Maatschappelijke visitatie Domesta

Maatschappelijke visitatie Domesta

Opdrachtgever: Domesta

ECORYS Nederland BV Wouter Vos Pia van Oord Ewoud Dekker

Rotterdam, juni 2010

ECORYS Nederland BV Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] W www.ecorys.nl K.v.K. nr. 24316726

ECORYS Vastgoed T 010 453 85 19 F 010 453 85 88


2

Inhoudsopgave

Voorwoord

6

1 Domesta 1.1 Profiel 1.2 Bezit 1.3 Organisatie 1.4 Organisatie en beleidscyclus 1.4.1 Organisatie 1.4.2 Beleidscyclus

10 10 10 11 11 11 11

2 Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen (PnA/D) 2.1 Inleiding 2.2 Ondernemingsplan Domesta 2007-2012 2.3 Activiteitenoverzicht 2.4 Jaarplannen 2008-2010 2.4.1 Jaarplan 2008 ‘Aangenaam Wonen!’ 2.4.2 Jaarplan 2009 2.4.3 Jaarplan 2010 ‘Nog aangenamer Wonen’ 2.5 Afdelingsplannen 2008-2010 2.6 Begrotingen 2008-2010 2.7 Overig beleid 2.7.1 Basis sociaal statuut 2.7.2 Leefbaarheid 2.7.3 Te Woon 2.7.4 Informatiebeleid 2.8 Beleid in ontwikkeling 2.8.1 Strategisch voorraadbeleid 2.8.2 Overig beleid in ontwikkeling 2.9 Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen 2.10 Presteren naar eigen Ambities en doelstellingen: ruim voldoende

13 13 13 14 15 15 15 16 16 16 17 17 17 17 17 18 18 18 18 19

3 Presteren naar Opgaven (PnO) 3.1 Inleiding 3.2 Regionale opgaven 3.3 Lokale opgaven 3.3.1 Gemeente Emmen 3.3.2 Gemeente Hoogeveen 3.3.3 Gemeente Coevorden 3.4 Presteren naar opgaven

21 21 21 22 23 25 27 28


3

3.5 Presteren naar Opgaven: ruim voldoende

29

4 Presteren volgens Stakeholders (PnS) 4.1 Inleiding 4.2 Samenwerking, overleg en onderzoek 4.2.1 Huurders 4.2.2 Zorgorganisaties 4.2.3 Onderzoek 4.3 Betrokkenheid van stakeholders bij de maatschappelijke visitatie 4.3.1 Stakeholdersbijeenkomst dinsdag 6 april 2010 4.3.2 Stakeholdersbijeenkomst donderdag 8 april 2010 4.4 Presteren volgens Stakeholders: ruim voldoende

31 31 31 31 32 32 32 33 37 41

5 Presteren naar Vermogen en Efficiëntie (PnV) 5.1 Inleiding 5.2 Inventarisatie en beoordeling door het CFV 5.2.1 Volkshuisvestelijke gegevens 5.2.2 Bedrijfsvoering 5.2.3 Vastgoedwaarde 5.2.4 Financiële positie en perspectief 5.3 Financieel beleid 5.3.1 Calculatiestatuut 5.3.2 Treasurystatuut 5.3.3 Financiële sturing 5.3.4 Risicomanagement 5.3.5 Kadernota begroting 2010 5.3.6 Meerjarenprognose 2010 t/m 2019 5.4 Efficiëntie 5.4.1 Netto bedrijfslasten 5.5 Presteren naar Vermogen en Efficiëntie: ruim voldoende

43 43 43 43 46 46 47 48 48 48 49 50 50 51 51 51 51

6 Governance 6.1 Inleiding 6.2 Governance structuur 6.3 Intern toezicht 6.4 Betrokkenheid van stakeholders 6.5 Presteren op het gebied van Governance

54 54 54 55 56 56

Deel II: Prestatiespinnenwebben

59

Deel III: Integrale beoordelingstabellen

61

Bijlagen let op: opm. op blz 80 Bijlage 1. SEV-Referentiekader (versie 3.0) Bijlage 2. Geïnterviewde personen Domesta Bijlage 3. Betrokken stakeholders Bijlage 4. Documentatie Bijlage 5. Uitwerking beoordeling presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen

62 62 69 70 71


75

4

Bijlage 6. Uitwerking beoordeling Presteren naar Opgaven Bijlage 7. Enqueteformulieren stakeholdersbijeenkomsten


79 84

5

Voorwoord

Een nieuw visitatiestelsel Een aantal corporaties, verenigd in Het Woonnetwerk, heeft in 2005 het initiatief genomen om te komen tot de ontwikkeling van een nieuw stelsel voor maatschappelijke visitatie. Het initiatief sluit aan op de actuele discussies over toezicht, verantwoording en governance waarover onder meer de commissies Sas en Winter zich hebben uitgesproken. In de AedesCode, die in januari 2007 is vastgesteld, is de verplichting opgenomen voor corporaties die aangesloten zijn bij Aedes om zich eens per vier jaar te onderwerpen aan een audit die een gestructureerd oordeel oplevert over de maatschappelijke prestaties. Het Woonnetwerk heeft de SEV gevraagd om de ontwikkeling van een nieuw visitatiestelsel te willen ondersteunen, waarbij als accenten werden geformuleerd:  Een onafhankelijk vormgegeven instrument: geen instrument van de branche of van de overheid;  Toetsing van buiten naar binnen: welke vragen wil 'de omgeving' beantwoord zien?;  Primair een horizontale verantwoording, niet zozeer een leerinstrument;  Meer toetsen op resultaat dan op proces. Medio 2006 was het visitatiestelsel op hoofdlijnen ontwikkeld1 en is een pilot van start gegaan, waarin maatschappelijke visitaties zijn uitgevoerd en de methodiek is doorontwikkeld. Deze pilot is in de eerste helft van 2008 afgerond. In september 2009 is de methodiek ondergebracht in de Stichting Maatschappelijke Visitatie, die onder meer belast is met de kwaliteitsbewaking van het visitatiestelsel. Hoofdlijnen van het stelsel voor maatschappelijke visitatie Het doel van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord: Het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de individuele corporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de stakeholders over 2

het presteren van de corporatie .

De visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld door de prestaties van de corporatie te beschrijven en deze af te zetten tegen:  De eigen ambities en doelstellingen;  De opgaven in het werkgebied; 1

Vastgelegd in Deel 1: Contouren van het nieuwe visitatiestelsel: producten van de visitatie. Deel II: Onderleggers van de visitatieonderdelen. 2 Idem.


6

De normen van de stakeholders;  De financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie. De governance vormt hierin een bijzonder veld. 

De kwantitatieve beoordeling van de prestaties wordt samengevat in prestatiespinnenwebben en een kwantitatieve scorekaart. De maatschappelijke visitatie resulteert verder in een toelichtende rapportage en een recensie die een overkoepelende en samenvattende beoordeling bevat. Maatschappelijke visitatie Domesta – de aanpak van ECORYS Domesta heeft ECORYS eind 2009 opdracht gegeven voor het uitvoeren van een maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie heeft plaatsgevonden in de periode februari-juni 2010. Het visitatieteam van ECORYS bestond uit Pia van Oord, Wouter Vos en Ewoud Dekker. De aanpak van ECORYS kende de volgende stappen: 1. Deskresearch: Op basis van beschikbare documenten is in februari 2009 een inventarisatie gemaakt van de gegevens die relevant zijn in het kader van de maatschappelijke visitatie. Deze gegevens zijn bestudeerd en verwerkt in een (intern) werkdocument. 2. Startbijeenkomst: Op dinsdag 9 maart 2010 heeft onder leiding van ECORYS een startbijeenkomst plaatsgevonden met de directeur-bestuurder, het managementteam en twee leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij heeft ECORYS een korte toelichting gegeven op de doelstellingen en de aanpak van de maatschappelijke visitatie. 3. Interviews intern: Aansluitend aan de startpresentatie hebben de interviews plaatsgevonden met achtereenvolgens een delegatie van de Raad van Commissarissen, de manager bedrijfsvoering en de concerncontroller en de manager vastgoed. De interviews met de manager wonen en de directeur-bestuurder vonden woensdag 10 maart plaats. Doelstelling van deze interviews was het aanvullen en inkleuren van de bevinden uit de interviews. 4. Stakeholdersbijeenkomsten: Via twee bijeenkomsten zijn de stakeholders betrokken bij de maatschappelijke visitatie van Domesta. De eerste bijeenkomst vond plaats op dinsdag 6 april waarin de ‘klanten’ van Domesta hun mening over de corporatie konden geven. Op donderdag 8 april vond de tweede bijeenkomst plaats met de ‘werkrelaties’ van de corporatie. 5. Telefonische interviews: In totaal zijn vijf telefonische interviews gehouden met belangrijke stakeholders van Domesta die niet bij de stakeholdersbijeenkomsten aanwezig konden zijn. In bijlage 3 wordt een overzicht gegeven van de bij de visitatie betrokken stakeholders. 6. Interne bijeenkomst visitatieteam ECORYS: In mei heeft het visitatieteam van ECORYS intern overleg gevoerd. Daarbij zijn de bevindingen ten behoeven van de rapportage en de beoordeling van de geleverde prestaties besproken. 7. Rapportage: Aansluitend is de conceptrapportage maatschappelijke visitatie opgesteld. Deze is op woensdag 2 juni besproken met een delegatie van de Raad van Commissarissen, de voormalige directeur-bestuurder, de vervangend directeur-bestuurder en het management team. Na verwerking van tekstuele correcties is de definitieve rapportage opgesteld.


7

De maatschappelijke visitatie is uitgevoerd op basis van de 3.0 versie van de SEVmethodiek. Graag lichten wij toe welke aanpak wij hanteren bij het beoordelen van maatschappelijke prestaties van de corporatie:  Wij beschouwen terugkijkend de jaren 2006 tot en met 2009 en vooruitkijkend het jaar 2010 inclusief de daaropvolgende meerjarenramingen. ECORYS maakt zoveel mogelijk gebruik van feiten en cijfers, normeringen en oordelen van anderen. De feitelijk geleverde prestaties en de waargenomen stakeholdersoordelen vormen steeds de basis van de beoordeling.  Wij bekijken tevens de beleidsstructuur waarbinnen de prestaties zijn (worden) geleverd. De beleidsstructuur geeft een indruk van de borging en de duurzaamheid van de prestaties en is mede van invloed op de beoordeling. De wijze waarop binnen de corporatie de governance is ingevuld, maakt eveneens deel uit van de beoordeling.  Wij bekijken ook de context waarin de prestaties zijn (worden) gerealiseerd. De context kan bijvoorbeeld verklaringen opleveren voor het achterblijven van prestaties. Deze verklarende context bepaalt niet de beoordeling van de feitelijk gerealiseerde prestaties, maar wordt als tekstuele aanvulling op de beoordeling geformuleerd.  Wij hebben ervoor gekozen om de prestatiespinnenwebben te voorzien van tekstblokken die het oordeel in de spinnenwebben inkleuren. Op deze wijze ontstaat naar onze mening een evenwichtig beeld tussen kwantitatief oordeel en context/ argumentatie. De cijfermatige beoordeling voor het Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen en het Presteren naar Opgaven in het werkgebied wordt als volgt toegepast: cijfer

toelichting

10

Prestatie ruimschoots boven hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met stakeholders + verwerking van voortschrijdend inzicht en extra ambities.

9

Prestatie ruimschoots boven hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met

8

Prestatie conform hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met stakeholders

7

Prestatie iets achterblijvend bij hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met

stakeholders.

(100%).

stakeholders (90-100%). 6

Prestatie behoorlijk achterblijvend bij hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken

5

Prestatie onvoldoende ten opzichte van wat de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met

4

Prestaties minder dan de helft van hetgeen de corporatie zich had voorgenomen, had afgesproken met

met stakeholders (75-90%).

stakeholders (50-75%).

stakeholders. 3-1

Niet of nauwelijks prestaties op de eigen doelstellingen of afspraken met stakeholders. Toekenning 3, 2 of 1 varieert met de geleverde inspanning en de mate waarin die zichtbaar wordt.


8

Wanneer de doelstellingen (zowel ten aanzien van eigen ambities en doelstellingen als de opgaven) kwalitatief geformuleerd zijn, heeft de beoordeling als volgt plaatsgevonden: Cijfer

Toelichting

8

Gerealiseerd conform afspraak

7 of 6

Gedeeltelijk gerealiseerd

5 of 4

Niet gerealiseerd

Leeswijzer Deel I bevat de daadwerkelijke rapportage van de maatschappelijke visitatie van Domesta en bestaat uit de volgende hoofdstukken: 1. Profiel Domesta 2. Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen (PnA/D) 3. Presteren naar Opgaven (PnO) 4. Presteren volgens Stakeholders (PnS) 5. Presteren naar Vermogen en Efficiëntie (PnV/E). 6. Governance Deel II bevat de prestatiespinnenwebben. Deel III geeft de kwantitatieve scorekaart weer. Bijlagen: 1. SEV-Referentiekader (versie 3.0) 2. Geïnterviewde personen Domesta 3. Betrokken stakeholders 4. Documentatie 5. Uitwerking van beoordeling presteren naar eigen Ambities en Doestellingen 6. Uitwerking van beoordeling presteren naar Opgaven 7. Enqueteformulieren stakeholdersbijeenkomst Tot slot De leden van het visitatieteam van ECORYS hebben de procesgang gedurende de maatschappelijke visitatie en de samenwerking met Domesta daarin ervaren als constructief, open en prettig. Wij danken allen die in de afgelopen maanden een bijdrage hebben geleverd aan de totstandkoming van deze maatschappelijke visitatie.


9

1 Domesta

1.1

Profiel Domesta is in 2006 ontstaan uit een fusie tussen Domesta Woonstichting en Woningstichting Inter Pares. De woningcorporatie heeft een totaal bezit van circa 10.477 verhuureenheden, waarvan 9.721 wooneenheden onderverdeeld naar 9.079 huurwoningen, 528 huureenheden in 7 verschillende verzorgingshuizen en 114 overige woongelegenheden. Het werkgebied van Domesta bestaat uit de gemeenten Emmen, Hoogeveen, Coevorden en Borger-Odoorn. Volgens de systematiek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting behoort Domesta tot de referentiegroep van woningcorporaties met een marktgevoelig bezit.

1.2

Bezit Bijna driekwart van het woningbezit van Domesta is gebouwd in de jaren ’60, ’70 en ’80, een groot percentage ten opzichte van het landelijke gemiddelde van nog geen 60%. Verder valt op dat de nieuwbouwproductie in de jaren ’90 gelijke tred houdt met het landelijk gemiddelde maar dat de productie na 2000 duidelijk minder is dan er landelijk gemiddeld werd bijgebouwd. Wat betreft woningtype valt op dat de woningvoorraad van Domesta voor ruim de helft bestaat uit eengezinswoningen en een relatief groot percentage bestaat uit eenheden verzorging.

Tabel 1.1

Woningbezit Domesta Domesta %

Landelijk %

Eengezinswoningen

54,9

43,6

Meergezinswoningen 4 etages zonder lift

19,0

27,5

Meergezinswoningen met lift

11,8

12,7

Hoogbouw

7,7

10,6

Eenheden verzorging

5,4

2,1

Overig

1,2

3,5

Onbekend

0,0

0,0

100,0

100,0

Totaal Bron: Corporatie in Perspectief, Domesta, 2008, Centraal Fonds Volkshuisvesting

De woningvoorraad van Domesta heeft een gemiddelde huurprijs van € 413.- per maand, wat overeenkomt met 65,5% van de maximaal toegestane huur. De huurprijzen liggen daarmee op een iets hoger niveau dan het landelijk gemiddelde van €402.-, echter als de huurprijs wordt gerelateerd aan de maximaal toegestane huur (71%) dan blijkt dat de prijs-kwaliteitverhouding van Domesta zich op een hoger niveau bevindt dan het landelijke gemiddelde. In vergelijking met het landelijk gemiddelde (66,3%) heeft Domesta een


10

relatief groot aandeel betaalbare woningen (74,5%) en relatief gezien een klein aandeel goedkope en dure woningen. Met name het verschil in dure woningen valt op: 2,8% bij Domesta in vergelijking met 7,1% landelijk gezien.

1.3

Organisatie Eind 2008 had Domesta 120 (108,66 fte) personeelsleden in dienst, die georganiseerd zijn in een lijn-staforganisatie. Het organogram van Domesta ziet er als volgt uit:

1.4

Organisatie en beleidscyclus Onderstaand volgt een korte beschrijving van de organisatie van Domesta, en de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden binnen die organisatie, en de beleidscyclus.

1.4.1

Organisatie Zoals hierboven aangegeven is Domesta in 2006 ontstaan uit een fusie tussen enerzijds Domesta Woonstichting en anderzijds Woningstichting Inter Pares. Na de fusie is de Raad van Commissarissen ingevuld met twee leden van iedere voorganger, aangevuld met een nieuwe voorzitter. Naast het voortzetten van de operationele activiteiten is de directeur-bestuurder in het jaar van de fusie gestart met het opzetten van een nieuw ondernemingsplan en het aanhalen van de externe contacten met stakeholders. Om hier invulling aan te geven zijn de stakeholders nauw betrokken geweest bij het opstellen van het ondernemingsplan. Naast het vaststellen van de speerpunten was het ondernemingsplan in belangrijke mate gericht op de interne organisatie, het inrichten van interne processen en het samenvoegen van beide voorgangers tot één Domesta.

1.4.2

Beleidscyclus De beleidscyclus van Domesta begint met het opstellen van het ondernemingsplan 20072012 waarin de corporatie, in nauwe samenwerking met de stakeholders, een drietal speerpunten heeft geformuleerd. In het ondernemingsplan zijn de strategische uitgangspunten en doelstellingen in hoofdlijnen uiteengezet. De doelstellingen zijn vervolgens Maatschappelijke visitatie Domesta

11

geconcretiseerd in het activiteitenoverzicht, waarna de jaarplannen een verdere uitwerking en daadwerkelijke uitvoering bevatten. De financiële vertaling van de jaarplannen geschiedt in de jaarlijkse begrotingen, waarbij wordt opgemerkt dat de financiële onderbouwing van de doelstellingen niet altijd even duidelijk is weergegeven. De geleverde prestaties komen terug in de vorm van MT en RvC notities, beleidsdocumenten en de jaarverslagen. Opgemerkt wordt dat voornoemde structuur van plannen maken en concretiseren vanaf 2008 volledig is, maar ontbreekt voor de jaren 2006 en 2007. Verder zijn de initiële doelstellingen uit het ondernemingsplan niet altijd even goed te volgen via de jaarplannen en jaarlijkse begrotingen tot daadwerkelijke prestaties. Geconcludeerd kan worden dat er een ontwikkeling zichtbaar is in het implementeren van een duidelijke beleidscyclus.


12

2 Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen (PnA/D)

2.1

Inleiding In het kader van de maatschappelijke visitatie zijn de ambities en doelstellingen genoemd in het Ondernemingsplan 2007-2012 , het eerste document van de gefuseerde corporatie, uitgangspunt. De jaren 2006 en 2007 hebben geen noemenswaardige rol gespeeld in de meting van de prestaties vanwege sterk verminderde relevantie. Daarnaast zijn het, aan de hand van het ondernemingsplan opgestelde, activiteitenoverzicht en de daaropvolgende jaar- en afdelingsplannen belangrijk om de eigen ambities en doelstellingen van Domesta te kunnen evalueren. In het vervolg van dit hoofdstuk worden de ambities en doelstellingen die in voorgaande documenten worden genoemd beschreven. Aansluitend worden deze ambities en doelstellingen gekoppeld aan de feitelijk gerealiseerde prestaties waarna een beoordeling volgt.

2.2

Ondernemingsplan Domesta 2007-2012 In het ondernemingsplan worden de strategische uitgangspunten, welke in samenwerking met de stakeholders zijn opgesteld, voor de periode 2007-2012 uiteengezet. De kern van de geformuleerde ambities en doelstellingen is op te splitsen naar twee categorieën: enerzijds wil Domesta voldoen aan de traditionele volkshuisvestelijke taken, anderzijds wil de corporatie zich inzetten voor de ontwikkeling van vitale wijken en dorpen en het vergroten van de leefbaarheid en sociale samenhang in de gebieden waar zij actief is. De missie van Domesta is samen te vatten in: ‘het verhogen van de woonkwaliteit in het werkgebied’ waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar de betaalbaarheid van wonen voor de primaire doelgroep. Domesta heeft in het ondernemingsplan de ambities en doelstellingen in een vijftal onderwerpen onderverdeeld, te weten:  Werkgebied, klanten en stakeholders;  Speerpunt kosten van het wonen;  Speerpunt kwaliteit van het woningbezit;  Speerpunt leefbaarheid en gebiedsontwikkeling;  Kwaliteit van de organisatie. Werkgebied, klanten en stakeholders Dit onderdeel bestaat uit een omschrijving van het werkgebied, de klanten en de stakeholders. Wat betreft werkgebied wordt aangegeven dat Domesta de activiteiten primair richt op het huidige werkgebied waarbij enkel interessante investeringsmogelijkheden buiten het werkgebied worden gegrepen. De klanten van Domesta zijn onderverdeeld


13

naar primaire, secundaire en tertiaire doelgroepen. Bij de primaire en secundaire doelgroepen is de corporatie bereid minder rendabele investeringen te doen, bij de tertiaire doelgroep doet Domesta enkel rendabele investeringen. Verder wil Domesta de maatschappelijke taak veel meer inrichten met de gemeente en andere stakeholders door verbreding en intensivering van relaties. Speerpunt: kosten van het wonen Kosten van het wonen bestaat uit een vijftal punten waar Domesta aandacht aan besteed in het kader van de kosten die wonen met zich meebrengt. Daarin staat vermeld dat de corporatie een gedifferentieerd financieel beleid wil voeren voor de verschillende doelgroepen, voorkomen van scheefwonen, deel van de woningvoorraad te woon aanbieden, het begeleiden van mensen met een zwakke financiële positie in samenwerking met welzijn- en maatschappelijk werk en het realiseren van lagere woonkosten door het ontwikkelen van energiebesparingsbeleid. Speerpunt: kwaliteit van het woningbezit In dit speerpunt komen de ambities en doelstellingen van Domesta terug op het gebied van de kwaliteit van het woningbezit. Dit speerpunt bevat onderwerpen op het gebied van de combinatie wonen en zorg zoals het aanbieden van levensloopbestendige woningen, het creëren van woonservicegebieden en steunpunten voor welzijn en zorg en het aanbieden van Domotica woningen. Daarnaast komen onderwerpen terug als het herstructureren van wijken en dorpen door middel van permanent kleinschalige ingrepen in wijken en dorpen, consumentgerichte projectontwikkeling, hanteren van beleid ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen en duurzaamheid bij energiegebruik en bouwmaterialen. Speerpunt: leefbaarheid en gebiedsontwikkeling Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling gaat vooral in op het verbeteren van de woonomgeving, het voorzieningenniveau en de sociale samenhang van de wijken. Domesta wil de leefbaarheid vergroten door leefbaarheidbudgetten beschikbaar te stellen aan de inwoners en te investeren in maatschappelijk vastgoed. Daarnaast wil Domesta extra woondiensten op maat aanbieden aan met name oudere huurders. Kwaliteit van de organisatie Het laatste onderwerp uit het ondernemingsplan is gericht op de interne organisatie van Domesta. Belangrijke punten zijn het bewerkstelligen van een cultuuromslag naar een meer proactieve, klantgerichte, vooruitstrevende en samenwerkende corporatie. Andere punten die in het kader van de kwaliteit van de organisatie worden genoemd zijn het verhogen van de kwaliteit en professionaliteit, het vergroten van de organisatiebrede kennis en kunde en het blijven werken aan deskundigheidsbevordering binnen de Raad van Toezicht.

2.3

Activiteitenoverzicht Het activiteitenoverzicht is de uitwerking en concretisering van de beleidshoofdlijnen die staan omschreven in het ondernemingsplan. Per strategisch speerpunt zijn enerzijds een aantal doelen geconcretiseerd inclusief indicator en norm, anderzijds is er een opsomming gemaakt van de uit te voeren activiteiten. Ondanks dat de meeste globale doelstellingen uit het ondernemingsplan terugkomen is een 1-op-1-vergelijking met het activiteitenoverzicht lastig. Een substantieel aandeel van de activiteiten uit het activiteitenoverzicht komt


14

terug in de opeenvolgende jaarplannen. Het activiteitenoverzicht bevat doelstellingen op de volgende onderwerpen: betaalbaarheid, optimaliseren bezit, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling en ondersteunende activiteiten.

2.4

Jaarplannen 2008-2010 De jaarplannen bevatten de verdere uitwerking van de ambities en doelstellingen die in het ondernemingsplan en het activiteitenoverzicht zijn beschreven. Onderstaande paragrafen bevatten de relevante inhoud van de jaarplannen 2008 tot en met 2010. Over de jaren 2006 en 2007 zijn geen jaarplannen beschikbaar als gevolg van het opstellen van het ondernemingsplan gedurende deze periode. Het in de jaarplannen genoemde beleid is verder uitgewerkt in de afdelingsplannen.

2.4.1

Jaarplan 2008 ‘Aangenaam Wonen!’ Jaarplan 2008 is opgesteld zonder directe betrokkenheid van de stakeholders in verband met het recent opstellen van het ondernemingsplan in samenwerking met deze stakeholders. Aangegeven wordt dat bij het opstellen van de volgende jaarplannen de stakeholders wel uitgebreid worden geconsulteerd. Het jaarplan 2008 bevat de activiteiten die in dit jaar moeten worden opgepakt. De doelstellingen die in het jaarplan worden genoemd zijn in tabelvorm in bijlage 5 terug te vinden en zijn onderverdeeld naar de onderwerpen zoals weergegeven in het ondernemingsplan. In deze bijlage worden tevens de prestaties en de verschillende beoordelingen weergegeven. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de beoordeling per onderwerp.

Tabel 2.1

Beoordeling doelstellingen jaarplan 2008 Prestatieveld

Beoordeling

Werkgebied, klanten en stakeholders

6,0

Kosten van het wonen

6,8

Kwaliteit van het woningbezit

7,8

Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling

7,0

Organisatie

7,8

De prestaties op de doelstellingen uit het jaarplan 2008 komen terug in een aantal documenten. Het grootste deel van de doelstellingen wordt ingevuld door middel van MT en RvC notities en andere beleidsdocumenten. Daarnaast worden de prestaties, waaronder een deel van de doelstellingen, beschreven in het jaarverslag 2008. Doordat enerzijds de prestaties zijn terug te vinden in meerdere documenten en anderzijds het jaarverslag niet alleen een andere indeling heeft maar ook niet terugkomt op alle doelstellingen, is het maken van een vergelijking tussen de doelstellingen en daadwerkelijke prestaties enigszins moeilijk. 2.4.2

Jaarplan 2009 In 2009 richt Domesta zich op het implementeren van de plannen die de organisatie in het voorgaande jaar heeft bedacht, onderzocht en uitgevoerd in pilots. De plannen die worden genoemd zijn door de afdelingshoofden beoordeeld op haalbaarheid en vervolgens opge-


15

nomen in een prioriteitenmatrix waarin per onderwerp een toelichting is gegeven. In het jaarplan 2009 staat aangegeven dat de prioriteitenmatrix meer onderwerpen bevat dan het jaarplan als gevolg van het meenemen van alle projecten op afdelingsniveau. Anders dan in het jaarplan kent het capaciteitenplan wel een opdeling naar de hoofdonderwerpen uit het ondernemingsplan. Doordat de onderwerpen zijn onderverdeeld naar andere categorieën dan in het initiële ondernemingsplan, vervaagt de overzichtelijkheid tussen het jaarplan 2009 en het ondernemingsplan. Ter vergroting van de overzichtelijkheid zijn de doelstellingen, weergegeven in bijlage 5, onderverdeeld naar de onderwerpen uit het ondernemingsplan. Tabel 2.1

Beoordeling doelstellingen jaarplan 2009 Prestatieveld

Beoordeling


8,0


7,5


7,7


7,5

Organisatie

8,0

Evenals voor 2008 wordt het grootste deel van de doelstellingen uit het jaarplan 2009 ingevuld door middel van het opstellen van beleidsdocumenten. Directe monitoring van de doelstellingen en de daadwerkelijk geleverde prestaties in de jaarverslagen of andere documenten vindt niet plaats. 2.4.3

Jaarplan 2010 ‘Nog aangenamer Wonen’ Was 2009 vooral een jaar waarin de plannen uit 2008 werden afgerond, in 2010 is weer gelegenheid om nieuwe onderwerpen uit het ondernemingsplan op de agenda te zetten. Ook voor dit jaarplan geldt dat de verschillende onderdelen door de afdelingshoofden worden besproken en geprioriteerd in een prioriteitenmatrix. Jaarplan 2010 bevat naast direct uit het ondernemingsplan herleidbare onderwerpen een aantal nieuwe onderwerpen die niet direct uit het ondernemingsplan voortvloeien. Daarnaast is de doelstelling aangaande Te Woon doorgeschoven uit het vorige jaarplan.

2.5

Afdelingsplannen 2008-2010 Het eerste afdelingsplan werd, evenals het jaarplan, voor het eerst in 2008 opgesteld. De afdelingsplannen bevatten naast de beschrijving van de betreffende afdeling en de daaraan gerelateerde werkzaamheden de verdere uitwerking van de doelstellingen uit de jaarplannen. Daarnaast wordt in de afdelingsplannen een analyse gemaakt van de betreffende afdeling, de ontwikkeling die de afdeling in het voorgaande jaar heeft doorgemaakt en de richting die de afdeling op moet.

2.6

Begrotingen 2008-2010 In 2008 is de eerste echte begroting van Domesta opgesteld waarbij de doelstellingen uit het ondernemingsplan in echte plannen zijn vertaald. Voor de voorgaande jaren is er geen begroting beschikbaar. De begrotingen bevatten een kort overzicht met financiële benoe-


16

ming van de daadwerkelijk uit te voeren plannen waarbij de focus ligt op de lopende projecten inzake investeringen in nieuwbouw en onderhoud. In de begrotingen zijn de speerpunten uit het ondernemingsplan in grote lijnen volgbaar. De begrotingen hebben geen directe relatie met de doelstellingen die in de bovenstaande jaarplannen worden genoemd.

2.7

Overig beleid Domesta heeft naast het bovenstaande algemene beleid, specifiek beleid ontwikkeld. Opgemerkt wordt dat enkele onderwerpen van onderstaand beleid terug zijn te vinden in meerdere MT en RvC notities. Omdat een definitieve versie van enkele beleidsonderwerpen ontbreekt is het overzicht enigszins troebel. Onderstaande paragrafen geven een overzicht van en korte toelichting op elk van deze documenten.

2.7.1

Basis sociaal statuut Dit statuut vormt de basis voor de positie, de rechten en de plichten van huurders en Domesta tijdens de voorbereiding en uitvoering van verbeteringsplannen, sloop en nieuwbouw. Het document gaat verder in op de informatievoorziening tijdens en tijdigheid van het aangeven van werkzaamheden, het beheer tijdens de planvoorbereiding- en uitvoeringsfase, herhuisvesting van bewoners, financiële regelingen en klachten en geschillen.

2.7.2

Leefbaarheid Medio 2009 heeft Domesta haar visie op leefbaarheid vastgesteld en aansluitend een implementatieplan in gang gezet. Voor het hanteren van het brede begrip leefbaarheid gebruikt de corporatie de indeling van VROM in zes dimensies. In het visiedocument worden doelstellingen, speerpunten en per speerpunt een ambitie en aanpak geformuleerd. Tevens worden meetinstrumenten benoemd en zijn eind 2009 per doelstelling streefnormen bepaald.

2.7.3

Te Woon Sinds de vaststelling van het Ondernemingsplan heeft Domesta stappen gezet om te komen tot het aanbieden van woningen volgens het principe van Te Woon en daar binnen de licenties voor Koopgarant en Koopconfort in voeren. Het onderhavige beleid is vastgelegd in opeenvolgende deelnotities (o.a. Afsluiting fase 2 Te Woon, Start fase 3; Goedkeuring Te Woon labelling 150 woningen; Plan van Aanpak Pilot Te Woon) met bijbehorende budgetvoorstellen.

2.7.4

Informatiebeleid Medio 2009 is een Informatiebeleidsplan 2009-2012 vastgesteld, een plan in hoofdlijnen dat de contouren toont van de toekomstige informatievoorziening binnen Domesta. De processen die hieraan onderhevig zijn, zijn onderkend, mogelijke projecten zijn benoemd en een fasering vastgesteld.


17

2.8 2.8.1

Beleid in ontwikkeling Strategisch voorraadbeleid Domesta heeft om uiteenlopende redenen ervoor gekozen om de jaarlijkse actualisering van het strategisch voorraadbeleid te baseren op een combinatie van een pragmatische insteek van een brede werkgroep met de formulering van algemene uitgangspunten. Voor het bezit in de verschillende gemeenten is dit in de loop van 2008-2009 uitgewerkt in deelnotities, zogenaamde macro-visies strategisch voorraadbeleid. Dit heeft geresulteerd in een strategisch voorraadbeleid meerjarenbegroting en actualisatie 2010-2019, die in september 2009 is vastgesteld.

2.8.2

Overig beleid in ontwikkeling Uit de jaarplannen 2009 en 2010 blijkt dat een aantal beleidsonderwerpen uit het ondernemingsplan in ontwikkeling zijn genomen of concrete voornemens in uitvoering worden gebracht. Kortheidshalve wordt hier volstaan met een opsomming:  Spelen van een rol in de realisatie en het beheer van maatschappelijk vastgoed;  Profilering als specialist in zorggerelateerd vastgoed door middel van een succesvolle samenwerking met zorgpartijen;  Voorbereiden van een visitatieproces;  Organisatie voorbereiden op de toekomst middels de Droom van Wonen;  In voorbereiding nemen van het label voor aanvullende producten en diensten.

2.9

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen De beoordeling van de maatschappelijke prestaties van Domesta ten aanzien van de eigen ambities en doelstellingen is gebaseerd op de volgende informatie:  Jaarverslagen;  Kwartaal- en viermaandsrapportages;  Beleidsdocumenten;  MT en RvC-notities. In bijlage 5 is de uitwerking van de beoordeling van het presteren naar eigen ambities en doelstellingen opgenomen. Gezien de concretisering en monitoring van de doelstellingen zijn de doelstellingen uit de jaarplannen 2008 en 2009 leidend in het meten van de prestaties op dit gebied. Bij de onderstaande beoordeling is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van kwantitatieve elementen.

Tabel 2.9

Beoordeling Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen (2008-2009) Prestatieveld

Beoordeling


7,3


7,0


7,7


7,2

Organisatie

7,9

Gewogen gemiddelde

7,4


18

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat Domesta op alle doelstellingen uit de jaarplannen 2008 en 2009 ruim voldoende presteert. Met name op het gebied van Kwaliteit van het woningbezit en Organisatie maakt de corporatie de doelstellingen waar. Wat betreft Werkgebied, klanten en stakeholders wordt het cijfer omlaag gehaald door de prestaties in het eerste jaar: de beoogde doelstelling is later opgesteld en uitgevoerd dan gewenst. De doelstellingen voor het jaar 2009 zijn daarentegen conform planning uitgewerkt. Bij Kosten van het wonen valt op dat de meeste doelstellingen wel worden uitgevoerd, echter met een vertraging van één jaar. Dit kan worden verklaard door enerzijds het (te) hoge ambitieniveau van de organisatie, anderzijds doordat de werkzaamheden en gehele looptijd van een traject (te) positief waren ingeschat waardoor de daadwerkelijke uitwerking doorschoof naar het volgende jaar. Bij de speerpunten Kwaliteit van het woningbezit en Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling is eenzelfde tendens zichtbaar als bij kosten van het wonen. Waar het grootste deel van de doelstellingen volgens planning zijn uitgewerkt, wordt ook hier bij een aantal doelstellingen de prestatie geleverd in het volgende jaar. Hier liggen dezelfde redenen aan ten grondslag als bij Kosten van het wonen met een aanvulling van een lichte onderschatting van externe factoren op het behalen van de eigen doelstellingen. Zoals genoemd is met name een goede prestatie geleverd op de doelstellingen die betrekking hadden op de organisatie. In de jaren na de fusie heeft Domesta heel bewust primair gestuurd op het verbeteren van de interne organisatie om vervolgens de focus op de externe processen te kunnen richten. Gezien de prestaties op dit onderdeel is Domesta daarin duidelijk geslaagd. De sterke verbetering van de organisatie en bedrijfsprocessen wordt door alle betrokkenen, zowel interne als extern, onderkend en als zeer positief ervaren.

2.10

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen: ruim voldoende Het beoordelingsschema betreffende Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen uit de 3.0 versie van de SEV-methodiek is bijgevoegd als bijlage. Ingevuld voor Domesta resulteert het volgende beeld.

Tabel 2.10

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen Standaard

Overwegingen bij het oordeel

I. De feitelijke en geplande

Domesta realiseert het gros van de eigen

prestaties dragen aan-

ambities en doelstellingen, echter met een

toonbaar bij aan de reali-

vertraging van één of twee jaar. Aan enkele

satie van de eigen ambi-

doelstellingen is nog geen invulling gege-

ties en doelen.

ven anno mei 2010.

II. De corporatie werkt

Domesta heeft een ondernemingsplan

vanuit een gedocumen-

opgesteld waarin de missie en visie van de

teerde ambitie (missie en

corporatie terugkomen en de doelstellingen

visie) en heeft eigen doe-

tot 2012 worden weergegeven. Domesta

len geformuleerd die pas-

ziet de eigen rol als maatschappelijk on-

sen bij de rol als corpora-

dernemer met een focus op de speerpun-

tie en passen bij het werk-

ten: Kosten van het wonen, Kwaliteit van

gebied waarin de corpora-

het woningbezit en Leefbaarheid en ge-

tie actief is.

biedsontwikkeling. Domesta is in staat

Oordeel

Wegings-

Gewogen

factor

oordeel

7,4

70%

5,2

8

10%

0,8

maatwerk te leveren in de verschillende


19

gebieden. III. De corporatie heeft de

Domesta concretiseert de doelstellingen uit

doelen die zij wil bereiken

het ondernemingsplan in de jaarplannen,

geoperationaliseerd in een

met een korte financiële onderbouwing in

concreet plan, inclusief

de jaarlijkse begrotingen. De corporatie is

financiële onderbouwing.

in control over de financiële aspecten. De

6

10%

0,6

5

10%

0,5

De doelen zijn in meetbare beleidscyclus is niet altijd compleet; verbeeenheden opgesteld op de tering is met name mogelijk in het vastlegprestatievelden.

gen van vastgesteld beleid.

IV. De corporatie beoor-

Domesta stelt jaarlijks een jaarverslag op

deelt jaarlijks het eigen

waarin de prestaties worden verantwoord,

presteren naar doelen en

echter een directe link met de doelstellin-

ambities en trekt daaruit

gen ontbreekt hierin. Het eigen presteren

conclusies.

wordt niet zichtbaar systematisch beoordeeld, evenmin worden er zichtbaar conclusies getrokken uit het eigen presteren.

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen: 7,1

Domesta scoort een ruime voldoende op presteren naar eigen ambities en doelstellingen. Aandachtspunten daarbij hebben vooral betrekking tot de beleidscyclus en de zichtbare monitoring van de doelstellingen in relatie tot de prestaties.


20

3 Presteren naar Opgaven (PnO)

3.1

Inleiding Het werkgebied van Domesta bestaat uit de gemeenten Emmen, Hoogeveen, Coevorden en Borger-Odoorn, alle gelegen in de provincie Drenthe. De in de volgende paragrafen beschreven opgaven zijn onderverdeeld naar enerzijds regionale opgaven en anderzijds lokale opgaven. Aansluitend aan de beschrijving van de opgaven worden deze gekoppeld aan de feitelijke gerealiseerde prestaties waarna een beoordeling volgt.

3.2

Regionale opgaven Gezien de tijdsspanne van de maatschappelijk visitatie zijn achtereenvolgens de Beleidsnota Wonen Drenthe, het Provinciaal Omgevingsplan II, het ontwerp van de nieuwe Omgevingsvisie Drenthe en de Prestatieovereenkomst Energie van belang. Beleidsnota Wonen Drenthe In de Beleidsnota Wonen uit 2001, met een reikwijdte tot 2010, geeft de provincie Drenthe aan meer nadruk te willen leggen op woonkwaliteit in brede zin waarbij zoveel mogelijk de woonwensen van mensen moet worden gehonoreerd. In specifieke zin moet de aandacht vooral uitgaan naar het stimuleren van gedifferentieerde woonmilieus en het oplossen van knelpunten op de woningmarkt waarbij deze voornamelijk zijn gericht op doelgroepen die onvoldoende huisvesting kunnen vinden. Voldoende nieuwbouw wordt daarbij van groot belang geacht om de doorstroming te stimuleren, waarmee tegelijkertijd de herstructurering wordt bevorderd. Provinciaal Omgevingsplan II Het deel uit het Provinciaal Omgevingsplan II, opgesteld in 2004, dat betrekking heeft op wonen en woonprogramma’s gaat uit van dezelfde basisprincipes die de provincie in de Beleidsnota Wonen heeft geformuleerd. Ook in dit plan vormen het stimuleren van aantrekkelijke woonmilieus, het nemen van vraag als uitgangspunt en oplossen van knelpunten de kern. Daarbij wordt expliciet vermeld dat de gemeenten het voortouw hebben bij het formuleren van woonbeleid waarbij de provincie gemeenten een woningbouwtaakstelling heeft opgelegd en verwacht dat gemeenten ook daadwerkelijk woonplannen opstellen. Ontwerp Omgevingsvisie Drenthe Dit document is de opvolger van het Provinciaal Omgevingsplan II en bevindt zich, zoals de naam al doet vermoeden, nog in de ontwerp fase. Deze visie bouwt echter wel voort op de in zijn voorganger ingeslagen weg van het vergroten van de woonkwaliteit. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan de bevolkingsontwikkeling tot 2020 en verder, wat tot ge-


21

volg heeft dat voor ieder deel van de provincie en iedere type kern een kwantitatief plafond is gesteld aan de woningbouwproductie. Prestatieovereenkomst energie De prestatieovereenkomst energie is een overeenkomst tussen de Provincie Drenthe en een aantal woningcorporaties, waaronder Domesta, waarin de partijen zich met betrekking tot energiebesparing en duurzame energie tot doel stellen:  Het energieverbruik in de bestaande woningvoorraad gedurende de planperiode te verminderen en te streven naar een vermindering van 10%;  De energetische kwaliteit van de nieuwbouw van woningen te verbeteren en te streven naar een energetische kwaliteit die gemiddeld 10% lager ligt als de wettelijk voorgeschreven eis;  De energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren en te streven naar minimaal label C, als bedoeld in de Energy Performance Building Directive (EPDB);  Dat gestreefd wordt om per 1 januari 2008 op basis van referentiewoningen de energetische kwaliteit in beeld te hebben gebracht;  Dat in het eerste kwartaal van 2008 op basis van deze inventarisatie nadere afspraken worden gemaakt over het definitieve percentage van energiebesparing gedurende de planperiode;  De CO2-emissie van het corporatiebezit in de periode 2008 tot en met 2013 in Drenthe met 10% te reduceren;  Het aantal toepassingen van duurzame energie te vergroten;  Te streven naar betaalbare huisvesting voor de lagere inkomensgroepen door woningen met lage energielasten, zonder dat dit ten koste gaat van het wooncomfort en een gezond binnenmilieu;  Gezamenlijk medewerking te verlenen aan de provinciale klimaatdoelstellingen;  Gezamenlijk te streven naar meer samenwerking en meer kennisuitwisseling. De partijen hebben daarnaast afspraken geformuleerd met betrekking tot energiebesparing en duurzame energie. Over het algemeen spant Domesta zich in om aan bovenstaande afspraken te voldoen.

3.3

Lokale opgaven In de gemeenten Emmen en Hoogeveen zijn prestatieafspraken geformuleerd in de vorm van prestatiecontracten, voor de gemeente Coevorden wordt de Ontwikkelovereenkomst Masterplan Coevorden beschouwd als prestatieafspraak en voor de gemeente BorgerOdoorn zijn geen afspraken gemaakt in verband met het zeer geringe bezit en ontbreken van een ontwikkelingsopgave. Daarnaast heeft Domesta door middel van overeenkomsten aanvullende afspraken gemaakt met de gemeenten Emmen, Hoogeveen en Coevorden en andere partijen omtrent specifieke onderwerpen. In onderstaande paragrafen worden de verschillende documenten per gemeente toegelicht. De daadwerkelijke prestatieafspraken worden in bijlage 6 weergegeven waarbij eveneens de geleverde prestatie en de beoordeling staan vermeld.


22

3.3.1

Gemeente Emmen De prestatieafspraken die de gemeente Emmen heeft gemaakt met de woningcorporaties komen terug in een drietal documenten: Meerjaren Ontwikkelingsprogramma 2005-2009, Prestatiecontract Emmen 2005 tot 2010 en Woonplan Emmen 2020. Daarnaast heeft de gemeente in samenwerking met de woningcorporaties en andere partijen twee specifieke overeenkomst gesloten betreffende schuldhulpverlening en leerlingbouwplaatsen. Meerjaren Ontwikkelingsprogramma 2005-2009 In het Meerjaren Ontwikkelingsprogramma (MOP) heeft de gemeente Emmen met het Rijk afspraken vastgelegd om het Grotestedenbeleid vorm te geven. Daarbij hanteert de gemeente de volgende speerpunten wat betreft wonen en woningvoorraad:  Verbetering van de samenstelling van de woningvoorraad;  Verbetering van de openbare ruimte in de wijken Angelslo, Emmerhout, Bargeres (samen Emmen Revisited) en in Emmermeer;  Aansluiten voorzieningen op de vraag;  Vitalisering van het stadscentrum. Daarnaast bevat het document opgaven die van belang zijn voor de woningcorporaties die in de gemeente Emmen werkzaam zijn waarbij het gaat om een toename en vervanging van de woningvoorraad, omzettingen van huur- in koopwoningen, sloop van woningen en de bouw van woningen specifiek voor ouderen. Prestatiecontract Emmen 2005 tot 2010 / Woonplan Emmen 2020 (Actualisatie 2005) Het Prestatiecontract Emmen 2005-2010 is de nadere uitwerking van de aannames die in het bovenstaande Meerjaren Ontwikkelingsprogramma 2005-2009 zijn gedaan ten aanzien van de bijdragen van woningcorporaties aan herstructurering. Een verdere verdieping van de gemeentelijke opgaven wordt gegeven in Woonplan Emmen 2020 en de actualisatie daarvan in 2005. Bijlage 6 bevat een overzicht van de gemaakte prestatieafspraken met een indeling naar de prestatievelden die in de visitatiemethodiek worden gehanteerd. Domesta, de overige woningcorporaties en de gemeente Emmen hebben de afspraak gemaakt tenminste 1 x per jaar overleg te voeren over het prestatiecontract waarbij het contract kan worden aangepast mits alle partijen daarmee akkoord gaan.

Tabel 3.1

Beoordeling prestatieafspraken gemeente Emmen Prestatieveld

Beoordeling

Beschikbaarheid

8,0

Betaalbaarheid

6,0

Bijzondere doelgroepen

6,0

Leefbaarheid en veiligheid

8,0

Bouwproductie

5,7

Herstructurering

6,5

Duurzaamheid en energie

7,0

Het Prestatiecontract Emmen 2005-2010 zoals dat was overeengekomen, is in de loop van zijn werkingsduur met wederzijdse, stilzwijgende instemming van de partijen, corporaties en gemeente, niet meer gebruikt als kader voor de lokale opgaven. Enerzijds was dit


23

te wijten aan het verschil tussen de aard van de geformuleerde opgaven en de visie van Domesta op dit gebied, anderzijds aan gewijzigde inzichten en de gebrekkige communicatie in de afgelopen jaren tussen de corporaties en de gemeente. De gezamenlijke conclusie was dat het prestatiecontract zoals dat er lag niet heeft gefunctioneerd. Als gevolg daarvan is het prestatiecontract niet geëvalueerd. Ter vervanging van de voorgaande prestatieafspraken hebben de corporaties, waaronder Domesta, de gemeente Emmen en een groot aantal andere maatschappelijke organisaties afspraken gemaakt binnen het project Emmen Revisited. Onder het kopje ‘Emmen Revisited’ wordt een korte toelichting gegeven op het project en de prestaties die Domesta daarin levert. Zowel de opgedane ervaringen bij het prestatiecontract als de samenwerking bij het project Emmen Revisited zijn van invloed geweest op de nieuwe prestatieafspraken die zijn vastgelegd in het Lokaal Akkoord Emmen 2010-2014. Emmen Revisited Het project Emmen Revisited is een samenwerking tussen de gemeente, corporaties en een groot aantal maatschappelijke organisaties en is opgericht om in samenwerking het proces van wijken dorpsontwikkeling in de gemeente Emmen op te pakken. De inhoudelijke doelen die de partners binnen Emmen Revisited maken worden vastgelegd in wijk- of dorpsprogramma’s. In elk programma is de hoofddoelstelling het verbeteren van de sociale kwaliteit van de wijk of het dorp. De hoofddoelstelling is verder onderverdeeld in de thema’s wonen, woonomgeving, sociale klimaat en voorzieningen. Voor elk van de thema’s wordt aangegeven hoe het betreffende onderwerp te verbeteren is, en welke activiteiten daarin worden ontplooid en zijn vastgelegd voor vijf jaar. Na de periode 20092014 worden de doelen geëvalueerd en vindt bijstelling plaats. Gezien de start vorig jaar is het niet goed mogelijk de prestaties van Domesta in deze te meten. Wel kan worden vermeld dat Domesta een meewerkende en constructieve houding heeft ten aanzien van de doelen en daadwerkelijk met deze doelen aan het werk gaat. Lokaal Akkoord Emmen 2010-2014 Zoals genoemd zijn deze prestatieafspraken opgesteld onder invloed van de ervaringen die zijn opgedaan bij de totstandkoming en naleving van het vorige prestatiecontract. De opgaven in het nieuwe akkoord hebben een bredere en meer kwalitatieve benadering waarbij duidelijk rekening wordt gehouden met de ontwikkelingen die zich voordoen in de regio en de visie van Domesta daarop. De kernambitie in dit document is dat de gemeente Emmen en de woningcorporaties willen samenwerken aan de verbetering van de kwaliteit van het wonen in de gemeente. Naast een andere benadering is het aantal contactmomenten en de communicatie tussen de gemeente en de corporaties uitgebreid wat heeft geresulteerd in de afspraak dat het Bestuurlijk Overleg Lokaal Akkoord vier maal per jaar en het uitvoeringsoverleg acht maal per jaar bijeen komt. Samenwerkingsovereenkomst Schuldhulpverlening Domesta ziet het voorkomen van oplopende huurschulden als een belangrijk taak omdat daarmee wordt voorkomen dat huurders in de problemen komen. Als opvolging van de evaluatie van de processen rond incasso en schuldhulpverlening hebben de corporaties in de gemeente Emmen en het team schuldhulp van de gemeente Emmen afspraken gemaakt met betrekking tot het voorkomen van huurschulden en het geven van een mogelijkheid, via het schuldhulptraject, tot het vinden van een oplossing als er huurschulden zijn. De afspraken houden in dat Domesta:


24



 



  

Bij het ontstaan van een huurachterstand binnen haar aanmaanprocedure de huurder schriftelijk adviseert binnen vijf werkdagen contact op te nemen met Schuldhulp Emmen; De incassoprocedure van de huurachterstand opschort indien er sprake is van een verwijzing van de huurder naar Schuldhulp Emmen; De hoogte van de openstaande vorderingen aan Schuldhulp Emmen opgeeft en, gedurende het schuldhulptraject, het schuldenpakket niet verder verzwaart met rente en kosten; Geen financiële gevolgen verbindt noch een belemmering opwerpt aan de huurder bij het accepteren van een voorstel tot finale kwijting waarbij de corporatie het recht houdt om in individuele gevallen woningtoewijzing te weigeren; Een vergoeding van €100.- per akkoordverklaring in het minnelijke traject uitkeert aan Schuldhulp Emmen; In principe eenmaal haar medewerking verleent aan een schuldregeling met afkoop in het minnelijke traject; Uitsluitend Schuldhulp Emmen in de gemeente Emmen erkent als aangewezen instantie voor schuldhulpverlening.

Deze samenwerkingsovereenkomst wordt jaarlijks geëvalueerd en indien nodig aangepast waarbij de aantallen ontruimingen en ingebrekestellingen worden betrokken. De looptijd van de samenwerkingsovereenkomst was twee jaar en liep af per 21 november 2009. De corporatie heeft veel aandacht voor bovenstaande problematiek en heeft een actieve rol in de schuldhulpverlening in Emmen. Convenant II bouwplaatsen Emmen Dit convenant is opgesteld ten behoeve van het realiseren van leerlingbouwplaatsen in de gemeente Emmen waarbij Domesta samenwerkt met de gemeente en een groot aantal andere partijen. De opgave voor Domesta bestaat uit de inspanning om ieder jaar 1 bouwproject uit te laten voeren als leerlingbouwplaats. Dit convenant wordt na 2 jaar (november 2011) geëvalueerd met de mogelijkheid tot aanpassing van de afspraken indien noodzakelijk. 3.3.2

Gemeente Hoogeveen In de gemeente Hoogeveen staan alle concreet gemaakte prestatieafspraken in de Overeenkomst Prestatieafspraken Wonen 2008 – 2014 Hoogeveen. De Nota Wonen uit 2004 diende hiervoor als input maar bevat geen prestatieafspraken. Verder heeft de gemeente Hoogeveen convenanten gesloten op het gebied van de aanpak van hennepteelt en de inrichting van zorg- en welzijnswerk. Nota Wonen Gemeente Hoogeveen 2005-2015 In de Nota Wonen worden geen prestatieafspraken genoemd als zodanig maar worden op basis van het onderzoek conclusies getrokken ten aanzien van de mogelijke inhoud van prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. De inhoud is onderverdeeld naar: uitvoering Nota Wonen, verantwoordingsvelden BBSH, woningbouwprogramma, financiën, overige onderwerpen, wonen welzijn en zorg, realiseerbaarheid ambities woonplan en de relatie met wijken dorpsgericht werken. De daadwerkelijk gemaakte afspraken komen terug in de beschrijving van de Overeenkomst Prestatieafspraken Wonen 2008 – 2014.


25

Overeenkomst Prestatieafspraken Wonen 2008 – 2014 Hoogeveen In de Overeenkomst Prestatieafspraken hebben de gemeente Hoogeveen en de in de gemeente werkzaam zijnde corporaties afspraken vastgelegd in de vorm van een actielijst omtrent uit te voeren werkzaamheden. In bijlage 6 is een overzicht gegeven van de acties en de prestaties die Domesta daarop heeft geleverd of wil gaan leveren. Er is overeengekomen om minimaal één keer per jaar bestuurlijk overleg plaats te laten vinden tussen de wethouder Wonen en de directeur/bestuurder van de woningcorporaties. Op ambtelijk niveau komen de partijen minimaal vijf maal per jaar bij elkaar om de woningmarkt te monitoren, acties voor te bereiden en uit te voeren op basis van de opgestelde actielijst. Tabel 3.2

Beoordeling prestatieafspraken gemeente Hoogeveen Prestatieveld

Beoordeling

Beschikbaarheid

7,8

Betaalbaarheid

8,0


7,0


8,0

Bouwproductie

6,0

Herstructurering

8,0


7,0

Domesta presteert over het algemeen ruim voldoende op de prestatieafspraken die met de gemeente Hoogeveen zijn afgesloten. Opvallend aan de beoordeling van de prestaties is dat alle prestaties ruim voldoende tot goed zijn, echter dat de prestaties op het gebied van bouwproductie achterblijft. Het lagere cijfer wordt enerzijds veroorzaakt doordat er geen uitvoering is gegeven aan het uitwerken van het woonprogramma, anderzijds doordat de corporatie het afgesproken aantal nieuwbouw woningen niet heeft gerealiseerd. De annulering van het project Bilderdijk was de grootste oorzaak van het niet halen van de gemaakte afspraak. Zowel de gemeente als Domesta waren van mening dat het project gezien de veranderde marktomstandigheden afgelast moest worden. De Smederijen van Hoogeveen De Smederijen van Hoogeveen is een werkwijze waarin bewoners uit de buurt, wijk of het dorp een initiatiefgroep vormen. De initiatiefgroep inventariseert de ideeën van bewoners en bespreekt deze ideeën, onder begeleiding van een gebiedsregisseur, met de partnerorganisaties woningcorporaties Actium, Domesta en Woonconcept, Stichting Welzijnswerk, de politie en de gemeente Hoogeveen. Elke buurt, wijk of dorp, Smederij genaamd, krijgt een eigen budget waarmee de bewoners samen de beste plannen kiezen. Ondanks dat er geen concrete prestatieafspraken zijn gemaakt is de samenwerking in het project recent geëvalueerd. Domesta heeft een constructieve houding in de samenwerking rondom en het oppakken van projecten binnen de Smederijen. Bij een tweetal verbeterpunten bij de evaluatie is Domesta aangewezen als trekker. Hennepconvenant Het doel van het hennepconvenant is het tegengaan van hennepplantages in alle objecten die als een woning kunnen worden aangemerkt. Er wordt gestreefd om op integrale wijze een zoveel mogelijk onderling samenhangend beleid te voeren gericht op repressie en preventie. De werkzaamheden van de corporaties zijn:


26



  

Systematisch melden aan politie van alle relevante informatie die kan bijdragen aan de opsporing van hennepplantages, mits toegestaan o.g.v. de Wet bescherming persoonsgegevens; Treffen van maatregelen tegen henneptelers zoals civiele ontruiming uit de woning en verhalen van de schade aan de woning; Leveren van bijstand bij ad-hoc ontruimingen van eigen woningbezit; Leveren van bijstand bij de periodieke veegacties, indien noodzakelijk.

Dit convenant trad in werking in mei 2008 en heeft een looptijd van vier jaar. Jaarlijks vinden er een evaluatiebijeenkomst plaats waarbij de partijen de resultaten evalueren en bekijken of de gemaakte afspraken worden nageleefd. Convenant Samenwerking OGGZ Gemeente Hoogeveen Dit convenant is een samenwerking tussen de gemeente Hoogeveen en woningcorporaties en welzijns- en zorgorganisaties die in de gemeente actief zijn. Het convenant bevat een groot aantal algemene afspraken en heeft als doel:  Het verlenen van doelmatige en doeltreffende hulp aan cliënten;  Het leveren van een bijdrage aan het voorkomen, beperken en het bestrijden van (woon)overlast;  Het leveren van een bijdrage aan het voorkomen van OGGZ-problematiek;  Het verkrijgen van inzicht in de aard en omvang van de OGGZ-problematiek. Het convenant is aangegaan voor onbepaalde tijd en wordt jaarlijks aan de hand van de gemaakte afspraken geëvalueerd. De bepalingen in het contract kunnen uitsluitend worden gewijzigd of aangevuld met instemming van alle partijen. Het aandeel van Domesta hierin bestaat uit participatie bij het OGGZ-meldpunt. 3.3.3

Gemeente Coevorden Voor de gemeente Coevorden wordt de Ontwikkelovereenkomst Masterplan Centrum Coevorden, opgesteld in 2005, als prestatiecontract gezien. Daarnaast heeft de gemeente in samenwerking met Domesta en een aantal andere partijen een convenant gesloten met betrekking tot het realiseren van leerlingbouwplaatsen. Ontwikkelovereenkomst Masterplan Centrum Coevorden (2005) De ontwikkelovereenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en Domesta en bevat prestatieafspraken voor zowel het centrum als de stad Coevorden. Het overige werkgebied in de gemeente Coevorden komt niet aan de orde; hier zijn geen prestatieafspraken over geformuleerd. In bijlage 6 zijn de prestatieafspraken weergegeven, evenals de prestatie die Domesta heeft geleverd en de beoordeling van deze prestaties. De ontwikkelovereenkomst heeft een looptijd van 10 jaar. Beide partijen evalueren de ontwikkelingen in de woningmarkt jaarlijks met behulp van de ‘woonmonitor’. Aanvullend op deze afspraak evalueren beide partijen jaarlijks de voorgang van de uitvoering van de koepelafspraken welke zonodig leiden tot aanpassing van de inhoud van deze afspraken.


27

Tabel 3.3

Beoordeling prestatieafspraken gemeente Coevorden Prestatieveld

Beoordeling

Beschikbaarheid

nvt

Betaalbaarheid

7,0


6,0


8,0

Bouwproductie

7,0

Herstructurering

5,5


nvt

De beoordeling van de prestaties in de gemeente Coevorden is gemiddeld genomen ruim voldoende. In de beoordeling is rekening gehouden met de reden waarom nog niet geheel aan de afspraken is voldaan. Enerzijds heeft dit te maken met de totale doorlooptijd van de prestatieafspraken tot 2015, anderzijds met het nog niet kunnen of willen invullen van de betreffende afspraken. In 2008 hebben de gemeente Coevorden en de corporaties Domesta en Woonservice een marktonderzoek laten uitvoeren naar de ontwikkelingen in de markt. Als gevolg van de onderscheiden ontwikkelingen binnen de algehele marktsituatie, met name de gevolgen van krimp, heeft de gemeente voorgesteld de prestatieafspraken zoals die er lagen te herijken. Vanuit Domesta is hier positief op gereageerd. Beide partijen willen zo snel mogelijk komen tot nieuwe prestatieafspraken waarin de resultaten van het marktonderzoek worden meegenomen. Domesta neemt in de concretisering van de prestatieafspraken een constructieve houding aan. Convenant Coevorden Leerlingbouwplaatsen Dit convenant is opgesteld ten behoeve van het realiseren van leerlingbouwplaatsen in de gemeente Coevorden waarbij Domesta samenwerkt met de gemeente Coevorden en een aantal andere partijen. De opgave voor de gezamenlijke woningbouwcorporaties bestaat uit de inspanning om jaarlijks gemiddeld 5 opleidingsplaatsen bij projecten op te dragen aan aannemers ten behoeve van leerlingbouwplaatsen. Dit convenant wordt na 2 jaar, in december 2010, geëvalueerd met de mogelijkheid tot aanpassing van de afspraken indien noodzakelijk.

3.4

Presteren naar Opgaven De beoordeling van de maatschappelijke prestaties van Domesta ten aanzien van de opgaven in het werkgebied is gebaseerd op de volgende informatie:  Jaarverslagen;  Evaluatie prestatieafspraken Hoogeveen;  Evaluatie De Smederijen van Hoogeveen. In bijlage 6 is de uitwerking van de beoordeling van het presteren naar opgaven opgenomen. Bij de beoordeling is getracht zo veel mogelijk kwantitatieve gegevens te hanteren om tot een gedegen beoordeling te komen. De focus van de beoordeling ligt met name op de jaren 2006, 2007 en 2008.


28

Tabel 3.1

Beoordeling Presteren naar Opgaven in het werkgebied Beoordeling Prestatieveld

Emmen

Hoogeveen

Coevorden

Beschikbaarheid

8,0

7,8

nvt

Betaalbaarheid

6,0

8,0

7,0


6,0

7,0

6,0


8,0

8,0

8,0

Bouwproductie

5,7

6,0

7,0

Herstructurering

6,5

8,0

5,5


7,0

7,0

nvt

Gewogen gemiddelde

6,7

7,5

6,7

Zoals in bovenstaande paragrafen is toegelicht zijn de cijfers niet los te zien van het feit dat in zowel de gemeente Emmen als de gemeente Coevorden is besloten het prestatiecontract niet te hanteren dan wel te herzien. Desondanks zijn de geleverde prestaties in de gemeenten tezamen voldoende tot ruim voldoende.

3.5

Presteren naar Opgaven: ruim voldoende Het beoordelingsschema betreffende Presteren naar Opgaven uit de 3.0 versie van de SEV-methodiek is als bijlage bijgevoegd. Ingevuld voor Domesta resulteert het volgende beeld.

Tabel 3.2

Presteren naar Opgaven in het werkgebied Standaard


I De feitelijke en geplande

Domesta voldoet in grote mate aan het

prestaties leiden ertoe dat

nakomen van de gemaakte afspraken.

aan de externe opgaven

Waar Domesta de afspraken niet of op een

wordt voldaan.

andere manier invult wordt die visie met de

Oordeel

Wegings-

Gewogen

factor

oordeel

7,0

70%

4,9

8

10%

0,8

8

10%

0,8

betreffende gemeenten gedeeld en onderschreven waarna gezamenlijk de afspraken worden aangepast. II De corporatie heeft op

Domesta heeft goed zicht op alle prestatie-

ieder van de prestatievel-

velden. Dit blijkt niet alleen uit het nakomen

den gedegen inzicht in de

van de belangrijkste afspraken maar ook uit

opgaven die zich in het

de meedenkende en constructieve houding

werkgebied, en voor zover

van Domesta inzake het opstellen van

relevant ook landelijk en

nieuwe en herziene prestatieafspraken met

regionaal, voordoen.

de gemeenten.

III De corporatie vertaalt

Een aantal van de prestatieafspraken ko-

de opgaven naar concrete

men terug in de vorm van doelstellingen.

doelen op de prestatievel-

Hierbij gaat het met name om de meer

den en verantwoordt ex-

kwalitatieve afspraken en doelstellingen en

tern de prioriteiten die

niet zozeer om de cijfermatige afspraken

daarbij zijn gesteld.

die zijn gemaakt. Verder heeft Domesta dezelfde visie als de gemeenten wat betreft


29

ontwikkeling en richting. De corporatie geeft aan

Domesta heeft een groot aantal samen-

welke samenwerking met

werkingsovereenkomsten gesloten met

andere organisaties en

maatschappelijke organisatie waarbij Do-

partijen benodigd is.

mesta initiatief toont.

IV De corporatie beoor-

Domesta heeft structurele overleg met de

8

8

10%

0,8

deelt jaarlijks de voortgang gemeenten om de gemaakte afspraken te en de realisatie van de

evalueren waarbij Emmen een uitzondering

opgaven op de prestatie-

is, dit wordt echter ingevuld via de samen-

velden en trekt daaruit

werking in het project Emmen Revisited.

conclusies.

Het trekken van conclusies blijkt uit de nieuwe of herziene prestatieafspraken die zijn gemaakt als gevolg van veranderende marktomstandigheden.

Presteren naar Opgaven: 7,3

Over het algemeen maakt Domesta de gemaakte prestatieafspraken goed waar. Waar dit niet gebeurt hebben de corporatie en de gemeenten dezelfde visie en wordt in samenspraak met die gemeenten een nieuwe of aangepast visie opgesteld. De houding van Domesta bij het invullen van en meedenken over de prestatieafspraken is volgens alle gemeenten constructief.


30

4 Presteren volgens Stakeholders (PnS)

4.1

Inleiding Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van het overleg en de samenwerking die Domesta heeft met de verschillende stakeholders. Daarnaast worden de uitkomsten van beide stakeholdersbijeenkomsten separaat toegelicht. Het laatste onderdeel van dit hoofdstuk bevat de eindbeoordeling van presteren volgens stakeholders.

4.2

Samenwerking, overleg en onderzoek Domesta kent alle relevante stakeholders in het werkgebied. De stakeholders hebben bovendien een belangrijke rol gehad in de totstandkoming van het ondernemingsplan voor de jaren 2007-2012. Onderstaande subparagrafen gaan in op de vormen van samenwerking en overleg die Domesta heeft met de huurders en zorgorganisaties. Verder wordt een korte toelichting gegeven op het onderzoek naar de tevredenheid van huurders.

4.2.1

Huurders De huurders worden op verschillende manieren geïnformeerd door en betrokken bij het beleid van Domesta. Onderstaand volgt een kort overzicht van het huurdersplatform en andere vormen van overleg met de huurders. Huurdersplatform Domesta heeft middels een samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt met het huurdersplatform aangaande overleg tussen de corporatie en het platform en de verschillende verantwoordelijkheden. Jaarlijks vindt er meerdere keren overleg plaats tussen beide partijen waarin onder andere het jaarverslag, de begroting, de huurverhoging en meer specifieke zaken zoals de systematiek van woningaanbiedingen worden behandeld. Bewonerswerkgroepen De corporatie maakt, naast het huurdersplatform, gebruik van klankbordgroepen om contact te onderhouden met huurders en huurders te betrekken bij de uitvoering van grootschalige renovatie- en onderhoudsplannen. De klankbordgroepen worden per project opgericht en bestaan uit een steeds wisselende samenstelling van huurders waardoor alle groepen huurders zijn vertegenwoordigd. Samen met de klankbordgroepen worden de plannen voorbereid en wordt regelmatig overleg gevoerd of de voorbereiding op de juiste wijze verloopt en de haalbaarheid van de plannen bij het merendeel van de bewoners gewaarborgd is.


31

4.2.2

Zorgorganisaties Voor Domesta zijn de zorgorganisaties belangrijke stakeholders bij de totstandkoming van ambities die te maken hebben met de combinatie tussen wonen en zorg. Visie document Wonen, Diensten, Welzijn & Zorg In dit document spreken Domesta en Zorggroep Tangenborgh de ambitie uit gezamenlijk producten en diensten te willen ontwikkelen voor specifieke doelgroepen. Daarbij wordt uitgegaan van een integrale benadering: flexibiliteit in woningen, beschikbaarheid van verschillende zorgdiensten en services en de aanwezigheid van welzijnsvoorzieningen. Beide partijen leveren vanuit de eigen expertise een bijdrage aan de realisatie van dergelijke projecten waarbij de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:  Voorzieningen realiseren in de nabijheid van projecten;  Kwaliteit van de openbare ruimte;  Faciliteren van condities en voorwaarden ten behoeve van de sociale cohesie in een wooncomplex. Samenwerking Leveste – Domesta Als gevolg van reeds jarenlange samenwerking tussen Leveste en Domesta hebben beide partijen de intentie uitgesproken de strategische samenwerking te versterken. Hierbij hebben zowel Leveste als Domesta aangegeven waar de kerntaken liggen en op welke manier beide partijen invulling kunnen geven aan de samenwerking.

4.2.3

Onderzoek In 2008 heeft Domesta in samenwerking met het Huurdersplatform een onderzoek laten uitvoeren door de Woonbond naar de tevredenheid van huurders. In totaal hebben bijna 2000 huurders hun mening gegeven over de kwaliteit van de woning, de woonomgeving, het onderhoud en de dienstverlening. Over het algemeen scoort Domesta beter dan het landelijk gemiddelde. Domesta heeft de resultaten middels drie afzonderlijke bewonersavonden gepresenteerd aan het Huurdersplatform, de huurders en de gemeente. Daarbij worden de verbeterpunten opgeschreven waarna deze in 2009 worden geëvalueerd.

4.3

Betrokkenheid van stakeholders bij de maatschappelijke visitatie In overleg met Domesta is er voor gekozen de stakeholders door middel van een stakeholdersbijeenkomst te betrekken bij de maatschappelijke visitatie. Een tweetal belangrijke stakeholders had niet de mogelijkheid om bij de stakeholdersbijeenkomst aanwezig te zijn. In samenspraak met Domesta is besloten de bijdrage van beide stakeholders via een telefonisch interview te laten verlopen. Daarnaast zijn, in verband met de gemeentelijke verkiezingen, de wethouders van de gemeenten Emmen en Hoogeveen en de directeur van de gemeente Coevorden tijdig telefonisch geïnterviewd. Vanwege de omvang van het werkgebied van Domesta en de gewenste opkomst van zoveel mogelijk stakeholders is besloten de stakeholdersbijeenkomst in twee momenten te verdelen. Het programma van beide bijeenkomsten bestond uit een korte toelichting op de maatschappelijke visitatie en het doel van de stakeholdersbijeenkomst, waarna een profielschets van de corporatie werd gegeven. Vervolgens is de stakeholders via drie rondes


32

gevraagd de prestaties van Domesta te beoordelen op het gebied van: 1. Ambities en doelstellingen; 2. Opgaven in het werkgebied; 3. Boodschap aan Domesta. De eerste twee rondes werden ingeleid met een kort overzicht van de relevante informatie over Domesta met betrekking tot het onderwerp. Middels een enqueteformulier is de stakeholders gevraagd om aan te geven welk belang zij de genoemde ambitie, doelstelling of opgave toedichten om vervolgens een cijfermatig oordeel te geven over de prestaties van Domesta op het betreffende onderdeel. In de derde ronde is de stakeholders ruimte gegeven voor een aanvullende beoordeling en een ‘boodschap’ aan Domesta. Aansluitend aan ieder van de rondes vond een discussie plaats waarin de aanwezigen de mogelijkheid kregen hun beoordeling toe te lichten. Bijlage 3 geeft een overzicht van de betrokken stakeholders. In onderstaande subparagrafen worden de meningen en oordelen van de stakeholders weergegeven. Het gaat hierbij om het oordeel van de stakeholders en niet om het oordeel van de visitatiecommissie. 4.3.1

Stakeholdersbijeenkomst dinsdag 6 april 2010 De stakeholdersbijeenkomst van dinsdag 6 april was de eerste bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst hebben 15 stakeholders in de categorie ‘consument’ een bijdrage geleverd aan de maatschappelijke visitatie van Domesta. De stakeholders hadden de volgende achtergronden:  Seniorenraad en -platform (3 stakeholders);  Huurdersplatform (5 stakeholders);  Overleg en Samenwerkings Orgaan Gehandicapten (2 stakeholders);  Voorlichtings- en adviescommissie (3 stakeholders);  Woonadviescommise (1 stakeholder);  Persoonlijke titel (1 stakeholder). Ronde 1: Ambities en doelstellingen De doelstellingen van Domesta zijn afkomstig uit de jaarplannen 2008 en 2009 en zijn een concrete vertaling van de meer abstracte doelstellingen uit het ondernemingsplan 2007-2012. Bij de beoordeling zijn de doelstellingen van Domesta gegroepeerd op basis van de onderwerpen uit het ondernemingsplan. Bijlage 7 bevat de gehele uitwerking, zoals gebruikt bij de stakeholdersbijeenkomst. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het belang dat de stakeholders aan de verschillende doelstellingen toekennen, alsmede het oordeel over de prestaties van Domesta op dat gebied.

Tabel 4.1

Ambities en doelstellingen Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de prestaties


7,5

1

5,5

3


7,9

1

6,5

3

Leefbaarheid en

7,6

0

6,4

4


33

gebiedsontwikkeling Overig

7,4

Gewogen gemiddelde

7,6

1

6,0

2

6,0

De stakeholders vinden de eigen ambities en doelstellingen in hoge mate belangrijk, waarbij de cijfers dicht bij elkaar liggen. Het grootste belang wordt toegedicht aan de kwaliteit van het woningbezit. Een aantal stakeholders heeft, vanuit zijn of haar positie, minder zicht op de prestaties van Domesta op een aantal (deel)gebieden. De beoordeling van de prestaties wordt hieronder per onderdeel toegelicht. Kosten van het wonen Op het gebied van kosten van het wonen beoordelen de stakeholders de prestaties van Domesta met een krappe voldoende. Drie stakeholders hebben aangegeven geen van de onderdelen te kunnen beoordelen, echter per onderdeel hebben vijf tot zeven stakeholders de prestaties beoordeeld. Opvallend is dat Domesta op de onderdelen Te Woon en financieel beleid onvoldoende scoort en op toewijzingsbeleid en met name schuldbegeleiding een hoger cijfer krijgt toebedeeld. Verder valt op dat op het gebied van schuldbegeleiding de score per gemeente verschilt. Waar de stakeholders in de gemeente Emmen tevreden zijn, beoordelen de stakeholders in de gemeenten Hoogeveen en Coevorden de prestaties van Domesta op dit gebied met een ruime onvoldoende. Kwaliteit van het woningbezit De kwaliteit van het woningbezit wordt beoordeeld met een cijfer dat ruim hoger is dan die voor de betaalbaarheid van het wonen. Ook hierbij hebben drie stakeholders de prestaties niet kunnen beoordelen. Een aantal stakeholders heeft niet op alle onderdelen scores gegeven omdat ze daar niet voldoende zicht op hebben. Domesta scoort goed op de onderdelen ZAV-beleid en energiebesparing. Het totale cijfer wordt omlaag gehaald door het relatief lage cijfer voor de afwikkeling rond het uitvoeren van onderzoek naar de woonwensen. De stakeholders geven aan dat Domesta heeft gevraagd om het uitvoeren van een onderzoek door een belangenorganisatie waarna de corporatie vervolgens geen (onvoldoende?) opvolging geeft aan het advies over het onderzoek en de resultaten. Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling Het totale cijfer op leefbaarheid en gebiedsontwikkeling is een ruime voldoende, waarbij vier stakeholders hebben aangegeven geen van de onderdelen te kunnen beoordelen. Het inrichten van een proces waarbij de woonkwaliteit wordt gemeten wordt over het algemeen met een relatief hoog cijfer beoordeeld. Het uitvoeren en implementeren van de gebiedsanalyses krijgt een gemiddeld lager cijfer van de stakeholders. Overig Onder overig vallen het versterken van relaties met de stakeholders en de implementatie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Het versterken van de relaties wordt over het algemeen met een ruime voldoende beoordeeld, echter ook hier is een groot verschil tussen de gemeenten. In de gemeente Emmen wordt dit over het algemeen met een hoog cijfer beoordeeld terwijl de stakeholders in de andere gemeenten een lager cijfer geven. Daarbij wordt aangegeven dat er weinig communicatie is tussen deze stakeholders en Domesta. Het woonruimteverdeelsysteem wordt veel lager beoordeeld. Dit wordt veroorzaakt doordat het nieuwe systeem onoverzichtelijk is, ervoor moet worden betaald en het voor ouderen lastig is om via internet te reageren.


34

Ronde 2: Opgaven in het werkgebied De aanwezige stakeholders is gevraagd de opgaven in het werkgebied van de corporatie te beoordelen: in welke mate vinden de stakeholders de prestatieafspraken belangrijk en hoe vinden ze dat Domesta erop scoort? Omdat Domesta in drie gemeenten werkzaam is, bevat deze paragraaf een drietal tabellen met cijfers ingedeeld naar gemeente. Tabel 4.2

Opgaven in het werkgebied (Emmen) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de presta-

7,3

2

6,5

ties Beschikbaarheid

5

Betaalbaarheid

6,8

1

5,7

6


7,5

1

6,8

5


7,8

0

6,7

3

Bouwproductie

7,4

0

5,8

4

Herstructurering

7,6

0

7,0

4

Energie en duurzaamheid

7,9

0

7,2

4

Gewogen gemiddelde

7,5

6,6

Wat betreft opgaven in het werkgebied worden alle prestatievelden, betaalbaarheid uitgezonderd, van groot belang geacht. In met name leefbaarheid en veiligheid en energie en duurzaamheid ligt volgens de stakeholders een belangrijke opgave voor Domesta. Een groot deel van de stakeholders geeft te kennen geen beoordeling van de prestaties te kunnen geven. Opvallend is dat voor de prestatievelden beschikbaarheid en bijzondere doelgroepen geen prestatieafspraken zijn geformuleerd maar dit wel van belang wordt geacht; de prestaties op deze gebieden worden overigens wel met een ruime voldoende beoordeeld. Domesta scoort met name goed op de onderdelen herstructurering en energie en duurzaamheid terwijl betaalbaarheid en bouwproductie een voldoende scoren. Tabel 4.3

Opgaven in het werkgebied (Hoogeveen) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de prestaties

Beschikbaarheid

7,5

0

6,1

1

Betaalbaarheid

8,6

0

6,3

3


7,7

0

6,8

2


7,8

0

7,6

1

Bouwproductie

7,0

0

5,3

1

Herstructurering

7,7

0

7,6

2


8,3

0

7,7

1

Gewogen gemiddelde

7,8

7,2

De opgaven in de gemeente Hoogeveen worden allemaal van belang geacht, vooral waar het gaat om de betaalbaarheid van woningen en energie en duurzaamheid. Gemiddeld gezien heeft de helft van de stakeholders geen mening over de prestaties van Domesta op één van de gebieden. In de cijfers is een duidelijke tweedeling zichtbaar. Leefbaarheid en veiligheid, Herstructurering en Energie en duurzaamheid worden met een relatief hoog


35

cijfer beoordeeld. De andere prestatievelden worden met een lager cijfer beoordeeld, waarbij met name de bouwproductie opvallend laag scoort. Tabel 4.4

Opgaven in het werkgebied (Coevorden) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de presta-

-

-

-

-

ties Beschikbaarheid Betaalbaarheid

8,0

0

6,3

0


8,5

0

5,0

0


8,0

0

5,0

0

Bouwproductie

7,3

0

4,9

0

Herstructurering

7,7

0

5,8

1


-

-

-

-

Gewogen gemiddelde

7,7

5,5

In de gemeente Coevorden worden alle prestatieafspraken, evenals in de andere gemeenten, als belangrijk aangemerkt. De twee aanwezige stakeholders hadden over vrijwel alle punten een mening en gaven Domesta gemiddeld gezien een krappe voldoende. Vooral wat betreft bijzondere doelgroepen, leefbaarheid en veiligheid en bouwproductie scoort Domesta laag. De prestaties op het gebied van betaalbaarheid en herstructurering worden met een ruimere voldoende beoordeeld. Ronde 3: Boodschap aan Domesta Deze ronde is op basis van een aantal open vragen gehouden waarin de stakeholders is gevraagd een algemene boodschap op te stellen voor Domesta. Wat is uw algemene indruk van Domesta? Over het algemeen hebben de stakeholders een goed en positief beeld van Domesta. Het is een actieve corporatie die welwillend tegenover de stakeholders staat. Wel wordt opgemerkt dat Domesta een zakelijke corporatie is waarbij financiën de boventoon voeren. Daarnaast wordt aangegeven dat Domesta niet altijd de gemaakte afspraken, in de vorm van convenanten, nakomt. Houdt Domesta zich met de goede dingen bezig? Domesta houdt zich over het algemeen met de goede dingen bezig, echter soms te beperkt in het aantal goede dingen en de corporatie is soms teveel met rendement bezig. Laat Domesta dingen liggen? Algemeen gezien laat Domesta niet veel dingen liggen, behalve waar het gaat om de communicatie naar de stakeholders. De corporatie geeft niet genoeg informatie, communiceert niet met de stakeholders en geeft hen te weinig inspraak. Daarnaast wordt aangegeven dat het particulier opdrachtgeverschap beter kan en er meer rekening kan worden gehouden met de wensen van de huurders.


36

Wordt u als stakeholder voldoende geïnformeerd en betrokken? Nee, dit is een belangrijk punt dat beter kan bij Domesta. Eensgezind wordt door de stakeholders aangegeven dat Domesta in het verleden niet goed communiceerde. Stakeholders moeten geregeld zelf om informatie vragen om iets te weten te komen of moeten dit via de pers vernemen. Een deel van de stakeholders (Emmen) geeft aan dat er recent afspraken zijn gemaakt over verbetering van de communicatie. Domesta als automerk De meeste stakeholders hebben geen automerk kunnen vinden waar Domesta mee te vergelijken is. De stakeholders die wel een automerk hebben genoemd, kozen een Opel: middelmatig, stevig en algemeen vervoermiddel maar kan beter. Daarnaast worden een Toyota, goede auto maar er is wel eens iets mis mee, en een Renault, wel betrouwbaar maar regelmatig storing, genoemd. Boodschap De boodschap van de stakeholders aan Domesta is vrij helder:  Verbeter de communicatie;  Denk eens goed na over het nieuwe woonruimteverdeelsysteem;  Luister naar de wensen van de huurders;  Voer het ondernemingsplan uit;  Besteed meer aandacht aan de uitvoering van opdrachten door derden;  Kom de gemaakte afspraken na. Rapportcijfer Het overkoepelende rapportcijfer welke door de stakeholders ‘klant’ gegeven wordt komt gemiddeld op een 7,1 waarbij geen uitschieters omhoog of omlaag zijn. 4.3.2

Stakeholdersbijeenkomst donderdag 8 april 2010 Op de donderdag 8 april werd de tweede stakeholdersbijeenkomst gehouden waarin in totaal acht stakeholders in de categorie ‘werkrelatie’ is gevraagd een beoordeling te geven over de maatschappelijke prestaties van Domesta. De tijdens deze bijeenkomst aanwezige stakeholders hadden de volgende achtergronden:  Gemeente (1 stakeholders);  Zorgpartijen (2 stakeholders);  Corporaties (2 stakeholders);  Aedes (1 stakeholder);  Ministerie van VROM / WWI (1 stakeholder);  WSW (1 stakeholder). Alle telefonische interviews zijn gehouden met stakeholders uit de categorie ‘werkrelatie’. De resultaten van deze interviews zijn in onderstaande beoordeling meegenomen. Ronde 1: Presteren naar Ambities en Doelstellingen Zoals in de voorgaande paragraaf beschreven hebben de doelstellingen uit de jaarplannen 2008 en 2009 gediend als input voor de eerste ronde. In bijlage 7 is de gehele uitwerking weergegeven. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het belang en het oordeel van de stakeholders op basis van de doelstellingen van Domesta.


37

Tabel 4.5

Ambities en doelstellingen Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de prestaties


7,9

2

7,8

2


8,3

2

7,8

2

Leefbaarheid en

8,5

0

7,7

2

Overig

8,0

0

8,2

1

Gewogen gemiddelde

8,2

gebiedsontwikkeling

7,9

Alle speerpunten worden door de stakeholders als zeer belangrijk aangemerkt. Daarbij worden de kwaliteit van het woningbezit en de leefbaarheid en gebiedsontwikkeling het belangrijkst geacht. Een aantal stakeholders heeft vanuit hun positie, de zorgsector, minder zicht op de prestaties aangaande de kosten van het wonen en de kwaliteit van het woningbezit. Datzelfde geldt voor leefbaarheid en gebiedsontwikkeling. Bij de beoordeling van de prestaties kan over het algemeen worden gezegd dat de speerpunten van Domesta goed zichtbaar zijn bij de stakeholders. Daarnaast wordt de inzet en visie op het gebied van zorg door de stakeholders geprezen: de corporatie loopt wat dit betreft voor en levert goede prestaties. De beoordeling van de prestaties wordt hieronder per onderdeel verder toegelicht. Kosten van het wonen De prestaties op het gebied van kosten van het wonen worden met een ruime voldoende beoordeeld omdat Domesta over het algemeen goed presteert op de genoemde onderdelen. Verder wordt opgemerkt dat Domesta innovatief en vooruitstrevend handelt zonder daarbij de realiteit uit het oog te verliezen. Tevens worden de inspanning op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing als positief gezien en ervaren. De door Domesta geformuleerde ambities en doelstellingen zijn niet heel spannend, een groot deel van de doelstellingen zijn in principe primaire verantwoordelijkheden van een corporatie. Kwaliteit van het woningbezit De kwaliteit van het woningbezit wordt eveneens met een ruime voldoende beoordeeld. De belangrijkste opmerking die daarbij wordt gemaakt is de medewerking van Domesta bij de totstandkoming van het onderdeel prestatieafspraken. De samenwerking op dat gebied wordt door de stakeholders als constructief en meegaand ervaren. Verder wordt opgemerkt dat Domesta keuzes heeft durven maken en beleid heeft teruggedraaid. Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling Domesta presteert op het gebied van leefbaarheid en gebiedsontwikkeling goed. Er wordt aangegeven dat het uitvoeren van de gebiedsanalyses belangrijk is en Domesta dit goed heeft uitgevoerd. Waar concrete maatregelen op het gebied van leefbaarheid door bepaalde stakeholders als zeer goed georganiseerd wordt aangegeven, zijn andere stakeholders van mening dat de concrete maatregelen minder zichtbaar zijn. Domesta heeft een sterke focus en actieve opstelling op het gebied van leefbaarheid en gebiedsontwikkeling en de geleverde prestaties worden als goed aangemerkt.


38

Overig Beide onderdelen, versterken van relaties en het implementeren van een nieuw woonruimteverdeelsysteem, worden als goede prestatie neergezet. Domesta heeft in de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling doorgemaakt wat betreft versterken van relaties en alle daarmee samenhangende onderwerpen. De corporatie is actief betrokken, neemt een constructieve houding aan, heeft de intentie tot samenwerken en neemt verantwoordelijkheid. Het implementeren van een nieuw woonruimteverdeelsysteem is zonder problemen verlopen. Ronde 2: Opgaven in het werkgebied Onderstaande tabellen bevatten de resultaten van de ronde opgaven in het werkgebied waarbij de gemaakte prestatieafspraken de basis vormen. Tabel 4.6

Opgaven in het werkgebied (Emmen) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de presta-

8,7

3

7,0

ties Beschikbaarheid

5

Betaalbaarheid

8,5

2

6,5

4


9,3

3

8,0

4


9,0

3

8,0

3

Bouwproductie

7,3

2

7,5

4

Herstructurering

7,7

2

8,5

4


8,0

1

7,5

2

Gewogen gemiddelde

8,3

7,6

Wat betreft opgaven in het werkgebied worden alle prestatievelden van groot belang geacht. Opvallend is dat bouwproductie een relatief laag cijfer krijgt toebedeeld, terwijl bijzondere doelgroepen in hoge mate belangrijk wordt gevonden. Een groot aantal stakeholders geeft aan onvoldoende zicht te hebben op de prestaties van Domesta betreffende de realisatie van de prestatieafspraken. Door de gemeente wordt aangegeven dat de prestatieafspraken in de breedte niet zijn gehaald. Dit was voornamelijk te wijten aan de gebrekkige communicatie in de afgelopen jaren tussen de gemeente en de corporaties waardoor er geen goede invulling is gegeven aan de kwalitatieve bedoelingen uit het prestatiecontract. Afgezien daarvan scoort Domesta over het algemeen goed op het leveren van prestatie. Bovendien heeft Domesta bij de totstandkoming van een nieuw lokaal akkoord een belangrijke rol vervuld. Tabel 4.7

Opgaven in het werkgebied (Hoogeveen) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de prestaties

Beschikbaarheid

8,0

0

8,0

0

Betaalbaarheid

8,0

0

8,0

0


8,0

0

8,0

0


8,0

0

8,0

0

Bouwproductie

8,0

0

7,0

0


39

Herstructurering

8,0

0

-

1


8,0

0

8,0

0

Gewogen gemiddelde

8,0

7,8

De opgaven in de gemeente Hoogeveen worden allemaal even belangrijk geacht. Verder is aangegeven dat Domesta op alle onderdelen goed presteert. Wel wordt opgemerkt dat de verkoop van woningen achterblijft bij de opgave die door de gemeente is gesteld. Op de andere onderdelen maakt Domesta de gemaakte afspraken waar. Bovendien verloopt de samenwerking met Domesta in het concretiseren als gevolg van een recente gezamenlijke evaluatie constructief. Tabel 4.8

Opgaven in het werkgebied (Coevorden) Belang volgens

Geen mening

Beoordeling van

Geen mening

stakeholders

over het belang

de prestaties

over de presta-

-

-

-

-

ties Beschikbaarheid Betaalbaarheid

8,0

0

8,0

0


9,0

0

7,0

0


9,0

0

10,0

0

Bouwproductie

8.0

0

7,0

0

Herstructurering

8.0

0

8,0

1


-

-

-

-

Gewogen gemiddelde

8,4

8,0

In de gemeente Coevorden worden alle prestatieafspraken, evenals in de andere gemeenten, als belangrijk aangemerkt. De weergegeven opgaven worden in grote mate herkend door de stakeholders. Er wordt aangegeven dat de opgaven worden geüpdate aan de hand van een gezamenlijk opgesteld beleidsstuk inzake krimp in de gemeente. Beide partijen herijken in samenspraak de gemaakte prestatieafspraken. De prestatieafspraken worden nagekomen, alleen de realisatie van levensloopbestendige woningen binnen de nieuwbouwopgave blijft achter. Ronde 3: Boodschap Ronde drie is op basis van een aantal open vragen gehouden waarin de stakeholders is gevraagd een algemene boodschap op te stellen voor Domesta. Wat is uw algemene indruk van Domesta? De algemene indruk over Domesta is positief. De organisatie heeft na de fusie een grote en positieve ontwikkeling doorgemaakt van een verhuurder van sociale woningen naar een brede maatschappelijke ondernemer. Steekwoorden waarmee Domesta wordt getypeerd zijn: maatschappelijk betrokken, gedegen, betrouwbaar, proactief, constructief en samenwerkend. Daar staat tegenover dat Domesta een op rendement sturende corporatie is, waardoor de rol als sociale huisvester niet altijd op de voorgrond staat. Houdt Domesta zich met de goede dingen bezig? Ja, Domesta houdt zich met de goede dingen bezig. Dit wordt geïllustreerd in de speerpunten van Domesta: kosten van het wonen, kwaliteit van het woningbezit en leefbaar-


40

heid en gebiedsontwikkeling. De corporatie houdt zich goed bezig met de primaire volkshuisvestelijke taken en de combinatie van wonen en zorg. Laat Domesta dingen liggen? Over het algemeen niet. Wel wordt aangegeven dat er op het gebied van maatschappelijk vastgoed en bouwproductie wat meer mag worden gedaan en de zichtbaarheid van sociale projecten kan worden verbeterd. Wordt u als stakeholder voldoende geïnformeerd en betrokken? Ja, de stakeholders hebben regelmatig overleg met Domesta waarbij de houding van de corporatie constructief is. De informatievoorziening en snelheid van werken door lagere niveaus van het werkapparaat van Domesta kan beter. Domesta als automerk Er worden verschillende automerken genoemd (Audi, Volkswagen, Toyota, Skoda, Volvo, Mazda), echter allemaal om dezelfde reden: betrouwbaar en degelijk maar niet spannend. Verder zijn alle stakeholders het eens over het type brandstof: diesel. Domesta komt langzaam op gang en mag zelfs wel eens iets versnellen maar als het eenmaal loopt, dan loopt het gestaag door. Boodschap Evenals bij bovenstaande vragen is er een grote eensgezindheid in de boodschap:  Doorgaan op de ingeslagen weg en bestendiging cultuuromslag organisatie  Intensiveren van de samenwerking met stakeholders  Versnellen van besluitvorming en tonen van meer durf betreffende projecten  Zichtbaarheid vergroten op sociaal gebied  Initiatiefrijker worden in de gemeenten buiten Emmen Rapportcijfer Het overkoepelende rapportcijfer dat door de stakeholders wordt gegeven komt gemiddeld op een 8. De stakeholders zijn unaniem over de beoordeling: goed.

4.4

Presteren volgens Stakeholders: ruim voldoende Het beoordelingsschema uit de 3.0 versie van de SEV-methodiek aangaande stakeholders is als bijlage toegevoegd. Onderstaande tabel geeft de samengevoegde beoordeling van het presteren volgens stakeholders weer voor Domesta. Standaard


Oordeel

Ia. De ambitie en doelen

De stakeholders van Domesta beoordelen

7,1

van de corporatie verhou-

de prestaties op zowel de eigen ambities

den zich volgens de sta-

en doelstellingen als de opgaven in het

keholders tot de opgaven

werkgebied met ruim voldoende. Daarbij is

in het werkgebied en de

een groot verschil in de beoordeling van de

financiële mogelijkheden

‘consument’ enerzijds en de ‘werkrelatie’

van de corporatie (vermo-

anderzijds. Beide groepen stakeholders

gen).

waarderen met name de kwaliteit van het

Ib. De feitelijke en geplan-

woningbezit, leefbaarheid en de inzet ten


Wegings-

Gewogen

factor

oordeel

70%

5,0

41

de prestaties dragen aan-

behoeve van bijzondere doelgroepen. De

toonbaar bij aan de reali-

corporatie wordt gezien als een gedegen,

satie van verwachtingen,

betrouwbare en gemiddelde sociale huis-

wensen en/of verlangens

vester met een iets te sterke concentratie

van de stakeholders.

op rendement.

II. De corporatie kent alle

Domesta kent alle relevante stakeholders

relevante stakeholders op

binnen het werkgebied en heeft overleg

de prestatievelden en kent

met de stakeholders, waarbij met name het

hun verwachtingen, wen-

overleg met de ‘werkrelaties’ goed is. Ver-

sen en/of verlangens.

der heeft Domesta prestatieafspraken met

7

10%

0,7

7

10%

0,7

7

10%

0,7

de gemeenten opgesteld. III. De corporatie maakt

De samenwerking met en informatievoor-

duidelijk aan welke ver-

ziening aan de ‘consument’ kan worden

wachtingen, wensen en/of

verbeterd, de samenwerking met ‘werkrela-

verlangens van stakehol-

ties’ is constructief en goed. Domesta in-

ders kan worden voldaan

formeert met name de ‘werkrelaties’ goed

en verwerkt deze op

en neemt een actieve houding aan in het

transparante wijze in het

opstellen van beleid en het realiseren van

eigen beleid.

gemaakte afspraken.

IV. De corporatie betrekt

Domesta raadpleegt bij het opstellen van

de oordelen van de stake-

beleid de mening van de stakeholders,

holders (over de mate

waarbij de ‘consument’ minder wordt ge-

waarin de feitelijke en

raadpleegd dan de ‘werkrelaties’.

geplande prestaties aantoonbaar bijdragen aan de realisatie van hun verwachtingen, wensen en/of verlangens) aantoonbaar bij de formulering van toekomstige prestaties. Presteren volgens Stakeholders: 7,1

De stakeholders van Domesta beoordelen de maatschappelijke prestaties van Domesta met gemiddeld een voldoende. Gemiddeld omdat er een verschil waarneembaar is in de beoordeling van de ‘consument’ stakeholders en de ‘werkrelatie’ stakeholders. Waar de ‘consument’ kritisch is over het nakomen van afspraken en de communicatie, zijn de ‘werkrelaties’ hier over het algemeen zeer tevreden mee.


42

5 Presteren naar Vermogen en Efficiëntie (PnV)

5.1

Inleiding Het SEV-referentiekader betreffende de vraag of de corporatie presteert naar vermogen is nog in ontwikkeling. In de eerder uitgevoerde visitaties heeft ECORYS een aanpak ontwikkeld die via drie invalshoeken de prestaties meet:  De gegevens van het CFV betreffende investeringen, bedrijfsvoering en de financiële positie en de gegevens van het WSW betreffende kasstromen en kredietwaardigheid;  De transparantiemethodiek, ontwikkeld door RIGO Research & Advies;  De eigen filosofie en het financieel beleid van Domesta inzake het vraagstuk presteren naar vermogen. Om de prestaties van Domesta op het gebied van vermogen en efficiëntie te beoordelen is zowel gebruik gemaakt van de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting als het eigen financieel beleid. Gezien de relatief grote tijdsinvestering dat het invullen van de transparantiemethodiek met zich zou meebrengen, is van het gebruik van deze methodiek afgezien.

5.2

Inventarisatie en beoordeling door het CFV Uit de oordeelsbrieven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over het jaar 2008 komt naar voren dat Domesta een financieel gezonde corporatie is. In onderstaande subparagrafen worden de gegevens betreffende volkshuisvestelijke gegevens, bedrijfsvoering, vastgoedwaarde en de financiële positie over de jaren 2006, 2007 en 2008 toegelicht. Waar prognoses voor de jaren 2009 tot en met 2012 beschikbaar zijn worden deze tevens toegelicht. In de toelichting wordt Domesta vergeleken met de referentiegroep, corporaties met een marktgevoelig bezit, en de gemiddelde corporatie in Nederland.

5.2.1

Volkshuisvestelijke gegevens De volkshuisvestelijke gegevens die voor de maatschappelijke visitatie van belang zijn, zijn onderverdeeld naar uitgaven aan onderhoud en woningverbetering, uitgaven aan leefbaarheid, mutaties in het bezit en de realisatie-index. Uitgaven aan onderhoud en woningverbetering Uit onderstaande gegevens komt naar voren dat de uitgaven aan zowel klachtenonderhoud als mutatieonderhoud en planmatig onderhoud in 2007 zijn gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. Echter, 2008 laat een scherpe daling zien in de uitgaven aan alle onderhoudstypen. De lagere uitgaven komen tevens terug in de vergelijking met de referentiegroep en het landelijk gemiddelde: de totale onderhoudsuitgaven ten opzichte van het aantal verhuureenheden zijn relatief laag in dat jaar.


43

Tabel 5.1

Onderhoudskosten, 2006-2008 Totalen x € 1.000

In € per vhe 2008

2006

2007

2008

Corporatie

Referentie

Landelijk

Klachtenonderhoud

1.441

2.314

910

231

290

300

Mutatieonderhoud

1.273

1.638

585

158

172

186

Planmatig onderhoud

7.618

8.177

3.291

853

961

978

Bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting 2009, Corporatie in Perspectief, Domesta

De investeringen in de kwaliteit van de woongelegenheden maken een grote verandering door in de periode 2006-2008. Waar in de jaren 2006 en 2008 aanzienlijk werd geïnvesteerd in de kwaliteit van ruim 1.300 woningen, werd er in 2007 geen enkele woning verbeterd. Wanneer naar de investeringen per verhuureenheid in 2008 wordt gekeken, valt op dat Domesta fors meer investeerde in de kwaliteit van het woningbezit dan in beide referentiegroepen gebeurde. Tabel 5.2

Investeringen in kwaliteit van de woongelegenheden, 2006-2008 In € per vhe 2008 2006

2007

2008

Corporatie

Referentie

Landelijk

Verbetering (x € 1.000)

3.556

0

6.544

19.593

10.111

13.928

Verbetering (aantal)

1.000

0

334


Uitgaven aan leefbaarheid Uitgaven aan leefbaarheid worden door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgesplitst in uitgaven aan sociale activiteiten en uitgaven aan fysieke activiteiten. De cijfers geven weer dat Domesta in 2008 minder heeft geïnvesteerd in leefbaarheid dan corporaties in de referentiegroep en de gemiddelde corporatie in Nederland. Met name op het gebied van uitgaven aan fysieke activiteiten blijft Domesta achter bij het referentiebeeld. In de prognoseperiode nemen de gemiddelde jaarlijkse uitgaven aan sociale leefbaarheidactiviteiten Tabel 5.3

Uitgaven leefbaarheid Realisatie in € per woongelegenheid 2008 Realisatie

Prognose

Corporatie

Referentie

Landelijk

Sociale activiteiten

438

414

45

40

58

Fysieke activiteiten

388

0

30

55

54

Totaal

726

414

75

95

112


Bovenstaande relatief lage uitgaven aan leefbaarheid zijn bekend bij de corporatie waarbij wordt aangegeven dat Domesta de output, en daarmee het klantenoordeel, veel belangrijker vindt dan wat er initieel aan geld wordt besteed. Daarnaast is het beleid in 2009 gewijzigd waardoor de uitgaven voor 2009 hoger zullen uitvallen dan in bovenstaande vergelijking staan genoemd over het jaar 2008.


44

Nieuwbouw en mutaties in het bezit De mutatie in het bezit wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gemeten als een percentage van de voorraad in 2008. Uit de cijfers blijkt dat Domesta een geringe dynamiek kende waar het gaat om de woningvoorraad. Slechts de nieuwbouw van huurwoningen houdt gelijke tred met de referentiegroep en het landelijk gemiddelde. Met name de aan- en verkoop van huurwoningen blijft ver achter bij de cijfers uit beide referentiegroepen. In de prognoseperiode blijkt dat de dynamiek vooral op het gebied van nieuwbouw huurwoningen toeneemt, maar dat de verkoop van huurwoningen nog steeds ver achter blijft bij de gemiddelden. Tabel 5.4

Nieuwbouw en mutaties in het bezit, 2006-2008 en 2009-2013 (jaargemiddelde in % voorraad 2008) Realisatie 2006-2008

Nieuwbouw huur

Prognose 2009-2013

Corporatie

Referentie

Landelijk

Corporatie

Referentie

Landelijk

1,0

1,1

1,0

2,0

1,6

1,6

Sloop huur

0,3

0,7

0,7

0,5

0,7

0,9

Aankoop huur

0,0

1,1

0,9

0,0

0,3

0,5

Verkoop huur

0,2

1,8

1,3

0,3

0,9

0,8

Nieuwbouw koop

0,1

0,4

0,4

0,3

0,5

0,9


Het is Domesta bekend dat de verkoop van huurwoningen, zowel in de realisatie als in de prognose, achter blijft bij beide referenties. Voor de realisatie geldt evenwel dat Domesta voor 91% aan de eigen doelstellingen heeft voldaan, zie onderstaande tabel. In de prognose zijn de nieuwe ambities wat betreft verkoop van woningen nog niet meegenomen. Echter, hier blijven de verkopen achter op de nieuw ambities als gevolg van de economische situatie. De verwachting is dat de verkoop in de komende jaren wel toeneemt doordat de corporatie over het algemeen een kwalitatief goede woningvoorraad heeft. Op de langere termijn zal krimp een belangrijke rol gaan spelen ten aanzien van bovenstaande gegevens. Realisatie-index Domesta heeft de eigen prognoses wat betreft de verkoop van huurwoningen in hoge mate waargemaakt, helemaal wanneer dit wordt vergeleken met de gemiddelde realisatie in Nederland. Ook wat betreft de nieuwbouw van koopwoningen scoort Domesta ruim boven het gemiddelde. Daartegenover staat de matige realisatie-index betreffende de sloop van woningen. Tabel 5.5

Realisatie-index 2006-2008 (als % van voornemens) Corporatie

Landelijk

0,66

0,56

Sloop

0,25

0,45

Verkoop

0,91

0,61

Nieuwbouw


Het feit dat de geprognosticeerde aantallen wat betreft nieuwbouw niet worden gehaald is te wijten aan het niet doorgaan van een tweetal groter projecten. De beslissing om de


45

ontwikkeling van beide projecten geen doorgang te laten vinden is in samenwerking met de betrokken stakeholders gemaakt. 5.2.2

Bedrijfsvoering In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de kosten en opbrengsten van de productie en de rentedekkingsgraad. Kosten en opbrengsten productie Uit de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat Domesta lagere kosten maakt ten aanzien van grond- en bouwkosten, maar dat de bijkomende kosten fors hoger liggen. Daartegenover staan lagere verkoopkosten ten opzichte van beide referentiegroepen en hogere verkoopkosten ten opzichte van de referentiegroep.

Tabel 5.6

Kosten en opbrengsten, 2008 (kosten en opbrengsten x € 1) Corporatie

Referentie

Landelijk

Bruto stichtingskosten

143.657

166.617

155.528

- grondkosten

12.093

21.675

20.681

- bouwkosten

114.148

135.064

128.809

- bijkomende kosten

17.417

9.877

6.038

Bruto verkoopprijs

134.600

125.223

146.104

Verkoopkosten

2.150

2.915

7.757

Nieuwbouw huur

Verkoop bestaand bezit


Rentedekkingsgraad Domesta heeft gedurende alle jaren een significant hogere rentedekkingsgraad dan corporaties in beide referentiegroepen. Dat wil zeggen dat Domesta een aanzienlijk lager risico liep dat het zijn renteverplichtingen niet kon nakomen in die jaren. Evenals corporaties uit de referentiegroep en de gemiddelde Nederlandse corporatie laat de rentedekkingsgraad een dalende lijn zien, maar blijft het hoge niveau ten opzichte van de referentiegroepen gehandhaafd in 2008. Tabel 5.7

Rentedekkingsgraad, 2006-2008

Corporatie

2006

2007

2008

2,4

2,3

2,1

Referentie

1,8

1,7

1,5

Landelijk

1,6

1,6

1,4


5.2.3

Vastgoedwaarde De vastgoedwaarde van een corporatie wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting op verschillende wijzen weergegeven. Opvallend aan onderstaande cijfers is dat zowel de


46

bedrijfswaarde als de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde zich op hetzelfde niveau bevinden als het gemiddelde in Nederland, terwijl de WOZ-waarde daar duidelijk onder ligt. Verder heeft Domesta relatief weinig grondposities.

Tabel 5.8

Vastgoedwaarde, 2008 (in € per verhuureenheid) Corporatie

Landelijk

Bedrijfswaarde

43.184

42.253

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde

35.317

35.518

WOZ-waarde

127.233

155.105

Waarde grondposities

422

719


5.2.4

Financiële positie en perspectief Het onderdeel financiële positie en perspectief geeft een overzicht van het volkshuisvestelijk vermogen en het risicoprofiel. Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2008 wordt afgezet tegen de berekende waarde van het risico ultimo 2008 waarna een solvabiliteitsoordeel wordt gegeven. Volkshuisvestelijk vermogen Het volkshuisvestelijk vermogen is gebaseerd op de door de corporatie opgegeven bedrijfswaarde van het bezit en wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gebruikt bij het opstellen van een solvabiliteitsoordeel. In onderstaande vergelijking valt op dat het volkshuisvestelijk vermogen per verhuureenheid lager ligt dan in de referentiegroep.

Tabel 5.9

Volkshuisvestelijk vermogen per verhuureenheid 2008

2013

Corporatie

14.787

19.982

Referentie

13.813

14.941

Landelijk

13.322

14.434


Risicoprofiel Het risicoprofiel van Domesta lag in 2008 rond het niveau van zowel corporaties uit de referentiegroep als de gemiddelde corporatie in Nederland. Opvallend is daarbij het geringe operationele risico dat de corporatie loopt. Het totaalbeeld in 2013 wijkt hier niet veel van af, echter Domesta loopt in die periode meer risico op macro-economisch gebied maar juist minder op marktrisico. Tabel 5.10

Risicobeoordeling als % van het balanstotaal 2008 Corporatie Marktrisico

2013 Referentie

Landelijk

Corporatie

Referentie

Landelijk

4,0

4,4

3,9

4,9

6,1

6,1

Macro-economisch risico 7,7

7,0

7,0

14,2

12,9

13,6


47

Operationeel risico

0,7

1,6

2,4

4,1

4,7

5,5

Totaal risico

8,7

8,5

8,7

15,5

15,2

16,2


Solvabiliteitsoordeel Het Centraal Fonds Volkshuisvesting concludeert op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2008 dat het vermogen op balansdatum 28 december 2008 groter is dan het voor Domesta vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Dit betekent dat de corporatie een positief solvabiliteitsoordeel krijgt en Domesta financieel gezien in staat is het woningbezit blijvend te verhuren zonder over te hoeven gaan op gedwongen verkoop. Continuïteitsoordeel In aanvulling op het solvabiliteitsoordeel en op basis van de aangeleverde gegevens voor de prognoseperiode 2009-2013 krijgt Domesta in 2008 (Corporatie in Perspectief 2009) het continuïteitsoordeel A. Dit wil zeggen dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode op basis van het vermogen financierbaar zijn: de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.

5.3

Financieel beleid Het financieel beleid van Domesta heeft tot doel de financiële continuïteit te borgen, het rendementsbewustzijn te versterken en kaders te geven voor de inrichting van de organisatie en de toedeling van verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Domesta wil een financieel gezonde corporatie zijn die haar financiële positie en processen zodanig beheerst en bewaakt dat zij doelgericht en efficiënt haar maatschappelijke rol vervult met betrekking tot sociale woningbouw. Verder is het financieel beleid er op gericht om de kaders aan te geven waarbinnen Domesta uitvoering wil geven aan haar missie. Het financieel beleid van Domesta is verder uitgewerkt in een aantal documenten, de belangrijkste daarvan worden hieronder toegelicht alsmede de meerjarenbegroting. In de periode tussen de fusie en het opstellen van onderstaande documenten is via een nooddocument invulling gegeven aan het financiële beleid, daar dit vanuit de fusiepartners niet was vastgesteld.

5.3.1

Calculatiestatuut Het calculatiestatuut vormt de basis van het financieel beleid en is opgezet om een aantal (financiële) risico’s te kunnen beheersen. In dit document zijn de uitgangspunten, randvoorwaarden en richtlijnen opgenomen die van belang zijn voor de realisatie van (nieuwbouw) projecten. Domesta voert voor elk project een haalbaarheidsonderzoek uit waarbij de onderdelen financiën, klant en markt, kwaliteit en maatschappij worden belicht. Verder bevat het calculatiestatuut een vermelding van het gedifferentieerd doelgroepenbeleid waarbij per doelgroep de rendementseisen zijn vastgesteld. De cijfermatige weergave van deze rendementseisen komen terug in de financiële sturing.

5.3.2

Treasurystatuut Het treasurystatuut richt zich op de leningportefeuille, op de beheersing van renterisico’s en de jaarlijkse rentekosten. Het doel van dit statuut is het verschaffen van duidelijkheid aangaande het treasurybeleid en definieren van de bevoegdheden en randvoorwaarden Maatschappelijke visitatie Domesta

48

waaraan financieringen, beleggingen en risicoafdekkingen moeten voldoen. Alle activiteiten op het gebied van treasury staan daarbij ten dienste van de kerntaken van Domesta. 5.3.3

Financiële sturing Via de financiële sturing wordt bewaakt of de mate waarin Domesta de ambities, opgaven en stakeholdersinvulling hebben gedefinieerd haalbaar zijn gelet op de middelen die de corporatie ter beschikking heeft. Het sturingsmodel is gebaseerd op de volgende aandachtsgebieden:  Winstgevendheid van de exploitatie;  Rendement te realiseren bij investeringen;  Waardeontwikkeling van het bezit;  Vermogensontwikkeling. Binnen het sturingsmodel van Domesta worden de kasstromen en waardering en vermogensbepaling op basis van bedrijfswaarde als uitgangspunt gebruikt. In het financiele sturingsmodel wordt toegelicht dat de vermogensovermaat kan worden aangewend voor maatschappelijke prestaties. De manier waarop hieraan invulling kan worden gegeven is vastgelegd in de ambitienotitie die in maart 2010 is geoedgekeerd door de Raad van Commissarissen. Onderstaande tabel toont de kengetallen en normen waarop door Domesta wordt gestuurd.

Tabel 5.11

Kengetallen en normen financiële sturing Aandachtsgebied

Kengetal

Norm

Winstgevendheid van de exploitatie

Objectbeheerresultaat

50%

Direct rendement uit verhuur

6%

Indirect gerealiseerd rendement

0,5%

Gerealiseerd rendement

6,5%

Rentedekkingsgraad

>2

Rendement bij investeringen

Internal Rate of Return

Afhankelijk van segment

Waardeontwikkeling van het bezit

Indirect ongerealiseerd rendement

0,5% boven regio/referentie

Vermogensontwikkeling

Financiële ruimte

Groter dan 0

REV na belasting verhuur en ver-

6%

koop REV na belasting overig

-9,5%

Loan to value “wsw”

Maximaal 50%

Operationele kasstroom komende 5 Groter dan 0 jaar

Bron: Financiële sturing Domesta

Ten behoeve van de rendement op investeringen hanteert Domesta doelgroepspecifieke eisen. In het document Financiële sturing is een gedetailleerd overzicht gegeven van de rendementseisen die Domesta hanteert, onderverdeeld naar een zevental segmenten:  Woningen voor primaire doelgroep;  Zorgwoning, verpleeghuisplaats;  Woningen voor de secundaire doelgroep;  Brede school, onderwijsinstelling;


49

  

Woningen voor tertiaire doelgroep; Hoed, ahoed, kinderdagverblijf; Buurtsuper, winkels.

Het rendementsniveau is, zoals eerder aangegeven, afhankelijk van de doelgroep. Daarbij hanteert Domesta lage rendementseisen bij de primaire doelgroep en loopt de rendementseis op naarmate de doelgroep verder van die primaire doelgroep af komt te liggen. 5.3.4

Risicomanagement Domesta werkt aan een document aangaande risicomanagement en heeft daartoe een vijftal stappen onderscheiden: 1. Visie op risico, risicobeleid en doelstellingenanalyse 2. Risico- en kansenanalyse; 3. Respons op risico; 4. Implementeren van beheersmaatregelen; 5. Risicomanagement in de planning & controlcyclus. Aan de eerste vier stappen is in de vorm van een risicostrategie, bestuurlijk-strategische en uitvoerende risicoprofielen, de risicocontrolematrix en een update in 2009 reeds uitvoering gegeven. Stap vijf is voorzien in 2010.

5.3.5

Kadernota begroting 2010 De kadernota heeft als doel om richting te geven aan het opstellen van de begroting waardoor eenduidigheid en uniformiteit in de opgestelde plannen ontstaat. In de kadernota worden de uitgangspunten van de cijfermatige begroting 2010 weergegeven. Hierin worden de volgende parameters door Domesta gehanteerd ten aanzien van de begroting 2010.

Tabel 5.12

Parameters begroting 2010 t/m 2019 Omschrijving parameter

Begroting 2009

Begroting 2010 (t/m 2019)

Inflatie

2,25%

2010: 1,5%

Stijging lasten onderhoud

2,25%

2010: 1,5%

2010 ev: 2,25%

2011 ev: 2,25% Huurstijging per 1 juli

2010: 2,75%

2010: 1,5%

2010 ev: 2,25%

2011 ev: 2,25%

Huurderving woningen

1,25%

1,25%

Huurderving overig

5%

5%

Disconteringsvoet

6%

6%

Mutatiegraad

9,64%

9,64%

Gem. algemene beheerlast per vhe

€ 1.587

€ 1.619 (= 2009 + 2%)

Bron: Kadernota begroting 2010


50

5.3.6

Meerjarenprognose 2010 t/m 2019 De begroting 2010 en daarmee de parameters uit bovenstaande kaderbegroting 2010 zijn als input gebruikt voor het opstellen van de financiële meerjarenprognose 2010 t/m 2019. De financiële meerjarenprognose is opgesteld op basis van de historische kostprijs en geeft een kort overzicht van de ontwikkeling van de operationele kasstromen, het resultaat na belastingen en de solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde. De jaarrekening wordt bewust op historische kostprijs gebaseerd om grote fluctuaties in de jaarrekeningen tegen te gaan. Onderstaande tabel bevat de cijfermatige weergave van deze ontwikkelingen.

Tabel 5.13

Meerjarenprognose 2010 t/m 2019 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Operationele kasstromen

4.921

4.186

4.127

3.321

4.117

2.503

3.962

5.583

5.154

6.904

Resultaat na belastingen

-9.818

-8.655

-9.385

-15.763

-4.164

-6.394

-10

1.155

132

2.171

Solvabiliteit

34%

30%

26%

22%

20%

19%

18%

19%

19%

20%

5.4

Efficiëntie De mate waarin de corporatie de geleverde prestaties op efficiënte wijze behaalt weegt mee in het oordeel over het presteren naar vermogen. De netto bedrijfslasten vormen daarvoor in het SEV-referentiekader de relevante maakt. Daarnaast kijkt ECORYS naar de focus die de corporatie heeft op efficiëntie.

5.4.1

Netto bedrijfslasten Domesta had in de periode 2005-2008 behoorlijke lagere netto bedrijfslasten per verhuureenheid (vhe), ondanks de relatief hoge personeelskosten per fulltime employment (fte). Het aantal verhuureenheden per fte ligt op het landelijk gemiddelde niveau.

Tabel 5.14

Netto bedrijfslasten en ontwikkeling netto bedrijfslasten, 2005-2008 Toename 2005-2008 in % Corporatie

Referentie

Landelijk

Corporatie

Referentie

Landelijk

Bedrijfslasten / vhe

1.187

1.383

1.340

2,3

17,3

20,3

Personeelskosten / fte

70.156

62.916

64.248

Aantal vhe / fte

91

87

92


Sinds de fusie is heel bewust gestuurd op een minimale toename van de bedrijfslasten.

5.5

Presteren naar Vermogen en Efficiëntie: ruim voldoende Het beoordelingsschema uit de 3.0 versie van de SEV-methodiek is als bijlage bijgevoegd. Ingevuld voor Domesta resulteert het volgende beeld.


51

Standaard


Oordeel

Wegings-

Gewogen

factor

oordeel

70%

4,7

Vermogensprestatie I. Bedrijfswaarde

De meerjarenprognose is gebaseerd op

a. De corporatie heeft een

historische kostprijs, waarna vervolgens

vermogensberekening op

een vertaalslag wordt gemaakt naar be-

basis van bedrijfswaarde.

drijfswaarde. In de jaarrekening wordt be-

b. De corporatie heeft een

wust de historische kostprijs gehanteerd.

berekening van het be-

Domesta heeft de rendementseisen ten

stemd eigen vermogen

aanzien van de verschillende doelgroepen

vanwege de strategie

vastgelegd in een document. Het investe-

bestaand bezit, gebaseerd

ringsprogramma komt terug in de meerja-

op een duidelijk omschre-

renbegroting waarbij de uitgangspunten die

ven investeringsprogram-

ten grondslag liggen aan de prognose dui-

ma inclusief economische

delijk zijn weergegeven.

7

rendementseisen. Deze rendementeisen kunnen verschillen per type investering. Rendementseisen lager dan de markteis (bijv. onrendabele toppen) komen ten laste van het bestemd eigen vermogen. II. Extra potenties

Domesta heeft marktonderzoeken laten

c. De corporatie heeft

uitvoeren in Hoogeveen en Coevorden en

scenario’s die de verkoop-

is bezig met een onderzoek in Emmen

7

potenties in kaart brengen. waarin de gehele woningmarkt is onderd. De corporatie heeft de

zocht. Domesta heeft de financiële ruimte

potenties van de (extra)

weergegeven in de financiële sturing en

financieringsruimte

een risicobuffer ingesteld.

vreemd vermogen in kaart gebracht e. De corporatie heeft haar risicobuffers berekend III. Presteren naar vermo-

Domesta geeft in de meerjarenbegroting en

gen

–prognose een summier overzicht van de

f. De corporatie geeft in-

ontwikkeling van het eigen vermogen, de

6

zicht in hoe het beschikba- kasstromen en het resultaat. In die zin is de re eigen vermogen maxi-

maximale inzet van het eigen vermogen ten

maal wordt ingezet voor

aanzien van maatschappelijke prestaties

het leveren van maat-

niet direct te vinden. Op basis van de ver-

schappelijke prestaties.

wachte solvabiliteit en de daarin gestelde

g. De visitatiecommissie

CFV-eis kan worden geconcludeerd dat

geeft een oordeel of de

deze solvabiliteit, met name in de komende

corporatie presteert naar

jaren, rond de bovengrens ligt.

de mogelijkheden van haar vermogen.


52

Visie II. De corporatie heeft een

Domesta heeft zicht op de ruimte die de

6

10%

0,6

8

10%

0,8

8

10%

0,8

duidelijke visie en doelstel- corporatie heeft ten aanzien van het vrije ling geformuleerd ten aan-

eigen vermogen. Ondanks een duidelijke

zien van het beoogde

kennis van de maatschappelijke opgaven in

economische rendement

het werkgebied heeft Domesta slechts

op het (eigen) vermogen

summier een visie en doelstellingen gefor-

en de besteding van de

muleerd om het eigen vermogen op die

ruimte in het vrij eigen

manier te besteden dat die maatschappelij-

vermogen. Deze visie is

ke opgaven daar op een zo goed mogelijke

onderbouwd met kennis

manier bij zijn gebaat.

van maatschappelijke opgaven in het werkgebied. Risicoprofiel III. De corporatie hanteert

De solvabiliteit wordt bijgewerkt aan de

een solvabiliteitsdoelstel-

hand van het gerealiseerde en/of voorge-

ling die wordt verantwoord

nomen investeringsprogramma en maakt

in het licht van het gereali-

onderdeel uit van de meerjarenbegroting.

seerde en/of voorgenomen investeringsprogramma. Bedrijfsvoering IV. De corporatie presteert

Op het gebied van bedrijfslasten per vhe

efficiënt.

en toename van de bedrijfslasten presteert Domesta goed. De personeelskosten liggen aan de hoge kant, echter het aantal vhe per fte ligt op het landelijk gemiddelde.

Presteren naar Vermogen en Efficiëntie: 6,9

In het presteren ten aanzien van vermogen en effecientie is een duidelijke ontwikkeling zichtbaar. Domesta heeft beleid opgesteld waarin onder andere de rendementseisen per doelgroep en de aanwending van de vermogensovermaat voor het leveren van maatschappelijke prestaties helder terugkomen. Gezien het recente opstellen van dit beleid is het nog niet mogelijk de prestaties op dit gebied te meten, echter de visitatiecommissie heeft alle vertrouwen in het leveren van prestaties ten aanzien van vermogen en efficiëntie.


53

6 Governance

6.1

Inleiding In de maatschappelijke visitatie is de governance een apart te beoordelen veld. De methodiek vereist een oordeel over de inrichting en het functioneren van de governance. De toetsing omvat twee onderdelen: 1. Governance structuur en naleving en handhaving van de code. 2. Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghebbenden: - Eigen ambities en doelen. - Opgaven in het werkgebied. - Betrokkenheid van belanghebbenden. - Vermogen. De visitatiecommissie heeft het oordeel over de governance daarnaast gebaseerd op de wijze waarop Domesta omgaat met de Governance Code en op de rol en invulling van het interne toezicht. Daartoe zijn agenda’s en verslagen van vergaderingen bestudeerd en interviews gehouden met de directeur-bestuurder en met leden van de Raad van Commissarissen.

6.2

Governance structuur De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden. Voor de leden van de Raad van Commissarissen is een profielschets opgesteld en tevens is een schema van aftreden van toepassing. De gehanteerde profielen laten zich kort als volgt typeren:  Volkshuisvesting / ruimtelijke ordening;  Financieel-economisch domein;  Juridisch domein;  Marketing & communicatie;  Zorg en welzijn. In 2009 zijn twee nieuwe commissarissen benoemd, met respectievelijk de accenten volkshuisvesting en zorg, waarmee de gewenste deskundigheid naar het oordeel van de Raad nu in voldoende mate aanwezig is. De Raad van Commissarissen heeft in de achterliggende periode een ontwikkeling doorgemaakt naar toenemende professionalisering en verbreding van de eigen achtergrond van de leden, die na de fusie voornamelijk financieel-economisch van aard was. Domesta onderschrijft de Aedes Code en de Governance Code Woningcorporaties. Op de website van de Domesta wordt aan governance vorm gegeven door publicatie van de integriteitscode (vastgesteld in 2008) en het, via de jaarverslagen, verstrekken van informatie over de Raad van Commissarissen (o.a. over de samenstelling en honorering).


54

Na de fusie in 2006 is een rooster van aftreden vastgesteld, maar dit is niet openbaar gemaakt. De Raad geeft zelf aan sinds 2008 Governance proof te zijn. De Raad van Commissarissen heeft er bewust voor gekozen geen subcommissies in te stellen (met uitzondering van een renumeratiecommissie), zodat alle leden op de hoogte zijn van de ontwikkelingen. Voor de selectie van twee nieuwe commissarissen in 2009 trad een ad hoc commissie uit de Raad op. De Raad van Commissarissen komt elke zes weken bij elkaar voor haar reguliere vergaderingen. De directeur-bestuurder rapporteert tijdens deze vergadering over het gevoerde beleid. De Raad beoordeelt de prestaties van de corporatie aan de hand van het Ondernemingsplan 2007-2012 en managementsrapportages die per kwartaal worden geleverd. De Raad houdt tweejaarlijks een zelfevaluatie, waarbij zij gebruik maakt van externe ondersteuning. De uitkomsten van de zelfevaluatie van 2008 hebben voldoende input gegeven om het intern toezicht verder te professionaliseren. In 2010 vindt zelfevaluatie opnieuw plaats. De Raad van Commissarissen vergadert eens per jaar afzonderlijk met de huurdersvereniging en met de ondernemingsraad. Bij de laatste bijeenkomst is de directeur-bestuurder aanwezig. Het contact met externe stakeholders is een aandachtspunt. Er vindt tot nu toe bewust geen structureel overleg plaats tussen (leden van) de Raad van Commissarissen en externe stakeholders, uit terughoudendheid en om niet in het vaarwater van de bestuurder te komen. De minister van VROM/WWI spreekt jaarlijks in november het oordeel uit over de prestaties van de corporatie. Bijzondere aandachtspunten waren het afgelopen jaar (november 2009) de mate van voorspelkracht van productieaantallen en de integriteit. Voor Domesta is naar het oordeel van de minister op beide terreinen nog verdere optimalisatie mogelijk.

6.3

Intern toezicht De Raad van Commissarissen geeft aan dat het voor haar nog steeds relatief veel inspanning vergt om door de overvloed aan beleids- en managementinformatie voldoende distantie te houden. Dit staat ook haar wens in de weg om zich diepgaander met inhoudelijke thema’s bezig te houden dan voorheen. De Raad slaagde er volgens eigen zeggen bovendien onvoldoende in om de twee stromingen die voortkwamen uit de rechtsvoorgangers van Domesta, te integreren. De Raad had hierdoor (en ook door haar voornamelijk financieel-economische achtergrond) moeite om de dynamiek van de organisatie die een enorme ontwikkeling doormaakte en die zich heroriënteerde op haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgave, goed op de voet te volgen. In de periode vanaf de fusie heeft er zich een proces voorgedaan waarbij de Raad en de bestuurder hebben gezocht naar een optimaal evenwicht waar het taken en verantwoordelijkheden betreft. Zowel Raad als bestuurder geven aan dat dit met het professioneler worden van zowel de Raad, als de organisatie, steeds beter gaat. De Raad en bestuurder hebben echter een afwijkende mening waar het het gewicht van dit proces betreft. Vanuit het bestuur is aangegeven dat de wens vanuit de Raad om dicht op de materie te zitten er op momenten toe geleid heeft dat er situaties ontstaan die ten koste gaan van een effectief


55

en efficiënt bestuur. Door de Raad is dit in het gesprek met de visitatiecommissie minder expliciet naar voren gekomen. Een en ander is een aandachtspunt en zal dit ook moeten blijven. Nu Domesta de structuur op orde heeft, wil de Raad van Commissarissen de organisatie meer loslaten en beraadt zij zich op dit moment op haar prioriteiten en met name het schaalniveau van haar agenda. De komst van twee nieuwe commissarissen eind 2009 zal hier naar verwachting een positieve invloed op hebben. Hiermee ontstaat tevens een betere balans tussen oog voor het financiële en het volkshuisvestelijke rendement, waarmee het toezicht op de koers en het bestuur van Domesta zal verbeteren. Voor de raad zijn risicobeheersing en -evaluatie, prioritering van voornemens en de betrouwbaarheid van de planningscyclus aandachtspunten. Domesta heeft in 2009 een begin gemaakt met de invoering van een balanced score card. Tenslotte is de Raad op korte termijn actief met het vinden van een geschikte opvolger van de directeurbestuurder, die per 1 april 2010 een andere werkkring heeft aanvaard.

6.4

Betrokkenheid van stakeholders Domesta heeft bij de totstandkoming van het Ondernemingsplan 2007-2012 een brede raadpleging gehouden van haar stakeholders, de vier gemeenten en diverse maatschappelijke organisaties en instellingen. Daarna heeft de organisatie m.n. geïnvesteerd in het herstellen en onderhouden van bilaterale contacten. De relaties worden onderhouden door de directeur-bestuurder en de vestigingsmanagers. In 2010 zullen de stakeholders worden uitgenodigd om het ondernemingsplan te evalueren. De Raad van Commissarissen heeft zich tot nu toe t.a.v. externe stakeholders terughoudend opgesteld.

6.5

Presteren op het gebied van Governance: ruim voldoende Het beoordelingsschema uit de 3.0 versie van de SEV-methodiek is als bijlage bijgevoegd. Ingevuld voor Domesta resulteert het volgende beeld. Standaard


Oordeel

Wegings-

Gewogen

factor

oordeel

20%

1,4

20%

1,6

I. Goed bestuur De corporatie heeft de

Formeel voldoet Domesta aan alle vereis-

borging van de kwaliteit

ten. De RvC heeft zich inhoudelijke verbe-

van het intern toezicht

teringen voorgenomen ten aanzien van

vastgelegd.

haar agenda. Recent is de samenstelling

7

van de RvC gewijzigd zodat meer balans kan ontstaan tussen de financieeleconomische en maatschappelijke invalshoeken. II. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Ten aanzien van eigen ambities en doelen: De corporatie hanteert een Domesta heeft na de fusie een heldere visie op de maatschappe-

8

nieuwe koers uitgezet en daarin gedurende


56

lijke positie als uitgangs-

de volgende jaren een consistent beleid

punt voor strategie en

gevoerd.

beleid. Het bestuur vertaalt de visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Ten aanzien van opgaven in het werkgebied: Het bestuur geeft inzicht in Het bestuur van Domesta voert een actieve de beleidsdoelstellingen

en constructieve samenwerking met rele-

en geleverde prestaties in

vante belanghebbenden (gemeenten) en is

het werkgebied en com-

open en realistisch over de realisatie van

municeert hierover met

(prestatie)afspraken. Bij de waardering

relevante belanghebben-

door belanghebbenden blijkt overigens dat

den.

de ‘consumenten’ en de ‘werkrelaties’ een

7

20%

1,4

7

20%

1,4

8

20%

1,6

substantieel verschil in kwaliteit ervaren. Ten aanzien van de betrokkenheid van belanghebbenden: Het bestuur betrekt be-

Het bestuur van Domesta heeft relevante

langhebbenden bij de

belanghebbenden betrokken bij de tot-

beleidsvorming en com-

standkoming van het ondernemingsplan

municeert met hen over de

en is open en communicatief over de reali-

realisatie van beleidsdoel-

satie van voornemens. Evenals bij boven-

stellingen.

staande punt bestaat er een verschil in communiceren en informeren tussen de typen stakeholders.

Ten aanzien van het vermogen: De externe accountant

De externe accountant rapporteert zijn

rapporteert zijn bevindin-

bevindingen betreffende het onderzoek

gen betreffende het on-

naar de jaarrekening via de management-

derzoek naar de jaarreke-

letter aan het bestuur en de RvC. Hij neemt

ning gelijktijdig en op de-

ook deel aan de vergaderingen van de

zelfde wijze aan het be-

raad, waarin de conceptjaarstukken, het

stuur en de RvC.

accountantsverslag en de managementletter worden behandeld.

Eindoordeel governance: 7,4

De governance is bij Domesta voldoende op orde. De kwaliteit van bestuur en intern toezicht zijn vastgelegd en geborgd in documenten. Verder wordt in de jaarverslagen verslag gedaan van het intern toezicht. De Governance Code is geïmplementeerd en wordt nageleefd, waarbij het principe ‘pas toe of leg uit’ geldt. De Raad van Commissarissen heeft de afgelopen tijd een ontwikkeling doorgemaakt naar verdergaande professionalisering en naar verbreding van haar achtergrond met volkshuisvesting en zorg. Voor de Raad van Commissarissen zijn in het bijzonder risicobeheersing en -evaluatie, prioritering van voornemens en de betrouwbaarheid van de planningscyclus aandachtspunten. Daarnaast zal er blijvende aandacht nodig zijn voor de afstand van de


57

Raad ten opzichte van het dagelijks bestuur teneinde het toezicht nog professioneler vorm te kunnen geven.


58

Deel II: Prestatiespinnenwebben

Samengevat kunnen de volgende prestatiespinnenwebben worden weergegeven aangaande de beoordelingen van de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Totaalbeeld: ruim voldoende

eigen doelen en ambities 10 8 6 governance

4

opgaven

2 0

vermogen en efficiëntie

stakeholders

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen: ruim voldoende

w erkgebied, klanten en stakeholders 10 8 6 organisatie

4

kosten van het w onen

2 0

leefbaarheid en gebiedsontw ikkeling


kw aliteit van het w oningbezit

59

Presteren naar Opgaven: ruim voldoende

beschikbaarheid 10 8 energie en duurzaamheid

6

betaalbaarheid

4 2 0 bouw productie

herstructurering


bijzondere doelgroepen

leefbaarheid en veiligheid

60

Deel III: Integrale beoordelingstabellen

Totaalbeeld Totaalbeeld alle beoordelingscriteria

I

II

III

IV

V

Tot

Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen

7,4

8

6

5

7,2

Presteren naar Opgaven

7,0

8

8

8

7,3

Presteren volgens Stakeholders

7,1

7

7

7

7,0

Presteren naar Vermogen en Efficiëntie

6,7

6

8

8

Presteren ten aanzien van Governance

7

8

7

7

I II III IV

6,9 8

7,4

Feitelijke prestaties (70%) Inzicht (10%) Vertaling (10%) Monitoring (10%)

Alleen bij governance tellen I, II, III, IV en V elk voor 20% mee in de totaalscore


61

Bijlagen

Bijlage 1. SEV-Referentiekader (versie 3.0) Beoordeling Presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen Standaard

Norm

Wegingsfactor

I. De feitelijke en geplande pres- Corporatie legt logische relatie

Operationele omschrijving

Feitelijke prestaties

70%

taties dragen aantoonbaar bij

tussen prestaties en doe-

komen overeen met de

aan de realisatie van de eigen

len/ambities

gestelde ambities en

ambities en doelen.

doelen

II. De corporatie werkt vanuit

Streefbeelden voor de toekomst

De corporatie geeft in

een gedocumenteerde ambitie

zijn vertaald in meetbare doelen

voldoende mate inzicht

III. De corporatie heeft de doe-

Geplande doelen zijn uitgewerkt


len die zij wil bereiken geopera-

in meetbare eenheden, inclusief


tionaliseerd in een concreet

kosten

10%

(missie en visie) en heeft eigen doelen geformuleerd die passen bij de rol als corporatie en passen bij het werkgebied waarin de corporatie actief is. 10%

plan, inclusief financiële onderbouwing. De doelen zijn in meetbare eenheden opgesteld op de prestatievelden. IV. De corporatie beoordeelt

Evaluatie van prestaties ten op-


jaarlijks het eigen presteren

zichte van ambities en doelen. Bij


naar doelen en ambities en trekt

onderprestatie wordt een verbe-

daaruit conclusies.

terplan geformuleerd.

10%

Beoordeling Presteren naar Opgaven Standaard


Norm

Wegingsfactor

I De feitelijke en geplande pres-

De corporatie heeft de geplande

De feitelijke prestaties

70%

taties leiden ertoe dat aan de

prestaties, gebaseerd op de ex-

komen overeen met de

externe opgaven wordt voldaan.

terne opgaven, in beeld gebracht

gestelde externe op-

en de feitelijke prestaties daarvan

gaven.

gemeten. Bij de meting van de feitelijke prestaties is gebruik gemaakt van dezelfde meeteenheden en de meting heeft op vergelijkbare wijze plaatsgevonden. De feitelijke prestaties wor-


62

den afgezet tegen de geplande prestaties. II De corporatie heeft op ieder

De corporatie beschikt op de


van de prestatievelden gedegen

zeven prestatievelden (of een

voldoende mate in-

inzicht in de opgaven die zich in

beredeneerde eigen selectie van

zicht.

het werkgebied, en voor zover

prestatievelden) over een over-

relevant ook landelijk en regio-

zicht van de lokale, regionale en

naal, voordoen.

landelijke opgaven en heeft deze

10%

in kwantitatieve en/of kwalitatieve variabelen uiteengezet. De corporatie brengt de voor het beleid relevante en/of beïnvloedbare variabelen systematisch en periodiek in beeld. III De corporatie vertaalt de

De corporatie heeft voor elk van


opgaven naar concrete doelen

de zeven prestatievelden (of een

voldoende mate in-

op de prestatievelden en ver-

beredeneerde eigen selectie van

zicht.

antwoordt extern de prioriteiten

prestatievelden) beschreven wat

die daarbij zijn gesteld.

de opgaven zijn en wat de corpo-

10%

ratie daarmee doet. De corporatie heeft meetbare doelen opgesteld De corporatie geeft aan welke

en een prioritering aangebracht,

samenwerking met andere or-

zowel voor het gehele werkgebied

ganisaties en partijen benodigd

van de corporatie als per presta-

is.

tieveld.

IV De corporatie beoordeelt

De corporatie meet en beoordeelt


jaarlijks de voortgang en de

de prestaties en geeft aan of de

voldoende mate in-

realisatie van de opgaven op de

geplande prestaties wel of niet en

zicht.

prestatievelden en trekt daaruit

in welke mate zijn gerealiseerd.

conclusies.

De corporatie geeft bij onvol-

10%

doende realisatie aan wat zij gaat doen om de geplande doelen zo snel mogelijk alsnog te realiseren.

Beoordeling Presteren volgens Stakeholders Standaard


Norm

Wegingsfactor

Ia. De ambitie en doelen van de

De corporatie beschrijft in een

Tevredenheid stake-

70%

corporatie verhouden zich vol-

managementdocument de ver-

holders

gens de stakeholders tot de

wachtingen, wensen en/of verlan-

opgaven in het werkgebied en

gens van de stakeholders en zet

de financiële mogelijkheden

deze af tegen de eigen ambities

van de corporatie (vermogen).

en doelen en gerealiseerde pres-

Ib. De feitelijke en geplande

taties. De corporatie licht eventue-

prestaties dragen aantoonbaar

le verschillen toe.

bij aan de realisatie van verwachtingen, wensen en/of verlangens van de stakeholders. II. De corporatie kent alle rele-

De corporatie benoemt de voor



10%

63

vante stakeholders op de pres-

haar relevante stakeholders op de

tatievelden en kent hun ver-

prestatievelden (of een berede-

wachtingen, wensen en/of ver-

neerde eigen selectie van presta-

langens.

tievelden) en voert met hen een


dialoog over de uitvoering van beleid. Het benoemen van de stakeholders wordt extern gecommuniceerd. De corporatie beschrijft de verwachtingen, wensen en/of verlangens van de stakeholders en maakt deze openbaar. III. De corporatie maakt duidelijk De corporatie maakt de in kaart


aan welke verwachtingen, wen-

gebrachte verwachtingen, wensen voldoende mate inzicht

sen en/of verlangens van sta-

en/of verlangens van de belang-

keholders kan worden voldaan

rijkste stakeholders zichtbaar in

en verwerkt deze op transpa-

haar eigen doelen op de presta-

rante wijze in het eigen beleid.

tievelden (of een beredeneerde

10%

eigen selectie van prestatievelden) IV. De corporatie betrekt de

Bij het opstellen van de prestaties

oordelen van de stakeholders

voert de corporatie overleg met de voldoende mate inzicht

(over de mate waarin de feitelij-

stakeholders over het presteren

ke en geplande prestaties aan-

van de corporatie in voorgaande

toonbaar bijdragen aan de reali-

ja(a)r(en)


10%

satie van hun verwachtingen, wensen en/of verlangens) aantoonbaar bij de formulering van toekomstige prestaties.

Beoordeling Presteren naar Vermogen Standaard


Norm

Vermogensprestatie

Wegingsfactor 70%

I. Bedrijfswaarde a. De corporatie heeft een ver-

a. De vermogensberekening vindt

Het beschikbare eigen

mogensberekening op basis

plaats aan de hand van de be-

vermogen (inclusief en

van bedrijfswaarde.

drijfswaarde.

exclusief extra poten-

b. De corporatie heeft een bere-

b. De berekening van het bestemd ties) wordt maximaal

kening van het bestemd eigen

vermogen vanwege de strategie

ingezet voor het leve-

vermogen vanwege de strategie

van het eigen bezit beslaat een

ren van maatschappe-

bestaand bezit, gebaseerd op

periode van 20 jaar vooruit. Het

lijke prestaties.

een duidelijk omschreven inves-

betreft beleidsmatige keuzes om

De visitatiecommissie

teringsprogramma inclusief

minder te verdienen, die leiden tot

beoordeelt het vrije

economische rendementseisen.

een beslag op het eigen vermo-

eigen vermogen in

Deze

gen. Het betreft ook de voorge-

bedrijfswaardetermen

rendementeisen kunnen ver-

nomen investeringen waarvan de

in relatie tot de opga-

schillen per type investering.

effecten voor een periode van 20

ven in het werkgebied.

Rendementseisen lager dan de

jaar vooruit in kaart zijn gebracht.

De visitatiecommissie


64

markteis (bijv. onrendabele

weegt in haar oordeel

toppen) komen ten laste van het

mee de overwegingen

bestemd eigen vermogen.

van het bestuur en RvC/ RvT ten aanzien van investeringen, risicobeheersing en bestemming van vermogen.

II. Extra potenties c. De corporatie heeft scena-

c. Dit betreft het vastgestelde

rio’s die de verkooppotenties in

verkoopprogramma plus de poten-

kaart brengen.

tiële extra mogelijkheden voor verkoop.

d. De corporatie heeft de poten-

d. Dit betreft de extra leencapaci-

ties van de (extra)

teit op basis van waardestijging in

financieringsruimte vreemd

het vastgoed cq WOZ-waarde van

vermogen in kaart

vastgoed.

gebracht e. De corporatie heeft haar

e. De risicobuffers betreffen de

risicobuffers berekend

marktrisico’s, macro-economische risico’s en operationele risico’s.

III. Presteren naar vermogen f. De corporatie geeft inzicht in

f. Het eigen vermogen volgens

hoe het beschikbare eigen ver-

bedrijfswaarde minus investe-

mogen maximaal wordt ingezet

ringsvoornemens geeft een be-

voor het leveren van maat-

drag aan resterend vermogen.

schappelijke prestaties. g. De visitatiecommissie geeft

g. Het resterend vermogen vol-

een oordeel of de

gens bedrijfswaarde plus de bere-

corporatie presteert naar de

kende extra potenties, hanteert de

mogelijkheden van

visitatiecommissie voor haar oor-

haar vermogen.

deel.

Visie

10%

II. De corporatie heeft een dui-

In relevante documenten zijn een

In openbare publica-

delijke visie en doelstelling ge-

onderbouwing en een toelichting

ties beschikbaar

formuleerd ten aanzien van het

opgenomen

beoogde economische rendement op het (eigen) vermogen en de besteding van de ruimte in het vrij eigen vermogen. Deze visie is onderbouwd met kennis van maatschappelijke opgaven in het werkgebied. Risicoprofiel

10%

III. De corporatie hanteert een

In relevante documenten is een

De gerealiseerde en

solvabiliteitsdoelstelling die

toelichting opgenomen

beoogde solvabiliteit

wordt verantwoord in het licht

verhoudt zich tot de

van het gerealiseerde en/of

referentiegroep

voorgenomen investeringspro-


65

gramma. Bedrijfsvoering

10%

IV. De corporatie presteert effi-

In relevante documenten is een

De gerealiseerde en

ciënt.

toelichting opgenomen

beoogde bedrijfslasten VHE komen overeen met de referentiegroep

Beoordeling Presteren ten aanzien van governance Standaard


Norm

Wegingsfactor

De corporatie heeft de borging

De RvC/RvT heeft:

De aanwezige des-

20%

van de kwaliteit van het intern



een eigen visie op de wijze

kundigheid in de

van haar toezicht en deze is

RvC/RvT is zodanig

getoetst aan de Aedes

dat rekening is gehou-

Governance Code woning-

den met de aard van

corporaties

de corporatie, haar

vastgesteld wat de gewenste

activiteiten en de

output is van het toezicht en

daaruit voortvloeiende

welke normen er worden ge-

gewenste deskundig-

hanteerd om de output te

heid en achtergrond

meten

van de RvC/RvT.

I Goed bestuur

toezicht vastgelegd





een duidelijke taakomschrij-

De samenstelling van

ving van het bestuur en de

de RvC/RvT vormt een

toezichthouders

goede afspiegeling van de belangrijkste belanghebbende van de corporatie. Het resultaat van inhoudelijke toetsing en toetsingsinformatie in relatie tot de geleverde prestaties geeft inzicht dat de uitvoering van het toezicht houden verloopt conform de gestelde doelen

II. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Ten aanzien van eigen ambities

De corporatie heeft een schriftelijk

De corporatie beschikt

en doelen:

neergelegde opvatting over haar

over een strategiedo-

De corporatie hanteert een visie

maatschappelijk functioneren in

cument, goedgekeurd

op de maatschappelijke positie

haar werkgebied geformuleerd.

door de RvC/RvT,

als uitgangspunt voor strategie

Hieruit moet af te leiden zijn welke

waarin haar maat-

en beleid. Het bestuur vertaalt

rol de corporatie inneemt in het

schappelijke positione-

de visie in een missie en be-

werkgebied en hoe die rol zich

ring in algemene zin

leidsdoelstellingen.

vertaalt naar de eigen organisatie

en haar positionering

en relatie met maatschappelijke

in het werkgebied blijkt

partners

en wordt gemotiveerd.


20%

66

De corporatie beschikt over een document waarin heldere doelstellingen zijn geformuleerd en maakt daarbij de voortgang in de realisatie van haar ambities en doelen inzichtelijk

Ten aanzien van opgaven in het

20%

werkgebied: Het bestuur geeft inzicht in de

De corporatie communiceert haar

Beleidsdoelen, presta-

beleidsdoelstellingen en gele-

beleidsvoornemens en prestatie-

tieafspraken en gele-

verde prestaties in het werkge-

afspraken met belanghebbenden.

verde prestaties zijn

bied en communiceert hierover

De corporatie maakt haar gele-

transparant, helder en

met relevante belanghebben-

verde prestaties inzichtelijk voor

inzichtelijk beschikbaar

den.

derden, minimaal via haar website

voor derden, minimaal

Ten aanzien van de betrokken-

De corporatie heeft, onder goed-

Er is een belangheb-

heid van belanghebbenden:

keuring van de RvC/RvT, voor

bendenregister, waar-

Het bestuur betrekt belangheb-

iedereen kenbaar belanghebben-

uit blijkt welke organi-

via de website

benden bij de beleidsvorming en den benoemd bij de maatschap-

saties de corporatie tot

communiceert met hen over de

pelijke en volkshuisvestelijke mis-

haar belanghebbenden

realisatie van beleidsdoelstellin-

sie.

rekent; de woningcor-

gen.

20%

poratie maakt dit kenbaar op haar website. De corporatie houdt ten minste

De corporatie heeft de

één keer per jaar een vergadering

belanghebbendenbij-

met belanghebbenden, waarin de

eenkomst gehouden.

corporatie in dialoog treedt over

De werkwijze in de

de beleidsvoornemens en resulta-

bijeenkomst ligt vast.

ten.

Het bestuur en de RvC/ RvT zijn bij voorkeur voltallig aanwezig bij de vergadering met belanghebbenden. Er is een schriftelijk verslag beschikbaar. Het bestuur en RvC/RvT bespreekt het visitatierapport met de belanghebbenden.


67

Ten aanzien van het vermogen:

In het verslag van de externe

Een verslag waarin de

De externe accountant

accountant komt ten minste aan

externe accountant

rapporteert zijn bevindingen

de orde: analyses van ontwikke-

inzicht geeft in ontwik-

betreffende het onderzoek naar

lingen van het vermogen en resul-

kelingen van vermo-

de jaarrekening gelijktijdig en op taat, die niet in de cijfers voorko-

gen en resultaat, die

dezelfde wijze aan het bestuur

men en die naar de mening van

niet in de cijfers tot

en de RvC.

de externe accountant bijdragen

uitdrukking komen.

20%

aan het inzicht in de financiële positie en resultaten van de corporatie.


68

Bijlage 2. Geïnterviewde personen Domesta

Naam

Functie

Dhr. van Stiphout

Raad van Commissarissen (voorzitter)

Dhr. Bal

Raad van Commissarissen (lid)

Dhr. J. Krul

Directeur-bestuurder

Mevr. F. Oldenziel

Manager bedrijfsvoering

Dhr. E. Meulenbelt

Concerncontroller

Dhr. C. Weelink

Manager vastgoed

Dhr H. Eppinga

Manager wonen


69

Bijlage 3. Betrokken stakeholders

Naam

Organisatie

Functie

Stakeholdersbijeenkomst 6 april ‘klanten’ Dhr. B. Beltman

Stakeholder op persoonlijke titel

Dhr. E. Walther

Seniorenraad Emmen

Dhr. E. Hoorn

Huurdersplatform

Dhr. H. Jeurink

Seniorenraad Emmen

Dhr. H. Wopken

Huurdersplatform

Mevr. J. Zilverberg

VAC Emmen

Mevr. W. van Netten

VAC Emmen

Dhr. S. Kroeze

Huurdersplatform

Mevr. W. ter Veen-Bartelink

Huurdersplatform

Dhr. L. de Jonge

Overleg en Samenwerkings Orgaan Gehandicapten

Dhr. E. Veenstra

Overleg en Samenwerkings Orgaan Gehandicapten

Mevr. R. Kuik

Seniorenplatform HGV

Mevr. M. Hartman

WAC Hoogeveen

Mevr. L. Meijering

VAC Coevorden

Dhr. A. Visser

Huurdersplatform

Stakeholdersbijeenkomst 8 april ‘werkrelaties’ Dhr. Mous

Gemeente Emmen

Woningbouwregisseur

Mevr. Hilbolling

Aedes

Accountmanager

Mevr. Terpstra

Lefier

Mevr. Hiemstra

Actium

Mevr. Galema

Ministerie van VROM / WWI

Dhr. van den Houten

WSW

Accountmanager Accountmanager

Dhr. de Goede

Zorggroep Tangenborgh

Directeur

Dhr. de Goede

Icare

Directeur

Dhr. A.J. Sleeking

Gemeente Emmen

Wethouder ruimtelijke ordening, ge-

Dhr. Van der Zwaag

Gemeente Hoogeveen

Wethouder

Telefonische interviews

biedsontwikkeling en wonen

Dhr. P. Leeuw

Gemeente Coevorden

Directeur

Dhr. W. Vonk

Zorggroep Leveste

Directeur divisie care

Mevr. E. Dost

Woonservice

Directeur-bestuurder


70

Bijlage 4. Documentatie Documenten Algemeen beeld Publicatie CFV: corporatie in perspectief 2008, 2009 Missie, visie, leiderschap doelstellingen Ondernemingsplan en operationeel plan Jaarverslagen en jaarrekeningen 2006, 2007, 2008 Governance Code 2007, 2008 Toezichtrol – notulen RvC-vergaderingen 2009 Beleidsnotitie Domesta en haar relatie met zorgpartijen (2009) Samenwerking Zorggroep Leveste Samenwerking Zorggroep Tangenborgh Leefbaarheid Keuzevrijheid Te Woon Huurincassodata Maatschappelijke opgaven Woonvisies gemeenten en regio’s in het werkgebied: Woononderzoek Coevorden Hoogeveen (Arcadis), dorpsanalyse Noordscheschut, dorpsanalyse Elim, dorpsanalyse Oosterhesselen (iov Domesta) Dorpsanalyse Schoonebeek en Nieuw-Schoonebeek (mede door Domesta gemaakt) Prestatieafspraken: Emmen 2010, Hoogeveen 2008, Coevorden 2005 Convenanten, contracten: Provincie (energie) Schuldhulp Leerlingbouwplaatsen Hennepconvenant Basis sociaal statuut (2007) Samenwerkingsovereenkomst Huurdersplatform Eigen documenten waarin doelstellingen verwoord zijn (ook op deelterreinen zoals zorg, maatschappelijke opvang, milieu) Wijkvisies E.R. Emmen Smederijen Hoogeveen Binnenvree Coevorden Poppenhare Coevorden Strategisch voorraadbeleid Verkoopbeleid bezit (uitgestelde betaling notitie) Documenten over maatschappelijk rendement of dividend Vermogensovermaat Eigen woningmarktonderzoek Maatschappelijke omgeving Stakeholderregister (mijn. Gez. Lijst mbt ondernemingsplan)


71

Structurering/formalisering van contacten Vertegenwoordigingslijst 2006 Verslagen, onderzoeken (KWH, USP etc.) Huurderstevredenheidsonderzoek Medewerkerstevredenheidsonderzoek 0-meting INK Atrive Woonbench Prestatie-afspraken, convenanten Vermogen en efficiëntie Begrotingen 2008, 2009, 2010 Meerjarenbegroting/fin. Meerjarenraming 2009, 2010 Verslagen/brieven accountant (accountantsverslag 2007, 2008, 2009) Managementletters 2009, 2008 Brieven Centraal Fonds (solvabiliteit 2009, continuïteitsoordeel 2009) Eigen stukken betr. fin. Sturing en efficiency Fin. Sturing Calculatiestatuut Kaderbrief 2010 en 2009 Risicomanagement 2008 + update 2009 Treasurystatuut 2007 + treasuryplan 2008, 2009, 2010 Interne controle jaarplan 2008 VSO 2 Prestaties Docu over monitoring van prestaties, tegen de achtergrond van eigen doelen en ambities + prestatiecontracten Tussenstation ondernemingsplan Maandrapp./4 mnd rapportage 2008 (4x) 2009 (2x) incl. niet fin. Doelen Jaarplan 2008, 2009 en 2010 en afdelingsplannen 2009 en 2010 Brieven VROM inzake prestaties en toezicht-oordeelbrief 2008, 2009

Overig MT-Notitie informatie beleidsplan 2009-2012, 5-6-2009 Informatie beleidsplan 2009-2012 RvC notitie, ambities versus financiële mogelijkheden 28-1-2010 Financiële sturing en ambitie MT Notitie Financieel Beleid 25 maart Financieel Beleid Domesta 13-1-2009 Presentatie Governance Code Woningcorporaties 1-12-2006 RvC notitie Governance Code 13-11-2008 Domesta en haar relatie met zorgpartijen 28-9-2009 Governancecode-uitwerking nav discussie 1-12-2006 Investeringen per complex Investeringsopgaven nieuwbouw en herstructurering inclusief ORT Kasstromen MJP 2009-2018 P&O Plan Domesta 2 vastgesteld Vastgoed 17-2-2010 Proces 15.1 fase 0 en 1 Rapportage Vastgoedontwikkeling 23-6-2009


72

Vastgoed 17-2-2010, Proces 6.6 aankoop locaties Vastgoed 17-2-2010, Proces 15.2, Fase 2 en 3 Vastgoed 17-2-2010, Proces 15.3, Fase 4 en 5 Vastgoed 23-12-2008, projectmatig werken 1 MT-Notitie Projectorganisatie Nieuwbouw, vervolg 23-12-08 Wonen 060508 Implementatieplanning Communicatieplan Woonruimteverdeelsysteem Wonen 080317 Bevestigingsbrief extern klantenpanelleden Wonen agenda voortgang overleg 080226 Wonen Demo – def. 2 Wonen evaluatie prestatie-afspraken reactie Domesta Presentatie optiemodel Workshop Beleid Wonen interne klankbordgroep Aantekeningen 14-3-2008 Wonen memo voortgang woonruimteverdeling 3-4-2008 MT-notitie Inrichtingsplan wonen 12-1-2010 Wonen overdrachtdocument Compass 090817 Wonen Plan van Aanpak Droom Wonen v3 Wonen Project en capaciteitenplanning 080226 Wonen Resultaat webenquete 080331 Wonen van Dromen naar Doen 100120 Verslag stuurgroep bespreking Compass 150109 Wonen Visie op Leefbaarheid Hoogeveen

Emmen Revisited (Emmerhout, Emmermeer, Angelslo) Smederijen Hoogeveen – evaluatierapport Binnenvree Coevorden Nieuw-Schoonebeek Elim Oosterhesselen Schoonebeek (Emmen Revisited) Noordscheschut Strategisch voorraadbeleid: Algemeen Coevorden en Hoogeveen Huurdersonderzoek 0-meting Verslagen accountant 2008 Centraal Fonds (solvabiliteits en continuïteitsoordelen 2008 en 2009) Financiële sturing Scorecard Acitviteitenoverzicht Prioriteitenmatrix en 2008 Notulen RvC vergaderingen 2009 en 1

ste

2010

Samenwerking Tangenborgh Leefbaarheid + Jaarplan 2010 wijkconsulenten Keuzevrijheid o.a. huurincasse, Te Woon, Weth. Robaardstraat Maatschappelijke Opgave Coevorden (Companen) Maatschappelijke Opgave Woningmarkt en leefbaarheidsonderzoek Hoogeveen (Arcadis) Prestatie-afspraken Hoogeveen


73

Masterplan Coevorden Prestatie-afspraken Emmen Convenanten,contracten: Provincie (energie) Schuldhulp Emmen Leerlingbouwplaatsen Emmen, Coevorden Hennepconvenant Hoogeveen Samenwerking OGGZ, Hoogeveen Vermogensovermaat Eigen woningmarktonderzoeken


74

Bijlage 5. Uitwerking beoordeling presteren naar eigen Ambities en Doelstellingen Jaarplan 2008 Werkgebied, klanten en stakeholders Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Versterken rela-

Opstellen van een plan voor de

Deels opgesteld in 2009 en deels

6

ties

verbetering van relaties met huur-

uitgewerkt in 2010.

ders, zorginstellingen en gemeenten.

Kosten van het wonen Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Te Woon

Uitwerken op welke manier en onder

Start gemaakt met het voorbereiden

7

welke voorwaarden het product

van een project, pilot is niet uitge-

wordt aangeboden en uitvoeren van

voerd en wordt uitgevoerd in 2009.

een eerste pilot ‘te woon’. Toewijzingsbe-

Uitvoeren van een haalbaarheidson-

Pilot gedifferentieerde netto huurprijs 7

leid

derzoek naar alle ins- en outs van

uitgevoerd aan de Wethouder Ro-

de invoering van een nieuw toewij-

baartstraat.

zingsbeleid waarbij het inkomen een belangrijke rol speelt. Schuldbegelei-

Opleveren van een document waar-

Convenant schuldhulp gemeente

ding en preven-

uit blijkt hoe de samenwerking met

Emmen opgesteld, samenwerkings-

tie

welzijns- en maatschappelijk werk

overeenkomsten met Coevorden is

vorm te geven ten behoeve van

in 2010 voorzien. In Hoogeveen is

schuldbegeleiding en schuldpreven-

geen convenant opgesteld.

6

tie. Rendementsei-

Ontwikkelen van beleid en rende-

sen

mentseisen per doelgroep.

Opgesteld in 2009.

7

Kwaliteit van het woningbezit Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Doelgroepen en

Uitvoeren van uitgebreid onderzoek

Uitgevoerd.

8

woonwensen

naar doelgroepen en woonwensen

Afgerond.

8

Opgesteld.

8

Opgesteld in 2009.

7

in Coevorden en Hoogeveen. Prestatieafspra-

Afronden van de prestatieovereen-

ken

komst met gemeente Hoogeveen.

Zelf Aange-

Opstellen van een beleidsnotitie ten

brachte Voor-

aanzien van de keuzevrijheid in zelf

zieningen

aangebrachte voorzieningen.

Energie en mili-

Opstellen van een beleidsnotitie

euvriendelijkheid waarin verdere stappen worden gedefinieerd omtrent energie- en milieuvriendelijk ondernemen en het


75

energieconvenant, afgesloten met de provincie.

Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Kwaliteit woon-

Inrichten van een proces waarbij de

Notitie meten van leefbaarheid op-

7

omgeving

kwaliteit van de omgeving wordt

gesteld in 2009.

gemeten. Gebiedsanalyses Definiëren van de manier waarop en visies

Meerdere manieren gedefinieerd.

8

Gebiedsanalyses in Schoonebeek,

6

gebiedsanalyses en –visies worden opgesteld en in kaart brengen welke gebieden worden onderscheiden.

Gebiedsanalyses Uitvoeren van gebiedsanalyses in Schoonebeek, Elim en Noordsche-

Elim en Noordscheschut opgesteld

schut, opstellen van concrete maat-

in 2007+ concrete maatregelen

regelen voor deze gebieden en

Schoonebeek opgesteld in 2009,

implementeren van leefbaarheids-

Elim wordt opgesteld in 2010, Noor-

budgetten.

scheschut niet afgerond.

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Uitwerking management en deve-

Uitgewerkt.

8

Ingevoerd.

8

Uitgevoerd.

8

Ingevuld.

8

Uitgevoerd in 2009.

7

Ingevuld.

8

Organisatie Onderwerp MD-traject

lopment traject. Competentiema-

Invoeren van competentiemanage-

nagement

ment waarin alle functies zijn voorzien van competenties en competenties deel uitmaken van de beoordelingscyclus.

Formatieonder-

Uitvoeren van formatieonderzoek of

zoek

alle onderdelen binnen de organisatie passend zijn bij de omvang van de taken.

Intranet

Verdere invulling geven aan en optimaliseren van nieuwe intranet.

Onderhouds-

Onderzoeken van de nut en nood-

dienst

zaak van automatisering onderhoudsdienst.

Centraal maga-

Invulling geven aan de vormgeving

zijn

van het centraal magazijn.

Jaarplan 2009 Werkgebied, klanten en stakeholders Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Versterken rela-

Doorvoeren van aanbevolen verbe-

Doorgevoerd.

8


76

ties

teringen ten behoeve van relaties naar huurders en stakeholders.

Woonruimtever-

Afronden uniformering van het

deelsysteem

nieuwe woonruimteverdeelsysteem.

Geïmplementeerd.

8

Kosten van het wonen Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Te Woon

Evalueren van pilot ‘te woon’, bij

Pilot gestart, evaluatie is voorzien in

7

keuze voor breed in voeren van ‘te

maart 2010.

woon’ opstellen van een implementatieplan waarin fasering is opgenomen en uitvoeren van deel van het plan in 2009. Toewijzingsbeleid Evalueren pilot toewijzingsbeleid,

Geëvalueerd.

8

besluit breed in te voeren ja of nee, als breder invoeren dan opstellen implementatieplan, uitvoeren deel implementatieplan in 2009.

Kwaliteit van het woningbezit Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Prestatieafspra-

Openbreken van de prestatieover-

Nieuw prestatiecontract met ge-

7

ken

eenkomst met de gemeente Em-

meente Emmen getekend. Voor

men en opstellen van een presta-

Coevorden geen algemeen presta-

tieovereenkomst voor de gemeente

tiecontract getekend, wel specifieke

Coevorden.

prestatiecontracten.

Uitvoeren van beleidsstappen met

Uitgevoerd.

8

Geïmplementeerd.

8

Energie

betrekking tot energiebesparing. Zelf Aangebrach-

Implementeren van het ZAV-beleid.

te Voorzieningen

Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Gebiedsvisies

Opleveren van een drietal gebieds-

Opgeleverd, opgesteld en geïmple-

8

analyses inclusief nulmeting en

menteerd.

opstellen van concrete maatregelen en implementeren van leefbaarheidsbudgetten. Woonwensenon-

Uitvoeren van een woonwensenon-

derzoek

derzoek in Emmen.


In 2010 mee bezig.

7

77

Organisatie Onderwerp

Doelstelling

Prestatie

Beoordeling

Decos en WFM

Verder implementeren Decos en

Geïmplementeerd.

8

Uitgevoerd.

8

Onderzocht.

8

Opgesteld.

8

WFM. Kwaliteitsbeleid

Richten op de acties die vanuit de INK positiebepaling relatief eenvoudig uitgevoerd kunnen worden en insteken op procesmanagement.

Onderhouds-

Onderzoek naar de wenselijkheid

dienst

van het automatiseren van de onderhoudsdienst.

Informatiebe-

Opstellen van een informatiebe-

leidsplan

leidsplan waarin aandacht is voor onder meer woninginformatie en relatie-informatie en uitvoering geven aan genoemde projecten.


78

Bijlage 6. Uitwerking beoordeling Presteren naar Opgaven Prestatiecontract Emmen 2005 tot 2010 Prestatieveld

Prestatieafspraken

Prestatie

Beoordeling

Beschikbaarheid

De gemeente waakt er in samen-

Kernvoorraad sociale huurwoningen

8

werking met de woningcorporaties

blijft op peil;

voor dat een kernvoorraad sociale huurwoningen (huurprijzen tot de aftoppingsgrens) van voldoende omvang, kwaliteit en spreiding beschikbaar blijft voor de huidige en toekomstige aandachtsgroep; Binnen de kernvoorraad is de senio- Kernvoorraad neemt toe en wordt in renvoorraad in principe onaantast-

hoge mate afgestemd op de om-

baar: deze voorraad dient op peil te

vang van de doelgroep.

8

worden gehouden en qua omvang en prijsstelling te worden afgestemd op de omvang van de doelgroep. Betaalbaarheid

Tot de kernvoorraad sociale huur-

Domesta hanteert dit principe;

8

De verkoop van 1.300 sociale

6 woningen (2006), 7 woningen

4

huurwoningen in de periode 2005-

(2007), 10 woningen (2008);

woningen wordt gerekend de bereikbare voorraad huurwoningen volgens de Huursubsidiewet (huurprijzen tot de aftoppingsgrens);

2010 door alle corporaties gezamenlijk. Bijzondere

Het bevorderen van het zo lang

30 intramurale zorgplaatsen en 11

doelgroepen

mogelijk zelfstandig laten wonen

inleunwoningen in zorgcentrum

van senioren door in te zetten op

(2007), 64 appartementen in multi-

toevoeging van tenminste 980 een-

functioneel centrum, 31 zorgplaat-

heden verzorgd wonen, 1.100 wo-

sen (2008), voorbereiding van 65

ningen met diensten, 820 overige

zorgplaatsen, 19 verpleegplaatsen,

ouderenwoningen en 380 overige

25 woningen, 10 levensloopbesten-

nultrede woningen door alle corpo-

dige woningen, 80 zorgwoningen

raties gezamenlijk.

(2008).

Leefbaarheid

Investeren in het vergroten van de

Geschied door middel van het pro-

en veiligheid

kwaliteit van de woonomgeving daar ject Emmen Revisited

6

8

waar herstructurering aan de orde is. Bouwproductie

Streven naar substantieel aandeel

Niet in de gemeente Emmen, wel in

5

particulier opdrachtgeverschap in de de andere gemeenten; bouwproductie en het stimuleren van consument gericht bouwen; Opstarten van pilots ten behoeve

Niet opgestart;

4

Groot aantal zorgappartementen en

8

van zelfstandige projectontwikkeling; Domesta realiseert 307 sociale


79


-woningen gebouwd.

2010. Herstructurering

Er worden nadere afspraken ge-

Geen afspraken gemaakt;

4

Domesta en de andere woningcor-

Gecontinueerd en uitgebreid over

9

poraties continueren hun samen-

meerdere wijken;

maakt over de mogelijke invoering van de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM);

werking in het kader van het convenant Emmen Revisited inzake de aanpak van de wijken Angelslo, Emmerhout en Bargeres; Domesta onttrekt 238 sociale huur-

Sloop aantal woningen in voorberei-

woningen aan de woningvoorraad

ding;

4

door middel van sloop in de periode 2005-2010; Domesta voert ingrijpende verbe-

135 woningen, 55 appartementen,

terprogramma’s uit bij 352 sociale

29 appartementen, 55 appartemen-


ten, 30 woningen, 5 seniorenwonin-

2010.

gen (2006), 64 seniorenwoningen,

9

135 woningen, 9 eengezinswoningen (2007), 209 woningen (2008), in uitvoering 214 woningen (2008); Duurzaamheid

De woningcorporaties handelen

Domesta heeft alle woningen gela-

en energie

conform het energie convenant dat

beld en voert verbeterprogramma’s

is afgesloten met de provincie Dren-

uit in de bestaande voorraad, bij

the.

nieuwbouw houdt men zich nog niet

7

aan de eis. Zou daar geen eis zijn.

Overeenkomst Prestatieafspraken Wonen 2008 – 2014 Hoogeveen Prestatievelden

Prestatieafspraken

Beschikbaarheid

Monitoring van de omvang van de

Vereiste kernvoorraad van 5.000

primaire doelgroep en de omvang

woningen was beschikbaar in 2008

van de vereiste kernvoorraad van

en 2009;

8

5.000 woningen; Uitzoeken hoeveel % van de wonin-

92,8% (2008) en 93,5% (2009);

8

Starten met het vaststellen van de

Onderdeel van woon en leefbaar-

8

startersvraag in de dorpen in de

heidsonderzoek;

gen in 2007 daadwerkelijk is toegewezen aan de doelgroep (min 90%);

gemeente Hoogeveen; Pilot opzetten in Hollandscheveld-

Domesta zet pilot op ten behoeve

Oost inzake de realisatie van een

van de realisatie van een starters-

starterswoning die voor een gecon-

woning.

7

troleerde periode een rol als zodanig kan vervullen op de woningmarkt.


80

Betaalbaarheid

Onderzoeken of de startersregeling

De startersvraag is meegenomen in

van de gemeente Hoogeveen kan

het woon- en leefbaarheidsonder-

worden uitgebreid met een nader te

zoek. De raad heeft op 10 december

8

bepalen deelname van de betrokken 2009 ingestemd met een verruiming woningcorporaties;

van de startersregeling.

Bijzondere

Onderzoek naar de vraag naar nul-

Onderzoek is verricht;

8

doelgroepen

trede woningen; Gezamenlijk beleid uitwerken met

Domesta heeft woonwagenbeleid

7

betrekking tot woonwagenstand-

herijkt en doorgespeeld naar overige

plaatsen, waarbij handhaving van

partijen om tot een gezamenlijke

het bestaande aantal plaatsen uit-

visie te komen;

gangspunt is; Volumeafspraken maken over de

Volumeafspraken hebben nog niet

huisvesting van mensen met een

de gewenste contouren gekregen;

6

verstandelijke, psychische en/of maatschappelijk handicap, waaronder opvang van dak- en thuislozen, alsmede de doorstroming uit maatschappelijke opvang en exgedetineerden; Toereikend aantal woonruimten

De gemeente heeft in overleg met

beschikbaar maken voor de huis-

de corporaties een concept plan van

vesting van statushouders;

aanpak opgesteld, waarin oplossin-

6

genrichtingen om de achterstand weg te werken worden genoemd; Afronden gezamenlijk onderzoek

Domesta heeft inloopvoorziening

inzake de realisatie van een inloop-

dak- en thuislozen geopend.

8

voorziening voor dak- en thuislozen in Hoogeveen. Leefbaarheid

Onderzoeken in hoeverre aange-

De samenwerking met de dorpsbe-

en veiligheid

haakt kan worden bij initiatieven

langen en De Smederijen waar no-

vanuit wijken en dorpen op het ge-

dig intensiveren;

8

bied van gebiedsontwikkeling en in hoeverre gezamenlijk tot een geïntegreerde aanpak c.q. gebiedsontwikkeling kan worden gekomen;

Bouwproductie

Onderzoeken en uitwerken hoe

De omnibusenquête Smederijen

partijen leefbaarheid in wijken en

levert indicatoren waarmee de doel-

buurten kunnen monitoren.

stelling wordt gemonitord.

Uitwerken van een integraal uitvoe-

Is onderdeel van de concept woon-

ringsprogramma voor de woning-

visie 2010-2020;

8

8

bouw; Domesta realiseert 356 woningen

Realisatie van 83 woningen t/m

en 30 verpleegeenheden in de peri-

2009, 24 woningen gepland niet

ode 2008-2014 waarvan 313 in

gerealiseerd en 203 woningen zijn

Hoogeveen en 43 in omringende

vervallen;

5

dorpen (310 woningen t/m 2009); Gezamenlijk een woonprogramma

Geen uitvoering aan gegeven, wo-

uitwerken voor locaties en dit be-

ningbouwprogramma is in deze


4

81

spreken in het gezamenlijk overleg;

periode door de markt opgepakt;

In gezamenlijk overleg nader uit-

In 2010 implementeert Domesta, na

werken wat wordt verstaan onder

vaststelling, het beleid op maat-

maatschappelijk vastgoed en welke

schappelijk vastgoed;

7

doelen, middelen en rolverdeling hierbij van belang c.q. gewenst zijn; Inventariseren en rapporteren van

-

-

de woningbouwprogrammering voor de periode 2015. Herstructurering

Doorzetten reguliere verbeterpro-

Domesta heeft in 2008 in Krakeel 51 8

gramma’s in de periode 2008-2014.

woningen gerenoveerd.

Duurzaamheid

Starten met het overleg over het

Domesta heeft de ambitie om haar

en energie

gewenste beleid ten aanzien van

woningbezit op label C te brengen

duurzaamheid in het bouwen.

en heeft hiertoe een energiepro-

7

gramma opgesteld.

Ontwikkelovereenkomst Masterplan Centrum Coevorden Prestatievelden

Prestatieafspraken

Prestatie

Beoordeling

Beschikbaarheid

-

-

-

Betaalbaarheid

Domesta investeert circa €15 mil-

Zie opsomming bouwproductie;

7

Zie opsomming bouwproductie;

7

Zie opsomming bouwproductie.

7

6

joen onrendabel in de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de gemeente Coevorden (komt overeen met 300 à 350 woningen); Domesta spant zich samen met de gemeente in om de financiële mogelijkheden te creëren voor de bouwopgave van de resterende (circa 200) nieuwe woningen in de gemeente Coevorden of anders in de omliggende dorpen; Domesta financiert de onrendabele top van de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Bijzondere

Het accent van de nieuwbouwopga-

24 levensloopbestendige woningen

doelgroepen

ve ligt de komende jaren op levens-

(2007).

loopbestendige woningen in met name het centrum. Leefbaarheid

Domesta draagt eenmalig een be-

Domesta draagt bij aan de vernieu-

en veiligheid

drag van ten hoogste €2,6 miljoen

wing van het openbaar gebied in de

(NCW op 1 januari 2006) bij in de

wijk Binnenvree-Zuid.

8

uitvoering van de grondexploitatie van het masterplan en kan worden gezien als bijdrage aan de leefbaarheid in de stad. Bouwproductie

Domesta zal op basis van een

-

-

bouwclaim als bouwexploitant op-


82

treden van alle woningbouw binnen het deelgebied ‘Markt en haven’; Domesta realiseert 528 nieuwe

17 zorgwoningen, 8 eengezinswo-

sociale huurwoningen in de stad

ningen (2006), 24 levensloopbe-

Coevorden in de periode 2005-2015

stendige woningen (12 koop, 12

(circa 94 woningen in het centrum,

huur) (2007), 34 zorgplaatsen

circa 434 nieuwe woningen buiten

(2008), voorbereiding van 20 appar-

het centrum);

tementen, 11 appartementen, 200

7

woningen, 27 appartementen, 24 verpleegplaatsen, 9 zorgplaatsen en groot aantal appartementen (2008), Domesta realiseert 68 nieuwe wo-

Zie bovenstaande opsomming;

7

ningen voor de commerciële markt in de stad Coevorden (met name in het cluster Bogas) in de periode 2005-2015; Domesta is financieel verantwoorde- -

-

lijk voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de stad Coevorden. Herstructurering

Domesta sloopt 116 bestaande

48 woningen (2006), 20 woningen

sociale huurwoningen in de stad

(2007), 7 woningen (2008);

7

Coevorden in de periode 20052015; Domesta renoveert 324 bestaande

Geen woningen gerenoveerd;

4

-

-

-

-

Domesta koopt de woningbouwloca- -

-

sociale huurwoningen in de stad Coevorden in de periode 20052015; Domesta en de gemeente Coevorden spannen zich in om samen met Slokker Vastgoed B.V. tot een tripartiete overeenkomst te komen; Domesta draagt 12 percelen in het cluster markt over aan de gemeente Coevorden en draagt 2 percelen over, en heeft de intentie om daarnaast nog eens 2 percelen over te dragen, in het cluster Bogas;

ties en woningbouwkavels uit de grondexploitatie van het Masterplan Coevorden van de gemeente voor vastgestelde bedragen. Duurzaamheid

-

-

-

en energie


83

Bijlage 7. Enqueteformulieren stakeholdersbijeenkomsten Ronde 1

Ambities en doelstellingen van Domesta

Naam Organisatie

: …………………………….. : ……………………………..

Type stakeholder ⁭ gemeente (ambtelijk) ⁭ gemeente (bestuurlijk of raad) ⁮ (vertegenwoordiger van) bewoners/huurders ⁭ zorginstelling ⁮ maatschappelijke instelling ⁭ politie ⁮ anders, namelijk ……………. Ambities en doelstellingen

Belangrijk?

Prestaties?

Op een schaal van

Op een schaal van

1-10

1-10

Geen me-

Geen me-

ning/oordeel: ?

ning/oordeel: ?

Kosten van het wonen 

Te woon: uitvoeren van een pilot en implementeren van beleid keuzevrijheid in koop of huur;



Toewijzingsbeleid: uitvoeren van een pilot met inkomensafhankelijk huren (hoge inkomens betalen meer huur, lage inkomens minder);



Schuldbegeleiding en preventie: opstellen samenwerkingsdocument met welzijns- en maatschappelijk werk;



Gedifferentieerd financieel beleid: hanteren van verschillende rendementseisen voor de verschillende doelgroepen.

Kwaliteit van het woningbezit 

Onderzoek: uitvoeren uitgebreid onderzoek naar woonwensen en doelgroepen in Emmen, Hoogeveen en Coevorden;



Prestatieafspraken: opstellen van prestatieafspraken gemeenten Hoogeveen, Emmen en Coevorden;



Zelf Aangebrachte Voorzieningen: opstellen en uitvoeren beleid ten aanzien van de keuzevrijheid in zelf aangebrachte voorzieningen;



Energie en milieuvriendelijkheid: opstellen en uitvoeren van beleid aangaande energiebesparing.

Leefbaarheid en gebiedsontwikkeling 

Kwaliteit woonomgeving: inrichten van een proces waarbij de kwaliteit van de omgeving wordt gemeten;



Gebiedsanalyses en visies: definiëren van de manier waarop gebiedsanalyses worden opgesteld en in kaart brengen welke gebieden worden onderscheiden;



Gebiedsanalyses: Uitvoeren van gebiedsanalyses in


84

Schoonebeek, Elim en Noordscheschut, opstellen van concrete maatregelen voor deze gebieden en implementeren van leefbaarheidsbudgetten. Overig 

Versterken relaties: inventariseren van relaties en doorvoeren van aanbevolen verbeteringen ten behoeve van de relaties met huurders, zorginstellingen en gemeenten;



Woonruimteverdeelsysteem: implementatie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem.

Opmerkingen:


85

Ronde 2

Opgaven in het werkgebied van Domesta (Emmen)

Naam Organisatie

: …………………………… : ……………………………

Type stakeholder ⁭ gemeente (ambtelijk) ⁭ gemeente (bestuurlijk of raad) ⁮ (vertegenwoordiger van) bewoners/huurders ⁭ zorginstelling ⁮ maatschappelijke instelling ⁮ politie ⁮ anders, namelijk ……………. Opgaven gemeente Emmen

Belangrijk?

Prestaties?

Op een schaal van

Op een schaal van

1-10

1-10

Geen me-

Geen me-

ning/oordeel: ?

ning/oordeel: ?

Beschikbaarheid 

Geen specifieke opgave.

Betaalbaarheid 

Verkoop van 1.300 sociale huurwoningen in periode 2005 t/m 2009 (totaal corporaties).

Bijzondere doelgroepen 


Leefbaarheid en veiligheid 

Investeren in vergroten van kwaliteit woonomgeving daar waar herstructurering aan de orde is.

Bouwproductie 

Streven naar substantieel aandeel particulier opdrachtgeverschap in bouwproductie en stimuleren van consumentgericht bouwen;



Hanteren van marktconforme kavelprijzen bij gronduitgifte koopwoningen;



Opstarten pilot-projecten en behoeve van zelfstandige projectontwikkeling door corporaties;



Realisatie van 307 woningen in periode 2005-2010.

Herstructurering 

Nadere afspraken maken mogelijke invoering wijkontwikkelingsmaatschappij (WON);



Continueren samenwerking Emmen Revisited;



Sloop van 238 woningen in periode 2005-2010;



Woningverbetering 352 woningen in periode 2005-2010.

Duurzaamheid en energie 

Conform energie convenant provincie Drenthe.


86

Opmerkingen:


87

Ronde 2

Opgaven in het werkgebied van Domesta (Hoogeveen)

Naam Organisatie

: …………………………… : ……………………………

Type stakeholder ⁭ gemeente (ambtelijk) ⁭ gemeente (bestuurlijk of raad) ⁮ (vertegenwoordiger van) bewoners/huurders ⁭ zorginstelling ⁮ maatschappelijke instelling ⁮ politie ⁮ anders, namelijk ……………. Opgaven gemeente Hoogeveen

Belangrijk?

Prestaties?

Op een schaal van

Op een schaal van

1-10

1-10

Geen me-

Geen me-

ning/oordeel: ?

ning/oordeel: ?

Beschikbaarheid 

Labelen van 139 huurwoningen voor verkoop in de periode 2008-2014;



Geprognosticeerde verkoop van 9 huurwoningen per jaar;



Omvang van de kernvoorraad minimaal 5.000 woningen (totaal van 3 corporaties);



Huisvesten primaire doelgroep bij voorrang in 90% vrijkomende huurwoningen in goedkope en betaalbare huurvoorraad;



Vaststellen van startersvraag in dorpen van gemeente Hoogeveen (pilot project 2008).

Betaalbaarheid 

Leveren van gezamenlijke inspanning om woonlasten voor primaire doelgroep beperkt en betaalbaar te houden;



Afzien van huurverhoging bij projectmatig en regulier onderhoud (in principe);



Onderzoeken mogelijkheden starterslening (samen met gemeente Hoogeveen);


Meenemen specifieke zorgvraag vanuit zorginstellingen in uitvoeringsprogramma voor woningbouw;



Ondersteunen en faciliteren WMO-beleid gemeente Hoogeveen;



Bevorderen van toereikend woningaanbod voor overige aandachtsgroepen (jongeren, ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben);



Uitwerken gezamenlijk beleid woonwagenstandplaatsen (uitgangspunt handhaven 103 plaatsen);



Maken van jaarlijkse volumeafspraken over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvesting van en voorzieningen voor


88

bijzondere doelgroepen; 

Beschikbaar stellen van toereikend aantal woonruimten voor huisvesting van statushouders;



Onderzoek mogelijkheden gezamenlijk front-office voor wonen, zorg en welzijn (3 corporaties).


Zoveel mogelijk streven naar toekomstbestendige kwaliteit van woning en woonomgeving (veilig, toegankelijk en levensloopbestendig);



Melden van alle voorgenomen huisuitzettingen bij casemanager project problematisch woongedrag;



Deelname aan OGGZ-netwerken en OGGZ-beleidsoverleg;



Ondersteuning project buurtbemiddeling;



Ontwikkelen en realiseren van maatschappelijk vastgoed;



Creëren posities leerlingbouwplaatsen;



Monitoren leefbaarheid in wijken en buurten.

Bouwproductie 

Jaarlijks uitwerken integraal uitvoeringsprogramma voor woningbouw;



Realisatie van 356 woningen en 30 verpleegeenheden in de periode 2008-2014 waarvan 313 in Hoogeveen en 43 in omringende dorpen (310 woningen t/m 2009);



Inspanningsverplichting om het aantal appartementen af te stemmen op de marktvraag.


Mogelijkheden onderzoeken voor geïntegreerde aanpak cq gebiedsontwikkeling in wijken en dorpen;



Voortzetten reguliere verbeteringsprogramma’s in periode 2008-2014;



Sloop 54 onzelfstandige eenheden in de periode 20082014;



Gezamenlijke wijkaanpak en gecoördineerde inzet van de maatschappelijke partners in de wijk.


Zoveel mogelijk streven naar toekomstbestendige kwaliteit van woning en woonomgeving (energiezuinig en duurzaam).

Opmerkingen:


89

Ronde 2

Opgaven in het werkgebied van Domesta (Coevorden)

Naam Organisatie

: …………………………… : ……………………………

Type stakeholder ⁭ gemeente (ambtelijk) ⁭ gemeente (bestuurlijk of raad) ⁮ (vertegenwoordiger van) bewoners/huurders ⁭ zorginstelling ⁮ maatschappelijke instelling ⁮ politie ⁮ anders, namelijk ……………. Opgaven gemeente Coevorden

Belangrijk?

Prestaties?

Op een schaal van

Op een schaal van

1-10

1-10

Geen me-

Geen me-

ning/oordeel: ?

ning/oordeel: ?

Beschikbaarheid 


Betaalbaarheid 

Domesta investeert circa €15 miljoen onrendabel in de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de gemeente Coevorden (komt overeen met 300 à 350 woningen);



Domesta spant zich samen met de gemeente in om de financiële mogelijkheden te creëren voor de bouwopgave van de resterende (circa 200) nieuwe woningen in de gemeente Coevorden of anders in de omliggende dorpen;



Domesta financiert de onrendabele top van de nieuwbouw van sociale huurwoningen.


Het accent van de nieuwbouwopgave ligt de komende jaren op levensloopbestendige woningen in met name het centrum.


Domesta draagt eenmalig een bedrag van ten hoogste €2,6 miljoen (NCW op 1 januari 2006) bij in de uitvoering van de grondexploitatie van het masterplan en kan worden gezien als bijdrage aan de leefbaarheid in de stad.

Bouwproductie 

Domesta zal op basis van een bouwclaim als bouwexploitant optreden van alle woningbouw binnen het deelgebied ‘Markt en haven’;



Domesta realiseert 528 nieuwe sociale huurwoningen in de stad Coevorden in de periode 2005-2015 (circa 94 woningen in het centrum, circa 434 nieuwe woningen buiten het centrum);



Domesta realiseert 68 nieuwe woningen voor de commer-


90

ciële markt in de stad Coevorden (met name in het cluster Bogas) in de periode 2005-2015; 

Domesta is financieel verantwoordelijk voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen in de stad Coevorden.


Sloop van 116 bestaande sociale huurwoningen in de stad Coevorden in de periode 2005-2015;



Renovatie van 324 bestaande sociale huurwoningen in de stad Coevorden in de periode 2005-2015;



Domesta en de gemeente Coevorden spannen zich in om samen met Slokker Vastgoed B.V. tot een tripartiete overeenkomst te komen;



Domesta draagt 12 percelen in het cluster markt over aan de gemeente Coevorden en draagt 2 percelen over, en heeft de intentie om daarnaast nog eens 2 percelen over te dragen, in het cluster Bogas;



Domesta koopt de woningbouwlocaties en woningbouwkavels uit de grondexploitatie van het Masterplan Coevorden van de gemeente voor vastgestelde bedragen.



Opmerkingen:


91

Ronde 3 Naam Organisatie

Boodschap voor Domesta : …………………………….. : ……………………………..

Type stakeholder ⁭ gemeente (ambtelijk) ⁭ gemeente (bestuurlijk of raad) ⁮ (vertegenwoordiger van) bewoners/huurders ⁭ zorginstelling ⁮ maatschappelijke instelling ⁮ politie ⁮ anders, namelijk ……………. 1. Wat is uw algemene indruk van Domesta?

2. Houdt Domesta zich met de goede dingen bezig?

3. Laat Domesta belangrijke dingen liggen?

4. Wordt u als stakeholder voldoende geïnformeerd en betrokken?

5. Kunt u Domesta vergelijken met een automerk en uitleggen waarom?

6. Hebt u nog een boodschap voor Domesta?

7. Kunt u een overkoepelend rapportcijfer geven?


92

Maatschappelijke visitatie Domesta

Recommend Documents