Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku

105 EX 117/11

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku o ceně nemovitostí č. 3422 – 044 / 09

Předmět ocenění :

Objekt rodinného domu č.p. 11 s příslušenstvím, pozemky parcel katastru nemovitostí č. St. 26, č. 24 a č. 567 a pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původního pozemkového katastru č. 755 a č. 756 včetně rozestavěné stavby malé vodní nádrže

Katastrální území : Obec : Okres :

Višňová u Kardašovy Řečice ( LV č. 310 ) Višňová Jindřichův Hradec

Objednatel posudku :

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice

Účel posudku :

Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení.

Cenový předpis :

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 3/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.

Datum, k němuž se ocenění provádí : Posudek vypracoval :

2.9.2013 Ing. Radim Kamba Na Sadech 21 370 01 České Budějovice

Dodatek posudku obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 3 strany příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1

Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne 7.11.2012, jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 117/11, a bylo mi uloženo m.j.: “ . . . aktualizovat znalecký posudek o ceně nemovitostí č.3422-044/09 ze dne 30.10.2009.“

Předmětem oceňování jsou: -

stavba (budova) číslo popisné 11 stojící na pozemku parc.č. St. 26, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

-

pozemek parcelní číslo St. 26 o výměře 364 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

-

pozemek parcelní číslo 24 o výměře 62 m2, zahrada, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

-

pozemek parcelní číslo 567 o výměře 4909 m2, lesní pozemek, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

-

pozemek ve zjednodušené evidenci – parcela původního pozemkového katastru parcelní číslo 755 o výměře 6420 m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

-

pozemek ve zjednodušené evidenci – parcela původního pozemkového katastru parcelní číslo 756 o výměře 3776 m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, pro obec Višňová a katastrální území Višňová u Kardašovy Řečice, na listu vlastnictví č. 310,

Pozn.: Další požadovaná ocenění nemovitostí situovaných v jiných lokalitách budou z důvodů přehlednosti provedena v samostatných znaleckých posudcích.

*

*

-2-

*

A. NÁLEZ : Beze změn. *

*

*

B. POSUDEK – ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vzhledem k účelu tohoto ocenění bude podle aktuální cenové vyhlášky provedeno pouze orientační ocenění objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku. Ceny součástí a příslušenství této nemovitostí zjištěné podle cenového předpisu nemají na stanovení obvyklé ceny uvedené nemovitosti podstatný vliv, resp. jejich existence, stav a případně i způsob provedení je v odhadu obvyklé ceny posuzované nemovitosti zohledněna. U ostatních oceňovaných nemovitostí bude z důvodů nedostatečných podkladů (chybí projektová dokumentace, stavby nejsou zaměřeny, hranice pozemků nelze v terénu přesněji identifikovat) stanoven jen odhad jejich obvyklé ceny.

OCEŇOVANÉ POLOŽKY : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem

1. Ocenění staveb : 1.1. Hlavní stavby : 1.1.1. Rodinný dům : Při opakovaném místním šetření dne 3.12.2012 bylo zjištěno, že stavba RD se oproti jejímu stavu popisovanému v původním znaleckém posudku nezměnila.

-3-

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000obyvatel 45 let 3 663,- Kč/m3

Obestavěný prostor: Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost

600,00 m3

=

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 45 let: 0,80

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III III III

0,03 0,02 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III II

0,00 1,05

č. I III II II

Pi 0,00 0,01 0,00 0,00

I I

-0,03 -0,03

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,80 = 0,815 i=1

Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení -4-

7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II I III II

0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,01

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,890 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej v exekuci 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,890 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,815 * 0,890 * 0,890 = 0,646 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m3 * 0,646 = 2 366,30 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 366,30 Kč/m3 * 600,00 m3 = 1 419 780,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= *

1 419 780,- Kč

*

2. Ocenění pozemků : 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem : Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výše sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

-5-

1,1390 2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1390 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1390 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 26

REKAPITULACE CEN :

34,22

Jedn. cena [Kč/m2] 85,55

Cena [Kč] 31 140,20

62,00

34,22

2 121,64 33 261,84

Pozemky ve funkčním celku s domem - zjištěná cena *

85,55

Výměra [m2] 364,00

24

*

Upr. cena [Kč/m2]

=

33 261,84 Kč

*

(podle vyhlášky č. 450/2012 Sb.)

Výsledné ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

1 419 780,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 419 780,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ve funkčním celku s domem

33 261,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

33 261,80 Kč

Celkem

1 453 041,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 453 041,80 Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18.

*

*

*

-6-

*

C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : S ohledem na dlouhodobou situaci na tuzemském trhu s nemovitostmi je pro vyhodnocení obvyklé ceny daných nemovitostí nejvhodnější způsob porovnávací. Ocenění těchto nemovitostí nákladovým a výnosovým způsobem se od doby vyhotovení původního posudku změnilo jen nepatrně, pro splnění účelu tohoto dodatku znaleckého posudku proto není potřeba aktuální stav těchto oceňovacích způsobů vyhodnocovat. *

*

C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : K datu tohoto ocenění jsou v nabídce k prodeji v dané lokalitě následující nemovitosti, které lze alespoň vzdáleně porovnávat: -

za cenu 2,29 mil. Kč je ve stejné obci Višňová nabízena vesnická usedlost se dvěma byty 2+1 a 1+1, užitná plocha domu je odhadem 150 m2, pozemek má celkovou výměru 2260 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o konstrukčně velmi podobnou stavbu, zřejmě i podobného původního stáří, prostorově je tato stavba větší, je v lepším technickém stavu (novější rekonstrukce), standard interiérového vybavení je lepší, plocha pozemku je výrazně větší, poloha je podobná.

-

za cenu 1,45 mil. Kč je v nedaleké osadě Samosoly patřící pod správu sousední obce Pluhův Žďár nabízen starší rodinný dům s jedním bytem 3+1, obytná plocha domu je odhadem 70 m2, pozemek má celkovou výměru 309 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o stavbu postavenou ve stejné době, kdy zde oceňovaná nemovitost byla celkově rekonstruována, prostorově i dispozičně je tento dům menší, standard vnitřního vybavení je horší, plocha pozemku je podobná, poloha mírně lepší.

-

za cenu 1,195 mil. Kč je v nedaleké obci Mezná (cca 6 km SZ od zde oceňované nemovitosti) nabízena venkovská usedlost s bytem 3+1, obytná plocha domu je odhadem 130 m2, pozemek má celkovou výměru 759 m2. V porovnání se zde oceňovanou nemovitostí se jedná o stavbu podobného stáří, prostorově i dispozičně je tento dům také podobný, standard vnitřního vybavení je horší, plocha pozemku je větší, poloha je podobná.

Pozn.: Detailnější informace o těchto nabízených nemovitostech jsou uvedeny na informačních listech v příloze tohoto dodatku posudku. -7-

Porovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými i dalšími srovnatelnými nabídkami, a také vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedené ceny prozatím nebyly trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena až o 10 % nižší), lze odvozovat, že porovnávací cena zde oceňovaného objektu se oproti původnímu ocenění nijak výrazněji nezměnila a pohybuje se nadále cenovém rozpětí: od 1,2do 1,6 mil. Kč.

Závěr : Porovnávací hodnota objektu činí

1,2 až 1,6 mil. Kč. *

II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Od doby vyhotovení původního znaleckého posudku došlo ve srovnatelných lokalitách u zemědělských pozemků a především u rybníků ke zvýšení poptávky a tím i k nárůstu cen těchto nemovitostí.

Závěr : Porovnávací hodnota rybníka s provozním objektem, lesa a pozemků PK činí 750 až 850 tis. Kč.

*

*

-8-

*

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : Po vyhodnocení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklé ceny daných nemovitostí (bez uvažování případných „práv a závad“ s těmito nemovitostmi spojených) odhaduji jejich obvyklé ceny ve výši :

I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : 1,3 mil. Kč. V období, které uplynulo od doby vyhotovení původního znaleckého posudku, tj. od října 2009 do data tohoto ocenění, došlo sice vlivem hospodářské krize ke snížení poptávky a k poklesu cen podobných nemovitostí, v původním posudku ale byla zohledněna skutečnost, kdy tato nemovitost tehdy nebyla trvale užívána a nebyla na ní delší dobu prováděna údržba. Tento stav se ale k datu tohoto ocenění změnil, objekt je trvale užíván a pečlivě udržován oprávněným z věcného břemene panem JUDr. Boleslavem Tomšíkem. *

II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: 800 tis. Kč. Důvodem zvýšení ceny daného souboru nemovitostí je skutečnost, že v období, které uplynulo od doby vyhotovení původního znaleckého posudku, došlo i přes stále probíhající hospodářskou krizi k nárůstu cen podobných pozemků a především rybníků. Negativní vlivy působící na daný soubor nemovitostí zůstávají nadále v platnosti (tj. chybějící kolaudace staveb, provozní objekt je pravděpodobně situován na cizím pozemku, chybí práva přístupů k oceňovaným nemovitostem přes cizí pozemky).

*

*

*

-9-

*

*

D.

ZÁVĚR :

D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle cenového předpisu platného k datu tohoto ocenění zjištěná cena objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku činí zhruba 1,5 mil. Kč,

obvyklou cenu této nemovitosti bez uvažování „práv a závad“ odhaduji ve výši

1,3 mil. Kč. Obvyklá cena této nemovitosti je mírně nižší nežli je její cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. * Podle cenového předpisu platného k datu tohoto ocenění zjištěná cena staveb rybníka s provozním objektem, lesem a pozemky PK vyhodnocována nebyla, obvyklou cenu tohoto souboru nemovitostí bez uvažování „práv a závad“ odhaduji ve výši

800 tis. Kč. *

*

*

D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů jsou vlastnická práva ke všem oceňovaným nemovitostem omezena exekučními příkazy k prodeji nemovitostí. Tato skutečnost se pro daný účel ocenění nevyhodnocuje.

- 10 -

Ke všem oceňovaným nemovitostem je vázáno věcné břemeno užívání a k domu č.p. 11 i věcné břemeno bytu, oprávněným z těchto věcných břemen je pan JUDr. Boleslav Tomšík (r.č. 460401/041). Výše uvedená věcná břemena mají na obvyklé ceny daných nemovitostí velmi výrazný vliv, prakticky je činí neprodejnými, neboť případný kupec by z nemovitostí neměl po dobu života oprávněného vůbec žádný užitek, naopak by musel na vlastní náklady zabezpečovat své povinnosti vyplývající z titulu vlastnictví. Přesnější ocenění této „závady“ však nelze z nějakého výpočtu či porovnání odvodit, jedná se o zcela výjimečný případ, který je možno řešit jen kvalifikovaným odhadem. Podle mého názoru tato „závada“ snižuje obvyklé ceny daných nemovitostí na 1/10 jejich hodnoty, tj. u objektu rodinného domu s pozemky ve funkčním celku o částku : 1 300 000 Kč x 9/10 = 1 170 000 Kč, u staveb rybníka s provozním objektem, lesem a pozemky PK o částku :

800 000 Kč x 9/10 =

720 000 Kč.

Vzhledem ke skutečnosti, že byla podána žaloba o neúčinnosti dohody o vypořádání SJM ze dne 8.4.2003, ve které se výše uvedená věcná břemena zřizují (tudíž i právní opodstatnění těchto věcných břemen by mohlo být zpochybněno), budou v závěrečné části tohoto znaleckého posudku uvedeny dvě alternativy návrhu výsledných cen pro dražbu, a sice alternativa se zohledněním těchto věcných břemen a alternativa bez uvažování věcných břemen. *

*

D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY :

*

(dle § 336a o.s.ř.)

A) Alternativa s uvažováním věcných břemen : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : Obvyklá cena dané nemovitosti činí

.....

1 300 000 Kč

Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených - „závada“ spočívající ve věcných břemenech užívání a bydlení

.....

– 1 170 000 Kč ------------------

Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí (Slovy : Jednostotřicettisíc Kč)

- 11 -

130 000 Kč

II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Obvyklá cena daného souboru nemovitostí činí

.....

800 000 Kč

Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených - „závada“ spočívající ve věcném břemenu užívání

.....

– 720 000 Kč ------------------

Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí

80 000 Kč

(Slovy : Osmdesáttisíc Kč) * * *

B) Alternativa bez uvažování věcných břemen : I. Objekt rodinného domu s pozemky ve funkčním celku : Obvyklá cena dané nemovitosti činí

.....

1 300 000 Kč

Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených

.....

0 Kč ------------------

Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí

1 300 000 Kč

(Slovy : Jedenmilióntřistatisíc Kč)

II. Rybník s provozním objektem, les a pozemky PK: Obvyklá cena daného souboru nemovitostí činí

.....

800 000 Kč

Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených

.....

0 Kč ------------------

Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí

800 000 Kč

(Slovy : Osmsettisíc Kč)

Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Otisk znalecké pečeti: Ing. Radim K a m b a Znalecká kancelář Na Sadech 21 370 01 České Budějovice V Českých Budějovicích dne 2.9.2013. - 12 -

Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986 č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Dodatek znaleckého posudku je zapsán pod poř. č. 3791 - 56 / 13 znaleckého deníku.

- 13 -