Dossiernummer : 1203
Ligging : GENT – Diksmuidestraat 22 + 24
Korte omschrijving : Gent nabij Miljoenenkwartier Unieke gerenoveerde art-deco rijwoning van arch. V. Daems op 331 m² Nr. 22 gelijkvloerse woning + bureau + garage + tuin Zuid 105 m² Nr. 24 app. 4 slaapk. op 1ste en 2de verd. + terras Zuid 50 m²
Routebeschrijving : klik hier Foto’s : Vraagprijs : 895.000 € K.I. niet geïndexeerd : 1.430 € Bouwjaar : 1938 – gerenoveerd en verbouwd in 1987 Oppervlakte terrein : 331 m² Bebouwde oppervlakte : ± 226 m² (tuin gelijkvl. 105 m²) Bewoonbare oppervlakte : ± 365 m² + 35 m² garage. Totale bruikbare vloeropp. 600 m² Aantal slaapkamers : 6 Aantal verdiepingen : 3 + kelderniveau Kelder : 60 m² Parkeerplaatsen - Garage : in de straat – 2 auto’s Verwarming : cv op gas – 3 circuits – gelijkvl. – 1ste verd. – 2de verd. Oriëntatie tuin+ Terras : Zuid Algemene staat : Goede staat / instapklaar. Appartement op te frissen Inlichtingen Stedenbouw : Vg; Wg; Gdv; Gvkr; Gvv EPC – Elektrische keuring : Beschikbaarheid : Vrij bij akte
Bijzonderheden :
1. Ligging : Zeer kortbij : bushalte naar Zuid, winkels Smatch, apotheek, restaurants, park de Nayer (gekend als Miljoenenkwartier), lagere school, Citadelpark Kleine wandelafstand : tramhalte naar centrum stad, St-Pietersstation, winkels en kleinhandels Zwijnaardse Steenweg o.a. fietsenmaker, groenten- en fruithandels, banken, kranten, enz. Kortbij : universitair ziekenhuis, St-Pietersplein, universiteit Gent, op- en afritten E 17 en E 40 Fietsafstand : naar centrum stad ± 10 minuten, Zuid ± 5 minuten 2. Pand : - Rustige straat. Nu bestaande uit 2 wooneenheden. Ideaal als kangoeroewoning - Wooneenheden, centrale inkom, woonentiteiten volledig gescheiden - Gelijkvloerse eenheid kan ook gebruikt worden als administratief kantoor of kabinet voor geneesheer, tandarts enz. Grote flexibiliteit betreffende inhoud - Oriëntatie zuidgerichte tuin en terras - Weinig of geen inkijk van overburen (niet storende afstand) 3. Inhoud – verdeling : - Overal ruim tot zeer ruim, zeer veel lichtinval, goed georiënteerd, aangenaam zicht op tuin en breed zicht naar straat toe (loggia), zonder veel inkijk. Perspectief - Gemeenschappelijke inkom, doch mogelijkheid aparte inkom langs garage ( na opfrissen) - Terras op verdieping en tuin gelijkvloers. Hebben elk grote privé zonder inkijk tussen beide - Gelijkvloerse woning : Zeer open geheel, met overal doorkijk en zicht naar straat en tuin zithoek met open haardcassette en warmterecuperatie. Doorkijk naar tuin en straat eethoek met veel lichtinval, in verlengde van avondzithoek. Doorlopende ingemaakte kast met schuifdeuren die eethoek met avondhoek verbindt, ± 9 lm, h. 130 cm twee slaapkamers (nu één gebruikt als groot bureau), mogelijkheid derde kamer open ruime keuken, geen inkijk op werkvlakken. Krachtige grote en geluidloze dampkap. Keramisch vuur 70/60, inbouwoven, geruisloze vaatwasmachine, ingebouwde diepvriezer : tafelmodel, plaats voor grote ijskast veranda met daghoekje en rustruimte tussenruimte naast keuken, open naar veranda en eethoek grote slaapkamer aan straatzijde (nu bureau) en één aan tuinzijde, beide afsluitbaar afzonderlijke vestiaire met toilet, handwas en kleine berging afzonderlijke badkamer met inloopdouche 90/120 cm, toilet, dubbele lavabo, wasmachine en droogkast. Rechtstreekse buitenverluchting en lichtraampje
-
-
-
afzonderlijke dressing, bergkasten. Alles ingebouwd met schuifdeuren aangelegde, zeer onderhoudsvriendelijke tuin en groot terras met originele fontein drie overdekte bergingen, waarvan één volledig afgesloten dubbele garage, uitgietbak en opbergmogelijkheden voor onderhoudsgerief enz. overal sierradiatoren Gelijkvloerse diensten en kelders : gemeenschappelijke inkomhal en tussensas naar wooneenheid 1 en trap naar woning 2 gang naar kelders dubbele garage voor 2 auto’s na elkaar. Uitgietbak en plaats voor poetsgerei, vuilnisbakken en ander dienstmateriaal. Zowel stads- als regenwater Woning op verdieping 1 en 2 : zeer praktische, eenvoudige indeling, zeer veel lichtinval Verdieping 1 : centraal gelegen trap die uitgeeft op groot terras (± 50 m²) en woonverdieping met : links eetruimte en toegang tot aparte keuken, rechts bureau en rust-, hobbyhoekje afzonderlijke vestiaire met toilet en berg- en naairuimte. Noord gelegen afzonderlijke avondzithoek met loggia straatkant, open haard, muziek, tv, enz. gerieflijke keuken met ontbijtruimte, gasboiler voor keuken, kookfornuis, dubbele gootsteen. Doorgeefraam naar het terras terras in bangkiraiplanken. Zuid gericht. Barbecue. Waterkranen op stads- en regenwater. Niet veel inkijk trapzaal naar verdieping 2 afgezonderd van verdieping 1. Op bordes, vide naar gelijkvloerse inkom (contact). Parlofonie central in ruimte leefruimten overal met sierradiatoren Verdieping 2 : trapzaal naar verdieping 2. Op bordes parlofonie 4 slaapkamers waarvan grootste met ingebouwde kasten, dressing, tven telefoonaansluiting, met badkamer – wasplaats badkamer met douchecel 90/90, dubbele lavabo met onderkast en afzonderlijke ruimte voor wasmachine, droogkast, droogrek en doorstroomboiler (gas) voor sanitair. Veel lichtinval. Toegang tot plat dak 2 slaapkamers met lavabo, één met koud water, één met koud en warm water tweede badkamer met bad in gietijzer, enkele lavabo, afzonderlijk toilet, doorstroomboiler : gas. Vaste lichtkoepel geeft zeer veel licht en zon in badkamer. In toilet raampje voor licht en verluchting overal sierradiatoren
4. Sfeer en uitstraling :
-
-
Gevels : pand gebouwd tussen 1934-1938 door aannemer, voor zichzelf en inwonende moeder. In 1984 gekocht door architect V. Daems voor gezinsverblijf en gelijkvloers bureau. In 2008 werd gelijkvloers omgebouwd tot een woonentiteit zoals hoger beschreven. Verdieping 1 en 2 bleven als woonentiteit onveranderd. straatgevel in statige art-decostijl werd behouden, opgefrist en ramen vervangen, met respect voor de oude raamverdelingen. Gevel werd gehydrofungeerd achtergevel met cementbepleistering die met minerale verf (geen afbladdering) werd beschilderd. Spondeplanken werden vernieuwd met zeer duurzame onderhoudsvrije effen “rockwall”platen Gelijkvloers : de gelijkvloerse woning heeft, door de combinatie van authentieke art-deco elementen en hedendaagse woonbeleving, een zeer specifiek karakter met een sfeervolle uitstraling deze wooneenheid is zeer praktisch inzake inrichting en onderhoud, is zeer open, heeft zeer veel lichtinval en doorkijkperspectief naar straat en achterliggende tuin er zijn vele mogelijkheden inzake spelen met licht in de leefruimten : veel sfeer de bevloering bestaande uit nieuwe brede planken “douglas” en/of woltapijt geeft een gezellige warmte. In de keuken en toilet zorgt linoleum voor de praktische kant inzake onderhoud in de badkamer is er rond de douche een witte, matte tegelbevloering die op de wanden van de inloopdouche doorloopt. De badkamer werd zo opgevat dat alles uit het zicht onttrokken kan worden, zoals wasgerief achter vertikaal schuifpaneel achter vaste spiegel, wasgoed onder lavabo’s, medicijnkastje in zijwaarts uitschuifbaar ladenkastje achter spiegel ingewerkt. Zo is, bij niet gebruik, alles verdoken en netjes dressing en bergkasten maken één doorlopend geheel van ingemaakte kasten de dubbele garage, met oorspronkelijke mozaïekvloer geeft rechtdoor toegang tot de tuin langs de doorloopberging, badkamer en slaapkamer van de wooneenheid. Dit geeft aldus een perspectief en doorgang vanaf straat tot in tuin, wat zeer praktisch is voor de bevoorrading van hout in de tuinberging, overtollige tuinafval, enz. de tuin is zeer onderhoudsvriendelijk door de indeling in kleine perken die aldus de bereikbaarheid van de centraal gelegen beplanting goed mogelijk maakt paden en terras zijn uitgevoerd met strogele klinkers op kop, als knipoog naar de vroegere hoeven. Hiermee gepaard gaande een mooi opgebouwde fontein, bestaande uit twee gerecupereerde arduinen wastroggen, komende van vroegere boerderijen. Een grote oude bronzen waterkraan bevoorraadt, vanuit een aparte citerne en in gesloten kring de fontein.
-
elk tuinperceel is, onder de paden door, verbonden met een wachtbuis die het mogelijk maakt, zonder breekwerk tuinverlichting aan te brengen op de gewenste plaats achteraan in de tuin over breedte perceel zijn er twee open en één gesloten berging. Dit laatste, met een raampje dat uitgeeft op de tuin, geeft een aangename sfeer. De open bergingen zijn praktisch als houtvoorraad en winterberging tuinmeubelen. De afgesloten berging doet dienst als berging klein tuinmateriaal, winterberging terrasplanten in pot en kleine tuinknutselwerkjes allerhande in elke berging zijn verlichting en stopcontacten voorzien, alsook aankomst van water doch dit laatste is nog niet aangesloten op het net Verdiepingen 1 en 2 : wooneenheid : woning over twee verdiepingen verdeeld, eerste verdieping met de leefruimten, tweede verdieping met 4 slaapkamers, 2 bedkamers en wasruimte hebben zeer praktische en onderhoudsvriendelijke indelingen met overal veel lichtinval en weinig of geen inkijk op eerste verdieping is er een gemoedelijke warme en positieve sfeer met een specifieke toon wegens de door de architect prachtig ontworpen deuren de avondzithoek met hedendaagse open haard en loggia biedt veel variatie inzake intimiteit wegens afsluitbaar van de andere ruimten, geeft perspectief over de straat dankzij de loggia. De muren naast de open haard zijn bezet met mooie verstelbare tabletten die zeer flexibel zijn inzake indeling. Het weerspiegelt originaliteit volgens de eigen creatieve mogelijkheden van de bewoner vestiaire, toilet en berging/naaikamer zijn afgesloten en gebundeld en van de rest van de verdieping afgesloten de grote leefruimte achteraan is zuidgericht en in verbinding met het ruim terras. Het hoog plafond en hoge ramen geven enorm veel licht en garanderen een positieve sfeer, zelfs in de donkerste winterdagen die ruimte biedt plaats voor eethoek, bureau en rust- of hobbyruimte, wat zeer aangenaam is door het samen zijn en toch afgescheiden door de centrale trap naar terras en gelijkvloerse inkom de keuken is volledig apart, onmiddellijk bij de eethoek. Hier ook uitermate veel licht en zicht op terras en gelijkvloerse tuin. Een raam in de keuken geeft op een originele wijze de mogelijkheid (wegens hoogteverschil) om als doorgeefraam naar eettafel op terras te fungeren. In de keuken is er een ontbijthoek die oostgericht is. Dit laat toe om tijdens een groot deel van het jaar met open raam en in de morgenzon te ontbijten het terras is ± 50 m² groot en heeft grote zone met weinig inkijk vanwege de buren. Het zonovergoten terras heeft daardoor een intieme sfeer en er is ruimte te over voor planten en tuindecoratie allerlei. In bepaalde zone is er mogelijkheid tot plaatsen van een “jacuzzi” want de draagkracht vloer werd er op berekend. Van op het terras wordt er veel genoten van het groen van de omgevende tuinen en bomen geven voldoende privacy
5. Technieken : - Isoleringen :
-
-
het huis werd vanaf verbouwing door architect zeer goed geïsoleerd, door het steken van verlaagde plafonds met 15 cm rotswolisolatie. Dit werd in alle ruimten van de woningen gerealiseerd. Dit komt ook de geluidsisolatie ten goede het dak van het pand is een plat dak. Voor de duurzaamheid van de roofing en als bijkomende isolatie werd er een kiezelbed aangebracht op het volledig plat dak. Het dak is toegankelijk langs een luik in de badkamer/wasplaats. Dus geen hoge ladder nodig om er op te geraken. Het ± 100 m² grote dak is ideaal om veel zonnepanelen te plaatsen op de verdiepingen werden alle ramen vervangen door houten ramen met isolerend dubbel glas. De dakluiken zijn eveneens dubbelwandig op het gelijkvloers en in trapzaal naar de 2de verdieping werden de ramen met hun indeling behouden (enkel glas) om de originaliteit van het kunstig glas te behouden. Het heeft echter weinig invloed op de EPC wegens de verhouding glas/muren en andere isolaties. Er werd gekozen voor het bewaren van de eigenheid van het pand vloer terras eveneens geïsoleerd en bijkomend zorgt het houten terras voor de bescherming en duurzaamheid van de onderliggende roofing Verwarmingen : het geheel wordt verwarmd door een centrale ketel in de kelder, op aardgas. Er is één circuit voorzien per verdieping. Het verbruik van elke woonentiteit kan berekend worden dankzij de tussenliggende tellers en meters. mits wat aanpassingen en aanvraag kunnen afzonderlijke gasvoorzieningen geïnstalleerd worden het sanitair water wordt overal afzonderlijk voorzien door een zeer nabijgelegen gasdoorstroomtoestel. Zo zijn er 3 boilers voor de 3 badkamers in het pand en één voor de keuken op de verdieping. Dit is zuinig inzake energieverbruik. De gelijkvloerse keuken heeft een boiler van 10 liter op terras gelijkvloers is er gastoevoer voorzien voor installatie terrasverwarming de woonentiteit op verdieping heeft de mogelijkheid, door behoud van schouwpijpen, om bijkomende kachels of haarden te installeren. Dit geeft flexibiliteit betreffende bevoorrading energie beide entiteiten hebben in avondzithoek een open haard, gelijkvloers is met cassette Watervoorzieningen : inkom op één teller, doch er is tussenplaatsing van tussenteller voor gelijkvloers mits wat aanpassingen en aanvraag kunnen afzonderlijke waterbevoorradingen geïnstalleerd worden er is overal stadswater voorzien, met een algemene waterverzachter in de kelder er is opvang van regenwater in drie onderling verbonden citernen van elk 2000 liter. Deze bevoorraden de 2 toiletten gelijkvloers en toilet op 1ste verdieping. Er zijn aftapkranen voorzien op het terras verdieping en gelijkvloers en in de garage
-
-
er zijn ook waterwachtbuizen voorzien naar de bergingen achteraan in tuin gelijkvloers fontein in de tuin is op een aparte citerne aangesloten, werkt in gesloten circuit Elektriciteit : verdeling per woonentiteiten met tussentellers mits wat aanpassingen en aanvraag kunnen afzonderlijke electriciteitsbevoorradingen geïnstalleerd worden er zijn alom voldoende stopcontacten en aansluitingen voor tv, radio, internet, telefoon,enz. videoparlofonie op gelijkvloers, op elke verdieping parlofoon voor elektrische deuropener leidingen voor alarminstallatie zijn voorzien waar nodig raam gelijkvloerse kamerstraatkant is voorzien van een elektrisch rolluik Vloeren : op de verdiepingen is geen enkel tapijt gekleefd. Dit maakt vervanging gemakkelijk en goedkoper dan gelijmd tapijt. Op de eerste verdieping werden er sisaltegels geplaatst die zeer gemakkelijk te vervangen zijn in geval van schade of vlekken. Er zijn meerdere reservetegels voorzien en ter beschikking. In de badkamers is er vinyl voorzien, eveneens niet gelijmd het gelijkvloers heeft hoofdzakelijk een gebruiksvriendelijke houten massieven plankenvloer, geïsoleerd met kurkkorrels enkel het tapijt in kamers aan straat en avondzithoek werd gelijmd, alsook de linoleum in keuken en toilet. Zeer gemakkelijk te onderhouden overal is er een centraal stofzuigersysteem voorzien, wat zeer gemakkelijk is in gebruik en zeer hygiënisch, vooral voor personen met allergieën
Plan van het pand op aanvraag Uniek pand met tal van gebruiksmogelijkheden Prachtige renovatie met perfect evenwicht tussen heden en verleden
