Inhoudsopgave
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Leeswijzer
5 5 6
2. SAMENVATTING
7
3. DE GEMEENTE STABROEK NADER BEKEKEN 3.1 Geografische ligging 3.2 Bereikbaarheid 3.3 De bevolking
15 15 15 17
3.3.1 Omvang 3.3.2 Leeftijdsopbouw 3.3.3 Huishoudenssamenstelling 3.3.4 Aantal allochtonen 3.3.5 Gemiddeld inkomen 3.3.6 Werkgelegenheid 3.4 Bezienswaardigheden
17 17 17 18 18 18 18
3.4.1 Kasteel Ravenhof 3.4.2 Fort van Stabroek 3.4.3 Gansrijden 3.4.4 Wandel- en fietsroutes 3.4.5 Vliegveld Hoevenen 3.4.6 Sportinfrastructuur 3.4.7 De milieuvriendelijkste gemeente van Vlaanderen 3.4.8 Stabroek is een ontvoogde gemeente
18 18 19 19 19 19 20 20
4. RELEVANTE BELEIDSVISIES GEMEENTE STABROEK 4.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997-2008) 4.2 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (2001) 4.3 Ruimtelijk Structuurplan Stabroek (2004)
21 21 21 22
5. AANBODSINVENTARISATIE 5.1 Winkelaanbod totale gemeente Stabroek 5.2 Overige winkelondersteunende voorzieningen in gemeente Stabroek 5.3 Deelgemeente Stabroek
25 25 32 32
Hoofdstuk 0
1
5.3.1 Stabroek Centrum 5.3.2 Verspreide bewinkeling 5.3.3 Mogelijke ontwikkelingen in Stabroek 5.4 Deelgemeente Hoevenen
32 39 39 41
5.4.1 Hoevenen Centrum 5.4.2 Verspreide bewinkeling 5.5 Deelgemeente Putte
41 45 45
6. DETAILHANDEL IN DE REGIO 6.1 Antwerpen 6.2 Wijnegem Shopping Center 6.3 Bergen op Zoom 6.4 Gemeenten in de regio Stabroek
47 47 47 47 48
6.4.1 Kapellen 6.4.2 Ekeren 6.4.3 Berendrecht 6.4.4 Brasschaat 6.4.5 Schoten 6.4.6 Kalmthout 6.4.7 De Nederlandse gemeente Woensdrecht
48 48 49 49 49 50 50
7. VRAAGANALYSE 7.1 Koopstromen
51 51
8. RESULTATEN ONDERNEMERSENQUÈTE
55
9. ECONOMISCH FUNCTIONEREN
57
10. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 10.1 Beschrijving consumentengedrag 10.2 Beschrijving aanbodszijde 10.3 Overheidsbeleid
59 59 62 63
11.
65
SWOT-ANALYSE
Hoofdstuk 0
2
12. VISIE 12.1 Stabroek in 2018 12.2 Kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden
67 67 70
12.2.1 Netto-uitbreidingsruimte 12.2.2 De verplaatsingsbehoefte 12.2.3 De totale uitbreidingsbehoefte 12.2.4 De invulling van de berekende marktruimte 12.2.5 De markt naar het nieuw te vormen centrumgebied 12.3 Ruimtelijke mogelijkheden
70 73 73 73 74 74
12.3.1 Het te vormen centrum Stabroek 12.3.2 Mogelijkheden Hoevenen 12.4 Beleid baanwinkels 12.5 Beleid buurtwinkels
75 80 80 81
13. INSTRUMENTARIUM 13.1 Faciliterende maatregelen
83 83
13.1.1 Ruimtelijk Uitvoeringsplan ( RUP) 13.1.2 Socio-economische vergunning 13.1.3 Stedenbouwkundige verordeningen en voorschriften 13.1.4 Mobiliteit 13.1.5 Prijsaanvraag voor te ontwikkelen locaties 13.2 Proactieve maatregelen
83 84 84 85 85 85
13.2.1 Publiek-private samenwerking (PPS) 13.2.2 Oprichten ondernemingsloket 13.2.3 Centrummanagement en samenwerking ondernemers 13.2.4 Monitor centrumgebieden 13.2.5 Aantrekken van nieuwe ondernemers en beste formules 13.2.6 Grond- en pandenregie 13.2.7 Financiële stimuli 13.2.8 Stimuli voor startende ondernemers 13.3 Flankerende maatrgelen
85 86 86 87 87 88 88 90 90
13.3.1 Communicatie en marketing bepalen profiel en imago handelskernen 13.3.2 Winkelkerncontracten 13.3.3 Organisatie van evenementen 13.3.4 Inrichting openbaar domein 13.3.5 Propere en veilige winkelgebieden 13.3.6 Ondersteuning provincie Antwerpen 13.4 Samenvatting belangrijkste actiepunten
90 91 91 91 91 92 92
BIJLAGEN
Hoofdstuk 0
95
3
Hoofdstuk 0
4
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding Het gemeentebestuur wenst een functioneel/ruimtelijke visie op te laten maken dat tot doel heeft te komen tot versterking van het centrum van de kern Stabroek. Het centrum van Stabroek vervult niet alleen een rol op vlak van gemeentelijke dienstverlening, lokale handel en horeca, maar is ook de centrale ontmoetingsplaats voor inwoners en bezoekers. Vastgesteld wordt echter dat het detailhandelsaanbod verschraalt en inwoners zich voor hun aankopen veelal – soms noodgedwongen – richten tot handelszaken buiten de gemeente. De gemeente Stabroek wenst daarom een beleid te gaan voeren om de ontmoetingsfunctie van het centrum te versterken en de inwoners een, met inachtname van de vraag van de inwoners, een zo volledig mogelijk detailhandelsaanbod te bieden, zodat ook de koopbinding verzekerd kan worden en koopverplaatsingen tot een minimum beperkt blijven. De functionele / ruimtelijke visie voor het centrumgebied van Stabroek dient een goed onderbouwde basis te vormen voor de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. De centrumvisie zal moeten aangeven waar en hoe groeikansen liggen voor de diverse functies, zodat de herkenbaarheid en leefbaarheid van het centrum versterkt worden en nog meer in het bijzonder hoe het ruimer gebied rondom de kerk van Stabroek hierin een bijdrage kan leveren. In de functionele structuur zal zowel aandacht geschonken moeten worden aan winkelen, wonen, horeca, dienstverlening en sociaal-maatschappelijke functies en hun verwevenheid. BRO België wil naast de visie en maatregelen om te komen tot een versterking van het centrum Stabroek ook aandacht schenken aan de voorzieningen in de deelgemeente Hoevenen. Welke functie hebben deze voorzieningen en welke maatregelen kunnen genomen worden om ook in de toekomst te kunnen voorzien in een goed voorzieningenniveau in de deelgemeente Hoevenen. Immers de woonkwaliteit van deze deelgemeente wordt voor een belangrijk deel afgeleid van de daar aanwezige voorzieningen. De deelgemeente Putte wordt in deze studie buiten beschouwing gelaten omdat deze nagenoeg volledig georiënteerd is op de Nederlandse gemeente Woensdrecht. In de voorliggende rapportage wordt antwoord gegeven op de door de gemeente Stabroek gestelde vragen.
Hoofdstuk 1
5
1.2 Leeswijzer Het eerste hoofdstuk leidt het totale rapport kort in en het tweede hoofdstuk geeft een bondige samenvatting van het voorliggende rapport. In hoofdstuk drie bekijken we de gemeente Stabroek van naderbij: de ligging van de gemeente, de bereikbaarheid, socio-demografische kenmerken enzovoort. Het vierde hoofdstuk werpt een blik op de reeds bestaande beleidsvisies en dit zowel op gewestelijk, provinciaal als gemeentelijk niveau. De analyse van het commerciële aanbod in de gemeente Stabroek gebeurt in het vijfde hoofdstuk en het detailhandelsaanbod in de regio van Stabroek bespreken we kort in hoofdstuk 6. Na de aanbodzijde kijken we in hoofdstuk 7 naar de vraagzijde en gaan we na in welke mate de Stabroekse bevolking in Stabroek aankopen doet. Het volgende hoofdstuk toont de resultaten van de schriftelijke enquête die werd gehouden onder alle handelaars van Stabroek. In welke mate de detailhandel in Stabroek goed of minder goed functioneert, bepalen we in hoofdstuk 9. Hoofdstuk 10 licht de trends en ontwikkelingen toe die momenteel een belangrijke invloed hebben op het detailhandelslandschap. Op basis van de informatie uit de tien eerste hoofdstukken kunnen we in hoofdstuk 11 een SWOT (sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen) analyse opstellen die, in combinatie met de uitkomsten van de workshop, uitgangspunten formuleert voor de verdere visiebepaling. Deze totale visie doen we uit de doeken in hoofdstuk 12 en hoofdstuk 13 geeft aan welke instrumenten het gemeentebestuur kan hanteren ter uitvoering van deze visie.
Hoofdstuk 1
6
2.
SAMENVATTING
Hieronder worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek en de belangrijkste beleidsaanbevelingen gegeven. Belangrijkste kenmerken gemeente Stabroek Stabroek ligt in het noordwesten van de provincie Antwerpen en grenst aan Nederland. De stad Antwerpen ligt op een afstand van circa 18 km, Bergen op Zoom op circa 26 km. De Belgische gemeente Kapellen (met een groot en aantrekkelijk winkelaanbod) ligt op slechts enkele kilometers. De bereikbaarheid naar Stabroek verloopt goed via de autosnelweg A12 en de provinciale weg N11. Reeds lang worden discussies gevoerd over de aanleg van een nieuwe verbindingsweg tussen de A12 en de N11 om de dorpskernen te ontlasten van het vele (vracht)verkeer. De eerstkomende 10 jaar zal deze verbindingsweg naar verwachting niet gerealiseerd worden. De gemeente Stabroek telt momenteel circa 17.900 inwoners, waarvan er 7.300 in de deelgemeente Stabroek wonen, 8.150 in Hoevenen en circa 2.450 in Putte. Voor het jaar 2025 wordt een geringe bevolkingstoename verwacht tot circa 18.500, waarvan het merendeel terecht zal komen in Hoevenen. In het jaar 2018 zullen dat er circa 18.200 zijn. Overkoepelende beleidsnota’s In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt Stabroek beschouwd als een buitengebiedgemeente. Dit betekent dat stedelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk berperkt dienen te worden. Voorzieningen zijn enkel gericht op de eigen behoefte. De deelgemeente Stabroek wordt als de hoofdkern beschouwd, Hoevenen is een structuurondersteunende woonkern. Detailhandelsaanbod In de gemeente Stabroek zijn in totaal 65 winkels gevestigd met een totale winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 11.000 m². Wanneer het aanbod in Stabroek vergeleken wordt met het aanbod in soortgelijke gemeenten blijkt dat de omvang van het winkelaanbod in de dagelijkse sector vergelijkbaar is met die in andere gemeenten. Op het gebied van niet-dagelijkse artikelen is het aanbod in Stabroek zeer beperkt. Supermarkten zijn goed vertegenwoordigd in Stabroek. In de deelgemeente Stabroek zijn er drie; in de deelgemeente Hoevenen twee. Wel valt op dat deze supermarkten (met uitzondering van Van Ende) relatief klein zijn. Opvallend is dat de supermarkten in de deelgemeente Stabroek zich allen richten op het discountsegment. Een service supermarkt ontbreekt hier. Het winkelaanbod in zowel Stabroek als in Hoevenen heeft een sterk boodschappen gericht karakter. Van funshoppen of gezellig winkelen is geen sprake.
Hoofdstuk 2
7
De aanwezige winkels in Stabroek zijn over het algemeen erg klein. Slechts 10% van alle winkels is groter dan 400 m² wvo en 85% is kleiner dan 200 m² wvo. Uit de analyse van de centra van Stabroek en Hoevenen komt duidelijk naar voren dat het aantal winkels beperkt is, het ontbreekt aan sfeer en gezelligheid, de kwaliteit en de uitstraling van de winkels is niet optimaal. Ook het parkeren is niet optimaal. In het centrum van Stabroek overweegt supermarkt Van Ende om op haar terreinen een cluster te realiseren van enkele winkels. Onderdeel hiervan is een uitbreiding van haar eigen supermarkt en een sterke opwaardering van haar eigen kwaliteitsniveau. In deze plannen wordt tevens voorzien in diverse parkeerplaatsen. Daarnaast is er een initiatief (plan Veraert) om in de Dorpsstraat (ongeveer tegenover supermarkt Van Ende) nieuwe woningen, appartementen en een centrale parking te realiseren. Concurrentie in de regio Uit een concurrentie analyse blijkt dat vooral het winkelaanbod in de naburige gemeente Kapellen sterk concurreert met het winkelaanbod in Stabroek. Met name het daar gevestigde Promenade winkelcentrum oefent grote aantrekkingskracht uit op de inwoners van Stabroek. Ook Wijnegem Shopping Centrum is een geduchte concurrent. Koopstromen Inwoners van de gemeente Stabroek zijn voor circa 75 a 80% van al hun aankopen op het gebied van dagelijkse goederen georiënteerd op winkels in de eigen gemeente (koopbinding). Op het gebied van niet-dagelijkse goederen is dat zeer beperkt: maximaal 10 a 15%. Vergeleken met andere soortgelijke gemeenten is de koopbinding op het gebied van dagelijkse goederen vergelijkbaar, echter op het gebied van niet-dagelijkse goederen scoort Stabroek aanzienlijk minder. Economisch functioneren De in Stabroek aanwezige winkels op het gebied van dagelijkse goederen presteren in vergelijking met het winkelaanbod in geheel Vlaanderen goed. De gemiddelde omzetten per m² wvo liggen boven het gewestelijk gemiddelde. In de nietdagelijkse sector liggen de gemiddelde omzetten op het Vlaams gemiddelde. Trends en ontwikkelingen Belangrijke tendensen zijn de steeds verder gaande schaalvergroting, filialisering en de toename van de internet-verkopen. Daartegenover staat dat bij de consument de belangstelling voor kleinere buurtwinkels en kleine supermarkten in de eigen woonomgeving toeneemt.
Hoofdstuk 2
8
SWOT-analyse Sterkten • Aanbod levensmiddelen
Zwakten • Beperkt aanbod niet-dagelijkse artikelen • Weinig of nauwelijks ketens in centrumgebieden • Aanbod is verspreid over drie deelkernen • Geen echte centra • Lage binding aan winkels in nietdagelijkse goederen, veel koopkrachtafvloeiing
•
Sterk supermarktenaanbod
•
Hoge binding aan winkels in levensmiddelen Buurtvoorzieningen in de deelgemeenten Winkels in dagelijkse sector functioneren beter dan soortgelijke winkels in geheel Vlaanderen; in de niet-dagelijkse sector functioneren deze vergelijkbaar met andere winkels in Vlaanderen. Goede sportinfrastructuur •
• •
•
Zwaar en doorgaand verkeer door centrum van Stabroek • Weinig sfeer in de centrumgebieden Kansen Bedreigingen • Bestuurlijke aandacht voor detailhandels- • Winkelcentra in de omgeving (Antwerproblematiek pen, Wijnegem, Kapellen, Breda, Schoten, Brasschaat, Hoogstraten) • Beperkte bevolkingstoename • Internetaankopen • Hoge inkomens • Toename baanwinkels • Draagvlak bij ondernemers • Steeds achterop lopen. • Particuliere initiatieven • Ontsluitingsweg tussen N11 en de A12. waardoor centrum Stabroek wordt ontlast • Berendrecht/Zandvliet/Lillo Visie Bij het vaststellen van de ontwikkelingsmogelijkheden van de handelscentra in de gemeente Stabroek is uitgegaan van: • aanwezig blijven van het afrittencomplex aan de A12 voor de bereikbaarheid van het centrum van Stabroek en de relatie met de haven; • een verzorgende functie voor de deelgemeente Stabroek met de dagdagelijkse artikelen en in beperkte mate voor de niet-dagelijkse artikelen, vooral doelgerichte aankopen; • een functionele en ruimtelijke versterking van het centrumgebied van Stabroek met meer afstemming op de lokale consument (zowel vanuit Stabroek als vanuit het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo en op de werkenden van de haven en KMO-zones; • een sterke opwaardering van het openbaar gebied;
Hoofdstuk 2
9
•
een lokaal verzorgende functie voor de deelgemeente Hoevenen wegens te sterke concurrentie met de randgemeenten en de de prioriteitsstelling van het gemeentebestuur om vooral de winkelvoorzieningen in het centrum van de deelgemeente Stabroek te versterken.
Uitbreidingsmogelijkheden Om de ontwikkelingsmogelijkheden te kunnen vaststellen is berekend of er in de verschillende handelskernen nog uitbreidingsmogelijkheden voor winkels bestaan. Zo is voor de handelskern in de deelgemeente Stabroek berekend dat hier nog uitbreidingsmogelijkheden (inclusief eventuele verplaatsingen) bestaan. Voor de dagelijkse goederen bedragen deze circa 1.250 m² wvo en voor de niet-dagelijkse goederen circa 1.400 m² wvo. Deze ruimte zou het best ingevuld kunnen worden met het vergroten van bestaande supermarkten ( bijvoorbeeld Van Ende) en realiseren van vooral winkels op het gebied van huishoudelijke artikelen, sport en speelgoed, wonen, doe-het-zelf en bruin- en witgoed. Daarnaast is er nog 400 m² uitbreidingsruimte voor horeca. Ook voor de handelskern in Hoevenen is een uitbreidingsbehoefte berekend, zij het dat deze aanzienlijk lager is dan die van het handelscentrum in de deelgemeente Stabroek. Enkel op gebied van dagelijks artikelen is er een uitbreidingsbehoefte van 200 à 300 m² wvo. Mogelijkheden worden hier gezien voor het vergroten van supermarkten en het realiseren van winkels op het gebied van dagelijkse artikelen. Ruimtelijke versterkingen Naast de functionele versterkingen zullen ook ruimtelijk ingrepen dienen plaats te vinden en dient er een keuze gemaakt te worden over de locatie waar het toekomstige centrum van de deelgemeente Stabroek gelocaliseerd dient te worden. Voorkeur wordt uitgesproken voor realisatie van het centrum in de deelgemeente Stabroek vanwege haar betere potenties. Op basis van diverse argumenten is in deze nota een duidelijke voorkeur uitgesproken voor realisatie van dit centrum in het gebied tussen de Abtsdreef en Kleine Molenweg. In dit te vormen centrumgebied zal een maximale concentratie en clustering van winkels, horeca en overige commerciële dienstverlening dienen plaats te vinden. Met het extra te creëren winkelaanbod van circa 2.650 m², samen met huidig winkelaanbod in het gebied tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg van 3.000 m² wvo, onstaat er nieuw winkelcen1 trum circa 5.650 m² wvo (7.000 m² bvo ) aan winkelvoorzieningen. Het totale centrum, inclusief de horeca en overige commerciële diensten, zal dan een omvang krijgen van circa 8.000 m² bvo.
1
De bvo is de bruto-vloeroppervlakte van gebouwen. Doorgaans bedraagt de wvo circa 80% van de bvo.
Hoofdstuk 2
10
Hieronder is dit gebied afgebakend: Zoekgebied oplossing
Abttsdreef
verkeersproblemen
Langparkeren
Huidig winkelaanbod
plaatsen
Onderzoek naar openleggen van
(Kortparkeren)
Aanvullende winkels
Hoogeind
Passage naar Kerk-
Kleine Molenweg
325 parkeer-
Dorpsstraat
Van Ende
Laageind
Kerkplein Wekelijkse markt
Horeca, terrassen en cultuur
plein
Het gehele winkelcentrum dient zodanig vorm gegeven te zijn dat de bestaande winkels aan de Dorpsstraat een integraal onderdeel vormen van het nieuwe centrum en evenveel aanleiding geven tot bezoek dan de nieuwe winkels op de terreinen van Van Ende. Daarnaast is het noodzakelijk om het te creëren winkelcentrum optimaal te verbinden met de kerk en het Kerkplein, via een doorgang langs de Brouwersstraat. Deze doorgang dient voldoende volume te hebben om deze relatie ook daadwerkelijk tot stand te brengen. Het Kerkplein leent zich bijzonder voor het creëren van een aantrekkelijk verblijfsklimaat door middel van haar openbare ruimte en de daar gelegen functies (horeca, terrassen cultuur). Bereikbaarheid en parkeren Inzake bereikbaarheid en parkeergelegenheid mogen er op piekmomenten geen bereikbaarheidsproblemen optreden. Het eventueel beschikbaar komen van de terreinen van Picolo kan biedt hiertoe wellicht nieuwe mogelijkheden. Naast de kwaliteit van de aanwezige parkeercapaciteit is ook het aantal benodigde parkeerplaatsen van groot belang. Voor de winkelfuncties in het centrumgebied zijn derhalve
Hoofdstuk 2
11
(inclusief een uitbreiding van Van Ende met circa 1.000 m² wvo) circa 300 parkeerplaatsen noodzakelijk. Bij het gebruik van de parkeerplaatsen in het centrumgebied zal vooral ingezet moeten worden op kortparkeren. Voor lang parkeren zal in het centrumgebied geen ruimte beschikbaar zijn. Langparkeerders kunnen verwezen worden naar de parkeerlocatie op het huidige marktplein, op andere locaties langs de Dorpsstraat of Laageinde of eventueel de parkeerruimte die mogelijkerwijs gecreëerd zal worden aan de noordzijde van de Dorpsstraat (plan Veraart). Baanwinkels Gegeven het feit van de prioriteitsstelling van het gemeentelijk bestuur voor het centrumgebied van de kern Stabroek moet er tevens een beperkend beleid ten aanzien van baanwinkels gevoerd worden. Buurtwinkels Buurtverzorgende winkels (bakkers, slagers, groenteboeren, e.d.) kunnen naast de centrumgebieden ook in de woonbuurten gevestigd zijn. Zij hebben daar niet alleen een verzorgende functie, maar ook een sociale functie. Maatregelen/acties In het hieronder staande overzicht zijn de belangrijkste actiepunten samengevat: Acties en maatregelen Opstellen / actualiseren RUP’s en BPA’s van het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek (concentratie tussen Abtsdreef en Kleine Molenweg); Aanpassen RUP’s en BPA’s in overig Stabroek en Hoevenen (woonbuurten, invalswegen, KMOzones) ter voorkoming van ongewenste detailhandel; Stedenbouwkundig onderzoek naar mogelijkheden winkelcentrumontwikkeling op locatie Van Ende en KMO zone; Stedenbouwkundig onderzoek naar mogelijkheden van eventueel vrijkomende gronden van Picolo ten behoeve van verkeersafwikkeling beoogde centrumgebied; Onderzoek naar optimalisering parkeerfaciliteiten aan Dorpsstraat (langsparkeren of kopparkeren); Aandringen op spoed voor realisatie nieuwe verbindingsroute A12 – N11; Invoeren gedifferentieerd parkeerbeleid (onderscheid tussen lang- en kortparkeren; In samenwerking met overige vastgoedbezitters prijsvraag uitschrijven voor ontwikkelingsgebied Overleg met handelaars voor een eventuele verplaatsing naar het beoogde centrumgebied Onderzoek naar de mogelijkheden voor verplaatsingskostensubsidie Up-to-date houden van ruimtelijke kwaliteiten winkelcentrum Hoevenen; Oprichting ondernemersloket Invoering centrummanagement Activeren van de handelaarsvereniging.
Hoofdstuk 2
12
Aantrekken ketenbedrijven voor kleinere gemeenten Opstellen communicatiestrategie Opstellen marketing programma
Hoofdstuk 2
13
3.
DE GEMEENTE STABROEK NADER BEKEKEN
3.1 Geografische ligging Stabroek is een poldergemeente gelegen in het noordwesten van de provincie Antwerpen en grenst aan Nederland. De stad Antwerpen bevindt zich circa 18 km ten zuiden van Stabroek en de gemeente Kapellen op slechts enkele kilometers. De Nederlandse stad Bergen op Zoom is ongeveer 26 km verwijderd van Stabroek. De gemeente Stabroek vormt de buffer tussen het Antwerps Havengebied enerzijds en het groot openruimte gebied van de Noorderkempen anderzijds. Aan de noordwest zijde wordt de gemeente begrensd door het Antwerpse district Berendrecht-Zandvliet-Lillo en aan de noordoost zijde door Putte. Putte is een Kempens grensdorp verdeeld over de Nederlandse gemeente Woensdrecht en de Vlaamse gemeenten Stabroek en Kapellen. Het dorp ligt daarmee in twee landen en drie gemeenten. Westelijk wordt de gemeente begrensd door de gemeente Kapellen en in het zuiden door het Antwerpse district Ekeren. De westgrens wordt volledig ingenomen door de Antwerpse Haven. Stabroek telt drie deelgemeenten, nl. het noordelijk gelegen Putte (Belgische gedeelte) en Stabroek en de zuidelijke deelgemeente Hoevenen. Stabroek ligt op een korte afstand van en tussen de deelgemeenten Putte en Hoevenen.
3.2 Bereikbaarheid De autosnelweg A12 van Antwerpen naar Bergen op Zoom komt langs Stabroek en Hoevenen. Stabroek en Hoevenen kennen daarmee een uitstekende regionale bereikbaarheid. Ook via de N11 (provinciale weg Antwerpen – Bergen op Zoom) is zowel Stabroek als Hoevenen goed bereikbaar. De huidige verbinding tussen de A12 en de N11 loopt momenteel nog door de dorpskernen van Stabroek en Hoevenen en veroorzaakt veel overlast. Momenteel vinden echter studies plaats om een nieuwe verbindingsweg tussen de A12 en de N11 te realiseren, waarmee de verkeersdruk in de dorpskernen verlicht wordt. De verwachting is dat deze mogelijke verbindingsweg de eerstkomende 10 jaar niet gerealiseerd zal worden. De gemeente Stabroek is niet ontsloten door een spoorweg voor personen- of goederenvervoer. Wel is in het nabijgelegen Kapellen een treinstation aanwezig met de bediening van de treinverbinding Antwerpen-Roosendaal.
Hoofdstuk 3
15
Figuur 3.1: geografische positionering Stabroek2
De deelgemeenten Stabroek en Hoevenen zijn wel vlot bereikbaar met het openbaar busvervoer gezien de buslijn en -haltes van de stamlijnen Antwerpen-Zandvliet en Antwerpen-Putte –Kapellen.
2
Bron: Google Earth
Hoofdstuk 3
16
3.3 De bevolking 3.3.1 Omvang 3
In december 2008 telt de gemeente Stabroek circa 17.900 inwoners. Van dit aantal wonen er: • Circa 7.300 in de deelgemeente Stabroek; • Circa 8.150 in de deelgemeente Hoevenen en • Circa 2.450 in noordelijk gelegen deelgemeente Putte. In Stabroek wonen ongeveer evenveel vrouwen als mannen. De gemeente Stabroek heeft een oppervlakte van circa 21,5 km², dit komt overeen met een bevolkingsdichtheid van circa 817 inwoners per km². De gemiddelde bevolkingsdichtheid in het Vlaamse Gewest bedraagt circa 450 inwoners per km². Men kan dus besluiten dat Stabroek een dichtbevolkte gemeente is. Volgens de lokale statistieken van het Vlaamse Gewest zal de bevolking in Stabroek 4 toenemen tot circa 18.400 inwoners in 2025. Deze bevolkingstoename zal voornamelijk in de deelgemeente Hoevenen plaatsvinden. In de deelgemeente Stabroek wordt een beperkte bevolkingstoename voorzien. In de deelgemeente Putte wordt geen bevolkingsgroei verwacht. De voorspelling gaat daarom uit van een bevolkingstoename in deelgemeente Stabroek tot 7.500 inwoners en in deelgemeente Hoevenen tot 8.450 inwoners. 3.3.2 Leeftijdsopbouw Ongeveer 23% van de bevolking in Stabroek is jonger dan 20 jaar en circa 13% is 5 ouder dan 65 jaar . In 1998 was dit respectievelijk 25% en 7%. De bevolking in Stabroek veroudert dus licht. In België is ongeveer 23% jonger dan 20 jaar en 17% ouder dan 65 jaar, voor de provincie Antwerpen is dit respectievelijk 22% en 17%. De bevolking in Stabroek is dus jonger dan die van België en de provincie Antwerpen. 3.3.3 Huishoudenssamenstelling In 2008 telde de gemeente Stabroek circa 7.245 private huishoudens. Sinds 1998 is 6 dit een aangroei van circa 13% . Een gemiddeld huishouden in Stabroek telt gemiddeld circa 2,45 leden. Een gemiddeld huishouden in België telt circa 2,38 leden; voor
3
Bron: FOD Economie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, bevolking per gemeente op 01-01-2008 4 Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, Gemeentelijke profielschets van Stabroek. 5 Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, absolute cijfers van Stabroek. 6 Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, absolute cijfers van Stabroek.
Hoofdstuk 3
17
Vlaanderen bedraagt dit 2,40. In Stabroek is een huishouden gemiddeld dus iets groter dan een gemiddeld huishouden in België en Vlaanderen. 3.3.4 Aantal allochtonen Stabroek telde in januari 2008 circa 3% inwoners met een niet-Belgische nationali7 teit . Voor de provincie Antwerpen is dit circa 8% en voor Vlaanderen circa 6%. Stabroek telt dus gemiddeld minder vreemdelingen dan gemiddeld in Antwerpen en Vlaanderen. 3.3.5 Gemiddeld inkomen In 2005 (aanslagjaar 2006) bedroeg het netto belastbaar inkomen per inwoner in 8 Stabroek € 16.125,- . Voor de provincie Antwerpen was dit € 14.453,- en voor Vlaanderen € 14.483,-. Voor geheel België was dat € 13.655,-. Het gemiddeld inkomen in Stabroek is een aanzienlijk stuk hoger dan het Provinciale, Vlaamse gemiddelde en het Nationaal gemiddelde. Stabroek is een van de rijkste gemeenten van Antwerpen. Dit komt ook tot uiting in de welvaartsindex (de vergelijking van het gemiddeld inkomen per inwoner van een bepaalde regio met het gemiddeld inkomen per inwoner in België), deze bedraagt voor Stabroek 118, voor Antwerpen 106 en voor Vlaanderen 106 (België 100). De gemiddelde inkomens in Stabroek liggen dus circa 18% hoger dan gemiddeld in geheel België. 3.3.6 Werkgelegenheid In Stabroek bedroeg in 2007 de werkloosheidsgraad 4.4 % en de werkzaamheids9 graad 72.4% . Voor het Vlaamse Gewest bedroeg dit respectievelijk 6.3% en 69.2%. Stabroek scoort hier dus beter dan het Vlaamse gemiddelde.
3.4 Bezienswaardigheden 3.4.1 Kasteel Ravenhof Stabroek is een poldergemeente met tal van hoeven en kasteeltjes. Een van de bezienswaardigheden is het Kasteel Ravenhof met toegankelijk park van 25 ha. Deze werd opgetrokken aan het einde van de zeventiende eeuw. Sinds 1978 is het eigendom van de gemeente en zijn er talrijke socio-culturele verenigingen ondergebracht. 3.4.2 Fort van Stabroek
7
Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, absolute cijfers van Stabroek. Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, absolute cijfers van Stabroek. Bron: Lokale Statistieken Vlaanderen, absolute cijfers van Stabroek en Economie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie
8 9
Hoofdstuk 3
18
Het Fort van Stabroek is een ander recreatief knooppunt in Stabroek. Het dateert uit 1902 en ligt vlak bij de Belgisch- Nederlandse grens. Het Fort van Stabroek is het meest noordelijke fort van de buitenste fortengordel rond Antwerpen en heeft een totale oppervlakte van 11 ha en 65 zalen. Door een renovatie is het fort nu toegankelijk voor tal van activiteiten zoals teambuilding, paintball, incentives , recepties en dergelijke. 3.4.3 Gansrijden Verder is Stabroek bekend om zijn traditie van ‘Gansrijden’. Dit is een folkloristische activiteit waarbij het de bedoeling is om als ruiter onder een galg door te rijden en de kop van een gans af te trekken die aan deze galg hangt. De winnaars (de ''koningen'') van de deelgemeenten Stabroek en Hoevenen en de omliggende gemeenten, Berendrecht, Zandvliet en Lillo mogen zich nadien aan elkaar meten voor het uiteindelijke keizerschap. 3.4.4 Wandel- en fietsroutes
10
Stabroek en haar omgeving beschikken over een aantal fiets- en wandelroutes. De fietsroute 'het Ganzenrijderspad’ verwijst naar de bovenvermelde traditie. Deze route loodst de fietser door de Antwerpse polderdorpen Zandvliet, Berendrecht en Stabroek via Kapellen en Putte naar Ossendrecht.. Daarnaast zijn er nog tiental verschillende wandelroutes zoals ‘Natuurleerpad Middelhoeck’, langsheen het antitankgracht, Geldbergpad, dorpswandelingen etc. Vanuit het Ravenhof vertrekken nog andere routes die voor het grootste gedeelte door omliggende gemeentes leiden. 3.4.5 Vliegveld Hoevenen De deelgemeente Hoevenen bezit ondanks zijn geringe grootte een eigen vliegveldje. Hier kan men terecht voor luchtdopen of rondvluchten, zowel met kleine vliegtuigjes zoals een Cessna, als met helikopters. 3.4.6 Sportinfrastructuur Het Stabroekse sportgebeuren speelt voornamelijk zich af in en rond het gemeentelijk sportcentrum, de Vossevelden en de sporthal Pitto in Stabroek. Verder is er in de deelgemeente Hoevenen het sportcomplex Attenhoven. Stabroek heeft op sportgebied een goede naam en veel aantrekkingskracht door de vele sportverenigingen en de sportinfrastructuur. Zo beschikt Stabroek over een viertal sporthallen en diverse outdoor sportvelden. Zo kan men er terecht voor atle10
Bron: gemeentelijke website van Stabroek.
Hoofdstuk 3
19
tiek, lopen, badminton, basketbal, boogschieten, dans, gevechtssporten, korfbal, ruitersport, base- en softball, tennis, turnen, voetbal en verscheidene andere sporten. 3.4.7 De milieuvriendelijkste gemeente van Vlaanderen In 2006 werd de gemeente bekroond met de prijs van de milieuvriendelijkste gemeente van Vlaanderen. De criteria in dit onderzoek waren het belang aan meer bos, het autoluw maken van gemeente- en stadscentra, het ruimtelijk structuurplan, het inzetten van een duurzaamheidsambtenaar, de riolerings- of zuiveringsgraad en de mate van de hoeveelheid restafval wordt er per inwoner etc. 3.4.8 Stabroek is een ontvoogde gemeente Stabroek is een ontvoogde gemeente sinds 1 januari 2006, wat wil zeggen dat het college van burgemeester en schepenen autonoom kan beslissen over de aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning. Het advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar hoeft dan niet meer te worden ingewonnen. Om recht te hebben tot deze benoeming volgens de procedure van het decreet ruimtelijke ordening, heeft de gemeente aan vijf volgende voorwaarden voldaan: het opmaken een goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, een conform verklaard plannenregister, een vastgesteld vergunningenregister, een register van de onbebouwde percelen en het inzetten van een gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar.
Hoofdstuk 3
20
4.
RELEVANTE BELEIDSVISIES GEMEENTE STABROEK
4.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997-2008) De gemeente Stabroek grenst aan het grootstedelijk gebied en de haven van Antwerpen, maar maakt er geen deel van uit. Het grootstedelijk gebied en de haven van Antwerpen behoren tot de Vlaamse Ruit ( Antwerpen-Gent-Brussel-Leuven), een stedelijk netwerk op internationaal niveau. Ondanks de ligging aan de rand van zowel stedelijk als de haven, behoort Stabroek zelf niet tot deze Vlaamse Ruit. Omwille van de openruimtefunctie, is Stabroek een ‘buitengebiedgemeente’. In het buitengebied worden stedelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk beperkt. Stabroek mag dus niet dienen als opvang voor uitwijking uit de stedelijke gebieden. De ontwikkelingen zijn enkel gericht op de eigen behoeften. Als doelstellingen voor het ruimtelijk beleid in het buitengebied gelden: • Het vrijwaren van de essentiële functies van de open ruimte, namelijk landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op het niveau van de open ruimte; • Het tegengaan van versnippering van de open ruimte; • Het groeien binnen de kernen; • Het versterken van de open ruimte door de functies landbouw, natuur en bos; • Het bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit en Het aanhouden van het fysisch systeem als basis voor een gebiedsgerichte ruimtelijke ordening.
4.2 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (2001) In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan krijgt Stabroek de rol toegekend als gemeente die zowel deel uitmaakt van de noordelijke groene vinger van het grootstedelijk gebied Antwerpen als van de groen gordel er rond. In die zin vormt dit een belangrijke buffer tegen de steeds toenemende verstedelijkingsdruk en de expansie van de haven. De hoofdtaak voor Stabroek is dan ook zijn groene en landelijke karakter zo veel mogelijk te behouden en te versterken. De ruimtelijke natuurlijke structuur in Stabroek is ondergeschikt aan andere functies, veelal landbouw. Er wordt gestreefd naar behoud, herstel en ontwikkeling van kleine landschapselementen en niet bebouwde onderdelen. Stabroek en Hoevenen zijn structuurondersteunende hoofddorpen die de mogelijkheid bieden om bijkomende woningen te realiseren dat voor de natuurlijke bevolkingsaangroei nodig is.
Hoofdstuk 4
21
Stabroek is niet geselecteerd als economisch knooppunt. De klemtoon ligt naast landbouw vooral op grondgebonden landbouw, vanwege het belang aan het behoud en versterking van de bestaande landschapselementen. Verder mogen er geen nieuwe regionale bedrijven ontwikkeld worden. Wel kan Stabroek als gemeente met hoofddorp overgaan tot de ontwikkeling van een nieuw lokaal bedrijventerrein. Deze moet aansluiten bij het aangeduid hoofddorp met een maximale omvang van ca. 5 ha. Op vlak van leisure maakt Stabroek deel uit van het toeristisch-recreatief aandachtsgebied tussen de haven en de Voorkempen en kent een grote aantrekkingskracht omwille van haar landschap en natuur. Daarom wordt er aandacht besteed aan de invulling van bijkomende toeristische infrastructuren. Tot slot wordt er geduid op het belang van de noordelijke bosstructuur, zowel op natuur, landschappelijk en recreatief vlak. Onderzoek naar nieuwe verbindingsweg tussen A12 en N11 om verkeersdruk in de dorpen te verminderen. De woonkernen in Stabroek hebben te kampen met verkeersoverlast. Het aanpassen van de verkeersinfrastructuur kan hierbij een antwoord bieden om de leefbaarheid in de woonkernen te bevorderen. De aanleg van een nieuwe oost-west verbinding is hierbij één van de mogelijkheden voor Stabroek. Het concept is een realisatie van de verbindingsweg N11- A12 door het poldergebied met aansluiting op het op- en afrittencomplex Smalle Weg. De aanleg bij het knooppunt Hoge Weg zal de kernen van Stabroek en Hoevenen ontsluiten richting de A12. Dit tracé kan, gecombineerd met de inrichting van de kernen als verblijfsgebied, doorgaand verkeer in kernen weren. Verder wordt het knooppunt van de Kapelsestraat aangesloten op de N11. Zoals eerder vermeld zal deze verbindingsweg de eerstkomende 10 jaren waarschijnlijk niet gerealiseerd worden.
4.3 Ruimtelijk Structuurplan Stabroek (2004) Het Ruimtelijk Structuurplan van Stabroek dateert van april 2004 en steunt op de grote lijnen van de filosofie die aan de basis ligt van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Provinciaal Structuurplan Antwerpen. Verdichting, inbreiding en bundeling van menselijke activiteiten zijn de belangrijkste voorwaarden voor een goed ruimtelijk beleid. Bundeling van activiteiten in de kernen verhoogt de leefbaarheid van de kernen en vrijwaart de open ruimte voor de natuur en de landbouw. Conform de gemeentelijke typering in het structuurplan Vlaanderen en het provinciale structuurplan wordt Stabroek getypeerd als een verstedelijkte gemeente aan de rand van het grootstedelijk gebied Antwerpen en de Antwerpse havens. De ont-
Hoofdstuk 4
22
wikkelingen in Stabroek bevinden zich in het spanningsveld open ruimte corridor/ruimtelijke expansie van de haven en het grootstedelijk gebied. In het verstedelijkt gebied is de kern Stabroek de hoofdkern en is Hoevenen een structuurondersteunende woonkern. Beide kernen hebben een multifunctioneel karakter. Wonen heeft hier de belangrijkste rol. Stabroek heeft de meeste potenties naar de verdere ontwikkeling van wonen en bedrijvigheid; Hoevenen kan slechts beperkt uitbreiden. Putte is een welomlijnde woonkern waarvan de draagkracht wordt afgestemd op de omliggende natuur en landschap. Het voorzieningenapparaat wordt afgestemd op de drie deelgebieden. Ten aanzien van het parkeerbeleid wordt een sturend beleid in plaats van een vraagvolgend parkeerbeleid voorgesteld. Conform de bepalingen van module 9 van het mobiliteitsconvenant mag het aantal parkeerplaatsen in het centrum niet verder worden uitgebreid. Straten en pleinen in de dorpskern zullen meer multifunctioneel worden ingericht, met meer ruimte voor ontmoetings- en verblijfsactiviteiten. Hierdoor kan een verlies aan parkeerplaatsen optreden. Daarnaast zal een uitbouw en optimalisatie plaats vinden van randparkings voor langparkeren. De omgeving van de dorpspleinen wordt voorbehouden voor beperkt kortparkeren (blauwe zone of op termijn parkeerautomaten). Om de gemeente Stabroek te vrijwaren van een verdere verstedelijking, is het nodig de aangroei van de bevolking en van woningen en dus ook van inwijking te beperken. Uitgangspunt in het gemeentelijk structuurplan is een aangroei tot circa 18.500 inwoners in 2010. De ligging van Stabroek aan de poort van de Antwerpse havens maakt dat een aantal regionale bedrijven zich in de gemeente gevestigd hebben. De bestaande bovenlokale activiteiten kunnen behouden blijven, een verdere uitbreiding wordt omwille van de woonomgeving en het open ruimte gebied met de grootste omzichtigheid benaderd. De detailhandel moet in de kernen blijven. Stabroek en Hoevenen hebben omwille van de perifere ligging tegen het havengebied en het gewijzigde koopgedrag een afslanking van de detailhandel gezien. Ook in Putte heeft een duidelijke verschuiving plaatsgevonden naar het Nederlandse deel van de dorpskern. Door in de korpskernen en vooral het centrumgebied initiatieven te nemen inzake leefomgeving en verkeersluwbaarheid kan de detailhandel gestimuleerd worden. Voor ontwikkeling van groothandelszaken is er op het grondgebied van de gemeente Stabroek geen plaats. In de gewenste ruimtelijke structuur in de deelgemeente Stabroek worden voor de Dorpsstraat, het Hoogeind, de Abtsdreef, de Grote Molenweg mogelijkheden voorzien voor handel, waarbij een hoge concentratie is terug te vinden in het gedeelte tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg. Doortrekken van de sfeer van het Kerkplein naar de Dorpsstraat kan hierbij richtinggevend zijn.
Hoofdstuk 4
23
In de deelgemeente Hoevenen worden mogelijkheden voorzien voor de as Kerkstraat – Markt – Molenstraat en het Frans Oomsplein. Dat geldt ook voor de Hoge Weg en de Antwerpsesteenweg.
Hoofdstuk 4
24
5.
AANBODSINVENTARISATIE
5.1 Winkelaanbod totale gemeente Stabroek De detailhandel in Stabroek is voornamelijk gelegen in de deelgemeenten Stabroek en Hoevenen. Ook in het Belgische gedeelte van Putte wordt nog enige detailhandel aangetroffen, zij het dat de omvang hiervan veel geringer is dan in Stabroek en in Hoevenen. Zowel in Stabroek als in Hoevenen treffen we telkens detailhandel aan in het centrum alsook verspreid aanbod. In bijlage 1 is een compleet overzicht opgenomen van het winkelaanbod in de gemeente Stabroek, uitgesplitst naar deelgemeente, centrumtypologie, branchering, filialisering en koopmotieven. Aan de hand van dit overzicht, is de analyse van detailhandelaanbod hieronder uitgewerkt. 11
Meer dan 11.100 m² winkelvloeroppervlakte Het detailhandelsaanbod in Stabroek omvat meer dan 11.000 m² wvo, verdeeld over 65 vestigingen. Op het gebied van dagelijkse goederen is in de gemeente Stabroek ca. 7.000 m² wvo aanwezig. Dat is ruim 60% van het totale aanbod. Gemiddeld is dat ca. 391 m² wvo per 1.000 inwoners. In vergelijking met het Vlaamse gemiddelde van ca. 415 m² wvo per 1.000 inwoners is hier het aanbod in de dagelijkse artikelensector dus iets ondervertegenwoordigd. Met ca. 4.100 m² wvo neemt de niet-dagelijkse artikelensector ca. 37 % van het Stabroekse aanbod in. Gemiddeld is in Stabroek per 1.000 inwoners ca. 229 m² wvo aan niet-dagelijkse artikelen beschikbaar. Dit is aanzienlijk beneden het Vlaams gemiddelde dat ca. 1.240 m² wvo per 1.000 inwoners bedraagt. In onderstaande figuur 5.1 wordt het detailhandelsaanbod in de gemeente Stabroek vergeleken met het gemiddelde dagelijks en niet-dagelijks detailhandelsaanbod in gemeenten met meer dan 10.000 en minder dan 20.000 inwoners in de Vlaamse provincies. Uit deze vergelijking blijkt dat in vergelijking met de andere gemeenten het aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector sterk ondervertegenwoordigd is in Stabroek. In de dagelijkse artikelensector ligt het aanbod van Stabroek enigzins onder de gemiddelden in vergelijkbare gemeenten.
11
Hierbij wordt verwezen naar de tabel 1 Het aanbod in de gemeente Stabroek, in de bijlage.
Hoofdstuk 5
25
Figuur 5.1: Benchmark detailhandelsaanbod gemeente Stabroek en provinciaal gemiddeld dagelijks en niet-dagelijks detailhandelsaanbod van gemeenten met meer dan 10.000 en minder dan 20.000 inwoners (uitgedrukt in het aantal m² wvo per 1.000 inwoners)
1.600 1.400 1.200 1.000 Dagelijks
800
Niet-Dageljks
600 400 200 0 Stabroek
Vlaams Brabant
Limburg
OostWestAntwerpen Vlaanderen Vlaanderen
Meeste aanbod in deelgemeente Stabroek De deelgemeente Stabroek herbergt met ongeveer 6.500 m² wvo aan detailhandel ca. 60% van het detailhandelsaanbod. In Hoevenen treffen we ca. 3.600 m² wvo aan, dit komt overeen met ca. 32%. Tot slot treffen we in de deelgemeente Putte ca. 850 m² of 8% aan van het totale detailhandelsaanbod in Stabroek. Vooral in de niet-dagelijkse sector een beperkt aanbod In het detailhandelsaanbod van de gemeente Stabroek overheersen de branches levensmiddelen, dier en plant en wonen. In de overige branches is het aanbod eerder beperkt en sommige branches zijn in het geheel niet aanwezig, zoals bijvoorbeeld sport en speelgoed, antiek en kunst en media. Gevarieerd en verspreid supermarkt- en levensmiddelenaanbod De branche levensmiddelen is met ca 60% van het detailhandelsaanbod sterk vertegenwoordigd in Stabroek. Met circa 5.000 m² wvo is ca. 73% van het levensmiddelenaanbod supermarktaanbod. Het supermarktaanbod is verspreid over de deelgemeenten gevestigd. De samenstelling van het aanbod bestaat uit Aldi, Contact GB, Proxy Delhaize, Colruyt en Van Ende en is hierdoor vrij gevarieerd. Opvallend is echter wel dat de omvang van de meeste supermarkten over het algemeen vrij beperkt is (minder dan 1.000 m² wvo). Slechts de supermarkt van Van Ende (deelgemeente Stabroek) kent met circa 2.000 m² wvo een marktconforme omvang. De supermarkten richten zich qua prijs en service op verschillende marktsegmenten. Zowel het discountsegment (Aldi, Colruyt en Van Ende), het middensegment (Contact GB) en het full-
Hoofdstuk 5
26
service segment (Proxy Delhaize) zijn aanwezig. Opvallend is dat in de deelgemeente Hoevenen alleen het midden- en hogere segment aanwezig zijn en in de deelgemeente Stabroek alleen het discountsegment. Naast deze supermarkten treffen we in Stabroek nog diverse zelfstandige winkeliers en speciaalzaken aan. De locaties van de genoemde supermarkten zijn weergegeven op het volgende kaartje. Figuur 5.2
Spreiding supermarkten in Stabroek
:
1.200 m²
568 m²
900 m²
X Van Ende 2000 m²
800 m²
Hoofdstuk 5
700 m²
27
Naast levensmiddelen de meeste winkelmeters in branche plant en dier Met 1.280 m² wvo is de branche plant en dier de grootste branche in de nietdagelijkse artikelensector. De grootste handelszaak in de branche plant en dier is tuin- en dierzaak Horta met ca. 1.000 m² wvo, deze zaak ligt aan Ettenhoven in de deelgemeente Hoevenen. Accent in wonen en overige detailhandel De branche wonen omvat bijna 1.030 m² wvo. Het aanbod bestaat uit 4 zelfstandige handelszaken, waarvan de helft centraal en de helft verspreid gevestigd zijn. Er is de meubelzaak Stabroeks Meubelhuis en de tegelzaak C. Roevens. Tenslotte is er ook een zaak gespecialiseerd in woninginrichting, Bob Janssens en een keuken- en badkamerzaak ‘Leysen Keuken & Sanitair’. Weinig mode en schoenenwinkels De branche kleding, mode en schoenen vertegenwoordigt slechts ca. 2% van het Stabroekse detailhandelsaanbod. De meerderheid van deze handelszaken zijn verspreid gevestigd en zijn lokale zelfstandigen. Sport en speelgoed winkels ontbreken Opvallend is dat ondanks de sterke sportinfrastructuur sportwinkels in de gemeente Stabroek niet aanwezig zijn. Ook op het gebied van speelgoed, antiek en kunst, en media (boekenwinkels) is in Stabroek geen aanbod aanwezig. Sterke nadruk op boodschappen doen en doelgericht winkelen Wanneer de aanwezige branches worden ingedeeld naar bezoekmotief (koopgedrag) blijkt dat er in Stabroek er sprake van een sterk boodschappen gericht karakter van het detailhandelsaanbod. Van het aanbod bevindt ca. 60 a 65% van de winkelvloeroppervlakte zich in de boodschappen sfeer. Het aanbod dat zich richt op doelgericht winkelbezoek vormt circa 30% van het totale aanbod. De echte “winkel”winkels zijn beperkt aanwezig in Stabroek. Nog geen 10% van de totale winkeloppervlakte in Stabroek betreft “winkel”winkels. Filialisering Het detailhandelsaanbod wordt voornamelijk geleverd door lokale zelfstandige handelaars. Het aantal ketenbedrijven in Stabroek wijkt lichtjes af van het gemiddelde in andere Vlaamse gemeenten. Van het totaal aantal winkels in Stabroek is ca.13% gefilialiseerd en uitgedrukt in m² wvo bedraagt dit circa 40%. In het gehele gewest Vlaanderen is in qua inwonertal vergelijkbare gemeenten circa 16% van het aantal winkels gefilialiseerd; uitgedrukt in m² wvo is dat circa 38%. Het aantal ketenbedrijven in de gemeente Stabroek bestaat voornamelijk uit levensmiddelenzaken (Renmans, Prik en Tik), supermarkten (Aldi, Colruyt, Contact GB en Proxy Delhaize) en tuincentra (Aveve en Horta). In de niet-dagelijkse sector zijn geen ketenbedrijven aanwezig.
Hoofdstuk 5
28
Voornamelijk kleinere handelszaken In de tabel op de volgende pagina is aangegeven hoe groot de in Stabroek aanwezige winkels zijn. Uit deze tabel blijkt duidelijk dat er slechts enkele grotere handelszaken in Stabroek zijn gevestigd. Van alle winkels zijn er 7 (ofwel circa 10%) groter dan 400 m² wvo, meestal binnen het centrumgebied gelegen. Het gaat hierbij om de volgende winkels Stabroeks Meubelhuis (500 m²), Aldi (568 m²), Proxy Delhaize (700 m²), Van der Molen Drankenhandel (800 m²), Contact GB (800 m²), Colruyt (900 m²), Tuincentrum Horta (1.000 m²) en supermarkt Van Ende (2.000 m²). De overgrote meerderheid van handelspanden is kleiner dan 100 m² wvo (76%). En ruim 85% is kleiner dan 200 m² wvo. Tabel 5.1: Gemeente Stabroek: Omvang van de in Stabroek aanwezige winkels. <=100m² 100 –200 m² 200 - 400 m² 400 - 800 m² 800 - 1000 m² > 1000 m² Totaal wvo Levensmiddelen Persoonlijke verzorging
wvo
wvo
wvo
wvo
wvo
20
0
1
2
2
1
26
4
0
0
0
0
0
4
24
0
1
2
2
1
30
Warenhuis
0
0
0
0
0
0
0
Kleding en mode
1
1
0
0
0
0
2
Schoenen en lederwaren
1
0
0
0
0
0
1
Juwelier en optiek
4
0
0
0
0
0
4
Huishoudelijke en luxe art.
1
0
0
0
0
0
1
Antiek en kunst
0
0
0
0
0
0
0
Dagelijkse artikelen
Sport en spel
0
0
0
0
0
0
0
Hobby
1
0
0
0
0
0
1
Media
4
0
0
0
0
0
4
Dier en plant
2
1
0
0
0
1
4
Bruin- en witgoed
5
0
0
0
0
0
5
Fiets en auto
3
0
0
0
0
0
3
Doe-het-zelf
4
0
1
0
0
0
5
Wonen
0
2
1
1
0
0
4
Overige detailhandel
0
1
0
0
0
0
1
Niet-dagelijkse artikelensector
26
5
2
1
0
1
35
Totaal
51
5
3
3
2
2
65
Benchmark detailhandelsaanbod gemeente Stabroek In figuur 5.3 wordt het detailhandelsaanbod per branche in Stabroek vergeleken met het gemiddelde detailhandelsaanbod per branche in gemeenten met meer dan 12 10.000 en minder dan 20.000 inwoners in de provincies Vlaams-Brabant en Limburg . Uit deze vergelijking blijkt dat in vergelijking met de andere gemeenten het aanbod in nagenoeg alle branches sterk ondervertegenwoordigd is. Alleen op het gebied van 12
Van de andere provincies zijn deze cijfers niet beschikbaar.
Hoofdstuk 5
29
levensmiddelen wordt in Stabroek meer detailhandel aangetroffen dan in andere gemeenten in de provincies Vlaams-Brabant en Limburg.
Hoofdstuk 5
30
Figuur 5.3: Benchmark detailhandelsaanbod Stabroek en Provinciaal gemiddeld detailhandelsaanbod van gemeenten met meer dan 10.000 en minder dan 20.000 inwoners voor de Provincies Limburg en Vlaams-Brabant (uitgedrukt in het aantal m² wvo per 1.000 inwoners)
600 500 400 300 200 100
ia
an t/d Br ie r ui n/ w itg oe d Au to /fi et D s oe -h et -z el f D W et on ai en lh an de lo ve rig
Kl
Pl
M ed
ob by H
s ed in ho g/ en m od en e /le de rw Ju ar en w el i e H r/o ui pt sh ie ou k de lijk e ar An t. tie k/ ku ns t Sp or t/s pe l
en hu i
ve r
W ar
e ijk
oo nl
Sc
Pe rs
Le ve
ns m
id de le
n
z.
0
Stabroek
Hoofdstuk 5
Vlaams-Brabant
31
Limburg
5.2 Overige winkelondersteunende voorzieningen in gemeente Stabroek Naast detailhandel kan men in Stabroek ook terecht voor een horecabezoek of voor de dienstverlenende sector. De culturele voorzieningen zijn de bibliotheek, het cultureel centrum in het centrum van de deelgemeente Stabroek. De dienstverlening wordt vertegenwoordigd door een verhuurzaak (een videotheek), ambachten (kapperszaken), financiële instellingen en particuliere dienstverlening. Tabel 5.2: Stabroek: overige voorzieningen Activiteiten • Horeca • Cultuur • Ontspanning Dienstverlening • Ambacht • Financiële instelling • Particuliere dienstverlening
Aantal 41 3 2 22 17 13
5.3 Deelgemeente Stabroek In de deelgemeente Stabroek treffen we in totaal een detailhandelsaanbod aan van ca. 6.600 m² wvo verspreid over 31 handelszaken. De handelszaken zijn gevestigd in het centrum van Stabroek, aan de Dorpsstraat, Hoogeind, Laageind en Abtsdreef. en verspreid over de deelgemeente. 5.3.1 Stabroek Centrum Aan de hand van de onderstaande functiekaarten wordt het centrum van Stabroek beschreven. Het centrum van Stabroek wordt gevormd door de Dorpsstraat, Hoogeind, Laageind, Abtsdreef, Smoutakker en Kleine Molenweg. Hieronder zijn de functiekaarten van Stabroek centrum weergegeven.
Hoofdstuk 5
32
Figuur 5.4
Hoofdstuk 5
Functiekaart deelgemeente Stabroek : Winkelmotieven
33
Figuur 5.5
Hoofdstuk 5
Functiekaart deelgemeente Stabroek : Handel- Diensten- Horeca
34
Detailhandelsaanbod centrum Stabroek vergeleken In figuur 5.5 wordt het detailhandelsaanbod van het centrum van deelgemeente Stabroek vergeleken met het provinciaal gemiddelde detailhandelsaanbod in centrumgebieden van gemeenten met meer dan 10.000 en minder dan 20.000 inwoners van de provincies Limburg en VlaamsBrabant (uitgedrukt in het aantal m² wvo per 1.000 inwoners). Het detailhandelsaanbod in het centrum van deelgemeente Stabroek is zeer beperkt vergeleken met de provinciale gemiddelden. Alleen in de branche levensmiddelen is sprake van een ruim aanbod.
Hoofdstuk 5
35
Figuur 5.5: Benchmark detailhandelsaanbod van het centrum van deelgemeente Stabroek en Provinciaal gemiddeld detailhandelsaanbod van gemeenten met meer dan 5.000 en minder dan 10.000 inwoners voor de provincies Limburg en Vlaams-Brabant (uitgedrukt in het aantal m² wvo per 1.000 inwoners)
600 500 400 300 200 100
36
Vlaams-Brabant
Limburg
er ig
nd
el
ov
on en lh a D et
ai
f t-z -h e
W
el
ts fi e D oe
o/ Au t
oe w i tg n/
Br ui
Pl a
nt
/d
ie
d
r
ia M ed
ob by H
l or t/s pe
st
Stabroek -Centrum
Hoofdstuk 5
Sp
ku n k/
ie An t
H ui
sh
ou
de
lijk
r/o
e
pt
ie
ar t.
k
ar en Ju w
n/ ne oe
el ie
e le d
di Sc h
er w
/m od
is
ng
hu Kl e
W ar en
on Pe rs o
Le
ve
ns
m
lijk
e
id d
el
ve rz .
en
0
Accent in levensmiddelen en wonen In het centrum van Stabroek is zowel qua aantal als omvang de branche levensmiddelen overheersend. De supermarkten Van Ende (circa 1.200 m² wvo), Colruyt (circa 900m² wvo) en Aldi (circa 550m² wvo) zijn de grootste aanbieders in deze branche. De overige handelszaken in de branche levensmiddelen zijn kleinschalig van aard. Na de branche levensmiddelen is de branche wonen het meest omvangrijk. De branche wonen wordt vertegenwoordigd door 2 handelszaken waarvan de grootste, een meubelzaak, ca. 500 m² wvo groot is en de kleinste, 150 m² een zaak in keukens en badkamers. Branches zoals kleding en mode, schoenen, huishoudelijke en luxe artikelen, die deels de aantrekkelijkheid van een centrumgebied bepalen, zijn weinig of niet aanwezig in het centrum van Stabroek.
Dorpsstraat Het centrum van Stabroek ruimtelijk bekeken In het centrum van Stabroek concentreert de detailhandel zich rond de Dorpsstraat, tussen Laageind en Hoogeind. Daarnaast bevindt er zich een Colruyt Supermarkt op de Abtsdreef en een Aldi Markt op de Hoogeind. Voornamelijk het gebied rond de Kerkendam ( Kerkplein) straalt een bepaalde gezelligheid en sfeer uit. Het betreft hier voornamelijk een woongebied, een parochiezaal en enkele horecazaken Daarnaast is een kerk en parkeerterrein. Langs het Kerkplein zijn geen winkels. Er is nauwelijks enige vorm van concentratie van de detailhandel in het centrum. De aanwezige handelszaken situeren zich voornamelijk in het lange winkellint tussen Laageind en Hoogeind( van Van Ende tot aan Aldi Markt). Naast detailhandel treffen we er enkele financiële instellingen aan. (De horecasector is hier eveneens beperkt aanwezig.)
Hoofdstuk 5
37
Dorpsstraat Erg gezellig is dit handelsgebied niet door het doorgaande verkeer en we treffen hier weinig sfeerelementen aan zoals onder meer groenvoorzieningen. Vanuit de Dorpsstraat wordt de bezoeker ook niet uitgenodigd om het Kerkplein te bezoeken. Het Kerkplein isoleert zich van de Dorpsstraat. Er is geen zichtrelatie. Parkeren in Stabroek-centrum In en nabij het centrum van Stabroek kan op de volgende locaties geparkeerd worden: Tabel 5.3
Parkeerplaatsen in Stabroek centrum13
Parkeerplaaten:
Aantal:
- Gemeenteplaats
17
- Dorpsstraat
141
- Achter de kerk
24
- Abtsdreef bij Colruyt
70
- Hoogeind bij Aldi Markt
56
- Supermarkt Van Ende
75
Totaal
383
In totaal is een parkeercapaciteit aanwezig van ruim 380 parkeerplaatsen. Het parkeren in de Dorpsstraat heeft een dubbele functie, voor zowel bewonersparkeren als bezoekersparkeren. Daarnaast is de parkeergelegenheid op het Kerkplein enkel bedoeld voor de omliggende bewoners. Alle parkeerplaatsen zijn gratis te gebruiken in Stabroek centrum.
13
Bron: Tellingen BRO België.
Hoofdstuk 5
38
Kerkplein 5.3.2 Verspreide bewinkeling Accent in levensmiddelen Het aanbod in de branche levensmiddelen is qua omvang en aantal overheersend met circa 1.500 m² wvo. De grootste handelszaak in deze branche is de drankenhal Vandermolen met ca. 800 m² wvo. 5.3.3 Mogelijke ontwikkelingen in Stabroek Project aan supermarkt Van Ende ter hoogte van de Brouwerstraat en Laageind. Dit project heeft de bedoeling om een kleine commerciële cluster te creëren op en aansluitend aan de locatie van Van Ende. De totale oppervlakte van dit ontwikkelingsproject bedraagt 13.000 m² bvo en situeert zich ter hoogte van Laageind en de Brouwerstraat. Voor de realisatie van dit project zijn terreinen noodzakelijk die momenteel nog KMO-zone zijn. De bestaande supermarkt Van Ende krijgt een herlocalisatie naar de achterkant van de site en een uitbreiding tot 3.700 m² bvo. Met de herlocalistatie van deze supermarkt zal ook een sterke kwalitatieve upgrading plaats vinden van deze supermarkt, zodanig dat deze zich in sterke mate onderscheidt van de andere supermarkten in Stabroek. Daarnaast is 4.000 m² bvo commerciële oppervlakte beschikbaar. De commerciële ruimtes bevinden zich centraal op de site tussen de toekomstige supermarkt en de bestaande winkels ter hoogte van de Dorpsstraat en aan de noordelijke zijkant van de site.
Hoofdstuk 5
39
Tussen de nieuwe supermarkt en de centrale winkelpanden worden er 185 parkeerplaatsen voorzien. Wat betreft de commerciële mix van de bijkomende winkelpanden, zijn er nog geen concrete invullingen. Mogelijke alternatieven zijn een doe-het-zelfzaak, een opticien, een bank, een apotheek of een sportwinkel. Het gaan alleszins branches zijn, die niet vertegenwoordigd worden in de nieuwe supermarkt. Verder zal er een doorgang met de Brouwerstraat worden voorzien. Om het doorgaand verkeer vlot te laten verlopen ter hoogte van de Dorpsstraat en de Brouwerstraat zal er een rond punt ingeplant worden. Plaatswijzigingen in het plan zijn mogelijk. Woon- en centralisatieproject ter hoogte van de Dorpsstraat, Meidoornlaan en Abtsdreef. Het project betreft een realisatie van nieuwe woningen, appartementen, parking en groenelementen in het centrum van Stabroek. Er wordt op een lengte en breedte van 50 m op 40 m gebouwd ter hoogte van de linkerkant van Dorpstraat 15. De panden te beginnen bij, Immo Callens, Dorpsstraat 15, de 7 opeenvolgende woningen( nrs. 17, 19, 21, 23, 25, 27 en 29), Videoland (nr. 31), Frituur Stabroek ( nr. 33), KBC (nr. 37), de opeenvolgende woning (nr. 39), De Klok (nr. 40), en de gemeentelijke diensten van Stabroek zullen worden heropgebouwd tot 3 bouwlagen met achter voldoende ruimte voor tuin en terras. Deze panden zijn inmiddels in eigendom van een particuliere belegger. In de oorspronkelijke plannen is tevens een supermarkt voorzien van circa 2.000 m². Hierover is men in onderhandeling geweest met GB, doch deze zal vermoedelijk afhaken. Wijziging van de winkelruimte in woningen is, volgens de ontwikkelaar, mogelijk. In het midden van de ontwikkelingslocatie wordt een parking voorzien met 75 parkeerplaatsen en ruimte voor groen. Deze parking zal een groot deel van het parkeerprobleem aan de Dorpsstraat oplossen. Rond deze parking worden appartementen opgetrokken met 2 tot 3 bouwlagen om de financiering rond te krijgen. Verder worden er twee handelspanden met woongelegenheid op het verdiep gebouwd waarvan één ter hoogte van de Meidoornlaan en het ander ter hoogte van de Colruyt en de andere appartementen. Daarnaast worden er 15 woningen gebouwd met 25 parkeerplaatsen en ruimte voor groen. Het inkomend verkeer rijdt vanuit de Dorpsstraat lang de Meidoornlaan binnen en kan via 2 linkse straten inslaan naar de parkeervoorzieningen toe. Eveneens zijn er fiets- en voetgangersverbindingen tussen de panden aan de Dorpsstaat en de centrale appartementen in het project. Aan de schoolomgeving ter hoogte van de Meidoornlaan en de Esdoornlaan wordt een vierkant gereden met de hantering van het Kiss and Ride principe om het doorgaand schoolverkeer vlot en veilig te laten verlopen. In bijlage 2 is een schets gegeven van de beoogde ontwikkeling.
Hoofdstuk 5
40
5.4 Deelgemeente Hoevenen In de deelgemeente Hoevenen treffen we in totaal een detailhandelsaanbod aan van ca. 3.600 m² wvo verspreid over 24 handelszaken. De detailhandel ligt voornamelijk langs het Frans Oomsplein, Markt, Witvenstraat en de Molenstraat en is nauwelijks geconcentreerd. Daarnaast zijn er nog enkele verspreid gelegen zaken. 5.4.1 Hoevenen Centrum Hieronder zijn de functiekaarten van het Hoevenen centrum weergegeven.
Hoofdstuk 5
41
Figuur 5.6
Hoofdstuk 5
Functiekaart Hoevenen: Winkelmotieven
42
Figuur 5.7
Hoofdstuk 5
Functiekaart Hoevenen: Handel, Diensten en-Horeca.
43
Voornamelijk levensmiddelenaanbod In totaal treffen we in het centrumgebied van Hoevenen ca. 2.100 m² wvo aan. De branche levensmiddelen neemt hiervan ca. 1.700 m² wvo of ca.73% van in. Van dit levensmiddelenaanbod bestaat meer dan 3/4 uit supermarktaanbod Super GB (ca. 800 m² wvo) en Proxy Delhaize (ca. 700 m² wvo). Naast deze supermarkten treffen we hier ook enkele lokale zelfstandige winkeliers aan.
Frans Oomsplein Centrum Hoevenen ruimtelijk bekeken Het centrumgebied van Hoevenen heeft geen prettig verblijfsklimaat. De detailhandel is gevestigd rond het Frans Oomsplein, de Markt, de Witvenstraat en de Molenstraat. Er is nauwelijks of geen sprake van concentratie en met het zwaar doorgaand verkeer is het geen gezellig centrum. Sfeerelementen in het openbaar domein treft men er niet aan.
De Markt
Hoofdstuk 5
Witvenstraat
44
Parkeren in Hoevenen centrum Het aantal parkeerplaatsen in het centrum Hoevenen bedraagt in totaal 380. Deze parkeerplaatsen zijn als volgt gesitueerd: Tabel 5.4
Parkeerplaatsen in Hoevenen centrum14
Parkeerplaaten:
Aantal:
- Frans Oomsplein
35
- Markt bij Delhaize
44
- Hoge Weg bij Carrefour
40
Totaal
119
Antwerpse Steenweg
Hoge Weg
5.4.2 Verspreide bewinkeling Voornamelijk plant en dier In het totaal zijn er ca. 8 handelszaken verspreid gevestigd in Hoevenen met een gezamenlijke winkelvloeroppervlakte van ca. 1.450 m² wvo. Het aanbod in de branche plant en dier is qua aantal en omvang overheersend met ca. 1.140 m² wvo. Dit aanbod wordt geleverd door 2 handelszaken. De grootste aanbieder hiervan is tuincentrum Horta (ca. 1.000 m² wvo) en Aveve (ca. 140 m² wvo). Het overige verspreid detailhandelsaanbod zijn kleinschalige handelszaken van lokale ondernemers verspreid over diverse branches.
5.5 Deelgemeente Putte In de deelgemeente Putte treffen we in totaal een detailhandelsaanbod aan van ca. 850 m² wvo verspreid over 10 handelszaken. De handelszaken zijn gevestigd in het centrum van Putte (voornamelijk in de Puttestraat: 9 vestigingen met in totaal circa 1.100 m² wvo) De meeste handelszaken bieden levensmiddelen aan en daarnaast zijn er nog 2 handelzaken in kledij en juwelen.
14
Bron: Tellingen BRO België.
Hoofdstuk 5
45
Overigens is er zaak gespecialiseerd in woninginrichting Tot slot zijn er nog 2 handelszaken(in totaal 115 m² wvo) verspreid over de deelgemeente Putte.
Hoofdstuk 5
46
6.
DETAILHANDEL IN DE REGIO
6.1 Antwerpen Antwerpen behoort tot de top van de Belgische binnensteden, met een nationale, maar tevens een belangrijke toeristische aantrekkingskracht. In de Antwerpse binnenstad is een uitgebreid en divers aanbod aan detailhandel, horeca en andere recreatieve voorzieningen te vinden. De synergie tussen detailhandel, cultuur, mode, diamant en horeca is een enorm pluspunt. De Meir en De Keyserlei zijn de belangrijkste winkelstraten met de bekendste filiaalbedrijven. De exclusievere zaken zijn gevestigd in de Modewijk en het wijkje De Wilde Zee. In de Hoogstraat, de Kloosterstraat, de Wolstraat en de Lange Koepoortstraat zijn curiosa in allerlei stijlen te vinden. Achter het Centraal Station ligt de Diamantwijk, het gedeelte van de stad dat ook wel eens ‘Het Jeruzalem van het Noorden’ wordt genoemd. Met de recente opening van de Stadsfeestzaal, gelegen tussen Hopland en de Meir, is een ruim aanbod aan luxueuze winkels aan het Antwerpse detailhandelsaanbod toegevoegd. Het centrum van Antwerpen telt in totaal circa 1.400 winkels met een totale oppervlakte van ruim 210.000 m² wvo. Een groot deel van deze winkels richt zich op recreatief en vergelijkend winkelen. Naast het centrum telt Antwerpen nog diverse andere interessante winkelgebieden. In totaal zijn er in Antwerpen bijna 5.000 winkels met een totale omvang van bijna 800.000 m² wvo. Het winkelaanbod in Antwerpen heeft een sterke aantrekkingskracht op de inwoners van Stabroek. Exacte cijfers over de aantrekkingskracht van Antwerpen op de bevolking van Stabroek zijn niet aanwezig, doch verwacht mag worden dat veel inwoners van Stabroek voor een groot deel van hun niet-dagelijkse aankopen op Antwerpen georiënteerd zal zijn.
6.2 Wijnegem Shopping Center Het Wijnegem Shopping Center is ca. 20 km verwijderd van het centrum van Stabroek en is makkelijk bereikbaar via de autosnelweg E313 of met het openbaar vervoer. Het Wijnegem Shopping Center is een groot overdekt winkelcomplex met ca. 240 winkels die samen ca. 57.500 m² wvo tellen en hierdoor heeft het Shopping Center een grote regionale uitstraling. In totaal zijn er 5.000 parkeerplaatsen en jaarlijks bezoeken ca. 10 miljoen personen het shopping center. Grote trekkers zijn ondermeer Super GB, Fnac, Zara, C&A en H&M. Evenals het centrum van Antwerpen heeft ook het Wijnegem Shopping Center een grote aantrekkingskracht op de inwoners van Stabroek.
6.3 Bergen op Zoom Bergen op Zoom ligt 25 km ten noorden van Stabroek en is makkelijk bereikbaar via de autoweg A12. Er zijn verschillende soorten winkelcentra in Bergen op Zoom die elk een eigen aanbod aan producten en diensten hebben. De binnenstad van Bergen Op Zoom werd in 2007 uitverkozen tot beste binnenstad van Nederland. Het bestaat uit twee lussen (super 8), Het Paradegebied en
Hoofdstuk 6
47
het Vierkantje, De verbinding met deze twee gebieden is het plein Grote Markt, die een veelheid aan horeca en terrasjes herbergt. Het centrum van Bergen op Zoom is het belangrijkste winkelcluster in de gemeente. Naast aanbod in de dagelijkse artikelensector is het grootste deel van het centrum gericht op nietdagelijkse, veelal recreatieve detailhandel. Het centrum van Bergen op Zoom heeft een totale omvang van bijna 300 winkels met een gezamenlijke oppervlakte van circa 52.000 m² wvo. Ongeveer de helft van het aanbod in het centrum richt zich op mode en luxe artikelen.
6.4 Gemeenten in de regio Stabroek 6.4.1 Kapellen De gemeente Kapellen heeft circa 26.000 inwoners en telt in totaal ruim 200 winkels met een gezamenlijke omvang van bijna 34.000 m² wvo. Het centrum van Kapellen telt in totaal circa 130 winkels met een totale omvang van ruim 5.000 m² wvo. Eveneens bevindt er zich het winkelcentrum Promenade aan de Antwerpsesteenweg met onderdak voor 50 winkels. Zowel op gebied van dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen is er een uitgebreid aanbod met onder meer de ketenzaken Super GB, Casa, Bart Smit, Standaard Boekenhandel, Twice as Nice, Avance, Veritas, M&S, Free Record Shop en Hema. Daarnaast is eveneens een Kruidvat, Aldi, AD Delhaize, Vandeborre, Brico en Gamma aanwezig in Kapellen. Veel inwoners van de deelgemeente Hoevenen zijn voor hun niet-dagelijkse aankopen georiënteerd op winkels in Kapellen. Het centrum van Kapellen bevindt zich op slechts een drietal kilometer van het centrum van Hoevenen en telt diverse aantrekkelijk winkels waaronder verschillende ketens. Een aantal winkels in de gemeente Kapellen bevindt zich in de deelgemeente Putte. Hier is o.a. de AD Delhaize (Ertbrandstraat) gevestigd met een wvo van circa 1.200 m² wvo. Grootte van de supermarkten Super GB 2.050 m² wvo AD Delhaize 1.200 m² wvo Aldi 700 m² wvo 6.4.2 Ekeren Het detailhandelsaanbod van Ekeren (deze deelgemeente van de Stad Antwerpen telt circa 22.000 inwoners) bestaat voornamelijk uit een reeks supermarkten en de meesten gevestigd zijn langs de Kloosterstraat, Driehoeksstraat en Maria Theresialei. Het centrum van Ekeren liggen circa 60 winkels met circa 10.000 m² wvo. In Ekeren treffen we de volgende ketenbedrijven aan: Grootte van de supermarkten AD Delhaize 2.000 m² wvo Delhaize 1.900 m² wvo Colruyt 1.200 m² wvo
Hoofdstuk 6
Lidl Aldi
1.350 m² wvo 625 m² wvo
48
6.4.3 Berendrecht Het detailhandelsaanbod van Berendrecht, dat deel uitmaakt van het district BerendrechtZandvliet-Lillo (circa 10.000 inwoners) bestaat voornamelijk uit dagelijkse voorzieningen met ca. 9 winkels met ca. 340 m² gezamenlijke wvo gelegen in het centrum van Berendrecht. In Berendrecht treffen we enkel het volgend ketenbedrijf aan: Grootte van de supermarkten AD Delhaize 1.350 m² wvo 6.4.4 Brasschaat Brasschaat (37.000 inwoners) kent een ruim winkelaanbod. In de gehele gemeente zijn in totaal ruim 300 winkels aanwezig met een totale omvang van circa 40.000 m² wvo. Het centrum van Brasschaat telt in totaal bijna 200 winkels met een totaal metrage van ruim 23.000 m² wvo. Brasschaat heeft langs de Bredabaan (centrum) een uitgebreid aanbod van winkels, zowel op het gebied van dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen. Langs de Bredabaan treffen we verschillende bekende ketenzaken aan zoals Delhaize, Super GB, Casa, Standaard Boekhandel, Ici Paris XL, Mexx, Planet Parfum, Free Record Shop, Di, Kruidvat, Hema, Extrazone, Esprit en Troc. Daarnaast is eveneens Hubo, Blokker, Casa, Tom&Co, Zeeman, Aldi en Colruyt aanwezig in Brasschaat. Eveneens zijn er in Brasschaat ook diverse hoogwaardige winkels gevestigd. Grootte van de supermarkten Delhaize 2.000 m² wvo Aldi Super GB 2.000 m² wvo Colruyt Van Ende 1.200 m² wvo
800 m² wvo 650 m² wvo
6.4.5 Schoten De gemeente Schoten (33.000 inwoners) heeft een winkelbestand van circa 225 winkels en ruim 21.000 m² wvo. In het centrum liggen circa 90 winkels van in totaal ruim 3.300 m² wvo. Schoten telt heel wat meer ketenbedrijven dan de andere gemeenten in de regio van Stabroek. Deze bedrijven zijn voornamelijk gevestigd langs de Bredabaan, Paalstraat, Venstraat en Zaatstraat. Volgende ketenbedrijven treffen we er aan: Lidl (2x), Heytens, Sports Direct, Home Market, Krefel, Bent, JBC, AS Adventure, Action, Tom & Co, Overstock, Standaard Boekhandel, Lucas creativ, Carrefour (3x), Brico, Inno Galeria, Zeeman, Casa, Bart Smit, Colruyt, Free Record Shop, Kruidvat, Shoe Discount, Di, Blokker, Delhaize, Aldi, Eldi, Hubo, Covee en Gamma. Grootte van de supermarkten Lidl 425 en 725 m² wvo Colruyt 2.200 m² wvo Delhaize 1.850 m² wvo Aldi 700 m² wvo Carrefour 9.000 m² wvo, 1.100m² en 1.450 m² wvo
Hoofdstuk 6
49
6.4.6 Kalmthout In Kalmthout (17.500 inwoners) zijn in totaal ruim 125 winkels aanwezig met een totaal metrage van bijna 31.000 m² wvo. Het centrum van deze gemeente is beperkt van omvang. In totaal bestaat het centrum uit slechts 15 winkels met een gezamenlijke omvang van ruim 4.000 m² wvo. In Kalmthout treffen we verschillende landelijke bekende ketenbedrijven aan zoals Colruyt,, AD Delhaize, GB, Kruidvat, JBC, Blokker, Tom&Co, Zeeman en de Aldi. Deze bedrijven zijn voornamelijk gevestigd langs de Willy Vandersteenplein, Pastoor Weytslaan en de Kapellensteenweg. Grootte van de supermarkten Colruyt 1.300 m² wvo GB 1.350 m² wvo Aldi 700 m² wvo 6.4.7 De Nederlandse gemeente Woensdrecht De Nederlandse gemeente Woensdrecht (21.500 inwoners) bestaat uit de kernen Hoogerheide, Woensdrecht, Huijbergen, Ossendrecht en Putte. Het aanbod heeft hier een totale omvang van ruim 120 winkels en ruim 26.000 m² wvo. In al deze kernen is detailhandel gevestigd, waarvan het merendeel in Hoogerheide (60 winkels, 14.250 m² wvo). In het Nederlandse deel van Putte liggen in totaal 32 winkels met een gezamenlijke omvang van bijna 6.500 m² wvo. Putte In de kern ervan treffen we verschillende landelijke bekende ketenbedrijven aan zoals Spar, Albert Heijn, Kruidvat, Zeeman en lokale zelfstandigen. Deze bedrijven zijn voornamelijk gevestigd langs de Antwerpsestraat, Breestraat en Julianastraat. Grootte van de supermarkten Spar 1.325 m² wvo Albert Heijn 1.206 m² wvo Hoogereinde Hoogerheide vervult een centrumfunctie voor alle kernen van de gemeente Woensdrecht. Dit blijkt uit de hoeveelheid en variëteit aan winkels. De winkels zijn geconcentreerd aan de Raadhuisstraat en deels Huijbergseweg. Daarnaast is sprake van enig verspreid aanbod (o.a. C1000, Doelstraat en Boerenbond, Antwerpsestraatweg). In vergelijking met andere kernen met een vergelijkbaar aantal inwoners heeft Hoogerheide een ruim aanbod aan detailhandel, zowel in aantal winkels als in winkelruimte. Met name het aanbod in de dagelijkse artikelensector is ruim. Het aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector is vergelijkbaar met de landelijke gemiddelden van vergelijkbare kernen.
Hoofdstuk 6
50
7.
VRAAGANALYSE
7.1 Koopstromen In het onderzoek “Hoe commercieel aantrekkelijk zijn de handelskernen in de provincie Antwerpen” uitgevoerd in 2003 door UNIZO zijn indicaties opgenomen omtrent de koopstromen in de provincie Antwerpen. In het UNIZO onderzoek is het aantal gemeenten in de provincie onderverdeeld in een 5-tal categorieën, te weten: 1 Grootstedelijke gemeenten 2 Regionaalstedelijke gemeenten 3. Kleinstedelijke gemeenten 4. Bovenlokale gemeenten 5. Lokale gemeenten, waartoe Stabroek behoort. Per gemeentecategorie zijn door UNIZO gemiddelden berekend ten aanzien van de koopkrachtbinding op het gebied van dagelijkse artikelen, shopping artikelen en specialty artikelen. Uit het onderzoek blijkt dat gemeenten op lokaal niveau (waartoe ook Stabroek behoort) op het gebied van dagelijkse artikelen gemiddeld circa 81% van de koopkracht in die gemeenten bindt. Op het gebied van shopping en specialty is dat respectievelijk circa 26% en 46% (gemiddeld voor nietdagelijks circa 36%). Het betreft hier echter gemiddelden van lokale gemeenten in de provincie Antwerpen. Dat wil dus niet zeggen dat ook in Stabroek sprake is van een dergelijke binding. BRO België is van mening dat vanwege het beperkte aanbod van winkels op het gebied van nietdagelijkse artikelen en de nabijheid van met name het centrum van Kapellen de in het UNIZO rapport genoemde percentages voor lokale gemeenten voor de gemeente Stabroek sterk overdreven zijn. Een huidige koopkrachtbinding in Stabroek op het gebied van niet-dagelijkse artikelen van maximaal circa 10 a 15% ligt veel meer in de lijn van de verwachtingen. Op het gebied van dagelijkse artikelen is BRO België van mening dat gezien de omvang en kwaliteit van de supermarkten en de speciaalzaken in Stabroek een binding van circa 75 a 80% wel reëel is. Immers het winkelbestand in Stabroek is met de aanwezigheid van diverse supermarkten in alle prijs/kwaliteitssegmenten sterk aanwezig. Slechts voor een bezoek aan hypermarkten (Carrefour Schoten) is er aanleiding om buiten Stabroek supermarkten te bezoeken. Benchmark koopstromen In de volgende grafieken worden de in de vorige paragraaf ingeschatte koopstromen in Stabroek vergeleken met de koopstromen zoals die elders, in andere gemeenten met een vergelijkbare bevolkingsomvang in Vlaanderen worden aangetroffen. Uit deze grafieken blijkt dat op het gebied van dagelijkse artikelen de koopkrachtbinding in Stabroek ongeveer gelijke trend houdt met de binding in andere vergelijkbare gemeenten. Dit is ook niet verwonderlijk gezien het feit dat het aanbod van winkels in dagelijkse artikelen nauwelijks afwijkt van het aanbod in andere vergelijkbare gemeenten (zie figuur 7.1). Op het gebied van niet-dagelijkse artikelen is de koopkrachtbinding in Stabroek toch wel beperkt. Met een binding van maximaal circa 15%
Hoofdstuk 7
51
ligt deze duidelijk onder het gemiddelde van vergelijkbare gemeenten. Dit is te verwachten gezien het beperkte aanbod van winkels op het gebied van niet-dagelijkse artikelen in Stabroek.
Hoofdstuk 7
52
St ab Lo roe nd k er ze el M e Ko is e Si rten nt b -G erg en es i.. . He re La nt nd Ro en ts Di elaa ep r e Te nbe s e Di sen k lse de n- rlo St ok k Ne em er pe lt Pe er De Rie nd ms er t le Er euw pe -M e Ha re al te He rt rz ele Le d Le e bb ek e A De alt e st elb r er ge Si Kru n nt i -G bek illi e sW a St as ek en e E Bl an ek ke l o nb Di erg ks e m uid W e M erv i id de k lke Po rk pe e rin Br ge ed en e
St ab Lo roe nd k er ze el M Ko eis e Si nt rten -G b en erg es iu s.. . He re La nt nd Ro en ts Di elaa ep r e Te nbe s e Di sen k lse de n- rlo St ok k Ne em er pe lt Pe er R De ie nd ms er t le Er euw pe -M e Ha re al te He rt rz ele Le d Le e bb ek e A De alt e st elb r er ge Si Kru n nt ib -G ek illi e sW a St as ek en e Bl E an ek ke lo nb Di erg ks e m uid W e M erv id i de k lke Po rk pe e rin Br ge ed en e
Figuur 7.1
Hoofdstuk 7
Vergelijking koopstromen Stabroek met vergelijkbare gemeenten
Dagelijkse artikelen
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Niet-dagelijkse artikelen
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
53
Hoofdstuk 7
54
8.
RESULTATEN ONDERNEMERSENQUÈTE
In het kader van voorliggend onderzoek is tevens een enquête onder alle ondernemers in Stabroek-Centrum en Hoevenen-Centrum uitgezet zodat alle ondernemers uit alle straten en alle branches hun zegje hebben kunnen doen. Met de enquête is gepolst naar de bevindingen van de ondernemers van het centrumgebied en hun eventuele suggesties ter verbetering. In totaal werden circa 153 enquêtes verstuurd en hebben 49 ondernemers uit de centrumgebieden de enquête ingevuld (29 uit Stabroek, 20 Hoevenen ). De totale respons bedroeg derhalve circa 32%. Op het gebied van detailhandel bedroeg de response in de deelgemeente Stabroek circa 40%; in de deelgemeente Hoevenen circa 50%. In bijlage 3 van dit rapport is een volledig overzicht gegeven van de response op deze enquête. Hieronder worden de belangrijkste uitkomsten weergegeven. •
•
•
•
•
•
•
Bij de bedrijven die op de enquête gereageerd hebben, is bij circa 40 a 45% de afgelopen 2 jaar een omzetstijging opgetreden. Bij 20 a 25% was er sprake van een omzetdaling, terwijl bij de overige 30 a 35% de omzet stabiel bleef. Tussen de deelgemeenten onderling doen zich geen verschillen voor. Ongeveer de helft van de ondernemers die reageerden verwacht voor de toekomst geen veranderingen in hun omzet. Ongeveer 1/3 verwacht een omzettoename. De overigen verwachten een omzetdaling. Van de winkels in de deelgemeente Stabroek, die reageerden op de enquête, is circa 80 a 85% van de omzet in dagelijkse artikelen afkomstig van inwoners uit de gemeente Stabroek. Circa 15 a 20% van de omzet komt van buiten de gemeente Stabroek. Op het gebied van niet-dagelijkse artikelen kwam circa 70 a 75% van de omzet van inwoners van de gemeente Stabroek. Circa 25 a 30% van de omzet kwam van buiten de gemeente. De omzetherkomst van de winkels in de deelgemeente Hoevenen, die reageerden op de enquête, wijkt niet af van die in de deelgemeente Stabroek. Ook hier blijkt circa 80 a 85% van de omzet in dagelijkse goederen afkomstig te zijn van inwoners van de gemeente Stabroek en circa 15 à 20% van klanten die buiten de gemeente wonen. Op het gebied van niet-dagelijkse goederen is dat respectievelijk 70 à 75% en 25 à 30%. Meer dan de helft van de ondernemers in de deelgemeente Stabroek, die reageerden op de enquête, vond dat het centrum zich de afgelopen 5 jaar positief ontwikkeld heeft. Met name de verbetering van het wegdek werd vaak genoemd. Negatief is men over het feit dat er steeds meer winkels wegvallen en dat er geen acties of vernieuwingen plaats vinden. In de deelgemeente Hoevenen is men aanzienlijk negatiever over de centrumontwikkelingen in hun deelgemeente. Ook hier het wegvallen van de handel genoemd als een belangrijke negatieve ontwikkeling. Zowel in de deelgemeente Stabroek als in de deelgemeente Hoevenen wordt het winkelaanbod in de gemeente Kapellen als de grootste concurrent gezien. Ook het Wijnegem Shopping Centrum wordt vaak genoemd. Het daar aanwezige aanbod is de grootste drijfveer om op deze locaties boodschappen te gaan doen of er te winkelen.
Hoofdstuk 8
55
•
•
•
•
•
•
•
•
Voor het aanbod in de deelgemeente Stabroek wordt de keuze aan levensmiddelenzaken, de service en bediening en het horeca-aanbod als aantrekkelijke factoren gezien. Ook in de deelgemeente Hoevenen zijn de aanwezigheid van levensmiddelenzaken en de service en bediening aantrekkelijke factoren. Als meest on-aantrekkelijke factoren komen in de deelgemeente Stabroek vooral de kwaliteit en uitstraling van de winkels, de parkeergelegenheid, de sfeer en gezelligheid, de keuze aan niet-levensmiddelen winkels en de inrichting van het centrumgebied naar voren. Ook in de deelgemeente Hoevenen worden deze on-aantrekkelijke aspecten vaak genoemd. Opvallend is dat wanneer gevraagd wordt naar aspecten die men goed of slecht vindt in het centrum van de deelgemeente Stabroek het aanbod van winkels, horeca en overige functies evenveel keren als iets positiefs genoemd werd als iets negatiefs. Bij de negatieve aspecten worden ook de sfeer en gezelligheid, het aantal parkeerplaatsen en de verkeerssituatie vaak genoemd. In het centrum van Hoevenen wordt vooral het aantal aanwezige aanbod van winkels, horeca en overige voorzieningen negatief beoordeeld. Ook de verkeerssituatie, het aantal parkeerplaatsen, de sfeer en gezelligheid worden vaak als negatief gezien. Op de vraag welke winkels nog bijgevoegd zouden moeten worden, worden voor het centrum van de deelgemeente Stabroek vooral kleding en schoenenwinkels genoemd. Voor het centrum van Hoevenen komen kledingwinkels het meest naar voren. Op de vraag hoe de bereikbaarheid verbeterd kan worden kwamen niet veel suggesties. Degenen die voorstellen deden noemden vooral het aanleggen van een omleidingsweg rond het centrum en het realiseren van meer parkeerplaatsen. Een grote meerderheid van degenen die op de enquête reageerden vond dat er in het centrum van de deelgemeente Stabroek te weinig parkeergelegenheid was. In Hoevenen was met gematigder over het aantal parkeerplaatsen. De aanwezigheid van nieuwe, grote winkelzaken wordt voor het centrum van de deelgemeente Stabroek overwegend als wenselijk beschouwd. In het centrum van Hoevenen zijn er evenveel voorstanders als tegenstanders. Ondernemers in het centrum van de deelgemeente Stabroek die reageerden op de enquête blijken vooral te profiteren van de aanwezigheid van de haven, de industrie en de kmo zones in Stabroek. Van de overige activiteiten profiteert men aanzienlijk minder. Enig profijt is er nog van de jaarmarkt, de horeca, het onderwijs en de post. In Hoevenen scoort de heksentocht opvallen hoog, terwijl men daar in de deelgemeente Stabroek helemaal niet van profiteert.
Hoofdstuk 8
56
9.
ECONOMISCH FUNCTIONEREN
Door de confrontatie van aanbod en vraag ontstaat inzicht in het huidig economisch functioneren van de detailhandel in de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector in Stabroek. Uit de benadering volgt de vloerproductiviteit ofwel de gemiddelde omzet per m² wvo in Stabroek. Bekeken zal worden in hoeverre deze afwijkt van het gemiddelde in het Gewest Vlaanderen. Gehanteerde uitgangspunten Voor de benadering van het huidig economisch functioneren van de detailhandel in de dagelijkse en in de niet-dagelijkse artikelensector zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Bevolkingsaantallen per gemeente en gemiddeld inkomen per aangifte zoals gepubliceerd door de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie; • De dagelijkse artikelensector in Stabroek beslaat ca. 6.900 m² wvo en kent een koopbinding van ca. 75 a 80%; • De niet-dagelijkse artikelensector in Stabroek neemt ca. 4.100 m² wvo en kent een koopbinding van circa 10 a 15%; • Uit de ondernemersenquête bleek dat over het algemeen circa 80 a 85% van de klanten voor dagelijkse artikelen afkomstig was uit een van de deelgemeenten van Stabroek. Op het gebied van niet-dagelijkse goederen was dat circa 70 a 75%. Dit betekent een toevloeiing van respectievelijk 15 a 20% in de dagelijkse sector en van circa 25 a 30% in de nietdagelijkse sector. Tabel 9.1
Economisch functioneren detailhandel in Stabroek.
Dagelijkse art.
Niet-dagelijkse art.
17.850
17.850
Bestedingen per hoofd in Vlaanderen
€ 2.382,00
€ 2.333,00
Bestedingen gecorrigeerd
€ 2.489,19
€ 2.542,97
€ 44,4 miljoen
€ 45,4 miljoen
75 a 80%
10 a 15%
Inwoners december 2008
Bestedingspotentieel Koopbinding Toevloeiing Omzet Aanbod in m² wvo Vloerproductiviteit
15
15 a 20%
25 a 30%
€ 41,7 miljoen
€ 7,8 miljoen
6.500
4.500
€ 6.400 /m²
€ 1.740 /m²
Winkels in Stabroek realiseren gemiddeld een hoge omzet per m² wvo
15
Volgens de Locatus tellingen is er in Stabroek een detailhandelsaanbod aanwezig van circa 6.900 m² wvo dagelijks en circa 4.100 m² niet-dagelijks. In deze tellingen is het aanbod bij supermarkt Van Ende volledig toegerekend aan de dagelijkse sector. In de supermarkt van Van Ende wordt echter ook een groot assortiment verkocht aan niet-dagelijkse artikelen. Een globale inschatting van het aanbod bij Van Ende komt uit op circa 1.600 m² dagelijks en circa 400 m² nietdagelijks. Derhalve is het aanbod dagelijks gecorrigeerd naar 6.500 m² wvo en het aanbod niet-dagelijks naar 4.500 m² wvo.
Hoofdstuk 9
57
De omzet per m² wvo in de dagelijkse artikelensector bedraagt in de gehele gemeente Stabroek ca € 6.400 per m² wvo en ligt daarmee boven het Vlaamse gemiddelde van ca. € 5.550,- per m² 16 wvo . Op basis van de benadering van het economisch functioneren anno 2008 is er sprake van een bovengemiddeld functioneren van de detailhandel in de dagelijkse artikelensector in Stabroek. Individuele winkels kunnen een hogere dan wel lagere omzet per m² wvo realiseren. De omzet per m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector bedraagt voor Stabroek ca. € 1.740 17 per m² wvo. In geheel Vlaanderen ligt dit kengetal op circa € 1.750 per m² wvo . In de nietdagelijkse sector functioneren de winkels derhalve gemiddeld.
16
Inschatting BRO België. In Vlaanderen wonen anno 2008 circa 6.161.600 mensen. De meest recente bestedingen in de dagelijkse artikelensector (Huishoudbudgetonderzoek 2006) liggen op circa € 2.352,9 per persoon. Met andere woorden, het bestedingspotentieel is in Vlaanderen ca. € 14.497 mln. In Vlaanderen is momenteel ca. 2.614.627m² wvo aan dagelijkse artikelen aanwezig. Dat resulteert in een vloerproductiviteit van ca. 5.550 € per m² wvo. 17 Inschatting BRO België. In Vlaanderen wonen anno 2008 ca. 6.161.600 mensen. De meest recente bestedingen in de niet-dagelijkse artikelensector in Vlaanderen liggen op ca. € 2.400,- per hoofd van de bevolking. Met andere woorden, het bestedingspotentieel in Vlaanderen bedraagt ca. € 14.788 mln. voor niet-dagelijkse artikelen. In Vlaanderen is 8.443.056 m² wvo aan niet-dagelijkse artikelen aanwezig. Dat resulteert in een vloerproductiviteit van ca. € 1.750,- per m² wvo voor de niet-dagelijkse artikelensector in Vlaanderen
Hoofdstuk 9
58
10. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen die zich momenteel aan de vraagzijde (consumentengedrag), aan de aanbodzijde (nieuwe aanbodvormen) en op het gebied van overheidsbeleid voordoen. Hierbij wordt tevens kort aangegeven welke impact deze zullen hebben op de detailhandel.
10.1 Beschrijving consumentengedrag Kleinere huishoudens en toenemende vergrijzing De trend naar kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen zijn de belangrijkste kenmerken in de evolutie van de bevolkingssamenstelling. Kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen betekent dat op gemak en comfort bij het winkelen en het doen van boodschappen op steeds meer op prijs wordt gesteld. Een toename van het aantal ouderen betekent ook dat buurtwinkels in toenemende mate een sociale functie zullen krijgen. De belangrijkste supermarktketens in België spelen reeds duidelijk in op deze trend naar buurtwinkels. Zo is de Carrefour Groep bezig aan een snelle expansie van de GB Express en GB Contact formule, waarvan het aantal vestigingen op 5 jaar tijd verviervoudigd is tot een 200tal. Zij maken inmiddels bijna 40% uit van het totaal aantal winkels van Carrefour in België. Een dergelijke tendens is ook zichtbaar bij Delhaize, die momenteel zijn City en Proxy winkels snel uitrolt en in samenwerking met Q8 aanvult met het Shop’n Go concept. Ook de overname van de Spar winkels van Laurus België door Colruyt, alsook de expansie van Colruyt dochter Okay, moet in dit licht gezien worden. Toenemende mobiliteit Het autobezit in België neemt steeds meer toe. Momenteel heeft nagenoeg bijna elk Belgisch huishouden een auto ter beschikking. Dat betekent tegelijkertijd dat de actieradius voor het winkelen of het doen van boodschappen sterk is vergroot. Dit stelt de hedendaagse consument dan ook in staat om in toenemende mate ook buiten zijn eigen woonplaats te gaan winkelen of boodschappen te gaan doen. Recreatief winkelen en boodschappen doen op verder weg gelegen locaties komt daarmee binnen het bereik van de consument te liggen. Voor de consument betekent dit dat met name het recreatief winkelen niet meer absoluut in de eigen woongemeente hoeft plaats te vinden. Centra met een grote aantrekkingskracht kunnen als gevolg van de toenemende mobiliteit steeds meer putten uit grote verzorgingsgebieden.
Gezinsuitgaven De gezinsuitgaven (huishoudenbudgetten) zijn in de periode 1995/96 tot en met 2004 (tegen courante prijzen) met zo’n 25% toegenomen. De gezinsuitgaven die gedaan werden in de detailhandel zijn hierbij echter aanzienlijk achtergebleven.
Hoofdstuk 10
59
Voor de detailhandel betekent dit dat de vraag naar winkelvoorzieningen vrij inelastisch is ten opzichte van de totale inkomensontwikkelingen. Om meer gelijke tred te kunnen houden met de inkomensontwikkelingen zal de detailhandel meer dan tot nu toe aandacht moeten besteden aan productvernieuwing en aan het leggen van relaties met andere bestedingscategorieën. Hoe de gezinsuitgaven in de detailhandel zich de komende jaren zullen ontwikkelen is momenteel erg onduidelijk. Wel blijkt uit diverse peilingen dat het consumentenvertrouwen momenteel erg laag is. Waarschijnlijk is dit een voorbode van een daling in de consumentenbestedingen. Toenemende internetaankopen Belgen kopen in toenemende mate producten online. Uit de meest recente omzetcijfers van BeCommerce, de federatie van Belgische distance sellers, blijkt dat de on-line verkopen in 2007 met 46% gestegen zijn, vergeleken met 2006. Ondanks de huidige economische situatie verwachten de on-line verkopers voor dit jaar toch ook weer een groei van minstens 25% te zullen realiseren. En als de huidige groeitrend zich voortzet, zullen er tegen eind 2008 minstens 3.100 Belgische webshops actief zijn. Het aantal webshops kende een stevige groei in 2007. Op het einde van 2007 werden ruim 2.100 actieve webshops geregistreerd. Tegen eind 2008 zullen dat er circa 3.100 zijn. Belgen kopen in toenemende mate producten online. De ramingen van bureaus over de bestedingen via het internet in 2005 variëren van circa € 700 miljoen tot circa € 1,1 miljard. Bijna de helft van de Belgen heeft wel eens iets via internet gekocht. De meest populaire producten zijn tickets voor events of reizen en in mindere mate electronica, boeken en kleding. Internet blijft het koopgedrag in winkels in belangrijke mate beïnvloeden Consumenten shoppen kritischer en zijn beter geïnformeerd omdat zij zich eerst op het internet oriënteren. Voor de daadwerkelijke aankoop waarderen consumenten vooral de winkel. De verwachting is dan ook dat winkels het dominante verkoopkanaal blijft. Hierbij zien we echter wel dat het internetwinkelen vooral plaats vindt bij winkels die niet alleen virtueel aanwezig zijn maar ook fysiek. Internet zal de winkel nooit verdrijven. De behoefte aan ‘het zien van en het voelen van’ de producten zal blijven bestaan. Wel zal internet een informatieve functie gaan vervullen in de goederendistributie. Tegelijkertijd zien we een toename van winkels die fysieke en virtuele distributiekanalen combineren. Consument wil steeds meer kwaliteit De consument stelt steeds hogere eisen aan de kwaliteit van het winkelaanbod en de winkelomgeving. Voor het doen van de dagelijkse boodschappen stelt hij een ruim aanbod in een omgeving die hem qua gemak, comfort en bereikbaarheid aanspreekt zeer op prijs. Voor de nietdagelijkse artikelen legt hij andere prioriteiten. Soms wenst de consument doelgericht te kopen of wil hij winkelen als vrijetijdsbesteding. Het winkelaanbod en zijn ruimtelijke omgeving dient hierop afgestemd te zijn. Voor de detailhandel betekent dit dat zowel op microniveau (de winkel) als op macroniveau (de winkelomgeving) er steeds meer aandacht besteed moet worden aan de kwaliteit van het aangebodene in al zijn aspecten (beleving, ruimtelijk, functioneel). Voldoet deze niet aan de wen-
Hoofdstuk 10
60
sen van de consument dan zal hij snel zijn auto nemen om elders te winkelen of boodschappen te doen. Veilig boodschappen doen of winkelen Veiligheid van winkelcentra wordt steeds belangrijker. Als de consument het gevoel heeft dat niet meer voldaan wordt aan zijn of haar veiligheid is de consument al snel geneigd het winkelgebied te verlaten ten gunste van andere winkelgebieden. Dit betekent dat al reeds bij het ontwerpen van winkels en winkelcentra ruimschoots aandacht geschonken moet worden aan veiligheidsgevoelens. Bezoekmotieven zijn steeds anders De redenen waarom consumenten winkelgebieden bezoeken worden globaal ingedeeld in 4 groepen: 1. Vergelijkend en/of recreatief winkelen (d.w.z. gebiedsgericht). Vrijetijdsbesteding en vergelijkend winkelen zijn hier de belangrijkste bezoekmotieven. Hierbij gaat het niet alleen om minder frequente aankopen en aankopen die sterk persoonsgebonden zijn en waar de consument een hoge betrokkenheid bij voelt, maar ook om eens gezellig te gaan shoppen, recreatief bezoek aan binnensteden, flaneren in binnensteden, bezoek aan horeca en andere vrijetijdsvoorzieningen. Binnensteden met een hoogwaardig kwaliteitsniveau, aanwezigheid van meerdere functies, een ruim assortiment en een prettig verblijfsklimaat (vooral historische binnensteden) lenen zich uitstekend voor vergelijkend en/of recreatief winkelen. 2. Nabijheid, gemak en comfort (d.w.z. boodschappen doen). Voor de dagelijkse boodschappen wil de consument het liefst zo snel mogelijk, met zoveel mogelijk comfort en het liefst in zijn woonomgeving terecht kunnen. Nabijheid, parkeren, overzichtelijkheid van het aanbod zijn factoren die de consument in staat stellen om zijn dagelijkse boodschappen te doen. De consument stelt het verder op prijs dat hij in de buurt niet alleen al zijn dagelijkse boodschappen kan doen, maar ook dat hij er terecht kan voor andere buurtgerichte voorzieningen (maatschappelijk werk, gezondheidsdiensten, sportvoorzieningen, horeca, enz.). Combinatie van functies doet het aantal bezoekmotieven en de bestedingen in de woonbuurten toenemen. Buurtvoorzieningen voorzien tevens in een sociale functie (ontmoeten). 3. Doelgericht winkelen. Doelgericht winkelen vindt vooral plaats wanneer het gaat om grote aankopen die minder frequent plaats vinden, aankopen waar doorgaans minder emotionele waarde aan gekoppeld wordt of om aankopen die soms routinematig plaatsvinden. Een goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheden worden door de consument erg gewaardeerd. De consument stelt het hierbij tevens op prijs om op een en dezelfde plek zoveel mogelijk - vaak grote - winkels bij de hand te hebben (concentratie van baanwinkels, retailparks). Zowel voor de gemeente als voor de handelaars en de consumenten levert concentratie van baanwinkels aanzienlijke voordelen op. 4. Winkelen / boodschappen doen op traffic locaties. Het winkelen / boodschappen doen op traffic locaties is een verschijnsel dat steeds meer voorkomt. De momentbehoefte is hier bepalend voor hetgeen gekocht wordt. Vooral bij openbaar vervoersknooppunten (stations), benzineverkooppunten, ziekenhuizen en kantorenlocaties zien we in toenemende mate winkels verschijnen die inspelen op de behoefte die de consument op dat moment heeft.
Hoofdstuk 10
61
De hiervoor genoemde bezoekmotieven vormen de basis waarop de winkelstructuur in de toekomst is gericht.
10.2 Beschrijving aanbodszijde Clustering van winkels Winkels vinden het prettig om in elkaars nabijheid te zitten. Niet alleen neemt daarmee het aantal bezoekmotieven om naar een winkel(centrum) te gaan toe, maar dit leidt ook tot combinatiebezoek van winkels. Een langere verblijfsduur en meer bestedingen zijn hiervan het gevolg. Schaalvergroting en schaalverkleining Winkels worden steeds groter. Vooral op baanwinkellocaties zien we de schaalvergroting optreden. Echter ook in binnenstedelijke gebieden worden winkels steeds groter. Door de toenemende schaalvergroting zijn kleine voorzieningen in dorpskernen en woonwijken onder druk komen te staan. Daarentegen zijn ook kleine, zeer gespecialiseerde winkels in binnensteden en buurten in opkomst. Voorbeelden hiervan zien we in de dorpen en woonwijken met bijvoorbeeld kleine supermarkten (GB Express, GB Contact). Branchevervaging neemt toe Om de consument te binden en als gevolg van de toenemende concurrentie nemen winkels steeds meer branchevreemde producten en diensten in hun assortimenten op. Bouwmarkten die televisies verkopen, supermarkten die een fotoservice en/of een stomerij exploiteren. Daarnaast zien we dat kledingmerken naast hun kleding ook aanvullende assortimenten gaan voeren om de merkbeleving nog sterker te maken. Voorbeeld hiervan is Esprit die naast haar kleding ook sieraden verkoopt en recentelijk maakte C&A bekend ook schoenenwinkels te gaan openen. Marketing van winkelcentra In hun uitingen naar de consument zien we dat steeds meer centra zich als een winkelgebied presenteren. Winkelcentra zoeken daarbij sterk naar hun onderscheidend vermogen ten opzichte van andere centra. Dit geldt niet alleen voor conceptmatig gebouwde winkelcentra maar ook voor historisch gegroeide centra. Samenwerking Om schaalvoordelen te behalen vindt steeds meer filialisering plaats. Detailhandel en vrijetijdsbesteding Zowel op binnenstedelijke gebieden als op perifere locaties wordt detailhandel steeds vaker gecombineerd met voorzieningen op het gebied van vrije tijd. Detailhandel probeert op deze manier mee de vruchten te plukken van de toegenomen bestedingen in de vrijetijdsbranche. Ook in de winkels zelf zien we in toenemende mate andere functies ontstaan, zoals bijvoorbeeld horeca in winkels, try & buy in winkels, seminars, cursussen, events in winkels.
Hoofdstuk 10
62
Nationale en internationale organisaties expanderen (internationalisering) Nationale en internationale detailhandelsorganisaties nemen in belang toe. Voorbeelden hiervan zijn Ikea, Aldi, Lidl, Hennes & Mauritz, Zara, Mediamarkt, enz. Buurtwinkels winnen terrein Door de sterke vergrijzing en het toenemend aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zal het aantal kleine buurtwinkels en kleine supermarkten de komende jaren gaan toenemen. Hypermarkten zullen als gevolg hiervan hun marktaandeel zien dalen. Verruimde openingstijden Momenteel gaat een discussie over de avondopenstelling en zondagse openstelling van winkels. De wetgeving regelt de verplichte wekelijkse rustdag, de beperking van de winkelopeningstijden en het zondagswinkelen. Gemeenten die erkend zijn als toeristisch centrum kunnen verregaande verruimingen krijgen op de openingstijden en daardoor de rustdag loslaten. In de praktijk blijkt dat keten- en filiaalbedrijven eenvoudiger kunnen inspelen op de verruiming van de openingstijden dan zelfstandigen.
10.3 Overheidsbeleid Medio 2004 is nieuwe wetgeving bekend geworden inzake het vergunningenbeleid voor grote handelsvestigingen (de IKEA-wet). Deze Wetswijziging was dringend gewenst om: beter te kunnen inspelen op de evolutie van baanwinkels; een betere samenhang te creëren tussen baanwinkels en winkels in de stadskernen; vereenvoudiging aan te brengen in ingewikkelde procedures. De termijnen waren te lang en de mogelijkheden tot beroep te beperkt. Met ingang van 2004 is voortaan een vergunning vereist voor alle vestigingen met een oppervlakte van meer dan 400 m². Dit geldt niet alleen voor baanwinkels, maar ook voor winkels in de centra van grote steden, die tot 2004 geen sociaal-economische vergunning voor hun vestiging nodig hadden. Nieuw is ook de vereenvoudigde procedure waarbij de handelszaken die reeds een socioeconomische machtiging bezitten, kunnen uitbreiden voor zover die uitbreiding niet 20% van de netto handelsoppervlakte overschrijdt met een plafond van 300 m². Ook zijn via de vereenvoudigde procedure verhuizingen met of zonder uitbreiding mogelijk indien de handelsvestiging reeds over een socio-economische vergunning beschikt en voor zover deze verhuizingen plaats vinden binnen een straal van 1000 meter binnen dezelfde gemeente. De vergunning wordt verleend door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waar de handelsvestiging komt indien de handelsvestiging tussen de 400 en 1000 m² bedraagt. Voor projecten boven de 1000 m² netto handelsoppervlakte voorziet de wet enkel nog de voorafgaande interventie van een adviesorgaan, namelijk het Nationaal Sociaal-Economisch
Hoofdstuk 10
63
Comité voor de Distributie (NSECD). Dit Comité moet een gemotiveerd advies uitbrengen, doch dat advies is niet bindend. Het belangrijkste element van de wetswijziging is dat het wetsontwerp de procedure voor de toekenning van vergunningen aan grote handelszaken vereenvoudigt. Zo zijn de termijnen voor het verkrijgen van een vergunning gehalveerd. Voor kleine vestigingen (tot 1000 m²) krijgen de indieners uiterlijk na 50 dagen uitsluitsel, voor grotere vestigingen bedraagt de termijn 70 dagen. Wanneer het advies van het NSECD niet binnen de termijn wordt betekend, vervolgt het College van Burgemeester en Schepenen het onderzoek van de aanvraag. De rol van het NSECD wordt dus sterk beperkt ten voordele van de rol van het college van Burgemeester en Schepenen. De advisering van het NSECD is opgebouwd rond vier criteria: 1. Ruimtelijke ligging van de handelsvestiging: de inpassing in lokale ontwikkelingsprojecten of binnen het kader van het stedenpatroon, het effect van de vestiging betreffende duurzame mobiliteit, meer bepaald het gebruik van de ruimte en de verkeersveiligheid. 2. De belangen van de consument: zoals assortiment en prijsniveau, het verzorgingsgebied, de bereikbaarheid van de vestiging, duurzame invloed op prijzen, verruiming van de keuzemogelijkheid voor de consument. 3. De invloed van het project op de werkgelegenheid: komt er nieuwe werkgelegenheid, de kwaliteit van de werkgelegenheid. De weerslag op de bestaande handel: marktpositie in het verzorgingsgebied, verlies of versterking van de aantrekkelijkheid van de stadskern, mogelijke positieve of negatieve gevolgen op structureel vlak voor de bestaande nabijgelegen handelskernen, het evenwicht en de complementariteit tussen de kleine en de grote distributie.
Hoofdstuk 10
64
11. SWOT-ANALYSE STERKTES • • • • •
•
Aanbod levensmiddelen Sterk supermarktenaanbod Hoge binding aan winkels in levensmiddelen Buurtvoorzieningen in de deelgemeenten Winkels in dagelijkse sector functioneren beter dan soortgelijke winkels in geheel Vlaanderen; in de niet-dagelijkse sector functioneren deze vergelijkbaar met andere winkels in Vlaanderen. Goede sportinfrastructuur
ZWAKTES • • • • • • •
Beperkt aanbod niet-dagelijkse artikelen Weinig of nauwelijks ketens in centrumgebieden Aanbod is verspreid over drie deelkernen Geen echte centra Lage binding aan winkels in niet-dagelijkse goederen, veel koopkrachtafvloeiing Zwaar en doorgaand verkeer door centrum van Stabroek Weinig sfeer in de centrumgebieden
KANSEN • • • • • • •
Bestuurlijke aandacht voor detailhandelsproblematiek Beperkte bevolkingstoename Hoge inkomens Draagvlak bij ondernemers Particuliere initiatieven Ontsluitingsweg tussen N11 en de A12 waardoor centrum Stabroek wordt ontlast Berendrecht/Zandvliet/Lillo
BEDREIGINGEN • • • •
Winkelcentra in de omgeving (Antwerpen, Wijnegem, Kapellen, Breda, Schoten, Brasschaat, Hoogstraten) Internetaankopen Toename baanwinkels Steeds achterop lopen.
Hoofdstuk 11
65
Hoofdstuk 11
66
12. VISIE
In de vorige hoofdstukken is uitgebreid ingegaan op de actuele situatie rondom de kleinhandel en aanverwante functies in de gemeente Stabroek en haar deelgemeenten. In dit hoofdstuk zal aangegeven worden hoe de kleinhandel zich de komende jaren zal kunnen gaan ontwikkelen en hoe deze er in 2018 uit zou kunnen zien. Vervolgens wordt in hoofdstuk 13 aangegeven welke maatregelen genomen zouden kunnen worden om deze visie ook daadwerkelijk te realiseren.
12.1 Stabroek in 2018 In de nu voorliggende paragraaf zal vooral ingegaan worden op het na te streven profiel van de gemeente Stabroek op het gebied van detailhandel op langere termijn. Hoe zal de detailhandel in de gemeente Stabroek en in het bijzonder in de deelgemeenten Stabroek en Hoevenen er in 2018 uitzien, welke functie heeft zij in Stabroek en in haar regio en hoe is de relatie met de haven? Allemaal vragen die van invloed zijn op het functioneren van de kleinhandelsvoorzieningen in de gemeente Stabroek en in het bijzonder op het functioneren van de centrumgebieden in haar deelgemeenten. Bij het bepalen van het ambitieniveau van de gemeente Stabroek heeft een aantal uitgangspunten een belangrijke rol gespeeld, zoals de te verwachten bevolkingsontwikkeling in Stabroek en haar regio, de bepalingen in het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk structuurplan, het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (zie paragraaf 4.1 ), de sterke concurrentie van winkelvoorzie18 ningen in Kapellen , Wijnegem en Antwerpen (zie hoofdstuk 6), het beperkte detailhandelsaanbod in het district Berendrecht/Zandvliet/ Lillo, de wens van het gemeentebestuur om het voorzieningenniveau te versterken, de uitkomsten van de workshop, enz. Daarnaast is ook van de veronderstelling uitgegaan dat in het functioneren van de haven geen wezenlijke veranderingen zullen optreden. De haven is immers van grote betekenis voor het functioneren van de detailhandel in Stabroek. Bevolkingsomvang in 2018 Zoals in hoofdstuk 3 is weergegeven zullen er in 2025 in de gemeente Stabroek circa 18.400 mensen wonen. Van dit aantal zullen er circa 7.500 wonen in de deelgemeente Stabroek, circa 8.450 in de deelgemeente Hoevenen en circa 2.450 in de deelgemeente Putte. Voor 2018 wordt verwacht dat er circa 18.200 zullen zijn, waarvan 7.400 in deelgemeente Stabroek, 8.350 in deelgemeente Hoevenen en circa 2.450 in deelgemeente Putte. Conclusies workshop Van eveneens zeer groot belang bij het bepalen van het ambitieniveau van de detailhandel in de gemeente Stabroek zijn de conclusies zoals die naar voren zijn gekomen tijdens de op 31
18
Met name vanuit Hoevenen is er (mede vanwege de nabijheid) van nature een sterke oriëntatie op winkelvoorzieningen in Kapellen.
Hoofdstuk 12
67
maart 2009 gehouden workshop. Tijdens deze workshop (de deelnemerslijst van deze workshop is in bijlage 4 opgenomen) werd met diverse betrokkenen bij de detailhandel in Stabroek gediscussieerd over de toekomst van de detailhandel in de gemeente. In deze workshop is een aantal belangrijke zaken naar voren gekomen: • Zowel het gemeentebestuur van Stabroek als de handelaars tonen ambitie om de detailhandel in Stabroek nieuw leven in te blazen. • Er zijn veel potenties voor de detailhandel van de gemeente Stabroek, maar dan dient wel voldaan te worden aan: • Een verbetering van zowel de functionele als ruimtelijke kwaliteiten van het centrumgebied; • Clustering van winkels; • Een goede bereikbaarheid van het centra en de winkels; • Meer parkeergelegenheid voor de consumenten zo dicht mogelijk bij de winkels. • De bevolking in het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo zal bij een versterking van het winkelaanbod in Stabroek meer dan thans georiënteerd zijn op winkels in Stabroek. Het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo vormt dus extra draagvlak voor winkels in Stabroek. • De gemeente Stabroek heeft veel kwaliteiten. Deze kunnen benut worden bij een efficiënte toepassing daarvan. Genoemd werden: • De relatie met de haven; • De ligging ten opzichte van Berendrecht/Zandvliet/Lillo; • De passage in het dorp van veel doorgaand verkeer; • Sterke horeca; • De bereikbaarheid van het centrum middels de fiets. Het centrum ligt in ieders handbereik; • Trouw klantenpotentieel; • Potenties voor business-units. • Er zijn te weinig parkeerplaatsen in de centra van Stabroek en Hoevenen door de verwevenheid van wonen, werken en winkels; • Realisatie van het project van Van Ende, gelegen ter hoogte van Laageind en de Brouwerstraat biedt groeikansen voor de detailhandel in Stabroek en wordt als zeer wenselijk beschouwd. • Realisatie van het project Veraert wordt eveneens als wenselijk beschouwd. Met name het realiseren van langparkeerplaatsen is van groot belang voor het centrum in Stabroek. • Afbakening van het toekomstig centrumgebied van de deelgemeente Stabroek is zeer gewenst. Deze afbakening dient plaats te vinden tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg. Deze afbakening wordt door het merendeel van de aanwezigen in de workshop gedragen. • De handelaarsvereniging in Stabroek is weinig actief. Deze dient nieuw leven in geblazen te worden. • Samenwerking tussen gemeente en handelaars bij het versterken van het centrumgebied is zeer gewenst. Het centrum van Stabroek blijft ook in 2018 goed bereikbaar In 2018 zal de nieuwe verbinding tussen de A12 en de N11 nog niet gerealiseerd zijn. Wel zal er in 2018 meer duidelijkheid bestaan over de aanleg van deze verbindingsroute, die het centrum
Hoofdstuk 12
68
van Stabroek zal ontlasten van het vele vrachtverkeer. Het huidige afrittencomplex aan de A12 is ook in 2018 nog aanwezig. Dit is noodzakelijk om het centrum van Stabroek goed bereikbaar te houden (o.a. vanuit het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo) en de relatie met de haven (die voor de detailhandel in Stabroek van grote waarde is) te optimaliseren. Stabroek heeft in 2018 vooral een aanbod dat voorziet in de dagelijkse behoefte en een beperkt aanbod in de niet-dagelijkse behoefte De gemeente Stabroek heeft niet de ambitie om op winkelgebied de concurrentie aan te gaan met gemeenten/steden als Kapellen, Wijnegem, Antwerpen en de Nederlandse gemeenten Bergen op Zoom en Woensdrecht. Daar is het draagvlak eenvoudig weg te klein voor en de concurrentie te groot. Wel wil zij met name voor haar eigen inwoners, en voor de inwoners van het district Berendrecht/Zandvliet/Lillovoor en voor de mensen die werkzaam zijn in de haven of andere KMOzones – en dan met name voor de dagdagelijkse artikelen en in beperkte mate voor de nietdagelijkse artikelen (vooral doelgerichte aankopen) een verzorgende functie kunnen vervullen. Stabroek heeft derhalve niet de ambitie om ook op het gebied van funshoppen een belangrijke rol te kunnen spelen. Gunstige exploitatiemogelijkheden voor de lokale kleinhandel en aanverwante functies Door een juiste afstemming van het voorzieningenaanbod op het lokaal draagvlak en de regionale toevloeiing als gevolg van het beperkte aanbod in Berendrecht/Zandvliet/Lillo en de haven en KMO zones hebben de kleinhandelaars in 2018 voldoende mogelijkheden voor een gezonde bedrijfsexploitatie. Om dat te kunnen realiseren is echter wel een aantal maatregelen noodzakelijk. Zowel functioneel als ruimtelijk dienen de nodige aanpassingen plaats te vinden. Inwoners van Hoevenen gaan niet massaal hun inkopen doen in Stabroek De ligging van Hoevenen nabij het sterk verwinkelde Kapellen en de oriëntatie van deze inwoners op Kapellen maakt het moeilijk om voor de gehele gemeente in de deelgemeente Stabroek een centraal winkelgebied te realiseren. Het is een utopie te veronderstellen dat inwoners van Hoevenen massaal hun inkopen zullen gaan doen in de deelgemeente Stabroek. Dit legt een rem op mogelijke ontwikkelingen in Stabroek. Een aantrekkelijk centrumgebied in deelgemeente Stabroek Desondanks zal het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek in 2018 zowel functioneel als ruimtelijk een versterking ondergaan hebben. Het centrumgebied zal meer afgestemd zijn op de noden van de lokale consument en van de in de haven en KMO-zones werkenden en zal mede door een sterke opwaardering van het openbaar gebied aan aantrekkingskracht winnen. Een groter deel van de bevolking in Stabroek zal voor hun boodschappen of voor een beperkt deel van hun niet-dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op het centrum van de deelgemeente Stabroek dan in het verleden. De supermarkten Aldi, Colruyt en (de gemoderniseerde) Van Ende zullen – in combinatie met eventueel toe te voegen andere winkels – zorgen voor enige regionale toevloeiing (bijvoorbeeld vanuit het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo), doch deze is – zeker op het gebied van niet-dagelijkse artikelen - niet bijzonder groot. Daarnaast zal het cen-
Hoofdstuk 12
69
trumgebied van Stabroek ook meer bezocht worden door het havenpersoneel en werkenden in de KMO-zones. Centrum in de deelgemeente Hoevenen blijft vooral lokaal verzorgend Mede vanwege de sterke concurrentie van winkelvoorzieningen in Kapellen, en de prioriteitsstelling van het gemeentebestuur om vooral de winkelvoorzieningen in het centrum van Stabroek te versterken, zullen de winkelvoorzieningen in Hoevenen ook in 2018 nog vooral lokaalverzorgend zijn. Mogelijke uitbreidingen op het gebied van niet-dagelijkse goederen zullen vooral gefaciliteerd worden in het centrum van Stabroek.
12.2 Kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden Voordat begonnen wordt met het aangeven van de functionele en ruimtelijke verbeteringsvoorstellen voor de centrumgebieden in de gemeente Stabroek, zal eerst een globale verkenning plaats vinden van de netto kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden van de kleinhandel in Stabroek, waarbij deze zowel voor de deelgemeente Stabroek als voor de deelgemeente Hoevenen worden aangegeven. In de daaropvolgende paragraaf zal ingegaan worden op de vervangingsbehoefte als gevolg van mogelijke verplaatsingen van winkels naar het centrumgebied van Stabroek. 12.2.1 Netto-uitbreidingsruimte Vanwege de verschillen in de na te streven verzorgingsfuncties van de winkelcentra in de gemeente Stabroek worden voor zowel de deelgemeente Stabroek als voor Hoevenen afzonderlijke berekeningen uitgevoerd. Netto-uitbreidingsbehoefte deelgemeente Stabroek Zoals hierboven reeds werd vermeld is het ambitieniveau voor de deelgemeente Stabroek om te kunnen voorzien in de dagelijkse behoefte en in een beperkt deel van de niet-dagelijkse behoefte. Belangrijk onderdeel voor het berekenen van de netto-uitbreidingsbehoefte is de mate waarop inwoners van de gemeente Stabroek in de toekomst georiënteerd zullen zijn op de winkelvoorzieningen in de deelgemeente Stabroek. Voor de deelgemeente Stabroek wordt ervan uitgegaan dat in de toekomst de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van het winkelgebied (voor een ruimtelijke uitwerking daarvan wordt verwezen naar paragraaf 12.3 aanzienlijk verbeterd zullen zijn. Met de aanwezigheid van aantrekkelijke supermarkten, zoals Aldi, Colruyt en de vernieuwde Van Ende, zullen de meeste inwoners van de deelgemeente Stabroek voor hun dagelijkse inkopen georiënteerd zijn op winkels in hun eigen deelgemeente. Momenteel is deze met zo’n 75 a 80% reeds vrij groot. Voor de toekomst wordt uitgegaan van een binding van circa 90% op de winkels in de deelgemeente Stabroek. Voorts wordt verwacht dat het dagelijkse aanbod in de deelgemeente Stabroek tevens een verzorgende functie heeft voor de regio. Het aanbod aan supermarkten in de deelgemeente Stabroek is met de aanwezigheid van Colruyt, Aldi en Van Ende vrij sterk. Verwacht wordt dat circa 40 a 50% van de omzet in de dagelijkse artikelen afkomstig zal zijn van buiten de deelgemeente Stabroek (zoals bijvoorbeeld uit het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo).
Hoofdstuk 12
70
Voor de niet-dagelijkse artikelen wordt in de deelgemeente Stabroek in 2018 een binding verwacht van circa 20 a 25%. Dit is aanzienlijk meer dan thans het geval is. Toch moet dit mogelijk geacht worden. Zo is bij een onderzoek naar vergelijkbare woonkernen elders in België gebleken dat gemeenten met een inwonertal van minder dan 10.000 inwoners de lokale binding op het gebied van niet-dagelijkse goederen gemiddeld circa 20 a 25% bedraagt. De toevloeiing van omzet van buiten de deelgemeente Stabroek wordt op het gebied van niet-dagelijkse goederen ingeschat op circa 30%. Deze toevloeiing wordt mede veroorzaakt door de aantrekkingskracht van de in Stabroek gelegen supermarkten en de geplande concentratie van winkelvoorzieningen. Ook het beperkte aanbod in het district Berendrecht/Zandvliet/Lillo speelt hierin een rol. In de hieronder staande tabel is berekend hoe groot de uitbreidingsbehoefte in de deelgemeente Stabroek in 2018 zal zijn. Hierbij is tevens verondersteld dat er geen structurele wijzigingen zullen optreden in de bestedingspatronen van de consument en dat de gemiddelde omzet per m² wvo gelijk zal zijn aan het gemiddelde van de huidige omzetten per m² wvo (zie tabel 9.1) en de gemiddeld in Vlaanderen gerealiseerde omzetten per m² wvo. Tabel 12.1
Netto uitbreidingsbehoefte deelgemeente Stabroek in 2018.
Aantal inwoners
Dagelijkse
Niet-dagelijkse
artikelen
artikelen
Totaal
7.400
7.400
7.400
€ 2.489,19
€ 2.452,97
€ 4.942,16
€ 18,4 miljoen
€ 18,8 miljoen
€ 37,2 miljoen
90%
20 a 25%
40 a 50%
30%
€ 30,1 miljoen
€ 6,0 miljoen
€ 6.075
€ 1.925
Gewenst metrage
4.950 m²
3.150 m²
Aanwezig metrage in 2009
4.580 m²
1.986 m²
6.566 m²
400 m²
1.150 m²
1.550 m²
Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel Binding Toevloeiing Omzet in 2018 Te realiseren omzet per m² wvo
Marktruimte
€ 36,1 miljoen 8.100 m²
Bovenstaande berekening toont aan dat er bij een verbetering van zowel de ruimtelijke als functionele kwaliteiten van het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek er een uitbreidingsmogelijkheid bestaat van circa 1.500 m² wvo, waarvan circa 1/3 dagelijks en circa 2/3 nietdagelijks. Netto-uitbreidingsbehoefte deelgemeente Hoevenen Hierboven is aangegeven dat voor de deelgemeente Hoevenen vooral ingezet zal worden op een primaire verzorgingsfunctie op het gebied van dagelijkse goederen voor haar eigen inwoners. Voor niet-dagelijkse artikelen is de concurrentie met Kapellen en de prioriteitsstelling van het gemeentebestuur om in te zetten op een centrumontwikkeling in de deelgemeente Stabroek doorslaggevend om slechts beperkte ambities te hebben op het gebied van nietdagelijkse goederen.
Hoofdstuk 12
71
De deelgemeente Hoevenen kan met de aanwezigheid van GB en AD Delhaize voor een groot deel voorzien in de dagelijkse behoefte van haar eigen inwoners. Doch deze zal niet zo groot zijn als in de deelgemeente Stabroek, daar het segment discount niet aanwezig is en het segment full-service slechts in beperkte mate. Voor Hoevenen wordt derhalve uitgegaan van een lokale binding van circa 70% en een toevloeiing van buiten Hoevenen van circa 20% van de omzet. Op het gebied van niet-dagelijkse goederen zal de deelgemeente Hoevenen nauwelijks een rol van betekenis spelen. Van het lokaal aanwezige bestedingspotentieel wordt maximaal 10 a 15% gebonden en de toevloeiing is eveneens beperkt, maximaal circa 10%. De uitbreidingsbehoefte voor de deelgemeente Hoevenen wordt derhalve als volgt ingeschat: Tabel 12.2
Netto uitbreidingsbehoefte deelgemeente Hoevenen in 2018.
Aantal inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel Binding Toevloeiing Omzet in 2018
Dagelijkse arti-
Niet-dagelijkse
kelen
artikelen
Totaal
8.350
8.350
8.350
€ 2.489,19
€ 2.452,97
€ 4.942,16
€ 20,8 miljoen
€ 21,2 miljoen
€ 42,2 miljoen
70%
10 a 15%
5%
10%
€ 15,3
€ 2,9
€ 6.075
€ 1.925
Gewenst metrage
2.500 m²
1.500 m²
4.000 m²
Aanwezig metrage in 2009
1.740 m²
1.855 m²
3.595 m²
800 m²
- 300 m²
500 m²
Te realiseren omzet per m² wvo
Marktruimte
€ 18,2
Voor de deelgemeente Hoevenen is een uitbreidingsmogelijkheid berekend voor circa 500 m² wvo. Op het gebied van dagelijkse goederen is er een uitbreidingsmogelijkheid van circa 800 m²; op het gebied van niet-dagelijkse goederen een overaanbod van circa 300 m² wvo. Netto-uitbreidingsruimte concentreren in deelgemeente Stabroek Gegeven het feit dat met name in de deelgemeente Stabroek potenties gezien worden voor centrumontwikkelingen zal het merendeel van deze uitbreidingsmogelijkheden in de deelgemeente Stabroek gerealiseerd worden. Voor het te vormen centrum van Stabroek wordt derhalve een uitbreidingscapaciteit voorzien van circa 1.000 m² in de dagelijkse sector en circa 1.150 m² in de niet-dagelijkse sector. In totaal circa 2.150 m² wvo. Voor de deelgemeente Hoevenen wordt een meer beperkte uitbreidingsruimte voorzien. Vanwege de wens om te komen tot concentratie in de deelgemeente Stabroek zal voor Hoevenen de uitbreidingsruimte beperkt worden tot circa 200 a 300 m² in de dagelijkse sector.
Hoofdstuk 12
72
12.2.2 De verplaatsingsbehoefte In de bovenstaande paragraaf is de netto-uitbreidingsbehoefte berekend. Naast de netto toe te voegen metrages, is ook een verplaatsing van daarvoor in aanmerking komende winkels naar het te vormen centrumgebied in de deelgemeente Stabroek gewenst. Met name gaat het hierbij om die branches die voor de gewenste centrumvorming van toegevoegde waarde zouden kunnen zijn (bijvoorbeeld winkels op het gebied van mode, schoenen, enz.). en thans gelegen zijn buiten het te vormen centrumgebied. Zowel in de deelgemeente Stabroek als in de deelgemeente Hoevenen (zie bijlage 1) gaat het hierbij slechts om een beperkt aantal winkels. De verplaatsingsbehoefte wordt derhalve voor de komende 10 jaar slechts ingeschat op maximaal 500 m² wvo (circa 250 m² dagelijks en circa 250 m² niet-dagelijks). Indien een van de bestaande supermarkten in de deelgemeente Stabroek besluit te verplaatsen naar het te vormen centrumgebied zal de verplaatsingsbehoefte aanzienlijk hoger zijn. 12.2.3 De totale uitbreidingsbehoefte De behoefte aan winkelvoorzieningen De totale uitbreidingsbehoefte in de gehele gemeente Stabroek wordt derhalve ingeschat op circa 3.000 m² wvo. Het merendeel (circa 2.650 m² wvo, waarvan 1.250 m² dagelijks en 1.400 m² niet-dagelijks) hiervan zal gerealiseerd moeten worden in het te vormen centrumgebied van de deelgemeente Stabroek, zowel in de dagelijkse sector als de niet-dagelijkse sector. Voor de deelgemeente Hoevenen worden slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden voorzien van slechts maximaal 200 a 300 m² wvo. Deze uitbreidingsmogelijkheid voor Hoevenen zal dan vooral gerealiseerd moeten worden in het dagelijkse aanbod. De behoefte aan horeca en andere vormen van commerciële dienstverlening Naast de uitbreidingsbehoefte aan nieuwe winkels is tevens enige uitbreiding en versterking van het horeca-aanbod en andere vormen van commerciële dienstverlening gewenst. Doorgaans wordt ervan uitgegaan dat in centrumgebieden de winkelvoorzieningen circa 80 a 85% van het totale aanbod uitmaken. Circa 15 a 20% van het totale aanbod bestaat uit horeca en andere vormen van commerciële dienstverlening. Voor het toekomstige centrum van Stabroek, dat vooral een boodschappencentrum zal moeten worden, zal de behoefte aan horeca en andere commerciële voorzieningen niet zo groot zijn. In deze nota wordt ervan uitgegaan dat naast de 2.650 m² wvo toe te voegen winkelruimte er nog een additionele behoefte in het te vormen centrumgebied zal zijn van circa 400 m² horeca en andere commerciële ruimten. De totaal nieuw in te vullen marktruimte voor de deelgemeente Stabroek komt dan uit op ruim 3.000 m² wvo (inclusief horeca en andere vormen van commerciële dienstverlening 12.2.4 De invulling van de berekende marktruimte Voor de invulling van de beschikbare marktruimte zal vooral gezocht moeten worden naar winkelvormen die zich lenen voor kleinere marktgebieden en de toegevoegde waarde voor het te vormen centrumgebied vergroten. In eerste instantie kan voor de invulling van de marktruimte
Hoofdstuk 12
73
voor dagelijkse artikelen (uitbreidingsruimte inclusief verplaatsing circa 1.250 m² wvo) gedacht worden aan een uitbreiding / versterking van het supermarktaanbod in de deelgemeente Stabroek (bijvoorbeeld Van Ende), het versterken van het aanbod aan food-speciaalzaken en het toevoegen van een sterke drogist. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het toevoegen van een drogisterijketen (bijvoorbeeld Kruidvat, Schlecker) of een verplaatsing - in combinatie met een aanzienlijke vergroting van haar winkeloppervlakte - van een reeds bestaande drogist naar het te vormen centrumgebied. Ook een eventuele verplaatsing van een van de andere supermarkten in Stabroek (Aldi, Colruyt) naar het te vormen centrumgebied zal centrumversterkend werken. Hiervoor dient dan echter wel additionele ruimte gereserveerd te worden. Op het gebied van niet-dagelijkse goederen bedraagt de uitbreidingsbehoefte in de deelgemeente Stabroek, inclusief verplaatsing zo’n 1.400 m² wvo. Invulling van deze ruimte zou het best kunnen plaats vinden met winkels die vooral doelgericht bezocht worden. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om winkels op het gebied van huishoudelijke artikelen, electro, sportartikelen en speelgoed, auto en fiets, wonen en/of doe-het-zelf. Afhankelijk van de concrete invulling hier19 van is enige overschrijding van dit metrage mogelijk . Ketens die mogelijk in aanmerking zouden kunnen komen, zijn bijvoorbeeld Casa, Blokker, Eldi, Sport World of Bart Smit. De invulling op het gebied van horeca en andere vormen van commerciële dienstverlening kan het best plaats vinden met een kleine lunchroom, restaurant en eventueel een bank/verzekeringskantoor. 12.2.5 De markt naar het nieuw te vormen centrumgebied Naast de toe te voegen detailhandelsfuncties in het te vormen centrum van de deelgemeente Stabroek zal ook de wekelijkse markt een nieuwe locatie moeten krijgen. Momenteel wordt deze gehouden op het Marktplein, een kwaliteitsarm gebied aan de Dorpsstraat. Om zoveel mogelijk wederzijds profijt van elkaar te kunnen trekken zal de markt verplaatst moeten worden naar het nieuw te vormen centrumgebied.
12.3 Ruimtelijke mogelijkheden Voor het schetsen van de ruimtelijke mogelijkheden voor centrumvorming in Stabroek wordt uitgegaan van een aantal basisprincipes die aan een geslaagd dorpscentrum ten grondslag liggen. Hieronder zijn deze gegeven. Algemene ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van dorpscentra Voor de toekomstige ruimtelijke vormgeving van het te vormen dorpscentrum in de deelgemeente Stabroek is een aantal uitgangspunten van groot belang: 1. Het centrumgebied dient duidelijk afgebakend te worden. Dit voorkomt een te grote spreiding van winkels en aanverwante functies over een te groot gebied. Bij een te grote spreiding van centrumfuncties komt de gewenste synergie tussen winkelfuncties in gevaar. 19 Zo zou bijvoorbeeld bij de realisatie van een bouwmarkt (bijvoorbeeld Hubo, Gamma of een lokale ondernemer) of een winkel op het gebied van woninginrichting reeds een groot deel of nagenoeg de gehele ruimte al vergeven zijn. Voor andere toevoegingen zou dan geen plaats meer kunnen zijn.
Hoofdstuk 12
74
2. Winkels willen het liefst zo dicht mogelijk bij elkaar zitten. Winkels kunnen dan profiteren van combinatiebezoek, terwijl de aantrekkingskracht van centrumgebieden (hoe meer winkels en hoe meer functies bij elkaar: hoe meer bezoekmotieven) daarmee wordt vergroot. 3. De consument hecht niet alleen steeds meer waarde aan de kwaliteit van de winkels, maar ook aan de winkelomgeving. Als de consument hier niet tevreden over is, is hij al snel geneigd om naar een verder weg gelegen winkelcentrum te rijden. De toenemende mobiliteit stelt hem hiertoe in staat. Een prettig verblijfsklimaat in een centrumgebied is derhalve een noodzakelijke voorwaarde voor een goed functionerend winkelgebied. 4. Bereikbaarheid en parkeren zijn ook van groot belang voor het functioneren van centrumgebieden van kleinere gemeenten. Juist in dit opzicht kunnen zij zich onderscheiden van de centrumgebieden in de grotere steden. Het parkeren dient zo gemakkelijk mogelijk en indien mogelijk ook gratis, gemaakt te worden. Parkeerlocaties dienen zo dicht mogelijk bij de winkels gelegen te zijn. Doorgaans wordt er van uitgegaan dat supermarkten een parkeerbehoefte hebben van 5 a 6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo; andere winkels hebben een parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. 5. Dorpscentra hebben vaak het nadeel dat zij vanwege de beperkte mogelijkheden nauwelijks ruimte kunnen bieden aan grotere winkels (vaak ketenbedrijven). Echter ook in de dorpscentra centra moet ruimte gevonden kunnen worden voor ketenbedrijven en grotere winkels. Ketenbedrijven zijn immers voor een groot deel verantwoordelijk voor de regionale trekkracht van winkelcentra. 6. Schaalvergroting beperkt zich niet alleen tot perifeer gelegen (buiten de stad gelegen) winkelgebieden. Indien deze ruimte in de dorpscentra beschikbaar is, respectievelijk gecreëerd kan worden, zullen grotere winkels minder geneigd zijn om zich aan de randen van steden en gemeenten te vestigen. 7. Dorpscentra zijn de huiskamer van de autochtone bevolking in gemeenten en hebben een grote ontmoetingsfunctie. Om deze functie waar te maken zal de openbare ruimte een goede kwaliteit moeten hebben en vooral herkenningspunten moeten hebben. Ook zal gestreefd moeten worden om zoveel mogelijk bezoeksfuncties in de centrumgebieden te concentreren. 8. Nadrukkelijk dient er naar gestreefd te worden om uitbreidingen van centrumgebieden zoveel mogelijk aan te laten sluiten op het reeds bestaande centrum en bestaande loopstromen. Het komt te vaak voor dat door uitbreidingen van centrumgebieden de ontwikkeling van een centrum te veel in een bepaalde richting getrokken wordt, waardoor het centrum zijn ruimtelijk evenwicht verliest. Voorts zal ook aandacht besteed moeten worden aan een upgrading van het bestaande centrum gedeelte ter voorkoming van een ‘achterop raken’ van het bestaande. Hieronder zullen de bovenstaande ruimtelijke uitgangspunten voor centrumontwikkeling getoetst worden aan de mogelijkheden voor centrumvorming in de deelgemeente Stabroek. 12.3.1 Het te vormen centrum Stabroek Momenteel is van centrumvorming in de deelgemeente Stabroek nauwelijks sprake. Het winkelaanbod strekt zich uit over een groot deel van Laageind, Dorpsstraat en Hoogeind (het centrum-
Hoofdstuk 12
75
gebied zoals benoemd in bijlage 1) met enige concentratie tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg. In het genoemde deel tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg bevinden zich niet alleen de belangrijkste winkels (Van Ende en een aantal winkels op het gebied van dagelijkse en nietdagelijkse artikelen) maar is ook (weliswaar verscholen achter de bebouwing van de Dorpsstraat) de kerk gesitueerd. Het gebied rondom de kerk (Brouwersstraat, Kerkepad en Kerkendam en het Begijnhof) heeft nog enige historische waarde. Aan de Kerkendam bevindt zich ook de parochiecentrum “De Rosmolen”, waar zich een belangrijk deel van het culturele leven in Stabroek zich afspeelt. Afbakening tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg Vanwege een aantal motieven leent het gebied tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg en het achterliggend gebied (Van Ende) zich zeer goed om hier de beoogde centrumontwikkeling tot stand te brengen. Hiervoor gelden de volgende redenen: • De belangrijkste winkels (o.a. Van Ende) zijn in dit gebied of direct grenzend hieraan gevestigd; • Er is fysieke ruimte aanwezig om de beoogde nieuwe winkels en uitbreidingen te realiseren (weliswaar betreft een deel hiervan een KMO-zone); • Voor de realisatie hiervan bestaan reeds particuliere initiatieven (plan Van Ende); • Het gebied sluit aan bij het gebied rondom de kerk (Brouwersstraat, Kerkepad, Kerkendam); • Het gebied rondom de kerk leent zich bijzonder goed voor een prettig verblijfsklimaat. Onderzocht zou nog moeten worden in hoeverre ook het Kerkplein volledig ontsloten kan 20 worden op de Dorpsstraat en hoe er een optimale verbinding gemaakt zou moeten worden tussen de terreinen van Van Ende en Kerkendam; • Er is voldoende ruimte om parkeervoorzieningen te realiseren; • Het culturele leven van Stabroek vindt voornamelijk in dit gebied plaats. Ook is er reeds enige horeca gevestigd; • Het stopzetten van de productie van conserven in de aangrenzende panden van Picolo biedt nieuwe mogelijkheden om het beoogde centrumgebied van Stabroek zonder congestieverschijnselen goed te ontsluiten op de Dorpsstraat en Laageind. De genoemde locatie tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg en het daarachter liggende gebied is daarmee een uitstekende locatie voor het te vormen centrumgebied van de deelgemeente Stabroek. Hieronder is dit gebied afgebakend.
20
Dit zou betekenen dat de bebouwing aan de Dorpsstraat tussen de Brouwersstraat en het Kerkepad volledig gesloopt zou moeten worden. Momenteel vinden aan deze panden echter diverse verbouwingswerkzaamheden plaats. Het realiteitsgehalte van een volledige ontsluiting op de Dorpsstraat wordt derhalve niet hoog ingeschat.
Hoofdstuk 12
76
Figuur 12.1: Centrumafbakening in Stabroek21
Maximale clustering van winkels In het te vormen centrumgebied tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg zal een maximale concentratie en clustering van winkels, horeca en overige commerciële dienstverlening dienen plaats te vinden. Naast de reeds in dit gebied gevestigde winkels (totaal circa 3.000 m² wvo) zal in dit gebied ruimte gevonden moeten worden voor de wenselijk geachte nieuwe ketenzaken als voor nieuw te vestigen lokale zelfstandige ondernemers. Clustering van winkels biedt immers het voordeel door de aanwezigheid van zoveel mogelijk winkels het aantal bezoekmotieven sterk verhoogd wordt en dat als gevolg daarvan de aantrekkingskracht van het centrum en het combinatiebezoek sterk gestimuleerd wordt. Totale omvang nieuwe centrumgebied Zoals hierboven reeds vermeld zijn er op dit moment reeds verschillende winkels en andere voorzieningen in het beoogde centrumgebied gevestigd. Het gaat hierbij o.a. over de huidige supermarkt Van Ende, enkele kleinschalige foodspeciaalzaken, enkele winkels op het gebied van non-food, enkele horeca zaken en dienstverlening. Het winkelaanbod heeft, inclusief de leegstand een omvang van circa 3.000 m² wvo. Wanneer daarbij wordt opgeteld het extra te creëren winkelaanbod van circa 2.650 m² ontstaat 22 een centrumgebied met circa 5.650 m² wvo (7.000 m² bvo ) aan winkelvoorzieningen. Daarbij komen nog de voorzieningen op het gebied van horeca en andere vormen van commerciële
21 22
Bron: Google Earth De bvo is de bruto-vloeroppervlakte van gebouwen. Doorgaans bedraagt de wvo circa 80% van de bvo.
Hoofdstuk 12
77
dienstverlening. Het totale centrum zal derhalve, inclusief de horeca en overige commerciële diensten een omvang krijgen van circa 8.000 m² bvo. Verblijfsklimaat gericht op doelgericht winkelen Bij het vormgeven van het nieuwe centrumgebied tussen de Abtsdreef en de Kleine Molenweg zal tevens aandacht geschonken moeten worden aan het verblijfsklimaat in dat gebied. Hierbij is het niet de bedoeling om een verblijfsklimaat te scheppen dat sterk gericht is op het verlengen van de verblijfsduur (het is immers geen shopping-gebied), maar wel op het inrichten van de ruimte zodanig dat de consument/bezoeker zich comfortabel en veilig voelt en alle voorzieningen “direct bij de hand” heeft. Parkeerplaatsen dienen makkelijk bereikbaar te zijn, ruim van opzet en vooral “zo dicht mogelijk bij de winkels”. Ook het in- en uitrijden van de parkeerplaatsen dient zo gemakkelijk mogelijk te zijn en mag geen aanleiding geven tot congestievorming. Daarnaast is het tevens van groot belang om in het winkelgebied ruimte te scheppen om de ontmoetingsfunctie van mensen optimaal tot zijn recht te kunnen laten komen. Een overdekte ruimte bijvoorbeeld bij de ingang van de supermarkt of bij de stallingsruimte van de winkelwagentjes kan hierin reeds voorzien. Bereikbaarheid en parkeren De bereikbaarheid van het te vormen centrum in de deelgemeente Stabroek dient zodanig te zijn dat er ook op piekmomenten geen bereikbaarheidsproblemen en congestieverschijnselen zullen gaan optreden. Met het eventueel beschikbaar komen van de terreinen van Picolo kan hierin worden voorzien. Hoe deze in de praktijk zal worden gerealiseerd, zal nog nader onderzocht dienen te worden. Naast de kwaliteit van de aanwezige parkeercapaciteit is ook het aantal benodigde parkeerplaatsen van groot belang. Doorgaans wordt om het benodigde aantal parkeerplaatsen te berekenen uitgegaan van normen. Zo hebben supermarkten gemiddeld circa 5 a 6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo nodig en overige winkels circa 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor de winkelfuncties in het centrumgebied zijn derhalve (inclusief een uitbreiding van Van Ende met circa 1.000 m² wvo) circa 300 parkeerplaatsen noodzakelijk. Daarbij dienen dan nog opgeteld worden de parkeervoorzieningen voor de andere functies in het centrumgebied. Inclusief deze functies wordt het totaal benodigde aantal parkeerplaatsen geraamd op circa 300 a 325 parkeerplaatsen.
Hoofdstuk 12
78
Kortparkeren en langparkeren Bij het gebruik van de parkeerplaatsen in het centrumgebied zal vooral ingezet moeten worden op kortparkeren. Dat wil zeggen dat deze parkeerplaatsen alleen gebruikt mogen worden voor bezoek aan een van de functies in het winkelcentrum. Voor lang parkeren (bijvoorbeeld de in het gebied werkzame personen of bezoekers die om wat voor reden dan ook langer in het gebied wensen te verblijven) zal in het centrumgebied geen ruimte beschikbaar zijn. Langparkeerders kunnen verwezen worden naar de parkeerlocatie op het huidige marktplein, op andere locaties langs de Dorpsstraatof Laageinde of eventueel de parkeerruimte die mogelijkerwijs gecreëerd zal worden aan de noordzijde van de Dorpsstraat (plan Veraart). Middels parkeerheffingen of het verplicht gebruik van parkeerkaarten bij het kortparkeren kan het gewenste onderscheid gemaakt worden in kort- en langparkeren. Ruimte voor grotere winkels Bij de vormgeving van het toekomstige winkelcentrum zal tevens rekening gehouden moeten worden met de schaalvergrotingstendenzen in de detailhandel. Niet alleen ketens hebben vaak grotere oppervlakten nodig, ook lokale winkeliers hebben grotere ruimten nodig om hun – steeds groter wordende - assortimenten op een aantrekkelijke manier aan de consument te tonen. Zo zal een eventuele bouwmarkt in het te realiseren centrumgebied als snel een oppervlakte nodig hebben van zo’n 1.000 a 1.500 m² wvo, een winkel op het gebied van woninginrichting al snel circa 500 m² wvo en winkels als een drogist, een electrowinkel, winkels op het gebied van sport/speelgoed, huishoudelijke artikelen, fiets en auto al snel circa 200 a 400 m². Aansluiting bij winkels aan de Dorpsstraat en het Kerkplein noodzakelijk De nieuwe winkels zullen vooral geconcentreerd gaan worden in het achterliggende gebied (de huidige parkeerplaatsen van Van Ende en de hierachter liggende terreinen). Realisatie van de nieuwe winkels op deze terreinen zal zodanig dienen plaats te vinden dat er een optimale aansluiting is met de winkels die thans gelegen zijn aan de Dorpsstraat. Er dient een winkelcentrum te ontstaan, waarbij de winkels aan de Dorpsstraat een integraal onderdeel van uitmaken en evenveel aanleiding geven tot bezoek dan de winkels op de terreinen van Van Ende. Daarnaast is het noodzakelijk om het te creëren winkelcentrum optimaal te verbinden met de kerk en haar omgeving. Dat betekent dat er tussen het winkelcentrum en de Brouwersstraat een doorgang gecreëerd dient te worden naar het Kerkplein. Deze doorgang dient voldoende volume en omvang te hebben om deze verbinding ook goed vorm te geven. Zo dient vanuit de winkelomgeving een duidelijke zichtrelatie te bestaan met het Kerkplein, de aldaar gelegen of te vormen terrassen, enz. Wellicht is er een mogelijkheid om deze doorgang ook met functies in te vullen (bijvoorbeeld horeca, cultuur, VVV, diensten, e.d). Dit Kerkplein leent zich bijzonder voor het creëren van een aantrekkelijk verblijfsklimaat door middel van haar openbare ruimte en de daar gelegen functies (horeca, terrassen cultuur). Voorts zou nagegaan dienen te worden in hoeverre het Kerkplein zichtbaar gemaakt kan worden vanaf de Dorpsstraat. Het centrum van Stabroek kan daarmee veel aan aantrekkingskracht winnen. In het hier onderstaande schema zijn de belangrijkste ruimtelijke aanbevelingen voor het aantrekkelijker maken van het centrum van Stabroek schematisch weergegeven.
Hoofdstuk 12
79
Figuur 12.2: Schema nieuw centrum in Stabroek
Zoekgebied oplossing
Abttsdreef
verkeersproblemen
Langparkeren
Huidig winkelaanbod
plaatsen
Onderzoek naar openleggen van
(Kortparkeren)
Aanvullende winkels
Hoogeind
Passage naar Kerk-
Kleine Molenweg
325 parkeer-
Dorpsstraat
Van Ende
Laageind
Kerkplein Wekelijkse markt
Horeca, terrassen en cultuur
plein
12.3.2 Mogelijkheden Hoevenen Voor de deelgemeente Hoevenen worden geen nieuwe mogelijkheden gecreëerd. De bestaande uitbreidingsruimte kan gebruikt worden voor het vergroten van bestaande winkels of het toevoegen van andere winkels op het gebied van dagelijkse goederen. In de ruimtelijke omgeving van de winkels zullen geen grootscheepse aanpassingen plaats vinden. Slechts die aanpassingen zijn noodzakelijk om de lokale verzorgingsfunctie op het gebied van dagelijkse goederen te kunnen handhaven.
12.4 Beleid baanwinkels De gemeente Stabroek geeft hoge prioriteit aan de ontwikkeling van het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek. Om te voorkomen dat zich op andere locaties binnen de gemeente concurrerende winkels zullen gaan vestigen is tevens een beperkend beleid noodzakelijk ten aanzien van baanwinkels. Alhoewel thans in de gemeente Stabroek nagenoeg geen baanwinkels voorkomen is het toch zinvol om een mogelijke ontwikkeling daarvan in de toekomst zoveel mogelijk te blokkeren.
Hoofdstuk 12
80
12.5 Beleid buurtwinkels Om de gewenste centrumvorming gestalte te geven zijn ook buurtwinkels in de centrumgebieden gewenst. Dat wil echter niet zeggen dat daarmee op andere locaties in de gemeente (in woonbuurten) buurtwinkels niet meer toegelaten zullen worden. Buurtwinkels hebben juist in woonbuurten een verzorgende en sterk maatschappelijke functie (ontmoetingsfunctie, sociale functie) en zijn derhalve ook in woonbuurten gewenst.
Hoofdstuk 12
81
Hoofdstuk 12
82
13. INSTRUMENTARIUM
In het instrumentarium zetten we alle maatregelen en middelen op een rij die er bestaan voor het gemeentebestuur van Stabroek en de daarbij betrokken private partijen om de plannen met betrekking tot het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek tot uitvoering te brengen. Er is een onderscheid gemaakt tussen faciliterende en pro actieve maatregelen en daarnaast zijn er ook nog enkele extra flankerende maatregelen toegevoegd. In de laatste paragraaf wordt aangegeven welke acties en maatregelen ingezet kunnen worden om de gestelde doelen te bereiken.
13.1 Faciliterende maatregelen Faciliterende maatregelen gaan uit van kaderstellende activiteiten door de gemeente waarna verdere initiatieven zullen worden ondernomen door andere actoren zoals bijvoorbeeld de ondernemers en projectontwikkelaars. 13.1.1 Ruimtelijk Uitvoeringsplan ( RUP) Een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (voorheen BPA – Bijzonder Plan van Aanleg) geeft uitvoering aan het gemeentelijk structuurplan. Een gemeentelijk RUP heeft een verordenende waarde voor de overheidsbeslissingen en legt voor een bepaald gebied of thema enkele bepalingen vast. Zo wordt er ondermeer vastgelegd welke activiteiten er mogen plaatsvinden, waar er mag gebouwd worden en waar niet en aan welke stedenbouwkundige voorschriften gebouwen dienen te voldoen. Dit zijn dus plannen om een ontwikkeling aan te sturen of te beheersen. Deze plannen dienen voor de centrumgebieden nauwkeurig en op maat opgesteld te worden. Er dient gezocht te worden naar een evenwicht tussen voldoende flexibiliteit en rechtszekerheid. In een RUP kunnen bestemmingsbepalingen, -beperkingen, brancheringsvoorschriften en oppervlaktemaatstaven worden opgenomen die sturing kunnen geven aan gewenste commerciële of andere ontwikkelingen. Voor wat betreft het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek is het noodzakelijk om binnen het nieuw op te stellen RUP de afbakening van het centrumgebied nauwkeurig te formuleren zoals in deze nota is aangegeven. Dit dient om te voorkomen dat op andere locaties buiten het gewenste centrumgebied ongewenste winkelontwikkelingen plaats vinden. Ook zal op locaties die eventueel vrij komen door verplaatsing naar het centrumgebied het RUP aangepast moeten worden om te voorkomen dat zich op deze locaties opnieuw detailhandel vestigt (met uitzondering van buurtwinkels). Tevens zal in het RUP voor de invalswegen en KMO zones van de gemeente Stabroek aangegeven moeten worden dat hier geen mogelijkheden zullen bestaan om tot vestiging van baanwinkels te komen. In Stabroek wordt immers nu zeer nadrukkelijk gekozen voor een versterking van het centrum van de deelgemeente Stabroek. Dit houdt dus in dat realisatie van concurrerende winkels op andere locaties zoveel mogelijk voorkomen moet worden.
Hoofdstuk 13
83
Daarnaast moet lekkage in oude BPA’s of RUP’s voorkomen worden, hiermee wordt bedoeld dat - vaak oude - RUP’s of BPA’s nagezien moeten worden of deze nog in overeenstemming zijn met beoogde ontwikkelingen. Zo kan het voorkomen dat thans nog vigerende RUP’s of BPA’s voorzien in functies die in nieuwe structuurplannen (zoals bijvoorbeeld in de nu voorliggende visie) niet meer voorzien zijn. Ongewenste vestiging van detailhandel is dan nog steeds mogelijk. 13.1.2 Socio-economische vergunning Aanvragen voor nieuwe vestigingen c.q. verplaatsingen van winkels die groter zijn dan 400 m² verkoopvloeroppervlakte dienen beoordeeld te worden aan de hand van een socio-economische vergunning, waarin helder aangegeven dient te zijn wat de effecten van de betreffende vestiging zijn op de retailstructuur in die gemeente. De beoordeling dient gebaseerd te zijn op een viertal overwegingen: 1. De ruimtelijke ligging van de vestiging 2. De belangen van de consument 3. De invloed van het project op de werkgelegenheid 4. De weerslag op de bestaande detailhandel Binnen het kader van de IKEA-wetgeving heeft de gemeente hierin een beslissende stem. Door middel van de socio-economische vergunning kan op verschillende wijzen en door verschillende actoren gestuurd worden op detailhandelsontwikkelingen. Hoewel dit een effectief instrument betreft, is dit voornamelijk geschikt voor het bijsturen van initiatieven van private partijen, dan het activeren en stimuleren van gewenste beleidsmatige ontwikkelingen. Een socio-economische toetsing van een bepaald dossier laat de stad toe consequent om te gaan met een eerder bepaalde ontwikkelingsvisie. In de beoordeling van de socio-economische vergunningen zal het gemeentebestuur van Stabroek derhalve zeer nadrukkelijk moeten letten op de concurrentieverhoudingen met het centrumgebied en de vraag of een nieuwe vestiging eventueel van toegevoegde waarde voor het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek zou kunnen zijn. Zo zullen vestigingsaanvragen voor bouwmarkten, tuincentra en grootschalige winkels op het gebied van woninginrichting eerder een positief besluit ontvangen voor vestiging buiten de centrumgebieden dan andere winkels. 13.1.3 Stedenbouwkundige verordeningen en voorschriften Stedenbouwkundige verordeningen kunnen ingezet worden ter besturing van ruimtelijke ontwikkelingen en kwaliteiten. Deze verordeningen kunnen prioritaire zones, niet-prioritaire zones en eventuele brancheringsprofielen voor handel vastleggen. Nadere uitwerking binnen concrete gebieden kan plaatsvinden binnen stedenbouwkundige vergunningen. Dit instrument werkt eerder kaderstellend dan initiërend. Vaak worden verordeningen gebruikt om regels vast te leggen voor nachtwinkels, terrassen, parkeerbeleid, e.d. Zo is het te overwegen om ten behoeve van horeca uniforme regels vast te stellen ten aanzien van het meubilair, parasols, etc.
Hoofdstuk 13
84
13.1.4 Mobiliteit Ook op het gebied van mobiliteit heeft een gemeente vergaande mogelijkheden om handelskernen beter te laten functioneren. Als voorbeelden kunnen onder andere genoemd worden het invoeren van: • Parkeertellingen en parkeerbalansen geeft de gemeente de mogelijkheid om zo effectief mogelijk om te gaan met de beschikbare parkeerplaatsen. Liggen deze wel op de goede plaats? Hoe zijn de verbindingen / looproutes met de handelskern? • Het realiseren van parkeerterreinen bestemd voor langparkeren en het realiseren van parkeerterreinen bestemd voor kortparkeren. En voor grotere gemeenten kan de gemeente besluiten om parkeergeleidingssystemen in te voeren, waarbij consumenten reeds op een vroeg tijdstip (bijvoorbeeld wanneer de betreffende gemeente of stad wordt binnengereden) informatie wordt aangereikt over beschikbare parkeerplaatsen. 13.1.5 Prijsaanvraag voor te ontwikkelen locaties In het centrum van de deelgemeente Stabroek liggen belangrijke ontwikkelingsmogelijkheden, zowel op publieke als op private terreinen. Middels een prijsvraag voor de publieke terreinen (eventueel in samenwerking met de private eigenaren) kan de gemeente Stabroek een prijsvraag uitschrijven onder een aantal projectontwikkelaars, waarbij hun visie gevraagd kan worden op de ontwikkeling van het beoogde centrumgebied.
13.2 Proactieve maatregelen Een pro actieve houding gaat er vanuit dat de gemeente optreedt als initiatiefnemer en actieve regisseur van detailhandelsontwikkelingen die moeten leiden tot een eindsituatie zoals is aangegeven in de beleidsplannen. 13.2.1 Publiek-private samenwerking (PPS) Een PPS is een samenwerkingsverband waarin de publieke en private sector, met behoud van hun eigen identiteit en verantwoordelijkheid, gezamenlijk een project realiseren om meerwaarde te bekomen. Beide partijen maken hierbij ruimte om de vooropgestelde resultaten creatiever te behalen. Deze PPS kan betrekking hebben op uiteenlopende projecten (infrastructurele projecten, ontwikkeling stads- en gemeentegebied, bouw en exploitatie van een zorgcentrum, aanleg bedrijvencomplex, etc.). Vaak biedt een PPS-constructie soelaas bij het (her)ontwikkelen van strategische al dan niet binnenstedelijke hefboomlocaties die een scharnier kunnen spelen bij de versterking en verdichting van kernwinkelgebieden of andere strategische zones.
Hoofdstuk 13
85
In het kader van gewenste PPS of andere ontwikkelingen, kan de gemeente zelf overgaan tot het laten uitvoeren van een plan-economische onderbouwing met opgave van kosten/baten en programma en een en ander vertalen naar stedenbouwkundige volume-schetsen. Zo kan de gemeente snel inzicht verwerven in de markteconomische haalbaarheid van bepaalde ontwikkelingen. PPS constructies kunnen particuliere vastgoedeigenaren in Stabroek mee over de streep trekken om gezamenlijk initiatieven te ondernemen om het functioneren van de centrumgebieden en dus ook de economische waarde van het vastgoed te verhogen. Zowel de gemeente als de vastgoedeigenaren hebben hiervan profijt. 13.2.2 Oprichten ondernemingsloket Om een optimale en klantgerichte dienstverlening te garanderen voor de lokale ondernemers en de nieuw aan te trekken ondernemingen kan er een ondernemersloket worden opgericht dat eventueel resideert onder de dienst lokale economie en onder de politieke verantwoordelijkheid van de schepen lokale economie. Het ondernemersloket moet bemand worden door een ambtenaar die als eerste aanspreekpunt dient voor detailhandelondernemers en andere marktpartijen met vragen, plannen en vestigingsaanvragen. Deze ambtenaar werkt afdelingsbreed binnen de gemeentelijke administratie en begeleidt de ondernemer van A tot Z. 13.2.3 Centrummanagement en samenwerking ondernemers Centrummanagement maakt het mogelijk in te zetten op de versterking van centrumgebieden als totaalproducten Dit betekent dat niet alleen gewerkt wordt aan het versterken van het economisch functioneren maar ook aan het verbeteren van de leefbaarheid en de bevordering van samenwerking (communicatie, begrip, vertrouwen) tussen de verschillende betrokken partijen. Centrummanagement kan leiden tot meer begrip en vertrouwen, gezamenlijk beleid, concrete resultaten in projecten en nieuwe investeringen. Voor wat betreft de organisatiestructuur spelen de volgende aspecten een rol: • Intensiteit van de samenwerking: regulier overleg, convenant, oprichting vzw, … • Inzet van de capaciteit: taakverdelingsmodel, centrummanager, extern bureau als ad interim centrummanager,… • Organen en besluitvorming: stuurgroep, bestuur, werkgroepen, etc. Om centrummanagement echt waardevol te laten zijn is een volwaardig budget nodig. Dit budget kan voorzien worden door de gemeente en/of door een vrijwillige of verplichte bijdrage van de ondernemers in het centrum. Er bestaan ook andere vormen van samenwerking met de lokale ondernemers zoals een forum lokale economie. In dit forum zetelen vertegenwoordigers van het bestuur en de representatieve ondernemersorganisaties en ondernemers zelf waardoor dit forum over de nodige know-how beschikt om het lokale beleid te adviseren. Naast deze activiteiten kan centrummanagement ook een aanzet geven tot het nieuw leven inblazen van de handelsvereniging in Stabroek. Momenteel is deze weinig actief.
Hoofdstuk 13
86
13.2.4 Monitor centrumgebieden Met het periodiek monitoren van de centrumgebieden kan de gemeente trends volgen aangaande de economische ontwikkeling van de handelskernen. Een monitor is hiervoor een geschikt instrument, omdat het een objectief beeld geeft van het functioneren van de handelskern, inzicht geeft in de concurrentiepositie van de handelskern en veranderingen tijdig signaleert. Het doel van de monitor is om aan de hand van waargenomen trends en ontwikkelingen actiepunten te formuleren en het gevoerde beleid te evalueren. Een monitor kan uitgaan van kwantificeerbare doelstellingen zoals: • terugdringen leegstandspercentage; • opdrijven koopbinding- en koopattractiepercentages; • passantentellingen; • parkeerbewegingen; beoordelingscijfers met betrekking tot verblijfskwaliteit, bereikbaarheid, veiligheidsgevoelens, enz. 13.2.5 Aantrekken van nieuwe ondernemers en beste formules Goede kern- en winkelgebieden ontstaan niet wanneer alleen goede plannen bedacht worden. Juist de invulling is van het grootste belang en hierbij gaat het om het aantrekken van de beste ondernemers en de beste formules. Om goede ondernemers aan te trekken is een speurtocht en verwervingsoffensief noodzakelijk. Hierbij is de hoofdrol weggelegd voor de verhurende partijen maar ook de gemeente kan een helpende hand bieden door de gemeente te gaan ‘verkopen’ middels een gericht acquisitietraject. Daarbij dient de gemeente op de hoogte te zijn van innovatieve ondernemingen, ze warm te maken voor de nieuwe projecten en ze in contact brengen met de verhurende of verkopende partijen. Een mogelijkheid is om aan verhurende partijen een leidraad mee te geven in de vorm van een referentiekader met sfeerbeelden op basis waarvan de beste ondernemers met de beste formules kunnen geselecteerd worden. Het gaat immers niet om het vullen van meters maar om het creëren van de gewenste belevingswereld per winkelgebied. Hiervoor kan ook een soort stuurgroep Aanbod Versterking worden opgericht waarvoor de gemeente, makelaars, banken en lokale ondernemers afgevaardigden kiezen. De bedoeling is dat deze stuurgroep actief nieuwe, vernieuwende en onderscheidende formules die een aanvulling vormen op het bestaande aanbod gaat benaderen. Per project kan er ook een brancheringscommissie ingesteld worden waarin zowel vertegenwoordigers van de gemeente als van de marktpartijen een zetel krijgen. Wat betreft de branchering geldt overigens wel dat de marktpartij altijd de doorslaggevende stem heeft. De invloed van de gemeente blijft – wanneer geen financiële bijdrage wordt geleverd – beperkt tot haar overtuigingskracht. Bedacht dient te worden dat moeilijk gestuurd kan worden op kwaliteit aangezien daarbij het marktmechanisme een centrale rol speelt.
Hoofdstuk 13
87
Nadat het project is gerealiseerd en volledig is ingevuld, conform de wensen van de brancheringscommissie, treedt (op langere termijn) het marktmechanisme in werking en kan het mogelijk zijn dat gewenste winkels vervangen worden door minder gewenste. De gemeente kan door samenwerking en overleg gericht op meer dynamiek (en diversiteit qua huurniveaus) alsmede door investeringen in de openbare ruimte de kwaliteit wel een impuls geven: zien investeren doet immers investeren. Voor het gemeentebestuur van Stabroek betekent dit dat zeer gericht ingezet dient te worden op het aantrekken van de beoogde winkels. Het gaat hierbij zowel om zelfstandige ondernemers als om ketenbedrijven. Vooral voor deze laatste groep zal gericht gezocht moeten worden naar de realisatie van grotere winkelruimten. Een andere manier om nieuwe ondernemers aan te trekken voor de centrumgebieden is het gericht bezoeken van en deelnemen aan vastgoedbeurzen en seminars. Presentaties over de voorgenomen ontwikkelingen in steden en gemeenten door de burgemeester of de verantwoordelijke schepen kunnen bij marktpartijen de interesse opwekken om zich te vestigen in die gemeenten. In België worden regelmatig congressen / seminars gegeven, waar de gemeente bij kan aanhaken. En tenslotte is er ook nog een investeringsfolder waarin de gemeente duidelijk aangeeft wat haar ambitieniveau is, hoe goed het vestigingsklimaat is respectievelijk zal gaan worden, enz. 13.2.6 Grond- en pandenregie Strategische locaties kunnen ook door de gemeente worden aangekocht waardoor de gemeente zelf kan bepalen hoe deze locatie zal ingevuld worden. De gemeente kan hiervoor samenwerken met ontwikkelaars en investeerders. Strategische aankopen kunnen eveneens door de gemeente gebeuren om niet-passend aanbod uit te kopen. Dit kan middels het oprichten van een autonoom gemeentebedrijf. Daarnaast kan ook centrummanagement in contact treden met vastgoedeigenaren en trachten hen er van te overtuigen dat winkelinvullingen voor hun vastgoed zowel voor hen als voor het functioneren van het centrumgebied van grote waarde kan zijn. Ook het nagaan van de mogelijkheden tot samenvoeging van panden (waarmee ruimte gecreëerd wordt voor grotere winkels) is een taak die vanuit centrummanagement opgepakt kan worden. 13.2.7 Financiële stimuli Er bestaan verscheidene financiële stimulansen die een gemeente aan ondernemers kan toekennen. Elke stimulans beoogt een ander resultaat waardoor de gemeente zelf de juiste samenstelling van stimulansen kan maken. Wel dient opgemerkt te worden dat het hier om substantiele bedragen zal moeten gaan om de gewenste effecten ook daadwerkelijk te kunnen realiseren.
Hoofdstuk 13
88
Renovatiesubsidies • Gevelrenovatiepremie Door een premie toe te kennen aan ondernemers en/of verhuurders die de gevel van hun handelspand op een kwaliteitsvolle wijze renoveren, krijgt een af te bakenen centrumgebied een facelift. Voor deze premie kunnen gebieden worden afgebakend waar deze premie geldt en kan er maximaal bedrag worden gekozen. • Inrichtingssubsidie Een inrichtingssubsidie kan toegekend worden aan bestaande of nieuwe ondernemers of eigenaren die hun handelspand wensen herin te richten. De gemeente kan zelf bepalen welke werken in aanmerking zouden kunnen komen. Zo zouden bijvoorbeeld enkel werken die door hun bestemming onroerend worden, subsidiabel zijn. Op deze manier worden enkel werken gesubsidieerd die de kwaliteit van het pand ten goede komen en wordt niet het meubilair van de handelszaak vergoed. Indien de kwaliteit van de panden geen upgrade nodig heeft maar wel de inrichting en etalages van de handelspanden, kan de gemeente ook participeren in de kosten van een interieurarchitect of etalagiste of kunnen er etalageworkshops worden georganiseerd. Bevorderen invulling handelspanden • Huurkostensubsidie Met een huurkostensubsidie kan de gemeente bijdragen in de huurprijs waardoor de huurprijs voor de ondernemer lager wordt. Deze subsidie is beperkt in tijd en in bedrag. Voor het bekomen van deze subsidie kunnen bepalingen worden vastgelegd naar gelang het gewenste resultaat. De subsidie kan enkel dienen voor starters om hen meer mogelijkheden te bieden of kan gelden voor bepaalde branches of sectoren (bijv. horeca) die verruimd dienen te worden. • Vestigingssubsidie Met deze subsidie worden ondernemers gestimuleerd zich in het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek te vestigen. Aan deze subsidie kunnen allerlei voorwaarden worden gekoppeld die ervoor zorgen dat de gewenste kwalitatieve branches zich op wel bepaalde plaatsen willen vestigen. • Verplaatsingssubsidie Indien er buiten de afgebakende gebieden handelszaken gelegen zijn die beter in het afgebakende gebied zou gevestigd zijn, kan de gemeente een verplaatsingssubsidie toekennen opdat deze handelszaken zouden verhuizen naar de afgebakende gebieden. Deze beweging dient eveneens in omgekeerde richting gestimuleerd te worden (niet-passende functies verplaatsen naar een passende locaties). Leegstandssubsidie Een leegstandsubsidie wil ondernemers stimuleren een leegstaand pand in het afgebakende gebied in te vullen. Deze subsidie kan verschillende onderdelen bevatten. Alle voorgaande financiële stimuli kunnen deel uitmaken van een leegstandssubsidie. Andere premies
Hoofdstuk 13
89
• Subsidie wonen boven winkels Heel wat binnenstedelijke winkels zijn voormalige woonhuizen met handelsruimte. Door het wegtrekken van de bewoners worden de bovenliggende etages vaak gebruikt als opslagplaatsen en ogen ze vaak erg slordig en slecht onderhouden. Ook mist het centrum hierdoor enig leven en sociale controle ook na de winkeluren. Om deze etage-leegstand weg te werken, de levendigheid te bevorderen en het draagvlak voor de winkels te vergroten lanceerden reeds heel wat steden en gemeenten een premie voor het wonen boven winkels aan te moedigen. • Buurtwinkelpremie Het aantal voorzieningen in buurten en wijken neemt steeds meer af. Om deze voorzieningen terug te brengen naar deze buurten kan de gemeente een buurtwinkelpremie uitreiken aan ondernemers die een buurtwinkel willen starten op de plaatsen waar deze ontbreken of aan bestaande ondernemers die het aanbod in hun zaak zodanig uitbreiden dat ze eveneens de functie van buurtwinkel kunnen opnemen. Uiteraard dient hierbij wel als voorwaarde gesteld te worden dat deze ontwikkeling niet schadelijk is voor het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek. 13.2.8 Stimuli voor startende ondernemers Het stimuleren van lokaal ondernemerschap wordt gezien als een belangrijk middel in het creëren en behouden van het onderscheidend vermogen van een centrumgebied. Een gemeente kan financiële stimuli verlenen aan startende ondernemers. Ze kan onder meer delen in de huurkosten of een financiële bijdrage verlenen om de opstartkosten te verkleinen. Daarnaast kan een gemeente startende ondernemers begeleiden tijdens het opstartproces van hun zaak: welke formaliteiten dienen geregeld te worden bij het gemeentebestuur, waar zijn leegstaande panden gesitueerd in de gemeente die in aanmerking komen voor deze opstartende zaak, welke instanties kunnen de ondernemer een helpende hand toesteken enzovoort. Verder kan de gemeente een soort coachingsysteem uitwerken waarbij de reeds ervaren ondernemers de startende ondernemers gedurende een bepaalde periode begeleiden en hierbij een soort mentor functie vervullen. Dit kan best in samenwerking met bestaande belangenorganisaties.
13.3 Flankerende maatrgelen 13.3.1 Communicatie en marketing bepalen profiel en imago handelskernen Een detailhandelsvisie zal vermarkt dienen te worden waarbij aan de bevolking in de gemeente, de regio en daarbuiten duidelijk gemaakt wordt welke kwaliteiten de gemeente of de streek te bieden heeft. Dit betekent dat er een marketingstrategie moet worden gemaakt die de verschillende doelgroepen aanspreekt en hen overtuigt dat een geregeld bezoek aan winkels in het te vormen centrum van de deelgemeente Stabroek de moeite meer dan waard is en die marktpartijen overtuigt om te investeren in projecten. Niet alleen de gemeente dient de visie kenbaar te maken maar ook de ondernemers zelf kunnen hun steentje hieraan bijdragen. Zo kan er een promotiefonds door de gemeente worden opgericht. Dit promotiefonds kan door de gemeente financieel worden gevuld worden maar kan deels door de ondernemers aangevuld worden. Voor
Hoofdstuk 13
90
het beheer van dit promotiefonds dient een stuurgroep promotie opgericht te worden. De taken van deze stuurgroep zijn het uitwerken van een extern en intern kernversterkend promotie en communicatief actieplan, het opstellen van een globaal profiel rekeninghoudend met alle componenten van de verschillende deelnemers, definiëren van de promotiekanalen en definiëren van de promotie instrumenten. 13.3.2 Winkelkerncontracten Winkelkerncontracten werden voor het eerst geïntroduceerd door de stad Antwerpen. Dit winkelkerncontract is een geschreven en ondertekend contract tussen de georganiseerde handelaars, de stedelijke overheid en het winkelstraatmanagement. Zulk contract legt afspraken vast over projecten op korte, middellange en lange termijn om de handelsomgeving van de winkelkernen te verbeteren. Voor elk project wordt bepaald wat er moet gebeuren en wat iedere partner zal doen. Een concreet voorbeeld is het aanpakken van een slecht wegdek of stoepen. Handelaars staan in voor de inventarisatie van de schade en engageren zich om nieuwe schade snel te rapporteren via meldingskaarten. De handelaarsvereniging centraliseert de meldingen en bezorgt ze aan het bestuur. Zulke afspraken met handelaars kunnen in ieder dorp, iedere gemeente en stad gemaakt worden afgestemd op de situaties. 13.3.3 Organisatie van evenementen Het karakter van een centrumgebied wordt mede bepaald door de evenementen en acties die door het jaar heen worden georganiseerd. De gemeente kan in samenwerking met de lokale handelaarsvereniging allerlei initiatieven uitwerken die sfeerbevorderend zijn en mensen naar het centrumgebied lokken. Voorbeelden van zulke initiatieven zijn: koopavonden, koopzondagen, themadagen, openlucht concerten, kunst in openlucht, culturele evenementen, themamarkten, terrasdagen, braderij, koopfeesten, kinderdagen, … 13.3.4 Inrichting openbaar domein Bewoners en consumenten kennen in het algemeen bij verbeteringstrajecten voor winkelomgevingen vooral aan tastbare, fysieke projecten hoge prioriteit toe. De directe belevingswaarde staat hierbij centraal en is ingegeven door primair belang te hebben bij zichtbare resultaten en verbeteringen. Deze verbeteringen kunnen door de gemeente alsook door de ondernemers aangebracht worden, de gemeente kan aan het openbaar domein werken en de ondernemers aan de handelspanden. De inrichting van het openbaar domein dient overeen te stemmen met het gewenste verblijfsklimaat. Dit verblijfsklimaat kan bekomen worden door aangepaste bevlagging, banieren, waterpartijen, kunstwerken, rustpunten, groen- en bloemvoorzieningen, aanleg voetpaden, verlichting, etc. 13.3.5 Propere en veilige winkelgebieden Vanuit de directe belevingswaarde én de mogelijkheid van directe sturing en aanpak hiervan is het nemen van concrete maatregelen tegen allerlei vormen van overtreding en overlast prioritair. Hiervoor kan per centrum- of deelgebied een maatregelenmatrix worden opgesteld: een
Hoofdstuk 13
91
overzicht van het streefbeeld (toekomstprofiel), juridische en financiële mogelijkheden (subsidies) en rolverdeling tussen partijen (verantwoordelijkheden: wie, wat, waarvoor). Hiermee worden de (on) mogelijkheden inzichtelijk gemaakt om vanuit het huidige straat- en gevelbeeld te kunnen komen tot het (economische) streefbeeld. Het proper houden van de winkelgebieden zou ook kunnen kaderen in een sociaal tewerkstellingsproject. 13.3.6 Ondersteuning provincie Antwerpen Het provinciebestuur kan de gemeente raad geven en begeleiden inzake de uitvoering van de commerciële visie. Momenteel is de provincie bezig met het opstellen van een detailhandelsbeleid. Eind 2009 zal het inventariserende deel (vraag en aanbod) zijn afgerond, waarna begonnen zal worden met het opstellen van een provinciale beleidsvisie. Deze zal in de loop van 2010 zijn afgerond. Daarnaast is er ook een rol voor de provincie weggelegd om de gemeente in contact te brengen met projectontwikkelaars, investeerders en retailers.
13.4 Samenvatting belangrijkste actiepunten In het volgende overzicht zijn de belangrijkste actiepunten samengevat: Acties en maatregelen Opstellen / actualiseren RUP’s en BPA’s van het centrumgebied van de deelgemeente Stabroek (concentratie tussen Abtsdreef en Kleine Molenweg); Aanpassen RUP’s en BPA’s in overig Stabroek en Hoevenen (woonbuurten, invalswegen, KMO-zones) ter voorkoming van ongewenste detailhandel; Stedenbouwkundig onderzoek naar mogelijkheden winkelcentrumontwikkeling op locatie Van Ende en KMO zone; Stedenbouwkundig onderzoek naar mogelijkheden van eventueel vrijkomende gronden van Picolo ten behoeve van verkeersafwikkeling beoogde centrumgebied; Onderzoek naar optimalisering parkeerfaciliteiten aan Dorpsstraat (langsparkeren of kopparkeren), tevens plan Veraart; Aandringen op spoed voor realisatie nieuwe verbindingsroute A12 – N11; Invoeren gedifferentieerd parkeerbeleid (onderscheid tussen lang- en kortparkeren; In samenwerking met overige vastgoedbezitters prijsvraag uitschrijven voor ontwikkelingsgebied Overleg met handelaars voor een eventuele verplaatsing naar het beoogde centrumgebied Onderzoek naar de mogelijkheden voor verplaatsingskostensubsidie Up-to-date houden van ruimtelijke kwaliteiten winkelcentrum Hoe-
Hoofdstuk 13
92
venen; Oprichting ondernemersloket Invoering centrummanagement Activeren handelsvereniging Aantrekken ketenbedrijven voor kleinere gemeenten Opstellen communicatiestrategie Opstellen marketing programma
Hoofdstuk 13
93
Hoofdstuk 13
94
BIJLAGEN
Bijlagen
95
Bijlage 1: detailhandelsaanbod per centrumtypologie, branchering, koopmotieven en filialisering (Bron: Locatus 2008, bewerking BRO België).
Naar branche Levensmiddelen Pers. Verz. Dag. Art. Warenhuis Kleding+ mode Schoen. + ledw. Juw. en optiek Huish.+ luxe art. Antiek en kunst Sport en spel Hobby Media Plant en dier Bruin-+ witgoed Auto en fiets Doe-het-zelf Wonen Overige detailh. Niet-dag. Art. Totaal Naar bezoekmotief Boodschappen Winkelen Doelgericht Totaal Naar filialisering Zelfstandigen Ketens Totaal
Bijlagen
Tot. Gemeente Deelgemeente Stabroek Deelgemeente Hoevenen Deelgemeente Putte Stabroek Centrum Verspreid Totaal Centrum Verspreid Totaal Centrum Verspreid Totaal aanaant m² aan- m² Aant m² aan- m² Aant m² aan- m² aan- m² aan- m² aan- m² tal m² wvo al wvo tal wvo al wvo tal wvo tal wvo tal wvo tal wvo tal wvo al wvo 26 6.735 9 3.648 6 1.267 15 4.915 7 1.655 0 0 7 1.655 3 140 1 25 4 165 4 150 2 65 2 65 1 35 1 50 2 85 0 0 0 0 0 0 30 6.885 11 3.713 6 1.267 17 4.980 8 1.690 1 50 9 1.740 3 140 1 25 4 165 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 215 0 0 0 0 1 135 1 80 2 215 0 0 0 0 0 0 1 35 0 0 0 0 1 35 0 0 1 35 0 0 0 0 0 0 4 160 1 35 1 35 1 25 0 0 1 25 2 100 0 0 2 100 1 45 1 45 1 45 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 20 0 0 0 0 0 0 1 20 1 20 0 0 0 0 0 0 4 160 1 40 1 35 2 75 1 40 1 45 2 85 0 0 0 0 0 0 4 1.280 1 60 1 80 2 140 0 0 2 1.140 2 1.140 0 0 0 0 0 0 5 266 3 141 3 141 1 30 0 0 1 30 1 95 0 0 1 95 3 210 0 0 1 55 1 55 1 85 0 0 1 85 1 70 0 0 1 70 5 670 2 445 2 445 1 65 1 70 2 135 0 0 1 90 1 90 4 1.027 2 650 2 650 0 0 1 50 1 50 1 327 0 0 1 327 1 35 0 0 0 0 1 35 0 0 1 35 0 0 0 0 0 0 35 4.123 11 1.416 3 170 14 1.586 8 450 7 1.405 15 1.855 5 592 1 90 6 682 65 11.008 22 5.129 9 1.437 31 6.566 16 2.140 8 1.455 24 3.595 8 732 2 115 10 847
36 13 16 65
7.185 616 3.207 11.008
13 4 5 22
3.813 156 1.160 5.129
8 0 1 9
1.382 0 55 1.437
21 4 6 31
5.195 156 1.215 6.566
9 5 2 16
1.730 260 150 2.140
2 2 4 8
95 100 1.260 1.455
11 7 6 24
1.825 360 1.410 3.595
3 2 3 8
140 100 492 732
1 0 1 2
25 0 90 115
4 2 4 10
165 100 582 847
56 9 65
6.458 4.550 11.008
18 4 22
3.581 1.548 5.129
8 1 9
1.075 362 1.437
26 5 31
4.656 1.910 6.566
14 2 16
640 1.500 2.140
6 2 8
315 1.140 1.455
20 4 24
955 2640 3595
8 0 8
732 0 732
2 0 2
115 0 115
10
847
10
847
96
Bijlage 2: structuurplan Project Veraart Stabroek namens Architectenbureau Mertens en Borgonjon
Bijlagen
97
Bijlage 3: resultaten ondernemersenquête In deze weergave van de resultaten van de ondernemersenquête geven we telkens per mogelijk antwoord het aantal ondernemers weer die dit antwoord gaven op de vragen. Bij de open vragen geven we antwoorden weer die het vaakst werden vermeld. Response handelaars enquete Stabroek
Aangeschreven Terugontvangen Response
Horeca
Hoevenen
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Diensten
15
16
23
27
4
8
5
12
27%
50%
22%
43%
Totaal
Horeca
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Horeca
Diensten
Totaal
81
10
22
16
24
29
5
11
2
2
72
25
20
9
38
39
52
153
19
7
14
49
35%
50%
50%
13%
8%
27%
36%
50%
18%
28%
32%
Totaal
Detailh
Detailh
Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Diensten
Totaal
Dagelijks
Niet-dag
Dagelijks
Niet-dag
3
1
1
5
1
5
4
7
17
5
8
1
1
15
8
15
3
7
33
Horeca
Diensten
Totaal
4
12
42
2
14
Bent u huurder of eigenaar van uw handelspand? Stabroek Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Horeca
Hoevenen Diensten
Huurder
1
2
3
6
12
Eigenaar
3
7
2
6
18
Horeca
Totaal Horeca
Kent u een van de onderstaande verenigingen? Stabroek Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
UNIZO
3
10
LERS
2
6
Horeca
3
Hoevenen Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
10
26
5
8
2
10
3
1
Horeca
1
Totaal Diensten
2
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
16
8
18
4
5
7
4
5
3
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Andere Geen
1
3
4
3
1
4
8
Bent u lid van een van de onderstaande verenigingen? Stabroek
Bijlagen
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Horeca
Hoevenen Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
98
Horeca
Totaal Diensten
Horeca
Diensten
Totaal
UNIZO
2
4
LERS
1
1
Andere
1
1
Geen
1
1
2
9
1
1
1
2 2 3
1 1
3
4
3
1
3
3
5
1
1
1
4
2
4
4
1
3
2
2
12
1
3 6
4
8
Heeft uw omzet de afgelopen 2 jaar een stijging of een daling te zien gegeven? Stabroek Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Stijging
Horeca
Hoevenen Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
4
2
7
13
2
5
Horeca
Totaal Diensten
1
Daling
2
2
1
1
6
1
3
1
Status Quo
2
3
2
2
9
2
3
1
1
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Horeca
Diensten
Totaal
8
2
9
2
8
21
5 7
3
5
2
1
11
4
6
3
3
16
Horeca
Diensten
Totaal
Wat zijn uw verwachtingen voor de toekomst? Stabroek Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
Stijging
1
1
Daling
2
2
Status Quo
1
6
Horeca
2
3
Hoevenen Diensten
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
7
11
1
1
1
5
1
2
4
14
3
8
Horeca
1
1
Totaal Diensten
1
2
Totaal
Detailh
Detailh
Dagelijks
Niet-dag
4
2
2
3
3
4
14
4
14
3
4
8
15
1
8
6
28
Wordt uw zaak vooral bezocht door inwoners van Stabroek en Hoevenen, of ook van klanten buiten de gemeente Stabroek? Winkels in deelgemeente Stabroek worden bezocht door Winkels in deelgemeente Hoevenen worden bezocht door Inwoners Inwoners Inwoners Inwoners van Inwoners Inwoners Inwoners Inwoners van deelgemeente deelgemeente deelgemeente buiten ge- deelgemeente deelgemeente deelgemeente buiten geStabroek Hoeveven Putte meente Sta- Stabroek Hoeveven Putte meente Stabroek broek Detailhandel dagelijks 65% 6% 11% 18% 10% 68% 5% 17%
Bijlagen
99
Detailhandel niet-dag Overige diensten
43% 53%
13% 16%
13% 10%
28% 17%
20% 30%
30% 68%
13% 5%
Heeft het centrum van Stabroek en het centrum van Hoevenen zich, naar uw mening, de afgelopen 5 jaren positief of negatief ontwikkeld? Centrum van Stabroek Centrum van Hoevenen Positief 18 Negatief 14 Geen mening
Bijlagen
100
29% 8%
4 10 6
Wat zijn de redenen waarom het centrum zich, naar uw mening, de afgelopen 5 jaren in positieve of negatieve zin heeft ontwikkeld? Centrum van Stabroek Centrum van Hoevenen Redenen Frequentie Redenen Frequentie 1 Positief • Verbetering weg8 • Bereikbaarheid • Netheid 1 dek • Meerdere grote 2 • Jonge bevolking 1 winkels • Nieuwbouw ap1 partementen • Bereikbaarheid 1 • Opwaardering 1 panden Negatief
•
• • • •
5 •
Wegvallen handel of te weinig handel Geen acties of vernieuwingen Te weinig parkeerplaatsen Verloedering Dorpsstraat Geen centrumgevoel
2 • 4 • 2 • 2 • • •
Bijlagen
101
Wegvallen handel of te weinig aanbod Te weinig parkeerplaatsen Verkeersonveiligheid Wegvallen restaurants Geen sfeer en uitstraling Te veel verkeer Verdwijnen middenstandsvereniging
3 1 1 1 2 1 1
Welke steden of handelscentra in de omgeving van Stabroek zijn de grootste concurrenten? Ondernemers deelgemeente Stabroek noemen Ondernemers deelgemeente Hoevenen noemen (aantal keren genoemd) (aantal keren genoemd) • Kapellen 22 14 • Antwerpen 3 • Putte 3 • Kempen-Waasland • Wijnegem Shopping 6 2 • Ekeren 3 4 • Brasschaat 2 • Kalmthout 1 • Merksem 1 Waarom zijn deze steden of handelscentra de grootste concurrenten? Ondernemers deelgemeente Stabroek noemen Ondernemers deelgemeente Hoevenen noe(aantal keren genoemd) men (aantal keren genoemd) • Vernieuwd centrum 5 • Parkeergelegenheid 3 2 • Meer aanbod 9 10 • Sterke concentratie van winkels 2 5 • Aangenaam winkelen 2 • Aanwezigheid ketens 1 • Lagere BTW in Nederland 1 • Netheid • Uitstraling 2 1
Wat zijn de aantrekkelijke aspecten van het centrum van Stabroek en van Hoevenen? Aantrekkelijke aspecten centrum Stabroek
Bijlagen
102
Aantrekkelijke aspecten centrum Hoevenen
• • • • • • • • • • • • • • •
15
Keuze aan levensmiddelen Keuze aan andere winkels Horeca aanbod Aanwezigheid culturele voorzieningen Aanwezigheid sportvoorzieningen Kwaliteit en uitstraling winkels Activiteiten van winkeliers Algemeen prijsniveau Service en bediening Sfeer en gezelligheid Inrichting van centrumgebied Bereikbaarheid centrum Parkeergelegenheid Verkeersveiligheid Geen aantrekkelijke aspecten
11 9 8 9 3 7 17 3 2 5 5 2 2
11 1 2 3 4 5 4 10 3 4 4 5 1
Wat zijn de on-aantrekkelijke aspecten van het centrum van Stabroek en van Hoevenen? Onaantrekkelijke aspecten centrum Stabroek Onaantrekkelijke aspecten centrum Hoevenen 3 1 • Keuze aan levensmiddelen 11 10 • Keuze aan andere winkels 6 • Horeca aanbod 3 • Aanwezigheid culturele voorzieningen 1 • Aanwezigheid sportvoorzieningen • Kwaliteit en uitstraling winkels 19 9 7 2 • Activiteiten van winkeliers 2 • Algemeen prijsniveau • Service en bediening 14 5 • Sfeer en gezelligheid 7 11 • Inrichting van centrumgebied 2 • Bereikbaarheid centrum 6 • Parkeergelegenheid 17 6
Bijlagen
103
• • • •
Verkeersveiligheid Geen aantrekkelijke aspecten Wekelijkse markt op onaantrekkelijke plek Straten zijn vuil
Bijlagen
6 1
1 1 1
104
Kunt u aangeven of u de volgende aspecten van het centrumgebied uitstekend, goed, normaal, matig of slecht vindt? Centrum Stabroek Centrum Hoevenen UitsteGoed Normaal Matig Slecht Geen UitsteGoed Normaal Matig Slecht Geen kend mening kend mening Inrichting centrumge5 7 10 4 4 3 10 6 1 bied Sfeer en gezelligheid 1 1 5 14 7 2 6 7 4 1 Activiteiten onderne1 2 10 9 6 1 2 8 1 7 2 mers Service en bediening 3 11 12 3 1 14 4 1 Openingstijden winkels 2 12 10 3 1 1 1 12 7 Kwaliteit winkels 13 10 5 1 1 10 5 Voldoende winkels 12 21 21 16 12 4 2 14 11 22 10 1 Voldoende horeca 7 8 6 5 2 1 4 5 6 4 1 Voldoende overige 3 8 6 8 4 3 8 4 4 functies Openbare veiligheid 6 10 5 3 1 3 6 5 4 1 Aantal parkeerplaatsen 6 3 6 15 3 4 5 7 1 Afstand centrum en 1 8 6 5 8 2 3 7 5 4 1 parkeerplaatsen Verkeerssituatie 4 4 8 12 1 2 3 7 7 Promotie centrum 5 3 7 10 4 4 6 6 4
Bijlagen
105
Welke winkels of andere functies moeten er nog bijgevoegd worden in het centrum van Stabroek en Hoevenen? Toevoegen in centrum Stabroek Toevoegen in centrum Hoevenen • Groente en fruit 1 1 • Kaas en vis 2 1 • Vlees en kaas • Slager 3 3 • Kruidvat 2 1 • Parfumerie 1 • Bloemenwinkel 1 • Schoenen 11 • Kledij 13 5 • Lingerie 1 1 • Sport 1 • Speelgoed 1 • Casa 1 1 • Blokker 1 2 • Electro 2 • IJZerwaren 1 • Decoratie 1 • Speciaalzaken 2 • Luxe-producten 1 • Nachtwinkel 1 • Muziekwinkel 1 • Boekenwinkel 1 1 • Restaurant / feestzaal 1 1 • Traiteur 1 • Horeca 2 • Herstellers 1 • Postkantoor 2 • Organisatie evenementen 1 • Juwelier 1
Bijlagen
106
Hoe waardeert u de bereikbaarheid van het centrumgebied van Stabroek en van Hoevenen? Waardering bereikbaaheid centrum Stabroek Goed 13 Matig 16 Slecht 2
Waardering bereikbaarheid centrum Hoevenen 10 9 1
Hoe kan de bereikbaarheid van het cenrumgebied van Stabroek en van Hoevenen verbeterd worden? Verbeteringen centrum Stabroek • • • • • • • • • • • • • •
3 1 2 1 3 2 1 1
Omleidingsweg rond centrum Extra baan aanleggen voor de haven Verkeersdruk tijdens piekuren oplossen Rotondes Meer parkeerplaatsen Beter afstelling stoplichten Heropenen oprit Hoevenen vliegveld Centrale parking aanleggen Parkeersignalisatie Rotonde / verkeerslichten kruising Molenstraat en Antwerpsesteenweg Verkeersveilige inrichting Snelheidsremmers op Antwerpsesteenweg Verlichting op Marktplein en Witvenstraat Aantrekkelijker maken
2 1 1 2 1 1 1 1
Zijn er voldoende parkeermogelijkheden in het centrumgebied van Stabroek en Hoevenen? Voldoende parkeren in centrum Stabroek Ja 7 Nee 20 Geen mening 2
Bijlagen
Verbeteringen centrum Hoevenen
107
Voldoende parkeren in centrum Hoevenen 6 8 3
Hoe kunnen de parkeermogelijkheden voor het centrumgebied van Stabroek en van Hoevenen opgelost worden? centrum Stabroek 1 • Langparkeren aan rand, kortparkeren binnen centrum 2 • Groot plein rond kerk met parkeren 1 • Uitbreiding Kerkplein 1 • Geen parking opofferen voor terrassen 1 • Heraanleg parking Brouwers 6 • Grote parking aanleggen 2 • Marktplaats omvormen tot parking 1 • Aanleg van pleintjes • Parkeerstrook tussen Berkenlaan en Hooghuisstraat verlengen • Enkele richting afschaffen • Toezicht op parkeerschijven • Parkeerkaart afschaffen • Parkeerkaart voor bewoners • Andere wegeninfrastructuur Wat zou er in het centrumgebied van Stabroek en Hoevenen veranderd moeten worden? Veranderingen centrum Stabroek • Gezelliger maken 2 • Gebruik kaken oude pastorij om Kerk1 plein te openen • Herindeling centrum 2 • Meer info over evenementen • Rondpunt / verkeerslichten • Meer evenementen • Potenties Kerkplein benutten 1 • Rotondes ipv stoplichten • Meer groen, bloemen, zitbanken 2
Bijlagen
108
centrum Hoevenen
1
1 1 1 1 1 1
Veranderingen centrum Hoevenen
2 1 1 1 1
• • • • • • • •
Centrum uitbreiden naar Grote Molenweg Versterking wekelijkse markt Straatversiering, kerstverlichting Verlichting fietspaden Doorstroming verkeer Vermindering doorgaand verkeer Meer winkels Beter onderhoud
Bijlagen
1
2 3 3 1
109
1 2 1 1 1 1
Wat vindt u van de opkomst van nieuwe, grote winkelzaken? Is dat wenselijk voor Stabroek? Opkomst grote winkels wenselijk voor ondernemers in centrum Stabroek Ja 15 Opmerkingen: - Kleinschalige kwaliteitswinkels - Meer keuze en aantrekkingskracht voor mogelijk (keten)zaken - Brengt meer diversiteit Nee 9 Opmerkingen: - Is de ondergang voor de detailhandel in Stabroek
Geen mening
Bijlagen
Opkomst grote winkels wenselijk voor ondernemers in centrum Hoevenen 7 Opmerkingen: - Meer passanten betekent meer klanten
5 Opmerkingen: - In Hoevenen is er geen plaats
2
110
In en rondom het handelscentrum van Stabroek en Hoevenen is een aantal andere functies aanwezig. Daarnaast vinden er jaarlijks diverse evenementen plaats. Kunt u aangeven in hoeverre uw zaak daarvan profiteert? Waarvan profiteren ondernemers Stabroek Waarvan profiteren ondernemers Hoevenen Veel Beetje Niets Geen meVeel Beetje Niets Geen mening ning Gemeenschapscentrum 2 2 18 6 4 14 1 Markt 1 2 21 3 13 1 Fietsrecreatie 6 22 1 1 5 9 3 Heksentocht 24 2 15 3 Wandelmeedag 4 25 2 2 13 3 Jaarmarkt 5 7 16 1 2 14 2 Kermis 2 6 20 1 5 12 1 Horeca 3 9 15 2 5 11 1 Monumentendag 5 20 5 16 2 Onderwijs 4 9 13 3 4 2 8 3 De post 4 7 15 3 2 2 12 1 Gemeentehuis 2 8 15 2 1 3 10 3 Hotels 2 3 19 5 14 2 Industrie en kmo 4 12 10 3 2 5 9 1 Haven 5 19 5 1 3 6 5 1 Rusthuis 8 17 4 3 13 1 Park 1 2 22 5 3 13 1 Veldrit 1 4 22 4 3 13 1 Zomerevenementen 2 6 19 1 9 8 Kerstmarkt 4 5 19 2 2 14 1 Gansrijden 3 7 18 1 1 4 11 1 Wagenspel 4 23 4 1 1 15 Sluitingsprijs 2 25 2 2 14 1 Kasteeldagen 1 25 3 1 16 1 Fort Stabroek 1 1 22 6 16 2 Kasteel Ravenhof 2 22 5 16 2
Bijlagen
111
Bijlage 4: deelnemers van de Workshop in Stabroek op 31 maart 2009 Gemeentelijk Bestuur: - Burgemeester Alida De Bie - Schepen Liesbeth Verhaert - Schepen Kim Dorikens - Gemeenteraadslid Dupont Walter - Stanny Jongenelen - Lieve Jongenelen - Lianda Huegens Handelaars: - Avia - Antwerp Motorhomes - Apotheek Verlinden - Arrex (Guy Leysen L.E.R.S.) - De Geheime Tuin - Delta Lloyd - Optiek Tessens - Phones4You - Proxy Delhaize - Decoratie R. De Jongh - Albert Verhaert - Drankenservice Vandermolen - Van Ende Architectenbureau - Fons Mertens – Architectenbureau Mertens en Borgonjon (in opdracht van Dhr. Albert Verhaert) BRO België - Tis Kolen - Valerie Thijs
Bijlagen
112
Bijlage 5: verklarende begrippenlijst Detailhandel Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker. In deze nota worden winkelverkopen bedoeld. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, alsmede de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dagelijkse artikelen Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in levensmiddelenspeciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken. Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector. Branche Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen). Winkel Ieder voor publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen. Winkelgebied Concentratie van winkels die voor de consument waarneembaar als eenheid te onderscheiden is. Naast winkels gaat het veelal ook om horeca-aanbod en consumentverzorgende ambachtelijke bedrijven en dienstverlening. Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Winkelvloeroppervlakte (wvo) De voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en ommuurde winkelruimte (dus excl. magazijn, kantoor, etalage, etc.). Brutovloeroppervlakte (bvo) Ook wel bebouwde oppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
Bijlagen
113
Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking, gecorrigeerd naar de gemiddelde inkomenssituatie in het betreffende gebied. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koop(kracht)oriëntatie Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij een bepaald winkelcentrum. Koopstromenonderzoek Onderzoek middels een enquête gehouden onder de bevolking van een bepaald gebied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar (in welke winkels, concentraties) hun detailhandelsbestedingen terecht komen. Hiermee is het koopgedrag vast te stellen voor een bepaalde aankoopplaats. Dit wordt uitgedrukt met de begrippen ‘koopkrachtbinding’ en ‘koopkrachtafvloeiing’. Ketenbedrijven Ondernemingen met franchising die 2 of meer eigen filialen hebben, aangevuld met winkels van franchisenemers. Tuincentrum Een verkoopplaats met een volwaardig assortiment aan dode en levende artikelen voor in huis/tuin die direct aan particulieren ter verkoop worden aangeboden. Koopgedrag Bij de typering van het koopgedrag zijn de artikelen die de consument wil aanschaffen en de frequentie waarmee dit gebeurt leidend, met de volgende indeling: • Boodschappen: voedings- en genotmiddelen, artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging, en aanvullende dagelijkse artikelen zoals dierenbenodigdheden, bloemen, tijdschriften. Aanschaf gebeurt in hoge frequentie.
Bijlagen
114
•
•
Winkelen: modische en luxe artikelen, hobby- en vrijetijdsartikelen en overig (computers, telecomartikelen, lijsten/posters, woondecoratie). Aanschaf gebeurt in gevarieerde frequenties, afhankelijk van individuele voorkeur (de artikelen worden ook wel ‘ego-boeiend’ genoemd). Laagfrequent kopen: gerichte aanschaf van (vaak) dure artikelen die men relatief lang gebruikt (zoals meubelen, gereedschappen, grote huishoudelijke apparatuur, rijwielen). Aanschaf gebeurt –zoals aangegeven- in een lage frequentie.
Zichtbaarheid Gebruikers van een gebied moeten het gebied kunnen overzien en het gevoel hebben dat andere aanwezigen hen kunnen zien. Goede verlichting (dat wil zeggen helder, gelijkmatig en niet verblindend) is noodzakelijk, waarbij erop gelet moet worden dat geen schijnveiligheid gewekt wordt. Toegankelijkheid Een duidelijke routing met goede oriëntatiemogelijkheden is belangrijk voor een positieve beleving. Het gebied moet voor zijn gebruikers goed toegankelijk zijn, terwijl het waar nodig afgesloten kan worden. Attractiviteit Een ruimte met allerlei voorzieningen, waar plezierige materialen en kleuren en prettige verlichting aanwezig zijn en waar bovendien alles heel en schoon is, draagt bij aan een veilig gevoel van de gebruikers.
Bijlagen
115