DE KRACHT VAN ANDERS KIJKEN

FGH Vastgoedbericht 2015

DE KR ACHT VAN AN DERS KIJKEN

20 JAAR


DE KRACHT VAN ANDERS KIJKEN

INHOUD

16 Interview

4

Mark van Rijmenam

2001 1996

6

2015 2008

MILESTONES

10

TRENDS

Interview Peter Savelberg

30

20

32 34

24 38 Interview Prof. Dr. Dirk Brounen

36

Interview Peter Nieland

VISIE

12

Megatrends en gamechangers

18

Slim, verbonden & duurzaam

22

Locatie, locatie, locatie gaat vervagen

26

De kunst van het verleiden

28 De vastgoedagenda voor de komende jaren

40 42

VOORWOORD

FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013

D u u Rz a a m vo l Do S u Sta i n a b ly m E Et

OR DE OP ZAKEN PUTTING AF FAIR S IN OR DER


FGH Real Estate Report 2010


FGH Vastgoedbericht 2009 | FGH Real Estate Report 2009

FOC U S Op EEn ni EU wE R E a l i t Ei t FOC U S On a n Ew R Ea lit y

FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007

F G H Va s t g o e d b e r i c h t 2 0 0 8 | F G H R e a l E s t a t e R e p o r t 2 0 0 8

F O C U S O p EEn n i EU w E R E a li t E i t F O C U S O n a n Ew R Ea li t y

Investeren in verandering

Vastgoed is beleven

Investing in change

Real estate is about perception

Met het oog op de stenen Focussing on bricks and mortar

4


o En aan D E vRaaG i nG DE m anD

20 JAAR TITEL TITEL VASTGOEDBERICHT In twintig jaar kan er veel veranderen. FGH Bank publiceerde in 1996 het eerste FGH Vastgoedbericht. Wie kon zich destijds voorstellen hoe snel veranderingen elkaar vandaag de dag zouden opvolgen? Op alle vlakken beweegt onze omgeving: politiek, economisch, sociaalmaatschappelijk en technologisch. In deze 20e uitgave staan we stil bij die verschuivingen en bij de impact ervan op de vastgoedwereld. Maar we kijken vooral ook vooruit. Naar hoe de vastgoedsector kan reageren op deze voortdurende dynamiek. En naar veranderingen die de sector kan omarmen om daardoor sterker te worden. Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Niet voor niets zijn wij echte vastgoedspecialisten. Directie FGH Bank N.V. Maart 2015

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VOORWOORD

5

MILESTONES Eerst zien, dan geloven: een nuchtere kijk op de toekomst leert dat de basis hetzelfde blijft, en veranderingen alleen in de marge plaatsvinden. Maar is dat wel echt zo?

EEN KIJK OP 20 JAAR VERANDERING Eerste telefoon draadloos contact internet

Eerste foto met telefoon

1997

1996

Oprichting

Oprichting

1999

2000

1998 Dotcomcrisis

Oprichting

Introductie Bluetooth

Start internet zoekmachine Eerste G-20 Oprichting AEX voor het eerst boven 1000 punten (guldens)

Schaakcomputer Deep Blue verslaat wereldkampioen Kasparov (foto: P. Morgan/Reuters)

6

Introductie iMac door Apple

Uitrol

Google Maps Internet omzet > 1 miljard Oprichting 9/11 (foto: Ken Tannenbaum / Shutterstock.com) Oprichting

2002 2001

2004 2003

Mobiel navigatie systeem (Palmtop)

KLM overgenomen door AF Start enquête bouwfraude

2005

Nokia 1110 meest verkochte mobiele telefoon

Oprichting

Oprichting

Eerste particuliere ruimtevlucht

Introductie iPod door Apple Invoering euro (chartaal)

Ondanks alles waren het uitstekende jaren voor de Nederlandse vastgoedsector. De afgelopen twee decennia is het aantal bedrijven en huishoudens sterk toegenomen, en daardoor ook de vraag naar gebouwen. De bevolking nam met 1,3 miljoen mensen toe. Het aantal gezinnen steeg met net iets meer dan

een miljoen. En onze beroepsbevolking telt nu bijna 500.000 mensen méér. Ook zijn we veel meer gaan verdienen en daarmee namen onze uitgaven in winkels en aan vrijetijdsbesteding flink toe. Toch hebben we de huisvesting niet goed laten aansluiten op de

ruimtevraag. Want ondanks groei in bestedingen zien we overcapaciteit in bijna alle sectoren van de vastgoed markt. Ruim 15% van de kantoorruimte wordt niet benut. Meer dan 16.000 winkelpanden staan leeg. En bijna elk bedrijventerrein in Nederland kent lege fabriekscomplexen of bedrijfshallen. Ook in het maatschappelijk vastgoed

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

7

MILESTONES

Introductie eerste tablet (iPad)

Google Earth/ Streetview

Val Lehman Brothers

Introductie Begin kredietcrisis

2007 2006

Oprichting

Start Arabische lente

2008 Vastgoedfraude Oprichting

2009

2010

Oprichting

Oprichting Introductie iPhone door Apple

Oprichting

Mark Zuckerberg Time Man of the Year Dieptepunt AEX

zien we een groeiende onbenutte voorraad: lege kerken, lege boerderijen, lege verzorgingscomplexen. Hebben we te veel gebouwd? Zijn we te veel gefixeerd geweest op de korte termijn? Zeker. Maar vooral heeft de vastgoedsector de afgelopen twintig jaar niet doortastend genoeg

8

ingespeeld op het veranderende gebruik door bedrijven en consumenten. Overcapaciteit is niet alleen een aanbod-gerelateerd vraagstuk. Het onderstreept vooral het trage tempo van de reactie op veranderingen. En van het tempo waarin vastgoed kan worden aangepast aan nieuw gebruik.

Dynamiek komt dus vanuit de gebruikerszijde van de markt. Technologie en internet spelen daarin tegenwoordig een grote rol. Een paar voorbeelden om dit te illustreren: in 1996 had 10% van de Nederlanders toegang tot internet, vooral in de thuisomgeving. Nu is 95% van de huishoudens op internet aangesloten.

Enquête woningcorporaties

Overname Nokia door Microsoft Start Eurocrisis

Higgsdeeltje

Facebook naar de beurs

Alibaba naar de beurs

Introductie

2011

2014 2012

2015

2013

Eerste BREEAMcertificaat

Start 3D-printing Grachtenpand Uitrol slimme energiemeter in Nederland

Twintig jaar geleden bestond Google nog niet. Evenmin als Facebook, bol.com, WhatsApp of Zalando. In 2015 leven en werken we wezenlijk anders dan toen. De wereld ligt binnen handbereik. Dat heeft grote gevolgen voor de locaties waar we willen wonen, werken, winkelen en recreëren. Maar ook voor hoe we de gebouwen

op deze locaties gebruiken. Als we de afgelopen twintig jaar íets geleerd hebben, is het dat veranderingen doorgaans veel sneller gaan en veel ingrijpender zijn dan we ons kunnen of willen voorstellen.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

9

VISIE

10

DE KRACHT VAN ANDERS KIJKEN In een wereld die heel snel verandert, merken we steeds vaker dat oude principes en oude oplossingen niet langer werken. Neem leegstand: het is er en het groeit. Maar met ‘oplossingen’ uit de oude economie zijn we niet in staat dit vraagstuk aan te pakken. We zullen daarom op een heel andere manier het vastgoedvraagstuk moeten benaderen. Dat is heel lastig als oude gewoonten in de weg zitten. De verandering is alleen mogelijk als duidelijk is waar de perspectieven liggen. In een sector die voorlopig nog met veel onbenutte voorraad te kampen heeft, liggen die niet in een marktbrede waardegroei. Het wordt dus zoeken naar individuele mogelijkheden in een markt die onder druk staat. Om dan de marktkansen te vinden, zullen vastgoedondernemers anders naar vastgoed moeten kijken.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

11

V I S I E M E G AT R E N D S E N G A M E C H A N G E R S

MEGATRENDS EN GAMECHANGERS Het komende decennium zullen veranderingen nog sneller gaan. Intussen zal het aantal vastgoedgebruikers in Nederland niet of nauwelijks meer stijgen – en in sommige sectoren (zoals kantoren en winkels) neemt dat aantal zelfs af. Natuurlijk is de toekomst altijd onzeker. Door voortdurend de horizon te verkennen, proberen we die onzekerheid behapbaar te maken.

Een manier om die toekomst toch alvast in beeld te brengen, is door te focussen op megatrends. FGH Bank ziet de volgende megatrends die ongetwijfeld gevolgen zullen hebben voor het gebruik van vastgoed: Groei van de wereldbevolking leidt tot grotere afzetmarkten en een groeiende middenklasse in opkomende economieën, maar ook tot verschuiving van het groeipotentieel. Europa en Nederland krijgen met ontgroening en vergrijzing te maken. Dat heeft gevolgen voor toekomstige productiviteit. Urbanisatie is een trend die wereldwijd en ook in Europa en Nederland doorzet. De trek van vooral jongeren naar de stad biedt stedelijke gebieden een goed groeipotentieel, maar ook uitdagingen om de groei van de bevolking op te vangen. Urbanisatie leidt hoe dan ook tot meer kansen voor steden en minder kansen voor het platteland. Voor kleinere plaatsen is dit dus een bedreiging. Wél kan er (later) een tegentrend ontstaan, als de nadelen van de stad te groot worden. Ontgroening, vergrijzing en urbanisatie leiden tot een verschuiving in de omvang van vastgoedgebruik én in de

12

vraag naar locaties en gebouwen. Hierdoor groeit de kloof tussen kansrijke en minder kansrijke gebieden. Grondstofschaarste ontstaat door de groeiende bevolking en de opkomst van nieuwe economieën. Het veiligstellen van toegang tot grondstoffen vraagt om nieuwe inzichten en hergebruik van bestaande bouwmaterialen. Maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt leidend: de nieuwe norm van ondernemen is gebaseerd op principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen. De waarde van kennis als productiemiddel groeit. Kennis wordt internationaler. Bedrijven die onderdeel worden van (kennis)netwerken vergroten hun toegang tot kennis. Toegang tot productiemiddelen – waaronder kennis – is essentieel in een snel veranderende omgeving. Empowerment: een zelfstandige, flexibele en zelf bewuste arbeidsomgeving, met kortere dienstverbanden. Het gevolg is een steeds grotere druk (en internationale concurrentie) voor bedrijven om echte talenten aan te trekken en te behouden.

NIEUW INDUSTRIEEL TIJDPERK

INTERNET OF THINGS

SLIM

ROBOTICA

3D-PRINTING

VERBONDEN

BIG DATA

NANO

DUURZAAM


13

V I S I E M E G AT R E N D S E N G A M E C H A N G E R S

Megatrends hebben een belangrijk voordeel: je kunt erop anticiperen. Dat geldt níet voor gamechangers: ontwikkelingen die economieën en samenlevingen snel en volledig veranderen. De grootste risico’s én de beste kansen voor vastgoedondernemers liggen op dit vlak. Risico’s, omdat innovatie ontwrichtende gevolgen kan hebben. Kijk bijvoorbeeld naar de gevolgen van internet voor het gebruik van kantoorruimte en winkels. Verschillende branches verdwijnen hierdoor of staan sterk onder druk. Dat geldt niet alleen voor reisbureaus en videotheken. Ook veel bankkantoren en politiebureaus verdwijnen, omdat de dienstverlening anders wordt ingevuld. Op sommige fronten gaan de ontwikkelingen zo snel, dat een exponentiële groei zichtbaar is. Een paar voorbeelden:

‘Op megatrends kun je anticiperen. Op gamechangers niet.’

INTERNET OF THINGS AND SERVICES Meten wordt weten en internet speelt daarbij een grote rol. Door ‘the internet of things and services’ (onderling via internet verbonden apparaten) ontstaan nieuwe vormen van informatie die veel meer, beter en nauwkeuriger inzicht geven in prestaties. Oók in de prestaties van vastgoed.

3D-PRINTING De snelheid waarmee 3D-printing ontwikkelt, is lastig te bepalen. Wel wordt vooral in de industrie en medische wereld nu al volop ingezet op de mogelijkheden ervan. Er ontstaat een nieuwe kijk op industriële processen: meer gericht op de eindgebruiker en eenvoudiger op lokaal niveau in te zetten. Een doorbraak van de 3D-printer in de Nederlandse huiskamer wordt op de heel korte termijn niet voorzien. Maar deze technologie kan uiteindelijk wel grote effecten hebben op productie en product ontwikkeling, en dus op verdienmodellen van veel bedrijven.

14

ROBOTICA Door ontwikkelingen in de robotica kunnen op termijn grote delen van het huidige arbeidsproces vervangen worden door technologie. Volgens onderzoek van Oxford University kan bijna de helft van de traditionele banen in de westerse economieën hierdoor verdwijnen. Deloitte heeft dit vorig jaar voor Nederland doorgerekend en schat dat twee tot drie miljoen bestaande banen op termijn kunnen verdwijnen. Hierbij is overigens niet berekend hoeveel nieuwe banen kunnen ontstaan.

BIG DATA Big data: een modeterm? Misschien. Feit is wel dat er een exponentiële groei is in de beschikbaarheid en opslag van digitale data. Binnen tien jaar zijn we (na kilo-, mega-, giga- en terabyte)

volledig gewend aan begrippen als peta-, exa- en zettabytes. Al deze data bieden ons steeds meer inzicht en mogelijk ook voorspellende waarden.

NANOTECHNOLOGIE Door nanotechnologie worden stoffen tot minimale delen terug gebracht. Een nanometer is één miljardste deel van een meter. Doordat op deze schaal de eigenschappen van

stoffen veranderen, ontstaan nieuwe toepassingsmogelijkheden. Toepassingen die ook in de bouw en het vastgoed gebruikt zullen worden.


15

I N T E R V I E W M A R K VA N R I J M E N A M

‘B ENT U AL KLAAR VOOR HET TIJDPERK VAN BIG DATA?’

16

Mark van Rijmenam, Founder Datafloq We zijn nog maar net begonnen met het ontdekken van de vele nieuwe kansen die big data biedt. Wie enorme databronnen combineert en analyseert, heeft een schat in handen, vindt Mark van Rijmenam. Ook de vastgoedsector kan zich volgens hem verheugen in veel kennis en inzicht. Bijvoorbeeld op het gebied van de markt, de huurders, de omgeving en de prestaties van een pand. De concurrent is dit al aan het ontdekken. En u?

Bekijk de video voor het interview.

Scan de QR-code of ga naar www.fghbank.nl

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

17

VISIE SLIM, VERBONDEN & DUURZAAM

DUITSLAND: INDUSTRIE 4.0 Het Duitse industriebeleid zet met ‘Industrie 4.0’ in op het bedienen van de eindgebruiker: de consument. Industrie 4.0 gaat uit van een nieuwe, vierde industriële revolutie: een totaal nieuwe kijk, gebaseerd op netwerkorganisaties en realtime informatiestromen. In de kern een combinatie van the internet of things, big data en robotica. Dit genereert productie en zorgt voor een groeiende ruimtevraag.

SLIM, VERBONDEN & DUURZAAM Wat hebben al deze ontwikkelingen te bieden voor vastgoedondernemers? Dat zij meer inzicht kunnen hebben in de prestaties van hun vastgoed. De eindgebruiker wordt in staat gesteld optimaal te ondernemen in vastgoed, of tegen zo laag mogelijke verbruikskosten gebruik te maken van ruimte. Gebouwen worden ‘slim’, delen informatie via internet en zijn duurzaam in gebruik: slim, verbonden & duurzaam. Dat mag een utopie lijken, maar er zijn al voldoende voorbeelden die dit ideaal dichterbij brengen. 18

20°

GOOGLE KOOPT NEST Begin 2014 kocht Google het bedrijf Nest voor (naar verluidt) $ 3,2 miljard. Nest ontwikkelt intelligente thermo staten, bijvoorbeeld voor woningen. Zo treedt Google dus de wereld van domotica binnen en zet het bedrijf in op intelligent omgaan met informatie uit vastgoed. Die informatie biedt geheel nieuwe mogelijkheden om een beter rendement uit vastgoed te halen.

RETAIL 24/7 Informatiestromen zijn van groot belang voor investeringsbeslissingen in het vastgoed. In de retailsector wordt dat erg duidelijk. Bedrijven investeren in systemen om het consumentengedrag te monitoren. Zowel in de winkel zelf als in de winkelgebieden. Nieuwe technologie maakt het mogelijk om bijvoorbeeld via wifi en camera’s inzicht te krijgen in het realtime passantengedrag. Handmatige tellingen met tijdsvertraging maken plaats voor geautomatiseerde systemen die nog nauwkeuriger in staat zijn inzicht te geven in wat er zich in winkelgebieden afspeelt. Bedrijven kunnen hier op termijn ook betere beslissingen door nemen. Bijvoorbeeld als patronen van passantenstromen gecombineerd worden met weersvoorspellingen. Winkelgebieden die investeerders en retailers realtime inzicht verschaffen, kunnen beter gemanaged worden. Op grond daarvan zal het voor retailers interessanter worden om juist voor deze winkelgebieden te kiezen.


19

I N T E R V I E W P E T E R S AV E L B E R G

Peter Savelberg, zelfstandig ondernemer en urban-innovator Alles wordt anders. Het wordt de eeuw van Azië. Van duurzaamheid. Van delen. Van de ‘battle of the cities’. Peter Savelberg legt uit hoe de wereld er over tien jaar uitziet. Ook vertelt hij welke gevolgen de veranderingen zullen hebben voor de gebouwde omgeving en de vastgoed markt. Hoe kunnen we tussen de flinke bedreigingen ook de kansen zien? En wat is er nodig om die te benutten?



20

‘W E HEBBEN CONCEPTEN NODIG DIE PASSEN BIJ DE NIEUWE, DIGITALE WERELD.’


21

V I S I E L O C AT I E , L O C AT I E , L O C AT I E G A AT V E R VA G E N

LOCATIE

TRANSFORMATIE EN NIEUWBOUW

VEROUDERING

TOEKOMSTBESTENDIG VASTGOED

GEBRUIKER

OBJECT EXPLOITATIEAFHANKELIJK

LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE GAAT VERVAGEN Wat betekenen recente ontwikkelingen voor vastgoedondernemers? Zij investeren in vastgoed om een gezond rendement te behalen. Daarvoor is inzicht nodig in de waarde van het vastgoed. Niet alleen in de waarde van vandaag, maar ook in die op de lange termijn. Als het om de waarde van vastgoed gaat, hanteert men in de vastgoedsector vaak de slogan ‘locatie, locatie, locatie’. Volgens FGH Bank doet dit veel te weinig recht aan de gebruiker van het vastgoed. De waarde van vastgoed wordt uiteindelijk bepaald door hoe en hoeveel het gebruikt wordt. Alleen maar uitgaan van de locatie past bij een ‘pushbenadering’. Het vertrekpunt is dan de aanbodzijde van de markt. Maar die tijd is voorbij. Vastgoedgebruikers van nu zoeken naar dienstverleners die hun huisvestingswens zo

22

goed mogelijk kunnen invullen. En dat is precies een tegenovergestelde benadering. Een benadering waarin gedacht wordt vanuit de gebruiker van het vastgoed, de vraagzijde. De gebruiker van vandaag wil zoveel mogelijk inzicht in het vastgoed en het gebruik ervan, tegen zo laag mogelijke kosten. Daar liggen kansen voor vastgoed ondernemers, maar het inspelen daarop is minder eenvoudig dan het lijkt. De waarde van het vastgoed ligt volgens FGH Bank in de combinatie van de locatie, het specifieke

object en de gebruikersvraag op de langere termijn. De (toekomst)waarde van vastgoed is daarmee afhankelijk van deze combinatie van factoren. Daarvoor heeft FGH Bank een denkkader ontwikkeld, dat hiernaast schematisch is weergegeven. Toekomstbestendig vastgoed: gewild maar specifiek In de voor vastgoed meest stabiele situatie vormen locatie, object en gebruik een eenheid. In zo’n geval is het vastgoed toekomstbestendig. Het voldoet nu én op langere termijn aan een ruimtevraag, zodat er zekerheid is over rendement en inkomsten. Toekomstbestendig vastgoed biedt investeerders waardeperspectief, zodat investeringen over een lange periode kunnen worden afgeschreven. Dit geldt echter maar voor een select deel van de Nederlandse vastgoedvoorraad. Dit soort vastgoed is beperkt voorradig, omdat de omstandigheden niet of nauwelijks reproduceer baar zijn. Daardoor heeft dit deel van de vastgoedvoorraad minder last van overaanbod in de markt. Kortom: de combinatie van het vastgoed en de locatie genereert een constante vraag uit de markt. Hierdoor is nu en op termijn sprake van gunstige beleggings- en financierings mogelijkheden. Exploitatie-afhankelijk: veel vastgoed, onderscheidend vermogen door ondernemerschap In de praktijk leidt overaanbod steeds vaker tot waardedruk. Gebouwen die hier last van hebben, zijn minder uniek dan we ooit veronderstelden. De concurrentie is hoog, de keus voor de gebruiker enorm. De gebouwen locatiekenmerken zijn simpelweg niet uniek. De waarde en het rendement op de investering zijn zo direct afhankelijk van het gebruik, en – bij verhuur – van het onderliggende huurcontract. Hierdoor ontstaat volatiliteit in het waardeperspectief, omdat het aanbod aan vergelijkbare panden groter is dan het gebruik. Investeren in deze objecten is wel mogelijk, maar de belegger zal veel meer dan in het verleden rekening moeten houden met afschrijven. De investering en financiering moeten daarbij afgestemd zijn op de uitgangspunten en kenmerken van het huurcontract. Transformatie en nieuwbouw: waardepotentieel, mits afgestemd op gebruik Anders is het als de markt niet kan voldoen aan de (latente) vraag. Waar gebruikers een voorkeur hebben voor locaties met onvoldoende aanbod, ontstaat ruimte om dit aanbod in gebouwvorm te bieden. Dat kan door nieuwbouw, maar herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen heeft de voorkeur. Door toevoeging van nieuwbouw of transformatie van oude gebouwen die nieuwe gebruikers vraag faciliteren, wordt waarde toegevoegd. De

‘In de meest stabiele situatie vormen locatie, object en gebruik een eenheid.’ mogelijkheden hiertoe worden echter steeds kleiner. Want op heel veel plaatsen is voldoende (passend) aanbod voorhanden. De investering in nieuwbouw of transformatie is alleen rendabel als deze over een langere termijn kan worden terugverdiend. Het toevoegen van nieuwe gebouwen is volgens FGH Bank dan ook alleen kansrijk voor segmenten waar nog groei te verwachten is en op locaties die voor de langere termijn zekerheid bieden. Die toekomstbestendig zijn, dus. Het alternatief is dat nieuwbouw zich veel meer gaat richten op tijdelijke bouw. Daarbij moet de hoogte van de investering en de restwaarde in verhouding staan tot de commerciële levensduur. Bovendien moet er in dat geval binnen de bestaansperiode voldoende op deze gebouwen worden afgeschreven. De sector is hiertoe beter in staat als bij einde levensduur de bouwstoffen opnieuw te gebruiken zijn. Dat vergroot de restwaarde van het gebouw en er ontstaat dan ruimte voor de principes van een circulaire economie. Veroudering: einde commerciële levensduur voor groeiend deel commercieel vastgoedmarkt Veel gebouwen die leeg staan (of waarvoor leegstand dreigt bij einde contract) missen een toekomstige gebruiker. En hebben dus een eindige commerciële levensduur. Ligt gebruik vanuit een andere sector niet voor de hand, en zal verbetering van het pand vermoedelijk geen nieuwe gebruiker opleveren, dan is verdere veroudering onvermijdelijk. Sloop van deze gebouwen zal alleen plaatsvinden als een alternatief onmogelijk is en de kosten lager zijn dan de (toekomstige) lasten van leegstand. Daarnaast zullen eigenaren in staat moeten zijn financieel voldoende af te schrijven. FGH Bank verwacht dat een groeiend deel van de bestaande vastgoedvoorraad hiermee te maken zal krijgen. Ten eerste omdat het totale vastgoedgebruik minder wordt, vooral in de sectoren kantoren en winkels. En ten tweede omdat huisvestingsvoorkeuren van gebruikers veranderen. De consequenties hiervan zijn meer dan alleen een individueel probleem voor de vastgoedeigenaar of de financier. De aanpak van leegstand is een collectieve opgave, zowel in het wettelijk instrumentarium, de ruimtelijke regie als de financiële opgave.


23

I N T E R V I E W P R O F. D R . D I R K B R O U N E N

‘V OOR HET BEPALEN VAN WAARDE IS EEN NIEUWE GRONDSLAG NODIG.’

24

Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie TIAS School for Business and Society De vastgoedmarkt moet op dieet. Want het gebruik van vastgoed verandert ingrijpend. En het aanbod zal op die slinkende vraag moeten aansluiten. Dus is het nodig om vierkante meters kwijt te raken. Is dat slecht nieuws? Nee, zegt Dirk Brounen. We kunnen er namelijk fitter en beter uitkomen. Maar wat is daarvoor nodig? En hoe pakken we dat aan?




25

V I S I E D E K U N S T VA N H E T V E R L E I D E N

DE KUNST VAN HET VERLEIDEN Wachten op betere tijden is altijd een optie. Maar FGH Bank verwacht de komende tien jaar geen structurele groei in het gebruik van vastgoed. Zeker niet in kwetsbare sectoren als kantoren of winkels. Generiek waardeherstel en waardegroei op lange termijn zijn daardoor niet vanzelfsprekend. We moeten dus afscheid nemen van verouderde en kansloze gebouwen op locaties waar de vraag verdwijnt. Dit wil zeker niet zeggen dat investeren in vastgoed zinloos is. Want tegelijkertijd kan op bestaande locaties met een langetermijngebruikersvraag geïnvesteerd worden in renovatie, transformatie of – als er geen geschikte gebouwen zijn – nieuwbouw. Logisch is dat gebieden met bevolkingsgroei een gunstiger perspectief hebben dan krimpregio’s. Maar zelfs in stedelijke groeigebieden is de uitbreidingsvraag naar vastgoed niet onbegrensd. FGH Bank verwacht dat vastgoedeigenaren steeds meer genoodzaakt worden om aan te sluiten op wat de gebruiker nodig heeft of zal hebben. En om dat aanbod op een uitnodigende manier te presenteren. Deze ontwikkeling zal

26

gepaard gaan met een hogere kwaliteit van het vastgoed. En dus met stijgende kosten voor onderhoud en beheer, terwijl de terugverdientijd juist korter wordt. Daarmee komt het rendement op vastgoed de komende jaren verder onder druk te staan. Tenzij eigenaren de inkomsten kunnen doen stijgen (bijvoorbeeld door meer inzicht in gebouw- of omgevingsprestaties) of de exploitatiekosten kunnen laten dalen (bijvoorbeeld door in te spelen op een groter inzicht in het gebruik van een gebouw). Daarvoor is innovatie noodzakelijk. Innovaties leiden tot nieuwe vormen van vastgoedgebruik. Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke werkconcepten of pick-up points. Ook in de bestaande voorraad zijn mooie voorbeelden genoeg van nieuwe concepten met een duidelijke rol voor vastgoed, zoals het Volkshotel in Amsterdam. Dit voormalige hoofdkantoor van de Volkskrant is herontwikkeld tot trendy hotel met aanvullende en ondersteunende diensten. Een vernieuwend concept dat ondernemerschap en vastgoed combineert. FGH Bank verwacht dat de trend van urbanisatie verder doorzet,

waardoor steden kunnen blijven groeien. In combinatie met slimmere oplossingen voor het ruimtegebruik in steden, zal de noodzaak om hier te blijven investeren alleen maar groter worden. Ook dit zal de vraag naar vastgoed op deze plekken vergroten.

niet vanzelfsprekend is, verwacht FGH Bank daarom dat beleggers en gebruikers gezamenlijk veel meer op kostenbeheersing gaan sturen. Innovaties en nieuwe technologie maken dat mogelijk, waardoor ook in een meer concurrerende markt rendement behaald kan worden.

De grootste winst uit innovatie voor ondernemers is te behalen in het verbeteren van de exploitatie van het vastgoed. Meer kennis leidt tot nieuwe inzichten in de benutting van gebouwen. En wie daar goed mee omgaat, heeft een voordeel ten opzichte van concurrenten. Dat is zowel in het belang van de eigenaar als van de huurder. We verwachten dan ook dat voor eigenaren het asset-, property-, en facilitymanagement belangrijker zal worden. Meer inzicht in gebruik en lagere kosten zullen direct het rendement kunnen verbeteren. In tijden waar huurgroei

Vastgoedondernemers die een uitnodigend aanbod doen, bieden onderscheidende kwaliteiten die aansluiten op de wensen en behoeften van de (potentiële) huurder. Bij toekomstbestendig vastgoed is dat eenvoudiger, omdat de unieke kenmerken en de locatie van het vastgoed nu en op langere termijn voorzien in de eisen van gebruikers. De investering wordt dan gedragen door een hoge restwaarde en lange afschrijvingstermijnen. Kosten zijn zo in de hand te houden en investeren blijft – nu en later – een goede en haalbare optie. Is een gebouw minder toekomstbestendig, dan is een investering vaak nog steeds mogelijk. Maar gedurende de exploitatie zal het risico fors moeten dalen. Dat kan bijvoorbeeld door meer af te schrijven en meer af te lossen op vreemd vermogen. Naarmate vastgoedondernemers gebruikers langer kunnen interesseren (bijvoorbeeld door langere, opvolgende huurcontracten) ontstaat ook langjarig perspectief. Dit wordt bereikt door betrokkenheid en gezamenlijk commitment. Investeren in de relatie met de eindgebruikers is dus uitermate zinvol.

‘Verbeteren van de exploitatie van het vastgoed levert voor ondernemers de grootste winst uit innovatie.’


27

V I S I E D E VA S T G O E D A G E N D A V O O R D E K O M E N D E J A R E N

DE VASTGOEDAGENDA VOOR DE KOMENDE JAREN (Nieuw)bouwsector In een markt met veel concurrentie gaat het erom door innovatie betere producten te ontwikkelen die aansluiten op de behoeften van de gebruiker. We zullen de focus moeten verleggen van nieuwbouw naar verbouw. Toegevoegde waarde ligt in slimmer (terug)bouwen. Méér commercieel vastgoed is in veel gebieden niet nodig. Betere gebouwen zijn dat wél. Uitbreiding van de voorraad is alleen realistisch op enkele specifieke locaties waar gebruikswensen nog niet in gebouwen zijn omgezet (bijvoorbeeld de Zuidas, Schiphol, Rotterdam CBD) en in de woningbouw in stedelijke gebieden en regionale groeigemeenten. Nieuwe nichemogelijkheden liggen er in specifieke (onderdelen van) bedrijfssectoren. Bijvoorbeeld datacentra, online distributie en stadsdistributie. Vastgoedontwikkeling De grootste uitdaging voor vastgoedontwikkelaars zit in het verleggen van de aandacht. Die moet naar de achterkant van het proces: daar waar de vraag beweegt. Vervolgens moeten zij een beslissing nemen: nieuwbouw of transformatie. Bij die afweging is de langetermijnexploitatie belangrijk. Zoek naar vernieuwende concepten waarin ‘een uitnodigend aanbod’ centraal staat. Het draait om het vinden van een balans tussen investering, exploitatie en restwaarde, met daarin een focus op de gebruiker en de belegger. Vastgoedbeleggers Vastgoedbeleggen verandert van passief stenenbezit in actief vastgoedondernemerschap. Dat betekent voor de vastgoedbelegger dat hij de pullmarkt moet gaan verkennen.

28

Bij die omslag draait het om de kunst van het verleiden. De vastgoedbelegger zal via asset-, property- en facility management de verbinding moeten maken met de gebruiker. Aan vastgoedbeleggers dus de uitdaging: word netwerkondernemer, zoek oplossingen om de gebruiker te traceren en tevreden te houden. Op lange termijn gaat het om de loyaliteit van de gebruiker aan de gebouwen. Vastgoedfinanciers De opdracht aan vastgoedfinanciers is samen te vatten in een paar punten: herken de veranderingen, wees kritisch en selectief op kansrijk en kansloos vastgoed. Hierbij gaat het niet om een simpele tweedeling of om een vastomlijnde toekomstvoorspelling. Maar voor vastgoedfinanciers geldt wel dat het beoordelen van risico’s onderscheidend wordt in de dienstverlening. Meer risico’s leiden tot meer gedifferentieerde producten, hogere risicokosten en meer evenwicht in de relatie tussen risico en rendement. Kwalitatief goed vastgoed kan hierdoor bijvoorbeeld makkelijker en goedkoper worden gefinancierd dan risicovolle objecten. Dit zal steeds meer in de aflossing van de lening tot uiting komen. Financieren van vastgoed is dus nog steeds rendabel, mits de financier voldoende rekening houdt met het toekomstperspectief en met de risico’s van objecten. In de komende twee jaar verwacht FGH Bank meer nieuwe toetreders. Enerzijds doordat bij banken iets meer ruimte ontstaat voor nieuwe kredietverlening en het waardeherstel meer kredietverlening mogelijk maakt. Anderzijds doordat aan de fundingkant alternatieven (opnieuw) opkomen, die banken mogelijk iets meer kredietruimte zullen geven.

De kracht van veranderen In essentie heeft vastgoed wel degelijk toekomstperspectief. We zullen blijven wonen, winkelen, werken en onze vrije tijd besteden in de gebouwde omgeving. Tegelijkertijd zien we dit gebruik veranderen. Zowel in de hoeveelheid meters als in het soort gebouwen en de locatie ervan. In onze kijk op vastgoed zullen we daarom vooral het gebruik ervan centraal moeten stellen. Daarin ligt de kern van de waarde van vastgoed. Op pandniveau is die focus mogelijk in de relatie met de huurder; bijvoorbeeld door actief te sturen op het management van het vastgoed. Op gebiedsniveau is dit door verspreid eigendom een stuk minder eenvoudig. Maar de noodzaak is er niet minder om. Investeer daarom samen met andere belanghebbenden in gebiedsverbetering. Waar ligt dan het onderscheidend vermogen? In het inzicht dat het vastgoed kan opleveren. Daar ligt de basis om de (exploitatie)kosten voor de huurder te verlagen. Wie daar onderscheidend in is, is het best in staat de gebruiker voor langere tijd aan zich te binden.

Bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe CMBS-leningen en debt funds. Ook zien we op kleine schaal voorbeelden van crowdfunding bij vastgoedprojecten. Overheden Het is aan overheden, tot slot, om de omgevings veranderingen te herkennen, te omarmen en de impact ervan op de ruimtelijke ordening onder ogen te zien. Daarbij is een continue dialoog met alle stakeholders erg zinvol. Belangrijk uitgangspunt voor deze dialoog is de vraag: ‘Wat komt er op ons af, en wat is de eventuele match/ mismatch met het huidige publiek-, privaat- en fiscaal rechtelijk bestel?’ De overheid zal de vastgoedmarkt meer moeten zien als een van de belangrijkste aanjagers voor binnenlandse werkgelegenheid en dus voor de Nederlandse economie. Dat maakt het ook legitiem om wetgevende oplossingen te zoeken – vooral ook omdat huidige wetgeving voor belemmeringen gaat zorgen. Met nieuwe oplossingen kan voorkomen worden dat de overheid grote kansen voor de Nederlandse economie juist in de weg staat.

VISIE OP DE KORTE TERMIJN

K ANTOREN WONINGEN

WINKELS

BEDRIJFSRUIMTEN

HOTELS

OVERIG

BOUWSECTOR

PROJECTONT WIKKELING

VASTGOEDBELEGGERS

VASTGOEDFINANCIERS

Groeiperspectief

Neutraal, toenemende selectiviteit

Krimpperspectief


29

TRENDS

30

ONTWIKKELINGEN TITEL TITELDEELMARKT PER De omgevingsveranderingen pakken per vastgoeddeelmarkt anders uit. Hierdoor ontwikkelen deelmarkten zich ook op verschillende manieren. Per deelmarkt staan we stil bij de belangrijkste trends en werpen we een blik vooruit.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

31

TRENDS IN DE KANTORENMARKT

Opname en aanbod van kantoorruimte in m2

6.000.000 5.000.000

HNW

Kredietcrisis

Schaalvergroting/fusies

Opname 7.000.000

ICT-revolutie

Aanbod 8.000.000

Tertiarisering

9.000.000

4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

0

Bron: PropertyNL, bewerking FGH Bank

TRENDS IN DE KANTORENMARKT Nog geen herstel van de vraag Al ruim een decennium staat er grote druk op de kantorenmarkt. Die druk is ontstaan door een combinatie van een te grote kantorenvoorraad, een dalend aantal kantoorbanen en een dalend gebruik van kantoorruimte per medewerker. Ook verandert het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers. De puur functionele kantoorparken verliezen hierdoor terrein. Gebruikers verplaatsen zich naar meer binnenstedelijke locaties met een grotere mix van functies en een goede ov-bereikbaarheid. Gebouwen worden bovendien aangepast op de moderne voorkeuren van huurders en medewerkers. Opvallend is dat de beleggingen in kantoren juist flink toenemen. Deze trend staat haaks op de ontwikkeling in de gebruikersvraag. Want de opname van kantoorruimte lag in 2014 weer op een laag niveau. In totaal is er in 2014 slechts iets meer dan een miljoen m² kantoorruimte opgenomen. Dat is ongeveer vergelijkbaar met 2013. Het aanbod is verder opgelopen, ondanks een toename van het aantal kantoortransformaties. We zien een trend waarbij de

32

voorraad wel krimpt, maar dat ondanks deze krimp de leegstand oploopt. Om weer een beter evenwicht in de kantorenmarkt te krijgen, moet het tempo van transformaties en andere onttrekkingen flink verhoogd worden. Dit in combinatie met een restrictief nieuwbouwbeleid. Dit kan alleen als de urgentie hiervan gezamenlijk wordt onderkend en betrokken partijen (privaat en publiek) bereid zijn hiervoor extra maatregelen te nemen. Kansrijke kantoren in beeld gebracht In een markt met te veel aanbod moeten investeerders en financiers selectief zijn. De ene kantoorlocatie is beter dan de andere, en dat geldt ook voor kantoorgebouwen. Maar een goede locatie betekent nog niet dat het kantoor voldoende kwaliteit heeft. In samenwerking met OfficeRank heeft FGH Bank die verschillen nader uitgewerkt. 20% van de kantoren in Nederland bevindt zich op sterke, toekomstbestendige locaties met moderne gebouwen die de huidige gebruikersvraag optimaal bedienen. 12% van de kantoren in Nederland kan door investeringen in de gebouwkwaliteit (sterk) verbeterd worden. Vanwege

Risicoprofiel Nederlandse kantorenvoorraad

28% Z WAK

LO C AT I E

20%

GEMIDDELD

40%

STERK

12% Z WAK

RISICO

STERK EN STABIEL

STERK

GEBRUIKSSPECIFIEK

INVESTEREN

O B J EC T

Bron: OfficeRank en FGH Bank

de potentiële aantrekkingskracht van de locatie op (nieuwe) gebruikers loont het voor eigenaren om te investeren in deze gebouwen. Na die kwaliteitsverbetering behoort dit deel van de voorraad tot de potentiële winnaars in de kantorenmarkt. 28% van de kantoren in Nederland functioneert als gebouw wel goed, maar ligt op matige tot slechte locaties. De waarde uit deze gebouwen hangt sterk samen met de eindgebruiker. 40% van de kantoren ligt op matige tot slechte locaties en heeft bovendien niet de gebouwkwaliteiten waar gebruikers tegenwoordig naar op zoek zijn. Het betreft hier concreet zo’n 20 miljoen m2, waarvoor geldt dat de vooruitzichten ongunstig zijn. De gebouwen staan niet per definitie leeg, maar ze zijn wel kwetsbaar en als ze eenmaal leeg staan, is wederverhuur erg lastig. Bij deze gebouwen is er een sterke waardedruk. Door inzicht in de kwaliteitskenmerken van de kantoren voorraad, wordt duidelijker waar kansen en risico’s voor investeringen liggen. Ook wordt duidelijker waar er financieringsmogelijkheden zijn. What’s next? Naar verwachting zal de totale behoefte aan kantoor ruimte het komende decennium kleiner worden. De kantoorruimte waar nog wel behoefte aan is, zal bovendien op een andere manier gebruikt worden. Dat heeft gevolgen voor vastgoedondernemers. Hun uitdaging ligt in het laten aansluiten van kantoren op ander gebruik. Kantoorgebruikers gaan in de (nabije) toekomst scherpere eisen stellen aan het object. Flexibiliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid worden belangrijker. Kantoren worden

door gebruikers steeds meer vanuit een concept beoordeeld. Ook de dienstverlening tijdens het gebruik gaat een rol spelen. Vandaar dat steeds meer elementen uit de hospitality-industrie verweven raken met kantoorexploitatie. Van vastgoedbeleggers wordt steeds meer een actieve rol verwacht. Een eigen authentieke kijk op de relatie met de huurder levert onderscheidend vermogen en kan de noodzakelijke verbondenheid met de huurder versterken. De vermoedelijke daling van het aantal kantoorbanen zal de behoefte aan ruimte langere tijd onder druk zetten. Hierdoor worden de risico’s tussen kansrijke (laag risico) en kansarme kantoren (hoog risico) steeds duidelijker zichtbaar en groeit de tweedeling in de markt. Een gezonde kantorenmarkt kan op termijn alleen ontstaan door de leegstand terug te dringen. Gebouwen op locaties die hun kantoorfunctie verliezen zijn niet altijd te transformeren naar andere functies. Dankzij forse afboekingen zijn zulke transformaties de komende jaren financieel wel beter haalbaar. Ondanks de leegstand blijft nieuwbouw op sommige locaties zinvol en zelfs noodzakelijk. Dit hangt samen met de vraag in de kantorenmarkt. Niet alle vraag is vanuit de huidige kantorenvoorraad in te vullen. Daarbij gaat het niet (alleen) om kantoren op bestaande toplocaties. Het gaat bijvoorbeeld ook om kantoren en bedrijfsmatig vastgoed op locaties waar kennis en innovatie samenkomen. Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de kantorensector zelf. De ambitie om dit collectief aan te pakken is laag en wordt vooral per sector benaderd.


33

TRENDS IN DE WINKELMARKT

TRENDS IN DE WINKELMARKT Leegstand loopt gestaag op Het Nederlandse consumentenvertrouwen bereikte gedurende 2014 het niveau van voor de crisis. Ook het beschikbare inkomen steeg licht. Toch groeiden de totale winkelbestedingen nauwelijks. Verschillende retailbedrijven kwamen vorig jaar in het nauw. Andere expandeerden juist of betraden de markt. Tegelijkertijd won het aandeel onlinebestedingen opnieuw terrein op fysieke winkels. Na de non-foodwinkels focussen ook supermarkten steeds meer op digitale klantbediening.

ook de leegstand toe. Dat is de keerzijde van de medaille. Eind 2014 stond 7,5% van het aantal winkels in Nederland leeg, tegenover 6,9% eind 2013. Dat is gemiddeld ongeveer 100 nieuwe lege winkels per maand. Maar meer leegstand genereert ook vraag, zo blijkt uit de positieve vraagontwikkeling. Zeker op locaties waar de huren op algemeen bereikbaar niveau zijn gekomen, ontstaat nieuw ondernemerschap.

De opname van winkelruimte kwam vorig jaar met ongeveer 800.000 m² iets hoger uit dan in 2013. Het opnamevolume komt daarmee overeen met ruim 2,5% van het totale winkelvolume in Nederland. Wederom laat het opnamepatroon in de winkelmarkt zien dat er veel vraag naar ruimte bestaat. Dat is opvallend, gezien de gematigde economische ontwikkelingen. Ondanks meer opname neemt

Dynamiek 2014: 16% van de winkelpanden veranderde De winkelmarktdynamiek kan ook uitgedrukt worden in mutaties van het winkelbestand. Opvallend is dat 16% van de verkooppunten in Nederland in 2014 is veranderd. Voor het merendeel omdat het pand van gebruiker is gewisseld (11%). Voor een deel zijn lege winkels ingevuld (2%) en net iets vaker zijn winkels in 2014 leeg komen te staan (3%).

Ontwikkeling opname (in m²) en leegstand (in %) m2 900.000

8% Opname in m²

Leegstand in % 800.000

7%

700.000

6%

600.000

5%

500.000 4% 400.000 3%

300.000

2%

200.000

1%

100.000 0

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: PropertyNL, Locatus, bewerking FGH Bank

34

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Voor 84% van de winkels geldt dat zij in 2014 niet is gemuteerd. Meestal omdat de gebruiker niet veranderde (80%) en soms omdat het pand leeg bleef staan (4%). Dit laat zien dat de onderliggende dynamiek in het winkelbestand groter is dan de aanbod- en opnamecijfers doen vermoeden. What’s next? Verschuiving van de allocatie van winkelbestedingen zet omzetmarges onder druk. Deels is compensatie mogelijk door economische groei, maar sterke koopkrachtgroei is voorlopig niet realistisch. De mutatiegraad van winkels is hoog en gaat per saldo gepaard met toenemende leegstand op de meeste winkellocaties in Nederland. Investeringen zijn nodig om de kwaliteit van de vastgoedomgeving en de waarde op peil te houden. In gebieden met een hoge belevingswaarde voor de klant gelden lange terugverdientijden. Hier lonen investeringen. Bij veel winkelgebieden met (sterk) teruglopende bezoekersaantallen is het zeer de vraag of hoge investeringen voldoende nieuwe bezoekers trekken en meer huurinkomsten genereren.

Retailers concentreren zich nog meer op sterke winkelgebieden. Dat doen zij op basis van criteria als verzorgingsgebied, kwaliteit van het winkelgebied, en belevingswaarde. Vastgoedpartijen zien we een soortgelijke beweging maken, zij het volgend in plaats van vooroplopend. Op centrum- en pandniveau zetten retailers meer technologie en dataverzameling in. Denk aan realtime passantentellingen en transacties. Hierdoor kunnen deze retailers sneller en beter sturen op de bedrijfsvoering en neemt hun concurrentievermogen toe. Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de winkelsector zelf. De ambitie om dit collectief aan te pakken verschilt sterk per lokale situatie. En de samenhang met andere vastgoedsectoren wordt helaas niet gezocht. Een deel van de oplossing van leegstand ligt in de prijsvorming. Kansen voor ondernemerschap liggen er bijvoorbeeld in aanloopstraten. Wel zal de huurprijs in verhouding moeten staan met het omzetperspectief voor een onderneming. Dalende huurprijzen maken dit nu eerder bereikbaar.

‘De onderliggende dynamiek in het winkelbestand is groter dan de aanbod- en opnamecijfers doen vermoeden.’

2014

Schematische weergave van de verandering in

Wisseling gebruiker

de winkelmarkt in 2014

11% Gemuteerd

16%

Ingevulde leegstand

2% Ontstane leegstand

3%

Winkelvoorraad eind 2013

Blijft leegstand Niet gemuteerd

84%

4% Dezelfde gebruiker

80%

Bron: Locatus, bewerking FGH Bank


35

INTERVIEW PETER NIELAND

‘H OE GAAN UW WINKELPANDEN IN DE TOEKOMST PRESTEREN?’

36

Peter Nieland, directeur Locatus Nederland Waar gaan mensen heen om te winkelen? Hoeveel winkelpubliek loopt er voorbij een bepaald pand? Peter Nieland houdt het allemaal bij, in de hele Benelux. Een kwestie van ‘smart data’, legt hij uit. Erg handig voor retailers. Maar óók voor eigenaren van retailvastgoed. Aan de hand van indexen kunnen zij steeds slimmere beslissingen nemen over hun vastgoedportefeuille.




37

TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT

TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT Nog geen herstel van de opname In 2014 is 2,7 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen. Hiermee is voor het derde jaar op rij sprake van stabilisatie. Wel verbetert het perspectief in de gebruikersmarkt, omdat veel bedrijven zich na herstructurering weer meer richten op groei. Het producentenvertrouwen trok gedurende 2014 aan. Rabobank voorziet voor 2015 een toename van de bedrijfsinvesteringen, een stijging van de particuliere consumptie en een verbetering van de investeringen in woningen. Na jaren van tegenslag lijkt daarom het perspectief te verbeteren voor bedrijven die gericht zijn op de binnenlandse markt. De verwachte (maar bescheiden) groei van de economie in 2015 zal nog wel grotendeels gedragen worden door de export. Bedrijfsinvesteringen zullen zich bovendien richten op procesverbetering. Uitbreiding van de huisvesting heeft bij veel bedrijven niet de hoogste prioriteit.

De verhouding tussen aanbod en vraag groeit steeds verder scheef. Jaarlijks neemt het aanbod van bedrijfsmatig vastgoed toe, terwijl de ruimtevraag door ondernemers dit niet kan bijbenen. Een sterke verbetering in deze verhouding is op korte termijn onrealistisch. Transformatiemogelijkheden zijn beperkt, omdat bedrijfsgebouwen doorgaans slecht aanwendbaar zijn voor andere doeleinden. Dit zorgt ervoor dat de leeg stand van bedrijfsruimte naar verwachting langjarig zal zijn. Het segment logistiek vastgoed viel in 2014 enigszins terug met een totaalopname van 500.000 m². In 2013 lag de opname 10% hoger. De afgelopen tien jaar is het totaalvolume aan opgenomen logistiek vastgoed verdubbeld ten opzichte van de periode 1995-2004, terwijl de ingebruikname van overige bedrijfsruimte stabiliseerde. Nieuwe gebruikersvraag verandert locatievraag Het soort gebruik en de wensen van gebruikers veranderen.

Opname en aanbod van bedrijfsruimte in m2

12.000.000 Aanbod

Opname

10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: PropertyNL, bewerking FGH Bank

38

De fysieke verschijningsvorm van terreinen en bedrijven boet in aan belang doordat veel processen in een digitale omgeving plaatsvinden. De eisen aan de fysieke ontmoeting veranderen hierdoor. Een bedrijventerrein wordt steeds meer een platform voor de verbinding van kennis en productie. De behoefte aan kennisdeling en co-creatie vloeit voort uit de noodzaak om te innoveren. Bedrijven willen blijven zitten waar horizontale en verticale verbanden en samenwerking mogelijk is. Om dit te bereiken, zoeken bedrijven steeds meer de bron van kennis en innovatie op. Dit is sterk het geval op specifieke campussen, zoals de High Tech Campus in Eindhoven en het Bio Science Park in Leiden. Maar juist ook lokaal is er veel behoefte aan sterke bedrijfslocaties die zijn ingebed in lokale structuren. What’s next? Innovatie, samenwerking en toegang tot kennisnetwerken zijn de belangrijkste voorwaarden voor bedrijven om te kunnen blijven concurreren. Daarom gaan bedrijven elkaar steeds meer opzoeken. Dat gebeurt virtueel, maar ook in de fysieke omgeving.

Schonere productie en technologie maken het mogelijk dat terreinen (weer) richting de stad/bebouwde kom opschuiven. Zeker voor kleinere bedrijven sluit dit aan op de hernieuwde locatievoorkeur voor het stedelijk gebied. Bedrijventerreinen transformeren tot werken ontmoetingsplaatsen. Het traditionele beeld van een bedrijventerrein is een planmatig aangelegd gebied waar bedrijven gevestigd zijn die voor overlast zorgen. Dit beeld verandert als moderne, innovatieve en schone bedrijven de ruimte krijgen om terug te keren naar het stedelijk gebied. Voor bestaand bedrijfsmatig vastgoed op verouderde en monofunctionele terreinen komt het waardeperspectief verder onder druk te staan door wegval van vraag en structureel overaanbod. De oplossing van leegstand op bedrijventerreinen kan worden versneld door het in een bredere context te zien. De leegstandsaanpak is te gefragmenteerd, waardoor problemen vooruit worden geschoven.

‘Na jaren van tegenslag lijkt het perspectief te verbeteren voor bedrijven die gericht zijn op de binnenlandse markt.’

Succesfactoren toekomstige bedrijventerreinen

VERBONDEN Hoogwaardige openbare ruimten gericht op ontmoeten Collectieve werkplekken Betrekken andere sectoren, FLEXIBEL Modulaire/aanpasbare gebouwen Demontabel, mogelijk op

onderwijs, opleidingen en

AUTHENTIEK Focus op toegevoegde waarde Gelijkgestemde bedrijven Focus op unique selling points Uitstraling

andere kennisinstellingen

Belevingswaarde

Voorzieningen: horeca,

Schoon

supermarkt, sport

verhuurbare kavels

Parkeren collectief

Snelle aanpasbaarheid

Collectieve opslagvoorziening

Adaptief vermogen

Veiligheid

Gericht op innovatie


39

TRENDS IN DE WONINGMARKT

Regionale transactie- en

% transacties

% prijs

prijsontwikkelingen (in %) 27,8%

24,2% 7,2%

28,1%

3,0%

22,1%

27,0% 15,2% 44%

18,4% 39,3%

24,1%

27,0%

31,6%

32,1% 41% 24,6% 28,2% 13,3% 22,5% 20,7% 35,8% 23,3% 11,5% 24,6% 23,8% 28,1%

3,8% 5,7%

27,9% 23,2%

16,8% 8,6%

33,1%

6,6% 3,1%

5,3%

23,1%

2,6%

2,4%

2,6%

7,6% 7,1% 5,2% 1,3% 3,2% 3,7%

4,5% 2,1%

4,4% 3,4% -0,2% 10,2% 2,0% 7,1% 0,8% 1,3% 6,1% -4,2% 5,5% 2,5% 4,9% 5,0%

29,6% 30,1%

Bron: NVM

-2,9%

-1,4%

17,1%

32,2%

5,0%

2,7% 8,9%

9,6%

0,5%

TRENDS IN DE WONINGMARKT Woningmarkt herstelt na vijf jaar krimp De woningmarkt liet in 2014 duidelijk herstel zien onder invloed van een licht aantrekkende economie en een verbeterd consumentenvertrouwen. Het herstel van de woningmarkt kreeg vooral een impuls door de betere betaalbaarheid van koopwoningen. Dit is het gevolg van de gedaalde woningprijzen en een lage rente. Vooral starters zien dit als een goed moment om in te stappen. Negatieve factoren zijn er ook. Zoals de versobering van stimuleringsmaatregelen. En het feit dat veel woningen qua hypotheek ‘onder water’ staan. Bovendien zorgt de aanscherping van de NIBUD-normen dat kopers minder kunnen lenen en meer eigen vermogen moeten inbrengen bij de aankoop van een woning. Die aangescherpte NIBUDnormen beperken het tempo waarin woningprijzen kunnen stijgen. De verwachting is echter dat de positieve factoren meer effect zullen hebben dan de negatieve factoren. Het herstel van de woningmarkt zal dit jaar daarom doorzetten. Huurmarkt komt in beweging Door de toegenomen betaalbaarheid van koopwoningen

40

hebben consumenten hun focus vorig jaar iets verlegd van de huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt. Maar de interesse in huurwoningen is nog altijd groot. Bijvoorbeeld onder starters die flexibiliteit zoeken. En bij mensen die moeite hebben een hypotheek te krijgen. De vraag naar huurwoningen in stedelijk gebied zal naar verwachting extra toenemen. Enerzijds door de urbanisatietrend. Maar ook doordat het hogere prijsniveau in grote steden de betaalbaarheid van koopwoningen voor een grote groep mensen onder druk zet. Bovendien is het aantal koopwoningen in de grote steden relatief gezien veel lager dan in andere gebieden. Ook op de huurwoningmarkt dreigt een mismatch te ontstaan tussen de bestaande voorraad en de toekomstige vraag. Deze mismatch uit zich zowel in het woonconcept als in de huurprijs. Onder invloed van trends als individualisering en vergrijzing ontstaan kleinere huishoudens die vragen om een ander type woning. De vergrijzing betekent overigens niet dat er automatisch een grote behoefte ontstaat aan nieuwe

Krachten op woningverhuurmarkt Vergrijzing

Concurrentie met levensloop bestendige nieuwbouw

Urbanisatie

2020 Mismatch bestaande voorraad met toekomstige vraag

Vrije sector groeit door krimp gereguleerde sector

Groei aantal huishoudens

OMVANG HUURMARKT 2015

Meer focus op flexibiliteit

levensloopbestendige appartementen in de stad. De meeste ouderen willen simpelweg niet (meer) verhuizen. En ‘gewone’ woningen zijn steeds beter geschikt te maken voor ouderen die minder mobiel zijn en minder kunnen. Bovendien zullen zorgdomotica de komende jaren nog grote ontwikkelingen doormaken. What’s next? De aanhoudende groei van huishoudens zorgt zowel op de koop- als op de huurwoningmarkt voor blijvende behoefte aan (nieuwe) woningen. Door de duidelijke urbanisatietrend zal er een groter verschil ontstaan tussen prijzen (zowel huur als koop) en afzetbaarheid. De koop- en de huurmarkt blijven elkaar sterk beïnvloeden. De focus van de consument kan verder richting huurwoningen verschuiven. Hoe sterk dat gebeurt, hangt af van de betaalbaarheid van koopwoningen en van de opkomst van een generatie die meer waarde hecht aan flexibiliteit dan aan bezit. Voor beide segmenten geldt dat de beschikbaarheid van het juiste woonproduct in stedelijk gebied een grote invloed zal hebben op de omvang van de markt. Als gevolg van vergrijzing en individualisering ontstaan er steeds meer kleinere huishoudens. Deze huishoudens vragen andere woonproducten. Daarnaast is er steeds meer aandacht voor de levensloopbestendigheid en de duurzaamheid van woningen. Door deze ontwikkelingen dreigt een mismatch te ontstaan tussen de bestaande woonvoorraad en de toekomstige vraag.

Verhuurdersheffing

Aangescherpte NIBUD-normen

‘Het herstel van de woningmarkt kreeg vooral een impuls door de betere betaalbaarheid van koopwoningen.’ De toekomstbestendigheid van studentenhuisvesting verschilt sterk per studentenstad. In het algemeen is de aanwezigheid van een universiteit een belangrijke voorwaarde voor succes. Universiteiten trekken meer studenten aan dan hogescholen en bovendien zijn wo-studenten vaker uitwonend dan hbo-studenten. Binnen de stad is het van belang dat de woonruimte gunstig gelegen is ten opzichte van het stadscentrum en (in iets mindere mate) de onderwijsvoorzieningen. Heeft een gebouw mogelijkheden om bijvoorbeeld eenheden samen te voegen of voorzieningen toe te voegen voor bijvoorbeeld jongerenhuisvesting, dan vergroot dat de toekomstbestendigheid.


41

T R E N D S I N D E VA S T G O E D B E L E G G I N G S M A R K T

TRENDS IN DE VASTGOED BELEGGINGSMARKT Oude tijden herleven? Investeringen in vastgoed zijn vorig jaar fors gestegen. Dit is opvallend, omdat het gebruik van vastgoed in veel deelmarkten onder druk staat en vreemd vermogen nog steeds relatief beperkt beschikbaar is. Vier redenen voor deze belangstelling: een prijscorrectie in de afgelopen zes jaar, Nederlands vastgoed is in vergelijking met andere landen relatief goedkoop, er zijn weinig alternatieven op gewenste rendementen op andere assets, en er is een duidelijke voorkeur van beleggers voor stabiele huurinkomsten. Beleggers tonen zich meer bewust van het exploitatierisico en er ontstaat een duidelijkere relatie tussen de huurcontracten en het risico van de investering.

beleggingsvolume ligt zelfs weer bijna op het niveau van 2008, het jaar dat de crisis begon. Met bijna € 4 miljard aan investeringsvolume komt het grootste deel van de investeringen voor rekening van de sector kantoren. De opvallendste stijger is echter de huurwoningmarkt, waar vorig jaar voor zo’n € 2,6 miljard aan transacties werd geregistreerd. Ook in winkels en bedrijfsruimte werd vorig jaar duidelijk meer geïnvesteerd.

Alle deelsectoren in het vastgoed droegen vorig jaar bij aan het hogere beleggingsvolume. In totaal resulteerde dit in een investeringsvolume van ongeveer € 10 miljard. Dit betekent bijna een verdubbeling ten opzichte van 2013. Het

Buitenlandse beleggers dominant, maar selectief Kapitaalstromen worden steeds internationaler. Dat zien we terug in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Sinds midden jaren negentig groeit het aandeel van buitenlandse investeerders. Sinds 2008 ligt het percentage van investeringen door buitenlandse beleggers op bijna 50%. De laatste twee jaar kwam zelfs rond 70% van de investeringen voor rekening van internationale beleggers. De helft van de buitenlandse investeringen in de periode sinds de crisis komt

Beleggingsvolume in commercieel vastgoed in Nederland (in euro)

14.000.000.000 kantoren

woningen

winkels

hotels

bedrijfsruimten

overig vastgoed

12.000.000.000 10.000.000.000 8.000.000.000 6.000.000.000 4.000.000.000 2.000.000.000 0 2007

Bron: PropertyNL

42

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

‘Alle deelsectoren in het voor rekening van Duitse beleggers. Dat is veel, maar hun aandeel neemt wel af in vergelijking met de periode daarvoor. Nieuw kapitaal komt vooral uit de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en het Midden-Oosten.

vastgoed droegen vorig jaar bij aan het hogere beleggingsvolume.’

Ondanks hogere investeringen door buitenlandse investeerders, stond Nederland de laatste jaren (met uitzondering van Amsterdam) niet hoog op de lijst bij internationale beleggers. Oorzaak is onder meer het gebrek aan grote deals. Alleen in de kantorenmarkt zien we een brede internationale interesse. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld het segment winkels, dat voornamelijk drijft op binnenlandse investeringen. Bedrijfsruimte – vooral logistiek vastgoed – is bij buitenlandse beleggers als investerings segment in opkomst, evenals huurwoningen. Dit komt mede door schaalvergroting en de verandering in het huurbeleid rondom woningen. In overig vastgoed is de rol van beleggers uit het Midden-Oosten opvallend. Dit komt mede door diverse investeringen in hotelvastgoed tijdens de laatste jaren.

Gemiddelde interesse Beperkte interesse

Overig

Veel interesse

Winkels

Kantoren

Herkomst beleggingsvraag sinds 2009

Woningen

What’s next? Voor 2015 wordt een verdere stijging van de vraag naar beleggingsvastgoed verwacht. In het kwalitatief betere deel van de markt kan de waarde zich hierdoor herstellen. Het waardeperspectief voor de lange termijn blijft echter voor een substantieel deel van de markt onder druk staan door (structureel) overaanbod aan vastgoed. Buitenlandse beleggers kunnen alleen voor de langere termijn in Nederlands vastgoed geïnteresseerd raken als er

Bedrijfsruimte

passende deals zijn. Kunnen die niet in de bestaande markt worden aangeboden, dan zullen deals op maat nodig zijn. Rendementsverbetering kan ontstaan door: – timing: welk vastgoed is ‘underpriced’; – selectie binnen deelmarkten: prime versus overige locaties; – verbetering van de exploitatie: beter kostenmanagement; – huurdersloyaliteit: lange-termijncashflows. Actief investeren in de relatie met de huurder door verbetering van asset-, property- en facilitymanagement is noodzakelijk om de gebruiker langdurig voor het vastgoed te blijven interesseren. Financieringsruimte ontstaat in de komende jaren door: – toetreding van nieuwe (buitenlandse) financiers, weliswaar binnen acceptabele randvoorwaarden; – nieuwe gestructureerde producten, mits transparant opgesteld; – terugkomst van de combinatie van beleggingen en financieringen via CMBS.

Nederland Duitsland Verenigde Staten

Midden-Oosten en Azië Verenigd Koninkrijk Midden- en Oost-Europa Frankrijk, België, Luxemburg Scandinavië Overig Bron: PropertyNL, Strabo, bewerking FGH Bank


43

OVER FGH BANK

OVER FGH BANK FGH Bank is gespecialiseerd in de financiering van commercieel vastgoed. Met onder andere vastgoed analisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten, beschikt FGH Bank over specialisten op uiteenlopende vastgoedterreinen. Daarnaast heeft FGH Bank ook deskundigen op juridisch en fiscaal terrein in huis. In combinatie met onze visie op commercieel vastgoed stelt deze kennis ons in staat om het juiste financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed transactie het ook gaat. Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGH Bank zich op de vastgoedmiddenmarkt, zowel via intermediairs als via het directe kanaal. FGH Bank weet met haar ervaring in vastgoed maatschappelijke en economische ontwikkelingen te analyseren, en hun impact op de markt voor commercieel vastgoed in te schatten. Onze bevindingen delen wij graag met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGH Vastgoedbericht.

HOOFDKANTOOR FGH BANK N.V. Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11

Op 20 januari 2015 is bekend gemaakt dat FGH Bank als vastgoedexpertisecentrum geïntegreerd wordt binnen Rabobank. Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. www.fghbank.nl [email protected]

44

F +31 30 233 45 72 [email protected] www.fghbank.nl

REGIOKANTOREN FGH BANK N.V. Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

Frankfurt

Koningslaan 33

Parklaan 62

Blaak 333

Beethovenstrasse 4

1075 AB Amsterdam

5613 BH Eindhoven

3011 GB Rotterdam

D-60325 Frankfurt am Main

T +31 20 664 41 41

T +31 40 296 08 11

T +31 10 242 01 50

Duitsland

F +31 20 662 03 06

F +31 40 245 18 20

F +31 10 212 14 55

T +49 69 767 579 50

[email protected]

[email protected]

[email protected]

F +49 69 767 579 513

Arnhem

Groningen

Utrecht

Cronjéstraat 10

Verlengde Hereweg 173

Museumlaan 7

RNHB HYPOTHEEKBANK

6814 AH Arnhem

9721 AP Groningen

3581 HK Utrecht

Leidseveer 50

T +31 26 442 77 10

T +31 50 311 45 82

T +31 30 232 35 50

3511 SB Utrecht

F +31 26 442 94 48

F +31 50 311 45 63

F +31 30 232 38 06

Postbus 2244

[email protected]

[email protected]

[email protected]

3500 GE Utrecht

Den Haag

Maastricht

F +31 30 755 20 20

Nieuwe Uitleg 15

Aldenhofpark 30

[email protected]

2514 BP Den Haag

6211 LV Maastricht

www.rnhb.nl

T +31 70 304 01 38

T +31 43 350 08 85

F +31 70 385 38 34

F +31 43 325 87 23

[email protected]

[email protected]

[email protected]

T +31 30 755 20 00

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 OVER FGH BANK

45

F G H VA S T G O E D B E R I C H T D I G I TA A L

ONLINE MEER LEZEN? Bekijkt u dan de uitgebreide online versie van het FGH Vastgoedbericht. Met daarin aanvullende infographics die u meer inzicht geven in onze visie en de gesignaleerde trends. En daarnaast uitgebreide informatie over alle regionale markten. In korte filmpjes schetsen experts bovendien hun visie op de toekomst van Nederland, de rol van het bedrijfsleven en de verschuivende functie van vastgoed. Leest u de digitale versie graag op uw iPad? Download dan de gratis app van het FGH Vastgoedbericht 2015.

Download de iPad-App FGH VGB in de App Store

46

www.fghbank.nl

COLOFON

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weer-

TEKST

gegeven informatie met de grootste zorg

FGH Research, drs. Maarten Donkers,

samengesteld, doch staat niet in voor de

drs. Jacob Velleman, Geert Willem van der

juistheid of volledigheid van de verstrekte

Horst MSc, ir. Jo Bronckers

informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aan-

FOTOGRAFIE

vaardt geen enkele aansprakelijkheid voor

Portretten: Lex Draijer

eventuele onjuistheden of onvolkomen

Overige beelden: Rob ter Bekke,

heden in de informatie in dit rapport. Het is

Edwin Walvisch, Hollandse Hoogte

de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële

REDACTIE

doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door

Schrijf-Schrijf

te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan

EINDREDACTIE

derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

toestemming van FGH Bank N.V.

Communicatie, Minke Jonker

De in deze uitgave genoemde Rentprijzen,

COÖRDINATIE EN PRODUCTIE

(voorraad)cijfers en de aanbod- en opname-

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

cijfers van kantoor-, winkelen bedrijfsruim-

Communicatie, Monique Derksen

ten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw

ONTWERP

Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman &

Volta_thinks_visual

Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN, Jones Lang LaSalle, Locatus, NEPROM, NRW, NVB, NVM, Platform 31, PropertyNL, Rabobank, Retailnews, Strabo, Vastgoedmarkt en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht, [email protected]. © FGH Bank N.V. 2015

OVER DE AUTEUR Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeksactiviteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de MRE-opleiding van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de Haagse Hogeschool. Hij schreef het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek, uitgegeven door Sdu Uitgevers.

47

HOOFDKANTOOR

Leidseveer 50 3511 SB Utrecht Postbus 2244 3500 GE Utrecht T +31 30 232 39 11 F +31 30 233 45 72 info @fgh.nl www.fghbank.nl

DE KRACHT VAN ANDERS KIJKEN

Recommend Documents