DODATEK č.1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU

DODATEK č.1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU číslo 1643-118/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 33/1 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 7. Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Rožmitál na Šumavě, k.ú. Čeřín Adresa nemovité věci: Jistebník 7, 382 92 Rožmitál na Šumavě Vlastník stavby: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Bohdal, Srnín 51, 38101, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSCB 26 INS 3286/2014

Počet stran:

6

stran

Ve Velaticích, dne 20.9.2015

Počet vyhotovení: 2

Ing. Tomáš Volek

Účel dodatku Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 60, k.ú. Čeřín, ve vlastnictví pana Jaroslava Bohdala. Jedná se o pozemek parc.č. St. 33/1, jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství. Dodatek ke znaleckému posudku č. 1643-118/14 byl vyžádán za účelem aktualizace obvyklé ceny těchto nemovitostí. Původní tex, místopis a popis nemovitosti uvedený ve znaleckém posudku č. 1643-118/14 zůstává beze změn. Nově je provedeno ocenění porovnávací metodou, se zohledněním stavebně technického stavu a rozestavěnosti nemovitosti.

Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, absenci pozemkového zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.

Rodinný dům č.p. 7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

244,55 m2 950,18 m3 168,09 m2 531,00 m2

Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota.

-2-

Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Název: č.1 Nabízíme Vám prodej prostorného, dvoupodlažního rodinného domu 4+1 s užitnou plochou 200 m2, jenž se nachází v malebné šumavské obci Čeřín-Jistebník. K částečně zrekonstruovanému, nepodsklepenému domu náleží rovinatý, oplocený pozemek o celkové ploše 1381 m2, z čehož je 292 m2 zastavěná plocha a nádvoří. Vytápění je zajištěno kombinovaně – tuhými palivy a elektřinou. Jako zdroj vody je využívána vlastní studna o hloubce 42 m, pro odpadní vody pak septik, elektro přípojka je na 220/380 V. Dva ze čtyř pokojů jsou velmi prostorné – je možno je dále dělit. K dispozici jsou 2 koupelny se 2 WC a sprchovými kouty, komora a technická místnost. Prostorná kuchyně je vybavena sporákem, myčkou, lednicí a digestoří. Na podlahách je dlažba a dřevo. Půdní prostor není využíván, po úpravách naskýtá potenciál dalšího rozšíření a příp. dvougeneračního bydlení. Nábytek je možno kompletně přenechat novému majiteli a může být součástí kupní ceny. V docházkové vzdálenosti je restaurace, Vltava a půjčovna lodí. 15 min. autem do Českého Krumlova, 25 min. na Lipno, nedaleko je rovněž lyžařská destinace Kramolín. Obchod s potravinami je vzdálen 5 min., dále – 15 min. je Tesco a Lidl. Ihned volné k nastěhování. *pozn.: nemovitost byla před rokem nabízena za 3.995.000,-Kč* Lokalita Jistebník, Rožmitál na Šumavě - Čeřín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Vliv pozemku 0,90 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rozmital-nasumave-cerin-jistebnik/1607877468#img=0&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně 0,77 11 504 menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 200,00 m 1 381 m 2 990 000 Kč

Jednotková cena 14 950 Kč/m2

Název: č.2 Prodej autentické chalupy v Rožmitále na Šumavě Prodej autentické chalupy v Rožmitále na Šumavě. Jedná se o původní hospodářské stavení z r. 1705 upravené a vybavené pro rekreační účely. Objekt je vybaven rozvody teplé vody, elektřiny, 3x splachovací WC, 2x koupelna, sprcha, vana. Obytná část má 3 ložnice, společenskou místnost a kuchyň s jídelnou. V interiéru zachovány původní pece a krby. Součástí nemovitosti je původní hospodářské zázemí tvořící uzavřený dvůr. Parkování u objektu. Vhodné pro rekreaci: koupání 100 m, řeka Vltava 3 km, Rožmberk 6 km, houby, borůvky, cyklistika. V obci hospoda, obchod, pošta.

-3-

Lokalita Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/rozmital-nasumave--/1422549084#img=21&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; 0,89 10 247 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 260,00 m 1 405 m 2 990 000 Kč 11 500 Kč/m2 Název: č.3 Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 s velkou zahradou, který se nachází v klidné lokalitě nedaleko Českého Krumlova. Velmi prostorný dům kde jsou zrestaurovaná všechna okna, nové plovoucí podlahy, nové topení - vytápění krbovými kamny s výměníkem. Možnost internetu. Nemovitost vhodná k trvalému bydlení nebo rekreaci. Doporučujeme prohlídku. Lokalita Rožmitál na Šumavě - Čeřín, okres Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chalupa/rozmital-nasumave-cerin-/3521929308#img=0&fullscreen=false Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - menší 0,90 5 363 objekt; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 1 400 m 890 000 Kč 5 933 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. -4-

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v poměrně širokém rozmezí 5.363,- Kč/m2 až 11.504,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost v budoucím stavu po kompletním dokončení navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 9.038,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny úprava na rozestavěnost * 0,54 Výsledná porovnávací hodnota

-5-

=

5 363 Kč/m2 9 038 Kč/m2 11 504 Kč/m2 9 038 Kč/m2 244,55 m2 2 210 243,- Kč 1 193 531,22 1 193 531 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 33/1, jehož součástí je rodinný dům č.p. 7 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Čeřín, obec Rožmitál na Šumavě, okres Český Krumlov vše zapsáno na LV č. 60, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 20.9.2015, po zaokrouhlení na:

1 190 000,- Kč Slovy: jedenmilionstodevadesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 20.9.2015 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Původní znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1643-118/14 znaleckého deníku.

-6-