COLOFON. Dit jaarverslag is een uitgave van:

Jaarverslag 2012

COLOFON Dit jaarverslag is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346400 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com Mei 2013 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam

Inhoudsopgave

Schema doelstellingen

4

Voorwoord6 Over dit Jaarverslag 7 Missie7 Speerpunten ondernemingsplan 7 HUISVESTEN: WONINGEN VOOR MENSEN DIE MOEILIJK SLAGEN OP DE WONINGMARKT VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR ENERGIENEUTRAAL VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVERLENING SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKERING BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN BINNEN DE ORGANISATIE GOVERNANCE, CONTROL, RISICOBEHEERSING EN INTEGRITEIT FINANCIEEL BELEID

8 13 23 25 27 30 32 35

JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

42

VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN VERKLARING VAN HET BESTUUR

55 56

Jaarrekening 2012 inhoudsopgave 57 Kengetallen 2012 58 Balans60 Winst- en verliesrekening 61 Kasstroomoverzicht 62 Grondslagen voor waardering 63 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 71 Risicobeheersing en financiële instrumenten 73 Toelichting op de activa 76 Toelichting op de passiva 85 Niet in de balans opgenomen verplichtingen 91 Toelichting op de winst- en verliesrekening 94 Bedrijfslasten96 Overige gegevens 103 Controleverklaring van de accountant 104

Schema doelstellingen Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen Minimum aantal woningen voor mensen met middeninkomens Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen tot € 34.085 Leegstand in markthuurwoningen terugdringen Verkoop bestaande woningen met Koopgarant Verkoop bestaande woningen zonder Koopgarant Oplevering nieuwe huurappartementen en eengezinswoningen Oplevering nieuwe Koopgarant appartementen en eengezinswoningen Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht

Doelstelling 2012

Bereikt in 2012

7.000 in 2020 223

7.658 Potentieel beschikbaar: 732

+ +

> 90%

97%

+

25% lager dan in 2011 14 9 62 sociale huurwoningen (waarvan 16 eengezinswoningen en 21 vrije sector = 83 totaal) 41 (plus 30 woningen De Nieuwe Vaart die niet meer in 2011 zijn opgeleverd)

33% lager dan in 2011 30 9 83 woningen

+ + + +

71 woningen

+

Vaststellen projectmasterplan, begin sloop 20 woningen in de Secr. Schippersstraat

Het projectmasterplan is officieel vastgesteld, de 20 woningen zijn gesloopt, de bouw van de nieuwe woningen is gestart en al ver gevorderd Er is een start gemaakt met de analyse om in het centrumgebied tot een goed functionerende ‘winkelmachine’ te komen, er ligt een verkenning van de ruimtelijke kaders Gebouw De Waterpoort (zorgcluster) is in aanbouw, de bouw van gebouw De Primeur (winkels met woningen) is gestart Herhuisvesting van de bewoners van de Prinsessenflats is grotendeels afgerond, de ontwikkeling van het planconcept is vertraagd doordat de gemeente bij nader inzien hier toch geen nieuwe scholen wil bouwen. Mede daardoor is de start van de ruimtelijke procedures uitgesteld. Gerealiseerd: Oplevering 57 woningen Waterlijster; het eerste onderdeel van de centrumvernieuwing De oplevering van de laatste 9 huurwoningen heeft plaatsgevonden, evenals de overname van 3 zogenaamde ‘vangnetwoningen’ (woningen die QuaWonen van de aannemer heeft overgenomen om met de bouw te kunnen beginnen) Herhuisvesting verloopt naar wens, het ontwikkelproces neemt meer tijd in beslag, de bouw van de Bol-locatie is in volle gang. Voor de Zilverstadlocatie is de anterieure overeenkomst opgesteld

+

Revitalisering centrum Lekkerkerk

Opstellen van een bouwprogramma en verkennen van de stedenbouwkundige mogelijkheden

Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek

Verder bouwen van het zorgcluster en mogelijk ook begin bouw van de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen Start ruimtelijke procedures, ontwerp nieuwbouw, herhuisvesting huidige bewoners

Revitalisering centrum Krimpen aan den IJsel

Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats)

Oplevering 14 woningen

Revitalisering Schoonhoven Noord

Herhuisvesting huidige bewoners, opstellen ruimtelijke plannen en start ruimtelijke procedures. Hopelijk is de bouw van de Bol-locatie in volle gang en worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond

4

QuaWonen | Jaarverslag 2012

Oordeel

+

+

+

+

+

Schema doelstellingen Vitale kernen, leefbare buurten (vervolg) Oplevering maatschappelijk vastgoed in project Belcanto Krimpen aan den IJssel Oplevering ontmoetingscentrum ’ t Ingse Hof Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie) Nieuwbouw opleveringen (inclusief Koopgarant) Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad

Doelstelling 2012

Bereikt in 2012

Kinderdagverblijf en BSO

Kinderdagverblijf en BSO zijn gerealiseerd en in gebruik genomen door Via Futura De oplevering is iets vertraagd tot voorjaar 2013 € 217.748 154 woningen opgeleverd

Oplevering en inrichting € 242.000 124 woningen

Energiezuiniger maken bestaande voorraad

In totaal 237 woningen energiemaatregelen en in 357 woningen een HR-ketel plaatsen Start 240 woningen project Slim & Snel

Energiezuinige nieuwbouw

Oplevering 57 appartementen met A-label

Klantgerichte dienstverlening KWH Basisdienstverlening

Deelname aan het herziene KWH-onderzoek Nulmeting klantwaardering basisdienstverlening

Stroomlijnen

Klachtenafhandeling Klantcontacten

Digitaal loket Financieel gezond Positieve kasstroom Solvabiliteit Financierbaarheid, debt service coverage ratio

5


Basistakenpakket voor woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice; gelijktrekken openingstijden en telefonische bereikbaarheid alle lokale kantoren Eind 2012 goed werkend bewakingssysteem voor het afwikkelen van klachten Invoering klantinformatie- en kennisbanksysteem

Programma van eisen en plan voor invoering Interest dekkingsratio minimaal 1,25 Minimale solvabiliteit 25% Voldoende faciliteringsruimte WSW voor geborgde financieringen en voldoende positieve kasstromen ‘niet DAEB’ financieringen

In 298 woningen zijn energiemaatregelen met een label B uitgevoerd en 346 HR ketels geplaatst Project Slim & Snel is aanbesteed, uitvoering start in de loop van 2013 57 woningen Waterlijster in Krimpen aan den IJssel zijn opgeleverd KWH-meting nieuwe stijl uitgevoerd in 2012 In verband met meting KWH nieuwe stijl waar al op klantbeleving is gemeten afgezien van separate meting Geheel uitgevoerd conform planning. Extra gerealiseerd stroomlijnen werk vaklieden, opheffen onderhoudsdienst en vaklieden werkzaam bij de drie frontoffice vestigingen In afwachting van definitief systeem is een voorlopig systeem ingezet, dat in 2013 wordt vervolmaakt Eind 2012 ligt de implementatie iets achter op schema in verband met integratie telefonie. Live-gang wordt verwacht medio maart 2013 Gereed Interest dekkingsratio ultimo 2012 1,67 Solvabiliteit 42% Alleen voor 2013 is door het WSW faciliteringsruimte afgegeven, de ontwikkeling van 6 projecten met een doorlooptijd in 2014 is uitgesteld. De kasstroom ‘niet Daeb’ is positief

Oordeel + -/-/+ + -/+

+ + +

-/-/-

+ + + -/-

Voorwoord De omgeving waarin QuaWonen acteert, is sterk in beweging. Het politieke landschap is na de verkiezingen van september 2012 van kleur veranderd en de economische werkelijkheid is sterk gewijzigd. Ik zie een landschap dat er wezenlijk anders uitziet dan een jaar geleden en dat voor corporaties niet bepaald vriendelijker is geworden. De nieuwe politieke en economische realiteit heeft grote invloed op het functioneren van corporaties. Toch is het ons in 2012 gelukt om het jaarplan voor 95% te realiseren. Wat betreft nieuwbouw hadden we eind 2012 154 woningen opgeleverd en 269 woningen in aanbouw. Daarnaast zijn enkele ingewikkelde knopen doorgehakt. Zo zijn we begonnen met de bouw van de Bol-locatie in Schoonhoven, is de start van de Centrumontwikkeling Nederlek veiliggesteld, zijn we samen met Gemiva begonnen aan de herontwikkeling van het voormalige politiebureau in Schoonhoven en is de nieuwbouw van de zorgboerderij aan de Tiendweg Nederlek gestart.

Het Slim- & Snelproject in Krimpen aan den IJssel is wat mij betreft een schoolvoorbeeld van onze houding om te blijven zoeken naar mogelijkheden. Het helpt dat QuaWonen haar financiën en haar organisatie goed op orde heeft en dus optimaal energie kan steken in haar taken en ambities. Ook in de moeilijke tijd die we tegemoet gaan. We moeten anticiperen op de verhuurdersheffing die het kabinet Rutte 2 in voorbereiding heeft en die € 1,7 miljard per jaar moet opbrengen. Een maatregel die niet zozeer bedoeld is om de woningmarkt een nieuwe impuls te geven maar veel meer om de overheidsfinanciën op orde te brengen. De heffing grijpt fors in op de liquiditeit van corporaties en betekent tegelijkertijd een forse aanslag op de solvabiliteit; de verdiencapaciteit staat vergaand onder druk wanneer corporaties worden geacht 1/6 van de huursom af te dragen aan de overheid.

Op het gebied van energiebesparing pakken we via Slim- & Snel 240 woningen aan; zij worden in 2013 en 2014 naar het niveau van A++ gebracht. De aanbesteding van deze vernieuwende renovatieaanpak was eind 2012 afgerond. Kijken we naar de Excellente Basisdienstverlening dan staat QuaWonen aan de vooravond van oogsten; alle basisklantprocessen zijn samen met klanten doorgesproken en verbeterd. Begin 2013 zien de nieuwe website, de kennisbank en het klantinformatiesysteem het levenslicht. In weerwil van economische tegenwind was QuaWonen in staat om invulling te geven aan de doelen uit het ondernemingsplan. Ik kijk dan ook terug op een jaar waarin we bijna alles dat we vooraf hebben toegezegd ook hebben kunnen waarmaken.

We moeten daarom keuzes maken en dat doen we ook, in nauw overleg met onze huurders, andere belanghebbenden en onze eigen medewerkers. We gaan in de toekomst minder nieuwbouwprojecten realiseren. De keuze zal vaker op renovatie vallen. We gaan door met ons energieprogramma, maar zoeken wel dekking voor onze investeringen in energiekwaliteit. We gaan bezuinigen op de bedrijfslasten; ten minste 10% in 2013. Daar is de hele organisatie bij betrokken; we hebben alle medewerkers gevraagd naar de besparingsmogelijkheden op hun werkterrein en we zullen van iedereen vragen kritisch te blijven op de uitgaven. We doen geen water bij de wijn; de doelen uit het ondernemingsplan blijven onverkort van kracht, maar de weg er naartoe verandert wel. Per saldo staat QuaWonen voor de uitdaging om minimaal dezelfde prestaties te realiseren met minder geld. Het glas is echter nog steeds half vol – en niet half leeg. Met creativiteit, ondernemerschap en scherpere keuzes kunnen we ook in 2013 nog steeds heel veel realiseren. Ik kijk dan ook met vertrouwen naar 2013; we zijn goed in staat om in samenspraak tot verstandige keuzes te komen. En dus neem ik alvast een voorschot; ook komend jaar staat QuaWonen voor het huisvesten van de huishoudens die ons nodig hebben, duurzaamheid, vitale woonkernen en excellente dienstverlening.

Het kan dus wel: met creativiteit en in nauw overleg met huurders en andere belanghouders, krijgen we ondanks de ongunstige omstandigheden veel voor elkaar.

Rob van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen

6


Over dit Jaarverslag

Speerpunten ondernemingsplan

In dit Jaarverslag leggen we verantwoording af over wat wij in 2012 hebben bereikt en de financiële consequenties daarvan. Het is bestemd voor de officiële instanties aan wie wij verantwoording schuldig zijn, voor al onze relaties en voor andere geïnteresseerden.

De plannen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons ondernemingsplan voor de periode 2010 tot 2015. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten:

Behalve via het Jaarverslag laten we ook op onze website www.quawonen.com en in ons bewonersblad QuaWoonjournaal zien waarmee we ons bezighouden en waarom.

1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.085. Daarnaast aan mensen met een jaarinkomen tot € 45.000 die willen huren, maar het lastig hebben omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een dure huurwoning of een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren.

Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen, ontmoetingsplaatsen en eerstelijnszorg, als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben. 3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit goed is voor het milieu én omdat het onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van een gemiddeld label E naar een energieneutrale woningvoorraad in 2035.

QuaWonen kernwoorden - Kantoor Bergambacht

7


4. Verbeteren: Excellente dienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken en willen dat onze klanten dat ook herkennen en waarderen.

HUISVESTEN: WONINGEN VOOR MENSEN DIE MOEILIJK SLAGEN OP DE WONINGMARKT Onze belangrijkste taak is en blijft: mensen huisvesten die op de vrije markt moeilijk een woning kunnen bemachtigen. Naast de van overheidswege aangewezen groep mensen met een jaarinkomen tot € 34.085 zijn dat in onze optiek mensen die jaarlijks maximaal € 45.000 verdienen. Daarnaast zien we, los van inkomen, mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen die moeilijk volledig zelfstandig kunnen wonen als aandachtsgroep, evenals de zeker in de Krimpenerwaard groeiende groep senioren.

In het Jaarplan 2012 stelden we ons ten doel om 62 sociale huurwoningen en 21 woningen met een hogere huur op te leveren. Uiteindelijk werden het 66 sociale en 17 vrije sector huurwoningen. Dit komt door enkele verschuivingen op de projectlijst: 1. Project Beschermd Wonen, 20 wooneenheden; oplevering in 2013 in plaats van 2012 2. Project Lansingh Zuid Belcanto, 22 woningen; oplevering in 2012 was niet voorzien 3. Project Oranjeplaats, 12 in plaats van 14 woningen opgeleverd; 2 woningen zijn niet gerealiseerd maar omgezet in meer vierkante meters zorgvoorziening 4. Project De Nieuwe Vaart, 30 woningen; oplevering in 2012 was niet voorzien

Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Om de laagste inkomensgroepen (jaarinkomen tot € 34.085, inkomensnorm 2012) blijvend te kunnen huisvesten, zijn in 2020 minimaal 7.000 sociale huurwoningen nodig (netto huurprijs maximaal € 664,66 per maand, prijspeil 1 juli 2012). QuaWonen heeft maximaal 1.500 woningen met een hogere huur of in de categorie betaalbare koop voor middeninkomen in de Krimpenerwaard. QuaWonen heeft daartoe tweeprijzenwoningen geïntroduceerd. In opdracht van QuaWonen heeft het OTB najaar 2012 nader onderzoek gedaan naar de financiële mogelijkheden van middeninkomensgroepen in ons werkgebied. Daaruit blijkt dat er sprake is van een groot aanbod aan koopwoningen in de Krimpenerwaard en dat de financieringsruimte voor middeninkomens, althans op papier, is verbeterd als gevolg van de daling van huizenprijzen. De praktijk is echter dat, vooral voor twee- en meerpersoonshuishoudens met een lager middeninkomens (€ 34.085 - € 38.000) nog steeds maar een beperkt deel van de woningen op de koopwoningmarkt betaalbaar is. Op basis van de onderzoeksuitkomst gaat QuaWonen zich opnieuw beraden over de ondersteuning aan huishoudens die een woning willen kopen en over de omvang van het noodzakelijke woningaanbod.

Inclusief de Koopgarantwoningen hebben we in 2012 154 woningen opgeleverd:

Eind 2012 hadden we 7.658 sociale huurwoningen en 732 huurwoningen met een streefhuurprijs tussen € 664,66 en € 750 voor mensen met een middeninkomen.

8


Opleveringen 2012 Plaats

Projectnaam

Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Schoonhoven Stolwijk

Molenweide (voorheen Binnenterrein) Lansingh Zuid, fase 8a Lijsterstraat De Nieuwe Vaart Oranjeplaats, fase 1 en 2 KaaZes (voorheen Bovenkerkseweg) Totaal

Huur

Vrije sector huur

16 19 22

3 11

9

3

66

17

Koopgarant koop 11 24 30 6 71

De stichtingskosten van de 154 opgeleverde woningen bedragen in totaal € 28,5 miljoen. Hiervan is € 8,0 miljoen onrendabel. Huurbeleid Net als in 2011 was de jaarlijkse huurverhoging in 2012 inflatievolgend en werd van leegkomende woningen de huur geharmoniseerd. Woningen die op de nominatie staan om te worden gesloopt, werden niet geharmoniseerd en kregen, als er een Sociaal Plan was, ook geen huurverhoging. We waren van plan om in 2012 gebruik te maken van de ruimte in het Rijkshuurbeleid om mensen met een jaarinkomen hoger dan € 43.000 in een sociale huurwoning een iets hogere huurverhoging te berekenen. Omdat de besluitvorming over deze nieuwe wetgeving vertraging opliep, hebben we hiervan afgezien. De extra huurinkomsten, nodig om de verhuurdersheffing te voldoen en Vestia te saneren, liep QuaWonen daarmee mis.

In 2012 hebben we opnieuw overwogen om onze streefhuren te verhogen naar 80%. In overleg met de huurdersorganisaties hebben we dit nog niet gedaan. In het eerste kwartaal van 2013 bespreken wij het hele huurbeleid opnieuw met de huurdersorganisaties. Rond die tijd verwachten we ook meer duidelijkheid te hebben over hoe voornemens in het regeerakkoord, zoals het streven naar meer marktconforme huurprijzen en een hogere huurverhoging voor mensen met een hoger inkomen, uitwerken op het huurbeleid. De totale huursom van QuaWonen bedroeg in 2012 € 46,6 miljoen. Zouden we 100% van de maximale huurprijs vragen, dan zou de huursom € 72,81 miljoen bedragen. Je zou dit ook kunnen vertalen als: QuaWonen heeft in 2012 als maatschappelijke ondernemer € 26,2 miljoen bijgedragen om huurders met een smalle beurs van woonruimte te voorzien. Maatregelen voor middeninkomens We hebben bijna 600 sociale huurwoningen gelabeld als “tweeprijzenwoningen” voor mensen met een middeninkomen. Als zo’n woning vrijkomt, wordt deze eerst met een hogere huurprijs (maximaal € 750) aangeboden aan mensen met een middeninkomen. Komen daar geen kandidaat-huurders op af, dan komt de woning beschikbaar met de oorspronkelijke streefhuurprijs voor mensen met een lager inkomen. Daarnaast hebben we de streefhuren van een kleine 150 duurdere huurwoningen verlaagd zodat ze bij leegkomst een huurprijs krijgen tussen € 664 en € 750 en kunnen worden verhuurd aan mensen met een middeninkomen. En als laatste zijn er woningen bestemd voor verkoop, zowel onder Koopgarantvoorwaarden als permanent. Ook deze woningen zijn in principe betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen. In 2013 evalueren we de resultaten van deze maatregelen en kijken we of bijstelling nodig is. De indruk op basis van 2012 is, dat de belangstelling voor de tweeprijzenwoning vooralsnog beperkt is. Experiment HAT-woningen K5 Speciaal voor jongeren is in de K5-gemeenten per 1 december een experiment gestart om de aantrekkelijkheid van en doorstroming bij starterswoningen met één of twee kamers te vergroten. Gemeenten en corporaties hebben afgesproken dat nieuwe bewoners van deze ruim 80 HAT-woningen (huisvesting alleenstaanden en twee personen) hun inschrijfduur van maximaal drie jaar mogen behouden. Ze blijven dus inschrijfduur ‘doorsparen’ voor het moment dat ze willen verhuizen naar een grotere woning. De verwachting is dat jongeren hierdoor sneller voor een HAT-woning zullen kiezen als ze op zichzelf willen gaan wonen.

9


Zijn ze vervolgens na twee of drie jaar toe aan een volgende woning dan maken zij daar, dankzij het behoud van inschrijfduur, meer kans op en komt de HAT-woning ook weer snel beschikbaar voor een volgende startende jongere. De regeling is aangemerkt als experiment en wordt in 2014 geëvalueerd. Verhuur Conform Europese regelgeving verhuren we minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met een jaarinkomen van maximaal € 34.085. De overige 10% mogen we vrij verhuren. In 2012 ging 97% van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar mensen met een inkomen tot € 34.085. Het streven was om de toegestane 10% van de leegkomende woningen aan mensen met een middeninkomen te verhuren. Dat is niet gelukt. Net als in 2011 bleek aansturen op volledige benutting van de 10% ruimte niet eenvoudig. We kunnen pas in het laatste kwartaal van het jaar inschatten hoeveel sociale huurwoningen nog aan middeninkomens kunnen worden verhuurd. Of dit dan nog lukt, hangt sterk af van hoeveel woningen er nog vrijkomen in dat laatste kwartaal. In overleg met de K5-gemeenten hebben we daarom besloten om in dorpen met nauwelijks levensloopgeschikte seniorenwoningen in de vrije sector, bij oplevering van zulke appartementen enkele sociale huurwoningen te reserveren voor middeninkomens. In Krimpen aan de IJssel zijn er voldoende levensloopgeschikte woningen om de middeninkomens te bedienen. Krimpen aan den IJssel (regio West) hoort wat verhuur betreft bij de Stadsregio Rotterdam. De overige gemeenten (regio Oost) vallen onder het samenwerkingsverband van de K5. In beide regio’s wordt meer transparantie en keuzevrijheid in de woonruimteverdeling nagestreefd. QuaWonen staat achter dit streven, maar wil ook de doorstroming binnen de eigen dorpen stimuleren. In de regio West worden leegkomende sociale huurwoningen aangeboden via Woonnet Rijnmond. Hier hebben we te maken met het fenomeen ‘no show’: woningzoekenden die wel op een woningadvertentie reageren maar niet komen opdagen als ze de woning krijgen aangeboden. Om de leegstand die hiervan het gevolg is terug te dringen, hebben we sinds 2011 met de Stadsregio, de gemeente en Maaskoepel afgesproken dat we de eerste twintig kandidaten uitnodigen die via Woonnet Rijnmond reageren op een woning in Krimpen aan den IJssel. Levert dit geen verhuring op, dan krijgt de eerste kandidaat uit Krimpen aan den IJssel de woning aangeboden. Omdat kandidaten uit Krimpen de woningen en de wijken kennen, leidt dit eerder tot een verhuring.

Met Woonnet Rijnmond hebben wij meegedacht over aanvullende maatregelen, zoals de interessemail en sancties om ‘no show’-gedrag van woningzoekenden te voorkomen. Deze collectieve maatregelen worden naar verwachting in 2013 ingevoerd. Om de leegstand van vrije sectorwoningen (huurprijs vanaf € 664,66) terug te dringen, hadden we afgelopen jaar een marketingbudget beschikbaar van € 35.000. Hiervan is ruim € 24.000 besteed aan advertentiekosten, inrichting van modelwoningen en verhuurbevorderende maatregelen zoals behang afstomen en schilderwerk. Dit heeft ertoe geleid dat we bij de vrije sectorwoningen 33% minder leegstand hadden ten opzichte van 2011, ruimschoots meer dan de doelstelling van 25%.

Lokaal maatwerk In 2012 hebben we in de regio West de lopende lokaal maatwerkafspraken voor sociale huurwoningen toegepast. Deze afspraken met de gemeente gaan over de verhuur van nieuwbouwwoningen en specifieke woningtypes in de bestaande voorraad. Ze moeten ervoor zorgen dat inwoners uit Krimpen aan den IJssel voldoende mogelijkheden houden om binnen hun eigen dorp een woning te vinden of wooncarrière te maken. Dat dit werkt, blijkt uit het begin 2012 uitgevoerde onderzoek naar het effect van de lokaal maatwerkafspraken. Onderstaande tabel laat dit zien: Resultaat toewijzing nieuwbouw regio West Project

BloemRijk Fase 2 Eengezinswoningen, sociale huur Eengezinswoningen, vrije sector Belcanto Appartementen, sociale huur Appartementen, vrije sector Waterlijster Appartementen, sociale huur Appartementen, vrije sector

Belcanto, Krimpen aan den IJssel

10


Totaal aantal woningen

% toewijzing aan Krimpenaren

Aantal vrijgekomen huur-eengezinswoningen (bevordert doorstroming)

Aantal vrijgekomen huurwoningen < € 554,76

Aantal gehuisveste starters

25 5

96% 100%

3 2

12 1

12 1

19 3

100% 100%

4 1

4 1

4 1

22 11

100% 100%

11 3

17 3

17 3

Ook in de regio Oost zijn lokaal maatwerkafspraken met de gemeenten gemaakt om de doorstroming te bevorderen. Wat deze doelstellingen betreft, waren de resultaten van lokaal maatwerk in 2012 als volgt: Resultaat toewijzing nieuwbouw regio Oost Project

Totaal aantal % toewijzing woningen aan Krimpenaren

Oranjeplaats blok C en D Schoonhoven Sociale huur Vrije sector Bol-locatie Schoonhoven Sociale huur Vrije sector ‘t Ingse Hof Bergambacht Sociale huur Vrije sector Secr. Schippersstraat Bergambacht Sociale huur Vrije sector Woonzorg-complex Krimpen aan de Lek Sociale huur

Vrije sector

Aantal vrijgekomen huur-eengezinswoningen (bevordert doorstroming)

Aantal vrijgekomen huurwoningen < € 554,76

Aantal gehuisveste starters

9 3

-

100% 100%

-

5 0

18 2

-

50% 50%

5,6% -

4 0

15 5

1 1

60% 60%

20% -

11 1

30 9

2 3

76,67% 22,22%

6,67% 22,22%

20 2

28 19 zonder indicatie 9 met indicatie -

1 94,74%

5,26%

11

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Wonen en zorg In 2012 hebben we opnieuw stappen gezet om het aantal woningen voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen uit te breiden. In Lekkerkerk werkten we verder aan de bouw van een woon/zorgboerderij met woon- en werkplekken voor 20 mensen met uiteenlopende (lichte) psychische aandoeningen. De oplevering wordt voorzien in het voorjaar 2013. In het centrum van Krimpen aan de Lek begonnen we met de bouw van De Waterpoort. Het gaat om 28 betaalbare huurappartementen en 24 verpleeghuisplaatsen voor Zorgpartners Midden-Holland. Verder komen in dit gebouw apotheek en huisartsen onder één dak, een fysiotherapiepraktijk en winkelruimte. In 2013 kunnen we opleveren. Sinds 2011 is er in Krimpen aan den IJssel een kleinschalig Beschermd wonen project van Stichting Eleos, bestemd voor jongeren met psychiatrische of psychosociale problemen. QuaWonen stelde hiervoor twee eengezinswoningen beschikbaar. Afgelopen jaar hebben we daar, in overleg met Stichting Eleos en de omwonenden, een derde eengezinswoning in hetzelfde blok aan toegevoegd. In De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel verhuren we sinds 2011 14 levensloopgeschikte appartementen aan senioren met een lichte zorgindicatie. Zij krijgen op afroep 24 uur per dag zorg en hulp van Tiendhove (een verpleeghuis van Lelie zorggroep wonen, zorg en welzijn, voorheen Zorggroep Rijnmond). Dit initiatief is onderdeel van het project Verzorgd en Vertrouwd Wonen uit het programma Woonservice 2011-2012 Krimpen aan den IJssel, bedoeld om inwoners van Krimpen aan den IJssel meer mogelijkheden te geven om in hun vertrouwde sociale omgeving oud te worden. In 2012 is met succes een vervolg gegeven aan deze proef. Als één van de genoemde 14 woningen leeg kwam, is deze opnieuw verhuurd aan iemand met een lichte zorgindicatie die bij Tiendhove diensten en zorg afneemt. Met dit project anticiperen we op het scheiden van de financiering van wonen en zorg dat in 2013 als eerste wordt doorgevoerd voor mensen met een lichte zorgindicatie (ZZP 1 t/m 3). Voor de nieuwe categorie woningen die hiermee ontstaat, hebben we in 2011 met de gemeente en in overleg met lokale corporaties en zorgpartijen een beleidsnotitie geschreven over transparante en praktische toewijzing van deze woningen. Wij waren van plan om op basis van deze beleidsnotitie in 2012 in Krimpen aan den IJssel een nieuwe proef te starten voor

11


verhuur van levensloopgeschikte appartementen aan zorggeïndiceerde huishoudens. Het idee was onder andere om in de woningadvertenties van deze woningen een pictogram ‘zorgwoning’ op te nemen. Na overleg met onze belanghouders, waaronder de gemeente, Maaskoepel, Lelie zorggroep en SOR hebben we besloten om hiervan af te zien. De ervaring elders is namelijk dat levensloopgeschikte woningen die als zorgwoning worden aangeboden, minder goed verhuren. Eind 2012 werd bekend dat onderzoek in opdracht van de ANBO uitwijst dat van alle Nederlandse gemeenten Groningen en Krimpen aan den IJssel het best presteren als het gaat om huisvesting voor senioren. QuaWonen heeft in samenwerking met lokale partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn een belangrijke bijdrage geleverd om tot dit resultaat te komen. Daar zijn we trots op. Wij zien de uitkomst van dit onderzoek als een beloning voor onze jarenlange inspanningen om nieuwe levensloopgeschikte woningen te bouwen, de toegankelijkheid van bestaande woongebouwen te verbeteren, kleinschalige ontmoetingsruimten te bouwen en te exploiteren, bewoners te activeren en ontmoeting tussen jong en oud te stimuleren. Alle reden om op deze voet door te gaan, niet alleen in Krimpen aan den IJssel maar in ons hele werkgebied. Verkoop Verkoop van nieuwe en bestaande woningen dient meerdere doelen. Oorspronkelijk was het belangrijkste doel om starters op de koopmarkt met een bescheiden inkomen aan een woning te helpen, en een ondergeschikt doel om geld vrij te maken voor herstructurering en nieuwbouw. In de afgelopen jaren kwamen daar twee doelstellingen bij: mensen met een middeninkomen van dienst zijn en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Een groot deel van de verkoop gebeurt onder Koopgarantvoorwaarden. Dit betekent dat we een korting geven van maximaal 25% op de taxatiewaarde en dat we een terugkoopverplichting aangaan.

12


Het resultaat van de verkoop van bestaande woningen in 2012 ziet er als volgt uit: Plaats Verkoop bestaande woningen Koopgarant Bergambacht Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel Totaal Verkoop bestaande woningen niet-Koopgarant Bergambacht/Berkenwoude Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel Totaal

Gepland voor 2012

Verkocht in 2012

2 1 3 8 14

1 8 8 13 30

3 1 3 2 9

3 2 2 2 9

De tabel laat zien dat we het afgelopen jaar aanzienlijk meer bestaande woningen onder Koopgarantvoorwaarden hebben verkocht dan we vooraf hadden verwacht. De garantie van terugkoop is voor kopers onder de huidige marktomstandigheden een groot pluspunt. Tegelijkertijd blijkt de formule van de Koopgarant kwetsbaar in een neergaande markt. In toenemende mate gaat de discussie over het delen van het verlies. Diezelfde marktomstandigheden leidden ertoe dat permanente verkoop van woningen moeizamer ging. Er staan enorm veel woningen te koop en de vraag naar koopwoningen neemt af. Uiteindelijk zijn we er toch in geslaagd negen woningen te verkopen. De woningen die voor verkoop beschikbaar kwamen en niet zijn verkocht, zijn na enige tijd weer in de verhuur genomen. De verkoop leverde QuaWonen in 2012 € 0,9 miljoen aan resultaat op. In 2012 hebben we, zoals aangekondigd in het Jaarplan, het verkoopbeleid voor Koopgarantwoningen geëvalueerd. We wilden weten in hoeverre we de doelen van verkoop behalen en wat de gevolgen zijn van de economische crisis en de veranderingen op de huizenmarkt. De evaluatie wijst uit dat we met verkoop onder Koopgarantvoorwaarden veel mensen met een middeninkomen aan een eerste koopwoning hebben geholpen, maar dat de regeling voor QuaWonen financieel zeer ongunstig uitpakt nu de huizenprijzen dalen. Voorlopig gaan we nog wel door met verkoop onder Koopgarantvoorwaarden maar we zoeken naar nieuwe producten die financieel aantrekkelijker zijn voor QuaWonen.

VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN Een prettige woning die bij je past. Een schone, veilige en fijne wijk met winkels, scholen en andere voorzieningen. Plezierig contact met de buren. Allemaal elementen die eraan bijdragen dat iemand prettig woont. Elementen waarvoor QuaWonen zich sterk wil maken. Omdat de overheid en bewoners dat van ons verwachten én omdat we daar zelf belang bij hebben. In aantrekkelijke wijken verhuren we onze woningen makkelijker en hebben we minder beheerproblemen. Buurtbewoners hebben zelf grote invloed op veel van de genoemde elementen. Daarom werken we nauw met hen samen. Leefbaarheid en participatie zijn nadrukkelijk een gedeelde verantwoordelijkheid. In 2012 is € 16 miljoen in vitale kernen uitgegeven aan onderhoud en leefbaarheid en zijn er 111 woningen opgeleverd, ruim € 22 miljoen geïnvesteerd. Van goede kwaliteit Meer kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid en een betere toegankelijkheid zijn de speerpunten bij het onderhoud van onze woningvoorraad. Tegelijkertijd is er sprake van een inhaalslag in het uitrustingsniveau van de woningen. Daartoe het keuken- en badkamerbeleid, als ook het beleid om bij een verhuurmutatie de woning op basiskwaliteit te brengen. In 2012 is de situatie als volgt: Bedragen x € 1.000 Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Regulier onderhoud Asbest verwijderen, dakgoten en groenonderhoud Basiskwaliteit Badkamer- en keukenbeleid Totaal

Gepland 4.251 7.882 12.133 221

Gerealiseerd 4.877 7.909 12.786 298

Verschil - 626 - 27 - 653 - 77

268 1.020 13.642

202 1.900 15.186

+66 - 880 -1.544

In 2012 gaven we totaal € 15,2 miljoen aan onderhoud uit. Dit betreft planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en het verwijderen van asbesthoudende materialen. In het Jaarplan was oorspronkelijk € 13,7 miljoen begroot voor onderhoud, en daarmee is de begroting met € 1,5 miljoen overschreden. De overschrijding is voor een belangrijk deel toe te wijzen aan het succes van het badkamerbeleid; het beleid is vraaggericht, en er zijn beduidend meer badkamers geplaatst dan van te voren begroot. Daarnaast is er

13


meer uitgegeven aan verhuurmutaties: € 475.000. De opheffing van de onderhoudsdienst (€ 150.000) leidt daarbovenop tot eenmalige kosten, bestaande uit afboekingen. De benchmark voor onderhoud bedraagt € 1.364 per woning. Voor het reguliere onderhoud bedragen de geplande uitgaven € 1.444 per woning en de realisatie € 1.471 per woning; hoger dan de landelijke benchmark. Dit wordt voor de helft veroorzaakt door geplande werkzaamheden in het planmatig onderhoud en voor de andere helft door de overschrijding van het niet planmatig onderhoud. Naast het reguliere onderhoud is in de begroting € 152 per woning opgenomen voor extra basiskwaliteit en badkamerbeleid. Door meer badkamers uit te geven is € 276 per woning aan extra kwaliteit besteed. Per saldo bedragen de onderhoudslasten € 1.747 per woning Voor 2013 en verder maakt QuaWonen scherpe keuzen; zo is het budget badkamers gemaximeerd (€ 550.000), leidt anders inkopen en scherper begroten tot lagere kosten in het planmatig onderhoud en beperkt QuaWonen de basiskwaliteit. Daarmee komt er aansluiting met de landelijke benchmark. Basiskwaliteit In 2012 hebben we ons basiskwaliteitsbeleid geëvalueerd en op enkele punten bijgesteld. Dit beleid houdt in dat we van iedere woning die leegkomt controleren of deze voldoet aan de minimale kwaliteitseisen zoals benoemd in onze basiskwaliteitmatrix. Zo nodig brengen we de kwaliteit naar dit basisniveau. Vanuit kostenoverwegingen hebben we besloten om het verwijderen van schoorstenen in de wat oudere woningen - een grote kostenpost - niet meer standaard uit te voeren. Daarnaast zijn wat kleine andere aanpassingen doorgevoerd met een kostenbesparend effect. In 2012 hebben we € 202.419 uitgegeven, waar we € 268.000 hadden begroot. Badkamers en keukens naar eigen wens Met de programma’s Maatwerk in keukens en Maatwerk in sanitair spelen we in op de wens van veel huurders om hun woning zoveel mogelijk naar eigen smaak in te richten. Huurders kunnen tegen afkoop van de restant levensduur hun keukenblok, sanitair en tegelwerk laten vervangen, ook als deze technisch gezien nog niet is afgeschreven. Maatwerk in keukens

is onderdeel van het budget dagelijks onderhoud. Voor Maatwerk in sanitair, dat sinds oktober 2010 bestaat, is apart budget opgenomen in de begroting. Zowel in 2011 als in 2012 is dit begrote bedrag door de enorme vraag flink overschreden; in 2011 gaven we ruim € 2 miljoen uit terwijl € 505.000 was begroot, in 2012 werd het verhoogde budget van € 1.020.000 opnieuw flink overschreden en werd € 1.900.000 uitgegeven. Het badkamerbeleid is zo beschouwd succesvol, want het voorziet in de behoefte. Tegelijkertijd is het belangrijk, dat de kosten beheerst blijven. Zulke jaarlijkse uitgaven voor het sanitairprogramma zijn uiteindelijk niet vol te houden. Daarom is in overleg met de huurdersorganisaties besloten om in 2013 uit te gaan van het oorspronkelijke budget; er is € 550.000 gereserveerd waarbij het principe ‘op=op’ geldt. Verder vervalt de optie om de restant levensduur af te kopen en het sanitair vervroegd te laten vervangen. Het badkamerbeleid wordt hieraan aangepast. Voor een goed overzicht op de onderhoudsuitgaven in de komende jaren, meten we ieder jaar de technische woonkwaliteit van een derde van ons woningbezit. Ook in 2012 hebben we deze conditiemeting uitgevoerd. Om de uitkomsten in de toekomst nog beter te kunnen analyseren, hebben we nieuwe software aangeschaft waarin de meerjarenbegroting in relatie tot de conditiemeting wordt opgesteld. Verder hebben we enkele onderhoudscontracten geoptimaliseerd. Dankzij het nieuwe cv-contract kunnen we huurders beter van dienst zijn en door het vernieuwen van enkele schoonmaakcontracten krijgen we meer waar voor ons geld. Gecombineerde aanbesteding Om inkoopvoordeel te halen, hebben we bij wijze van experiment tien schilderwerken en vervolgens ook houtrotherstel in verschillende woongebouwen in één keer aanbesteed. Dit was een succes, zowel voor de bewoners als voor QuaWonen. Het leverde ons tijdwinst op in de voorbereiding en in het toezicht, dat efficiënter en effectiever kon. Het werk werd uitgevoerd door een vaste ploeg mensen die wist welke eisen QuaWonen stelde aan de leveranciers en wat de bewoners mochten verwachten. Dat dit voor bewoners goed werkt, blijkt uit het feit dat er geen enkele klacht is gekomen van de bewoners van de 183 woningen waar het werk is uitgevoerd. We zullen deze aanpak daarom in 2013 vaker toepassen bij diverse planmatige werkzaamheden.

14


Opplussen en toegankelijkheid verbeteren Wij hoopten in 2012 19 woningen bij leegkomst te kunnen opplussen voor senioren. Dit doel is niet gehaald omdat in de aangewezen woongebouwen minder woningen zijn vrijgekomen dan verwacht.

Bergambacht, Jasmijnstraat Krimpen aan den IJssel, Vijverflat Krimpen aan den IJssel, Nieuwe Vlietflat Krimpen aan den IJssel, Concours/Zonnebloem Schoonhoven, Pasteurflat Totaal

Verwacht voor 2012 Max. 1 Max. 3 Max. 5 Max. 5 Max. 4 19

Opgeplust in 2012 1,5 (1 volledig en 1 deels) 2 2 2 5 13

Strategisch voorraadbeleid In 2012 zijn we begonnen met het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB), aansluitend op de koerswijziging die QuaWonen voorstaat. Allereerst hebben we het strategisch kader bepaald voor de gebiedsvisies en de voorraadkenmerken per kern vastgesteld. Samen met medewerkers van onze drie vestigingen is vervolgens in beeld gebracht wat de goed verhuurbare en wat de minder goed verhuurbare woongebouwen zijn en in welke woningen we als eerste energiemaatregelen zouden moeten treffen. Inmiddels ligt er een inhoudelijk programma van eisen voor de complexbeheerplannen. De keuze met welk middel we de SVB-gegevens in complexbeheerplannen vastleggen is uitgesteld. Dit hangt namelijk nauw samen met de besluitvorming over de toekomst van het primair systeem. Door SVB-gegevens te digitaliseren, kunnen we beter inspelen op de voortdurende veranderingen in de regelgeving voor de corporatiesector.

Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Samen met huurders hebben we ons in 2012 opnieuw ingezet om de wijken en buurten waar onze woningen staan schoon, heel, veilig en aantrekkelijk te houden. Er was dit jaar € 39.000 begroot om buurten met onderhoudsuitgaven leefbaar en schoon te houden. Dit budget bleek niet toereikend. In Krimpen aan den IJssel is circa € 14.000 uitgegeven, € 2.500 meer dan begroot. In Bergambacht, Nederlek en Schoonhoven bedroegen de uitgaven in totaal € 28.206, ruim € 8.000 meer dan begroot. Deze overschrijding is binnen het totale leefbaarheidbudget opgevangen. Het totale leefbaarheidbudget heeft ook betrekking op het versterken van de sociale samenhang en het eigen initiatief van wijkbewoners, waarover in de volgende paragraaf meer. In het Jaarplan 2012 hadden we voor leefbaarheid € 826.420 opgenomen. In 2012 hebben we € 777.000 uitgegeven. De belangrijkste verklaringen voor dit verschil zijn dat het empowerment van wijkbewoners samen met de gemeente en andere partners is opgepakt, dat de inrichting van de ontmoetingsruimte in ’t Ingse Hof doorschuift naar 2013 en dat QuaWonen van de gemeente Krimpen aan den IJssel € 12.000 heeft ontvangen voor het buurtcoachproject. Voorgaande jaren organiseerden we één of meer bijeenkomsten met belanghouders om suggesties te vragen voor het leefbaarheidsprogramma voor het komende jaar. In 2012 hebben we het anders aangepakt. Gedurende het hele jaar hebben we op de momenten dat we toch al contact hadden met onze belanghouders gevraagd naar hun wensen en suggesties voor toekomstige leefbaarheidsinitiatieven. Dit is efficiënter en geeft meer mogelijkheden om in te spelen op actuele ontwikkelingen. Wijkschouwen Bij een wijkschouw maken we samen met bewoners, de gemeente en andere belanghouders een rondgang door een buurt om een beeld te krijgen van de leefbaarheid en eventuele (technische) knelpunten. We hebben afgelopen jaar aan vijf wijkschouwen deelgenomen. In Schoonhoven Centrum was de wijkschouw een initiatief van de gemeente. Zelf organiseerden we wijkschouwen in de Sperwer en Vijverstaete III en omgeving in Krimpen

15


aan den IJssel. Daarnaast organiseerden we samen met de gemeente een schouw in de omgeving van de Olympiade/Trimbaan in Krimpen aan den IJssel. Bij de laatstgenoemde schouw hebben we nadrukkelijk aan huurders gevraagd om mee te lopen. Maar liefst 25 bewoners gaven gehoor aan de oproep. Bij deze wijkschouw zijn klachten en knelpunten genoteerd over groenonderhoud, verzakkingen, speelplaatsen, hangplekken en verlichting van achterpaden. Begin 2012 hebben we besloten om van het sponsorbudget (€ 7.000) € 5.500 toe te voegen aan de post bewonersinitiatieven, die daarmee uitkwam op € 25.500. De reden hiervoor is dat QuaWonen alleen initiatieven sponsort die een positief effect hebben op de leefbaarheid in een van onze wijken. Politiekeurmerk Veilig Wonen en rookmelders In 2012 zijn 199 bestaande woningen aangepast zodat ze voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Er zijn 110 woningen herkeurd en opnieuw gecertificeerd. Daarnaast zijn 63 nieuwbouwwoningen gecertificeerd. In juni 2010 zijn we begonnen met het gratis aanbrengen van rookmelders in alle 8.000 bestaande woningen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen, dat wil zeggen op elke verdieping één. In anderhalf jaar tijd zijn bijna alle woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De bewoners van de 450 woningen waar dit nog niet was gelukt, kregen tot en met februari 2012 de gelegenheid om alsnog hun rookmelders op te halen. Hiermee zijn nog eens 83 woning van rookmelders voorzien. Nieuwbouwwoningen worden standaard opgeleverd met rookmelders. Complexbeheerder In onze grotere appartementsgebouwen en woongebouwen met seniorenwoningen in Krimpen aan den IJssel en Ouderkerk werken complexbeheerders. Hun takenpakket is breed. De huurders betalen voor hun servicetaken gericht op het schoon, heel en veilig houden van die gebouwen en de directe woonomgeving. De taken die echt gericht zijn op leefbaarheid (zoals toezicht op de ontmoetingsruimte) komen ten laste van het leefbaarheidsbudget van QuaWonen.

Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten leefbaar en schoon houden

Wijkschouwen, actiedagen groen en pimp je portiek

Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW)

Trap plaatsen in de hal van woongebouw Vijverstaete III Entree woongebouw Park- en Vijverflat verfraaien

16


De belangrijke contrete activiteiten in 2012 Een greep uit de uitgevoerde werkzaamheden: Krimpen aan de Lek: De terrassen aan de Koningin Julianastraat zijn antislip gemaakt. Aan de Boomgaard e.o. zijn sneeuwschuivers beschikbaar gesteld. Lekkerkerk: Aan het Patrijzenpad zijn een bankje en picknicktafel geplaatst, project Parkwijk kreeg bankjes. Krimpen aan den IJssel: In BloemRijk zijn palen in het groen gezet zodat er geen auto’s in kunnen rijden. Bij de Sperwer en aan de Boerhaavelaan zijn stoepen opgehoogd om de toegankelijkheid te verbeteren. Bij de Nieuwe Vaart, Waterlijster en Boerhaavelaan zijn fietsenrekken geplaatst. Het noodtrappenhuis in Vijverstaete III kreeg een extra schoonmaakbeurt. Schoonhoven: Naast de schutting van de woning aan de A. van Vianenstraat18 is een boom verwijderd. In de Burg. Diepenhorststraat is een bord geplaatst om straat en woning aan te duiden. In ons hele werkgebied is waar nodig extra onderhoud uitgevoerd aan het groen en extra schilder- en herstelwerk uitgevoerd na graffitiverwijdering. Ons doel om na signalering graffiti binnen twee dagen na opdrachtverstrekking te verwijderen, hebben we waargemaakt. In ons hele werkgebied waren de kosten lager dan begroot. Op dit moment hebben we het graffitiprobleem goed onder controle. Dit is mede te danken aan de snelle verwijdering. Samen met bewoners, de gemeente en andere belanghouders zijn wijkschouwen gehouden bij Vijverstaete III, de Sperwer en de Olympiade in Krimpen aan den IJssel en in het centrum van Schoonhoven Een ontmoetingsplek in Schoonhoven die overlast gaf, is verplaatst. In de gebouwen Cascade en de Vijver- en Parkflat in Krimpen aan den IJssel zijn de portieken verfraaid. In Lekkerkerk is in de Parkrand het portiek geverfd aan de hand van ideeën van bewoners. We hebben tuinenactiedagen georganiseerd in Lekkerkerk en in BloemRijk in Krimpen aan den IJssel. 199 bestaande woningen kregen een eerste PKVW-certificaat (162 in Oost en 37 in West), 110 woningen zijn herkeurd en opnieuw gecertificeerd (alle in Oost). Daarnaast leverden we 63 nieuwbouwhuurwoningen op met een certificaat: 25 Oranjeplaats (Schoonhoven), 16 Ouverturelaan, 22 Nabucco (beide Krimpen aan den IJssel). Het plaatsen van de trap is niet door gegaan. In plaats daarvan wordt het noodtrappenhuis gebruikt. Is nu opgelost door aanpassing intercom. Samen met bewoners is de buitenkant van de entree van dit gebouw in Krimpen aan den IJssel verfraaid met plantenbakken en groenperken.

Begroot voor 2012 € 39.000

Besteed in 2012 € 45.531

€ 2.250

€ 2.156

€ 106.000

€ 106.000

€ 10.000

€ 0

€ 5.000

€ 300

Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Op verschillende manieren hebben we geprobeerd te bevorderen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. We streven naar zelfwerkzaamheid van bewoners, maar zeker in het begin is vaak professionele begeleiding nodig. Ontmoetingscentra Onze acht kleinschalige ontmoetingsruimten, zeven in Krimpen aan den IJssel en één in Schoonhoven, zijn laagdrempelige ontmoetingsplekken voor buurtbewoners. Bewoners en welzijnsorganisaties maken intensief gebruik van de ontmoetingsruimte, dit mogen zij kosteloos doen. Bewoners organiseerden het afgelopen jaar bijvoorbeeld bingobijeenkomsten, kinderdisco’s, sinterklaasvieringen, high tea’s, diners, nieuwjaarsbijeenkomsten en koffieochtenden. Welzijnsorganisaties gebruikten de ontmoetingscentra voor sociaal-culturele activiteiten. Daarnaast houdt de wijkverpleegster er spreekuur, heeft de buurtcoach er een werkplek en organiseren zorginstellingen in enkele ontmoetingscentra in Krimpen aan den IJssel dagopvang voor senioren. Wij hadden gepland om eind 2012 in ons nieuwbouwproject ’t Ingse Hof in Bergambacht een negende ontmoetingsruimte te openen. De oplevering van de nieuwbouw is echter doorgeschoven naar 2013. In de ontmoetingsruimte in BloemRijk (Krimpen aan den IJssel) hebben we het beheer georganiseerd. Buurtbemiddeling In 2012 werkten de Krimpenerwaardse gemeenten, woningcorporaties, Politie Midden-Holland en politie Rijnmond samen op het gebied van buurtbemiddeling. Lichte overlastmeldingen worden doorverwezen naar Factor-G (sinds kort Participe), die vervolgens getrainde bemiddelaars inzet om bijvoorbeeld een burenconflict op te lossen. De overeenkomst met Participe eindigt op 31 maart 2013. Aanleiding om nog eens goed te kijken naar de resultaten van dit project. Het aantal aanmeldingen voor buurtbemiddeling lag in de afgelopen twee jaren lager dan de jaren daarvoor. Bovendien komen zaken die via buurtbemiddeling leken te zijn opgelost steeds vaker na enige tijd toch bij ons terecht. Dan is het voor ons lastiger om zo’n zaak op te lossen omdat we niet goed op de hoogte zijn van eerder gemaakte afspraken. Dit is voor ons reden om het contract met Factor-G/Participe in 2012 op te zeggen. Vanaf 1 april 2013 gaat QuaWonen weer zelf bemiddelen bij kleinere conflicten tussen huurders. De andere leden van de Federatie van woningcorporaties uit

17


de Krimpenerwaard hebben ditzelfde besluit genomen. Van de Krimpenerwaardgemeenten (K6) kiest alleen Krimpen aan den IJssel voor voortzetting van de samenwerking met Factor G, waarbij gezocht wordt naar een nieuwe vorm. In 2012 zijn in ons werkgebied 72 conflicten aangemeld voor buurtbemiddeling, waarvan 19 door QuaWonen. Zelforganiserend vermogen bewoners vergroten (empowerment) Ons idee om enthousiaste wijkbewoners die zich willen inzetten voor hun buurt te ondersteunen met een praktische training om hun zelforganiserend vermogen te vergroten, is overgenomen door de gemeente Krimpen aan den IJssel. Onder regie van de gemeente hebben wij dit idee samen met Pameijer en het Meldpunt in 2012 verder uitgewerkt. Er is voor gekozen om in de eerste plaats professionals te trainen zodat die op hun beurt de bewoners kunnen coachen en opleiden. Voor dit project loopt een door de gemeente ingediende subsidieaanvraag zodat het budget van QuaWonen onaangeroerd kon blijven. Buurtcoach In de wijken BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel krijgen actieve wijkbewoners bij het zelfbeheer ondersteuning van een buurtcoach. Met een gemeentelijke subsidietoezegging van € 12.000 kon dit project ook in 2012 doorgang vinden. Inmiddels stuurt onze afdeling Wijkbeheer en Participatie de buurtcoach aan. Met het budget van QuaWonen en een aanvullende bijdrage van de gemeente kon de inzet van de buurtcoach, gemiddeld 12 uur in BloemRijk en 9 uur in De Nieuwe Vaart, worden gecontinueerd. Na afstemming met de gemeente heeft QuaWonen voorjaar 2012 Mesland Consultancy gevraagd het buurtcoachproject tussentijds te evalueren. In juni verscheen het rapport met de bevindingen. Dat is in september besproken in de programmagroep Woonservice. Het rapport bevestigt wat wij zien, namelijk dat de betrokkenheid van bewoners van BloemRijk en De Nieuwe Vaart bij hun buurt en bij het beheer van de directe woonomgeving en de ontmoetingsruimte toeneemt. Bewoners leren elkaar en elkaars talenten kennen, durven elkaar om een gunst te vragen, vinden gemakkelijker de juiste toon bij het uitspreken van iets dat hen iets dwars zit en organiseren in wisselende groepen allerlei activiteiten. Ook ervaren zij dat hun initiatieven en regelmatige contact met partijen zoals de gemeente en QuaWonen hen respect, ideeën en middelen oplevert.

Omgekeerd ervaren professionals de voordelen van oplettende en betrokken buurtbewoners. Ook valt op dat actieve bewoners uit BloemRijk en De Nieuwe Vaart elkaar via het buurtcoachproject hebben leren kennen en steeds meer ervaringen delen en samenwerken. Zo ontstaan nieuwe verbindingen in de Krimpense samenleving. In het rapport komt verder naar voren dat onze ontmoetingsruimten sterk bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen van het buurtcoachproject. Onder onze zorgpartners in Krimpen aan den IJssel is draagvlak voor het buurtcoachproject. Ze zien zichzelf niet direct als medefinanciers van de buurtcoach, maar willen zich vanuit hun eigen discipline inzetten voor het buurtgericht werken, bijvoorbeeld door inzet van de wijkverpleegkundige. Ook is ervoor gepleit om de inzet van de buurtcoach in de toekomst niet te beperken tot herstructureringsgebieden. Het verschuiven van de aandacht naar andere buurten in Krimpen aan den IJssel zou mogelijk moeten zijn. QuaWonen gaat in 2013 door met de buurtcoach, met een kleine financiële bijdrage van de gemeente Krimpen aan den IJssel. Ontwikkelingen in BloemRijk In BloemRijk geven de bewoners daadwerkelijk invulling aan goed nabuurschap via het experiment Jong en Oud. Inmiddels is er een kerngroep (een soort dagelijks bestuur) die het hart vormt van de actieve bewoners. Met ondersteuning en advies van de buurtcoach hebben zij afgelopen jaar samen met andere buurtbewoners tal van activiteiten georganiseerd en een nieuwe, uitnodigende website ontwikkeld. Dankzij gezamenlijke inspanningen van de bewoners wordt de entree van ontmoetingscentrum BloemRijk inmiddels gesierd door een zelfgemaakt mozaïek. Ook onderhouden zij volgens afspraak met de gemeente het buurtgroen. In het eerst opgeleverde plandeel is het groenonderhoud door bewoners een succes. In laatst opgeleverde plandeel hadden we enkele tegenslagen. De beplanting is doodgegaan als gevolg van de slechte grondkwaliteit en onvoldoende drainage. Eind 2012 is besloten tot grondvernieuwing, extra drainage en nieuwe beplanting op kosten van de gemeente en QuaWonen. Bewoners hebben veel werk voor niets gedaan en zijn daardoor gedemotiveerd. Hopelijk motiveert de gekozen oplossing bewoners om weer met groenbeheer aan de slag te gaan.

18


BloemRijk, Krimpen aan den IJssel

Activiteiten sociale samenhang

De belangrijkste concrete activiteiten in 2011

Bewonersinitiatieven

We hebben uiteenlopende bewonersinitiatieven ondersteund, zoals buurtlunches, barbecues, nieuwjaarsrecepties, creatieve workshops en bijeenkomsten. In drie ontmoetingscentra is maandelijks een seniorenrestaurant dat wordt gerund door vrijwilligers. In Lekkerkerk en de Schildersbuurt in Krimpen aan den IJssel is een burendag georganiseerd. In de Pieter de Hoogstraat in Krimpen aan de Lek was een ontmoeting tussen bewoners en in de Voltastraat in Schoonhoven een soepavond. De welzijnsorganisatie Meldpunt Krimpen aan den IJssel en SWOS (Schoonhoven) organiseerden onder andere voorlichtingsbijeenkomsten en recreatieve activiteiten, zoals spellenmiddagen en creatieve workshops. In de meeste gevallen gebeurt dit met behulp van buurtbewoners. In de Amaliahof in Ouderkerk is een workshop paas-en kerststukken georganiseerd. Steeds vaker organiseren buurtbewoners zelf activiteiten in de ontmoetingscentra. Bewoners van de Gouden Regen in Krimpen aan den IJssel organiseerden een rommelmarkt, waarvan de opbrengst bestemd was voor Stichting KIKA.

Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra

Ontmoetingscentra

Inzet SWOS in Pasteurflat

Complexbeheer Wijkbeheer en Participatie (overig)

19


Ook in 2012 hebben we onderhoud, inrichting en aankleding van de ontmoetingscentra betaald, evenals de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet). In de Sperwer zijn de onderstellen van de tafels vernieuwd, is extra meubilair aangeschaft en is de ruimte opgefleurd met een gekleurde wand. De ontmoetingsruimte in de Vijverhoek is opnieuw geschilderd. In vrijwel alle ontmoetingsruimten zijn sleutelkastjes of kasten voor gebruikers van de ontmoetingsruimten opgehangen. De centra zijn kosteloos beschikbaar gesteld voor openbare (welzijns)activiteiten georganiseerd door bewoners, SWOS en Meldpunt. Tal van verenigingen, clubs maken tegen betaling van een gering bedrag gebruik van de ruimte voor besloten bijeenkomsten. In de Pasteurflat in Schoonhoven zijn de welzijnstaken uitbesteed aan SWOS die tal van activiteiten organiseerde zoals yoga- en zangbijeenkomsten, voorlichting door een notaris en drie keer per week koffie-inloop. Complexbeheerders zetten op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om ‘hun’ complex. Ook de kosten van de teammanager en wijkconsulent Wijkbeheer en Participatie maakten in 2012 deel uit van het leefbaarheidsbudget.

Begroot voor 2012 € 25.500

Besteed in 2012 € 24.866

€ 5.000

€ 4.114

€ 277.570

€ 217.748

€ 25.000

€ 25.000

€ 139.000

€ 139.000

€ 124.650

€ 124.650

Activiteiten sociale samenhang

De belangrijkste concrete activiteiten in 2011

Buurtbemiddeling Empowerment en buurtcoach

We hebben in 2012 bij diverse conflicten buurtbemiddeling ingezet. Het initiatief voor empowerment ligt momenteel bij de gemeente Krimpen aan den IJssel. Het buurtcoachproject is geëvalueerd en krijgt op basis daarvan een vervolg in 2013. Met dit budget is de tussentijdse evaluatie van het buurtcoachproject bekostigd. Met ruim veertig vertegenwoordigers van de huurdersverenigingen en BOG’en hebben we een bezoek gebracht aan het Volkshuisvestingsmuseum in Amsterdam. Alle vrijwilligers van de seniorenrestaurants kregen een Kerststuk. BOG’en krijgen desgevraagd via de Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel een vergoeding van maximaal € 50 voor administratieve kosten. Afgelopen jaar hebben de volgende BOG’en daarop een beroep gedaan: Centrum, Traviata, Trimbaan, Meerkoet, Sperwer, Vijverstaete III, Cascade en Rietgors. We dragen bij aan de Belbus (inclusief bijdrage aan huurkosten kantoor Stichting Belbus) omdat dit initiatief de mobiliteit van senioren bevordert, onder andere om mee te doen aan activiteiten in de ontmoetingscentra. In ruil voor onze financiële steun maakt de stichting op haar bussen reclame voor QuaWonen. Bij ons nieuwbouwproject Secretaris Schippersstraat in het centrum van Bergambacht zijn in aanwezigheid van circa 150 kinderen en buurtbewoners bouwdoeken onthuld met tekeningen van kinderen van plaatselijke basisscholen en bedoeld ter verfraaiing van de woonomgeving. Dit is gebeurd op verzoek van bewoners. Voor de bewoners van dit project organiseerden wij een ontmoetingsactiviteit met een hapje en drankje.

Jong en Oud in BloemRijk Excursies bewonersgroepen, vrijwilligers in het zonnetje, bijdrage aan BOG’en

Belbus Krimpen aan den IJssel

Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie

20


Begroot voor 2012 € 29.000 € 62.500

Besteed in 2012 € 24.007 € 57. 361

€ 5.000 € 6.500

€ 4.293 € 6.847

€ 4.800

€ 4.690

€ 5.000

€ 1.500

In aanbouw (eind 2012)

Nieuwbouw We ontwikkelen en bouwen nieuwe woningen om ons woningaanbod uit te breiden en kwalitatief te verbeteren. De vraag van woningzoekenden staat daarbij centraal. Bijna ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen. De meeste nieuwbouw is echter levensloopgeschikt. Levensloopgeschikte woningen In het Jaarplan 2012 was de ambitie om 47 levensloopgeschikte huurappartementen op te leveren (33 sociaal en 14 commercieel) en 30 levensloopgeschikte koopappartementen. Uiteindelijk zijn er 57 levensloopgeschikte huurappartementen (40 sociaal en 17 commercieel) en 54 levensloopgeschikte koopappartementen opgeleverd. Oplevering aantallen levensloopgeschikte woningen Plaats

Projectnaam

Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Schoonhoven

Lansingh Zuid, fase 8a Lijsterstraat De Nieuwe Vaart Oranjeplaats, fase 1 en 2

Sociale huur 19 22

Vrije sector huur 3 11

9

3

Koopgarant

24 30

In 2012 werkten we (verder) aan nieuwbouwprojecten in nagenoeg alle kernen in ons werkgebied. De afgelopen jaren bouwde QuaWonen gemiddeld zo’n 150 woningen per jaar, met uitzondering van 2011 toen we 359 woningen opleverden. In 2012 komt het aantal opleveringen uit op 154 woningen. Op langere termijn daalt het aantal opleveringen tot circa 100 per jaar.

Opleveringen Opleveringen In aanbouw In aanbouw In voorbereiding In voorbereiding

21

Jaarplan 2012 Eind 2012 Jaarplan 2012 Eind 2012 Jaarplan 2012 Eind 2012

Sociale huur* 62 68 134 247 1.124 1.124


Vrije sector huur** 21 17 12 22 210 0

Koopgarant 41 71 0 0 28 0

Commerciële koop 0 0 0 0 0 0

Totaal 124 154 146 269 1.362 1.124

Plaats

Projectnaam

Bergambacht Bergambacht Bergambacht Krimpen aan de Lek Krimpen aan de Lek

Dijklaan West Secretaris Schippersstraat 't Ingse Hof, fase 2 Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster) Centrumplan De Primeur Parkwijk, fase 2a, Parkflat Beschermd Wonen Kwintes Politiekantoor Bollocatie

Krimpen aan de Lek Lekkerkerk Lekkerkerk Schoonhoven Schoonhoven Totaal

Betaalb. huur 40 30 15 16 22 22 42 20 22 18 247

Commerc. huur 9 5 6

2 22

In voorbereiding (eind 2012) Bergambacht Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Lekkerkerk Ouderkerk aan den IJssel Schoonhoven Totaal

97 174 450 60 23 320 1.124

Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed Door op grotere schaal te slopen, nieuw te bouwen en te renoveren, maken we onze dorpen en wijken aantrekkelijker en vitaler. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en

zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. QuaWonen wil een rol spelen in het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed, mits een gezonde exploitatie mogelijk is.

Een overzicht van de herstructureringsprojecten waarmee we ons in 2012 bezighielden: Project met korte beschrijving Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen.

Lekkerkerk, Centrum Er wordt een onderzoek gestart om van het centrumgebied een aantrekkelijker woon-, winkelen verblijfsgebied te maken met een goed winkelaanbod en levensloop-geschikte woningen. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een vernieuwd dorpshart waar het goed wonen, winkelen en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van huur- en koopwoningen, zorgen eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels. Krimpen aan den IJssel, Centrum Prinsessenhof 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 170 appartementen voor senioren (overwegend sociaal), een woonzorgcomplex, een kantoor van QuaWonen en een ontmoetingsruimte voor buurtbewoners. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking. De eerder beoogde brede school wordt niet gerealiseerd in dit project. Schoonhoven, Oranjeplaats Woonzorgcentrum met in totaal 42 huur- en 24 koopappartementen voor senioren, een parkeergarage en 2.500 m² voor zorgen welzijnsvoorzieningen.

Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstadlocatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen. Oplevering maatschappelijk vastgoed in project Belcanto Krimpen aan den IJssel Oplevering ontmoetingscentrum ’t Ingse Hof in Bergambacht

22


Doelstellingen voor 2012 volgens Jaarplan

Gerealiseerd in 2012

In 2012 stellen we een project-masterplan vast voor de revitalisering van de woningvoorraad en het openbaar gebied. Daartoe worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. De eerste activiteiten vinden plaats in de Secretaris Schippersstraat, waar 20 woningen worden gesloopt en 39 nieuwe woningen worden gebouwd.

Het projectmasterplan is officieel vastgesteld, de 20 woningen zijn gesloopt en de bouw van de nieuwe woningen is gestart en al ver gevorderd. De oplevering vindt plaats in het voorjaar van 2013.

We studeren nog op het gebied rond de Poolmanflat. In samenspraak met gemeente en andere partijen stellen we in 2012 een bouwprogramma op en verkennen we de stedenbouwkundige mogelijkheden.

Er is een start gemaakt met de analyse om in het centrumgebied tot een goed functionerende ‘winkelmachine’ te komen en er ligt een verkenning van de ruimtelijke kaders.

In 2012 bouwen we verder aan het zorgcluster en mogelijk ook de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen. Later start de bouw van een Cultuurhuis en nog meer winkels en koopwoningen.

Gebouw De Waterpoort (zorgcluster) is in aanbouw en de bouw van De Primeur (winkels met huur- en koopwoningen) is gestart. Het concept voor het Cultuurhuis is verder uitgewerkt.

In 2012 gaan we door met het herhuisvesten van de bewoners van de te slopen Prinsessenflats, starten we de ruimtelijke procedures en maken we de eerste ontwerpen voor de nieuwbouw.

De herhuisvesting van de bewoners van de Prinsessenflats is grotendeels afgerond. De ontwikkeling van het gewenste planconcept is vertraagd doordat de gemeente bij nader inzien hier toch geen nieuwe school wil bouwen. Mede daardoor is de start van de ruimtelijke procedures uitgesteld. Mogelijk kunnen die in het tweede kwartaal 2013 starten.

In 2012 worden de laatste twee blokken opgeleverd, totaal 14 appartementen.

De oplevering van de laatste 9 huurwoningen heeft plaatsgevonden, evenals de overname van 3 zogenaamde ‘vangnetwoningen’ (woningen die QuaWonen van de aannemer heeft overgenomen om met de bouw te kunnen beginnen), 2 huurwoningen zijn toegevoegd aan de ruimte voor zorgvoorzieningen.

In 2012 staan herhuisvesting van de huidige bewoners, het opstellen van ruimtelijke plannen en het starten van ruimtelijke procedures op de agenda. Hopelijk is de bouw van de Bol-locatie in volle gang en worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond.

Herhuisvesting verloopt naar wens. Omdat het ontwikkelproces meer tijd in beslag neemt, zijn de ruimtelijke procedures nog niet gestart. De bouw van de Bol-locatie is in volle gang. De 20 huurappartementen van QuaWonen zijn allemaal al verhuurd en kunnen naar verwachting in de eerste helft van 2013 worden opgeleverd. Voor de Zilverstadlocatie is een anterieure overeenkomst opgesteld.

Kinderdagverblijf en BSO

Het kinderdagverblijf en de BSO zijn gerealiseerd en in gebruik genomen door Via Futura. De oplevering is iets vertraagd tot voorjaar 2013.

Oplevering en inrichting ontmoetingscentrum ’t Ingse Hof

VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR ENERGIENEUTRAAL Onze ambitie om een voortrekkersol te spelen in energiebesparing komt voort uit de wens om als maatschappelijk betrokken organisatie bij te dragen aan het milieu en de woonkosten van onze huurders te beperken. In 2012 hebben we nieuwe stappen gezet op weg naar het energiezuiniger maken van onze woningen. In 2012 investeerde QuaWonen € 624.000 voor 298 woningen naar gemiddeld energielabel B. Energiezuinige woningvoorraad Het streven is om onze woningvoorraad in 2030 energieneutraal te hebben, dat wil zeggen dat de woningen de benodigde energie opwekken voor het verwarmen en ventileren van de woning en warm water, plus extra energie voor verlichting en het gebruik van apparatuur. Om deze ambitie waar te maken, pakken we elk jaar een deel van onze woningvoorraad aan. Met het project Slim & Snel in Krimpen aan den IJssel zetten we een eerste grote stap en doen we ervaring op om ook andere woonblokken grootschalig aan te pakken.

In het Jaarplan gaven we aan dat we 357 nieuwe cv-ketels zouden gaan plaatsen. Het zijn er 333 geworden, deels omdat (16) bewoners geen nieuwe ketel wilden, deels omdat er een jaar eerder al ketels waren vervangen die gepland stonden voor 2012. Slim & Snel Veel aandacht is uitgegaan naar de voorbereidingen van Slim & Snel. Doel van dit programma van Platform 31 (voorheen SEV) is om via experimenten innovatieve renovatieconcepten te ontwikkelen om eengezinswoningen uit de jaren 60 en 70 op een betaalbare manier te moderniseren en energiezuinig te maken. Via Slim & Snel willen wij 240 eengezinswoningen in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel ten minste 45% energiezuiniger maken en grootschalig opknappen.

De aanvankelijk bedachte planning is uitgelopen; het aanbesteden is verschoven van het voorjaar naar het najaar. De verandering in denken en doen binnen het team en binnen QuaWonen, nodig voordat de marktbenadering Aantal Deelname- Energielabel Energielabel kon starten, nam aanzienlijk meer tijd in beslag dan we van tevoren hadden woningen percentage voor aanpak na aanpak gedacht. Het experiment Slim & Snel bleek op verschillende niveaus een Bergambacht, ‘s Heeraartsbergstraat 20 100% E en F B zoektocht. Een zoektocht die we samen met Platform 31 hebben doorlopen en Krimpen aan den IJssel, Lavendel 117 100% E B waarbij vooral transparantie, het ambitieniveau en de gewenste meervoudige Krimpen aan den IJssel, Verbindingsweg 11 100% D A samenwerking leidend waren. Zo kwamen we op het idee om via een Krimpen aan de Lek, P. de Hooghstraat* 11 100% D B contactadvertentie en openbare speeddates het consortium van marktpartijen Lekkerkerk, Thorbeckestraat* 24 100% E B te selecteren waarmee we dit project willen uitvoeren. Hieruit werden via Schoonhoven, Langerakkerweg 5 100% F B een openbare jurydiscussie drie consortia gekozen om mee verder te werken. Schoonhoven, Voltastraat 42 88% D B Deze drie hebben lange tijd informatie en ideeën met elkaar uitgewisseld. Schoonhoven, V.d. Heijdenstraat 68 97% D B Ook hebben ze gezamenlijk bewoners en gemeente betrokken bij hun Totaal 298 95% planontwikkeling. Op 1 november presenteerden de drie consortia hun plannen. Een zevenkoppige jury, met vertegenwoordigers van QuaWonen, de bewoners *Bij deze projecten ging net geen 100% van de bewoners akkoord, maar wel ruim meer dan 70% waardoor we de maatregelen bij iedereen konden uitvoeren. en de gemeente, stelde vragen en maakte in het openbaar een keuze voor het beste renovatieconcept. Van deze bijeenkomst is ook een korte film gemaakt, te vinden op www.youtube.com/quawonen. De jury besliste dat SCoop het Vaak lopen dergelijke projecten over meerdere jaren; de voorbereidingen beginnen in het ene slimste concept heeft bedacht. Een concept dat bovendien meer biedt dan we jaar, de uitvoering is in het daaropvolgende jaar. vooraf hadden gevraagd; in plaats van naar label A verbeteren de woningen Vier van de negen projecten uit 2012 zijn in 2011 gestart en twee projecten lopen door in naar label A++ en in plaats van 45% gaan bewoners 68% besparen op hun 2013. Laatstgenoemde projecten zijn Lavendel, waar problemen waren met de dakconstructie, energierekening. We beginnen in 2013 met de uitvoering. en Thorbeckestraat, waar we in het vergunningentraject vertraging opliepen. In 2012 hebben we negen projecten uitgevoerd waarbij planmatig onderhoud werd gecombineerd met isolerende maatregelen.

23


Deze 240 woningen in Krimpen aan den IJssel zijn in de jaren zestig ontworpen door architect Wissing. In heel Nederland staan zo’n 12.000 van deze woningen. Onder andere door deze uitvraag van QuaWonen liggen er straks renovatieoplossingen op de plank voor dit woningtype. Ook de twee consortia die de opdracht niet hebben gekregen, hebben een product in handen dat zij wellicht elders in het land kunnen aanbieden. Samenwerking bij Slim & Snel Veel meer dan bij de traditionele projectaanpak waren bij Slim & Snel bewoners van het begin af aan betrokken bij de planontwikkeling voor hun wijk. Dit was duidelijk nieuw voor de bewoners. Het kostte behoorlijk wat tijd en energie om hen ervan te overtuigen dat hun input juist werd meegenomen in de plannen. Bij deze laatste bijeenkomst, waar de plannen concreet werden gemaakt, was de opkomst veel groter. Het proces is zo georganiseerd dat een open en kritisch gesprek op gang kwam waardoor partijen echt betrokken raken en zich medeverantwoordelijk voelen. De onderlinge relatie wordt daardoor anders. Een ander verschil met traditionele aanbestedingsprojecten is dat de marktpartijen van de deelnemende consortia veel meer aanwezig waren in de wijk. Zij werkten vanuit een leegstaande woning in de wijk en haalden daar informatie op. We concluderen dat het in een vroeg stadium stevig positioneren van een marktpartij een positief effect heeft op de bewonersparticipatie en voor herhaling vatbaar is. De partij die uiteindelijk de opdracht krijgt, heeft veel meer voeling met de wijk en de bewoners en vice versa. Men weet elkaar makkelijker te vinden. Of dit uiteindelijk ook resulteert in de

24


gewenste bewonersdeelname is nu nog niet duidelijk. Als we deze aanpak herhalen, is het van belang dat QuaWonen aan bewoners duidelijk aangeeft met welk doel een consortium in de wijk aanwezig is, en dat QuaWonen de regie houdt over hoe en wanneer er wordt gecommuniceerd. Bereikt resultaat Eind 2012 had 40% van onze woningen het groene energielabel A, B of C. Bij de nulmeting in 2009 had slechts 24,4% van onze woningen zo’n groen label. Verder is in 2010 de Vijverlaanflat in Krimpen aan den IJssel energiezuinig gemaakt. Na de eerste jaarafrekening blijkt dat het totale energieverbruik met 30% is afgenomen. QuaWonen heeft in 2012 € 1,2 miljoen geïnvesteerd in energiemaatregelen, deze investeringen worden kostendekkend doorbelast. Het gaat om € 570.000 aan isolatiewerk en € 680.000 aan vervangen verwarmingsketels. Energieleverende nieuwbouw in 2030 Onderdeel van onze energieambitie is het streven naar energieleverende nieuwbouw in 2030. Op weg daar naartoe, ontwikkelen we in Bergambacht het project Bergstoep met vier energieneutrale eengezinswoningen. Omdat de besluitvorming over de energiepilot meer tijd kostte, is dit project vertraagd en is de bouw nog niet gestart. Naar verwachting beginnen we eind 2013 met bouwen. Gedragsverandering QuaWonen is in 2012 niet door andere organisaties benaderd om aan te sluiten bij activiteiten om bewoners alert te maken op mogelijkheden voor energiezuinig gedrag.

VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVERLENING Klantgerichte dienstverlening, daarin willen wij ons onderscheiden. We zijn dat verplicht aan onze staat van professioneel, dienstverlenend bedrijf. Bovendien maakt het ons werk leuker als we tevreden klanten hebben. Zeker als het gaat om de basisprocessen, mogen huurders en woningzoekenden zeer klantgericht gedrag van ons verwachten. Excellente Basisdienstverlening Een onafhankelijke graadmeter voor de klantgerichtheid van corporaties is het KWH-label (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Sinds 2010 voldoen we aan de normen en mogen we het KWH-label voeren. Ieder jaar meet het KWH de actuele stand van zaken. In 2012 hebben we voldoende gescoord op alle onderdelen, behalve op het onderdeel klachten. 22 van de in totaal 191 respondenten was niet tevreden over met name onze informatievoorziening, onze communicatie en de oplossingen die wij boden. We verwachten dit te verbeteren met het nieuwe systeem voor klachtenafhandeling en klantcontacten, waarover verderop in dit hoofdstuk meer. Daarnaast krijgen medewerkers training in het goed omgaan met klachten en het inspelen op ergernissen met als doel om klachten te voorkomen. Het huidige KWH-label is geldig tot 15 maart 2014. Als we bij de meting van 2013 een voldoende scoren voor het onderdeel klachten, wordt het label verlengd. We beschouwen de meting van 2012 als nulmeting voor het onderdeel klanttevredenheid en hopen dat onze inspanningen voor het programma Excellente Basisdienstverlening zich bij komende metingen vertalen in hogere klanttevredenheidscores. Ons voornemen om in 2012 te inventariseren welk(e) onafhankelijk(e) meetinstrument(en) we kunnen inzetten om de klantwaardering voor onze basisdienstverlening te meten, hebben we uit pragmatische overwegingen niet uitgevoerd. Het KWH is zich volop aan het ontwikkelen en legt de nadruk nu meer op klantbeleving. Wij staan achter die ontwikkeling. We gaan daarom volgend jaar eerst na of we met het KWH de klanttevredenheid over onze basisklantprocessen kunnen meten op alle onderdelen die wij belangrijk vinden. Daar waar dat niet kan, onderzoeken we alternatieven. Op weg naar excellentie We hebben afgelopen jaar een aantal stappen gezet om onze dienstverlening bij de basisprocessen te verbeteren. De woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice hebben op elke vestiging dezelfde

25


basistaken gekregen. Deze zijn vastgelegd in de functieomschrijvingen. De openingstijden en telefonische bereikbaarheid van onze drie lokale kantoren zijn gelijkgetrokken. Verder hebben we de informatievoorziening naar klanten over onderhoudsprojecten gelijkgeschakeld. We houden klanten beter op de hoogte over de werkzaamheden die wij zelf of door aannemers laten uitvoeren, bijvoorbeeld door conditiemetingen aan te kondigen of door vooraf te melden dat aannemers de wijk bezoeken omdat wij hen hebben gevraagd een offerte op te stellen. Ook hebben we gesprekken met aannemers gevoerd over wat wij van hen verwachten op het gebied van klantgerichtheid. In de algemene voorwaarden die voor onze aannemers gelden zijn een klantgerichte houding en werkwijze aandachtspunten. We hebben een formulier ontwikkeld waarmee we kunnen beoordelen of aannemers die voor ons werken zich houden aan de algemene voorwaarden en gewenste klantgerichtheid. Het was de bedoeling, dat onze klanten eind 2012 zouden weten welke dienstverlening wij willen leveren bij de basisprocessen ‘woning onderhouden’ en ‘reparatieverzoeken’. Dit wordt het eerste kwartaal 2013. Het is veel efficiënter om voor alle basisprocessen één middel te ontwikkelen waarmee we dit kenbaar kunnen maken in plaats van voor ieder basisproces apart. Een ontwerpbureau denkt met ons mee over de manier waarop we dit op een duidelijke en aansprekende wijze kunnen communiceren. Onze klanten kunnen dit instrument vanaf medio 2013 raadplegen via onze website. Tot vorig jaar hadden wij een onderhoudsdienst die alleen in Krimpen aan den IJssel werkte. Omdat wij overal in ons werkgebied dezelfde dienstverlening willen bieden, hebben we gekeken of we de onderhoudsdienst in zijn huidige vorm zouden opheffen of juist zouden uitrollen over ons hele werkgebied. Vanuit efficiencyoverwegingen is gekozen voor het eerste. In gesprekken met de medewerkers van de onderhoudsdienst, vestigingsmanagers, OR en het MT bleek de variant waarin de medewerkers onderhoudsdienst een plekje krijgen in de lokale kantoren de meeste voordelen te hebben. Als onderdeel van een nieuw team, dicht bij de klant, zijn de lijnen kort en kunnen ze snel handelen. Per 1 juli 2012 zijn de medewerkers onderhoud verhuisd naar de lokale kantoren. Eind 2013 evalueren we wat de meerwaarde is van de nieuwe manier van werken.

Klantinformatie- en kennisbanksysteem In 2012 hebben we hard gewerkt aan een nieuw klantinformatie- en kennisbanksysteem, genaamd IRIS, waarin klantgegevens en klantcontacten (inclusief klachten) worden vastgelegd. Via dit nieuwe systeem is straks ook te zien wat de behandelingsstatus is van een klacht en of klachten op tijd worden afgehandeld. IRIS wordt volgens planning in 2013 operationeel. Tijdens de bouw hebben we twee mogelijkheden voor optimalisatie aangegrepen. Allereerst door het onderdeel reparatieverzoeken via webservices te laten verlopen waardoor reparatiemeldingen direct zichtbaar worden in ons primaire systeem, in plaats van één keer per dag. En ten tweede door een koppeling te maken met het nieuwe telefoniesysteem waardoor de medewerkers klantenservice in één oogopslag kunnen zien of een collega telefonisch bereikbaar is. Hierdoor kunnen zij de klant sneller helpen. Oranjeplaats, Schoonhoven Digitaal klantenloket We hebben afgelopen jaar ook gewerkt aan een programma van eisen voor een digitaal loket waarmee we huurders interactieve diensten kunnen bieden, zoals het bekijken van hun betalingsgegevens of het digitaal betalen van de huur. Eind 2012 lag er een conceptplan voor invoering van dit digitale loket. Dit wordt begin 2013 vastgesteld. Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard QuaWonen is aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard (RGK). Hier kunnen klanten terecht als ze ontevreden zijn over de manier waarop wij een klacht hebben afgehandeld. Het afgelopen jaar zijn bij de RGK vier klachten over QuaWonen ingediend. Deze gingen vooral over de toewijzing van een woning, achterstallig onderhoud aan een woning, de oplevering na verplaatsing/renovatie van een badkamer en de schoonmaakkosten van een centrale ruimte. In één zaak is de klager terugverwezen naar QuaWonen omdat de klachtenprocedure nog niet was doorlopen. Eén klacht was ongegrond en de overige twee klachten waren niet ontvankelijk. Dan was er nog een klacht uit 2011 waarover de commissie eerst informatie heeft ingewonnen bij een extern adviseur en die daarom in 2012 is afgehandeld. Deze klacht bleek ongegrond. Het volledige Jaarverslag van de RGK staat (vanaf april 2013) op onze website.

26


SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKERING Om gevoel te houden met wat er leeft in onze dorpen en wijken én om meer tot stand te kunnen brengen, vragen we lokale belanghouders om hun inbreng en werken we intensief met hen samen. Onze belanghouders zijn een breed samengestelde groep. Van huurdersorganisaties tot gemeenten, van zorgen welzijnsorganisaties tot belangenbehartigers. Ook volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) hebben we de plicht om bewoners te betrekken bij ons beleid en beheer en om met gemeenten te overleggen over ons beleid en onze prestaties. Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Wat we bespreken met de huurdersorganisaties en hoe vaak, is vastgelegd in een reglement dat is gebaseerd op de Overlegwet. In 2012 hebben we volgens dit reglement overleg gevoerd. In Krimpen aan den IJssel en in Lekkerkerk bespraken we complexgebonden zaken met bewonersoverleggroepen (BOG’en). Daarnaast hebben we drie keer overleg gevoerd met de drie lokale huurdersorganisaties in Oost en de Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel in West. Gespreksonderwerpen waren onder andere de 10% regeling (ruimte om sociale huurwoningen toe te wijzen aan mensen met een inkomen hoger dan € 34.065), het op afstand uitschakelen van de mechanische ventilatie bij dreigende ernstige luchtverontreiniging, hoe verder met de BOG’en, woonruimteverdelingsregels, het gebruik van de ontmoetingsruimten, voortgang van het programma Excellente Basisdienstverlening, De Grote Woontest stadsregio Rotterdam en de evaluatie van het buurtcoachproject. Op strategisch niveau heeft het bestuur van QuaWonen vier keer vergaderd met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH). Belangrijke onderwerpen die aan de orde kwamen waren onder meer verlenging van de samenwerkingsovereenkomst, derivaten, het nieuwe energiebeleid, realisatie van het onderhoudsbeleid, aanpassingen in het basiskwaliteitsen sanitairbeleid, de pilot middeninkomens en de mogelijkheden om bewonersparticipatie te vernieuwen. Het COH heeft een positief advies uitgebracht over het huurbeleid 2012 en heeft constructief meegedacht over noodzakelijke bezuinigingen bij QuaWonen als gevolg van de verhuurdersheffing en het meebetalen aan het reddingsplan voor Vestia.

27


Vernieuwing van de participatie Huurdersorganisaties kunnen steeds moeilijker nieuwe bestuursleden vinden. Daarom hebben we samen met het COH nagedacht over nieuwe vormen van bewonersparticipatie. In juni was een eerste brainstorm. Tijdens een pittige discussie bleken de standpunten tussen huurdersvertegenwoordigers en QuaWonen sterk uiteen te lopen. Ter voorbereiding op een vervolgbijeenkomst voerden we gesprekken met enkele voorzitters van huurdersorganisaties om elkaars standpunten beter te begrijpen. In november volgde een zeer constructieve bijeenkomst met het COH. Een goede opmaat voor verder overleg in 2013. Klankbordgroep Excellente Basisdienstverlening Voor het project Excellente Basisdienstverlening is in 2012 een klankbordgroep van huurders opgericht die meedenkt over de dienstverlening bij verschillende basisprocessen. Als eerste is met de klankbordgroep gekeken naar de dienstverlening bij woningonderhoud. Later in het jaar kwam ook de dienstverlening bij ‘klachten behandelen’, ‘woning verlaten’ en ‘woning betrekken’ aan bod. We krijgen dankzij de gesprekken goed inzicht in wat klanten van ons verwachten en gaan in 2013 zeker op dezelfde voet verder. Participatie in gebouwen met een VvE In gebouwen met zowel huur- als koopwoningen zijn de eigenaren wettelijk verplicht verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze stelt onder andere het huishoudelijk reglement vast dat ook geldt voor de huurders in het gebouw. Huurders hebben tot nu toe nauwelijks inspraak in de besluiten van de VvE, terwijl die wel rechtstreekse gevolgen voor hen kunnen hebben. In 2012 zijn we daarom een proef gestart met als doel om in zo’n gemengd gebouw een commissie van de huurders op te richten. QuaWonen, die als één van de eigenaren wel deelneemt aan de VvE, betrekt deze commissie bij de besluitvorming zodat QuaWonen haar stemgedrag in de VvE op hun wensen kan afstemmen. De doelstelling in ons Jaarplan om deze proef in twee gebouwen met een VvE te beginnen is niet gehaald omdat onder de huurders van één van de twee geselecteerde gebouwen onvoldoende belangstelling was om een dergelijke commissie te formeren. In het gebouw Parkwijk in Lekkerkerk is het wel

gelukt. Begin 2013 volgt een evaluatie van deze proef, maar de ervaringen tot nu toe zijn zo positief dat we in 2013 proberen in nog twee andere gebouwen een huurdersvertegenwoordiging te formeren voor VvE-zaken. Participatie bij grote onderhoudsprojecten en sloopnieuwbouwprojecten Ook in 2012 hebben we bij diverse projecten bewoners de gelegenheid gegeven om invloed uit te oefenen op de plannen. Dit gebeurde zowel bij grote onderhoudsprojecten als bij sloopnieuwbouwprojecten. Bij ingrijpende onderhoudsprojecten sturen we huurders een vragenlijst waarin wij hen vragen om te reageren op onze plannen. Vinden ze het een goed idee, vinden ze het (nog) niet nodig of weten ze het niet? Op deze lijst kunnen ze suggesties doen wat er volgens hen ook aangepakt moet worden. De resultaten van deze vragenlijsten verwerken wij in het onderhoudsplan dat we tijdens een bewonersavond presenteren. Bij die presentatie leggen we ook uit waarom we bepaalde suggesties niet hebben overgenomen. Bewoners reageren hier positief op. Een aantal voorbeelden uit 2012: Bij vier rijtjes woningen in de Thorbeckestraat in Lekkerkerk werd de hele gevel gerenoveerd: de kozijnen plus de houten gevelplanken tussen de eerste en tweede etage. In de bestaande situatie waren die planken bij verschillende woningen in verschillende kleuren geschilderd. QuaWonen stelde voor om per rijtje één kleur te kiezen. Uit de vragenlijst bleek dat bewoners het daar niet mee eens waren. Tijdens de bewonersavond vertelden de aanwezigen dat ze graag wilden dat de hele straat in één kleur geschilderd werd omdat men de huidige aanblik te rommelig vond. Het werd nog een spannende strijd tussen twee kleuren, maar uiteindelijk worden de planken in de hele straat één kleur uitgevoerd. Bij elf woningen in de Pieter de Hooghstraat in Krimpen aan de Lek kwamen door betrokkenheid van bewoners twee extra keuzemogelijkheden: een extra kleurkeuze voor het schilderwerk plus de keuze voor matglas voor het raam naast de voordeur. Verder is naar aanleiding van suggesties van bewoners de kozijnindeling gewijzigd. Bij sloopnieuwbouwprojecten vragen wij altijd een klankbordgroep van bewoners om mee te denken over de inhoud van een sociaal plan en over initiatieven om de leefbaarheid op peil te houden. In 2012 leverde dit in Bergambacht een mooi initiatief op. Bewoners van de bestaande woningen aan de Secretaris Schippersstraat ondervonden nogal wat overlast van de

28


Prinsessenflats, Krimpen aan de IJssel nieuwbouw aan de overkant. Zij opperden het idee om de bouwhekken rond het bouwterrein te verfraaien met kindertekeningen. We hebben vervolgens leerlingen van de twee basisscholen in het dorp gevraagd om tekeningen te maken om de bouwhekken op te fleuren. Met groot enthousiasme hebben kinderen van de basisscholen De Ark en de Kiezel en Kei gewerkt aan prachtige tekeningen die, afgedrukt op doeken, nu de hekken rond het bouwterrein sieren. Ook bij de Prinsessenflats in Krimpen aan den IJssel dacht een klankbordgroep van bewoners mee. Hier was geen behoefte aan een sociale activiteit zoals een barbecue, maar zij opperden het idee om bij wijze van afscheid iets te doen met de geschiedenis van de flats. In samenwerking met de Historische Kring Krimpen aan den IJssel is een prachtig boekje geschreven over de flats. QuaWonen stond garant voor een minimale afname, wat neerkwam op een bijdrage van bijna € 1.500. Daarnaast werden een lezing en een fototentoonstelling over de flats gehouden. Inbreng van andere belanghebbenden Gemeenten Met de gemeenten in ons werkgebied hebben we ook in 2012 regelmatig bestuurlijk overleg gehad. Met alle gemeenten was er overleg over het actualiseren van de prestatieafspraken. In Nederlek zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2012-2020. In Schoonhoven zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2012 en is in december gestart met het opstellen van prestatieafspraken voor 2013 en 2014. We verwachten deze te kunnen tekenen in de eerste helft van 2013. In Bergambacht zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2012 en voorbereidingen getroffen voor afspraken voor 2013. Afronding wordt verwacht in januari 2013. In Krimpen aan den IJssel zijn de prestatieafspraken 2012-2015 geëvalueerd en

uitgebreid. In Ouderkerk is een begin gemaakt met het overleg tussen de gemeente en de vier betrokken woningcorporaties, waaronder QuaWonen. Lokale en regionale netwerken Ook in 2012 maakten we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken zoals met de politie, met zorgen kinderopvangorganisaties (Vierstroom, Zorgpartners Midden-Holland, Zellingen, Via Futura, Wasko, Zorggroep Rijnmond, Pameijer, Philadelphia, Gemiva, St. Eleos, ASVZ, Kwadraad maatschappelijk werk, Vluchtelingenwerk, Stichting Jeugd- en Jongerenwerk Midden-Holland, GGZ Midden-Holland, GGD Midden-Holland), met scholen (Rudolf Steinerschool, OBS Kortland, Stichting OPOCK en Zadkine), met de lokale welzijnsorganisaties (FactorG (tegenwoordig Participe Gouda), SWOS, SWOB, Stichting WON en Meldpunt Krimpen/ Capelle a/d IJssel) en met belangenorganisaties (Marokkaanse overleggroep Rida, Stichting Ouderenhuisvesting Nederlek en Stichting Exploitatie bejaardenwoningen Nederlek, ANBO, Seniorenplatform, PCOB, VAC, buurtcomités). Bij de voorbereiding en uitvoering van nieuwbouw-, verbeteren leefbaarheidsprojecten werken we nauw samen met uiteenlopende belanghebbenden. Vaak gebeurt dit in klankbord-, werk- of projectgroepen. Speciaal voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten met levensloopgeschikte woningen hebben we een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de ouderenbonden die actief zijn in de Krimpenerwaard. Zij gaan ons advies geven over zaken als indeling en gebruiksoppervlak van de woningen en aard en inrichting van de algemene ruimten. Verder is er regelmatig overleg met de andere corporaties in de Krimpenerwaard en in de Stadsregio Rotterdam, is QuaWonen actief in de Maaskoepel, de federatie van woningcorporaties in de Stadsregio Rotterdam, en in de Federatie van Woningcorporaties in de Krimpenerwaard en maakt ze gebruik van de diensten van Woonnet Rijnmond. Onze directeur-bestuurder onderhoudt goed contact met de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes en is actief in de taskforcegroep Vestia. Verder reageert hij veelvuldig op landelijk nieuws over de sector, via blogs, onze website en ook via Twitter, radio en televisie. Platform Wonen Zorg Welzijn Zowel in Nederlek als in Schoonhoven zijn prestatieafspraken gemaakt over het opzetten van een platform Wonen Zorg Welzijn. In Nederlek is door interne omstandigheden bij de gemeente vertraging opgetreden. Schoonhoven is begonnen met het opstellen van een brede zorgvisie, waarbij dit onderdeel wordt geïntegreerd.

29


Kennisdeling QuaWonen organiseerde op 13 december in Krimpen aan den IJssel de MOOI-bijeenkomst ‘MOOI, Slim en Snel samen werken aan energie’. Deskundigen afkomstig van corporaties, de gemeente, de Technische Universiteit Delft en markt werden uitgedaagd te reflecteren op de ketensamenwerking, de procesgang en het resultaat van aanbesteding van dit vernieuwende renovatieproject. Voor de gemeenteraden van Krimpen aan den IJssel en Schoonhoven en op verzoek van derden organiseerden we gedurende het jaar voor uiteenlopende gezelschappen presentaties over ons energieproject Slim & Snel, over BloemRijk en over ons beleid met betrekking tot ontmoetingsruimten. Belanghouders-ID Voor de tweede keer op rij hebben we het Belanghoudersidentificatieinstrument (Belanghouders-ID) toegepast bij het bij het opstellen van het Jaarplan. Dit instrument helpt ons om al in een vroeg stadium van een project na te denken over wie belanghebbenden zijn. Zo wordt de kans dat we een partij vergeten een stuk kleiner. Het betrekken van belanghouders heeft dit jaar vooral in het renovatieproject Slim & Snel op een heel vernieuwende manier plaatsgevonden. In dit project is op allerlei manieren gewerkt aan co-creatie met bewoners, de gemeente, de huurdersorganisatie, het VAC (adviescommissie voor nieuwbouw) en de markt (aannemers, energiedeskundigen, architecten en bewonersdeskundigen). Bewoners en de gemeente zijn in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming. De gemeente, een vertegenwoordiger van Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel en onafhankelijke externe deskundigen hebben beoordeeld of de plannen van de consortia voldeden aan de initiële vraag van QuaWonen. De wethouder en een huurder maakten deel uit van de jury en er is door de drie consortia, QuaWonen en deskundigen intensief voorwerk gedaan voor de uiteindelijke plannen. De intensieve samenwerking met partijen en belanghouders betrokken bij het wonen-, zorgen welzijnsproject Prinsessenhof in het centrum van Krimpen aan den IJssel kreeg najaar 2012 een onverwachtse wending. De gemeente bleek af te zien van nieuwbouw voor de Rudolf Steinerschool en de Kortlandschool. Hierdoor kwam noodgedwongen een einde aan de samenwerking met de scholen en Stichting Wasko (kinderdagverblijfvoorziening). Een gevoelige klap voor de centrumvernieuwing van Krimpen aan den IJssel. QuaWonen gaat samen met de zorgpartijen verder met de planontwikkeling.

BELANGRIJKE ONTWIKKELINGEN BINNEN DE ORGANISATIE Personele ontwikkelingen Na het actualiseren van alle functiebeschrijvingen is de waardering van alle functies tegen het licht gehouden. Iedere medewerker heeft een nieuw indelingsbesluit van zijn of haar functie ontvangen. Tegen het indelingsbesluit van acht functies is bezwaar gemaakt. Deze bezwaren zijn behandeld door de hiervoor ingestelde geschillencommissie. Deze geschillencommissie bestond uit vier leden. Zowel directie als Ondernemingsraad hebben een extern en intern (medewerker van QuaWonen) lid voor de commissie aangedragen. De commissie heeft van twee functies aan de bestuurder het advies gegeven de functie een niveau hoger in te delen. Dit advies is door de bestuurder gevolgd. Geen van de andere medewerkers heeft bezwaar bij de externe geschillencommissie ingesteld. In de loop van 2012 zijn tien nieuwe medewerkers in dienst gekomen en hebben acht medewerkers ons bedrijf verlaten. Passend in de gedachtegang over gelijkschakelen en stroomlijnen van functies en het herijken van basisklantprocessen is, na lang en uitvoerig beraadt, de onderhoudsdienst in de oude vorm opgeheven en vallen de medewerkers direct onder aansturing van de verschillende vestigingen. De focus van hun werkzaamheden ligt nu meer op serviceonderhoud. Het ontwikkeltraject van de teammanagers is afgerond. Zij hebben onder andere gewerkt aan het versterken van hun vaardigheden. Geven en ontvangen van feedback is een van de middelen die is ingezet. Door het programma Insight zijn de voorkeurstijlen van de teammanagers in kaart gebracht. Door dit met elkaar te delen is duidelijk hoe zij elkaar kunnen versterken. In het verlengde van het ontwikkelprogramma zijn onderwerpen als kwaliteit, juiste mens op de juiste plek en het laag in de organisatie leggen van verantwoordelijkheden, besproken. Dit heeft tot enkele personele wisselingen geleidt. Door intervisiebijeenkomsten wordt de ontwikkeling van de teammanagers verankerd.

Bezetting

31-12-2011

31-12-2012

Fulltime Parttime

13 38 51

14 40 54

Fulltime

56

55

Parttime Totaal aantal mannen Totaal aantal medewerkers

4 60 111

4 59 113

Vacatures Bezetting in fte Vastgestelde formatie in fte Gemiddelde leeftijd Gemiddeld dienstverband in jaren

1 98,7 96,4 46,4 9,7

1 100,1 94,7 47,0 10,3

Omvang Vrouwen personeel Totaal aantal vrouwen Mannen

De vastgestelde formatie daalt met 1,7 fte voornamelijk als gevolg van veranderingen bij de onderhoudsdienst. De gerealiseerde formatie wijkt af van de vastgestelde formatie door medewerkers die boven formatief zijn en tijdelijke arbeidsovereenkomsten vanwege vervanging voor arbeidsongeschiktheid. Voor deze wijze van extra inzet is gekozen omdat dit goedkoper is dan externe inhuur. Beoordelen en belonen Tijdens de beoordelingscyclus zijn 106 medewerkers beoordeeld. Van hen is 13,2% als zeer goed beoordeeld, 82,1% als goed, 1,9% kreeg te horen dat er meer van hen wordt verwacht en 2,8% heeft gehoord dat de prestatie onder de maat was. Slecht presteren heeft consequenties voor de betreffende medewerkers. De collectieve doelstelling, die in 2012 in het teken stond van bezuinigingsvoorstellen inbrengen voor de begroting van 2013, is gerealiseerd. Samen met de individuele beoordeling is een gemiddelde eindejaarsuitkering van 4,73% van het jaarsalaris exclusief vakantietoeslag uitgekeerd. Het budget voor de eindejaarsuitkering bedroeg 5,5%.

30


Arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim Het verzuimpercentage over heel 2012 bedroeg 5,2%. In dit cijfer zit voor ongeveer 2% verzuim veroorzaakt door een arbeidsconflict. De doelstelling van QuaWonen is een verzuimpercentage (geschoond) van niet meer dan 3%, dus dat komt in de buurt. De meldingsfrequentie was met 1,12 iets lager dan het vastgestelde maximum van 1,15. Gezondheidsmanagement Sinds oktober 2010 hebben we een fitnessregeling. Medewerkers kunnen tegen een sterk gereduceerd tarief sporten bij één van de twee aangewezen sportscholen in Bergambacht en in Krimpen aan den IJssel. Achteraf krijgt de medewerkers per kwartaal een bijdrage van QuaWonen: de helft van het abonnementsgeld met een maximum van € 20. In 2012 hebben zeven medewerkers van deze regeling gebruik gemaakt. Hoewel dit geen groot aantal is, is toch besloten om door te gaan met deze regeling. De ondernemingsraad De directeur-bestuurder en ondernemingsraad (OR) hebben in 2012 zes keer formeel overlegd. Zoals gebruikelijk was bij één vergadering ook een vertegenwoordiging vanuit de Raad van Commissarissen aanwezig. Specifieke onderwerpen die in 2012 zijn gesproken zijn: • Excellente basisdienstverlening: - Samenvoegen kleine lokale kantoren - Gelijkschakelen openingstijden lokale kantoren en stroomlijnen klantprocessen en functies in de lokale kantoren - Wijziging onderhoudsdienst - Programma’s van eisen voor Kennisbank, Klantinformatiesysteem, Digitaal Loket, Website en Intranet - Verhuizing lokaal kantoor ‘Midden’ • Functieonderhoud en –waardering • Samenwerking Groene Hart Corporaties • Visitatie • Financiële ontwikkelingen landelijk en situatie van QuaWonen • Collectieve doelstelling 2012 • Jaarplan, jaarverslag, en managementrapportages • Arbojaarplan • Dienstverlening ArboUnie • Personele ontwikkelingen • Bedrijfscultuur

31


Een belangrijk discussiepunt vormde de wijziging van de onderhoudsdienst. De OR was in kennis gesteld van het voorgenomen bestuursbesluit om de onderhoudsdienst uit te rollen of op te heffen. Dit voornemen leidde tot veel beroering onder de medewerkers van de onderhoudsdienst. Zeker omdat al kort na de berichtgeving individuele gesprekken zijn gevoerd met de betreffende medewerkers. De OR heeft hierin een bemiddelende rol ingenomen. Ze is in gesprek gegaan met zowel de bestuurder als de medewerkers van de onderhoudsdienst. Dit heeft geleid tot gewijzigde inzichten bij de bestuurder met als gevolg dat het voorgenomen bestuursbesluit is bijgesteld. Uiteindelijk is besloten de onderhoudsdienst in zijn huidige vorm op te heffen, maar wel uit te rollen over het hele werkgebied. Dit betekent dat alle onderhoudsdienstmedewerkers voortaan werken vanuit de lokale kantoren, en niet meer vanuit een centrale onderhoudsafdeling. Naast de formele overleggen is ook een paar keer informeel overlegd. Verder heeft de OR zoals ieder jaar met de Raad van Commissarissen gesproken over het functioneren van de bestuurder. De OR onderhoudt goed contact met de overige medewerkers. De verslagen van de vergaderingen staan op intranet, net als de nieuwsbrieven en het jaarverslag van de OR. Ook worden regelmatig niet-OR-leden uitgenodigd om deel te nemen aan commissies die zich met een bepaald onderwerp bezighouden.

GOVERNANCE, CONTROL, RISICOBEHEERSING EN INTEGRITEIT Governance Als woningcorporatie heeft QuaWonen een maatschappelijke taak. Omdat QuaWonen een stichting is, zijn er geen aandeelhouders die toezicht uitoefenen op de uitvoering van die taak. Het toezicht is echter wel op verschillende manieren geborgd. In de AedesCode en in de Governancecode Woningcorporaties staan hiervoor richtlijnen. QuaWonen onderschrijft deze en hanteert op onderdelen normen die verder gaan dan de Governancecode. Voor QuaWonen geldt verder dat ze via een vergunning als toegelaten instelling aan de overheid is verbonden. Hieruit volgen rechten en plichten die in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staan. Dit is een uitwerking van de Woningwet. QuaWonen voldoet aan de bovengenoemde codes, Burgerlijk Wetboek en Besluit door: - een effectief toezicht - een transparante inrichting van de organisatie - een voortdurende dialoog met belanghebbers in de lokale omgeving - een zorgvuldige omgang met onze klanten Deze vier prestatievelden zijn verwerkt in de statuten van QuaWonen, in het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen, in het document Relatie bestuur en Raad van Commissarissen en onze beleidsvisies. Deze documenten vormen de basis voor de governancestructuur. Ze zijn te vinden op www.quawonen.com. Daarnaast wordt de jaarlijkse financiële controle uitgevoerd door de externe accountant en vindt eens in de vier jaar een maatschappelijke visitatie plaats door een geaccrediteerde partij. In 2013 wordt weer een visitatie uitgevoerd. In 2012 heeft de selectiecommissie, bestaande uit twee leden van de Raad van Commissarissen, de bestuurder, de manager Staf en de controller, een bureau geselecteerd voor verdere contractafspraken. De definitieve benoeming vindt plaats in de Raad van Commissarissen. Governancestructuur Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van QuaWonen en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de strategie, de financiering en het beleid.

32


Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de naleving van weten regelgeving en van de beheersing van risico’s verbonden aan de activiteiten van QuaWonen. Het bestuur informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de RvC. Het bestuur bestaat uit één bestuurder. De RvC houdt toezicht op het bestuur. In de statuten staat voor welke besluiten van het bestuur de goedkeuring van de RvC nodig is. De RvC is verantwoordelijk voor benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. In 2012 zijn twee nieuwe commissarissen benoemd. Daarbij is rekening gehouden met de kennisverdeling binnen de Raad. Met de benoemingen is de kennis op het gebied van financiën en huurdersbelangen versterkt. De Raad heeft in 2012 een zelfevaluatie uitgevoerd, waarbij gebruik is gemaakt van de kennis die is opgedaan uit de zelfevaluatie in 2011 onder begeleiding van een externe adviseur. Het jaarverslag van de Raad gaat dieper in op de taken, relatie en werkzaamheden van de RvC en het bestuur. In de dagelijkse besturing en uitvoering zijn vijf managers verantwoordelijk. QuaWonen hanteert een klantgedreven bedrijfsfilosofie. Dit is vertaald naar het centraal stellen van de klant. Hierbij zijn de beide regiomanagers verantwoordelijk voor het realiseren van de klanten marktstrategie. De vastgoedstrategie, bedrijfsvoering en staffuncties zijn ondersteunend aan de klanten marktstrategie. De controller heeft een onafhankelijke positie en is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur met een, in bijzondere gevallen, rechtstreekse lijn naar de RvC. Zij toetst, beoordeelt en adviseert over het ‘in control’ zijn van het bedrijf. Control De producten van de planning- en control cyclus, begroting, kwartaalrapportages en jaarrekening, zijn geënt op de speerpunten uit het ondernemingsplan. De jaarrekening is tevens gebaseerd op de richtlijnen voor de verslaglegging. Deze documenten zijn beoordeeld door de controller. De rapporten hierover zijn besproken door het managementteam (MT). De documenten zijn ook besproken door de RvC in aanwezigheid van de manager Bedrijfsvoering en voor de jaarrekening in aanwezigheid van de externe accountant en de controller. Daarnaast heeft de controller, voor het eerst, een managementletter over de door haar uitgevoerde toetsingen en onderzoeken over 2011 opgesteld voor de RvC. Deze is in 2012 door de Raad besproken.

Risicobeheersing Risicomanagement ondersteunt het proces van het ‘in control’ zijn. We zien twee soorten risico’s: risico’s die van buitenaf invloed hebben op QuaWonen en risico’s die samenhangen met onze eigen bedrijfsprocessen. De omgevingsrisico’s worden ieder jaar door het MT beoordeeld en voor zover nodig voorzien van beheersingsmaatregelen. In het kader van risicobeheersing is in de fasedocumenten van de vastgoedprojecten een risicoparagraaf opgenomen. In 2012 is afgesproken dat ook in beleidsnotities een risicoparagraaf wordt opgenomen. Als voorbereiding op het opstellen van de begroting is op de strategiedag van het MT in het voorjaar van 2012 de geactualiseerde externe risicoanalyse met de hoogste strategische risico’s doorgenomen. Op deze dag zijn tevens de scenario’s besproken voor doorrekening van de meerjarenbegroting. Het MT en de RvC hebben de notitie van de controller over frauderisico’s behandeld. Het model van risicomanagement op basis van het INK-managementmodel met de bijbehorende instrumenten, witte vlekken en verbeteracties is in het najaar door de RvC behandeld. Voor een actuele stand van de te lopen risico’s is in de viermaandelijkse managementrapportages een totaaloverzicht opgenomen. Integriteit Integriteit is belangrijk in onze bedrijfscultuur. Naast de integriteitscode, die ook gaat over ongewenste omgangsvormen en het aannemen van geschenken, is er een interne meldprocedure. Ongeoorloofde zaken kunnen anoniem worden gemeld bij een externe partij. In 2012 is hiervan geen gebruik gemaakt. Integriteit was binnen de RvC onderwerp van gesprek. Ons sponsorbeleid houdt ook verband met integriteit en is te vinden op de website. Er waren in 2012 geen transacties met tegenstrijdige belangen van het bestuur. Er is geen sprake van nevenfuncties van de bestuurder die, gezien aard en tijdsbeslag, een negatieve invloed hebben op zijn taak als bestuurder.

33


Vereniging van eigenaren We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin we belang hebben. Hier volgt een overzicht van de gebouwen met een VvE waarin QuaWonen belangen heeft:

Lekkerkerk • Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. • Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang.

Bergambacht • D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. • Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners MiddenHolland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. • ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. • Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid.

Schoonhoven • Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. • Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. • Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang , maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE’s Oranjeplaats Blok A en B. • Oranjeplaats Blok C, 10 huurappartementen, 10 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. • Oranjeplaats Blok D, 6 huurappartementen, 4 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. • Oranjeplaats Parkeergarage, 42 huurparkeerplaatsen, 26 koopparkeerplaatsen en 21 parkeerplaatsen voor welzijn en zorg. We hebben een meerderheidsbelang.

Berkenwoude Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Krimpen aan den IJssel • Buijs Ballotsingel, 9 huurappartementen en 1 koopappartement. Wij hebben een meerderheidsbelang. • Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. • Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 30 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2012 42 huurappartementen. • Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. • Belcanto, 32 huurappartementen, 15 koopappartementen, 1 kinderdagverblijf, 32 huurparkeerplaatsen en 15 koopparkeerplaatsen. We hebben een meerderheidsbelang.

34


In onderstaande VvE zitten wij wel in het bestuur maar wordt het beheer uitgevoerd door een externe partij (VT 2000): Krimpen aan den IJssel • Quarakter IV, wij hebben hier 55 parkeerplaatsen en 27 bergingen in de ondergrondse parkeergarage van de in totaal 180 indexen. Het gaat om een minderheidsbelang. VvE’s waarin wij wel zitting hebben maar niet het beheer uitvoeren: • Mandeligheid Poort van Ambacht in Bergambacht • VvE Tricolore Geel in Krimpen aan den IJssel • VvE Quarakter IV in Krimpen aan den IJssel Overige verbindingen QuaWonen heeft een deelneming in Woonwaard Holding B.V. De deelneming beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. De Holding bestaat verder uit twee BV’s. Eén daarvan is in 2012 omgezet naar een Energie BV. De inrichting van de BV vindt in 2013 plaats.

FINANCIEEL BELEID 1.0 De financiële positie van QuaWonen Terugkijkend over 2012 leggen we in voorgaande hoofdstukken verantwoording af over onze prestaties. In 2012 hebben we gepresteerd om onze doelstellingen te realiseren en ook gepresteerd naar vermogen: we hebben positieve kasstromen, voldoende solvabiliteit en de toegang tot kapitaalmarkt stond open voor onze investeringsopgave. Kenmerkend voor 2012 is de voorgeschreven en gewijzigde regelgeving Jaarverslaglegging die dit jaar voor het eerst in de jaarrekening is verwerkt. Deze verwerking leidt tot een substantieel andere waardering van onze activa en vermogen. De vergelijkende cijfers van 2011 zijn aangepast aan de nieuwe grondslagen, met als gevolg dat deze niet meer overeenkomen met de vastgestelde jaarrekening 2011. De belangrijkste aanpassingen ten opzichte van 2011 zijn toegelicht bij de waarderingsgrondslagen en zijn uitgesplitst naar stelsel- en schattingswijzingen. Het vermogen ultimo 2011 neemt door de stelselwijziging € 18,7 miljoen toe.

lang. Tot slot is onzeker hoe groot/hoog de onderlinge solidariteitsheffing moet worden om armlastige corporaties ‘in de lucht te houden’. Hoe reageert QuaWonen hierop? Vanaf 2013 verlagen we de bedrijfslasten structureel met € 1,5 miljoen voor inflatie. We kiezen vaker voor renovaties dan voor nieuwbouw. De investeringsopgave is met gemiddeld 50 woningen per jaar gereduceerd; deze woningen kunnen later worden ontwikkeld. Tot slot is de energiedoelstelling uit het ondernemingsplan doorgerekend, met als uitgangspunt dat 75% van de investeringen kostendekkend zijn. Conclusie is dat QuaWonen niet kan volstaan met een extra huurstijging van 0,5%, maar dat gedurende een aantal jaren een hogere huurstijging dan inflatie noodzakelijk is, gecombineerd met een verdere besparing op de bedrijfslasten. Een hele opgave, maar niet onoverkomelijk.

Vooruitkijkend is de financiële toekomst spannender dan voorheen. Centraal staat de vraag of QuaWonen kan presteren naar vermogen en kan zorgen voor een gewaarborgde continuïteit? Deze vraag speelt bij veel woningcorporaties na berichtgeving (in alle varianten) over de verhuurderheffing van de overheid en de saneringsheffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Vast staat dat de bedrijfsvoering van woningcorporaties onder druk komt te staan. In de paragraaf ’financieel toekomstperspectief’ schetsen we of QuaWonen aan haar doelstellingen kan blijven voldoen. Voor QuaWonen is de lokale volkshuisvestingsopgave leidend, de financieringsbehoefte volgt deze opgave.

1.1 De financiële pijlers van QuaWonen QuaWonen hanteert financiële uitgangspunten om te toetsen hoe weerbaar en gezond zij is. Deze zijn te onderscheiden in drie pijlers. • Voldoende kasstromen. Sturen op positieve operationele kasstromen: de interest dekkingsgraad is minimaal 1,25%. (paragraaf 1.2). • Resultaat, rendement en vermogensontwikkeling: minimale solvabiliteit voor het weerstandsvermogen bedraagt 25% (op basis van de bedrijfswaarde; het directe rendement van de kasstromen is gemiddeld minimaal 4% van de bedrijfswaarde; de loan to value bedraagt maximaal 75%. (paragraaf 1.3). • Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom – van borgbare activiteiten - is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te voldoen (paragraaf 1.4)

We kunnen vaststellen dat we ook in de financiële context van 2012 goed in staat zijn geweest onze maatschappelijke taken uit te voeren. Of we dat in de toekomst ook kunnen blijven doen? Ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag zijn nog niet alle puzzelstukjes op hun plaats gevallen: de overheid heeft de hoogte van de verhuurdersheffing nog niet vastgesteld, en het beleidskader rondom (inkomensafhankelijke) huurverhogingen duurt

Eind 2012 blijkt dat de drie financiële pijlers van QuaWonen stabiel zijn. Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting. Tot slot gaan we in op het financieel meerjarenperspectief van QuaWonen en onze financiële armslag. We sluiten af met een samenvatting van onze financiële positie.

35


1.2 Voldoende kasstromen Kasstromen zijn een belangrijke pijler van ons financiële beleid. Belangrijkste vraag is of we na aftrek van de kosten uit onze (huur)opbrengsten, onze financieringsverplichtingen kunnen voldoen. In onderstaande tabel is de verwachte en de werkelijke kasstroom over 2012 aangegeven. Bedragen x € 1.000 Operationele kasstroom, exclusief financieringslasten Rente uitgaven Netto operationele kasstromen

Werkelijk 2012 15.183 9.107 6.078

Begroot in 2012 15.217 11.364 3.853

Als norm voor een positieve kasstroom hanteren we de interest dekkingsratio (icr). Minimale norm is 1,25; dat wil zeggen dat de operationele kasstromen 1,25 keer groter moet zijn dan de verschuldigde rente. Aan deze doelstelling voldoen we ruimschoots in 2012. In de begroting 2012 gaan we uit van een de interest dekkingsratio 1,34; eind 2012 bedraagt deze 1,67. De werkelijke omvang van de operationele kasstroom is nagenoeg gelijk aan die van de begroting. Op diverse kasstroomonderdelen zijn er afwijkingen, maar deze zijn niet structureel. Een belangrijke post is het wegvallen van de vpb-last van € 2,3 miljoen door het toepassen van verliescompensatie. Hier staan nietstructurele tegenvallers in het onderhoud (badkamerbeleid) tegenover. De positieve icr-score komt volledig door lager dan geraamde financieringslasten. Ten opzichte van begroting zijn de financieringslasten € 2 miljoen lager doordat we minder én later financiering aantrokken tegen een lagere rentevoet. 1.3 Jaarresultaat, rendement en vermogen Het jaarresultaat en de vermogensontwikkeling is de tweede pijler van ons financieel beleid. Het direct rendement is daarvan een afgeleide.

36


Jaarresultaat De verwerking van de nieuwe waarderingsgrondslagen komt tot uiting in de vergelijking tussen het jaarplan en de jaarrekening. Een jaarresultaat bestaat uit verschillende bouwstenen. We onderscheiden daarbij enerzijds ‘echte’ transactieresultaten en anderzijds mutaties van waarderingen (als gevolg van waarderingsgrondslagen) via de winst- en verliesrekening. Samen vormen zij het jaarresultaat. De transactiecomponenten zijn: het resultaat van onze bedrijfsvoering, treasury, verkoop van woningen en de vennootschapsbelasting. De resultaten door waardeveranderingen van ons vastgoed (zowel bestaand als nieuw bezit) zijn anders van aard en vloeien voort uit verplichte Jaarverslagleggingsregels. Ook de belastinglatenties, het verschil in waardering conform de fiscale positie en deze ‘commerciële’ positie, vallen hieronder. Bedragen x € 1.000 ‘transactieresultaten’ Resultaat bedrijfsvoering excl. verkoop en waardeveranderingen Resultaat treasury Resultaat verkoop (bestaand en nieuwbouw) Vennootschapsbelasting (belastingdruk) Subtotaal ‘transactieresultaten’

Jaarrekening 2012

Jaarplan 2012

Verschil

16.642 -8.918 963 8.687

18.455 -9.414 1.707 -3.228 7.520

-1.813 496 -744 3.228 1.167

-20.306

-1.607

-18.699

-21.223 11.718 -1.332 -7.504 -38.647 -10.310

0 0 0 4.193 2.586 -6.685

-21.223 11.718 -1.332 -11.697 -41.233 -3.625

-214 -49.171 -40.484

880 -3.219 4.301

-1.094 -45.952 -44.785

‘resultaat door waarderingsgrondslag’ Mutatie materiële activa door waardeveranderingen -- Schattingswijziging vervallen rentabiliteitswaarde correctie -- Schattingswijziging huurharmonisatie maximaal 5 jaar -- Schattingswijziging minimale levensduur 15 jaar -- Mutatie waardeverandering commercieel onroerend goed -- Waardeverandering mutatie bedrijfswaarde Subtotaal Waardeverandering door lagere bedrijfswaarde nieuw bezit Vennootschapsbelasting (belastinglatenties) + deelnemingen Subtotaal ‘resultaat door waardeveranderingen’ Jaarresultaat

Toelichting op transactieresultaten Het transactieresultaat is het resultaat uit directe opbrengsten en kosten, en bestaat uit het resultaat uit gewone bedrijfsvoering, treasury, verkopen en de directe (vpb) belastingdruk. De som van deze resultaten bedraagt € 8,7 miljoen positief. In de begroting is rekening gehouden met een positief resultaat van € 7,5 miljoen. Hieronder een analyse van het resultaat.

Vennootschapsbelasting (belastingdruk) nihil Zonder afspraken uit de VSO2 (tussen de Belastingdienst en corporaties) zou QuaWonen circa € 3,2 miljoen betalen aan vennootschapsheffing. De toepassing van VSO2 geeft voldoende ruimte om de belastingdruk voor 2012 te nivelleren door fiscale afwaarderingen als gevolg van projectontwikkeling.

Resultaat Bedrijfsvoering 16,6 miljoen Resultaat Bedrijfsvoering is het verschil tussen de huuropbrengsten en de kosten voor onderhoud, beheer en belastingen. Ten opzichte van de begroting bedraagt het resultaat € 1.8 miljoen minder, wat wordt veroorzaakt door: -- Onderhoud meer € 1,5 miljoen: badkamerbeleid € 0,9 miljoen overschrijding door een vraag gestuurd budgetbeheer, voorraad onderhoudsdienst € 0,2; en een overschrijding op mutatieonderhoud € 0,4 miljoen (door hogere mutatiegraad vanwege oplevering nieuwbouw) -- Andere afschrijvingsmethodiek activa ten dienste van annuïtair naar lineair: € 0,1 miljoen meer -- Personeelskosten: € 0,3 miljoen meer; door tijdelijke arbeidscontracten bij de afdeling Beleid en uitzendkrachten.

Toelichting op resuLtaat door waarderingsgrondslag Een vergelijking met de begroting is door de scheiding van commercieel en sociaal én de aanpassing van de waarderingsgrondslagen van de nieuwe Jaarverslagleggingsregels niet zinvol. De mutatie bedraagt in het resultaat € 46 miljoen.

Resultaat Treasury min 8.9 miljoen Resultaat Treasury bestaat uit het saldo van de rentebaten en rentelasten en is € 0,5 miljoen beter dan geprognosticeerd. Het positieve resultaat komt doordat de actuele rente gedurende het jaar structureel lager is dan de rekenrente en doordat we minder leningen hebben aangetrokken dan bij de begroting voorzien: € 2,2 miljoen. De waardering van de rentelasten derivaten is in overeenstemming gebracht met die van de leningen. Het effect van de opgenomen transitorische rente bedraagt € 1,7 miljoen. Resultaat verkoop (bestaand bezit en nieuwbouw) 1 miljoen Doelstelling was negen woningen en een perceel grond, opbrengst waarde € 1,7 miljoen; einde jaar zijn negen woningen en een stuk grond verkocht met bijna € 1 miljoen opbrengst. Twee woningen in het project ’t Ingse Hof zijn verkocht en al tegen verkoopwaarde gewaardeerd; feitelijk is door de verkoop de waardering van de voorraad al gerealiseerd.

37


Wijzigingen door nieuwe waarderingsgrondslagen: schattingswijzigingen -/-  28,2 miljoen Per 1 januari 2012 zijn de waarderingsgrondslagen gewijzigd; deze wijziging is nog niet in de begroting 2012 ingerekend, maar moet ultimo 2012 wel als schattingswijziging worden verwerkt. -- Geen rentabiliteitswaarde correctie toepassen -/- € 18,7 -- Geen huurharmonisatie in rekenen na 5 jaar -/- € 21,2 -- De minimale levensduur bedraagt 15 jaar + € 11,7 -/- € 28,2 Waardeverandering mutatie bedrijfswaarde -/- 11,7 miljoen -- Waardeveranderingen van eigen beleidskeuzen (-/- € 12,5 miljoen); de bedrijfswaarde neemt verder af. Betreft het aanpassen levensduur, correctie huurprijsgrens, aftoppen huren tot liberalisatiegrens, lager inflatiepercentage, aangepast verkoop- en sloopbeleid. -- Waarderingsverandering door aanpassing van parameters (-/- € 5 miljoen) -- Waardeveranderingen van de autonome ontwikkeling (+ € 5,8 miljoen); betreft de mutatie van de kasstromen en een jaar langer exploiteren. -- Waardeveranderingen commercieel onroerend goed -/- € 1,3 miljoen Waardeveranderingen door aanpassingen in de projectenplanning (-/-  3,6 miljoen) Onze vastgoedopgave levert een aantal (nieuwbouw)projecten op. Door de fasegewijze behandeling van de nieuwbouwproductie stelt het bestuur vijf keer een fasedocument vast. De vaststelling van de prijs- en contractfase van een project is het moment waarop QuaWonen definitief een ‘go’ aan de realisatie van het project geeft. Dit is ook het moment waarop in één keer

de onrendabele verliezen van de toekomst worden genomen. Deze worden onder ’waardeveranderingen materiële vaste activa projecten’ verantwoord. Het resultaat grondexploitatie is het saldo van de resultaatneming van de grondwaarde voor het nieuwe project en een aantal elementen: restwaarde, de sloopkosten, eventueel aankoopkosten onroerend goed, verhuiskostenvergoedingen en inzet afdeling sociale procesbegeleiding. Het resultaat wordt bij de daadwerkelijke sloop van de opstallen genomen en generiek wordt een budgetneutraal resultaat beoogd. Grote resultaten vereisen een toelichting in de fasedocumenten. Het resultaat wordt beïnvloed door gewijzigde plannen en gewijzigde planning van de projecten: -- Verwacht maar nog niet definitief besloten: Touwbaan, Trompertswal en sloop Prinsesseflats -- Eerdere besluitvorming dan gepland De Primeur en de Uitkijk -- Aanpassing uiteindelijke plannen ten opzichte van het jaarplan Torenzicht en de Parkflat -- Afboeking projecten die niet doorgaan -/- € 1.851 De IJsbaan -- Aanpassing bedrijfswaarde lopende projecten Lansingh Zuid, Oranjeplaats, Secretaris Schipperstraat, ’s Heerenbergstraat, Waterpoort en Bollocatie -- Sloopresultaten: mutaties in projecten -- Koopgarantwoningen: mutaties in projecten

€ 7.705 -/- € 2.278

-/- € 268

-/- € 4.893

-/- € 812 -/- € 1.228 -/- € 3.625

Daarnaast is het vermogen met € 7,3 miljoen verminderd door een daling van de waardeveranderingen bedrijfswaarde en commercieel vastgoed. Direct rendement Het direct rendement geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde vermogen en drukt de operationele kasstroom uit in een percentage van de actuele waarde. Onze gemiddelde norm over de periode van 5 jaar is bepaald op 4,0%. Nu hebben we dit rendement nog niet, maar we verwachten vanaf 2015 aan de norm te voldoen.

38


Direct rendement Operationele kasstroom (voor rentelasten) Actuele waarde (gemiddelde voor 2 jaar) Direct rendement (norm is gemiddeld voor 5 jaar 4,0 %)

Jaarrekening 15.183 480.200 3,16%

Jaarplan 15.217 486.138 3,13%

* Exclusief activa ten dienste van de VOV-verplichting

In de actuele waarde is de toekomstige verhuurdersheffing nog niet verwerkt, hetgeen een positief effect op het direct rendement heeft. Vermogenspositie De vermogenspositie op basis van bedrijfswaarde per ultimo 2012 is als volgt: Vermogenspositie Eigen vermogen: overige reserves Voorzieningen Vreemd vermogen (excl. verplichting VOV) Actuele waarde (gemiddelde voor 2 jaar) Solvabiliteit (norm 25%) Loan to value

Jaarrekening 223.338 1.701 255.713 480.200 42 61

Jaarplan 258.440 1.977 268.609 486.138 47 59

Door een langere ontwikkeltijd van projecten is de leningenportefeuille € 27 miljoen lager begroot. Het solvabiliteitspercentage geeft aan of QuaWonen aan haar lange termijn verplichtingen kan voldoen en of er voldoende risicobuffer is (het eigen vermogen uitgedrukt in percentage van het balanstotaal). Het solvabiliteitspercentage is, net zoals de icr voor kasgeld, voor geldgevers en borgende instellingen een belangrijk kengetal. Dit percentage maakt immers inzichtelijk of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. QuaWonen streeft naar een minimum percentage van 25% (gebaseerd op waardering tegen bedrijfswaarde). De loan to value legt een relatie tussen onze bedrijfswaarde en het aandeel van de aangetrokken leningen. Onze norm is dat deze waarde niet hoger mag zijn dan 75%, eind 2012 is dit binnen de doelstelling. 1.4 Toegang tot de kapitaalmarkt QuaWonen heeft positieve kasstromen. We borgen daarmee (in combinatie met een gezonde vermogenspositie) toegang tot de kapitaalmarkt voor onze volkshuisvestingsopgaven. Dit is dan ook onze derde pijler van het financiële beleid.

Hierna gaan we in op de leningen beleggingsportefeuille, het renterisicoprofiel en de kasstroomontwikkeling. Daarmee geven we de kredietwaardigheid aan van QuaWonen in de toekomst. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft ons voor de komende jaren in 2012 opnieuw kredietwaardig verklaard en heeft voor 2013 € 42,6 miljoen faciliteringsvolume afgegeven. Het WSW heeft in 2012 aangekondigd met ingang van 2014 nog slechts via maatwerk borg te willen staan voor leningen. Dit geldt voor de hele sector. Het volume voor 2013 is voldoende voor onze geborgde activiteiten in 2013. Maar projecten met een doorlooptijd van langer dan een jaar worden onzeker. Het WSW heeft namelijk alle borging ná 2013 opgeschort, totdat er zekerheid is over de financiële uitwerking van de kabinetsplannen. Wij hebben daarom besloten de ontwikkeling van acht (deel)projecten te stoppen, totdat de faciliteringsruimte voor 2014 is toegekend. Leningenportefeuille De leningenportefeuille bedroeg eind 2012 € 255,5 miljoen nominaal (2011: € 224,6 miljoen). In de portefeuille zijn de mutaties als volgt geweest: Jaar 2012 2011

Rente herziening* 0 1.324

Nieuwe leningen** 55.000 50.500

Eindaflossingen 21.573 15.773

Reguliere aflossingen 2.415 5.088

* Renteconversies lange leningen ** Storting per 2012 Bedragen (x € 1.000)

QuaWonen heeft de lage rentestand benut: dit heeft rechtstreeks effect op de toekomstige rentelasten en gaf een gunstig effect op de investeringsruimte. In 2011 werden vanwege de rentestand verschillende leningen aangetrokken met storting in komende jaren, te weten € 43 miljoen per 2012 en € 7,5 miljoen per 2013.

39


In 2012 is op de datum van opslagherziening een € 5 miljoen roll-over bij NWB overgesloten naar BNG vanwege betere condities. Verder hebben we op 31 december 2012 een aanvullende, nieuwe roll-over gesloten bij NWB van € 7 miljoen. We deden dit om de financieringsbehoefte over de eerste maanden van 2013 in te vullen, wat naar verwachting tot eind 2013 oploopt tot € 34,3 miljoen financieringsbehoefte. Dit past binnen het restant faciliteringsvolume voor 2013. De leningenportefeuille kan als volgt worden getypeerd: Rentepercentage Roll-over 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% >6% Totaal

76.500 1.487 14.000 70.902 69.698 11.731 11.385

255.703

Renteherzieningsperiode** van 1 tot 3 maanden 0 van 3 tot 6 maanden 56.000 van 6 maanden tot 1 jaar 22.619 van 1 jaar tot 5 jaar 5.298 van 5 jaar tot 10 jaar 3.875 > 10 jaar 0 Totaal conversies 87.792 Geen conversies* 167.911 Totaal 255.703

Resterende looptijd < 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar van 15 tot 20 jaar > 20 jaar

Totaal

25.502 82.681 106.691 13.458 153 27.218

255.703

* Betreft lening die geen renteconversie momenten kennen, maar een eindaflossing. ** Van de leningen met renteherziening binnen één jaar is € 76,5 miljoen roll-over leningen. Via derivaten is de rente op deze leningen voor een bedrag van € 74 miljoen lange tijd vastgezet.

Het rendement op onze leningenportefeuille bedraagt: Jaar Leningenportefeuille (x € 1000) Duration Gemiddeld vermogenskostenvoet (exclusief roll-over leningen)

2012 255.703 6,25 4,09%

2011* 224.530 6,60 4,17%

2010 194.902 4,39 4,42 %

Renterisicomanagement Een grote leningenportefeuille levert een renterisico op. Renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt zijn per definitie onzeker en corporaties zijn kwetsbaar door repeterende schuldvernieuwing en kapitaalintensieve investeringen. De effecten van een stijgende rente hebben een negatieve invloed op de bedrijfsvoering en toekomstige investeringen. QuaWonen beheerst het risico van renteschommelingen door de schuldvernieuwingsmomenten zo gelijkmatig mogelijk te spreiden: maximaal 15% van de portefeuille mag per jaar worden vernieuwd. De toekomstige ontwikkeling van de norm hangt mede af van de financiering van ons nieuwbouwprogramma. Met ons verwachte investeringsprogramma blijven we de komende jaren binnen onze maximale renterisicogrens van 15%. Derivaten Net als andere corporaties zet QuaWonen binnen de kaders van het treasury statuut op beperkte schaal derivaten in om renterisico te beperken. Voor enkele toekomstige projecten hebben we al payer swaps aangetrokken. In 2011 sloten we voor € 30 miljoen aan swaps af, die beginnen per 2013 ( € 20 miljoen) en 2014 ( € 10 miljoen). Eind 2012 bedroeg het aandeel swaps totaal € 104 miljoen, waarvan voormelde € 30 miljoen zonder onderliggende waarde. De resterende swaps ( € 74 miljoen) zijn al gekoppeld aan lopende roll-overs, zodat de rente via deze swaps gefixeerd is. Door de wereldwijde economische crisis en dalende rentetarieven is de marktwaarde van de totale swapportefeuille eind 2012 € 19,9 miljoen negatief. Het risico van derivaten is dat we de negatieve marktwaarde bij de banken in depot moeten plaatsen. Dat is een liquiditeitsrisico. QuaWonen heeft dergelijke afspraken alleen met ABN AMRO. Er is echter sprake van een drempel van € 8,1 mln. Alleen als de marktwaarde deze drempel overstijgt, moeten we het bedrag van de overschrijding afstorten aan ABN AMRO. Eind 2012 is deze overschrijding € 0,9 mln. De bank heeft geen opvraag gedaan, maar QuaWonen had anders ruim voldoende middelen gehad om dit op te vangen. Financiering niet-Daeb Vanaf 1 januari 2011 worden niet-Daeb activiteiten niet meer als geborgde leningen gefinancierd (via het WSW). In 2012 hebben we beperkt niet-Daeb activiteiten ontplooid. Deze zijn gefinancierd uit positieve kasstromen van niet-Daeb bezit (huuropbrengsten minus kosten en verkoopopbrengsten). Debt service coverage ratio (DSCR) Deze indicator, een kasstroom, is belangrijk om bij het WSW faciliteringsruimte te krijgen en moet positief zijn. QuaWonen voldoet aan de criteria van het WSW, zodat voor Daeb activiteiten de geborgde financiering is zeker gesteld. Onderstaand overzicht betreft Daeb bezit:

40


Werkelijk 14.425 2.467 -/- 9.107 -/- 4.492 3.293

Operationele kasstroom Daeb (95%) Toegerekende rente projecten/productie eigen bedrijf (95%) Af: betaalde rente Af: normatieve aflossing (2% van de schuldrest 2011) DSCR

Begroting 13.981 2.825 -/- 10.654 -/- 4.657 1.495

Beleggingen Gelijk aan voorgaande jaren omvatten de beleggingen een bedrag van € 2.5 miljoen bij het Wooninvesteringsfonds met een vaste rentevergoeding van 2,25% en een variabele rentevergoeding van maximaal 3,25% en Stichting DRHP € 35.000 (renteloos). 1.5 Maatschappelijk ondernemen In de bedrijfswaarde zijn de huurontvangsten een belangrijke component. QuaWonen vraagt niet de maximale huur aan haar huurders. Het huurniveau is op dit moment ongeveer 65% van wat we maximaal mogen vragen en ons huurbeleid is gebaseerd op 75% maximale huur. We verhogen de huur bij mutatie. Als we 100% maximale huur zouden vragen, zou onze bedrijfswaarde met zo’n € 270 miljoen stijgen tot € 720 miljoen. In theorie laten we € 270 miljoen aan verdiencapaciteit ‘liggen’, wat we kunnen beschouwen als de prijs van maatschappelijk ondernemen. 1.6 Financieel toekomstperspectief Het financiële toekomstperspectief van QuaWonen wordt sterk bepaald door de aangekondigde overheidsingrepen. Ook heeft de verplichte toepassing van de nieuwe Jaarverslagleggingsregels (RJ 645) effecten op de hoogte van de solvabiliteit. De verwachting van de financiële ratio’s voor de komende vijf (2013 t/m 2017) ziet u in de tabel hieronder. Interest dekkingsratio (norm 1,4 *) 2012 Solvabiliteit (%) op basis van nieuwe RJ

2012 1,7 42,0

2013 1,8 38,5

2014 1,5 36,9

2015 1,4 33,7

2016 1,6 32,3

2017 1,6 29,8

*Norm icr is vanaf 2013 gesteld op 1,4

Uitgangspunten bij de gepresenteerde financiële ontwikkeling: -- Investeringsopgave conform de meerjarenbegroting 2013 -- Extra huur: gedurende 10 jaar 0,5% boven inflatoire huurstijging -- Verhuurdersheffing vanaf 2014 € 214 per woning oplopend naar € 519 per woning in 2017 en daarna inflatoire stijging -- Saneringsheffing vanaf 2013 € 240 per woning gedurende drie jaar.

1.7 Financiële armslag wordt beperkter maar blijft voldoende Elk jaar beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) namens het ministerie ons ‘reilen en zeilen’. Op basis van onze prognosecijfers 2012–2016 constateert het CFV dat onze voorgenomen activiteiten financieel passen; het continuïteitsoordeel is A1. Voor de hele prognoseperiode beweegt ons volkshuisvestelijk vermogen (uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal) zich tussen de door het CFV vastgestelde onder- en bovengrens. We hebben een stevig fundament nodig voor onze speerpunten uit het ondernemingsplan. Onze financiële armslag wordt mede bepaald door overheidsingrijpen. Vooral de verhuurders- en de saneringsheffingen hebben grote impact op onze bedrijfsvoering. Onzekerheid over de invoering van een hogere huurverhoging dan inflatie is fnuikend over het inzicht in de ontwikkeling van kasstromen en vermogen. Vanaf 2013 anticipeert QuaWonen hierop met een langere uitvoering van haar investeringsopgave en een structurele vermindering van de bedrijfskosten met € 1,5 miljoen per jaar. Voor de huurontwikkeling rekenen we voorzichtig met een boven inflatoire verhoging van 0,5% per jaar. Bovendien zijn de effecten van de RJ opgenomen met inrekening van verhuurdersheffing. Steeds belangrijker wordt of de haalbaarheid van de doelstellingen passen binnen de financiële uitgangspunten.

41


1.8 Samenvatting Eind 2012 heeft QuaWonen een gezonde financiële positie om haar maatschappelijke doelstellingen te blijven uitvoeren, ondanks de verhuurdersheffing en mogelijke invoering van saneringsheffingen. • De operationele kasstroom (zonder investeringen/leningen) is € 15,1 miljoen positief. ICR bedraagt 1,67. • We hebben voldoende renderend weerstandsvermogen: het direct rendement (gemiddelde voor vijf jaar) is ruim 3,2%, dit is onder onze norm van 4,0% maar vanaf 2015 voldoen we aan onze norm; de solvabiliteit is meer dan de norm van 25%, eind 2012 41,5% en de loan to value is lager dan 75%, namelijk 61%. • We houden toegang tot de kapitaalmarkt: gegarandeerd voor ons Daeb-bezit en een beperkt renterisico onder de norm van 15%. • Voor de langere termijn, tot en met 2017, voldoet het financiële meerjarenperspectief aan de kaders van ons financieel beleid. De invoering van de Herzieningswet is vertraagd, zodat over een aantal BBSH-aspecten geen duidelijkheid is. Een ‘greep’: domein van woningcorporaties, toezicht door derden, splitsing commercieel en sociaal bezit, verplichte woningverkopen. Nogal wat zaken die ervoor zorgen dat de toekomst van de sector en van QuaWonen moeilijk is in te schatten. Met de kennis van nu is de financiële positie de komende vijf jaar voldoende gezond voor onze volkshuisvestingsopgave.

JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 1 Inleiding QuaWonen onderschrijft de per 1 januari 2007 ingevoerde AedesCode en de Governancecode woningcorporaties, die per 1 juli 2011 is vernieuwd. Beide codes zijn niet alleen leidraad voor het functioneren maar vormen ook een goed instrument om het functioneren te toetsen. Daarnaast wordt met dit verslag uitvoering gegeven aan de bepalingen van het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen. Uitgangspunt voor het beleid van QuaWonen blijft onverminderd de volkshuisvestelijke opgave en de doelen, gesteld in het Ondernemingsplan 2010-2015, tot stand gekomen samen met onze belanghouders. Diverse externe factoren, zoals de volatiliteit in (overheids)beleid, de aanhoudende crisis economisch en op de woningmarkt, maar ook de ter discussie staande legitimatie van de sector, dwingen tot constante alertheid en voortdurende afweging of bijsturen wenselijk/noodzakelijk is om onze doelen te kunnen blijven verwezenlijken. Bijsturen is ook voor QuaWonen in 2012 noodzakelijk gebleken. Bezuinigings- en efficiencymaatregelen waren hierbij onontkoombaar. Welke instrumenten daartoe ter beschikking staan, op welk moment en de effecten daarvan, is in 2012 een steeds terugkerend thema op de agenda van de Raad geweest. Alle mogelijk denkbare scenario’s zijn daarbij verkend, gebaseerd op het streven om zowel beleidsals sturingsruimte te behouden om in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden en de continuïteit van de corporatie te borgen. En met als doel om uiteindelijk de opgave ook in de toekomst te kunnen realiseren. In dit licht worden aan de Raad ter goedkeuring voorgelegde

42


bestuursbesluiten dan ook blijvend getoetst op de impact op de totale financiële huishouding van QuaWonen. Tot op heden, met de maatregelen die QuaWonen al genomen heeft, is QuaWonen nog steeds in staat de voorgenomen activiteiten uit te voeren binnen de beschikbare financiële ruimte. Voor 2013 zal het constant monitoren van de financiële positie onverminderd noodzakelijk zijn. Politieke en overige ontwikkelingen en mogelijke gevolgen daarvan voor de woningmarkt, de corporatiesector en dan met name voor QuaWonen, worden op de voet gevolgd en geanalyseerd. De Raad tracht daarbij zo goed mogelijk bij te dragen aan de strategiebepaling en vervult zijn toezichthoudende rol zo constructief, kritisch en deskundig mogelijk. Vanuit de blijvende gedachte: QuaWonen is er nu en in de toekomst voor haar huurders.

2 De raad van commissarissen 2.1

Samenstelling van 1 januari tot 15 april 2012

Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist

Functie Voorzitter

Geboortedatum 28-09-1952

Beroep/expertise Secretaris-generaal Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap V/h Ministerie van VROM en Justitie

Mw. Ir. M.C. de Nijs

Vice voorzitter Lid Op voordracht huurders Lid

12-04-1962

Senior stedenbouwkundige

11-07-1955

Directeur Luce Consult Docent Erasmus Universiteit

Mw. Drs. M.C. Hylkema

Lid

17-01-1961

Directeur Bureau Maudy Hylkema Interim manager, consultant, coach

Dhr. C. van der Linden

Lid

01-01-1944

Interim manager / consultant Ondernemer

Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp

Deskundigheid Governance Volkshuisvesting Justitie Rechtspraak Financiën Bedrijfsvoering Coaching Bouwkunde Strategisch Volkshuisvesting

Relevante nevenfuncties Voorzitter RvC Rabobank Utrechtse Waarden

Benoemd sinds 01-01-2002* Voorzitter Wbv Schoonhoven van 1981-1987

Lid programmaraad Architectuurcentrum Aorta 2003-2009

18-09-2008

Zorg Strategisch Marketing Management Wonen, Welzijn & Zorg Kinderopvang Governance Management Bouw Coaching Management ICT Financiën HRM Bouw Zorg

Lid Bestuur Stichting STEM Lid RvC Zorg en Zekerheid

01-01-2011

Lid RvT MEE Plus Groep

01-01-2011

Ex-bestuurder Zorgcentrum De Breeje Hendrick Ex-lid RvT St. Zorgpartners Midden-Holland

01-07-2006 Bestuurslid Ons Belang v.a. 12-06-2003 tot 01-07-2006

* De benoemingsdatum is de datum van de oorspronkelijke benoeming bij de rechtsvoorganger van QuaWonen

De Raad heeft in de periode 1 januari tot 15 april 2012 gefunctioneerd met vijf leden, conform artikel 10, lid 2 van de statuten het minimale aantal leden. Volgens het rooster van aftreden is per 1 juli 2012 de heer Van der Linden afgetreden. Om weer op het gewenste aantal van zes leden te komen, is in het najaar 2011 reeds gestart is met de werving van twee nieuwe leden (zie paragraaf 2.3).

43


2.2

Samenstelling van de Raad per 1 januari 2013

Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist

Functie Voorzitter

Geboortedatum 28-09-1952

Beroep/expertise Secretaris-generaal Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap v/h Ministerie van VROM en Justitie

Mw. Ir. M.C. de Nijs

Vice-voorzitter Lid Op voordracht huurders Lid

12-04-1962

Senior stedenbouwkundige

11-07-1955

Directeur Luce Consult Docent Erasmus Universiteit

Lid

17-01-1961

Directeur Bureau Maudy Hylkema Interim manager, consultant, coach

Dhr. Drs. J.J. Manusama Lid EMPM Op voordracht huurders

18-04-1965

Commissaris van Politie/ Eenheid Den Haag / Zuiderpark

Dhr. V.J. Teekens

27-09-1970

Directeur SNS Bank Service Center Klanten Betalen Sparen

Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp

Mw. Drs. M.C. Hylkema

Lid

Deskundigheid Governance Volkshuisvesting Justitie Rechtspraak Financiën Bedrijfsvoering Coaching Bouwkunde Strategisch Volkshuisvesting

Relevante nevenfuncties Benoemd sinds Vice-voorzitter RvC 01-01-2002* Rabobank Utrechtse Waarden Voorzitter Wbv Schoonhoven van 1981-1987

Lid programmaraad Architectuurcentrum Aorta 2003-2009

18-09-2008

Zorg Strategisch Marketing Management Wonen, Welzijn & Zorg Kinderopvang Governance Management Bouw Coaching Politiek Volkshuis-vesting Management Leefbaarheid

Lid Bestuur Stichting STEM Lid RvC Zorg en Zekerheid

01-01-2011

Lid RvC MEE Plus Groep

01-01-2011

Financiën Risico-management Recht Markt- en klantstrategie Politiek

* De benoemingsdatum is de datum van de oorspronkelijke benoeming bij de rechtsvoorganger van QuaWonen.

44


15-04-2012

15-04-2012

2.3 Rooster van aftreden en werving nieuwe commissarissen In de vernieuwde Governancecode woningcorporaties is de zittingstermijn voor commissarissen bepaald op maximaal tweemaal een periode van vier jaar. Bij het van kracht worden van de actualisering van de Governancecode geldt voor de voorzitter dat hij feitelijk de maximum zittingsduur al heeft overschreden. De Raad is zich hiervan bewust. De laatste twee jaren echter zijn al vier nieuwe leden benoemd. Uit oogpunt van continuïteit kiest de Raad er dus bewust voor om de huidige benoemingstermijn van de voorzitter te handhaven. Vooruitlopend op zijn vertrek per 1 juli 2014, zal in 2013 de wervingsprocedure worden opgestart om de vacature die dan zal ontstaan, in te vullen. De leden van de Raad hebben bij bespreking van de verdere vernieuwing van de Raad in 2010 de voorkeur uitgesproken voor een kleinere Raad, bestaande uit zes personen. Gezien het vertrek van de heer Van der Linden, conform het rooster van aftreden per 1 juli 2012, is in het najaar van 2011 de werving gestart voor twee nieuwe leden. Op deze wijze bestaat de Raad per 1 juli 2012 weer uit de gewenste zes leden. Aangezien de wervings- en selectieprocedure voor twee nieuwe leden al is gestart in 2011, wordt voor de procedure verwezen naar het jaarverslag 2011. De Raad is er, na een open wervingsprocedure, ondersteund door het bureau Public Spirit, in geslaagd per 15 april 2012 twee kandidaten te benoemen die voldoen aan de voor de werving opgestelde functieprofielen. De huurdersorganisaties zijn direct betrokken bij de procedure en waren met een afvaardiging vertegenwoordigd in de werving- en selectiecommissie. Zij hebben een bindende voordracht gedaan voor één lid, die is ondersteund door de Raad van Commissarissen. Voor de betrokkenheid van de Ondernemingsraad wordt verwezen naar paragraaf 9.2. Met de benoeming van deze twee nieuwe leden is sprake van een evenwichtige samenstelling van de Raad wat betreft etnische afkomst, geslacht, leeftijd, ervaring, deskundigheid, persoonlijkheid en maatschappelijke achtergrond. Beide nieuwe leden hebben in mei een introductieprogramma gevolgd: in twee dagdelen zijn zij voorzien van informatie omtrent de organisatie en het beleid van QuaWonen en hebben zij nader kennis gemaakt met de bestuurder, de leden van het Managementteam, de controller en de voorzitter van de Ondernemingsraad.

45


Conform rooster van aftreden was mevrouw De Nijs per 18 september 2012 aftredend en herkiesbaar voor een tweede periode van vier jaar. Conform de statuten en het reglement van de Raad heeft de voorzitter de andere leden van de Raad geconsulteerd over de wenselijkheid van herbenoeming waarbij het geactualiseerde functieprofiel als basis heeft gediend. Aangezien mevrouw De Nijs benoemd is op voordracht van de huurdersorganisaties, zijn ook deze organisaties geconsulteerd en hebben zij schriftelijk hun akkoord voor herbenoeming gegeven. Mevrouw De Nijs is vervolgens per 18 september 2012 voor een periode van vier jaar herbenoemd tot lid van de Raad. Het rooster van aftreden van de Raad is nu als volgt: Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist Mw. Ir. M.C. de Nijs Mw. L.C.M. Boonekamp Mw. M.C. Hylkema Dhr. Drs. J.J. Manusama EMPM Dhr. V.J. Teekens

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Op voordracht huurders Lid

Benoemd sinds 01-01-2002 18-09-2008

Treedt af 01-07-2014 18-09-2016

Herkiesbaar Nee Nee

01-01-2011

01-01-2015

Lid Op voordracht huurders Lid

01-01-2011

01-01-2015

15-04-2012

15-04-2016

Lid

15-04-2012

15-04-2016

Ja, voor een periode van 4 jaar Ja, voor een periode van 4 jaar Ja, voor een periode van 4 jaar Ja, voor een periode van 4 jaar

2.4 Onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad, dragen de leden van de Raad onafhankelijk en kritisch bij aan de besluitvorming. Voor twee leden is, kijkend naar de criteria van de Governancecode, een toelichting op zijn plaats. De heer Van der Linden was tot 1 juli 2006, voor een beperkte periode, bestuurder van een rechtsvoorganger van QuaWonen. Bij de totstandkoming van QuaWonen heeft de Raad met de benoeming van de heer Van de Linden bewust gekozen voor representativiteit van de fusiepartners en de bewezen kwaliteiten van de heer Van der Linden. De heer Van der Linden is per 1 juli 2012 afgetreden. De heer Van der Vlist is in september 2012 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Woonbron en hij is daar per 5 november 2012 benoemd tot voorzitter. In gezamenlijkheid heeft de Raad geconstateerd dat dit vooralsnog niet leidt tot tegengestelde belangen met QuaWonen aangezien sprake is van verschillende werkgebieden.

2.5 Honorering De honorering van de leden is op 29 november 2012 geëvalueerd, conform de richtlijnen van de Code voor de honorering van commissarissen bij woningcorporaties die per 1 juli 2010 in werking is getreden. Daarbij is ook de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties betrokken om de zwaartecategorie van QuaWonen te kunnen bepalen: criteria omtrent omvang en complexiteit van de organisatie, professionaliteit van de commissarissen en tijdsbelasting en omvang van de Raad, zijn opnieuw gewogen. Tevens is de Wet Normering Topinkomens (WNT) in ogenschouw genomen die een maximering van de honorering van de leden van de Raad koppelt aan de maximering van de beloning van de bestuurder. Tot slot is het advies van de VTW gevolgd om tweejaarlijks de honorering te indexeren, zoals laatstelijk vastgesteld per 1 juli 2012. Alles overwegend is besloten de honorering per 1 januari 2013 te handhaven op de ondergrens van de beloningscode en daarmee voldoet de beloning ook aan de eisen van de WNT. Dit betekent voor de voorzitter een vergoeding van € 10.860 en voor de leden van € 7.240 bruto per jaar, exclusief btw. Kort na de besluitvorming in de Raad, namelijk op 30 november 2012, werd de ministeriële regeling gepubliceerd waarbij de woningcorporaties worden onderverdeeld in grootteklassen met bijbehorende bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen (WNT-staffel). De Raad zal in 2013, gelet ook op het advies van de VTW, een nadere afweging maken over de hoogte van de bezoldiging in lijn met vigerende regelgeving. De honorering van de leden van de Raad kent overigens geen variabel, resultaatafhankelijk component en ook geen vaste onkostenvergoeding. Van de mogelijkheid kosten en/of kilometers te declareren is in 2012 geen gebruik gemaakt. De kosten voor opleidingen/seminars, bezocht door individuele leden (zie paragraaf 5), zijn door QuaWonen betaald. Bij de heroverweging honorering is de invoering van de nieuwe btw-regels voor commissarissen per 1 januari 2013 meegenomen. Hierbij is het advies van de VTW gevolgd: de honorering is exclusief btw vastgesteld, QuaWonen vergoedt aan haar btw-plichtige leden het af te dragen btw-bedrag en faciliteert zoveel als mogelijk. Tot slot is vastgesteld dat de honorering plus de btw bij elkaar opgeteld niet hoger is dan het maximum van de zwaartegroep waarin de corporatie/commissaris valt.

46


2.6 Commissies van de Raad De Raad heeft in 2012 het besluit omtrent het wel of niet instellen van kerncommissies geëvalueerd. De Raad heeft er ook in 2012 voor gekozen geen auditcommissie in te stellen. De Raad blijft van mening dat een brede financiële discussie in de voltallige Raad de voorkeur verdient. Incidenteel en naar behoefte vindt verdieping op financieel gebied plaats, in klein comité of met de voltallige Raad. Daarbij wordt er bewust voor gekozen om gedurende het jaar regelmatig de manager Bedrijfsvoering en de controller in de vergaderingen uit te nodigen en is een aantal financiële thema’s benoemd en behandeld in meer uitgebreide themasessies (zie paragraaf 8.3.2). Daarnaast is een afvaardiging van de Raad aanwezig bij het pre-audit gesprek met de accountant zodat door de Raad specifieke aandachtspunten voor de interim-controle kunnen worden meegegeven en de accountant is aanwezig bij de vergadering van de Raad waarin het jaarverslag wordt besproken en vastgesteld. De Raad kent geen remuneratiecommissie maar de voorzitter en vicevoorzitter functioneren wel als zodanig. In 2012 hebben zij het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd en de variabele beloning vastgesteld. De afspraken worden vastgelegd in een verslag. In combinatie met de gemaakte afspraken in het arbeidscontract, vormt dit eigenlijk het remuneratierapport zoals bedoeld in de Code (II.2). In het najaar van 2011 zijn twee commissies gevormd voor de werving en selectie van twee nieuwe leden. Verwezen wordt naar het jaarverslag 2011 en paragraaf 2.3 van dit verslag. De Raad is in elke vergadering tot aan benoemingsdatum geïnformeerd over de voortgang van het proces. Na benoeming van de twee leden zijn beide commissies ontbonden. Eind 2012 is de procedure visitatie in de Raad vastgesteld en is een werkgroep geformeerd om dit proces te begeleiden: gezien de gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en Raad voor dit proces, is de Raad in deze werkgroep met twee leden vertegenwoordigd. Afgesproken is het besluit instellen commissies jaarlijks te evalueren.

3 Profielschets De Raad bestaat uit vijf tot zeven leden en streeft naar een evenwichtige samenstelling ten aanzien van kennis, ervaring, leeftijd, geslacht en persoonlijkheid. De profielschetsen zijn, in het kader van de werving van twee nieuwe leden in het najaar van 2011 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld (zie paragraaf 2.3). Voor de belangrijkste elementen in de huidige profielschetsen van de Raad als geheel, van de afzonderlijke leden alsmede van de voorzitter, wordt verwezen naar de website van QuaWonen. 4 Reglement De Raad kent een Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen (2009). De belangrijkste zaken die hierin (vaak als aanvulling op de statuten) geregeld zijn betreffen: • Procedure benoeming, herbenoeming en aftreden. • Onverenigbaarheden. • Zelfevaluatie. • Honorering. • Taken voorzitter. • Werkgeverschap. • Vergaderingen en besluitvorming (ondertekening notulen en separate besluitenlijst). Ook zijn de afspraken omtrent de relatie bestuur en Raad van Commissarissen schriftelijk vastgelegd in de notitie Relatie bestuur en Raad van Commissarissen (2009). De belangrijkste onderwerpen waarover afspraken zijn gemaakt, betreffen: overleg, informatieverstrekking, procuratie en beoordeling van het bestuur. Deze afspraken zijn in aanvulling op vigerende weten regelgeving, de statuten en het Reglement Raad van Commissarissen. In alle documenten tezamen is vastgelegd voor welke bestuursbesluiten goedkeuring van onze Raad is vereist, conform hetgeen hierover gesteld is in de Governancecode. Zowel beide reglementen als de statuten zijn in 2012 ongewijzigd gebleven.

47


Lavendel, Krimpen aan den IJSsel De statuten en reglementen en alle relevante informatie over de Raad van Commissarissen zijn beschikbaar op de website van QuaWonen en zijn in 2012 daar waar nodig geactualiseerd. Gepubliceerd is o.a.: • De statuten. • Het Reglement Raad van Commissarissen. • Relatie Bestuur en Raad van Commissarissen. • De samenstelling van de Raad en de nevenfuncties. • Profielschets Raad van Commissarissen. • Vergoedingen Raad van Commissarissen. • Rooster van aftreden. • Integriteitscode. • Regeling interne meldprocedure. • Het visitatierapport (2009) “QuaWonen presteert maatschappelijk goed”. De Raad heeft daarnaast expliciet toegang tot extranet, een alleen voor de leden van de Raad toegankelijk afgeschermd gedeelte op internet, waar voor hen relevante informatie en vergaderstukken ter beschikking staan. Deze wordt het gehele jaar actueel gehouden.

5 Scholing en kennisuitwisseling Alle leden van de Raad ontvangen uitnodigingen voor themabijeenkomsten en cursusinformatie van brancheorganisaties. Tevens worden de leden van de Raad uitgenodigd voor bijeenkomsten met stakeholders (algemeen en/of themagericht en/of gemeentegericht en/of projectgericht). In 2012 is door afzonderlijke leden deelgenomen aan: • Zorgvisie Bouwcongres van Reed Business Events. • Bijeenkomst Actualiteiten Woningcorporaties van PricewaterhouseCoopers Accountant N.V. • Seminar Governance & Risicomanagement bij Woningcorporaties van Baker Tilly Berk. • Regionale themabijeenkomst VTW. De twee nieuwe leden zijn in mei bij QuaWonen gestart met een introductieprogramma, georganiseerd door de bestuurder, samen met de managers en de controller (zie paragraaf 2.3). In 2012 zijn de opleidingswensen bij de leden van de Raad geïnventariseerd. Vervolgens is daar bij de invulling van de themasessies rekening mee gehouden, zodat deze bijdragen aan het kennisniveau van de leden en leiden tot betere inzichten in de Raad. 6 Zelfevaluatie In de laatste vergadering van 2012 heeft de Raad haar functioneren gedurende het jaar geëvalueerd. Daarbij hebben de vragenlijst en de uitkomsten van de zelfevaluatie 2011 als basis gediend en is vooral gekeken naar de drie kernfuncties van de Raad: werkgever, toezichthouder en klankbordfunctie naar bestuurder. De bestuurder heeft input geleverd omtrent het functioneren van de Raad, hetgeen door de voorzitter in de Raad is ingebracht, en was zelf niet aanwezig bij het evaluatiegesprek. Bij de evaluatie kwamen de navolgende aandachtspunten aan de orde: • Behoefte ontstaat aan toevoeging van sectorspecifieke kennis (met name ook op financieel terrein) op het moment dat de voorzitter zal aftreden, conform het rooster van aftreden per 1 juli 2014. Hiermee zal bij het opstellen van de profielschets voor de werving van een nieuw lid in 2013, rekening worden gehouden. • Met de komst van de nieuwe leden in 2012 zijn overige aandachtsvelden voldoende geborgd. • De klankbordrol naar de bestuurder kan sterker worden ingevuld: hieraan zal in 2013 verder aandacht worden besteed door de themasessies nog meer discussiërend vorm te geven.

48


• De invulling van de maatschappelijke rol van de Raad: op welke wijze kan de Raad zich voldoende blijven vertegenwoordigen bij en met organisaties in het maatschappelijke veld. • Werkgeversrol wordt professioneel ingevuld met toetsmomenten in de organisatie bij Managementteam en Ondernemingsraad (zie paragraaf 8.7). • Informatievoorziening door de bestuurder is goed en biedt de Raad voldoende mogelijkheden tot toetsing en besluitvorming. • De Raad is overall van mening dat efficiënt wordt gewerkt, vergaderingen zorgvuldig worden voorbereid en goed worden geleid door de voorzitter in een open sfeer, met ruimte voor een ieders inbreng. 7 De toepassing van de governancecode woningcorporaties door de raad van commissarissen De Raad volgt de richtlijnen van de per 1 juli 2011 geactualiseerde Governancecode woningcorporaties en het gehanteerde uitgangsprincipe “pas toe of leg uit”. De Raad is zich bewust van het feit dat dit principe niet voor alle bepalingen geldt. Op één punt maakt QuaWonen gebruik van de overgangsregeling en wordt daarvan beargumenteerd verslag gedaan. Dit betreft het punt III.3.5, de zittingstermijnen van commissarissen. Verwezen wordt hiervoor naar paragraaf 2.3 van dit verslag. De Raad heeft overigens in 2012, in overleg met de controller, de werkzaamheden van de corporatie en van de Raad getoetst aan de richtlijnen van deze code. Daarbij is geconstateerd QuaWonen nog geen toetsingskader verbindingen kent en besloten is deze op te stellen op het moment dat een verbinding zich aandient: het toetsingskader zal begin 2013 worden opgesteld. Mede door deze toets is de Raad ervan overtuigd dat de code zowel door de Raad als door de organisatie doorleefd wordt: niet alleen om te voldoen aan gestelde eisen maar uitgangspunten voor denken en handelen worden herkend, nageleefd en als toets gebruikt. 8 Werkzaamheden In 2012 heeft de Raad in totaal acht keer vergaderd. Bij twee van deze vergaderingen was de directeur-bestuurder niet aanwezig: de vergadering waarin de zelfevaluatie op de agenda stond alsmede de vergadering waarin gesproken werd over de beloning en verlenging aanstelling van de bestuurder. In de reguliere vergaderingen wordt altijd ruimte ingepland om dieper op bepaalde thema’s in te gaan. Het betreft hier vooral thema’s die direct voortvloeien uit de adviserende rol van de Raad (zie paragraaf 8.4).

In april 2012 is, samen met het Managementteam en mede ter uitgebreidere kennismaking met de twee nieuwe leden, een excursie georganiseerd langs het bezit en diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten van QuaWonen. Het programma was gestoeld op de vier speerpunten uit het Ondernemingsplan: dienstverlening, vitaliseren kernen, huisvesten doelgroepen en duurzaamheid. 8.1 Taakopvatting De Raad ziet voor zichzelf de navolgende kerntaken: toezicht houden op de maatschappelijke, financiële en volkshuisvestelijke prestaties van de organisatie, klankbord zijn voor bestuurder en werkgever zijn van de bestuurder. Om deze rollen goed te kunnen onderscheiden en vervullen is een deskundige, actieve taakopvatting nodig van de leden. Duidelijk is dat in den lande het in- en externe toezicht in zijn algemeenheid onder druk staat. De Raad is van mening dat ethiek en onderling vertrouwen bij bestuur en toezicht van wezenlijk belang is en dat dit lastig in regels is te vatten. QuaWonen (en de Raad) probeert in ieder geval op diverse manieren haar eigen “hygiëne” te organiseren door toetsmomenten in te bouwen met belanghouders maar ook intern, denk aan Ondernemingsraad, Managementteam en huurdersorganisaties.De informatiebehoefte en –voorziening van de Raad is in 2012 ook onderwerp van gesprek geweest. De Raad is van mening dat de geleverde informatie door de bestuurder, de managementrapportages, de aanwezigheid van de controller en managers bij de vergaderingen van de Raad alsmede de themabesprekingen en de open cultuur in de vergaderingen, waar te allen tijde gelegenheid is om verdiepingsvragen te stellen, voldoende bijdraagt om de taak als toezichthouder en sparringpartner van de bestuurder, goed te kunnen uitoefenen. Voor de rol van de Raad van werkgever wordt verwezen naar paragraaf 8.7.

49


8.2 Besluitvorming Besluitvorming vond plaats met toepassing van de desbetreffende bepalingen uit statuten en reglement. Dat wil onder andere zeggen: • Besluitvorming op basis van tijdig toegezonden schriftelijke stukken, over het algemeen op initiatief van het bestuur, soms op verzoek van de Raad. • Heldere notulering van besluiten en opname daarvan in een besluitenlijst. • Incidenteel kan bij spoedeisende zaken besluitvorming per e-mail plaatsvinden. In 2012 heeft zich dit in één geval voorgedaan, daar waar snelheid geboden was bij het uitbrengen van een bod op een aantal woningen van een collega-corporatie in het eigen werkgebied. Besluitvorming is in de daaropvolgende vergadering van de Raad formeel bekrachtigd. 8.3 De toezichtfunctie In het verslagjaar 2012 verrichtte de Raad de volgende statutaire werkzaamheden. Zoals vastgelegd in artikel 9 van de statuten: • Goedkeuring besluiten tot aankoop van woningen. • Goedkeuring besluit tot aankoop grond. • Goedkeuring besluit tot sloop. • Goedkeuring besluit tot vaststelling van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag 2011. • Goedkeuring besluit tot vaststelling van het jaarplan 2013. • Goedkeuring besluit tot oprichten van QuaWonen Energie B.V. • Goedkeuring besluit tot vaststellen van het geactualiseerd treasurystatuut.

De aan de Raad voorgelegde bestuursbesluiten worden getoetst op argumentatie en zorgvuldigheid. Alle hiervoor genoemde genomen bestuursbesluiten die aan de Raad zijn aangeboden, zijn goedgekeurd. Conform artikel 10, 11 en 13 van de statuten: • Vaststellen van de honorering van de leden van de Raad per 1 januari 2013. • Benoeming twee nieuwe leden Raad van Commissarissen. • Herbenoeming lid Raad van Commissarissen. De toezichthoudende functie werd voorts o.a. uitgeoefend door: • Beoordeling management- en projectrapportages per tertiaal. • Beoordeling beleid- en begrotingstatuut 2013, inclusief toetsingskader investeringen. • Goedkeuring bestuursbesluiten in het kader van investeringen in vastgoed. • Vaststellen procedure en doel visitatie 2013. • Goedkeuring besluit impact gewijzigde RJ-richtlijnen. • Kennisname van mededelingen van het bestuur. • Kennisname financiële beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting. • Kennisname van het jaarverslag 2011 Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. • Kennisname van het prestatieoordeel Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. • Kennisname managementletter interimcontrole BDO, daaruit volgende actielijst en opvolging daarvan. • Kennisname van de bevindingen van de controller in het kader van risicomanagement. • Ondertekenen van de opdrachtbevestiging aan de accountant. • Jaarlijks overleg Ondernemingsraad (met twee leden). • Jaarlijks overleg met het Managementteam (met twee leden). • Jaarlijks overleg met de huurdersorganisaties (met twee leden). Als toetsingskader waren vooral beschikbaar: • Het BBSH. • Notitie relatie bestuur en Raad van Commissarissen.

50


• • • • • • • • • • • • •

Het Ondernemingsplan 2010-2015. Het beleid- en begrotingstatuut 2012. Het jaarplan 2012. Prestatie-indicatoren directie 2012. Rapportages Centraal Fonds voor Volkshuisvesting. Rapportages accountant. De rapportage “QuaWonen presteert maatschappelijk goed” (onderzoeksverantwoording maat-schappelijke visitatie 2009). Het Energiebeleidsplan 2012-2015. Het Strategisch Voorraadbeleid. Toetsingskader investeringen. Publicaties Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Aedes- en Governancecode.

8.3.1 Toezicht op verbindingen (nevenstructuur) QuaWonen kent vanaf 2004 een nevenstructuur met B.V.’s. Tot eind 2012 vonden in deze B.V.’s geen vennootschapsbelastingplichtige activiteiten plaats. De jaarrekeningen 2011 van deze B.V.’s zijn door de Raad goedgekeurd. Zolang er geen sprake is van activiteiten in deze B.V.’s, zal er geen aparte accountantsverklaring worden opgesteld en volstaat een geconsolideerde opname in de jaarrekening van Quawonen. Om deze reden bestaat er ook nog geen apart toetsingskader verbindingen: deze zal worden opgesteld zodra sprake is van het onderbrengen van activiteiten in de bestaande B.V.’s of andere nieuw op te richten verbindingen. Eind 2012 heeft voor één van de B.V.’s een statutenwijziging plaatsgevonden naar QuaWonen Energie B.V. Energieneutraliteit van de woningvoorraad is een speerpunt van het Ondernemingsplan. In een specifiek nieuwbouwproject is gekozen voor aanvullende maatregelen om zo de energiekwaliteit te verhogen. De regelgeving ziet het investeren in en exploiteren van warmekoude-installaties als niet-Daeb activiteiten, die je om die reden buiten de TI moet brengen. Aan de hand van deze casus zal het toetsingskader verbindingen begin 2013 worden afgerond en door de Raad worden vastgesteld.

De belangen van QuaWonen in diverse Verenigingen van Eigenaren worden integraal verantwoord in de normale bedrijfsvoering en op die wijze is toezicht door de Raad geborgd. 8.3.2 Risico’s en risicobeheersing De Raad onderschrijft het belang van goed risicomanagement. Zowel integraal als op basis van specifieke projecten, is hier in 2012 veel aandacht aan besteed. Daarbij is zeker ook gekeken naar voordelen en kansen die zich voordoen en zijn negatieve aspecten die zich zouden kunnen voordoen vooraf zo goed mogelijk ingeschat en zoveel als mogelijk beperkt of weggenomen. Aan de orde zijn gekomen: • Goedkeuring van bestuursbesluiten met betrekking tot vastgoed projecten. In de ontwikkelingsprocedure is een tweetal momenten benoemd waarop goedkeuring van het bestuursbesluit door de Raad is vereist: de definitiefase en de prijs- en contractvorming. Op deze wijze is het toetsmoment voor de Raad structureel geborgd. De fasedocumenten zijn standaard voorzien van een risicoparagraaf zodat risico’s inzichtelijk zijn en gewogen kunnen worden. Toetsing vindt plaats aan de hand van een vastgesteld investeringskader. Dit investeringskader is in een themasessie uitgediept en toegelicht. • In 2012 is op een aantal momenten langer stilgestaan bij vastgoed projecten die herziening behoefden door de veranderde markt. Daarbij is vooral gekeken naar welke risico’s QuaWonen loopt en zijn maatregelen genomen om de risico’s te beperken, onder andere door aanpassing van bouwvolume, herziening koop/huuraantallen en aanpassing fasering. • Meerdere malen is gesproken over de balans tussen de derivatenportefeuille en de financieringsbehoefte van QuaWonen. Risico’s zijn ingeschat (verdere dalende rente en terugstortverplichting) en maatregelen zijn genomen: in de managementrapportages wordt hier periodiek ook bij stilgestaan. • Op een tweetal momenten is themagewijs stilgestaan bij de financiële positie van QuaWonen. Geschetst is welke risico’s QuaWonen op financieel gebied op korte en langere termijn loopt en wat daarvan de impact is op de financiële positie. Maar ook, welke bijsturingsmogelijkheden zijn er op welk moment en wat zijn daarvan de effecten. Diverse scenario’s met inschatting van risico’s en impact zijn nader uitgewerkt en afspraken zijn gemaakt om structureel updates van deze scenario’s met de Raad te bespreken. • De ontwikkelingen in het Vestia-dossier en de daaraan gekoppelde heffingen van het CFV worden op de voet gevolgd. De te varen koers van QuaWonen wordt na inschatting van de risico’s en mogelijke gevolgen, gedeeld met de Raad, bepaald. De Raad steunt daarbij de bestuurder in zijn zoektocht naar een constructieve oplossing in deze problematiek.

51


• Besproken is het feit dat QuaWonen geregistreerd rechthebbende is van vijf certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WIF). Door de verslechterde financiële positie van het WIF staat dit aandeel onder druk. Risico en mogelijke maatregelen zijn ingeschat, gewogen en besproken. • De bespreking van de mogelijke beperking van de borging van de financieringsbehoefte en het beperken van de termijn van het faciliteringsvolume door het WSW en de mogelijke gevolgen daarvan voor de investeringsopgave van QuaWonen. • De controller heeft over 2011 een meer integraal overzichtsrapport opgesteld, met daarin opgenomen de voorgenomen activiteiten voor 2012. Dit overzicht van uitgevoerde en vastgelegde controles over 2011 is met de Raad besproken. De rapportage onderstreept de voortgang in het interne beheersingsproces en leidt tot een positief overall beeld. • Tezamen met de controller is gesproken over het overkoepelende model van risicomanagement, waar de verschillende risico-instrumenten zijn ingebed. Daarbij zijn aandachtspunten vastgelegd en mogelijke maatregelen en middelen besproken. • Een door de controller opgesteld overzicht frauderisico’s met voorgestelde te nemen maatregelen ter beheersing hiervan, is met de Raad besproken. • De werkwijze van de treasurycommissie is besproken en het treasurystatuut is in 2012 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld: met name de afspraken op het terrein van rente-instrumenten is aangescherpt. Tevens is kennis genomen van de onafhankelijkheidsverklaring van de externe adviseur bij het treasurymanagement. • Het beleid- en begrotingstatuut 2013. • De bespreking van de managementrapportages, die op onderdelen het afgelopen jaar verder is aangescherpt (onder andere het rentemanagement/beleid). • De bespreking van de jaarrekeningen 2011 met en de bevindingen van de accountant. • Veranderende weten regelgeving wordt scherp in de gaten gehouden door de bestuurder en geanalyseerd aangeboden aan de Raad. Daarbij worden kansen en risico’s voor de organisatie geschetst en besproken. De aangeleverde informatie, de besproken thema’s en verdere uitdieping en structurering van het risicomanagement, geeft de Raad het vertrouwen dat QuaWonen voldoende risicobewust is en een adequaat risicobeleid voert, hetgeen ook uit de bevindingen van de accountant blijkt. Daar draagt de directe lijn van de Raad met de controller en haar regelmatige aanwezigheid bij de vergaderingen ook aan bij.

8.4 De adviserende functie (het met raad terzijde staan) De bestuurder spiegelt belangrijke ontwikkelingen binnen en buiten het bedrijf met de Raad, zowel van strategische als beleidsmatige aard. Zowel bestuurder als Raad zijn daarbij bereid ruimte te creëren zodat de Raad zowel bij het bepalen van de koers van de corporatie als bij de uitvoering van de ondernemings- en beleidsplannen zijn rol goed kan invullen. In 2012 betroffen dit, naast al elders genoemde onderwerpen: • Uitvoering van de speerpunten van het Ondernemingsplan (o.a. project Excellente Basisdienstverlening en energieproject Slim & Snel). • Een themabespreking over strategische samenwerking. • Het Energiebeleidsplan 2012-2015. • Opbrengst van de strategiedag van het Managementteam. • Personele en organisatorische aangelegenheden. Woonzorgboerderij Kwintes, Lekkerkerk 8.5 Overige onderwerpen Voorts nam de Raad besluiten met betrekking tot: • Vaststellen prestatie-indicatoren ten behoeve van de evaluatie en de beoordeling van het functioneren van de bestuurder over 2012. • Benoemen afvaardiging van de Raad ten behoeve van het overleg met de Ondernemingsraad en het Managementteam. • Vaststellen vergaderschema 2013. • Inventarisatie en vaststellen van themaonderwerpen voor 2013. • Procedure zelfevaluatie 2012. 8.6 Overleg met het bestuur Naast de vergaderingen, onderhoudt de voorzitter van de Raad, conform het reglement, de contacten met de bestuurder. Structureel is er schriftelijk contact, vooral in voorbereiding op een vergadering van de Raad, aanvullend persoonlijk overleg is er op momenten dat daar behoefte aan is. 8.7 De Raad als werkgever De Raad benoemt het bestuur en beoordeelt het functioneren. Benoeming van de bestuurder heeft plaatsgevonden in 2010 conform de richtlijnen van de commissie Izeboud en de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De methodiek voor het vaststellen van de functiezwaarte van de laatstgenoemde code is gevolgd en de bezoldiging is conform de daarbij horende salarisschaal vastgesteld.

52


Begin 2012 zijn prestatie-indicatoren voor de bestuurder, op basis waarvan beoordeling aan het eind van het jaar plaatsvindt, door de Raad vastgesteld. Voor 2012 bevatten deze de navolgende speerpunten, zowel op inhoud als op competenties: • Realisatie van het jaarplan 2012. • Bedrijfsvoering op orde. • Ontwikkelen visie op HRM. • Streven naar borgen legitimatie van het werk van de corporatie. • Coachend en mensgericht leiderschap. Het beoordelingsgesprek met de bestuurder is eind 2012 door de voorzitter en de vice-voorzitter gevoerd. Naast hun eigen ervaringen baseert de Raad zijn oordeel op input, verkregen uit overleggen (met een afvaardiging van de Raad) met de Ondernemingsraad, het Managementteam en de huurdersorganisaties alsmede de toets aan de vooraf opgestelde prestatieindicatoren (met de voltallige Raad). Bij al deze gesprekken is de bestuurder niet aanwezig. De beoordeling 2012 kent een positieve uitkomst: de geleverde prestaties rechtvaardigen een 2% loonsverhoging en toekenning van de 10% prestatiebeloning. Het gesprek is schriftelijk vastgelegd. De aandachtspunten van 2012 zullen worden meegenomen naar de prestatieindicatoren voor 2013.

8.7.1 Samenstelling bestuur Het bestuur van QuaWonen bestaat in 2012 uit: Naam R.A. van den Broeke

Geboortedatum

Start huidige functie

In dienst sinds

17-06-1968

01-03-2010

01-03-2010

Uit dienst per

Bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst met de heer Van den Broeke in 2010 is met de bepaling in de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties omtrent de benoemings-periode rekening gehouden: benoeming tot statutair bestuurder heeft plaatsgevonden voor een periode van vier jaar. Eind 2012 is zowel door de Raad als door de bestuurder aangegeven dat de samenwerking goed bevalt. De Raad heeft gemeend de kwaliteit van de bestuurder voor langere tijd aan QuaWonen te willen binden en derhalve is bij besluit van de Raad d.d. 29 november 2012, het arbeidscontract per 1 maart 2014 verlengd, met dien verstande dat het arbeidscontract in overeenstemming is met de dan geldende weten regelgeving. De bestuurder heeft in 2012 de volgende nevenfuncties: • Voorzitter Federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard. • Lid van de Raad van Toezicht van Stichting Leefbaar Ondernemend Platteland. • Lid van de Raad van Advies van Carrière Instituut Schoonhoven. 8.7.2 Beloningssystematiek In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder is sprake van een vast salaris met een mogelijkheid tot 2% structurele groei en een specifieke prestatiebeloning die is gekoppeld aan een eenmalige uitkering ter hoogte van maximaal 10% van het jaarsalaris. Doorgroei in het vaste salaris is afhankelijk van de wijze waarop de bestuurder zich ontwikkelt in zijn functie en vindt slechts plaats na beoordeling en besluitvorming door de Raad. De variabele beloning is afhankelijk van de mate waarin, door de bestuurder met de Raad afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve resultaten, zijn gerealiseerd. De te behalen resultaten worden begin van het jaar beschreven middels prestatie-indicatoren die door de Raad worden vastgesteld. De variabele beloning is daarbij te zien als sturingsruimte op het overall beeld van de prestatie van de bestuurder.

53


De ministeriële regeling waarbij de woningcorporaties worden onderverdeeld in grootteklassen met bijbehorende bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen (WNT-staffel), die in werking treedt per 1 januari 2013, zal consequenties hebben voor de beloningssystematiek en het beloningsniveau. De Raad zal in 2013 hierover een nadere afweging maken in lijn met vigerende regelgeving. 8.7.3 Beloning bestuurder volgens Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties (SBBW) Eind 2012 heeft de beoordeling van het functioneren van de heer Van den Broeke plaatsgevonden, hetgeen is vastgelegd in een gespreksverslag (zie paragraaf 8.7). De beloning in 2012 bestond uit de navolgende componenten: Totaal vast inkomen € 107.256,96 Variabel inkomen - 9.933,60 Totaal jaarinkomen conform beloningscode € 117.190,56 8.7.4 Beloning volgens de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) Sinds 2006 is de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (Wopt) van kracht, deze is ook op woningcorporaties van toepassing. De wet regelt dat inkomens, die dat van een minister overschrijden, moeten worden gepubliceerd. De berekeningsbasis op grond van deze wet is het fiscaal loon. Het bovenstaand brutoloon is vertaald naar de Wopt-systematiek en dat betekent voor de heer Van den Broeke een totaal jaarinkomen van € 154.060. Dit bedrag bestaat uit twee componenten, namelijk het belastbaar loon ad € 120.133 plus het werkgevers- en werknemersgedeelte pensioenpremie ad € 33.927. Dit inkomen is onder de Wopt-meldingsnorm, die voor 2012 is vastgesteld op € 194.000. 8.7.5 Pensioenaanspraken en secundaire arbeidsvoorwaarden De heer Van den Broeke neemt deel aan de bij QuaWonen geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor deze voorziening houdt QuaWonen een percentage in op het maandloon van de bestuurder dat overeenstemt met het percentage van werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Er is dus geen sprake van aanvullende pensioenafspraken.

De secundaire arbeidsvoorwaarden zijn conform CAO Woondiensten, met daarboven een belastbare onkostenvergoeding van € 150 netto per maand. Deze vergoeding is verwerkt in het belastbaar loon. 9 De raad en het maatschappelijk draagvlak 9.1 Algemeen De Raad ziet het bestaansrecht van de corporatie onlosmakelijk verbonden met inbedding in de gemeenschap: zonder huurders/belanghebbenden heeft QuaWonen immers geen bestaansrecht. Het onderwerp beleidsbeïnvloeding belanghebbenden staat dan ook structureel bij de Raad op de agenda. Met de bestuurder is in 2012 verder gesproken over de zoektocht naar een goede inbedding van de betrokkenheid van huurders en andere belanghebbenden. Geschetst daarbij is op welke niveaus en op welke momenten betrokkenheid wordt vormgegeven: op strategisch niveau, leefbaarheid en woonomgeving, thema’s en projecten. Daarbij zijn bestaande overlegstructuren besproken maar wordt ook gekeken naar vernieuwende initiatieven die tegemoet komen aan de behoefte om op een effectieve manier belanghouders invloed te geven op het beleid van QuaWonen en de klankbordfunctie te borgen. De zoektocht wordt voortgezet: gericht om de legitimatie van de corporatie te versterken. Voor 2013 zal dit thema ook als aandachtspunt worden meegegeven aan het proces visitatie. De Raad blijft dus alert en actief meedoen op dit thema: zowel aandacht schenken in de vergaderingen als fysieke aanwezigheid bij contactmomenten van QuaWonen met belanghebbenden. 9.2 Overleg met de Ondernemingsraad Eind 2012 zijn de vice-voorzitter en een lid van de Raad aanwezig geweest bij de overlegvergadering met de Ondernemingsraad. In die vergadering is onder andere gesproken over: • De financiële situatie van QuaWonen. • De procedure visitatie 2013. • Het jaarplan 2013. • Personele aangelegenheden. • Bedrijfscultuur. • De relatie met de bestuurder en de algemene gang van zaken bij QuaWonen (in afwezigheid van de bestuurder). De Raad acht het overleg met de Ondernemingsraad zinvol teneinde voeling te houden met de organisatie en haar medewerkers. De verkregen input wordt meegenomen naar het functioneringsgesprek met de bestuurder.

54


De Ondernemingsraad was ook betrokken bij de procedure werving en selectie van de twee nieuwe leden voor de Raad. Het functieprofiel is, vóór vaststelling door de Raad, ter beoordeling voorgelegd aan de Ondernemingsraad. 9.3 Overleg met huurdersorganisaties De twee leden van de Raad, benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties, spreken jaarlijks met de bestuursleden die deze organisaties vertegenwoordigen. Van dit jaarlijks overleg wordt door de leden teruggekoppeld naar de voltallige Raad. Gesproken is onder andere over: • Het verhogen van de frequentie van dit overleg naar tweejaarlijks. • Het thema vernieuwing participatie. • De financiële positie van QuaWonen. • De relatie met QuaWonen en de bestuurder. 9.4 Overige activiteiten Ook zijn leden van de Raad aanwezig bij externe festiviteiten van de corporatie, bijvoorbeeld oplevermomenten van vastgoedprojecten. Op deze wijze bestaat de gelegenheid om rechtstreeks contact te houden met belanghebbenden van QuaWonen, onder andere gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen en ontwikkelaars. 10 Integriteit Integer handelen blijft een actueel onderwerp, breed in de samenleving maar ook binnen de organisatie. De Raad heeft ook in 2012 meerdere malen bewust bij dit onderwerp stilgestaan. De Raad houdt enerzijds toezicht op de integriteitsontwikkeling binnen de organisatie, de integriteit van het bestuur maar neemt ook zijn eigen integriteit in acht. Ook is in 2012, in aanwezigheid van de controller, gesproken over mogelijke frauderisico’s bij QuaWonen. Frauderisico’s, zowel gebaseerd op in het verleden voorgedane situaties als op ingeschatte frauderisico’s met daaraan gekoppeld maatregelen om risico’s te verkleinen c.q. te beheersen. Voortdurende alertheid en checks en balances bewaken blijft van belang. Meetbare criteria en eisen bieden naar de mening van de Raad, op zich onvoldoende garanties voor integer handelen. Zeker van belang ook is een open cultuur binnen de Raad, de individuele leden maar ook van Raad met bestuurder en binnen de organisatie: normen en waarden bespreekbaar maken en houden. De Raad ziet hier voor zichzelf ook een belangrijke voorbeeldrol.

Het begrip integriteit binnen de onderneming QuaWonen kent een integriteitscode, waarin is beschreven wat QuaWonen verstaat onder integriteit en waar de grenzen liggen. Gestreefd wordt integer te zijn in de omgang met klanten, leveranciers en relaties, met elkaar en met bedrijfseigendommen. Kernwaarden daarbij zijn klantgerichtheid, eigen verantwoordelijkheid, openheid en respect. In 2012 hebben zich geen zaken voorgedaan die melding aan de Raad nodig maakten. Naast deze regels en richtlijnen in de integriteitscode kent QuaWonen ook een regeling interne meldprocedure (een zogenaamde klokkenluidersregeling). De procedure omschrijft hoe te handelen bij een vermeende onregelmatigheid en daarbij bestaat een beroepsmogelijkheid bij de voorzitter van de Raad. In 2012 is geen gebruik gemaakt van de regeling. Beide regelingen zijn gepubliceerd op www.quawonen.com. 10.1. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Het Reglement Raad van Commissarissen regelt, in aanvulling op regelgeving en codes, dat (schijn van) onverenigbaarheid gemeld moet worden bij de voorzitter van de Raad. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij het bestuur of leden van de Raad. Nevenfuncties van het bestuur en de leden van de Raad worden structureel gemeld in de vergadering van de Raad en vermeld in het jaarverslag (zie paragraaf 2 en 8.7.1).

VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN De rol van de toezichthouders van woningcorporaties is in 2012, door diverse incidenten, meerdere malen ter discussie komen te staan. Dientengevolge is verscherping van het extern toezicht inmiddels ook een feit. De Raad van QuaWonen tracht middels werkwijze en verslaglegging op een zo transparant en adequaat mogelijke wijze te opereren, daarbij is weten regelgeving bepalend en zijn richtlijnen en gedragscodes leidend. En uiteraard: verantwoording afleggen over beleidskeuzen en verbinding houden met belanghebbenden/maatschappij. Alle leden van de Raad beschikken over voldoende kennis om de hoofdlijnen van het totale beleid van QuaWonen te beoordelen en met de specifieke deskundigheid en ervaring van de leden individueel, heeft de Raad er vertrouwen in goed toegerust te zijn om zijn taak naar behoren te vervullen, nu en in de toekomst. Tot slot past een woord van dank en waardering voor de inzet en betrokkenheid van de medewerkers en de bestuurder: in deze stormachtige tijden is QuaWonen goed op koers gebleven en dat is een compliment waard! Vastgesteld door de Raad van Commissarissen van QuaWonen Bergambacht, 14 februari 2013 Mr. J. van der Vlist Voorzitter

55


VERKLARING VAN HET BESTUUR Dit verslag geeft naar mijn mening een getrouw beeld van de activiteiten van QuaWonen in het verslagjaar, van de positie waarin we ons bevinden en van de belangrijkste ontwikkelingen. Naar mijn overtuiging blijkt uit dit jaarverslag en uit deze jaarrekening, dat QuaWonen haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het jaarverslag 2012 en de jaarrekening, opgesteld conform de hiervoor geldende richtlijnen, zijn vastgesteld door het bestuur d.d. 16 april 2013. Rob van den Broeke directeur-bestuurder

Goedkeuring bestuursbesluit vaststellen jaarverslag 2012 door Raad van Commissarissen op 25 april 2013.

56


Jaarrekening 2012 inhoudsopgave Kengetallen 2012 58 Balans60 Winst- en verliesrekening 61 Kasstroomoverzicht 62 Grondslagen voor waardering 63 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 71 Risicobeheersing en financiële instrumenten 73 Toelichting op de activa 76 Toelichting op de passiva 85 Niet in de balans opgenomen verplichtingen 91 Toelichting op de winst- en verliesrekening 94 Bedrijfslasten96 Overige gegevens 103 Controleverklaring van de accountant 104

57


Kengetallen 2012

Boekjaar Aantal verhuureenheden 1) Woningen en woongebouwen (incl. onzelfst. woonruimte) 2) Overige Wooneenheden * 3) Overige Verhuureenheden - Garages/Parkeerplaatsen/ overig - Bedrijfsruimte/Winkels/Kantoor/Kinderdagverblijven - Ontmoetingscentrum - Woonwagens (incl. standplaats) Totaal

2012

2011

2010

2009

2008

8.550 7

8.524 7

8.307 6

8.456 5

8.500 5

412 28 9 2 9.008

266 27 7 2 8.833

175 25 7 2 8.522

150 23 7 2 8.643

120 26 6 2 8.659

83 4 37 24

276 2 29 32

18 3 9 161

93 2 13 126

7 7 2 120

236

138

78

96

71

12

10

1

0

1

4 30 65 7 0

6 22 41 2 0

3 2

4 10

2 19

0 12 12 1

97 3

97 3

98 2

-

-

-

-

-

27 63 10

27 65 8

* Overige wooneenheden betreft: - Flemminghof 33/39, stichting Gemiva - Zwaluwhof 2, stichting Pameyer - Fort de Roovere 1, stichting Philadelphia - ’t Voormalig Regthuis, Siloah - Elsenhoeve, stichting Gemiva (2007) - De Hoekse Gang, Stichting Gemiva (2010) - ASVZ, Parkwijk (2011) Mutaties in het woningbezit 1) Aantal opgeleverde huurwoningen 2) Aantal aangekocht 3) Aantal verkocht (bestaand bezit) 4) Aantal gesloopt Verkopen onder voorwaarden. Verkochte woningen onder voorwaarden * ( excl parkeerpl.) Voorraad * Mutaties: 1) aantal teruggekocht 2) aantal verkocht onder voorwaarden uit bestaand bezit 3) aantal verkochte nieuwbouw woningen onder voorwaarden 4) aantal verkochte teruggekochte won. onder voorwaarden 5) vervallen rechten * woningen per ultimo 2012 Percentage woningen sociaal / commercieel 1) Sociaal 2) Commercieel Indeling tot 2010 1) Goedkoop 2) Betaalbaar 3) Duur

58


4

Boekjaar Kwaliteit 1) Aantal reparatieverzoeken/ per woning* 2) Uitgaven niet planmatig onderhoud/per woning* (€) 3) Uitgaven planmatig onderhoud/per woning* (€)

2012

2011

2010

2009

2008

1,88 851 925

1,84 786 872

1,65 572 776

1,69 552 1.017

1,18 560 1.142

576 7,2% 5,15

732 9,0% 5,38

422 5,2% 2,74

589 7,2% 1,64

567 7,0% 1,61

223.338 1.701 46.649 2.020 1.249 -40.484 0 42,03 1,05 1.059 -5,67

271.140 6.855 44.306 1.936 1.056 7.412 0 49,88 0,72 2.478 1,64

230.989 7.728 42.431 1.921 467 4.588 2 49,00 0,44 1.388 3,46

226.401 14.432 41.735 2.234 616 -5.254 0 50,63 0,26 928 0,65

12.003 40.742 2.378 828 -9.400 22 0,77 758 -0,26

0,85 2,64

0,89 2,34

0,84 1,06

0,87 1,42

0,80 1,96

491,38

626,24

549,95

550,16

-

26.121 -3,86

31.809 1,79

27.807 4,24

26.774 3,86

-

* woningen per ultimo 2012

Het verhuren van de woningen 1) Mutaties (excl. tijdelijke verhuur en wisselwoningen) 2) Mutatiegraad 3) Aanbiedingsgemiddelde Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) 1) Eigen vermogen 2) Voorzieningen 3) Huren (netto) 4) Vergoedingen 5) Huur- en vergoedingsderving 6) Jaarresultaat 7) Overheidsbijdragen 8) Solvabiliteit (%) 9) Liquiditeit 10) Cash-flow/woning 11) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Algemeen 1) Huurachterstand in een percentage van de huren en vergoedingen. 2) Huur- en vergoedingsderving in een percentage van de huren en vergoedingen. 3) Overige reserves einde boekjaar in een percentage van de huren en de rijksbijdragen. 4) Overige reserves einde boekjaar per woning (€). 5) Jaarresultaat (excl. waardeverandering MVA en mutatie reële waarde) uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen

Door wijziging van de waardering mva naar actuele waarde is het niet altijd mogelijk van alle kengetallen de historie te vermelden.

59


Balans

per 31 december (na voorgestelde resultaatbestemming)

ACTIVA Bedragen in euro’s Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

Ref.

1 1.1 1.2 1.3

Subtotaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

2 2.1 2.2.1 2.3

Subtotaal vastgoedbeleggingen

2012

2011

393.068.938 23.622.694 7.430.155

423.355.730 19.756.826 6.714.975

424.121.787

449.827.531

PASSIVA Bedragen in euro’s Eigen vermogen Overige reserves

45.682.537 28.916.758 5.037.892

85.967.633

79.637.187

Onrendabele investeringen nieuwbouw Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

3 3.1

712.074

1.044.962

Overige

3.2

2.535.140

2.545.378

3.247.214

3.590.340

303.528 56.462 5.386

698.359 1.432 86.408

Subtotaal langlopende schulden

365.376

786.199

Kortlopende schulden

312.176 145.812 0 693.570 389.519

298.687 536.257 7.457.669 783.699 531.596

1.541.077

9.607.908

16.100.985

148.474

531.344.072

543.597.639

Subtotaal financiële vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

4 4.1 4.2 4.3

Subtotaal financiële vaste activa Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

5 5.1 5.3 5.4 5.5 5.6

Subtotaal vorderingen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Overige schulden Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden

Liquide middelen Totaal

60


6

7.1

Totaal

2010

223.337.550

271.140.299

223.337.550

271.140.299

1.456.814 21.717 222.425

4.098.150 163.914 2.593.194

1.700.956

6.855.258

244.235 255.458.720 32.943.353 9.565

255.858 224.274.380 26.413.499 10.654

288.655.873

250.954.391

1.399.020 271.912 5.696.985 1.486.542 2.963.340 408.947 5.422.946

370.868 8.615 3.538.888 2.022.576 3.748.395 541.478 4.416.871

17.649.692

14.647.691

531.344.072

543.597.639

8 8.1 8.2 8.3

Subtotaal voorzieningen

Financiële vaste activa Latente belastingvordering

2011

7

Subtotaal eigen vermogen

Voorzieningen 48.925.823 34.634.092 2.407.718

Ref.

9 9.1 9.1 9.2 9.3

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

Winst- en verliesrekening Bedragen in euro’s Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Ref.

2012

2011

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

45.451.224 1.788.828 962.755 1.149.848 1.486.052

43.296.426 1.786.077 2.464.371 1.260.435 1.657.357

50.838.707

50.464.666

17.708.196 10.310.317 1.082 5.596.091 770.075 875.804 15.185.996 776.919 1.932.250 7.487.303

16.560.185 5.758.490 1.082 5.325.088 679.123 888.468 14.136.272 920.048 1.848.853 7.638.116

60.644.032

53.755.725

Subtotaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10

Subtotaal bedrijfslasten Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

13

-21.546.783

8.321.498

Financiële baten en lasten Opbrengsten financiële vaste activa Rentebaten Rentelasten

14 14.1 14.2 14.3

3.352 1.640.897 -10.562.367

57.410 3.838.143 -8.857.881

-8.918.118

-4.962.328

-40.270.228

68.110

-190.691 -23.179

7.347.047 -3.160

-40.484.098

7.411.997

Subtotaal financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

61


15 16

Kasstroomoverzicht

(volgens de indirecte methode) 2011

2010

-222.394

-306.983

-10.962.374

-4.551.494

17.708.196 8.842.479 0

16.560.185 5.605.750 -507.542

Bedragen in euro’s Beginsaldo liquide middelen Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen mva Mutaties voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: mutatie vorderingen mutatie voorraden mutatie onderhanden projecten mutatie kortlopende schulden

8.054.204

-1.724.578

378.576

239.996

0

0

1.399.348

-6.101.937 9.832.128 25.420.429

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividend Betaalde interest Ontvangen/ betaalde winstbelasting

193.903

Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

54.250

-10.562.367

-8.857.881

0

Ontvangsten uit langlopende schulden Waarborgsommen Aflossingen van langlopende schulden

7.347.047 -10.368.464 15.051.965

-38.889.092

-901.983 8.618.397 -48.358.360

35.700

546.198

0

-546.221

10.238

299.987 -38.843.154

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

554.601

0

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa

-7.586.519 9.520.380

-48.058.396

55.000.000

50.500.000

7.543.920

9.896.114

-1.089

633

-23.827.283

-20.872.159

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

38.715.548

39.524.588

Mutatie geldmiddelen

14.924.359

84.589

Eindsaldo Liquide middelen

14.701.965

-222.394

62


Grondslagen voor waardering Algemeen QuaWonen is een stichting met de status van een “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Gouda, Krimpen a/d IJssel, Nederlek, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zuidplas. De vestigingsplaats is Bergambacht. De jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt Burgerlijk Wetboek 2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. QuaWonen hanteert de Richtlijn die geldt vanaf 2005 die door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting is uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting

63


gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: -- Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; -- Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; -- De methode van afschrijvingen; -- De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); -- Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; -- De verwerking van de vennootschapsbelasting; -- Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; -- Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen; -- De gewijzigde voorwaarden voor verkopen en restant levensduur en huurharmonisatie in de bedrijfswaarde opnemen. De jaarrekening als onderdeel van het jaarverslag is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Stelselwijzigingen In 2012 heeft zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij QuaWonen de volgende stelselwijziging voorgedaan: Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger), de actuele waarde is de marktwaarde; deze is een afgeleide van een percentage van de WOZ waarde. Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 16.533.314 hoger dan eind 2011. Als afgeleide hiervan heeft de stelselwijziging ook invloed op de waardering van het commercieel vastgoed in ontwikkeling (voordelig € 1.617.202), de hiermee samenhangende voorziening onrendabele investeringen (voordelig € 542.493) en de belastinglatentie verkopen (nadelig € 30.610). De totale voordelige financiële consequenties van de stelselwijziging zijn ten gunste van de overige reserves verwerkt. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. De ontwikkeling van het eigen vermogen over 2011 kan hierdoor als volgt worden weergegeven:

Schattingswijzigingen Waardering sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, huurharmonisatie-opbrengsten worden maximaal 5 jaar ingerekend in plaats van de gehele exploitatieduur en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 29.810.318 lager dan eind 2011. Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd naar lineair. Voor de materiele vaste activa in exploitatie werd tot 2012 niet afgeschreven, omdat deze tegen de bedrijfswaarde is gewaardeerd; voor de activa ten dienste van de exploitatie is de wijziging van annuïtair naar lineair. Voor 2012 zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 0,1 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd.

Oorspronkelijk eigen vermogen per 1 januari 2011 230.989.158 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening Stelselwijziging per 1 januari 2011: - Mutatie boekwaarde commercieel vastgoed in exploitatie 13.142.589 voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening Gecorrigeerd eigen vermogen per 01-01-2011 244.131.747 biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. QuaWonen kiest voor het categoriale model. Vermogensmutaties 2011: - Resultaat 2011 7.411.998 - Toename uit hoofde van stijging van de bdrijfswaarde sociaal vastgoed 16.850.995 - Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde commercieel vastgoed 616.474 24.879.467 269.011.214 Stelselwijzigingen per 31 december 2011: - Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 542.493 - Mutatie boekwaarde commercieel vastgoed in ontwikkeling 1.617.202 - Mutatie latente belastingverplichtingen -30.610 2.129.085 Gecorrigeerd eigen vermogen per 31-12-2011 271.140.299

64


Grondslagen voor waardering van activa en passiva Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer besluitvorming en uitingen namens QuaWonen zijn gedaan naar belanghouders zoals huurders, gemeenten over verplichtingen van toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de Prijs- en Contractfase van een (deel) project heeft plaatsgevonden in de Raad van Commissarissen. 1.1 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa woningen en woongebouwen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gelijk aan de disconteringsvoet. 1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie Sociaal vastgoed omvat woningen met bijbehorende aanhorigheden in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt

65


vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van QuaWonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert QuaWonen zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag QuaWonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen de bedrijfswaarde die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen van de woningen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is

sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bij QuaWonen worden geen componenten onderscheiden, omdat het aandeel minder dan 10% van de investering uitmaakt. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatie lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken de restant exploitatie periode. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

66


Bij de bedrijfswaardeberekening voor het sociaal bezit gelden de volgende uitgangspunten: • Inflatie 2% per jaar; • Kostenontwikkeling onderhoud en BDB index 1% boven inflatie; • Huurverhoging 2012 met inflatie ( was 2013 1,75 %, 2014, 2,00% en verder 2,50%; • Jaarlijkse huurderving van 0,75 % (2011 0,75%); • Mutatiegraad 6 % (2011 6%) en huurharmonisatie tot 75 % of meer conform uitgangspunten SVB van de maximale huur; gelijk als in 2011; er is voor 5 jaar huurharmonisaties ingerekend; • Netto bedrijfslasten; - Beheer (personeel, huisvesting, intern toezicht en algemene kosten) € 475 per verhuureenheid; daalt structureel met 10% (exclusief inflatie); - Zakelijke lasten; - Van € 311 (was € 305) in Bergambacht - Van € 432 (was € 424) in Krimpen aan den IJssel/Ouderkerk - Van € 284 (was € 279) in Nederlek - Van € 521 (was € 511) in Schoonhoven - Verzekering, vve beheer en contributie € 51 per verhuureenheid; - niet planmatig onderhoud volgens jaarbegroting, genormeerde bedragen, voor totaal bezit; - kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de komende exploitatieperiode; - De verhuurdersheffing is voor 2013 ingerekend voor € 2 per woning. Ultimo 2012 is de status van vervolgheffingen in latere jaren nog niet wetgevend geformaliseerd. Het effect van deze meerjarige verhuurdersheffing is opgenomen onder ‘Gebeurtenissen na balansdatum’; • Een rekenrente/disconteringsvoet van 5,25 % voor verhuureenheden (2011 5,25%); • Verkopen bestaand bezit zijn voor 5 jaar ingerekend; • De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

67


Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: -- Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor het overige als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. -- Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de bedrijfswaarde onder aftrek van de restwaarde grond. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (Deel)complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat (voorbereiding, toezicht en directievoering) en onder aftrek van een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) van te dekken stichtingskosten. Over de investering wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen een rentevoet van 5,25%. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bij zogeheten gecombineerde koop en huur projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten als ze verkocht zijn, en onder ‘onderhanden werk’ als ze nog niet verkocht zijn. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling.

1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. 1.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op een 85 % van de WOZ waarde per 1 januari 2012, het percentage is de uitkomst van een aselecte steekproef van woningen, de waarde van deze woningen is bepaald aan de hand van reële taxaties door een onafhankelijke. De gemiddelde afwijking van de taxatiewaarde ten opzichte van de WOZ waarde wordt als grondslag gehanteerd voor de actuele waarde. Dit geeft voor QuaWonen de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Overige commercieel onroerend goed zonder WOZ waarde is gewaardeerd op een waarde gelijk aan 15 keer de jaarhuur.

68


1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft QuaWonen een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd.

1.3

Financiële vaste activa

1.3.1 Deelnemingen De deelneming in ‘Woonwaard Holding BV’ is gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde methode. In principe dient er te worden geconsolideerd maar gelet op de beperkte omvang van de activiteiten is dit niet gedaan. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening van de toegelaten instelling; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. De aansprakelijkheid van QuaWonen in “Woonwaard Holding B.V.” beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. QuaWonen is opgenomen in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Woonwaard Holding B.V. QuaWonen is uit hoofde van de fiscale eenheid hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsbelastingschulden van de groepsmaatschappij. 1.3.2 Actieve belastinglatenties Is toegelicht bij 1.7.1 1.3.3 Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen nominale waarde.

1.4 Voorraden

1.5 Vorderingen

1.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling alsmede de in overeenstemming met de toegerekende rente.

1.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 1.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen en overige onroerende zaken) uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het afdeling ontwikkeling en sociale projectbegeleiding. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 1.4.3 Voorraden De voorraden materiaal wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen.

69


1.5.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 1.6 Eigen vermogen De waardering tegen actuele waarde houdt in dat de waardeverandering materiële vaste activa is opgenomen in de overige reserves. De waardeverandering wordt gevormd ter grootte van het verschil tussen de waardering van de materiële vaste activa op basis van actuele waarde per 31 december en op basis van de actuele waarde op 1 januari van datzelfde jaar. De jaarlijkse mutatie wordt ten gunste/laste van het vermogen gebracht 1.7 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. 1.7.1 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. 1.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Indien en voor zover de verwachte verliezen de investeringen van het betreffende project overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de nominale waarde , verkrijging- of vervaardigingspijs van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) of taxatiewaarde (commercieel vastgoed).

1.8 Langlopende schulden 1.8.1 Leningen De leningportefeuille is gewaardeerd tegen de nominale waarde. Het aflossingsgedeelte in het volgende verslagjaar maakt deel uit van de langlopende schulden. 1.8.2 Verkoop onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft QuaWonen een terugkoopverplichting waarvan de waarde mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 1.9 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

70


Grondslagen voor bepaling van het resultaat 2.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

2.2 Bedrijfsopbrengsten Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa in exploitatie. 2.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de gedeclareerde en of in rekening gebrachte prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te declareren diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de gedeclareerde en of in rekening gebrachte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode). Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen

71


2.2.1 Huren Onder de huuropbrengsten zijn de netto huren verantwoord waarop in mindering is gebracht de gederfde huur als gevolg van leegstand en afboekingen. Bij de jaarlijkse verhoging van de huren is QuaWonen gebonden aan het landelijke huurprijsbeleid. 2.2.2 Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de levering van onder andere de volgende diensten: levering en gebruik energie, schoonmaakkosten, groenonderhoud, glasverzekering, contributie huurdersvereniging etc. De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats. 2.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen. 2.2.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

2.3 Bedrijfslasten 2.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde van de grond wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. 2.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Voor de activa in ontwikkeling inzake projecten die niet haalbaar blijken te zijn worden de onrendabele investeringen ten laste van het resultaat gebracht. 2.3.3 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en kwaliteitsverbetering van het actief.

72


2.3.4 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 2.3.5 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is QuaWonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 2.3.6 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 2.3.7 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa en grondposities gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van een rentepercentage van 5,25.

Risicobeheersing en financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het Treasury Statuut herzien en opnieuw vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het Treasury Statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan (binnen de regelgeving op het moment van goedkeuring). Het Treasury Statuut zal onder invloed van snel wijzigende regelgeving vanaf heden jaarlijks worden aangepast. Binnen het treasurybeleid van QuaWonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van financiële risico’s. Deze risico’s deden zich na de kredietcrisis voor, toen banken niet langer tegen acceptabele liquiditeitsopslagen lange financiering wilden verstrekken. Op grond van het vigerende Treasury Statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat QuaWonen zich onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Renterisico QuaWonen loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. QuaWonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt QuaWonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestand. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft QuaWonen renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt QuaWonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. Financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde van

73


de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Er mag dus geen open positie ontstaan met het derivaat. Het derivaat kwalificeert daarmee voor hedge accounting, waardoor de lening en het derivaat tegen nominale waarde op de balans worden opgenomen. De lening wordt in feite verantwoord als ware het een lening met een vaste rente. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente op de variabele leningen normaliter met € 76,5 mln. x 1% = € 765.000 toe. Door het sluiten van derivaten wordt dit risico van een stijgende rente tot nihil gereduceerd. Uiteraard kan bij een dalende rente ook niet langer worden geprofiteerd van lagere rentekosten. De rente wordt feitelijk vastgezet. Er resteert slechts het opslagrisico, i.c. het risico dat gekoppelde funding tegen hogere liquiditeitsopslagen dient te worden aangetrokken in de toekomst. De funding is weliswaar voor de volledige looptijd van het derivaat geregeld, maar liquiditeitsopslagen zijn onderhevig aan periodieke herziening. Kredietrisico QuaWonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. QuaWonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Het kredietrisico betreft hier tegenpartijrisico, dus het risico dat een tegenpartij bij een derivaat failleert (en de verplichtingen uit het derivaat niet meer kan nakomen). Voor het tegenpartijrisico zijn limieten vastgelegd in het Treasury Statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat QuaWonen loopt per 31 december 2012 zijn als volgt (x €1 mln.): € Bankschuld (leningportefeuille) 255,7 Kredietlimiet10,0 Lopende investeringsverplichtingen (netto = verkopen - uitgaven) 25,0 Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g 7,5 Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-2013) 35,6

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien QuaWonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico wordt de vervalkalender van de bestaande leningportefeuille frequent gemonitord. Op 31 december 2012 is vooruitlopend op 2013 reeds € 7 mln. gestort door NWB Bank uit hoofde van een nieuwe roll-over lening (te koppelen aan een swap in 2013). Daarnaast loopt QuaWonen liquiditeit risico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. QuaWonen heeft met uitsluitend ABN AMRO en Fortis (heden gezamenlijk ABN AMRO) afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 1% van de marktrente (gemeten per eind 2012) dient QuaWonen totaal € 4,3 mln. aan onderpand te storten. Bij een daling van 2% van de marktrente dient QuaWonen totaal € 8,1 mln. aan onderpand te storten. Feitelijke verrekening van het onderpand (treshold) heeft nog niet plaatsgevonden. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Valutarisico QuaWonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

74


Financiële instrumenten Off-balance instrumenten QuaWonen heeft per balansdatum dertien payers swaps afgesloten. De swaps starten in 2006 tot en met 2014. Hiermee worden toekomstige renterisicomomenten gefixeerd. De modaliteiten van deze derivaten luiden als volgt: Startdatum

Hoofdsom

Rente

Einddatum

Marktwaarde per 31-12-2012

swaps 04-09-2006 03-04-2006 02-02-2007 02-11-2006 02-05-2008 01-08-2008 01-12-2008 01-12-2009 03-09-2009 03-04-2010 03-09-2010 01-08-2011 01-02-2011 01-08-2013 03-06-2013 01-08-2014

4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.500.000 7.500.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000

4,0300 3,8950 3,5950 3,5975 4,2480 4,2350 4,2300 4,4350 4,6280 4,6650 4,7975 4,1700 4,0525 3,7375 3,0250 3,3200

02-09-2016 02-04-2015 02-02-2017 02-11-2017 04-05-2020 01-08-2019 03-12-2018 01-12-2021 03-09-2018 03-04-2019 03-09-2021 01-08-2017 03-02-2020 02-08-2021 03-06-2022 01-08-2023

-546.375 -344.012 -525.794 -561.796 -1.217.132 -1.085.788 -963.797 -1.884.659 -1.608.865 -1.866.254 -2.156.182 -1.276.328 -1.744.326 -1.724.939 -1.241.789 -1.178.659

Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van QuaWonen zijn de kaders benoemd omtrent het beheersen van de risico’s. De financiele instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het tressurystatuut is het gebruik van afschermende rente instrumenten toegestaan om de renterisico’s te beperken. De financiele instrumeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rentevoet afdekken met derivaten. De derivaten worden alleen ingezet voor beperken rente risico; de derivaten worden niet als belegging ingezet. De marktwaarde tendeert naar 0. Er bestaat geen intentie tot verkoop. Vanwege de inzet voor het beperken rente risico en geen verkoopintentie wordt de negatieve waarde niet als last opgenomen in de winst- en verliesrekening. Het toekomstige investeringsprogramma, en de noodzakelijke financiering is hoger dan de aanwezige derivaten. Hedge instrumenten QuaWonen maakt gebruik van derivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. QuaWonen maakt gebruik van payers swaps. Hierbij ontvangt QuaWonen een variabele van de tegenpartij en betaalt QuaWonen een vaste rente. Marktwaarde De totale marktwaarde van de derivaten bedraagt per 31 december 2012 € 19.926.694 negatief. De marktwaarde wordt bepaald door alle uit de derivaten voortvloeiende kasstromen te disconteren tegen de actuele marktrente per 31 december 2012.

75


Toelichting op de activa (bedragen in euro’s) 1 Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen: Verloop van de balanspost 1 januari: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

345.302.297 184.467.369 -106.413.937 423.355.730

Mutaties: - Investeringen - Onrendabele toppen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Herclassificatie - Herwaarderingen - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

20.115.452 -6.504.935 0 -17.099.796 331.183 -6.914.361 -20.214.335 -30.286.792

31 december: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

364.393.597 165.360.097 -136.684.757 393.068.938

Totaal investeringen - Investeringen in energiebesparende maatregelen in het bestaande bezit - Overige na-investeringen tegen huurverhoging - Strategische aankopen ten behoeve van toekomstige herstructurering - In exploitatie genomen ontmoetingsruimten - Oplevering van project Waterlijster A - Oplevering van project Lansing Zuid - Oplevering van project Oranjeplaats fase 2 - Oplevering van project Molenweide - Investeringen reeds opgeleverde projecten

76


2012

1.315.625 710.536 230.245 1.433.613 4.890.596 3.335.431 3.618.993 2.959.235 1.621.177 20.115.452

Herclassificatie In 2012 zijn er in totaal 34 woningen geherclassificeerd a.g.v. huurprijsaanpassingen. Er zijn 22 woningen van de sociale naar de commerciele voorraad geherclassificeerd en 12 woningen van de commerciele naar de sociale voorraad. Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Deze obligo is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd is dan ook niet hypothecair bezwaard. Verzekering De opstallen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. De premie voor deze verzekering wordt berekend per eenheid en niet op basis van een verzekerde waarde. Hierdoor bestaat er geen kans op over- of onderverzekerd zijn. W.O.Z.-waarde De waarde volgens de Wet Onroerende Zaken (WOZ) is met waardepeil-datum 1 januari 2011 voor 2012 getaxeerd op € 1,438 miljard. Deze waarde is dus exclusief de in 2012 opgeleverde verhuureenheden. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De nieuwe RJ 645 (2011), van toepassing van 1 januari 2012, splitst de “onroerende en roerende zaken in ontwikkeling” in ontwikkeling ten behoeve van sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen.

- Verkrijgings-/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde 31 december 2011

Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

25.194.860 -5.438.034 19.756.826

4.984.727 -1.564.037 3.420.690

Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor verkoop onder voorwaarden 9.779.567 -2.529.485 7.250.082

Totaal

39.959.154 -9.531.556 30.427.598

1.2

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat.

2012

2012 1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen

25.194.860

- Cumulatieve waardeveranderinge Boekwaarde per 1 januari

-5.438.034 19.756.826

Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Subsidies - Herclassificatie - In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken: Vervaardigingsprijs opgeleverde in onroerende zaken Herwaardering In gebruik name nieuwe Front Office Schoonhoven Herwaardering - Resultaat grondexploitatie - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

-17.845.161 6.504.935 -359.551 14.934 -1.630.445 -14.916.308 3.865.868

31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

37.730.993 -14.108.299 23.622.694

31.089.229 -628.414 0 1.636.649

Desinvesteringen Er is € 628.414 afgeboekt ten lasten van het jaarresultaat. Dit zijn ontwikkelkosten van diverse projecten die geen doorgang meer vinden, de no-go projecten. Resultaat grondexploitatie Resultaatsbepaling op grond, als gevolg van sloop van onroerende zaken en herstructurering van wijken.

77


1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

8.886.015 -2.171.040 6.714.975

Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen Totaal mutaties

1.374.214 -50.634 -608.400 0 715.180

31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Boekwaarde per 31 december nader te specificeren in: a. Kantoorruimten (afschrijvingspercentage gemiddeld 6,17%) b. Werkplaats (afschrijvingspercentage gemiddeld 7,79%) c. Inventaris (afschrijvingspercentage gemiddeld 20,17%) d. Vervoermiddelen (afschrijvingspercentage gemiddeld 20%)

10.209.595 -2.779.440 7.430.155 2012 5.752.633 79.378 1.555.519 42.625 7.430.155

2011 5.758.736 92.750 799.711 63.778 6.714.975

2 Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stelselwijziging Met ingang van het verslagjaar worden de markthuurwoningen en de commerciële overige verhuureenheden gewaardeerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan wijzigt de boekwaarde als volgt: Beleidswaarde per 31 december 2011 Marktwaarde per 1 januari 2012 Mutatie als gevolg van stelselwijziging

29.149.223 45.682.537 16.533.314

De mutatie van de waarde als gevolg van deze wijziging is rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. Vergelijkende cijfers zijn aangepast per 1 januari 2012. Een overzicht van het commercieel vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen: Verloop van de balanspost 1 januari: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

78


2012

34.715.679 14.149.328 -3.182.470 45.682.537

Mutaties: - Investeringen - Onrendabele toppen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Herclassificatie - Herwaarderingen - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 31 december: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

Totaal investeringen - Overige na-investeringen tegen huurverhoging - In exploitatie genomen parkeerplaatsen Ingsehof - Oplevering van project Waterlijster A - Oplevering van project Lansing Zuid - Oplevering van project Oranjeplaats fase 2 - Overname vangnetconstructie project Oranjeplaats - Investeringen reeds opgeleverde projecten

5.524.131 -212.924 0 0 -331.183 -404.289 -1.332.448 3.243.286 40.030.242 13.745.039 -4.849.458 48.925.823

11.212 90.000 2.768.835 574.801 1.545.243 687.000 -152.960 5.524.131

Herclassificatie In 2012 zijn er in totaal 34 woningen geherclassificeerd als gevolg van huurprijsaanpassingen. Er zijn 22 woningen van de sociale naar de commerciele voorraad geherclassificeerd en 12 woningen van de commerciele naar de sociale voorraad. Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Deze obligo is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd is dan ook niet hypothecair bezwaard. Verzekering De opstallen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. De premie voor deze verzekering wordt berekend per eenheid en niet op basis van een verzekerde waarde. Hierdoor bestaat er geen kans op over- of onderverzekerd zijn. W.O.Z.-waarde De waarde volgens de Wet Onroerende Zaken (WOZ) is met waardepeil-datum 1 januari 2011 voor 2012 getaxeerd op € 51 miljoen. Deze waarde is dus exclusief de in 2012 opgeleverde verhuureenheden.

2.2.1 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het volgende schema samengevat.

Boekwaarde per 1 januari

2012 21.666.726

Mutaties: - Toevoegingen door verkoop uit bestaand bezit - Opleveringen nieuwbouw - Herwaarderingen Totaal mutaties

3.688.300 10.642.381 -1.370.170 12.960.511

Boekwaarde per 31 december

34.627.237

Aard van de regeling Verkocht t/m 1 januari 2012 Terugkopen 2012 Verkopen 2012 Opgeleverde verkochte nieuwbouw woningen Opgeleverde verkochte nieuwbouw overig Verkocht t/m 31 december 2012

MGE 41 1 2 0 0 42

Koopgarant 98 4 36 65 9 204

Per 31 december 2012 zijn er 12 woningen en 11 parkeerplaatsen in eigendom die aangemerkt worden als materiele vaste activa VOV.

79


2.2.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor verkoop onder voorwaarden

2.3

De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat.

Stelselwijziging Met ingang van verslagjaar worden de markthuurwoningen en de commerciële overige verhuureenheden gewaardeerd tegen marktwaarde en niet meer tegen bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan vindt er een correctie plaats van de onrendabele top op basis van bedrijfswaarde naar onrendabele top op basis van marktwaarde.

2012 1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: - Investeringen - Vervaardigingsprijs opgeleverde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Herwaardering - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

9.779.617 -2.529.585 7.250.032

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Boekwaarde per 31 december 2011 Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutatie als gevolg van stelselwijziging

3.420.690 5.037.892 1.617.202

3.144.402 -12.917.164

De mutatie van de waarde als gevolg van deze wijziging is rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. Vergelijkende cijfers zijn aangepast per 1 januari 2012.

2.274.783 254.802 -7.243.177

De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat. 2012

31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

6.855 0 6.855

1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Herclassificatie - In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken: Vervaardigingsprijs opgeleverde in onroerende zaken Herwaardering - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

80


4.984.727 53.165 5.037.892

4.530.638 0 -1.542.020 -5.422.920 212.924 -408.796 -2.630.174

2.550.425 -142.707 2.407.718

3

Financiële vaste activa

3.2 Overige financiële vaste activa

3.1 Belastinglatenties Ultimo boekjaar is er een actieve belastinglatentie opgenomen uit hoofde van leningen en verrekenbare verliezen: 2012 441.458 270.616 712.074

- Leningen - Verrekenbare verliezen Stand per 31 december

2011 498.741 546.221 1.044.962

Specificatie van het verloop van de actieve latenties:

Stand per 1 januari 2011 - Afloop 2011 - Verrekenbaar verlies over boekjaar 2007 - Verrekenbaar verlies over boekjaar 2011 Stand per 31 december 2011 - Afloop 2012 - Aanpassing boekjaar 2011 - Verrekenbaar verlies over boekjaar 2012 Stand per 31 december 2012

Actieve latententies u.h.v.: Leningen Verliezen Totaal 798.728 0 798.728 -299.987 0 -299.987 0 237.128 237.128 0 309.093 309.093 498.741 546.221 1.044.962 -57.283 0 -57.283 -309.093 -309.093 0 33.488 33.488 441.458 270.616 712.074

Actieve belastinglatentie u.h.v. leningen Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 71.996 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 530.262 (2011: € 603.860). Actieve belastinglatentie u.h.v. verrekenbare verliezen Door gebruik te maken van de herbestedingsreserve voor fiscale winsten, is het niet mogelijk geweest om de fiscale verliezen van boekjaar 2007 en 2012 te verrekenen. De verwachting is dat dit in 2013 ook niet mogelijk zal zijn.

81


Saldo per 1 januari

Mutaties: - Verstrekte geldleningen - Rente lening u/g Woonwaard Holding bv - Afwaardering boekjaar lening u/g Woonwaard Holding B.V. - Ontvangen aflossingen: Durban Housing Project Totaal mutaties Saldo per 31 december

2012

2011

2.545.378

2.545.378

3.352 -3.352

3.160 -3.160

-10.238

0

-10.238

0

2.535.140

2.545.378

Dit saldo bestaat uit: -- Eind 2005 zijn 5 certificaten ad € 500.000 per stuk gekocht van het Wooninvesteringsfonds. De rentevergoeding vanaf 1/1/2006 is 4,5% (totaal actief: € 2.500.000). In 2011 heeft het Wooninvesteringsfonds besloten, met terugwerkende kracht 1 januari 2011, tot conversie van de certificaten. En certificaat bedraagt nominaal € 100.000. QuaWonen heeft na conversie 25 certificaten in bezit. In 2011 is besloten, met terugwerkende kracht 1 januari 2011, om de vaste rentevergoeding van 4,5% te wijzigen. Vanaf 2011 geldt een vaste rentevergoeding van 2,25% en een variabele vergoeding van maximaal 3,25%. Jaarlijks wordt een besluit genomen of er een variabele rente wordt uitgekeerd. -- Renteloze lening St Durban Housing Project (totaal actief: € 35.140 ) In 2012 is een gedeeltelijke aflossing ontvangen van € 10.238 -- Lening u/g Woonwaard Holding bv (totaal actief: € 0) Als gevolg van de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwaard Holding is de lening aan de holding afgewaardeerd. Het negatieve eigen vermogen van Woonwaard Holding BV is in mindering gebracht op de rekening courant.

4 Voorraden 4.1

Voorraad te verkopen onroerende zaken

- 7 parkeerplaatsen uit project Tricolore die nog verkocht moeten worden. - Woningen in Bergambacht 2 stuks - 3 parkeerplaatsen in parkeergarage ‘t Ingse Hof te Bergambacht. - 1 Vangnetwoning Lijsterstraat Totaal voorraad bestemd voor de verkoop

4.2

4.3 2012 101.846

2011 101.846

0 0

506.513 90.000

201.682 303.528

0 698.359

Vastgoed ontwikkeling bestemd voor verkoop (onderhanden werk)

Saldo per 1 januari

Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Herclassificatie - Opgeleverd maar niet verkocht - Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Totaal mutaties Saldo per 31 december

2012

2011

1.432

62.620

208.958 -74.618 -94.628 -201.682 217.000 55.030 56.462

1.432 -137.238 0 0 74.618 -61.188 1.432

In 2012 is er één woning aangekocht in project Waterlijster als uitvoering van de vangnetcontructie. Deze woning staat ultimo 2012 nog te koop onder Voorraad te verkopen onroerende zaken.

82


Voorraad groot materiaal

Voorraad per 1 januari Mutaties: - Aankopen - Resultaat verkoop materiaal - Verbruik materiaal - Verkoop materiaal - Afgeboekt tlv onderhoud Totaal mutaties Voorraad per 31 december

2012 86.408

2011 76.292

38.347 504 -58.774 -5.064 -56.035 -81.022 5.386

54.644 587 -40.101 -5.014 0 10.116 86.408

5 Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren Huurachterstand Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren Saldo huurdebiteuren

5.2

2012 414.627 102.450 312.176

2011 410.324 111.637 298.687

Overlopende activa Van de nog te ontvangen bedragen wordt 20% als dubieus aangemerkt.

Voorziening dubieuze debiteuren

Saldo per 1 januari

Mutaties: - Definitief oninbaar huurdebiteuren - Definitief oninbaar overige vorderingen - Ontvangen bedragen - Dotatie Totaal mutatie Saldo per 31 december

De voorziening is ten behoeve van: - Huurdebiteuren - Overige debiteuren - Overlopende activa Saldo per 31 december

Overige debiteuren Voor de overige debiteuren en vorderingen is de voorziening als volgt gevormd. Vorderingen tussen 31 en 90 dagen worden voor 25% als dubieus aangemerkt; voor vorderingen ouder dan 90 dagen worden voor 50% als dubieus aangemerkt. Daarnaast wordt de post “vm debiteuren Woonwaard” voor 75% als dubieus aangemerkt.

2012

2011

193.152

194.332

-40.605 -21.533 1.384 62.147 1.393

-25.967 -20.376 183 44.980 -1.180

194.545

193.152

102.450 92.002 93 194.545

111.637 77.185 4.330 193.152

5.3 Gemeenten - Gemeente Bergambacht - Gemeente Nederlek - Gemeente Schoonhoven - Gemeente Krimpen a/d IJssel Saldo per 31 december

2012 0 102.916 213 42.683 145.812

2011 895 331.794 183.691 19.877 536.257

2012 0 0 0 0

2011 2.328.298 2.744.808 2.384.563 7.457.669

2012 404.222 37.274 1.594 24.132 318.350 785.572 92.002 693.570

2011 438.785 49.900 100.474 35.771 235.954 860.884 77.185 783.699

5.4 Belastingen - Te vorderen vennootschapsbelasting 2009 - Te vorderen vennootschapsbelasting 2010 - Te vorderen vennootschapsbelasting 2011 Saldo per 31 december

5.5 Overige vorderingen Huurdebiteuren Bij de huurdebiteuren is de voorziening alleen bepaald aan de hand van de vorderingen die uit handen gegeven zijn aan de deurwaarder. Van de actieve contracten, vorderingen op huidige bewoners, wordt 50% als dubieus beschouwd. Van de niet-actieve contracten, vorderingen op vertrokken bewoners, wordt ook 50% als dubieus beschouwd.

- Nog te ontvangen termijnen ed. projectadministratie - Rekening-courant Woonwaard Holding B.V. (geconsolideerd) - Overige vorderingen op huurders en voormalige huurders - Overige vorderingen op niet huurders - Overige debiteuren Af: Voorziening dubieuze debiteuren Saldo per 31 december

83


Op de rekening-courant met Woonwaard Holding BV (100% deelneming) van € 115.553 is het negatieve eigen vermogen van de Holding van € 78.279 in mindering gebracht. Het resterende saldo van € 37.274 is per 31 december 2012 liquide voorhanden in de Holding. 5.6 Overlopende activa - Nog te ontvangen bedragen - Nog te ontvangen rente Rabo spaarrekening - Vooruitbetaalde bedragen - Te vorderen pensioen-/vutpremie - Waarborgsom TPG (frankeer) - Betwiste bedragen huurdebiteuren - Te declareren onderhoud - Te verwerken in projectadministratie - Diverse overlopende posten Af: Voorziening dubieuze debiteuren Saldo per 31 december

2012 464 89.750 3.261 1.073 5.475 1.345 0 285.899 2.345 389.612 93 389.519

2011 42.324 0 0 50.500 675 1.345 21.649 418.712 721 535.926 4.330 531.596

2012

2011

1.096.153 4.123 15.000.000 16.100.276

5.570 142.504 0 148.074

709

400

16.100.985

148.474

6 Liquide middelen Betaalrekeningen: - Rekening-courant ING - Rekening-courant Rabobank (t.b.v. projecten) - Spaarrekening Rabobank Totaal betaalrekeningen Kas Totaal liquide middelen per 31 december

84


Toelichting op de passiva (bedragen in euro’s) Het verloop van de overige reserves is als volgt:

7 Eigen vermogen 7.1 Overige reserves Stelselwijziging Met ingang van het verslagjaar worden de markthuurwoningen en de commerciële overige verhuureenheden gewaardeerd tegen marktwaarde. De gevolgen van deze stelselwijziging zijn rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht en kunnen als volgt worden gespecificeerd: Mutatie boekwaarde commercieel vastgoed in exploitatie Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Mutatie boekwaarde commercieel vastgoed in ontwikkeling Mutatie latente belastingverplichtingen Stand per 31 december 2011 Stand per 1 januari 2012

16.533.314 542.493 1.617.202 -30.610 18.662.399 252.477.900 271.140.299

Voor een toelichting op de stelsel- en schattingswijzigingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen. De overige reserves bestaan uit de Algemene bedrijfsreserve, de herwaarderingsreserves sociaal en commercieel vastgoed en de leefbaarheidsreserve. De leefbaarheidsreserve is exclusief bestemd voor leefbaarheidsuitgaven in Krimpen aan de Lek. De reserve is ontstaan uit de verenigingsreserve van de fusie partner Ons Belang.

Stand per 1 januari - Resultaat uit resultaatbestemming - Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde sociaal vastgoed - Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde commercieel vastgoed Stand per 31 december

2012 271.140.299 -40.484.098 -6.914.361 -404.289 223.337.550

Onderverdeling overige reserves: - Algemene bedrijfsreserve - Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie - Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie - Leefbaarheidsreserve Stand per 31 december

44.183.143 165.360.097 13.745.039 49.272 223.337.550

Verloop algemene bedrijfsreserve: Stand per 1 januari - Realisatie door afschrijving - Realisatie uit hoofde van verkoop - Resultaat uit resultaatbestemming

72.474.330 8.094.095 4.098.817 -40.484.098

Stand per 31 december

44.183.143

Verloop herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Realisatie door afschrijving - Realisatie uit hoofde van verkoop - Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Stand per 31 december Verloop herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Afname uit hoofde van daling van de marktwaarde Stand per 31 december Verloop leefbaarheidsreserve - Stand per 1 januari 2012 - Resultaat uit resultaatbestemming’Stand per 31 december 2012

85


184.467.369 -8.094.095 -4.098.817 -6.914.361 165.360.097

14.149.328 -404.289 13.745.039

49.272 0 49.272

Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen is als volgt.

8 Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.2 Latente belastingverplichtingen 8.3 Overige voorzieningen Boekwaarde per 31 december

8.1

2012 1.456.814

2011 4.098.150

21.717 222.425 1.700.956

163.914 2.593.194 6.855.258

2012 Boekwaarde per 1 januari

Mutaties: - Dotaties ten gunste van de voorziening - Aanwending van de voorziening Totaal mutaties

9.953.618 -12.594.954 -2.641.336

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Stelselwijziging Met ingang van verslagjaar worden de markthuurwoningen en de commerciële overige verhuureenheden gewaardeerd tegen marktwaarde. Als gevolg hiervan wordt ook het onrendabele deel van deze eenheden in ontwikkeling, bepaald aan de hand van deze waarde, en niet meer de bedrijfswaarde. Ook voor deze eenheden in ontwikkeling geldt nog steeds dat als er een onrendabel deel op de ontwikkeling rust, hiervoor een voorziening gevormd wordt, die aangewend wordt door de realisatie van de kosten.


Ultimo boekjaar is er voor de volgende projecten een voorziening: - Zorgcluster De Waterpoort (Krimpen aan de Lek) - De Primeur (Krimpen aan de Lek) - Parkflat (Lekkerkerk)

Deze voorzieningen zullen naar verwachting in 2013 worden aangewend. Voorziening per 31 december 2011 Voorziening per 1 januari 2012 Mutatie als gevolg van stelselwijziging

4.640.643 4.098.150 542.493

De mutatie van de waarde als gevolg van deze wijziging is rechtstreeks ten gunste van de overige reserves gebracht. Vergelijkende cijfers zijn aangepast per 1 januari 2012. De voorziening dient om (restant) voorcalculatorische onrendabele investeringen van (nieuwbouw)projecten te dekken, voorzover er geen voldoende activum op de balans aanwezig is. Voor huureenheden betreft het de onrendabele top op de investeringen. Voor koopwoningen verkocht onder voorwaarden, betreft het een voorziening als bij de projectontwikkeling rekening wordt gehouden met een verkoopverlies.

86

4.098.150


1.456.814

257.264 401.110 798.440 1.456.814

8.2 Latente belastingverplichtingen

8.3 Overige voorzieningen

Stelselwijziging Met ingang van verslagjaar worden de markthuurwoningen en de commerciële overige verhuureenheden gewaardeerd tegen marktwaarde en niet meer tegen bedrijfswaarde. Als gevolg hiervan wijzigt de latentie voor de markthuurwoningen die deel uitmaakten van de latentie ultimo 2011.

Voorziening grondexploitatie De voorziening is ten behoeve van toekomstige uitgaven uit de grondexploitatie van de projectontwikkeling. De uitgaven betreffen onder andere het bouwen woonrijpmaken van de grond inclusief eventuele sanering, kosten sociaal plan, sloopkosten.

Passieve latentie per 31 december 2011 Passieve latentie per 1 januari 2012 Mutatie als gevolg van stelselwijziging

133.304 163.914 -30.610

Het verloop van de post voorziening grondexploitatie is als volgt. 2012 Boekwaarde per 1 januari

Latentie uit hoofde van verkopen Met ingang van 2012 wordt de materiële vaste activa in exploitatie van QuaWonen gewaardeerd tegen beleidswaarde of marktwaarde. Deze vorm van waarderen resulteert in een passieve belastinglatentie omdat de waardering hoger is dan de fiscale waardering.

Boekwaarde per 1 januari - Mutatie latentie op basis van nieuwe verkoopprognoses Boekwaarde per 31 december

2012 163.914 -142.197 21.717

In beginsel is voor de geraamde toekomstige verkopen voor de komende vijf jaar (2013 tot en met 2017) een passieve latentie berekend. Aangezien het moment van winstnemen bij verkopen onder voorwaarden onzeker is (fiscaal pas op het moment van terugkoop), is voor deze verkopen geen latentie in de jaarrekening gevormd. Derhalve komt alleen de passieve latentie voor de reguliere verkopen bestaand bezit in de jaarrekening tot uiting. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum, een bedrag van € 34.414 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 19.850 passief (2011: € 139.479 passief).

87


Mutaties: - Dotaties ten gunste van de voorziening - Aanwending van de voorziening Totaal mutaties

2.593.194

217.000 -2.587.769 -2.370.769


222.425

Ultimo boekjaar is er voor de volgende grondexploitatie een voorziening: - ‘t Ingse Hof 2e fase (nieuw) (Bergambacht)

222.425

Deze voorziening zal naar verwachting in 2013 worden aangewend.

9 Langlopende schulden 9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen overheid Schuldrestant per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Reguliere aflossing Schuldrestant per 31 december Leningen kredietinstellingen Schuldrestant per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuwe leningen - Reguliere aflossing - Extra aflossing / schuldrestant Totaal mutaties Schuldrestant per 31 december

2012 255.858

2011 266.989

-11.623 244.235

-11.131 255.858

224.274.380

194.635.407

55.000.000 -1.801.923 -22.013.737 31.184.340

50.500.000 -5.087.946 -15.773.081 29.638.973

255.458.720

224.274.380

Nieuwe leningen In het boekjaar zijn 7 nieuwe leningen gestort, voor in totaal € 55 miljoen. Bank Nederlandse Gemeenten - storting 30 nov., fixe, looptijd 6 jaar, tegen 3-maands Euribor + 0,15%* Nedelandse waterschapsbank: - storting 1 feb., fixe, looptijd 45 jaar, tegen diverse renteafspraken - storting 2 april, fixe, looptijd 10 jaar, tegen 3,46% - storting 1 juni, fixe, looptijd 7 jaar, tegen 3,17% - storting 6 aug., fixe, looptijd 6 jaar, tegen 3,81% - storting 3 dec., fixe, looptijd 7 jaar, tegen 3,31% - storting 31 dec., fixe, looptijd 6¼ jaar, tegen 3-maands Euribor + 0,34%* * Variabele rente is afgedekt door payers swap waardoor rentepercentage is gefixeerd.

88


Aflossingen De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar, ad € 17.757.621, zijn niet opgenomen onder de kortlopende schulden, maar maken onderdeel uit van bovengenoemde bedragen. Nog te ontvangen leningen Per balansdatum zijn de volgende leningsovereenkomsten afgesloten, met stortingsdata in toekomstige boekjaren. BNG; fixe-lening; stortingsdatum 2 april 2013 NWB; fixe-lening; stortingsdatum 3 december 2012 NWB; fixe-lening; stortingsdatum 6 augustus 2012 NWB; fixe-lening; stortingsdatum 1 juni 2012 NWB; fixe-lening; stortingsdatum 2 april 2012 NWB; fixe-lening; stortingsdatum 1 februari 2012

2012 7.500.000

7.500.000

2011 7.500.000 7.500.000 10.000.000 8.000.000 7.500.000 10.000.000 50.500.000

Gemiddelde rentevoet De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille ultimo boekjaar is 2,876% (inclusief roll-over leningen). 5.000.000 10.000.000 7.500.000 8.000.000 10.000.000 7.500.000 7.000.000 55.000.000

Duration De duration van de leningportefeuille is 6,25 Schuldrestant van de leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar Ultimo: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

2012 184.000 151.865.000 152.049.000

2011 196.000 123.274.000 123.470.000

Zekerheden De rente- en aflossingsverplichtingen van door kredietinstellingen verstrekte leningen ad € 262,9 miljoen worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gegarandeerd. Dit is inclusief de per balansdatum nog te ontvangen leningen. Naast deze leningen zijn er nog enkele gemeenteleningen ad € 244.000. Ultimo boekjaar zijn er geen complexen hypothecair bezwaard door derden.

9.2 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

9.3 Waarborgsommen

De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het volgende schema samengevat. 2012 Boekwaarde per 1 januari

Mutaties: - Aangekochte woningen - Toevoegingen door verkoop uit bestaand bezit of voorraad - Mutatie door verkoop uit nieuwbouw - Herwaarderingen Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december


2011

9.238 1.416 10.654

8.570 1.451 10.021

Mutaties: - Uitbetaalde waarborgsommen - Uitbetaalde rentevergoeding - Ontvangen waarborgsommen bij verhuringen - Rentevergoeding over het boekjaar - Correctie (afboekingen) Totaal mutaties

-2.405 -148 1.354 110 0 -1.089

-3.527 -174 1.917 211 2.206 633

8.187 1.378 9.565

9.238 1.416 10.654

26.413.499

-635.751 4.886.550 3.293.121 -1.014.066 6.529.854 32.943.353

Toevoegingen door verkoop uit nieuwbouw QuaWonen verkoopt ook nieuwbouwwoningen onder voorwaarden, met name Koopgarant. Tijdens de ontwikkelfase worden de woningen verkocht en getransporteerd en ontstaat er al een terugkoopverplichting. De waarde van deze verplichting wordt gelijk gesteld aan de in rekening gebrachte termijnen. Ultimo 2012 zijn er geen terugkoopverplichtingen uit hoofde van verkochte woningen in ontwikkeling.

89

2012 Saldo per 1 januari - Waarborgsommen - Rentevergoeding Schuldrestant per 1 januari

Saldo per 31 december - Waarborgsommen - Rentevergoeding Schuldrestant per 31 december

De normale rentevergoeding die is verstrekt over de ontvangen waarborgsommen bedraagt 1,8% gelijk aan 2011. Op basis van individuele afspraken kan voor bedrijfsruimten een afwijkend percentage gehanteerd zijn. Er wordt een waarborgsom geheven over de bedrijfsruimten en de onzelfstandige woningen in regio Oost.

10

Schulden 10.5 Aangegane verplichtingen

10.1 Kredietinstellingen (financiers excl. gemeenten) - Rekening-courant Rabobank Saldo per 31 december

2012 1.399.020 1.399.020

2011 370.868 370.868

2012 268 388 808 270.448 271.912

2011 1.617 1.859 5.139 0 8.615

2012 5.696.985 5.696.985

2011 3.538.888 3.538.888

QuaWonen heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit van € 10,0 miljoen.

- Projecten - Beheerkosten - Onderhoud Saldo per 31 december

2012 2.611.939 109.149 242.252 2.963.340

2011 2.351.949 270.689 1.125.757 3.748.395

2012 518

2011 1.695

394.215

514.082

14.214 408.947

25.701 541.478

2012 196.561 275.787 0 1.345 117.008 3.521.304 1.223.912 62.448 23.386 1.195 5.422.946

2011 195.161 332.635 16.728 1.345 73.901 3.487.694 0 51.969 257.438 0 4.416.871

10.2 Gemeenten - Gemeente Bergambacht - Gemeente Nederlek - Gemeente Schoonhoven - Gemeente Krimpen a/d IJssel Saldo per 31 december

10.6 Overige schulden - Saldo van te ontvangen waarborgsommen en uit te betalen waarborg-sommen en rente van beëindigde contracten. - Saldo per 31 december van de aan de huurders c.q. oud-huurders af te rekenen saldi service- en/of stookkosten - Saldo van overige af te handelen schulden Saldo per 31 december

10.3 Leveranciers - Handelscrediteuren Saldo per 31 december

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering - Omzetbelasting - Loonbelasting - Premies sociale lasten Saldo per 31 december

90


2012 1.029.705 312.779 144.058 1.486.542

2011 1.747.432 202.574 72.570 2.022.576

10.7 Overlopende passiva - Vooruitontvangen huurtoeslag - Vooruitontvangen huren - Nog te betalen exploitatielasten energie - Betwiste bedragen huurdebiteuren - Te betalen pensioenpremie - Niet vervallen rente leningen - Niet vervallen rente derivaten - Nog uit te betalen vakantierechten - Te verwerken in projectadministratie - Overig Saldo per 31 december

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen De obligoverplichting aan de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen bedraagt 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom is 75% van de maximale som als obligo verschuldigd. Ultimo boekjaar 2012 bedraagt het obligo € 9,8 miljoen. Dit bedrag wordt opeisbaar indien het WSW in financiële problemen mocht komen. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans, maar als ‘niet uit de balans blijkende verplichtingen’ . Bankgarantie Pleinstraat 21d Voor de huur van het kantoor aan de Pleinstraat 21d te Bergambacht is een bankgarantie afgegeven van € 6.250, hier betaalt QuaWonen 0,5% provisie voor. Garantie op geldlening In het boekjaar 2010 is een garantiestelling afgegeven op een geldlening aan de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie First Metro te Durban. Doel van de garantie stelling is het mogelijk maken van de bouw van sociale woningen in het Lake Heaven district. QuaWonen staat garant voor een bedrag van maximaal € 517.500. Waardering WIF certificaten De WIF certificaten zijn tegen nominale waarde ad € 2,5 miljoen gewaardeerd. Door de huidige en voorziene financiële positie van het WIF is een rente vergoeding over de certificaten voor 2012 niet mogelijk. Deze rentevergoeding is in 2012 door QuaWonen afgewaardeerd. Omtrent de waardering van de certificaten is een grote herfinanciering – begin 2015 – bepalend of het WIF uit de financiële problemen komt. QuaWonen handhaaft vooralsnog de waardering op nominale waarde zolang de situatie hierover onzeker is en geen betrouwbare waarde aan de certificaten kan worden toegekend.

91


Omzetbelasting Met de belastingdienst bestaat een meningsverschil inzake de omzetbelasting. Betreft voornamelijk het project “Binnen de Veste” . Op grond van een boekenonderzoek in 2005 is door de fiscus een correctie toegepast m.b.t de omzetbelasting over de jaren 2004, 2005 en 2006. Via onze belastingadviseur zijn we in 2006 en 2007 in discussie geweest met de belastingdienst. Per 31 december 2007 heeft de belastingdienst ons een naheffingsaanslag opgelegd ad € 179.576, zijnde de correctie van € 158.139 en € 21.437 aan heffingsrente. We bestrijden de aanslag en hebben per 14 februari 2008 bezwaar aangetekend. In het jaar 2012 zijn er geen ontwikkelingen inzake het bezwaar geweest. Op het bezwaarschrift is nog geen uitspraak gekomen. Pro rata regeling QuaWonen levert voor de btw voor het grootste deel onbelaste prestaties. Als gevolg daarvan kan de btw niet worden teruggevorderd. Tot het in 2010 duidelijk werd dat de belastingdienst sommige corporatieactiviteiten wel als voor de btw-belaste prestaties ging beschouwen. Dit betekent dat een deel van de btw-belaste beheerkosten ‘pro rata’ naar de omzetverhouding kan worden teruggevorderd. Er zijn correctieaangiften over de jaren 2005 t/m 2010 ingediend en 2011 en 2012 zijn in voorbereiding. In 2012 heeft een controle op de aangiften 2005 t/m 2010 plaatsgevonden die tot op heden nog niet is afgerond. Verwachting is om in 2013 met de belastingdienst tot overeenstemming te komen. De voorlopige aangiften zijn – tot de definitieve aanslag - nog niet in het resultaat van 2012 verwerkt. Vennootschapsbelasting Over het jaar 2006 heeft QuaWonen een aangifte vennootschapsbelasting ingediend naar een belastbaar bedrag van nihil als gevolg van de toepassing van de herbestedingsreserve voor een bedrag van € 1.593.595. Naar aanleiding van deze aangifte heeft de Belastingdienst een definitieve aanslag opgelegd waarbij de dotatie aan de herbestedingsreserve is gecorrigeerd. Als gevolg hiervan vermeldt de aanslag een belastbaar bedrag van € 1.593.395. Tegen deze aanslag is bezwaar aangetekend. De Belastingdienst heeft nog geen uitspraak op dit bezwaar gedaan. In lijn met het beleid van de Belastingdienst zal deze naar verwachting tegemoet komen aan het ingediende bezwaar.

Budgetten loopbaanplannen Op grond van de CAO woningcorporaties is voor elke personeelslid een persoonlijk budget toegekend voor een persoonlijke loopbaanplanning. Het totaal direct opneembaar budget bedraagt op 31 december 2012 totaal een bedrag van € 330.000. Voorziening ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn In de jaarrekening is niet voorzien in de verplichting voor de mogelijk op termijn uit te betalen jubileumuitkeringen. Post is niet opgenomen vanwege onzekerheid omtrent de hoogte van het bedrag. Voor de komende 10 jaar, gebaseerd op het huidig personeelsbestand, bedraagt de verplichting € 216.000 nominaal. Voorwaardelijke verplichting schadeloosstelling In het kader van een vaststellingsovereenkomst met een werknemer heeft QuaWonen zich verplicht deze werknemer schadeloos te stellen voor € 168.750 in de tweede helft van 2013 in het kader van gederfd inkomen. IJsbaan Een onderdeel van het totale project Parkwijk is het deelproject IJsbaanlocatie. Het project gaat niet door omdat de contractant niet bereid cq niet in staat is om de plannen tot ontwikkeling te brengen .De toegerekende kosten zijn afgeboekt en hiervoor is een claim gelegd bij de bouwer Heijmans/IJsselbouw ad € 568.000 . Tevens is een brief uitgegaan naar de Gemeente Lekkerkerk voor een claim van €150.000 voor niet gedekte kosten voor ontwikkeling. In het traject wordt QuaWonen juridisch ondersteund. Zilverstad Voor de locatie Zilverstad heeft de bouwer Van Wijnen een bouwclaim die is overeengekomen bij de overdracht van de grond van deze locatie. Vangnetconstructies Voor het project Lansingh Zuid fase 8a is een vangnet constructie met de aannemer gesloten voor afname van 5 woningen. De vangnetconstructie houdt in dat QuaWonen maximaal 5 onverkochte woningen afneemt van de in totaal 25 koopwoningen, waarbij de aannemer

92


de koopwoningen in eerste instantie voor eigen winst en risico ontwikkelt en verkoopt. Mocht onverhoopt de verkoop niet slagen, dan treedt bij oplevering van de woningen het vangnet in werking. QuaWonen betaalt prijzen die ca. € 20.000 lager liggen dan de VON-prijs en ruimschoots binnen de eigen kostencalculatie. Eind 2012 zijn er 15 woningen van de 25 woningen verkocht. De vangnet constructie voor 5 woningen is nog van toepassing en betreft een extra investering van maximaal € 1.127.500 en een extra onrendabele top van € 147.500. Voor het project Bollocatie is een vangnet constructie met de aannemer gesloten voor afname van 8 woningen. De vangnetconstructie houdt in dat QuaWonen maximaal 9 onverkochte woningen afneemt van de in totaal 56 koopwoningen, waarbij de aannemer de koopwoningen in eerste instantie voor eigen winst en risico ontwikkelt en verkoopt. Mocht onverhoopt de verkoop niet slagen, dan treedt bij oplevering van de woningen het vangnet in werking. keus. QuaWonen betaalt prijzen die gemiddeld ca. € 45.000 lager liggen dan de brochureprijs.Voor QuaWonen betreft de maximale investering € 2.205.000. Aangegane verplichtingen projecten Van de volgende projecten is per ultimo 2012 sprake van een restant aangegane verplichting:

- Secretaris Schipperstraat - ‘s Heerenbergstraat - Dijklaan West - Zorgcluster Waterpoort - ASVZ - De Primeur - Afbouw zorgcluster - Afbouw fysiotherapie - Bloemrijk - Nieuwe Vaart - Parkwijk 11 wozoco - Kwintes - Bollocatie - De Populier

€  719.000 629.000 2.127.000 5.200.000 332.000 2.284.000 938.000 228.000 128.000 192.000 4.404.000 497.000 1.315.000 915.000

Financiële instrumenten Off-balance instrumenten QuaWonen heeft per balansdatum dertien payers swaps afgesloten. De swaps starten in 2006 tot en met 2014. Hiermee worden toekomstige renterisicomomenten gefixeerd. De modaliteiten van deze derivaten luiden als volgt: Startdatum

Hoofdsom

Rente

Einddatum

Marktwaarde per 31-12-2012

04-09-2006

4.000.000

4,0300

02-09-2016

-546.375

03-04-2006

4.000.000

3,8950

02-04-2015

-344.012

02-02-2007

4.000.000

3,5950

02-02-2017

-525.794

02-11-2006

4.000.000

3,5975

02-11-2017

-561.796

02-05-2008

5.000.000

4,2480

04-05-2020

-1.217.132

01-08-2008

5.000.000

4,2350

01-08-2019

-1.085.788

01-12-2008

5.000.000

4,2300

03-12-2018

-963.797

01-12-2009

7.000.000

4,4350

01-12-2021

-1.884.659

03-09-2009

7.000.000

4,6280

03-09-2018

-1.608.865

03-04-2010

7.000.000

4,6650

03-04-2019

-1.866.254

swaps

03-09-2010

7.000.000

4,7975

03-09-2021

-2.156.182

01-08-2011

7.500.000

4,1700

01-08-2017

-1.276.328

01-02-2011

7.500.000

4,0525

03-02-2020

-1.744.326

01-08-2013

10.000.000

3,7375

02-08-2021

-1.724.939

03-06-2013

10.000.000

3,0250

03-06-2022

-1.241.789

01-08-2014

10.000.000

3,3200

01-08-2023

-1.178.659

93


Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van QuaWonen zijn de kaders benoemd omtrent het beheersen van de risico’s. De financiele instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het tressurystatuut is het gebruik van afschermende rente instrumenten toegestaan om de renterisico’s te beperken. De financiele instrumeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rentevoet afdekken met derivaten. De derivaten worden alleen ingezet voor beperken rente risico; de derivaten worden niet als belegging ingezet. De marktwaarde tendeert naar 0. Er bestaat geen intentie tot verkoop. Vanwege de inzet voor het beperken rente risico en geen verkoopintentie wordt de negatieve waarde niet als last opgenomen in de winst- en verliesrekening. Het toekomstige investeringsprogramma, en de noodzakelijke financiering is hoger dan de aanwezige derivaten. Hedge instrumenten QuaWonen maakt gebruik van derivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. QuaWonen maakt gebruik van payers swaps. Hierbij ontvangt QuaWonen een variabele van de tegenpartij en betaalt QuaWonen een vaste rente. Marktwaarde De totale marktwaarde van de derivaten bedraagt per 31 december 2012 € 19.926.694 negatief. De marktwaarde wordt bepaald door alle uit de derivaten voortvloeiende kasstromen te disconteren tegen de actuele marktrente per 31 december 2012.

Toelichting op de winst- en verliesrekening bedragen in euro’s Bedrijfsopbrengsten 11.1 Huren A. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Overige onroerende zaken

B. Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Wegens tijdelijke verhuur

Totaal huuropbrengsten

2012

2011

46.112.806 536.208 46.649.014

44.005.574 300.744 44.306.318

784.317 0 413.473 1.197.790

801.611 0 08.281 1.009.892

45.451.224

43.296.426

Huurderving overige onroerende zaken. De huurderving onroerende zaken bestaat uit € 10.256 derving garages en € 842 derving bergplaatsen, € 19.210 derving parkeerplaatsen, € 19.258 derving kantoor, € 9.171 derving winkels en € 398 voor huurderving overig. Huurderving wegens oninbaarheid In 2012 is er € 40.605 aan huurvorderingen als oninbaar afgeboekt. Deze afboeking is rechtstreeks ten laste van de voorziening dubieuze debiteuren gebracht.

11.2 Vergoedingen

A.

De mutatie van de te ontvangen netto huur, rekening houdend met derving, ad. € 2.154.798 is voornamelijk toe te rekenen aan de: - Jaarlijkse gemiddelde huurverhogingen op 1 juli 2012 (2,3%) en 1 juli 2011 (1,3%) - Diverse woningverbeteringen en na-investeringen. - Huurharmonisatie - Tijdelijke verhuur - In exploitatie - Uit exploitatie Huurderving wegens leegstand Huurderving woningen en woongebouwen Huurderving overige onroerende zaken

725.183 59.135 784.318

De leegstandsderving bevat alle vormen van leegstand, derhalve ook projectleegstand en herstructureringsleegstand (voor sloopwoningen zonder verhuurbestemming). Voor het jaar 2012 bedraagt de derving voor projectleegstand € 89.390 en de derving voor herstructurering € 351.337.

94


c. Correcties voorgaande jaren

921.763 14.331 402.215 -205.192 1.478.608 -456.926 2.154.799

Te ontvangen vergoedingen voor: a. Servicekosten b. Contributies huurdersvereniging

B.

Derving vergoedingen a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid

Sub-totaal Nog af te rekenen servicekosten Afgedragen aan huurdersverenigingen Niet af te rekenen servicekosten Totaal

2012

2011

2.016.849 7.924 2.024.773

1.956.617 8.338 1.964.955

2.024.773

1.964.955

50.727 0 50.727

45.896 0 45.896

1.974.046 3.089 -7.924 -180.383 1.788.828

1.919.059 -20.930 -8.338 -103.714 1.786.077

Te verrekenen met huurdersverenigingen QuaWonen int voor de huurdersverenigingen de contributies van hun leden. Deze contributies worden meerdere keren per jaar afgedragen.

11.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit

11.5 Overige bedrijfsopbrengsten 2012 993.700 30.945

2011 2.423.000 13.957

962.755

2.409.043

In totaal zijn er in het verslagjaar 9 woningen uit bestaand bezit verkocht. 2 woningen in Krimpen aan den IJssel, 3 woningen in Bergambacht, 2 in Lekkerkerk en 2 woningen in Schoonhoven. In Bergambacht is een perceel grond verkocht.

Opbrengst verkopen project Parkwijk I Totaal verkoopresutlaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2012 0 0

2011 55.328 55.328

962.755

2.464.371

2012 976.156 173.692 1.149.848

2011 1.045.403 215.032 1.260.435

Betreft de interne uren welke zijn doorbelast aan (nieuwbouw) projecten en het lopende energieprogramma.

95


2. Administratieve vergoedingen Dekking eigen onderhoudsdienst Dekking kosten productkeuze badkamers en keukens Dekking kosten eigen dienst energie/slim en snel Dekking leefbaarheid complexbeheer Dekking leefbaarheid coördinatie wijk en buurtcentra Dekking leefbaarheid uit onderhoud Overige vergoedingen

2012 40.089

2011 39.119

2.962 11.949 55.000

3.242 41.969 84.330

2012

2011

366.939 11.035 225.286 126.399 124.650 143.352 417.853 1.415.514

400.260 14.923 161.052 111.000 121.525 332.326 424.741 1.565.827

De onder de administratieve vergoedingen opgenomen dekkingen betreffen de interne uren welke zijn doorbelast aan de genoemde onderdelen van de bedrijfsvoering.

11.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten Geactiveerde productie m.b.t. energie Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

1. Overige exploitatieopbrengsten Vergoeding telecommunicatiebedrijven voor geplaatste zendmasten Vergoeding beheercomplexen Overig

3. Overige baten Management fee Woonwaard Holding B.V. Verkoop machines en auto onderhoudsdienst

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2012

2011

7.200 8.338 15.538

7.200 0 7.200

1.486.052

1.657.357

Bedrijfslasten 12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

12.4 Lonen en salarissen 2012

Ten laste van het resultaat gebrachte afschrijving op: - Sociaal vastgoed in exploitatie - Kantoorgebouwen - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen Totaal afschrijvingen op materiele vaste activa

17.099.796 315.019 13.372 258.856 21.153 17.708.196

2011 16.142.194 109.536 6.304 287.001 15.150 16.560.185

2012

Totaal overige waardeveranderingen

96


2011 4.800.995 511.238

c. Loonheffing spaarloon Totaal salarissen (incl. vakantiegeld)

0 5.596.091

12.855 5.325.088

12.5 Sociale lasten 2012 770.075

2011 679.123

2012 875.804

2011 888.468

2011

12.6 Pensioenlasten 11.801.063 1.399.088

8.386.197 Pensioenpremies

623.294 -1.014.066 -3.688.300 -254.802 1.370.170 74.975 -1.105 -2.889.834 10.310.317

-2.627.707 5.758.490

12.3 Erfpacht Gemeente Nederlek

2012 4.931.952 664.139

Sociale lasten bedrijfsvereniging

12.2 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Ten laste van het resultaat gebrachte waardeveranderingen op: - Mutatie onrendabele investeringen mva in ontwikkeling - Correctie terugname 2011 Mutaties verkopen onder voorwaarden: - Afboekingen, no go projecten - Verkopen onder voorwaarden verplichtingen - Verkopen onder voorwaarden mva - Verkopen onder voorwaarden mva in ontwikkeling - Indexering verplichting vov - Transactiekosten aan- en verkopen - Exploitatielasten vov

a. Salarissen personeel (incl. ziekengeld) b. Uitzendkrachten

2012 1.082

2011 1.082

De pensioenpremies vloeien voort uit de CAO voor woningcorporaties en zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en Stichting Vutfonds voor de Woningcorporaties (SVW). De pensioenregeling betreft een toegezegde-bijdrageregeling. Eind 2012 was de dekkingsgraad gedaald naar 106% (2011 101%).QuaWonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Daarom is deze pensioenregeling verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling: de pensioenlast 2012 is gelijk aan de in 2012 verschuldigde premie. De ultimo 2012 nog verschuldigde premie is als kortlopende schuld opgenomen.

De beloning van de bestuurder volgens de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) is als volgt: Belastbaar loon Voorziening toekomstig loon Totaal

2012 120.133 33.927 154.060

12.7 Lasten onderhoud

2011 115.153 32.768 147.921

Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Totale onderhoudskosten

2012 7.277.114 7.908.882 15.185.996

2011 6.701.092 7.435.180 14.136.272

specificatie dagelijks onderhoud : - dagelijks onderhoud

In het kader van de uitvoering van de Wopt zijn er bij QuaWonen geen functionarissen die in 2012 een hoger inkomen hadden dan de meldingsnorm die voor 2012 is vastgesteld op € 194.000.

- verwijderen asbest - basiskwaliteit - badkamer vernieuwen - schoonmaken dakgoten

Het aantal bij QuaWonen werkzame werknemers, berekend op fulltime basis, kan als volgt worden uitgesplitst: Bestuur Control Risk Staf Regio Oost Regio West Bedrijfsvoering Vastgoed Totaal

Totaal

1,0 1,0 6,2 23,2 29,2 20,2 19,3 100,2

Leefbaarheid

202.419 1.899.754 23.406 7.277.114

2012 776.919

2011 920.048

2012 1.932.250

2011 1.848.853

12.9 Lasten servicecontracten Levering goederen en diensten


274.449

12.8 Leefbaarheid

Ter vergelijk: ultimo 2011 bedroeg dit aantal 98,7 FTE.

97

4.877.086

12.10 Overige bedrijfslasten 1. Algemene beheer- en administratiekosten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten intern toezicht Advieskosten Kosten automatisering Algemene kosten

2012 550.978 321.871 58.015 478.283 587.207 847.719 2.844.073

In de post “Kosten intern toezicht” is begrepen de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen ad € 44.916 die als volgt kan worden gespecificeerd : Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist Mw. Ir. M.C. de Nijs Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp Mw. Drs. M.C. Hylkema Dhr. C. van der Linden Dhr. Drs. J.J. Manusama Dhr. V.J. Teekens

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid

Periode 2011 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 31-12 01-01 t/m 30-06 15-04 t/m 31-12 15-04 t/m 31-12

Honorering 10.500 7.000 7.000 7.000 3.500 4.958 4.958 44.916

2012 BDO 48.135 0 5.058 23.854 77.047

2012 Deloitte 0 0 48.274 0 48.274

2012 Totaal 48.135 0 53.332 23.854 125.321

Totaal

Kosten inzake controlerend accountant :

Controle jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet controle diensten

* van het totaal is € 83.744,43 verantwoord onder advieskosten

98


2011 76.044 0 78.221 0 154.265

2011 569.769 232.679 66.569 293.460 579.484 919.038 2.660.999

2. Heffingen Belastingen, onroerend-zaakbelasting, rioolrecht, hoogheemraadschap Verzekeringen Contributie Landelijke federatie Contributie Maaskoepel, Federatie van Woningcorporaties

3. Overige bedrijfslasten Wonen & Zorg Kosten energie Mutatie voorzieningen Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Dotatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw Dotatie voorziening te verkopen onroerende zaken VvE bijdragen Mutatie verlofstuwmeer Projectsteun centraal fonds Kosten verkoop koopgarant bestaand bezit *) Diversen

2012 3.433.692

2011 3.265.567

96.961 73.628 19.554

101.233 75.134 18.306

3.623.835

3.460.240

2012 419 188.560 0 62.147 0 0 371.588 10.479 169.867 48.390 167.945 1.019.395

2011 15.104 279.713 44.980 0 6.113 323.247 12.244 514.367 227.860 93.249 1.516.877

*) Betreft taxatiekosten voor te verkopen bezit.

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren De voorziening dubieuze debiteuren wordt per balansdatum bepaald aan de hand van de openstaande vorderingen per diezelfde balansdatum. De dotatie is de benodigde vrijval c.q. storting ten laste van het resultaat om de voorziening op deze stand te brengen.

Totaal overige bedrijfslasten

99


2012

2011

7.487.303

7.638.116

13 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

14

14.3 Rentelasten 2012 -20.214.335 -1.332.448 -21.546.783

2011 8.187.141 134.357 8.321.498

Financiële baten en lasten

Langlopende schulden: Rente leningen overheid (gemeente) Rente leningen kredietinstellingen Rente derivaten Rente waarborgsommen Kosten (her)financiering

14.1 Opbrengsten financiële vaste activa Rente rekening-courant holding Opbrengst deelname Wooninvesteringsfonds (WIF) Afboeking opbrengst Wooninvesteringsfonds (WIF)

2012 3.352 55.250 -55.250 3.352

2011 3.160 54.250 0 57.410

Kortlopende schulden: Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige schulden

Totaal rentelasten

14.2 Rentebaten Materiële vaste activa Toegerekende rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2012 1.446.994

2011 3.283.542

Er is gerekend met een interne rentevoet van 5,25%, en alleen over de investeringen in huurprojecten. Kortlopende vorderingen Rente op overige vorderingen

2012 92.096

2011 546.796

Liquide middelen Rente op uitgezette middelen

2012 101.807

2011 7.805

2012 1.640.897

2011 3.838.143

Totaal rentebaten

100


2012

2011

10.354 7.093.713 3.406.976 110 43.233

10.853 6.887.248 1.709.053 211 21.861

10.554.386

8.629.226

7.981 0

46.150 182.505

7.981

228.655

10.562.367

8.857.881

Overige bedrijfsactiviteiten 15 Belastingen 2012 190.691

Vennootschapsbelasting

2011 -7.347.047

Fiscaal resultaat 2012

-133.952 2012

Omrekening commercieel naar fiscaal resultaat Commercieel resultaat voor VPB Belastingdruk

-40.293.407

25%

-33.488 -33.488 a)

0,1%

Af: Correctie verkoopopbrengsten Correctie toegerekende rente materiële vaste activa in ontwikkeling Correctie mutatie reële waarde materiële vaste activa Fiscale afschrijving op activa Fiscale afschrijving op agio leningen O/G Fiscaal resultaat projecten

31.857.101 -1.259.545 -433.159 -5.440.397

Bij: Commerciële afschrijvingen Correctie waardeveranderingen materiële vaste activa Correctie resultaat deelneming Vogelaarheffing (geen fiscale kosten) Aftrekbeperking gemengde kosten Fiscale vrijval disagio leningen O/G

17.708.196 -288.920 23.179 169.867 20.123 81.067

Fiscaal resultaat 2012

Vennootschapsbelasting: Over het geheel Totaal acute vennootschapsbelasting over 2012

-970.346 -1.307.711

-133.952

Belastingdruk Mutatie actieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2013 t/m 2059 met betrekking tot de leningportefeuille: Mutatie passieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode t/m 2017 met betrekking tot de ingerekende verkopen: Mutatie actieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal verrekenbare verliezen over de periode 2011. Een gevolg van een wijziging van het ingeschatte fiscaal resultaat 2011. Totale vennootschapsbelasting in W&V 2012

57.283 b)

-142.197 c)

309.093 d)

190.691 = a t/m d)

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. QuaWonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2008 t/m 2012 afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schattingen.

101


16 Resultaat deelnemingen Stichting QuaWonen heeft een deelneming van 100% in Woonwaard Holding BV. Afwaardering deelneming ivm negatieve vermogenswaarde 2012 Afwaardering deelneming ivm negatieve vermogenswaarde 2011 en eerder

102


2012

2011

-11.072 -12.106

-3.160

-23.179

-3.160

Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Tussen het samenstellen en het vaststellen van het jaarverslag heeft de Raad van commissarissen op 14 februari 2013 het volgende besluit genomen inzake het project: Voor het project “Touwbaan”, onderdeel van het totale project Parkwijk II te Lekkerkerk, is het fase document Prijs en Contractvorming goedgekeurd. Het project betreft het realiseren van 25 sociale levensloopgeschikte appartementen voor senioren. het totale projectbudget betreft € 6.658.212. Het totale projectresultaat bedraagt € 2.835.753 negatief. Betreft een negatief resultaat uit grondexploitatie van € 295.855 en een negatief vastgoedresultaat van € 2.539.898 De bestuurder heeft op 6 februari 2013 de investeringsopgave ten opzichte van de investerings begroting uit de meerjarenbegroting aangepast voor de projecten die in 2013 in ontwikkeling/slopen/ uitvoering staan. De opgave is in lijn gebracht met het faciliteringsruimte afgegeven door het WSW, de kredietfaciliteit van QuaWonen bij de bank en het banksaldo van QuaWonen. Voor een aantal projecten wordt de uitvoering op “on hold”gezet. Op 12 maart heeft de eerste Kamer ingestemd met de inkomensafhankelijke huurverhoging voor twee jaar van 4,5 % voor inkomens boven de € 33.614 en 6,5 % voor inkomens boven de € 43.000 voor het totale

103


huishoudinkomen met als peiljaar 2011 voor het bepalen van het inkomen. De voorstellen van minister Blok voor de verhuurdersheffing en de hoogte hiervan zijn, bij het opstellen van het jaarverslag, nog niet vastgesteld in de Tweede en Eerste Kamer. QuaWonen heeft de intentie om de inkomensafhankelijke huurverhoging toe passen vanaf 1 juli 2013 mits de praktische invulling hiervan dit niet in de weg staat. In de bedrijfswaardeberekeningen van het Sociale vastgoed in de jaarrekening is gerekend met een inkomensafhankelijke huurverhoging over de gehele breedte van 0,5 % boven inflatie voor de exploitatieduur tot het bereiken van de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is in de bedrijfswaardeberekening alleen voor het jaar 2013 meegenomen voor € 30 per vhe. Mocht het voorstel van minister Blok voor de verhuurdersheffing aangenomen worden, dan heeft dit een negatief effect op de solvabiliteit van ± 3 %. Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming Er zijn geen specifieke statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming. Artikel 19 van de statuten bepaalt het opstellen van de jaarstukken. Voorstel resultaatbestemming 2012 Tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen waarin de jaarrekening zal worden vastgesteld, zal worden voorgesteld om het resultaat na belastingen 2012 toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de vaststelling door de Raad is dit voorstel reeds verwerkt in de jaarrekening.

Controleverklaring van de accountant

104


COLOFON. Dit jaarverslag is een uitgave van:

Recommend Documents