concept stedenbouwkundig plan DUINPAN-DUINLUSTSTRAAT AMSTERDAM-NOORD
februari 2014 atelier
DUTCH
Inhoudsopgave
2
1. Voorwoord
3
2. Plan van Aanpak
7
3. Beleidskaders
9
4. Huidige situatie
9
5. Stedenbouwkundig Plan
11
6. Beeldkwaliteit
17
7. Aspecten
18
8. Proces en planning
21
1 Voorwoord Voor u ligt het concept stedenbouwkundig plan voor het gebied Duinpanlocatie. Na het plan voor Grootslag, Waterlandplein, Weerenscheg, Breehorn en de Groene zoom e.o. is dit het zesde plan dat in het kader van de stedelijke vernieuwing van de Waterlandpleinbuurt is uitgewerkt. In het plan Duinpan wordt de stedelijke vernieuwing aangepakt door het realiseren van eengezinswoningen. Na vaststelling van dit concept stedenbouwkundig plan begint voor het plan Duinpan de ontwerpfase. In die periode maakt de corporatie het ontwerp voor de nieuwbouw. Het stadsdeel zorgt ondertussen voor een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en maakt de benodigde kavels bouwrijp. Een en ander moet medio 2014 leiden tot een bouwaanvraag. Met de uitvoering van dit plan wordt naar onze overtuiging een antwoord gegeven op diversiteit in de wijk evenals de toenemende vraag naar eengezinswoningen. De eengezinswoningen in het plan bieden de bewoners ook een mogelijkheid voor een wooncarrière in de eigen wijk. Stadsdeel Amsterdam-Noord Woningstichting Ymere Atelier Dutch
3
ms ters traa t
stra at erv eld
orn
Jisp
laan
Bee
IJdo
Pet
ten
stra
at t
raa
hu
ans
m Dijk Dui
nlu
stst
raa
t
arst
Bee
ms
ters
ma
We
ren
4
gou
w
raa
laan
traa
t
orn
IJdo
Alk
t
st izen
zicht op bebouwingslocatie vanaf Duinluststraat
zicht vanaf de IJdoornlaan
ouderencomplex
bebouwingslocatie 5
Duinluststraat
parkeerfaciliteit ouderencomplex vanuit Duinluststraat
parkeerfaciliteit ouderencomplex vanuit IJdoornlaan
bebouwingslocatie
6
2. Plan van Aanpak 2.1 Inleiding In 2001 heeft het stadsdeel Amsterdam-Noord de ‘intentieovereenkomst’ voor de vernieuwing van Nieuwendam-Noord vastgesteld. Geconstateerd wordt dat een gerichte sociaal-economische en fysieke aanpak noodzakelijk is om te voorkomen dat de gehele wijk in een onomkeerbare neerwaartse spiraal terecht komt. Een samenhangende aanpak zal leiden tot verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van de wijk en de sociaal-economische kansen van bewoners van heel Nieuwendam-Noord vergroten. De intentieovereenkomst voor Nieuwendam-Noord schetst een aantal perspectiefvolle projecten die bijdragen aan de verbetering van het woon- en leefklimaat. 2.2 Aanvullende overeenkomst In januari 2006 is tussen de betrokken corporaties en het stadsdeel Amsterdam-Noord de aanvullende Intentieovereenkomst Nieuwendam-Noord afgesloten. Bij deze aanvullende afspraken is voor de locatie van de speeltuin een programma opgesteld van ca. 17 eengezinswoningen of ca. 34 meergezinswoningen. Planrealisatie is mogelijk na verplaatsing van de speeltuin.
7
t ms ters traa
IJdo
orn
Bee
laan
at
stra
h
ans
ters ms
stst
raa
t
laan
Bee
nlu
orn
8
Dui
IJdo
traa
t
m Dijk
n uize
3. Beleidskaders
4. Huidige situatie
3.1 Inleiding Bij het opzetten van dit stedenbouwkundig plan en het ontwikkelen van de Duinpanlocatie is een aantal beleidskaders richtinggevend of bepalend. Naast het al genoemde Plan van Aanpak en de aanvullende Intentieovereenkomst is dat met name het bestemmingsplan.
4.1 Ligging De Duinpanlocatie ligt in een in de jaren ’60 van de 20ste eeuw gerealiseerd woongebied in Nieuwendam Noord, gelegen aan de Duinluststraat en in het gebied tussen de IJdoornlaan en de Beemsterstraat in Nieuwendam-Noord.
3.2 Planologisch kader Voor de locatie geldt de bestemming “Woonbebouwing” van het vrij recente bestemmingsplan “NieuwendamNoord-Werengouw”. Voor deze locatie geldt een uitwerkingsplicht. Het beoogde bebouwingsvlak van dit plan past in de bestemmingsplankaart. Het bouwplan zal getoetst worden met het bestemmingsplan en de uitwerking daar van.
4.2 Plan- en exploitatiegebied Het plangebied Duinpanlocatie omvat een exploitatiegebied van 3674 m2. Het exploitatiegebied omvat de voormalige Speeltuinvereniging de Duinpan waarvan de gebouwen in 2013 gesloopt zijn. 4.3 Gebouwde omgeving Nieuwendam-Noord bestaat uit een raamwerk opgebouwd uit de hoofdinfrastructuur en de groenen waterstructuur. Binnen dit raamwerk liggen de woonbuurten die elk een architectonische eenheid vormen. De Duinplanlocatie is onderdeel van één van de buurten. Deze buurt is echter een weinig samenhangend ensemble: om en nabij de locatie liggen een school, een seniorencentrum en een woonblok. De directe omgeving heeft daardoor een wisselende bebouwingskorrel en wisselend architectuurbeeld. 4.4 Verkeer De IJdoornlaan vormt een stedelijke hoofdroute voor autoverkeer in Amsterdam Noord. Vanaf de IJdoornlaan en (buurtontsluiting) is de locatie te bereiken. Per fiets is de locatie goed te bereiken via de Duinlustraat die onderdeel is van het Hoofdnet Fiets.
9
10
5. Stedenbouwkundig Plan 5.1 Uitgangspunten Het stedenbouwkundig concept voor de Duinpanlocatie is gebaseerd op de volgende ontwerpuitgangspunten: Bebouwing Het programma bestaat uit woningbouw. Er komen 18 grondgebonden woningen. Alle woningen zijn rijenwoningen en worden koopwoningen. Openbare ruimte • In de nieuwe situatie dient de parkeerbelasting binnen het gebied zelf te worden opgelost, zodat aangrenzende buurten niet worden belast met parkeerdruk die door de herontwikkeling van de Duinpanlocatie wordt gegenereerd. De parkeernorm is 1,0 parkeerplaats per woning. • Er komt voldoende groen op en nabij de locatie. • De inrichting van de openbare ruimte sluit in materiaal en detaillering aan op de omgeving. 5.2 Plantoelichting Het belangrijkste concept van de Duinpanlocatie is de woningbouw in twee rijen. Alle representatieve voorkanten liggen aan de buitenzijde van dit blok, en het gebied tussen de rijen woningen wordt gebruikt voor tuin, bergingen en achterpad. Bouwblok De beoogde bouwlocatie aan de Duinluststraat heeft twee bijzondere kenmerken. De directe ligging aan het wijkpark de Groen Zoom biedt de mogelijkheid om een rij statige herenhuizen met een representatief front aan het park te plaatsen. Tevens bestaat de mogelijkheid parallel
een tweede rij woningen te plaatsen met als bijzondere kwaliteit een goed op de zon gerichte tuin. Op basis van deze uitgangspunten is het bouwblok bestaande uit 2 stroken met telkens 9 woningen ontworpen. De zijgevels van de woningen en de in het verlengde daarvan gelegen erfscheidingen worden als gemetselde wanden met een bijzonder metselwerk–patroon uitgewerkt. De twee aan de westelijke zijde gelegen hoekwoningen worden vanaf de bestaande straat ontsloten. De gevels zullen aan deze kant een representatieve uitstraling krijgen. Dit geldt ook voor de aan de oostzijde gelegen woningen ook al worden deze twee woningen niet vanaf de zijkant ontsloten. De woningen aan het park worden ontsloten vanuit het voet/fietspad langs het park. Haaks op dit pad worden door de grasrand van het park acht eenvoudige toegangspaden naar de voordeuren aangelegd. De aan de noordzijde gelegen rij woningen wordt door een voetpad vanaf de straat ontsloten. Voor de woningen ligt een ca. 1,5m brede margestrook als overgang van privé naar openbaar gebied. Deze strook wordt langs de oostelijke zijkant van het nieuwe bouwblok aangesloten op het voet/fietspad langs het park. Tussen de achtertuinen loopt vanaf de westelijke zijgevel naar de oostelijke zijgevel een achterpad voor de ontsluiting van de in de achtertuinen gelegen bergingen.
11
12
Parkeren Het parkeren vindt plaats in de openbare ruimte. De parkeerplaatsen worden aangelegd langs de westkant van het nieuwe bouwblok, aansluitend op de reeds aanwezige infrastructuur in groepjes van telkens vier parkeerplaatsen met ertussen bomen. Aandachtspunt bij de aanleg van de nieuwe parkeerplaatsen is dat zij niet voorbij de rooilijn van de nieuwe bebouwing langs het park komen te liggen. Typologie Het bouwblok wordt typologisch gezien als eengezinswoningen uitgevoerd. Dat betekent een woonprogramma met woonkamer en keuken op de begane grond en slaap- en badkamers op de verdieping. In de basis wordt het een woonhuis met 2 lagen en een plat dak. Als optie zal het maken van een derde laag als gehele laag, dan wel als een halve laag in combinatie met een dakterras worden aangeboden. Ter benadrukking van de architectonische eenheid en de representatieve uitstraling naar het park toe zal ter hoogte van de dakrand van de tweede laag een nader vorm te geven doorlopende band als beëindiging worden ontworpen.
5.3 Duurzaamheid De duurzaamheidsmaatregelen voor dit bouwblok zijn ambitieus. Het streven is om de wettelijk voorgeschreven eisen te overtreffen. In de ontwerpfase zullen in eerste instantie deze maatregelen worden onderzocht: Hoge isolatiewaarden (vloer en dak Rc=5,0), verbeterde kieren naaddichting in combinatie met bijzondere aandacht voor koudebruggen en zonwering op de zuidgevels. Op installatietechnisch gebied kunnen stadsverwarming in combinatie met vloerverwarming, douche-wtw en mechanische ventilatie met drukgestuurde roosters worden toegepast. Aanvullend kunnen PV-panelen op het platte dak worden geplaatst. Voor een bewust energiezuinig bewonersgedrag worden zgn. slimme meters aangeboden. 5.4 Verkeersinfrastructuur De belangrijkste ontsluitingswegen zijn de IJdoornlaan voor auto’s en de Duinlustraat voor fietsers en wandelaars. Het parkeren vindt plaats op het naastgelegen gebied. Bij de parkeerplaatsen van het seniorencentrum worden 18 parkeerplaatsen gerealiseerd. Rondom de bebouwing komt een voetpad. Aan de IJdoornlaan is aan weerszijden een bushalte aanwezig.
Door deze band ontstaat een verhoogd front; een zgn. daklijst, met als positieve bijkomstigheid dat eventueel op het dak geplaatste installaties zoals zonnepanelen aan het zicht - ook vanuit een wat grotere afstand vanaf het park - worden onttrokken.
13
14
5.5 Uitbreidingsfase Voor de verdere ontwikkeling van deze locatie bestaat de mogelijkheid om in de toekomst aan de oostzijde van het bouwblok een aantal woningen als tweede fase toe te voegen. Dit zal in samenhang met de toekomstige ontwikkeling van de ernaast gelegen bestaande school in het kader van een bestemmingsplanwijziging moeten worden onderzocht.
15
16
6. Beeldkwaliteit De architectonische uitstraling van het bouwblok wordt in eerste instantie bepaald door het materiaal voor de gevels: Baksteen. Wij stellen een rood-bruine handvorm baksteen voor met een donkergrijze verdiepte voeg of als doorgestreken voeg. Ten behoeve van een statige en karakteristieke uitstraling is een verticale gevelindeling wenselijk met als afsluiting ter hoogte van de dakrand op de tweede laag een doorlopende horizontale band.
Met name aan de zuidkant naar het park toe kan in deze zone een toegevoegde kwaliteit voor de woonhuizen worden geïntroduceerd. Bij voorkeur wordt de begane grond-vloer van de woningen iets hoger aangelegd voor een mooi uitzicht op de groene omgeving.
Op deze manier wordt door de verticale indeling het individuele huis benadrukt en door de horizontale band de samenhang tussen de huizen onderling gewaarborgd. Voor de verticale indeling kunnen bij voorbeeld tussen de afzonderlijke woningen verticale penanten worden gemetseld. De daarover heen liggende horizontale band kan als prefab-beton band of luifel worden uitgewerkt. De als optie gekozen dakopbouwen zijn eveneens van metselwerk. De tuinmuren worden gemetseld en van een verticaal ritme voorzien door het plaatsen van penanten ter versteviging. Voor de samenhang met de woningen is het wenselijk om de tuinmuren met prefab-beton elementen af te dekken. Ter plaatse van de toegangen naar het achterpad worden stalen deuren met getordeerde spijlen of lamellen geplaatst. De houten kozijnen in een lichte kleur (wit of lichtgrijs) verlenen het blok een vriendelijke uitstraling. Bijzondere aandacht in de architectonische uitwerking is gericht op de overgang van het privé gebied naar het openbaar gebied. Waar mogelijk is het maken van een zgn. margestrook met een breedte van 1,0m tot 1,5m wenselijk.
17
7. Aspecten Voor een integraal stedenbouwkundig plan dient een groot aantal relevante aspecten onderzocht te worden. In dit hoofdstuk komen aan de orde: milieuaspecten, uitvoerings-aspecten en overige relevante aspecten. Bij de bespreking van de aspecten in dit hoofdstuk gaat het om een samenvatting van de bevindingen. 7.1 Archeologische aspecten In het oostelijk deel van de locatie aan de Duinluststraat is sprake van een hoge archeologische verwachting (BO 09-074 Nieuwendam Noord). Binnen deze zone langs de voormalige Zunderdorpergouw kunnen namelijk sporen van bewoning vanaf de 13de eeuw in de bodem aanwezig zijn. Als beleid geldt hier vrijstelling van archeologisch onderzoek bij ingrepen kleiner dan 500 m2 of minder diep dan 1 m onder maaiveld. Het westelijk deel van de locatie, ongeveer vanaf het achthoekige gebouw, is vrijgesteld van archeologisch onderzoek bij alle bodemingrepen 7.2 Duurzame energievoorziening De vernieuwing van de Duinpanlocatie schept mogelijkheden om, in samenhang met de andere deelprojecten in de Waterlandpleinbuurt, de woningen en voorzieningen aan te sluiten op duurzame energievoorziening. Met een duurzame energievoorziening wordt bedoeld een voorziening waarbij de CO2-uitstoot fors lager is. De woningen zullen worden aangesloten op het warmtenet in Amsterdam-Noord waarbij de warmte geleverd wordt door de de Afval Verwerkingsinstallatie in Westpoort;
18
7.3 Duurzaamheid Tussen de projectontwikkelaar en het stadsdeel zullen afspraken worden gemaakt over het gebruik van duurzame en zo min mogelijk milieubelastende materialen in de bouw. 7.4 Welstand Bouwaanvragen moeten voldoen aan eisen van welstand. 7.5 Bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid Bij het uitgeven van de werkterreinen voor de nieuwbouw is een normale bereikbaarheid van de woningen in de nabijheid goed te regelen zonder aanvullende maatregelen. Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt een plan opgesteld, waarin de eisen voor bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC-plan) tijdens de uitvoering worden vastgelegd. 7.6 Beheer openbare ruimte Bij de materiaalkeuzes en inrichtingsprincipes wordt rekening gehouden met beheeraspecten, wensen en eisen zoals aangegeven in het “Handboek de beheerbare openbare ruimte” en in het beleidskader “Toegankelijkheid” van het stadsdeel.. Deze worden uitgewerkt in het inrichtingsplan voor het gebied. Het inrichtingsplan geeft ook aan welke materialen voor de openbare ruimte worden gebruikt, het groen, en waar en hoe de huisvuilinzameling plaatsvindt e.d. Het inrichtingsplan wordt opgesteld nadat het stedenbouwkundig plan vastgesteld is door de deelraad. Bij het inrichtingsplan wordt ook een beheerplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven of het huidige onderhoudsbudget van het stadsdeel (unit beheer
en handhaven) voor de Duinpanlocatie na uitvoering van het plan nog toereikend is. Vooralsnog is uitgangspunt, dat het onderhoudsbudget geen ingrijpende bijstelling behoeft. Met de beheerders van het plangebied worden afspraken gemaakt over het beheer tijdens de uitvoering van de plannen. 7.7 Financiële aspecten Het plan Duinpanlocatie wordt ontwikkeld door woningstichting Ymere. De inkomsten voor de gemeentelijke grondexploitatie bestaan uit de grondopbrengsten. De kosten voor het bouwrijp maken en voor het inrichten van de openbare ruimte in het plangebied komen ten laste van de gemeentelijke grondexploitatie. Het saldo op de grondexploitatie wordt verrekend met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Voor de Waterlandpleinbuurt is hierin een gesteld bedrag van ca. € 13,8 mln. (prijspeil 2001) beschikbaar. De grondexploitatiebegroting wordt tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan in de deelraad behandeld. 7.8 Geluid Verkeerslawaai In 2005 is in opdracht van het SDAN door dIVV het onderzoek Lucht- en geluidskwaliteit van AmsterdamNoord tot 2020 uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de norm voor verkeerslawaai in 2020 niet wordt overschreden. Uit de gegevens van Atlas Amsterdam blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de gevel van het toekomstige bebouwing een geluidsniveau tussen de 60 en 65 dB (ongecorrigeerd) zal worden veroorzaakt.
De Beemsterstraat krijgt echter in 2009 een 30 km/hregime, waarmee de geluidwaarden belangrijk worden verminderd en bovendien de Wet Geluidhinder niet van toepassing is. 7.9 Luchtkwaliteit Op 11 oktober 2007 is artikel 5.16 van de Wet Milieubeheer in werking getreden. Dit artikel vervangt het Besluit Luchtkwaliteit uit 2005. In het artikel worden strenge normen gesteld aan de luchtkwaliteit voor wat betreft een zestal stoffen. In het bijzonder de in het artikel opgenomen “grenswaarden” fijn stof en stikstofdioxide zijn relevant, omdat in Nederland geen overschrijdingen plaatsvinden van de andere 4 stoffen die genoemd worden. Uit het luchtkwaliteitonderzoek dat uitgevoerd is voor Nieuwendam-Noord, Onderzoek luchtkwaliteit Nieuwendam-Noord, IBA 14 oktober 2005, projectnummer 127958, blijkt dat de grenswaarden in het plangebied tengevolge van de ontwikkelingen niet overschreden worden. Ingevolge artikel 5.16 van de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) zijn er geen belemmeringen voor het projectplan DuinpanDuinluststraat.
19
7.10 Externe veiligheid Bedrijven Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedgebied van bedrijven die vallen onder het BEVI (Besluit Externe Veiligheid voor inrichtingen). Dit betekent dat er vanuit de externe veiligheidsregelgeving voor bedrijven geen beperkingen gelden voor het ruimtelijke plan. 7.11 Bodem Bodemopbouw De bodem binnen geheel Nieuwendam is redelijk uniform. Het oorspronkelijk bodemgebruik was landbouwkundig. Rond 1960 is het gebied grootschalig bouwrijp gemaakt waarbij er met circa 2 meter schoon zand is opgespoten. Geologisch gezien bestaat de bodem uit een antropogene (door de mens aangebrachte) zandige deklaag van 2 á 3 meter op een Holoceen pakket tot circa 13,0 m-NAP. Dit pakket bestaat uit veen en klei met afwisselend enkele zandlaagjes. In dit deelgebied is in de ondergrond vrijwel overal aan de basis van het Holocene pakket het basisveen aanwezig. Onder het basisveen is voornamelijk Pleistoceen zand aanwezig tot een diepte van circa 28 tot 32 m-NAP. Daaronder is de Eemklei gelegen, die in Amsterdam als geohydrologische basis kan worden gezien. De maaiveldhoogte in het plangebied heeft een globale hoogte van circa 0,1 m-NAP. Bodemkwaliteit Binnen de Duinpanlocatie zijn geen bodemonderzoeken uitgevoerd. De beschikbare historische onderzoeken rond de duinpanlocatie geven een goed beeld van de bodembedreigende activiteiten. Voor de Duinpanlocatie 20
geldt dat er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Gezien de bouwperiode van de wijk, is de bodem wel verdacht op de aanwezigheid van asbest. Op basis van recentelijke onderzoek van het direct er naast gelegen deel “de Groene Zoom” wordt verwacht dat er hooguit sprake is van een lichte verontreiniging in de Duinpanlocatie. Op basis van historische gegevens wordt verwacht dat er geen sprake is van een ernstige geval van bodemverontreiniging waarvan de sanering spoedeisend is. Grondbalans Voor de plannen moet het werken met een gesloten grondbalans centraal staan. Uitgangspunt is dat de afvoer van grond geminimaliseerd dient te worden. Voor ontgraven en hergebruik van de grond kan gebruik worden gemaakt van de bodemkwaliteitskaart van het stadsdeel. Een archiefonderzoek van de toepassingslocatie en melding in het kader van de Vrijstellingsregeling Grondverzet is voor hergebruik van de grond noodzakelijk. Bij overig hergebruik moet een onderzoek volgens het Bouwstoffenbesluit bodem- en oppervlaktewaterbescherming worden uitgevoerd. Vervolgtraject Vooruitlopend aan grondwerkzaamheden en de geplande nieuwbouw moet een verkennend bodemonderzoek conform de ARVO 2011 (Amsterdamse Richtlijn voor Verkennend Onderzoek) worden uitgevoerd om de daadwerkelijke bodemkwaliteit te bepalen, met dit onderzoek moet ook gekeken worden naar asbest in de bodem.
8. Proces en planning Voor dit Stedenbouwkundig Plan beschrijft de planning de volgende thema’s: • ontwikkeling stedenbouwkundig plan • besluitvormingsprocedure binnen de gemeente alsmede het inspraaktraject van betrokkenen • contractvorming (erfpachtovereenkomst Ymere – SDAN) • WRO procedure • bouwaanvraag (woningwet) • planontwikkeling bouw- en woonrijp maken en contractvorming • realisatie bouwplan en woonrijp maken 8.1 Planning Hoofdpunten van de planning zijn: • inspraak op het Stedenbouwkundig Plan, voorjaar 2014 • Bouwrijpmaken, medio 2014 • start bouw, eind 2014 • oplevering medio 2015 8.2 Financiële kaders Voor de uitvoering van het Stedenbouwkundig Plan voor de Duinpanocatie zal een exploitatieopzet worden vastgesteld door de deelraad van Amsterdam-Noord en de Centrale Stad.
21
atelier
DUTCH
Architectuur Stedenbouw Landschap Randstad 20-17 | 1314 BB Almere Postbus 1181 | 1300 BD Almere T 036 - 533 34 24 | F 036 - 534 42 51
[email protected] | www.atelierdutch.nl
februari 2014 Elmar Egert Sylvia Schelling Berry Koevoets