Energetická náročnost budov a její vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Energetická náročnost budov a její vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Radek Čížek, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

červen 2010

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma ,,Energetická náročnost budov a její vliv na tržní hodnotu“ zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Počaplech dne 20.6.2010

............................. Radek Čížek, DiS.

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucímu bakalářské práce prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborné vedení a pomoc při vzniku této práce.

Anotace práce Předmětem bakalářské práce je objasnění pojmu energetická náročnost budov a analýza jejího dopadu na tržní hodnotu nemovitostí. Detailně je sledován vývoj energeticky úsporných objektů, zásady jejich výstavby a požadavků na ně kladených. Další kapitoly teoretické části práce jsou věnovány dokumentům, které se věnují energetickému posuzování budov a jejichž využití nachází široké pole působnosti. Od povinného zpracování daného stavebním zákonem v případě energetického průkazu, až po odborné posudky přikládané k žádostem o dotace z dotačních programů. Praktická část bakalářské práce volně navazuje na teoretickou a autor zde analyzuje dopad energeticky úsporných opatření na tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí s vyhodnocením návratnosti daných investic.

Annotation Subject of this work is to clarify the concept of energy performance of buildings and analysis of its impact on the market value of real estate. The development of energyefficient buildings, their construction principles and requirements imposed upon them are studied in detail. Another chapters of the theoretical part are dedicated to working documents, which pursue an energy assessment of buildings and their use is wide - from the compulsory process given by the Building act in case of the Energy card up to the technical expertises applied to the requests for grants of subsidy programs. The practical part of this work is a continuation of theoretical part and the author examines here the impact of energy-saving measures on the market value of appraised properties regarding the return of the investments.

Obsah Prohlášení ............................................................................................................... 2 Poděkování ............................................................................................................. 3 Anotace práce ......................................................................................................... 4 Obsah ...................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................ 8 1. Energetická náročnost budov............................................................................. 9 1.1. Historie a vývoj ............................................................................................. 9 1.2. Členění budov dle energetické náročnosti .................................................... 10 1.3. Zásady výstavby a konstrukce objektu s nízkou energetickou náročností...... 11 1.3.1. Stavebně koncepční řešení .................................................................... 11 1.3.2. Konstrukční řešení ................................................................................ 12 1.3.2.1. Obvodové svislé ochlazované konstrukce ....................................... 13 1.3.2.2. Podlahy .......................................................................................... 16 1.3.2.3. Střechy ........................................................................................... 17 1.3.2.4. Výplně otvorů ................................................................................ 19 1.3.3. Energetická zařízení ovlivňující energetickou náročnost budov ............. 20 1.3.3.1. Vytápění......................................................................................... 20 1.3.3.2. Větrání ........................................................................................... 21 1.3.3.3. Příprava teplé vody......................................................................... 23 2. Průkaz energetické náročnosti budovy ............................................................ 24 2.1. Historie a důvody vzniku průkazu ENB ....................................................... 24 2.2. Obsah průkazu ENB .................................................................................... 25 2.3. Podmínky a požadavky na zpracování průkazu ENB.................................... 30 2.4. Využití průkazu ENB v praxi ....................................................................... 31 3. Energetický audit ............................................................................................. 33 3.1. Obsah energetického auditu ....................................................................... 33 3.2. Účel energetického auditu ............................................................................ 34 3.3. Porovnání energetického auditu a průkazu ENB........................................... 34 4. Energeticko-ekonomická optimalizace budovy ............................................... 36 4.1. Energetická náročnost výstavby a provozu budovy ...................................... 36 4.2. Energeticko-ekonomická optimalizační studie ............................................. 37 4.3. Příklad energeticko-ekonomické optimalizační studie .................................. 38 4.3.1. Vyhodnocení stavebního řešení objektu ................................................ 38 4.3.2. Vyhodnocení volby energetického zdroje .............................................. 40

5

4.3.3. Celkové vyhodnocení ............................................................................ 41 5. Dotační program Zelená úsporám ................................................................... 42 5.1. Členění programu zelená úsporám, .............................................................. 43 5.1.1. A - Úspora energie na vytápění ............................................................. 43 5.1.2. B - Podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu ................. 45 5.1.3. C - Výměna neekologického zdroje za nízkoemisní s využitím obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody .................... 46 5.1.4. D - Dotační bonus za vybrané kombinace opatření ................................ 47 5.2. Postup při vypracování a podání žádosti ...................................................... 48 5.3. Historie, vývoj a dosavadní poznatky z praxe ............................................... 50 5.3.1. Historie a vývoj..................................................................................... 50 5.3.2. Přínos programu Zelená úsporám .......................................................... 51 5.3.3. Negativa programu Zelená úsporám ...................................................... 52 5.4. Zelená úsporám v číslech ............................................................................. 53 6. Vliv energetické náročnosti na tržní hodnotu nemovitosti.............................. 54 6.1. Vývoj cen energií......................................................................................... 54 6.2. Vliv průkazu energetické náročnosti budov na trh s nemovitostmi ............... 55 6.3. Vliv energetické náročnosti na tržní hodnotu nemovitostmi ......................... 56 Závěr ..................................................................................................................... 57 Praktická část 7. Ocenění rodinného domu ................................................................................. 60 7.1. Zadání ......................................................................................................... 61 7.2. Nález ........................................................................................................... 61 7.2.1. Popis lokality ........................................................................................ 61 7.2.2. Oceňovaný majetek ............................................................................... 62 7.3. Ocenění – stávající stav ............................................................................... 64 7.3.1. Porovnávací metoda – stávající stav ...................................................... 64 7.3.2. Nákladová metoda – stávající stav......................................................... 68 7.3.3. Výsledná tržní hodnota stávajícího stavu ............................................... 72 7.4. Ocenění – budoucí stav ................................................................................ 73 7.4.1. Porovnávací metoda – budoucí stav ...................................................... 73 7.4.2. Nákladová metoda – budoucí stav ......................................................... 73 7.4.3. Výsledná budoucí tržní hodnota ............................................................ 78 7.5. Omezující podmínky a předpoklady............................................................. 78 7.6. Závěr ........................................................................................................... 79 7.7. Přílohy a podklady ....................................................................................... 79 8. Ocenění bytového domu ................................................................................... 87 6

8.1. Zadání ......................................................................................................... 88 8.2. Nález ........................................................................................................... 88 8.2.1. Popis lokality ........................................................................................ 88 8.2.2. Oceňovaný majetek ............................................................................... 89 8.3. Ocenění – stávající stav ............................................................................... 91 8.3.1. Porovnávací metoda – stávající stav ...................................................... 91 8.3.2. Nákladová metoda – stávající stav......................................................... 97 8.3.3. Příjmová metoda – stávající stav ......................................................... 102 8.3.4. Výsledná tržní hodnota stávajícího stavu ............................................. 103 8.4. Ocenění – budoucí stav .............................................................................. 104 8.4.1. Porovnávací metoda – budoucí stav .................................................... 105 8.4.2. Nákladová metoda – budoucí stav ....................................................... 105 8.4.3. Příjmová metoda – budoucí stav.......................................................... 110 8.4.4. Výsledná tržní hodnota budoucího stavu ............................................. 110 8.5. Omezující podmínky a předpoklady........................................................... 111 8.6. Závěr ......................................................................................................... 112 8.7. Přílohy a podklady ..................................................................................... 112 9. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Příbram ............................................ 122 9.1. Obecná charakteristika trhu........................................................................ 123 9.1.1. Vymezení územního celku .................................................................. 123 9.1.2. Trh s nemovitostmi ............................................................................. 125 9.1.3. Regionální segmentace........................................................................ 125 9.2. Statutární město Příbram............................................................................ 125 9.2.1. Stavební pozemky ............................................................................... 125 9.2.2. Budovy ............................................................................................... 126 9.2.3. Nájmy ................................................................................................. 127 9.3. Rekreační oblast v povodí Vltavy .............................................................. 128 9.3.1. Stavební pozemky ............................................................................... 129 9.3.2. Budovy ............................................................................................... 129 9.4. Ostatní obce Příbramska a venkov ............................................................. 130 9.4.1. Pozemky ............................................................................................. 130 9.4.2. Budovy ............................................................................................... 130 9.5. Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi.................................................. 131 Seznam použité literatury .................................................................................. 134

7

Úvod Téma bakalářské práce jsem zvolil s ohledem na své dosavadní profesní zaměření, ve kterém se věnuji energetickým výpočtům spojených s úsporou energií. Správná volba a využití různých stavebních materiálů a energetických zařízení se projevuje po celou dobu životnosti staveb a velkou měrou ovlivňuje kvalitu bydlení. Tyto moderní technologie a materiály se uplatňují jak při stavbě nových objektů, tak při rekonstrukcích. A tak cílem této práce je objasnění výše vlivu použitých materiálů a technologií nejen z hlediska energetického, ale i finančního, které se projevuje v hodnotě nemovitostí. Míra návratnosti jednotlivých investic do těchto technologií je pak už jen logickým ukazatelem efektivnosti vynaložených nákladů. Dalším důvodem analýzy této problematiky je stále zvětšující se zájem o energeticky úsporné objekty na trhu s nemovitostmi, spojené se zavedením průkazu energetické náročnosti budov. Vypsání dotačního programu Zelená úsporám v loňském roce spustilo novou éru energetických úspor, když se začaly pod vlivem dotací hojně rekonstruovat starší objekty do nízkoenergetických standardů odpovídajících současné legislativě a měnit neekologické zdroje za zdroje obnovitelné.

8

1. Energetická náročnost budov Jednou z dnes nejsledovanějších vlastností budovy je její energetická náročnost. Je to dáno nejen stále rostoucími cenami energií, ale i snahou o co nejmenší negativní vliv budovy na životní prostředí a to jak při její výstavbě, tak i provozu. Energetická náročnost není pouze vlastností, vycházející z potřeby tepla pro vytápění. Od 1. července 2007 platí v návaznosti na zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií a souvisejícími předpisy vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, která zapracovává pro naši klimatickou oblast požadavky vyplývající ze směrnice Evropského parlamentu a Rady 2002/91/ES. Energetickými systémy budovy, ovlivňujícími její energetickou náročnost, jsou soustavy technického zařízení budov pro vytápění, větrání, chlazení, klimatizaci, přípravu teplé vody a osvětlení. Požadavky na energetickou náročnost jsou splněny, pokud je energetická náročnost hodnocené budovy nižší než budovy referenční stejného druhu dle účelu užití (rodinný dům, administrativa atd.). Mimo to se prokazuje splnění porovnávacích ukazatelů, které vycházejí z požadavků ČSN 73 0540–2 (duben 2007). Všechna tato zpřísněná kritéria pak vyzdvihla do popředí zájmu pojmy jako nízkoenergetický dům či dům pasivní.

1.1. Historie a vývoj Účelem stavby je zajištění ochrany člověka před vnějšími klimatickými vlivy a vytvoření optimálního vnitřního prostředí pro pobyt a práci jejího uživatele. Vlastní stavba domu a doba jeho užívání a provozu jsou spojeny s potřebou energií. Snaha o minimalizaci energetické potřeby je stará jako ,,stavění“ vůbec. Lze říci, že v historii lidstva bylo využíváno přírodních obnovitelných zdrojů, stavby byly přizpůsobovány klimatickým podmínkám, architektura většinou respektovala možnosti pasivních zisků. K většímu průlomu a vývoji energeticky úsporných objektů došlo počátkem 70. let 20. století, kdy v Americe začala být používána takzvaná Trombeho stěna. Ta společně s vysoce izolovaným domem dala za vznik nízkoenergetickým (též solárním) domům první generace, označovaných za předchůdce dnešní nízkoenergetické výstavby. Krátce na to přišli nízkoenergetické domy druhé generace, jež byly koncipovány na takřka stejných principech, jako ty současné. Důraz byl kladen zejména na zónování, vysoký standart tepelné izolace, mechanické

9

větrání, rekuperace a solární systémy. Prvním z těchto objektů byl dům Philips postavený již v roce 1974. První legislativou na poli nízkoenergetického stavění byla Švédská norma SBN 75, která se stala základem následujících legislativ, týkajících se této problematiky. Ta na tehdejší dobu požadovala nízké součinitele prostupu tepla U (dříve označované K), např. obvodové stěny 0,3 W/m²K, střecha 0,2 W/m²K, podlaha 0,3 W/m²K a okna 2,0 W/m²K. V současnosti je pojem nízkoenergetický či pasivní dům veřejnosti už zcela známý a tyto stavby se těší stále většímu zájmu z řad stavitelů.

1.2. Členění budov dle energetické náročnosti Pro rozdělení budov dle energetické náročnosti se používá ukazatel měrné potřeby tepla na vytápění za jeden rok, vztažený na 1 m² vytápěné podlahové plochy. Starší poválečná výstavba bez dodatečného zateplení se pohybuje v rozmezí od 250 kWh/m² a výše. Výjimkou nejsou objekty s roční spotřebou 350 – 400 kWh/m². Stavby osmdesátých a devadesátých let 180 – 250 W/m²K. Novostavba splňující současnou vyhlášku č. 148/2007 Sb. spotřebuje přibližně 100 – 140 kWh/m². Nízkoenergetické a pasivní domy ještě mnohem méně – viz tab. č.1.1. Dalším typem nízkoenergetické stavby je takzvaný nulový dům, který se svou roční spotřebou tepla blíží nule, respektive je nižší než 5 kWh/m² za rok. Takovéto řešení lze však dosáhnout jen za mimořádně vhodných podmínek, a proto se na našem území tyto domy vyskytují jen vzácně. Zajímavým typem nízkoenergetické stavby může být i dům, který vyprodukuje více energie, něž je schopen sám spotřebovat. Takový dům je označován za ,,dům s energetickým přebytkem“. Příkladem takové stavby může být pasivní dům, který využívá energii z fotovoltaických systémů. Ta je dodávána do rozvodné sítě, kde může následně převýšit množství energie domem odebrané. Tabulka č. 1.1 Základní rozdělení budov podle potřeby tepla na vytápění

10

1.3. Zásady výstavby a konstrukce objektu s nízkou energetickou náročností Základem návrhu energeticky úsporné budovy je vyváženost všech složek ovlivňujících energetickou bilanci budovy. Dosažením nízké potřeby tepla na vytápění a vhodného koncepčně-stavebního řešení, je zpravidla možné využít v různé míře i obnovitelné zdroje energie. Velmi nízká energetická náročnost by měla být zajištěna v celém životním cyklu budovy.

1.3.1. Stavebně koncepční řešení Už v přípravné fázi projektu daného objektu je nutné se zaměřit na dosažení úspor energie, protože její výsledné energetické vlastnosti lze z pravidla nejlépe ovlivnit právě při vytváření celkové koncepce. Toto by měl mít na vědomí jak investor (stavitel), tak projektant. Jedná se o následující zásady, které je třeba řešit citlivě a v návaznosti na celkové řešení objektu.  volba pozemku a osazení budovy - kromě běžných požadavků (napojení na inženýrské sítě a infrastrukturu) při výběru vhodného pozemku pro realizaci stavby je nutné se zaměřit i na příznivé klimatické podmínky v dané lokalitě, orientaci a tvar pozemku, tvar terénu, hustotu okolní zástavby, nadmořskou výšku a zatížení větrem  tvarové a dispoziční řešení - základním předpokladem energeticky úsporného domu je co nejmenší poměr plochy obálky budovy k vytápěnému objemu - vnitřní dispozice by měla být volena pokud-možno takto: vedlejší prostory (WC, garáž, chodby, schodiště) na severní stranu, obytné místnosti s velkými prosklenými plochami na jih, případně další obytné místnosti dle jejich funkčního využití, např. ložnice je optimální na východ  orientace budovy ke světovým stranám - to, jak je budova orientována, se přímo promítá na velikosti solárních zisků výplněmi okenních a dveřních otvorů  co nejvyšší tepelně-izolační schopnost a vzduchotěsnost obálky budovy s vyloučením tepelných mostů - každý tepelný most se projevuje při posuzování celistvosti dané konstrukce

11

1.3.2. Konstrukční řešení Tepelný výkon (ztráta) budovy je dán tepelnou ztrátou prostupem tepla a tepelnou ztrátou větráním. Tepelná ztráta prostupem je dána tepelnými vlastnostmi obalových konstrukcí, které ohraničují vnitřní a vnější prostředí budovy. Jedná se o obvodové stěny, podlahu, střechu a výplně otvorů. Poměr ztráty jednotlivých konstrukcí u běžného domu znázorňuje následující obrázek.

Obrázek č. 1.1 Poměr ztráty prostupem jednotlivými obalovými konstrukcemi

Tyto tepelné vlastnosti obalových konstrukcí charakterizuje součinitel prostupu tepla U [W/m²K]. Jeho vývoj od poloviny šedesátých let je udáván národní technickou normou ČSN 730540 a je zobrazen v následující tabulce. Tato norma od svého prvního vydání doznala několikrát aktualizací, jejichž podstatou bylo vždy zejména zpřísnění těchto požadavků. U některých konstrukcí se jednalo až o několikanásobek mezi hodnotou na počátku vydání normy a současností. Od roku 2002 pak norma navíc v případě návrhu nízkoenergetických budov resp. budov cíleně využívající sluneční energii, rekuperaci tepla, nebo elektrickou energii na vytápění doporučuje dosáhnout ještě nižších hodnot součinitele prostupu tepla, než jsou doporučené (na 2/3 jejich výše).

12

Tabulka č. 1.2 Požadované / doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla U [W/m²K] za jednotlivá období pro nové a renovované budovy v České republice dle normy ČSN 73 0540 - Tepelná ochrana budov Konstrukce 1964 – 1974 1974 – 1994 Stěny

1.47

Střechy

0.89

1994 - 2002 0.46/0.33/ 0.70* 0.32/0.22/ 0.48*

Okna

2.9

2002 - 2005

2005 - 2007

2007 -

0.38/0.25 0.38/0.25 0.38/0.25 (0.30/0.20)** (0.30/0.20)** (0.30/0.20)** 0.30/0.20 0.24/0.16 0.24/0.16 (0.24/0.16)** 1.80/1.20 1.70/1.20 1.70/1.20 (2.0/1.35)*** (2.0/1.20)***

0.32/0.22/ 0.60/0.40 0.60/0.40 0.45/0.30 0.48* Pozn.: Všechny hodnoty platí pro venkovní teplotu -15 °C a vnitřní průměrnou teplotu 20 °C. *) Požadované/Doporučené/Přípustné pro rekonstrukce **) Pro konstrukce těžké (v závorce pro lehké) ***) Pro nová (v závorce pro renovovaná) okna Podlaha

Toto dělení konstrukcí z hlediska tepelně-technických vlastností je jen základní. Ve skutečnosti je mnohem členitější v závislosti na prostředí na obou stranách konstrukce a je podrobněji uvedeno v již zmíněné národní technické normě ČSN 730540 –2 / 2007. 1.3.2.1. Obvodové svislé ochlazované konstrukce Vnější nosné konstrukce lze v našich podmínkách rozdělit na těžké a lehké. Při současném vývoji a požadavcích na úsporu energií se těžké masivní konstrukce pohybují na hranici použitelnosti současné výstavby, jelikož s těží dosahují normou požadované hodnoty součinitele prostupu tepla – viz Tab. výše. Mezi tyto konstrukce patří především klasické keramické bloky a cihly. Při potřebách ještě lepších tepelněizolačních vlastností, především u nízkoenergetických či pasivních domů, je nutné tyto konstrukce doplnit vnějším zateplovacím systémem. Ten eliminuje tepelné mosty vzniklé konstrukčními prvky a postupy. Ten může být navržen jako kontaktní nebo s provětrávanou vzduchovou mezerou. Výhodou kontaktního zateplení jsou nižší pořizovací náklady nežli u systému s provětrávanou vzduchovou mezerou. Problémy však mohou nastat např. při dodatečném zateplení stávajícího vlhkého zdiva. Tyto problémy odstraní odvětrávaná vzduchová mezera v případě druhého systému. Ta by měla mít tloušťku min. 20 mm. Další výhodou může být dobrá protihluková ochrana, nevýhodou její vyšší cena. A tak při volbě daného systému jsou vždy rozhodující konkrétní podmínky instalace.

13

Obr. č.1.3 Kontaktní zateplovací systém

Obr.č.1.4 Provětrávaný zateplovací systém

1- obvodová stěna

1- předsazené lícové zdivo

2- lepící tmel

2- vzduchová mezera

3- tepelná izolace (minerální vlna)

3- kotva předsazeného pláště

4- stěrkový tmel + perlinka

4- tepelná izolace (minerální vlna)

5- ušlechtilá omítka

5- obvodová stěna

Jsme-li při návrhu konstrukcí ve fázi projektu novostavby rozhodnuti pro vnější zateplovací systém, je ideální volit tloušťku nosné části co nejtenčí (s ohledem na investiční náklady) tak, aby spolehlivě plnila svoji funkci. Tato část stěny navíc v případě vnějšího zateplení plní funkci tepelně-akumulační. Těmto požadavkům vyhovují zejména těžké stěny ze železobetonu či vápenopískových cihel. Tato kombinace stavebních materiálů má nejlepší vliv na vnitřní stabilitu místností a nejmenší pokles teploty v místnosti při přerušovaném vytápění. Příkladem takovéto konstrukce obvodových stěn je např. systém VELOX. Tento stavební systém, zvaný také systémem ztraceného bednění, představuje technologii monolitických staveb, při níž se stěny a stropy betonují do předem připraveného bednění ze štěpkocementových desek VELOX, které se po vytvrdnutí betonu stávají trvalou součástí

14

svislých i vodorovných konstrukcí. Tepelně-izolační vlastnosti pak plní pěnový polystyren, vkládaný před betonáží.

Obr. č. 1.5 Konstrukční systém VELOX

Zdroj: WELOX Bau-systeme

15

Dalším hojně využívaným typem konstrukčního systému pro energeticky úsporné domy jsou dřevostavby. Jejich stěny jsou navrženy jako lehký obvodový plášť, tvořený dřevěnou rámovou konstrukcí, doplněnou tepelnou izolací, zpravidla minerální vatou. Tyto stěny mají vynikající tepelně izolační vlastnosti, avšak minimální tepelně-akumulační. Akumulační funkci, je-li požadována, pak plní vnitřní nosné či příčkové zdivo, navržené z těchto důvodů z těžkých zděných či monolitických konstrukcí. Aby obvodová stěna dřevostavby správně plnila svoji funkci, je nutné důsledné řešení kondenzace vodních par. Tomu je zabráněno správným návrhem skladby s umístěním parotěsných folií.

1.3.2.2. Podlahy Podlahy jsou jednovrstvé nebo vícevrstvé konstrukce uložené na stropní konstrukci nebo na terénu. Realizují se až po dokončení hrubé stavby. Optimální skladba podlah je jednou ze záruk kvality bydlení. Z hlediska tepelných požadavků u podlah na terénu je normou požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla splněna, je-li použito cca 8 cm běžného podlahového polystyrenu (EPS 70 Z). Na stropní konstrukce s podlahou nad venkovním prostředím či nevytápěnými prostory, jako jsou zádveří, garáže a sklepy, jsou požadavky ještě mnohem přísnější, srovnatelné se střešními plášti. To odpovídá kontaktnímu zateplení běžným fasádním polystyrenem (EPS 70 F) v tl. cca 24 cm. Zde je vhodné umístit tepelně-izolační vrstvu z chladné strany konstrukce.

Tabulka č. 1.3 Požadované / doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla U [W/m²K] pro podlahové konstrukce Požadovaná

Doporučená

hodnota

hodnota

[W/m²K]

[W/m²K]

Podlaha vytápěného prostoru přilehlá k zemině

0,45

0,3

Podlaha nad venkovním prostorem

0,24

0,16

Konstrukce

Zdroj: ČSN 730540-2/2007

16

1.3.2.3. Střechy Základním typem jsou střechy jednoplášťové. Ty však není vhodné navrhovat nad místnostmi s větší relativní vlhkostí, než je 60%. V případě obytných budov se tak stávají problematické koupelny, kde relativní vlhkost vzduchu dosahuje až 90%. Proto nejpoužívanějším typem střech u obytných budov jsou střechy dvouplášťové. Dvouplášťové střechy oddělují vnitřní prostředí od vnějšího dvěma plášti, mezi kterými je větraná vzduchová mezera. Pro šikmé dvouplášťové střechy se požívá pojem ,,teplá střecha“. Ta má jeden větrací prostor mezi krytinou a pojistnou hydroizolací. U tohoto systému je nejdůležitější správně provedená a dokonale těsná parozábrana. V případě konstrukčních chyb hrozí kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce a její následná degradace. Dalším typem jsou tříplášťové střechy, označované taktéž jako ,,studené“, kde jsou dva větrací prostory – jeden jako v předchozím případě, druhý mezi pojistnou hydroizolací a tepelně-izolační vrstvou. Zde je nejdůležitější odvod vodní páry ze střešního pláště, jinak hrozí kondenzace vodní páry na spodní straně pojistné hydroizolace a následné degradace konstrukce jako v předchozím případě.

Obr. č. 1.6 Schéma ,,teplé“ střechy

Obr. č. 1.7 Schéma ,,studené“ střechy

Kromě správné volby typu střešní konstrukce je dalším krokem návrh optimální tloušťky a umístění tepelné izolace. Tepelně-izolační vrstva šikmých střech musí být provedena tak, aby byla zajištěna její stabilní poloha. Největším problémem jsou krokve nosného systému krovu, představující velké tepelné mosty, ovlivňující 17

značnou měrou tepelnou ztrátu střešním pláštěm. Umístění tepelné izolace ve skladbě šikmé střechy je možné zvolit vzhledem k nosné konstrukci krovu ve třech polohách:  mezi krokvemi (varianta 1) – z hlediska energetických požadavků současnosti nevhodné řešení, výška krokví limituje tloušťku tepelné izolace - krokev 100x60 mm, tloušťka TI vrstvy 160 mm, U=0,33 W/m²K Obr. č. 1.8 Skladba a průběh teplotního pole pro variantu 1

 mezi a pod krokvemi (varianta 2) – v současnosti standardní řešení, tepelné mosty jsou eliminovány přídavnou izolací volitelné tloušťky - krokev 100x60 mm, tloušťka TI vrstvy 160+60 mm, U=0,24 W/m²K (normou požadovaná hodnota) Obr. č. 1.9 Skladba a průběh teplotního pole pro variantu 2

 nad

krokvemi

(varianta

3)

–

z hlediska tepelných mostů nejideálnější řešení - krokev 100x60 mm, tloušťka TI vrstvy 160 mm, U=0,24 W/m²K (normou požadovaná hodnota) - oproti první variantě mnohem lepší tepelně-izolační vlastnosti při stejné tloušťce izolantu Obr. č. 1.10 Skladba a průběh teplotního pole pro variantu 2

Tento příklad převzat z publikace - Zdroj: č. [1]

18

1.3.2.4. Výplně otvorů Výplně otvorů zahrnují konstrukce oken, dveří a vrat. Tyto otvory tvoří nejslabší články obalových konstrukcí objektů. Ani zdaleka nedosahují takových hodnot součinitele prostupu tepla jako obvodové stěny či podlahové a střešní konstrukce. Takové řešení není v našich podmínkách doposud možné. Ideálním řešením umístění těchto otvorů do obvodových konstrukcí stěn je v rovině navazující na tepelněizolační vrstvu. V případě, že toto umístění není možné, je nutné překrýt rám okna nejméně o 30 až 40 mm touto tepelně-izolační vrstvou. Pomineme-li v současnosti nevyhovující typy oken, jako jsou okna s jednoduchým zasklením, zdvojená a dvojitá špaletová okna, vyskytují se na našem trhu vesměs pouze jednoduchá okna s izolačním zasklením. Ty mohou být zasklena zpravidla izolačním dvojsklem či trojsklem. Vzduchovou mezeru mezi skly pak nejčastěji vyplňuje jeden ze vzácných plynů – argon v případě dvojskel, krypton u trojskel.

Obr. č. 1.11 Řez izolačním dvojsklem a trojsklem

Samotný rám může být proveden z plastu v podobě několika-komorového profilu, dále ze dřeva – tzv. Euro-okna nebo kovu. Takto konstruovaná okna mají mnohem

19

menší průvzdušnost – infiltraci, nežli dříve používaná okna a tak hygienická výměna vzduchu v budově musí být řešena jiným způsobem. Nejčastěji se jedná o mikroventilaci tvořenou buďto odtěsněnou polohou křídla, nebo o větrací štěrbiny v rámu okna.

Tabulka č. 1.4 Orientační hodnoty součinitele prostupu tepla okenních výplní Souč. prostupu

Typ zasklení

tepla U [W/m²K]

Jednoduché zasklení

5,8

Izolační dvojsklo obyčejné

2,7 – 2,9

Izolační dvojsklo se selektivní vrstvou (dle roku výroby)

1,1 – 1,8

Izolační trojsklo

0,7 – 1,1

1.3.3. Energetická zařízení ovlivňující energetickou náročnost budov Systémům technických zařízení budov v domech, které mají díky stavebnímu provedení vykazovat snížené energetické nároky, je nutno věnovat zvýšenou pozornost, a to již od počátku návrhu domu. Správně navržený systém může ušetřit až desítky procent energie, potřebné pro provoz objektu. Naopak nevhodně zvolený systém např. se špatnou regulací výkonu může energetické potřeby zbytečně zvyšovat. Jedná se především o systémy vytápění, větrání a přípravu teplé vody. Výběr konkrétních systémů pak závisí na celkové stavebně-energetické koncepci domu. Zvláště preferovanými se pak stávají alternativní a obnovitelné zdroje energie. 1.3.3.1. Vytápění Topný zdroj vytápění je navrhován na základě tepelného výkonu budovy. Ten je vypočten v souladu s normou ČSN EN 12831 a skládá se z tepelné ztráty prostupem tepla a větráním.1 Aby byla zajištěna tepelná pohoda všech vytápěných místností, je nutné, aby topný zdroj pokryl maximální tepelnou ztrátu při venkovní výpočtové teplotě. U nízkoenergetických domů musíme brát v úvahu mnohem nižší tepelný výkon, nežli u běžné výstavby. Rovněž tepelné zisky z vnitřních zdrojů a oslunění

1

ČSN EN 12831 – Výpočet tepelného výkonu budov

20

místností hrají v těchto případech značnou roli a snižují celkovou potřebu tepla na vytápění. Problémem pak může být nalezení vhodného topného zdroje s nízkým modulovaným výkonem v potřebném rozsahu. Řešením je poté buď nahrazení topného zdroje klimatizační jednotkou, nebo použití akumulační nádrže. Ta navíc umožňuje soustředit do jednoho místa energii z více zdrojů. Klasickým případem je napojení kotle na biomasu na akumulační nádrž s podporou solárního systému. Je-li v tomto případě takto řešen i ohřev teplé vody (např. v plovoucím boileru umístěném v akumulační nádrži), je tato doplněna ještě o elektro-patronu pro letní ohřev teplé vody. Zdroje tepla v budovách s nízkou energetickou náročností jsou nazývány systémy ke krytí zbytkové potřeby tepla. Důvodem je fakt, že v našich podmínkách se započtením tepelných zisků je topná sezóna u těchto budov zkrácena na maximálně 2-4 měsíce. Dalším významným vlivem je typ otopné soustavy. Pro krytí zbytkové potřeby tepla je žádoucí volit takový otopný systém, jenž dokáže pružně reagovat na měnící se teplotní podmínky interiéru i exteriéru ve všech prvcích včetně individuální regulace každé z místností. To přináší zvýšené požadavky na kvalitní regulační systém. Mezi nejčastěji používané zdroje v energeticky úsporných objektech patří plynové kondenzační kotle, pracující s normovým stupněm využití větším než 100% a tepelná čerpadla, využívající teplo z okolního prostředí (vzduchu, vody a země). U tepelných čerpadel je nejdůležitějším údajem topný faktor, který udává poměr mezi výkonem a příkonem. Ten se pohybuje v závislosti na typu tepelného čerpadla mezi 3 až 4,5. Systémy vytápění jsou často přímo spojeny s dalšími energetickými zařízeními v budově. Jde o větrání a přípravu teplé vody. 1.3.3.2. Větrání Větrání je nezbytné nejen z hlediska hygienické výměny vzduchu a zajištění kvalitního dýchání pro člověka, ale i z důvodu odvodu přebytečné vlhkosti vzniklé pobytem člověka a jeho činnostmi (vaření, pečení). Spotřeba energie na ohřev větracího vzduchu tvoří u běžných domů zhruba 30 % celkové spotřeby. Čím je dům lépe izolován, tím je tento podíl vyšší. Odborníky je uváděna doporučená výměna objemu vzduchu v místnostech podle funkce takto: obytné pokoje, chodby, haly – 0,5x/h, kuchyně a koupelny 1,5x/h a vedlejší místnosti jako sklady, šatny a komory – 0,3x/h. Budeme-li se nadále bavit o větrání energeticky úsporných objektů, bude to zpravidla vždy o nuceném větrání, jelikož u nízkoenergetických domů je obálka

21

budovy tak těsná, že vylučuje přirozené větrání. To je v takovém případě neekonomické. Nucené větrání většinou slouží i pro odvádění přebytečného tepla z jižních místností do chladnějších (neosluněných) částí domu. Hlavní výhodou nuceného větrání je možnost zpětného využívání tepla z odváděného vzduchu. K tomu slouží rekuperační výměník, ve kterém znečištěný odváděný vzduch zevnitř budovy předává teplo čerstvému přiváděnému vzduchu zvenčí. Přiváděný vzduch lze navíc pasivně předehřívat (chladit) např. geotermální energií navrženým zemním výměníkem. V zimním období se přiváděný vzduch ohřívá, v létě chladí.

Obr.č. 1.12 Funkční schéma nuceného větrání s rekuperací tepla

Zdroj: Centrum pasivního domu

Při akceptaci ještě vyšších nákladů do těchto systémů může být rekuperace nahrazena tepelným čerpadlem, které odebírá teplo z odpadního vzduchu a ohřívá přiváděný vzduch, případně vodu pro vytápěcí systém. Výhodou se pak stává vyšší účinnost daného systému. Takto navržený systém tedy zajišťuje nejen nucené větrání, ale i vytápění.

22

1.3.3.3. Příprava teplé vody Přesto že energie pro přípravu teplé vody u rodinných domů není tou největší položkou, je její vliv na celkovou potřebu tepla značný. Obvykle se pohybuje kolem jedné čtvrtiny celkové potřeby. U energeticky úsporných domů je tento ohřev většinou spjat s topným zdrojem. Toto řešení je mnohem ekonomičtější, nežli lokální ohřev pomocí el. zásobníkových ohřívačů (boilerů). K tomu se používají samostatné zásobníky teplé vody přidružené a přednostně nahřívané topným zdrojem. Nejlepší uplatnění zde také našli solární systémy. Ty v letních měsících dokážou zcela pokrýt potřebu tepla na ohřev TV 2 . Kombinace těchto způsobů ohřevu zajišťuje vysoký komfort a minimalizaci provozních nákladů. Příkladem může být následující způsob zapojení: Obr. č. 1.13 Schéma ohřevu TV v akumulační nádrži se solárním předehřevem a dohřevem libovolným kotlem.

Zdroj: www.artprofi.cz Svítí-li slunce, voda v nádrži se ohřívá jedním spodním výměníkem. Pokud nesvítí, dohřívá se kotlem pomocí druhého horního výměníku. 2

TV – teplá voda (dříve TUV – teplá užitková voda)

23

2. Průkaz energetické náročnosti budovy Průkaz energetické náročnosti budovy – dálen jen "průkaz ENB" je hodnotící dokument. Posuzuje úroveň energetického hospodářství stávajícího nebo nového objektu a na základě toho zatřídí tento objekt na stupnici A až G energetické náročnosti. Průkaz objekt hodnotí z hlediska potřeby všech energií, tedy nejen potřeby energie na vytápění, ale i z hlediska potřeby energie na ohřev teplé vody, potřeby energie na vzduchotechnická zařízení a klimatizaci (pokud je instalováno), i z hlediska potřeby energie na umělé osvětlení.

2.1. Historie a důvody vzniku průkazu ENB Průkaz ENB není český vynález. Vychází z evropské směrnice 2002/91/ES a je zaváděn i v ostatních státech EU. Důvodem je snižování energetické náročnosti budov a emisí CO2. Sektor budov se na spotřebě primárních energetických zdrojů podílí nemalým procentem. V ČR se jedná o cca 30%, průměr EU je dokonce cca 40%.3 Proto je kladen důraz na snižování tohoto podílu. Jako prostředek k dosažení těchto cílů je hodnocení staveb z pohledu potřeby energie a stanovení požadavku na ně. Tak jako známe energetické štítky u domácích spotřebičů, bude nyní takto označena každá budova. Energetická náročnost objektu je také přímo spojena s provozními náklady a tak tento průkaz, resp. energetická náročnost objektu, bude hrát i důležitou roli při oceňování budovy na trhu, ať už v případě prodeje, koupě nebo pronájmu. Do českého prostředí byl průkaz ENB implementován vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO) č. 148/2007 Sb. O energetické náročnosti budov, která nahradila dříve platnou vyhlášku MPO č. 291/2001 Sb. Ta stanovovala podrobnosti účinnosti užití energie při spotřebě tepla v budovách. Na základě této staré vyhlášky se pak vystavovaly tzv. energetické štítky, které ovšem řešily pouze potřebu tepla na vytápění. Vzhledem k tomu, že ne u všech objektů tvoří potřeba tepla na vytápění hlavní část spotřeby celkové energie v objektu, nevypovídal tento energetický průkaz o energetickém hospodářství budovy plnohodnotně. Platnost této vyhlášky byla ukončena v červenci 2008 a nahradila ji právě zmíněná vyhláška MPO č. 148/2007 Sb.

3

http://www.ekowatt.cz/cz/publikace

24

2.2. Obsah průkazu ENB Vlastník budovy získá několika stránkový dokument o hodnocení budovy. Forma průkazu je dána vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu č. 148/2007 Sb. O energetické náročnosti budov. Požadavky na energetickou náročnost jsou splněny, pokud je energetická náročnost hodnocené budovy nižší než budovy referenční stejného druhu dle účelu užití (rodinný dům, bytový dům, administrativa atd.). V nových i rekonstruovaných objektech s konstrukcemi, jejichž tepelnětechnické vlastnosti odpovídají normovým požadovaným či doporučeným hodnotám součinitele prostupu tepla, se často potřeba tepla pro vytápění nestává tou nejvyšší energetickou spotřebou. Například u budov s chlazením může být v letním období tento systém energeticky srovnatelný s vytápěním v zimě. Je tedy potřeba hodnotit budovu nejen z hlediska vytápění, jak tomu bylo doposud. Celková potřeba energie budovy v průběhu jednotlivých časových úseků a jejich souhrnem v celém roce se skládá z potřeby energie pro tyto energetické systémy:  vytápění  větrání  chlazení,  klimatizaci,  přípravu teplé vody  osvětlení Nově se tedy energetická náročnost budovy nehodnotí pouze potřebou energie na vytápění, ale započtením dalších výše uvedeních energetických potřeb. Nejpřesněji lze energetickou náročnost budovy stanovit bilančním hodnocením, což znamená rozdělením po časových intervalech, obvykle měsíčních. Každý měsíc je z hlediska exteriéru charakterizován referenčním dnem s odpovídajícími klimatickými daty. Pro časové intervaly a jejich součtem pro celý rok lze stanovit dílčí spotřeby energie (pro vytápění, mechanické větrání, klimatizaci a chlazení, přípravu teplé vody a osvětlení) a jejich roční měrné spotřeby (kWh/m2). Metodiky posuzování v sobě zahrnují i další vlivy na spotřeby energií, jako například účinnosti zdrojů a distribuce, vnitřní zisky, zisky ze slunečního záření, spotřebu pomocné energie pro provoz čerpadel, ventilátorů a dalších zařízení, poměry mezi výkonem a příkonem u tepelných

25

čerpadel (COP 4 ) apod. Bilance zhodnocuje všechny faktory, které v daném typu budovy v průběhu roku spotřeby energií daných systémů ovlivňují. Energetickou náročnost lze ovlivnit instalací systémů využívajících obnovitelné zdroje (solární kolektory, fotovoltaické panely, tepelná čerpadla) nebo kombinované výroby elektřiny a tepla. Výstupem ENB je energetický průkaz (viz příloha č. 4 k vyhlášce č. 148/2007 Sb.) a jeho grafická forma.

Obr. č. 2.1 Grafická forma průkazu ENB

Nalezneme zde stupnici energetické náročnosti objektu A až G a ukazatel, do jaké třídy ve stupnici hodnocený objekt spadá. 4

COP – Topný faktor tepelného čerpadla

26

Tabulka č. 2.1 Klasifikační třídy EN hodnocení energetické náročnosti různých typů budov terciérního sektoru podle vyhlášky č. 148/2007 Sb., hodnoty jsou uvedeny v kWh/m2.rok Druh budovy

A

Rodinný dům

< 51

Bytový dům

< 43

T Ř Í D A EN B C D E 143 192 51 - 97 98 - 142 191 240 121 163 43 - 82 83 - 120 162 205

F 241 286 206 245

G > 286 > 245

Hotely a restaurace < 102 102-200 201-294 295-389 390-488 489-590 > 590 Administrativní budova

< 62

62-123 124-179 180-236 237-293 294-345 > 345 109 210

211 310

311 415 131 174 146 194

416 520 175 220 195 245

521 625 221 265 246 297

Nemocnice

< 109

Budova pro vzdělávání

< 47

47 - 89 90 - 130

Sportovní zařízení

< 53

53 - 102

Budova pro velkoobchod a maloobchod

< 67

67-121 122-183 184-241 242-300 301-362 > 362

103 145

> 625 > 265 > 297

Zdroj: Vyhláška č. 148/2007 Sb.

Slovní vyjádření jednotlivých tříd energetické náročnosti budovy je uvedeno v následující tabulce.

Tabulka č. 2.2 Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy Klasifikační třída A B C D E F G

Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy Mimořádně úsporná Úsporná Vyhovující Nevyhovující Nehospodárná Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná Zdroj: Vyhláška č. 148/2007 Sb.

27

Minimální požadavek na novou a rekonstruovanou budovu je stanoven horní hranici třídy C. To znamená, že každý nový projekt budovy nebo nová a nově rekonstruovaná budova, musí spadat maximálně do třídy C. Výjimku tvoří různé speciální budovy, popř. provozy nebo např. památkově chráněné objekty. Dole pod grafickou stupnicí najdeme i podíl potřeby energie na celkové potřebě energie pro jednotlivá místa spotřeby (vytápění, ohřev teplé vody, VZT a klimatizace, umělé osvětlení). U standardních objektů současné výstavby (při splnění pouze požadovaných normových hodnot součinitele prostupu tepla jednotlivých obalových konstrukcí) je nejvýznamněji ovlivňujícím faktorem vytápění, respektive volba topného zdroje a jeho účinnosti. Stejná budova pak např. s tepelným čerpadlem může spadat do klasifikační třídy A, s elektro-kotlem do třídy C. Každý průkaz je označen datem vydání a datem maximální platnosti, která je stanovena na 10 let. Průkaz potvrzuje osoba autorizovaná pro vystavování těchto průkazů (přezkoušená Ministerstvem průmyslu a obchodu). Součástí energetického hodnocení budovy je i tzv. energetický štítek obálky budovy. Energetický štítek není totéž jako průkaz a jeho grafická forma ENB. Energetický štítek obálky budovy se zpracovává podle přílohy ČSN 730540-2 a vztahuje se ke splnění požadovaných

hodnot

porovnávacích

ukazatelů

tepelně-technických

vlastností budovy (průměrného součinitele prostupu tepla), vyjadřuje tedy stavebněenergetickou vlastnost budovy. Stejně tak nemusí být totožné hodnocení tříd. Například budova v klasifikaci B (úsporná) podle stavebně-energetických vlastností (energetického štítku obálky budovy) může být z hlediska energetické náročnosti budovou odlišnou a třeba i horší a naopak.5 Stejně jako u energetického průkazu je minimální požadavek na novou a rekonstruovanou budovu stanoven horní hranici třídy C. Rovněž i datum maximální platnosti je stanovena na 10 let a potvrzuje ho osoba autorizovaná.

5

Pro názorné srovnání průkazu energetické náročnosti a energetického štítku obálky budovy byl záměrně použit konkrétní příklad výpočtu typového rodinného domu s instalovaným tepelným čerpadlem. V tomto případě je průkaz ENB budovy hodnocen klasifikační třídou A, ovšem energetický štítek obálky budovy třídou C. V praxi je důležité oba tyto grafické výstupy nezaměňovat, jelikož každý charakterizuje budovu z jiného hlediska!

28

Obr. č. 2.2 Energetický štítek obálky budovy

Zdroj: Výpočtový program PROTECH

29

Tabulka č.2.2 Zatřídění budovy dle klasifikačního ukazatele CI dle ČSN 7305402:2007 Ukazatel CI

Klasifikační třída

Slovní vyjádření klasifikace

CI ≤ 0,30

A

Velmi úsporná

0,30 < CI ≤ 0,60

B

Úsporná

0,60 < CI ≤ 0,75

C1

Vyhovující doporučené úrovni

0,75 < CI ≤ 1,00

C2

Vyhovující požadované úrovni

1,00 < CI ≤ 1,50

D

Nevyhovující

1,50 < CI ≤ 2,00

E

Nehospodárná

2,00 < CI ≤ 3,00

F

Velmi nehospodárná

CI > 3,00

G

Mimořádně nehospodárná

Kromě hodnotících grafických výstupů obsahuje průkaz ENB i popisnou část. Zde najdeme celou řadu informací vypovídajících o charakteristice budovy. Jedná se o:  Identifikační údaje budovy, investora  Stručný popis budovy (stavební řešení)  Stručný popis energetického a technického zařízení budovy  Geometrická charakteristika budovy (plochy, objemy)  Charakteristika ochlazovaných konstrukcí budovy (souč. prostupu tepla jednotlivých obalových konstrukcí)  Popis dílčích energií a jejich spotřeba

2.3. Podmínky a požadavky na zpracování průkazu ENB Od 1.1.2009 je povinnost zpracování tohoto průkazu podle §6a zákona č. 406/2006 Sb. O hospodaření energií povinná:  Při výstavbě nových budov  Při větších změnách dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1 000 m², které ovlivňují jejich energetickou náročnost  Při prodeji nebo pronájmu budov nebo jejich částí v případech, kdy pro tyto budovy nastala povinnost zpracovat průkaz podle výše dvou uvedených bodů

30

U nových budov nad 1000 m2 celkové podlahové plochy, se ještě provádí posouzení proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie (z hlediska technického, ekologického a ekonomického). Provozovatelé budov využívaných pro účely školství, zdravotnictví, kultury, obchodu, sportu, ubytovacích a stravovacích služeb, zákaznických středisek odvětví vodního hospodářství, energetiky, dopravy a telekomunikací a veřejné správy o celkové podlahové ploše nad 1 000 m2 jsou povinni umístit průkaz na veřejně přístupném místě v budově. Pro ostatní případy je vyvěšení grafického vyjádření energetického průkazu dobrovolné. Požadavky kladené na budovu nemusí být dodrženy, pokud vlastník prokáže energetickým auditem, že to není technicky a funkčně možné nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy, její provozní účely nebo pokud to odporuje požadavkům zvláštního právního předpisu (např. zákon č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů). Forma průkazu ENB a pravidla pro jeho vypracování jsou stanovena vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu (MPO) č. 148/2007 Sb. O energetické náročnosti budov, která nahradila dříve platnou vyhlášku MPO č. 291/2001 Sb. Rozsah projektové dokumentace pro ohlašované stavby podle § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, k žádosti o stavební povolení podle § 110 odst. 2 písm. b) stavebního zákona a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení podle § 117 odst. 2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, stanovuje vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Souhrnná technická zpráva (část B) projektové dokumentace musí obsahovat část: Úspora energie a ochrana tepla: a) se splněním požadavků na energetickou náročnost budov a splněním porovnávacích ukazatelů podle jednotné metody výpočtu energetické náročnosti budov b) stanovení celkové energetické spotřeby stavby.

2.4. Využití průkazu ENB v praxi Kromě podmíněného zpracování pro stavební řízení lze průkaz ENB využít i v dalších případech: 31

 prodej nemovitosti - budova s menší energetickou náročností bude mít jistě vyšší hodnotu, než tatáž budova s větší energetickou náročností  koupě domu nebo bytu - analogicky jako u předchozího bodu  pronájem kanceláře nebo bytu - nižší náklady na vytápění = nižší provozní (režijní) náklady  výběr novostavby - budova s nižší energetickou náročností šetří finanční náklady po celou dobu její životnosti  u stávajících budov informace o stavu energetické náročnosti budovy a možnosti energetických úspor  nástroj cenové dokumentace při oceňování - dobrý zdroj informací o budově pro odhadce či znalce při oceňování dané nemovitosti

Takřka vždy je průkaz ENB spojován s výší nákladů na provoz budov a z nich plynoucích úspor. Náklady na jeho pořízení jsou v porovnání s penězi uspořeným z provozu budov zanedbatelnými. Cena průkazu ENB se liší podle velikosti a složitosti budovy. U bungalovů a malých rodinných domů se pohybuje od 5000 Kč (je-li součástí komplexní dodávky projektové dokumentace k novostavbě). Průkaz zpracovávaný nezávisle a samostatně pak 7000 a více. Bohužel ne vždy cena odpovídá kvalitě průkazu. V běžné praxi se pak můžeme setkat s průkazy rozličné kvality a obsahu. Na vině jsou jak někteří zpracovatelé (projektanti), tak samotné stavební úřady,

které dané průkazy u novostaveb schvalují. Nedostatek

kvalifikovaných pracovníků stavebních úřadů tomu jen přispívá. Jsou známy i případy, kdy stavebním řízením prošly objekty nevyhovující kategorie (D a vyšší). Zejména na začátku zavádění průkazů ENB (leden, únor 2009) panovalo jakési bezvládí, kdy stavební úřady přijímaly i již v tu dobu neplatné energetické štítky.

32

3. Energetický audit Dřívější forma průkazu ENB – energetický štítek - byl dříve vyžadován při žádosti o dotace z programu podpory bydlení PANEL. V současnosti se v takových případech již zcela jednoznačně doporučuje a je vyžadován energetický audit. Tento dokument vyhodnocuje, do jakých efektivních opatření vložit investice. Tento dokument je určen pro již stojící objekty nebo areály, které se posuzují z hlediska energetických toků, přičemž se navrhují energeticky úsporná opatření. Cena tohoto dokumentu je nepatrná ve srovnání s cenou celkové rekonstrukce budovy nebo areálu, která je díky tomuto dokumentu navržena maximálně efektivně. Energický audit je nezávislý a slouží

jako

podklad

pro

rozhodování

investorům (ekonomické

ukazatele

navrhovaných energeticky úsporných opatření) a jako podklad projektantům, aby výsledný projekt rekonstrukce objektu nebo areálu byl optimalizován z hlediska energetické náročnosti.

3.1. Obsah energetického auditu V energetickém auditu nalezneme odborné zhodnocení současného stavu energetického hospodářství budovy nebo areálu. Energetický audit hledá možné energetické úspory a navrhuje opatření, která vedou ke snížení energetické náročnosti budovy nebo celého areálu. Výsledkem jsou tedy konkrétní výstupy o výši energetických úspor, uvažovaných investičních nákladech, o ekonomickém přínosu energetických úspor, o přínosech jednotlivých navržených opatření apod. Energetický audit má předepsanou strukturu vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu č. 213/2001 Sb. ve znění pozdějších změn, kterou se vydávají podrobnosti náležitostí energetického auditu. Jedná se o:  zhodnocení současného stavu budovy a energetického hospodářství  výši technicky dosažitelných energetických úspor  návrhy variant energetických úspor a zdůvodnění doporučení dané varianty včetně ekonomického vyhodnocení  posouzení využití obnovitelných zdrojů energie pro předmět energetického auditu včetně ekonomického hodnocení  závěrečný posudek energetického auditora

33

V energetickém auditu nejsou zpracovány detailní technická řešení. To už je úkolem konkrétních prováděcích projektů (stavebních, TZB apod.), které právě vycházejí z energetické koncepce doporučené v energetickém auditu. Jedná se tedy o speciální případ technicko-ekonomické studie proveditelnosti.

3.2. Účel energetického auditu Energetický audit se zpracovává zejména pro tyto případy:  pro investiční rozhodování v oblasti, kde se dosud vycházelo z odhadů  pro stanovení výjimek z tepelně technických požadavků současné legislativy při změnách a rekonstrukcích budov  pro rozhodování o státních podporách (Program na podporu oprav a modernizací bytových domů NOVÝ PANEL ve znění platném od 15. 3. 2010)  pro jednání s bankami o příznivějších úvěrech  nově pro výběr doporučených opatření ke snížení energetické náročnosti povinně vyžadovaných v průkazu ENB Z uvedeného výčtu je zřejmé, že dobře zpracovaný energetický audit je nadále výborným podpůrným podkladem i při zavádění nových průkazů energetické náročnosti budovy.

3.3. Porovnání energetického auditu a průkazu ENB Vypočtená hodnota roční energetické potřeby tepla na vytápění podle průkazu ENB nemusí přesně odpovídat skutečně naměřené spotřebě energie na vytápění při provozu budovy nebo výpočtové potřebě energie uvedené v energetickém auditu. Rozdíl mezi výpočtovou potřebou tepla uvedenou v energetickém auditu a v průkazu ENB je dán několika skutečnostmi. V energetickém auditu se pro vypracování požaduje fakturace za teplo na vytápění, tak aby se výpočtový model energetických ztrát objektu naladil (vliv užívání budovy) přesně na ±5% fakturačních spotřeb tepla na vytápění. Tím je pro uživatele zaručeno, že navrhovaná opatření budou ve svém výpočtovém hodnocení energetických a ekonomických přínosů maximálně odpovídat skutečnosti. Energetický audit se tedy snaží postihnout skutečné užívání objektu a závěry se co nejvíce přiblížit reálnému stavu. Naproti tomu průkaz ENB vychází sice

34

z obdobné výpočtové metodiky, ale za předem nadefinovaných vstupních údajů užívání podle typu provozu budovy. Tyto nadefinované profily užívání slouží k tomu, aby jednotlivé budovy se stejným typem provozu se daly mezi sebou regulérně porovnat z hlediska energetické náročnosti objektu bez ohledu na to, jaký vliv na výslednou spotřebu energie mají uživatelé objektu. To je principem hodnocení v průkazu ENB. Na základě těchto vstupních údajů se vypočítá energetická náročnost objektu. Výše rozdílu výpočtových potřeb se běžně může pohybovat i v řádech desítek procent. V praxi bylo zjištěno, že nejméně se liší výsledky výpočtů v průkazu ENB a v energetickém auditu u bytových domů.

Obr. č. 3.1 Termovizní snímek částečně zatepleného panelového domu

Zdroj: č. [29]

35

4. Energeticko-ekonomická optimalizace budovy Výstavba a vlastní provoz budovy jsou spojeny se spotřebou energie. Snaha o její hospodárné využití a minimalizaci energetických nároků s ohledem na vložené investiční náklady vede k potřebám přesnějšího vyčíslení a posouzení variant řešení stavebně-energetické koncepce. Ta je nejvíce ovlivňována použitými tepelně izolačními materiály, využitím obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a ohřev teplé vody a energeticky úsporných spotřebičů.

4.1. Energetická náročnost výstavby a provozu budovy Tepelná izolace je souhrn tepelně-technických vlastností stavebních konstrukcí budovy, zajišťující požadovaný tepelný stav vnitřního prostředí. Tento stav se nazývá tepelná pohoda6 a je závislí na teplotě vzduchu v místnosti a průměrné teplotě okolních konstrukcí. Tepelná pohoda je důležitá z hlediska hygienického bydlení a ve výrobním procesu k zajištění optimálního výrobního prostředí. Čím jsou tepelnětechnické vlastnosti konstrukcí lepší, tím menší je tepelný výkon (ztráty) budovy a potřeba tepla na vytápění. Rovněž i dimenze otopné soustavy a velikost topného zdroje vycházejí menší. To se projevuje jednak nižšími provozními náklady, tak i snížením škodlivých emisí vypouštěných do ovzduší. Použití lepších tepelných izolací přináší i jedno negativní hledisko a to vyšší náklady na jejich pořízení. To se projevuje v celkové energii potřebné k výrobě stavebních hmot a výstavbě domu. Jedná se o takzvanou ,,šedou energii“. Její výše lze jen obtížně vyčíslit a proto se jen přibližně odhaduje. Zahrnuje tyto položky:  výroba stavebních a tepelně izolačních materiálů  výroba zařízení a doplňujících prvků, nutných k výstavbě  mimo-staveništní doprava  samotná výstavba budovy V celkovém měřítku provozu budovy pak dále:  údržba, rekonstrukce a modernizace  likvidace budovy 6

Tepelná pohoda je vnitřní stav prostředí, při kterém osobě uvnitř místnosti není velké teplo a zároveň nepociťuje chlad. Závisí na teplotě vnitřního prostředí a teplotě okolních konstrukcí.

36

Obr. č. 4.1 Přibližný podíl ,,šedé energie“ a pětadvacetileté kumulované provozní energie

Zdroj: Úsporný dům [1] Kumulovaná provozní energie je závislá především na způsobu vytápění a druhu zdroje energie pro vytápění a ohřev teplé vody. V menší míře pak i na používání energeticky úsporných spotřebičů. V poslední době hrají hlavní roli nízkoenergetické a nízkoemisní zdroje vytápění jako jsou tepelná čerpadla, ekologické zdroje tepla využívající obnovitelné zdroje energie (biomasu) – peletkové a štěpkové kotle a v neposlední řadě solární systémy. Dalším faktorem, který ovlivňuje množství provozní energie je samotné chování obyvatel domu. Výsledkem analýzy, týkající se volby tepelně-technických parametrů budovy, by mělo být porovnání kumulované provozní a šedé energie a nalezení optimálního řešení, které by vedlo k efektivnímu využití prostředků vynaložených ke snížení potřeby tepla na vytápění.

4.2. Energeticko-ekonomická optimalizační studie Jedná se o studie, které hledají možnosti úspor energie u stávajících objektů a navrhují možná opatření na základě vícekriteriálního hodnocení. Výsledkem je optimální varianta řešeni. Nejčastěji se věnují posouzení kvalit stavebních konstrukcí a výhodnosti výměny zdroje tepla. Dále pak může jít např. o zjištění vlivu instalace vodní elektrárny, zjištění efektivity výrobního procesu, až po možnosti recyklace domovního odpadu. Na začátku je snaha zadavatele nalézt optimální řešeni jeho problémů za daných okolností, jež jsou pro něj podstatné. Nejčastěji jde o snížení energetické náročnosti budovy a provozních nákladů. Základem je analýza

37

výchozího stavu a specifikace oblasti navrhovaných řešení. Kritérii pro vyhodnocení jednotlivých variant mohou být výše investičních nákladů, energetická bilance, analýza provozních nákladů, návratnost investice či produkce škodlivin. Podstatnou výhodou optimalizační studie je možnost přizpůsobení zájmům a konkrétním podmínkám daného objektu. Proto i jednotlivé výstupy a závěry jsou přesné a odpovídají realitě skutečného provozu budovy. Podobu optimalizační studie, ani metodiku jejího zpracováni, nepředepisuje žádný zákon či vyhláška. Výjimkou mohou být případy, kdy je posouzení požadováno jako potvrzení splnění požadavků pro přiznání dotace. U takových studií je struktura předepsána. V současnosti je takovým příkladem dotační program Zelená úsporám vyhlášený Státním fondem životního prostředí – viz kapitola 5 této práce. Jelikož obsah této dokumentace není stanoven žádnou vyhláškou, tak ani podmínky na zpracovatele nejsou nijak stanoveny. Mělo by však jít o osobu kvalifikovanou se širším rozhledem do více oblastí dané problematiky.

4.3. Příklad energeticko-ekonomické optimalizační studie Tento příklad byl převzat z centra pro obnovitelné zdroje a úspory energie EkoWATT. Jedná se o optimalizační studii rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami, jehož jižní stěna je společná se sousedním objektem. Dům má jedno přízemní a dvě nadzemní podlaží. V každém nadzemním podlaží se nachází jedna bytová jednotka.

4.3.1. Vyhodnocení stavebního řešení objektu Základní varianta - varianta 1 vychází ze současného stavu objektu. Navrhovaná varianta - varianta 2 zvažuje zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem tl. 140 mm, dále výměnu původních oken, zatepleni střešního pláště a stropu nad obytnými místnostmi 2. nadzemního podlaží 160 mm minerální vatou a výměnu střešních oken za nová. Zateplované konstrukce jsou navrženy v souladu s technickou normou ČSN 730540-2:2007 Tepelná ochrana budov a splňují požadované hodnoty součinitele prostupu tepla U [W/m²K].

38

Tabulka č. 4.1 Charakteristika jednotlivých variant V1 a V2

V původním stavu není ústřední zdroj tepla. Pro vytápění se používají lokální plynová topidla takzvané „ wavky“ . Pro přípravu TV jsou použity u každého odběrného místa elektrické průtokové ohřívače.

39

Tabulka č. 4.2 Vyčíslení celkové potřeby energie

4.3.2. Vyhodnocení volby energetického zdroje Vezměme si opět původní variantu, u které však tentokrát budeme posuzovat vhodnost změny zdroje tepla. Jako varianta A zvolen původní stav s vytápěním lokálními plynovými topidly. Teplá voda je připravována lokálně pomocí elektrického průtokového ohřívače. Písmenem B je označena navržená varianta s centrálními kotli na zemní plyn společně s kombinovaným zásobníkem tepla pro každý byt. Kombinované zásobníky budou v topné sezóně ohřívány zdrojem vytápění, mimo pak pomocí elektrické patrony, která je jejich součástí.

Tabulka č. 4.3 Energetická bilance variant TZB

Jednotlivá stavební opatření a opatření v oblasti TZB je třeba hodnotit v kontextu, nikoliv odděleně. Proto je nutné jednotlivé varianty postavit vedle sebe a hodnotit i jejich možné kombinace. U některých opatření se jejich vliv navíc může zvětšovat, případně zmenšovat vzájemným spolupůsobením.

40

4.3.3. Celkové vyhodnocení V první tabulce je uvedeno energetické porovnání všech kombinací jednotlivých variant, v druhé pak peněžní vyčíslení a doba prosté návratnosti.

Tabulka č. 4.4 Energetické porovnání všech variant

Tabulka č. 4.5. Ekonomická bilance kombinací variant

Na základě takovéhoto hodnocení se může investor rozhodnout, která varianta pro něj bude nejpřijatelnější. Případně, zda bude hledat ještě další možná řešení.

41

5. Dotační program Zelená úsporám Cílem programu Zelená úsporám je zajistit realizaci opatření vedoucích k úsporám energie a využití obnovitelných zdrojů energie v rodinných a bytových domech. Program Zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací pro vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. Dále je podporováno kvalitní zateplování rodinných domů a nepanelových bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní kotle na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také nová výstavba v pasivním energetickém standardu. Tento program je specifický projekt financování v České republice. Jedná se o nárokovou dotaci, což znamená, že po splnění podmínek programu na ni má každý nárok. Tvůrcem programu je Státní fond ministerstva životního prostředí pro Českou republiku. Program byl oficiálně spuštěn 1. 4. 2009 a jeho předpokládaná délka trvání je do 31. 12. 2012 nebo až do vyčerpání finančních prostředků programu. Česká republika získala finance pro tento projekt prodejem takzvaných emisních povolenek (kreditů) Kjótského protokolu o snižování emisí skleníkových plynů. Celková očekávaná výše programu je až cca 25 miliard Kč. Peněz pro financování dotací je tedy opravdu hodně a předpokládá se, že toto množství finančních prostředků pokryje celou dobu trvání dotačního programu. O dotace lze žádat před realizací projektů, ale i zpětně. Například pokud je projekt již v realizaci a splňuje patřičná kritéria programu Zelená úsporám. Podpora je poskytována všem žadatelům v oblasti obytných domů. Primárně se jedná o rodinné a bytové domy. Z této skupiny jsou vyjmuty pouze panelové domy, které mají vlastní dotační program Nový panel podléhající vlastním specifickým kritériím. Požadavek o dotaci nelze uplatnit u objektů, které jsou určeny k individuální rekreaci nebo v průmyslových objektech atd. Kromě samotné dotace lze žádat i o podporu na její zpracování a projekt. Žádosti o dotaci se podávají vždy v papírové podobě na určeném formuláři na krajských pracovištích SFŽP nebo na pobočkách pověřených bank. Místo podání je závislé na druhu žádosti, přičemž v bankách lze podávat pouze žádosti kategorie C. Ostatní kategorie (A, B a různé kombinace) na krajských pracovištích SFŽP. Banky, které žádosti dále zpracovávají, současně nabízí poskytnutí úvěrů na pokrytí zbývajících částí investic. Samotné proplácení dotací je

42

prováděno prostřednictvím Státního fondu ministerstva životního prostředí a probíhá vždy až po zrealizování daných opatření s jistým časovým prodlením. Namátkově může být prováděna kontrola kvality provedení daných energeticky-úsporných opatření, zejména pak soulad s projektovou dokumentací.

5.1. Členění programu zelená úsporám, Program se dělí do tří základních částí podle druhu podpory: A. Úspora energie na vytápění A.1. Komplexní zateplení obálky budovy vedoucí k dosažení nízkoenergetického standardu A.2. Dílčí zateplení vybraných částí obytných domů B. Podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu C. Výměna neekologického zdroje za nízkoemisní s využitím obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody C.1. Výměna zdrojů na tuhá a kapalná fosilní paliva nebo elektrického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla C.2. Instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel do novostaveb C.3. Instalace solárně-termických kolektorů D. Dotační bonus za vybrané kombinace opatření Některé kombinace opatření jsou zvýhodněny dotačním bonusem (pouze při současném podání žádosti a maximálně jednou pro daný objekt i při využití více z uvedených kombinací)

5.1.1. A - Úspora energie na vytápění Do oblasti A spadají žádosti o dotace, které se podílí na provádění opatření, která nějakým způsobem spoří energii pro vytápění stávajících obytných objektů. Jedná se tedy o:  zateplení vnějších stěn  zateplení střechy / stropu  zateplení podlahy 43

 výměna oken a dveří  instalace nuceného větrání s rekuperací

Žadatel si sám zvolí dle svých finančních možností, jaký druh opatření provede. Zdali zateplení celkové nebo jen částečné. U komplexního zateplení musí jednotlivé konstrukce podílející se na úspoře energie splnit alespoň normové hodnoty součinitele prostupu tepla U [W/m²] a je jedno, jakým způsobem se na danou hodnotu dostaneme. Výjimku u tohoto způsobů tvoří výplně otvorů, které musí vždy splnit doporučenou hodnotu. Při dílčím zateplení musí jednotlivé konstrukce podílející se na úspoře energie splnit doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla U [W/m²]. Důležitým kritériem pro přidělení dotace je splnění podmínky snížení měrné roční potřeby tepla pro vytápění min. o 20%. U komplexního zateplení musí daná opatření snížit měrnou roční potřebu tepla na vytápění alespoň o 40 % a zároveň dosáhnout hodnoty měrné roční potřeby tepla na vytápění nejvýše 70 kWh/m2 u rodinných domů a nejvýše 55 kWh/m2 u bytových domů. Podaří-li se dosáhnout ještě nižších hodnot, a sice 40 kWh/m2 resp. 30 kWh/m2, je přidělená dotace vyšší. Podrobný výčet podporovaných opatření a jim odpovídající výše dotace jsou uvedeny v následujících tabulkách v závislosti na druhu budovy.

Tabulka č. 5.1 Oblast podpory A pro rodinné domy Podporované opatření s dosažením měrné roční potřeby A.1 Celkové tepla na vytápění max. 40 kWh/m² zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 70 kWh/m² snížení měrné roční potřeby tepla A.2 na vytápění o 30 % Dílčí snížení měrné roční potřeby tepla zateplení na vytápění o 20 % Podpora na výpočet úspory měrné roční potřeby tepla na vytápění, projekt a odborný dozor

44

Výše podpory 2200 Kč/m² podlahové plochy 1500 Kč/m² podlahové plochy 850 Kč/m² podlahové plochy 650 Kč/m² podlahové plochy 20 000 Kč

Omezení

max. na 350 m² podlahové plochy

-

Tabulka č. 5.2 Oblast podpory A pro bytové domy Podporované opatření s dosažením měrné roční potřeby A.1 Celkové tepla na vytápění max. 30 kWh/m² zateplení s dosažením měrné roční potřeby tepla na vytápění max. 55 kWh/m² snížení měrné roční potřeby tepla A.2 na vytápění o 30 % Dílčí snížení měrné roční potřeby tepla zateplení na vytápění o 20 % Podpora na výpočet úspory měrné roční potřeby tepla na vytápění Podpora na projekt resp. odborný dozor

Výše podpory 1500 Kč/m² podlahové plochy 1050 Kč/m² podlahové plochy 600 Kč/m² podlahové plochy 450 Kč/m² podlahové plochy

Omezení

max. na 120 m² na byt. jednotku

15 000 Kč/BD

-

2 000 Kč/byt. jednotka

max. 5 % z výše poskytnuté podpory

5.1.2. B - Podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu Další z žádostí o podporu z dotačního programu je podpora novostaveb v pasivním energetickém standardu. Dotace jsou také poskytovány na přeměnu stávajících staveb do energetického pasivního standardu. Dotována je rovněž i podpora na zpracování projektu. Základním kritériem je zde dosažení měrné roční potřeby tepla na vytápění nejvýše 20kWh/m2 u rodinných domů a 15kWh/m2 u domů bytových.

Tabulka č. 5.3 Oblast podpory B

RD BD

Podporované opatření RD v pasivním energetickém standardu Podpora na projekt RD BD v pasivním energetickém standardu Podpora na projekt BD

Výše podpory 250 000 Kč / RD 40 000 Kč 150 000 Kč / byt. jednotka 40 000 Kč

Požadavky na pasivní výstavbu jsou podrobněji uvedeny v kapitole 1.2. této práce.

45

5.1.3. C - Výměna neekologického zdroje za nízkoemisní s využitím obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody Poslední oblastí pro využití dotací z programu Zelená úsporám jsou opatření využívající obnovitelné zdroje energie pro vytápění a ohřev teplé vody. Na rozdíl od oblasti A a B mohou v oblasti C žádat i majitelé bytových domů postavené v jedné z typizovaných panelových technologií. Podporu získá žadatel, který se rozhodne vyměnit neekologický zdroj vytápění na tuhá, kapalná fosilní paliva nebo elektrické vytápění za některý z podporovaných nízkoemisních zdrojů vytápění - kotel na biomasu či účinná tepelná čerpadla. Do dotace lze zahrnout i instalaci solárních kolektorů využívající sluneční energii, kterými lze v letních měsících ohřívat teplou vodu či v přechodném období (jaro, podzim) předehřívat topnou vodu v otopném systému. Oblast podpory C je členěna do několika podskupin s rozdílnou výší podpory. Tabulka č. 5.4 Oblast podpory C pro rodinné domy Podporované opatření se samočinnou dodávkou paliva s ruční dodávkou paliva a s C.1 - Výměna akumulační nádrží o min. objemu 50 neekologického zdroje vytápění za nízkoemisní l / kW topného výkonu zdroje zdroj vytápění na biomasu s ruční dodávkou paliva bez akumulační nádrže C.1 - Výměna země - voda, voda - voda neekologického zdroje vytápění za tepelné vzduch - voda čerpadlo C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje vytápění na biomasu do novostaveb C.2 - Instalace tepelného čerpadla do novostaveb

Výše podpory 95 000 Kč 80 000 Kč 50 000 Kč 75 000 Kč 50 000 Kč

se samočinnou dodávkou paliva

95 000 Kč

s ruční dodávkou paliva a s akumulační nádrží o min. objemu 50 l / kW topného výkonu zdroje

80 000 Kč

země - voda, voda - voda

75 000 Kč

vzduch - voda

50 000 Kč

C.3 - Solární systémy pro přípravu teplé vody a přitápění Podpora na výpočet měrné roční potřeby tepla na vytápění (přípravu teplé vody) Dotace na projekt a na kontrolu správnosti provedení opatření 46

80 000 Kč 10 000 Kč 5 000 Kč

Tabulka č. 5.5 Oblast podpory C pro bytové domy Podporované opatření

Výše podpory 25 000 Kč/byt. jednotka 20 000 Kč/byt. jednotka 15 000 Kč/byt. jednotka

za nízkoemisní zdroj na biomasu C.1 - Výměna neekologického zdroje vytápění

za tepelné čerpadlo země - voda, voda - voda za tepelné čerpadlo vzduch - voda

25 000 Kč/byt. jednotka

C.2 - Instalace nízkoemisního zdroje na biomasu do novostaveb C.2 - Instalace tepelného čerpadla do novostaveb

20 000 Kč/byt. jednotka 15 000 Kč/byt. jednotka 25 000 Kč/byt. jednotka

země - voda, voda - voda vzduch - voda

C.3 - Solární systémy pro přípravu teplé vody Podpora na výpočet měrné roční potřeby tepla na vytápění (přípravu teplé vody) Dotace na projekt a na kontrolu správnosti provedení opatření

15 000 Kč 15 000 Kč

5.1.4. D - Dotační bonus za vybrané kombinace opatření Provede-li žadatel více opatření najednou, má nárok na dotační bonus. Podmínkou je současné podání obou či více žádostí. Nárok na dotační bonus vzniká pouze při níže uvedených kombinacích: Tabulka č. 5.6 Dotační bonusy Kombinace opatření A + C.1 A + C.3 B + C.3 C.2 + C.3

Výše podpory RD 20 000 Kč 20 000 Kč 20 000 Kč 20 000 Kč

47

BD 50 000 Kč 50 000 Kč 50 000 Kč 50 000 Kč

5.2. Postup při vypracování a podání žádosti Rozhodne-li se investor využít programu Zelená úsporám, měl by postupovat podle níže uvedených kroků.

Vyhledání odborníka – projektanta Jedná se o osobu zapsanou v databázi České komory autorizovaných inženýrů a techniků a zároveň pověřenou Ministerstvem životního prostředí pro zpracovávání posudků. Tento odborník je jakousi alfou-omegou celého programu zelená úsporám. Žadatelům vysvětlí podmínky programu, požadavky a často upřesní jejich zkreslené představy. Vizi investora pak převede formou projektu do reálné podoby. Součástí projektu je i energetické posouzení objektu. Projektant většinou také pomáhá při vyplňování krycích listů žádostí. Na finance spojené s vypracováním těchto projektů je možné rovněž zažádat o podporu - viz výše. Tato podpora zpravidla zcela pokryje náklady na zpracování.

Výběr dodavatele a schválených výrobků Při výběru stavebních materiálů plánovaných pro snížení měrné potřeby tepla na vytápění lze vybírat pouze z omezeného množství výrobků. Tyto výrobky a technologie musí být registrovány v Seznamu výrobků a technologií. Zaregistrovány jsou pouze ty, které splňují přísná kritéria programu. Zpravidla musí splňovat doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla uvedené v ČSN 730540-2. Každý materiál je zaregistrován pod SVT kódem, jenž se uvádí v odborném posudku. Rovněž i dodavatel, který bude provádět samotnou realizaci opatření, musí být zaregistrován v programu v Seznamu odborných dodavatelů. Oba seznamy jsou zveřejněné na webových stránkách programu.7 Vybere-li si investor firmu, která není registrována v programu, je nutné, aby tak učinila. Dodavatelé se u jednotlivých výrobců proškolují a získávají tak certifikaci pro jejich výrobky a následnou odbornou instalaci.

7

http://www.zelenausporam.cz/sekce/473/seznam-odbornych-dodavatelu/ http://www.zelenausporam.cz/sekce/474/seznam-vyrobku-a-technologii/

48

Vyplnění žádosti Před podáním posudku je nutné ještě vyplnit potřebné formuláře k žádosti. Formuláře je možné získat na každém krajském pracovišti Státního fondu životního prostředí ČR (SFŽP) nebo na webových stránkách programu. U žádostí v oblasti C (Využití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody) je možné jej získat také na pobočkách bank, které jsou do programu zapojeny. Žádost lze vyplnit samostatně nebo s pomocí zpracovatele posudku. Společně se žádostí se přikládá vyplněný formulář krycího listu, ve kterém se převážně vyplňují technické údaje. Jeho zpracování je tedy pro laika složitější a proto jej většinou vyplňuje sám zpracovatel posudku. V této fázi je definitivně nutné přesně znát dodavatele a použité materiály. Jejich případná změna pak již už není možná.

Podání žádosti V případě oblasti žádostí typu A a B je nejprve nutné podání projektu včetně odborného posudku a krycího listu na některém z krajských pracovištích SFŽP. Zde jsou tyto dokumenty překontrolovány jak z hlediska formálního, tak obsahového a výpočtového. To trvá nejvýše 30 pracovních dnů. Jsou-li nalezeny nějaké nedostatky nebo nesrovnalosti, investor je požádán o doplnění. Schválenou dokumentaci a posudek si poté investor vyzvedne a společně s vyplněnou žádostí včetně ostatních požadovaných příloh podá pracovníkovi ve vybrané bance. Tím se podání žádosti dokončí. Přibližně do 10 týdnů od podání žádosti obdrží investor vyrozumění o poskytnutí podpory a její výši. Zde je uvedeno číslo žádosti a maximální částka, která může být poskytnuta. Ta však v žádném případě nesmí přesáhnout investiční náklady.

Realizace opatření a čerpání podpory Se samotnou realizací není nutné čekat 10 týdnů na vyrozumění banky, ale lze započít již po podání žádosti. Na realizaci má investor určitou dobu, která je závislá na oblasti podpory.

49

Tabulka č. 5.7 Lhůta realizace Druh opatření

Doba na realizaci

A B C

18 měsíců 24 měsíců 9 měsíců

Doba na realizaci je počítána od data vydání rozhodnutí o poskytnutí podpory. Po realizaci opatření se tato skutečnost prokáže bance předložením položkového rozpočtu a zaplacených faktur. Realizace projektu se doloží daným způsobem podle druhu opatření. Nejčastěji se jedná o kolaudační rozhodnutí, oznámení o užívání stavby, předávací protokol, protokol o uvedení zařízení do provozu atd. Tyto dokumenty se podávají na stejných pracovištích bank a SFŽP, kde byla podána žádost. Finanční podpora je pak zhruba do jednoho měsíce převedena na účet investora. Každý investor je zodpovědný za správnost provedení opatření. Ta je namátkově prováděna v terénu pracovníky SFŽP. Při nesouladu s projektovou dokumentací může být zpětně podpora odebrána.

5.3. Historie, vývoj a dosavadní poznatky z praxe Dotační program Zelená úsporám je velice dynamickým programem, reflektující mnoho skutečností s ním spojených. To mělo a má velký vliv na jeho průběh.

5.3.1. Historie a vývoj První počátky krátce po vyhlášení programu začátkem dubna 2009 byli poněkud problematické. Nebylo dost proškolených odborníků, kteří by tyto posudky zpracovávali, úředníci státního fondu pro životní prostředí nebyli dostatečně proškoleni a samotné podmínky programu nebyly zcela jasné. Rovněž i výpočetní programy z těchto důvodů nebyly zcela funkční. Trvalo zhruba měsíc, než se tyto drobné nedostatky vyladily a podmínky programu byly zcela jasné. Počáteční zájem investorů o tento program byl velký, avšak po zjištění relativně přísných podmínek programu většina dospěla k názoru, že svépomocí lze realizovat úsporná opatření za stejné finance, srovnatelné s náklady po odečtení dotace. K tomu navíc bez legislativních a úředních postupů. Došlo tak k utlumení zájmu ze strany investorů a zmenšení objemu čerpání finančních prostředků alokovaných programem. Na to 50

reagoval státní fond po několika měsících snížením požadavků na takovou úroveň, která platí ve své podstatě až dodnes (viz výše). Zároveň uvolnil částku 50 mil. Kč na podporu projektů, se kterou v počáteční fázi nebylo počítáno. Toto se ukázalo jako jeden z rozhodujících faktorů, jež mělo za následek rapidní nárůst žádostí. Tato částka byla ovšem během krátké doby vyčerpána (již koncem února 2010). Státní fond z obav o utlumení zájmu tuto podporu prodloužil nejprve do konce března téhož roku a těsně před jejím vypršením dále na neurčito. Podpora projektů se tak ukázala jako jeden ze zásadních činitelů ovlivňující celý program. Bohužel přístup fondu k vyhlašování nejzazších termínů a jejich následných prodlužování mělo za následek vzniku jakých-si vln žadatelů, kteří zavalili zpracovatele posudků. Vyhlášením podpory na zpracování posudků na neurčito se již situace stabilizovala a k vyřizování žádostí tak dochází plynule. V průběhu programu vydává státní fond různé vyhlášky, kterými se snaží regulovat množství čerpaných peněz tak, aby odpovídalo výši a časovému rozpětí programu. Jednou z nich je např. právě připravovaná vyhláška, která rozšiřuje čerpání dotací i na nebytové prostory a to na objekty občanské vybavenosti. Vzhledem k velké proměnlivosti programu v čase se může stát, že posudek odevzdaný spolu s žádostí s např. roční prodlevou od zpracování nemusí splňovat aktuální požadavky SFŽP. Proto je nutné vždy sledovat a respektovat aktuální znění a požadavky programu, aby se tak předešlo případným potížím při schvalování.

5.3.2. Přínos programu Zelená úsporám Dotační program přináší řadu výhod, mezi které patří zejména:  snížení emisí skleníkových plynů - snížením množství tepla na vytápění a nahrazením neekologických topných zdrojů za ekologické  úspora energií a z toho plynoucí snížení nákladů na vytápění - u domů starší zástavby se může při komplexním zateplení a výměně neekologického zdroje jednat až o 70% úsporu  zvýšení tržní hodnoty nemovitosti za výrazného přispění financí z fondu SFŽP - zateplená budova s úsporným topným zdrojem bude mít jistě vyšší hodnotu než ta samá nezateplená s velkou energetickou náročností

51

- zejména z těchto výše napsaných důvodů by v souvislosti s tímto programem měli zpozornět všechny property a facility managementy  zvýšení komfortu bydlení - zateplená budova vykazuje mnohem větší tepelnou akumulaci a z toho plynoucí lepší tepelnou stabilitu jak v zimním, tak letním období

5.3.3. Negativa programu Zelená úsporám Tento program nepřináší jen pozitiva, ale bohužel skrývá i některá negativa, o kterých se veřejně moc nemluví a do povědomí laické veřejnosti pronikají jen zřídka. Upozorňují na ně pouze specialisté z řad projektantů. Jedná se především o:  požární hledisko - jelikož projekty a posudky z programu Zelená úsporám nepodléhají ohlašovací povinnosti a tudíž neprocházejí stavebním řízením, neprochází ani rukou požárního specialisty - při zateplení fasády např. 16 cm PPS (zateplení standardní cihelné stěny na normou doporučenou hodnotu) dojde k několikanásobnému nárůstu požárně bezpečnostních odstupů, které tak u stávajících budov můžou být následně v kolizi s odstupy jiných budov, nebo mohou dokonce zasahovat na sousední pozemek - u bytových domů při vnitřním zateplení stropu společného schodiště, jež z pravidla tvoří chráněnou únikovou cestu, nastává při použití polystyrenu rovněž problém, a to ten, že polystyren při požáru skapává  technické hledisko - při vnitřním zateplování stropů může dojít k nadměrnému snížení světlé výšky místností a tudíž ke kolizi s příslušnými normami  majetkoprávní vztahy - při již zmíněném zateplení fasády může dojít u budov umístěných na hranici pozemků k přesahům nad tyto sousední pozemky či budovy

52

5.4. Zelená úsporám v číslech Za již uplynulé období byly zveřejněny některé statistiky čerpání ze SFŽP. Ty uvádějí, kolik žádostí bylo v jednotlivých oblastech podáno a kolik bylo vyčerpáno financí. Z níže uvedené tabulky vyplívá, že v roce 2009 bylo nejvíce žádostí podáno na podporu v oblasti instalace solárních kolektorů. Avšak nejvyšší objem peněz byl přislíben v oblasti zateplování. Zdrojem údajů je samotný Státní fond životního prostředí.

Tabulka č. 5.8. Počet žádostí a přislíbených podpor programu Zelená úsporám období typ žádosti zateplení pasivní výstavba biomasa solární kolektory tepelná čerpadla žádosti celkem

počet žádostí 1132

za r. 2009 výše vyčerpané podpory (v mil. Kč) 343,935

8

2

465

36,231

1269

85,819

244 3118

15,29 485,215

k 18. 3. 2010 počet výše vyčerpané žádostí podpory (v mil. Kč)

rozděl. neuv.

rozdělení neuvedeno

9 389

1 631,976

Z těchto dvou statistik jasně vyplívá, že rozběh programu byl pomalý. Teprve přelom roku 2009/2010 přinesl nárůst žádostí a zvýšení čerpání podpory. I přes tento nárůst se nemusí případní investoři a žadatelé obávat předčasného vyčerpání alokovaného množství finančních prostředků, jelikož zdaleka ani tímto tempem nedojde do konce r. 2012 k jeho vyčerpání.

53

6. Vliv energetické náročnosti na tržní hodnotu nemovitosti Neustále rostoucí ceny energií mají čím dál větší vliv na trh s nemovitostmi. Je to dáno již zavedeným průkazem energetické náročnosti, který jasně zatřídí budovu do jedné ze základních kategorií. Z té je jasně patrné, jak je daná budova náročná na potřebu dodané energie, potažmo je možné předběžně určit výši provozních nákladů.

6.1. Vývoj cen energií Optimalizaci energeticko-ekonomické náročnosti budov (viz kap. 4) a návratnost investice ovlivňuje ve značné míře vývoj cen energií. Na níže uvedených grafem můžete vidět, jaký je vývoj energií v České republice za posledním 10 let. Zobrazeny jsou jedny z hlavních zdrojů energie využívané na našem území. U elektrické energie je to od roku 2000 průměrné navýšení cen o cca 8 % a u zemního plynu „ šplhá „ průměrné zdražování k 11 % ročně. Tyto zdražení jsou nejvíce markantní za poslední 4 roky, kdy u elektrické energie je to celých 31% a u plynu dokonce 53%. Ať už bude další zdražování stejně velké, či pomalejší, je úspora energií jednoznačně nejlepší možnou investicí pro každého z nás. Graf č. 6.1 Vývoj cen elektrické energie za posledních 10 let.

Zdroj: www.sto.cz

54

Graf č. 6.2 Vývoj cen zemního plynu za posledních 10 let.

Zdroj: www.sto.cz

6.2. Vliv průkazu energetické náročnosti budov na trh s nemovitostmi Jedním z předpokladů využití průkazů energetické náročnosti je použití jako argument cenotvorné dokumentace. Tržní hodnota budov je z určité části ovlivňována sníženou poptávkou po starších nemovitostech s vysokou energetickou náročností a naopak jsou preferovány objekty s nižšími energetickými nároky na provoz. Další možností může být pořízení sice staršího objektu, ovšem s budoucími předpokládanými finančními prostředky, určenými na uvedení budovy do energeticky přijatelné podoby. To je však značně finančně a časově náročné. Z těchto důvodů jsou na realitním trhu spíše upřednostňovány právě tyto provozně méně náročné budovy. Rovněž pro developery znamená certifikace budov možnost zařazení budovy do vyšší kategorie a nabízet tak kvalitní produkt za vyšší cenu. V zahraničních zemích, kde je tato kontrola energetické náročnosti delší dobu zažitým pojmem, např. Německo, Francie nebo USA, jsou již zvyklí využívat výhod spojených s certifikací. Tento trend se v České republice začíná rovněž pozvolna prosazovat, avšak jeho nejefektivnější a nejširší využití teprve přijde. Důvodem je 55

teprve krátká zákonná povinnost tento dokument povinně zpracovávat – viz kapitola 2.3.

6.3. Vliv energetické náročnosti na tržní hodnotu nemovitostmi Z praktické části bakalářské práce, která volně navazuje na teoretickou část, jasně vyplívá, že prostředky vynaložené na úsporu energií jsou vždy dobrou investicí. V prvním případě (při ocenění rodinného domu) došlo po nahrazení přímotopného elektrokotle tepelným čerpadlem k navýšení tržní hodnoty nemovitosti o 244 tis. Kč, což odpovídá 7% nárůstu tržní hodnoty nemovitosti. Investice do tohoto zdroje je poměrně vysoká - 550 tis. Kč, ale je nutné ještě zohlednit výši úspor energie na vytápění a ohřev teplé vody. V tomto konkrétním případě došlo ke snížení roční spotřeby ze 44,6 GJ na 15 GJ (o 66,4 %). To odpovídá roční úspoře 20,3 tis. Kč.

Graf č. 6.3 Porovnání nákladů na vytápění dle cen platných k 1.1.2010.

Zdroj: http://vytapeni.tzb-info.cz

Celková návratnost investice pak bude: (550 – 244) / 20,3 = 15let.

56

Ve druhém případě byl oceněn bytový dům před a po realizaci komplexního zateplení z programu Státního fondu životního prostředí ČR Zelená úsporám. Zde došlo k navýšení tržní hodnoty o 1 775 000 Kč, tedy o 28 % oproti původní hodnotě. Tato částka dokonce přesáhla v konečné podobě (po odečtení dotace) i celkové investiční náklady. Návratnost takto provedené investice je tedy takřka okamžitá a je přínosem jak pro majitele nemovitosti, který zvýší hodnotu svého majetku za výrazného přispění státních peněz, tak pro samotné nájemce, kteří uspoří za provozní náklady na vytápění.

Závěr Energetická náročnost budovy je pojem, který v dnešní době hraje jednu z nejdůležitějších rolí nejen v oboru stavitelství, ale i na trhu s nemovitostmi. Do popředí zájmu veřejnosti se dostala především díky zavedení průkazu energetické náročnosti, který byl počátkem roku 2009 povinně zaveden jako součást projektové dokumentace pro stavební řízení. Od té doby jsou budovy zatříděny do jednotlivých energetických kategorií a lze je mezi sebou jednoznačně porovnávat z hlediska energetické náročnosti. To, jak je budova energeticky náročná, ovlivňuje řada faktorů. Návrhem v přípravné fázi projektu počínaje a chováním jejich uživatelů konče. Optimalizací použitých materiálů a technologií při výstavbě či rekonstrukci energeticky úsporných budov je možné dosáhnout přijatelných nákladů s poměrně krátkou návratností oproti klasickým stavbám. K tomu přispívá i právě probíhající dotační program Zelená úsporám Státního fondu životního prostředí ČR, s jehož pomocí lze doba návratnosti investic vynaložených na snížení energetické náročnosti výrazně zkrátit. Z praktické části bakalářské práce vyplívá, že jakákoli investice za účelem snížení energetické náročnosti budovy, se dříve či déle vrátí. Na stanovení tržní hodnoty nemovitosti před a po realizaci úsporných opatření má při porovnávací metodě největší vliv korekční činitel, zohledňující technickou vybavenost budovy. V některých případech (např. u pronajímaných bytů) může dojít i ke zvýšení komfortu bydlení při výrazném snížení provozních nákladů. To se projevuje v koeficientu atraktivity objektu. Při oceňování nákladovým způsobem dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. se technické zhodnocení projevuje v koeficientu vybavení stavby K4,

57

který má přiměřeně k rozsahu úprav a změně vybavení vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. U výpočtu příjmovou metodou je předpokládána vyšší atraktivita pronajímaných energeticky úsporných bytů a budov, na základě které lze očekávat vyšší tržní nájemné. To je na druhé straně kompenzováno nižšími provozními náklady. Analýzou trhu s nemovitostmi na Příbramsku bylo zjištěno, že současná ekonomická recese se podepsala snížením objemu uskutečněných prodejů. Rovněž i realizované ceny při prodeji nemovitostí poklesly vlivem hospodářské recese o 15 až 20 %. Krátkodobým výhledem je očekávána spíše stagnace trhu s nemovitostmi. Dlouhodobě lze očekávat pozvolný růst s ohledem na příznivou polohu okresu s dobrou dostupností do hlavního města Prahy.

58

Praktická část bakalářské práce

7. Ocenění rodinného domu 8. Ocenění Bytového domu 9. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Příbram

59

Ocenění nemovitosti Zak. č. 001/2010

7. Ocenění rodinného domu Odhad tržní hodnoty nemovitosti za účelem budoucího prodeje

Nemovitost:

novostavba rodinného domu

Adresa:

Kotenčice č.p. 75, 262 23 č. parc. 83/2, St. 112

Katastrální údaje: kraj Středočeský, okres Příbram, Kotenčice 671045 list vlastnictví č. 185 Vlastník:

Mgr. Pavel Soukup Puškinská 656, Kutná Hora, Hlouška 284 01

Objednatel:

Mgr. Pavel Soukup Puškinská 656, Kutná Hora, Hlouška 284 01

Zhotovitel:

Rdek Čížek DiS. Počaply 29, 262 72 Březnice

Datum vyhotovení: 20.6.2010

60

7.1. Zadání Zadavatelem je požadováno zhotovení dvou variant ocenění novostavby rodinného domu pro jeho možný budoucí prodej. V prvním případě je požadováno ocenění stávajícího stavu, v druhém ocenění stavu budoucího – po nahrazení stáv. elektrokotle tepelným čerpadlem země/voda. Souběžně s tímto bude vypracován i průkaz energetické náročnosti budovy pro obě varianty. Předpokládá se, že jeho vliv bude mít největší podíl na rozdílu tržních hodnot obou variant.

7.2. Nález Obr. č. 7.1 Oceňovaná nemovitost

7.2.1. Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v obci Kotenčice asi 6 km severovýchodně od města Příbrami a asi 3 km od rychlostní silnice R4 spojující okres s hlavním městem. Jedná se o menší obec – vesnici s 200 obyvateli. Ze současného pohledu lze charakterizovat zdejší bydlení jako v současnosti dosti preferované – v klidu venkova, ale přesto s velmi dobrou dostupností za prací, obchody a službami v nedalekém městě. Vzhledem k velikosti obce je k dispozici jen některá základní

61

občanská vybavenost a to sice obecní úřad, autobusová zastávka, poštovní schránka a jeden obchod smíšeného zboží. Nejbližší škola se nachází v sousední obci Suchodol. Z hlediska inženýrské vybavenosti je obec vybavena obecním vodovodem a splaškovou kanalizací, napojenou na obecní čistírnu vod.

7.2.2. Oceňovaný majetek Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Pozemek je z přední strany od přilehlé komunikace oplocen plotem z betonových dílců, ze zbylých třech stran drátěným pletivem. Kromě hlavní stavby rodinného domu se na pozemku nachází ještě dřevěný přístřešek. Podle zjištěných skutečností místním šetřením a podle informací zadavatele je majetek využíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Objekt je obýván samotným vlastníkem nemovitosti.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek č.parc. 83/2 o rozloze 1106 m², z kterého byla později geometrickým plánem vyčleněna stavební parcela č. st.112 pod rodinným domem. Pozemek se nachází v okrajové části obce v její východní části. Je orientován severní stranou k přilehlé komunikaci vedoucí k obci Obořiště. Pozemek je mírně svažitý jižním směrem.

Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům je obdélníkového tvaru a je umístěn na pozemku při jeho severní části. Jedná se o bungalov tvořený jedním nadzemním podlažím. Stáří objektu je necelých 5 let. Z projektové dokumentace a místním šetřením byly zjištěny tyto údaje: Půdorysná plocha objektu je 111,78 m². Konstrukční výška 3,1m, světlá výška 2,53 m. Obestavěný prostor 346,5 m³. Obvodové svislé konstrukce jsou tvořeny betonovými bloky ztraceného bednění s vloženou tepelnou izolací IZO PLUS TIP-N/4. Ty jsou dodatečně zatepleny kontaktním zateplovacím systémem z pěnového polystyrenu tl. 80 mm. Povrch je opatřen lepící stěrkou s nanesenou jemnou strukturální probarvenou omítkou. Podlaha objektu je betonová s tepelnou izolací EPS tl. 80 mm. Nášlapná vrstva je

62

tvořena keramickou dlažbou a dřevěnou plovoucí podlahou. Střešní konstrukce je valbová, tvořena příhradovými dřevěnými vazníky. Pod těmi je zavěšen sádrokartonový podhled. Krytina je z pálených tašek. Výplně otvorů jsou tvořeny dřevěnými euro-okny s tepelně izolačním zasklením. Vnitřní příčky jsou vyzděny z pěnosilikátových tvárnic. Úpravy vnitřních povrchů tvoří vápenná omítka, v koupelně a kuchyni pak keramický obklad. Objekt je vnitřně členěn na obytnou část a garáž. Garáž je částečně vytápěna a do budoucna se předpokládá její využití jako obytné místnosti. Obytná část je tvořena obývacím pokojem, chodbou, ložnicí a koupelnou. Vybavení objektu zařizovacími předmětu je standardní, tj. v kuchyni je umístěna vedle dřezu myčka nádobí, v koupelně pak obezděná rohová vana, sprcha a automatická pračka. Součástí koupelny je výklenek, sloužící jako technická místnost. Zde je umístěn topný zdroj a zásobníkový ohřívač TV. Objekt je napojen na obecní vodovod vlastní přípojkou z potrubí PE. Vnitřní vodovod je rozveden po objektu potrubím PPr. Ohřev teplé vody zajišťuje el. zásobníkový ohřívač vody o objemu 120 l. Splašková kanalizace je z PVC trub, svedených systémem vnitřní kanalizace do kanalizační splaškové přípojky. Ta je napojena na obecní splaškovou kanalizaci v přilehlé komunikaci. Vytápění objektu je zajištěno nízkoteplotní otopnou soustavou s otopnými tělesy. Topným zdrojem je v současnosti elektrokotel PROTHERM Rejnok 6 K. Objekt je zajištěn vlastním bleskosvodem.

Vedlejší stavby a úpravy Jedinou vedlejší stavbou je přístřešek v severozápadním rohu pozemku, navazující na betonové oplocení. Jedná se o přízemní přístřešek tvořený z přední strany dvěma zděnými pilíři. Zadní stranu tvoří betonové oplocení ze ztraceného bednění. Střecha přístřešku je pultová s krytinou z vlnitých plechů. Přístřešek svým zjevem architektonicky doplňuje hlavní stavbu. Jeho stáří je shodné se stářím rodinného domu, tj. cca 5 let.

Nalezené venkovní úpravy:  vodovodní přípojka PE 32 vedená z přilehlého vodovodního řadu v komunikaci  kanalizační splašková přípojka DN 150 napojená na obecní kanalizační řad v přilehlé komunikaci

63

 přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v přilehlé komunikaci  zpevněná plocha ze zámkové dlažby před objektem a přístřeškem  zděné oplocení ze ztraceného bednění se sloupky a dřevěnou výplní polí  drátěné oplocení z pletiva mezi ocelové sloupky  ocelová vrata s částečnou dřevěnou výplní  zahradní skalka bez vzrostlých dřevin

Trvalé porosty Na oceňovaném pozemku se nachází pouze velmi malé a zanedbatelné množství nevzrostlých trvalých porostů.

7.3. Ocenění – stávající stav Vzhledem k charakteru nemovitosti a možnosti jejího využití byly ke stanovení tržní hodnoty zvoleny metoda porovnávací a nákladová.

7.3.1. Porovnávací metoda – stávající stav Stanovení tržní hodnoty pozemku Průzkumem místního trhu bylo zjištěno, že stejné pozemky k bytové výstavbě jsou v této konkrétní lokalitě stále ještě k dispozici a nabízeny. Jejich cenová hladina je takřka stejná a její střední hodnota je 750 Kč/m². Použitím této jednotkové ceny byla stanovena tržní hodnota oceňovaného pozemku následovně: zastavěná plocha

109 m²

750,- Kč/m²

81 750,- Kč

zahrada

997 m²

750,- Kč/m²

747 750,- Kč

celková cena pozemku

829 500,- Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro analýzu stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly použity domy, které byly v okrese Příbram v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, že šlo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. Jako srovnávací jednotka byla zvolena celková zastavěná plocha (GFA). Při stanovení výsledné hodnoty porovnávacím způsobem byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, 64

vlastnická práva, technický stav nemovitosti, vybavenost, poloha, dopravní dostupnost, parkovací možnosti, poloha v obci, velikost budovy atd.

Tabulka č. 7.1 Majetek jako celek – porovnávací metoda MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Rodinný dům nemovitosti č.p.75 Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

2

3

4

Rodinný dům č.p.31

Rodinný dům č.p.66

Rodinný dům č.p.21

Rodinný dům

st.112, p.p.83/2

st.58

st.102

st.66

st.48

Kotenčice

Čím

Lazec

Kotenčice

Čím

Lazec

Nová Ves pod Sedlčany Pleší Nová Ves pod Sedlčany Pleší Příbram Příbram

Okres Příbram Příbram B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

800

1050

Hodnota za 1 750 750 750 750 m2 pozemku Hodnota 829500 682500 750000 600000 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

750

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

1106

Příbram 910

112

X

Korekce

787500

100

135

142

80

3 990 000

4 200 000

4 190 000

2 560 000

3307500

3450000

3590000

1772500

33075

25555,55556

25281,69014

22156,25

31.5.2010

3.6.2010

31.5.2010

26.5.2010

1

1

1

1

33075

25555,55556

25281,69014

22820,9375

X

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

1000

Nabídka

Nabídka 0,85

65

Nabídka 0,85

Nabídka 0,85

0,85

Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Rodinný dům č.p.38

Ano

Ne

28113,75 Absolutní

Dobrá

Absolutní

Novostavba

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Rodinný dům

Absolutní 1

1

28113,75

21722,22222

21489,43662

19397,79688

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

28113,75

21722,22222

21489,43662

19397,79688

Rodinný dům č.p.38

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

28113,75

21722,22222

21489,43662

19397,79688

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

28113,75

21722,22222

21489,43662

19397,79688

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

28113,75

21722,22222

21489,43662

19397,79688

Horší

Lepší

Horší

Dobrá

1,1

0,9

1,1

1

30925,125

19550

23638,38028

19397,79688

Novostavba (chybí fasáda cca 75 000)

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Absolutní

19397,79688

1

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

21489,43662

1

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

21722,22222

Novostavba

Novostavba

Novostavba

1,09

1

1

1

33708,38625

19550

23638,38028

19397,79688

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

33708,38625

19550

23638,38028

19397,79688

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

33708,38625

19550

23638,38028

19397,79688

66

Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Není možný

autobus

Parkování na dvoře

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Není možný

zděné a monolitické

Není možný

Není možný

1

1

1

1

33708,38625

19550

23638,38028

19397,79688

autobus

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus, vlak

1

0,95

0,95

0,95

33708,38625

18572,5

22456,46127

18427,90703

Parkování na dvoře

Parkování na dvoře

Parkování na dvoře

Parkování na dvoře

1

1

1

1

33708,38625

18572,5

22456,46127

18427,90703

1

1

1

1

33708,38625

18572,5

22456,46127

18427,90703

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Není možný

zděné

zděné

dřevostavba

zděné

1,05

1,05

1,1

1,05

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nem. Korekce

35393,80556

19501,125

24702,10739

19349,30238

1

1

1

1

Upravená hodnota Jiná korekce

35393,80556

19501,125

24702,10739

19349,30238

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

35393,80556

19501,125

24702,10739

19349,30238

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

24736,58508

35393,80556

19501,125

24702,10739

19349,30238

2770497,53

3539380,556

2632651,875

3507699,25

1547944,191

829500

682500

750000

600000

787500

3599997,53

4221880,556

3382651,875

4107699,25

2335444,191

Korekce

67

Na základě výše uvedených skutečností, předpokladů a výpočtů, byla hodnota stávající nemovitosti jako celku stanovená porovnávací metodou vyčíslena na hodnotu

3 600 000 Kč. 7.3.2. Nákladová metoda – stávající stav Stanovení věcné hodnoty nemovitosti bylo provedeno v souladu s vyhláškou č.3/2008 Sb. Hlavní stavba – rodinný dům Typ budovy: Rodinný dům Obestavěný prostor: 357 m³

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům:

typ E

Konstrukce:

železobetonová – monolitická

Podsklepená:

nepodsklepená

Typ střechy:

valbová vazníková

Podlaží:

s jedním nadzemním podlažím

Polohový koeficient: 0,85 Kód klasifikace CZ-CC: Kód SKP:

111 Budovy jednobytové

46.21.11.1 Domy rodinné jednobytové

Koeficient změny cen staveb: 2,173 Koeficient prodejnosti:

1,575

Tabulka č. 7.2 Vybavení stavby hlavní - stávající stav číslo položky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

objemový podíl % 8,2 21,2 7,9 7,3 3,4 0,9 5,8

konstrukce a vybavení základy včetně zemních prací svislé konstrukce stropy zastřešení mimo krytinu krytiny střech klempířské konstrukce vnitřní omítky

68

hodnocení standardní nadstandardní nadstandardní standardní standardní standardní standardní

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

fasádní omítky vnější obklady vnitřní obklady schody dveře okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností vytápění elektroinstalace bleskosvod rozvod vody zdroj teplé vody instalace plynu kanalizace vybavení kuchyně vnitřní hygienické vybavení záchod ostatní

2,8 0,5 2,3 1 3,2 5,2 2,2 1 5,2 4,3 0,6 3,2 1,9 0,5 3,1 0,5 4,1 0,3 3,4

standardní standardní standardní nevyskytuje se standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní nevyskytuje se standardní standardní standardní standardní standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 2. svislé konstrukce

0,54 x 21,2 %

+ 0,1149

3. stropy

0,54 x 7,9 %

+ 0,0427

11. schody

-0,54 x 1,852 x 1%

- 0,0100

21. instalace plynu

-0,54 x 1,852 x 0,5%

- 0,0050

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,1426

Opotřebení: Jelikož se jedná o novostavbu, starou cca 5 let, byla zvolena pro stanovení opotřebení stávající stavby lineární metoda. Předpokládaná životnost tohoto typu staveb předpokládaná vyhláškou je 100 let. Koeficient vyjadřující opotřebení je pak následně: 1 – 5/100 = 0,95

Ocenění: Základní jednotková cena:

2 495,- Kč/m³

69

Koeficientu vybavení stavby K4:

x

1,1426

Polohový koeficient

x

0,85

Koeficient změny cen staveb:

x

2,173

Koeficient prodejnosti:

x

1,575

Opotřebení lineární metodou

x

0,95

Základní jednotková cena upravená:

=

7 879 Kč/m³

=

2 812 803,- Kč

=

42 m³

Základní cena upravená: 357 m³ x 7 879 Kč/m³

Vedlejší stavba – přístřešek Typ budovy: přístřešek Obestavěný prostor: 4,2 x 4,0 x 2,5

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům:

typ G - I

Konstrukce:

pilířová

Podsklepená:

nepodsklepená

Typ střechy:

pultová

Podlaží:

s jedním nadzemním podlažím

Polohový koeficient: 0,85 Kód klasifikace CZ-CC: Kód SKP:

1274

46.21.19.9

Koeficient změny cen staveb: 2,121 Koeficient prodejnosti:

1,044

Tabulka č. 7.3 Vybavení stavby vedlejší - stávající stav číslo konstrukce a vybavení položky 1. základy 2. obvodové stěny 4. krov 5. krytina 6. klempířské konstrukce 7. úprava povrchů Koeficient vybavení stavby K4: 1,000 70

objemový podíl % 12,2 31 33,5 12,8 4,2 6,3

hodnocení standardní standardní standardní standardní standardní standardní

Opotřebení: Jelikož se jedná o novostavbu, starou cca 5 let, byla zvolena pro stanovení opotřebení stávající vedlejší stavby lineární metoda. Předpokládaná životnost tohoto typu staveb předpokládaná vyhláškou je 80 let. Koeficient vyjadřující opotřebení je pak následně: 1 – 5/80 = 0,9375

Ocenění: Základní jednotková cena:

750,- Kč/m³

Koeficientu vybavení stavby K4:

x

1,0

Polohový koeficient

x

0,85

Koeficient změny cen staveb:

x

2,121

Koeficient prodejnosti:

x

1,044

Opotřebení lineární metodou

x

0,9375

Základní jednotková cena upravená:

=

1 323 Kč/m³

Základní cena upravená: 42 m³ x 1 323 Kč/m³

=

55 566,- Kč

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku ve funkčním celku jsou situovány výše uvedené venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem dle § 10 ve výši 2% z ceny stavby hlavní. Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Cena stavby hlavní

2 812 803,- Kč

Cena stavby vedlejší 55 566,- Kč Cena staveb celkem 2 868 369,- Kč 2 868 369 x 0,02 =

57 367,- Kč

Cena pozemku

829 500,- Kč

Celková cena nemovitosti jako celku nákladovou metodou Rekapitulace: Stavba hlavní – rodinný dům č.p. 75

2 812 803,- Kč

Stavba vedlejší – přístřešek

55 566,- Kč

71

Venkovní úpravy

57 367,- Kč

Cena pozemku

829 500,- Kč 3 755 236,- Kč

Celková hodnota nemovitosti jako celku stanovená nákladovým způsobem dle vyhlášky č.3/2008 po zaokrouhlení dle §46 je

3 755 236 Kč

7.3.3. Výsledná tržní hodnota stávajícího stavu Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.6.2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení stávající tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 7.4 Kontribuce jednotlivých metod - stávající stav Indikace [Kč] Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Váha [%]

Vážený průměr [Kč]

3 600 000

80

2 880 000

-

-

-

3 755 236

20

751 047

Výsledná cena

3 631 047

Zaokrouhleno

3 631 000

Jelikož majetek patří mezi typy nemovitostí, jež jsou na trhu běžně obchodovány, bylo největší měrou přihlédnuto k porovnávací metodě, jelikož nejlépe odráží stav ekonomiky (nabídky a poptávky) na daném trhu. Její přisuzovaná váha byla stanovena na 80%. Váha nákladové metody byla určena na hodnotu 20% a to z důvodu stále velké možnosti výstavby v dané lokalitě na ještě neobsazených pozemcích. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla výsledná tržní hodnota nemovitosti ve stávajícím stavu k datu 20.6.2010 stanovena na částku:

3 631 000 Kč (slovy: Třimilionyšestsettřicetjednatisíckorunčeských)

72

7.4. Ocenění – budoucí stav Ve stavu budoucím předpokládá investor výměnu stávajícího topného zdroje – přímotopného elektrokotle za tepelné čerpadlo země/voda. Z tohoto důvodu byl zpracován průkaz energetické náročnosti budovy jak pro stávající stav, tak budoucí. Z těchto vyplívá, že touto investicí se budova z energetické třídy C – vyhovující přesune do třídy A – mimořádně úsporné. Tato změna bude mít dozajista vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Pro stanovení budoucí tržní ceny použijeme shodný výpočet a analýzu, jako pro stav stávající, ovšem se změnami, které jsou vyvolány danou investicí.

7.4.1. Porovnávací metoda – budoucí stav Tržní hodnota pozemku (rek.)

829 500,-Kč

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při opakovaném výpočtu porovnávací metodou byl s ohledem na budoucí stav upraven korekční činitel,

zohledňující technickou vybavenost

budovy.

U

porovnávaných objektů tak byl zvýšen na hodnotu 1,1 a u oceňované budovy byl změněn stav z ,,dobrý“ na ,,výborný“. Na základě výše uvedených skutečností, předpokladů a výpočtů, byla budoucí hodnota nemovitosti jako celku stanovená porovnávací metodou vyčíslena na hodnotu

3 877 000 Kč.

7.4.2. Nákladová metoda – budoucí stav Stanovení věcné hodnoty nemovitosti bylo provedeno v souladu s vyhláškou č.3/2008 Sb.

Hlavní stavba – rodinný dům Typ budovy: Rodinný dům Obestavěný prostor: 357 m³

73

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům:

typ E

Konstrukce:

železobetonová – monolitická

Podsklepená:

nepodsklepená

Typ střechy:

valbová vazníková

Podlaží:

s jedním nadzemním podlažím

Polohový koeficient: 0,85 Kód klasifikace CZ-CC: Kód SKP:

111 Budovy jednobytové

46.21.11.1 Domy rodinné jednobytové

Koeficient změny cen staveb: 2,173 Koeficient prodejnosti:

1,575

Tabulka č. 7.5 Vybavení stavby hlavní - budoucí stav číslo položky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

objemový podíl % 8,2 21,2 7,9 7,3 3,4 0,9 5,8 2,8 0,5 2,3 1 3,2 5,2 2,2 1 5,2 4,3 0,6 3,2 1,9 0,5 3,1 0,5

konstrukce a vybavení základy včetně zemních prací svislé konstrukce stropy zastřešení mimo krytinu krytiny střech klempířské konstrukce vnitřní omítky fasádní omítky vnější obklady vnitřní obklady schody dveře okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností vytápění elektroinstalace bleskosvod rozvod vody zdroj teplé vody instalace plynu kanalizace vybavení kuchyně

74

hodnocení standardní nadstandardní nadstandardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní nevyskytuje se standardní standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní nadstandardní nevyskytuje se standardní standardní

24. 25. 26.

vnitřní hygienické vybavení záchod ostatní

4,1 0,3 3,4

standardní standardní standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 2. svislé konstrukce

0,54 x 21,2 %

+ 0,1149

3. stropy

0,54 x 7,9 %

+ 0,0427

11. schody

-0,54 x 1,852 x 1%

- 0,0100

21. instalace plynu

-0,54 x 1,852 x 0,5%

- 0,0050

16. vytápění

0,54 x 5,2 %

+ 0,0281

20. zdroj teplé vody

0,54 x 1,9 %

+ 0,0103

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,1810

Opotřebení: Jelikož po 5ti letech provozu budovy dojde k technickému zhodnocení, a to nahrazení stávajícího elektrokotle tepelným čerpadlem, byla zvolena pro stanovení opotřebení budoucí stavby analytická metoda. Tabulka č. 7.6 Výpočet opotřebení analytickou metodou (S – standard, N – nadstandard, C – nevyskytuje se, OP – objemový podíl, Kkoeficient pro úpravu objemového podílu, UP – upravený podíl v návaznosti na

K

UP [%]

PP [%]

opotřebení části

opotřebení celku

zemních prací

část [%]

životnost

základy včetně

OP [%]

stáří

1.

konstrukce a vybavení

hodnocení

položka

dělení konstrukce, PP – přepočtený podíl na 100 %)

S

8,2

100

1,00

8,2

6,86

5

200

2,50

0,1715

2.

svislé konstrukce

N

21,2

100

1,54

32,65

27,29

5

200

2,50

0,6823

3.

stropy

N

7,9

100

1,54

12,17

10,18

5

150

3,33

0,3390

S

7,3

100

1,00

7,3

6,10

5

150

3,33

0,2031

4.

zastřešení mimo krytinu

5.

krytiny střech

S

3,4

100

1,00

3,4

2,84

5

80

6,25

0,1775

6.

klempířské

S

0,9

100

1,00

0,9

0,75

5

80

6,25

0,0469

75

konstrukce 7.

vnitřní omítky

S

5,8

100

1,00

5,8

4,85

5

80

6,25

0,3031

8.

fasádní omítky

S

2,8

100

1,00

2,8

2,34

5

60

8,33

0,1949

9.

vnější obklady

S

0,5

100

1,00

0,5

0,42

5

50

10

0,042

10.

vnitřní obklady

S

2,3

100

1,00

2,3

1,92

5

50

10

0,192

11.

schody

C

1

100

0,00

0,00

0,00

200

0,00

0,0000

12.

dveře

S

3,2

100

1,00

3,2

2,68

5

80

6,25

0,1675

13.

okna

S

5,2

100

1,00

5,2

4,35

5

80

6,25

0,2719

S

2,2

100

1,00

2,2

1,84

5

80

6,25

0,115

S

1

100

1,00

1

0,84

5

80

6,25

0,0525

S

5,2

25

1,00

1,3

1,09

5

50

10

0,109

N

5,2

75

1,54

6,01

5,03

0

50

0

0

14.

15.

16.

podlahy obytných místností podlahy ostatních místností vytápění

17.

elektroinstalace

S

4,3

100

1,00

4,3

3,60

5

50

10

0,36

18.

bleskosvod

S

0,6

100

1,00

0,6

0,50

5

50

10

0,05

19.

rozvod vody

S

3,2

100

1,00

3,2

2,68

5

50

10

0,268

20.

zdroj teplé vody

S

1,9

50

1

0,95

0,79

5

40

12,5

0,0988

N

1,9

50

1,54

1,46

1,22

0

40

0

0

21.

instalace plynu

C

0,5

100

0,00

0,00

0,00

50

0,00

0,0000

22.

kanalizace

S

3,1

100

1,00

3,1

2,59

5

60

8,33

0,2157

23.

vybavení kuchyně

S

0,5

100

1,00

0,5

0,42

5

30

16,66

0,07

S

4,1

100

1,00

4,1

3,43

5

60

8,33

0,2857

24.

vnitřní hygienické vybavení

25.

záchod

S

0,3

100

1,00

0,3

0,25

5

60

8,33

0,0208

26.

ostatní

S

3,4

100

1,00

3,4

2,84

5

100

5

0,142

Součet upravených objemových podílů:

116,34

Opotřebení:

Ocenění: Základní jednotková cena:

2 495,- Kč/m³

Koeficientu vybavení stavby K4:

x

1,181

Polohový koeficient

x

0,85

Koeficient změny cen staveb:

x

2,173

Koeficient prodejnosti:

x

1,575

Opotřebení analytickou metodou

x

0,9542

Základní jednotková cena upravená:

=

8 179,355,- Kč/m³

76

4,5792

Základní cena upravená: 357 m³ x 8 179,355 Kč/m³

=

Vedlejší stavba – přístřešek (rek.)

59 288,- Kč

2 920 030,- Kč

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku ve funkčním celku jsou situovány výše uvedené venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem dle § 10 ve výši 2% z ceny stavby hlavní. Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Cena stavby hlavní

2 920 030,- Kč

Cena stavby vedlejší 59 288,- Kč Cena staveb celkem 2 979 318,- Kč

2 979 318 x 0,02 =

59 586,- Kč

Cena pozemku

829 500,- Kč

Celková cena nemovitosti jako celku Rekapitulace: Stavba hlavní – rodinný dům č.p. 75

2 920 030,- Kč

Stavba vedlejší – přístřešek

59 288,- Kč

Venkovní úpravy

59 586,- Kč

Cena pozemku

829 500,- Kč 3 868 404,- Kč

Celková budoucí hodnota nemovitosti jako celku po instalaci tepelného čerpadla stanovená nákladovým způsobem dle vyhlášky č.3/2008 po zaokrouhlení je

3 868 400 Kč.

77

7.4.3. Výsledná budoucí tržní hodnota Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu po realizaci instalace tepelného čerpadla. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.6.2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení stávající tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 7.6 Kontribuce jednotlivých metod - stávající stav Indikace [Kč] Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Váha [%]

Vážený průměr [Kč]

3 877 000

80

3 101 600

-

-

-

3 868 400

20

773 680

Výsledná cena

3 875 280

Zaokrouhleno

3 875 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla výsledná budoucí tržní hodnota nemovitosti k datu 20.6.2010 stanovena na částku:

3 875 000 Kč (slovy: Třimilionyosmsetsedmdesátpěttisíckorunčeských)

7.5. Omezující podmínky a předpoklady Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, majetek není zatížen věcnými břemeny či zadržovacími právy. Informace, na nichž je založena tato práce, nejsou ve všech případech ověřovány, avšak předpokládá se jejich věrohodnost. Údaje, jako jsou rozměry, čísla parcelní a výměry jsou převzaty z dokumentů zadavatelem dodaných, nebo z dostupných evidencí a předpokládá se jejich pravdivost. Místním šetřením byly zjištěny pouze údaje okem pozorovatelné, nebyly provedeny žádné destruktivní sondy. Zpracovatel nepřebírá žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a jejich dopad na provedené tržní

78

ocenění. Je předpokládáno odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv vztažených k nemovitosti. Toto ocenění bylo zpracováno za účelem stanoveným na začátku této práce, popř. lze použít i k jiným účelům, ovšem splňujícím charakter ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu uvedeném v této zprávě. V porovnávací metodě byly použity pouze nabídkové listy a bylo použito snižujícího koeficientu, vyjadřujícího poměr mezi nabízenými a skutečně realizovanými cenami běžnými v dané lokalitě.

7.6. Závěr Výsledná tržní hodnota nemovitosti ve stávajícím stavu je 3 631 000 Kč. Výsledná tržní hodnota nemovitosti po jejím technickém zhodnocení (instalaci tepelného čerpadla) bude 3 875 000 Kč. Dojde tak k navýšení tržní hodnoty nemovitosti o 244 000 Kč.

7.7. Přílohy a podklady  Výpis z katastru nemovitostí  Projektová dokumentace  Geometrický plán  Fotodokumentace  Průkaz energetické náročnosti

 Použité nabídky prodejů nemovitostí

79

7.7.1. Výpis z katastru nemovitostí

80

Příloha č. 1

81

7.7.2. Projektová dokumentace

Příloha č. 2

82

7.7.3. Geometrický plán

Příloha č. 3

83

7.7.4. Fotodokumentace

Příloha č. 4

7.7.5. Průkaz energetické náročnosti

Příloha č. 5

(Pouze grafická část) Sávající stav

Budoucí stav

84

7.7.6. Použité nabídky prodejů nemovitostí Rodinný dům č.1

Rodinný dům č.2

85

Příloha č. 6

Rodinný dům č.3

Rodinný dům č.4

86

Ocenění nemovitosti Zak. č. 002/2010

8. Ocenění bytového domu Odhad tržní hodnoty nemovitosti za účelem budoucího prodeje

Nemovitost:

Bytový dům

Adresa:

Příbram I, Jinecká čp. 320 č. parc. 3613/11

Katastrální údaje: kraj Středočeský, okres Příbram 735426 list vlastnictví č. 5837 Vlastník:

Mgr. Eva Chudáčková Smetanova 277, Příbram III, 261 01

Objednatel:

Mgr. Eva Chudáčková Smetanova 277, Příbram III, 261 01

Zhotovitel:

Rdek Čížek DiS. Počaply 29, 262 72 Březnice

Datum vyhotovení: 20.6.2010

87

8.1. Zadání Zadavatelem je požadováno zhotovení dvou variant ocenění bytového domu pro jeho možný budoucí prodej. V prvním případě je požadováno ocenění stávajícího stavu, v druhém ocenění stavu budoucího – po realizování komplexního zateplení A1 z programu Zelená úsporám. Ocenění zároveň poslouží jako jeden z faktorů ke stanovení návratnosti investice s ohledem na zvýšení hodnoty nemovitosti realizovanými úpravami.

8.2. Nález Obrázek č. 8.1 Oceňovaná nemovitost – bytový dům ul. Jinecká č.p. 320

8.2.1. Popis lokality Oceňovaný majetek se nachází v obci Příbram I, ulici Jinecká. V těsné blízkosti se nachází Evropská ulice, sloužící jako výpadová komunikace směr Praha. Byť se tato nemovitost nachází v okrajové části Příbrami, dostupnost do centra města je dobrá. Město Příbram je největším městem okresu a je zde situována většina pracovních příležitostí, obchodů a služeb této oblasti. Z hlediska infrastruktury se zde nachází

88

veškerá občanská vybavenost v podobě škol, úřadů, MHD, vlakové a autobusové dopravy. Inženýrská vybavenost je rovněž na maximální možné úrovni, zastoupené vodovodem, kanalizací, elektrickými a sdělovacími vedeními, telefonními rozvody, plynovodem, bezdrátovým internetem atd. Parkování u bytového domu je možné v dostatečné kapacitě pro všechny rezidenty. Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako dobrá. Jedinou nevýhodou dané lokality je větší intenzita provozu osobní i nákladní dopravy na blízké křižovatce ulic Evropská a Jinecká.

8.2.2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku jsou podrobně popsány níže.

Historie Oceňovaný bytový dům byl vystavěn v roce 1974 tehdy klasickou zděnou technologií. Od té doby neprošel žádnou výraznou rekonstrukcí. Byly prováděny pouze dílčí opravy a renovace v rámci jednotlivých bytů. Tomu odpovídá i jeho současný stav. Jedinou výraznou inovací bylo nahrazení kotle na tuhá paliva plynovým kondenzačním kotlem, který zásobuje všechny byty teplem.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek č.parc. 3613/11 o rozloze 225 m². Ten je převážně zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěná menší část tvoří zatravněnou předzahrádku oplocenou drátěným pletivem mezi ocelové sloupky a menší zpevněná betonová plocha před vstupem do objektu.

Bytový dům Oceňovaný bytový dům je čtvercového tvaru a je umístěn na středu pozemku. Objekt je samostatně stojící. Hlavní vchod do objektu se nachází směrem na jihozápad. Jedná se o třípodlažní nepodsklepenou budovu s plochou střechou. Hlavní konstrukci

89

zde tvoří cihelné zdivo. Zastřešení objektu je plochou střechou s asfaltovou lepenkou. Z projektové dokumentace a místním šetřením byly zjištěny tyto údaje: Půdorysná plocha objektu je 220,21 m². Průměrná konstrukční výška podlaží 2,9m, světlá výška 2,58 m. Obestavěný prostor 1956 m³.

Svislou obvodovou konstrukci tvoří zdivo z cihel CDM. Vnitřní zdivo z cihel dutých. Venkovní plášť je bez zateplení. Svislé konstrukce nevykazují žádné vady ani poruchy. Stropy jsou železobetonové z panelů. Schodiště je prefabrikované železobetonové. Vodorovné konstrukce nevykazují žádné vady ani poruchy statického rázu. Detailní prohlídkou a proklepáním kladívkem na fasádě bylo zjištěno, že vnější omítky jsou nečleněné jednoduché břízolitové, vykazující na některých místech poruchy. Tato vada je způsobena stářím a povětrnostními vlivy. Vnitřní omítky jsou hladké štukové. Vnitřní povrchy rovněž tvoří keramické obklady, dlažby a omyvatelné nátěry. Základové pasy a podlahová plocha jsou odizolovány v celém rozsahu vodorovnou izolací a zdivo suterénu izolací svislou – proti zemní vlhkosti. Střešní krytinu tvoří asfaltové pásy, které vykazují značné poruchy, vyboulení a popraskání. Okapy, svody, parapety a ostatní oplechování je provedeno z plechu pozinkovaného. Veškeré oplechování podléhá pokročilému stavu koroze a jsou na pokraji své životnosti. Ocelové dveřní zárubně. Schodiště a balkóny jsou opatřeny ocelovým zábradlím. Zámečnické práce podléhají pouze povrchové korozi. Podlahy jsou betonové s potěrem. Povrch tvoří lepené PVC, dřevěné vlysy, v sociálním zařízení keramická dlažba. Vápenné malby, truhlářské, zámečnické, klempířské práce a výrobky jsou opatřeny základní barvou a vrchním nátěrem. Stav objektu odpovídá jeho stáří.

Vedlejší stavby a úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami inženýrských sítí – vodovodní, kanalizační, elektro a plynovodní přípojkou, tak drátěným oplocením mezi ocelové sloupky, včetně ocelové branky a menší zpevněnou betonovou plochou. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

90

Aktuální využití objektu Objekt v současnosti slouží jako obytná budova se sklepními prostory, sloužícími jako příslušenství k jednotlivým bytům v části přízemí. Kromě nich dále obsahuje: 1 x bytová jednotka 1+ kk v 1.NP

podlahová plocha 27,56 m²

1 x bytová jednotka 3+1 v 1.NP

podlahová plocha 77,91 m²

2 x bytová jednotka 3+1 v 2.NP

podlahová plocha 2x 77,91 m²

2 x bytová jednotka 3+1 v 3.NP

podlahová plocha 2x 77,91 m²

Všechny byty jsou plně obsazeny a nájemníci platí řádně tržní neregulované nájemné.

8.3. Ocenění – stávající stav Vzhledem k charakteru nemovitosti a možnosti jejího využití byly ke stanovení tržní hodnoty zvoleny metoda porovnávací, nákladová i příjmová.

8.3.1. Porovnávací metoda – stávající stav Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro analýzu stanovení tržní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou byly použity byty, které byly v okrese Příbram v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. V případě, že šlo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. Jako srovnávací jednotka byla zvolena celková čistá podlahová plocha (NFA). Hodnota pozemku nebyla stanovena samostatně, ale byla započtena jako podíl připadající k jednotlivým bytům. Při stanovení výsledné hodnoty porovnávacím způsobem byly vzaty v úvahu faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav nemovitosti, vybavenost, poloha, dopravní dostupnost, parkovací možnosti, poloha v obci, velikost budovy atd.

91

Tabulka č. 8.1. Majetek jako celek – porovnávací metoda MAJETEK JAKO CELEK - Byt 1+kk

Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Byt 1 + kk nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

Porovnávaná nemovitost

2

Porovnávaná nemovitost

3

4

Byt 1 + kk

Byt 1 + kk

Byt 1 + kk

Byt 1 + kk

Hálkova

Nádražní

Mariánská

Bratří Čapků

Příbram I

Příbram IV

Příbram VII

Příbram VII

Obec Příbram I Příbram I Okres Příbram Příbram B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

Příbram IV Příbram

Příbram VII Příbram

Příbram VII Příbram

Parcelní číslo Adresa Jinecká č.p. nemovitosti 320 Katastrální území Příbram I

Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota 0 0 0 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové čisté podlahové plochy Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

27,56

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

X

30

30

35

600 000

750 000

800 000

840 000

600000

750000

800000

840000

17647,05882

25000

26666,66667

24000

24.5.2010

24.5.2010

7.4.2010

24.5.2010

1

1

1

1

17647,05882

25000

26666,66667

24000

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

0

34

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

0

Nabídka

Prodej

Prodej

0,9

0,9

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

92

Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Byt

Ano

Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Horší

Ne

Ne

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Horší

Dobrá

Dobrá

Omezený

autobus, vlak, MHD

Ne

1

1

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

Byt

Byt

Byt

Byt

1

1

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

15882,35294

22500

26666,66667

24000

Lepší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce

Ne

Dobrá

Dobrá

0,85

0,9

0,9

0,9

13500

20250

24000

21600

Dobrý

Dobrý

Lepší

Horší

0,9

0,9

0,85

1

12150

18225

20400

21600

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12150

18225

20400

21600

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12150

18225

20400

21600

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

12150

18225

20400

21600

autobus, vlak, MHD

93

autobus, vlak, MHD

autobus, vlak, MHD

autobus, vlak, MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

U budovy dostatečné

1

1

1

1

12150

18225

20400

21600

U budovy omezené

Dobrá

U budovy omezené

U budovy omezené

1,1

1,1

1,1

1,1

13365

20047,5

22440

23760

Dobrá

Lepší

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

U budovy omezené

Lepší

Lepší

1

0,9

0,9

0,9

13365

18042,75

20196

21384

1,05

1,1

1,1

1,1

14033,25

19847,025

22215,6

23522,4

Podíl hodnoty pozemku

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

1

1

1

1

14033,25

19847,025

22215,6

23522,4

1

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

14033,25

19847,025

22215,6

23522,4

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

19904,56875

14033,25

19847,025

22215,6

23522,4

548569,9148

477130,5

595410,75

666468

823284

0

0

0

0

0

548569,9148

477130,5

595410,75

666468

823284

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce

MAJETEK JAKO CELEK - Byt 3 + 1 Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Název Byt 3 + 1 Byt 3 + 1 Byt 3 + 1 Byt 3 + 1 nemovitosti

94

Porovnávaná nemovitost 4 Byt 3 + 1

Parcelní číslo Adresa Jinecká č.p. Riegrova Plzeňská Bratří Čapků nemovitosti 320 Katastrální území Příbram I Příbram I Příbram I Příbram III Obec Příbram I Příbram I Příbram I Příbram III Okres Příbram Příbram Příbram Příbram B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota 0 0 0 0 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové čisté podlahové plochy Počet 77,91 77 60 79 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 1 350 000 1 300 000 1 850 000 celkem Prodejní cena bez 1350000 1300000 1850000 ceny pozemku Cena za 1 X 17532,46753 21666,66667 23417,72152 porovnávací jednotku Datum transakce 21.5.2010 13.6.2010 13.4.2010 Korekce 1 1 1 Upravená 17532,46753 21666,66667 23417,72152 hodnota D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Prodej Korekce 0,9 0,9 1 Upravená 15779,22078 19500 23417,72152 hodnota Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená 15779,22078 19500 23417,72152 hodnota Existence Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce 1 1 1 Upravená 15779,22078 19500 23417,72152 hodnota Využití podle Byt Byt Byt Byt územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená 15779,22078 19500 23417,72152 hodnota Kolaudační Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 Upravená 15779,22078 19500 23417,72152 hodnota Jiná právní Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1 1 1

95

Jana Drdy Příbram VII Příbram VII Příbram

0

85

1 495 000 1495000 17588,23529

8.4.2010 1 17588,23529

Prodej 1 17588,23529 Absolutní 1 17588,23529 Ne 1 17588,23529 Byt 1 17588,23529 Ano 1 17588,23529 Ne

1

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Horší Korekce Upravená hodnota Technický stav Horší objektu Korekce Upravená hodnota Technická Dobrá vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční Dobrá využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný Omezený rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní autobus, vlak, obslužnost MHD Korekce Upravená hodnota Dopravní U budovy dostupnost a dostatečné parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Podíl hodnoty korekce pozemku Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

15779,22078

Lepší

19500

Lepší

Dobrá

0,85 13412,33766 Lepší

0,85 16575 Dobrý

0,85 11400,48701 Dobrá

0,9 14917,5

1 11400,48701 Dobrá

1 11400,48701 Omezený

Omezený

1 11400,48701

0,9 18968,35443

1 18968,35443

1 14246,47059 Dobrá

1 18968,35443 Omezený

1 14917,5

0,9 14246,47059 Dobrá

Dobrá

1 14917,5

0,9 15829,41176 Dobrý

Dobrá

1 14917,5

17588,23529

Dobrá

0,9 21075,94937 Dobrý

Dobrá

Dobrá

23417,72152

1 14246,47059 Omezený

1 18968,35443

1 14246,47059

autobus, vlak, autobus, vlak, autobus, vlak, autobus, vlak, MHD MHD MHD MHD 1 1 1 1 11400,48701 14917,5 18968,35443 14246,47059 U budovy omezené

U budovy omezené

1,1 12540,53571 Lepší

U budovy omezené

1,1 16409,25 Lepší

U budovy omezené

1,1 20865,18987 Lepší

1,1 15671,11765 Lepší

0,9 11286,48214

0,9 14768,325

0,9 18778,67089

0,9 14104,00588

1,1 12415,13036

1,05 15506,74125

1,05 19717,60443

1,05 14809,20618

Větší

Srovnatelná

1,1

96

Srovnatelná

1

Srovnatelná

1

1

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 15922,54881 hodnota 1 jednotky Porovnávací 1240525,778 hodnota celkem (bez poz.) Hodnota 0 pozemku Celková 1240525,778 porovnávací hodnota

13656,64339

15506,74125

19717,60443

14809,20618

1 13656,64339

1 15506,74125

1 19717,60443

1 14809,20618

13656,64339

15506,74125

19717,60443

14809,20618

1051561,541

930404,475

1557690,75

1258782,525

0

0

0

0

1051561,541

930404,475

1557690,75

1258782,525

1 x bytová jednotka 1+ kk

1x 548 570

548 570,-Kč

5 x bytová jednotka 3+1

5x 1 240 530

6 202 650,-Kč

Tržní hodnota celkem

6 751 220,-Kč

Na základě výše uvedených skutečností, předpokladů a výpočtů, byla hodnota stávající nemovitosti jako celku stanovená porovnávací metodou vyčíslena na hodnotu

6 751 000 Kč.

8.3.2. Nákladová metoda – stávající stav Stanovení věcné hodnoty nemovitosti bylo provedeno v souladu s vyhláškou č.3/2008 Sb.

Hlavní stavba – bytový dům Typ budovy: domy vícebytové Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace CZ-CC:

112 domy vícebytové (typové)

97

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Tabulka č. 8.2. Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.NP

zastavěná plocha [m²] 220,21

konstrukční výška [m] 2,85

součin [m³] 627,60

2.NP

220,21

2,85

627,60

3.NP

220,21

3,05

671,64

světlík

19,43

1,5

29,15

součet

680,06

název podlaží

1956

Obestavěný prostor: 1956 m³ Průměrná výška podlaží:

PVP = 1956 / 680,06 = 2,87 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP = 680,06 / 4 = 170,02 m²

Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový dům:

typ J

Konstrukce:

zděná

Podsklepená:

nepodsklepená

Typ střechy:

plochá

Polohový koeficient: 1,05 Koeficient změny cen staveb: 2,162 Koeficient prodejnosti:

0,813

Tabulka č. 8.3 Vybavení stavby hlavní - stávající stav číslo položky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

objemový podíl % 5,4 18,2 8,4 4,9 2,3 0,7 5,7 2,9

konstrukce a vybavení základy včetně zemních prací svislé konstrukce stropy zastřešení mimo krytinu krytiny střech klempířské konstrukce úprava vnitřních povrchů úprava vnějších povrchů

98

hodnocení standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní

9. 10. 11. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

vnitřní obklady keramické schody dveře okna povrch podlah vytápění elektroinstalace bleskosvod vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody vybavení kuchyní vytápění hygien. zařízení vč. WC výtahy ostatní instalační prefabrikovaná jádra

1,3 2,9 3,3 5,3 3 4,8 5,1 0,4 3,2 3,1 0,4 2,2 1,9 3,9 1,3 5,7 3,7

standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní nevyskytuje se standardní nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 13. okna (izolační)

0,54 x 5,3 %

+ 0,0286

24. výtahy

-0,54 x 1,852 x 1,3%

- 0,0130

26. instalační prefabrikovaná jádra

-0,54 x 1,852 x 3,7%

- 0,0370

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

0,9786

Opotřebení: Jelikož se jedná o starší budovu ve stádiu před opravou a zateplením, byla zvolena pro stanovení opotřebení stavby analytická metoda.

Tabulka č. 8.4. Výpočet opotřebení analytickou metodou (S – standard, N – nadstandard, C – nevyskytuje se, OP – objemový podíl, Kkoeficient pro úpravu objemového podílu, UP – upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP – přepočtený podíl na 100 %)

99

hodnocení

stáří

životnost

opotřebení části

opotřebení celku

1.

základy včetně zemních prací

S

5,4

100

1,00

5,4

5,52

36

200

18

0,9936

2.

svislé konstrukce

S

18,2

100

1,00

18,2

18,60

36

200

18

3,348

3.

stropy

S

8,4

100

1,00

8,4

8,58

36

200

18

1,5444

4.

zastřešení mimo krytinu

S

4,9

100

1,00

4,9

5,01

36

150

24

1,2024

5.

krytiny střech

S

2,3

100

1,00

2,3

2,35

36

80

45

1,0575

6.

klempířské konstrukce

S

0,7

100

1,00

0,7

0,72

36

80

45

0,3240

úprava vnitřních povrchů

S

5,7

50

1,00

2,85

2,91

36

80

45

1,3095

7.

S

5,7

50

1,00

2,85

2,91

10

80

12,5

0,3638

8.

úprava vnějších povrchů

S

2,9

100

1,00

2,9

2,96

36

60

60

1,7760

vnitřní obklady keramické

S

1,3

50

1,00

0,65

0,66

36

50

72

0,4752

9.

S

1,3

50

1,00

0,65

0,66

5

50

10

0,066

10.

schody

S

2,9

100

1,00

2,9

2,96

36

200

18

0,5328

11.

dveře

S

3,3

100

1,00

3,3

3,37

36

80

45

1,5165

13.

okna

N

5,3

100

1,54

8,16

8,34

0

80

0

0

S

1,00

1,5

1,53

36

80

45

0,6885

povrch podlah

3

50

14.

S

3

50

1,00

1,5

1,53

5

80

6,25

0,0956

S

1,00

1,2

1,23

36

50

72

0,8856

vytápění

4,8

25

15.

S

4,8

75

1,00

3,6

3,68

3

50

6

0,2208

16.

elektroinstalace

S

5,1

100

1,00

5,1

5,21

36

50

72

3,7512

17.

bleskosvod

S

0,4

100

1,00

0,4

0,41

36

50

72

0,2952

18.

vnitřní vodovod

S

3,2

100

1,00

3,2

3,27

36

50

72

2,3544

19.

vnitřní kanalizace

S

3,1

100

1,00

3,1

3,17

36

60

60

1,9020

20.

vnitřní plynovod

S

0,4

100

1,00

0,4

0,41

3

50

6

0,0246

21.

ohřev teplé vody

S

2,2

100

1,00

2,2

2,25

36

40

90

2,025

22.

vybavení kuchyní

S

1,9

100

1,00

1,9

1,94

6

30

20

0,3880

23.

vytápění hygien. zařízení vč. WC

S

3,9

100

1,00

3,9

3,99

36

60

60

2,3940

24.

výtahy

C

1,3

100

0

0

0

50

0

0,0000

25.

ostatní

S

5,7

100

1,00

5,7

5,82

60

60

3,492

0

0

0

25

0

0,0000

položka

OP [%]

konstrukce a vybavení

část [%]

K

UP [%]

PP [%]

instalační C 3,7 100 26. prefabrikovaná jádra Součet upravených objemových podílů:

97,86

100

36

Opotřebení:

33,03

Ocenění: Základní jednotková cena:

1 950,- Kč/m³

Koeficient dle konstrukce K1:

x

0,939

Koeficient K2: 0,92 + (6,6 / PZP)

x

0,9588

Koeficient K3: 0,3 + (2,1 / PVP)

x

1,0317

Koeficientu vybavení stavby K4:

x

0,9786

Polohový koeficient K5:

x

1,05

Koeficient změny cen staveb:

x

2,162

Koeficient prodejnosti:

x

0,813

Opotřebení analytickou metodou

x

0,6697

Základní jednotková cena upravená:

=

2 190,80 Kč/m³

=

4 285 205,- Kč

Základní cena upravená: 1956 m³ x 2 190,80 Kč/m³

Vedlejší stavby – nenachází se

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku ve funkčním celku jsou situovány výše uvedené venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem dle § 10 ve výši 2% z ceny stavby hlavní. Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Cena stavby hlavní

4 285 205,- Kč

Cena stavby vedlejší 0,- Kč Cena staveb celkem 4 285 205,- Kč 4 285 205 x 0,02 =

85 704,- Kč

Pozemek č.parc. 3613/11 o rozloze 225 m² Při analýze trhu se stavebními pozemky v Příbrami bylo zjištěno, že Město Příbram nemá v současné době platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Původní cenová mapa dle obecně závazné vyhlášky č.2/2003 ze dne 7.5.2003 byla zrušena dne 14. září 2009 vyhláškou města č.1/2009. Ocenění stavebního pozemku tak bylo

101

provedeno cenou obvyklou v dané lokalitě u pozemků stejného charakteru. Analýzou a průzkumem místního trhu byla zjištěna cena 1250 Kč/m².

Tabulka č. 8.5 Výpočet ceny pozemku název zastavěná plocha a nádvoří

parcelní

výměra

jednotková cena

cena

číslo

[m²]

[Kč/m²]

[Kč]

3613/11

225

1250

281 250,-

Celková cena nemovitosti jako celku nákladovou metodou Rekapitulace: Stavba hlavní – bytový dům č.p. 320

4 285 205,- Kč

Stavba vedlejší

0,- Kč

Venkovní úpravy

85 704,- Kč

Cena pozemku

281 250,- Kč 4 652 159,- Kč

Celková hodnota nemovitosti jako celku stanovená nákladovým způsobem dle vyhlášky č.3/2008 po zaokrouhlení dle §46 je

4 652 160 Kč 8.3.3. Příjmová metoda – stávající stav Jelikož nemovitost je v současné době provozována za účelem generování výnosů – zisků z nájemného, byla jako součást posudku rovněž zvolena metoda příjmová. Ocenění touto metodou bylo provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu. Jeho výše byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Při výpočtech bylo uvažováno studené nájemné. Výše provozních nákladů byla poskytnuta majitelem dle poznatků ze stávajícího provozu budovy.

Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu – tržní nájemné

102

1 x bytová jednotka 1+ kk

1 x 4 500,-Kč

4 500,-Kč

5 x bytová jednotka 3+1

5 x 6 500,-Kč

32 500,-Kč 37 000,-Kč

12 x 37 000 = 444 000,- Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného: 0% Efektivní hrubý příjem:

444 000,-Kč

Náklady na údržbu:

- 80 000,-Kč

Pojistné:

- 35 000,-Kč

Daň z nemovitosti:

- 17 000,-Kč

Provozní příjem:

312 000,-Kč

Rezervy na renovace:

- 4 285 205 / (100-36) = - 66 956,-Kč

Čistý provozní příjem:

245 044,-Kč/rok

Míra kapitalizace:

5% (dle vyhlášky č.3/2008 Sb.)

Indikovaná hodnota:

4 900 880,-Kč

Na základě výše uvedených skutečností byla stanovena stávající tržní hodnota oceňovaného majetku příjmovou metodou po zaokrouhlení na

4 901 000 Kč

8.3.4. Výsledná tržní hodnota stávajícího stavu Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.6.2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení stávající tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 8.6. Kontribuce jednotlivých metod - stávající stav Indikace [Kč]

Váha [%]

Vážený průměr [Kč]

Porovnávací metoda

6 751 000

80

5 400 800

Příjmová metoda

4 901 000

10

490 100

Nákladová metoda

4 652 160

10

465 216

Výsledná cena

6 356 116

Zaokrouhleno

6 356 000

103

Nemovitosti obdobného charakteru jsou v tomto regionu žádané a dobře obchodovatelné. Proto bylo největší měrou přihlédnuto k porovnávací metodě, jelikož nejlépe odráží stav ekonomiky (nabídky a poptávky) na daném trhu. Její přisuzovaná váha byla stanovena na 80%. Váha nákladové metody byla určena na hodnotu 10% a to z důvodu možnosti výstavby v podobných lokalitách města na ještě neobsazených nabízených pozemcích. Váha porovnávací metody byla stanovena rovněž na 10% s ohledem na funkci budovy. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla výsledná tržní hodnota nemovitosti ve stávajícím stavu k datu 20.6.2010 stanovena na částku:

6 356 000 Kč (slovy: Šestmilionůtřistapadesátšesttisíckorunčeských)

8.4. Ocenění – budoucí stav Podle projektové dokumentace z března 2010, vypracované ateliérem ASA-projekt, jsou

navrženy

stavební

úpravy,

které

spočívají

v komplexním

zateplení

odpovídajícím standardu A1 z programu SFŽP ČR Zelená úsporám. Součástí projektu je i energetické hodnocení vypracované Ing. Chocholou. V tomto budoucím stavu se předpokládají následující úpravy: Úprava vnitřních povrchů – otlučení vnitřních poškozených omítek stropů a oprava ve stejném rozsahu jako otlučení. Úprava vnějších povrchů - otlučení vnějších poškozených omítek stěn a oprava ve stejném rozsahu jako otlučení. Zateplení vnějších plášťů budov – nanesení lepící stěrky, nalepení izolačních fasádní desek, natažení podkladní stěrky včetně perlinky, povrchová úprava rýhovanou omítkou. Úprava střešního pláště – odstranění původní krytiny a násypu, nové izolace proti vodě a tepelné izolace. Konstrukce klempířské – demontáž plechové krytiny, oplechování zdí, podokapních žlabů a svodů a opětovná instalace.

104

Tato změna bude mít dozajista vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Pro stanovení budoucí tržní ceny použijeme shodný výpočet a analýzu, jako pro stav stávající, ovšem se změnami, které jsou vyvolány danou investicí.

8.4.1. Porovnávací metoda – budoucí stav Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při opakovaném výpočtu porovnávací metodou byl s ohledem na budoucí stav upraven korekční činitel, zohledňující technický stav objektu. Výše popsanými změnami rovněž dojde k výraznému snížení provozních nákladů na vytápění a zvýšení komfortu bydlení. Tento vliv byl zohledněn koeficientem atraktivity objektu.

1 x bytová jednotka 1+ kk

1x 693 900

693 900,-Kč

5 x bytová jednotka 3+1

5x 1 611 000

8 055 000,-Kč

Tržní hodnota celkem

8 748 900,-Kč

Na základě výše uvedených skutečností, předpokladů a výpočtů, byla budoucí hodnota nemovitosti jako celku stanovená porovnávací metodou vyčíslena na hodnotu

8 749 000 Kč.

8.4.2. Nákladová metoda – budoucí stav Stanovení věcné hodnoty nemovitosti bylo provedeno v souladu s vyhláškou č.3/2008 Sb.

Hlavní stavba – bytový dům Typ budovy: domy vícebytové Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace CZ-CC:

112 domy vícebytové (typové)

Zastavěné plochy a výšky podlaží (rek.) 105

Obestavěný prostor: 1956 + (58,58 x 0,16 + 214,3 x 0,2) = 2008,2 m³ Průměrná výška podlaží:

PVP = 2008,2 / 680,06 = 2,95 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP = 680,06 / 4 = 170,02 m²

Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový dům:

typ J

Konstrukce:

zděná

Podsklepená:

nepodsklepená

Typ střechy:

plochá

Polohový koeficient: 1,05 Koeficient změny cen staveb: 2,162 Koeficient prodejnosti:

0,813

Tabulka č. 8.7 Vybavení stavby hlavní - stávající stav číslo položky 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

konstrukce a vybavení základy včetně zemních prací svislé konstrukce stropy zastřešení mimo krytinu krytiny střech klempířské konstrukce úprava vnitřních povrchů úprava vnějších povrchů vnitřní obklady keramické schody dveře okna povrch podlah vytápění elektroinstalace bleskosvod vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody vybavení kuchyní vytápění hygien. zařízení vč. WC

106

objemový podíl % 5,4 18,2 8,4 4,9 2,3 0,7 5,7 2,9 1,3 2,9 3,3 5,3 3 4,8 5,1 0,4 3,2 3,1 0,4 2,2 1,9 3,9

hodnocení standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní

24. 25. 26.

výtahy ostatní instalační prefabrikovaná jádra

1,3 5,7 3,7

nevyskytuje se standardní nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Základní koeficient K4:

1,000

Úprava koeficientu K4: 4. zastřešení mimo krytinu

0,54 x 4,9 %

+ 0,0265

8. úprava vnějších povrchů

0,54 x 2,9 %

+ 0,0157

13. okna (izolační)

0,54 x 5,3 %

+ 0,0286

24. výtahy

-0,54 x 1,852 x 1,3%

- 0,0130

26. instalační prefabrikovaná jádra

-0,54 x 1,852 x 3,7%

- 0,0370

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0208

Opotřebení: Jelikož se jedná o opotřebení budovy ve stavu po opravě a zateplení, byla zvolena pro stanovení opotřebení stavby analytická metoda.

Tabulka č. 8.8. Výpočet opotřebení analytickou metodou (S – standard, N – nadstandard, C – nevyskytuje se, OP – objemový podíl, Kkoeficient pro úpravu objemového podílu, UP – upravený podíl v návaznosti na

OP [%]

stáří

životnost

opotřebení části

opotřebení celku

1.

základy včetně zemních prací

S

5,4

100

1,00

5,4

5,29

36

200

18

0,9522

2.

svislé konstrukce

S

18,2

100

1,00

18,2

17,83

36

200

18

3,2092

3.

stropy

S

8,4

100

1,00

8,4

8,23

36

200

18

1,4814

4.

zastřešení mimo krytinu

N

4,9

100

1,54

7,55

7,40

0

150

0

0

5.

krytiny střech

S

2,3

100

1,00

2,3

2,25

0

80

0

0

6.

klempířské konstrukce

S

0,7

100

1,00

0,7

0,71

0

80

0

0

položka

hodnocení

dělení konstrukce, PP – přepočtený podíl na 100 %)

konstrukce a vybavení

část [%]

K

UP [%]

PP [%]

107

7.

úprava vnitřních povrchů

S

5,7

20

1,00

1,14

1,12

0

80

0

0

S

5,7

30

1,00

1,71

1,68

36

80

45

0,7560

S

5,7

50

1,00

2,85

2,91

10

80

12,5

0,3638

8.

úprava vnějších povrchů

N

2,9

100

1,54

4,47

4,38

0

60

0

0

vnitřní obklady keramické

S

1,3

50

1,00

0,65

0,64

36

50

72

0,4608

9.

S

1,3

50

1,00

0,65

0,64

5

50

10

0,064

10.

schody

S

2,9

100

1,00

2,9

2,84

36

200

18

0,5114

11.

dveře

S

3,3

100

1,00

3,3

3,23

36

80

45

1,4547

13.

okna

N

5,3

100

1,54

8,16

7,99

0

80

0

0

S

1,00

1,5

1,47

36

80

45

0,6612

povrch podlah

3

50

14.

S

3

50

1,00

1,5

1,47

5

80

6,25

0,0919

S

1,00

1,2

1,18

36

50

72

0,8464

vytápění

4,8

25

15.

S

4,8

75

1,00

3,6

3,53

3

50

6

0,2116

16.

elektroinstalace

S

5,1

100

1,00

5,1

5,00

36

50

72

3,5972

17.

bleskosvod

S

0,4

100

1,00

0,4

0,39

36

50

72

0,2821

18.

vnitřní vodovod

S

3,2

100

1,00

3,2

3,13

36

50

72

2,2571

19.

vnitřní kanalizace

S

3,1

100

1,00

3,1

3,04

36

60

60

1,8221

20.

vnitřní plynovod

S

0,4

100

1,00

0,4

0,39

3

50

6

0,0235

21.

ohřev teplé vody

S

2,2

100

1,00

2,2

2,16

36

40

90

1,94

22.

vybavení kuchyní

S

1,9

100

1,00

1,9

1,86

6

30

20

0,3720

23.

vytápění hygien. zařízení vč. WC

S

3,9

100

1,00

3,9

3,82

36

60

60

2,2923

24.

výtahy

C

1,3

100

0

0

0

50

0

0,0000

25.

ostatní

S

5,7

100

1,00

5,7

5,58

60

60

3,3503

0

0

0

25

0

0,0000

instalační C 3,7 100 prefabrikovaná jádra Součet upravených objemových podílů: 26.

36

102,08

Ocenění: Základní jednotková cena:

1 950,- Kč/m³

Koeficient dle konstrukce K1:

x

0,939

Koeficient K2: 0,92 + (6,6 / PZP)

x

0,9588

Koeficient K3: 0,3 + (2,1 / PVP)

x

1,0119

Koeficientu vybavení stavby K4:

x

1,0208

Polohový koeficient K5:

x

1,05

Koeficient změny cen staveb:

x

2,162

108

Opotřebení:

27,00

Koeficient prodejnosti:

x

0,813

Opotřebení analytickou metodou

x

0,73

Základní jednotková cena upravená:

=

2 443,23 Kč/m³

=

4 778 958,- Kč

Základní cena upravená: 1956 m³ x 2 443,23 Kč/m³

Vedlejší stavby – nenachází se

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku ve funkčním celku jsou situovány výše uvedené venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem dle § 10 ve výši 2% z ceny stavby hlavní. Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Cena stavby hlavní

4 778 958,- Kč

Cena stavby vedlejší 0,- Kč Cena staveb celkem 4 778 958,- Kč 4 778 958 x 0,02 =

95 579,- Kč

Pozemek (rek.)

281 250,- Kč

Celková cena nemovitosti jako celku nákladovou metodou Rekapitulace: Stavba hlavní – bytový dům č.p. 320

4 778 958,- Kč

Stavba vedlejší

0,- Kč

Venkovní úpravy

95 579,- Kč

Cena pozemku

281 250,- Kč 5 155 787,- Kč

Celková hodnota nemovitosti jako celku stanovená nákladovým způsobem po stavebních úpravách dle vyhlášky č.3/2008 po zaokrouhlení dle §46 je

5 155 790 Kč. 109

8.4.3. Příjmová metoda – budoucí stav Při výpočtech (oproti stávajícímu stavu) bylo uvažováno studené nájemné, obvyklé u podobných bytů stejné charakteristiky pronajímaných v této lokalitě.

Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z možného budoucího pronájmu – tržní nájemné

1 x bytová jednotka 1+ kk

1 x 5 000,-Kč

5 000,-Kč

5 x bytová jednotka 3+1

5 x 7 500,-Kč

37 500,-Kč 42 500,-Kč

12 x 42 500 = 510 000,- Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného: 0%

Efektivní hrubý příjem:

510 000,-Kč

Náklady na údržbu:

- 75 000,-Kč

Pojistné:

- 35 000,-Kč

Daň z nemovitosti:

- 17 000,-Kč

Provozní příjem:

383 000,-Kč

Rezervy na renovace:

- 4 778 958 / (100-36) = - 74 671,-Kč

Čistý provozní příjem:

308 329,-Kč/rok

Míra kapitalizace:

5% (dle vyhlášky č.3/2008 Sb.)

Indikovaná hodnota:

6 166 580,-Kč

Na základě výše uvedených skutečností byla stanovena budoucí tržní hodnota oceňovaného majetku po stavebních úpravách příjmovou metodou po zaokrouhlení na

6 167 000 Kč

8.4.4. Výsledná tržní hodnota budoucího stavu Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu daného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke

110

skutečnostem platným k 20.6.2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení budoucí tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 8.9 Kontribuce jednotlivých metod - budoucí stav Indikace [Kč]

Váha [%]

Vážený průměr [Kč]

Porovnávací metoda

8 749 000

80

6 999 200

Příjmová metoda

6 167 000

10

616 700

Nákladová metoda

5 155 790

10

515 579

Výsledná cena

8 131 479

Zaokrouhleno

8 131 000

Na základě výše uvedených předpokladů byla výsledná budoucí tržní hodnota nemovitosti ke skutečnostem zjištěným k datu 20.6.2010 stanovena na částku:

8 131 000 Kč (slovy: Osmmilionůstotřicetjednatisíckorunčeských)

8.5. Omezující podmínky a předpoklady Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Majetek je v současné době zatížen věcným břemenem – zástavní právo smluvní u České spořitelny ze dne 7.6.2002 ve výši 800 000 Kč. Zánik tohoto břemene je předpokládán k 1.7.2010. Výše indikovaná hodnota nemovitosti je tak dosažitelná po skončení tohoto zástavního práva, nebo po jeho předčasném splacení. Informace, na nichž je založena tato práce, nejsou ve všech případech ověřovány, avšak předpokládá se jejich věrohodnost. Údaje, jako jsou rozměry, čísla parcelní a výměry jsou převzaty z dokumentů zadavatelem dodaných, nebo z dostupných evidencí a předpokládá se jejich pravdivost. Místním šetřením byly zjištěny pouze údaje okem pozorovatelné, nebyly provedeny žádné destruktivní sondy. Zpracovatel nepřebírá žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a jejich dopad na provedené tržní ocenění. Je předpokládáno odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv vztažených k nemovitosti. Toto ocenění bylo zpracováno za účelem stanoveným na začátku této práce, popř. lze použít i k jiným účelům, ovšem splňujícím charakter

111

ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu uvedeném v této zprávě. V porovnávací metodě byly použity pouze nabídkové listy a bylo použito snižujícího koeficientu, vyjadřujícího poměr mezi nabízenými a skutečně realizovanými cenami běžnými v dané lokalitě.

8.6. Závěr Výsledná tržní hodnota nemovitosti ve stávajícím stavu je 6 356 000 Kč. Výsledná tržní hodnota nemovitosti po stavebních úpravách (komplexním zateplením A1 dle programu SFŽP ČR Zelená úsporám) bude 8 131 000 Kč. Dojde tak k navýšení tržní hodnoty nemovitosti o 1 775 000 Kč. Předpokládané náklady dle rozpočtu zpracovaného pro potřeby dotace ze SFŽP ČR činí 1 757 354 Kč. Výše předpokládané dotace dle odborného energetického posudku, vypočtené ze základní podlahové plochy, činí 506,92 m² x 1050 Kč/m² = 532 266 Kč. Náklady po odečtení dotace: 1 757 354 - 532 266 = 1 225 088 Kč.

8.7. Přílohy a podklady  Výpis z katastru nemovitostí  Projektová dokumentace  Rozpočet k dotaci Zelená úsporám  Fotodokumentace

112

8.7.1. Výpis z katastru nemovitostí

113

Příloha č. 7

8.7.2. Projektová dokumentace

Příloha č. 8

114

115

116

117

118

Situace

119

8.7.3. Rozpočet k dotaci Zelená úsporám

120

Příloha č. 9

8.7.4. Fotodokumentace

Příloha č. 10

121

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Praktická část

9. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese

Příbram

Vypracoval: Radek Čížek, DiS. Studijní obor: oceňování majetku

Počaply 20.6.2010

122

9.1. Obecná charakteristika trhu 9.1.1. Vymezení územního celku Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. V jeho rámci je nejrozlehlejším okresem a 3. největším v republice. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho je 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Rožmitál pod Třemšínem, Březnice, Sedlec-Prčice a Nový Knín), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Příbramsko sousedí na východě s Benešovskem, na jihu s Píseckem a Strakonickem, na jihozápadě s regionem Plzeň-jih, na západě s Rokycanskem, na severozápadě s Berounskem a na severu s regionem Praha-západ. Od 1. ledna 2003 se okres dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností. Jsou jimi Příbram, Dobříš a Sedlčany.

Tab. 9.1 Statistické údaje Okres Příbram Kraj

Středočeský

Sídlo okresu

Příbram

Rozloha

1 692 km²

Počet obyvatel

114 031

Z toho ve městech

56,7 %

Hustota osídlení

67,39 obyvatel/ km²

Průměrný věk obyvatelstva

39,7

Počet obcí

121

Z toho měst

7

Městys

1

Vojenský újezd

1

LAU 1

CZ020B Zdroj: Český statistický úřad

Okres Příbram není konkrétně specializován na některá z odvětví. Nalezneme zde jak průmyslovou výrobu, tak zemědělství, ale i hojný cestovní ruch. V oblasti průmyslu byl v dřívějších letech dominantní těžký hutní průmysl zaměřený na těžbu uranu, kterou bylo Příbramsko proslulé. To se však projevilo ve značné míře na devastaci 123

životního prostředí a krajiny. Tato důlní činnost je již v současné době zcela utlumena a probíhá zde rekultivace krajiny. Současný průmysl je nyní zaměřen zejména na strojírenství, potravinářství a metalurgii neželezných kovů. S příchodem světové krize došlo sice k utlumení výroby a propouštění zaměstnanců, ovšem většina podniků tento dopad hospodářské recese ustála, což naznačuje jejich dobrou strukturu a nabízí tak do budoucna výhled na kladný hospodářský vývoj oblasti. Mezi největší podniky a zaměstnavatele působící na zdejším okrese patří např. RAVAK a.s. Příbram, DISA Industries, s.r.o. Příbram, Kovohutě Příbram, Rukavičkářské závody Dobříš nebo Povltavské mlékárny Sedlčany. Sféra zemědělství je zastoupena rostlinou i živočišnou výrobou. Jelikož Příbramsko je oblastí poměrně dosti členitou a zalesněnou, tvoří orná půda pouze necelých 31% plochy okresu. Ale i přesto je zde zemědělství navzdory celorepublikovému vývoji prosperující oblastí. To dokazuje i velký počet soukromých zemědělců. Násilná kolektivizace z dob komunistické éry se podepsala vznikem velkého množství předimenzovaných velkokapacitních zemědělských družstev a kombinátů. Ty jsou v současné době z větší části opuštěné a marně hledají svoje využití. Dopravní infrastruktura okresu je tvořena především silnicemi první a druhé třídy, omezeně pak železničními tratěmi. Silniční síť je nadměrně přetěžována a svojí dispozicí nevyhovuje současným požadavkům. To se podepisuje na jejím stále se zhoršujícím stavu. Nejvýznamnější tepnou je rychlostní komunikace R4 z Prahy na Strakonice a dále na hraniční přechod Strážný. Okres protíná od severovýchodu po jihozápad. Z Prahy přes Dobříš do Dubence je silnice vedena jako čtyřproudá rychlostní komunikace, dále pak už jen pouze jako dvouproudá. Práce na plánovaném rozšíření a prodloužení této kategorie až do Písku sice již začali, ale dokončení zcela jistě není otázkou krátké budoucnosti. Na této komunikaci je velmi hustý provoz, kterým trpí zejména obyvatelé obcí, které dosud nemají vybudovaný obchvat (např. Dubenec). Její vytíženost je dána i rovnoběžnou polohou s turisticky nejvyhledávanější oblastí Příbramského okresu, kterou je nejnavštěvovanější část Vltavské kaskády. Ta je tvořena vodními nádržemi Orlík, Kamýk a Slapy, které se stávají v letních měsících cílem mnoha tuzemských dovolených. Za další turisticky zajímavé místo lze považovat právě v současnosti částečně zpřístupněný vojenský újezd Brdy. Ten byl po dlouhá léta veřejnosti nepřístupný, a tak po zpřístupnění některých částí, se stal rájem cyklistů a pěší turistiky.

124

9.1.2. Trh s nemovitostmi Vývoj trhu s nemovitostmi na Příbramsku v minulých letech zcela korespondoval s celorepublikovými trendy. Po vstupu České republiky do Evropské unie zaznamenal zvýšení cen převážné většiny nemovitostí (kromě zemědělských přebytkových objektů). S příchodem hospodářské recese a snížením koupěschopné poptávky obyvatel zaznamenal nejprve stagnaci a poté s mírným zpožděním propad cen nemovitostí v řádech několika procent. Cenový vývoj v roce 2009 zaznamenal v regionu dokonce jeden z největších propadů na celorepublikové úrovni a to zhruba o 15 – 20 %. Trh tak reagoval na stále zvětšující se nezaměstnanost a neochotu obyvatel pořizovat si drahé bydlení.

9.1.3. Regionální segmentace Okres Příbram lze z hlediska charakteristiky trhu rozdělit na tři základní části – na vlastní okresní město Příbram, rekreační oblast v povodí Vltavy a zbytek okresu včetně širšího okolí Příbrami.

9.2. Statutární město Příbram Město Příbram se nachází pod úpatím Brd na říčce Litavce asi 60 km jihozápadně od Prahy. Příbram je historicky proslulá jako hornické město, což v současnosti připomínají už jen hornické muzeum a opuštěná důlní díla. Tato činnost ovlivnila podobu města i okolní krajiny. S ohledem na tuto skutečnost je třeba věnovat značnou pozornost při zakládání staveb, jelikož určité oblasti města jsou poddolovány. Na útlum hornictví včas zareagovalo vedení města vytvořením nové průmyslové zóny v severní okrajové části města a nalákáním investorů z jiných odvětví průmyslu.

9.2.1. Stavební pozemky V samotném centru Příbrami se žádné volné pozemky určené k zastavění nevyskytují. Jedinou možností je rekonstrukce nebo demolice již stávajících objektů. V tomto směru je ale zapotřebí počítat s požadavky památkové péče. Počet těchto objektů je však minimální. Jediné volné stavební pozemky, určené pro bytovou výstavbu, jsou nabízeny v okrajových částech Příbrami v lokalitách Příbram V –

125

Zdaboř a v oblasti Milínské ulice – Sádky. Zde se realizované ceny pohybují v rozmezí 1 200 až 1 600 Kč/m². Zpravidla se jedná o developersky připravené a zasíťované parcely. Volné komerčně využitelné pozemky se z většiny nachází podél Evropské ulice při výpadovce ve směru na Prahu. Ty se obchodují v obvyklých relacích mezi 500 – 900 Kč/m² v závislosti na přítomnosti inženýrských sítí.

9.2.2. Budovy Byty Nalezneme zde jak bytové domy z dob první republiky, tak bytové domy cihelné a panelové. O něco více trhem žádané jsou byty v bytových domech vystavěných zděnou technologií. Je to dáno menšími náklady na renovaci a údržbu budov oproti panelovým domům s menší životností. Nejvíce nabízenými jsou menší byty typu 1+1 a 2+1. Nabídka těchto menších bytů výrazně převyšuje poptávku. Naopak nedostatkovými se stávají byty větší kategorie typu 4+1 a vyšší. Mezi nejvyhledávanější lokality patří Příbram V a VII. Výstavba nových bytových domů s následným prodejem bytů se v Příbrami ani jejím okolí nevyskytuje. Výjimku tvoří pouze ojedinělé rekonstrukce stávajících budov s rekolaudací na bytové účely. Příkladem může být komplex budov v ulici V Lukách ve směru na Obecnici.

Tab. 9.2 Cenové intervaly obchodovaných bytů Typ bytu

Cenový interval

Trend

Byt 1+1

750 000 – 1 050 000 Kč

mírný pokles

Byt 2+1

900 000 – 1 300 000 Kč

mírný pokles

Byt 3+1

1 200 000 – 1 700 000 Kč

mírný pokles

Byt 4+1

2 250 000 – 2 650 000 Kč (velmi malá nabídka)

stabilizovaný

Po skončení hospodářské recese lze v krátkém a střednědobém horizontu předpokládat opětovný pozvolný růst cen. Důvodem může být pozvolný nárůst počtu obyvatel města a naproti tomu v současnosti téměř nulová výstavba nových bytových domů.

126

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je v současnosti vyrovnána nabídkou. Realizované ceny u starších samostatně stojících RD8 vhodných k rekonstrukci se pohybují kolem 2 000 000 Kč, u již zrekonstruovaných starších domů kolem 3 500 000 Kč a u novostaveb přibližně kolem 4 500 000 Kč. Nabídka řadových RD je velmi omezená a týká se většinou zástavby středně vzdálené od centra města. Takové objekty jsou obchodovány okolo 3 000 000 Kč. V budoucnu není předpokládána změna poměru poptávky k nabídce, lze jen očekávat mírný vzestup cen daný inflací.

Bytové domy S ohledem na velikost a skladbu trhu jsou prodeje bytových domů velice ojedinělé. Pakliže k nějakému takovému prodeji dojde, jedná se většinou o činžovní domy před rekonstrukcí.

Jejich

cena

je

uváděna

kolem

10 milionů

korun.

Prodej

zrekonstruovaného bytového domu nebyl vůbec zaznamenán.

Komerčně využitelné objekty Samostatné administrativní budovy se v nabídce nevyskytují, velmi omezeně pouze jejich části. Lépe jsou na tom průmyslové objekty, zde je patrná převaha nabídky nad poptávkou. To je dáno zánikem některých odvětví průmyslu a také hospodářskou recesí. K mání je např. budova bývalých sodovkáren v Jinecké ulici. Ta je nabízena za 30 mil. Zde je nutné dodat, že tato budova lze jen stěží využít ke svému původnímu účelu, spíše lze očekávat využití jako skladových prostor.

9.2.3. Nájmy Byty Pronájem bytů přibližně kopíruje trend prodeje těchto komodit. Preferovanějšími jsou byty ve zděných domech, blíže k centru města s dobrou dopravní dostupností. Ceny nájmů jsou zde stabilizovány a nevykazují žádné výkyvy.

8

RD – rodinný dům

127

Tab. 9.3 Cenová hladina pronájmů bytů Typ bytu

Cenový interval

Trend

Byt 1+1

4 500 – 6 000 Kč / byt / bez poplatků

stabilizovaný

Byt 2+1

7 500 – 8 500 Kč / byt / bez poplatků

stabilizovaný

Byt 3+1

8 000 – 13 000 Kč / byt / bez poplatků

stabilizovaný

8 000 – 14 000 Kč / byt / bez poplatků

stabilizovaný

Byt 4+1

(velmi malá nabídka)

Prodejní prostory a kanceláře Tyto prostory jsou zejména poptávány v blízkosti nákupních zón v centu města. Hlavní takovou lokalitou je ulice Pražská, kde je největší kumulace komerčních obchodů.

Navzdory očekávání a snad i vlivem hospodářské recese nabídka těchto

prostor značně převyšuje poptávku. Tyto prostory jsou pronajímány v cenové relaci mezi 200 – 300 Kč za m² užitné podlahové plochy. V širším okolí těchto zón pak 100 – 180 Kč za m² užitné podlahové plochy. Kancelářské prostory jsou vyhledávány rovněž v blízkosti těchto obchodních zón. Důvodem je zviditelnění a dobrá image firem, působících na zdejším trhu. Avšak ani o tomto trhu nelze říci, že by poptávka či nabídka převažovala, jelikož těchto prostor je relativní dostatek. Větší prostory jsou k mání cirka od 100 Kč za m² užitné podlahové plochy, menší pak od 175 Kč za m² užitné podlahové plochy. Výše uvedené ceny jsou bez poplatků spojených s provozem.

9.3. Rekreační oblast v povodí Vltavy Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na Příbramsku je rekreační oblast v povodí Vltavy. Ta se skládá z vodních nádrží Orlík, Kamýk a Slapy. Ty jsou součástí Vltavské kaskády, budované od roku 1950. Největší z nich a i z celé kaskády je vodní nádrž Orlík. Nádrže vznikly zaplavením údolí řeky Vltavy a dali tak vzniku rekreačně lukrativních míst. Poslední dobou však bývá problém s kvalitou vody, především s velmi rozšířenými sinicemi. A tak místo očekávaného nárůstu zájmu o zdejší rekreaci, zaznamenává tento trh spíše mírný pokles. To se dá říci globálně i o vývoji cen nemovitostí v této oblasti. To je podpořeno i velmi levnými zahraničními zájezdy v této době.

128

9.3.1. Stavební pozemky Jedinými obchodovatelnými pozemky jsou ty, které se nachází v přilehlých obcích do vzdálenosti cca 5 km od přehrady. Jejich cenová hladina se pohybuje v rozmezí 1 200 – 1 400 Kč/m² na lukrativních místech, v odlehlejších či vzdálenějších 500 – 800 Kč/m². Trh v současnosti nabízí jen omezené množství těchto pozemků, ale i přesto poptávka po nich nedosahuje výše jejich nabídky. Ani střednědobý výhled nenaznačuje změnu.

9.3.2. Budovy Byty V této lokaci se nabídka bytů k prodeji vyskytuje jen zřídka, k pronájmu takřka vůbec. Pakli-že k těmto prodejům dojde, obchodují ce v těchto cenách:

Tab. 9.4 Cenové intervaly obchodovaných bytů Typ bytu

Cenový interval

Trend

Byt 1+1

500 000 – 600 000 Kč

stagnace / mírný pokles

Byt 2+1

700 000 – 800 000 Kč

stagnace / mírný pokles

Byt 3+1

600 000 – 1 000 000 Kč

stagnace / mírný pokles

Byt 4+1

nevyskytuje se

-

Rodinné domy Starší rodinné domy vhodné k rekonstrukci jsou nabízeny v rozmezí 1,3 až 2,0 mil. Kč a jejich nabídka převyšuje vysoce jejich poptávku. Zrekonstruované či novější budovy pak v rozmezí 2,5 až 4,5 mil. Kč. I zde je nabídka o něco vyšší než poptávka.

Rekreační objekty Navzdory očekávání, že tyto objekty v těchto lokacích budou velmi preferovanými, je jejich nabídka i zde vyšší, než poptávka. Z toho vyplívá snižující se zájem o ,,chataření“ v této oblasti. Rekreační chaty jsou zde nabízeny k prodeji, k pronájmu jen zcela výjimečně. Menší chatky o výměře cca 50 m² jsou nabízeny v rozmezí 1,1 až 1,4 mil. Kč, větší chaty o výměře 80 až 100 m² za 1,9 až 2,5 mil. Kč.

129

Nájmy V oblasti nájmů lze mluvit pouze o individuálních cenách za pronájem kempů či chatových středisek za účelem sezónního prodeje či rekreace. Ty jsou sjednávány většinou na více let a tak možnost jejich pronájmu je velice malá.

9.4. Ostatní obce Příbramska a venkov Nejvíce činný trh, kromě samotného města Příbrami, je v jeho bezprostředním okolí. Jde především o blízké okolní obce s dobrou dopravní dostupností do Příbrami, kde je největší kumulace pracovních příležitostí. Jsou to obce jako např. Podlesí, Háje, Obecnice či Bohutín.

9.4.1. Pozemky V užším okolí Příbrami a ostatních městech Příbramska se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 500 až 800 Kč/m². V širším okolí města a na vesnicích mezi 100 až 300 Kč/m². Zemědělské pozemky určené k pěstování plodin jsou obchodovány za 15 až 30 Kč/m², v lukrativních místech výjimečně až za 100 až 150 Kč/m². Lesní porosty v intencích okolo 15 Kč/m², výjimečně v jako předchozím případě za 100 Kč/m².

9.4.2. Budovy Byty Zpravidla se jedná o panelové a zděné činžovní domy. Na vesnicích se občas vyskytují menší zděné typy individuálních bytových domů. Většina nabízených bytů je typu 2 +1 a 3 + 1. Cenová relace těchto bytů se pohybuje od 800 tis. po 1,4 mil. Kč.

Rodinné domy Starší rodinné domy venkovského charakteru se prodávají v cenách od 600 tis. Kč. Novější domy běžného standardu od 1,5 mil. Kč. Novostavby RD pak od 3,5 mil. Kč.

130

Ostatní objekty Mezi ostatní objekty můžeme zařadit např. chaty poblíž vojenského újezdu Brdy. Ty se vlivem částečného zpřístupnění vojenského prostoru veřejnosti staly v posledním roce vyhledávanějšími. Tradiční lokalitou je třeba Rožmitál pod Třemšínem. Zde se ceny takovýchto objektů pohybují v rozmezí 700 tis. až 1,4 mil. Kč. Dále jsou nabízeny opuštěné hospodářské objekty a usedlosti, nutno dodat bez valného úspěchu, jelikož jejich využití je velice omezené. Navíc jsou tyto objekty často ve špatném technickém stavu. Raritou jsou také např. dva prodávané zámky – Zvíkovec a Hluboš. Nezájem o tyto objekty dokládá jejich téměř roční setrvání v nabídkách realitních kanceláří.

Nájmy Nájmy se mimo okresní město Příbram vyskytují jen zřídka a to pouze v místech měst jako Březnice, Sedlčany, Dobříš či Rožmitál pod Třemšínem. Zde byla většina bytů odkoupena do osobního vlastnictví. Ojedinělé nájmy se zde pohybují zhruba v o 20 až 30 % nižší cenové hladině, než v samotném okresním městě. Nájmy rodinných domů se nevyskytují vůbec.

9.5. Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi V krátkodobém horizontu nelze předpokládat nárůst žádné z komodit na trhu s nemovitostmi. Očekávána je spíše cenová stagnace. Značný vliv na tento vývoj bude mít jistě právě probíhající celosvětová hospodářská recese. Ve střednědobém horizontu je očekáván mírný vzestup cenové hladiny a to především u objektů určených k bydlení. Výjimkou mohou být byty v samotném srdci okresu (městě Příbrami), které mohou růst ještě rychleji. Naopak u objektů určených k rekreaci či u zemědělských objektů je očekávána setrvalá stagnace, či dokonce mírný pokles. Otázkou zůstávají průmyslové objekty, jejichž cenová hladina by v rostoucích a výrobně aktivních průmyslových zónách mohla růst. Naproti tomu u již dožívajících provozů (např. Zbrojovka Březnice) bude cena jistě klesat.

131

Přílohy:  Přehledná mapa okresu Příbram  Mapa Příbrami

Obr. 9.1 Přehledná mapa okresu Příbram

132

Příloha č. 11

Obr. 9.2 Mapa Příbrami

Příloha č. 12

133

Seznam použité literatury Tištěné publikace [1]

POČINKOVÁ, Marcela; ČUPROVÁ, Danuše a kolektiv. Úsporný dům. 2.vyd. 2008. ISBN 978-80-7366-131-1

[2]

Ing. ŠUBRT, Roman. Tepelné izolace domů v otázkách. 2004. Publikace vydaná sdružením Energy Consulting České budějovice

[3]

HUDCOVÁ, Lenka a kolektiv. Energetická náročnost budov. 2009. EkoWATT. ISBN 978-80-87333-03-7

[4]

TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy – principy a příklady. 2005. ISBN 80-247-1101-X

[5]

Ing. ORT, Petr PhD. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. ISBN 978-80-7265-101

[6]

Ing. ORT, Petr PhD. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 2006. ISBN 80-7265-085-8

[7]

Ing. ORT, Petr PhD. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3

[8]

HUMM, Othmar. Nízkoenergetické domy. Grada 1999. ISBN neuvedeno

Vybrané normy, zákony a vyhlášky [9]

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění

[10]

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

[11]

Vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov

[12]

ČSN EN 12831 Tepelné soustavy v budovách - výpočet tepelného výkonu

[13]

ČSN 730540 – 2 Tepelná ochrana budov. Část 2: Požadavky

[14]

ČSN 730540 – 3 Tepelná ochrana budov. Část 3: výpočtové hodnoty veličin pro navrhování a ověřování

[15]

ČSN 060210 Výpočet tepelných ztrát budov při ústředním vytápění

Webové stránky [16]

http://vytapeni.tzb-info.cz/t.py?t=1&i=5 134

[17]

http://www.ekowatt.cz/

[18]

http://jiho.ceskestavby.cz/clanky/zdivo/vyvoj-ve-stavebnictvi-5628.html

[19]

http://www.sto.cz/evo/web/sto/57770_CZ-Rodinn%e9_domy V%fdvoj_cen_energi%ed.htm

[20]

http://www.zelenausporam.cz/

[21]

http://www.mzp.cz/cz/letter_il090407zelena_usporam

[22]

http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

[23]

http://www.sreality.cz/

[24]

http://stredo.ceskereality.cz/?ok=1

[25]

http://realelity.cz/content/view/10/30/

[26]

http://www.pribram-city.cz/

[27]

http://www.pribramsko.eu/

[28]

http://cs.wikipedia.org/wiki/Příbram

[29]

http://www.mereni-termovizi.cz/images/panelovydum

[30]

http://www.velox.cz/cs/

Software [31]

Výpočtový program fy PROTECH (Web: www.protech.cz)

135