurprijs overeenkomstig artikel 6 Woninghuurwet te mogen indexeren. 249. Behoudens wanneer het huurcontract de indexatie uitsluit, dienen contracten die zijn gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 bij geschrift te worden opgesteld opdat de indexatie overeenkomstig artikel 6 Woninghuurwet mogelijk is.295 Op die manier wil de wetgever het gebruik van schriftelijke huurovereenkomsten (en de hiermee ook de rechtszekerheid) bevorderen en deze in vergelijking met mondelinge huurovereenkomsten een voordeliger statuut toekennen. 250. Met de invoering van art. 1bis van de Woninghuurwet door de Wet van 26 april 2007 houdende diverse bepalingen inzake de woninghuur is van de vereiste tot het opstellen van het huurcontract bij geschrift nu een verplichting gemaakt.

291:Er

werd op gewezen dat dit ook de huurder kan zijn, met name in een periode van daling van het indexcijfer van de consumptieprijzen: zie Verslag M AYEUR en H ERMANS, Parl.St. Kamer 1990-1991, nr. 1357/10, 830 292 D. M EULEMANS , De nieuwe Woninghuurwet, 68, nr. 188. 293 Federale Overheidsdienst Justitie, De huurwet, 11e editie – januari 2010, http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/21.pdf, 34 294 A. V AN O EVELEN . ‘De verjaring van de rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige indexverhogingen (art. 2273, 1ste lid B.W.)', noot onder Vred. St.-Niklaas 8 januari 1986, RW 1986-87, 1106. nr. 5. 295 Art. 8 Wet 13 april 1997; Verslag D ELCOURT -P ÊTRE , Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/3, 34.


2. Mechanisme van de indexaanpassing 2.1.

Berekeningswijze volgens artikel 1728bis BW

251. Er wordt in artikel 6 verwezen naar artikel 1728bis BW voor de berekeningswijze van de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de index der consumptieprijzen. In art. 1728bis BW staat de volgende indexeringsformule: de basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer. 252. De basishuurprijs is deze welke overeengekomen werd tijdens het sluiten van de huurovereenkomst en mag nooit de door de huurder verschuldigde kosten en lasten bevatten.296 253. Er werd door artikel 5 van de wet van 20 februari 1991 een kleine wijziging aangebracht met betrekking tot het begrip “nieuw indexcijfer” uit artikel 1728bis BW. Het nieuwe indexcijfer was niet meer het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die de huurprijsaanpassing voorafgaat297 maar wel het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De doelstelling van deze wijziging was het bevorderen van de rechtszekerheid door een nieuw indexcijfer te gebruiken dat ieder jaar met dezelfde datum overeenstemt.298 De datum van de aanpassing van de huurprijs aan de schommelingen van het indexcijfer kon immers van jaar tot haar verschillen waardoor het mogelijk was dat voor het bepalen van het nieuwe indexcijfer telkens naar een andere datum moest verwezen worden.299 254. Sinds het KB van 24 december 1993 werd het begrip “nieuw indexcijfer” omschreven als: “het indexcijfer daartoe berekend en benoemd (dit wil zeggen het gezondheidsindexcijfer)300 van de maand voorafgaand aan die van de aanpassing van de huurprijs”.301 Men gebruikte aldus niet meer het indexcijfer van de consumptieprijzen maar vanaf 1 januari 1994 moest men als nieuw indexcijfer het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de aanpassing van de huurprijs nemen.302

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 127. Zoals ingevoerd door de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen. 298 Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 29-30. 299 A. V AN O EVELEN , Het nieuwe huurrecht anno 1991, 23-24, nr. 13. 300 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 744, nr. 41. 301 Artt. 16-17 van het KB van 24 december 1993 “ter uitvoering van de wet van 6 januari 1989 tot vrijwaring van ’s lands concurrentievermogen”. 302 Zie art. 1728bis B.W., vierde en vijfde lid zoals gewijzigd door art. 16 van het KB van 24 december 1993 ter uitvoering van de Wet van 6 januari 1989 tot vrijwaring van 's lands concurrentievermogen. 296 297


255. Ten gevolge van een schrijffout bij het redigeren van het KB van 24 december 1993 werd er opnieuw gegrepen naar de oude bepaling uit de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen, waarbij het nieuwe indexcijfer datgene is van de maand voorafgaand aan die van de aanpassing van de huurprijs.303 256. Door de wet van 13 april 1997 werd hier opnieuw verandering in gebracht en werd er teruggekeerd naar de tekst van art. 1728bis, § 1, vierde lid, BW zoals deze werd ingevoerd door de huurwet van 20 februari 1991. Men dient opnieuw het indexcijfer te hanteren van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Er wordt wel niet teruggekeerd naar het “indexcijfer van de consumptieprijzen” zoals ingevoerd door art. 5 van de wet van 20 februari 1991 maar men behoudt het indexcijfer daartoe berekend en benoemd (gezondheidsindexcijfer).304 257. Omwille van het dwingend karakter van de Woninghuurwet (art. 12) mag de huurprijs voor overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet vallen niet meer gekoppeld worden aan een andere maatstaf, zoals het ABEX-indexcijfer, de goudkoers of de koers van een vreemde munt.305 Het dwingend karakter houdt eveneens in dat contractuele bedingen die aan één van de partijen zwaardere verplichtingen opleggen dan uit de toepassing van artikel 6 volgt, ongeldig zijn. 258. Bedingen die de vereiste van schriftelijke aanvraag tot indexaanpassing miskennen en de indexaanpassing ‘automatisch', ‘van rechtswege' of ‘zonder voorafgaandelijke verwittiging’ laten geschieden zijn relatief nietig. Eveneens ongeldig zijn de bedingen die de indexaanpassing zouden laten terugwerken tot meer dan drie maanden voorafgaand aan de maand van het verzoek.306 2.2. Tijdstip en frequentie van de indexaanpassing 259. De aanpassing van de huurprijs aan de schommelingen van het indexcijfer kan slechts één maal per jaar. Dit volgt zowel uit de tekst van artikel 6 van de Woninghuurwet, die van dwingend recht is, als uit de dwingendrechtelijke omschrijving in artikel 1728bis BW. De aanpassing die na verloop van een kortere periode dan één huurjaar na de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst zou gebeuren, kan door de rechter worden ingekort overeenkomstig artikel 1728bis, § 2 BW.

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. N YCKEES, “De woninghuurwet”, 133-134, nr. 291. A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 745, nr. 13. 305D. M EULEMANS , De nieuwe Woninghuurwet, 68, nr. 190. 306 A. V AN O EVELEN . Het nieuwe huurrecht anno 1991, 57, nr. 48. 303 304


260. De rechter kan de gevraagde indexaanpassingen die het bedrag overschrijden van wat krachtens artikel 6 van de Woninghuurwet en artikel 1728bis BW maximaal verschuldigd is, inkorten tot de huurprijs die men verkrijgt door toepassing van de door de wet opgelegde indexeringsformule (art. 1728bis, § 2 B.W.).307

261. Anders dan onder het gemeen huurrecht staat de nietigheidssanctie hier naast de inkorting, aangezien het nietig verklaren van een afwijkend beding inzake woninghuur de indexering van rechtswege onaangetast laat. 262. De huurder die te veel betaald heeft kan zoals in het gemene recht de wettelijke compensatie inroepen (art 1289 BW) en het te veel betaalde in mindering brengen van de volgende huur.308

XI. De herziening van de huurprijs en van de kosten en lasten 1.

Herziening van de huurprijs

263. Het valt op te merken dat de herzieningsmogelijkheden van de basishuurprijs in geval van woninghuur opvallende gelijkenissen vertonen met de regeling met betrekking tot de herziening van de huurprijs in artikel 6 van de Handelshuurwet. 264. In de Woninghuurwet hebben de huurder en de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst in beginsel alle vrijheid om de basishuurprijs vast te stellen. De wetgever wil elke vorm van controle op de huurprijs vermijden, op die manier zou er immers op termijn een kloof ontstaan tussen de toegepaste prijs en de marktprijs waardoor investeerders zich uit de vastgoedsector zouden terugtrekken.309 De basishuurprijs kan bijgevolg worden vastgesteld zonder acht te hoeven slaan op bepaalde criteria of objectieve gegevens, zoals de kwaliteit van de woning of het kadastraal inkomen. Deze basishuurprijs blijft in principe ongewijzigd gedurende de looptijd van de huurovereenkomst ondanks het gegeven dat zij kan worden aangepast door middel van een indexering. Ook in geval van wijzigingen in de normale huurwaarde van het gehuurde goed wil de wetgever het mogelijk maken om de huurprijs aan te passen. De wetgever poogt immers een evenwicht tot stand te brengen tussen de belangen van de huurders en de verhuurders door enerzijds voor de huurder stabiliteit en rechtszekerheid te

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 137. M. D AMBRE ,’‘De financiële aspecten van de woninghuurovereenkomst na de Wet van 13 april 1997”, in D AMBRE , M. en H UBEAU , B., (ed.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997; M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 139. 309 Verslag M AYEUR en H ERMANS , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 3. 307 308


waarborgen en anderzijds voor de verhuurders de vrijheid van de huurmarkt te waarborgen en ervoor te zorgen dat de investeerders op de juiste wijze worden beloond.310 265. De mogelijkheid tot huurprijsherziening maakt het mogelijk de schommelingen in de huurwaarde gedurende langere tijd te kunnen opvangen en biedt derhalve tegengewicht voor het principe van de negenjarige woninghuurovereenkomst. Het zou immers in strijd zijn met het principe van de beperkende werking van de goede trouw om de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst te eisen indien de huurwaarde van het goed tengevolge van nieuwe en onvoorzienbare omstandigheden in belangrijke mate stijgt of daalt en bijgevolg de verbintenissen van de wederpartij door onvoorziene omstandigheden zodanig verzwaard zijn dat de economie van de overeenkomst grondig overhoop wordt gehaald.311 266. Aldus voorziet artikel 7 van de Woninghuurwet in drie situaties waarin het voor partijen mogelijk is om de overeengekomen basishuurprijs te herzien. 1.1.

De herziening van de huurprijs in onderling akkoord

267. Partijen bij een woninghuurovereenkomst kunnen bij onderling akkoord overeenkomen de huurprijs te herzien. De huurprijs kan echter enkel worden herzien tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode (art. 7, § 1, eerste lid Woninghuurwet). 268. Het gaat hier om een dwingende termijn zodat de huurprijsherzieningen die buiten de wettelijke periode tot stand zijn gekomen niet in rechte zullen kunnen afgedwongen worden. Met de dwingende termijn wil de wetgever wetsontduiking tegengaan. Men wil namelijk verhinderen dat de huurder om het gehuurde goed te kunnen huren, onder druk zou worden gezet om van bij het begin van de huurovereenkomst in te stemmen met opeenvolgende verhogingen van de huurprijs bij het verstrijken van elke driejarige periode. Aldus wil de wetgever dat telkens opnieuw onderhandelingen worden gevoerd over de herziening van de huurprijs.312 269. Door de dwingende termijn kan de huurder niet vóór het verstrijken van de in artikel 7, § 1 bepaalde termijn instemmen met een huurprijsverhoging en kan hij ook geen afstand doen van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs.313 Deze stelling wordt bevestigd door het Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer, nr. 1357/1, 20. M. DAMBRE en B. H UBEAU , Woninghuur, 515, nr. 1306; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 176, nr. 50; W. V AN GERVEN, “Langdurige overeenkomsten: prijsbepaling, aanpassing wegens onvoorzienbare omstandigheden, conflictregeling”, in Hulde aan René Dekkers, Brussel, Bruylant, 1982, 392-393, nr. 12. 312 Verslag V AN R OMPAEY , Parl.St. Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, 118 en 121 (het betreft verklaringen van de Minister van Justitie.) 313 Cass. 21 juni 2004, RABG 2005, 570, met noot M. D AMBRE , “De herziening van de huurprijs in onderling akkoord inzake woninghuur”. 310 311


Hof van Cassatie in het arrest van 21 juni 2004. Zij trekt de regel van art. 7, § 1, tweede lid Woninghuurwet, dat de door de rechter vastgestelde nieuwe huurprijs slechts geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode door naar de huurprijsherziening die partijen onderling overeengekomen zouden zijn.314 De rechtspraak stelt dat het teveel betaalde, op grond van een overeengekomen huurprijsverhoging buiten de wettelijke periode, door de huurder kan worden teruggevorderd op grond van art. 1728quater BW. 315 Zolang de huurovereenkomst loopt kan een vrijwillige betaling door de huurder niet worden gezien als een bevestiging van de nietigheid van het buiten de wettelijke periode tot stand gekomen akkoord over de huurprijsverhoging.316 In een ander geval werd er echter geoordeeld dat de huurder de nietigheid van de overeenkomst bevestigt door vrijwillig de huurprijsverhogingen, overeengekomen buiten de wettelijk termijn, te betalen. De huurder zou dan enkel nog de nietigheid kunnen vorderen als hij kan aantonen dat zijn toestemming door een wilsgebrek was aangetast.317 270. De partijen dienen zich bij de herziening van de huurprijs bovendien niet te houden aan de toepassingsvoorwaarden waarmee de rechter rekening dient te houden overeenkomstig art. 7, § 1, lid 2 Woninghuurwet.318 271. Deze mogelijkheid tot huurprijsherziening is uitgesloten, wanneer het gaat om een renovatiehuurovereenkomst, voor zover de verhuurder, in ruil voor de werken die de huurder uitvoert, de verbintenis op zich heeft genomen om geen huurprijsherziening te vragen.319 1.2.

De herziening van de huurprijs door de rechter

272. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over de herziening van de huurprijs, kan elke partij zich tot de vrederechter wenden teneinde een herziening van de huurprijs te bekomen. De rechter zal zich bij de vraag om de huurprijs te herzien moeten houden aan de voorwaarden van art. 7, § 1, tweede lid van de Woninghuurwet.320 273. De huurder of verhuurder die tot herziening van de huurprijs wil overgaan, is niet verplicht eerst gebruik te maken van de mogelijkheid van art. 7, § 1, eerste lid van de Woninghuurwet (herziening van de huurprijs bij onderling akkoord). Ze kunnen onmiddellijk

314 315

Cass. 21 juni 2004, RABG 2005, 570, met noot M. D AMBRE ,” De herziening van de huurprijs in onderling akkoord inzake huishuur”. Rb. Antwerpen 16 februari 2004, RABG 2005, 573; A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1532, nr.

29. Rb. Brugge 6 december 2002, RW 2004-05, 1355; Rb. Bergen 1 juni 2005, JLMB 2006, 370, met noot S. V ANDOOREN. A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1532, nr. 29; Vred. Fontaine-l’Evêque 9 december 2004, JLMB 2005, 804. 318 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 177, nr. 52. 319 J. V ANKERCKHOVE en G. R OMMEL, “Lois des 20 février en 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, 333, nr. 44. 320 Memorie van toelichting, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 120. 316 317


een verzoek tot herziening van de huurprijs bij de rechter indienen, binnen de voorwaarden en rekening houdend met de termijn van art. 7, § 1, lid 2 van de Woninghuurwet. 321

274. De rechter zal een herziening toestaan wanneer de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden minstens 20% hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs (art. 7, § 1, lid 2 Woninghuurwet). 275. De vordering tot herziening kan luidens artikel 7, § 1, lid 2 van de Woninghuurwet slechts tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van de lopende driejarige huurperiode worden ingesteld. Deze termijn is een vervaltermijn, die evenwel de openbare orde niet raakt. De rechter kan dus de buiten de wettelijke termijn ingestelde vordering niet ambtshalve onontvankelijk verklaren.322 276. Het is niet uit te sluiten dat de huurprijs van een huurovereenkomst van korte duur overeenkomstig art. 7, § 1, lid 2 van de Woninghuurwet wordt herzien. Bijvoorbeeld bij verlenging boven de termijn van drie jaar zal de huurovereenkomst van korte duur worden omgevormd in een negenjarig huurcontract (art. 3, § 6 Woninghuurwet) en zal de herziening van de oorspronkelijke huurprijs mogelijk zijn.323 277. Overeenkomstig artikel 12 van de Woninghuurwet is de regeling met betrekking tot de mogelijkheid tot huurprijsherziening van dwingend recht, zowel in het voordeel van de huurder als van de verhuurder. Aldus kunnen partijen de wettelijke toepassingsvoorwaarden en termijnen niet wijzigen. Bedingen die de drempel van 20% verhogen of verlagen, vastleggen welke omstandigheden als nieuwe omstandigheden zullen gelden, die de mogelijkheid tot herziening om andere redenen mogelijk maken, of die de nieuwe huurprijs op een andere datum dan de eerste dag van de volgende driejarige periode een aanvang doen nemen, zijn relatief nietig. 278. Aanvankelijk stelde de Woninghuurwet één wettelijke uitzondering op de mogelijkheid tot huurprijsherziening, namelijk het geval waarbij een renovatiehuurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten. Als tegenprestatie voor door de huurder uit te voeren werken kan de verhuurder zich ertoe verbinden gedurende een bepaalde periode, die meer dan negen jaar mag bedragen, af te zien van het recht om de huurprijs te herzien (art. 8, laatste lid Woninghuurwet). M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 55, nr. 9; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 177, nr. 52. 322 Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer, 1990-91, nr. 1.357/1, 21; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 177, nr. 54: A. V AN O EVELEN, “Het nieuwe huurrecht anno 1991”, 61, nr. 52; Vred. Sint-Niklaas, 14 februari 1955, T. Vred 1955, 318; Vred. Sint-Niklaas, 28 december 1967, T. Vred., 1968, 177. 323 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 151-152, nr. 336; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 178, nr. 55; J. V ANKERCKHOVE en G. R OMMEL, “Lois des 20 février en 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, 334, nr. 46. 321


Vervolgens werd er door artikel 9 van de wet van 13 april 1997 in een tweede uitzondering voorzien, er werd namelijk aan artikel 7, § 1 Woninghuurwet een lid toegevoegd waardoor partijen kunnen overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien indien zij een huurovereenkomst voor het leven van de huurder hebben gesloten met toepassing van artikel 3, § 8 Woninghuurwet.324 A. Het begrip normale huurwaarde 279. De normale huurwaarde is niet noodzakelijk gelijk aan de huurprijs waarover partijen wilsovereenstemming hebben bereikt. Het is een objectief begrip en kan gezien worden als de waarde die een doorsnee huurder voor het gehuurde goed zou bieden en die wordt bepaald op basis van gegevens van de vastgoedmarkt en door een vergelijking van de huurwaarde van gelijksoortige onroerende goederen in de omgeving.325 280. De normale huurwaarde is ook geen begrip dat in relatie zou staan met de geldelijke waarde van het gehuurde goed. Men dient de normale huurwaarde in concreto te bepalen. Het gaat dus om een concreet begrip, afhankelijk van de markt waarop de woning aanwezig is en niet van een abstracte of de gehele woningmarkt.326 Men zal dus rekening houden met de omgevings- en comfortkenmerken, hetgeen inhoudt dat enerzijds een gedetailleerde beschrijving van de betrokken huurwoning wordt gegeven en dat anderzijds pertinente vergelijkingspunten worden opgegeven met een voldoende beschrijving zodat een reële vergelijking mogelijk wordt.327 281. Bij de bepaling van de normale huurwaarde zal de rechter oog moeten hebben voor de categorie waartoe de huurwoning behoort, het bouwjaar, de bewoonbare oppervlakte, de graad van comfort en inrichting, de staat van het goed, de duur van de overeenkomst, de geografische ligging, de nabijheid van openbaar vervoer of goede verbindingswegen, enz.328 282. Naar analogie met de regeling van artikel 6 Handelshuurwet wordt voorgehouden dat het verschil tussen de normale huurwaarde en de eisbare huurprijs op het ogenblik van het

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 186, nr. 70. M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 55, nr. 14; M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. N YCKEES, “De woninghuurwet” 146, nr. 325; Rb. Leuven 31 maart 1993, TBBR 1995, 147; Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576 met noot B. H UBEAU, “ De begrippen normale huurwaarde, nieuwe omstandigheden en werken en hun bewijs bij de herziening in de Woninghuurwet”. 326 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 146, nr. 325 327 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 146, nr. 325; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 179, nr. 58. 328 Zie onder meer Vred. Kapellen 12 mei 1993, RW 1993-94, 638, met noot B. H UBEAU , “De huuprijsherziening in de Woninghuurwet en de toestand van de vastgoedmarkt”; Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576, met noot B. H UBEAU ; M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 56, nr. 16. 324 325


indienen van het verzoek tot herziening van de huurprijs zich moet hebben voorgedaan sinds het sluiten van de huurovereenkomst of sinds de laatste herziening van de huurprijs.329 B. Het begrip nieuwe omstandigheden 283. Aan het begrip ‘nieuwe omstandigheden’ wordt over het algemeen dezelfde betekenis gehecht als in het kader van de Handelshuurwet.330 Aldus kan worden gesteld dat slechts als nieuwe omstandigheden ter verantwoording van de herziening van de huurprijs kunnen gelden, die omstandigheden die niet in aanmerking kunnen genomen worden voor de vaststelling van de basishuurprijs.331 284. Verder in de rechtsleer wordt het begrip nieuwe omstandigheden omschreven als: “objectieve omstandigheden die niet aanwezig waren bij het sluiten van de huurovereenkomst, die op dat ogenblik niet in aanmerking werden of konden worden genomen en die gedurende de volledige volgende driejarige periode een invloed op de normale huurprijs zullen hebben, in de wettelijk vereiste mate.”332 285. Het feit dat de nieuwe omstandigheden objectieve omstandigheden moeten zijn wil zeggen dat de omstandigheden onafhankelijk dienen te zijn van het persoonlijk toedoen van de huurder of de verhuurder.333 In de memorie van toelichting worden als voorbeelden gegeven: de verslechtering van de toestand van het gehuurde goed, de verhoging van de onroerende voorheffing, de ontwikkeling van de markt en de verbetering van de omgeving rond het gehuurde goed.334 Er kan terzake eveneens worden verwezen naar de rechtsleer en rechtspraak in verband met artikel 6 Handelshuurwet, waarbij echter niet uit het oog mag worden verloren dat bepaalde nieuwe omstandigheden die de huurwaarde van commerciële gebouwen kunnen doen stijgen, niet noodzakelijkerwijze eenzelfde invloed hebben op de huurwaarde van huurwoningen. Een opening van een groot winkelcentrum kan bijvoorbeeld wel de commerciële heropleving van een bepaalde buurt meebrengen, terwijl er op het vlak van het wooncomfort talrijke ongemakken qua verkeersdrukte en parkeermoeilijkheden kunnen uit voortvloeien.335

A. V AN O EVELEN., Het nieuwe huurrecht anno 1991, 59-60, nr. 51. M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 147, nr. 328. 331 Zie i.v.m. art. 6 Handelshuurwet: Cass., 11 februari 1972, A.C., 1972, 543, Pas., 1972, I, 542. 332 M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 56, nr. 18. 333 Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576, met noot B. H UBEAU. 334 Memorie van Toelichting , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 21. 335 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 180, nr. 61: 329 330


286. In de wettekst vermeldt men nergens dat de omstandigheden ‘onvoorzienbaar‘ moeten zijn. In de memorie van toelichting stelt men dat er bewust gekozen is voor een vaag begrip om zo een zeer ruime interpretatie aan deze voorwaarde te kunnen geven.336 287. Wanneer de huurprijs herzien werd zal deze gelden voor een volledige driejarige periode. Daarom is het vereist dat de nieuwe omstandigheden hun invloed op de normale huurwaarde van het gehuurde goed zullen blijven uitoefenen gedurende de volledige driejarige periode waarvoor de huurprijsherziening wordt gevraagd.337 1.3.

De verhoging van de huurprijs op verzoek van de verhuurder

288. Artikel 7, § 1, derde lid bepaalt dat indien de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van op zijn kosten uitgevoerde werken met ten minste 10% van de op het tijdstip van indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen, de rechter hem een verhoging van de huurprijs kan toestaan. Ook hier oordeelt de rechter naar billijkheid (art. 7, § 1, lid 4 Woninghuurwet). 289. De wetgever wenste met deze bepaling de inspanningen op het stuk van de modernisering en de renovatie van de woningbestand aan te moedigen.338 290. Loutere onderhouds- of instandhoudingswerken, die geen inspanningen zijn van de verhuurder op het stuk van de renovatie en de modernisering van het woningbestand, komen niet in aanmerking.339 Ook eigenaarsherstellingen, die de verhuurder krachtens artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek moet uitvoeren340 en werken waartoe de verhuurder gehouden is om te voldoen aan de voorwaarden van artikel 2 Woninghuur teneinde het verhuurde goed te laten beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid341, komen niet in aanmerking. Dat de verhuurder geen huurprijsverhoging kan vragen naar aanleiding van werken die hij moet uitvoeren om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de voorwaarden uit artikel 2 van de Woninghuurwet werd door de wet van 13 april 1997 uitdrukkelijk ingeschreven in artikel 7, § 1, derde lid, in fine, Woninghuurwet. Wanneer de verhuurder bovenop die werken, die noodzakelijk zijn om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, andere werken uitvoert zou hij eventueel wel om een verhoging van de huurprijs kunnen vragen, voor zover die werken de normale huurwaarde doen M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 58, nr. 22 A. V AN O EVELEN, Het nieuwe huurrecht anno 1991, 60, nr. 51; Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576, noot B. H UBEAU . 338 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer, 1990-91, nr. 1357/1, 21. 339 Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576, met noot B. H UBEAU. 340 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. N YCKEES , “De woninghuurwet”, 153, nr. 344; Rb. Brussel 28 oktober 1993, JLMB 1994, 1461. 341 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. N YCKEES , “De woninghuurwet”, 153, nr. 344. 336 337


toenemen met ten minste 10% ten opzichte van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs.342 Volledigheidshalve dient er te worden vermeld dat inzake de bescherming van de huurder met betrekking tot de kwaliteit van het gehuurde goed door artikel 5 van de wet van 13 april 1997 de mogelijkheid werd ingevoerd voor de rechter om, op verzoek van de huurder, de huurprijs te verminderen (zie artikel 2, § 1, laatste lid, Woninghuurwet).343 291. De werken moeten worden uitgevoerd op kosten van de verhuurder, wat betekent dat de verhuurder de financiële last moet dragen. Eventuele renovatiepremies en toelagen die de overheid verstrekt mogen derhalve niet in aanmerking worden genomen.344 De verhuurder moet de werken gedetailleerd vermelden en de uitvoering ervan en de gemaakte kosten bewijzen.345 292. Deze regeling is van dwingend recht in het belang van de verhuurder. De verhuurder kan dus vooraf geen afstand doen van zijn recht een huurprijsverhoging te vragen. Een afstand van recht is slechts mogelijk eens het recht van de verhuurder is ontstaan, dit wil zeggen vanaf de termijn waarbinnen de rechtsvordering moet worden ingesteld, dit is vanaf de zesde maand voor het verstrijken van de lopende driejarige periode.346 A. Geen cumul met de herziening wegens nieuwe omstandigheden 293. De mogelijkheid de huurprijs te verhogen wegens werken uitgevoerd op kosten van de verhuurder heeft toepassingsvoorwaarden die essentieel verschillend zijn dan deze betreffende de huurprijsherziening ingeval van nieuwe omstandigheden. De uitvoering van werken op kosten

van

de

verhuurder

beantwoordt

niet

aan

het

begrip

nieuwe

objectieve

omstandigheden.347 De minister van Justitie bevestigt dat beide vorderingen niet kunnen worden gecumuleerd.348 294. Het zou eventueel wel mogelijk zijn om beide vormen van huurprijsherziening samen in te roepen, de ene in hoofdorde en de andere subsidiair.349

Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 11. J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 189, nr. 79. 344Verslag HERMANS en M AYEUR , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 86. 345 M. D AMBRE , “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, 60, nr. 35 346 A. V AN O EVELEN , Het nieuwe huurrecht anno 1991, 63-64, nr. 55. 347 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 189, nr. 77. 348 Verslag HERMANS en M AYEUR , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 86. 349 Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576. 342 343


1.4.

De wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten

295. Zoals eerder vermeld wilde de wetgever met de wet van 13 april 1997 het misbruik bestrijden dat door sommige verhuurders werd gemaakt van art. 3, § 6, van de oorspronkelijke Woninghuurwet. In de praktijk was het immers mogelijk om volgens een bepaalde interpretatie opeenvolgende contracten van korte duur te sluiten op voorwaarde dat de huurvoorwaarden, waaronder vooral de huurprijs, werd gewijzigd. Sommige verhuurders maakten hiervan gebruik en zegden een woninghuurovereenkomst van korte duur op om daarna aan dezelfde of aan een nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs aan te bieden.350 A. Blokkering van de basishuurprijs bij omzetting van een woninghuurovereenkomst van korte duur in een negenjarige woninghuurovereenkomst. 296. Zoals eerder vermeld bepaalt de wetgever in het nieuwe artikel 3, § 6, van de Woninghuurwet dat slechts een eenmalige schriftelijke verlenging mogelijk is van een woninghuurovereenkomst van korte duur, voor zover de totale duur van de huur niet meer dan drie jaar bedraagt en voor zover de verlenging van de huurovereenkomst gebeurt onder dezelfde voorwaarden als voordien. Indien bij de verlenging van een woninghuurovereenkomst van korte duur aan een van die vereisten niet voldaan is, wordt die huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor negen jaar, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de aanvankelijke woninghuurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. Hierbij blijven de huurprijs en de andere contractsvoorwaarden dezelfde als die welke bedongen waren in de oorspronkelijke woninghuurovereenkomst van korte duur. Aldus wordt de basishuurprijs geblokkeerd en is er geen herziening van de huurprijs mogelijk bij de omzetting van een woninghuurovereenkomst van korte duur in een negenjarige woninghuurovereenkomst. B. Principe

van

huurprijsblokkering

voor

negen

jaar

bij

opeenvolgende

woninghuurovereenkomsten van korte duur gesloten met verschillende huurders. 297. Eveneens met de bedoeling het misbruik tegen te gaan zoals hierboven beschreven, voert de wet van 13 april 1997 een art. 7, § 1bis in. In het eerste lid bepaalt het artikel dat, indien een woning het voorwerp uitmaakt van opeenvolgende huurovereenkomsten van telkens maximaal drie jaar, gesloten met verschillende huurders, nadat de vorige huurovereenkomst werd beëindigd door een door de verhuurder gedane opzegging, de huurprijs gedurende de negen opeenvolgende jaren niet hoger mag zijn dan de bij het begin van die periode eisbare huurprijs,

350

Zie supra, V. Duur, beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst, randnrs. 187 ev.


proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, onder de voorwaarden en binnen de perken van art. 6 Woninghuurwet. 298. Voor de blokkering van de huurprijs gedurende negen jaar moet aan drie voorwaarden voldaan zijn. Ten eerste moet het gaan om opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders. Ten tweede dienen deze opeenvolgende huurovereenkomst gesloten te zijn voor een duur die korter is of gelijk aan drie jaar, zodat de blokkering niet geldt indien de verhuurder een einde maakt aan een contract van korte duur en daarna een negenjarige overeenkomst sluit met een nieuwe huurder.351 Ten slotte moet de vorige huurovereenkomst beëindigd zijn door een door de verhuurder gedane opzegging. De blokkering zal dus niet gelden indien de opzegging uitgaat van de huurder352 of in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie.353 299. Voor de huurder zal het zeer moeilijk te bewijzen zijn dat de aan hem gevraagde huurprijs hoger ligt dan die welke in het vorige huurcontract gold. Om dit te bewijzen kan hij enerzijds beroep doen op art. 877 Ger.W. om aan de rechter te vragen de verhuurder te bevelen het vorige huurcontract te overleggen, anderzijds kan hij op grond van art. 236 W. Reg. aan de vrederechter vragen de ontvanger van de registratierechten te bevelen dat deze hem een afschrift of een uittreksel van het huurcontract met de vorige huurder afgeeft.354 C. Uitzondering

op

het

principe

van

de

negenjarige

huurprijsblokkering

bij

opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur 300. Er wordt in de nieuwe regeling echter uitdrukkelijk bepaald dat de basishuurprijs toch kan worden herzien indien de normale huurwaarde van het goed ondertussen ten gevolge van nieuwe omstandigheden, met ten minste twintig percent of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minste tien percent is gestegen (art. 7, § 1bis, eerste lid, in fine, Woninghuurwet).355 Die bepaling wijkt af van de in art. 7, § 1 Woninghuurwet beschreven procedure tot huurprijsherziening, er worden hier namelijk geen termijnen bepaald. 301. Het is aan de verhuurder om, in afwijking van het principe van de vaste basishuurprijs gedurende negen jaar, toch een hogere huurprijs te vragen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder en zonder dat hem een beperking qua termijn of qua huurprijsverhoging wordt opgelegd. Evenwel zal de bewijslast, bij betwisting van de J. V ANKERCKHOVE en M. V LIES, “Loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 604, nr. 28; A. V AN O EVELEN, ‘Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)’, 744, nr. 39. 352 Verslag D ELCOURT -P ÊTRE , Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 505/3 , 7. 353 A. V AN O EVELEN , ‘Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)’, 743-744, nr. 39. 354 Verslag D ELCOURT -P ÊTRE , Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 505/3 , 37. 355 A. V AN O EVELEN , “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 743-744, nr. 39. 351


mogelijkheid voor de verhuurder om een hogere huurprijs te vragen dan degene die gevraagd werd aan de vorige huurder, bij de verhuurder liggen.356 Hij zal moeten aantonen dat de normale huurwaarde met 20% is gestegen ten gevolge van nieuwe omstandigheden, ofwel dat de normale huurwaarde met 10% is gestegen ten gevolge van op zijn kosten uitgevoerde werken in het gehuurde goed.

302. Wanneer de verhuurder niet slaagt in zijn bewijs dat hij overeenkomstig deze bepaling een hogere huurprijs mocht vragen of indien bij opeenvolgende woninghuurovereenkomsten van korte duur, gesloten met verschillende huurders, de verhuurder gedurende de negenjarige periode een hogere huurprijs vraagt dan die welke eisbaar is krachtens art. 7, § 1bis, eerste lid, Woninghuurwet, dan vermindert de rechter de huurprijs tot de maximaal eisbare huurprijs , proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud (art. 7, § 1bis, tweede lid, Woninghuurwet). 2. Herziening van de kosten en de lasten 303. De huurder wordt in de huurovereenkomst dikwijls verplicht om bovenop de huurprijs bepaalde uitgaven te zijnen laste te nemen of ze aan de verhuurder terug te betalen. Zoals bijvoorbeeld de lasten van verbruik of onderhoud. In de huurwet wordt niet bepaald of het de huurder of verhuurder is die deze kosten en/of lasten moet betalen. Wel stelt de Woninghuurwet dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder mag worden gelegd en dus ten laste van de verhuurder is. Daarenboven verbiedt de wet van 18 juni 2009 ook de bemiddelingskosten van een immobiliënagentschap te verhalen op de huurder.357 304. Het gemene huurrecht bepaalt in artikel 1728ter BW dat de kosten en lasten die aan de huurder worden opgelegd met de werkelijke uitgaven moeten overeenkomen, behalve indien uitdrukkelijk overeengekomen is dat die kosten en lasten in vaste (forfaitaire) bedragen worden bepaald. 358De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen wanneer er geen forfaitair bedrag overeengekomen is aangezien de kosten en lasten dan moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening van de huur worden opgegeven (art. 1728ter, §1, tweede lid, BW).

Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/7, 11-12. Zie supra IX. Kosten van bemiddeling door een derde, randnrs. 239 ev. 358 B. H UBEAU , J. L IPPENS en J. V ANDE L ANOTTE , De nieuwe huurwet. Commentaar bij de wet van 29 december 1983, Antwerpen, Kluwer, 1984, 35-42, nrs. 96-118; Y. MERCHIERS, “De nieuwe huurwet: de huurprijs, de kosten en lasten, de terugbetaling, de borgstelling en de procedure”, RW 1983-84, 2156-2158, nrs. 18-23; J. V ANKERCKHOVE , “Petite réforme du louage et loyers en 1984”, JT 1984, 150151, nrs. 16-24. 356 357


305. Wanneer partijen kiezen voor het forfaitair vastleggen van de kosten en lasten voorziet artikel 7, § 2 Woninghuurwet in een herzieningsmogelijkheid en in de mogelijkheid om de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten te vragen. Aangezien de Woninghuurwet ingevolge art. 12 van dwingend recht is en de tekst van de wet geen afwijking bepaalt kunnen geen van beide partijen afzien van de wettelijke mogelijkheid aangezien het gaat om een voordeel voor beiden. 306. De rechter zal pas tot de omzetting ervan in werkelijke uitgaven overgaan, zo dit technisch of redelijkerwijze mogelijk is (art. 7, § 2, laatste lid, Woninghuurwet). De omzetting is bijvoorbeeld onmogelijk wanneer het effectief gebruik van de lift gecontroleerd moet worden.359 Eveneens is de omzetting onmogelijk wanneer de kosten voor de vaststelling van het werkelijke gebruik of verbruik buitensporig hoog zijn.360 Verder lezen we in artikel 7, § 2, tweede lid, Woninghuurwet dat de rechter onder meer rekening kan houden met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven. Deze zijn immers onderhevig aan schommelingen, bijvoorbeeld ingevolge een wijziging in de gezinssamenstelling of veel voorkomende afwezigheden.361 307. Krachtens de oorspronkelijke Woninghuurwet van 1991 kon iedere partij de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten slechts vorderen tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijken van iedere driejarige periode. Artikel 9, 4° van de wet van 13 april 1997 wijzigt de aanhef van artikel 7, § 2 van de Woninghuurwet waardoor de herziening of omzetting voortaan te allen tijde gevorderd kan worden. Het is namelijk gemakkelijker de werkelijke omvang van de kosten en lasten vast te stellen en te bewijzen wanneer de omzetting ten alle tijde kan worden gevraagd dan wanneer men moet wachten tot het verstrijken van een driejarige periode.362 De bedoeling van de wetgever is hier dezelfde als bij de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs. 308. In principe is het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten onveranderlijk maar wanneer dit bedrag in de loop van de negenjarige duur van de woninghuurovereenkomst niet meer overeenstemt met de uitgaven, die zij geacht wordt te dekken, moet dit kunnen worden aangepast. 363 309. De wet zegt niets omtrent het ogenblik waarop de herziening of omzetting ingaat. Ten tijde van het oude artikel 7, § 2 Woninghuurwet stelde men dat de herziening of omzetting naar Verslag V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 127. Verslag V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 127. 361 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 21. 362 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 12. 363 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 21. 359 360


analogie met de regeling voor de huurprijsherziening zou gelden vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.364 De vordering kan nu echter ten allen tijde worden ingesteld en dus vindt men het in de rechtsleer raadzaam dat er in het vonnis wordt bepaald vanaf wanneer de herziening of omzetting ingaat. Hierbij wordt de voorkeur gegeven aan het normale tijdstip waarop de volgende jaarlijkse afrekening wordt gemaakt. 365

XII. Renovatie 310. Sommige huurders, die hiertoe over de technische capaciteiten en mogelijkheden beschikken, zijn bereid om op hun kosten bepaalde werken uit te voeren aan de huurwoning, waardoor dit goed in overeenstemming wordt gebracht met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid ofwel danig wordt verbeterd. De huurder verbindt zich hiertoe bij het aangaan van de overeenkomst of in de loop van de overeenkomst. 311. De Woninghuurwet biedt partijen de mogelijkheid om een renovatiehuurovereenkomst te sluiten. De renovatiehuurovereenkomst is de enige manier voor de verhuurder om te kunnen afwijken van het principe dat de woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. 312. De wettelijke regeling van de oorspronkelijke Woninghuurwet kon evenwel tot misbruiken leiden uit hoofde van de verhuurder. Sommige verhuurders gebruikten het renovatiecontract om geldig te kunnen afwijken van de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, waarbij zij de huurder werken lieten uitvoeren zonder zich zelf tot een al te grote tegenprestatie te verbinden. De wet verplichtte de verhuurder immers niet tot een equivalente tegenprestatie ten aanzien van de huurder. Het was zelfs mogelijk om een mondelinge renovatiehuurovereenkomsten te sluiten, waardoor huurders vaak niet wisten waartoe ze zich eigenlijk hadden verbonden.366 1. De wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten 313. In art. 10 van de wet van 13 april 1997 wordt art. 8 van de Woninghuurwet helemaal herschreven om dergelijke misbruiken te voorkomen. Inhoudelijk gaat het vooral om technische preciseringen en aanvullingen van de voorwaarden waaronder een renovatiehuurovereenkomst

M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 155, nr. 351. Vred. Gent 7 april 2000, TGR 2001, 24; M. D AMBRE , “De huurprijs-de kosten en de lasten” in Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, H ERBOTS, J. en M ERCHIERS, Y., Brugge, die Keure, 1997, 193, nr. 90. 366 D E V LAAMSE HUURDERSBONDEN I . S. M . VZW V LAAMS O VERLEG B EWONERSBELANGEN , Het huurboek, Uitgeverij Epo, 1998, 172. 364 365


kan worden gesloten en waaronder geldig kan worden afgeweken van art. 2, eerste lid, Woninghuurwet. 314. Een renovatiehuurovereenkomst is slechts geldig indien voldaan is aan drie cumulatieve voorwaarden. Een eerste voorwaarde is dat de renovatiehuurovereenkomst schriftelijk wordt opgesteld en voldoet aan de vormvereisten van art. 1325 BW. Het contract moet dus schriftelijk worden opgemaakt in zoveel exemplaren als er partijen met een onderscheiden belang zijn. Ten tweede moeten de termijnen waarbinnen de werken door of op kosten van de huurder moeten worden uitgevoerd, in het contract bepaald worden. Als derde voorwaarde is vereist dat de verhuurder op zijn beurt, als tegenprestatie, zich ertoe zal verbinden om gedurende een bepaalde periode, die meer dan negen jaar mag duren, ofwel de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden ofwel af te zien van het recht om aan de huurovereenkomst een einde te maken ofwel af te zien van het recht de herziening van de huurprijs te vragen (art. 8, eerste en derde lid, Woninghuurwet). De in artikel 8, derde lid, van de Woninghuurwet vermelde opsomming van de mogelijke tegenprestaties van de verhuurder, heeft een limitatief karakter. Er is geen geldig renovatiehuurcontract als de contractueel bedongen tegenprestatie niet in die opsomming valt. De verhuurder moet zich echter niet beperken tot één van de vermelde tegenprestaties, maar mag zich dus tot twee van de in artikel 8, derde lid, van de Woninghuurwet vermelde tegenprestaties verbinden, in casu een vermindering van de huurprijs en een waarborg van een negenjarige duur van de huurovereenkomst.367 Bij deze laatste tegenprestatie zal de verhuurder zich niet kunnen beroepen op de tussentijdse opzeggingsmogelijkheden van artikel 3, §§2 tot 4, van de Woninghuurwet. 368 Wanneer de huurder de werken waartoe hij zich verbonden heeft niet heeft uitgevoerd (bijvoorbeeld het uitvoeren van herstellingswerken in ruil voor kwijtschelding van drie maanden huurprijs) dan is de verhuurder ook niet meer gehouden zijn tegenprestatie uit te voeren en zal de huurder in casu, opnieuw gehouden zijn om deze huurprijs alsnog te betalen.369 315. Als de partijen een ‘gewone’ woninghuurovereenkomst hebben gesloten, maar als blijkt dat zij in werkelijkheid de bedoeling hadden om een renovatiehuurcontract te sluiten, dient aan deze kwalificatie de voorrang te worden gegeven.370 De bedoeling een renovatiehuurcontract te Vred. Sint- Gillis 22 januari 2003, T. Vred. 2005, 398. A. V AN OEVELEN, “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 15. 369 Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104. 370 Vred. Sint- Gillis 22 januari 2003, T. Vred. 2005, 398. 367 368


sluiten kan blijken uit de omvang van de werken waarvan de huurder de uitvoering op zich heeft genomen om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

371

316. Er wordt niet in de Woninghuurwet niet in een sanctie voorzien wanneer de huurder en de verhuurder hun contractuele verplichtingen niet nakomen, maar zij kunnen zich steeds tot de vrederechter wenden om de uitvoering van hun wederzijdse verplichtingen of om ontbinding van de renovatieovereenkomst te eisen.372

XIII. De gevolgen van vervreemding van de verhuurde woning op de lopende woninghuurovereenkomst 1.

Algemene situering

317. Het is mogelijk dat een verhuurde woning in de loop van de huur aan een derde verkocht wordt. Zal de koper de lopende huurovereenkomst moeten eerbiedigen? Een overeenkomst is immers alleen bindend voor partijen (art. 1134 BW) en niet voor derden (art. 1165 BW). In de Woninghuurwet van 1991 werd een nieuwe bijzondere regeling uitgewerkt betreffende de tegenstelbaarheid van de huurovereenkomst aan de koper bij overdracht van het gehuurde goed. 318. Artikel 9 van de Woninghuurwet zal toepassing vinden bij alle vervreemdingen van het verhuurde goed. Dus zowel bij vervreemdingen onder bezwarende titel als vervreemdingen om niet. Artikel 9 zal niet van toepassing zijn in geval van overgang ingevolge het overlijden van de verhuurder. De huurovereenkomst wordt immers niet ontbonden door de dood van de verhuurder maar de erfgenamen van de verhuurder zijn gehouden het huurcontract te eerbiedigen en dit voor de ganse duur (art. 1742 BW). Bovendien wordt men geacht te hebben bedongen voor zichzelf en voor zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden (art. 1122 BW).373 319. Voor een goed begrip van artikel 9 van de Woninghuurwet moet men eerst en vooral een onderscheid maken tussen huurovereenkomsten met vaste datum en huurovereenkomst zonder vaste datum. Vervolgens moet bij de huurovereenkomsten zonder vaste datum het onderscheid worden gemaakt of de huurder het goed op het ogenblik van de vervreemding al dan niet sinds zes maanden betrekt.

A. V AN OEVELEN, “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 14-15. A. V AN OEVELEN, “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)”, 15. 373 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 240, nr. 13. 371 372


2.

De woninghuurovereenkomst heeft vaste datum

320. Er zijn drie manieren waarop een onderhandse akte vaste datum kan krijgen, namelijk door: registratie, het overlijden van één van de partijen of opname van de hoofdinhoud van de huurovereenkomst in een authentieke akte. 321. Wanneer de huurovereenkomst vaste datum heeft vóór de vervreemding van het verhuurde goed, dan is ze tegenstelbaar aan de verkrijger (art. 9, eerste lid, Woninghuurwet). Hij zal de huurovereenkomst dus moeten naleven en dit onder de voorwaarden zoals die door de verkoper of schenker destijds met de huurder werden overeengekomen.374 Bovendien treedt de koper/verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder. Hij geniet van alle rechten die de oorspronkelijke verhuurder had maar er rusten op hem ook de plichten die de oorspronkelijke verhuurder had. Hij zal de huurovereenkomst dus vervroegd mogen beëindigen onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke verhuurder dit kon en daarbij dient hij artikel 3 van de Woninghuurwet in acht te nemen. 322. Een uitzettingsbeding heeft geen uitwerking wanneer de woninghuurovereenkomst vaste datum heeft.375 In het gemeen recht heeft een uitzettingsbeding wel uitwerking, zelfs als de huurovereenkomst vaste datum heeft en dus zal een uitzettingsbeding dat is opgenomen in een aanvankelijke woninghuurovereenkomst wel uitwerking hebben indien het verhuurde goed in de loop van de huur niet meer als hoofdverblijf van de huurder bestemd wordt. Vanaf dat ogenblik vervalt immers de bescherming van de Woninghuurwet en dus zal het uitwerkingsbeding uitwerking hebben wanneer het verhuurde goed verkocht wordt.376 323. Later werd in de wet van 13 april 1997 het tijdstip waarop de indeplaatstelling plaatsvindt nauwkeurig omschreven (zie randnrs. 343-346). 3.

De woninghuurovereenkomst heeft geen vaste datum

324. Bij de huurovereenkomst die geen vaste datum heeft vóór de vervreemding moet nog eens een onderscheid gemaakt worden of de huurder het goed al dan niet sinds ten minste zes maanden bewoont.

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 242, nr. 19. Verslag V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 136. 376 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 244, nr. 24. 374 375


3.1.

De huurder betrekt het goed al zes maanden

325. In het geval de huurder het goed al zes maanden betrekt zal de huurovereenkomst ook dan tegenwerpelijk zijn aan de verkrijger (art. 9, tweede lid, Woninghuurwet) en deze laatste treedt ook hier in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder. 326. Derhalve kan de verkrijger de huurovereenkomst vervroegd beëindigen gebruikmakend van één van de drie opzeggingsmogelijkheden uit artikel 3 van de Woninghuurwet. De verkrijger geniet hier echter van een gunstregime op twee vlakken. In de eerste plaats moet hij niet wachten tot het verstrijken van de driejarige periode om een niet-gemotiveerde opzegging of een opzegging wegens grote verbouwingswerken te kunnen geven. Bovendien moet hij bij de drie opzeggingsmogelijkheden maar een opzeggingstermijn van drie maanden in acht nemen in plaats van de in art. 3 Woninghuurwet voorziene termijn van zes maanden.377 In de oorspronkelijke Woninghuurwet van 1991 stelde de wetgever dat de opzegging van drie maanden betekend diende te worden vanaf de overschrijving van de authentieke akte tot vaststelling van de eigendomsoverdracht. In 1997 was de wetgever van oordeel dat de overschrijving van de authentieke akte tot vaststelling van de eigendomsoverdracht geen geschikt

criterium

was

aangezien

deze datum

immers

met

vertraging

door

de

hypotheekbewaarder wordt meegedeeld en derhalve niet gekend kan zijn door de huurder. Hierdoor blijft de huurder lang in de onzekerheid omtrent de voornemens van de verkrijger. 378 Met de wet van 13 april 1997 dient de opzegging van drie maanden te worden betekend binnen de drie maanden te rekenen vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de eigendomsoverdracht. 327. De huurder moet het goed reeds zes maanden betrekken op het ogenblik dat de overeenkomst waarbij het verhuurde goed wordt overgedragen vaste datum krijgt door het verlijden van de authentieke akte. 328. De toepassing van dit artikel zal ingevolge de verplichting tot het opstellen van schriftelijke overeenkomsten en registratie in de toekomst wellicht uitgehold worden, zie randnrs. 347-348. 3.2.

De huurder betrekt het goed nog geen zes maanden

329. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding en de huurder het verhuurde goed nog geen zes maanden betrekt op het ogenblik van de vervreemding dan zal 377 378

Verslag V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2, 135 en 137. Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 13.


de verkrijger de huurovereenkomst niet moeten respecteren. De huurovereenkomst is dan niet tegenstelbaar aan de verkrijger en deze zal de huurder dan ook kunnen uitzetten. 330. De verhuurder kan de huurovereenkomst conventioneel toch tegenstelbaar maken aan de koper door opname van een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst. Op die manier zal hij later niet door de huurder in vrijwaring voor uitwinning aangesproken worden. De Woninghuurwet wijzigt immers niets aan de voorschriften van het Burgerlijk Wetboek betreffende de vrijwaring voor uitwinning. De verkoper-verhuurder is zowel ten opzichte van de huurder als ten opzichte van de koper (zie art. 1625 e.v. BW) gehouden tot vrijwaring voor uitwinning. Art. 1719, 3, BW houdt in dat de verhuurder gedurende de ganse duur van de huurovereenkomst aan de huurder het vreedzame genot van het gehuurde goed moet waarborgen. Als de huurder in zijn rustig genot verstoord wordt kan hij de verhuurder aanspreken voor uitwinning. 4.

Woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder

331. Zoals eerder vermeld kunnen partijen afwijken van de principieel negenjarige duur van een woninghuurovereenkomst. Artikel 3, § 7 van de Woninghuurwet houdt zo een mogelijkheid in en partijen kunnen een schriftelijk vastgelegde woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar sluiten. Opdat zulke huurovereenkomsten voor de hele duur tegenwerpelijk zouden zijn aan derden dienen zij te worden overgeschreven in het daartoe bestemde register op het kantoor van de hypotheekbewaarder van het arrondissement waarin het verhuurde goed gelegen is (art. 1, tweede en derde lid Hypotheekwet). Alleen authentieke akten kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor dus de woninghuurovereenkomst zal in een authentieke akte moeten worden opgemaakt (art. 2, eerste lid).379 332. Opdat

ze

tegenwerpelijk

zouden

zijn

aan

derden

dienen

ook

de

woninghuurovereenkomsten voor het leven van de huurder te worden overgeschreven in de daartoe bestemde registers op het kantoor van de hypotheekbewaarder (art. 1, tweede en derde lid Hypotheekwet). Deze zal dus ook in een authentieke akte moeten worden opgemaakt (art. 2, eerste lid Hypotheekwet).380 333. De vraag is nu hoe artikel 9 van de Woninghuurwet zich verhoudt tot artikel 1, tweede en derde lid van de Hypotheekwet. Onder welke voorwaarden is een woninghuurovereenkomst

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 249, nr. 38; A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 303, nr. 553. M. D AMBRE en B. H UBEAU , Woninghuur, 367, nr. 967; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 249, nr. 38; Y. M ERCHIERS, “Duur – Opzegging – Beëindiging – Verlenging” , 79, nr. 25; A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 303, nr. 553; A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 303, nr. 553. 379 380


met duur van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder tegenwerpelijk aan de verkrijger van de verhuurde woning? Er bestaan hieromtrent twee uiteenlopende opvattingen. 334. Een aantal auteurs, voornamelijk Franstalige, zijn van oordeel dat uit de algemene bewoordingen van art. 9, eerste lid van de Woninghuurwet moet worden afgeleid dat deze bepaling impliciet afwijkt van art. 1, tweede lid van de Hypotheekwet. Aldus is het voor de tegenwerpelijkheid aan derden te goeder trouw van een woninghuurovereenkomst niet vereist dat die huurovereenkomst is overgeschreven in het daartoe bestemde register op het kantoor van de hypotheekbewaarder. Het is volgens hen voldoende dat de woninghuurovereenkomst een vaste dagtekening heeft. Hiervoor halen zij twee argumenten aan. Ten eerste wijzen ze erop dat een nieuwe wet primeert op een oudere wet en tevens halen ze aan dat art. 1 van de Hypotheekwet op grond van de bepaling van artikel 55 van de Pachtwet niet van toepassing is op de landpacht waarbij de verkrijger de landpacht moet dulden zelfs indien de pacht is aangegaan voor meer dan negen jaar en niet werd overgeschreven.381

335. Anderen zijn het niet eens met deze opvatting. Zij stellen dat het uit de parlementaire voorbereiding van de Woninghuurwet niet kan worden afgeleid dat de wetgever de bedoeling heeft gehad om af te wijken van de bepaling van artikel 1, tweede lid en derde lid van de Hypotheekwet.382 Bovendien stellen zij dat de strekking van de Hypotheekwet niet dezelfde is als deze van de Woninghuurwet. Het doel van de overschrijving is de bekendmaking, de publiciteit van de huurovereenkomsten waarvan de huur abnormaal lang wordt geacht. De publiciteit dient ter bescherming van derden ter goeder trouw, zoals de koper van het goed. De koper moet immers gewaarschuwd worden voor dergelijke huurovereenkomsten die de waarde van het goed in belangrijke mate aantasten. De Woninghuurwet daarentegen heeft als doelstelling het beschermen van de huurder door het garanderen van een woonzekerheid via het opleggen van een voorgeschreven huur van negen jaar. Indien de wetgever inzake de woninghuur had willen afwijken van de tegenstelbaarheidsregeling van de Hypotheekwet, dan had hij dit uitdrukkelijk moeten doen. In deze opvatting moet artikel 9 van de Woninghuurwet in samenhang met artikel 1 van de Hypotheekwet worden toegepast.383 336. In geval van combinatie kunnen vier mogelijkheden worden onderscheiden. Een eerste mogelijkheid is dat de woninghuurovereenkomst van meer dan negen jaar of voor het leven van de huurder werd overgeschreven op het hypotheekkantoor en dit vóór de

J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 249, nr. 39 A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 304, nr. 553. 383 Verslag namens de Commissie voor de Justitie van de Kamer uitgebracht door M AYEUR en H ERMANS , Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 90; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 250, nr. 39-41. 381

382


vervreemding van de verhuurde woning. Uit artikel 9, eerste lid van de Woninghuurwet, gelezen in samenhang met artikel 1, tweede lid van de Hypotheekwet, volgt dat deze huurovereenkomst tegenstelbaar is aan de koper voor haar hele duur.384 De tweede mogelijkheid is dat de huurovereenkomst vaste datum heeft vóór de vervreemding van de verhuurde woning maar niet werd overgeschreven in het hypotheekkantoor. De huur is dan slechts tegenstelbaar voor de periode die lopende is op het ogenblik van de vervreemding van de verhuurde woning (art. 595, tweede lid BW).385 Gedurende die periode kan de huurder zich beroepen op de bescherming van artikel 9 van de Woninghuurwet. De derde mogelijkheid betreft een huurovereenkomst zonder vaste datum, die niet werd overgeschreven maar waar de huurder het goed al sinds ten minste zes maanden betrekt. Hier zal de huurovereenkomst slechts tegenstelbaar zijn aan de verkrijger voor de periode van negen jaar die lopende is op het ogenblik van de vervreemding van die woning. Ten slotte is er de vierde mogelijkheid waar het een woninghuurovereenkomst betreft die niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor, geen vaste datum heeft en de huurder deze woning nog geen zes maanden betrekt. In dergelijk geval zal de woninghuurovereenkomst niet tegenwerpelijk zijn aan de verkrijger van de verhuurde woning.386 337. Ook hier zal gebruik gemaakt kunnen worden van een eerbiedigingsbeding waarbij de huurovereenkomst contractueel tegenwerpelijk wordt gemaakt aan de verkrijger. 5.

Gevolgen van het uitvoerend beslag op het verhuurde onroerend goed

338. Algemeen worden de gevolgen van het uitvoerend beslag op het verhuurde roerend goed geregeld in artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek. Luidens artikel 1575 Ger.W. zal de huurovereenkomst betreffende een onroerend goed dat na uitvoerend beslag wordt verkocht tegenwerpelijk zijn aan de koper als ze vaste datum heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot of het bevel van betaling.387 Bijgevolg zullen de huurcontracten zonder vaste datum vóór de overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor, niet kunnen worden ingeroepen tegen de (hypothecaire of bevoorrechte) schuldeisers, noch tegen de koper van dat goed. Huurcontracten die na het bevel tot betaling werden toegestaan voor meer dan negen jaar zijn niet tegenwerpelijk aan de koper.

A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 304, nr. 553. J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 250, nr. 39-41. 386 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 250, nr. 41. 387 Y. M ERCHIERS , “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, 205, nr. 8. 384 385


339. Nergens blijkt dat de wetgever wou afwijken van de voorschriften van artikel 1575 van het Gerechtelijke Wetboek. Vandaar moet artikel 1575 Ger.W. volgens sommige auteurs gecombineerd worden met artikel 9 van de Woninghuurwet. Hieruit vloeien twee belangrijke gevolgen voort. In de eerste plaats betekent dit dat wanneer een woninghuurovereenkomst vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor, deze huurovereenkomst tegenwerpelijk is aan de koper van het gehuurde goed (zie art. 1575, eerste lid Ger.W.). In de tweede plaats betekent de combinatie van artikel 1575, eerste lid Ger.W. en artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet dat wanneer een woninghuurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor en als de huurder de gehuurde woning minder dan zes maanden betrekt, die huurovereenkomst niet kan worden tegengeworpen aan de beslagleggers en de koper van het gehuurde goed.388 340. In de rechtsleer bestaat er ook veel discussie over de verhouding tussen artikel 1575, eerste lid Ger.W. en artikel 9, tweede lid Woninghuurwet in het geval waar de woninghuurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de overschrijving van het beslagexploot op het hypotheekkantoor en als de huurder de gehuurde woning sedert ten minste zes maanden betrekt. Volgens artikel 9, tweede lid Woninghuurwet is de huurovereenkomst dan tegenwerpelijk aan de verkrijger van dat goed maar krijgt deze laatste het recht om de lopende huurovereenkomst ten alle tijde vervroegd op te zeggen met inachtneming van de voorwaarden en termijnen zoals vermeld in dat artikel (zie supra). De vraag is nu of de huurder deze bescherming ook kan inroepen in geval van verkoop na uitvoerend beslag op de door hem gehuurde woning of artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek primeert. 341. De meerderheid van de rechtsleer is van oordeel dat artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet primeert op artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek. Aldus is een woninghuurovereenkomst die beantwoordt aan de voorwaarden van artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet, tegenwerpelijk aan degene die het verhuurde onroerend goed koopt na uitvoerend beslag. 389 Als belangrijkste argument wordt er gewezen op de parlementaire voorbereiding van artikel 9 van de Woninghuurwet, waaruit blijkt dat het de bedoeling was om aan de huurder dezelfde bescherming te verlenen als aan de pachter in artikel 55 van de Pachtwet.390 Artikel 55 van de Pachtwet voorziet immers in een indeplaatsstelling van de koper in de rechten en verplichtingen van de verkoper-verhuurder en er wordt op gewezen dat het Hof Y. M ERCHIERS, Le bail de résidence principale, 196, nr. 331; J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 251, nr. 44. 389 G. B ENOIT , Y. M ERCHIERS en M. V ANWIJCK -A LEXANDRE , Baux à loyer (Bail de résidence principale et droit commun), Brussel, La Charte, 1991, 141; A. V AN O EVELEN, Woninghuur, 307-308, nr. 558. 390 A. V AN O EVELEN , Woninghuur, 307-308, nr. 558. 388


van Cassatie heeft beslist dat artikel 55 van de Pachtwet primeert op artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, althans wat de koper betreft.391 342. De minderheid van de doctrine en de rechtspraak meent dat artikel 1575, eerste lid van het Gerechtelijk Wetboek een algemene draagwijdte heeft en bijgevolg van toepassing is op alle huurovereenkomsten. Zij menen dat de wetgever niet de bedoeling had van deze bepaling te willen afwijken en dat artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek primeert op artikel 9, tweede lid van de Woninghuurwet. 6.

De gevolgen van de vervreemding en de wet van 13 april 1997

343. De wet van 13 april 1997 brengt twee kleine wijzigingen aan in de gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed voor de huurder. 344. Zij wijzigt het aanvangspunt van de termijn van drie maanden waarbinnen de verkrijger de opzegging moet betekenen aan de huurder. Dit is nu binnen drie maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte. 345. Vervolgens heerste er nogal onduidelijkheid over het moment waarop de verkrijger in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder treedt. De wet stelt immers dat wanneer de woninghuurovereenkomst vaste datum heeft vóór de vervreemding, de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder treedt. De wet van 13 april 1997 bepaalt dat de indeplaatstelling gebeurt op de datum van het verlijden van de authentieke akte.392 346. Dit is ook van belang in het geval de huurovereenkomst geen vaste datum heeft gezien de vereiste dat de huurder om bescherming te genieten van de Woninghuurwet, het goed op het ogenblik van vervreemding sedert ten minste zes maanden moet betrekken. Het ogenblik van de vervreemding en dus het moment waarop de huurder het goed reeds zes maanden moet betrekken is derhalve het ogenblik waarop de overeenkomst tot eigendomsoverdracht vaste datum krijgt door het verlijden van de authentieke akte. 7.

Artikel 9 na de wet van 26 april 2007

347. Door de wet van 26 april 2007 is het voortaan verplicht om huurovereenkomsten schriftelijk op te stellen en om deze te registreren (zie art. 1bis Woninghuurwet). Hierdoor zullen alle woninghuurovereenkomsten naar de toekomst toe een vaste datum hebben.393

Cass. 12 oktober 1979, Arr. Cass. 1979-80, 195, Pas. 1980, I, 207, RW 1979-80, 2577. Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 717/1, 13. 393 K. V ANBEYLEN , “De hervormde Woninghuurwet vanuit notariële hoek”, Huur 2007, afl. 3-4, 168, nr. 4. 391 392


348. Bijgevolg wordt enkel art. 9, eerste lid van de Woninghuurwet nog toegepast en zal het gunstregime van art. 9, tweede lid van de Woninghuurwet door de verplichting tot registratie worden uitgehold. Doordat art. 9, tweede lid van de Woninghuurwet volledig zal worden uitgehold zal ook het eerbiedigingsbeding, wat door de verhuurder in het geval van de niettegenstelbaarheid van de huurovereenkomst aan de koper gebruikt kon worden tegen de aanspraak door de huurder op vrijwaring voor uitwinning, geen enkel nut meer hebben. 394

XIV. De huurwaarborg 1.

Algemene situering

349. De waarborg beschermt de verhuurder in geval de huurder gedeeltelijk of geheel in zijn plichten te kort schiet. 350. De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg dient te stellen. Het stellen van een huurwaarborg wordt echter niet opgelegd bij wet. Zij is dus niet verplichtend behalve indien de overeenkomst het voorziet.

351. In de oorspronkelijke Woninghuurwet werd de regeling van de huurwaarborg in een som geld uit het artikel 1752bis BW395 grotendeels overgenomen. Dit artikel werd overigens opgeheven door artikel 13, paragraaf 1, 4° van de wet van 20 februari 1991. Artikel 10 van de Woninghuurwet voorzag dat de huurwaarborg diende te bestaan uit een geldsom te storten op een geïndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder. De rekening was geblokkeerd zodat noch de huurder, noch de verhuurder er eenzijdig verrichtingen op kunnen uitvoeren, doch de verhuurder heeft een voorrecht op het actief van de rekening. Men kon slechts beschikken over de huurwaarborg na de beëindiging van de huur ofwel ingevolge een schriftelijk akkoord van de partijen ofwel ingevolge een rechtelijke beslissing. De omvang van deze geldsom werd in de oorspronkelijke Woninghuurwet begrensd tot drie maanden huur. 396 2. De wet van 13 april 1997 352. De Evaluatiecommissie397 stelde vast dat de rechters uiteenlopend reageerden op de situatie waarbij de waarborg aan de verhuurder wordt overhandigd en deze nalaat ze te

K. V ANBEYLEN, “De hervormde Woninghuurwet vanuit notariële hoek, Huur 2007, afl. 3-4, 169, nr. 9. Ingevoerd door de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen. 396 D. M EULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften”, 124, nr. 147 397 De Bijzondere Commissie voor de evaluatie van de gevolgen van de Wet van 20 februari 1991 door de Minister van Justitie belast met een evaluatie van de Woninghuurwet 394 395


plaatsen op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. Men stelde vast dat er vaak geopteerd werd voor het toekennen van een interest vanaf de overhandiging van de waarborgsom aan de verhuurder maar dat er geen eensgezindheid bestond over de interestvoet die toegepast kon worden. De wetgever heeft dan ter gelegenheid van de wijziging van de Woninghuurwet bij de wet van 13 april 1997 gebruik gemaakt om deze lacune in de Woninghuurwet weg te werken.398 353. Bij wet van 13 april 1997 werd er bijgevolg een specifieke sanctie ingevoerd voor het geval de verhuurder de waarborg in geld onder zich hield. In dat geval is hij de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan (art. 10, nieuwe derde lid, Woninghuurwet).399 354. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder heeft aangemaand om het bedrag van de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder te plaatsen, is de verhuurder op het bedrag van die waarborg de wettelijke interesten verschuldigd (art. 10, vierde lid, Woninghuurwet). 3. De wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) 3.1.

Problemen omtrent de oorspronkelijke waarborgregeling

355. Omtrent de waarborgregeling van 1991 ondervond men een aantal problemen. Eerst en vooral is de neerlegging van een huurwaarborg van drie maanden huur op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst een mogelijke onoverkomelijke hinderpaal voor minder gegoede kandidaat-huurders. Het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst komt er immers op neer dat men in één keer vier maanden huur moet betalen, zijnde één maand huur voor de eerste maand plus drie maanden huur voor de huurwaarborg. Dit zou te zwaar kunnen wegen op het huishoudelijke budget van minder gegoede huurders.400 356. Er werd als oplossing voorgesteld om het OCMW te laten tussenkomen maar dit werd niet positief aanvaard omdat dit zou leiden tot stigmatisatie van de huurder tegenover de verhuurder. De wetgever wenste deze financiële hinderpaal eerder weg te werken door te sleutelen aan een wettelijke regeling van de waarborgregeling.401

M. D AMBRE en B. H UBEAU, (ed.), Het gewijzigde woninghuurrecht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 235-253. J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 154, nr. 159; D. M EULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften, 124, nr. 150; A. V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, 746, nr. 46. 400 J. COLAES , “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 154, nr. 159. 401 D. M EULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 124, nr. 151. 398 399


3.2.

De nieuwe waarborgregeling

357. De wetgever heeft de vroegere tekst van artikel 10 van de Woninghuurwet integraal vervangen door een nieuwe tekst en een gedeeltelijke aangepaste tekst. 358. Het nieuwe artikel 10 bepaalt in zijn eerste paragraaf de drie vormen van huurwaarborg. De huurder kan vrij kiezen tussen de drie vormen, zijnde ofwel een storting van een geldsom op een geblokkeerde bankrekening met een maximum van twee maanden huur, ofwel een bankwaarborg die de huurder in afkortingen betaalt aan de financiële instelling met een maximum van drie maanden huur, ofwel een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW met een maximum van drie maanden huur. Deze paragraaf bevat bovendien de aard van de waarborg, de maximumgrens van de omvang van de waarborg, de wijze waarop de waarborg tot stand moet worden gebracht en de modaliteiten van de waarborg. 359. De tweede paragraaf heeft betrekking op de sanctionering van de verhuurder wanneer hij de geldelijke waarborg onder zich houdt, zie supra randnrs. 352-354. 360. De derde paragraaf tenslotte regelt de vrijgave van de huurwaarborg na beëindiging van de huurovereenkomst. A. Toepassingsvoorwaarden 361. Er zijn drie voorwaarden waaraan cumulatief voldaan moet zijn opdat artikel 10 van de Woninghuurwet van toepassing zou zijn. Een eerste voorwaarde is dat de huurovereenkomst onderworpen dient te zijn aan de Woninghuurwet. Deze regeling geldt dus niet voor huurovereenkomsten die vallen onder een ander huurregime (bijvoorbeeld gemeenrechtelijke huur of handelshuur).402 Ten tweede dient de huurwaarborg contractueel bedongen te zijn opdat artikel 10 van de Woninghuurwet van toepassing is. De wet verplicht geenszins de huurder om een huurwaarborg te geven.403 Ten derde dienen de partijen te kiezen uit één van de drie vormen die geregeld worden in de wet. Indien de huurder en de verhuurder opteren voor een andere vorm dan één van de drie

J. C OLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 156, nr. 168; D. M EULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 124, nr. 151. 403 M. D AMBRE , “Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007” in Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 12, Brugge, die Keure, 2008, 176, nr. 34. 402


vormen bedoeld in artikel 10 dan is op deze huurwaarborg artikel 10 van de Woninghuurwet niet van toepassing.404 362. Partijen kunnen dus overeenkomen een andere vorm van huurwaarborg te stellen dan één van de drie vormen die geregeld worden in artikel 10 van de Woninghuurwet. Dit blijkt uit de memorie van toelichting waar wordt gesteld dat de drie mogelijkheden van artikel 10 Woninghuurwet bestaan zonder afbreuk te doen aan artikel 1752 BW dat toelaat om “zekerheden te verstrekken om zijn verplichtingen als huurder te garanderen”. Dit laat dus de mogelijkheid open om echte zekerheden te verstrekken of om een verzekering te onderschrijven.405 Bovendien ligt het tweede argument hiervoor vervat in de bewoordingen van artikel 10, § 1, eerste lid, Woninghuurwet: “Indien de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen één van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborg verstrekt”. Indien de wetgever de partijen zou hebben willen verplichten om te opteren voor één van de drie vormen van waarborg uit artikel 10 van de Woninghuurwet, dan had hij deze radicale inperking van de contractuele vrijheid duidelijk en onmiskenbaar in de wet moeten opnemen, wat niet is gebeurd.406 Derhalve kan de inpandgeving van effecten, edele metalen, kunstwerken, de borgstelling door natuurlijke of rechtspersoon of de bankgarantie, als huurwaarborg verstrekt worden. De begrenzing van de omvang van de huurwaarborg wordt hier niet opgelegd door de Woninghuurwet en kan dus in onderling overleg door de partijen overeengekomen worden, bijvoorbeeld een grotere waarborg dan drie maanden. 363. Indien de partijen overeenkomen dat de huurder een huurwaarborg zal stellen die geregeld wordt in artikel 10 van de Woninghuurwet, dan bezit de huurder krachtens de wet een keuzerecht. De huurder mag vrij kiezen welke van de drie vormen van waarborg hij zal geven, dit rekening houdend met zijn financiële toestand (art. 10, § 1, vierde lid, Woninghuurwet). Men kan het door de wet gewaarborgde keuzerecht van de huurder niet conventioneel beperken. Bijgevolg zal de verhuurder zich moeten neerleggen bij de keuze van de huurder indien hij heeft ingestemd met een wettelijke waarborg. 407 B. Omvang van de huurwaarborg 364. De maximumgrens van de omvang van de huurwaarborg verschilt naargelang de vorm van de waarborg.

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 156, nr. 168. Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/01, 77. 406 D. M EULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 125, nr. 160. 407 D. M EULEMANS , “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 126, nrs. 161-172. 404 405


365. Indien men als waarborg een geldsom op een geblokkeerde rekening plaatst, dan mag de waarborg voortaan niet meer dan twee maanden huur bedragen (art. 10, § 1, derde lid, Woninghuurwet). Bijgevolg werd de maximumgrens van drie maanden teruggetrokken tot twee maanden huur. 366. Indien de waarborg bestaat uit een bankwaarborg of een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW, dan mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan drie maanden huur (art. 10, § 1, vierde en vijfde lid, Woninghuurwet). De maximumgrens van drie maanden die vroeger voor de waarborg in geld bestond, blijft voor deze twee vormen behouden. De huurder zal bij een bankwaarborg het bedrag van de waarborg gespreid in de tijd betalen aan de bank. 367. Voor de berekening van de maximumgrens moet de “zuivere huurprijs “ gebruikt worden, exclusief kosten en lasten. Indien de partijen een grotere waarborg stipuleren dan toegelaten is dan zal de huurder kunnen vragen dat hij wordt ingekort tot het toepasselijke wettelijke maximumbedrag. Indien de verhuurder weigert gevolg te geven aan het verzoek tot inkorting van de huurder, dan zal de huurder de zaak aanhangig moeten maken bij de vrederechter die de inkorting zal uitspreken en in het geval er reeds teveel betaald werd de teruggave zal bevelen. C. De drie soorten wettelijk geregelde waarborgen i)

De plaatsing van een geldsom op een geblokkeerde bankrekening

368. De regeling van deze waarborg stemt overeen met de vroegere regeling, met uitzondering van de maximumgrens van de waarborg die verlaagd is van drie naar twee maanden. De huurder stort het totale bedrag van de waarborg in één keer op de bankrekening. De rente wordt gekapitaliseerd ten voordele van de huurder. De verhuurder verwerft een voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering die het gevolg is van volledig of gedeeltelijk verzuim van de huurder aan zijn verplichtingen.408 ii)

De bankwaarborg

369. Een bankwaarborg is een borgstelling die gedaan wordt door een kredietinstelling voor haar cliënt, aldus de huurder, tegenover de schuldeiser van haar cliënt, de verhuurder. De wettelijke bepalingen met betrekking tot de borgtocht, artikelen 2011 tot en met 2039 van het Burgerlijk Wetboek, zijn hierop van toepassing.409

J. C OLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 158, nr. 176; D. MEULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 128, nr. 174 409D. MEULEMANS ,“De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg”, 128, nr. 175 408


370. Een bankwaarborg moet duidelijk onderscheiden worden van een bankgarantie. De bankwaarborg houdt een accessoire verbintenis in en bij de bankgarantie gaat de bank een autonome verbintenis tegenover de begunstigde (de verhuurder). 371. De huurder betaalt in maandelijkse termijnen aan de bank. De kredietinstellingen staan echter van bij het sluiten van de huurovereenkomst borg tegenover de verhuurder voor het volledige bedrag van drie maanden huur. Er wordt geen rekening gehouden met mogelijke eenmalige verlenging van korte termijn overeenkomsten. Bij de initiële huur van één jaar zal de betaling derhalve gebeuren in 12 gelijke afkortingen, in geval van huur van achttien maanden zal de betaling gebeuren in achttien maandelijkse schijven. De maximale termijn is 36 maanden en geldt voor elke huurovereenkomst van drie jaar en meer. 372. De bedragen die maandelijks door de huurder betaald worden leveren geen interest op totdat de waarborg volledig is samengesteld. iii) Een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW 373. Deze vorm van waarborg is bedoeld voor huurders met een laag inkomen of een vervangingsinkomen. De kandidaat huurder wendt zich tot het OCMW en deze laatste dient een verzoek tot het verlenen van een bankwaarborg in bij een kredietinstelling. De kredietinstelling zal dan de waarborg toestaan ten gunste van de verhuurder. Bijgevolg ontstaat er een dubbele borgstelling, met name het OCMW dat borg staat voor de huurder tegenover de kredietinstelling en de kredietinstelling die borg staat voor het OCMW tegenover de verhuurder. Men kan zich een aantal vragen stellen bij deze vorm van borgstelling. Zo is er de vraag of het OCMW een vergoeding kan vragen aan de huurder. Het OCMW zal geval per geval oordelen of de huurder al dan niet een vergoeding moet betalen. Ofwel gebeurt de borgstelling door het OCMW gratis, ofwel zal de huurder een al dan niet symbolische bijdrage moeten betalen. Ook kan men zich afvragen of het OCMW een vergoeding verschuldigd is aan de kredietinstelling en zo ja, hoe deze berekend dient te worden. De wet zegt hier echter niets over. 410 D. Einde van de waarborg 374. Dit is hetzelfde gebleven als in het oorspronkelijke artikel 10 van de Woninghuurwet. Men kan dus niet eerder dan bij beëindiging van de huurovereenkomst beschikken over de waarborg. Partijen kunnen na het beëindigen van de huurovereenkomst een schriftelijk akkoord treffen

410

D. M EULEMANS, “De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg ”, 129, nr. 188-189.


omtrent de waarborg. Bij gebrek aan akkoord zal het de rechter zijn die vrijgave beveelt ten voordele van deze en/of gene partij.411 375. De huurwaarborg zal aan de huurder worden opgelegd tot naleving van al zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De huurwaarborg kan dan aangesproken worden om huurschade te dekken die werd vastgesteld bij het einde van de huurovereenkomst. In veel huurovereenkomsten wordt uitdrukkelijk bepaald dat de huurwaarborg niet gebruikt mag worden tot betaling van de huurgelden. Deze bepaling wordt in de huurovereenkomst opgenomen om te beletten dat een huurder bij beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging de huurgelden van de laatste maanden niet meer zou betalen om deze dan te verrekenen met de huurwaarborg. Een dergelijke bepaling sluit niet uit dat een onbetaalde verhuurder de huurwaarborg indien nodig na tussenkomst van de rechter zal mogen aanwenden voor de betaling van achterstallige huurgelden.412

XV. De verlenging wegens buitengewone omstandigheden 1.

Ontstaansgeschiedenis

376. De wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen bracht een belangrijke en volledig nieuwe bepaling in het huurrecht. Er werd in artikel 1759bis van het Burgerlijk Wetboek voorzien in een vorm van gerechtelijke verlenging ten gunste van de huurder, die zich in een behartenswaardige positie bevindt ten gevolge van een opzegging of van het verstrijken van de termijn van de huurovereenkomst.413 377. Door artikel 8 van de sociale herstelwet van 22 januari 1985 werden de mogelijkheden van de huurder om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden aan te vragen sterk beperkt. Artikel 1759bis, tweede alinea van de Burgerlijk Wetboek bepaalde dat de huurder, op straffe van nietigheid, de verlenging diende aan te vragen één maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst. Bovendien kon de verlenging niet meer worden gevraagd aan de rechtverkrijgende in geval van overlijden van de verhuurder. Ook aan de nieuwe eigenaar in geval van vervreemding van het gehuurde goed kon men geen verlenging vragen, tenzij de opzegging in geval van huur van onbepaalde duur meer dan twee jaar na de vervreemding van het goed is gedaan (art. 1759bis, laatste alinea, BW).414 J. C OLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, 159, nr. 190. D. D HAENENS, “Huurwaarborg: nut en beperkingen”, Vastgoed info 2006, afl. 7, 3-6. 413 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 93, nr. 203; J. H ERBOTS , “Schets van de jongste huurwetwijzigingen”, RW 1984-85, 2033, nrs. 16-18; B. H UBEAU , “De verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden”, RW 1988-89, 241-253; B. H UBEAU , B. L IPPENS en J. V ANDE L ANOTTE , De nieuwe huurwet. Commentaar bij de wet van 29 december 1983, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1984, 70-85, nrs. 180-219. 414 Verslag L ESTIENNE en V AN B ELLE , Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 1075/21, nr. 47-48; M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. N YCKEES , “De woninghuurwet”, 93, nr. 204. 411 412


2.

Artikel 11 van de Woninghuurwet

378. De wet van 20 februari 1991415 heft het artikel 1759bis van het Burgerlijk Wetboek op. In enigszins gewijzigde vorm wordt de bepaling hernomen in artikel 11 van de Woninghuurwet, ingevoegd door artikel 2 van de wet van 20 februari 1991. 379. Het artikel 11 van de Woninghuurwet bepaalt dat wanneer de huurovereenkomst vervalt of eindigt door opzegging, de huurder kan verzoeken om een verlenging, mits bewijs van buitengewone omstandigheden.416 380. Na de eerste verlenging kan slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging worden ingediend onder dezelfde voorwaarden (Artikel 11, vierde lid,

Woninghuurwet).

Nieuwe buitengewone omstandigheden kunnen niet leiden tot een derde aanvraag om verlenging.417 381. De duur van de verlenging wordt, bij gebrek aan overeenstemming van de partijen, door de rechter vastgesteld. Hij bepaalt de duur volledig vrij, rekening houdend met de belangen van de partijen. Een verlenging voor onbepaalde duur kan evenwel niet worden toegekend.418 2.1. Toepassingsvoorwaarden A. Hoofdverblijfplaats 382. De mogelijkheid om de verlenging wegens buitengewone omstandigheden aan te vragen geldt enkel voor huurovereenkomsten met betrekking tot woningen die de huurder tot hoofdverblijfplaats bestemt. De huurder kan de verlenging niet aanvragen wanneer hij de woning volledig onderverhuurt aangezien hij er dan zelf zijn hoofdverblijfplaats niet meer heeft. Het goed kan dan ook niet dienen tot de hoofdverblijfplaats van de onderhuurder door het verbod van artikel 1717, alinea 1 van het Burgerlijk Wetboek. 419

Art. 13, § 1, 8° van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur. 416 M. D AMBRE , “Verlening wegens buitengewone omstandigheden” in H ERBOTS J. en M ERCHIERS , Y., Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, 106-127; B. H UBEAU , Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet 1991-1993, Gent, Mys & Breesch, 1994, VI, 30-33, nrs. 46-54; D. M EULEMANS, De nieuwe woninghuurwet, 60-64, nrs. 162-177; A. V AN O EVELEN, Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, Antwerpen, Maklu, 1986, 84-91, nrs. 93-102; A. V AN O EVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, 72-75, nrs. 66-67. 417 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 111, nr. 236. 418 Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 26. 419 M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES , “De woninghuurwet”, 98, nr. 212. 415


B. Verval of beëindiging ten gevolge van een opzegging 383. Met ‘verval’ wordt bedoeld het verstrijken van de contractueel bedongen termijn. De huurovereenkomst eindigt dus automatisch zonder dat opzegging vereist is. Er zal derhalve sprake zijn van verval indien het gaat om een huurovereenkomst van korte duur of bij afloop van verlenging wegens buitengewone omstandigheden. De verhuurder moet in deze gevallen de huurovereenkomst niet opzeggen.420 384. In geval van beëindiging ten gevolge van een opzegging is het onverschillig of de opzegging uitgaat van de huurder dan wel van de verhuurder. C.

Buitengewone omstandigheden

385. Dit begrip werd ten opzichte van de regeling van artikel 1759bis van het Burgerlijk Wetboek verruimd. In de eerdere regeling ging men er van uit dat een buitengewone omstandigheid een gebeurtenis was die ‘nieuw’ was, met name een plotse of onvoorziene gebeurtenis die bij het sluiten van de huurovereenkomst niet bestond.421 In deze context zou de hoge leeftijd of de blijvende invaliditeit van de huurder niet volstaan als buitengewone omstandigheden, vermits het nieuwe of plotse van de toestand ontbrak.422 386. In 1991 werd hieraan verandering gebracht door in de tekst van artikel 11 van de Woninghuurwet op te nemen dat de rechter bij de belangenafweging onder meer rekening houdt met de eventuele hoge leeftijd van één van de partijen. In de memorie van toelichting stelt men dat onder ‘buitengewone omstandigheden’ wordt verstaan, die welke gedurende een bepaalde tijd een verhuizing of het zoeken naar een andere woning problematisch maken. Zo lijkt de Woninghuurwet aan te sluiten bij de zogenaamde ‘objectieve visie’ met betrekking tot de buitengewone omstandigheden. Hierbij kan elke moeilijke situatie waarin huurders zich bevinden in aanmerking worden genomen, ongeacht of het gaat om onvoorzienbare of plotse situaties.423 387. De hoge leeftijd als beoordelingscriterium zou zich kunnen keren tegen de categorie van mensen die men wou beschermen. Zo zouden verhuurders kunnen aarzelen om te verhuren aan een bejaard persoon of zouden ze van hen een hogere huurprijs kunnen eisen ten einde de eventuele verlenging te compenseren. Echter, zo stelt de Minister van Justitie, is de bepaling niet meer dan een aanwijzing voor de vrederechter. Hij kan er rekening mee houden bij zijn M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 98, nr. 213. Verslag BOURGEOIS en V AN BELLE , Parl.St. Kamer 1983-84, nr. 807/9, 52. 422 Vred. Kontich 19 december 1984, RW 1986-87, 2587, noot B. H UBEAU . 423 Vred. Gent 24 september 1985, RW 1986-87, 962, met noot J. V ANDE L ANOTTE , “Objectieve buitengewone omstandigheden”; Vred. Antwerpen 29 december 1988, RW 1988-89, 1135, met noot B. HUBEAU , “Buitengewone, bijzondere of uitzonderlijke omstandigheden en de verlenging van de huurovereenkomst”; M. D AMBRE , B. H UBEAU en J. NYCKEES, “De woninghuurwet”, 104, nr. 221. 420 421


uitspraak over de eventuele verlenging van de huurovereenkomst maar hij is dit geenszins verplicht.424 388. De rechter kan de verlenging toestaan rekening houdend met de belangen van de twee partijen (art. 11, lid 3, Woninghuurwet). De verlenging wordt toegestaan wanneer het belang van de huurder bij de verlenging zwaarder doorweegt dan het belang van de verhuurder bij de niet-verlenging.425 Bij de belangenafweging dient hij het grondwettelijk erkende grondrecht op behoorlijke huisvesting te betrekken (art. 23, derde lid, 4° van de Grondwet). Hij zal namelijk moeten onderzoeken of de tenuitvoerlegging van de opzegging en niet toe leidt dat de huurder in een mensonwaardige toestand terechtkomt, zoals bijvoorbeeld een bejaard koppel dat in volle winterperiode dient te verhuizen.426 Eveneens zal de rechter moeten nagaan of de verhuurder zich ook niet in buitengewone omstandigheden bevindt, die zich tegen de verlenging verzetten. Uit de gevallen waarin verlenging wegens buitengewone omstandigheden is toegestaan blijkt dat de rechtspraak zich zeer sociaal voelend opstelt vooral wanneer de huurders bejaard zijn of wanneer zij (kleine) kinderen hebben.427 389. Twee modaliteiten die de rechter bij de belangenafweging kan betrekken zijn het eventueel toestaan van een huurprijsverhoging (wanneer hij dit billijk acht, zie art. 11, lid 3, Woninghuurwet) en het beperken of opheffen van de vergoeding verschuldigd bij toepassing van art. 3, § 4 van de Woninghuurwet. Dit als compensatie voor de verhuurder die na het verstrijken van de contractueel overeengekomen termijn of de opzeggingstermijn toch nog een verlenging moet dulden.428

390. Verder mogen de ingeroepen buitengewone omstandigheden niet te wijten zijn aan misbruik of nalatigheid van de huurder. Ze moeten eigen zijn aan de persoon van de huurder. Derhalve kan de huurder geen verlenging wegens buitengewone omstandigheid vragen wanneer deze eigen zijn aan de persoon van zijn onderhuurder.429 D. Tijdstip van de aanvraag 391. De aanvraag om verlenging wegens buitengewone omstandigheden dient, op straffe van nietigheid, te worden aangevraagd één maand voor de vervaldag van de huurovereenkomst. De

424

Verslag M AYEUR en H ERMANS, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/10, 96.; Verslag V AN R OMPAEY, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 1190/2,

30. A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1533, nr. 32. A V AN O EVELEN, “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997), 746, nr. 48. 427 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, 1534, nr. 32. 428 M. D AMBRE , B. H UBEAU , en J. N YCKEES , “De woninghuurwet”, 109, nrs. 232-233. 429 Vred. Antwerpen 23 mei 1984, RW 1986-87, 685, met noot B. H UBEAU . 425 426


vervaldag is de dag waarop de huur effectief eindigt, hetzij door het verstrijken van de termijn, hetzij door verloop van de opzeggingstermijn. E.

Vorm van de aanvraag

392. Teneinde bewijsproblemen met betrekking tot de vaststelling van het tijdstip van de aanvraag te voorkomen, schrijft artikel 11 van de Woninghuurwet, op straffe van nietigheid, voor dat de aanvraag moet geschieden door middel van een per post aangetekende brief. F.

Akkoord tussen partijen betreffende verlenging

393. Partijen kunnen na een aanvraag om verlenging door de huurder onderling overeenkomen de huurovereenkomst te verlengen. Vanaf dat ogenblik kan worden afgeweken van de bepalingen van artikel 11 van de Woninghuurwet. De partijen leggen dan vrij de modaliteiten van de verlenging vast. Zij kunnen bovendien, nadat er reeds twee maal verlenging door de rechter werd toegekend, bijkomende verlengingen onder elkaar overeenkomen. De normale regels inzake bewijs van inhoud of totstandkoming van overeenkomsten zijn hierop van toepassing.

Hoofdstuk 2. Positie van de huurder I.

Rechtsbescherming uit de Woninghuurwet

394. In de Woninghuurwet wordt de huurder aanzien als de zwakkere partij die beschermd moet worden op vlak van huisvesting. 395. Op sommige vlakken kan de Woninghuurwet volgens de huurdersbonden echter verbeterd worden. Hierna bespreken we de problemen die rijzen door de combinatie van woninghuur en samenwonenden. Vervolgens zal er ook kort worden stilgestaan bij de kwestie huisdieren en woninghuur. Het valt op te merken dan sommige knelpunten die hierna besproken worden ook in hoofde van de verhuurder kunnen worden gesitueerd, bijvoorbeeld de problematiek van huisdieren en woninghuur. 1.

Woninghuurwet en samenwonen

396. Wanneer het gaat om een huurovereenkomst betreffende het door de partners gesloten goed dat onder toepassing van de Woninghuurwet valt, rijzen er een aantal problemen. Zo worden er in de praktijk moeilijkheden opgemerkt inzake samenwonende partners die de


woninghuurovereenkomst samen ondertekenen en waarbij de duurzame en intieme partnerrelatie tijdens de duur van de huurovereenkomst stuk loopt en waarbij een van hen het goed eerder verlaat. Hoe zit het dan met de persoon die achterblijft en de huurprijs? Hij kan zich genoodzaakt voelen om ook op te zeggen maar bijgevolg zal hij mogelijk schadevergoeding moeten betalen indien de opzegging van de huur binnen de eerste drie jaar plaatsvindt (art. 3, § 5 Woninghuurwet). Als de ene uit het pand trekt krijgt die dan zijn helft van de betaalde waarborg terug? In het geval dat slechts één van hen de huurovereenkomst sloot, wie maakt dan aanspraak op de uitzettingsvergoeding indien de verhuurder zijn opzegmotief niet ten uitvoer brengt, of de huurovereenkomst zonder motivering opzegt (art. 3, §§2, 3 en 4 Woninghuurwet)? Staan beide partijen in voor de huurschade indien slechts één partner de huurovereenkomst sloot? Wie moet instaan voor de vergoeding bij opzegging van de huur binnen de eerste drie jaar indien slechts één van de partners de huurovereenkomst sloot? 1.1.

Tijdens de samenwoning

397. Wettelijke samenwonenden genieten tijdens de samenwoning de bescherming van artikel 215, § 2 BW (art. 1477, § 2 BW). Deze bescherming houdt in dat het recht op huur, op grond van een wettelijke fictie, van rechtswege onverdeeld wordt tussen de samenwonende partners. Aldus wordt er een wettelijke (mede)huurder aan de conventionele huurder toegevoegd. Het gevolg van deze bescherming bestaat er in dat opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende de huur aan elk van de partijen afzonderlijk moeten worden gezonden of betekend, dan wel van beiden gezamenlijk moeten uitgaan (art. 215, § 2, lid 2 BW). 430 398. Anders is het wanneer het gaat om feitelijk samenwonenden. De meerderheidsstrekking meent dat artikel 215 BW niet van toepassing is bij feitelijke samenleving. Bijgevolg is er geen bescherming wanneer de huurovereenkomst slechts door een van de partners werd gesloten.431 399. Bij feitelijk samenwonende moet er een onderscheid worden gemaakt naargelang een van de partners alleen, dan wel samen de huurovereenkomst aangingen. Bij opzegging van de huurovereenkomst door de contractuele huurder zal de samenlevende niet-contractuele huurder het goed moeten verlaten aangezien hij geen contractuele band heeft met de verhuurder. De verhuurder zal dus ook kunnen opzeggen zonder rekening te moeten houden met de partner van de contractuele huurder.432

K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 82, nr. 5. K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 83, nr. 8-9. 432 J. H ERBOTS , “Het concubinaat in het verbintenissenrecht”, in P. S ENAEVE , Concubinaat. De buitenhuwelijkse tweerelatie, Leuven, 1992, 95, nr. 139. 430 431


Wanneer de feitelijk samenlevende partner mee het huurcontract ondertekent, is hij een contracterende medehuurder en kunnen beide partners even uitgebreid genieten van het gehuurde goed.433 De verhuurder zal de opzegging moeten betekenen aan beide en de huurders zullen de huur samen moeten opzeggen opdat het huurcontract stopt. Elke huurder kan echter afzonderlijk opzeggen op grond van zijn individuele vrijheid.434 Bij het verstrijken van de opzeggingstermijn eindigt de huurrelatie met de verhuurder wat hem betreft. Wat zijn nu de gevolgen daarvan voor de verhuurder en de overblijvende huurder? Er wordt aangenomen dat de opzegging door de ene huurder geen gevolgen heeft voor de overblijvende huurder. Zijn situatie mag niet worden verzwaard. Aldus zal de blijvende huurder slechts tot zijn deel van de huurprijs gehouden zijn en moet de verhuurder het met de opgezegde huur corresponderende deel ervan derven.435 Deze zienswijze stoot op menig ongenoegen. Men stelt dat het uitgangspunt wel degelijk de stabiliteit van de huur voor de blijvende huurder moet zijn, deze mag niet het slachtoffer worden van de opzegging gedaan door de opzeggende huurder. De verhuurder is dus gehouden de huurovereenkomst voort te zetten met de overblijvende huurder. Hij heeft wel de mogelijkheid zich te beroepen op de wettelijke opzeggingsmogelijkheid (bv. art. 3, § 3 Woninghuurwet). Let wel, de verhuurder moet de huur slechts voortzetten indien de overblijvende huurder de verplichtingen van de opzeggende huurder op zich neemt. Is hij daar niet toe bereid dan zit er in principe maar één ding op, met name hij zal de huur ook moeten opzeggen. De verhuurder is er met andere woorden slechts toe gehouden de huur voort te zetten als dat onder dezelfde voorwaarden geschiedt. De huurder die blijft zal moeten instaan voor betaling van de volledige huurprijs. Het vertrek van de ene huurder wijzigt de toestand van de overblijvende huurder. Zo niet, zou de verhuurder in een financieel benarde situatie belanden.436 400. In de praktijk zal men in het huurcontract solidariteit inbouwen door hoofdelijkheid te bedingen. Wanneer hoofdelijkheid is bedongen kan de opzeggende huurder door de verhuurder worden aangesproken. Hij wordt dan aangesproken als hoofdelijke schuldenaar en niet als huurder want de huurrelatie is beëindigd. De opzegging doet immers geen afbreuk aan zijn hoofdelijkheid. De opzeggende huurder zal tot het einde van de lopende huurovereenkomst gehouden zijn het deel van de huurprijs dat oorspronkelijk door hem betaald werd te blijven betalen.437

Vred. Hamme 21 november 1989, RW 1990-91, 514, noot P AUWELS, Vred. Soignies 12 mei 1987, JLMB 1987, 1149. 435 K. vaNHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 83, nr. 8-9. 436 K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 83, nr. 10. 437 K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 83, nr. 11. 433 434


1.2.

Op het einde van de samenwoning

401. De bescherming van art. 215, § 2 BW (zie art. 1477, § 2 BW) vervalt bij de ontbinding van de wettelijke samenwoning en de huurovereenkomst herleeft in haar oorspronkelijke modaliteiten. Er zal dus een onderscheid moeten gemaakt worden naargelang één van de partners, dan wel beiden de huurovereenkomst hebben gesloten. Het gemeen recht zal dan gelden zoals het voor feitelijk samenwonenden wordt toegepast.438 In dit opzicht kan ook verwezen worden naar de invoering van het (intestaats) erfrecht tussen wettelijk samenwonende partners. De langstlevende wettelijke samenwoner verkrijgt sinds de wet van 28 maart 2007439 als enige, met uitsluiting van alle andere het recht op huur betreffende de voornaamste gezinswoning.440

402. Bij de feitelijk samenlevenden heeft de stopzetting van de samenleving geen bijzondere gevolgen. De regels zoals hierboven (randnr. 399) vermeld blijven onverkort van toepassing. In het geval waarin de huurovereenkomst alleen werd aangegaan door een partner bestaat het risico dat na diens overlijden de langstlevende partner verplicht wordt om het gehuurde goed te verlaten. De langstlevende partner beschikt dan niet over enig recht van medehuur. Hij is een bezetter zonder recht noch titel en zal bijgevolg geen argument tegen de verhuurder hebben om aanspraak te kunnen maken op voortzetting van de huurrelatie. De verhuurder zal de langstlevende partner er zonder meer kunnen uitzetten.441 In geval van contractuele medehuur zal dit risico niet spelen en zal de langstlevende de huur in principe voortzetten met de erfgename van de overleden partner. Terzake dient er gewezen te worden op artikel 1742 BW dat maakt dat huurcontracten niet ontbonden worden door de dood van de huurder. In principe zijn huurcontracten namelijk niet intuitu personae. Het huurcontract zou dus via testament aan de langstlevende kunnen toekomen.442 403. In de praktijk wordt een logisch en consequent wettelijk systeem van bescherming van de ex-partner (wettelijk of feitelijk) wenselijk en nodig geacht. 443 2.

Woninghuurwet en huisdieren

404. Noch in de Woninghuurwet, noch in het gemeen huurrecht wordt er inzake het houden van huisdieren in een huurwoning iets vermeld. K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 86, nr. 17. Wet tot wijziging, wat de regeling van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende betreft, van het Burgerlijk Wetboek en van de wet van 29 augustus 1988 op de erfregeling inzake landbouwbedrijven met het oog op het bevorderen van de continuïteit, BS 8 mei 2007. 440 C. C ASTELEIN , Erfrecht wettelijk samenwonende, Brussel, Larcier, 2007, nr. 34. 441 W. P INTENS en B. V AN D ER M EERSCH , “Vermogensrechtelijke aspecten van ongehuwd samenwonen”, in Ongehuwd samenwonen, Deurne, 1996, 27-28, nr. 41. 442 K. VANHOVE , “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 87, nr. 18. 443 Dit blijkt uit mijn interview met testaankoop, juridische afdeling huurzaken. 438 439


405. In de praktijk neemt men vaak een bepaling op in het contract dat de verhuurder schriftelijk akkoord moet gaan met het houden van dieren in de verhuurde woning. 406. In een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel wordt in verband met het conventioneel verbod op het houden van huisdieren het volgende gesteld: “het bezit van huisdieren, zelfs indien ze geen hinder veroorzaken, in strijd met een verbodsclausule in de huurovereenkomst, is niet voldoende om een contractuele fout te bewijzen”. In het vonnis stelt men dat zulke clausule waarin het bezit van huisdieren verboden wordt, in de huidige stand van sociale opvattingen en gewoonten, beschouwd kan worden als een aantasting van het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats zoals voorzien in artikel 8.1 van het EVRM.444 407. In een later vonnis445, waar de verhuurder naar aanleiding van het bezit van een volgroeid hangbuikzwijn in een appartement de ontbinding van de huurovereenkomst vordert, stelt de vrederechter dat er geen arrest van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens of een cassatiearrest of een federale wet of een decreet wordt teruggevonden waarin deze stelling (aantasting van art. 8.1 EVRM) wordt bijgevallen. De vrederechter voert aan: “Het komt ons voor dat hiermee arbitrair een stelling wordt geponeerd zonder dat de basis en de criteria daarvan worden blootgelegd en zonder aanreiking van een controleinstrument. Hoe is de huidige stand van de sociale opvattingen bepaald en waar en hoe zijn die gewoonten vastgelegd? Bestaan daarvan statistieken? Zijn er enquêtes uitgevoerd? Is er proefondervindelijk wetenschappelijk onderzoek dat dit uitwijst? Wij kunnen slechts vaststellen dat de aangevoerde rechtspraak, de stukken en conclusies van verwerende partij daar in ieder geval geen gewag van maken, laat staan uitsluitsel over geven.” Verder oordeelt de vrederechter dat de overvloed aan grondrechten kan leiden tot een ongewenst resultaat, omdat het verheffen van het ene recht (houden van een hangbuikvarken als huisdier) een degradatie of ontwaarding van het ander recht (ongeschonden bescherming van eigendom) kan betekenen. 408. Wat kan de verhuurder ondernemen tegen de huurder wanneer er niets voorzien is in het contract en de huurder huisdieren heeft? Hij kan naar de vrederechter stappen om het geschil op te lossen. Wanneer er sprake zou zijn van huurschade of wanneer het huisdier overlast veroorzaakt dan kan de verhuurder, na ingebrekestelling van de huurder, de vrederechter vragen tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie.

444 445

Rb. Brussel 7 april 2006, T. Vred. 2007, 176; Rb. Luik 21 oktober 1986, JLMB 1987, 578. Vred. Mechelen 16 december 2009, RW 2010-11, 1066.


409. Uit het voorgaande is duidelijk dat de rechtspraak niet eensluidend is betreffende deze problematiek. Vaak zal de uitkomst van het voorleggen van het geschil aan de rechter sterk verschillen en dit naargelang de rechter wel of geen dierenvriend is. Bijgevolg leidt dit tot enige rechtsonzekerheid bij verhuurders en huurders ingeval van een geschil omtrent huisdieren. Er wordt opgemerkt dat zulke huurders vaak via sociale controle worden buitengekeken.446 Misschien zou de wetgever ook hier eens moeten bij stilstaan en iets voorzien in de Woninghuurwet. Op die manier zal de rechtsonzekerheid weggenomen worden en zal er meer eenheid in de rechtspraak komen betreffende deze kwestie.

II.

De rechtspositie van de huurder buiten de Woninghuurwet om

1.

Bepalingen uit het gemeen huurrecht

1.1.

Vrijwaringsverplichting van de verhuurder

410. De verhuurder moet gedurende de ganse duur van de huurovereenkomst het rustig genot verzekeren van het gehuurde goed (art. 1719, 3 BW). De verplichting tot vrijwaring kent drie onderdelen, zijnde de vrijwaring voor eigen daad, de vrijwaring voor andermans daad en de vrijwaring voor de gebreken aan de verhuurde woning. Dit laatste onderdeel zal hier niet worden besproken maar er zal wel verder ingegaan worden op de eerste twee onderdelen van de vrijwaringsverplichting. 411. De verhuurder zal de huurder dus niet mogen storen in zijn rustig genot door zijn eigen handelingen. Hij moet dan ook de privacy van de huurder en zijn gezin respecteren en mag om die reden niet zomaar en onaangekondigd zijn bezoekrecht uitoefenen. Het bezoekrecht vloeit voort uit het recht om te controleren of de huurder alles wel goed onderhoudt en om na te gaan of de bestemming van het gehuurde goed wordt nageleefd. Bovendien moet de verhuurder kunnen nagaan of de woning voldoende gemeubileerd is. Het bezoekrecht mag slechts met een redelijke frequentie en na afspraak gebeuren. Hierop bestaat er echter een uitzondering, namelijk in geval van dringende herstellingen. Dringende herstellingen zijn herstellingen die niet kunnen worden uitgesteld tot na het verstrijken van de huurovereenkomst. De huurder zal deze moeten dulden (art. 1724, eerste lid BW). Indien de herstellingen langer dan veertig dagen duren, kan de huurprijs worden verminderd en dit in verhouding tot de tijd en het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven (art. 1724, tweede lid BW). Wanneer de herstellingen van die aard zijn dat de woning onbewoonbaar wordt, kan de huurder vragen de huurovereenkomst te doen ontbinden (art. 1724, laatste lid BW). Hoe dan ook, de 446

Interview met H. D E V OS, voorzitter dagelijks bestuur V.Z.W. Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond.


verhuurder mag enkel op bezoek komen als hij hiertoe een wettige reden heeft. Als de verhuurder misbruik maakt van zijn bezoekrecht door bijvoorbeeld te pas en te onpas aan te bellen zonder duidelijke redenen of wanneer hij over een duplicaat van de sleutel beschikt om tijdens de afwezigheid van de huurder de woning te betreden, zal de huurder in eerste instantie via een aangetekende brief de verhuurder laten weten dat hij deze praktijken niet langer aanvaardt. Wanneer er sprake is van zware inbreuken, zal de huurder klacht kunnen neerleggen wegens ‘woonstschennis’. Woonstschennis is immers strafbaar (art. 439 en 442 Sw.). Als de situatie echt ondraaglijk wordt, dan kan de huurder aan de vrederechter de ontbinding van de huurovereenkomst (met schadevergoeding) vragen. 412. Ook zal de verkoper-verhuurder ten opzichte van de huurder gehouden zijn tot vrijwaring voor uitwinning in het kader van de overdracht van het verhuurde goed. De verhuurder is immers tekortgekomen aan zijn contractuele verplichting om aan de huurder het beloofde rustig genot van het verhuurde goed te verschaffen. De huurder zal bijgevolg aanspraak kunnen maken op vrijwaring door zijn verhuurder wanneer de huurovereenkomst niet tegenstelbaar is aan de verkrijger doordat de huurovereenkomst geen vaste datum heeft en de huurder het goed nog geen zes maanden betrekt op het ogenblik van de verkoop. Dit kan de huurder alleen indien het althans niet aan zijn eigen schuld te wijten is dat de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft.447 De verkrijger mag de huurder dan uitzetten.448

413. Via de opname van een eerbiedigingsbeding in de koopovereenkomst kan de verhuurder aan zijn vrijwaringsverplichting ten opzichte van de huurder ontsnappen. Hierbij wordt de koper de mogelijkheid tot uitzetting van de huurder, ingeval de huur aan hem niet tegenstelbaar is, ontnomen.449 1.2.

De aansprakelijkheid van de huurder

De huurder is gehouden het gehuurde goed te gebruiken als goede huisvader (art. 1728 BW). Tevens wordt er van de huurder verwacht dat hij het goed teruggeeft in de staat waarin hij het heeft ontvangen, behoudens schade door ouderdom of overmacht (art. 1731 BW). A. Artikelen 1732 en 1733 van het Burgerlijk Wetboek 414. De huurder is op grond van artikel 1732 BW aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen, die tijdens zijn verblijf plaatsvinden, tenzij hij het bewijs levert dat zij buiten zijn schuld zijn ontstaan. Y. M ERCHIERS, Le bail de résidence principale, 198, nr. 336. J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS, Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 250, nr. 47. 449 J. H ERBOTS en Y. M ERCHIERS , Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, 253, nr. 49. 447 448


415. Artikel 1732 BW is een toepassing van het algemeen beginsel van artikel 1732 BW. Het oorspronkelijke artikel 1733 BW is op het stuk van brand echter strenger ten opzichte van de huurder. Het stelde namelijk dat de huurder aansprakelijk is voor brand in het door hem gehuurde goed, tenzij hij bewees dat de brand veroorzaakt werd door toeval, overmacht, een gebrek in de bouw of dat het vuur oversloeg van een naburig huis. Op die manier beperkt het de ontheffingsgronden die het de huurder mogelijk maken zijn aansprakelijkheid te ontlopen.450 Uit de voorbereidende werkzaamheden bij de Code civil blijkt het wantrouwen dat ten aanzien van huurders bestond. Eveneens blijkt de wens om in de eerste plaats het eigendomsrecht van de verhuurder te beschermen.451 416. De rechtspraak daarentegen was milder en probeerde de toepassing van artikel 1733 BW te versoepelen. Om ontheffing te bekomen volstond het volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie dat de huurder het bewijs leverde dat de brand buiten zijn schuld ontstaan was.452 De rechtspraak verlicht de zware last van de aansprakelijkheid en de bewijslast die de huurder door art. 1733 werd opgelegd. 417. Door de wet van 20 februari 1991 werd de tekst van artikel 1733 aangepast aan de interpretatie die de rechtspraak en de rechtsleer eraan gaven, met het doel dit artikel billijker te maken voor de huurder en het dichter bij het algemeen beginsel van de verplichting tot teruggave van de gehuurde goederen te brengen, waarvan het is afgeleid.453 De vroegere rechtspraak behoudt dus geheel haar waarde.454 B. Brandverzekering 418. De brandverzekering verlicht de last in geval van brand weliswaar door de burgerlijke aansprakelijkheid van de huurder te dekken maar niet alle huurders zijn verzekerd. In de meeste huurcontracten wordt de huurder verplicht een brandverzekering aan te gaan. Op die manier is de eigenaar-verhuurder er gerust in dat hij de schade vergoed zal zien. De verhuurder kan ook een brandverzekering aangaan met afstand van verhaal. Zo zal niet alleen zijn eigen aansprakelijkheid maar ook de aansprakelijkheid van de huurder verzekerd zijn ingeval van schade dat door zijn brandverzekering gedekt is. De meerprijs die hij hiervoor betaalt rekent hij dan door in de huurprijs. De huurder heeft dan in principe geen brandverzekering meer nodig. Er zijn echter een aantal risico’s gekoppeld aan zulke Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 31. M. D AMBRE , “Commentaar bij art. 1733-1734 B.W.” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer , 1. 452 Cass. 11 juni 1964, Pas. 1964, I, 1089; Cass. 29 november 1984, RJCB 1984, 813. 453 Memorie van toelichting, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 1357/1, 31. 454 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van huurrecht 1990-1995”, RW 1996-97, 1105, nr. 16. 450 451


brandverzekering. In sommige gevallen is de verzekerde waarde immers onvoldoende zodat het risico bestaat dat de verhuurder de huurder zal proberen aanspreken voor de niet-vergoede schade aan het gehuurde goed. De verzekerde wordt dus niet beveiligd voor het gehele verhaal van zijn eigenaar. Wanneer hij immers door de verzekeraar van de huurder slechts schadeloos gesteld werd voor de werkelijke waarde van het geteisterde gebouw, kan deze het overige deel van de door hem geleden schade op zijn huurder verhalen.455 Bovendien houdt deze verzekering geen rekening met de persoonlijke inboedel van de huurder. Wil hij deze beschermen tegen brand, waterschade, natuurrampen dan zal hij zelf een brandverzekering moeten aangaan voor de inboedel. Tenslotte is men ook aansprakelijk voor de schade die men aanricht aan derden. Wanneer de brand dus overslaat naar de woning van de buur dan kan de huurder hiervoor aansprakelijk worden gesteld. 419. De huurder sluit derhalve best zelf een brandverzekering. De financiële gevolgen van brand kunnen anders immens zijn. 420. De rechtspositie van de huurder kan verbeterd worden en de Woninghuurwet kan deze verbeteren door het stellen van een brandverzekering voor de hoofdverblijfplaats verplicht te maken. 2. Bepalingen uit het Gerechtelijk Wetboek 2.1.

De verplichte voorafgaande poging tot minnelijke schikking

421. In 2002 werd er een verplichte voorafgaande oproeping tot minnelijke verzoening ingevoerd die later in 2008 weer verdween. Eerst wordt er ingegaan op de situatie van verplichte voorafgaande poging tot minnelijke schikking, ingevoerd bij programmawet (I) van 24 december 2002456. Vervolgens wordt de regeling betreffende de bijzondere rechtspleging inzake huur, zoals ze nu bestaat na de wet van 18 juni 2008 “tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen”, besproken. A. Programmawet (I) van 24 december 2002 422. Naast de verduidelijking van het toepassingsgebied van de Woninghuurwet voor wat betreft verhuurde roerende en delen van onroerende goederen die zouden bestemd worden tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt er door de programmawet van 24 december 2002 een verplichte oproeping ter minnelijke schikking voor de vrederechter ingevoerd vooraleer bepaalde procedures ten gronde kunnen gevoerd worden. D. D E M AESENEIRE , “ [Brandverzekering] De aansprakelijkheid van de huurder”, in X., Kluwer's Verzekeringshandboek , II.11.7-01 II.11.7-34, 85. 456 BS 31 december 2002. 455


423. De bijzondere rechtspleging inzake huur van goederen en inzake uithuiszetting werd door art. 375 van de programmawet (I) van 24 december 2002 aangevuld door de invoering van art. 1344septies Ger.W. In de eerste zin van het eerste lid bepaalde het artikel 1344septies dat voor de huur van woningen de hoofdvorderingen, inzake de aanpassing van de huurprijs of inzake de invordering van achterstallige huurgeleden of inzake de uithuiszetting, verplicht vooraf aan de rechter ter minnelijke schikking moest worden voorgelegd overeenkomstig de artikelen 731, eerste lid, 732 en 733 Ger.W.457

424. De wetgever wees met deze verplichte verzoeningspoging op uitdrukkelijke wijze de vrederechter een bemiddelende rol toe. Hiermee wou de wetgever vermijden dat huurgeschillen in uitzichtloze gerechtelijke procedures zouden uitlopen. Het zou bovendien de toegang tot de rechtsbedeling, zowel voor huurders als voor de verhuurders ten goede moeten komen. 458 i)

Toepassingsgebied van de verplichte poging tot minnelijke schikking

425. In de eerste plaats moest de huurovereenkomst vallen onder het toepassingsgebied van de Woninghuurwet. Het ging derhalve om huurovereenkomsten betreffende woningen die de huurder als zijn hoofdverblijfplaats bestemt.459 Ondanks de onzorgvuldig geredigeerde wettekst waarin er sprake was van de “huur van woningen”, kon deze vereiste worden afgeleid uit de parlementaire voorbereiding.460 Er moest bijgevolg geen verplichte poging tot minnelijke schikking plaatsvinden bij huurovereenkomsten die niet onderworpen waren aan de Woninghuurwet, bijvoorbeeld huurovereenkomsten betreffende een woning die ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder (zie art. 1, § 2, Woninghuurwet).461 Ook op de huurovereenkomsten betreffende de huur van een tweede verblijfplaats, vakantiewoningen en studentenkamers had de verplichting geen betrekking. 426. In de tweede plaats werden enkel de hoofdvorderingen beoogd en niet bij conclusie ingestelde tegenvorderingen462 evenmin als de tussenvorderingen die in de loop van het geding werden ingesteld en de vorderingen tot tussenkomst.463 Aldus vielen de uitbreiding en de

J. L AENENS en M. H ENQUIN, “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1652-1656; A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1534, nr. 34. 458 D. M EULEMANS “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, Huur 2004, afl. 3,75, nr. 15 (hierna verkort D. M EULEMANS “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”). 459 J. L AENENS en M. H ENQUIN , “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1652-1653, nr. 4. 460 Verslag D E T’S ERCLAES bij het ontwerp van programmawet, Parl.St. Senaat 2002-03, nr. 2-1390/5, 9 en 13. 461 M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 404, nr. 10; D. M EULEMANS, “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, 76, nr. 17; A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1534, nr. 35. 462 M. D AMBRE en B. HUBEAU, “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 404, nr. 9; J. L AENENS en M. H ENQUIN, “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1653, nr. 6. 463 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1534, nr. 35. 457


wijziging

van

de hoofdvordering

buiten

het

toepassingsgebied

van

de verplichte

voorafgaandelijke verzoeningspoging.464 427. Op de derde plaats was het voorwerp van de hoofdvordering van belang om uit te maken of de vordering inzake huur onderworpen was aan de verplichting tot voorafgaande oproeping in verzoening. Zo moest het huurgeschil betrekking hebben op de aanpassing van de huurprijs, waaronder zowel de indexatie als de herziening van de huurprijs vallen. Ook de invordering van achterstallige huurgelden als de uithuiszetting van de huurder waren onderworpen aan de verplichte voorafgaande oproeping in verzoening.465 ii) Verwijzing naar de procedure op verzoekschrift indien geen minnelijke schikking wordt bereikt 428. Wanneer de verzoeningspoging mislukte kon de verhuurder zijn vordering ten gronde voor de vrederechter brengen. Hij kon het geding aanhangig maken bij tegensprekelijk verzoekschrift of eventueel bij dagvaarding.466 De vordering in rechte diende te worden ingeleid binnen een maand na de datum van het proces-verbaal waaruit de ontstentenis van minnelijke schikking bleek.467 iii) Ontbreken van een sanctie 429. De poging tot minnelijke schikking werd verplicht gesteld maar het nieuwe artikel 1344septies Gerechtelijk Wetboek voorzag niet in een sanctie. 430. De meningen liepen uiteen met betrekking tot de sancties die men diende toe te passen. Sommigen stelden dat de verplichte poging tot minnelijke schikking inzake huurgeschillen naar analogie met de verplichte poging tot minnelijke schikking inzake pacht, als een bijzondere toelaatbaarheidsvereiste moest worden beschouwd en dat de hoofdvordering van de verhuurder slechts toelaatbaar kon worden verklaard indien de verhuurder de door de wet opgelegde verzoeningspoging in acht had genomen. De verplichte poging tot minnelijke schikking strekte enkel tot bescherming van de economisch zwakkere partij (de huurder). De verplichting was dus niet van openbare orde maar van dwingend recht waardoor de vrederechter de exceptie van ontoelaatbaarheid niet ambtshalve kon opwerpen maar de

J. L AENENS en M. H ENQUIN, “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1653, nr. 9. D. M EULEMANS “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, 76, nr. 18; A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1534, nr. 35. 466 M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 405, nr. 13; D. M EULEMANS “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, 77, nr. 28. 467 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1535, nr. 36. 464 465


huurder deze in limine litis diende op te werpen.468 Binnen deze stroming bestond er verschil van mening over de kwestie of de niet-toelaatbaarheid al dan niet in de loop van de procedure kon worden geregulariseerd. Sommige auteurs waren van oordeel dat de niet-naleving van de verplichting tot een voorafgaande minnelijke schikking kon worden hersteld door de behandeling van de zaak uit te stellen en de partijen eerst door te verwijzen naar de verzoeningszitting.469 Andere auteurs in deze stroming daarentegen waren van mening dat de niet-toelaatbaarheid niet kon worden geregulariseerd.470 De meerderheid was van oordeel dat het ontbreken van een voorafgaande oproeping in verzoening enkel tot gevolg had dat er, indien de verwerende partij het ontbreken van de oproeping inriep, een uitstel kwam totdat er een voorafgaande poging tot verzoening was tussengekomen.471 Anderen vonden dan weer dat de verzoeningspoging kon plaatsvinden op de inleidingszitting waarop de ontstentenis van de voorafgaande verzoeningspoging werd opgeworpen.472 Uitzonderlijk werd zelfs aangenomen dat er geen enkele sanctie stond op het ontbreken van een voorafgaande oproeping in verzoening.473 B. De wet van 18 juni 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen 431. Door artikel 2 van deze wet wordt art. 1344septies Ger.W. vervangen. Voortaan luidt de tekst als volgt: “Dit artikel is van toepassing op elke hoofdvordering ingeleid bij verzoekschrift, bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning betreffende de huur van woningen. Onverminderd het bepaalde in de artikelen 731, eerste lid, 732 en 733 poogt de rechter de partijen te verzoenen. Indien de partijen niet tot verzoening komen of in geval van verstek, wordt de procedure ten gronde behandeld. Het vonnis vermeldt dat de partijen niet tot verzoening kwamen”. 432. De verplichting tot voorafgaande poging tot minnelijke verzoening werd dus afgeschaft. Het doel van de verplichting destijds was de dejuridisering van huurgeschillen474 maar de verplichte voorafgaande oproeping in verzoening had echter niet het gewenste effect. De M. D AMBRE en B. HUBEAU , “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 403-404, nr. 9; D. M EULEMANS “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, 78, nr. 33-34; A. V AN O EVELEN, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1535-1536, nr. 37. 469 A. V AN O EVELEN , “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)” 1535-1536, nr. 37. 470 J. L AENENS en M. H ENQUIN , “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1653, nr. 7. 471 Rb. Luik 16 maart 2004, T. Vred. 2005, 153; Vred. Brussel 1 juli 2005, T. Vred. 2006, 263; Vred. Brussel 6 februari 2004, T. Vred. 2004, 99; Vred. Molenbeek 25 maart 2003, JT 2003, 321. 472 Rb. Brussel 10 februari 2006, T. Vred. 2007, 140, met noot E. R IQUIER ; C. C AUFFMAN , “Hervorming van de verzoeningspoging bij hoofdvorderingen inzake de huur van woningen”, RW 2008-09, 252, nr. 1. 473 Vred. Halle 15 september 2004, Huur 2005, 150; B. A LLEMEERSCH en K. WAGNER , “Stand van zaken en actuele ontwikkelingen inzake het geding”, RW 2003-04, 1122, nr. 3. 474 Toelichting bij het wetsvoorstel van 13 februari 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, Parl.St. Kamer 2007-2008, nr. 815/001, 3. 468


huurder kwam in vele gevallen niet opdagen, wat voor hem geen enkel negatief gevolg had maar er enkel toe leidde dat er geen verzoening tot stand kwam en de eiser alsnog een “echte” procedure kon beginnen.475 Bovendien werden de vrederechters overbelast en liepen de huurachterstallen alleen maar op.476

433. Het nieuwe artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek is gebaseerd op de idee dat het van maatschappelijk belang is dat er gestreefd moet worden naar het uitwerken van minnelijke oplossingen voor conflicten maar dat dit niet mag leiden tot een nodeloze vertraging van de procedure.477 In de nieuwe regeling zal de verzoeningspoging niet meer behandeld moeten worden op een afzonderlijke zitting voorafgaand aan het inleiden van de hoofdvordering maar zal de vrederechter in eerste instantie nagaan of de partijen tot een akkoord kunnen komen. Wanneer partijen tot een akkoord komen wordt dat genotuleerd in een proces-verbaal dat bekleed wordt met het formulier van tenuitvoerlegging waardoor het akkoord kan worden uitgevoerd zonder dat er enige andere procedure nodig is. Indien geen akkoord wordt bereikt, zet

de

vrederechter

de

procedure

gewoon

voort.

478

Aldus

wordt

de

verplichte

verzoeningspoging in se behouden maar dient deze niet behandeld te worden op een afzonderlijke zitting voorafgaand aan het inleiden van de hoofdvordering.479 Op deze manier winnen de partijen tijd en lopen de kosten niet verder op. Ook de agenda van vredegerechten wordt ontlast. De wet beoogt op deze manier het aantal verzoeningen te verhogen en de duur van de procedure voor de vredegerechten te verkorten.480 434. Er dient opgemerkt te worden dat deze nieuwe regeling geldt voor alle hoofdvorderingen en dus niet enkel, zoals

bij de vroegere verplichte voorafgaande verzoeningspoging,

de

hoofdvorderingen inzake huurprijsaanpassing, de invordering van huurachterstallen of de vorderingen inzake uithuiszetting. 435. Zoals eerder vermeld, werd onder gelding van het vorige artikel 1344septies het begrip “woning” geïnterpreteerd als “hoofdverblijfplaats” en toch heeft het nieuwe artikel 1344septies het over de huur van woningen. Dit komt omdat de wetgever van oordeel was dat het begrip

C. C AUFFMAN,“Hervorming van de verzoeningspoging bij hoofdvorderingen inzake de huur van woningen”, RW 2008-09, 252, nr. 1. Toelichting bij het wetsvoorstel van 13 februari 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, Parl.St. Kamer 2007-2008, nr. 815/001, 3. 477 Toelichting bij het wetsvoorstel van 13 februari 2008, Parl.St. Kamer 2007-2008, nr. 815/001, 3; Verslag van 12 maart 2008 namens de Commissie uitgebracht door de heer Renaat Landuyt bij de wetsvoorstellen tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 815/004, 5-6. 478 C. C AUFFMAN ,“Hervorming van de verzoeningspoging bij hoofdvorderingen inzake de huur van woningen”, RW 2008-09, 253, nr. 2. 479 C. C AUFFMAN ,“Hervorming van de verzoeningspoging bij hoofdvorderingen inzake de huur van woningen”, RW 2008-09, 253, nr. 2. 480 Toelichting bij het wetsvoorstel van 13 februari 2008, Parl.St. Kamer 2007-2008, nr. 815/001, 4. 475 476


“hoofdverblijfplaats” ertoe zou leiden dat de verzoeningspoging niet zou gelden voor studentenkamers en dit onwenselijk werd geacht.481 436. Deze nieuwe regel is van toepassing op alle hoofdvorderingen betreffende de huur van woningen die worden ingesteld na 24 juni 2008. 2.2

Uithuiszetting

437. Wanneer er sprake is van ernstige tekortkomingen vanwege de huurder betreffende de naleving van zijn huurdersverplichtingen (bijvoorbeeld het maandenlang nalaten van de huur te betalen en/of het aanrichten van schade aan de woning) kan de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen met uitdrijving van de huurder door de gerechtsdeurwaarder wanneer deze de woning niet vrijwillig verlaat. 438. De wet van 30 november 1998 “tot verwijzing van sommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek betreffende de rechtspleging inzake huur van goederen en van de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen, buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen van uitzetting”482 humaniseert de uiteenzetting.483 De humanisering van het uitzettingsrecht van de verhuurder kan als één van de concrete verwezenlijkingen van het grondrecht op behoorlijke huisvesting worden beschouwd.484 Wanneer het gaat om de uithuiszetting van een huurder op wiens overeenkomst de huurwet van toepassing is en waarvan uit de inleidende akte blijkt dat het gehuurde goed hem tot woonplaats of, bij gebreke hiervan, tot verblijfplaats dient, voorziet de wet dat het OCMW preventief verwittigd dient te worden (art. 1344ter Ger.W.). Zo dient er een afschrift van iedere inleidende akte waarin de uithuiszetting van de huurder wordt gevorderd, aan het OCMW te worden gezonden. In geval van inleiding bij verzoekschrift of bij vrijwillige verschijning wordt een afschrift van de akte verstuurd door de griffier binnen de vier dagen na de inschrijving op de algemene rol van de vordering tot uithuiszetting (artikel 1344ter, §2 Ger.W.), in geval van inleiding bij dagvaarding door de gerechtsdeurwaarder binnen de vier dagen na de betekening (artikel 1344ter, §3 Ger.W). 439. De huurder kan zich tegen kennisgeving aan het OCMW verzetten, hetzij in het procesverbaal van vrijwillige verschijning hetzij door zijn verzet aan de griffier (in geval van Amendement nr. 3 en nr. 5, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 815/002 en nr. 815/003; Verslag namens de Commissie, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 815/004, 11-12 en 14. 482 BS 1 januari 1999. 483 V. T OLLENAERE , "De uithuiszetting: Bespreking van de wet van 30 november 1998", Huur 1999, 18, nrs. 31-35. 484 M. D AMBRE , “Kan het grondrecht op behoorlijke huisvesting de rechtspositie van de kansarme huurder beïnvloeden”, 225-256, nr. 25-27. 481


verzoekschrift) of de gerechtsdeurwaarder (in geval van dagvaarding) kenbaar te maken (artikel 1344ter, § 4 Ger.W.). In geval van verzoekschrift of dagvaarding dient dit te gebeuren binnen een termijn van twee dagen na de kennisgeving van het verzoekschrift, respectievelijk de betekening van de dagvaarding. Deze mogelijkheid van verzet moet worden vermeld in de gedinginleidende akte door opname van de tekst van artikel 1344ter, § 4, eerste lid, Gerechtelijk Wetboek maar dit is niet op straffe van nietigheid voorgeschreven.485 440. Eens het OCMW werd verwittigd schrijft artikel 1344ter, §5 Ger.W. voor dat het op de meest aangewezen wijze, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp aanbiedt. In de praktijk betekent dit dat de OCMW's nagaan of de mededelingen betrekking hebben op één van hun cliënten en enkel in dit geval nemen zij persoonlijk contact op met de betrokkene. De personen die hen niet bekend zijn worden enkel schriftelijk gecontacteerd en worden gewezen op de dienstverlening die het OCMW aanbiedt.486 A. Tenuitvoerlegging van de uithuiszetting 441. Volgens artikel 1344quater Ger.W. kan de uithuiszetting niet ten uitvoer worden gelegd dan na verloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder. Die wachttermijn van één maand geldt zelfs indien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.487 442. Op deze regel bestaan drie uitzonderingen.488 Ten eerste kan de verhuurder bewijzen dat de huurder het goed reeds verlaten heeft489. Ten tweede kunnen de huurder en de verhuurder een andere termijn overeengekomen zijn en dit akkoord in het vonnis tot uithuiszetting laten opnemen. Tenslotte kan de rechter de termijn verlengen of verkorten op verzoek van de huurder of de verhuurder. De verzoeker dient dan het bewijs te leveren van uitzonderlijk ernstige omstandigheden. Het oorspronkelijk wetsvoorstel490 wou dit laatste als een nieuw artikel 11bis in de Woninghuurwet inlassen en hanteerde nog de term “buitengewone omstandigheden”. Teneinde verwarring te vermijden met de regeling van de verlenging wegens buitengewone omstandigheden van artikel 11 Woninghuurwet werd er uiteindelijk gekozen

Artikel 51 Ger.W is van toepassing, zie: J. L AENENS, “Art. 1344ter Ger.W.”, Commentaar Gerechtelijk Recht, Mechelen, Kluwer, losbl., 17, nr. 5. 486 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de Heer S. VERHERSTRAETEN , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 1157/16, 3. 487 Verslag V AN B ELLE , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 1157/8, 37; J. L AENENS , “De uithuiszetting”, RW 1998-99, 1413, nr. 13; V. T OLLENAERE , “Procedureperikelen inzake huur”, T. Huur 2001, 14. 488 Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de Heer S. VERHERSTRAETEN , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 1157/16, 10. 489 V. T OLLENAERE , “Verjaring en rechtspleging inzake huur” in DAMBRE , B., H UBEAU , B., en S TIJNS , S., (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 671, nr. 1542. 490 Wetsvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek houdende de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, Parl.St. Senaat 1995-96, nr. 215/1. 485


voor de term “uitzonderlijke ernstige omstandigheden”.491 Verder werd er geopteerd om de regeling niet in de Woninghuurwet maar in het Gerechtelijke Wetboek onder te brengen.492 443. De rechter houdt bij de beoordeling van de uitzonderlijke ernstige omstandigheden onder meer rekening met de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin en dit in het bijzonder gedurende de winterperiode. In dit geval stelt de rechter de termijn vast gedurende welke de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt. De rechter dient derhalve rekening te houden met overwegingen van humanitaire aard.493 444. De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste vijf werkdagen van tevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting.

Het

gaat

hier

om

een

minimumtermijn.

Door

deze

bijkomende

informatieverplichting wordt de huurder of de bewoner de mogelijkheid geboden om de nodige maatregelen te treffen om het pand tijdig te verlaten en om een oplossing te vinden voor de opslag van de goederen.494 B. Voorschriften betreffende het lot van de goederen van de uitgezette huurder 445. De gerechtsdeurwaarder deelt bij de betekening van het vonnis van uithuiszetting aan de persoon mee dat de goederen die zich na het verloop van de wettelijke of van de door de rechter bepaalde termijn nog in de woning zouden bevinden, op zijn kosten op de openbare weg zullen worden gezet. 495 Wanneer de goederen de openbare weg belemmeren, zullen ze door het gemeentebestuur op kosten van de huurder worden weggenomen en gedurende zes maanden worden bewaard, tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid (art. 1344quinquies Ger.W.). 446. De wet van 30 december 1975 “betreffende de goederen buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van de vonnissen van uitzetting”496 legt de gemeentebesturen wel de verplichting op om een register aan te leggen van de goederen die zij hebben weggehaald. De gemeentebesturen mogen de kosten die zij gemaakt hebben voor het weghalen en bewaren van de goederen aanrekenen aan de eigenaar of zijn M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 50. V. T OLLENAERE , “De uithuiszetting. De wet van 30 november 1998”, T. Huur 1998-99, 15, nrs. 3-6. 493 Verslag M ERCHIERS , Parl.St. Senaat 1997-98, nr. 1-926/4, 40-41 494 J. L AENENS , “Art. 1344ter Ger.W.”, Commentaar Gerechtelijk Recht, nr. 3. 495 V. T OLLENAERE , “Verjaring en rechtspleging inzake huur” in D AMBRE , M., H UBEAU, B., en S TIJNS , S., (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 673, nr. 1546. 496 BS 17 januari 1976. 491 492


rechtverkrijgenden. Het gemeentebestuur kan de teruggave van de goederen afhankelijk stellen van de betaling van de kosten voor het weghalen en het bewaren ervan. Dit retentierecht geldt niet voor de goederen die krachtens artikel 1408, § 1, Gerechtelijk Wetboek niet vatbaar zijn voor beslag, bijvoorbeeld bedden en beddengoed, kleren en kleerkasten, een wasmachine, een eettafel met stoelen, een kookfornuis, een koelkast, (zie art. 1408 Ger. W voor de volledige lijst van onbeslagbare goederen en alle voorwaarden voor onbeslagbaarheid).497 Indien de goederen die na het verstrijken van de bepaalde termijn niet door de eigenaar of diens rechtverkrijgenden zijn opgeëist, worden zij eigendom van de gemeente.498 De goederen vermeld in artikel 1408, § 1 Ger.W. moeten altijd worden teruggegeven.499 447. Bedenking: kan de verhuurder de kosten recupereren die gepaard gaan met de procedure voor de vrederechter (de kosten om de zaak voor de rechtbank te brengen en een wettelijke forfaitaire tussenkomst in de erelonen van de advocaat als de verhuurder een beroep doet op een advocaat) en de kosten die de gerechtsdeurwaarder maakt in het kader van de uitvoering van het vonnis (kosten betekening en uitvoering vonnis zoals daar zijn: kosten van uitdrijving, kosten van beslag op meubels)? Als de ex-huurder over voldoende roerende en/of onroerende middelen beschikt, zal de verhuurder in principe die kosten eveneens kunnen recupereren. Uiteraard zal de uitvoering van het vonnis (voor het bedrag van de veroordeling en de kosten) problematisch zijn, zo mogelijk kansloos als de ex-huurder insolvabel is. 3.

EnergiePrestatieCertifticaat

448. In 2002 werden alle Europese landen door een

Europese richtlijn betreffende de

energieprestaties van gebouwen verplicht een EnergiePrestatieCertificaat (EPC) in te voeren voor gebouwen die verkocht, verhuurd of gebouwd worden. De Europese Unie wil met deze richtlijn actief meehelpen aan een vermindering van het energieverbruik en de uitstoot van broeikasgassen. 449. In België valt de uitvoering van de Europese richtlijn onder de bevoegdheid van de gewesten. In het Vlaamse Gewest is het EPC vanaf 1 januari 2009 verplicht500 bij verhuur voor zover het gaat om een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen. Zo zullen vakantiewoningen die verhuurd worden voor een periode van minder dan twee maanden geen EPC moeten hebben. 497

Federale Overheidsdienst Justitie, De huurwet, 11e editie – januari 2010, http://www.just.fgov.be/img_publications/pdf/21.pdf,

57. Cass. 23 oktober 2003, NJW 2004, 485. V. TOLLENAERE , “Verjaring en rechtspleging inzake huur” in D AMBRE , M., H UBEAU , B. en STIJNS, S. (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 674, nr. 1547. 500 Zie Decreet van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid (aangehaald als het Energiedecreet), BS 7 juli 2009 en Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid, BS 8 december 2010. 498 499


450. Het EPC informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning.501 Het is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. De achterliggende reden van dit tijdstip waarop men over een EPC moet beschikken is dat de kandidaat-huurder bij de keuze van zijn nieuwe woning het EPC kan inkijken en rekening kan houden met de energiescore. Het EPC wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. 451. Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de aanwezigheid van een EPC bij woningen, appartementen, etc., die te koop of te huur worden aangeboden via immobiliakantoren, websites of advertenties. Als uit de controle blijkt dat er geen EPC aanwezig is op het ogenblik dat het pand te koop of te huur wordt aangeboden, loopt de eigenaar – die uiteindelijk de verantwoordelijke is – het risico een boete te moeten betalen die varieert tussen de € 500 en de € 5.000. Men moet immers reeds beschikken over het attest op het ogenblik dat het pand op de markt wordt gebracht, dus vanaf dat er publiciteit wordt gevoerd. Bovendien kan er ook schriftelijk melding worden gaan bij het Vlaamse Energieagentschap van de afwezigheid van een EPC.

Hoofdstuk 3. Positie van de verhuurder 452. In 2007 staken de vier belangrijkste Vlaamse eigenaarsverenigingen (Eigenaarsbond vzw, Algemeen Eigenaars Syndicaat, Eigenaarsbelang vzw en Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond vzw) de koppen bij mekaar en groepeerde zich in het Overlegplatform Eigenaarsverenigingen (OEV). Ze stellen dat er sinds jaar en dag een onevenwicht is tussen de rechten en de plichten van eigenaars-verhuurders en huurders en dat het niet kan dat er daarboven “totaal nutteloze, oncontroleerbare, kostelijke en contra-economische maatregelen genomen worden tegen de 502

meerderheid van de bevolking in”.

453. Ze voerden petitie tegen de in 2007 vooropgestelde wijzigingen aan de Woninghuurwet, zoals: de publieke bekendmaking van de huurprijs, boete bij overtreding, meldingsplicht 14 dagen op voorhand van de te huurstelling bij de gemeente, instelling van gemeentelijke databanken om de huurprijzen zo nodig te blokkeren, verplichte plaatsbeschrijving en Het Energierenovatieprogramma 2020 van de Vlaamse Overheid heeft als doel om tegen 2020 alle Vlaamse woningen energiezuinig te maken. Meer bepaald wil men in alle bestaande woningen geïsoleerde daken, isolerend glas van goede kwaliteit en bovendien hoogrendement verwarmingsinstallaties.(verwarmingsinstallatie te vervangen indien meer dan 20 jaar oud). Deze investeringen zouden de Vlaming tot 30% energiebesparing opleveren en bovendien brengen zij een enorme verbetering van het kengetal van uw EnergiePrestatieCertificaat teweeg. 502 www.eigenaarsbond.be/petitie 501


registratie hiervan (tussen de 150 en 300 euro), de bepalingen van de woninghuurwet bijvoegen bij het huurcontract en de verlaging van de waarborg van 3 maanden naar 2 maanden. Zij beweren dat deze bepalingen zwaarder zouden doorwegen op de eigenaars. Ondanks hun opspraak werden in 2007 de meeste van voormelde wijzigingen aan de Woninghuurwet aangebracht. 454. De Vlaamse eigenaarsverenigingen voeren aan dat verhuurders de eersten zijn die er voor zorgen dat huurders een menswaardige en betaalbare woonst vinden, maar dat de balans de verkeerde richting uitslaat. Op hun petitie zeggen ze het volgende: “Men moet de eigenaarsverhuurders niet bestraffen, maar belonen. Wij vragen respect voor de eigenaars-verhuurders: zij vervullen een onweerlegbare sociale rol.” 455. Hierna worden enkele knelpunten van de Woninghuurwet vanuit het oogpunt van de verhuurders uiteengezet. Ten eerste wordt er ingegaan op de problemen die rijzen met betrekking tot het vervroegd verlaten van de verhuurde woning door de huurder in het geval van een huurovereenkomst van korte duur. Vervolgens wordt er gekeken naar de huurwaarborg en hoe het de verhuurders de wetswijziging van 25 april 2007 ervaren. Tenslotte staan we even stil bij geschillen die kunnen rijzen op het einde van de huur. 456. Ook hier kunnen sommige knelpunten uit de Woninghuurwet die hieronder besproken worden ook in hoofde van huurders spelen. Zij zullen er bijvoorbeeld ook baat bij hebben indien er meer duidelijkheid is omtrent de (on)mogelijkheid van vervroegde opzeggingsmogelijkheden in het kader van woninghuurovereenkomsten van korte duur enerzijds en, anderzijds, omtrent de sancties op het vervroegd opzeggen indien dit niet contractueel voorzien is in de huurovereenkomst.

I.

De

woninghuurovereenkomst

van

korte

duur

en

de

vervroegde

opzeggingsmogelijkheden 457. Men schetst de situatie waarin partijen een huurovereenkomst van korte duur van bijvoorbeeld twee jaar zijn aangegaan en waarbij de huurder vertrekt na negen maanden huur. De wet voorziet noch voor de huurder, noch voor de verhuurder in vervroegde opzeggingsmogelijkheden en evenmin spreekt de wet zich expliciet uit over de vraag of partijen conventioneel bepaalde opzeggingsmogelijkheden kunnen bedingen. De verhuurder stelt zich dan de vraag wat hij kan doen tegen de huurder die vroegtijdig de woning verlaat. Verhuurders willen zulke situaties immers vermijden aangezien zij afbreuk doen aan de mogelijkheid tot het behalen van voldoende rendement.


458. De rechtspraak inzake deze kwestie is verdeeld en dit leidt wederom tot onzekerheid.503 Zo heeft men al in de rechtspraak geoordeeld dat de voortijdige opzegging van de huurder en het vroegtijdig verlaten van de woning contractbreuk uitmaken indien het huurcontract van korte duur niet in een opzeggingsmogelijkheid voorziet.504 De verhuurder kan dan, onder voorbehoud van de toepassing van de leer van het rechtsmisbruik,505 de verdere uitvoering van de huurovereenkomst eisen.506 De verhuurder kan ook een andere huurder zoeken en vervolgens van de vertrokken huurder een wederverhuringsvergoeding vorderen bij de vrederechter. Hierdoor zal de huurder mogelijk in financiële moeilijkheden komen wanneer hij reeds huurgelden verschuldigd is ten gevolge van een nieuw huurcontract en daarboven nog een wederverhuringsvergoeding verschuldigd is. Andere rechtspraak stelt dan weer dat het opnemen van een jaarlijkse opzeggingsmogelijkheid in een woninghuurcontract van drie jaar geherkwalificeerd dient te worden als een huurcontract van één jaar, dat bij gebreke van tijdige opzegging bij het verstrijken van het eerste jaar moet worden omgezet in een negenjarig contract.507 459. Zoals in dit werk reeds vermeld werd is het wenselijk dat de wetgever in de toekomst duidelijkheid schept met betrekking tot de mogelijkheid om contractueel vervroegde opzeggingsmogelijkheden op te nemen in de woninghuurovereenkomsten van korte duur. 460. Hoe dan ook wordt het eveneens wenselijk geacht om in de wet de sancties beter te stipuleren betreffende gevallen waarin een huurder het goed voortijdig verlaat en het contract niet voorziet in een mogelijkheid tot vervroegde opzegging.508

II. De huurwaarborg 461. De huurwaarborg is geen verplichting maar een mogelijkheid. Wanneer de verhuurder contractueel bepaalt dat er een huurwaarborg moet worden gesteld dan heeft de huurder de keuze tussen drie vormen van huurwaarborg509. 462. Door de wet van 25 april 2007 werd de maximumgrens van de huurwaarborg ingeval deze op een geïndividualiseerde rekening wordt geplaatst teruggetrokken tot twee maanden huur. De

M. D AMBRE , “Knelpunten woninghuur”, 39. Vred. Gent 21 juni 1996, T. Huur. 1997-98, 33, met noot P. D E SMEDT . 505 Vred. Brasschaat 22 november 1994, T. Vred. 1996, 74 (hier wordt met betrekking tot de door de verhuurder gevorderde verdere uitvoering in natura van de huurovereenkomst rechtsmisbruik aangehaald) 506 Y. M ERCHIERS , Le bail de résidence principale, 94. 507 Vred. Sint-Gillis 13 januari 1994, T. Vred. 1996, 70. 508 Interview met H. D E V OS , voorzitter dagelijks bestuur V.Z.W. Koninklijk Algemeens Eigenaarsverbond 509 Ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling (art. 10 Woninghuurwet) 503 504


maximumgrens van drie maanden werd teruggetrokken tot twee maanden huur (art. 10, § 1, derde lid, Woninghuurwet). De wetgever was van oordeel dat de wijziging drempelverlagend zou werken aangezien het opbrengen van drie maanden huur ten behoeve van een waarborg bovenop de huurprijs een financiële hinderpaal zou betekenen voor minder gegoede huurders. Er wordt echter gezegd dat deze wijziging niet drempelverlagend werkt maar eerder een mentaliteitsverandering teweegbrengt bij huurders. Huurders hechten volgens verhuurders minder belang aan het goed onderhouden van de gehuurde woning. Zij hebben immers minder te verliezen dan voordien.510 463. Wanneer de huurder zijn huurprijs en/of kosten en lasten niet betaalt kan de verhuurder de huurder niet eenzijdig uit de woning zetten, zelfs niet indien het contract in deze sanctie uitdrukkelijk voorziet (art. 1762bis BW). De verhuurder zal de huurder eerst moeten aanmanen om te betalen binnen de termijn die hij heeft vastgesteld (per aangetekend schrijven) en nadien kan hij hem voor de vrederechter dagvaarden of laten oproepen met een verzoekschrift en de betaling eisen van achterstallige huur en/of lasten en eventueel de ontbinding511 van de huurovereenkomst eisen, ten nadele van de huurder.512 Eerder hebben we gezien dat niets de verhuurder belet om aanspraak te maken op de gestelde huurwaarborg voor de betaling van achterstallige huurgelden.513 Wanneer een verhuurder vanwege achterstallige huur beroep moet doen op een gerechtsdeurwaarder lopen deze kosten voor hem hoog op en zal de huurwaarborg bestaande uit twee maanden huur deze kosten en de achterstallige huurgelden vaak niet dekken. Wanneer de huurder insolvabel is, blijft de eigenaar-verhuurder met de kosten zitten en ziet hij de achterstallige huurgelden ook niet betaald worden. 464. De wetswijziging van 25 april 2007 bracht geen verandering toe aan de mogelijkheid tot het stellen van een huurwaarborg in een andere vorm dan één van de drie vormen bedoeld in artikel 10. Wanneer de verhuurder en de huurder hiervoor opteren dan is op deze huurwaarborg artikel 10 van de Woninghuurwet niet van toepassing.514 Het stellen van een huurwaarborg in de vorm van de overhandiging door de huurder aan de verhuurder van een kapitalisatiebon, een verzekeringsbon of een andere verhandelbare titel op naam, een bepaalde roerende waarde (bijvoorbeeld een kunstvoorwerp, een juweel, ed.) blijft aldus ongewijzigd. In

Interview met H. D E V OS, voorzitter dagelijks bestuur VZW Koninklijk Algemeens Eigenaarsverbond Terzake dient de rechtspraak te worden vermeld waarin de rechter beslist dat het jarenlang tolereren van een huurachterstand, die weliswaar volgens een afbetalingsplan wordt afgekort, terwijl de huur voor de lopende maanden verder stipt wordt doorbetaald een eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet wettigt. Er wordt gesteld dat de houding objectief onverenigbaar is met de uitoefening van het recht van de verhuurder om het bestaan van de huurachterstallen in te roepen als wanprestatie om de overeenkomst te beëindigen en kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtige en bedachtzame contractpartij te buiten gaat. 512 Bovenop het vorderen van de achterstallige huurgelden en de ontbinding kan de verhuurder in beide gevallen schadevergoeding en intresten eisen. De rechter kan, rekening houdend met bepaalde omstandigheden, een uitstel van betaling verlenen aan de huurder (art. 1244 BW). 513 D. D HAENENS , “Huurwaarborg: nut en beperkingen”, Vastgoed info 2006, afl. 7, 6. 514 J. COLAES , “Recente wijziging in de Huurwet 2006-2007”, 156, nr. 168. 510 511


het geval men van deze mogelijkheid gebruik maakt moet de verhuurder op het einde van de huurovereenkomst deze titels teruggeven, eventueel vermeerderd met de gekapitaliseerde intresten die deze titels hebben opgebracht, op voorwaarde dat de huurder al zijn verplichtingen voortspruitende uit het huurcontract is nagekomen. 465. In de praktijk is dan ook de trend ontstaan dat de huurder rechtstreeks met een verzekeringsmaatschappij inzake huurwaarborg contracteert. De huurder onderschrijft bij de verzekeraar een verzekeringsbon ter waarde van 2 of 3 maanden huur. Deze wordt op zijn naam geblokkeerd en brengt een intrest op van 2 % (tarief januari 2008) per jaar. De looptijd van de verzekeringsbon bedraagt 9 jaar, maar kan ten allen tijde worden beëindigd mits akkoord van de verhuurder of na voorlegging van een vonnis. Ingeval van overlijden van de huurder wordt er bovendien een “huurreserve” uitgekeerd aan zijn nabestaanden.515 Deze huurreserve is een verzekering die automatisch verbonden is aan deze vorm van huurwaarborg en laat nabestaanden toe het huurcontract eventueel op te zeggen zonder dat zij extra kosten hebben. Dit geeft ook de verhuurder een grotere waarborg ingeval dit risico zich voordoet. 516 466. Bovendien voorziet men aan de zijde van de verhuurder in een uitbreiding van huurverzekeringen met de dekking “Dubbelborg” voor het geval er huurschade of huurachterstand is die groter is dan de huurwaarborg. De volledige schade of het grootste gedeelte ervan kan op die manier gerecupereerd worden.

III. Een probleem dat kan rijzen op het einde van de huur 467. Op het moment dat de huurovereenkomst van een nieuwe huurder begint te lopen en deze zijn intrek in de woning wenst te nemen is het denkbaar dat de woning door de vorige huurder niet werd leeggeruimd. De huurovereenkomst met de vorige huurder is beëindigd en deze heeft een deel van zijn bezit in het onroerend goed laten staan waarna hij naar een nieuwe (huur)woning is getrokken. De verhuurder weet niet naar waar hij is getrokken. Wat moet de eigenaar-verhuurder ondernemen in zulke situatie? Moet hij ze op eigen risico op straat laten zetten en hiervoor de kost dragen? Moet hij naar de vrederechter stappen wegens huurschade en voor het risico komen te staan dat hij de kosten van zijn juridische stappen niet vergoed ziet wegens insolvabiliteit van de vorige huurder? 468. De huurwaarborg zou hier soelaas kunnen brengen maar hier dient er gewezen te worden op voorgaande kritiek betreffende de verlaging van het maximum aan huurwaarborg. Het kan dus in bepaalde gevallen zijn dat de huurwaarborg niet voldoende zal zijn om alle materiële 515 516

Afhankelijk van de leeftijd van de huurder, wordt tot 1 jaar huur uitgekeerd. www.korfina.be/default.aspx?pagename=prod_huren_waarborg


en/of

financiële schade te dekken. De verhuurder zou zoals hierboven vermeld een

huurverzekering kunnen nemen met een dekking “dubbelborg” om op die manier de kosten die hij naar aanleiding van de huurschade heeft geleden te dekken.

Conclusie Doorheen de uiteenzetting van de Woninghuurwet, zijn evolutie en de punten van kritiek langs verhuurders- en huurderskant bij deze wet, is het duidelijk geworden dat de Woninghuurwet goede doelstellingen beoogt maar dat zij deze doorheen de tijd niet altijd heeft weten te verwezenlijken. De twee voornaamste doelstellingen van de Woninghuurwet zijn het garanderen van een grotere woonzekerheid aan de huurder en het toekennen van een behoorlijk rendement aan de eigenaar voor zijn onroerende investering. Bij het bereiken van zijn doelstellingen wil de Woninghuurwet evenwicht scheppen tussen de belangen van beide partijen. De Woninghuurwet wil de huurder zodanig beschermen en de garantie van woonzekerheid geven dat zij mogelijks een averechtse effect creëert. Immers, na verloop van tijd is het evenwicht tussen de belangen van de huurder en de belangen van de verhuurder op sommige vlakken alleen maar verder zoek geraakt. Langs de kant van de verhuurders wordt er opgemerkt dat er meer en meer vertrouwensbreuken optreden tussen huurder en verhuurder. De nieuwe bepalingen en verplichtingen van de nieuwe huurwetgeving zouden bovendien een ongunstig investeringsklimaat scheppen voor huurwoningen. Het probleem moet als ernstig worden aanzien omdat er sowieso te weinig woningen beschikbaar zijn. Dit alles samen genomen zou er bijgevolg toe leiden dat de huurder op termijn geen woonzekerheid gegarandeerd kan worden. Er is dus niet enkel ruimte maar ook enigszins nood aan verbetering. Men moet de onduidelijkheden en onzekerheden die er tot op heden inzake bepaalde punten heersen wegwerken en kandidaat-verhuurders mogen niet verder afgeschrikt worden tot het investeren in een huurwoning. Het evenwicht en het vertrouwen tussen huurders en verhuurders dient opnieuw te worden hersteld. Op die manier zal het investeringsklimaat gunstiger worden en de huurmarkt groter, dit ten gunste van zowel de huurder en als de verhuurder.


Bibliografie Voorbereidende werken -

Verslag BOURGEOIS en VAN BELLE, Parl.St. Kamer 1983-84, nr. 807/9.

-

Verslag LESTIENNE en VAN BELLE, Parl.St. Kamer 1984-85, nr. 1075/21.

-

Wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijke Wetboek inzake huishuur, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1341/001.

-

Memorie van toelichting bij het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/001.

-

Amendementen op het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/002-009.

-

Verslag namens de Commissie voor de Justitie over het voorstel tot wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur en het wetsontwerp tot uitbreiding van de bescherming van de gezinswoning, Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/010.

-

Amendementen op de tekst aangenomen door de Commissie (stuk nr. 47K1357/010), Parl.St. Kamer 1990-91, nr. 47K1357/011-012.

-

Ontwerp van wet houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 47S1190/001.

-

Verslag namens de Commissie voor de Justitie van de Senaat uitgebracht door VAN R OMPAEY , Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 47S1190/002.

-

Amendementen op het wetsontwerp houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, Parl.St. Senaat 1990-91, nr. 47S1190/003-009.

-

Wetsvoorstel betreffende de onderverhuring van woningen door verenigingen, Parl.St Kamer 1992-93, nr. 1138/1.

-

Wetsvoorstel tot wijziging van de regels van het Burgerlijk Wetboek betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, Parl.St. Kamer 1993-94, nr. 1516/1.

-

Wetsvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek houdende de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, Parl.St. Senaat 1995-96, nr. 215/1.

-

Verslag VAN BELLE, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 1157/8.

-

Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de Heer S. VERHERSTRAETEN , Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 1157/16.


-

Memorie van toelichting bij het wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. K49-717/1.

-

Amendementen inzake het wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 49K717/2-6.

-

Verslag van de heer LANDUYT namens de Commissie voor de justitie over het wetsontwerp “tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten” en over de daaraan toegevoegde wetsvoorstellen, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 49K717/7.

-

Tekst verbeterd door de Commissie inzake het wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten Parl.St. Kamer 1996-97, nr. K49-717/8.

-

Amendementen voorgesteld na indiening van het verslag over het wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. K49-717/9.

-

Tekst aangenomen in plenaire vergadering en overgezonden aan de Senaat, Parl.St. Kamer 1996-97, nr. 49K717/10.

-

Ontwerp van wet tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten overgezonden door de Kamer, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/1.

-

Amendementen inzake wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/2.

-

Verslag namens de Commissie, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/3.

-

Tekst verbeterd door de Commissie, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/4.

-

Amendementen opnieuw ingediend na de goedkeuring van het verslag, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/5-7.

-

Beslissing om niet te amenderen, Parl.St. Senaat 1996-97, nr. 1-505/8.

-

Memorie van toelichting bij het ontwerp van decreet houdende de Vlaamse Wooncode, Parl.St. Vl. Parl. 1996-97, nr. 641/1.

-

Verslag M ERCHIERS, Parl.St. Senaat 1997-98, nr. 1-926/4.

-

Memorie van toelichting bij het ontwerp van programmawet, Parl.St. Kamer 2002-2003, nr. 2124/001.

-

Verslag DE T’SERCLAES bij het ontwerp van programmawet, Parl.St. Senaat 2002-03, nr. 2-1390/5.

-

Memorie van toelichting bij het wetsontwerp “houdende diverse bepalingen (IV)”, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/001.

-

Advies Raad van State bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen (IV), Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/017.


-

Verslag van S. LAHAYE- BATTHEU namens de Commissie voor de Justitie over het “wetsontwerp houdende diverse bepalingen (IV)”, “het wetsontwerp houdende bepalingen inzake huisvesting” en het “wetsvoorstel tot wijziging van art. 3, §6 van het boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2873/020.

-

Wetsontwerp houdende bepalingen inzake huisvesting, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 51K2847/001.

-

Toelichting bij het wetsvoorstel van 13 februari 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, Parl.St. Kamer 20072008, nr. 815/001, 3.

-

Verslag van 12 maart 2008 namens de Commissie uitgebracht door de heer R. LANDUYT bij de wetsvoorstellen tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, Parl.St. Kamer 2007-08, nr. 815/004.

-

Wetsvoorstel tot wijziging van art. 10 van de huurwet van 20 februari 1991, Parl.St. Kamer, buitengewone zitting 2007, nr. 52K0161/001.

-

Wetsvoorstel “tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot de aanrekening van bemiddelingskosten van een vastgoedmakelaar aan de huurder”, Parl.St. Senaat 2008-09, nr. 4-1047/1.

-

Verslag namens de Commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer S. VAN H ECKE, Parl.St. Kamer 2008-09, nr. 1949/02.

Rechtspraak -

Cass. 22 maart 1945, Arr. Verbr. 1945, 124.

-

Cass. 8 april 1957, Pas. 1957, I, 970, met noot; RW 1958-59, 633; JT 1985, 110; RCJB 1958, 95, met noot DABIN, J.

-

Cass. 11 juni 1964, Pas. 1964, I, 1089.

-

Cass. 5 januari 1968, Arr. Cass. 1968, 607.

-

Cass. 12 oktober 1979, Arr. Cass. 1979-80, 195, Pas. 1980, I, 207, RW 1979-80, 2577.

-

Cass. 29 november 1984, RJCB 1984, 813

-

Cass. 29 mei 1989, Arr.Cass. 1988-89, 1133; Pas. 1989, I, 1022; RW 1990-91, 1097; RCJB 199O, 533, met noot M ERCHIERS, Y.

-

Cass. 26 november 1990, Arr.Cass. 1990-91, 348, met conclusie van procureur-generaal LENAERTS, H.; Pas. 1991, I, 315.

-

Cass. 25 november 1993, Arr. Cass. 1993, 984; Pas. 1993, I, 988; JT 1994, 500; TBBR 1995, 284, met noot H UBEAU , B.


-

Cass. 22 juni 1998, Arr.Cass. 1998, 737; Pas. 1998, I, 780; TBBR 1999, 320, met noot M ERCHIERS, Y.; T. Vred. 2001, 332, met noot KOHL, B.; Act.jur.baux 1998, 155, met noot LOUVEAUX, B.; T. Not. 1999, 473.

-

Cass. 21 juni 2004, RABG 2005, 570, met noot DAMBRE, M.

-

Cass. 15 september 2006, AR nr. C.05.0327.N, nog onuitgegeven, maar te vinden op www.cass.be.

-

Rb. Leuven 31 maart 1993, TBBR 1995, 147.

-

Rb. Brussel 28 oktober 1993, JLMB 1994, 1461.

-

Rb. Brussel 22 december 1993, JLMB 1194, 781.

-

Rb. Gent 7 oktober 1994, T. Vred. 1996, 59.

-

Rb. Kortrijk 24 mei 1996, RW 1997-98, 1080.

-

Rb. Brugge 11 september 1998, Huur, 1998-99, 37.

-

Rb. Brugge 4 december 1998, TWVR 1999, 158.

-

Rb. Hoei 3 februari 1999, T. Vred. 2000, 68, met noot LALOUX, B.

-

Rb. Luik 14 februari 2000, Act.jur.baux 2000, 69, met noot.

-

Rb. Gent 10 maart 2000, TOGOR 2001, 113, met noot DAMBRE, M.

-

Rb. Brussel 10 april 2000, RW 2001-02, 1539.

-

Rb. Hoei 17 mei 2000, T. Vred. 2001, 84, met noot.

-

Rb. Hoei 31 mei 2000, T. Vred. 2001, 87.

-

Rb. Veurne 1 maart 2001, TWVR 2001, 21, met noot.

-

Rb. Luik 12 september 2001, JLMB 2001, 1713.

-

Rb. Brugge 27 september 2002, T.Vred. 2004, 51, met noot VLIES, M.

-

Rb. Brugge 6 december 2002, RW 2004-05, 1355.

-

Rb. Luik 27 juni 2003, T. Vred. 2005, 128.

-

Rb. Leuven 3 december 2003, RABG 2005, 577.

-

Rb. Brussel 16 december 2003, Huur 2004, 55.

-

Rb. Antwerpen 16 februari 2004, RABG 2005, 573.

-

Rb. Luik 16 maart 2004, T. Vred. 2005, 153.

-

Rb. Kortrijk 17 september 2004, TGR-TWVR 2004, 271.


-

Rb. Gent 11 februari 2005, TMR 2005, 439-442, met noot DAMBRE, M.

-

Rb. Bergen 1 juni 2005, JLMB 2006, 370, met noot VANDOOREN, S.

-

Rb. Luik 29 juni 2005, T. Vred. 2006, 257.

-

Rb. Antwerpen 13 december 2005, TBO 2008, 121.

-

Rb. Brussel 10 februari 2006, T. Vred. 2007, 140, met noot R IQUIER , E.

-

Beslagr. 27 maart 2001, RW 2003-04, 671.

-

Arbrb. Brussel 14 september 1999, Echos log. 1999, 95.

-

Vred. Soignies 12 mei 1987, JLMB 1987, 1149.

-

Vred. Hamme 21 november 1989, RW 1990-91, 514, noot PAUWELS.

-

Vred. Sint-Gillis 13 januari 1994, T. Vred. 1996, 70.

-

Vred. Brasschaat 22 november 1994, T. Vred. 1996, 74.

-

Vred. Kapellen 12 mei 1993, RW 1993-94, 638, met noot H UBEAU , B

-

Vred. Menen 26 mei 1993, T. Vred. 1998, 19, met noot.

-

Vred. Borgerhout 2 juni 1993, RW 1993-94, 576, met noot HUBEAU , B.

-

Vred. Sint-Niklaas 10 oktober 1994, RW 1994-95, 1033.

-

Vred. Elsene 6 maart 1995, TBBR 1996, 296, met noot H UBEAU , B.

-

Vred. Gent 5 mei 1995, RW 1996-97, 1342.

-

Vred. Sint-Jans- Molenbeek 24 oktober 1995, T. Huur 1997-98, 292.

-

Vred. Merksem 9 november 1995, T. Vred. 1998, 89.

-

Vred. Merksem 21 december 1995, RW 1999-00, 718.

-

Vred. Oostende 11 januari 1996, T. Huur 1997-98, 219, met noot DE SMEDT , P.

-

Vred. Sint-Niklaas 22 april 1996, RW 1996-97, 1303.

-

Vred. Gent 21 juni 1996, T. Huur. 1997-98, 33, met noot DE SMEDT , P.

-

Vred. Elsene 28 juni 1996, T. Vred. 1998, 21.

-

Vred. Sint- Truiden 3 oktober 1996, T. Huur 1997-98, 111, met noot VANBELLE, J.

-

Vred. Sint- Kwintens- Lennik 28 oktober 1996, AJT 1997-98, 308, met noot DE SMEDT , P.

-

Vred. Sint- Kwintens- Lennik 23 december 1996, T. Huur 1997-98, 226, met noot BOLLEN, N.

-

Vred. Sint- Niklaas 3 februari 1997, RW 1997-98, 960, met noot.


-

Vred. Namen 4 februari 1997, T. Vred. 1999, 48, met noot.

-

Vred. Messancy 9 februari 1997, RRD 1997, 306.

-

Vred. Zelzate 18 september 1997, Act.jur.baux 1998, 84, met noot LOUVEAUX, B.

-

Vred. Sint- Genesius-Rode 27 oktober 1997, T. Vred. 1998, 373.

-

Vred. Elsene 3 december 1997, Act.jur.baux 1998, 57.

-

Vred. Sint- Kwintens- Lennik 22 december 1997, AJT 1998-99, 76.

-

Vred. Sint- Genesius- Rode 26 januari 1998, T. Vred. 1999, 65, met noot DEGROOTE, E.

-

Vred. Zelzate 19 februari 1998, TBBR 1998, 257.

-

Vred. Gent 6 maart 1998, TGR 1998, 130.

-

Vred. Brussel 25 maart 1998, Act.jur.baux 1998, 88.

-

Vred. Sint- Jans- Molenbeek 31 maart 1998, Act.jur.baux 1998, 75.

-

Vred. Sint- Truiden 9 april 1998, RW 2001-02, 497

-

Vred. Sint- Jans- Molenbeek 14 april 1998, JLMB 1998, 1446, met noot VANDERMERSCH. M.

-

Vred. Luik 8 mei 1998, T. Vred. 1999, 78.

-

Vred. Nijvel 24 juni 1998, Act.jur.baux 1999, 89, met noot.

-

Vred. Doornik 18 november 1998, Act.jur.baux 1999, 58.

-

Vred. Lessen 18 november 1998, Act.jur.baux 1999, 70.

-

Vred. Oostende 14 januari 1999, Huur 1998-99, 126.

-

Vred. Sint – Genesius – Rode 8 februari 1999, RW 2001-02, 357; T. Vred. 2000, 74 met noot LECLERCQ A., in beroep hervormd door Rb. Brussel 10 april 2004, RW 2001-02, 1539.

-

Vred. Gent 10 mei 1999, AJT 1999-2000, 265; Huur 1998-99, 212.

-

Vred. Roeselare 20 mei 1999, RW 2001-02, 573.

-

Vred. Doornik 26 mei 1999, Act.jur.baux 2000, 26.

-

Vred. Vorst 10 juni 1999, T. Vred. 2000, 84, met noot.

-

Vred. Westerlo 7 juli 1999, Huur 2001, 98.

-

Vred. Harelbeke 15 juli 1999, TWVR 1999, 139, met noot.

-

Vred. Westerlo 10 september 1999, AJT 2000-01, 349.

-

Vred. Sint- Kwintens-Lennik 13 september 1999, Huur 1998-99, 210.


-

Vred. Namen 7 december 1999, Echos Log. 2000, 88, met noot THOLOMÉ, L.

-

Vred. Nieuwpoort 28 december 1999, TWVR 2002, 42, met noot.

-

Vred. Leuven 4 januari 2000, AJT 2000-01, 127, met noot PEETERS, L.

-

Vred. Charleroi 20 maart 2000, T. Vred. 2003, 49.

-

Vred. Bastenaken 24 maart 2000, Act.jur.baux 2000, 86.

-

Vred. Gent 7 april 2000, TGR 2001, 24.

-

Vred. Doornik 18 april 2000, Act.jur.baux 2000, 104.

-

Vred. Merksem 20 april 2000, T. Vred. 2003, 51.

-

Vred. Sint- Kwintens- Lennik 11 mei 2000, TBBR 2000, 464.

-

Vred. Westerlo 26 mei 2000, RW 2002-03, 552; T. Vred. 2003, 56.

-

Vred. Torhout 27 juni 2000, T. Vred. 2005, 87.

-

Vred. Merksem 13 juli 2000, RW 2001-02, 1332; T. Vred. 2003, 51, hervormd door Rb; Antwerpen 11 februari 2002, onuitgegeven, A.R. nr.00/4875/A.

-

Vred. Grâce- Hollonge 12 september 2000, JLMB 2001, 1268.

-

Vred. Gent 9 oktober 2000, T. Huur 2001, 66.

-

Vred. Sint- Gillis 12 oktober 2000, TBBR 2001, 505.

-

Vred. Aalst 11 oktober 2000, TGR 2001, 14.

-

Vred. Antwerpen 10 januari 2001, Huur 2002, 102.

-

Vred. Charleroi 5 februari 2001, JLMB 2001, 1270.

-

Vred. Sint- Kwintens- Lennik 23 maart 2001, Huur 2001, 148.

-

Vred. Wolvertem 29 maart 2001, AJT 2001-02, 370; Huur 2001, 141.

-

Vred. Sint- Truiden 12 april 2001, Huur 2002, 139; T. Vred. 2003, 86.

-

Vred. Sint- Truiden 8 mei 2001, T. Vred. 2003, 89.

-

Vred. Gent 11 juni 2001, TGR 2002, 87.

-

Vred. Charleroi 8 oktober 2001, Echos log. 2002, 33, met noot THOLOMÉ, L.

-

Vred. Gent 15 oktober 2001, Huur 2002, 141.

-

Vred. Doornik 14 november 2001, JLMB 2002, 1803.

-

Vred. Overijse- Zaventem 5 februari 2002, RW 2005-06, 234.

-

Vred. Luik 14 februari 2002, Echos. log. 2002, 35.


-

Vred. Dendermonde- Hamme 23 april 2002, T. Vred. 2004, 35, met noot SEQUARIS, S.

-

Vred. Gent 13 mei 2002, T. Vred. 2004, 45.

-

Vred. Lennik 10 juni 2002, T. Huur 2003, 63.

-

Vred. Veurne – Nieuwpoort 20 juni 2002, RW 2004-05, 473; T. Vred. 2004, 66.

-

Vred. Menen 20 augustus 2002, Huur 2004, 93.

-

Vred. Leuven 15 oktober 2002, Huur 2003, 64.

-

Vred. Oudenaarde – Kruishoutem 7 november 2002, T. Vred 2004, 39, met noot SEQUARIS, S.

-

Vred. Westerloo 16 december 2002, RW 2005-06, 438, met noot; Huur 2004, 85.

-

Vred. Antwerpen 24 december 2002, T. Vred. 2005, 115.

-

Vred. Gent 14 januari 2003, Huur 2003, 106.

-

Vred. Sint- Gillis 22 januari 2003, T. Vred. 2005, 398.

-

Vred. Molenbeek 25 maart 2003, JT 2003, 321.

-

Vred. Kortrijk 7 mei 2003, TGR-TWVR 2004, 289.

-

Vred. Antwerpen 28 mei 2003, RW 2003-04, 35, met noot LAENENS, J.

-

Vred. Zelzate 1 juli 2003, TGR-TWVR 2004, 18.

-

Vred. Ronse 4 november 2003, T. Vred. 2003, 415; Huur 2004, 18.

-

Vred. Menen 17 december 2003, Huur 2004, 57.

-

Vred. Halle 7 januari 2004, T. Vred. 2005, 146.

-

Vred. Brussel 6 februari 2004, T. Vred. 2004, 99.

-

Vred. Halle 3 maart 2004, Huur 2004, 90.

-

Vred. Halle 15 september 2004, Huur 2005, 150.

-

Vred. Sint-Gillis 23 september 2004, T. Vred. 2005, 295.

-

Vred. Halle 24 november 2004, Huur 2005, 142.

-

Vred. Binche 25 november 2004, JLMB 2006, 386.

-

Vred. Fontaine-l’Evêque 9 december 2004, JLMB 2005, 804.

-

Vred. Meise 23 december 2004, RW 2004-05, 1233.

-

Vred. Elsene 5 april 2005, Huur 2005, 217.

-

Vred. Beveren 28 juni 2005, Huur 2005, 222.


-

Vred. Brussel 1 juli 2005, T. Vred. 2006, 263.

-

Vred. Doornik 8 juli 2008, JT 2009, 34.

Rechtsleer -

ALLEMEERSCH, B. en WAGNER , K., “Stand van zaken en actuele ontwikkelingen inzake het geding”, RW 2003-04, 1122.

-

BAERT ., H., "De verhuring van studentenkamers", Huur 2008, 173-182.

-

BENOIT , G., M ERCHIERS, Y. en VANWIJCK-ALEXANDRE, M., Baux à loyer (Bail de résidence principale et droit commun), Brussel, La Charte, 1991, 258 p.

-

BEYAERT , S., “Gewijzigde regels inzake algemeen huurrecht en woninghuur” in X., Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht. [Vormingsprogramma 20062007], Larcier, Gent, 2008, 448 p.

-

BURSSENS, F., “De registratie van huurcontracten na de Programmawet van 27 december 2006”, TBO 2007, afl. 1, 18.

-

CARMELIET , B., “Woninghuur - Recente ontwikkelingen in de rechtspraak”, Intercontact (N) 2009, afl. 1, 4-7.

-

CASTELEIN, C., Erfrecht wettelijk samenwonende, Brussel, 2007, 109 p.

-

CAUFFMAN, C., “Hervorming van de verzoeningspoging bij hoofdvorderingen inzake de huur van woningen”, RW 2008-09, 252-254.

-

CLAESSENS, B., “Oud en nieuw in het woninghuurrecht: eerste beschouwingen bij de herziene Woninghuurwet”, Turnh. Rechtsl. 1995-96, 120-139.

-

COLAES, J., “De hervormde woninghuurwet. Recente wijzigingen in de Huurwet 20062007”, Huur 2007, afl. 3-4, 133-161.

-

COPPENS, A., “De registratie van het voor huisvesting bestemde huurcontract”, RW 200607, 1096-1098.

-

COUSY, H., COUTURIER , J., DELVA , W., DERINE, R., H ERBOTS, J. en VEKEMAN, R. (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., 19 dln., z.p.

-

DAMBRE, M., “Actuele ontwikkelingen algemeen huurrecht en woninghuur 2003-2009” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat, Deel 15, Die Keure, Brugge, 2009, 215 p.

-

DAMBRE, M., “Commentaar bij art. 1733-1734 B.W.” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer , 21 p.

-

DAMBRE, M., “De bewijsregeling in verband met de staat van het gehuurde goed” (noot onder Cass. 15 september 2005), TBO 2006, 68-74.


-

DAMBRE, M., “De geldingskracht van gewestelijke en gemeentelijke reglementen m.b.t. de woningkwaliteit” (noot onder Vred. Gent 14 maart 1997 en 20 juni 1997), TOGOR 1999, 97-105.

-

DAMBRE, M., “De gevolgen van de tegenopzegging van de huurder inzake woninghuur op de verbintenissen van de verhuurder na een opzegging voor eigen gebruik” (noot onder Cass. 15 september 2006), TBO 2007, 95-99.

-

DAMBRE, M., “De huurder van de kwaliteitsarme woning kiest de sanctie” (noot onder Cass. 31 maart 2006), TBO 2006, 171-176.

-

DAMBRE, M., “De mogelijkheden tot herziening van de woninghuurprijs”, TBO 2009, 5361.

-

DAMBRE, M., “De (relatieve) doorwerking van het grondrecht op wonen in de rechtspraktijk, inzonderheid in de jurisprudentie in België” in H UBEAU , B. en DE LANGE, R. (eds.), Het grondrecht op wonen. De grondwettelijke erkenning van het recht op huisvesting in Nederland en België, Antwerpen-Apeldoorn, Maklu Uitgevers, 1995, 188 p.

-

DAMBRE, M., “De verbintenis van de huurder tot teruggave van het gehuurde goed en zijn aansprakelijkheid voor brand”, TBBR 2003, 620-636.

-

DAMBRE, M., “De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur” (noot onder Vred. Zomergem 18 januari 2008), TBBR 2009, afl. 7, 378-380 en RW 2008-09, afl. 21, 887.

-

DAMBRE, M., H UBEAU , B. en NYCKEES, J., “De woninghuurwet” in Recht en Praktijk, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1995, 194 p.

-

Dambre, M., Hubeau, B. en Stijns, S., Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 707 p.

-

DAMBRE, M. en H UBEAU , B. (eds.), Het gewijzigde woninghuurrecht, in Bijzondere Overeenkomsten. Grondige studies, I, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1997, 261 p.

-

DAMBRE, M., Huur, Herentals, Knops, 2007, 201 p.

-

DAMBRE, M., “Kan het grondrecht op behoorlijke huisvesting de rechtspositie van de kansarme huurder beïnvloeden?” in Derde Antwerps Juristencongres, Centrum voor Beroepsvervolmaking in de Rechten (eds.), Arm recht? Kansarmoede en Recht, Antwerpen, Maklu, 1997, 445 p.

-

DAMBRE, M., “ Knelpunten woninghuur” in VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 21-52 p.

-

DAMBRE, M., “Naar een modern huurprijzenrecht”, Juristenkrant 2008, afl. 178, 12-13.

-

DAMBRE, M., “Niet-registratie van een woninghuurcontract van korte duur” (noot onder Grondwettelijk Hof nr. 109/2009, 9 juli 2009), NJW 2009, afl. 209, 722-723.


-

DAMBRE, M, “Over huurgenot en woningkwaliteit” in X., Overeenkomstenrecht 1999-2000, XXVIste postuniversitaire cyclus Willy Delva 1999-2000, Antwerpen, Kluwer, 2000, 269333 p.

-

DAMBRE, M., “Requiem voor de cassatierechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder”, NJW 2009, afl. 213, 899-900.

-

DAMBRE, M., HUBEAU , B., “Twee nieuwigheden in het huurrecht. Wijzigingen in het huurrecht ingevolge de programmawet”, NJW 2003, afl. 27, 402-410.

-

DAMBRE, M., “Wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten”, DCCR 1997, 300-309.

-

DAMBRE, M., “Wijzigingen aan het huurrecht 2006-2007” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat, Deel 12, Die Keure, Brugge, 2008, 237 p.

-

DAMBRE, M. en H UBEAU , B., Woninghuur in A.P.R., Brussel, Story-Scientia, 2002, XXXVIII, 563 p.

-

DE BOECK, A., “De kennisgevingsverplichtingen in de verschillende huurregimes - een overzicht”, Huur 2003, afl. 2, 78-93.

-

DE M AESENEIRE, D., “ [Brandverzekering] De aansprakelijkheid van de huurder”, in X., Kluwer's Verzekeringshandboek , II.11.7-01 - II.11.7-34, 38 p.

-

DE NOLF, J., “Huren en verhuren. Woninghuurrecht nu nog ingewikkelder”, Vastgoed info 2003, afl. 2, 4.

-

DE NOLF, J., “[Woninghuur] De wet staat boven intenties partijen bij prijswijziging huur”, Vastgoed info 2007, afl. 4, 5. (Bespreking van Cass. 21 juni 2004).

-

DE SMEDT , P., “De huur voor het leven is van welbepaalde duur, maar de overgang van het één naar het andere blijft onzeker” (noot onder Cass. 29 mei 1998), A.J.T. 1999-00, 743-744; Arr.Cass. 1998, 622; Act. jur. baux 1998, 135, noot LOUVEAUX , B.; A.J.T. 1999-00, 742, noot DE SMEDT , P.; Bull. 1998, 658; Rev.not.b. 2000, 149, concl. PIRET , J.; TBBR 2000, 95, noot MERCHIERS, Y; T.Not. 2000, 544.

-

DE SMEDT , P., “De sanctie voor de ontrouwe huurder: Opzegvergoedingen bij voortijdige beëindiging van woninghuurovereenkomsten” (noot onder Vred. St.-Kwintens-Lennik 28 oktober 1996), A.J.T. 1997-98, 308-309 en T. Huur. 1997-98, 297-298.

-

DE SMEDT , P., Het woninghuurrecht in de greep van de Vlaamse Wooncode. Enkele markante gevolgen van de Vlaamse Wooncode op de verhuring van een woninghoofdverblijfplaats, TOGOR 1999, 10-41.

-

DE SMEDT , P., “Hete hangijzers in het 'oude' Woninghuurrecht”, T. Huur. 1997-98, 25-32.

-

DE WIT , R. (ed.), “Huurrecht : de recente wijzigingen in de woninghuurwet”, Antwerpen, Intersentia, 1997, 117 p.

-

DHAENENS, D., “Huurwaarborg: nut en beperkingen”, Vastgoed info 2006, afl. 7, 3-6.


-

DHEANENS, D., “Verhuurder moet eigen opzeggingsmotief naleven”, Vastgoed info 2010, afl. 1, 1-2.

-

DHAENENS, D., “Woninghuur en 3-6-9-overeenkomst: beperkte opzegmogelijkheid verhuurder”, Vastgoed info 2007, afl. 6, 3.

-

DIRIX, E. en VAN OEVELEN, A. (eds.), Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen België, 1998, z.p.

-

DIRIX, E. en VAN OEVELEN, A. (eds.), Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen België, 1999, z.p.

-

DYCK, J., “Over het lot van de huurwaarborg na vervreemding van het verhuurde onroerend goed” (noot onder Vred. Gent 21 oktober 1994) , Not.Fisc.M. 1995, afl. 7, 2022.

-

GEVAERT , F., “Huurschade - juridische aspecten”, Huur 1998-99, 149-156.

-

GONTHIER , W., “Woninghuurwet en 'eigen gebruik'”, Vastgoed info 2003, afl. 8, 2-3. (Bespreking van Vred. Westerlo 26 mei 2000)

-

H ERBOTS, J., “Het concubinaat in het verbintenissenrecht”, in SENAEVE, P., (ed.), Concubinaat, de buitenhuwelijkse tweerelatie, Leuven/Amersfoort, Acco, 1992, 73-115.

-

H ERBOTS, J. en M ERCHIERS, Y., Woninghuur en nieuw algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 1991, XXI, 208 p.

-

H ERBOTS, J. en M ERCHIERS Y., Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, Brugge, Die Keure, 1997, XXIII, 317 p.

-

H UBEAU , B., LIPPENS, J. en VANDE LANOTTE, J., De nieuwe huurwet. Commentaar bij de wet van 29 december 1983, Antwerpen, Kluwer, 1984, 156 p.

-

H UBEAU , B., INSLEGERS, G. en M EEUWS, B., De nieuwe woninghuurwet : de regels betreffende de huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats van de huurder de wet van 20 februari 1991, Brugge, Die Keure, 1992, 72 p.

-

H UBEAU , B. (ed.), De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en woonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 189 p.

-

HUBEAU , B., “De Woninghuurwet van 20 februari 1991: Pacificatie-element of stilte voor de storme” , Journ. proc. 1994, afl. 256, 20-21.

-

H UBEAU , B., Drie jaar toepassing van de nieuwe woninghuurwet 1991-1993, Gent, Mys & Breesch, 1994, VI, 60 p.

-

H UBEAU , B. (ed.), Huur, Brussel, Larcier, 2010, 681 p.


-

H UBEAU , B., “Woninghuurwet ook van toepassing op woonwagens en woonboten”, Juristenkrant 2003, afl. 65, 5.

-

KAMOEN J., “Een praktijkgerichte evaluatie - vanuit het oogpunt van een vrederechter”, Huur 2007, afl. 3-4, 176-180.

-

LAENENS, J., “De uithuiszetting”, RW 1998-99, 1413.

-

LAENENS, J. en H ENQUIN, M., “De verplichte minnelijke schikking in huurgeschillen”, RW 2002-03, 1652-1656.

-

LOUVEAUX , B., “Bail de résidence principale. La prorogation pour circonstances exceptionnelles”, Immobilier 2004, afl. 13, 8-11.

-

LOUVEAUX , B., “Bail de résidence principale et indexation”, Immobilier 2006, afl. 13, 1-2.

-

LOUVEAUX , B., “La loi du 12 avril 2007 portant des dispositions en matière de bail de logement”, Immobilier 2007, afl. 10, 1-4.

-

LOUVEAUX , B., “La nouvelle loi sur les loyers”, Immobilier 2007, afl. 4, 1-6.

-

LOUVEAUX, B., “Le caractère impératif de la loi sur les baux commerciaux”, Immobilier 2002, afl. 1, 3-6.

-

LOUVEAUX , B., “Loi-programme. Bail de logement: la procédure de conciliation devient obligatoire [art. 1344septies C.jud.]”, Immobilier 2003, afl. 1, 1-2.

-

MAHIEU , G., De reglementering betreffende huishuur sedert de wet van 13 april 1997, Antwerpen, Maklu, 1998, 136 p.

-

M AHIEU , G., M ERCHIERS, Y. en STERCKX, L., Woninghuurwet ; Het huurrecht in het algemeen : synoptische tabellen der toepasselijke wetgeving, Brussel, De Boeck en Larcier, 2006, 64 p.

-

M ERCHIERS, Y., “De nieuwe huurwet: de huurprijs, de kosten en lasten, de terugbetaling, de borgstelling en de procedure”, RW 1983-84, 2156-2158.

-

M ERCHIERS, Y., Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 2010, 302 p.

-

MERCIERS, Y., “Levenslange huur: huur van bepaalde of van onbepaalde duur?” (noot onder Cass. 29 mei 1998), TBBR 2000, 97-98.

-

M ERCHIERS, Y., “Tegenstelbaarheid van huurcontracten bij eigendomsoverdracht”, TPR 1983, 205.

-

MERCHIERS, Y., “Toedracht van de tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder” (noot onder Cass. 22 juni 1998), TBBR 1999, 322-325; Act. jur. baux 1998, 155, noot LOUVEAUX , B.; Arr.Cass. 1998, 737; Bull. 1998, 780; T. Vred. 2001, 332, noot KOHL, B.


-

MERCIERS, Y., “Woninghuur van korte duur - Einde - Stilzwijgende wederinhuring en opzegging (art. 3, par. 6 Woninghuurwet)” (noot onder Rb. Namen 20 december 1993), TBBR 1995, 87-89.

-

MEULEMANS, D., “Algemene situering. De huurovereenkomst, de huurprijs en de huurwaarborg. Bespreking van de nieuwe voorschriften”, Huur 2007, afl. 3-4, 109-132.

-

M EULEMANS, D., “De gewijzigde Woninghuurwet: een eerste kennismaking, T. App. 1997, afl. 1, 1-5.

-

MEULEMANS, D., “De huurwaarborg in de Woninghuurwet”, Huur 1998-99, 2-8.

-

M EULEMANS, D., De nieuwe woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar bij de wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblo, 1991, 189 p.

-

MEULEMANS, D.,” De Tijdelijke Huurwet 1995”, Balans 1995, afl. 313, 1-3.

-

MEULEMANS, D., “De Tijdelijke Huurwet 1995: enkele knelpunten”, Balans 1996, afl. 315, 4-5.

-

M EULEMANS, D., “De Tijdelijke Huurwet 1995. Praktijkgerichte commentaar bij de wet van 1 december 1995”, T. App. 1996, afm.1, 7-16.

-

MEULEMANS, D., “De Woninghuurwet ingrijpend gewijzigd”, A.J.T.-Dossier 1996-97, 125132; T. Huur. 1997-98, 4-12.

-

M EULEMANS, D., “Twee belangrijke nieuwigheden inzake woninghuur”, Huur 2004, afl. 3, 73-78.

-

PEETERS, L., “De jarenlange vriendschap tussen verhuurder en huurder” (noot onder Vred. Leuven 4 januari 2000), A.J.T. 2000-01, 128-130.

-

PINTENS, W. en VAN DER M EERSCH, B., “Vermogensrechtelijke aspecten van ongehuwd samenwonen”, in Ongehuwd samenwonen, Deurne, 1996, 1-60 p.

-

POPPE, G., “De registratie van huurovereenkomsten: ingrijpende wijziging vanaf 1 januari 2007”, Activa 2007, afl. 1, 7-15.

-

RENS, J. en RENS, L., “De Woninghuurwet. Ontleding van rechtspraak 1991-1997”, T.Not., 1999, 175-184.

-

R OMMEL, G., “Le bail de résidence principale”, T. Vred. 1992, 261-329.

-

RUYSSEVELDT , J., “Vrijstelling huurrecht”, Registratierechten 2007, afl. 1, 9-12.

-

SPRUYT , E., “De gewijzigde regels van registratierecht voor (sommige) huurcontracten”, Not.Fisc.M. 2007, afl. 9, 259-276.

-

TACKOEN, J., “De hervorming van de Woninghuurwet. Enkele kritische praktische beschouwingen. Huur 2007, afl 3-4, 171-175.

-

TIMMERMANS, R., “De complexgewijze renovatie van een appartementsgebouw en de gevolgen voor de huurder”, Huur 2007, afl. 1, 2-9.


-

TIMMERMANS, R., “Tweezijdige aanrekening van commissie bij verhuring door vastgoedmakelaars: kat en muis met de huurder?” Huur 2010, afl. 2, 54-57.

-

TOLLENAERE, V., "De uithuiszetting: Bespreking van de wet van 30 november 1998", T. Huur 1998-99, 15

-

VAN BAEVEGHEM, B., “Wijzigingen Woninghuurwet”, TVW 2007, afl. 3, 294-298.

-

VAN DE VELDE, C., “Woninghuur: wat zijn de concrete gevolgen van het overlijden van de huurder?”, Huur 2009, afl. 1, 12-14.

-

VAN GERVEN, W., “Langdurige overeenkomsten: prijsbepaling, aanpassing wegens onvoorzienbare omstandigheden, conflictregeling”, in Hulde aan René Dekkers, Brussel, Bruylant, 1982, 377-403.

-

VAN OEVELEN, A., “Actualia woninghuurrecht (1998-2007)” in X., CBR Jaarboek 20062007, Intersentia, Antwerpen, 2007, 571 p.

-

VAN OEVELEN, A., “De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, RW 2002-03, afl. 36, 14011419.

-

VAN OEVELEN, A., “De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde onroerend goed op de lopende overeenkomst, NFM 1991, 203.

-

VAN OEVELEN, A., ‘De verjaring van de rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige indexverhogingen (art. 2273, 1ste lid B.W.)', noot onder Vred. St.Niklaas 8 januari 1986, RW 1986-87, 1106. nr. 5.

-

VAN OEVELEN, A., Het nieuwe huurrecht anno 1991, Antwerpen, Maklu, 1991, 85 p.

-

VAN OEVELEN, A., “Is de verhuurder bij woninghuur vergoeding verschuldigd wegens niet-uitvoering van het motief op grond waarvan hij heeft opgezegd, als de huurder zelf de overeenkomst tegen een vroeger tijdstip heeft opgezegd?”, RW 2008-09, afl. 13, 536539.

-

VAN OEVELEN, A., “Kroniek van het huurrecht (1990-1995): Gemeenrechtelijke huur, woninghuur en handelshuur”, RW 1996-97, 1105-1132.

-

VAN OEVELEN, A., “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-06, afl. 39, 1521 – 1536.

-

VAN OEVELEN, A., Overzicht van de recente ontwikkelingen in het huurrecht, Antwerpen, Maklu, 1986, 127 p.

-

VAN OEVELEN, A., “Wettelijke verlenging van bepaalde woninghuurovereenkomsten”, RW 1995-96, 1080-1086.

-

VAN OEVELEN, A., “Wijzigingen in het huurrecht (Wet van 13 april 1997)”, RW 1997-98, 729-748.

-

VAN OEVELEN, A., “Wijzigingen in het (woning)huurrecht”, RW 2007-08, afl. 8, 289-306.


-

VAN OEVELEN, A., BEYAERT , S., CARETTE, N., COPPENS, A. (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, XIV, 313 p.

-

VAN OEVELEN, A., “Woninghuur en kansarmoede: een overzicht en een analyse van de mogelijke huurproblemen van kansarmen” in Derde Antwerps Juristencongres, Centrum voor Beroepsvervolmaking in de Rechten (eds.), Arm recht? Kansarmoede en recht. Antwerpen, Maklu, 1997, 445 p.

-

VAN R AEMDONCK K., “Een vroegtijdige opzegging is niet ongeldig” (noot onder Wolvertem 6 juni 1996), RW 1997-98, 309-310.

-

VAN R ANSBEECK, R., “[Woninghuurovereenkomsten worden geacht te zijn aangegaan voor een periode van 9 jaar]” (noot onder Vred. Leuven 16 augustus 2000), Huur 2002, afl. 1, 49-50.

-

VAN TILBORG, K., “Hervorming woninghuurwet op til zonder grondig debat?”, Balans 2007, afl. 558, 1-5.

-

VANBELLE, J., “Woninghuurcontracten van korte duur”, RW 1995-96, 106.

-

VANBEYLEN, K., “De hervormde Woninghuurwet vanuit notariële hoek, Huur 2007, afl. 3-4, 168-170.

-

VANBEYLEN, K., “De overdracht van het gehuurde goed in het licht van de nieuwe Woninghuurwet”, T. Not. 1997, 253-268.

-

VANDELANOTTE, N., “De gevolgen van een huuroverdracht”, Vastgoed info 2003, afl. 5, 1-2.

-

VANDEVELDE, M., “Huurwetgeving in een nieuw jasje”, Juristenkrant 2007, afl. 154, 7.

-

VANDROMME T., “De gevolgen voor de huurovereenkomst bij inbreuken op de gewestelijke woningkwaliteitsnormen: botst de Vlaamse Wooncode met het gemene huurrecht?”, Huur 2009, afl. 2, 104-108.

-

VANHOVE, K., “Woninghuur en samenwonen. Enkele Knelpunten”, TBO 2008, 81-87.

-

VANKERCKHOVE, J. “Petite réforme du louage et loyers en 1984”, JT 1984, p. 150-151.

-

VANKERCKHOVE J. en ROMMEL, G., “Lois des 20 février en 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer”, JT 1991, 321-339.

-

VANKERCKHOVE, J. en VLIES, M., “Loi dus 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux”, JT 1997, 593-616.

-

VANSTEENE, J., “Gewijzigde huurwetgeving binnenkort in het Staatsblad”, Vastgoed info, 2007, afl. 8, 1-3.

-

VANSTEENE, J., “Huurovereenkomsten moeten vanaf 15 juni schriftelijk”, Vastgoed info, 2007, afl. 11, 1-2.

-

VANSTEENE, J., “Nieuwe registratieformaliteiten voor bepaalde huurovereenkomsten: waarom, wanneer, wie, waar en hoe?”, Huur 2007, afl. 3-4, 181-183.


-

VANSTEENE, J., “Regering wil huurwet nog deze legislatuur aanpassen”, Vastgoed info, 2007, afl. 5, 1-2.

-

VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag bemiddelingskosten niet doorrekenen aan huurder [art. 5ter huurwet 1991]”, Vastgoed info, 2009, afl. 13, 1-2.

-

VASSEUR , R., “Tegenopzegging huurder ontslaat verhuurder niet van zijn verplichtingen”, Juristenkrant 2009, afl. 199, 1.

-

VERVLIET , L., “Overeenkomsten betreffende onroerende goederen. III. Woninghuur”, Intercontact (N) 2007, afl. 4, 93-109.

-

VERVLIET , L., “Woninghuur - recente wijzigingen”, Intercontact (N) 2007, afl. 3, 69.

-

VLIEGHE, J., “De korte termijn verhuring binnen het kader van de woninghuurwet”, Huur 2004, afl. 2, 43-45.

-

VLIES, M., “Baux de résidence principale et bail à vie” (noot onder Vred. Moeskroen 16 maart 1993), T. Vred. 1993, 304.

-

VOLCKAERT , E., “De nieuwe woninghuurwet ligt zwaar onder vuur”, Vastgoed info, 2008, afl. 1, 4-7.

-

X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, I. Benoemde overeenkomsten, Titel VIII, Huur van goederen, Mechelen, Kluwer, losbl., 10 dln, z.p.

-

X., “De Wet van 20 februari 1991 inzake de huishuur”, Eig. Mag. 1991, afl. 181, 4-25.

-

X., Huurrecht. De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen, Intersentia, 1997, 117 p.

-

X., Le bail de résidence principale. 5 ans d'application de la loi du 20 février 1991, Brussel, La Charte, 1996, 339 p.

-

X., Les baux à loyer après la loi du 13 avril 1997, Brussel, La Charte, 1998, 256 p.

-

X., “Nieuwe huurwet”, Intercontact (N) 1991, 79-92.

-

X., Update wijziging van de huurwetgeving: een stand van zaken, Gent, Story Publishers, 2009, 122 p.

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Recommend Documents