COLOFON. Dit jaarverslag is een uitgave van:

Jaarverslag 2013

COLOFON Dit jaarverslag is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (088) 799 66 89 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com MEI 2014 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk

Inhoudsopgave

SCHEMA DOELSTELLINGEN 4 VOORWOORD7 MISSIE8 SPEERPUNTEN ONDERNEMINGSPLAN 8 VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN 13 VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR ENERGIENEUTRAAL 22 VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVERLENING 24 SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKERING 25 INTERNE ORGANISATIE 28 FINANCIEEL BELEID 34 JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN 42 JAARREKENING 2013 55 KENGETALLEN 2013 56 BALANS PER 31 DECEMBER 58 WINST- EN VERLIESREKENING 59 KASSTROOMOVERZICHT 60 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING 61 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 62 GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT 68 TOELICHTING OP DE ACTIVA 74 TOELICHTING OP DE PASSIVA 82 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 87 BEDRIJFSLASTEN89 OVERIGE BEDRIJFSACTIVITEITEN 93 NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 94 CONTROLEVERKLARING VAN DE ACCOUNTANT 96

SCHEMA DOELSTELLINGEN Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen Minimum aantal woningen voor mensen met middeninkomens

Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen tot € 34.229 Leegstand in markthuurwoningen terugdringen Verkoop bestaande woningen permanent Oplevering nieuwbouw voor mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking Oplevering nieuwe levensloopgeschikte huurappartementen en eengezinswoningen Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht

Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek

Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel

Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats)

4

QuaWonen | Jaarverslag 2013

Doelstelling 2013

Bereikt in 2013

7.000 900

7.504 964 Beschikbaar uit verhuur met een huur tot € 750: 435 woningen Voor verkoop aan middeninkomens: 529 woningen.

Minimaal 90%

92%

25% lager dan in peiljaar 2011 3 58

Resultaat 17% lager dan in peiljaar 2011 3 58

189 huurappartementen: 173 sociaal en 16 commercieel

189 huurappartementen: 173 sociaal en 16 commercieel

Oplevering 30 sociale en 9 markthuurappartementen. De bouw Bloemengaarde begint: 26 sociale huurwoningen.

De 30 sociale en 9 markthuurappartementen aan de Secretaris Schipperstraat zijn opgeleverd. De omgevingsvergunning voor Bloemengaarde is definitief, de bouw start begin 2014. De 16 wooneenheden in De Uitkijk zijn opgeleverd, net als gebouw De Waterpoort met 28 huurwoningen, huisartsen- en fysiotherapiepraktijk en intramurale zorgvoorziening. De Primeur is in aanbouw.

De Primeur is in aanbouw: 22 sociale huurappartementen. We verwachten de oplevering van De Uitkijk (16 wooneenheden voor ASVZ) en De Waterpoort (28 sociale huurwoningen, incl. 1.800 m2 intramurale zorgvoorziening en een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk). Verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen.

Oplevering zorgen welzijn: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hart ziekenhuis.

Tweede helft 2013 zijn de 240 huurappartementen (de Prinsessenflats) gesloopt. Bouwprogramma en afname van zorgvastgoed zijn nog niet definitief maar wel in een vergevorderd stadium, we blijven positieve voortuitgang boeken in de conceptontwikkeling. We hebben overeenstemming over afname bereikt en de indeling van het cascogebouw is in uitvoering. De oplevering wordt verwacht in april 2014.

Oordeel

Revitalisering Schoonhoven Noord

Oplevering ontmoetingscentrum

Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie)

Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad

Energiezuinige nieuwbouw

5


Oplevering van de Bol-locatie: 18 sociale en 2 markthuurappartementen. De Zilverstad-locatie is in aanbouw. En we maken verdere plannen voor de winkels, voor parkeervoorzieningen en voor het openbaar gebied.

De 20 huurappartementen op de Bol-locatie zijn opgeleverd. De omgevingsvergunning voor de Zilverstadlocatie is definitief, het contract met aannemer is gesloten, de bouw start naar verwachting begin 2014. De conceptontwikkeling voor Blok 9 is vergevorderd. Er is een principeovereenkomst voor afname van de supermarkt. Opwaardering van het winkelgebied is een taak van de gemeente met QuaWonen als meewerkende partner. Het ruimtelijk concept is vastgesteld en de uitrol is begonnen, dat wil zeggen dat zowel de gemeente als QuaWonen actief zijn in het uitwerken van dit plandeel. Nieuwe ontmoetingsruimte in ’t Ingse Hof in Bergambacht Ontmoetingsruimte ’t Ingse Hof en Parkflat zijn in 2013 en Parkflat Lekkerkerk opgeleverd. Inrichting ’t Ingse Hof is voltooid, inrichting Parkflat volgt begin 2014. € 223.413 In 2013 bedroegen de kosten voor subsidiering huurlasten € 113.138 In 2013 is de huurprijs per m2 verlaagd van € 197 naar € 100 Uitvoering 120 woningen (van de 240) project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. In totaal 117 woningen energiemaatregelen, in 304 woningen een nieuwe HR-ketel en het vervangen van de collectieve cvketel in een woongebouw in Schoonhoven (91 woningen).

Bouw van 5 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen.

In 2013 is de eerste fase van het project Slim & Snel voltooid: de duurzame renovatie van de 89 eengezinswoningen in de Vogelbuurt; iets minder dan gepland, maar de planning om het hele project Slim & Snel in twee jaar uit te voeren, wordt naar verwachting wel gehaald. In 152 woningen zijn energiemaatregelen uitgevoerd, in 306 woningen is een nieuwe cv-ketel geplaatst en in de Pasteurflat in Schoonhoven (91 woningen) en de Middenweteringflat in Krimpen aan den IJssel (216 woningen) is de collectieve installatie vernieuwd. Het plan is aangepast (4 in plaats van 5 woningen) en uitgesteld; de bouw start in 2014.

SCHEMA DOELSTELLINGEN Klantgerichte dienstverlening KWH-label

Minimaal het niveau van de laatste kwaliteitsmeting. Ook voeren we het verbeterplan van de KWH-meting uit 2012 uit.

Verbeterplan 2012 gerealiseerd door inbedding in basisklantprocessen. KWH uitkomst 2013: alleen meting reparatieverzoeken gedaan vanwege heroverweging product, viel iets lager uit dan in 2012 (een 7,6 voor reparatieverzoeken i.p.v. een 8 in 2012). Vanaf 2014 keuze voor andere werkwijze: continue meting klanttevredenheid reparatieverzoeken en eenmaal per drie jaar meting van andere processen.

Klanttevredenheidsmetingen

Uitvoeren eenmalige KWH-meting. Nagaan of deze voldoet In een selectieproces voor het instrument om aan de behoeften. Voor medio 2013 besluit nemen over al klanttevredenheid te meten, is gekozen voor dan niet doorgaan met KWH in 2014. KWH-op maat: continue meting klanttevredenheid bij reparatieonderhoud; meting klanttevredenheid bij klachtenafhandeling en bij projectmatig- en planmatig onderhoud in eigen beheer.

Klachtenafhandeling

In 2013 klachtenmanagement op orde.

Implementatie van het klachtenmanagement loopt iets achter op schema. Moet in eerste helft 2014 worden voltooid. Dit betreft het periodiek opleveren van rapportages en daadwerkelijk starten met nazorg.

Klantcontacten

Eerste kwartaal nemen we het Klantinformatie- en Kennisbanksysteem in gebruik. Medio 2013 werken we volgens de nieuwe basisklantprocessen.

Klantinformatiesysteem IRIS en Kennisbank zijn in het tweede kwartaal in gebruik genomen. De invoering van de nieuwe basisklantprocessen en afhandeling klachten is daardoor ook iets achter op schema.

Digitaal loket

Voorbereiden interactief internetgebruik via een digitaal loket zodat dit vanaf 2014 operationeel is.

In 2013 is besloten om alle aandacht te richten op de implementatie van IRIS en de voorbereiding van het digitaal loket pas daarna op te pakken (eind 2014, 2015).

Rentedekkingsgraad bedraagt 2,10.

ICR 2,0

43,00 % conform begroting 4,63 % conform begroting 59,00 % conform begroting A1 status Voldoende kasstromen na fictieve aflossing € 3,9 miljoen. Invulling financieringsbehoefte € 44,9 miljoen.

34 % 4,5 % 61 % Oordeel Financieel gezond DSCR > 1 Financiering € 45,5 miljoen

Financieel gezond Positieve kasstroom Rentedekkingsgraad/ICR 1,4 Solvabiliteit minimaal 25% Direct rendement minimaal 4% Loan to value maximaal 75% Oordeel CFV WSW: toegang tot de kapitaalmarkt

Renterisico maximaal 15% (incl. rekening courant krediet) (2013) 9,42% Lagere bedrijfskosten: personeel, bedrijfskosten en € 1 miljoen lager dan ten opzichte van 2012 onderhoud Governance Visitatie Minimaal dezelfde score als in 2009: een 7,2

6


2014 en verder onder 15% conform treasuryjaarplan Inclusief overheidsheffingen gerealiseerd

Over de periode 2009 tot en met 2012 is de score gemiddeld een 7,6.

VOORWOORD QuaWonen blijft investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard Eind 2013 presenteerde QuaWonen haar nieuwe ondernemingsplan. Geen nieuwe speerpunten, wel een iets gewijzigde koers die past bij de werkelijkheid van vandaag. Nog sterker dan eerst ligt het accent op betaalbare woningen voor lagere inkomens. Verder wordt de organisatie anders ingericht, wat leidt tot een grote kostenbesparing. Een nieuwe afdeling krijgt de opdracht om belanghouders meer invloed te geven op onze keuzes. Wat we doen met beschikbaar geld, bepalen we samen met onze belanghouders binnen de Krimpenerwaard. Dankzij scherpe keuzes kan QuaWonen ook in de toekomst investeren in de Krimpenerwaard. Wat betekent dit voor de huurders? Veel corporaties besluiten om de huren flink te verhogen, om op die manier meer inkomsten binnen te krijgen. QuaWonen kiest daar niet voor. Het overgrote deel van onze woningen is een sociale huurwoning met een huur lager dan € 681 per maand. Veel woningen houden een huurprijs tot € 575 per maand. Tot die huurprijs kunnen bewoners maximaal aanspraak maken op huurtoeslag. Bovendien vragen we niet de volledige huurprijs die we volgens het woningwaarderingsstelsel mogen vragen. De maximale huurprijs is bij ons zo’n 75% van wat de woning waard is. We kiezen dus bewust voor betaalbare woningen. Maar we hebben ook kritisch gekeken naar onze diensten voor huurders. Het serviceonderhoud komt sinds enkele maanden voor eigen rekening van de huurder. Ook versoberen we de mogelijkheden voor een nieuwe keuken en badkamer. En vanaf zomer 2014 heeft QuaWonen nog slechts één kantoor in Bergambacht. Vanuit Bergambacht bedienen we dan de hele Krimpenerwaard: per telefoon, mail, op afspraak, op huisbezoek.

Wat zijn belangrijke resultaten in 2013? Ik ben trots op de renovatie van 240 woningen in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. Deze woningen zijn na een grondige opknapbeurt zeer energiezuinig en comfortabel; we zijn met het project over de helft. Verder hebben we veel nieuwbouwwoningen opgeleverd, waaronder ook veel woningen voor mensen met een beperking. De corporatie is hierbij een goede partner van zorginstellingen. Zo hebben we met Kwintes een fraaie woon/zorgboerderij gebouwd in Lekkerkerk, en met Gemiva het voormalige politiekantoor in Schoonhoven omgebouwd tot een begeleid wonen-project. Verder hebben we medio 2013 de vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie afgerond. Bureau Pentascope heeft ons en onze klanten gevraagd naar onze resultaten en de manier waarop we die bereiken. Met een rapportcijfer van 7,6 heeft QuaWonen een heel goed rapport behaald. Dat cijfer bepalen we niet zelf, dat is gebaseerd op de inbreng van onze klanten en belanghouders. Wat kunnen we dit jaar van QuaWonen verwachten? De omstandigheden zijn minder gunstig voor woningcorporaties. We dragen veel geld bij aan het begrotingstekort (verhuurdersheffing) en aan de financiële problemen bij collega-corporaties (saneringsheffing). Ook politiek gezien is het nu lastig. Hoewel QuaWonen herkend goed presteert, staat de reputatie van corporaties flink onder druk. Het gevolg: allerlei wetten en regels die soms helemaal niet ten goede komen aan een goede werkende (sociale) woningmarkt.

De kunst is om zó flexibel te zijn, dat deze zware rukwinden ons niet van onze koers afbrengen. Die omslag maken wij nu. Eigen organisatie strak ingericht, meer invloed voor belanghouders en nog steeds volop aan het bouwen en renoveren in de Krimpenerwaard. Ook de komende jaren kunt u op ons rekenen! Rob van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen

7


MISSIE QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben.

3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening, en omdat het goed is voor het milieu. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van het huidige gemiddelde label E naar een energieneutrale woningvoorraad.

4. Verbeteren: Excellente dienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken, maar wel met een eigen verantwoordelijkheid voor de klant.

SPEERPUNTEN ONDERNEMINGSPLAN Het QuaWonen Ondernemingsplan 2010-2015 was in 2013 de onderlegger voor het Jaarplan en daarmee ook voor dit Jaarverslag. We hebben het beleid en de strategische keuzen in het genoemde ondernemingsplan vertaald in vier speerpunten:

1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.229. Daarnaast aan mensen met een lager middeninkomen. Zij hebben het lastig omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning, te laag voor een dure huurwoning en niet toereikend om financiering te verkrijgen voor een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren.

Nieuw ondernemingsplan In 2013 hebben we gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan. Daarin spelen we in op de sterk gewijzigde omstandigheden waarmee we als woningcorporatie te maken hebben. Door onder andere de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage aan Vestia c.s. heeft QuaWonen aanmerkelijk minder te besteden. Het nieuwe QuaWonen Ondernemingsplan 2014-2017 betekent geen trendbreuk, maar wel een aangepaste beleidskoers. Door de organisatie anders in te richten, nadrukkelijker in te zetten op een efficiënte bedrijfsvoering en de route om onze speerpunten te bereiken aan te passen, kunnen we de kern van onze ambities overeind houden. Onze woningvoorraad betaalbaar houden is daarbij voor ons het allerbelangrijkst. In 2013 hebben we al een voorschot op genomen op de komende aanpassingen.

2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten

Over dit Jaarverslag In dit Jaarverslag leggen we verantwoording af over wat wij in 2013 hebben bereikt en wat daarvan de financiële consequenties zijn. Het is bestemd voor de officiële instanties aan wie wij verantwoording schuldig zijn, voor al onze relaties en voor andere geïnteresseerden.

We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen en eerstelijnszorg,

Behalve via het Jaarverslag laten we ook op onze website www.quawonen. com zien met welke onderwerpen en projecten we ons bezighouden en waarom.

8


Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Mensen huisvesten die op de vrije woningmarkt niet zo gemakkelijk aan een woning komen, dat is als woningcorporatie onze belangrijkste taak. We richten ons niet alleen op de van overheidswege aangewezen groep met een jaarinkomen tot € 34.229 (inkomensnorm 2013) maar ook op mensen met een middeninkomen tot € 45.000. Verder rekenen we senioren en mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen tot onze primaire klanten. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Ons uitgangspunt in 2013 was net als voorgaande jaren dat we, om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen, in 2020 minimaal 7.000 sociale huurwoningen (netto huurprijs maximaal € 681,02 per maand, prijspeil 1 juli 2013) beschikbaar hebben voor de laagste inkomensgroepen. Mensen met een middeninkomen vormen een groeimarkt. Voor deze doelgroep stellen we proefondervindelijk vast hoeveel woningen er nodig zijn. In het Jaarplan 2013 stelden we ons ten doel om eind 2013 minimaal 7.000 sociale huurwoningen te hebben plus circa 900 woningen voor mensen met een middeninkomen. Eind 2013 hadden we 7.504 huurwoningen gelabeld als ‘sociale huurwoning’ en hadden 435 huurwoningen een streefhuur tussen € 681,02 en € 750. Tot op heden zijn 289 woningen daadwerkelijk geliberaliseerd en hebben we 878 woningen voor verkoop gelabeld, waarvan 529 via Kopen naar Wens en 349 via vrije verkoop. Opleveringen in 2013 Ons voornemen om 173 levensloopgeschikte huurwoningen met een sociale en 16 met een hogere huur op te leveren, hebben we gerealiseerd: Plaats

Projectnaam

Bergambacht

Dijklaan West

Bergambacht Bergambacht Krimpen aan de Lek

Secretaris Schipperstraat ’t Ingse Hof, fase 2 Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster)

Lekkerkerk Schoonhoven

Parkwijk, fase 2a, Parkflat Bol-locatie Totaal

Sociale huur 40

Markthuur

30 15 28

9 5

42 18 173

2 16

De stichtingskosten van deze 189 opgeleverde woningen bedragen in totaal € 37 miljoen. Hiervan is € 16 miljoen onrendabel.

9


Huurbeleid In 2013 is het rijksbeleid voor de jaarlijkse huurverhoging gewijzigd. De huurverhoging was vastgesteld op 1,5% boven inflatie. Daarnaast konden corporaties ervoor kiezen om de huurverhoging inkomensafhankelijk te maken voor mensen met een jaarinkomen hoger dan € 34.229. QuaWonen vindt het redelijk om van mensen met een hoger inkomen een iets hogere huur te vragen en koos daarom voor de laatstgenoemde mogelijkheid. Het bleek echter onmogelijk om de, voor dit beleid benodigde, inkomensgegevens volledig en op tijd te krijgen. Daarom zagen we noodgedwongen af van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurprijzen zijn verhoogd met het inflatiepercentage plus 1,5% en van leegkomende woningen is de huurprijs geharmoniseerd conform ons Strategisch Voorraadbeleid. Woningen die op de nominatie staan om te worden gesloopt, zijn niet geharmoniseerd en kregen, als er een Sociaal Plan was, ook geen huurverhoging. Daarnaast is de huur van dure huurwoningen in enkele woongebouwen om woningmarkt technische redenen niet verhoogd. De herijking van zowel ons ondernemingsplan als ons Strategisch Voorraadbeleid was aanleiding om in 2013 extra aandacht te besteden aan de uitgangspunten voor het toekomstige huurbeleid. Betaalbaarheid van woningen is een van de speerpunten in ons nieuwe ondernemingsplan. Dit komt tot uiting in de volgende in 2013 gemaakte keuzes: • QuaWonen kiest níet voor huurmaximalisatie; • Voor het grootste deel van onze voorraad sociale huurwoningen is de streefhuur maximaal 75% van de maximaal redelijke huurprijs; • QuaWonen stuurt op huurlabels en op een goede prijs-kwaliteitverhouding; • Nieuw is dat wij behalve op de huurlabels goedkoop en bereikbaar ook gaan sturen op een voorraad sociaal betaalbare woningen met een (reken)huurprijs tot € 574 (prijspeil 2013); • De financiële ruimte in het huurbeleid gebruiken we voor energiemaatregelen in bestaande woningen gebruiken we voor energiemaatregelen in bestaande woningen. In het Jaarplan 2013 staat het voornemen om organisatiebreed te onderzoeken hoe we de woningwaardering kunnen optimaliseren en actualiseren. Met het aanpassen van onze beleidskoers is dit voornemen vooruitgeschoven in de tijd. Wel hebben we in 2013 de woningwaardering aangepast van woningen waar maatregelen zijn uitgevoerd die van invloed zijn op de woningwaardering, zoals energiemaatregelen. Maatregelen voor middeninkomens

In de gemeenten Bergambacht, Nederlek en Schoonhoven voerden we een pilot uit met zogenaamde ‘tweeprijzenwoningen’: vooraf geselecteerde sociale huurwoningen die vrijkwamen werden eerst met een hogere huurprijs aan mensen met een middeninkomen aangeboden. De evaluatie in 2013 wees uit dat mensen met een middeninkomen heel weinig belangstelling hadden voor deze woningen. Daarom zijn we in 2013 gestopt met dit beleid. QuaWonen heeft nog wel andere mogelijkheden voor mensen met een hoger inkomen: de woningen met een huurprijs tussen € 681,02 en € 750 en de voor verkoop aangewezen woningen. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de 10% marge.

Verhuur Verhuringen sociale huurwoningen Europese regelgeving verplicht ons om minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een jaarinkomen van maximaal € 34.229. De overige 10% mogen we vrij verhuren. In 2013 ging 91% van de vrijgekomen sociale huurwoningen naar onze primaire doelgroep. Bij de toewijzing van de 10% vrije ruimte hanteert QuaWonen de volgende spelregels: -focus op mensen met een middeninkomen: tussen € 34.229 en € 45.000 per jaar; -toepassing van regiogebonden voorrangsregels voor stadsvernieuwings- en reguliere urgenten; -overige ruimte benutten om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, onder andere van senioren die willen verhuizen van een sociale huureengezinswoning naar een levensloopgeschikt huurappartement. Lokaal maatwerk Lokaal maatwerk is een ander middel waarmee QuaWonen de doorstroming op de woningmarkt probeert te bevorderen, maar dan binnen onze eigen kernen. Najaar 2013 hebben we, met instemming van de gemeente Krimpen aan den IJssel, bij de Stadsregio lokaal maatwerkafspraken gemeld voor het project Slim & Snel. De afspraken zijn bedoeld om de doorstroming van betaalbare naar bereikbare woningen binnen Krimpen aan den IJssel te stimuleren. Ook vragen we toekomstige bewoners van deze duurzaam gerenoveerde woningen in de Vogel- en de Doornenbuurt of zij zich kunnen vinden in het samen met buurtbewoners opgestelde buurtprofiel.

10


In navolging van Krimpen aan den IJssel zijn in 2013 voor het eerst ook voor nieuwbouwprojecten in de K5-gemeenten lokaal maatwerkafspraken gemaakt. Per project zijn enkele woningen aangewezen die in de eerste plaats beschikbaar waren voor mensen met een middeninkomen uit de gemeente of één van de K5 gemeenten. Niet in alle gevallen hebben kandidaten met een middeninkomen ook daadwerkelijk op een dergelijke woning gereageerd. Leegstand duurdere huurwoningen terugdringen Het marketingbudget om de leegstand van vrije sectorwoningen (huurprijs vanaf € 681,02) terug te dringen was in 2013 € 23.000. De uitgaven waren hoger dan begroot: we hebben € 24.000 besteed aan advertentiekosten (onder andere rond kijkdagen), inrichting van modelwoningen en verhuurbevorderende maatregelen zoals extra tuinonderhoud en schilderwerk. De markt voor duurdere huurwoningen blijft moeilijk. Een deel van de geïnteresseerden zijn senioren die hun koopwoning niet kunnen verkopen en daardoor toch afzien van verhuizen. Door de huidige marktomstandigheden is het QuaWonen niet gelukt om de leegstand van dure huurwoningen substantieel terug te dringen. We studeren op de mogelijkheid om duurdere huurwoningen te verkopen aan een belegger – duurdere markthuur is immers geen kernactiviteit van QuaWonen. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling behoort Krimpen aan den IJssel (regio West) tot de Stadsregio Rotterdam. De overige gemeenten (regio Oost) vallen onder het samenwerkingsverband van de K5, met een oriëntatie op MiddenHolland. In beide regio’s worden meer transparantie en keuzevrijheid in de woonruimteverdeling nagestreefd. QuaWonen staat achter dit streven maar wil ook de doorstroming binnen de eigen dorpen stimuleren. Door deelname aan een ambtelijk adviesgroep is QuaWonen in 2013 nauw betrokken geweest bij de voorbereiding van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2014 voor de Stadsregio Rotterdam. De nieuwe verordening komt in de plaats van de huidige Huisvestingsverordening en de overeenkomst Woonruimteverdeling die onvoldoende aansluiten op de huidige woningmarkt. QuaWonen heeft erop aangestuurd dat in de nieuwe verordening mogelijkheden blijven om lokaal maatwerk toe te passen en om woningen op meerdere manieren aan te bieden, bijvoorbeeld via loting. Begin oktober begon de formele inspraak over de nieuwe verordening. QuaWonen heeft het voortouw genomen bij het voorbereiden van een inhoudelijke reactie samen met de gemeente Krimpen

aan den IJssel en Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. Eind 2013 was nog niet bekend in hoeverre de voorgestelde aanvullingen en aanpassingen worden overgenomen.

Wonen en zorg In nauw overleg met verschillende zorgorganisaties hebben we in 2013 het woningaanbod voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen verder uitgebreid. Volgens plan leverden we de volgende projecten op: Krimpen aan de Lek Lekkerkerk Schoonhoven

Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) Beschermd Wonen (Kwintes) Politiekantoor , De Populier (Gemiva) Totaal

16 20 22 58

Eind 2013 liet Eleos ons weten dat ze genoodzaakt was het kleinschalige Beschermd Wonen project voor jongeren met psychiatrische of psychosociale problemen in Krimpen aan den IJssel te sluiten. Eleos heeft gezorgd voor een nieuwe plek voor deze jongeren. In het centrum van Krimpen aan de Lek hebben we een bijzonder project gebouwd en opgeleverd: De Waterpoort. Dit tweede gebouw van de Markt van Krimpen is beeldbepalend voor het nieuwe dorpshart. In het nieuwe dorpshart komt alles samen: woningen, winkels en diverse voorzieningen voor zorg, welzijn en cultuur. De Waterpoort biedt onderdak aan een gezondheidscentrum, een fysiotherapiepraktijk en een kleinschalige woonvorm van Zorgpartners Midden Holland met 24 verpleeghuisplaatsen. Op de begane grond is winkelruimte en op de eerste en tweede etage liggen 28 levensloopgeschikte huurappartementen met een sociale huurprijs. In De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel loopt de succesvolle proef toewijzing ‘verzorgd wonen’. We hebben met een zorgaanbieder afspraken gemaakt over toewijzing van 14 levensloopgeschikte appartementen aan huurders met een zorgindicatie waarbij de zorginstelling de benodigde zorg biedt via het Volledig Pakket Thuis (VPT). In navolging hiervan waren we van plan om dit in 2013 uit te breiden naar ongeveer 28 woningen. Helaas was de aanvullende zorg voor deze uitbreiding niet te financieren uit het beperkte, volledig benutte VPT-quotum van onze zorgpartner. Wel hebben we in Krimpen aan de Lek voor De Waterpoort met Zorgpartners Midden Holland afspraken gemaakt over toewijzing van 9 (van de in totaal 28) huurappartementen aan mensen met een zorgindicatie, waarbij Zorgpartners garant staat voor het bieden van 24-uurs ongeplande zorg. Deze afspraken zijn in lijn met onze doelstelling om een tweede proef toewijzing ‘verzorgd wonen’ te starten.

11


In het centrum van Krimpen aan den IJssel zijn we bezig met de herstructurering van de Prinsessenflats. Het plan was om hier een combinatie van voorzieningen te realiseren plus - in samenwerking met twee of drie zorgaanbieders - diverse woonvormen voor mensen die zijn aangewezen op verschillende gradaties van zorgen dienstverlening. Omdat de gemeente ervan heeft afgezien om op deze locatie een brede school te realiseren, zijn verschillende zorgen welzijnspartners afgehaakt. We hebben daarop met Lelie zorggroep en met De Zellingen gesproken over een nieuw concept. De Zellingen moest afhaken omdat zij geen mogelijkheden heeft om nieuwe zorgwoningen toe te voegen. We zijn nu nog met Lelie zorggroep in gesprek over de conceptontwikkeling van de nieuwbouw. Afronding programma Woonservice Krimpen aan den IJssel Van 2002 tot 2013 hebben de gemeente Krimpen aan den IJssel, QuaWonen, zorgen welzijnspartners en lokale belangenorganisaties gewerkt aan het programma Woonservice. QuaWonen droeg bij door de toegankelijkheid van woningen en woonomgeving te verbeteren, levensloopgeschikte huurappartementen te bouwen en ontmoetingsruimten te realiseren. Ook hebben we het gebruik van de ontmoetingsruimten door bewoners bevorderd en buurtparticipatie gestimuleerd. Dit alles met als doel om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De resultaten van het programma Woonservice zijn te vinden in de gemeentelijke publicatie ‘Krimpens Glans en Kans’. Tijdens de afsluitende werkconferentie in november 2013 zijn deze resultaten vergeleken met resultaten van projecten elders in het land. Op de conferentie gaf QuaWonen een toelichting op het project BloemRijk (buurovereenkomst, buurtcoach, buurtactivering). Ook hield ze een pleidooi om wijkschouwen en gemeentelijke herstratings- en woonomgevingsverbeterplannen aan te grijpen om buurtparticipatie te stimuleren. QuaWonen vindt het belangrijk dat bewoners een grotere rol krijgen bij het organiseren van buurtschouwen en actiever betrokken worden bij de verbetering van hun woonomgeving. Dit standpunt kan rekenen op steun bij onze huurders en samenwerkingspartners. Werkconferenties sociaal domein In Krimpen aan den IJssel en Schoonhoven heeft QuaWonen deelgenomen aan werkconferenties bedoeld om vorm te geven aan de veranderingen in het sociaal domein. Op dit brede terrein van zorg, welzijn en maatschappij staan grote veranderingen op stapel. Gemeenten krijgen omvangrijke nieuwe taken op het gebied van jeugdzorg, werk en inkomen, WMO en de participatiewet. Zij zoeken samenwerking met professionele maatschappelijke organisaties zoals

woningcorporaties en zorgen welzijnsorganisaties om hier invulling aan te geven. Het uitgangspunt is dat mensen zo lang mogelijk en zoveel mogelijk zelfredzaam zijn, de regie over hun eigen leven houden, ook als ze zorg nodig hebben, en dat iedere burger een bijdrage levert aan de maatschappij. De bijeenkomst ‘Kracht van Krimpen’ in Krimpen aan den IJssel was vooral bedoeld om professionals (nader) met elkaar kennis te laten maken zodat zij elkaar in de toekomst makkelijker weten te vinden en beter kunnen samenwerken. In 2014 komen er vervolgbijeenkomsten, ook voor inwoners van Krimpen. In Schoonhoven was de conferentie ‘Glansrijke kansen’ een vervolg op een gelijknamige conferentie in 2012. Tijdens de tweede conferentie werd teruggekeken op wat er het afgelopen jaar is ontwikkeld. Zo heeft QuaWonen na de eerste conferentie de contacten met het buurtcomité Schoonhoven Noord geïntensiveerd. Belangrijker was echter vooruitkijken en bepalen op welke manier partijen samen kunnen inspelen op de nieuwe uitdagingen die gaan komen. QuaWonen zoekt de samenwerking en investeert daar de komende tijd verder in, vooral met lokale welzijns- en zorgorganisaties die iets kunnen betekenen voor onze huurders. Een mogelijk resultaat van deze samenwerking is de ontwikkeling van een lokale website door de welzijnsorganisaties.

Verkoop Verkoop van nieuwe en bestaande woningen is een (extra) instrument om de doorstroming op de

Het aantal verkopen met Koopgarantvoorwaarden was hoger dan verwacht. In de huidige woningmarktomstandigheden is de garantie van terugkoop voor kopers een groot pluspunt. Door diezelfde marktomstandigheden verloopt permanente verkoop van woningen moeizamer. Toch zijn we er in geslaagd drie woningen te verkopen. De woningen die voor verkoop beschikbaar kwamen en niet verkocht zijn, hebben we na enige tijd weer in de verhuur genomen. De verkoop leverde QuaWonen in 2013 een resultaat op na aftrek van kosten van € 435.500.

woningmarkt te bevorderen. Ons verkoopprogramma is gericht op mensen met een bescheiden inkomen die voor het eerst een woning kopen en op mensen met een middeninkomen. Verkoop van bestaande woningen gebeurt meestal onder Koopgarantvoorwaarden: wij geven een korting van maximaal 15% op de taxatiewaarde en gaan een terugkoopverplichting aan. Het bereikte verkoopresultaten in 2013: Gepland voor 2013

Verkocht in 2013

TOTAAL

1 2 5 7 15

0 4 1 13 18

TOTAAL

1 0 1 1 3

1 0 1 1 3

Verkoop bestaande woningen Koopgarant Bergambacht Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel Verkoop bestaande woningen permanent Bergambacht/Berkenwoude Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel

12


In de huidige markt met dalende huizenprijzen stelt de Koopgarantregeling ons voor extra financiële verliezen. Bovendien kunnen mensen met een middeninkomen door die dalende huizenprijzen makkelijker een woning kopen. We hadden ons daarom voorgenomen om in 2013 te zoeken naar een nieuw, voor QuaWonen financieel gunstiger, verkoopproduct. De keus is gevallen op ‘Kopen naar Wens’, waarbij een korting op de aankoopprijs wordt gegeven via een uitgestelde betaling van een deel van de koopsom. Daardoor worden de aanvangskosten lager. De koper kan de woning vrij verkopen, waarna de uitgestelde betaling wordt afgerekend. QuaWonen koopt die woningen dus niet terug. Alle voorbereidingen voor de invoering van het nieuwe product zijn in 2013 getroffen. Bij het vernieuwen van het Strategisch Voorraadbeleid hebben we ook de voorraad te verkopen woningen opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft geleid tot een paar kleine aanpassingen. Een klein aantal woningen is uit het verkoopprogramma gehaald en er zijn ook woningen toegevoegd.

VITALISEREN: VITALE KERNEN, LEEFBARE BUURTEN Onze klanten hechten behalve aan een goede, fijne woning groot belang aan een prettige woonomgeving. Mensen wonen graag in wijken die schoon, heel en veilig zijn, waar voldoende voorzieningen zijn en waar bewoners op een prettige manier met elkaar omgaan. QuaWonen wil daar in investeren, maar we zien leefbaarheid nadrukkelijk als een gedeelde verantwoordelijkheid; ook de wijkbewoners zelf spelen een belangrijke rol. Discussie breedte taakveld Onze beperktere financiële armslag en de aankomende Herziening Woningwet waren aanleiding om ook op het gebied van leefbaarheid opnieuw onze prioriteiten te bepalen. We zijn met deskundigen en belanghouders in discussie gegaan over de breedte van dit taakveld en de gedeelde verantwoordelijkheid. De gezamenlijke conclusie is kort gezegd dat QuaWonen vooral verantwoordelijk is voor de directe omgeving van haar woningen en dat investeren in goede woningen voor mensen met de lagere inkomens en bijzondere doelgroepen belangrijker is dan investeren in maatschappelijk vastgoed. Verder blijven we investeren in complexbeheerders en, zo mogelijk, ontmoetingsruimten. Voor andere leefbaarheidstaken en -activiteiten zoeken we samenwerking met belanghouders, waaronder gemeenten en bewoners en/ of proberen we andere partijen te mobiliseren.

Van goede kwaliteit Via het onderhoudsbeleid zetten we in verbetering van onze bestaande woningvoorraad. Het streven is om onze woningen veiliger, duurzamer en beter toegankelijk te maken. Daarnaast voegen we kwaliteit toe met ons badkamer- en keukenprogramma en met het beleid om na leegkomst van een woning deze waar nodig aan te passen zodat hij aan de basiskwaliteit voldoet. In 2013 gaven we totaal € 12 miljoen aan onderhoud uit. Het gaat om planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, contractonderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en het verwijderen van asbesthoudende materialen. In 2013 was hiervoor € 12 miljoen begroot. De landelijke benchmark voor onderhoud, bedraagt € 1.355 per woning, onze realisatie voor 2013 komt uit op € 1.357 per woning. De overschrijding van de totale onderhoudslasten ten opzichte van de geplande kosten wordt veroorzaakt door de kosten van het renovatieproject

13


Slim & Snel. Na vaststelling van de begroting werd bekend dat 10% van deze investering op de onderhoudslast zou drukken. Bedragen x € 1.000 Niet planmatig onderhoud

gepland gerealiseerd 3.941 3.952

verschil 11

Planmatig onderhoud

5.895

5.824

-71

Contractonderhoud

1.073

947

-126

223

150

-73

94

145

51

520

310

-210

*11.746

11.328

-418

660

660

11.988

242

Asbest verwijderen, dakgoten en groenonderhoud Basiskwaliteit Badkamer- en keukenbeleid Onderhoudslasten exclusief Project Slim & Snel. Aandeel Planmatig investeringsproject Slim & Snel Totale onderhoudslasten 2013

11.746

*Het onderhoudsbudget is medio 2013 naar beneden bijgesteld t.o.v. het Jaarplan 2013, vanwege de verlaging op het lagere btw tarief op arbeid.

Om tot een goede meerjarenbegroting te komen, hebben wij in 2013 weer in een derde van ons woningbezit de technische conditie bepaald. Daarbij controleren we nu ook of de meetgegevens in de meerjarenbegroting nog kloppen met de actualiteit. In sommige onderhoudscomplexen moeten we de gegevens aanpassen omdat bijvoorbeeld de indeling van de kozijnen of de gevel is veranderd, of omdat er woningen zijn verkocht. Zoals we ons hadden voorgenomen, zijn alle flatgebouwen met collectieve mechanische ventilatie voorzien van een calamiteitenschakelaar. Daarmee kan de ventilatie bij een calamiteit op afstand worden uitgeschakeld. Optimalisatie beleidsinformatie en uitvoering In 2013 zijn we begonnen met het herijken van het onderhouds- en het asbestbeleid. Vooral op het gebied van asbest staat er veel te gebeuren. In de tweede helft van 2014 worden gemeenten waarschijnlijk verplicht om deel te nemen aan het landelijk asbest volgsysteem (LAVS). Wij proberen ons beleid hierop aan te passen zodat er efficiënter en effectiever kan worden gewerkt. Verder zijn we in 2013 begonnen met het opnieuw inrichten van de cartotheek. De bestaande gegevens worden overgezet naar het nieuwe programma. Ook hebben we de verwerking van de energielabels geoptimaliseerd en daarin een efficiencyslag gemaakt. Bedrijfslasten beperken Uit kosten- en kwaliteitsoverwegingen zijn nieuwe contracten afgesloten voor glasschade (verwachte besparing circa € 25.000) en rioolverstoppingen (verwachte besparing circa

€ 93.000). Ook een nieuw schoonmaakcontract heeft een kleine besparing opgeleverd, net als het geoptimaliseerde contract voor het onderhoud aan deurdrangers. Alles bij elkaar leveren de nieuwe contracten een besparing op van rond de € 128.000. QuaWonen heeft de daken van enkele woongebouwen beschikbaar gesteld voor telecombedrijven. In 2013 zijn hiervoor nieuwe contracten afgesloten, wat circa € 10.000 per jaar extra oplevert. Gecombineerd aanbesteden In navolging van een succesvol experiment met gecombineerd aanbesteden in 2012 voeren we sinds 2013 ook voor de flatgebouwen Park en Vijverlaan (Krimpen aan den IJssel) een experiment uit met gecombineerde aanbesteding. Dit gebeurt in samenwerking met drie schildersbedrijven en een verfleverancier. Het bijzondere is dat de drie schildersbedrijven niet als concurrenten maar als gelijkwaardige partners, onder dezelfde condities en met vaste prijsafspraken, het schilderwerk verzorgen. Samen garanderen zij dat de afgesproken schildercyclus van acht jaar wordt gehaald. Op langere termijn levert dit ons een besparing op van circa € 600.000. Voor het woongebouw de Meerkoet in Krimpen aan den IJssel zijn we een experiment begonnen om het schilderwerk in verschillende fases uit te voeren. De delen van het donkere schilderwerk die door zon en regen zwaarder worden belast, worden vaker geschilderd dan de gedeelten die minder te leiden hebben. Basiskwaliteit In het basiskwaliteitsbeleid hebben we vastgelegd wat voor iedere ruimte in een woning de minimale kwaliteitseisen zijn. Komt een woning vrij dan passen we die zo nodig aan zodat hij voldoet aan die basis en de kwaliteit in overeenstemming is met de huurprijs. In totaal gaven we € 145.000 uit, terwijl we circa € 100.000 hadden begroot. Oorzaak hiervan ligt aan de hoge mutatiegraad die wordt veroorzaakt door oplevering van een groot aantal nieuwbouwwoningen. Woningen worden bij mutatie op basiskwaliteitsniveau gebracht. Badkamers en keukens naar eigen wens De afgelopen jaren konden onze huurders, tegen afkoop van de resterende levensduur, hun keukenblok, sanitair en tegelwerk laten vernieuwen voordat de afschrijftermijn verstreken was. Het programma Maatwerk in keukens is onderdeel van het budget dagelijks onderhoud. Voor Maatwerk in sanitair is apart budget opgenomen in de begroting (in 2013 € 550.000). De vraag van huurders naar een nieuwe badkamer was echter veel groter dan wij met

14


dit budget konden realiseren. We hebben daarom besloten om sanitair niet meer vervroegd te vervangen met afkoop van de restant levensduur. Voortaan komen alleen huurders met de oudste badkamers in aanmerking voor vernieuwing. Daarnaast is in 2013 het aantal keuzemogelijkheden zonder bijbetaling in het keukenprogramma teruggebracht, dit nieuwe beleid wordt in 2014 doorgevoerd. Opplussen en toegankelijkheid verbeteren In woongebouwen die we projectmatig geschikt maken voor 55-plussers zijn soms huurders die niet mee willen doen. Zegt zo’n huurder zijn huur op, dan passen we zijn woning alsnog aan. We hoopten in 2013 13 woningen bij leegkomst te kunnen opplussen voor senioren. Omdat er minder woningen zijn vrijgekomen dan verwacht, is het beschikbare budget niet volledig benut.

Bergambacht, Jasmijnstraat Krimpen aan den IJssel, Vijverflat Krimpen aan den IJssel, Nieuwe Vlietflat Krimpen aan den IJssel, Concours/Zonnebloem Schoonhoven, Pasteurflat TOTAAL

Verwacht voor 2013

Opgeplust in 2013

Maximaal 1 Maximaal 2 Maximaal 3 Maximaal 4 Maximaal 3 13

1 3 0 2 0 6

Strategisch Voorraadbeleid Hoeveel en wat voor soort woningen heeft QuaWonen in de toekomst nodig om haar ondernemingsdoelstellingen te kunnen realiseren? Die vraag stond centraal bij het herijken van ons Strategisch Voorraadbeleid. Per woning en per onderhoudscomplex zijn strategielabels, huurlabels, verkooplabels en labels voor de mate van toegankelijkheid van woningen voor doelgroepen met (potentiële) mobiliteitsproblemen toegekend. Het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid is besproken met alle gemeenten en huurdersorganisaties in ons werkgebied. Waarbij bleek dat ons nieuwe beleid kan rekenen op een breed draagvlak. In het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid hebben we vier huurlabels opgenomen. Behalve op goedkope en bereikbare woningen, sturen we voortaan ook op de huurcategorie ‘betaalbaar’. Betaalbare woningen zijn specifiek voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€ 28.550 in 2013).

Rekenhuurprijs < € 374,44 € 374,44 - € 574,36 € 574,36 - € 681,02 € 681,02 - € 750,> € 750,-

Huurcategorie Sociaal Goedkoop Sociaal Betaalbaar Sociaal Bereikbaar Markt Bereikbaar Markt Duur

Omschrijving Onder kwaliteitskortingsgrens Kwaliteitskortingsgrens - Aftoppingsgrens hoog Aftoppingsgrens hoog - Maximale huurgrens Maximale huurgrens - Markthuurgrens Boven de markthuurgrens

We hebben ons georiënteerd op een systeem waarmee we de gegevens en strategische keuzes van het Strategische Voorraadbeleid digitaal kunnen vastleggen in complexbeheerplannen. Na een zorgvuldige afweging is de keuze gevallen op de IntraWIS-module van het NCCW. Dankzij een strakke planning is het gelukt de labels in de maanden november en december in te voeren in dit systeem en de medewerkers tijdig te instrueren over het gebruik van IntraWIS. Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Ook in 2013 heeft QuaWonen zich samen met huurders, de gemeente en andere belanghouders ingezet om de wijken en buurten waar onze woningen staan, schoon, heel, veilig en aantrekkelijk te houden. We hadden € 30.000 op de begroting opgenomen om buurten met onderhoudsuitgaven leefbaar en schoon te houden. Het was niet nodig om dit bedrag volledig te besteden. Politiekeurmerk Veilig Wonen en rookmelders In 2013 hebben we 194 bestaande woningen aangepast zodat ze voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) en hebben we voor 192 nieuwbouwwoningen het certificaat aangevraagd. Herkeuren en opnieuw certificeren gebeurt vanaf 2013 niet meer.

In 2013 zijn we gestopt met het gratis aanbrengen van rookmelders. Alle bewoners hebben de kans gekregen om gratis een rookmelder te laten ophangen. In woningen waar dit nog niet is gebeurd hebben de huurders niet gereageerd op herhaalde aanbiedingen van QuaWonen om rookmelders te plaatsen.

15


Activiteiten schone, De belangrijkste concrete activiteiten in 2013 veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en Waar nodig is extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra goed onderhouden schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en verwijderen van graffiti. Dit gebeurt na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. In samenwerking met Stichting De Future is in de Schildersbuurt (Krimpen aan den IJssel) een wijkschouw georganiseerd. Maatregelen gericht Aanpak van buurten en woongebouwen niet gericht op onderhoud, op veiligheid en maar op leefbaarheid en veiligheid. leefbaarheid Actiedagen groen en Een selectie van de activiteiten in 2013: pimp je portiek In overleg met bewoners van Vijverstaete III en Waterlijster (beide Krimpen aan den IJssel) is de aankleding van de entreehallen verbeterd. In Vijverstaete III zijn in samenwerking met de vrijwillige Fotoclub fotopanelen opgehangen. De entree van de Waterlijster is voorzien van een klok, bank en schilderij. Bewoners van de Trimbaan (Krimpen aan den IJssel) hebben met QuaWonen en een hovenier meegedacht over de herinrichting van het binnenterrein. De bewoners van Bloemrijk (Krimpen aan den IJssel) hebben tijdens een actieve opschoon-dag, het openbaar groen van hun buurt opgeknapt. Politiekeurmerk Veilig Er zijn 194 bestaande woningen aangepast zodat zij voldoen aan Wonen (PKVW) de eisen van het PKVW. Nagenoeg alle bestaande woningen zijn nu voorzien van het keurmerk. LeefbaarheidsEr zijn projecten met belanghouders uitgevoerd, zoals de conferentie initiatieven Sociaal Domein. De kosten voor QuaWonen waren beperkt. Samen aan het werk Bewoners activeren de handen uit de mouwen te steken om de directe woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. Kijk op je wijk Het idee om een project te doen om samen met kinderen de veiligheid in een wijk te vergroten, hebben we niet uitgevoerd. Groenonderhoud In diverse woongebouwen hebben bewoners onderhoud uitgevoerd plantenbakken aan plantenbakken. De kosten waren beperkt.

16


Begroot voor 2013

Besteed in 2013

€ 30.0000

€ 19.723

€ 15.000

€ 7.089

€ 8.000

€ 4.052

€ 36.000

€ 58.000

€ 15.000

€ 3.318

€ 1.500

€ 55

€ 2.500

€ 0

€ 3.000

€ 79

Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Bewoners maken een buurt of wijk. QuaWonen probeert initiatieven te bevorderen die eraan bijdragen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen.

ook in 2013 doorgaan. De buurtcoach was afgelopen jaar gemiddeld 6 uur per week actief in BloemRijk en gemiddeld 14 uur in De Nieuwe Vaart. De inzet van de buurtcoach wordt geleidelijk verminderd en afgebouwd tot een achtervangfunctie.

Ontmoetingscentra De ontmoetingscentra die we in de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, spelen een belangrijke rol bij het faciliteren van initiatieven van buurtbewoners. Buurtbewoners kunnen er gratis gebruik van maken voor openbaar toegankelijke activiteiten en om elkaar te ontmoeten. Verenigingen en welzijnsorganisaties betalen een bijdrage per dagdeel. QuaWonen heeft nu negen ontmoetingsruimten; zeven in Krimpen aan den IJssel, één in Schoonhoven en één in Bergambacht. De laatstgenoemde is gevestigd in ’t Ingse Hof en in 2013 ingericht en in gebruik genomen. Van de ontmoetingsruimten wordt intensief gebruik gemaakt. Bewoners organiseerden het afgelopen jaar onder andere bingobijeenkomsten, sinterklaasvieringen, high tea’s, diners, nieuwjaarsbijeenkomsten en koffieochtenden. Welzijnsorganisaties en culturele verenigingen gebruikten de ontmoetingscentra voor sociaal-culturele activiteiten. QuaWonen ontvangt er haar belanghouders en de buurtcoach had er een werkplek.

Omdat we scherper moeten kiezen waarin we nog investeren op het gebied van leefbaarheid, hebben we in het voorjaar van 2013 besloten om te stoppen met het geven van een exploitatiebijdrage aan de buurtcoach. We vinden welzijnsorganisaties/gemeente/zorginstellingen de aangewezen partijen om het buurtcoachwerk voort te zetten en hebben dit ook zo aan hen en de betrokken wijkbewoners voorgelegd. Bewoners van BloemRijk en De Nieuwe Vaart en het Seniorenplatform Krimpen aan den IJssel hebben de handschoen opgepakt en zijn in overleg gegaan met de gemeente. Zij vinden dat zij heel veel zelf kunnen maar hebben wel behoefte aan een professioneel vangnet. Iemand die ‘boven de partijen staat’ en kan bemiddelen bijvoorbeeld bij meningsverschillen tussen actieve buurtbewoners, bij solistisch gedrag of bij problemen met het beheer van geld. Eind 2013 zag het er naar uit dat welzijnsorganisatie ContourdeTwern, die in 2014 de taken overneemt van Meldpunt, het belang inziet van het buurtcoachwerk en door zal gaan met professionele ondersteuning van buurtparticipatie.

Complexbeheerder De complexbeheerders die in onze grotere appartementsgebouwen en woongebouwen met seniorenwoningen in Krimpen aan den IJssel en Ouderkerk werken, hebben een breed takenpakket. De huurders betalen voor de taken gericht op het schoon, heel en veilig houden van de gebouwen en de directe woonomgeving. De taken die gericht zijn op leefbaarheid (zoals toezicht op de ontmoetingsruimte) betaalt QuaWonen uit het leefbaarheidsbudget. Door sloop van de Prinsessenflats en om te besparen op de bedrijfslasten is de formatie complexbeheer in 2013 met 0,5 fte teruggebracht. Buurtcoach In de wijken BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel krijgen actieve wijkbewoners al enige jaren ondersteuning van een buurtcoach. Aangestuurd door onze afdeling Wijkbeheer en Participatie zet de buurtcoach bewoners aan om actief te worden in hun buurt en coacht en adviseert hij hen daarbij. Zo werken we aan verbinding tussen bewoners en de opbouw van vrijwilligersnetwerken in buurten. Met onze bijdrage van circa € 50.000 en een gemeentelijke subsidie van € 6.000 kon dit project

17


BloemRijk aan de slag met het buurtgroen De bewoners van BloemRijk (Krimpen aan den IJssel) hebben tijdens een actieve opschoondag het openbaar groen van hun buurt opgeknapt. De openbare groenvakken waren nog niet voorzien van voldoende afwateringsmogelijkheden waardoor de planten niet tot bloei kwamen. Door het plaatsen van afvoerkolken is dat probleem opgelost. Ondertussen was er flink wat onkruid gegroeid, wat de buurt een troosteloze aanblik gaf. Dit tot grote ergernis van de bewoners. Na overleg en een instructiebijeenkomst hebben rond de vijftien bewoners in mei de groenvakken onkruidvrij gemaakt. Empowerment Met geld uit ons leefbaarheidsbudget hebben we in 2013 kleinschalige activiteiten van bewoners in hun directe leefomgeving ondersteund. Een geldelijke bijdrage is alleen verstrekt als bewoners bereid waren om zelf de handen uit de mouwen te steken. Bewoners organiseerden allerlei activiteiten zoals buurtborrels, bingo’s, nieuwjaarsrecepties, veegacties, groenonderhoud, creatieve workshops en sportactiviteiten.

Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten

De belangrijkste concrete activiteiten in 2013

Begroot voor 2013

Besteed in 2013

Bewonersinitiatieven

Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Met onze steun organiseerden bewoners onder andere nieuwjaarsbijeenkomsten in De Nieuwe Vaart, BloemRijk, Trimbaan, Parkrand, De Gouden Regen, Sperwer, seniorenrestaurants in de Vijverhoek (alle in Krimpen aan den IJssel) en Catharina Amaliahof (Ouderkerk aan de IJssel), een voorjaarbrunch, mozaïekworkshops in De Nieuwe Vaart, bloemschikken in de Catharina Amaliahof, website, eetbijeenkomsten en theater in De Nieuwe Vaart, startactiviteiten ’t Ingse Hof (Bergambacht), bijdrage aan Cultuurhuis burendag (Krimpen aan de Lek) en 15 jarig jubileum BOG Cascade (Krimpen aan den IJssel).

€ 15.000

€ 12.465

Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra

Bewoners die buurtgerichte activiteiten in de ontmoetingscentra organiseerden, konden een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. Zo zijn voor de Gouden Regen en de Sperwer (Krimpen aan den IJssel) bingospullen aangeschaft en zijn in diverse ontmoetingsruimten maaltijdactiviteiten voor senioren gesponsord.

€ 5.000

€ 1.155

Subsidiëring ontmoetingsruimten

De ontmoetingsruimten zijn kosteloos beschikbaar gesteld voor algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt (Krimpen aan den IJssel) georganiseerde activiteiten en door bewoners georganiseerde activiteiten met een open karakter. QuaWonen betaalde de exploitatiekosten. In 2013 is de huur van de ontmoetingsruimte van € 197 per m2 verlaagd naar € 100 per m2.

€ 223.413

€ 113.138

Inrichten ontmoetingsruimte

In 2013 is de nieuwe ontmoetingsruimte in ’t Ingse Hof (Bergambacht) ingericht (inclusief keuken, apparatuur, meubilair) en geopend.

€ 55.000

€ 45.227

Onderhoud ontmoetingsruimten

In de Sperwer in Krimpen aan den IJssel is een zithoek geplaatst, in de Brug in Schoonhoven een buffetladenkast, het biljard in de Gouden Regen in Krimpen aan den IJssel is voorzien van een nieuw laken en bij de Vijverlaanflats in Krimpen aan den IJssel is buiten een wandasbak geplaatst.

€ 12.000

€ 4.015

Complexbeheerders

Complexbeheerders zetten op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om ‘hun’ complex.

€ 139.000

€ 139.000

Inzet SWOS in Pasteurflat

In de Pasteurflat (Schoonhoven) zijn de welzijnstaken net als voorgaande jaren uitbesteed aan SWOS die tal van activiteiten organiseerde zoals yoga- en zangbijeenkomsten en drie keer per week koffie-inloop.

€ 25.000

€ 24.374

Empowerment en buurtcoach

Het buurtcoachproject is in 2013 uitgevoerd in BloemRijk en De Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel).

€ 55.000

€ 52.726

Mediation

Voor bemiddeling bij kleine conflicten tussen buren die er onderling of na bemiddeling door QuaWonen niet in slagen afspraken te maken, had QuaWonen budget gereserveerd. Daarvan is in 2013 geen gebruik gemaakt.

€ 5.000

€ 0

Wonen jong en Oud in BloemRijk

Omdat we hebben besloten om de financiering van de buurtcoach te beëindigen en omdat de vorige evaluatie van recente datum was, is geen opdracht gegeven voor uitvoering van een nieuwe evaluatie.

€ 5.000

€ 0

Stimuleren inzet vrijwilligers

Vrijwilligers ontvangen van QuaWonen jaarlijks een kleine attentie.

€ 5.400

€ 3.941

Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie

Om de onderlinge betrokkenheid te bevorderen, stimuleren we ontmoeting tussen bewoners bij groot onderhoud en sloopnieuwbouw. Afgelopen jaar is bij een aantal energieprojecten bij voltooiing van het project een gezellige avond voor bewoners georganiseerd: - Soepavond Voltastraat/Van der Heijdenstraat (Schoonhoven) - Buffet Pieter de Hooghstraat (Krimpen aan de Lek) - Barbecue Thorbeckestraat (Lekkerkerk) - Barbecue Lavendel, inclusief ‘in het zonnetje zetten’ van bewoners die hun buren hebben geholpen bij het onderhoud (Krimpen aan den IJssel)

€ 7.500

€ 3.314

Versterken sociale structuur Schoonhoven Noord

We ondersteunden gezamenlijke initiatieven van huurders/bewoners, gemeente en welzijnsorganisaties en QuaWonen in Schoonhoven Noord. Er is in 2013 subsidie vertrekt aan Stichting Almustakbal.

€ 7.500

€ 350

18


Het totale leefbaarheidsbudget heeft betrekking op zowel het schoon, veilig en aantrekkelijk houden van de wijken als op het versterken van de sociale samenhang tussen en het eigen initiatief van wijkbewoners. In het Jaarplan 2013 hadden we voor leefbaarheid € 741.000 opgenomen. We hebben € 658.000 uitgegeven. De belangrijkste verklaringen voor dit verschil zijn: het inrichten van ontmoetingsruimte ’t Ingse Hof kostte minder dan verwacht; er was geen mediation nodig; we zagen af van de evaluatie voor het project ‘Wonen jong en oud’ in BloemRijk; en er was minder geld nodig om buurten schoon, heel en aantrekkelijk te houden. Verder hebben we na de discussie over het taakveld leefbaarheid en vooruitlopend op de noodzakelijke versobering een aantal projecten beperkter of helemaal niet uitgevoerd. Nieuwbouw Met nieuwbouw verbreden en verbeteren we ons woningaanbod. Daarbij gaan we uit van de vraag van woningzoekenden. Het gros van de nieuwbouwwoningen is levensloopgeschikt. Levensloopgeschikte woningen In het Jaarplan 2013 was de ambitie om 189 levensloopgeschikte huurappartementen op te leveren (173 met een sociale huurprijs en 16 met een markthuurprijs). Deze aantallen zijn daadwerkelijk gerealiseerd. In 2013 werkten we (verder) aan nieuwbouwprojecten in nagenoeg alle kernen in ons werkgebied: Sociale huur*

Markthuur**

Koopgarant

Koop

Totaal

Opleveringen Opleveringen

Jaarplan 2013 Eind 2013

225 231

22 16

0 0

0 0

247 247

In aanbouw In aanbouw

Jaarplan 2013 Eind 2013

163 47

0 0

0 0

0 0

163 47

In voorbereiding

Jaarplan 2013

1.003

0

0

0

1.003

992

0

0

0

992

In voorbereiding Eind 2013 *) huurwoningen < € 681,02 **) huurwoningen > € 681,02

19


Opleveringen zijn conform de planning verlopen. Het in aanbouw zijnde deel is wat achter gebleven, dit betreft de volgende projecten: -----

Zilverstad, Schoonhoven (63 woningen Blok 2 en 3, Schoonhoven (22 woningen) Bloemengaarde, Bergambacht (26 woningen) Dijklaan, Bergstoep, gemeente Bergambacht (aantal woningen is teruggebracht naar 4)

De oorzaak van vertraagde uitvoering van de projecten in Schoonhoven waren van procedurele aard. De vertraging in Bergambacht is ontstaan door een wat langer voorbereidingstraject. Het aantal projecten in voorbereiding is wat gedaald vanwege een afname van de investeringscapaciteit.

Opleveringen 2013 Plaats

Projectnaam

Huur

Bergambacht Bergambacht

Dijklaan West Secretaris Schipperstraat

40 30

Bergambacht Krimpen aan de Lek Krimpen aan de Lek Lekkerkerk Lekkerkerk Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven

't Ingse Hof, fase 2 Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster) Parkwijk, fase 2a, Parkflat Beschermd Wonen Kwintes Politiekantoor Bol-locatie Oranjeplaats, Blok C en D (welzijn/zorg)

15 16 28* 42 20 22 18

Markthuur 9 5

2

Totaal 231 16 * In de Waterpoort was het plan om 6 woningen met een markthuur te ontwikkelen. Omdat de vraag naar duurdere levensloopgeschikte appartementen sterk is afgenomen, hebben we besloten deze 6 woningen ook met een sociale huurprijs te verhuren.

In aanbouw eind 2013 Plaats

Projectnaam

Krimpen aan de Lek Lekkerkerk

Centrumplan De Primeur Parkwijk, fase 2, Touwbaan

Huur

22 25 Totaal

In voorbereiding (eind 2013) Plaats Bergambacht Bergambacht Bergambacht Krimpen aan de Lek Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven

20

Projectnaam Centrum, Bloemengaarde Centrum, fase 2 en 3 Dijklaan, Bergstoep Transformatiegebied I, III, IV en V Centrumplan, Cultuurhuiscluster Nieuwe Tiendweg, fase 1 t/m 4 Centrum, Blok 1 t/m 6 Schoonhoven Noord, herstr. Blok 2 t/m 8, 10, 11 Schoonhoven Noord, Blok 9 Schoonhoven Noord, Zilverstadlocatie Trompertswal Zevender Thiendenlanden, appartementen (MFA)


47

Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed Bij herontwikkeling maken we wijken en dorpen aantrekkelijker en vitaler door op grotere schaal woningen te slopen, nieuw te bouwen en te renoveren. Bij de Project met korte beschrijving

huidige herstructureringsprojecten gaat het vaak om een combinatie van woningen en maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Voorwaarde voor investeringen in maatschappelijk vastgoed is dat een gezonde exploitatie mogelijk is. Met het oog op

de beperktere financiële middelen zullen we ons in de toekomst meer op woningen en minder op maatschappelijk vastgoed richten.

Doelstellingen voor 2013 volgens Jaarplan

Gerealiseerd in 2013

We leveren 30 sociale en 9 markthuurappartementen op aan de Secretaris Schippersstraat. De bouw van de Bloemengaarde begint: 26 sociale huurwoningen.

De 39 woningen aan de Secretaris Schipperstraat zijn opgeleverd.

We gaan verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen. Er worden nog geen bouwactiviteiten voorzien.

Planuitwerking heeft geen prioriteit. Nauwelijks voortgang geboekt.

De Primeur is in aanbouw: 22 sociale huurappartementen. We verwachten de oplevering van De Uitkijk (16 wooneenheden voor ASVZ) en De Waterpoort (28 sociale huurwoningen, incl. 1.800 m2 intramurale zorgvoorziening en een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk).

De 16 wooneenheden in De Uitkijk zijn opgeleverd, net als gebouw De Waterpoort met 28 huurwoningen, huisartsen- en fysiotherapiepraktijk en intramurale zorgvoorziening. De Primeur is in aanbouw.

We gaan verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen. Er worden nog geen bouwactiviteiten voorzien.

De bestaande 240 woningen zijn gesloopt, het terrein wordt tijdelijk als groengebied ingericht. Bouwprogramma en afname van zorgvastgoed zijn nog niet definitief maar er is wel voortgang in de conceptontwikkeling.

Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen.

De omgevingsvergunning voor Bloemengaarde is definitief, de bouw start begin 2014.

Lekkerkerk, Centrum Er wordt een onderzoek gestart om van het centrumgebied een aantrekkelijker woon-, winkelen verblijfsgebied te maken met een goed winkelaanbod en levensloopgeschikte woningen. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een vernieuwd dorpshart waar het goed wonen, winkelen en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van huur- en koopwoningen, zorgen eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenhof 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 170 seniorenappartementen (overwegend sociaal), een woonzorgcentrum en een ontmoetingsruimte voor buurtbewoners. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking. De eerder beoogde brede school wordt niet gerealiseerd in dit project. Schoonhoven, Oranjeplaats Woonzorgcentrum met in totaal 42 huur- en 24 koopappartementen Oplevering zorgen welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, voor senioren, een parkeergarage en 2.500 m ² voor zorgen apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis. welzijnsvoorzieningen.

We hebben overeenstemming over afname bereikt en de indeling van het cascogebouw is in uitvoering. De oplevering wordt verwacht in april 2014.

Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectont wikkelaar); Zilverstadlocatie met circa 63 huurappartementen voor senioren.

21


Oplevering van de Bol-locatie: 18 sociale en 2 markthuurappartementen. De Zilverstadlocatie is in aanbouw. En we maken verdere plannen voor de winkels, voor parkeervoorzieningen en voor het openbaar gebied.

De 20 huurwoningen op de Bol-locatie zijn opgeleverd. De omgevingsvergunning voor de Zilverstadlocatie is definitief, het contract met aannemer is gesloten, de bouw start naar verwachting begin 2014. De conceptontwikkeling voor Blok 9 is vergevorderd. Er is een principeovereenkomst voor afname van de supermarkt. Opwaardering van het winkelgebied is een taak van de gemeente met QuaWonen als meewerkende partner. Het concept is vastgesteld en de uitrol is begonnen. Lichte voortgang geboekt.

VERDUURZAMEN: VAN ENERGIEBESPARING NAAR ENERGIENEUTRAAL Ook in 2013 hebben we de nodige stappen gezet om onze woningvoorraad energiezuiniger te maken. We vinden dat belangrijk om twee redenen: als maatschappelijk betrokken organisatie willen we bijdragen aan een lagere energierekening voor onze huurders én aan een beter milieu. Nieuw tijdpad, nieuwe route Onze woningvoorraad energieneutraal maken is en blijft ons einddoel. De sterk verminderde investeringscapaciteit is wel van invloed op de route en het tijdpad van de energieneutraal-doelstelling. Bovendien: bestaande woningen energieneutraal maken en gelijktijdig zodanig renoveren dat ze weer veertig tot vijftig jaar mee kunnen, kost zoveel tijd en geld dat we dit maar voor een zéér beperkt deel van onze woningvoorraad kunnen doen. We zouden zodoende slechts voor een heel klein deel van onze huurders de woonlasten kunnen verlagen en het wooncomfort kunnen verhogen. Daarom hebben we besloten de route naar energieneutraal te veranderen. Het uitgangspunt is nu dat wij investeren in verbetering van het woningbezit naar minimaal energielabel B door in ieder geval de schil van de woningen te isoleren. Daarbij kijken we hoe we meteen de kwaliteit van die woningen kunnen verbeteren; we komen één keer bij de huurder in huis en pakken het dan goed aan. Bij de keuze voor welke woningen, speelt onder andere mee of er in de huur ruimte is om de energiemaatregelen terug te verdienen. Bij alle energieprojecten blijven we alert op verdergaande mogelijkheden. We kijken steeds kritisch welke maatregelen voor welke woningen het verstandigste zijn. En we volgen de (technische) ontwikkelingen in de markt die het mogelijk maken om de sprong naar energieneutraal te maken. Centraal bij die laatste stap staat het zoeken naar samenwerkingspartners. Slim & Snel Met het deelprogramma Slim & Snel van Platform 31 worden 240 eengezinswoningen in Krimpen aan den IJssel via een innovatieve renovatieaanpak energiezuinig gemaakt en kwalitatief zó verbeterd dat we ze weer zeker vijftig jaar kunnen verhuren. Nadat we eind 2012 het winnende renovatieconcept kozen, was 2013 het jaar van de waarheid. De eerste helft van het jaar is de uitvoering voorbereid. Het concept moest

22


aantrekkelijk genoeg zijn voor alle bewoners om akkoord te gaan. We zijn trots dat alle bewoners hebben ingestemd met de ingrijpende renovatie en energiemaatregelen. Ook de opties vinden gretig aftrek: van een extra toilet tot een uitbouw. In de zomer begonnen we met de uitvoering. Eind december waren de 89 woningen van de Vogelbuurt helemaal vernieuwd, iets minder dan de geplande 120 woningen. Dit kwam omdat de voorbereiding voor de uitvoering meer tijd in beslag nam, onder andere door wijzigingen in het plan. De eindplanning om alle 240 woningen eind 2014 klaar te hebben, wordt naar verwachting wel gehaald. Aan de bewoners is ook gevraagd of zij belangstelling hadden voor verdergaande verduurzaming via zonnepanelen op het dak. Uiteindelijk bleken slechts 42 bewoners hierin geïnteresseerd, minder dan verwacht. Door gewijzigde weten regelgeving is het niet gelukt om in 2013 een constructie te vinden waarmee de aanschaf van zonnepanelen financieel gunstig is voor huurders. We hopen in 2014 alsnog een oplossing te vinden. Mensen begeleiden naar de juiste woning Buurtparticipatie is een belangrijk element van het project Slim & Snel. We vroegen de bewoners vooraf uitgebreid naar hun woonwensen en -behoeften. Uit die gesprekken kwam onder meer naar voren dat veel bewoners belang hechten aan onderlinge betrokkenheid en dat zij de wijk waarderen om zijn groene en rustige uitstraling. Op grond hiervan hebben we in overleg met bewoners een buurtprofiel opgesteld. Op grond van lokaal maatwerkafspraken wordt bij nieuwe verhuringen aan toekomstige huurders gevraagd of zij zich herkennen in dit buurtprofiel en zich daaraan willen conformeren. Om mensen bewust een keuze te laten maken, hebben we een openhuizendag georganiseerd. We vroegen mensen naar hun woonwensen: houden zij van tuinieren, vinden zij het een leuke buurt? Bovendien konden mensen door de wijk lopen om een gevoel te krijgen bij de plek in de wijk die hun voorkeur heeft. Inmiddels zijn alle zestien leeggekomen woningen in de Vogelbuurt verhuurd. Genomineerd Met ons project Slim & Snel zijn we in de jaarlijks terugkerende prijsvraag ‘De Voorsprong’ van Platform 31 genomineerd in de categorie ‘meest vernieuwende opdrachtgever’. Met 519 stemmen kwamen we als tweede (van de zes) uit de bus. HEEMwonen uit Kerkrade won de titel.

Energieprojecten 2013 In 2013 hadden we zes projecten in uitvoering waarbij planmatig onderhoud werd gecombineerd met isolerende maatregelen: Aantal Deelnamewoningen percentager 117 100% 240 100% 11 100% 24 100%

Energielabel voor aanpak E D en E D E

Energielabel na aanpak B A B B

Krimpen aan den IJssel, Lavendel Krimpen aan den IJssel, Slim & Snel Krimpen aan de Lek, P. de Hooghstraat* Lekkerkerk, Thorbeckestraat* (gestart in 2012) Lekkerkerk, Lorentzweg 19 100% E en F A Schoonhoven, H.A. Schreuderstraat 38 100% D, F en G A en B TOTAAL 449 100% *Bij deze projecten ging net geen 100% van de bewoners akkoord, maar wel ruim meer dan 70%, zodat we toch in 100% van de woningen de maatregelen hebben kunnen uitvoeren.

De projecten Lavendel, P. de Hooghstraat en Thorbeckestraat zijn in 2013 afgerond, de andere projecten worden in 2014 afgerond. Alle huurders van deze 449 woningen gaan er in energielasten en wooncomfort flink op vooruit. Verder zijn in 306 woningen nieuwe energiezuinige cv-ketels geplaatst en is de collectieve verwarmingsinstallatie vernieuwd in de Middenweteringflat (Krimpen aan den IJssel, 216 woningen) en de Pasteurflat (Schoonhoven, 91 woningen). Dit is meer dan vooraf was gepland.

23


Vaak 100% deelname Eind 2009 begon QuaWonen met het beter isoleren van bestaande woningen. Dat bewoners in de loop der jaren steeds enthousiaster zijn geworden, zien we terug in het stijgende aantal deelnemers. Vooral als energiemaatregelen gecombineerd worden met ingrijpend groot onderhoud, zoals het vervangen van de kozijnen, doen huurders graag mee. Er komt toch al ‘rommel’ in huis. Aan de projecten in 2013 deed zelfs 100% van de huurders mee. Toch lukt het niet altijd om 100% deelname te halen. Bewoners kunnen heel goede redenen hebben om af te zien van het aantrekkelijke aanbod. Bijvoorbeeld omdat zij bij dakisolatie zelf aangebrachte veranderingen moeten verwijderen. Omdat we graag willen dat zoveel mogelijk huurders meedoen, gaan we altijd met hen in overleg en proberen we hen tegemoet te komen zodat zij de isolerende maatregelen toch willen laten uitvoeren. Energieneutraal nieuwbouwproject Het nieuwbouwproject in Bergstoep (gemeente Bergambacht) waar we energieneutrale woningen willen opleveren, is aangepast (van vijf naar vier woningen) en om financiële redenen uitgesteld. De bouw start in 2014. Bereikt resultaat Eind 2013 had 45% van onze woningen het groene energielabel A, B of C. Bij de nulmeting in 2009 had slechts 24,4% van onze woningen zo’n groen label. QuaWonen heeft in 2013 € 8 miljoen geïnvesteerd in energiemaatregelen voor het project Slim & Snel en € 0.5 miljoen aan isolatiewerk en nieuwe verwarmingsketels.

VERBETEREN: EXCELLENTE DIENSTVERLENING Met het project Excellente basisdienstverlening hebben we de afgelopen jaren gewerkt aan een betere dienstverlening, vooral bij de dagelijkse beheertaken. In 2013 hebben we dit project afgerond. In het nieuwe ondernemingsplan blijft goede dienstverlening een speerpunt van beleid, maar leggen we meer de nadruk op efficiency. In 2013 hebben we al stappen gezet om de bedrijfskosten te beperken. Waardering dienstverlening De klanttevredenheidscore is alleen voor reparatieverzoeken gemeten en bedraagt 7,6 net onder de norm van 8. Afgelopen jaar hebben we besloten te stoppen met de standaardmetingen van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Deelname aan het KWH is kostbaar en met onze nieuwe klantinformatie- en telefoniesystemen hebben we zelf al veel informatie beschikbaar. Bovendien scoorden we op de meeste onderwerpen al jaren ongeveer dezelfde (goede) cijfers. We focussen nu op wat voor de klant erg belangrijk is: reparatieverzoeken en klachtenafhandeling. We hebben onderzocht met welk instrument we deze aspecten het beste kunnen volgen. De keuze is gevallen op continue meting van de tevredenheid over reparatieverzoeken door KWH. Na uitvoering van een reparatieverzoek ontvangt de klant een digitale enquête, het antwoord wordt automatisch verwerkt. Op deze wijze kunnen we voortdurend de klanttevredenheid bewaken. De meting van de klanttevredenheid over onze klachtenafhandeling houden we in eigen beheer. Dat geldt ook voor de klanttevredenheidmeting bij de uitvoering van projectmatige of planmatige onderhoudswerkzaamheden. Klantinformatie- en kennisbanksysteem Om onze dienstverlening bij de basisprocessen verder te verbeteren, hebben we volgens plan in 2013 een digitaal klantinformatiesysteem (IRIS) met bijbehorende kennisbank in gebruik genomen. Reparatiemeldingen en andere klantcontacten worden vastgelegd en zijn voor de medewerkers direct zichtbaar. We kunnen onze klanten ook sneller en adequater van dienst zijn door een koppeling tussen het klantportaal en het nieuwe telefoniesysteem. De medewerkers klantenservice zien in één oogopslag of een collega telefonisch bereikbaar is. Verder zijn alle medewerkers met directe klantcontacten getraind in klantgericht werken en in het verbeteren van hun communicatieve vaardigheden.

24


QuaWoonwijzer begin 2014 in de lucht Alle basisklantprocessen zijn vastgesteld en vastgelegd in een laagdrempelig instrument, de QuaWoonwijzer. Met dit instrument op onze website kunnen onze klanten precies vinden wat ze van ons mogen verwachten bij de basisprocessen een woning zoeken, huur betalen, afrekening stook- en servicekosten, van woning veranderen, woningonderhoud en klachtenafhandeling. Nadat het eerst een aantal maanden intern is gebruikt en na overleg met het klantenpanel is de QuaWoonwijzer begin januari 2014 op de website gezet. Digitaal klantenloket Volgens planning is de nieuwe QuaWonen-website in 2013 live gegaan. We hebben besloten om in 2013 alle aandacht te richten op de invoering van het klantinformatiesysteem IRIS. De voorbereiding van het digitale klantenloket op onze website pakken we later op (eind 2014, 2015).

Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard QuaWonen is aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard (RGK). Hier kunnen klanten terecht die ontevreden zijn over de manier waarop wij een klacht hebben afgehandeld. Het afgelopen jaar zijn bij de RGK zeven klachten over QuaWonen ingediend. Eén klacht ging over geluidsoverlast en de aangedragen oplossing door QuaWonen. Op basis van het tussenadvies laten we een geluidsonderzoek uitvoeren door een onafhankelijk bureau. Mede op basis van de uitkomsten hiervan wordt een eindadvies opgesteld. Eén klacht ging over uitgevoerd tuinonderhoud op basis van foutieve informatie door QuaWonen. De klacht is gegrond verklaard en QuaWonen heeft de klager gecompenseerd. Twee klachten gingen over het onderhoud van de woning. Eén daarvan is nog in behandeling, voor de andere heeft QuaWonen een oplossing aangedragen waarmee huurder akkoord is. Een klacht over een door huurder aangevraagde aanpassing van het kookpunt en het bedrag dat hij hiervoor moet betalen, is nog in behandeling. De laatste klacht ging over de in rekening gebrachte schoonmaakkosten van een woning bij oplevering. Ook deze klacht was eind 2013 nog in behandeling. Het volledige Jaarverslag van de RGK staat (vanaf april 2014) op onze website.

SAMENWERKING MET ANDEREN, LOKALE VERANKERING QuaWonen wil lokaal verankerd zijn en blijven in de Krimpenerwaard. Dat is één van de redenen waarom we met een breed palet aan belanghouders overleggen en samenwerken. Van huurdersorganisaties, gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties tot belangenbehartigers. Daarnaast kunnen we in overleg en samen met andere partijen meer bereiken dan alleen. Ook hebben we natuurlijk de wettelijke plicht om huurders te betrekken bij ons beleid en beheer en om met gemeenten te overleggen over ons beleid en onze prestaties. Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Bij reglement is vastgelegd hoe vaak en over welke onderwerpen we met hen overleggen. In 2013 hebben we volgens dit reglement overlegd met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH), de drie lokale huurdersorganisaties in Oost en de Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. in West. Gespreksonderwerpen op lokaal niveau waren onder andere het Strategisch Voorraadbeleid en verkoopbeleid, de voortgang van onderhouds- en energieprojecten, het Jaarplan 2014, vernieuwing bewonersparticipatie en de voortgang van het project Excellente basisdienstverlening. Met de Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. is ook overlegd over de nieuwe regionale huisvestingsverordening. Op strategisch niveau heeft het bestuur van QuaWonen vier keer vergaderd met het COH. Het COH bracht positief advies uit over het verkoopbeleid voor het bestaande woningbezit, het servicekostenbeleid, de versobering van het basiskwaliteitsbeleid en van het programma Maatwerk in sanitair en het ZAV-beleid (zelf aangebrachte voorzieningen). Een negatief advies was er over het inkomensafhankelijke huurbeleid. Verder heeft het COH constructief meegedacht over noodzakelijke bezuinigingen in 2014. De ideeën en meningen van het COH hierover zijn verwerkt in het Jaarplan 2014. Vernieuwing van de participatie QuaWonen en het COH hebben in 2013 overlegd over nieuwe vormen van bewonersparticipatie. Dit heeft in het najaar 2013 geleid tot een gezamenlijk advies van het COH en het regiomanagement van QuaWonen aan de directeur van QuaWonen. Het advies gaat uit van een versterking van de rol en positie van de huurdersorganisaties. Zij nemen bewonerscommissies en bewonersgroepen (Bog’en) onder hun hoede. Deze huurdersgroepen krijgen op hun beurt een belangrijkere rol op het vlak van leefbaarheid en

25


participatie. In de nieuwe opzet worden huurders gestimuleerd om zelf actief te zijn in hun buurt. Tegen het einde van 2013 zagen we een nieuw elan bij bewonersgroepen, met een sterke focus op het verbeteren van het aanzien van het buurtgroen en de woonomgeving (onderhoud, tuinen en inrichting openbare ruimte). Buurtparticipatie Vogel en Doornenbuurt (project Slim & Snel) In het grootschalige energie- en renovatieproject Slim & Snel (Vogel- en Doornenbuurt, Krimpen aan den IJssel) hebben we samen met SCoop begin 2013 een plan van aanpak gemaakt voor buurtparticipatie. SCoop is het consortium dat het project uitvoert. Belangrijke onderdelen van dit plan zijn: -- het Bouwdepot met bouwfestivals, waar bewoners het sloopmateriaal uit de renovatiewoningen (houten vloerdelen) een nieuwe bestemming geven (tafels, stoelen, bankjes etc.) -- het buurtprofiel, opgesteld in samenspraak met bewoners, dat wordt gebruikt bij het werven van nieuwe buurtbewoners. Gedurende de zomer is het Bouwdepot intensief gebruikt, voor bouwfestivals, voor diverse andere bewonersactiviteiten en voor activiteiten rond het thema groen. Het kleinschalige, niet-commerciële centrum Groene Tara heeft meegedacht over een vorm van stadslandbouw. Pameijer en de Molukse kookgroep zorgden regelmatig voor hapjes en drankjes en enkele politieke partijen startten op het Bouwdepot hun campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen. De activiteiten op het Bouwdepot zijn eind oktober officieel afgerond, maar met de gemeente is overeenstemming bereikt over transformatie van het Bouwdepot tot een plek voor een burenerf. Groene Tara neemt het voortouw voor de ontwikkeling hiervan. De gemeente heeft in samenwerking met QuaWonen, SCoop en Lagendijk Tuin- en Landschapsarchitecten bij de Stadsregio Rotterdam subsidie aangevraagd om de kwaliteit van de woonomgeving en groenstructuur in de Vogel- en Doornenbuurt te versterken en in totaal twee burenerven aan te leggen. Medio november werd bekend dat de subsidie is toegekend. Het enthousiasme van buurtbewoners die in oktober naar de Stadsregio Rotterdam zijn gereisd met 140 handtekeningen ter ondersteuning van de subsidieaanvraag, is niet voor niets geweest. Dankzij de subsidie van ruim € 325.000 kan in beide buurten een burenerf worden aangelegd. Te midden

van een boomgaard, moestuin en bloemenweide kunnen buurtbewoners elkaar hier ontmoeten, genieten van de groene woonomgeving, zitten op één van de banken gemaakt met materiaal uit het Bouwdepot of lekker tuinieren in de moes- of kruidentuin. De subsidieaanvraag heeft bij alle partijen tot het inzicht geleid dat woonomgevingsverbetering een goed moment is om bewoners- en belanghoudersparticipatie te stimuleren. Goede samenwerking tussen gemeente, bewoners en belanghouders levert draagvlak en nieuwe ideeën op en kan bijdragen aan een sterkere sociale cohesie in een buurt. Klankbordgroep Excellente basisdienstverlening Voordat het instrument QuaWoonwijzer op de website is gezet, hebben wij klantenpanelleden gevraagd de QuaWoonwijzer te gebruiken en te beoordelen. Dat leverde positieve reacties op. Participatie in gebouwen met een VvE In gebouwen met zowel huur- als koopwoningen zijn de woningeigenaren wettelijk verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). QuaWonen zit in de VvE als eigenaar van de huurwoningen. Het proefproject om huurders via een commissie van huurders meer inbreng te geven in de VvE, is in 2013 geëvalueerd. De uitkomst is dat deze werkwijze zeer tijdrovend is en relatief weinig oplevert. Een verdere uitrol is daarom, zeker gezien de noodzakelijke bezuinigingen op onze bedrijfslasten, niet haalbaar. Er zijn eenvoudigere en effectievere manieren om huurders in woongebouwen met een VvE te betrekken bij voor hen belangrijke onderwerpen. Bijvoorbeeld door contactpersonen te benaderen of door bewoners schriftelijk naar hun mening te vragen.

Inbreng van andere belanghebbenden Gemeenten Met de gemeenten in ons werkgebied hebben we in 2013 regelmatig bestuurlijk overleg gehad. Met alle gemeenten was er afstemming over actualisatie van de prestatieafspraken, het verkoopbeleid, het Strategisch Voorraadbeleid en vastgoedprojecten. In Schoonhoven en Bergambacht zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2013. In Nederlek en Ouderkerk bestaan nog lopende afspraken. In januari hebben we met de gemeente Krimpen aan den IJssel een werkconferentie georganiseerd waar ambtenaren, medewerkers van QuaWonen en bestuurders de belangrijkste aandachtspunten voor 2014

26


hebben benoemd. Met deze input zijn de prestatieafspraken in de loop van het jaar geactualiseerd en verlengd tot en met 2014. Lokale en regionale netwerken Net als voorgaande jaren maakten we in 2013 deel uit van diverse lokale en regionale netwerken: met de politie, met zorgen kinderopvangorganisaties (Vierstroom, Zorgpartners Midden-Holland, Zellingen, Via Futura, Leliezorggroep, Pameijer, Philadelphia, Gemiva, St. Eleos, ASVZ, Kwadraad maatschappelijk werk, Vluchtelingenwerk, Stichting Jeugd- en Jongerenwerk Midden-Holland, GGZ Midden-Holland, GGD Midden-Holland), met scholen (Rudolf Steinerschool, OBS Kortland, Stichting OPOCK en Zadkine), met de lokale welzijnsorganisaties SWOS, SWOB, Stichting WON en Meldpunt Krimpen/Capelle aan den IJssel) en met belangenorganisaties (Marokkaanse overleggroep Rida, Stichting Ouderenhuisvesting Nederlek en Stichting Exploitatie bejaardenwoningen Nederlek, ANBO, Seniorenplatform, PCOB, VAC, buurtcomités). Bij de voorbereiding en uitvoering van nieuwbouw-, verbeteren leefbaarheidsprojecten werken we nauw samen met uiteenlopende belanghebbenden. Vaak gebeurt dit in klankbord-, werk- of projectgroepen. Er is regelmatig overleg met de collega-corporaties. QuaWonen is actief in de Maaskoepel, de federatie van woningcorporaties in de Stadsregio Rotterdam, en in de Federatie van Woningcorporaties in de Krimpenerwaard. QuaWonen heeft op ambtelijk en bestuurlijk niveau geparticipeerd in het op initiatief van de Stadsregio en Maaskoepel georganiseerde overleg over een nieuwe regionale huisvestingsverordening en subregionale woningmarktafspraken. QuaWonen heeft deelgenomen aan de door de Stadsregio georganiseerde conferentie over woonlasten van huurders en de conferentie over de woningmarktafspraken. Onze directeur-bestuurder onderhoudt goed contact met de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes, zit in het Bestuur van Maaskoepel en was in 2013 actief in de taskforcegroep Vestia. Verder reageert hij veelvuldig op landelijk nieuws over de sector, via blogs, onze website en ook via Twitter, radio en (lokale) televisie. Platform Wonen Zorg Welzijn In Nederlek en Schoonhoven zijn prestatieafspraken gemaakt over het opzetten van een platform Wonen Zorg Welzijn. In Nederlek is dit vertraagd door omstandigheden bij de gemeente. Schoonhoven is begonnen met het opstellen van een brede zorgvisie waarin dit onderdeel wordt geïntegreerd. In Krimpen aan den IJssel heeft QuaWonen actief deelgenomen aan het

Algemeen Bestuur en de Programmagroep Woonservice en waren wij nauw betrokken bij de voorbereiding van de afsluitende conferentie ‘Krimpens Glans en Kans’. In Krimpen aan den IJssel en Schoonhoven namen we deel aan conferenties over het sociaal domein. Kennisdeling Voor de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel organiseerden wij een bijeenkomst over de speerpunten uit ons ondernemingsplan, de noodzakelijke bezuinigingsmaatregelen en lokale bouwprojecten. Samen met deze gemeenteraad bezochten wij een woongroep voor senioren in de Rotterdamse wijk IJsselmonde. Op verzoek van derden organiseerden we gedurende het jaar voor diverse gezelschappen presentaties over ons energieproject Slim & Snel, over BloemRijk en over ons beleid voor ontmoetingsruimten. Op uitnodiging van QuaWonen was directeur-generaal Wonen en Bouwen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Mark Frequin afgelopen najaar op bezoek in het Cultuurhuis in Krimpen aan de Lek. Wij gaven daar een presentatie over hoe wij als middelgrote corporatie flexibel inspelen op externe veranderingen en ons blijvend inzetten voor het huisvesten van de doelgroep, een betaalbare woningvoorraad, vitale dorpskernen en het verduurzamen van onze woningen. In deze presentatie benadrukten we het belang van de nauwe samenwerking met huurders en belanghouders.

27


INTERNE ORGANISATIE Vooruitlopend op de bezuinigingsslag die we vanaf 2014 maken, hebben we in 2013 al diverse initiatieven ondernomen om de bedrijfslasten te verlagen. In de voorgaande hoofdstukken is hierover al het een en ander vermeld. Ook waar het onze organisatie betreft, staan efficiënt/effectief werken en kostenbeheersing centraal. Personele ontwikkelingen 2013 stond voor het personeel in het teken van de aangekondigde reorganisatie. QuaWonen is al langer bezig de organisatie efficiënter te maken. Door de verhuurdersheffing, de saneringsbijdrage en de politieke ontwikkelingen is dit proces in een stroomversnelling gekomen. Om ook op lange termijn financieel gezond te blijven en om zoveel mogelijk geld in te kunnen zetten voor onze kernactiviteiten, is in 2013 een plan ontwikkeld om de organisatie structureel te hervormen. Er komt een afdeling Wonen die zich volledig richt op het dagelijks beheer en verantwoordelijk is voor de verhuur- en kwaliteitsprestaties (inclusief projectontwikkeling). Deze afdeling wordt gehuisvest in één kantoor aan de Hof ter Bergen; de lokale frontoffice-kantoren verdwijnen. Er komt een nieuwe afdeling Strategie en Participatie, die zich bezighoudt met projecten in het kader van sociale procesbegeleiding, prestatieafspraken, belanghouders, platform Wonen Zorg Welzijn, Strategisch Voorraadbeleid, huurprijsbeleid, verkoopbeleid e.d. Verder word het aantal managers en het aantal formatieplaatsen teruggebracht, net als het aantal verschillende functies. De formatie per 1 oktober 2014 wordt 77,4 fte. De planning is om de organisatieverandering per 1 juli 2014 in te voeren. Na onderhandelingen en na een ledenraadpleging door de vakbonden is in oktober een Sociaal Plan vastgesteld. Hierin staan afspraken over de manier waarop de reorganisatie wordt uitgevoerd en hoe de gevolgen hiervan voor individuele medewerkers zo goed mogelijk worden opgevangen. In een bijeenkomst in november zijn alle medewerkers geïnformeerd over de gevolgen van de reorganisatie voor hen persoonlijk. 22 medewerkers kregen te horen dat zij boventallig zijn per 1 oktober 2014; op dat moment eindigt hun arbeidsovereenkomst. Zes van hen hebben een passende functie binnen de organisatie aangeboden gekregen en geaccepteerd. Verder komt de functie van drie medewerkers met een tijdelijke aanstelling te vervallen zodra hun arbeidsovereenkomst eindigt. Er is een intern mobiliteitscentrum ingericht voor de begeleiding van boventallige medewerkers.

28


Op maat gemaakte externe outplacementtrajecten zijn begonnen. Nog tijdens het verslagjaar zijn twee medewerkers erin geslaagd een andere werkgever te vinden. Vooruitlopend op de reorganisatie zijn in 2013 de afdelingen Informatievoorziening en Financiële Administratie samengevoegd en onder eenhoofdige leiding geplaatst. ICT is geen onderdeel meer van deze afdeling maar als apart team binnen de afdeling Bedrijfsvoering gepositioneerd. Eén medewerker Informatievoorziening is ondergebracht bij het team VvE-beheer en Verkoop. Het secretariaat is van Facilitaire Zaken overgeheveld naar de Staf. Het lokale frontoffice-kantoor Midden is verhuisd van Bergambacht naar Lekkerkerk. Het invoeren van competentiemanagement en strategische personeelsplanning is uitgesteld tot na de reorganisatie. Scholing en training Voor het project Excellente basisdienstverlening zijn alle medewerkers getraind in het gebruik van het Klantinformatiesysteem IRIS, in de nieuwe werkwijze met de (mobiele) telefoon en in het werken met het programma Presence. In het laatstgenoemde programma kunnen medewerkers zien welke medewerkers bereikbaar zijn en welke niet. Omvang personeel Vrouwen Totaal aantal vrouwen Mannen Totaal aantal mannen Totaal aantal medewerkers Vacatures Bezetting in fte Basisformatie Gemiddelde leeftijd Gemiddeld dienstverband in jaren

Fulltime Parttime Fulltime Parttime

31-12-2012 14 40 54 55 4 59 113 1 100,1 94,7 47 10,3

31-12-2013 14 37 51 55 3 58 109 1 97,7 94,2 47,5 11,9

In de loop van het jaar zijn zeven medewerkers in dienst gekomen en hebben elf medewerkers het bedrijf verlaten. Hier zijn ook stagiaires en medewerkers met een tijdelijke aanstelling vanwege ziektevervanging in meegenomen.

Per saldo heeft dit geleid tot een daling van twee medewerkers; eind 2013 maakten nog zes medewerkers gebruik van de fitnessregeling. Op dit moment is er geen aanleiding met de regeling te stoppen.

Beoordelen en belonen Tijdens de beoordelingscyclus zijn 103 medewerkers beoordeeld. 7 medewerkers als zeer goed, 95 medewerkers als goed en 1 medewerker als matig. Met de laatstgenoemde medewerker zijn ontwikkelafspraken gemaakt gericht op het verbeteren van de prestatie.

In het Jaarplan kondigden we aan om mogelijk nieuwe wegen in het beleid gezondheidsmanagement te onderzoeken. Dit heeft afgelopen jaar i.v.m. de aanstaande reorganisatie geen prioriteit gehad.

De collectieve doelstelling stond in het teken van het verbeteren van de dienstverlening. We hebben de doelstelling bereikt door medewerkers te trainen in klantgericht werken, door het realiseren van een minimaal goede score op de competentie klantgerichtheid en door bij klanten te informeren naar hun ervaringen met onze dienstverlening. De eindejaarsuitkering bedroeg 4,89% van de loonsom (zonder vakantietoeslag). Dit percentage ligt onder onze begroting van 5,5%. Arbeidsomstandigheden en ziekteverzuim Het (geschoonde) verzuimpercentage over 2013 bedroeg 5,4%. Dit is aanmerkelijk meer dan het vastgestelde streefcijfer van 3%. De overschrijding wordt veroorzaakt door enkele langdurig arbeidsongeschikte zieke medewerkers. Ook de grote baanonzekerheid bij medewerkers, in verband met de reorganisatie, heeft ongetwijfeld invloed gehad op het verzuimpercentage. De meldingsfrequentie is gestegen en kwam uit op 1,24 hoger dan de 1,15 die als maximum in het Jaarplan 2013 staat. Het arbeidsomstandighedenbeleid waaronder de inzet van de arbodienstverlening is geëvalueerd. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het wisselen van de bedrijfsarts, het gaan aanscherpen van procedures en het opfrissen van kennis en kunde bij teamleiders en het management. Gezondheidsmanagement In de loop van 2013 zijn enkele medewerkers begonnen of juist gestopt met fitness met de kortingsregeling die QuaWonen haar medewerkers biedt.

29


Samenwerking Groene Hart corporaties Samenwerking met collega-corporaties ligt voor de hand, de bedrijfsvoering is immers in de basis gelijk. De vier Groene Hartcorporaties zoeken elkaar op om kennis, protocollen en aanbestedingsmethodes te delen. De focus lag in 2013 op de winst die met relatief weinig inspanning valt te behalen. In die zin voldoet de samenwerking aan de verwachtingen. Het gevoel bestaat echter dat er meer te bereiken is. Bijvoorbeeld op het punt van (ICT-)inkoop en projectontwikkeling. Mogelijk ook kunnen we samen de impact van de nieuwe regels van minister Blok verkennen. De zoektocht in 2014 is er op gericht om verder te komen dan alleen laaghangend fruit. De ondernemingsraad De ondernemingsraad heeft in 2013 zeven keer formeel overlegd met de directeur. Zoals gebruikelijk was bij één vergadering een vertegenwoordiging uit de Raad van Commissarissen aanwezig. De overleggen met de ondernemingsraad hebben (met name de tweede helft van) 2013 vooral in het teken gestaan van de aankomende reorganisatie. Gespreksonderwerpen die aan de orde kwamen waren o.a. het nieuwe ondernemingsplan, het Sociaal Plan, de organisatieontwikkeling en het advies van de ondernemingsraad over de reorganisatie. De ondernemingsraad ondersteunt de koers die is gekozen voor de nieuwe organisatieinrichting. Daarmee wordt volgens de OR voldaan aan de roep om meer efficiency, transparantie en legitimatie van corporaties. De beoogde (efficiency)winst staat of valt volgens de OR echter met de zorgvuldige uitwerking en uitvoering van de plannen. De OR zal de vorderingen dan ook nauwgezet blijven volgen. Verder sprak de OR de voorkeur uit om in de nieuwe situatie alle collega’s te huisvesten in één gebouw, omdat dit zal bijdragen aan één QuaWonen-cultuur.

Overige onderwerpen waarover we in 2013 hebben gesproken zijn: • Excellente basisdienstverlening: -- Telefonie (protocol en gebruikersovereenkomst) -- Beheerszaken -- Sturingsinformatie vanuit IRIS • Maatschappelijke visitatie • Verhuizing frontoffice Midden naar Lekkerkerk • Integriteit • Beleid op ziekteverzuim • Wijziging arbo-arts • Overeenkomst OR faciliteiten en Reglement overleg vergadering Naast de formele overleggen is ook diverse keren informeel overlegd. Verder heeft de ondernemingsraad zoals ieder jaar met de Raad van Commissarissen gesproken over het functioneren van de directeur-bestuurder. De ondernemingsraad onderhoudt goed contact met de overige medewerkers. Na het uitbrengen van het advies over de reorganisatie heeft de OR gesprekken gevoerd met alle afdelingen om haar advies toe te lichten. Verder zijn de OR-leden verdeeld over drie commissies die, wanneer dat nodig is, medewerkers uit de organisatie betrekken bij de meningsvorming. De verslagen van de vergaderingen en de door de ondernemingsraad uitgebrachte adviezen staan op intranet.

Governance, control, risicobeheersing en integriteit Governance Als woningcorporatie heeft QuaWonen een maatschappelijke taak. Omdat QuaWonen een stichting is, zijn er geen aandeelhouders die toezicht uitoefenen op de uitvoering van die taak. Het toezicht is op verschillende andere manieren geborgd. In de AedesCode en in de Governancecode Woningcorporaties staan hiervoor richtlijnen. QuaWonen onderschrijft deze en handelt ernaar. QuaWonen is via een vergunning als toegelaten instelling aan de overheid verbonden. Hieruit volgen rechten en plichten die in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staan. Dit is een uitwerking van de Woningwet. QuaWonen voldoet aan de bovengenoemde codes, het Burgerlijk Wetboek en het BBSH door: -- een effectief toezicht -- een transparante inrichting van de organisatie -- een voortdurende dialoog met belanghebbers in de lokale omgeving -- een zorgvuldige omgang met onze klanten Deze vier prestatievelden zijn verwerkt in de statuten van QuaWonen, in het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen, in het document Relatie bestuur en Raad van Commissarissen en onze beleidsvisies (onder andere ondernemingsplan). Deze documenten vormen de basis voor de governancestructuur. Ze zijn te vinden op www.quawonen.com. De jaarlijkse financiële controle wordt uitgevoerd door een externe accountant. Verder laat QuaWonen conform de AedesCode eens in de vier jaar een maatschappelijke visitatie uitvoeren door een geaccrediteerde partij. In 2013 is voor de tweede keer een visitatie uitgevoerd, dit keer over de periode 2009 tot en met 2012. In haar rapport stelt de visitatiecommissie van Pentascope dat QuaWonen grote ambities heeft en die ook waarmaakt. Met veel energie en aandacht wordt aan alle vier de speerpunten uit het ondernemingsplan gewerkt. Extra waardering heeft de commissie voor de vele projecten voor bijzondere doelgroepen, het aantal nieuwbouwwoningen (655 in de periode 2009 – 2012) en de hoge energieprestaties. Verder meent de commissie dat QuaWonen goed inzicht heeft in haar financiële situatie en ervoor zorgt dat haar vermogen optimaal ten goede komt aan de Krimpenerwaard. Een aandachtpunt vormt de wijze van betrekken van belanghouders bij het beleid. QuaWonen laat de belanghouders te weinig zelf komen met voorstellen, eerder legt QuaWonen haar beleid uit en toe aan de belanghouders.

30


Over het geheel genomen scoort QuaWonen volgens dit onderzoek gemiddeld een 7,6. Dat is hoger dan de score van 7,2 in de visitatie van 2009. De uitkomsten van de visitatie zijn verwerkt in het nieuwe ondernemingsplan. Het visitatierapport is te vinden op de website.De samenvatting eindigt met een mooi compliment: “Voor zover de visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen, is QuaWonen een krachtige corporatie die veel maatschappelijke prestaties realiseert. We wensen Nederland meer corporaties als QuaWonen toe.” Governancestructuur Het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van QuaWonen en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur bestuurt de onderneming en bestaat uit één bestuurder. Hij is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de organisatiestructuur, de strategie, de financiering, het beleid, de operationele activiteiten, de naleving van weten regelgeving en het risicomanagement dat is verbonden aan de activiteiten van QuaWonen. De bestuurder informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de RvC. De RvC houdt toezicht op de bestuurder. In de statuten staat voor welke bestuursbesluiten goedkeuring van de RvC nodig is. De RvC is verantwoordelijk voor benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. In 2013 is één nieuwe commissaris (beoogd nieuwe voorzitter) benoemd. Daarbij is rekening gehouden met de kennisverdeling binnen de Raad en het functieprofiel voor de voorzitter van de RvC. De Raad heeft in 2013 een zelfevaluatie uitgevoerd waarbij gebruik is gemaakt van de kennis opgedaan uit de zelfevaluatie in 2012. Het jaarverslag van de Raad gaat dieper in op de taken, relatie en werkzaamheden van de RvC en het bestuur. In de dagelijkse besturing en uitvoering zijn vijf managers verantwoordelijk. QuaWonen hanteert een klantgedreven bedrijfsfilosofie. De twee regiomanagers zijn verantwoordelijk voor het realiseren van de klanten marktstrategie. De vastgoedstrategie, bedrijfsvoering en staffuncties zijn ondersteunend aan de klanten marktstrategie. In het nieuwe ondernemingsplan 2014-2017 wordt naast de speerpunten van beleid (met nog steeds als uitgangspunt het centraal stellen van de klant) ook de organisatiestructuur aan de orde gesteld. Aanpassing van de organisatiestructuur moet leiden tot meer transparantie in de keuzes die QuaWonen maakt en in een efficiëntere en effectievere uitvoering. Beleidsvorming, beleidsuitvoering en exploitatie en vermogensverschaffing worden afzonderlijke afdelingen. De nieuwe organisatiestructuur wordt in 2014 ingevoerd.

31


De controller toetst en beoordeelt of QuaWonen ‘in control’ is en in lijn handelt met de Governance Code, statuten en reglementen en geeft hierover advies. De controller heeft een onafhankelijke positie en is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur. In bijzondere gevallen is er een rechtstreekse lijn naar de RvC. De governancestructuur is te vinden op www.quawonen.com. Control De producten van de planning- en controlcyclus, begroting, tertiaalrapportages en jaarrekening, zijn geënt op de speerpunten uit het ondernemingsplan. De jaarrekening is daarnaast ook gebaseerd op de richtlijnen voor verslaglegging. Deze documenten zijn beoordeeld door de controller. De rapporten hierover zijn besproken door het managementteam (MT). De documenten zijn ook besproken door de RvC in aanwezigheid van de manager Bedrijfsvoering en voor de jaarrekening in aanwezigheid van de externe accountant en de controller. De controller heeft een managementletter opgesteld voor de RvC over de door haar uitgevoerde toetsingen en onderzoeken over 2012. Deze is in 2013 door de Raad besproken. Uit zowel de toetsingen van de extern accountant als de controller komt naar voren dat het “in control “zijn van de operationele processen minder is geworden. Voor 2014 worden hierop maatregelen genomen. Risicobeheersing Risicomanagement ondersteunt het proces van het ‘in control’ zijn. We baseren de structuur van risicomanagement op het INK-model. Dit model is besproken in de RvC. Op strategisch (financieel) risiconiveau wordt voldaan aan wat in de Governancecode staat. Voor de operationele risico’s en invulling van het totale overzicht moet nog de nodige inspanning worden verricht. In het kader van risicobeheersing is in de fasedocumenten van de vastgoedprojecten een risicoparagraaf opgenomen. In 2012 is afgesproken ook in beleidsnotities zo’n risicoparagraaf op te nemen. Dit is in 2013 niet altijd gebeurd. Ter voorbereiding op het opstellen van de begroting is op de strategiedag van het MT in het voorjaar van 2013 de geactualiseerde risicoanalyse met de hoogste strategische risico’s doorgenomen. Op deze dag zijn ook de scenario’s besproken voor doorrekening van de meerjarenbegroting.

Integriteit Integriteit is belangrijk in onze bedrijfscultuur. Naast de integriteitscode, die ook gaat over ongewenste omgangsvormen en het aannemen van geschenken, is er een interne meldprocedure. Ongeoorloofde zaken kunnen anoniem worden gemeld bij een externe partij. In 2013 is hiervan geen gebruik gemaakt. Integriteit was binnen de RvC onderwerp van gesprek. Er waren in 2013 geen transacties met tegenstrijdige belangen van het bestuur. Er is geen sprake van nevenfuncties van de bestuurder die, gezien hun aard en tijdsbeslag, een negatieve invloed hebben op zijn taak als bestuurder.

Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE) We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin we belang hebben. Onze gebouwen met een VvE: Bergambacht -- D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. -- ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. -- Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid.

32


Berkenwoude -- Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Krimpen aan den IJssel -- Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 31 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2013 41 huurappartementen. -- Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. -- Belcanto, 32 huurappartementen, 15 koopappartementen, 1 kinderdagverblijf, 32 huurparkeerplaatsen en 15 koopparkeerplaatsen. We hebben een meerderheidsbelang. Krimpen aan de Lek -- De Waterpoort, 4 bedrijfsruimten en 3 praktijkruimten op de begane grond, 28 huurappartementen op de 1e en 2e verdieping, woningen en/ of zorgvoorziening op de 3e verdieping en technische ruimte op de 4e verdieping. We hebben een meerderheidsbelang. Lekkerkerk -- Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang.

Schoonhoven -- Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang , maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE’s Oranjeplaats Blok A en B. -- Oranjeplaats Blok C, 10 huurappartementen, 10 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok D, 6 huurappartementen, 4 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Parkeergarage, 42 huurparkeerplaatsen, 26 koopparkeerplaatsen en 21 parkeerplaatsen voor welzijn en zorg. We hebben een meerderheidsbelang.

33


In onderstaande VvE zitten wij wel in het bestuur maar wordt het beheer uitgevoerd door een externe partij (VT 2000): Krimpen aan den IJssel -- Quarakter IV, wij hebben hier 55 parkeerplaatsen en 27 bergingen in de ondergrondse parkeergarage van de in totaal 180 indexen. Het gaat om een minderheidsbelang.

VvE’s waarin wij wel zitting hebben maar niet het beheer uitvoeren: • Mandeligheid Poort van Ambacht in Bergambacht • VvE Tricolore Geel in Krimpen aan den IJssel • VvE Quarakter IV in Krimpen aan den IJssel Overige verbindingen QuaWonen heeft een deelneming in Woonwaard Holding B.V. De deelneming beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. De Holding bestaat verder uit twee B.V,’s. Eén daarvan is in 2012 omgezet naar een Energie B.V. De inrichting van de Energie B.V. heeft in 2013 plaats gevonden.

FINANCIEEL BELEID 1.0 Financiële highlights 2013 Het jaar 2013 kent een aantal highlights die impact hebben op het resultaat en de waardering van ons bezit. Onderstaand een bloemlezing:

Bedrijfswaarde De jaarrekening is samengesteld conform de Richtlijnen Raadverslaglegging. De Richtlijnen geven dwingende voorschriften ten aanzien van waarderingsregels voor ons bezit. Eind 2012 was een opvallende aanwijzing. De verhuurdersheffing die corporatieland in rep en roer bracht, mocht beperkt – 1 jaar – in de bedrijfswaarde worden ingerekend. Pas op 18 december 2013 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met een jaarlijkse heffing voor woningcorporaties. De verhuurdersheffing moet het Rijk in 2014 ruim 1,1 miljard euro opbrengen. Dat bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in 2017. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2014 ongeveer 541 euro en in 2017 ongeveer 775 euro. QuaWonen gaat ervan uit dat de heffing daarna met de inflatie wordt verhoogd: de impact van deze maatregel betekend dat de bedrijfswaarde met € 100 miljoen wordt verlaagd: dit leidt tot een verlies. Vanwege doorgevoerde bezuinigingsmaatregelen op onderhoud, beheerskosten en overige bedrijfslasten wordt dit verlies beperkt tot circa € 46 miljoen. In onze beleidsdocumenten zoals begrotingen en managementrapportages zijn deze heffingen al voorzien. Mutatie Rentabiliteitswaardecorrectie (RWC) In de begroting 2013 is een bate voor de correctie RWC opgenomen van € 16,1 miljoen; zijnde de een verschil tussen de contante waarde van de leningskasstromen en de nominale waarde. Met ingang van de nieuwe RJ mag dit verschil niet meer worden gewaardeerd. Dit betekent dat de bate niet in het resultaat 2013 wordt meegenomen. Het gevolg is een negatieve correctie van € 16,1 miljoen op de waardering en heeft geen kasstroomgevolgen. Afwaardering financiële vaste activa en kavelopbrengsten Het Wooninvesteringsfonds (WIF) is een toegelaten instelling met een bijzondere bedrijfsdoelstelling. Het bedrijfsmodel bestaat uit de aankoop van sociale huurwoningen van corporaties die (bijvoorbeeld) liquide middelen nodig hebben en beheert en verkoopt deze woningen aan particulieren. QuaWonen participeert sinds 1 januari 2006 in het WIF met certificaten ter waarde van € 2,5 miljoen. In 2015 loopt het WIF een herfinancieringsrisico, banken zijn gezien de

34


positie waarin het WIF – in de huidige markt – momenteel verkeert, niet bereid om de leningenportefeuille in zijn geheel te herfinancieren; hetgeen tot continuïteitsproblemen kan leiden. In 2013 is een interim manager aangesteld en zijn in opdracht van toezichthouders herstelplannen geschreven. Eind 2013 is de situatie nog niet ‘in control’. Voorzichtigheidshalve waardeert QuaWonen de certificaten (inclusief rente) tot 50% af: € 1,3 miljoen minder resultaat. De vastgoedmarkt zit nog steeds op slot, al gloort er hier en daar licht aan de horizon. Dat betekent niet dat QuaWonen ongeschonden door de crisis komt. Voor 1 nieuwbouwproject zijn grondopbrengsten aan een projectontwikkelaar afgesproken. Bij verkoop van de woningen realiseert QuaWonen de opbrengsten van de kavels . Door tegenvallende belangstelling loopt de opbrengst achter bij de planning. Eind 2013 wordt een afwaardering van de opbrengst voorzien ter grootte van € 240.000. Vangnetconstructies Om bouwproducties te kunnen blijven bewerkstelligen zijn we in het verleden voor een 5-tal projecten vangnetconstructies aangegaan. In 2013 speelt dit nog voor 2 projecten en het gaat per saldo om 10 woningen. Voor de Bollocatie stond QuaWonen oorspronkelijk garant voor 9 woningen. Dit zijn definitief 5 woningen geworden. In december 2013 zijn 3 woningen overgedragen en in januari 2014 2 woningen. In maart 2014 worden – in het kader van een vangnetconstructie - 5 markt woningen in Lansingh Zuid in Krimpen aan den IJssel aangekocht van een projectontwikkelaar. Deze 10 woningen zijn bestemd voor de verhuur aan middeninkomens. Financiële impact is dat deze verhuur als niet Daeb moet worden beschouwd, en dat het afnamerisico beperkt is gebleken. Er resteren voor 2014 geen verdere afnameverplichtingen. Reorganisatie In het kader van kosten kostenbeheersing is in 2013 gestart met de voorbereiding van een reorganisatie, als gevolg van bezuinigingen en overheidsingrijpen. Ook QuaWonen ontkomt helaas niet aan het noodgedwongen afvloeien van personeelsleden. In 2014 zijn 22 medewerkers boventallig verklaard, waarvan 6 inmiddels een passende functie hebben gekregen dan wel buiten QuaWonen een nieuwe functie hebben gevonden. Afspraken uit het sociaal statuut maken dat hieruit kosten voortvloeien, zoals kosten outplacement, loopbaanbegeleiding en afvloeiingsregelingen. Eind 2013 wordt hiervoor € 0,9 miljoen voorzien en wordt rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Reductie bedrijfslasten

In 2013 is een taakstelling op de bedrijfslasten van € 1 miljoen structurele besparing opgenomen voor reducering onderhoud en beheerkosten. Bedrijfslasten bestaan verder nog uit belastingen en verzekeringen, overheidsheffingen leefbaarheid en overige kosten. Bij de realisatie blijkt dat de beïnvloedbare bedrijfslasten (exclusief de ingevoerde verhuurders- en ook de saneringsheffing) in 2013 € 0,5 miljoen lager te zijn dan beoogd. Dat is positief. Ook de onderhoudsuitgaven zijn lager. De doelstelling om onze bedrijfslasten te reduceren is gehaald. Dat is nodig om de doorbelasting van hogere overheidsheffingen (CFV) ad € 1,8 miljoen op te kunnen vangen. In verdere jaren stijgt deze heffingen tot € 8 miljoen per jaar. Hieruit blijkt de noodzaak tot verdere matiging van de bedrijfslasten ontwikkeling.

1.1 De financiële pijlers van QuaWonen QuaWonen hanteert financiële uitgangspunten om te toetsen hoe weerbaar en gezond zij is. Deze zijn te onderscheiden in drie pijlers. 1. Voldoende kasstromen. Sturen op positieve operationele kasstromen: de interest dekkingsgraad bedraagt minimaal 1,4%. (paragraaf 1.2). 2. Resultaat, rendement en vermogensontwikkeling: minimale solvabiliteit voor het weerstandsvermogen bedraagt 25% (op basis van de bedrijfswaarde; het directe rendement van de kasstromen is gemiddeld minimaal 4% van de bedrijfswaarde; de loan to value bedraagt maximaal 75%. (paragraaf 1.3). 3. Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom – van borgbare activiteiten - is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te voldoen (paragraaf 1.4)

Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting. Tot slot gaan we in op het financieel meerjarenperspectief van QuaWonen en onze financiële armslag. We sluiten af met een samenvatting van onze financiële positie.

1.2 Voldoende kasstromen Kasstromen zijn een belangrijke pijler van ons financiële beleid. Belangrijkste vraag is of we na aftrek van de kosten uit onze (huur)opbrengsten, onze financieringsverplichtingen kunnen voldoen. In onderstaande tabel is de verwachte en de werkelijke kasstroom over 2013 aangegeven. Bedragen x € 1.000

Werkelijk 2013 47.701 3.282 -11.988 -6.551 -2.867

Begroot in 2013 48.439 3.199 -11.746 -6.159 -2.603

Huuropbrengsten Overige opbrengsten Onderhoudskosten * Personeelskosten Bedrijfslasten (ov.pers.kn/huisvesting/algemene kosten) Belastingen / verzekeringen en erfpacht -3.584 -3.758 Overige bedrijfslasten -5.820 -4.771 Vennootschapsbelasting 0 0 Operationele kasstroom, exclusief financieringslasten 20.173 22.601 Rente ontvangsten 192 0 Rente uitgaven -10.289 -10.520 Netto operationele kasstromen 10.076 12.081 Interest dekkingsratio (icr) 2,0 2,1 *Het onderhoudsbudget is medio 2013 naar beneden bijgesteld t.o.v. het Jaarplan 2013, vanwege de verlaging op het lagere btw tarief op arbeid.

De norm voor een positieve kasstroom is minimaal 1,4. Aan deze doelstelling voldoen we ruimschoots in 2013. In de begroting 2013 gaan we uit van een de interest dekkingsratio 2,1; eind 2013 bedraagt deze 2,0. In de komende jaren komt de ICR onder druk te staan door hogere verhuurders- en saneringsheffing van de overheid. Door verdere bezuinigingen en stabiele huuropbrengsten zullen we in staat zijn aan de norm te voldoen. De werkelijke omvang van de operationele kasstroom is € 2 miljoen lager dan de begroting.

35


De huuropbrengsten zijn lager dan begroot als gevolg van hogere derving. De derving komt door onvoorziene projectleegstand door renovaties (Slim en Snel en sloopprojecten. De bedrijfslasten zijn hoger als gevolg van hogere heffingen van het CFV, € 1,8 miljoen. De financieringslasten zijn ook lager dan geraamd: € 0,4 miljoen, doordat we minder én later financiering aantrokken tegen een lagere rentevoet.

1.3 Jaarresultaat, rendement en vermogen Het jaarresultaat en de vermogensontwikkeling is de tweede pijler van ons financieel beleid. Het direct rendement is daarvan een afgeleide.

Jaarresultaat De verwerking van de nieuwe waarderingsgrondslagen komt tot uiting in de vergelijking tussen de begroting en de jaarrekening. Een jaarresultaat bestaat uit verschillende bouwstenen. We onderscheiden daarbij enerzijds ‘echte’ transactieresultaten en anderzijds mutaties van waarderingen (als gevolg van waarderingsgrondslagen) via de winst- en verliesrekening. Samen vormen zij het jaarresultaat. Het jaarresultaat 2013 kent een verlies van € 38,5 miljoen, voornamelijk door effecten van waardering van het vastgoed: door meer duidelijkheid over de verhuurdersheffing is deze over de gehele looptijd ingerekend. De bedrijfswaarde daalt hierdoor € 100 miljoen. Dit effect is gecorrigeerd door huurstijgingen en forse mindering op de bedrijfslasten. In 2013 is per saldo ruim € 38 miljoen ten laste van het resultaat gebracht. Dit is aan te merken als een eenmalige waarde correctie. Het meerjarenperspectief van QuaWonen laat in de komende jaren een stabiel(er) verloop zien, met een licht stijgend vermogen. De transactiecomponenten zijn: het resultaat van onze bedrijfsvoering, treasury, verkoop van woningen en de vennootschapsbelasting. Bedragen x € 1.000 ‘transactieresultaten’ Resultaat bedrijfsvoering excl. verkoop en waardeveranderingen/afschrijving sociaal bezit Resultaat treasury Resultaat verkoop (bestaand en nieuwbouw) Subtotaal ‘transactieresultaten’ ‘resultaat door waarderingsgrondslag’ Mutatie materiële activa door waardeveranderingen - bestaand bezit in exploitatie - waardeverandering KoopGarant - rentabiliteitswaarde correctie Waardeverandering door lagere bedrijfswaarde nieuw bezit Vennootschapsbelasting (belastinglatenties) + deelnemingen Waardeverandering financiële vaste activa Subtotaal ‘resultaat door waardeveranderingen’ Jaarresultaat

36


Begroting 2013

Jaarrekening 2013

Verschil

22.818

19.401

-3.417

-9.454 391 13.755

-9.365 218 10.254

89 -173 -3.501

8.869 1.760 16.135 -15.264 -1.366

-33.287 1.899 0 -14.813 -1.232

-42.156 139 -16.135 451 134

0 10.134 23.889

-1.362 -48.795 -38.541

-1.362 -58.929 -62.430

Transactieresultaten Het transactieresultaat is het resultaat uit directe opbrengsten en kosten, en bestaat uit het resultaat uit gewone bedrijfsvoering, treasury, verkopen. Huur en huurderving Onderhoud Lonen, salarissen en uitzendkrachten Netto Beheerlasten (huisvesting, toezicht en algemene kosten minus geactiveerde productie) Overige bedrijfslasten (belasting, verzekeringen) Overige bedrijfslasten heffingen CFV Dotaties voorzieningen Leefbaarheid Overige Resultaat bedrijfsvoering

Begroting 48.439 -11.746 -6.862 -2.423

Jaarrekening 47.701 -11.988 -6.944 -2.148

Verschil -738 -242 -82 275

-4.044 -307 0 -724 485 22.818

-3.674 -2.122 -970 -644 191 19.401

370 -1.815 -970 80 -294 -3.418

Het resultaat van de bedrijfsvoering is ten opzichte van de begroting € 3,4 miljoen minder, de belangrijkste verschillen zijn: De heffingen van het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting voor de verhuurders- en saneringsheffingen zijn bij het opstellen van de begroting veel lager ingeschat dan op in de loop van 2014 in rekening is gebracht. Vooral de saneringsheffing – als gevolg van Vestia is € 1,7 miljoen hoger dan destijds is ingeschat. Deze heffingen stijgen de komende jaren nog verder, in de begroting 2014 is in de bedrijfsvoering hiermee verder rekening gehouden. De dotatie aan een twee tal voorzieningen die einde het jaar pas voorzienbaar waren: reorganisatie € 970.000 en dubieuze debiteuren € 150.000. Deze dotaties hebben geen structureel karakter en beïnvloeden het resultaat behoorlijk.

37


In 2013 is nadrukkelijk gestuurd op kostenbeheersing. Voor onderhoud en beheerkosten is ten opzichte van 2012 al € 1 miljoen lagere kosten in de begroting 2013 ingerekend. Qua realisatie zijn deze kosten ten opzichte van de begroting per saldo € 49.000 ongunstiger: -- Onderhoud; planmatig en niet planmatig, contractonderhoud * -/- 242.000 -- Lonen, salarissen en uitzendkrachten -/- 82.000 -- Netto beheerkosten: huisvesting, toezicht en algemeen 275.000 * al gecorrigeerd voor een lagere btw doorbelasting (6%) Geconcludeerd kan worden dat de kostenbeheersing in 2013 gelukt is. De huuropbrengst is behoorlijk lager: € 738.000 vooral door projecten herstructurering leegstand en de kosten tijdelijke verhuur: € 992.000. Dit komt onder meer door het renovatieproject Slim en Snel. Resultaat Treasury min € 9,4 miljoen Resultaat Treasury bestaat uit het saldo van de rentebaten en rentelasten. Resultaat verkoop (bestaand bezit en nieuwbouw) 173.000 minder Er zijn 3 woningen uit het bestaande bezit verkocht conform begroting. De begrote opbrengst (€ 513.000) was hoger ingeschat dan gerealiseerd (€ 435.500). Dit heeft te maken met ontwikkelingen op de verkoopmarkt. In de begroting was per saldo een verlies van € 0,1 miljoen ingerekend voor diverse nieuwbouwprojecten. Deze verkopen zijn niet doorgegaan in 2014. Wel is er een verlies van € 0,2 miljoen als resultaat genomen, door de verkoop van een parkeergarage in Bergambacht. De verkooptransactie voor de MFA locatie in Krimpen aan den IJssel heeft niet plaatsgevonden. Daarentegen is wel het verkoopresultaat van de parkeergarage aan de Secretaris Schipperstraat verantwoord. De gemeente heeft het gebruiksrecht afgekocht.

Resultaat door waardeveranderingen Bedragen x € 1000 Mutatie Rentabiliteitswaarde correctie Mutatie actuele waarde bestaand bezit Waardeverandering KoopGarant Waardeverandering nieuwbouw Waardeverandering financiële vaste activa Belastingen en deelnemingen ‘resultaat waardeveranderingen’

Begroting 16.135 8.869 1.760 -15.264 0 -1.366 10.134

Jaarrekening 0 -33.287 1.899 -14.813 -1.362 -1.232 -48.795

Verschil -16.135 -42.156 139 451 -1.362 134 -58.929

Mutatie rentabiliteitswaarde correctie In de begroting 2013 is rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie. Daarna, bij het opstellen van de jaarrekening 2012 is door toepassing van de RJ 645 deze correctie vervallen. Dit voorschrift geldt ook voor 2013 en de jaren daarna. Hierdoor neemt het resultaat met € 16,1 miljoen af. Mutatie actuele waarde bestaand bezit De actuele waarde van het bestaand bezit wordt in ernstige mate beïnvloed door het volledig inrekenen van de verhuurdersheffing. De bedrijfswaarde neemt daardoor met € 101 miljoen af. Het effect van de bezuinigingen, en de huurmaatregelen hebben een positief effect van € 24 miljoen waardevermeerdering, als ook de effecten van opgeleverde nieuwbouw en Slim en Snel en overige mutaties € 39 miljoen hogere bedrijfswaarde. Per saldo bedragen de overige mutaties circa € 8,1 miljoen. De aanpassing van de bedrijfswaarde resulteert in per saldo € 46,1 miljoen nadelig waarde mutatie in het resultaat. Het commerciële vastgoed in exploitatie is ten behoeve van de waardering grotendeels getaxeerd. Dit levert een positief effect in de waardering op van € 4,0 miljoen. Waardeverandering Koopgarant De mutatiewaardeverandering voor verkoop onder voorwaarden: verkopen onder koopgarant wordt veroorzaakt door de indexering van de verplichting en de waardebepaling als gevolg van mutatie: deze is door de huidige verkoopmarkt wat negatiever dan bij de begroting ingeschat: € 139.000

38


Waardeverandering nieuwbouw Waardeverandering nieuwbouw is ogenschijnlijk conform de projecten planning die bij het opstellen van de begroting was voorzien. Toch zijn er de navolgende aanpassingen in de vastgoedopgave als gevolg van gewijzigde plannen of planning van projecten Het resultaat wordt beïnvloed door gewijzigde plannen en gewijzigde planning van de projecten: -- Verwacht maar nog niet definitief besloten € 1.957 Dijklaan Bergstoep en Thiendenland en sloop Schoonhoven Noord blok 9 -- Eerdere besluitvorming dan gepland -/- € 966 Schoonhoven Noord blok 2 en 3 -- Aanpassing uiteindelijke plannen ten opzichte van het jaarplan € 1.339 Bloemengaarde, Zilverstadlocatie/blok 1 en Touwbaan De sloop van de Prinsessenflats heeft plaatsgevonden, echter door het ontbreken van een duidelijke nieuwbouwopgave, is er geen resultaat genomen, maar is er een grondpositie op de balans opgenomen. -/- € 2.142 -- Aanpassing bedrijfswaarde lopende projecten -/- € 719 -- De Primeur en Parkflat (ontmoetingsruimte) -- Resultaten van opgeleverde projecten ten opzichte van de kosten begroting met kosten onderschrijdingen op - project Parkflat € 1.780 - project Secretaris Schipperstraat € 548 - project Torenzicht € 382 kosten overschrijdingen op - project Oranjeplaats -/- € 564 - overige resultaten op diverse projecten € 263 -- Afwaardering alg gevolg van planwijzingen en faillissementen** -/- € 1.187 Waterlijster, Prinssessenflats, Parkwijk, Zilverstadlocatie, De Nieuwe Vaart en Zevender -- Afwaardering grondpositie Bollocatie -/- € 240 € 451 **Planwijzigingen en faillissementen zijn aspecten die een fiscaal verlies opleveren voor de Vennootschapsbelasting. Derhalve zijn deze afwaarderingen apart opgenomen.

Waardeverandering financiële vaste activa Dit betreft de afwaardering van de certificaten WIF (€ 1.250.000) en de te ontvangen rente op deze certificaten € 112.000. Totaal € 1,4 miljoen. Belastingen en deelnemingen voordelig resultaat van € 134.000. Direct rendement Het direct rendement geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde vermogen en drukt de operationele kasstroom uit in een percentage van de actuele waarde. Onze gemiddelde norm over de periode van 5 jaar is bepaald op 4,0%. Nu hebben we dit rendement nog niet, maar we verwachten vanaf 2015 aan de norm te voldoen. Direct rendement Operationele kasstroom (voor rentelasten) Actuele waarde (gemiddelde voor 2 jaar) Direct rendement (norm is gemiddeld voor 5 jaar 4,0 %)

Jaarrekening 20.172 443.446 4,55

Begroting 22.114 478.026 4,63

* Exclusief activa ten dienste van de VOV-verplichting

Vermogenspositie De vermogenspositie op basis van bedrijfswaarde per ultimo 2013 is als volgt: Vermogenspositie Eigen vermogen: overige reserves Voorzieningen Vreemd vermogen (excl. verplichting VOV) Actuele waarde (gemiddelde voor 2 jaar) Solvabiliteit (norm minimaal 25%) Loan to value (norm maximaal 75%) Bedragen x € 1.000

39


Jaarrekening 177.633 11.272 275.945 443.446 34% 62%

Begroting 229.833 1.192 275.834 478.026 43% 59%

Het solvabiliteitspercentage geeft aan of QuaWonen aan haar lange termijn verplichtingen kan voldoen en of er voldoende risicobuffer is (het eigen vermogen uitgedrukt in percentage van het balanstotaal). Het solvabiliteitspercentage is, net zoals de icr voor kasgeld, voor geldgevers en borgende instellingen een belangrijk kengetal. Dit percentage maakt immers inzichtelijk of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De loan to value legt een relatie tussen onze bedrijfswaarde en het aandeel van de aangetrokken leningen. Onze norm is dat deze waarde niet hoger mag zijn dan 75%, eind 2013 is dit binnen de doelstelling. 1.4 Toegang tot de kapitaalmarkt QuaWonen heeft positieve kasstromen. We borgen daarmee (in combinatie met een gezonde vermogenspositie) toegang tot de kapitaalmarkt voor onze volkshuisvestingsopgaven. Dit is dan ook onze derde pijler van het financiële beleid. Door het WSW zijn we in begin 2014 opnieuw kredietwaardig verklaard. Het faciliteringsvolume is voor 2014 volledig ter beschikking gesteld en voor 2015 het deel van de herfinancieringen. Na een gunstige beoordeling van de dVi – ultimo juli 2014 – wordt het 2015 ‘deel’ voor de investeringen vrijgesteld. Hiermee is de ontwikkeling van langlopende projecten in 2015 tot dan nog onzeker.

Leningenportefeuille De leningenportefeuille bedroeg eind 2012 € 255,5 miljoen nominaal (2011: € 224,6 miljoen). In de portefeuille zijn de mutaties als volgt geweest: Jaar

Opslag herziening

Rente herziening

Nieuwe leningen

Eindaflossingen

Reguliere aflossingen

2013 2012 2011

19.500 0 0

3.533 0 1.324

45.500 55.000 50.500

25.750 21.573 15.773

1.474 2.415 5.088

Rente- kaststroomrisico (x € 1000) Rentepercentage Roll-over 0% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% >6%

Renteherzieningsperiode** 97.000 11.681 17.532 76.176 68.551 2.678 2.328

Resterende looptijd

van 1 tot 3 maanden 32.000 < 1 jaar (kortlopend) 30.946 van 3 tot 6 maanden 45.000 van 1 tot 5 jaar 91.547 van 6 maanden tot 1 jaar 15.000 van 5 tot 10 jaar 114.049 van 1 jaar tot 5 jaar - van 10 tot 15 jaar 8.274 van 5 jaar tot 10 jaar 3.753 van 15 tot 20 jaar 184 > 10 jaar 3.532 > 20 jaar 30.945 Totaal conversies 99.285 Geen conversies 176.660 Totaal 275.945 Totaal 275.945 Totaal 275.945 ** Van de leningen met renteherziening binnen één jaar is € 97 miljoen roll-over leningen. Via derivaten is de rente op deze leningen voor een bedrag van € 94 miljoen lange tijd vastgezet.

Het rendement op onze leningenportefeuille bedraagt: Omschrijving Leningenportefeuille (x € 1.000) Duration(gewogen gemiddelde van de looptijden) Gem. vermogenskostenvoet (exclusief roll-over leningen)

2013 275.713 5,20

2012 255.459 6,25

2011 224.530 6,60

2010 194.902 4,39

3,90%

4,09%

4,17%

4,42 %

Als we de roll-over leningen wél betrekken in de berekening van de gemiddelde vermogenskostenvoet, bedraagt het rendement in 2013 2,6% (2012 2,9%). Renterisicomanagement Het renterisico wat uit de leningenportefeuille voortvloeit wordt beheerst: maximaal 15% van de portefeuille mag per jaar worden vernieuwd. De toekomstige ontwikkeling van de norm hangt mede af van de financiering van ons nieuwbouwprogramma. Met ons verwachte investeringsprogramma blijven we de komende jaren binnen onze maximale renterisicogrens van 15%.

Derivaten QuaWonen zet binnen de kaders van het treasury statuut derivaten in om renterisico te beperken. Tot 2011 zijn er swaptransacties geweest. In 2013 zijn geen nieuwe derivaten aangetrokken Voor enkele toekomstige projecten hebben we al payer swaps aangetrokken. In 2011 sloten we voor € 30 miljoen aan swaps af, die beginnen per 2013 (€ 20 miljoen) en 2014 (€ 10 miljoen). Eind 2013 bedroeg het aandeel swaps totaal € 104 miljoen, waarvan voormelde € 10 miljoen zonder onderliggende waarde. In maart 2014 is deze swap gehedged, zodat de rente via deze swaps gefixeerd is. Daarmee is de gehele portefeuille gekoppeld aan financiering. Er resteert daarmee voor QuaWonen geen renterisico. Door de wereldwijde economische crisis en dalende rentetarieven is de marktwaarde van de totale swapportefeuille eind 2013 € 15,8 miljoen negatief (2012 -/- € 19,9 miljoen). Om renteschokken op te kunnen vangen houdt QuaWonen verplicht een liquiditeitsbuffer aan. Eind 2013 bedraagt deze € 4,7 miljoen en is bedoeld om 2% rentedaling op te kunnen vangen. Sinds het ontstaan van de liquiditeitsbuffer is deze nog niet aangewend om rentedalingen op te kunnen vangen. Binnen enkele jaren tendeert de negatieve marktwaarde naar nul en is het aanhouden van de buffer niet meer nodig.

40


Met de ABN AMRO bank zijn in het contract verrekenclausules opgenomen als de waarde (positief of negatief) € 8,1 miljoen bedraagt. Tot nu toe heeft geen verrekening plaatsgevonden; eind 2013 bedraagt de marktwaarde van deze payers swaps € 6,9 miljoen negatief. Verrekening heeft dan ook niet plaatsgevonden. In 2013 heeft het CFV ons een evaluatie inzake treasury gehouden, omdat QuaWonen een derivatenportefeuille heeft. De uitkomst van de evaluatie geeft geen aanleiding tot nader onderzoek. Naast deze evaluatie spelen toezichtsbelemmerende bepalingen in derivatenovereenkomsten met bankinstellingen. Onderzoek leert dat één bankrelatie deze toezichtbelemmerende maatregelen in de overeenkomsten heeft opgenomen. Begin 2014 heeft QuaWonen een plan van aanpak bij het CFV ingediend om te komen tot opheffing daarvan. Financiering niet-Daeb Vanaf 1 januari 2011 worden niet-Daeb activiteiten niet meer als geborgde leningen gefinancierd (via het WSW). In 2013 hebben we beperkt niet-Daeb activiteiten ontplooid. Deze zijn gefinancierd uit positieve kasstromen van niet-Daeb bezit (huuropbrengsten minus kosten en opbrengsten uit verkoop). Debt service coverage ratio (DSCR) Deze indicator, een kasstroom, is belangrijk om bij het WSW faciliteringsruimte te krijgen en moet positief zijn. Met ingang van 2014 hanteert het WSW een andere – ingewikkelde -berekeningsmethodiek. De norm bedraagt 1, zijnde de verhouding tussen de genormeerde exploitatie en de som van netto renteuitgaven en aflossingsfictie. Beoordeeld wordt over een periode van 8 jaar: de 3 afgelopen jaren en 5 toekomstige jaren. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm. Over de afgelopen 3 jaar heeft de gemiddelde DSCR 1,7 bedragen. De berekende DSCR over de komende 5 jaar prognose komt uit op 1,4. Derhalve wordt aan de WSW norm voldaan.

Gecorrigeerde exploitatie WSW Netto renteuitgaven Aflossingsfictie DSCR Wegingsfactor Gewogen DSCR

2014 22.684 9.170 8.777 1,3 5 -

2015 24.545 7.997 8.777 1,5 4 -

2016 25.875 10.123 8.777 1,4 3 -

2017 27.434 10.446 8.777 1,4 2 -

2018 28.943 12.141 8.777 1,4 1 1,4

Beleggingen De beleggingen in 2013 zijn als volgt gewijzigd: De lening DRHP ad € 35.000 is grotendeels afgelost, het restant is in 2014 afgewikkeld. De beleggingscertificaten van het WIF (nominaal € 2,5 miljoen) zijn tot € 1,25 miljoen afgewaardeerd. Het businessmodel van het WIF heeft ernstig te lijden onder de financiele crisis, de aan- en verkopen zijn drastisch teruggeschroefd. Bovendien wacht het WIF in 2015 een herfinanciering die door afwaarderingen niet het benodigde volume heeft. In 2013 en 2014 wordt uitvoering gegeven aan een herstelplan. Aangezien de certificaten een achtergesteld karakter heeft, is het risico van afstempelen aanwezig. Wij schatten dit in op 50%.

1.6 Financieel toekomstperspectief Het financiële toekomstperspectief van QuaWonen wordt sterk bepaald door de aangekondigde overheidsingrepen. Ook heeft de verplichte toepassing van de nieuwe Jaarverslagleggingsregels (RJ 645) effecten op de hoogte van de solvabiliteit. De verwachting van de financiële ratio’s voor de komende vijf (2013 t/m 2017) ziet u in de tabel hieronder. Percentage Interest dekkingsratio (norm 1,4) Solvabiliteit (%) Direct rendement (%)

41

2013 2,0 34 4,5


2014 1,9 27 4,2

2015 1,9 28 4,2

2016 1,9 28 4,4

2017 2,0 30 5

2018 2,0 32 5

1.7 Samenvatting Eind 2013 heeft QuaWonen een gezonde financiële positie om haar maatschappelijke doelstellingen te blijven uitvoeren, ondanks de verhuurdersheffing en mogelijke invoering van saneringsheffingen.

• De operationele kasstroom (zonder investeringen/leningen) is € 20,2 miljoen positief. ICR is 2,0. • We hebben voldoende renderend weerstandsvermogen: het direct rendement (gemiddelde voor vijf jaar) is boven onze norm van 4,0%; de solvabiliteit is meer dan de norm van 25%, eind 2013 34% en de loan to value is lager dan 75%, namelijk 62%. • We houden toegang tot de kapitaalmarkt: gegarandeerd voor ons Daebbezit en een beperkt renterisico onder de norm van 15%. • Voor de langere termijn, tot en met 2017, voldoet het financiële meerjarenperspectief aan de kaders van ons financieel beleid.

JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN 1. Inleiding QuaWonen onderschrijft zowel de AedesCode als de Governancecode woningcorporaties. Beide codes zijn mede leidraad voor het functioneren en vormen ook een goed instrument om het functioneren te toetsen. Daarnaast wordt met dit verslag uitvoering gegeven aan de bepalingen van het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen.

De aanhoudende economische tegenwind, de politieke dynamiek in de volkshuisvestingssector, en de (financiële) effecten van beide op QuaWonen, hebben in 2013 veel aandacht gevraagd van de organisatie, de bestuurder en ook de Raad. De balans tussen het behalen van maatschappelijke doelstellingen en financiële continuïteit van de corporatie vraagt constante alertheid. Daarbij komt de landelijke inhoudelijke discussie over het werkdomein (de kerntaken) en het functioneren van de corporaties. Al deze elementen hebben ervoor gezorgd dat 2013 in het teken is komen te staan van het herijken van de koers van QuaWonen voor de komende jaren. De Raad is nadrukkelijk betrokken bij deze strategische heroverweging en uiteindelijk is de conclusie getrokken dat de opgave, waarvoor QuaWonen staat, niet drastisch is veranderd. QuaWonen houdt de focus op haar kerntaak en kiest nog steeds voor excellente klantbediening en de betaalbaarheid van het wonen. Door de forse afdracht van middelen aan de overheid en de consequenties daarvan op de financiële ratio’s, zal dit doel bereikt moeten worden tegen substantieel lagere kosten. De te maken beleidskeuzes zijn mede in overleg met de Raad gemaakt en bediscussieerd en getoetst bij onze belanghouders.

42


Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een nieuw Ondernemingsplan 20142017. De beleidskeuzes zijn niet zonder gevolgen gebleven voor het werkapparaat van QuaWonen: het organisatiemodel is kritisch tegen het licht gehouden en kosten efficiëntie is gewogen. De keuze voor een ander organisatie-/besturingsmodel wordt door de Raad ondersteund maar de Raad realiseert zich dat de impact van deze keuze, waarbij niet voor alle medewerkers plaats is in de nieuwe organisatie, groot is. Ondanks de economische tegenwind en ingrijpende maatregelen van de overheid, presteert QuaWonen goed, zoals blijkt uit het visitatierapport 2009-2012. Het mooie rapportcijfer van 7,6 voor het maatschappelijk presteren van QuaWonen is met enige trots ontvangen! De Raad is van mening dat QuaWonen met bovenstaande herijking van de koers en het nemen van (bezuinigings)maatregelen goed voorsorteert op de toekomst met als doel: blijven zorgen voor kwalitatief goede en betaalbare sociale huurwoningen.

2. 2.1.

De Raad van Commissarissen Samenstelling van de Raad in 2013

Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist

Functie Voorzitter

Geboortedatum 28-09-1952

Beroep/expertise Secretaris-generaal Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, V/h Ministerie van VROM en Justitie

Mw. Ir. M.C. de Nijs

Vice-voorzitter Lid Op voordracht huurders Lid

12-04-1962

Senior stedenbouwkundige

11-07-1955

Directeur Luce Consult Docent Erasmus Universiteit

Lid

17-01-1961

Directeur Bureau Maudy Hylkema Interim manager, consultant, coach

Dhr. Drs. J.J. Manusama Lid EMPM Op voordracht huurders

18-04-1965

Commissaris van Politie/ Eenheid Den Haag/Zuiderpark

Dhr. V.J. Teekens MBA

Lid

27-09-1970

Directeur SNS Bank Service Center Klanten Betalen Sparen

Naam Dhr. Ir. J.F. de Leeuw

Functie Lid

Geboortedatum 19-08-1953

Beroep/expertise Voorzitter College Toelating Gewasbeschermingsmiddelen en Biociden ABDTOP consultant (Algemene Bestuursdienst)

Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp

Mw. Drs. M.C. Hylkema

Deskundigheid Governance Volkshuisvesting Justitie Rechtspraak Financiën Bedrijfsvoering Coaching Bouwkunde Strategisch Volkshuisvesting

Relevante nevenfuncties Vice-voorzitter RvC

Benoemd sinds 01-01-2002* Voorzitter Wbv Schoonhoven van 1981-1987

Lid programmaraad Architectuurcentrum Aorta 2003-2009

18-09-2008

Zorg Strategisch Marketing Management Wonen, Welzijn & Zorg Kinderopvang Governance Management Bouw Coaching Politiek Volkshuisvesting Management Leefbaarheid

Lid Bestuur Stichting STEM Lid RvC Zorg en Zekerheid

01-01-2011

Lid RvC MEE Plus Groep Voorzitter RvT Het Steigertje

Financiën Risicomanagement Recht Markt- en klantstrategie Politiek * De benoemingsdatum is de datum van de oorspronkelijke benoeming bij de rechtsvoorganger van QuaWonen.

43


Deskundigheid Governance Volkshuis-vesting Financiën Politiek Management Toezicht

Relevante nevenfuncties Lid Bestuur Abraham Kuyperfonds Voorzitter bestuur Stichting IZZ Voorzitter RvC ICCOcooperatie

Benoemd sinds 01-05-2013

Aangezien de huidige voorzitter, conform het rooster van aftreden, zal aftreden per 1 januari 2014, is in 2013 een lid/beoogd voorzitter geworven (zie paragraaf 2.2). Per 1 mei 2013 is de heer Johan de Leeuw benoemd; hij zal per 1 januari 2014 als voorzitter van de Raad gaan fungeren.

2.2. Rooster van aftreden en werving nieuwe commissaris In de vernieuwde Governancecode woningcorporaties is de zittingstermijn voor commissarissen bepaald op maximaal tweemaal een periode van vier jaar. De zittingstermijn van de voorzitter heeft dit maximum inmiddels overschreden. Echter, uit oogpunt van continuïteit, heeft de Raad, bij besluitvorming over vernieuwing van de Raad in 2010, er bewust voor gekozen de huidige benoemingstermijn te handhaven. Per 1 januari 2014 zal de heer Van der Vlist uittreden en daarmee voldoen op dat moment alle leden van de Raad aan de bepalingen in de Governancecode omtrent de zittingstermijn.

Begin 2013 is een open wervings- en selectieprocedure gestart voor een nieuw lid/beoogd voorzitter. Deze procedure is besproken met en vastgesteld door de voltallige Raad. Een wervings- en selectiecommissie is geformeerd, bestaande uit een drietal leden van de Raad. Het proces werd professioneel ondersteund door een ter zake kundig extern adviesbureau, Public Spirit. De profielschets voor de werving is geactualiseerd en vastgesteld in de Raad van 14 februari 2013. Daarbij is gekeken naar de huidige samenstelling van de Raad en de gewenste diversiteit en deskundigheid alsmede naar specifieke competenties voor de rol van voorzitter. Het accent ligt daarbij op toezichthoudende en/of bestuurservaring, algemene kennis van de volkshuisvesting en financiën en kwaliteiten om als regisseur de kwaliteit van het team commissarissen te versterken. De heer De Leeuw voldoet in alle opzichten aan het functieprofiel en met zijn benoeming in de Raad van 25 april 2013, is de Raad van mening dat goed is voorgesorteerd op het komend vertrek van de huidige voorzitter. Voor de betrokkenheid van de Ondernemingsraad bij het wervings- en selectieproces wordt verwezen naar paragraaf 9.2.

44


De heer De Leeuw is begin juni een introductieprogramma aangeboden. Daarbij is hij voorzien van informatie omtrent de organisatie en het beleid van QuaWonen en heeft hij nader kennis gemaakt met de bestuurder, de leden van het Managementteam en de controller. Het rooster van aftreden van de Raad is nu als volgt: Naam

Functie

Benoemd sinds

Treedt af

Dhr. Mr. J. van der Vlist

Voorzitter

01-01-2014

Mw. Ir. M.C. de Nijs

Vice-voorzitter Lid op voordracht huurders Lid

01-01-2002 Voorzitter Wbv Schoonhoven van 1981-1987 18-09-2008

Herkiesbaar voor een periode van 4 jaar Nee

18-09-2016

Nee

01-01-2011

01-01-2015

Ja

01-01-2011 15-04-2012

01-01-2015 15-04-2016

Ja Ja

15-04-2012 01-05-2013

15-04-2016 01-05-2017

Ja Ja

Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp Mw. Drs. M.C. Hylkema Dhr. Drs. J.J. Manusama EMPM Dhr. Mr. V.J. Teekens MBA Dhr. Ir. J.F. de Leeuw

Lid Lid Op voordracht huurders Lid Lid

Voor herbenoemingen geldt ook dat de kandidaat moet voldoen aan de dan geldende profielschets.

2.3. Onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad, dragen de leden van de Raad onafhankelijk en kritisch bij aan de besluitvorming. Voor één lid is, kijkend naar de criteria van de Governancecode, een toelichting op zijn plaats. De heer Van der Vlist is in september 2012 toegetreden tot de Raad van Commissarissen van Woonbron en hij is daar per 5 november 2012 benoemd tot voorzitter. In gezamenlijkheid heeft de Raad geconstateerd dat dit vooralsnog niet leidt tot tegengestelde belangen met QuaWonen aangezien sprake is van verschillende werkgebieden. 2.4. Honorering De honorering van de Raad is vastgesteld conform de richtlijnen van de Code voor de honorering van commissarissen bij woningcorporaties en de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Tevens is de beloning getoetst aan de Wet Normering Topinkomens (WNT) en is de discussie gevolgd omtrent de ministeriële regeling (WNT-staffel). Per 1 januari 2013 is de honorering vastgesteld op de ondergrens van de hiervoor genoemde Codes en daarmee voldoet de beloning ook aan de eisen van de WNT. Voor de voorzitter betekent dit een vergoeding van € 10.860 en voor de leden van € 7.240 bruto per jaar, exclusief btw. De Raad heeft in 2013 de ontwikkelingen op het gebied van beloning van bestuurders en commissarissen bij corporaties op de voet gevolgd en steeds getoetst aan de eigen bezoldiging. Dit zal in 2014 niet anders zijn en, indien daartoe aanleiding is, zal een nadere afweging worden gemaakt over de hoogte van de bezoldiging in lijn met vigerende regelgeving. De honorering van de leden van de Raad kent overigens geen variabele, resultaatafhankelijke component en ook geen vaste onkostenvergoeding. Van de mogelijkheid kosten en/of kilometers te declareren is in 2013 geen gebruik gemaakt. De kosten voor opleidingen/seminars, bezocht door individuele leden (zie paragraaf 5), zijn door QuaWonen betaald. 2.5. Commissies van de Raad De Raad heeft in 2013 het besluit omtrent het wel of niet instellen van kerncommissies geëvalueerd.

De Raad heeft er ook in 2013 voor gekozen geen auditcommissie in te stellen omdat de Raad ervoor kiest financiële aangelegenheden breed te bediscussiëren en te bespreken. Incidenteel en naar behoefte vindt verdieping op financieel gebied plaats, in klein comité of met de voltallige Raad. Daarbij wordt er bewust voor gekozen om gedurende het jaar

45


regelmatig de manager Bedrijfsvoering en de controller in de vergaderingen uit te nodigen. Daarnaast was ook dit jaar een afvaardiging van de Raad aanwezig bij het pre-audit gesprek met de accountant, BDO. Daarbij is als specifiek aandachtspunt meegegeven QuaWonen niet alleen cijfermatig maar ook meer in de breedte te beoordelen. De accountant is aanwezig bij de vergadering van de Raad in april, waarin het jaarverslag wordt besproken en vastgesteld. Voorafgaand aan deze vergadering heeft de Raad, in afwezigheid van de bestuurder, met de accountant overlegd, onder andere over de rol van de accountant. De Raad kent geen remuneratiecommissie. Dit jaar heeft de voorzitter, samen met de beoogd voorzitter het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd en zijn beloningsafspraken voor 2013, maar ook voor komende jaren, gemaakt. De afspraken zijn vastgelegd in een verslag. Verwezen wordt hierbij naar paragraaf 8.7. In combinatie met de gemaakte afspraken in het arbeidscontract, vormt dit eigenlijk het remuneratierapport zoals bedoeld in de Code (II.2). In het voorjaar van 2013 is een werving- en selectiecommissie gevormd voor de werving van een nieuw lid/beoogd voorzitter, waarin drie leden van de Raad zitting hadden. Na afronding van het selectieproces is de commissie ontbonden. Overigens heeft besluitvorming in de voltallige Raad plaatsgevonden. Begin 2013 heeft een werkgroep gefunctioneerd om het proces visitatie te begeleiden. Gezien de gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en Raad voor dit proces, was de Raad in deze werkgroep met twee leden vertegenwoordigd. 3. Profielschets De Raad bestaat uit 5-7 leden en streeft naar een evenwichtige samenstelling ten aanzien van kennis, ervaring, leeftijd, geslacht en persoonlijkheid, waarbij de individuele leden elkaar completeren zodat het hele spectrum van aandachtsgebieden in de Raad aanwezig is. De profielschets is, in het kader van de werving van een nieuw lid/beoogd voorzitter, in 2013 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld (zie paragraaf 2.2). Voor de belangrijkste elementen in de huidige profielschets van de Raad wordt verwezen naar de website van QuaWonen.

4. Reglement De Raad kent een Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen. Dit reglement is in 2013 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. De belangrijkste zaken die hierin (vaak als aanvulling op de statuten) geregeld zijn betreffen: • Procedure benoeming, herbenoeming en aftreden. • Onverenigbaarheden. • Zelfevaluatie. • Honorering. • Taken voorzitter. • Werkgeverschap. • Vergaderingen en besluitvorming (ondertekening notulen en separate besluitenlijst).

Ook zijn de afspraken omtrent de relatie bestuur en Raad van Commissarissen schriftelijk vastgelegd in de notitie Relatie bestuur en Raad van Commissarissen. Deze is ook in 2013 aangescherpt en opnieuw vastgesteld. De belangrijkste onderwerpen waarover afspraken zijn gemaakt, betreffen: overleg, informatieverstrekking, procuratie en beoordeling van het bestuur. Deze afspraken zijn in aanvulling op vigerende weten regelgeving, de statuten en het Reglement Raad van Commissarissen. In alle documenten tezamen is vastgelegd voor welke bestuursbesluiten goedkeuring van de Raad is vereist, conform hetgeen hierover gesteld is in de Governancecode. De statuten en reglementen en alle relevante informatie over de Raad van Commissarissen zijn beschikbaar op de website van QuaWonen en zijn in 2013 daar waar nodig geactualiseerd. Gepubliceerd is o.a.: • De statuten. • Het Reglement Raad van Commissarissen. • Relatie Bestuur en Raad van Commissarissen. • Profielschets Raad van Commissarissen. • Jaarverslag Raad van Commissarissen. • Integriteitscode. • Regeling interne meldprocedure. • Het visitatierapport QuaWonen 2013. De Raad heeft daarnaast expliciet toegang tot extranet, een alleen voor de leden van de Raad toegankelijk afgeschermd gedeelte op internet, waar voor hen relevante informatie en vergaderstukken ter beschikking staan. Deze wordt het gehele jaar actueel gehouden.

46


5. Scholing en kennisuitwisseling Alle leden van de Raad ontvangen uitnodigingen voor themabijeenkomsten en cursusinformatie van brancheorganisaties. Tevens worden de leden van de Raad uitgenodigd voor bijeenkomsten met stakeholders (algemeen en/of themagericht en/of gemeentegericht en/of projectgericht). In 2013 is door afzonderlijke leden deelgenomen aan: • Masterclass Finance Raad van Commissarissen woningcorporaties van BNG Advies. • Seminar Governance & Risicomanagement bij Woningcorporaties van Baker Tilly Berk. • Regionale themabijeenkomst VTW. • Het nieuwe lid/beoogd voorzitter is in juni bij QuaWonen gestart met een introductieprogramma, georganiseerd door de bestuurder, samen met de managers en de controller (zie paragraaf 2.2). 6. Zelfevaluatie In de laatste vergadering van 2013 heeft de Raad zijn eigen functioneren gedurende het jaar geëvalueerd. Daarbij hebben de vragenlijst en de uitkomsten van de extern begeleide zelfevaluatie 2011 als basis gediend en heeft de voorzitter vooraf de leden individueel geconsulteerd. Tevens is ter voorbereiding het advies van de Centraal Economische Commissie aan de VTW inzake verbetering kwaliteit intern toezicht woningcorporaties, toegezonden. De zelfevaluatie richt zich op de drie kernfuncties van de Raad: werkgever, toezichthouder en klankbordfunctie naar bestuurder. De bestuurder is niet aanwezig bij deze vergadering maar heeft wel vooraf input aangeleverd omtrent het functioneren van de Raad, hetgeen door de voorzitter bij de evaluatie is ingebracht.

Bij de evaluatie kwamen de navolgende aandachtspunten aan de orde: • De klankbordfunctie is in 2013 steviger ingevuld: mede door de dynamiek in de volkshuisvestingsector en de totstandkoming van het nieuwe Ondernemingsplan QuaWonen. • Invulling van de maatschappelijke rol heeft ook meer aandacht gekregen: met een aantal organisaties in het maatschappelijke veld is bewust contact gezocht tijdens de excursie van de Raad. Voor het overige wordt getracht de Raad met een vertegenwoordiging aanwezig te laten zijn bij door de organisatie geplande activiteiten. • Met het vertrek van de voorzitter per 1 januari 2014 en gezien de aanhoudende turbulentie in de sector, ontstaat behoefte aan toevoeging van sectorspecifieke kennis aan de Raad. De Raad zal dan ook in 2014 op zoek gaan naar een lid met specifieke achtergrond in de volkshuisvesting. Per 1 januari 2015 zal de samenstelling als ook het aantal gewenste leden van de Raad opnieuw worden beoordeeld. • De werkgeversrol wordt professioneel ingevuld met vooraf vastgestelde prestatie indicatoren en toetsmomenten in de organisatie bij Managementteam en Ondernemingsraad (zie paragraaf 8.7). • Informatievoorziening door de bestuurder is goed en biedt de Raad voldoende mogelijkheden tot toetsing en besluitvorming. De Raad bepaalt jaarlijks of externe begeleiding van de zelfevaluatie wenselijk is. 7. De toepassing van de Governancecode Woningcorporaties door de Raad van Commissarissen De Raad volgt de richtlijnen van de per 1 juli 2011 geactualiseerde Governancecode woningcorporaties en het gehanteerde uitgangsprincipe “pas toe of leg uit”. De Raad is zich bewust van het feit dat dit principe niet voor alle bepalingen geldt. Op één punt maakt QuaWonen in 2013 nog gebruik van de overgangsregeling en wordt daarvan beargumenteerd verslag gedaan. Dit betreft het punt III.3.5, de zittingstermijnen van commissarissen. Verwezen wordt hiervoor naar paragraaf 2.2 van dit verslag.

Conform artikel V.2 van de Governancecode, heeft QuaWonen zich in 2013 laten visiteren. Het bureau Pentascope heeft de visitatie uitgevoerd. Twee leden van de Raad hadden zitting in de werkgroep visitatie ter begeleiding van het proces, drie leden van de Raad zijn geïnterviewd door de visiteur en de uitkomsten zijn, met de visiteur, in de Raad besproken. De Raad ziet het rapport uiteraard niet alleen als verantwoordingsinstrument

47


maar zeker ook als leerinstrument: aandachts- en verbeterpunten zijn in de Raad besproken en zijn of worden opgepakt, onder andere zijn deze al meegenomen bij de herijking van het Ondernemingsplan en de organisatieontwikkeling. In het traject herijking Ondernemingsplan is de input vanuit het visitatierapport gedeeld met belanghouders om ook met hen de koers van de corporatie te bepalen en te toetsen. Voor nadere detaillering van de uitkomsten van het visitatierapport wordt verwezen naar het jaarverslag van de corporatie. 8. Werkzaamheden In 2013 is de Raad in totaal 9 maal bijeen geweest: 7 vergaderingen, een strategiesessie en een excursie. Bij twee (deel)vergaderingen was de directeur-bestuurder niet aanwezig: de vergadering waarin de zelfevaluatie en het functioneren van de bestuurder op de agenda stond alsmede het overleg van de Raad met de accountant. Voorafgaand aan de reguliere vergaderingen wordt altijd tijd ingepland om dieper op bepaalde thema’s in te gaan. Het betreft hier vooral thema’s die direct voortvloeien uit de adviserende en/of klankbordrol van de Raad (zie paragraaf 8.4).

In mei 2013 is, samen met het Managementteam en ter uitgebreidere kennismaking met het nieuwe lid van de Raad, een excursie georganiseerd. Het programma had dit jaar als thema “ontmoet belanghouders”. Gedurende de middag en avond is in een viertal sessies gesproken met een zorgpartij, medewerkers van de eigen organisatie, leden van de huurdersorganisaties en wethouders van de gemeenten waarin QuaWonen werkzaam is (zie paragraaf 9). 8.1. Taakopvatting De Raad ziet voor zichzelf het waarborgen van de continuïteit van de corporatie als hoofdtaak. De navolgende kerntaken zijn daarvoor van belang: toezicht houden op de maatschappelijke, financiële en volkshuisvestelijke prestaties van de organisatie, klankbord zijn voor en werkgever zijn van de bestuurder. De Raad is zich bewust van het feit dat een reeks aan incidenten ertoe heeft geleid dat het debat over governance bij semi-publieke instellingen en de rol van de toezichthouder, onverminderd wordt gevoerd en heeft geleid tot een toename aan complexiteit, aansprakelijkheid en risico’s en daardoor een toename aan weten regelgeving. De Raad is van mening dat het opleggen van regels alleen niet voldoende zal blijken: ethiek, onderling vertrouwen

bestuur en toezicht, en verantwoording nemen, is lastig in regels te vatten. De doorleefde Governancecode bij de Raad en de bestuurder maar ook de open cultuur bij QuaWonen met en binnen de Raad, waar te allen tijde ruimte is voor discussie, verdiepingsvragen en feedback, maakt dat de Raad aanscherping van (gedrags)regels met vertrouwen tegemoet ziet. De Raad is van mening dat bovenstaande elementen voldoende bijdragen om de taak als toezichthouder en sparringpartner van de bestuurder, goed te kunnen uitvoeren. Voor de rol van werkgever wordt verwezen naar paragraaf 8.7. 8.2. Besluitvorming Besluitvorming vond plaats met toepassing van de desbetreffende bepalingen uit statuten en reglement. 8.3. De toezichtfunctie In het verslagjaar 2013 verrichtte de Raad de volgende statutaire werkzaamheden.

Zoals vastgelegd in artikel 9 van de statuten: • Goedkeuring besluit tot vaststelling van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag 2012. • Vaststellen geactualiseerd Reglement Raad van Commissarissen. • Vaststellen geactualiseerde notitie Relatie bestuur en Raad van Commissarissen. • Goedkeuring besluit tot vaststellen Ondernemingsplan 2014-2017. • Goedkeuring besluit organisatieontwikkeling. • Goedkeuring besluit tot vaststelling van het jaarplan 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023. • Goedkeuring besluit tot vaststellen van het geactualiseerd Treasurystatuut. • Goedkeuring besluit tot vaststellen van een Verbindingenstatuut. • Goedkeuring besluit tot sloop. • Goedkeuring besluit verstrekken lastgeving/volmacht aan het WSW tot hypotheekvestiging.

48


De aan de Raad voorgelegde bestuursbesluiten worden getoetst op argumentatie en zorgvuldigheid. Alle hiervoor genoemde genomen bestuursbesluiten die aan de Raad zijn aangeboden, zijn goedgekeurd. Conform artikel 10, 11 en 13 van de statuten: • Vaststellen van de honorering van de leden van de Raad. • Benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen. De toezichthoudende functie werd voorts o.a. uitgeoefend door: • Beoordeling management- en projectrapportages per tertiaal. • Beoordeling beleid- en begrotingsstatuut 2014, inclusief toetsingskader investeringen. • Goedkeuring bestuursbesluiten in het kader van investeringen in vastgoed. • Goedkeuring bestuursbesluit verwerking begroting 2013 in prognose informatie voor WSW en CFV. • Goedkeuring bestuursbesluit traject visitatie 2013. • Goedkeuring bestuursbesluit afwaardering WIF-deelnemingscertificaten. • Kennisname van mededelingen van het bestuur. • Kennisname financiële beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting, Corporatie in Perspectief en aanscherping beleidsregels derivaten. • Kennisname van het jaarverslag 2012 Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. • Kennisname van het prestatieoordeel verslagjaar 2012 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. • Kennisname managementletter interimcontrole BDO, daaruit volgende actielijst en opvolging daarvan. • Kennisname accountantsverslag controle boekjaar 2012, inclusief Assurance-rapport en goedkeurende controleverklaring. • Ondertekenen van de opdrachtbevestiging aan de accountant. • Kennisname van het overzichtsrapport controller 2012 en overzicht activiteiten 2013. • Kennisname van de bevindingen van de controller in het kader van risicomanagement. • Jaarlijks overleg Ondernemingsraad (afvaardiging van de Raad). • Jaarlijks overleg met het Managementteam (afvaardiging van de Raad). • Tweejaarlijks overleg met de huurdersorganisaties (afvaardiging van de Raad).

Als toetsingskader waren vooral beschikbaar: • De Woningwet en prestatievelden van het BBSH. • Aedes- en Governancecode. • Statuten QuaWonen en aanvullend het Reglement Raad van Commissarissen. • Notitie relatie bestuur en Raad van Commissarissen. • Het Ondernemingsplan 2010-2015. • Het beleid- en begrotingsstatuut 2013. • Het jaarplan 2013. • Prestatie-indicatoren directie 2013. • Rapportages Centraal Fonds voor Volkshuisvesting. • Rapportages en mondelinge informatievoorziening accountant. • Vanaf juni 2013 het Visitatierapport QuaWonen 2013 (methodiek Visitatie 4.0). • Toetsingskader investeringen. • Toetsingskader verbindingen. • ABF rapport “Verkenning woningmarkt en doelgroepen in het werkgebied QuaWonen”. • Publicaties Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. • Wetsvoorstel normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en ministeriële regeling. 8.3.1. Toezicht op verbindingen (nevenstructuur) QuaWonen kent vanaf 2004 een nevenstructuur met B.V.’s. Tot eind 2012 vonden er geen activiteiten plaats in deze B.V’s en volstond een geconsolideerde opname in de jaarrekening van QuaWonen: de jaarrekeningen 2012 van deze B.V.’s zijn door de Raad goedgekeurd. In 2013 is een verbindingenstatuut opgesteld en als toetsingskader voor en door de Raad vastgesteld. Het verbindingenstatuut richt zich op de B.V.structuur maar is ook op bijvoorbeeld samenwerkingsverbanden en belangen in diverse Verenigingen van Eigenaren van toepassing. Algemeen uitgangspunt is dat QuaWonen zo min mogelijk verbindingen aangaat. QuaWonen stelt zich tot doel zich op haar kerntaken te focussen. Indien toch een verbinding wordt aangegaan, moet deze voor QuaWonen zo min mogelijk risico’s met zich meebrengen. Het verbindingenstatuut schept daarvoor een helder afwegingskader.

49


8.3.2. Risico’s en risicobeheersing In 2013 is verder gewerkt aan en gesproken over een overkoepelend model van risicomanagement, waarin opgenomen de bij QuaWonen onderkende risico’s, zowel beleidsmatig als procesmatig. Om de actualisering en bewaking van zowel strategische, tactische en ook operationale risico’s goed te borgen in de beleidscyclus, is afgesproken dat de Raad vanaf 2014 structureel het thema risicomanagement op een tweetal momenten op de agenda zal zetten: in het voorjaar bespreekt de Raad de strategische (externe) risico’s en in het najaar staat de Raad stil bij de operationele (interne) risico’s, aan de hand van de bevindingen en aanbevelingen van de accountant in de managementletter.

Op het gebied van risico’s en risicobeheersing zijn in 2013 aan de orde gekomen: • De match van de investeringsopgave/financieringsbehoefte 2013-2014 met het faciliteringsvolume (beschikbaarheid van geborgde financiering) van het WSW is met de Raad besproken. • Bespreken van een “noodstopscenario”: een toets om te bepalen of QuaWonen op enig moment aan haar verplichtingen kan voldoen. Dit scenario wordt structureel opgenomen in de tertiaalrapportage. • Bespreken van de liquiditeitspositie en –ontwikkeling in relatie met het treasurybeleid. Ook dit zal structureel worden opgenomen in de tertiaalrapportage. • Besproken is de stand van zaken van het Wooninvesteringsfonds: QuaWonen is geregistreerd rechthebbende van vijf certificaten van deze toegelaten instelling. Door de verslechterde financiële positie van het WIF staat dit aandeel onder druk. Het financiële risico is met de Raad besproken en de wijze van afboeking door de Raad goedgekeurd. • Goedkeuring van bestuursbesluiten met betrekking tot vastgoed projecten. In de ontwikkelingsprocedure is een tweetal momenten benoemd waarop goedkeuring van het bestuursbesluit door de Raad is vereist: de definitiefase en de fase prijs- en contractvorming. Op deze wijze is het toetsmoment voor de Raad structureel geborgd. De fasedocumenten zijn standaard voorzien van een risicoparagraaf zodat risico’s inzichtelijk zijn en gewogen kunnen worden. Toetsing vindt plaats aan de hand van een vastgesteld investeringskader. • Meerdere keren is in de Raad gesproken over de derivatenportefeuille van QuaWonen. Risico’s zijn ingeschat (verdere dalende rente en eventuele terugstortverplichting) en maatregelen zijn genomen. Aangescherpte beleidsregels van en informatievoorziening over de derivatenportefeuille naar het CFV, worden ter kennis gebracht van de Raad. Structureel wordt over de derivatenportefeuille gerapporteerd in

de tertiaalrapportage, het treasurybeleid/statuut en in het jaarverslag. • De financiële positie van QuaWonen wordt continu gemonitord. Uitgebreider is hierbij stilgestaan in een strategiesessie in het voorjaar. Besproken zijn de risico’s die QuaWonen op financieel gebied op korte en langere termijn loopt en wat daarvan de impact is op de financiële positie. Maar tevens ook: wat zijn de bijsturingsmogelijkheden en strategische opties. • De ontwikkelingen in het Vestia-dossier en de daaraan gekoppelde heffingen van het CFV maar ook de Verhuurdersheffing staan regelmatig op de agenda. De bestuurder van QuaWonen is nauw betrokken geweest bij het advies van de Taskforce Aedes aan de Minister inzake Vestia: zijn inzet en wijze van terugkoppeling aan de Raad, stelt de Raad in staat op een goede wijze mee te denken bij het zoveel mogelijk beperken van de financiële risico’s voor QuaWonen. • De controller heeft over 2012 een overzichtsrapport opgesteld, met daarin opgenomen de voorgenomen activiteiten voor 2013. Dit overzicht van uitgevoerde en vastgelegde controles over 2012 is met de Raad besproken. De rapportage onderstreept de voortgang in het interne beheersingsproces binnen QuaWonen: vooruitgang zeker ook in houding en gedrag bij medewerkers ten aanzien van risicomanagement. Verbeterpunten zijn er natuurlijk ook: met name op het gebied van operational riskmanagament. Zoals in de inleidende alinea van deze paragraaf al aangegeven, zijn hierover aanvullende afspraken gemaakt in 2013. • Het treasurystatuut is in 2013 geactualiseerd en door de Raad opnieuw vastgesteld. Een belangrijke wijziging ten opzichte van de vorige versie, betreft de aanscherping in rentemanagement: QuaWonen zal geen gebruik meer maken van nieuwe derivaten. • Het beleid- en begrotingsstatuut 2014. • De bespreking van de managementrapportages, die op onderdelen het afgelopen jaar verder is aangescherpt (onder andere aangevuld met liquiditeitsprognose en noodstopscenario). • De bespreking van de jaarrekeningen 2012 met en de bevindingen van de accountant. • De organisatieontwikkeling en uiteindelijke reorganisatie is meerdere malen met de Raad besproken: risico’s zijn onderkend en benoemd. Monitoring van de voortgang vindt plaats via de managementrapportages. • Veranderende weten regelgeving wordt scherp in de gaten gehouden door de bestuurder en geanalyseerd aangeboden aan de Raad. Daarbij worden kansen en risico’s voor de organisatie geschetst en besproken.

50


Op basis van het hiervoor geschetste is de Raad van mening dat risico’s voldoende worden onderkend om weloverwogen (beleids)keuzes te kunnen maken en de risico’s binnen acceptabele grenzen te houden. De bevindingen van de accountant en de controller onderstrepen dit beeld van de Raad. De directe lijn van de Raad met de controller en haar regelmatige aanwezigheid bij de vergaderingen, draagt ook zeker bij aan dit beeld. 8.4. De adviserende functie (het met raad terzijde staan) De bestuurder spiegelt belangrijke ontwikkelingen binnen en buiten het bedrijf met de Raad, zowel van strategische als beleidsmatige aard. De Raad geeft daarbij gevraagd maar ook ongevraagd advies. Daarbij bewaakt de Raad de balans tussen voldoende kritische afstand ten opzichte van de bestuurder maar toch dichtbij genoeg om zicht te hebben op de organisatie en de sparringpartnerrol op goede wijze te kunnen vervullen.

In 2013 betroffen dit, naast al elders genoemde onderwerpen: • Strategiesessie met de voltallige Raad: bespreken situatie woningmarkt, financiële gezondheid QuaWonen en strategie QuaWonen. • Aanwezigheid van individuele raadsleden bij de sessies met belanghouders in het kader van het nieuwe Ondernemingsplan. • Traject visitatie 2013. • Een themabespreking organisatieontwikkeling. 8.5. Overige onderwerpen Voorts nam de Raad besluiten met betrekking tot: • Vaststellen prestatie-indicatoren ten behoeve van de evaluatie en de beoordeling van het functioneren van de bestuurder over 2013. • Benoemen afvaardiging van de Raad ten behoeve van het overleg met de Ondernemingsraad en het Managementteam. • Vaststellen vergaderschema 2014. • Inventarisatie en vaststellen van themaonderwerpen voor 2014. • Procedure zelfevaluatie 2013. • Aanpassing bestuurders en toezichthouders aansprakelijkheidsverzekering. 8.6. Overleg met het bestuur Naast de vergaderingen, onderhoudt de voorzitter van de Raad, conform het reglement, de contacten met de bestuurder. Structureel is er een overlegmoment gepland, kort voor een vergadering van de Raad. Alsdan is er gelegenheid om zowel zaken aangaande de vergadering en vergaderstukken te bespreken als actuele zaken met elkaar te delen.

8.7. De Raad als werkgever De Raad benoemt het bestuur en beoordeelt het functioneren. Benoeming van de bestuurder heeft plaatsgevonden in 2010 conform de richtlijnen van de commissie Izeboud en de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties en had een doorlooptijd van 4 jaar (tot 1 maart 2014). De methodiek voor het vaststellen van de functiezwaarte van de laatstgenoemde code is gevolgd en de bezoldiging is destijds bij de indiensttreding conform de daarbij horende salarisschaal vastgesteld. Het arbeidscontract is, bij besluit van de Raad d.d. 29 november 2012, per 1 maart 2014 verlengd voor onbepaalde tijd. De Raad is namelijk van mening dat sprake is van een goede combinatie QuaWonen/bestuurder en op deze wijze zijn de kwaliteiten van de bestuurder voor langere tijd inzetbaar bij Quawonen. De arbeidsvoorwaarden zijn eind 2013 getoetst; de huidige aanstelling als ook de verlenging van de aanstelling per 1 maart 2014, voldoet aan alle weten regelgeving.

Begin 2013 zijn prestatie-indicatoren voor de bestuurder, op basis waarvan beoordeling aan het eind van het jaar plaatsvindt, door de Raad vastgesteld. Voor 2013 bevatten deze de navolgende speerpunten, zowel op inhoud als op competenties: • Realisatie van het jaarplan 2013. • Bedrijfsvoering op orde. • Strategisch personeelsbeleid. • Continuïteit QuaWonen. • Feedback geven en ontvangen. Het beoordelingsgesprek met de bestuurder is eind 2013 door de voorzitter en de beoogd voorzitter gevoerd. Naast hun eigen ervaringen baseert de Raad zijn oordeel op input, verkregen uit overleggen (met een afvaardiging van de Raad) met de Ondernemingsraad, het Managementteam en de huurdersorganisaties alsmede de toets aan de vooraf opgestelde prestatie-indicatoren (met de voltallige Raad). Bij al deze gesprekken is de bestuurder niet aanwezig. De beoordeling 2013 kent een positieve

51


uitkomst: de geleverde prestaties rechtvaardigen een 2% loonsverhoging en toekenning van de 10% prestatiebeloning. De bestuurder heeft echter, gezien de bezuinigingsdoelstelling bij QuaWonen en de gewenste dalende bestuursinkomens in de geest van het overheidsbeleid, afgezien van een deel van de flexibele beloning zodanig dat de beloning 2013 gelijk blijft aan de beloning 2012. Het gesprek is schriftelijk vastgelegd. De aandachtspunten van 2013 zullen worden meegenomen naar de prestatie-indicatoren voor 2014. 8.7.1. Samenstelling bestuur Het bestuur van QuaWonen bestaat in 2013 uit: Naam

Geboortedatum

R.A. van den Broeke

17-06-1968

Start huidige functie 01-03-2010

In dienst sinds 01-03-2010

Uit dienst per

De bestuurder heeft in 2013 de volgende nevenfuncties: Voorzitter Federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard. • Lid van de Raad van Toezicht van Stichting Leefbaar Ondernemend Platteland. • Lid van de Raad van Advies van Carrière Instituut Schoonhoven. • Lid van het algemeen bestuur van de Federatie Maaskoepel (per 15 maart 2013).

8.7.2. Beloningssystematiek Voor 2013 gelden de arbeidsvoorwaarden zoals vastgelegd in het arbeidscontract, geldig tot 1 maart 2014. Sprake is van een vast salaris met de mogelijkheid tot 2% structurele groei, afhankelijk van de wijze van functioneren, na beoordeling en besluitvorming door de Raad. Ook was in 2013 nog sprake van een variabele prestatiebeloning: maximaal 10% van het jaarsalaris. De uiteindelijke hoogte is afhankelijk van de mate waarin de bestuurder met de Raad afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve resultaten heeft behaald (de prestatie indicatoren,

zie paragraaf 8.7). De Raad van Commissarissen heeft de 10% variabele beloning in zijn geheel toegekend, de bestuurder heeft ervoor gekozen om het jaarinkomen verantwoord onder 7.7.3 gelijk te houden aan 2012 en ziet dus af van een deel van deze variabele beloning. De arbeidsvoorwaarden zijn eind 2013 getoetst en per 1 maart 2014 opnieuw vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de flexibele beloning wordt afgeschaft en derhalve het bruto salaris ten opzichte van 2013 daalt. Daarmee past de beloning binnen de bestaande beloningscodes als ook binnen de WNT en de eind november 2013 gepubliceerde Regeling 2014 (WNT-staffel). 8.7.3. Beloning bestuurder volgens Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties (SBBW) Eind 2013 heeft de beoordeling van het functioneren van de heer Van den Broeke plaatsgevonden, hetgeen is vastgelegd in een gespreksverslag (zie paragraaf 8.7).

De beloning in 2013 bestond uit de navolgende componenten: Totaal vast inkomen Variabel inkomen Totaal jaarinkomen conform beloningscode

€ 110.034 - 7.156 € 117.190

8.7.4. Beloning volgens de Wet Normering Topinkomens (WNT) Sinds 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens van kracht: deze vervangt de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt). Het bovenstaand brutoloon is vertaald naar de WNT-systematiek en dat betekent voor de heer Van den Broeke een totale jaarbeloning van € 151.238. Dit bedrag bestaat uit een aantal componenten, namelijk de beloning, plus de werkgeversbijdrage aan pensioenpremie, plus de onkostenvergoeding als ook de fiscale bijtelling van de leaseauto. De totale jaarbezoldiging, dat is de jaarbeloning plus de werkgeversbijdrage voor de sociale verzekeringspremies, bedraagt € 160.096. Dit is ruimschoots onder de WNT-norm 2013 van € 228.599.

52


8.7.5. Pensioenaanspraken en secundaire arbeidsvoorwaarden De heer Van den Broeke neemt deel aan de bij QuaWonen geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor deze voorziening houdt QuaWonen een percentage in op het maandloon van de bestuurder dat overeenstemt met het percentage van werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Er is dus geen sprake van aanvullende pensioenafspraken.

De secundaire arbeidsvoorwaarden zijn conform CAO Woondiensten, met daarboven een belastbare onkostenvergoeding van € 150 netto per maand. Deze vergoeding is verwerkt in het belastbaar loon.

9. De Raad en het maatschappelijk draagvlak 9.1. Algemeen De Raad ziet het bestaansrecht van de corporatie onlosmakelijk verbonden met inbedding in de gemeenschap: zonder huurders/belanghebbenden heeft QuaWonen immers geen bestaansrecht. Het onderwerp is meer dan ooit actueel: de parlementaire enquête maar ook de politieke ideeën over aansturing corporaties door gemeenten, sluiten aan bij het legitimatievraagstuk van corporaties. QuaWonen (en de Raad) streven er in zijn algemeenheid naar zo transparant mogelijk te werken: belanghouders betrekken bij te maken beleidskeuzes en verantwoording afleggen op basis van welke argumenten, keuzes zijn gemaakt. In 2013 is aan dit thema bijzondere aandacht geschonken bij: • De excursie van de Raad met als thema “ontmoet belanghouders” (zie hierna nader toegelicht). • Werkbezoek van de Directeur-generaal Wonen en Bouwen aan Quawonen: brug slaan tussen overheidsbeleid, beleid van de corporatie en het maatschappelijk belang, vooral op lokaal niveau. • Proces totstandkoming Ondernemingsplan 2014-2017: de Raad heeft deelgenomen aan de werksessies met belanghouders en deskundigen (zie hoofdstuk 1). • Traject visitatie 2013: bij uitstek geschikt instrument om actief het gesprek met belanghouders te voeren. Uit het visitatierapport kwam voor de Raad de aanbeveling zich nog meer te laten voeden door belanghouders. In 2013 is hieraan al meer aandacht geschonken. • Jaarlijkse evaluatie beleidsbeïnvloeding belanghebbenden, waarbij besproken wordt op welke momenten en op welk niveau betrokkenheid van belanghouders wordt vormgegeven: op strategisch niveau, leefbaarheid en woonomgeving specifiek, op thema en bij projecten.

9.2. Overleg met personeel en de Ondernemingsraad Eind 2013 is een afvaardiging van de Raad aanwezig geweest bij de overlegvergadering met de Ondernemingsraad. In die vergadering is onder andere gesproken over: • Organisatieontwikkeling. • Het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017. • Personele aangelegenheden. • Sturingsinformatie vanuit nieuw klantensysteem. • Het jaarplan 2014. • Werkwijze treasurycommissie en rapportage. • Integriteit. • De bedrijfscultuur. • De relatie met de bestuurder en de algemene gang van zaken bij QuaWonen (in afwezigheid van de bestuurder). De Ondernemingsraad was ook betrokken bij de procedure werving en selectie van het nieuwe lid/beoogd voorzitter: het functieprofiel is, vóór vaststelling door de Raad, ter beoordeling voorgelegd aan de Ondernemingsraad.

Tijdens de jaarlijkse excursie van de Raad met het thema “ontmoet belanghouders” heeft de Raad gesproken met een groep medewerkers uit verschillende geledingen van de organisatie. Gesproken is onder andere over omgevingsfactoren die op dat moment op QuaWonen afkwamen en hoe QuaWonen daarmee zou moeten omgaan. De Raad acht dit overleg met medewerkers en het overleg met de Ondernemingsraad zinvol teneinde voeling te houden met de organisatie en haar medewerkers, De verkregen input is van belang voor een goede taakinvulling van de commissarissen en wordt meegenomen naar het functioneringsgesprek met de bestuurder. 9.3. Overleg met huurdersorganisaties De twee leden van de Raad, benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties, spreken twee keer per jaar met de bestuursleden die deze organisaties vertegenwoordigen. Van deze overleggen vindt terugkoppeling plaats naar de voltallige Raad. Gesproken is onder andere over: • Resultaten van beleid van QuaWonen. • Het thema vernieuwing participatie. • De financiële positie van QuaWonen. • De relatie met QuaWonen en de bestuurder.

Tevens heeft tijdens de jaarlijkse excursie van de Raad met het thema “’ontmoet belanghouders” een ontmoeting plaatsgevonden tussen

53


de Raad en de leden van de huurdersorganisaties. Zowel over invulling van de rol van belanghouder als over de rol van toezichthouder is met elkaar gesproken. 9.4. Overleg met wethouders Krimpenerwaard gemeenten en zorginstelling Gemiva Het programma van de excursie van de Raad omvatte ook een gesprek met de verantwoordelijke wethouders van de gemeenten, waarin QuaWonen bezit heeft. Gesproken is over samenwerking, herstructurering/vastgoedopgave, leefbaarheid, scheiden wonen en zorg e.d. Dat laatste is ook nadrukkelijk aan de orde geweest bij een bezoek aan zorginstelling Gemiva, gehuisvest in een pand van QuaWonen in Schoonhoven. 9.5. Overige activiteiten De leden van de Raad zijn zoveel mogelijk aanwezig bij externe festiviteiten van de corporatie, bijvoorbeeld oplevermomenten van vastgoedprojecten.

10. Integriteit Integriteit kent voor de Raad een aantal aspecten. Enerzijds betreft het hier afspraken over benoeming, nevenfuncties en honorering van zowel de bestuurders als van de commissarissen. Anderzijds is de Raad van mening dat meetbare criteria en eisen alleen niet voldoende zijn. Een open cultuur, elkaar durven en mogen aanspreken, en transparant werken, zijn zeker zo belangrijk. 10.1 Het begrip integriteit binnen de onderneming QuaWonen kent een integriteitscode, waarin is beschreven wat QuaWonen verstaat onder integriteit en waar de grenzen liggen. Gestreefd wordt integer te zijn in de omgang met klanten, leveranciers en relaties, met elkaar en met bedrijfseigendommen. Kernwaarden daarbij zijn klantgerichtheid, eigen verantwoordelijkheid, openheid en respect. In 2013 hebben zich geen zaken voorgedaan die melding aan de Raad nodig maakten. Naast deze regels en richtlijnen in de integriteitscode kent QuaWonen ook een regeling interne meldprocedure (een zogenaamde klokkenluidersregeling). De procedure omschrijft hoe te handelen bij een vermeende onregelmatigheid en daarbij bestaat een beroepsmogelijkheid bij de voorzitter van de Raad. In 2013 is geen gebruik gemaakt van de regeling. Beide regelingen zijn gepubliceerd op internet.

10.2. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Het Reglement Raad van Commissarissen regelt, in aanvulling op regelgeving en codes, dat (schijn van) onverenigbaarheid gemeld moet worden bij de voorzitter van de Raad. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij het bestuur of leden van de Raad. Nevenfuncties van het bestuur en de leden van de Raad worden structureel gemeld in de vergadering van de Raad en vermeld in het jaarverslag (zie paragraaf 2 en 8.7.1).

Verklaring van het bestuur

Dit verslag geeft naar mijn mening een getrouw beeld van de activiteiten van QuaWonen in het verslagjaar, van de positie waarin we ons bevinden en van de belangrijkste ontwikkelingen. Naar mijn overtuiging blijkt uit dit jaarverslag en uit deze jaarrekening, dat QuaWonen haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het jaarverslag 2013 en de jaarrekening, opgesteld conform de hiervoor geldende richtlijnen, zijn vastgesteld door het bestuur d.d. 11 april 2014.

11. Verklaring Raad van Commissarissen QuaWonen vaart, ondanks forse tegenwind, een consistente koers. Een koers, die mede bepaald wordt door en met belanghouders en die in grote lijnen door hen begrepen en gewaardeerd wordt, zo blijkt uit het visitatierapport. Onze Raad voelt daarbij de verantwoordelijkheid voor het goed besteden van de schaarser worden euro’s om zo de maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen te kunnen blijven realiseren. We zijn van mening dat we die verantwoordelijkheid in 2013 naar beste kunnen hebben ingevuld.

In de laatste paragraaf van dit verslag wil de Raad vooral zijn dank en waardering uitspreken voor alle medewerkers van QuaWonen: voor hun getoonde inzet en flexibiliteit in het afgelopen jaar. En ook in 2014, bij de implementatie van het nieuwe organisatiemodel, zal nog veel van hen worden gevraagd. De Raad is zich hier terdege van bewust. De Raad spreekt zijn vertrouwen uit dat QuaWonen met het nieuwe Ondernemingsplan en de nieuwe organisatie in staat moet zijn om op koers te blijven. Vastgesteld door de Raad van Commissarissen van QuaWonen Bergambacht, 13 februari 2014 Ir. J.F. de Leeuw Voorzitter

54


Rob van den Broeke directeur-bestuurder

Goedkeuring bestuursbesluit vaststellen jaarverslag 2013 door Raad van Commissarissen op 24 april 2014.

JAARREKENING 2013

55


KENGETALLEN 2013

56


Boekjaar Aantal verhuureenheden 1) Woningen en woongebouwen (incl. onzelfst. woonruimte) 2) Overige Wooneenheden * 3) Overige Verhuureenheden - Garages/Parkeerplaatsen/ overig - Bedrijfsruimte/Winkels/Kantoor/Kinderdagverblijven - Ontmoetingscentrum - Woonwagens (incl. standplaats) Totaal * Overige wooneenheden betreft: - Flemminghof 33/39, stichting Gemiva - Zwaluwhof 2, stichting Pameyer - Fort de Roovere 1, stichting Philadelphia - Elsenhoeve, stichting Gemiva (2007) - De Hoekse Gang, Stichting Gemiva (2010) - ASVZ, Parkwijk (2011) - De Populier (2013) - Kwintes (2013) - De Uitkijk ASVZ(2013) - De Waterpoort (2013) Mutaties in het woningbezit 1) Aantal opgeleverde huurwoningen 2) Aantal aangekocht 3) Aantal verkocht (bestaand bezit) 4) Aantal gesloopt 5) Aantal samenvoegen (Hoofdstraat Bergambacht) Verkopen onder voorwaarden Verkochte woningen onder voorwaarden * ( excl parkeerpl.) Voorraad * Mutaties: 1) aantal teruggekocht 2) aantal verkocht onder voorwaarden uit bestaand bezit 3) aantal verkochte nieuwbouw woningen onder voorwaarden 4) aantal verkochte teruggekochte won. onder voorwaarden 5) vervallen rechten * woningen per ultimo 2013 Percentage woningen sociaal / commercieel 1) Sociaal 2) Commercieel Kwaliteit 1) Aantal reparatieverzoeken/ per woning* 2) Uitgaven niet planmatig onderhoud/per woning* (€) 3) Uitgaven planmatig onderhoud/per woning* (€) * woningen per ultimo 2013

2013

2012

2011

2010

2009

8.382 10

8.550 7

8.524 7

8.307 6

8.456 5

403 28 10 2 8.835

412 28 9 2 9.008

266 27 7 2 8.833

175 25 7 2 8.522

150 23 7 2 8.643

192 2 21 337 4

83 4 37 24

276 2 29 32

18 3 9 161

93 2 13 126

262 4

236 12

138 10

78 1

96 0

7 18 0 15 0

4 30 65 7 0

6 22 41 2 0

3 2 2 19

0 12 12 1 -

97 3

97 3

97 3

98 2

-

1,02 544 887

0,98 851 925

1,15 786 872

0,95 572 776

0,89 552 1.017

Boekjaar Kwaliteit 1) Aantal reparatieverzoeken/ per woning* 2) Uitgaven niet planmatig onderhoud/per woning* (€) 3) Uitgaven planmatig onderhoud/per woning* (€) * woningen per ultimo 2013 Het verhuren van de woningen 1) Mutaties (excl. tijdelijke verhuur en wisselwoningen) 2) Mutatiegraad 3) Aanbiedingsgemiddelde Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) 1) Eigen vermogen 2) Voorzieningen 3) Huren (netto) 4) Vergoedingen 5) Huur- en vergoedingsderving 6) Jaarresultaat 7) Overheidsbijdragen 8) Solvabiliteit (%) 9) Liquiditeit 10) Cash-flow/woning 11) Rentabiliteit totaal vermogen (%) Algemeen 1) Huurachterstand in een percentage van de huren en vergoedingen. 2) Huur- en vergoedingsderving in een percentage van de huren en vergoedingen. 3) Overige reserves einde boekjaar in een percentage van de huren en de rijksbijdragen. 4) Overige reserves einde boekjaar per woning (€). 5) Jaarresultaat (excl. waardeverandering MVA en mutatie reële waarde) uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen

57


2013

2012

2011

2010

2009

1,02 544 887

0,98 851 925

1,15 786 872

0,95 572 776

0,89 552 1.017

662 8,2% 8,51

576 7,2% 5,15

732 9,0% 5,38

422 5,2% 2,74

589 7,2% 1,64

177.633 11.722 49.133 2.044 1.485 -38.542 34,25 1,11 1.107 -5,16

223.338 1.701 46.649 2.020 1.249 -40.484 0 42,03 1,05 1.059 -5,60

271.140 6.855 44.306 1.936 1.056 7.412 0 49,88 0,72 2.478 1,64

230.989 7.728 42.431 1.921 467 4.588 2 49,00 0,44 1.388 3,46

226.401 14.432 41.735 2.234 616 -5.254 0 50,63 0,26 928 0,65

1,19 2,99

0,85 2,64

0,89 2,34

0,84 1,06

0,87 1,42

372,39

491,38

626,24

549,95

550,16

21.192 -5,10

26.121 -3,86

31.809 1,79

27.807 4,24

26.774 3,86

BALANS

per 31 december (na voorgestelde resultaatbestemming)

ACTIVA Bedragen in euro’s Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

Ref.

1 1.1 1.2 1.3

Subtotaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

2 2.1 2.2.1 2.3

Subtotaal vastgoedbeleggingen

2013

2012

386.140.218 4.966.369 7.801.326

393.068.938 23.622.694 7.430.155

398.907.913

424.121.787

PASSIVA Bedragen in euro’s Eigen vermogen Overige reserves

48.925.823 34.634.092 2.407.718

100.359.270

85.967.633

Onrendabele investeringen nieuwbouw Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

3 3.1

376.069

712.074

Overige

3.2

1.250.001

2.535.140

1.626.070

3.247.214

1.421.846 71.637 0

303.528 56.462 5.386

Subtotaal langlopende schulden

1.493.483

365.376

Kortlopende schulden

491.441 207.093 1.041.639 224.815

312.176 145.812 693.570 389.519

1.964.988

1.541.077

14.337.173

16.100.985

518.688.897

531.344.072

Subtotaal financiële vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

4 4.1 4.2 4.3

Subtotaal financiële vaste activa Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

5 5.1 5.3 5.4 5.5

Subtotaal vorderingen Liquide middelen Totaal

58


6

7.1

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Waarborgsommen

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Overige schulden Overlopende passiva Subtotaal kortlopende schulden Totaal

2012

177.633.467

223.337.550

177.633.467

223.337.550

10.324.791 89.551 857.718

1.456.814 21.717 222.425

11.272.060

1.700.956

232.370 275.712.969 37.849.680 8.963

244.235 255.458.720 32.943.353 9.565

313.803.982

288.655.873

0 116.630 5.185.282 2.965.579 1.339.754 519.735 5.852.408

1.399.020 271.912 5.696.985 1.486.542 2.963.340 408.947 5.422.946

15.979.388

17.649.692

518.688.897

531.344.072

8 8.1 8.2 8.3

Subtotaal voorzieningen

Financiële vaste activa Latente belastingvordering

2013

7

Subtotaal eigen vermogen

Voorzieningen 59.323.177 37.952.266 3.083.827

Ref.

9 9.1 9.1 9.2 9.3

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen in euro’s Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Ref.

2013

2012

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

47.701.427 1.953.447 217.795 718.337 1.332.984

45.451.224 1.788.828 962.755 1.149.848 1.486.052

51.923.990

50.838.707

- 18.603.868 - 12.913.694 - 1.082 - 5.317.456 - 710.492 - 916.355 - 11.988.648 - 644.376 - 1.965.110 - 10.241.700

- 17.708.196 - 10.310.317 - 1.082 - 5.596.091 - 770.075 - 875.804 - 15.185.996 - 776.919 - 1.932.250 - 7.487.303

- 63.302.781

- 60.644.032

Subtotaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 12.10

Subtotaal bedrijfslasten Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

13

-15.203.614

-21.546.783

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen fin. vaste activa Opbrengsten financiële vaste activa Rentebaten Rentelasten

14 14.1 14.2 14.3 14.4

-1.361.743 115.299 1.070.138 -10.550.657

0 3.352 1.640.897 -10.562.367

Subtotaal financiële baten en lasten

-10.726.963

-8.918.118

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-37.309.368

-40.270.228

-1.222.284 -9.980

-190.691 -23.179

-38.541.632

-40.484.098

Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

59


15 16

KASSTROOMOVERZICHT

(volgens de indirecte methode) 2013

2012

14.701.965

-222.394

-12.113.695

-10.962.374

18.603.868 12.825.691 857.718

17.708.196 8.842.479 0

Bedragen in euro’s Beginsaldo liquide middelen Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen mva Mutaties voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: mutatie vorderingen mutatie voorraden mutatie onderhanden projecten mutatie kortlopende schulden

-411.545

8.054.204

-1.368.107

378.576

0

0

308.049

1.399.348 -1.471.603 18.701.979

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

9.832.128 25.420.429

Ontvangen interest

191.578

Ontvangen dividend

111.743

0

-10.550.657

-10.562.367

Ontvangen/ betaalde winstbelasting

0

0

Resultaat deelneming

0

Betaalde interest

Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

Ontvangsten uit langlopende schulden Waarborgsommen Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Eindsaldo Liquide middelen

60


-10.368.464 15.051.965

-34.191.648

-38.889.092

1.609.323

35.700

-111.744

0

35.140

10.238 -32.658.929

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

0 -10.247.336 8.454.642

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa

193.903

-38.843.154

45.500.000

55.000.000

3.597.713

7.543.920

-602

-1.089

-25.257.616

-23.827.283 23.839.495

38.715.548

-364.792

14.924.359

14.337.173

14.701.965

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING Algemeen QuaWonen is een stichting met de status van een “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Gouda, Krimpen a/d IJssel, Nederlek, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zuidplas. De vestigingsplaats is Bergambacht. De jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt Burgerlijk Wetboek 2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012.

De jaarrekening als onderdeel van het jaarverslag is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

61


Deelnemingen QuaWonen heeft een 100% deelneming in de Woonwaard Holding BV. De Holding BV heeft een 100% deelneming in de QuaWonen Energie BV en een 100 deelneming in de Woonwaard Vastgoed BV, gevestigd in Bergambacht. De waarde van de deelnemingen zijn integraal in de jaarrekening van QuaWonen verantwoord. Ingevolge art 2: 263 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek zijn de afzonderlijke balans- en winst & verlies posten van de deelnemingen niet geheel in de jaarrekening op genomen, omdat het vereiste inzicht verwaarloosbaar is, gezien de beperkte materialiteit. Schattingswijziging Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de reële waarde) van het vastgoed in exploitatie werd tot en met 2012 een andere basis voor de actuele waarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2013. In 2012 is de reële waarde bepaald als afgeleide van de WOZ waarde. Een deel van de woningen is getaxeerd door een onafhankelijk en beëdigde taxateur. De afwijking van deze taxaties ten opzichte van de betreffende WOZ waarde is berekend als zijnde de reële waarde van het gehele commercieel bezit. In 2013 zijn de commerciële woningen en het bedrijfsmatig onroerend goed allemaal getaxeerd. Hierdoor is de waarde eind 2013 € 896.000 lager als dezelfde woningen gewaardeerd werden als een afgeleide van de WOZ waarde.

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer besluitvorming en uitingen namens QuaWonen zijn gedaan naar belanghouders zoals huurders, gemeenten over verplichtingen van toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de Prijs- en Contractfase van een (deel) project heeft plaatsgevonden in de Raad van Commissarissen.

algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

1.1 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Kwalificatie Het beleid van QuaWonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert QuaWonen zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa woningen en woongebouwen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente is gelijk aan de disconteringsvoet.

1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie Sociaal vastgoed omvat woningen met bijbehorende aanhorigheden in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een

62


Waarderingsgrondslag QuaWonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen de bedrijfswaarde die op balansdatum worden verwacht.

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal, worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Bij QuaWonen worden geen componenten onderscheiden, omdat het aandeel minder dan 10% van de investering uitmaakt. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatie lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting van het betreffende jaar die intern geformaliseerd is. Deze bestrijkt de restant exploitatie periode. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening voor het bezit in exploitatie gelden de volgende uitgangspunten: Huuropbrengsten -- De ingerekende huuropbrengsten zijn gebaseerd op de huren ultimo balansdatum -- Huurverhoging 2014 tot en met 2017; inflatie voorgaand jaar plus 1,5% -- Huurharmonisatie tot gedefinieerde streefhuur conform uitgangspunten huurbeleid Strategisch Voorraadbeheer 2013. Er is voor 5 jaar huurharmonisaties ingerekend met een mutatiegraad van 6% (2012 6%) -- In de periode daarna (vanaf 2018); inflatie voorgaand jaar (was over gehele looptijd inflatie plus 0,5%) -- Bij de huurverhoging en de huurharmonisatie wordt ook rekening gehouden met categorale aftoppingsgrenzen, zoals benoemd in de uitgangspunten huurbeleid Strategisch Voorraadbeheer 2013. -- Jaarlijkse huurderving van 0,75 % (2012 0,75%) -- Projectleegstand; 50% 1-jaar voor sloop, 20% 2-jaar voor sloop

63


Inrekening verkoopopbrengsten -- Verkoopopbrengsten worden ingerekend op basis van, bij de begroting 2014, vastgestelde aantallen. -- Verkopen bestaand bezit zijn voor 5 jaar ingerekend. -- Verkopen worden hoofdzakelijk verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw. -- De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op 85% van de gemiddelde laatst bekende WOZ-waarden van de totale verkoopportefeuille bestaand bezit, verminderd met verkoopkosten. Onderhoudslasten -- Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de komende exploitatieperiode. -- Kosten niet-planmatig onderhoud volgens budgetten uit de begroting 2014 voor een periode van 4 jaar. Na deze periode zijn de kosten geschat door extrapolatie van het laatst vastgestelde budget. -- Kostenontwikkeling onderhoud en BDB index; 1% boven inflatie. Overige exploitatiebaten en -lasten -- Directe exploitatielasten • Zakelijke lasten; - Van € 286 (was € 311) in Bergambacht - Van € 434 (was € 432) in Krimpen aan den IJssel/Ouderkerk - Van € 275 (was € 284) in Nederlek - Van € 510 (was € 521) in Schoonhoven • Verzekering € 11 per verhuureenheid (was € 15) • Verhuurdersheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is gedurende de volledige exploitatie duur ingerekend

-- Indirecte exploitatielasten -- De toerekenbare indirecte overige exploitatiebaten en –lasten zijn conform budgetten uit de begroting 2014. Hierbij wordt rekening gehouden met uitgaven als gevolg van de in 2013 ingezette reorganisatie. -- Op basis van de meest actuele budgetten zijn de kosten voor de resterende periode geschat door extrapolatie, rekening houdend met taakstellende bezuinigingen. -- De indirecte exploitatiebaten en –lasten worden toegerekend aan het totale bezit in exploitatie, zowel sociaal als commercieel vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van verschillende verdeelsleutels; aantal verhuureenheden of kostenfactor of aantal type. -- Leefbaarheidsuitgaven zijn conform het budget uit de begroting 2014 toegerekend aan de exploitatie met verdeelsleutel. Vervolgens zijn de kosten geschat door extrapolatie van het laatst vastgestelde budget. -- Gehanteerde prijsstijging overige exploitatiebaten en –lasten; inflatie -- De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Levensduur -- De levensduur is gebaseerd op het in 2010 opgezette Strategisch Voorraadbeheer (deze is in 2013 niet herzien). -- Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduur noodzakelijk is. -- Er wordt voor sociale verhuureenheden uitgegaan van een resterende economische levensduur die maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. -- Bij de bepaling van de restant levensduur, wordt rekening gehouden met in de investeringsbegroting opgenomen sloopplannen en vastgestelde renovatieplannen. Restwaarde grond De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

64


Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Overige uitgangspunten -- Inflatie 2013; 2,5% -- Inflatie 2014 en verder; 2 % per jaar -- Rekenrente/disconteringsvoet van 5,25 % (2012 5,25%) -- Moment van disconteren; medionumerando

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: -- Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor het overige als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. -- Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de bedrijfswaarde onder aftrek van de restwaarde grond.

Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling (Deel)complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat (voorbereiding, toezicht en directievoering) en onder aftrek van een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) van te dekken stichtingskosten. Over de investering wordt rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Bij zogeheten gecombineerde koop en huur projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten als ze verkocht zijn, en onder ‘onderhanden werk’ als ze nog niet verkocht zijn. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. 1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

1.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

65


1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. De reële waarde van de commerciële huurwoningen is gebaseerd op taxaties. In 2013 zijn nagenoeg alle woningen (circa 300 woningen) getaxeerd, zoveel mogelijk geclusterd. Taxaties zijn door een onafhankelijk taxateur in opdracht van QuaWonen uitgevoerd. In de jaren hierna zal jaarlijks een derde van de commerciele huurwoningen getaxeerd. Uitgangspunten bij deze taxaties is een toets met de huidige WOZ waarde, gekoppeld aan de specifieke status van de woning: locatie, inhoud, indeling en type woning, perceel- en woonoppervlakte, onderhoudstatus, voorzieningen als parkeerplaats en lift ed en een beoordeling van de buurt. Dit jaar opgeleverde nieuwbouw is tegen marktwaarde (conform fasedocument) gewaardeerd. De reële waarde van het overige commercieel onroerend goed: bedrijfspanden is bepaald aan de hand van taxaties. Garageboxen zijn tegen 85% van de WOZ waarde ervan getaxeerd. Overige commercieel onroerend goed zonder WOZ waarde is gewaardeerd op een waarde gelijk aan 15 keer de jaarhuur. 1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft QuaWonen een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd.

1.3

Financiële vaste activa

1.3.1 Deelnemingen De deelneming in ‘Woonwaard Holding BV’ is gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde methode. In principe dient er te worden geconsolideerd maar gelet op de beperkte omvang van de activiteiten is dit niet gedaan. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening van de toegelaten instelling; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. De aansprakelijkheid van QuaWonen in “Woonwaard Holding B.V.” beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. QuaWonen is opgenomen in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Woonwaard Holding B.V. QuaWonen is uit hoofde van de fiscale eenheid hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsbelastingschulden van de groepsmaatschappij. 1.3.2 Actieve belastinglatenties Is toegelicht bij 1.7.1 1.3.3 Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen nominale waarde. Uitgezonderd hiervan is de waardering van de parkeergarage aan de Secretaris Schipperstraat in Bergambacht. Dit pand is in 2013 opgeleverd en door middel van een erfpacht akte aan de gemeente Bergambacht overgedragen. De erfpacht is in 1 keer voor 50 jaar afgekocht: resteert een bloot eigendom van de opstal te waarde € 1, zijnde de contante waarde van de grondopbrengst verminderd met sloopkosten na 50 jaar.

66


Voorziening Wif certificaten is gevormd door de afwaardering van de waarde van de certificaten met 50% en de afwaardering van de niet uitgekeerde rentevergoeding 2012 en 2013. Het Wif heeft in 2015 problemen met herfinanciering van haar portefeuille en is op dit moment in gesprek met certificaathouders, en de volkshuisvestelijke toezichthouders. De certificaten hebben een achtergesteld karakter. Zolang de maatregelen van het WIF om de continuiteit te waarborgen niet zijn geaccepteerd, worden de certificaten voorlopig – uit voorzichtigheid – tegen 50% van de nominale waarde geactiveerd. De renteopbrengst is door de certificatie opeisbaar, maar nog niet uitgekeerd. Dit duurt zolang geen zekerheid bestaat over de continuiteit van het WIF, derhalve in het geheel voorzien.

1.4 Voorraden

1.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling alsmede de in overeenstemming met de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

1.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Onderhandenwerk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen en overige onroerende zaken) uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het afdeling ontwikkeling en sociale projectbegeleiding. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

1.5 Vorderingen

1.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. 1.5.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

1.6

Eigen vermogen

De waardering tegen actuele waarde houdt in dat de waardeverandering materiële vaste activa is opgenomen in de overige reserves. De waardeverandering wordt gevormd ter grootte van het verschil tussen de waardering van de materiële vaste activa op basis van actuele waarde per 31 december en op basis van de actuele waarde op 1 januari van datzelfde jaar. De jaarlijkse mutatie wordt ten gunste/laste van het vermogen gebracht

67


1.7 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.

1.7.1 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. 1.7.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Indien en voor zover de verwachte verliezen de investeringen van het betreffende project overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de nominale waarde , verkrijging- of vervaardigingspijs van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) of taxatiewaarde (commercieel vastgoed). 1.7.3 Voorziening reorganisatie Per 1 januari 2014 (peildatum)zijn de contouren van de reorganisatie bekend gemaakt. Aan de hand van het sociaal statuut zijn voor medewerkers die boventallig – per 1 oktober 2014 – zijn verklaard, de kosten voor outplacement en afkoopkosten voorzien.

1.7.4 Voorziening te verkopen materiele vaste activa Voorzienbaar verlies bij verwachte grondopbrengst bij de verkoop van 12 bouwkavels – door projectontwikkelaar – bij de Bollocatie.

1.8

Langlopende schulden

GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT 2.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

1.8.1 Leningen De leningportefeuille is gewaardeerd tegen de nominale waarde. Het aflossingsgedeelte in het volgende verslagjaar maakt deel uit van de langlopende schulden.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: materiële vaste activa in exploitatie.

1.8.2 Verkoop onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft QuaWonen een terugkoopverplichting waarvan de waarde mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

2.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de gedeclareerde en of in rekening gebrachte prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te declareren diensten.

1.9 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de gedeclareerde en of in rekening gebrachte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode).

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

68


2.2 Bedrijfsopbrengsten

2.3 Bedrijfslasten

2.2.1. Huren Onder de huuropbrengsten zijn de netto huren verantwoord waarop in mindering is gebracht de gederfde huur als gevolg van leegstand en afboekingen. Bij de jaarlijkse verhoging van de huren is QuaWonen gebonden aan het landelijke huurprijsbeleid.

2.3.1. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde).

2.2.2. Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de levering van onder andere de volgende diensten: levering en gebruik energie, schoonmaakkosten, groenonderhoud, glasverzekering, contributie huurdersvereniging etc. De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats.

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde van de grond wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

2.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

2.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Voor de activa in ontwikkeling inzake projecten die niet haalbaar blijken te zijn worden de onrendabele investeringen ten laste van het resultaat gebracht.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen. 2.2.4. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

69


Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

2.3.3 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een levensduurverlenging en kwaliteitsverbetering van het actief.

2.3.4 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

2.3.5 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is QuaWonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 2.3.6 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 2.3.7 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa en grondposities gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van een rentepercentage van 4.

70


FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING Gedurende het verslagjaar is het Treasury Statuut herzien en opnieuw vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het Treasury Statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan (binnen de regelgeving op het moment van goedkeuring). Het Treasury Statuut wordt onder invloed van snel wijzigende regelgeving vanaf heden jaarlijks aangepast. Binnen het treasurybeleid van QuaWonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van financiële risico’s. Deze risico’s deden zich na de kredietcrisis voor, toen banken niet langer tegen acceptabele liquiditeitsopslagen lange financiering wilden verstrekken. Op grond van het vigerende Treasury Statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat QuaWonen zich onverkort houdt aan de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Renterisico QuaWonen loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. QuaWonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt QuaWonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestand. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft QuaWonen renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt QuaWonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet.

71


Financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Er mag dus geen open positie ontstaan met het derivaat. Het derivaat kwalificeert daarmee voor hedge accounting, waardoor de lening en het derivaat tegen nominale waarde op de balans worden opgenomen. De lening wordt in feite verantwoord als ware het een lening met een vaste rente. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente op de variabele leningen normaliter met € 104 mln. x 1% = € 1.040.000 toe. Door het sluiten van derivaten wordt dit risico van een stijgende rente tot nihil gereduceerd. Uiteraard kan bij een dalende rente ook niet langer worden geprofiteerd van lagere rentekosten. De rente wordt feitelijk vastgezet. Er resteert slechts het opslagrisico, i.c. het risico dat gekoppelde funding tegen hogere liquiditeitsopslagen dient te worden aangetrokken in de toekomst. De funding is weliswaar voor de volledige looptijd van het derivaat geregeld, maar liquiditeitsopslagen zijn onderhevig aan periodieke herziening. Kredietrisico QuaWonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. QuaWonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij ten einde kredietrisico te spreiden. Het kredietrisico betreft hier tegenpartijrisico, dus het risico dat een tegenpartij bij een derivaat failleert (en de verplichtingen uit het derivaat niet meer kan nakomen). Voor het tegenpartijrisico zijn limieten vastgelegd in het Treasury Statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat QuaWonen loopt per balansdatum zijn als volgt:

Valutarisico

QuaWonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Financiële instrumenten Off-balance instrumenten 31 dec. 2013 (x € 1 mln.) QuaWonen heeft per balansdatum dertien payers swaps afgesloten. De swaps starten in 2006 tot en met 2014. Hiermee worden toekomstige € renterisicomomenten gefixeerd. De modaliteiten van deze derivaten luiden Bankschuld (leningportefeuille) 275,9 als volgt: Kredietlimiet 10,0 Startdatum Hoofdsom Rente Einddatum Marktwaarde per Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2013-2014) 39,0

31-12-2013

swaps

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien QuaWonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico wordt de vervalkalender van de bestaande leningportefeuille frequent gemonitord. Daarnaast loopt QuaWonen liquiditeit risico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. QuaWonen heeft met uitsluitend ABN AMRO en Fortis (heden gezamenlijk ABN AMRO) afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. De treshold bedraagt € 8.1 miljoen. De marktwaarde ultimo 2013 bedraagt € 7,5 miljoen negatief. Feitelijke verrekening van het onderpand (treshold) heeft nog niet plaatsgevonden. Bij een daling van 1% van de marktrente (gemeten per eind 2013) dient QuaWonen totaal € 10,4 mln. aan onderpand te storten. Bij een daling van 2% van de marktrente dient QuaWonen totaal € 13,3 mln. aan onderpand te storten. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.

72


04-09-2006

4.000.000

4,0300

02-09-2016

- 401.546

03-04-2006

4.000.000

3,8950

02-04-2015

- 206.743

02-02-2007

4.000.000

3,5950

02-02-2017

- 396.530

02-11-2006

4.000.000

3,5975

02-11-2017

- 419.511

02-05-2008

5.000.000

4,2480

04-05-2020

- 965.617

01-08-2008

5.000.000

4,2350

01-08-2019

- 855.617

01-12-2008

5.000.000

4,2300

03-12-2018

- 738.116

01-12-2009

7.000.000

4,4350

01-12-2021

- 1.456.980

03-09-2009

7.000.000

4,6280

03-09-2018

- 1.257.594

03-04-2010

7.000.000

4,6650

03-04-2019

- 1.493.354

03-09-2010

7.000.000

4,7975

03-09-2021

- 1.710.690

01-08-2011

7.500.000

4,1700

01-08-2017

- 985.606

01-02-2011

7.500.000

4,0525

03-02-2020

- 1.396.813

01-08-2013

10.000.000

3,7375

02-08-2021

- 1.553.436

03-06-2013

10.000.000

3,0250

03-06-2022

- 1.045.181

01-08-2014

10.000.000

3,3200

01-08-2023

- 917.343

Bedragen in €

Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van QuaWonen zijn de kaders benoemd omtrent het beheersen van de risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasurystatuut. In het treasurystatuut is het gebruik van afschermende rente instrumenten toegestaan om de renterisico’s te beperken. De financiële instrumenten voldoen aan de richtlijnen van het WSW. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rentevoet afdekken met derivaten. De derivaten worden alleen ingezet voor beperken rente risico; de derivaten worden niet als belegging ingezet. De marktwaarde tendeert naar 0. Er bestaat geen intentie tot verkoop. Vanwege de inzet voor het beperken van rente risico en geen verkoopintentie wordt de negatieve waarde niet als last opgenomen in de winst- en verliesrekening. Het toekomstige investeringsprogramma, en de noodzakelijke financiering is hoger dan de aanwezige derivaten. Hedge instrumenten QuaWonen maakt gebruik van derivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. QuaWonen maakt gebruik van payers swaps. Hierbij ontvangt QuaWonen een variabele van de tegenpartij en betaalt QuaWonen een vaste rente. Marktwaarde De totale marktwaarde van de derivaten bedraagt per 31 december 2013 € 15.800.066 negatief. (2012 € 19.926.694 negatief). De marktwaarde wordt bepaald door alle uit de derivaten voortvloeiende kasstromen te disconteren tegen de actuele marktrente per 31 december 2013.

73


TOELICHTING OP DE ACTIVA (BEDRAGEN IN EURO’S) 1 Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen: Verloop van de balanspost 1 januari: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

2013 364.393.597 165.360.097 -136.684.757 393.068.938

Mutaties: - Investeringen - Onrendabele toppen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Herclassificatie - Herwaarderingen - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

51.347.832 -12.062.193 -1.657.383 -18.083.582 -1.160.799 -7.162.452 -18.150.141 -6.928.719

31 december: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Totaal investeringen - Investeringen in energiebesparende maatregelen in het bestaande bezit - Overige na-investeringen tegen huurverhoging - Strategische aankopen ten behoeve van toekomstige herstructurering - Oplevering van project Secretaris Schipperstraat - Oplevering van project 't Ingse Hof 2e fase - Oplevering van project Torenzicht - Oplevering van project Waterpoort - Oplevering van project Parkflat - Oplevering van project Bollocatie - Oplevering van project De Uitkijk - Oplevering van project De Populier - Oplevering van project Kwintes - Investeringen reeds opgeleverde projecten

74


409.044.037 147.351.163 -170.254.983 386.140.218

8.130.648 471.945 356.352 5.607.430 3.003.431 7.163.780 8.457.356 7.110.601 3.018.845 2.477.748 2.240.039 2.997.115 312.542 51.347.832

Herclassificatie In 2013 zijn er in totaal 23 woningen geherclassificeerd a.g.v. huurprijsaanpassingen. Er zijn 22 woningen van de sociale naar de commerciele voorraad geherclassificeerd en 1 woning van de commerciele naar de sociale voorraad. Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Deze obligo is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd is dan ook niet hypothecair bezwaard. Verzekering De opstallen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. De premie voor deze verzekering wordt berekend per eenheid en niet op basis van een verzekerde waarde. Hierdoor bestaat er geen kans op over- of onderverzekerd zijn. W.O.Z.-waarde De waarde volgens de Wet Onroerende Zaken (WOZ) is met waardepeil-datum 1 januari 2012 voor 2013 getaxeerd op € 1,349 miljard. Deze waarde is dus exclusief de in 2013 opgeleverde verhuureenheden.

1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat. 1 januari 2013 - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen *) 40.899.495 - Cumulatieve waardeveranderingen *) -17.276.801 Boekwaarde per 1 januari 23.622.694 *) De verhouding Verkrijgingsprijzen/cumulatieve waardeveranderingen is gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2012. De totale boekwaarde is niet gewijzigd. Mutaties : - Investeringen 20.421.484 - Desinvesteringen -2.894.914 - Subsidies -13.924 - Herclassificatie -682.658 - In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken: Vervaardigingsprijs opgeleverde in onroerende zaken -42.388.887 Herwaardering 12.062.193 - Resultaat grondexploitatie -2.653.847 - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan -2.505.772 Totaal mutaties -18.656.325 31 december 2013 - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

12.024.194 -7.057.825 4.966.369

Desinvesteringen Er is € 2.161.964 afgeboekt ten lasten van het jaarresultaat. Dit zijn ontwikkelkosten van diverse projecten die geen doorgang meer vinden, de no-go projecten of waar planwijzigingen hebben plaatsgevonden. Tevens is er € 732.950 ontvangen in de grondexploitatie van de Bollocatie. In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken In 2013 zijn er 173 appartementen opgeleverd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Tevens zijn er 4 projecten opgeleverd met een bijzondere woonvorm, waarvan één inclusief dagbesteding. Complex ‘t Ingse Hof 2 is opgeleverd met een ontmoetingsruimte. Resultaat grondexploitatie Resultaatsbepaling op grond, als gevolg van sloop van onroerende zaken en herstructurering van wijken.

75


1.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2013

1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

10.209.595 -2.779.440 7.430.155

Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen Totaal mutaties

919.266 0 -520.286 -27.809 371.171

31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december Boekwaarde per 31 december nader te specificeren in: a. Kantoorruimten (afschrijvingspercentage gemiddeld 2,38%) b. Werkplaats (afschrijvingspercentage gemiddeld 7,79%) c. Inventaris (afschrijvingspercentage gemiddeld 18,98%) d. Vervoermiddelen (afschrijvingspercentage gemiddeld 20%)

11.128.861 -3.327.535 7.801.326 2013 6.138.509 66.006 1.551.365 45.445 7.801.326

2012 5.752.633 79.378 1.555.519 42.625 7.430.155

2 Vastgoedbeleggingen

Herclassificatie In 2013 zijn er in totaal 23 woningen geherclassificeerd a.g.v. huurprijsaanpassingen. Er zijn 22 woningen van de sociale naar de commerciele voorraad geherclassificeerd en 1 woning van de commerciele naar de sociale voorraad.

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Een overzicht van het commercieel vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen: 2013 1 januari: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen

13.745.039

- Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

-4.849.458 48.925.823

40.030.242

Mutaties: - Investeringen - Onrendabele toppen - Desinvesteringen - Afschrijvingen

5.609.008 0 -366.053

- Herwaarderingen

0 1.160.799 4.347.122

- Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

-353.522 10.397.354

31 december: - Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - Cumulatieve herwaarderingen - Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

46.612.151 18.125.227

-5.414.201

Boekwaarde per 31 december

59.323.177

- Herclassificatie

Totaal investeriningen - Overige na-investeringen tegen huurverhoging - Oplevering van project Secretaris Schipperstraat - Oplevering van project 't Ingse Hof 2e fase - Oplevering van project Waterpoort - Oplevering van project Parkflat - Oplevering van project Bollocatie - Oplevering van project Oranjeplaats apotheek - Correcties reeds opgeleverde projecten

4.198 1.907.240 938.280

705.400 369.215 1.192.295 499.260 -6.879 5.609.008

76


Zekerheden Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Deze obligo is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd is dan ook niet hypothecair bezwaard. Verzekering De opstallen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. De premie voor deze verzekering wordt berekend per eenheid en niet op basis van een verzekerde waarde. Hierdoor bestaat er geen kans op over- of onderverzekerd zijn. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie, berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2013 € 41.043.000. (31-12-2012 € 30.380.000) W.O.Z.-waarde De waarde volgens de Wet Onroerende Zaken (WOZ) is met waardepeil-datum 1 januari 2012 voor 2013 getaxeerd op € 62 miljoen. Deze waarde is dus exclusief de in 2013 opgeleverde verhuureenheden.

2.3 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat.

2.2.1 Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor verkoop onder voorwaarden De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het volgende schema samengevat. 2013 34.627.237

Boekwaarde per 1 januari

Mutaties: - Toevoegingen door verkoop uit bestaand bezit - Herwaarderingen Totaal mutaties

2.274.600 1.050.429 3.325.029


Aard van de regeling Verkocht t/m 1 januari 2013 Terugkopen 2013 Verkopen 2013 Verkocht t/m 31 december 2013

37.952.266

MGE

Koopgarant

42

204

0

7

1

40

43

237

Per 31 december 2013 zijn er 4 woningen en 3 parkeerplaatsen in eigendom die aangemerkt worden als materiele vaste activa VOV. 2.2.2 commercieel vastgoed in ontwikkeling voor verkoop onder voorwaarden De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat. 2013 1 januari

- Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december Mutaties: - Desinvesteringen Totaal mutaties 31 december - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

77


6.855 0 6.855

-6.855 -6.855

0 0 0

2013 1 januari: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

2.550.425 -142.707 2.407.718

Mutaties: - Investeringen - Desinvesteringen - Herclassificatie - In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken: Vervaardigingsprijs opgeleverde in onroerende zaken Herwaardering - Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

-5.604.810 0 142.707 676.109

31 december: - Verkrijgingsprijzen/vervaardigingsprijzen - Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december

3.083.827 0 3.083.827

6.284.488 0 -146.276

In exploitatie genomen nieuwbouw van (on)roerende zaken In 2013 zijn er 21 appartementen opgeleverd met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Tevens zijn er 2 commerciële bedrijfsruimten in exploitatie genomen.

3

Financiële vaste activa

3.2

Overige financiële vaste activa

3.1 Belastinglatenties 2013 376.069 0 376.069

- Leningen - Verrekenbare verliezen Stand per 31 december

2012 441.458 270.616 712.074

Specificatie van het verloop van de actieve latenties:

Stand per 1 januari 2012 - Afloop 2012 - Aanpassing boekjaar 2011 - Verrekenbaar verlies over boekjaar 2012 Stand per 31 december 2012 - Afloop 2013 - Afwijking raming t.o.v. aangifte vpb 2011 - Aanwending verrekenbare verliezen Stand per 31 december 2013

Actieve latententies u.h.v.: Leningen Verliezen Totaal 498.741 546.221 1.044.962 -57.283 0 -57.283 -309.093 -309.093 0 33.488 33.488 441.458 270.616 712.074 -65.389 0 -65.389 548.360 548.360 0 -818.976 -818.976 376.069 0 376.069

Actieve belastinglatentie u.h.v. leningen Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 64.475 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 448.744 (2012: € 530.262). Actieve belastinglatentie u.h.v. verrekenbare verliezen Door gebruik te maken van de herbestedingsreserve voor fiscale winsten, is het niet mogelijk geweest om de fiscale verliezen van boekjaar 2007 en 2012 te verrekenen. In 2013 heeft de aangifte over 2011 plaatsgevonden. Hieruit vloeide een correctie ten opzichte van de eerder in de jaarrekening opgenomen raming. De verrekenbare verliezen zijn aangewend ten behoeve van het resultaat over 2013.

78


Saldo per 1 januari

- Rente lening u/g Woonwaard Holding bv - Afwaardering boekjaar lening u/g Woonwaard Holding B.V. - Wooninvesteringsfonds Rentevergoeding 2012 Rentevergoeding 2013 - Durban Rotterdam Housing Project: ontvangen aflossingen - Durban Rotterdam Housing Project: overboeking naar debiteuren

2012

2012

2.535.140

2.545.378

3.556 -3.556

3.352 -3.352

55.250 56.493 -27.226 -7.914

-10.238

- Erfpacht parkeergarage Secretaris Schipperstraat Totaal mutaties Af: Voorziening WIF certificaten

1 76.604 1.361.743

-10.238

Saldo per 31 december

1.250.001

2.535.140

Dit saldo bestaat uit: Lening u/g Woonwaard Holding bv Als gevolg van de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwaard Holding is de lening aan de holding afgewaardeerd. Het negatieve eigen vermogen van Woonwaard Holding BV is in mindering gebracht op de rekening courant. (totaal actief: € 0) Wooninvesteringsfonds Eind 2005 zijn 5 certificaten ad € 500.000 per stuk gekocht van het Wooninvesteringsfonds (WIF), in 2011 geconverteerd naar 25 certificaten ad € 100.000 per stuk. Vanaf 2011 geldt een vaste rentevergoeding van 2,25% en een variabele vergoeding van maximaal 3,25%. Jaarlijks wordt een besluit genomen of er een variabele rente wordt uitgekeerd. Over 2012 en 2013 is besloten alleen de vaste rentevergoeding toe te kennen. Om liquiditaire redenen zijn deze nog niet uitgekeerd door het WIF. Gezien de financiële situatie waarin het WIF zich bevindt, is besloten een voorziening op te nemen ter hoogte van 50% van de nominale waarde van de certificaten. Tevens worden de toegekende rentevergoedingen als incourant aangemerkt. Ook hiervoor is een voorziening gevormd.

Ultimo 2013 ziet de vermogensopstelling voor deze belegging er als volgt uit: - Certificaten aantal: 25 nominaal: 100.000 - Niet uitgekeerde vaste rente tot en met 2012 - Niet uitgekeerde vaste rente tot en met 2013 Totaal vordering per 31-12-2013 Af: Voorziening afwaardering WIF certificaten Af: Voorziening wegens incourantheid rentevorderingen Waardering WIF certificaten ultimo 2013

4 Voorraden 2.500.000 55.250 56.493 2.611.743 -1.250.000 -111.743 1.250.000

St Durban Housing Project Betreft een renteloze lening aan St. Durban Rotterdam Housing Project ad fl.100.000 (€ 45.378). In 2012 is een eerste aflossing ontvangen van € 10.238, zodat het actief begin 2013 nog € 35.140 is. Ultimo 2013 ziet de vermogensopstelling voor deze belegging er als volgt uit: Stand per 1 januari 2013 - Aflossing 2013 Stand per 31 december 2013 Opgenomen onder debiteuren (te ontvangen in 2013) Waardering renteloze lening ultimo 2013

35.140 -27.226 7.914 -7.914 0

4.1

Voorraad te verkopen onroerende zaken

- 7 parkeerplaatsen uit project Tricolore die nog verkocht moeten worden. - 1 Vangnetwoning Lijsterstraat - 12 Grondkavels uit project Bollocatie die nog verkocht moeten worden. Totaal voorraad bestemd voor de verkoop

2012 101.846

0 1.320.000

201.682 0

1.421.846

303.528

In project Bollocatie staan nog 12 grondkavels te koop voor een totale prijs van € 1.560.000. Vooruitlopend op verder te nemen acties met de mede ontwikkelaar, is € 240.000 afgeboekt als voorzienbaar verlies bij verkoop van deze kavels.

4.2

Vastgoed ontwikkeling bestemd voor verkoop (onderhanden werk)

Saldo per 1 januari

Erfpacht parkeergarage Secretaris Schipperstraat In 2013 is met de oplevering project Secretaris Schipperstraat een Vestiging Recht van Erfpacht ingegaan voor de parkeergarage. De erfpacht is aangegaan voor een periode van 50 jaar en afgekocht, waarbij alle economische risico’s en voordelen bij de erfpachter, de gemeente Bergambacht, liggen. Na het verstrijken van de duur van de erfpacht, valt de opstal en het gronddeel terug aan QuaWonen. De contante waarde van de restwaarde is voor € 1 geactiveerd.

2013 101.846

Mutaties: - Investeringen - Verkoopopbrengsten - Herclassificatie - Opgeleverd en verkocht - Opgeleverd maar niet verkocht - Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Totaal mutaties Saldo per 31 december

2013

2012

1.432

1.432

1.812.917 -852.353 828.934 -214.323 -1.560.000 0 15.175 56.462

208.958 -74.618 -94.628 0 -201.682 217.000 55.030 1.432

In 2013 is er een parkeergarage in project Secretaris Schipperstraat in erfpacht geleverd en opgeleverd. Tevens is er in project Waterpoort een casco en afbouwpakket in de koop opgeleverd aan een HOED. Ultimo 2013 zijn er geen verkochte projecten in ontwikkeling.

79


4.3

Voorraad groot materiaal

Voorraad per 1 januari Mutaties: - Aankopen - Resultaat verkoop materiaal - Verbruik materiaal - Verkoop materiaal - Afgeboekt tlv onderhoud Totaal mutaties Voorraad per 31 december

5.2 2012 5.386

31.950 -6.399 -24.513 -6.424 0 -5.386 0

2012 86.408

38.347 504 -58.774 -5.064 -56.035 -81.022 5.386

5 Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren

Huurachterstand Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren Saldo huurdebiteuren

2013 608.066 116.625 491.441

Voorziening dubieuze debiteuren

2012 414.627 102.450 312.176

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,22% van de brutojaar-huur (2012: 0,88%)

2013

2012

Saldo per 1 januari

194.545

193.152

Mutaties: - Definitief oninbaar huurdebiteuren - Definitief oninbaar overige vorderingen - Ontvangen bedragen - Dotatie Totaal mutatie

-19.781 -14.356 0 112.412 78.275

-40.605 -21.533 1.384 62.147 1.393

Saldo per 31 december

272.820

194.545

De voorziening is ten behoeve van: - Huurdebiteuren - Overige debiteuren - Overlopende activa Saldo per 31 december

116.625 149.376 6.819 272.820

102.450 92.002 93 194.545

Huurdebiteuren Bij de huurdebiteuren is de voorziening alleen bepaald aan de hand van de vorderingen die uit handen gegeven zijn aan de deurwaarder. Van de actieve contracten, vorderingen op huidige bewoners, wordt 50% als dubieus beschouwd. Van de niet-actieve contracten, vorderingen op vertrokken bewoners, wordt ook 50% als dubieus beschouwd. Overige debiteuren Voor de overige debiteuren en vorderingen is de voorziening als volgt gevormd. Vorderingen tussen 31 en 90 dagen worden voor 25% als dubieus aangemerkt; voor vorderingen ouder dan 90 dagen worden voor 50% als dubieus aangemerkt. Daarnaast wordt de post “vm debiteuren Woonwaard” voor 75% als dubieus aangemerkt. Overlopende activa Van de nog te ontvangen bedragen wordt 20% als dubieus aangemerkt.

80


5.3 Gemeenten

- Gemeente Bergambacht - Gemeente Nederlek - Gemeente Schoonhoven - Gemeente Krimpen a/d IJssel Saldo per 31 december

5.4

5.5 2013 372 100.195 96.845 9.681 207.093

2012 0 102.916 213 42.683 145.812

2013 413.576 49.640 0 25.967 701.832 1.191.015 149.376 1.041.639

2012 404.222 37.274 1.594 24.132 318.350 785.572 92.002 693.570

Overige vorderingen

- Nog te ontvangen termijnen ed. projectadministratie - Rekening-courant Woonwaard Holding B.V. (geconsolideerd) - Overige vorderingen op huurders en voormalige huurders - Overige vorderingen op niet huurders - Overige debiteuren Af: Voorziening dubieuze debiteuren Saldo per 31 december

- Nog te ontvangen bedragen - Nog te ontvangen rente Rabo spaarrekening - Vooruitbetaalde bedragen - Te vorderen pensioen-/vutpremie - Waarborgsom TPG (frankeer) - Betwiste bedragen huurdebiteuren - Te verwerken in projectadministratie - Diverse overlopende posten Af: Voorziening dubieuze debiteuren Saldo per 31 december

2013 65.006 128.944

2012 464 89.750

0 0 5.475 78 30.785 1.346 231.634 6.819 224.815

3.261 1.073 5.475 1.345 285.899 2.345 389.612 93 389.519

Overige vorderingen met een looptijd langer dan 1 jaar In de Overige vorderingen en de Overlopende activa zijn er géén bedragen opgenomen die een looptijd hebben langer dan een jaar.

6

Op de rekening-courant met Woonwaard Holding BV (100% deelneming) van € 135.165 is het negatieve eigen vermogen van de Holding van € 85.525 in mindering gebracht. Het resterende saldo van € 49.640 is per 31 december 2013 liquide voorhanden in de Holding.

Overlopende activa

Liquide middelen

Betaalrekeningen: - Rekening-courant ING - Rekening-courant Rabobank (t.b.v. projecten) - Spaarrekening Rabobank Totaal betaalrekeningen Kas Totaal liquide middelen per 31 december

2012

2012

7.182 4.327.581 10.000.000 14.334.763

1.096.153 4.123 15.000.000 16.100.276

2.410

709

14.337.173

16.100.985

Liquiditeitsbuffer De aan te houden liquiditeitsbuffer, het deel van de liquide middelen dat niet vrij ter beschikking staat, berekend conform de uitgangspunten van de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, bedraagt ultimo 2013 € 4,7 miljoen (2012 € 8,4 miljoen).

81


TOELICHTING OP DE PASSIVA (bedragen in euro’s) 7 7.1

Eigen vermogen Overige reserves

Voor een toelichting op de stelsel- en schattingswijzigingen wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen. De overige reserves bestaan uit de Algemene bedrijfsreserve, de herwaarderingsreserves sociaal en commercieel vastgoed en de leefbaarheidsreserve. De leefbaarheidsreserve is exclusief bestemd voor leefbaarheidsuitgaven in Krimpen aan de Lek. De reserve is ontstaan uit de verenigingsreserve van de fusie partner Ons Belang.

Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari - Resultaat uit resultaatbestemming - Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde sociaal vastgoed Stand per 31 december

2013 223.337.550 -38.541.632 -7.162.452 177.633.467

Onderverdeling overige reserves: - Algemene bedrijfsreserve - Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie - Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie - Leefbaarheidsreserve Stand per 31 december

16.454.927 147.351.163 18.125.227 49.272 181.980.589

Verloop algemene bedrijfsreserve: Stand per 1 januari - Realisatie door afschrijving - Realisatie uit hoofde van verkoop - Resultaat uit resultaatbestemming

44.183.143 9.060.514 1.752.902 -38.541.632

Stand per 31 december

16.454.927

Verloop herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Realisatie door afschrijving - Realisatie uit hoofde van verkoop of sloop - Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Stand per 31 december Verloop herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Realisatie uit hoofde van verkoop of sloop - Toename uit hoofde van oplevering en herclassificatie Stand per 31 december Verloop leefbaarheidsreserve - Stand per 1 januari 2012 - Resultaat uit resultaatbestemming Stand per 31 december 2012

82


165.360.097 -9.060.514 -1.785.968 -7.162.452 147.351.163

13.745.039 33.066 4.347.122 18.125.227

49.272 0 49.272

8 Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.2 Latente belastingverplichtingen 8.3 Overige voorzieningen Boekwaarde per 31 december

8.1

8.2 2013 10.324.791

2012 1.456.814

89.551 857.718 11.272.060

21.717 222.425 1.700.956

De voorziening dient om (restant) voorcalculatorische onrendabele investeringen van (nieuwbouw)projecten te dekken, voorzover er geen voldoende activum op de balans aanwezig is. Voor huureenheden betreft het de onrendabele top op de investeringen. Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen is als volgt: 2013 Boekwaarde per 1 januari

1.456.814

Mutaties: - Dotaties ten gunste van de voorziening - Aanwending van de voorziening Totaal mutaties

12.920.250 -4.052.273 8.867.977


10.324.791

Deze voorzieningen zullen naar verwachting in 2014 en 2015 worden aangewend.

83


Latentie uit hoofde van verkopen De materiële vaste activa in exploitatie van QuaWonen wordt gewaardeerd tegen beleidswaarde of marktwaarde. Deze vorm van waarderen resulteert in een passieve belastinglatentie omdat de waardering hoger is dan de fiscale waardering.

Boekwaarde per 1 januari - Mutatie latentie op basis van nieuwe verkoopprognoses Boekwaarde per 31 december

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Ultimo boekjaar is er voor de volgende projecten een voorziening: - Bloemengaarde (Bergambacht) - De Primeur (Krimpen aan de Lek) - Touwbaan (Lekkerkerk) - Zilverstadlocatie (Schoonhoven) - Blok 2/3 H.A. Schreuderstaat (Schoonhoven) - Centrumplan (Krimpen aan de Lek) - Parkflat (Lekkerkerk)

Latente belastingverplichtingen

1.562.278 215.535 1.405.913 5.585.935 713.871 322.884 518.375 1.456.814

2012 21.717 67.834 89.551

In beginsel is voor de geraamde toekomstige verkopen voor de komende vijf jaar (2014 tot en met 2018) een passieve latentie berekend. Aangezien het moment van winstnemen bij verkopen onder voorwaarden onzeker is (fiscaal pas op het moment van terugkoop), is voor deze verkopen geen latentie in de jaarrekening gevormd. Derhalve komt alleen de passieve latentie voor de reguliere verkopen bestaand bezit in de jaarrekening tot uiting. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum, een bedrag van € 11.101 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 97.666 passief (2012: € 19.850 passief).

8.3

Overige voorzieningen

Voorziening grondexploitatie De voorziening is ten behoeve van toekomstige uitgaven uit de grondexploitatie van de projectontwikkeling. De uitgaven betreffen onder andere het bouwen woonrijpmaken van de grond inclusief eventuele sanering, kosten sociaal plan, sloopkosten. 2013 Boekwaarde per 1 januari

Mutaties: - Aanwending van de voorziening Totaal mutaties

9

Langlopende schulden

9.1

Leningen overheid en kredietinstellingen

Leningen overheid Schuldrestant per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Reguliere aflossing Schuldrestant per 31 december

2012 244.235

2012 255.858

-11.865 232.370

-11.623 244.235

255.458.720

224.274.380

45.500.000 -1.362.683 -23.883.068 20.254.249

55.000.000 -1.801.923 -22.013.737 31.184.340

275.712.969

255.458.720

222.425

-222.425 -222.425


0

Leningen kredietinstellingen Schuldrestant per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Nieuwe leningen - Reguliere aflossing - Extra aflossing / schuldrestant Totaal mutaties

Met ingang van 2013 wordt de grondexploitatie niet meer apart verantwoord maar verwerkt bij de voorziening inrendabele investeringen nieuwbouw.

Schuldrestant per 31 december

Voorziening reorganisatiekosten De voorziening is ten behoeve van toekomstige uitgaven als gevolg van de reorganisatie bij QuaWonen. De uitgaven betreffen de kosten voor outplacement en schadeloosstellingen.

Nieuwe leningen In het boekjaar zijn 5 nieuwe leningen gestort, voor in totaal € 45,5 miljoen. Bank Nederlandse Gemeenten - storting 1 feb., fixe, looptijd 7 jaar, tegen 6-maands Euribor + 0,145%* - storting 2 apr., fixe, looptijd 35 jaar, tegen 3,04% + aanvullende rente 0,55% - storting 3 juni, fixe, looptijd 9 jaar, tegen 6-maands Euribor + 0,17%* - storting 1 aug., fixe, looptijd 8 jaar, tegen 6-maands Euribor + 0,17%* ASN Groenfonds - storting 31 dec., 50 jr.-lineair, looptijd 7 jaar, tegen 1,46%

2013 Dotaties ten gunste van de voorziening

857.718

* Variabele rente is afgedekt door payers swap waardoor rentepercentage is gefixeerd.

84


7.500.000 7.500.000 10.000.000 10.000.000 10.500.000 45.500.000

9.2

Aflossingen Aflossingenngen binnen 12 maanden na afloop van het jaar, ad € 27.224.062, zijn niet opgenomen onder de kortlopende schulden, maar maken onderdeel uit van bovengenoemde bedragen.

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

De mutaties in de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in het volgende schema samengevat. 2013

De aflossingsverplichtingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: - reguliere aflossing leningen overheid - reguliere aflossing leningen kredietinstellingen - eindaflossingen leningen kredietinstellingen

11.779 1.462.111 25.750.172

Nog te ontvangen leningen Per balansdatum zijn er geen leningsovereenkomsten afgesloten, met stortingsdata in toekomstige boekjaren.

Boekwaarde per 1 januari

32.943.353

Mutaties: - Aangekochte woningen - Toevoegingen door verkoop uit bestaand bezit of voorraad - Herwaarderingen Totaal mutaties

-1.097.410 4.695.122 1.308.615 4.906.327


37.849.680

2013

2012

0

7.500.000 7.500.000

9.3 Waarborgsommen

Gemiddelde rentevoet De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille ultimo boekjaar is 2,578% (inclusief roll-over leningen).

Saldo per 1 januari - Waarborgsommen - Rentevergoeding Schuldrestant per 1 januari

8.187 1.378 9.565

9.238 1.416 10.654

Mutaties: - Uitbetaalde waarborgsommen - Uitbetaalde rentevergoeding - Ontvangen waarborgsommen bij verhuringen - Rentevergoeding over het boekjaar - Correctie (afboekingen) Totaal mutaties

-1.917 -84 1.299 100 0 -602

-2.405 -148 1.354 110 0 -1.089

Saldo per 31 december - Waarborgsommen - Rentevergoeding Schuldrestant per 31 december

7.569 1.394 8.963

8.187 1.378 9.565

BNG; fixe-lening; stortingsdatum 2 april 2013

2013

Duration De duration van de leningportefeuille is 5,20 Schuldrestant van de leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar Ultimo - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

2013 171.000 153.197.000 153.368.000

2012 184.000 151.865.000 152.049.000

Zekerheden De rente- en aflossingsverplichtingen van door kredietinstellingen verstrekte leningen ad € 275,7 miljoen worden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gegarandeerd. Dit is inclusief de per balansdatum nog te ontvangen leningen. Naast deze leningen zijn er nog enkele gemeenteleningen ad € 232.000. Ultimo boekjaar zijn er geen complexen hypothecair bezwaard door derden.

85


2012

De normale rentevergoeding die is verstrekt over de ontvangen waarborgsommen bedraagt 1,8%, gelijk aan 2012. Op basis van individuele afspraken kan voor bedrijfsruimten een afwijkend percentage gehanteerd zijn. Er wordt een waarborgsom geheven voor de bedrijfsruimten en de onzelfstandige woningen in regio Oost.

10 Schulden

10.5 Aangegane verplichtingen

10.1 Kredietinstellingen (financiers excl. gemeenten) 2013 0 0

- Rekening-courant Rabobank Saldo per 31 december

2012 1.399.020 1.399.020

10.2 Gemeenten 2013 51.904 1.643 61.886 1.197 116.630

2012 268 388 808 270.448 271.912

10.3 Leveranciers

- Handelscrediteuren Saldo per 31 december

2013 5.185.282 5.185.282

2012 5.696.985 5.696.985

2013 1.859.643 206.564

2012 1.029.705 312.779

10.4 Belastingen en premies sociale verzekering

- Omzetbelasting - Loonbelasting

- Vennootschapsbelasting - Premies sociale lasten Saldo per 31 december

86


2013 1.018.329 280.705 40.720 1.339.754

2012 2.611.939 109.149 242.252 2.963.340

2013 707

2012 518

506.160

394.215

12.868 519.735

14.214 408.947

2013 6.112 399.725 224.504 78 104.731 3.437.094 1.569.945 66.205 43.650 364 5.852.408

2012 196.561 275.787 0 1.345 117.008 3.521.304 1.223.912 62.448 23.386 1.195 5.422.946

10.6 Overige schulden

QuaWonen heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit van € 10,0 miljoen.

- Gemeente Bergambacht - Gemeente Nederlek - Gemeente Schoonhoven - Gemeente Krimpen a/d IJssel Saldo per 31 december

- Projecten - Beheerkosten - Onderhoud Saldo per 31 december

- Saldo van te ontvangen waarborgsommen en uit te betalen waarborg-sommen en rente van beëindigde contracten. - Saldo per 31 december van de aan de huurders c.q. oud-huurders af te rekenen saldi service- en/of stookkosten - Saldo van overige af te handelen schulden Saldo per 31 december

10.7 Overlopende passiva

- Vooruitontvangen huurtoeslag - Vooruitontvangen huren - Vooruitontvangen huur Kwintes - Betwiste bedragen huurdebiteuren - Te betalen pensioen/vut premie - Niet vervallen rente leningen - Niet vervallen rente derivaten - Nog uit te betalen vakantierechten - Te verwerken in projectadministratie - Overig Saldo per 31 december

818.445 80.927 2.965.579

144.058 1.486.542

Overige schulden met een looptijd langer dan 1 jaar In de Overige schulden zijn er géén bedragen opgenomen die een looptijd hebben langer dan een jaar. In de Overlopende passiva is € 183.496 opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen in euro’s) Bedrijfsopbrengsten 11.1 Huuropbrengsten

A. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Overige onroerende zaken

B. Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Wegens tijdelijke verhuur

Totaal huuropbrengsten

2013

2012

48.505.359 627.384 49.132.743

46.112.806 536.208 46.649.014

976.578 0 454.738 1.431.316

784.317 0 413.473 1.197.790

47.701.427

45.451.224

Huurderving overige onroerende zaken. De huurderving onroerende zaken bestaat uit € 8.687 derving garages en € 902 derving bergplaatsen, € 27.577 derving parkeerplaatsen, € 17.583 derving kantoor, € 11.519 derving winkels en € 3.665 voor huurderving overig. Huurderving wegens oninbaarheid In 2013 is er € 20.081 aan huurvorderingen als oninbaar afgeboekt. Deze afboeking is rechtstreeks ten laste van de voorziening dubieuze debiteuren gebracht.

A.

B.

De mutatie van de te ontvangen netto huur, rekening houdend met derving, ad. € 2.250.203 is voornamelijk toe te rekenen aan de: Jaarlijkse gemiddelde huurverhogingen op 1 juli 2013 (2,5 en 4%) en 1 juli 2012 (2,3%) Diverse woningverbeteringen en na-investeringen. Huurharmonisatie In exploitatie Uit exploitatie Tijdelijke verhuur Huurderving wegens leegstand Huurderving woningen en woongebouwen Huurderving overige onroerende zaken

1.394.497 17.456 170.767 1.018.231 -309.483 -41.265 2.250.203 906.645 69.933 976.578

De leegstandsderving bevat alle vormen van leegstand, derhalve ook projectleegstand en herstructureringsleegstand (voor sloopwoningen zonder verhuurbestemming). Voor het jaar 2013 bedraagt de derving voor projectleegstand € 281.349 en de derving voor herstructurering € 256.581. De frictie- en onderhoudsleegstand bedraagt € 368.715.

87


Te ontvangen vergoedingen voor: a. Servicekosten b. Contributies huurdersvereniging

Derving vergoedingen a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid

Sub-totaal Nog af te rekenen servicekosten Afgedragen aan huurdersverenigingen Niet af te rekenen servicekosten Totaal opbrengst servicecontracten

2013

2012

2.039.286 7.433 2.046.719

2.016.849 7.924 2.024.773

53.711 0 53.711

50.727 0 50.727

1.993.008 4.689 -7.433 -36.817 1.953.447

1.974.046 3.089 -7.924 -180.383 1.788.828

Te verrekenen met huurdersverenigingen QuaWonen int voor de huurdersverenigingen de contributies van hun leden. Deze contributies worden meerdere keren per jaar afgedragen.

11.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit

11.5 Overige bedrijfsopbrengsten 2013 444.500 9.530

2012 993.700 30.945

434.970

962.755

In totaal zijn er in het verslagjaar 3 woningen uit bestaand bezit verkocht. 1 woning in Krimpen aan den IJssel, 1 woning in Bergambacht, 1 woning in Schoonhoven.

Verkoop project Waterpoort huisartsen Verkoop parkeergarage project Secr Schipperstraat Verkoop vangnetwoning project Waterlijster Totaal verkoopresutlaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2013 421 -214.743 -2.853 -217.175

2012 0

962.755

2.464.371

0


2012 40.089

3.035 8.280 50.452

2.962 11.949 55.000

466.621 15.031 0 140.390 93.000 52.835 510.239 1.278.116

366.939 11.035 225.286 126.399 124.650 143.352 417.853 1.415.514

2. Administratieve vergoedingen Dekking eigen onderhoudsdienst Dekking kosten productkeuze badkamers en keukens Dekking kosten eigen dienst energie/slim en snel Dekking leefbaarheid complexbeheer Dekking leefbaarheid coördinatie wijk en buurtcentra Dekking leefbaarheid uit onderhoud Overige vergoedingen

2013 718.337 0 718.337

2012 976.156 173.692 1.149.848

3. Overige baten Management fee Woonwaard Holding B.V. Verkoop machines en auto onderhoudsdienst

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

88

2013 39.137

De onder de administratieve vergoedingen opgenomen dekkingen betreffen de interne uren welke zijn doorbelast aan de genoemde onderdelen van de bedrijfsvoering.

11.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf

Geactiveerde productie m.b.t. projecten Geactiveerde productie m.b.t. energie Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

1. Overige exploitatieopbrengsten Vergoeding telecommunicatiebedrijven voor geplaatste zendmasten Vergoeding beheercomplexen Overig

4.416 0 4.416

7.200 8.338 15.538

1.332.984

1.486.052

BEDRIJFSLASTEN

12.4 Lonen en salarissen

12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Ten laste van het resultaat gebrachte afschrijving op: - Sociaal vastgoed in exploitatie - Kantoorgebouwen - Werkplaats - Inventaris - Vervoermiddelen Totaal afschrijvingen op materiele vaste activa

2013

2012

18.083.582 134.103 13.372 360.231 12.580 18.603.868

17.099.796 315.019 13.372 258.856 21.153 17.708.196

a. Salarissen personeel (incl. ziekengeld) b. Uitzendkrachten

2013 4.924.552 392.904

2012 4.931.952 664.139

Totaal salarissen (incl. vakantiegeld)

5.317.456

5.596.091

12.5 Sociale lasten

Sociale lasten bedrijfsvereniging

2013 710.492

2012 770.075

2013 916.355

2012 875.804

12.6 Pensioenlasten 12.2 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013

2012

Ten laste van het resultaat gebrachte waardeveranderingen op: - Mutatie onrendabele investeringen mva in ontwikkeling - Correctie terugname 2011 - Afboekingen, no go projecten - Voorraad te vekopen onroerende zaken

12.167.540 0 2.405.465 240.000

12.167.540 0 2.405.465 240.000

Mutaties verkopen onder voorwaarden: - Verkopen onder voorwaarden verplichtingen - Verkopen onder voorwaarden mva - Verkopen onder voorwaarden mva in ontwikkeling - Indexering verplichting vov - Indexering mva vov - Transactiekosten aan- en verkopen - Exploitatielasten vov Totaal overige waardeveranderingen

3.141.822 -2.274.600 0 -1.833.208 -1.021.330 81.184 6.821 12.913.694

39.051 -3.688.300 -254.802 -1.053.117 1.370.170 74.975 -1.105 10.310.317

12.3 Erfpacht Gemeente Nederlek

89


2013 1.082

2012 1.082

Pensioenpremies

De pensioenpremies vloeien voort uit de CAO voor woningcorporaties en zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en Stichting Vutfonds voor de Woningcorporaties (SVW). De pensioenregeling betreft een toegezegde-bijdrageregeling. Eind 2013 was de dekkingsgraad gestegen naar 114% (2012 106%).QuaWonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Daarom is deze pensioenregeling verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling: de pensioenlast 2013 is gelijk aan de in 2013 verschuldigde premie. De ultimo 2013 nog verschuldigde premie is als kortlopende schuld opgenomen.

12.7 Lasten onderhoud

WNT Sinds 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. 2013 De beloning van de bestuurder is als volgt. De beloning bestaat uit de volgende onderdelen: - Totaal vast inkomen - Variabel inkomen - Inkomen op termijn - Vergoedingen

110.034 7.156 25.317 8.731 151.238

Werkgeverslasten sociale verzekeringspremies Het aantal bij QuaWonen werkzame werknemers, berekend op fulltime basis, kan als volgt worden uitgesplitst : Bestuur Control Risk Staf Regio Oost Regio West Bedrijfsvoering Vastgoed Totaal

8.859

Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Totale onderhoudskosten

- dagelijks onderhoud


3.938.907

- verwijderen asbest

149.930

- basiskwaliteit

144.987

- badkamer vernieuwen

310.301

- schoonmaken dakgoten

13.669 4.557.794

12.8 Leefbaarheid

Leefbaarheid

2013 644.376

2012 776.919

12.9 Lasten servicecontracten

Levering goederen en diensten

90

2012 7.277.114 7.908.882 15.185.996

specificatie dagelijks onderhoud :

Totaal

1,0 1,0 7,3 23,1 26,8 19,7 18,8 97,7

2013 4.557.794 7.430.854 11.988.648

2013 2012 1.932.250 1.848.853

12.10 Overige bedrijfslasten 1. Algemene beheer- en administratiekosten Personeelskosten Huisvestingskosten Kosten intern toezicht Advieskosten Kosten automatisering Algemene kosten

2013 634.979 294.189 87.061 274.131 633.179 943.236 2.866.775

2012 550.978 321.871 58.015 282.975 587.207 1.043.027 2.844.073

In de post “Kosten intern toezicht” is begrepen de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen ad € 62.783 die als volgt kan worden gespecificeerd : Naam Dhr. Mr. J. van der Vlist Mw. Ir. M.C. de Nijs Mw. Drs. L.C.M. Boonekamp Mw. Drs. M.C. Hylkema Dhr. J.F. de Leeuw (vanaf 01-05-2013) Dhr. Drs. J.J. Manusama Dhr. V.J. Teekens

Functie Lid Lid Lid Lid Lid Lid Lid TOTAAL

Honorering 10.860 7.240 7.240 7.240 4.827 7.240 7.240 51.886

BTW 2.281 1.520 1.520 1.520 1.014 1.520 1.520 10.896

Totaal 13.141 8.760 8.760 8.760 5.840 8.760 8.760 62.783

Kosten inzake controlerend accountant :

Controle jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet controle diensten

91

2013 2013 2013 2012 BDO Deloitte Totaal Totaal 63.543 63.543 48.135 1.830 1.830 0 2.270 2.402 45.888 53.332 0 8.610 8.610 23.854 67.643 11.012 119.871 125.321 * van het totaal is € 55.230 verantwoord onder advieskosten


2. Heffingen Belastingen, onroerend-zaakbelasting, rioolrecht, hoogheemraadschap Verzekeringen Contributie Landelijke federatie Contributie Maaskoepel, Federatie van Woningcorporaties Verhuurdersheffing Heffingen Centraal fonds

3. Overige bedrijfslasten Wonen & Zorg Kosten energie Mutatie voorzieningen Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Dotatie voorziening Reorganisatie VvE bijdragen Mutatie verlofstuwmeer Kosten verkoop koopgarant bestaand bezit *) Diversen

2013 3.496.364 86.959 70.205 20.213 192.977 1.929.375 5.796.093

2012 3.433.692 96.961 73.628 19.554 0 169.867 3.793.702

0 34.408

419 188.560

112.412 857.718 431.857 3.757 41.488 97.192 1.578.832

62.147 0 371.588 10.479 48.390 167.945 849.528

*) Betreft taxatiekosten voor te verkopen bezit.

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren De voorziening dubieuze debiteuren wordt per balansdatum bepaald aan de hand van de openstaande vorderingen per diezelfde balansdatum. De dotatie is de benodigde vrijval c.q. storting ten laste van het resultaat om de voorziening op deze stand te brengen. Dotatie voorziening reorganisatiekosten De voorziening is ten behoeve van toekomstige uitgaven als gevolg van de reorganisatie bij QuaWonen. De uitgaven betreffen de kosten voor outplacement en schadeloosstellingen. Totaal overige bedrijfslasten

10.241.700

7.487.303

13

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

14.3 Rentebaten

2013 -19.164.148 3.960.534 -15.203.614

2012 -20.214.335 -1.332.448 -21.546.783

Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Saldo van waardeverminderingen en -vermeerderingen van de materiële vaste activa in exploitatie. Indien, van de kasstroomgenererende eenheid, de bedrijfswaarde lager is dan de vervaardigingsprijs of aanschafwaarde minus afschrijving, maakt de mutatie onderdeel uit van het jaarresultaat. Indien hoger, wordt de mutatie buiten het resultaat om, rechtstreeks ten laste of bate van de herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie gebracht. In 2013 is er een waardeverandering van -/- € 7.162.452 rechtstreeks ten laste van de herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie gebracht. Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Saldo van waardeverminderingen en -vermeerderingen van vastgoedbeleggingen in exploitatie. Indien, van de kasstroomgenererende eenheid, de marktwaarde hoger of lager is dan de vervaardigingsprijs of aanschafwaarde, maakt de mutatie onderdeel uit van het jaarresultaat. In 2012 is abusievelijk een waardeverandering van -/- € 404.289 rechtstreeks ten laste van de herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie gebracht. De vergelijkende cijfers 2012 zijn, gezien de omvang, niet aangepast.

Materiële vaste activa Toegerekende rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2013 -1.361.743

2012 0

14.2 Opbrengsten financiële vaste activa Rente rekening-courant holding Opbrengst deelname Wooninvesteringsfonds (WIF) 2012 Opbrengst deelname Wooninvesteringsfonds (WIF) 2013 Afboeking opbrengst Wooninvesteringsfonds (WIF)

92


2013 3.556 55.250 56.493 0 115.299

2012 3.352 55.250 -55.250 3.352

2012 1.446.994

Er is gerekend met een interne rentevoet van 4%, en alleen over de investeringen in huurprojecten. Kortlopende vorderingen Rente op overige vorderingen

2013 61.956

2012 92.096

Liquide middelen Rente op uitgezette middelen

2013 61.956

2012 92.096

1.070.138

1.640.897

Totaal rentebaten

14.4 Rentelasten

Langlopende schulden: Rente leningen overheid (gemeente) Rente leningen kredietinstellingen Rente derivaten Rente waarborgsommen Kosten (her)financiering

14 Financiële baten en lasten 14.1 Waardeverandering financiële vaste activa Wif certificaten

2013 878.560

Kortlopende schulden: Rente schulden aan kredietinstellingen Rente overige schulden

Totaal rentelasten

2013

2012

9.851 7.226.651 3.214.048 100 43.643

10.354 7.093.713 3.406.976 110 43.233

10.494.293

10.554.386

43.443 12.921

7.981 0

56.364

7.981

10.550.657

10.562.367

OVERIGE BEDRIJFSACTIVITEITEN 15

Belastingen

Vennootschapsbelasting

2013

2012

1.222.284

190.691

Omrekening commercieel naar fiscaal resultaat Commercieel resultaat voor VPB Belastingdruk

-37.319.348 -3,2%

Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd.

Af: Correctie verkoopresultaat vastgoedportefeuille Correctie toegerekende rente materiële vaste activa in ontwikkeling Fiscale afschrijving op activa Fiscale afschrijving op agio leningen O/G Fiscaal resultaat projecten

-228.569 -770.124

QuaWonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

-1.153.185 -406.281 -441.844

We hebben gekozen om op grond van de huidige regelgeving de belasting druk te bepalen, bij de aangifte over 2013 zullen we zoveel mogelijk deze druk verlagen door optimalisatie van de fiscale mogelijkheden. We gaan uitzoeken of we een fiscale onderhoudsvoorziening kunnen bepalen en we gaan kritisch kijken naar onze WOZ waarde om meer te kunnen afwaarderen.

Bij: Commerciële afschrijvingen Correctie niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Correctie waardeveranderingen materiële vaste activa Correctie resultaat deelneming Heffing saneringssteun (fiscaal niet aftrekbaar) Aftrekbeperking gemengde kosten Fiscale vrijval disagio leningen O/G Fiscaal resultaat 2012 Vennootschapsbelasting: Eerste Over het geheel Totaal acute vennootschapsbelasting over 2013 Belastingdruk Mutatie als gevolg van indienen aangifte VPB 2011 Mutatie actieve latentie 2013 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2014 t/m 2059 met betrekking tot de leningportefeuile Mutatie passieve latentie 2013 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2014 t/m 2018 met betrekking tot de ingerekende verkopen Totale vennootschapsbelasting in W&V 2013

93


18.603.868 15.203.614 11.063.068 9.980 1.929.375 18.922 80.208 6.589.684 20,00% 25,00%

16

Resultaat deelnemingen 2013

Stichting QuaWonen heeft een deelneming van 100% in Woonwaard Holding BV. Afwaardering deelneming ivm negatieve vermogenswaarde 2013 Afwaardering deelneming ivm negatieve vermogenswaarde 2012 en eerder

40.000 1.597.421 1.637.421 a)

67.834 d)

= a) t/m d)

2012

-9.980 -23.179

-9.980

-548.360 b) 65.389 c)

1.222.284

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

-23.179

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen De obligoverplichting aan de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen bedraagt 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom is 75% van de maximale som als obligo verschuldigd. Ultimo boekjaar 2013 bedraagt het obligo € 10,3 miljoen. Dit bedrag wordt opeisbaar indien het WSW in financiële problemen mocht komen. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans, maar als ‘niet uit de balans blijkende verplichtingen’ . Garantie op geldlening In het boekjaar 2010 is een garantiestelling afgegeven op een geldlening aan de Zuid-Afrikaanse woningcorporatie First Metro te Durban. Doel van de garantie stelling is het mogelijk maken van de bouw van sociale woningen in het Lake Heaven district. QuaWonen staat garant voor de jaarlijkse annuïteit van €38.079. Het oorspronkelijke leningsbedrag voor garantiestelling is € 517.500. Omzetzetbelasting Pro rata regeling QuaWonen levert voor de btw voor het grootste deel onbelaste prestaties. Als gevolg daarvan kan de btw niet worden teruggevorderd. Tot het in 2010 duidelijk werd dat de belastingdienst sommige corporatieactiviteiten wel als voor de btw-belaste prestaties ging beschouwen. Dit betekent dat een deel van de btw-belaste beheerkosten ‘pro rata’ naar de omzetverhouding kan worden teruggevorderd. Er zijn correctieaangiften over de jaren 2005 t/m 2010 ingediend en 2011 en 2012 zijn in voorbereiding. Verwachting is om in 2014 met de belastingdienst tot overeenstemming te komen. De voorlopige aangiften zijn – tot de definitieve aanslag - nog niet in het resultaat van 2013 verwerkt.

94


Vennootschapsbelasting Over het jaar 2006 heeft QuaWonen een aangifte vennootschapsbelasting ingediend naar een belastbaar bedrag van nihil als gevolg van de toepassing van de herbestedingsreserve voor een bedrag van € 1.593.595. Naar aanleiding van deze aangifte heeft de Belastingdienst een definitieve aanslag opgelegd waarbij de dotatie aan de herbestedingsreserve is gecorrigeerd. Als gevolg hiervan vermeldt de aanslag een belastbaar bedrag van € 1.593.395. Tegen deze aanslag is bezwaar aangetekend. In lijn met het beleid van de Belastingdienst zal deze naar verwachting tegemoet komen aan het ingediende bezwaar. De Belastingdienst heeft nog geen uitspraak op dit bezwaar gedaan, deze vertraging wordt veroorzaakt door interne verplaatsing van onze dossiers van regio Rotterdam naar regio Den Haag. Budgetten loopbaanplannen Op grond van de CAO woningcorporaties is voor elke personeelslid een persoonlijk budget toegekend voor een persoonlijke loopbaanplanning. Het totaal direct opneembaar budget bedraagt op 31 december 2013 totaal een bedrag van € 230.000. Voorziening ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn In de jaarrekening is niet voorzien in de verplichting voor de mogelijk op termijn uit te betalen jubileumuitkeringen. Post is niet opgenomen vanwege onzekerheid omtrent de hoogte van het bedrag. Voor de komende 10 jaar, gebaseerd op het huidig personeelsbestand, bedraagt de verplichting € 150.000 nominaal. IJsbaan Een onderdeel van het totale project Parkwijk is het deelproject IJsbaanlocatie. Het project gaat niet door omdat de contractant niet bereid cq niet in staat is, om de plannen tot ontwikkeling te brengen . De toegerekende kosten zijn afgeboekt en hiervoor is een claim gelegd bij de bouwer Heijmans/IJsselbouw ad € 568.000, voor de door ons geleden directe schade plus een claim voor ruim 1,7 miljoen voor schade ten gevolge van de met IJselbouw overeengekomen koopprijs verminderd met de waarde op het moment van ontbinding. De claim is verwoord in een concept dagvaarding die zal leiden tot minnelijk overleg of een rechtsgang.

Aangegane verplichtingen projecten Bedragen in Euros’ Dijklaan Bergstoep Bloemengaarde Herhuisvesting QuaWonen De Primeur Prinsessenhof Parkwijk IJsbaan juridisch Parkwijk Touwbaan Zilverstad Bollocatie Oranjeplaats inbouw HOED

13.700 2.656.300 1.700 1.304.000 26.800 8.200 2.327.600 9.634.400 7.000 427.400 16.407.100

Overzicht lease- en huurverplichtingen QuaWonen heeft ultimo 2013 de volgende leaseverplichtingen: -- Overeenkomst t.b.v. 1 auto; looptijd t/m 31 maart 2015; verplichting € 742 per maand. -- Overeenkomst t.b.v. 10 kopieermachines/printers; looptijd t/m 12 februari 2019; verplichting € 19.542 per kwartaal QuaWonen heeft ultimo 2013 de volgende huurverplichtingen: -- Huur werkplaats; locatie Stormsweg 9 te Krimpen aan den IJssel; looptijd t/m 30 november 2015; verplichting € 11.716 per kwartaal -- Huur showroom tbv keuken- en badkamer beleid; locatie Hof ter Bergen 23 te Bergambacht; looptijd t/m 31 januari 2017; verplichting € 1.646 per maand. De verplichtingen zijn opgenomen met prijspeil 1 januari 2014. Lijst van gehouden belangen QuaWonen heeft 100% belang in de Woonwaard Holding BV. Deze is in Bergambacht gevestigd. De Woonwaard Holding BV heeft 100% belang in de Woonwaard Vastgoed BV en de QuaWonen Energie BV.

95


CONTROLEVERKLARING VAN DE ACCOUNTANT

96


COLOFON. Dit jaarverslag is een uitgave van:

Recommend Documents