DODATEK č. 1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU číslo 1688-27/15 NEMOVITÁ VĚC:
Pozemek parc.č. 558, jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemek parc.č. 559 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zakřany, k.ú. Zakřany Adresa nemovité věci: Zakřany 25, 664 84 Zastávka u Brna Vlastník stavby: SJM Sova Jiří a Sovová Gabriela, Zakřany 65, 664 84 Zastávka u Brna, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Sova Jiří a Sovová Gabriela, Zakřany 65, 664 84 Zastávka u Brna, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSBR 32 INS 23927 / 2013 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 7 stran
26.10.2015
Ve Velaticích, dne 26.10.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 1
Ing. Tomáš Volek
26.10.2015 Počet vyhotovení: 2
Účel dodatku Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 7, k.ú. Zakřany, ve vlastnictví SJM pana Jiřího Sovy a paní Gabriely Sovové. Jedná se o pozemek parc.č. 558 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemek parc.č. 559, vše včetně součástí a příslušenství. Dodatek ke znaleckému posudku č. 1688-27/15 byl vyžádán za účelem aktualizace obvyklé ceny těchto nemovitostí, z důvodů zhoršení technického stavu vlivem působení zvýšené vlhkosti. Úkolem je zpracovat dodatek ke znaleckému posudku o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu ocenění, tj. k 26.10.2015.
Porovnávací ocenění Rodinný dům č.p. 25 Jedná se o částečně podsklepený, koncový řadový rodinný dům. Objekt je jednopodlažní se sedlovou střechou a nevyužitou půdou. Ve dvorní části na rodinný dům navazuje hospodářský objekt bývalých chlévů. Celkový půdorysný tvar domu je do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt 4+1 s příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na veškeré hlavní řady IS (voda, kanalizace, plyn, el.nn). Dispoziční řešení: 1.PP - schody, malý sklep. 1.NP - vstupní chodba procházející celým domem až na verandu, veranda, vlevo od chodby jsou situované dva pokoje, předsíň se vstupem na zahradu, koupelna vybavena umyvadlem, vanou a sprchovým koutem, kuchyň, obývací pokoj. Vpravo od chodby je pokoj, kotelna, schody do sklepa. Ve dvorním křídle je situována prádelna, letní kuchyň, sklad, schody na půdu a WC. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou kamenné bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody cihelné a dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky domu jsou s akrylátovou omítkou, v kombinaci s kamenným obkladem. Vnitřní keramický obklad je proveden ve standardu. Podlahy z keramické dlažby, betonu, laminátu a kobercové. Okna plastová. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle. Ohřev TUV el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do řadu. Kuchyň vybavena linkou s dřezem a spotřebiči. Hygienické vybavení tvoří umyvadlo, vana, sprchový kout, WC. Ostatní vybavení krbová kamna. Technický stav ke dni 26.10.2015 Stáří objektu je přibližně 100 let. V roce 2004 proběhla rekonstrukce kuchyně, ze dvou pokojů vznikl probouráním velký obývací pokoj. Dále byla provedena rekonstrukce koupelny, nové rozvody elektroinstalace, kanalizace, výměna oken. V roce 2006 byla opravena fasáda. Ke dni ocenění je nemovitost delší dobu volná nevyužívaná. Vlivem nefunkčních izolací základů, zatečením z poničených okapových svodů a nevětráním domu, došlo k provlhnutí zdiva a omítek do výšky cca 1m od podlahy, takřka ve všech místnostech. Zvýšená zemní vlhkost zapříčinila i zvlnění laminátových podlah a kuchyňské linky. Dále vlivem hromadění a zvýšení vlhkosti v místnostech se rychle rozšiřuje tvorba plísní na stropech verandy, v koupelně a v pokojích. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 141,80 m2 Obestavěný prostor: 1 044,00 m3 Zastavěná plocha: 199,00 m2 -2-
Plocha pozemku:
640,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Exkluzivně vám nabízíme k prodeji RD 6+2 v obci Zakřany o CP 776m2, zastavěná plocha je je 382m2, dům je cihlový, střecha je sedlová, krov střechy je dřevěný. Dům je rozdělen na dvě bytové jednotky s dispozicí 3+1 a 3+1, které jsou od sebe odděleny dvorem, jsou částečně podsklepeny a mají také samostatné měřiče vody a vytápění. Každá jednotka má svoji kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj, vytápění domů je na tuhá paliva a plynem, ohřev vody zajistí elektrický bojler. Odpočinek zajistí prostorná zahrada o CP 382m2. V okolí je veškerá občanská vybavenost, IDS- bus, restaurace, obchod, lesy a krásná příroda v okolí. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zakrany-zakrany-/2672148572#img=0&fullscreen=false
Lokalita Zakřany, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku K6 Garáž K7 Technický stav
0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 1,02 0,70
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,51 11 285 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Vliv pozemku - obdobný; Garáž - ne; Technický stav - lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 123,00 m 776 m 2 700 000 Kč 21 951 Kč/m2 Název: č.2 Nabízíme Vám k prodeji řadový rodinný dům, o dispozicí 4+1, s balkonem. Dům má rozsáhlý obytný prostor (prostorné pokoje) a nachází se v obci s výbornou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Brna, cca 20 km. Je udržovaný, ve velmi dobrém stavu, vytápění řešeno plynovým kotlem. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyň s jídelnou 18 m2 obývací pokoj s balkonem 30 m2, ložnice 24 m2, pokoje 15 m2, 10 m2, speciálně vybudovaná pracovna v prostoru nad schodištěm, koupelna s vanou a samostatné WC. Dále je zde 2x sklep, šatna, kotelna, spíž. V kuchyni je pěkná, -3-
nová kuchyňská linka. Okna směrem do zahrady jsou plastová (bílá/ dub). Okna a vchodové dveře do ulice jsou dřevěná euro okna. Podlahy: keramická dlažba, PVC. Parkování před domem. U domu je pěkná zatravněná zahrada s okrasnými keři, dále je v zahradě zahradní domek. Orientace domu - ulice na sever, zahrada na jih. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zbysov-zbysov-/1145475164#img=1&fullscreen=false
Lokalita Zbýšov, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku K6 Garáž K7 Technický stav
0,90 0,98 0,95 1,00 1,05 1,02 0,70
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,63 10 582 menší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Garáž - ne; Technický stav - lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 130,00 m 289 m 2 190 000 Kč 16 846 Kč/m2 Název: č.3 Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 se zahradou (630 m2) v Lukovanech, klidné obci nacházející se nedaleko Rosic na Brněnsku. Zděný, částečně podsklepený, suchý dům je napojený na obecní hloubkovou kanalizaci, plynovod - plyn je momentálně odhlášen. Dům je zásoben kvalitní pitnou vodou ze studny, ulicí před domem navíc vede obecní vodovod. Elektřina 220/380 V. Topení plynovými vafkami. Možnost dobudování obytného podkroví. Objekt se nachází v zastavěné, okrajové části obce, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Parkování je možné na vlastním pozemku a v průjezdu. Dům sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1950. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2004 byla provedena částečná výměna oken a bylo částečně modernizováno sociální zázemí. Předpoklad provedení menších stavebních úprav. Za domem se nachází dvůr, zastřešené posezení a zahrada s bazénem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/lukovany-lukovany-/3086561372#img=0&fullscreen=false
Lokalita Lukovany, okres Brno-venkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Vliv pozemku K6 Garáž K7 Technický stav
0,90 0,98 1,05 1,15 1,00 1,00 0,70 -4-
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší; 0,75 9 264 Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku obdobný; Garáž - ano; Technický stav - lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 136,00 m 944 m 1 690 000 Kč 12 426 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 9.264,- Kč/m2 až 11.285,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, ke zhoršujícímu se stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 10.377,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
9 264 Kč/m2 10 377 Kč/m2 11 285 Kč/m2 10 377 Kč/m2 141,80 m2 1 471 459 Kč
Ostatní text a výpočet uvedený v původním znaleckém posudku č. 1688-27/15 beze změn.
-5-
Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 558 jehož součástí je rodinný dům č.p. 25, pozemku parc.č. 559 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Zakřany, obec Zakřany, okres Brno-venkov vše zapsáno na LV č. 7, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 26.10.2015, po zaokrouhlení na:
1 470 000,- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesáttisíc korun českých Pozn: z této ceny obvyklá cena garáže činí 50 000,- Kč. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 26.10.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Dodatek ke znaleckému posudku jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1688-27/15 znaleckého deníku.
-6-
PŘÍLOHY
Fotodokumentace
-7-