aan onze organisatie
Bouwen aan onze woonproducten
Bouwen voor onze huurders
bouwen in beeld
Bouwen
Maartje Wijnhoven, Woonconsulent, vestiging Amsterdam
Saskia Bastings, Call-center agent, hoofdkantoor
Jaap van Zoest, Woonservicemanager Ommoord, Rotterdam
Nancy Schoggers, Woonservicemanager de Hoge Heren, Rotterdam
Toren van Siza, Céramique, Maastricht. Gemeubileerd penthouse
Picushof, Eindhoven. 36 appartementen en 22 eengezinswoningen nabij het cenrtum
Tekening: voorlopig masterplan van architect de Solà Morales
Rijnboog, Arnhem. Binnenstedelijke herontwikkeling, 390.000 m2 bvo, minimaal 1220 woningen omvatten 210.000 m2 bvo
(architect: L. Snozzi)
Stoa, Céramique, Maastricht. 66 luxe huurappartementen met uitzicht op Maas en binnenstad
Maquette: Masterplan gemeente Rotterdam, dS+V projectburo Kop van Zuid
Wilhelminapier, Kop van Zuid, Rotterdam. Plot 3, 135 meter hoge torens, 740 woningen, koop en huur
verslag van de directie
Eenheden in exploitatie, ultimo jaar
2001
2000
1999
1998
aantal woningen aantal m2 commercieel
38.070
40.684
45.849
48.201
34.594
35.630
35.587
35.394
2001
2000
1999
1998
¤
¤
¤
¤
Balans ultimo jaar bedragen × 1 mln. portefeuille onroerend goed eigen vermogen balanstotaal
4.056
3.997
3.832
3.685
3.151
4.006
3.849
4.021
4.204
4.110
3.966
4.126
2001
2000
1999
1998
Bezettingsgraad in procenten
%
%
%
%
Core portefeuille
99,3
99,4
99,2
98,2
Totale portefeuille
98,7
99,0
98,6
97,3
2001
2000
1999
1998
Resultaat bedragen × 1 mln. gerealiseerd resultaat
¤
¤
¤
¤
292
297
274
235
ongerealiseerd resultaat
149
441
321
231
totaal resultaat
441
738
595
466
20011
2000
1999
1998
%
%
%
%
7,1
7,7
6,8
6,3
Resultaat op eigen vermogen 1 Het eigen vermogen primo
resultaat in procenten
bedroeg ¤ 4.118 mln.
van eigen vermogen primo gerealiseerd resultaat ongerealiseerd resultaat totaal resultaat
3,6
11,5
8,0
6,2
10,7
19,2
14,8
12,5
Gegevens per aandeel/participatie 20012
2 In de berekening is het effect van leverage meegenomen.
¤
gerealiseerd resultaat ongerealiseerd resultaat
7,96 5,96
totaal resultaat
13,92
3 Zoals gedefinieerd in het
intrinsieke waarde primo 3
112,09
Informatiememorandum op
intrinsieke waarde ultimo (voor winstbestemming)
126,01
blz. 40 en 41. Deze kerncijfers hebben betrekking op Vesteda Groep. Vóór de in het verslagjaar doorgevoerde herstructurering betreft dit samenvoeging van Holding Vesteda bv en de portefeuille die zij beheert. Na deze op 28 december doorgevoerde herstructurering betreft het Vesteda Groep bv, de portefeuille die zij beheert en Vesteda Project bv.
Nieuwe juridische structuur stelt Vesteda open voor deelname door derden Circa % van vermogen vreemd gefinancierd Deelname door derden is mogelijk in twee varianten, al dan niet via een Fiscale Beleggingsinstelling () Nieuwe structuur voorziet in projectontwikkelingsactiviteiten buiten de september : intentieovereenkomst ondertekend met Vastgoed omtrent deelname voor % november : informatiememorandum uitgegeven aan groep institutionele beleggers voor toetreding tot Vesteda januari : Vastgoed neemt deel voor % januari : zes institutionele beleggers nemen deel voor totaal % Goede marktvooruitzichten in het duurdere huursegment Specialisatie in duurdere huursector richt zich op tweeverdieners en senioren Kerngebieden Randstad en Midden- en Zuid-Nederland Nieuwe woonproducten en diensten spelen in op comfort, service en gemak Directe klantbenadering met call-center en lokale verhuurwinkels Binnenstedelijke (gebieds)ontwikkelingen leveren kwalitatieve instroom portefeuille roll-over strategie leidt tot regelmatig verzilveren waardestijging en verjonging portefeuille Jaarlijkse kasuitgaven in nieuwe projecten met % gestegen van ¤ mln. naar ¤ mln. Volledig bezette woningportefeuille; frictieleegstand Core portefeuille beperkt tot ,% Verkopen leiden tot een gerealiseerde boekwinst van ¤ mln. Gemiddelde huurinkomsten per woning gestegen Waardestijging boven inflatie Resultaat op eigen vermogen en rendement (benchmark) voor vierde achtereenvolgende jaar ruim boven de % De komende jaren verdere toetreding nieuwe beleggers verwacht Gestage groei ontwikkelportefeuille, mede door (binnen)stedelijke aanpak Portefeuille blijft nagenoeg volledig bezet
:
De Nederlandse woningmarkt Huur en koop Het hogere huursegment Huurprijzen Marktstrategie: de duurdere huursector Fondsstrategie: roll-over Acquisitieportefeuille en Ontwikkelingsportefeuille Core portefeuille in Exploitatie Desinvesteringsportefeuille Exploitatie- en managementkosten Resultaten en rendementen Juridische herstructurering Financiële verslaggeving Ondernemingsraad
/-
:
-
- - -
Missie van Vesteda is haar bewoners in de duurdere huursector woongenot te bieden met kwaliteitswoningen, hieraan gerelateerde producten en diensten en een servicegerichte organisatie, teneinde als beleggingsfonds met ontwikkeling en exploitatie van woningen haar investeerders een, maatschappelijk verantwoord verkregen, structureel beter rendement te bieden dan het marktgemiddelde, tegen het relatief lage risico van een belegging in woningen.
1 gebiedsgerichte aanpak • concentratie in stedelijke omgeving • kerngebieden Midden- en Zuid Nederland • accent op (binnen)stedelijke (her)ontwikkeling
4 asset management
2 acquisitie en projectontwikkeling
• gericht op jaarlijks verjongen van portefeuille en verzilveren
• aanwas van portefeuille op basis van eigen acquisitie en
van waardestijging
ontwikkeling
• doel: structureel beter rendement behalen dan marktge-
• risicobeperking door goed opdrachtgeverschap: samen-
middelde, tegen het relatief lage risico van een belegging
werken met ontwikkelaars en corporaties
in woningen
3 property-management • doelgroep jongere één- en tweeverdieners en senioren • direct klantcontact met lokale Vesteda-verhuurwinkels en centraal call-center • landelijk netwerk van partners voor reparatie en onderhoud
Vesteda is een woningbeleggingsfonds gespecialiseerd in de ontwikkeling en exploitatie van duurdere huurwoningen. Met een waarde van meer dan ¤ miljard is Vesteda het grootste Nederlandse private woningfonds.
Nederlands grootste
Doel van Vesteda is een structureel beter rendement te behalen dan het marktgemiddelde, tegen het relatief lage risico van een belegging in woningen. Benchmark voor het resultaat is de /-Vastgoedindex voor woningen. Door haar juridische structuur, woningbeleggingsstrategie, portefeuille én organisatie vormt Vesteda een uniek beleggingsvehikel voor de gediversifieerde portefeuille van institutionele beleggers.
structureel beter rendement
Vesteda biedt haar beleggers een structuur met twee varianten om deel te nemen in het fonds voor gemene rekening, waarin de woningen zijn ondergebracht. Enerzijds kan dit met een directe participatie, anderzijds met aandelen in een Fiscale Beleggingsinstelling (), die vervolgens participatiehouder is. Met Vesteda Project worden de noodzakelijke ontwikkelactiviteiten buiten de geplaatst.
adequate juridische structuur
De beleggingsstrategie is gebaseerd op het roll-over principe, waarbij de permanente instroom en uitstroom van woningen de portefeuille dynamisch maken. Eigen (binnen)stedelijke ontwikkelingsprojecten, waarin Vesteda een waardevolle partner is door haar expertise, schaalgrootte en langetermijnbetrokkenheid, voorzien in een blijvende instroom van hoogwaardige woningen. Samen met de aankoop van projecten waarborgen eigen ontwikkelingen het behoud van de juiste portefeuillemix en dragen ze bij aan de toekomstige waardeontwikkeling. Aan de uitstroomzijde stelt een beperkte, maar regelmatige verkoop van woningen Vesteda in staat haar portefeuille jong te houden, de waardegroei te verzilveren en uitsluitend bezit met goede marktvooruitzichten te exploiteren. Deze beleggingsstrategie maximaliseert Vesteda’s langetermijnrendement en versterkt de portefeuille in kwalitatieve zin.
beleggingsstrategie roll-over:
In totaal heeft Vesteda zo’n . woningen in portefeuille. Dit betreffen appartementen en grondgebonden woningen, voornamelijk in stedelijke omgevingen. De portefeuille concentreert zich in de Randstad en in Midden- en Zuid-Nederland, omdat de senioren en jongere één- en tweeverdieners die kiezen voor het duurdere huursegment vooral hier te vinden zijn. Bij Vesteda werken medewerkers in een dynamische, platte organisatie. Cruciale functies voor realisatie van de strategie wil Vesteda intern borgen; zo kent ze een volwaardige organisatie op het gebied van acquisitie en projectontwikkeling en wordt gebouwd aan een eigen landelijk netwerk van verhuurwinkels. Klantgerichtheid in alle lagen van de organisatie is essentieel om blijvend op de behoefte aan service in het hogere huursegment in te spelen.
woningfonds
voor institutionele beleggers
permanente instroom door eigen ontwikkeling en uitstroom door verkoop maximaliseert rendement en kwaliteit portefeuille
marktstrategie gebaseerd op groei in de duurdere huursector
klantgerichte organisatie
1998
- Verzelfstandiging abp Woningfonds - Oprichting Vesteda - Specialisatie in duurdere huursector
2000
1999
- Marktonderzoek hogere huursegment, toekomstprognose - Aanscherpen strategie
- Keuze voor kerngebieden - Stuurgroep ter reductie abp Belang - portefeuilletoetsing: splitsing in Core portefeuille en Desinvesteringsportefeuille
2001
- intentieverklaring ing Vastgoed - informatiememorandum uitgegeven - afronding reorganisatie - juridische en fiscale herstructurering - omzetting 30% eigen vermogen in vreemd vermogen
2002
- deelname ing Vastgoed - deelname zes nieuwe beleggers
Vesteda is ontstaan uit de herstructurering van de vastgoedportefeuille van . Het pensioenfonds voert sinds enkele jaren een strategie die erop is gericht om haar vastgoedportefeuille breder te spreiden en de liquiditeit van haar vastgoedportefeuille te verhogen. Als gevolg hiervan is gekozen voor omzetting van haar rechtstreeks belang in onroerend goed naar een minderheidsbelang in sectorale vastgoedbeleggingsondernemingen. Hieruit voortvloeiend heeft de verzelfstandiging van ’s Woningfonds in geleid tot oprichting van Vesteda. In werd de strategie bij Vesteda aangescherpt. Door verdere specialisatie in de duurdere huursector is een start gemaakt met verandering van productontwikkeling en organisatie. In hebben tal van onderzoeken plaatsgevonden waarbij het marktperspectief in de hogere huursector centraal stond. Op basis van klantinformatie in combinatie met sociaal-demografische projecties zijn criteria benoemd waaraan de portefeuille is getoetst. Dit heeft geleid tot een splitsing van de portefeuille in een Core portefeuille en een Desinvesteringsportefeuille, waarin circa % terecht kwam. Tevens werd in een stuurgroep geformeerd waarin Vestedadirectie en aandeelhouder invulling zouden geven aan het terugbrengen van het volledig belang van naar een deelbelang. Gekozen is voor een niet-beursgenoteerde plaatsing bij institutionele beleggers. Het jaar stond in het teken van de voorbereidingen van een reeks transacties. Op september werd door en Vesteda een intentieverklaring getekend met Vastgoed omtrent verwerving van een belang van % in Vesteda. Op november werd een informatiememorandum uitgegeven waarmee een groep grote institutionele beleggers in staat wordt gesteld in Vesteda deel te nemen. Op december heeft de juridische en fiscale herstructurering plaatsgevonden, waardoor derden daadwerkelijk kunnen toetreden. Circa % van het eigen vermogen werd omgezet in vreemd vermogen, ter voorbereiding van definitieve externe financiering. Intern werd een op de strategie toegespitste reorganisatie afgerond. Op januari , enkele dagen na het afsluiten van het verslagjaar, had de eerste transactie plaats en nam Vastgoed een belang van %. Op januari werden met zes andere institutionele beleggers overeenkomsten getekend, waardoor een totaal belang van % werd verkregen. Het resterende -belang bedraagt nu % en zal de komende jaren naar verwachting wederom worden teruggebracht door uitbreiding van het aantal aandeelhouders.
ontstaansgeschiedenis
strategie
voorbereiding plaatsing
plaatsing
deelname via aandeel in de fbi
deelname via directe participatie
Beleggers
Beleggers
a%
b%
Vesteda Groep bv
a%
b%
Vesteda Project bv
100%
fbi Holding drf bv
drf iii bv
drf ii bv
drf i bv
drf iv bv
a%
Vesteda Woningen
aandelenbelang participatiebelang a%
100% - b%
b%
In het verslagjaar heeft op december een juridische en fiscale herstructurering plaatsgevonden. Doel hiervan was Vesteda open te stellen voor deelname door derden. Tevens is circa % van het eigen vermogen omgezet in vreemd vermogen, ter voorbereiding van definitieve externe financiering.
doel
Complexen uit de Core Porefeuille en de Desinvesteringportefeuille en de daarbij behorende rechten en plichten zijn ondergebracht in Vesteda Woningen, een fonds voor gemene rekening dat niet zelfstandig belastingplichtig is voor de heffing van vennootschapsbelasting.
Vesteda Woningen
Centraal in de organisatie staat Vesteda Groep, verantwoordelijk voor het management van Vesteda. Beleggers nemen rechtstreeks deel in Vesteda Groep, waarin de participatieovereenkomst is vastgelegd en de zeggenschap is geconsolideerd. Vesteda Groep is dan ook beheerder van Vesteda Woningen en statutair directeur van Vesteda Project. Vesteda Groep kent drie statutaire directeuren en vijf commissarissen. Directie van Holding vormt een ‘personele unie’ met de directie van Vesteda Groep, wat wil zeggen dat dezelfde personen hier dezelfde functies vervullen. Ook de Raad van Commissarissen van Vesteda Project vormt zo een ‘personele unie’, te weten met de Raad van Commissarissen van Vesteda Groep.
Vesteda Groep,
In Vesteda Project zijn activiteiten ondergebracht waarvan het niet is toegestaan dat die door een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel Wet op de vennootschapsbelasting worden uitgevoerd.
Vesteda Project
Holding ( staat voor Dutch Residential Fund) vormt met haar vier dochtervennootschappen , , (houders van het juridisch eigendom) en (houder van het economisch eigendom) een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en is met ingang van januari aangemerkt als fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel Wet op de vennootschapsbelasting . Op een dergelijke fiscale instelling is het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. Holding en zijn participatiehouder in Vesteda Woningen. Om beleggers een optimale fiscale omgeving voor een woningbelegging te bieden is gekozen voor twee varianten die leiden tot deelname in het fonds voor gemene rekening Vesteda Woningen. Enerzijds kan dit met een direct participatiebelang in het fonds, anderzijds met een aandelenbelang in de Fiscale Beleggingsinstelling () die als participatiehouder in het fonds optreedt. Beide varianten beleggers nemen deel in Vesteda Groep en Vesteda Project pro rata parte.
de hoofdentiteit
fiscale beleggingsinstelling
twee varianten tot deelname
holding vesteda bv Raad van Commissarissen:
• F.H.J. (Frans) Boons ra (61), Voorzitter RvC / Voormalig President Raad van Bestuur Vado Beheer • Drs. Ir. W. Borgdorff mre (41), Lid RvC / Managing Partner nib Capital Private Equity • Drs. J.W.M. (John) Simons (67), Lid RvC / Voormalig voorzitter Raad van Bestuur Bouwfonds Nederlandse Gemeenten Statutaire directie: Zie Vesteda Groep bv
vesteda groep bv Raad van Commissarissen:
• F.H.J. (Frans) Boons ra (61), Voorzitter RvC / Voormalig President Raad van Bestuur Vado Beheer • Mr. W.H.Th. (Frans) Corpeleijn (53), Lid RvC / advokaat Stibbe • Ir. J.D. (Jan) Doets (56), Lid RvC (op voordracht ing Vastgoed) / ceo ing Vastgoed • Drs. J.W.M. (John) Simons (67), Lid RvC (op voordracht abp) / Voormalig voorzitter Raad van Bestuur Bouwfonds Nederlandse Gemeenten • [vacature], Lid RvC (op voordracht overige aandeelhouders) Statutaire directie:
• Drs. H.G. (Henk) Hilverink rba (55), Directievoorzitter / aandachtsgebieden strategie, productontwikkeling, asset management en investor relations • Mr. H.C.F. (Huub) Smeets (54), Directeur / aandachtsgebieden project- en binnenstedelijke ontwikkeling, klantrelaties en personeel & organisatie • F. H. (Frits) van der Togt ra (49), Directeur / aandachtsgebieden financiën, ict, juridische zaken en property-management Met de juridische herstructurering van Vesteda en de daarmee gepaard gaande overgang van de topentiteit van Holding Vesteda bv naar Vesteda Groep bv zal afscheid worden genomen van drs. Ir. W. Borgdorff als commissaris van onze onderneming. Commissarissen en directieleden danken hem voor zijn waardevolle bijdrage en inzet die hij gedurende 4 jaar heeft geleverd.
Foto: vlnr Huub Smeets, Frans Boons, Frits van der Togt, Frans Corpeleijn, Henk Hilverink, Jan Doets en John Simons
Aan de algemene vergadering van aandeelhouders Hierbij bieden wij u de door de directie opgestelde en door ons goedgekeurde jaarstukken over ter vaststelling aan. Krachtens het in de statuten bepaalde, strekt deze vaststelling tot décharge van de directie voor het gevoerde beleid en van de commissarissen voor het daarop gehouden toezicht in het afgelopen jaar. De reguliere vergadering van Raad van Commissarissen vond het afgelopen jaar vijf maal plaats, waarvan éénmaal zonder de aanwezigheid van de directie. De belangrijkste onderwerpen van beraad betroffen: het proces inzake toetreding van nieuwe aandeelhouders, juridische herstructurering, aanpak en risico inzake gebieds- en projectontwikkeling, marktontwikkelingen, organisatieontwikkelingen, de voortgang van grote projecten, acquisities en disposities. De voorzitter van de Raad van Commissarissen was, als vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen, intensief betrokken bij de herstructurering van Vesteda. Daarnaast vergaderde hij éénmaal met de Ondernemingsraad. De jaarrekening is door Ernst & Young Accountants gecontroleerd en goedgekeurd. De daarmee samenhangende verklaring treft u aan onder de overige gegevens van de jaarrekening op pagina . Tevens werd door Ernst & Young Accountants een verklaring afgegeven bij de samengevoegde cijfers. Deze verklaring treft u aan op pagina . Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen haar waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van directie en medewerkers, die naast hun reguliere activiteiten veel energie hebben gestoken in het proces rond de toetreding van nieuwe aandeelhouders. Maastricht, februari Raad van Commissarissen Holding Vesteda F.H.J. Boons, Voorzitter W. Borgdorff J.W.M. Simons
Met de herstructurering en toetreding van andere aandeelhouders heeft Vesteda een nieuwe juridische structuur gekregen. Centraal in de organisatie staat Vesteda Groep. De directie van Vesteda Groep bepaalt het beleid van Vesteda in zijn geheel. Vesteda Groep voert de directie over Vesteda Project en is beheerder van Vesteda Woningen. De directie legt samen met de Raad van Commissarissen verantwoording af aan de aandeelhouders van Vesteda en de overige betrokkenen. Op basis van een overeenkomst (de zogenaamde Participatieovereenkomst) tussen alle aandeelhouders worden aandeelhouderbesluiten genomen. De participatieovereenkomst is te vergelijken met de statuten van een juridische entiteit. De directie van Vesteda ziet de huidige juridische structuur als middel om de goede verhoudingen met alle bij Vesteda betrokkenen te bestendigen.
2010
2001
7,2 mln. huur en koop 6,7 mln. huur en koop
3,2 mln. huur
0,26 mln. dure huur
3,0 mln. huur
0,31 mln. dure huur
Nederlands woningbestand, aandeel huur en dure huur, aantal woningen (dure huurwoningen vanaf ¤ 454 / nlg 1.000 per maand). 2001 (ultimo) en 2010 (primo)
2010
2001
vraag 98.000 vraag 82.000
aanbod 41.000
aanbod 33.000
Vraag en aanbod in de duurdere huursector, aantal woningen (dure huurwoningen vanaf ¤ 454 / nlg 1.000 per maand)
Was het jaar waarin Vesteda vier jaar bestond. Over dit jaar wordt zoals gebruikelijk verslag uitgebracht over ontwikkelingen op het gebied van woningmarkt, strategie, portefeuille en organisatie. Daarnaast blikken we terug op de afgelopen vier jaar, omdat in het verslagjaar een aantal ontwikkelingen heeft plaatsgevonden die in het teken staan van een langduriger proces: de toetreding van nieuwe aandeelhouders. Een verslag van een boeiend jaar.
De Nederlandse woningmarkt Eind bestond de Nederlandse woningmarkt uit , miljoen woningen, waarvan , miljoen koop- en , miljoen huurwoningen. Van deze huurwoningen zijn circa , miljoen woningen in eigendom van woningcorporaties en zijn circa . woningen in eigendom van institutionele beleggers. Huurwoningen worden in drie prijsklassen gesegmenteerd: goedkope huur, middeldure huur en dure huur. Vesteda richt zich op deze laatste klasse, waartoe woningen met maandelijkse netto-huurprijzen vanaf ¤ ( .) worden gerekend. Dit duurdere huursegment nam ultimo verslagjaar met . woningen voor ,% deel in de Nederlandse woningvoorraad. De vraagzijde van de woningmarkt wordt beïnvloed door de bevolkingsontwikkeling en de huishoudensontwikkeling. Op basis van de jongste lange termijn prognose1 zal het aantal inwoners van eind tot eind met circa % toenemen, van , tot , miljoen. Het totaal aantal huishoudens zal in deze periode met ,% toenemen2, van , tot , miljoen. De gemiddelde huishoudensgrootte daalt hierdoor van , naar , personen. Naast de bevolkingsgroei van % genereert dit een extra behoefte aan woningvoorraad van ,%. Bevolkingsgroei versus huishoudensgroei
Huishoudensgrootte in Nederland
2001 tot 2010 (ultimo)
2010 (ultimo)
Bron: cbs
Bron: cbs
≤ 2 pers.
5%
Bevolkingsgroei
7,9%
48% huur, 4% dure huur
huishoudensgroei door bevolkingsgroei en toename kleinere huishoudens
64% 36%
≥2 pers.
huishoudensgroei
Huur en koop Naar verwachting zal het aantal huurwoningen in de periode van ultimo verslagjaar tot met . afnemen en zal het aantal koopwoningen met . stijgen. Deze ontwikkeling wordt mede verklaard doordat de overheid het eigen woningbezit wil bevorderen. Het streven daarbij is dat % van de woningvoorraad vóór uit eigen woningen bestaat. Om dit te realiseren dienen . huurwoningen, waarvan . woningen in eigendom zijn van woningcorporaties, te worden omgezet in koopwoningen. Dit zal leiden tot een verhoogde druk op de huurwoningmarkt.
afname aanbod huurwoningen leidt tot verhoogde druk op huurwoningmarkt
meer vraag dan aanbod, tekort aan beschikbare duurdere huurwoningen loopt de komende jaren op
groeiende behoefte aan kwaliteit en comfort vraagt om woonconcepten
Nederland wil thuis vergrijzen en vraagt hiervoor een aangepaste woonomgeving
de overheid stimuleert stedelijke ontwikkeling
geen restricties in het geliberaliseerde huursegment
Het hogere huursegment Nederland telde eind zo’n . duurdere huurwoningen. In totaal kwamen er in het verslagjaar . beschikbaar, terwijl er aan de vraagzijde . werden geprognosticeerd. Deze vraag heeft in het beschikbaar aanbod dus met % overtroffen. Voor de periode van ultimo verslagjaar tot zal de landelijke vraag naar deze woningen circa . bedragen en het aanbod slechts .. Volgens deze prognose worden in nog slechts . duurdere huurwoningen aangeboden, tegenover een vraag van .. Dit landelijke vraagoverschot van % kan verder oplopen in gebieden waar meer schaarste is, zoals in de Randstad en de Midden- en Zuid-Nederlandse steden. Het aanbod blijft achter door een geprognosticeerde daling van de mutatiegraad, veroorzaakt door met name senioren die voor langere tijd blijven huren. Factoren die de vraag bevorderen zijn de groeiende behoefte aan kwaliteit en comfort, de vergrijzing en het overheidsbeleid. De belangrijkste doelgroepen voor de duurdere huursector zijn alleenstaanden, jonge tweeverdieners en ouderen. Hun aandeel in de totale bevolking neemt naar verwachting toe van circa % in tot circa % in . Daarnaast stijgt hun inkomen en hiermee de vraag naar kwaliteit, flexibiliteit, luxe en gemak. De grotere aanbieders in het hogere huursegment zullen hierop inspelen. Door hun schaalgrootte zijn zij in staat om, naast de woning, producten en diensten te leveren die inspelen op de behoefte van deze doelgroepen. De komende jaren zal Nederland verder vergrijzen. Het percentage -plussers, nu ,% van de bevolking, neemt naar verwachting toe tot circa % in . Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woonomgeving wonen, desnoods gebruik makend van zorgdiensten. Ook de overheid wil het aanbod van geschikte woningen voor zorgbehoevenden verbeteren en vergroten. De overheid stimuleert door middel van de zogenaamde ‘woonzorg-stimuleringsregeling’ de ontwikkeling van nieuwe producten, diensten en samenwerkingsvormen. Corporaties, maar ook commerciële vastgoedpartijen als Vesteda, krijgen in dat kader een nadrukkelijke rol bij de realisatie en het beheer van vastgoed voor zorginstellingen. Verwacht wordt dat de groei van het duurdere huursegment het sterkst zal zijn in de zich economisch voorspoedig ontwikkelende stedelijke gebieden. De overheid wil de aantrekkelijkheid van de stad als woonlocatie verhogen en is voornemens in dit kader in de periode tot circa . nieuwbouwwoningen in steden te laten realiseren. Het overheidsbeleid, dat voorheen grotendeels was gericht op de kwantitatieve woningbehoefte, is gericht op een verbetering van de kwaliteit van het wonen. De overheid stimuleert derhalve in toenemende mate de bouw van kwalitatief hoogwaardige woningcomplexen die volledig zijn afgestemd op de wensen van de bewoner. Teneinde een dergelijke productie te realiseren werkt de overheid bij stedelijke vernieuwing samen met marktpartijen als Vesteda. Huurprijzen De overheid stuurt de ontwikkeling van de huurprijzen door middel van het Huurprijzenwet Woonruimteregime (). Hierin is bepaald dat voor woningen met een huur onder de huurliberalisatiegrens (circa ¤ per maand) de jaarlijkse huurverhogingen in principe de inflatie volgen. De inflatie wordt daarbij berekend op basis van een vijf-jaars voortschrijdend gemiddelde. Voor woningen in de duurdere huursector boven de liberalisatiegrens gelden deze restricties niet en vinden contractuele huurverhogingen plaats.
Uitgangspunt voor de strategie van Vesteda is het realiseren van een structureel bovengemiddeld direct rendement en een langdurige bovengemiddelde waardegroei van de vastgoedportefeuille. Benchmark hiervoor is de /-Vastgoedindex voor woningen. De strategie van Vesteda kan worden samengevat in vier speerpunten ten aanzien van de marktstrategie en twee speerpunten ten aanzien van de fondsstrategie. Marktstrategie: de duurdere huursector Vesteda richt zich op één- en tweepersoonshuishoudens met een bovenmodaal inkomen. Dit is een sterk groeiende groep7 waarbij de voorkeur voor het duurdere huursegment het meest nadrukkelijk aanwezig is. Het zijn met name de senioren en de jongere alleenstaanden en tweeverdieners die Vesteda tot haar huurders mag rekenen. Vesteda heeft de regio’s met de beste potentie voor het duurdere huursegment geselecteerd. De groei zal in deze gebieden plaatsvinden. Tot kerngebied worden gerekend: enkele steden in Noord-Nederland, de Randstad en geheel MiddenNederland en Zuid-Nederland met uitzondering van Zeeland. In het kerngebied zal ontwikkeling met name in de middelgrote en grote steden plaatsvinden. Om in te spelen op de behoefte aan comfort, zorg en gemak heeft Vesteda de afgelopen jaren enkele innovatieve producten en diensten ontwikkeld, die worden aangeboden onder Vesteda’s WoonService®-label en inmiddels in een paar duizend woningen zijn toegepast. Een voorbeeld van een product dat voorziet in comfort is een inpandig voorzieningencentrum met zwembad, fitness en sauna. In de zorgsfeer kunnen zorgarrangementen met regionale zorginstellingen worden genoemd. Daarnaast levert het Woongemaksysteem, een gebruikersvriendelijke computer waarmee bewoners producten en diensten bestellen voor levering aan huis, een bijdrage aan het gemak. Deze producten bieden additionele service aan de reguliere huurders. Vesteda ontwikkelt ook producten voor andere doelgroepen, zoals volledig ingerichte business apartments die voorzien in tijdelijke huisvestingsbehoefte. Met de ervaringen van deze hoogwaardige servicebenadering wordt de ontwikkeling van serviceproducten en diensten voor de reguliere huurders gevoed. Mede hierdoor zijn woon/werkwoningen in ontwikkeling, een combinatie van woonruimte en kantoor- of praktijkruimte. In de vastgoedbranche is het gebruikelijk dat lokale commerciële, administratieve en technische verhuurwerkzaamheden worden uitgevoerd door externe vastgoedmanagementorganisaties. Met de groeiende behoefte aan service bieden deze volgens Vesteda in de toekomst onvoldoende waarborgen voor klantgerichtheid en adequate dienstverlening. Vesteda kiest voor een directe klantbenadering via eigen lokale vestigingen, ondersteund door een centraal call-center. Inmiddels zijn in Amsterdam, Heerlen en Maastricht reeds lokale vestigingen operationeel. De komende jaren zal een gefaseerde aanpak leiden tot opening van nog vier à vijf vestigingen, waardoor de gehele landelijke portefeuille wordt bediend. De opbouw van deze verhuurwinkels gaat gepaard met de uitbouw van een centraal back-office, waarin het call-center garant staat voor rechtstreekse afhandeling van huurdersverzoeken.
zes speerpunten voor een bovengemiddeld resultaat
1: doelgroep senioren en tweeverdieners
2: kerngebied Randstad en Midden en Zuid Nederland
Vesteda-kerngebieden
3: nieuwe woon-producten en diensten
4: direct klantcontact, eigen vastgoed-management en call center
‘roll-over’ fondsstrategie; de portefeuille is permanent in beweging
h uitstroom door beperkte verkoop
5: kwalitatieve instroom door eigen ontwikkeling
6: uitstroom verzilvert waarde en houdt portefeuille in conditie
h instroom door eigen gebieds- en projectontwikkeling en aankoop
Fondsstrategie: roll-over Voor Vesteda’s fondsstrategie is een permanente eigen gebieds- en projectontwikkeling noodzakelijk. Expertise, productkwaliteit, langetermijnbetrokkenheid en schaalgrootte maken Vesteda tot waardevolle partner in (binnen)stedelijke ontwikkelingsprojecten en zorgen zo voor de kwalitatief hoogwaardige, toekomstgerichte instroom. Eigen ontwikkelingen waarborgen samen met aangekochte projecten het behoud van de juiste portefeuillespreiding, zowel geografisch als kwalitatief, en dragen bij aan de toekomstige waardeontwikkeling. Een permanente jaarlijkse verkoop van woningen stelt Vesteda in staat haar portefeuille jong te houden, de waardegroei te verzilveren en uitsluitend bezit met goede marktvooruitzichten te exploiteren. Aan de zes strategische speerpunten zijn in het verslagjaar onder andere de volgende bijdragen geleverd: Doelgroep senioren en tweeverdieners • portefeuilleaanpassing en verkoop van voor doelgroep minder geschikte woningen Kerngebied Randstad en Midden- en Zuid- Nederland • presentatie stedelijke visie aan meerdere Gemeenten in kerngebied, waarin bevolkingsprognose, behoefte en herontwikkelingspotentieel basis zijn voor gezamenlijke herontwikkeling Nieuwe woonproducten en diensten • ontwikkeling zorgproducten, in samenwerking met zorginstellingen, en als totaalconcept verhuurd • realisatie van gemeubileerde business apartments Direct klantcontact, eigen vastgoedmanagement • Opening vestiging Amsterdam • nieuwe vestiging waarbij het gehele verhuurproces volledig op internet gebaseerd is • Start call-center, reeds operationeel voor . huurders • implementatie en start gebruik van Customer Relation Management-softwarepakket (niet vastgoed- maar klantgeoriënteerd) Kwalitatieve instroom door eigen ontwikkeling • vorming volwaardige afdeling acquisitie en projectontwikkeling • nieuwe acquisities, zie pagina Uitstroom verzilvert waarde • verkoop van woningen (,% van portefeuille) • Verkopen realiseren boekwinst van ¤ mln.
Core Portefeuille
Ontwikkelingsportefeuille
Core Portefeuille
3 1
Projecten in
3
voorbereidings- 2 fase
Projecten in
3
uitvoeringsfase 3
Projecten reeds opgeleverd
3 4
in Exploitatie
Desinvesteringsportefeuille
Acquisitieportefeuille
Alle vastgoedcomplexen en ontwikkelingen, gezamenlijk genoemd de Totale Portefeuille, worden ingedeeld in de Acquisitieportefeuille, de Core portefeuille of de Desinvesteringsportefeuille. 1 investeringsbesluit 2 start bouw 3 oplevering 4 per 1 januari volledig in exploitatie
Indeling vastgoedportefeuille
In de Acquisitieportefeuille bevinden zich projecten waaraan samenwerkingsovereenkomsten of contracten ten grondslag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarover Vesteda een investeringsbeslissing voorbereidt of zal gaan voorbereiden.
Acquisitieportefeuille
De Core portefeuille bestaat uit de Ontwikkelingsportefeuille en de Core portefeuille in Exploitatie. Zodra over een project een investeringsbesluit is genomen, behoort het tot de Ontwikkelingsportefeuille. Deze portefeuille bestaat uit Projecten in voorbereidingsfase (investeringsbesluit genomen, maar bouw nog niet gestart), Projecten in uitvoeringsfase (bouw gestart, maar nog niet gereed) en Projecten reeds opgeleverd (bouw gereed, maar niet geheel in exploitatie per januari). Indien een project dus per februari van een bepaald jaar volledig in exploitatie is, dan blijft het in de Ontwikkelingsportefeuille en gaat pas, conform /-definitie, op januari van het daarop volgende jaar over naar de Core portefeuille in Exploitatie. De tot gehanteerde Exploitatieportefeuille is hierin opgegaan.
Core portefeuille
Zo is ook de Desinvesteringsportefeuille in samengesteld, waarin de voorheen gangbare Dispositieportefeuille is opgegaan. Op basis van klantinformatie en sociaal-demografische projecties zijn criteria benoemd waaraan de volledige portefeuille is getoetst aan de strategie. Dit heeft geleid tot een verdeling van de Exploitatieportefeuille, waarbij circa % werd aangemerkt voor verkoop. In de Desinvesteringsportefeuille bevinden zich de projecten die niet tot de Core portefeuille behoren en waarover vóór januari het besluit is genomen dat Vesteda ernaar zal streven deze vóór te desinvesteren. Indien de betreffende projecten zijn verkocht, dan houdt de Desinvesteringsportefeuille op te bestaan. Uitgangspunt van de roll-over strategie is een permanente jaarlijkse verkoop. Naast de afbouw van de Desinvesteringsportefeuille zal deze in de toekomst geschieden uit de Core portefeuille in Exploitatie.
Desinvesteringsportefeuille
In onderstaande tabel is het verloop van de vastgoedportefeuille weergegeven. Vastgoedportefeuille (aantallen en waarde ultimo jaar)
2001
2000
1999
1998
Aantal woningen
38.070
40.684
45.849
48.201
Aantal m2 commerciële ruimte
34.594
35.630
35.587
35.394
7.318
7.801
7.950
8.014
4.056
3.997
3.832
3.685
Aantal parkeer-/garageplaatsen Waarde (in mln. ¤)
aantal woningen 6% afgenomen
gemiddelde maandhuur per woning stijgt 6,1%
gemiddelde waarde per woning stijgt 7,5%
Bruto jaarhuur (in mln. ¤)
248
267
274
280
Netto jaarhuur (in mln. ¤)
191
206
224
210
Het totaal aantal woningen daalde in het verslagjaar met % van ruim . eenheden tot zo’n . eenheden. In totaal werden er . woningen verkocht en toegevoegd. Vesteda bezit ultimo verslagjaar bijna . m commerciële ruimte en circa . parkeer-/garageplaatsen. Van de totale brutohuur is ,% toe te rekenen aan woningen. De gemiddelde maandhuur per woning bedroeg eind verslagjaar ¤ , ten opzichte van ¤ in het voorgaande jaar. Dit betreft een stijging van ,%. De stijging van deze gemiddelde maandhuur per woning wordt veroorzaakt door vier factoren: de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders (, procentpunt) en huurprijsaanpassingen bij mutatie, de instroom in de portefeuille van relatief dure woningen en de uitstroom van relatief goedkope woningen (samen , procentpunt). De gemiddelde waarde per woning bedroeg ultimo verslagjaar circa ¤ .. Ten opzichte van is deze waarde met ,% gestegen. Huurniveau woningen (stijging gemiddeld huurbedrag per woning in 2000 en 2001) terug te brengen naar: 2000
2001
instroom dure woningen, 2,7%
uitstroom goedkope woningen
0,2%
huuraanpassing bij mutatie
0,2% 3,2% 2,9% huurverhoging zittende huurders
3,1%
6,1%
totale stijging gemiddeld huurbedrag
Acquisitieportefeuille en Ontwikkelingsportefeuille Het afgelopen jaar is de organisatie erin geslaagd haar doelstelling op het gebied van acquisitie en ontwikkeling van projecten te behalen. Binnen de gedefinieerde kwaliteits- en locatie-eisen is voor een bedrag op kasbasis van ¤ mln. gerealiseerd.
doelstelling gehaald
acquisitie en projectontwikkeling 2001
2000
1999
1998
95
70
37
34
Uitgaven op kasbasis (in mln. ¤)
Menige stad wordt geconfronteerd met het vrijkomen van omvangrijke terreinen in of nabij de binnenstad. Meestal is er sprake van een complexe opgave: verplaatsing van bestaande werkgelegenheid, herstructurering via nieuwe stedelijke functies en financieringsvraagstukken. Tegenover de complexiteit staat de potentie en duurzaamheid: de kwaliteit van de locatie in de stad waar tweeverdieners en senioren graag willen wonen.
binnenstedelijke gebieds-
Op het moment dat het niet gaat om de groei, maar om de reconstructie van de stad ligt niet de traditionele stedenbouw met zijn functionele planmethode voor de hand, maar is het stadsontwerp een belangrijk middel. Vesteda werkt hieraan in publiek-private samenwerkingsverbanden: in consortia met andere partijen onder regie van Gemeenten. Uiteindelijk gaat het daarbij niet alleen om projecten, maar ook om openbare ruimte en de tijdige aanleg daarvan. Vesteda heeft dit in o.a. het Céramique-project in Maastricht bewezen. Resultaat is dat kopers en huurders bereid zijn voor de kwaliteit in zo’n gebied te betalen.
partner in publiek-private
Grootschalige gebiedsontwikkeling biedt voor Vesteda het voordeel dat er een substantiële voorraad aan projecten ontstaat. Mede hierdoor zal de acquisitiedoelstelling in termen van nieuwe woningen op jaarbasis worden gerealiseerd. Op termijn voorziet deze aanpak in een jaarlijkse instroom van % van de portefeuilleomvang, waarmee de roll-over strategie zijn vruchten kan afwerpen.
voorraad aan projecten garan-
Overzicht van grootste project- en gebiedsontwikkelingen (*verworven in verslagjaar) Plaats
Naam ontwikkeling
Projecten Amsterdam *
Pieter Calandlaan
Breda *
Vredenbergh
Eindhoven *
ggd-Gebouw
’s-Hertogenbosch *
has-locatie
Gebiedsontwikkelingen Arnhem
Rijnboog
Amsterdam Noord
Centrum Amsterdam Noord
Rotterdam*
Wilhelminapier
Eindhoven*
Smalle Haven
Sittard
Binnenstad
Amsterdam
IJburg
Venlo
Maasoevers
ontwikkeling; complex maar duurzaam
samenwerkingsverbanden
deerd toekomstige instroom portefeuille
Core portefeuille in Exploitatie Onderstaande tabel laat het verloop zien van de Core portefeuille in Exploitatie. Core portefeuille in Exploitatie (aantal en waarde ultimo jaar)
2001
2000
29.386
29.647
ééngezinswoningen
11.426
11.528
meergezinswoningen
17.960
18.119
Aantal m2 commerciële ruimte
30.105
29.370
Aantal parkeer-/garageplaatsen
6.190
6.302
Aantal woningen
Waarde (in mln. ¤)
stabiele, kwalitatieve woningportefeuille, geringe mutatie
3.119
2.904
ééngezinswoningen
1.339
1.272
meergezinswoningen
1.780
1.632
Bruto jaarhuur (in mln. ¤)
189
185
Netto jaarhuur (in mln. ¤)
142
138
Het aantal woningen in de Core portefeuille in Exploitatie is in nagenoeg gelijk gebleven. De conclusie dat Vesteda over een gezonde, stabiele en kwalitatieve woningportefeuille beschikt, wordt verder onderbouwd door de analyse naar leeftijd en huurprijs.
jonge portefeuille
De Core portefeuille in Exploitatie is zonder meer jong te noemen. Meer dan de helft van de woningen is jonger dan jaar. Ter vergelijking: van het woningbezit van de eigenaren van huurwoningen (uitgezonderd corporaties maar inclusief institutionele beleggers, waaronder ook Vesteda) is slechts % jonger dan jaar.
mooie spreiding in het duur-
Voor wat betreft de segmentatie naar huurprijs kan uit onderstaande grafiek worden geconcludeerd dat Vesteda-woningen een mooie spreiding kennen in het duurdere huurbereik: % bevindt zich tussen ¤ en ¤ per maand. Ter vergelijking: woningen die in door Vesteda werden geaccordeerd voor ontwikkeling, bevinden zich op een huurniveau van minimaal ¤ .
dere huurbereik
aantal woningen 6.000
4.000
2.000
7%
9%
22% 13%
18% 21%
8%
1%
1%
<6
6-10
11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45
13% 15%
21% 18%
13%
9%
5%
6%
0 <400 400- 450- 500- 550450
leeftijd in jaren
hoge bezettingsgraad van 99,3%
500
550
600
600- 650- 700+ 650
700
netto maandhuur in ¤
De Core portefeuille in Exploitatie blijft in het verslagjaar nagenoeg volledig bezet. De bezettingsgraad bedroeg ,% in , tegenover ,% in .
Desinvesteringsportefeuille De Desinvesteringsportefeuille is in samengesteld. Op basis van klantinformatie en sociaal-demografische projecties zijn toen alle Vesteda-woningen getoetst op toekomstperspectief. De woningen die niet voldeden zijn in de Desinvesteringsportefeuille terecht gekomen. Onderstaande tabel laat het verloop van deze portefeuille gedurende het verslagjaar zien. Desinvesteringsportefeuille (aantallen en waarde ultimo jaar)
2001
2000
Aantal woningen
8.684
11.037
Aantal m2 commerciële ruimte
4.519
6.260
Aantal parkeer-/garageplaatsen
1.128
1.499
Waarde (in mln. ¤)
937
1.093
Bruto jaarhuur (in mln. ¤)
60
82
Netto jaarhuur (in mln. ¤)
50
68
Door de hoge prijzen op de woningmarkt leverden de verkopen in het verslagjaar goede resultaten. Desinvesteringen in de portefeuille hebben geleid tot een boekwinst van ¤ mln. In totaal zijn . woningen verkocht.
¤ 87 mln boekwinst
In het verslagjaar zijn meer woningen direct aan bewoners verkocht, in tegenstelling tot de vroeger gebruikelijke wijze van verkoop aan professionele partijen. Door een zorgvuldig verkoopbeleid bieden de circa . woningen, die zich ultimo verslagjaar nog in de Desinvesteringsportefeuille bevinden, een perspectief ten aanzien van het toekomstig resultaat.
desinvesteringsportefeuille
Exploitatie- en managementkosten De exploitatiekosten als aandeel van de bruto huuropbrengst tonen een vergelijkbaar laag beeld als het voorgaand jaar. Het percentage dat aan onderhoud, huurdersmutaties, objectbeheer, courtage en vaste kosten (waaronder belasting) werd uitgegeven bedroeg in het verslagjaar ,%. De managementkosten van Vesteda bedragen ,% van de bruto huuropbrengsten in het verslagjaar en zijn hiermee gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze stijging is voor de helft toe te rekenen aan een daling van de portefeuilleomvang en voor de andere helft aan een kwalitatieve verbetering van de organisatie. Desalniettemin blijven de managementkosten relatief laag. Exploitatie- en managementkosten (als percentage van de bruto huuropbrengst) Exploitatie Management
2001
2000
1999
1998
22,8
22,9
23,5
23,7
5,3
4,6
4,7
3,8
Bijzondere lasten
0,0
0,0
2,5
1,8
Totaal
28,1
27,5
30,7
29,3
draagt bij aan toekomstig resultaat
exploitatiekosten stabiel op 22,8%
ondanks toename blijven managementkosten relatief laag
Resultaten en rendementen Het totaal resultaat is opgebouwd uit het gerealiseerd resultaat (de netto huurinkomsten en gerealiseerde boekwinst op verkopen) en het ongerealiseerd resultaat (de waardestijging van de woningen). Rendementen zijn bepaald volgens berekeningsmethodiek van / (zie pag ). Het direct rendement meet de netto huurinkomsten en het indirect rendement meet de (gerealiseerde en ongerealiseerde) waardestijging van de woningen. De boekwinst op verkopen wordt dus gerekend tot het gerealiseerd resultaat, maar draagt bij aan het indirect rendement. Resultaat portefeuille (in mln. ¤ en als percentage eigen vermogen)
2001
2000
1999
1998
%
%
%
%
gerealiseerd resultaat
292
7,1
297
7,7
274
6,8
235
6,3
ongerealiseerd resultaat
149
3,7
441
11,5
321
8,0
231
6,2
totaal resultaat
441
10,8
738
19,2
595
14,8
466
12,5
Rendement portefeuille (in procenten)
2001 1
markt Vesteda direct rendement2
nnb
6,0
2000 1
markt Vesteda 5,5
1999 1
markt Vesteda
6,4
6,1
6,9
1998 1
markt Vesteda 6,3
6,8
3
nnb
8,9
14,1
14,6
12,4
11,1
8,3
7,6
totaal rendement4
nnb
14,9
19,5
21,0
18,5
18,0
14,6
14,3
indirect rendement
1 Benchmark is de roz/ipd-Vastgoedindex voor Woningen. Cijfers kunnen afwijken met publicatie in eerdere jaarverslagen in verband met herberekening door de verantwoordelijke instantie 2 Hieronder wordt verstaan het quotiënt van de netto huurinkomsten en de gemiddelde actuele waarde van de portefeuille 3 Hieronder wordt verstaan het quotiënt van de waardestijging verhoogd met het verkoopresultaat, en de gemiddelde actuele waarde van de portefeuille 4 Hieronder wordt verstaan de som van het direct en indirect rendement
netto huurinkomsten per woning zijn licht gestegen
waardestijging boven inflatie
vier keer meer dan 10% gescoord
De factoren die het resultaat per woning bepalen zijn weinig gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Mede als gevolg van de %-daling van het aantal woningen in het verslagjaar is het gerealiseerd resultaat met % gedaald naar ¤ mln. De bruto-netto verhouding is fractioneel verbeterd naar ,% (: ,%) en de bezettingsgraad van de Core portefeuille bedraagt ,% (: ,%). Tegenover de toegenomen instandhoudingskosten stond een huurstijging van ,%. Het ongerealiseerd resultaat bedroeg in het verslagjaar ¤ mln. Ondanks de enorme prijsontwikkeling op de woningmarkt in , die Vesteda een ongerealiseerd resultaat bracht van ¤ mln., is hiermee in het verslagjaar toch een waardestijging geboekt die boven het inflatieniveau ligt. Het rendement bedraagt in het verslagjaar ,%. Vesteda realiseert hiermee een resultaat, uitgedrukt in het eigen vermogen primo , van ,% (niet rekening houdend met het effect van de leverage van de financiële structuur als ingevoerd op --). In het vierde bestaansjaar scoort Vesteda hiermee voor de vierde keer een resultaat én een benchmark-rendement voor haar beleggers van ruim %.
Juridische herstructurering In het verslagjaar heeft op december een juridische en fiscale herstructurering plaatsgevonden. Het overzicht van de nieuwe juridische structuur en de daarbij behorende toelichting zijn in dit verslag weergegeven op pagina en . Financiële verslaggeving Als gevolg van de uitgevoerde juridische en fiscale herstructurering zijn nieuwe entiteiten opgericht, bestaande entiteiten ontbonden of gefuseerd en is een aantal entiteiten ‘verhangen’. Uitgangspunt in de financiële verslaggeving van Vesteda is de economische eenheid en de organisatorische verbondenheid van de tot Vesteda Groep behorende entiteiten. De samengevoegde overzichten in deel op pagina tot en met geven dit beeld weer voor Vesteda vóór herstructurering (cijfers per --) en Vesteda na herstructurering (cijfers per --). Vesteda Groep is in de nieuwe structuur de topentiteit van waaruit de groep centraal wordt bestuurd. De in deel op pagina tot en met weergegeven informatie betreft een tussentijdse vermogensopstelling aangezien deze vennootschap een verlengd boekjaar heeft van december tot en met december . Aangezien Holding Vesteda tot en met december de topentiteit van Vesteda Groep is geweest, is de jaarrekening van deze vennootschap in deel opgenomen op pagina tot en met . Om de overgang van Vesteda vóór herstructurering naar Vesteda na herstructurering inzichtelijk te maken is in de cijfers van Holding Vesteda de stand per december weergegeven en in de cijfers van Vesteda Groep de openingsbalans per december .
overzicht en toelichting
gevolgen herstructurering
economische eenheid nagenoeg ongewijzigd
nieuwe topentiteit Vesteda Groep bv
oude topentiteit Holding Vesteda bv
overgang inzichtelijk gemaakt
In het verslagjaar is op november een informatiememorandum uitgegeven waarmee een groep professionele beleggers in staat wordt gesteld in Vesteda te participeren. Aan nieuwe beleggers worden de volgende beleggingsmogelijkheden aangeboden: aandelen in respectievelijk Holding , Vesteda Groep en Vesteda Project en participaties in Vesteda Woningen. Dit aanbod mag binnen de grenzen van de Wet toezicht effectenverkeer (‘Wte’) en de Wet toezichtbeleggingsinstellingen (‘Wtb’) worden gedaan voor zover het uitsluitend wordt gedaan aan professionele beleggers, voor dit doeleinde te definiëren als natuurlijke personen of rechtspersonen die beroeps- of bedrijfsmatig beleggen of handelen in beleggingsobjecten en andere effecten. Op januari heeft Vastgoed een belang van % in Vesteda overgenomen van . In navolging van Vastgoed hebben op januari zes andere institutionele beleggers gezamenlijk een belang van % van overgenomen. Beleggers in Vesteda (per januari ; alfabetische volgorde) Bedrijfstakpensioenfonds voor de Media Delta Lloyd Vastgoed Vastgoed Pensioenfonds Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven Stichting Pensioenfonds Pensioenfonds
nieuwe organisatiestructuur ingevoerd
uitbouw acquisitie en projectontwikkeling
Per maart is de personele reorganisatie van Vesteda, in goed overleg met de Ondernemingsraad, afgesloten. De nieuwe organisatiestructuur biedt een transparante en logische clustering van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en is gebaseerd op functionaliteit en onderlinge procesmatige verwantschap. De reorganisatie was gericht op het decentraliseren van resultaatverantwoordelijkheid naar (toekomstige) lokale vestigingen, het centraliseren van professionele ondersteuning en het uitbouwen van Acquisitie en Projectontwikkeling. Eigen (gebieds)ontwikkeling onder directe sturing van de directie is essentieel om in de schaarse woningmarkt een kwalitatieve aanwas van de portefeuille te bewerkstelligen. De werving en selectie voor de nieuwe functies binnen de afdeling Acquisitie en Projectontwikkeling is in dan ook met voortvarendheid ter hand genomen. Dit heeft erin geresulteerd dat alle vacatures werden ingevuld, ondanks de krappe arbeidsmarkt. Naast de Senior Projectontwikkelaars betrof het de vacature van Projectdirecteur, waarvoor dhr. Nico Mol – voormalig directievoorzitter van Blauwhoed Vastgoed – is aangetrokken.
Het gefaseerd in huis halen van property-management gaat gepaard met de opbouw van eigen lokale vestigingen voor commerciële, administratieve en technische werkzaamheden. In zijn de eerste voorbereidingen getroffen ten gunste van de werving en selectie voor de vestigingen die in operationeel zullen zijn. In het verslagjaar is een netwerk van wervingsbureaus opgebouwd, waarmee doelen en termijnen van de naderende werving en selectie zijn uitgezet. Profielen van de functies en de daarmee verbonden competenties alsmede de bedrijfsculturele eisen zijn hierbij nadrukkelijk aan de orde gesteld. In december is de eerste wervingscampagne gestart ter invulling van circa vacatures voor Vesteda Rotterdam, die inmiddels nagenoeg allemaal zijn ingevuld. In is Vesteda’s eigen call center operationeel geworden. De werving en selectie van leiding en medewerkers van dit call center, dat momenteel reeds functioneert voor ⅓ van de portefeuille, is voorspoedig verlopen.
start werving en selectie voor
Nieuwe functies die in het verslagjaar zijn benoemd zijn onder andere Economisch Analist en Marktonderzoeker binnen de afdeling Strategie & Productontwikkeling en Assetmanager binnen de afdeling Business Control. Naar verwachting worden deze vacatures in ingevuld.
nieuwe functies
In is een nieuwe systematiek voor coaching en beoordeling overeengekomen tussen directie en Ondernemingsraad. De methodiek legt binnen de functioneringsevaluatie de nadruk op coaching en geeft aan dat manager en medewerker geacht worden om meerdere malen per jaar het onderling functioneren in de meest brede zin te bespreken en, indien nodig, aan te pakken. De methodiek voor beoordelen legt het accent op prestatiemeting en kan leiden tot een targetbeloning, waarbij zowel de individuele prestatie als de team prestatie wordt beloond. Ondernemingsraad Het werk van de Ondernemingsraad ()heeft het afgelopen jaar vrijwel geheel in het teken gestaan van de organisatorische en juridische veranderingen en de toetreding van nieuwe beleggers, waarover intensief overleg is gevoerd met de directie en de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Mede op verzoek van de is een aantal bijeenkomsten gehouden waarin de directie de herstructureringsplannen aan het voltallige personeel uiteen heeft gezet. Tevens heeft de in aparte bijeenkomsten haar achterban geraadpleegd. De goede sfeer waarin het overleg tussen en directie heeft kunnen plaatsvinden heeft er mede toe geleid dat binnen de organisatie een breed draagvlak is ontstaan voor de doorgevoerde veranderingen. Op oktober hebben verkiezingen voor de plaatsgevonden, waarbij vijf van de zeven leden zijn herkozen. Met de nieuwe samenstelling heeft het personeel gekozen voor continuïteit en ervoor gezorgd dat bijna alle geledingen van de organisatie in de zijn vertegenwoordigd.
locale vestigingen en call center
nieuwe methodiek functioneringsevaluatie en beoordeling
Functie o r in herstructurering
Verkiezingen or
Vooruitzichten Vesteda voor 2002 ten aanzien van:
indicator:
prognose:
huurverhoging
rond 3%
gerealiseerd resultaat
stabiel, rond 7%
bezettingsgraad
stabiel op hoge niveau rond 99%
bruto inkomsten per woning
toename
exploitatiekosten
stabiel, onder 25%
managementkosten
stabiel op lage niveau, circa 5%
netto inkomsten per woning
toename
ongerealiseerd resultaat
circa inflatie prijs woningen
toename, circa inflatie
Acquisitieportefeuille
ten minste ¤ 115 mln. (kasbasis)
Desinvesteringsportefeuille
afname, verkoop van circa 2500 woningen
Vastgoedbeleggingen in woningen hebben de laatste jaren goede resultaten laten zien. Belangrijke oorzaken waren de sterke economische groei en de lage inflatie. Alhoewel de aandelenmarkten een pas op de plaats hebben gemaakt, zijn de prijzen van woningen (in reële termen) in het verslagjaar wederom gestegen. Geconcludeerd kan worden dat de prijsontwikkeling van koopwoningen in de afgelopen jaren gedragen wordt door fundamentele factoren: groeiende werkgelegenheid, gunstige economische groei en stijgende koopkracht, lage rente en een kwantitatieve én kwalitatieve schaarste op de woningmarkt. Ondanks dat de waardestijgingen niet meer die van de afgelopen jaren zullen overtreffen, verwachten wij dat voornoemde factoren het prijsniveau positief zullen blijven beïnvloeden. In zullen de netto inkomsten per woning verder toenemen. De huren zullen met circa % stijgen. De bezettingsgraad zal op het hoge niveau van rond de % gehandhaafd blijven. De acquisitie- en ontwikkelingsactiviteiten zullen kasuitgaven voor ten minste ¤ mln. realiseren. Deze uitgaven zijn voorzien binnen de in te verwachten structurele externe herfinanciering. De exploitatie- en managementkosten als percentage van de huren zullen stabiel blijven: de exploitatiekosten onder de % en de managementkosten circa %. Als gevolg van het in eigen beheer nemen van vastgoedmanagementactiviteiten zal het aantal personeelsleden toenemen. De komende jaren zullen naar verwachting wederom nieuwe aandeelhouders toetreden. Aan deze beleggers kunnen we een vastgoedonderneming presenteren met een adequate fiscaal-juridische structuur, een kwalitatief goede portefeuille, een slagvaardige klantgerichte organisatie en een positief marktperspectief. Maastricht, februari , Directie H. G. Hilverink, voorzitter H.C.F. Smeets F.H. van der Togt
1 cbs maandstatistiek van de Bevolking, mei 2001 2 Huishoudensprognose 2000-2050, cbs Maandstatistiek van de bevolking, mei 2001 3 Dit betreft de cumulatieve vraag over die jaren, waarin tevens rekening is gehouden met doorstroom naar andere sectoren (abf WoningMarktScan 1999 en 2000) 4 abf WoningMarktScan 1999, geactualiseerd in 2001 5 Bevolkingsprognose 2000-2050, cbs maandstatistiek van de bevolking, februari 2001 6 Op 14 november 2000 presenteerde staatssecretaris Remkes de nieuwe beleidsnota Nota Wonen in de 21e Eeuw (Mensen, Wensen, Wonen) 7 cbs Maanstatistiek voor de bevolking, mei 2001 en abf WoningMarktScan, 1999 en 2000 8 ranking volgens Amsterdams Effecten Kantoor
/- Doelstelling
gistreerd. Netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurin-
De Stichting roz-Vastgoedindex heeft tot doel het onderhouden van een
komsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten.
vastgoedindex voor de Nederlandse vastgoedmarkt. De roz-Vastgoed-
Hieronder worden gerekend: belastingen, verzekering, objectbeheer,
index maakt het ondermeer mogelijk om een objectieve beoordeling te
onderhoud, kosten voor huurdersmutaties, verhuur- en marketingskosten
geven van de prestaties van een fonds en een vergelijking te maken tussen
en overige kosten. Niet meegerekend worden de kosten voor portefeuille-
de performance van vastgoed en die van andere assets. Benchmark voor
beheer en taxaties. Markthuurwaardegroei en waardegroei zijn jaarlijks
Vesteda is de roz/ipd-Vastgoedindex voor woningen, Standing Invest-
aangepaste waardes voor een een identieke groep van objecten. De
ments.
reversionary yield is de markthuurwaarde ten opzichte van bruto objectwaarde per 31 december. Exploitatiekosten worden uitgedrukt als percen-
Dekkingsgraad
tage van het gemiddeld kapitaal om zodoende de impact m.b.t. inkomsten
De totale waarde van de objecten in de roz/ipd Databank bedroeg per
en totaal rendement te laten zien.
december 1999 circa ¤ 32 miljard. Er zijn geen publiek toegankelijke statistieken aanwezig betreffende de totale waarde van de Nederlandse vast-
Formule
goedbeleggingsmarkt. Geschat wordt dat institutionele beleggers ¤ 35 tot 40 miljard hebben belegd in direct onroerend goed in Nederland. Op basis
t=
van deze aanname zou de Index een dekkingsgraad hebben van rond de
cvt - cvt -1 - c + ni cvt -1 + 1/2 c - 1/2 ni
85% van het institutioneel belegd vermogen in vastgoed. t=
totaal rendement
Rendementsberekeningen
cv = kapitaalswaarde
Het totale rendement wordt berekend als de som van de waardestijging
c=
(exclusief investeringen) en de netto inkomsten, uitgedrukt als een per-
ni = netto huurinkomsten
centage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De ipd rende-
t=
mentsberekeningen zijn in lijn met de benaderingswijze van andere beleg-
t-1 = begin van het jaar
netto investeringen/desinvesteringen op standing investments
einde van het jaar
gingscategorieën. De rendementen zijn money-weighted. Kapitaalsinvesteringen worden geacht halverwege het jaar te zijn gedaan. Toevoegingen
Meer informatie: www.rozindex.nl
aan en onttrekkingen van de database worden op maandelijkse basis gere-
/-
Acquisitieportefeuille
Property-management
Projecten waaraan samenwerkingsovereenkomsten of contracten ten grond-
Het lokale commerciële, administratieve en technische beheer van woningen.
slag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarover Vesteda een investeringsbeslissing
Roll-over strategie
voorbereid of zal gaan voorbereiden.
Vesteda’s fondsstrategie die leidt tot optimale invulling van het Assetmanagement in de Beleggingscategorie Woningen. De strategie behelst
Asset-management
enerzijds een jaarlijkse verkoop van een beperkt deel van de portefeuille,
Het beheer van vermogen met verantwoordelijkheden ten aanzien van
waardoor het hoge kwaliteitsniveau gehandhaafd blijft en de waardestij-
het rendement-risicoprofiel van de investering op middellange termijn en
ging regelmatig contant wordt gemaakt, en anderzijds een eigen gebieds-
de jaarlijkse performance
en projectontwikkeling die voor de benodigde portefeuilleaanwas zorgt.
Core portefeuille
roz/ipd-Vastgoedindex
De Core portefeuille in Exploitatie en de Ontwikkelingsportefeuille
De jaarlijks, onder auspiciën van de Raad voor Onroerende Zaken (roz), door de Britse ondernemingen Investment Property Databank(ipd)/wm
Core portefeuille in Exploitatie
company op te stellen index voor ontwikkelingen in de vastgoedmarkt op
Alle vastgoed complexen in eigendom van de tot Vesteda behorende enti-
basis van beleggingsresultaten van de deelnemers. Zie ook het hoofdstuk
teiten die vóór 1 januari 2001 volledig in exploitatie zijn genomen en waarover
roz/ipd-berekeningsmethodiek
geen besluit is genomen dat deze in de Desinvesteringsportefeuille zullen worden opgenomen
Totale portefeuille De Acquisitieportefeuille, de Core portefeuille en de Desinvesteringsporte-
Desinvesteringsportefeuille
feuille.
Alle vastgoed complexen in eigendom van de tot Vesteda behorende entiteiten die niet tot de Core portefeuille behoren en waarover vóór 1
Vesteda Groep
januari 2001 het besluit is genomen dat Vesteda ernaar zal streven deze
Vesteda Groep bv, een naar Nederlands recht opgerichte besloten ven-
vóór 2006 te desinvesteren
nootschap met beperkte aansprakelijkheid
Huursegment/sector, duurdere/hogere
Vesteda Project
Woningmarkt van huurwoningen met een netto maandhuur vanaf ¤ 454
Vesteda Project bv, een naar Nederlands recht opgerichte besloten ven-
(nlg 1000), exclusief servicekosten.
nootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kerngebieden
Vesteda Woningen
Verzameling van woningmarktgebieden waarop Vesteda zich concen-
Vesteda Woningen, een naar Nederlands recht opgerichte besloten fonds
treert, te weten enkele steden in Noord-Nederland, de Randstad en geheel
voor gemene rekening
Midden-Nederland en Zuid-Nederland met uitzondering van Zeeland. VestedaWoonService® Ontwikkelingsportefeuille
Woongerelateerde producten, diensten en voorzieningen op het gebied
Alle vastgoedcomplexen ten aanzien waarvan Vesteda een beslissing tot
van gemak, comfort en zorg.
investeren heeft genomen en die nog niet volledig in exploitatie zijn genomen
financiële verslaggeving
Zoals eerder in dit jaarverslag vermeld, heeft op december een juridische herstructurering plaatsgevonden van de tot de Vesteda Groep behorende vennootschappen. Als gevolg van deze herstructurering zijn nieuwe entiteiten opgericht, bestaande entiteiten ontbonden en behoren sommige entiteiten niet langer meer tot de Groep. Voor de economische eenheid en organisatorische verbondenheid heeft deze herstructurering in geen betekenis gehad. Bij de presentatie van de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ is gekozen voor de economische betekenis boven de juridische structuur. Als gevolg hiervan zijn de in de samenvoeging opgenomen vennootschappen over en niet gelijk. In de nieuwe structuur is Vesteda in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het management en de projectontwikkeling. De economische eigendom van de complexen is belichaamd in participaties Vesteda Woningen, een fonds voor gemene rekening. Holding Dutch Residential Fund is per december – indirect – houder van alle participaties in Vesteda Woningen. De projectontwikkeling is geconcentreerd in Vesteda Project , het management in Vesteda Groep . Toekomstige houders van een belang kunnen toetreden via een aandelenbelang in Holding Dutch Residential Fund of via participaties in Vesteda Woningen. Bij toetreding wordt een evenredig belang in Vesteda Project en Vesteda Groep verworven. De structuur kan als volgt worden weergegeven:
Aandeelhouder/ participant
fbi Holding drf
Vesteda
Vesteda
Groep bv
Project bv
bv
Vesteda
drf iii bv
Management bv
irs Holding bv
Gordiaan Vastgoed bv
drf ii bv
drf i bv
drf iv bv Facilitaire vennootschappen
Vesteda Woningen
vennootschappen hog Heerlen bv
tbv ontwikkelingsprojecten
Door haar structuur is de Vesteda Groep geen wettelijke beleggingsinstelling conform artikel : en valt niet onder de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Omdat de aard van de activiteiten (beheren van en beleggen in woningen) overeenkomstig een beleggingsinstelling is, is ten behoeve van het inzicht aansluiting gezocht bij de modellen die van toepassing zijn op de beleggingsinstellingen conform het Besluit Modellen Jaarrekening.
In de samengevoegde balans en winst- en verliesrekening van Vesteda Groep zijn in boekjaar en de financiële gegevens van de volgende vennootschappen opgenomen:
Holding Vesteda Vesteda Groep Holding Dutch Residential Fund Dutch Residential Fund Dutch Residential Fund Dutch Residential Fund Dutch Residential Fund Vesteda Project Vesteda Beheer Vesteda Beheer Vesteda Beheer Vesteda Management Heerlen Onroerend Goed Gordiaan Vesteda Heerlen Vesteda Maastricht Nederland Vesteda Vesteda Vesteda
-
• • • • • • • • • • • • • • • •
-
-
•
• -
• • • • • • • • • • • •
Samenvoeging vindt plaats volgens de integrale methode. Volgens deze methode worden de activa en passiva voor % in de samengevoegde balans van de Vesteda Groep opgenomen. De baten en lasten worden eveneens integraal verantwoord voor zover ze aan de Vesteda Groep toe te rekenen zijn.
Algemeen Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor. Beleggingen Het onroerend goed in ontwikkeling wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs. Er vindt geen doorbelasting van overheadkosten aan het onroerend goed in ontwikkeling plaats. Na oplevering van een complex wordt het complex opgenomen in de core portefeuille in exploitatie. De core portefeuille in exploitatie en de desinvesteringsportefeuille worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat of de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Nieuwe objecten blijven gedurende een periode van vijf jaar na oplevering gewaardeerd tegen historische kostprijs danwel lagere marktwaarde. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder wordt uitgegaan van de vrij-op-naam-waarde (). De portefeuille wordt jaarlijks voor tenminste % getaxeerd door externe taxateurs. Daarnaast vindt door de externe taxateur een bijstelling van de in het voorgaande jaar getaxeerde complexen plaats. De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald aan de hand van de discounted cashflow methode. Hierbij wordt uitgegaan van de verwachte kasstromen per complex gebaseerd op de tienjaarsprognose. De bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat vindt intern plaats. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder, als de marktwaarde in verhuurde staat, wordt rekening gehouden met eventueel te maken overdrachtskosten. Voor grote complexen is een afwaardering toegepast in verband met grootschaligheid (marketability costs). Deelnemingen Voor zover invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Overige deelnemingen zijn opgenomen tegen historische kostprijs. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de vordering. Egalisatierekening afkoop De in het kader van de bruteringsoperatie ontvangen subsidies zijn voor dat gedeelte dat niet reeds verantwoord was in de waarde van de beleggingen per januari , opgenomen in de ‘egalisatierekening afkoop ’. De egalisatierekening valt vrij in een periode van jaar. Bij verkoop van de percelen waarvoor de subsidie verkregen is, wordt de subsidie direct ten gunste van het resultaat gebracht. Voorzieningen Gegeven de ontwikkelingen die Vesteda wil doormaken, de strategische keuzes die zijn gemaakt en de daaruit voortvloeiende toekomstige uitgaven, werd het vormen van een voorziening voor herpositionering noodzakelijk geacht.
Huuropbrengsten Onder dit hoofd wordt opgenomen het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren. Deze huuropbrengsten zijn dus na aftrek van leegstand en kortingen. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. De Vesteda Groep vormt geen egalisatiereserve voor groot onderhoud. Managementkosten Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. Gerealiseerd resultaat Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gerealiseerde resultaten bij de verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoopopbrengst (eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de waarde van de verkochte objecten ten tijde van de verkoop. Ongerealiseerd resultaat Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit het totaal van ongerealiseerde herwaarderingen tengevolge van externe en interne taxaties. Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend door toepassing van het geldende tarief op het fiscaal belastbare bedrag. Ter bepaling van het fiscaal belastbare bedrag zijn bij een aantal vennootschappen afspraken met de fiscus gemaakt (cost-plus regeling). Gezien het geringe belang ervan is de vennootschapsbelasting opgenomen onder de managementkosten. Fiscale status Holding Dutch Residential Fund , Dutch Residential Fund , Dutch Residential Fund en Dutch Residential Fund vormen met ingang van januari een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Holding Dutch Residential Fund behoort vanaf de oprichting eveneens tot deze fiscale eenheid. De fiscale eenheid Holding Dutch Residential Fund wordt vanaf aangemerkt als een fiscale beleggingsinstelling. Op basis daarvan is, indien aan enkele vereisten is voldaan, het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De belangrijkste voorwaarde is dat de winst, berekend volgens fiscale grondslagen, binnen een bepaalde termijn in de vorm van dividend wordt uitgekeerd. De overige tot de groep gerekende vennootschappen zijn zelfstandig belastingplichtig. Het fonds voor gemene rekening ‘Vesteda Woningen’ is transparant voor de vennootschapsbelasting. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.
(bedragen x ¤ 1 mln)
31-12-2001
31-12-2000
4.056
3.997
4
3
activa vaste activa Beleggingen in vastgoed Materiële vaste activa Financiële vaste activa
48
31
4.108
4.031
Vorderingen
56
54
Liquide middelen
40
25
Totaal overige activa
96
79
4.204
4.110
3.151
4.006
41
57
Totaal vaste activa
overige activa
Totaal Activa passiva Groepsvermogen Egalisatie afkoop dkph Voorzieningen
11
13
3.203
4.076
Langlopende schulden
966
8
Kortlopende schulden
35
26
4.204
4.110
Totaal Passiva
- (bedragen x ¤ 1 mln)
2001
2000
248
267
Opbrengsten Huuropbrengsten Af: Exploitatiekosten Netto exploitatie-opbrengst Subsidies en overige baten Netto opbrengsten
57191
61206
19
16
210
222
13
12
Kosten Managementkosten Interest per saldo
8-
3-
Totaal kosten
5
9
87
84
292
297
Verkoopresultaat Gerealiseerd resultaat Ongerealiseerd resultaat
149
441
Totaal resultaat
441
738
(bedragen x ¤ 1 mln) Gerealiseerd resultaat Onttrekking voorzieningen
2001
2000
292
297
2-
1
Afkoop dkph
16-
17-
Afschrijvingen
1
–
Mutatie werkkapitaal
8
58
Kasstroom uit operationele activiteiten
283
339
Investeringen in vastgoed
103-
85-
Investeringen in leningen
17-
15-
Investeringen in overige
2-
2-
Desinvesteringen in vastgoed
305
369
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
183
267
Verrekening met Stichting Pensioenfonds abp
–
571-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
–
571-
Mutaties uit hoofde van herstructurering
448-
–
Totaal kasstromen
18
35
Liquide middelen ultimo boekjaar
40
25
Liquide middelen primo boekjaar Vesteda Groep
25
9-
2
–
Liquide middelen primo boekjaar drf i
3-
–
Liquide middelen primo boekjaar drf ii
–
1-
Liquide middelen primo boekjaar Holding drf
Liquide middelen primo boekjaar drf iii
218
– 35
Beleggingen in vastgoed (bedragen x ¤ 1 mln)
Ontwikkelings
Core-
Non-core-
portefeuille
portefeuille
portefeuille
Totaal
109
2.794
1.094
3.997
Waarde per 31 december 2000 Herwaardering per 1 januari 2001
–
–
112
112
109
2.794
1.206
4.109
Investeringen
77
23
3
103
Desinvesteringen
10-
–
Waarde per 1 januari 2001
Interne overboekingen Subtotaal Herwaardering in boekjaar
33143
295-
305-
11
22
–
2.828
936
3.907
–
147
2
149
143
2.975
938
4.056
(bedragen x ¤ 1 mln)
2001
2000
Groepsvermogen per 31 december
4.006
3.849
Waarde per 31 december 2001
Mutatie in groepsvermogen
Herwaardering per 1 januari Groepsvermogen per 1 januari
112
–
4.118
3.849
Vermogen drf ii per 1 januari
–
10-
Vermogen drf i per 1 januari
14-
–
Vermogen drf iii per 1 januari
11-
–
Gerealiseerd resultaat
292
297
Ongerealiseerd resultaat
149
441
Afstorting
–
Mutaties uit hoofde van herstructurering
1.383-
Groepsvermogen per 31 december
3.151
571– 4.006
Opdracht Wij hebben de in het jaarverslag van Holding Vesteda op de pagina’s tot en met opgenomen‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ over gecontroleerd. Deze‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ over zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van Vesteda Groep . Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ over geen onjuistheden van materieel belang bevatten. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen bij de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van Vesteda Groep daarbij heeft gemaakt. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ over een zodanig inzicht geven in de grootte en de samenstelling van het vermogen van de Vesteda Groep op december en van het resultaat over als in de gegeven omstandigheden is vereist in overeenstemming met de grondslagen van waardering van de activa en passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet op pagina’s tot en met . Maastricht, februari Ernst & Young Accountants
De financiële overzichten van Vesteda Groep zijn in dit jaarverslag opgenomen op grond van haar centrale plaats in de nieuwe organisatiestructuur. Vesteda Groep is in de nieuwe organisatiestructuur de topentiteit van waaruit de groep centraal wordt bestuurd. Het toekomstige beleid van alle tot de Vesteda Groep behorende vennootschappen wordt vanuit deze vennootschap bepaald. Vesteda Groep is op december opgericht. Per gelijke datum zijn de aandelen in Vesteda Management verworven. Vesteda Management bezit op december % van de aandelen van Nederland , Vesteda Maastricht en Vesteda Heerlen . Gedurende de verslagperiode hebben verder geen activiteiten plaatsgevonden. Het eerste boekjaar van Vesteda Groep eindigt op december , waardoor de weergegeven balans per december als tussentijdse vermogensopstelling wordt aangemerkt.
(bedragen x ¤ 1.000)
31-12-2001
28-12-2001
18
18
activa financiële vaste activa deelnemingen
overige activa Liquide middelen
232
232
Totaal activa
250
250
passiva Groepsvermogen
250
250
Totaal Passiva
250
250
Algemeen Voor zover niet anders vermeld, vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor. Deelnemingen Voor zover invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Per balansdatum heeft Vesteda Groep een % deelneming in Vesteda Management gevestigd te Maastricht. Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt .. en is verdeeld in miljoen gewone aandelen nominaal groot ,, waarvan geplaatst .. Fiscale status Vesteda Groep en haar dochteronderneming zijn zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Algemeen Bij de herstructurering van de Vesteda Groep op december heeft Holding Vesteda haar % deelneming in Vesteda Management verkocht aan de nieuw opgerichte vennootschap Vesteda Groep . Tegelijkertijd is haar % belang in Vesteda Beheer , Vesteda Beheer en Vesteda Beheer overgedragen aan Holding Dutch Residential Fund . De aandelen in Holding Vesteda zelf zijn per die datum door Holding Dutch Residential Fund verkocht aan Stichting Pensioenfonds . In de Vesteda structuur per december maakt Holding Vesteda geen deel meer uit van de Vesteda Groep. Gedurende was de toestand nog gelijk aan voorgaande jaren waardoor Holding Vesteda over het boekjaar nog als hoofdentiteit dient te worden beschouwd. Als beherend vennoten van de commanditaire vennootschappen fungeerden Vesteda Beheer , Vesteda Beheer en Vesteda Beheer , zijnde % dochters van Holding Vesteda . De daadwerkelijke uitvoering van taken en werkzaamheden was door de beherende vennoten uitbesteed aan Vesteda Management , eveneens een % dochter van Holding Vesteda . De tot en met december van kracht zijnde organisatiestructuur kan als volgt worden weergegeven:
Aandeelhouder
Holding Dutch Residential Fund bv
Dutch Residential
Holding Vesteda bv
Fund bv
cv Vesteda
Vesteda Beheer bv
Vesteda Management bv
▲
Beheer Management
In de consolidatie worden, naast Holding Vesteda , de maatschappijen betrokken die als groepsmaatschappij worden aangemerkt op grond van het feit dat zij gedurende samen onder gemeenschappelijk bestuur als een economische eenheid optraden. Dit betreft de navolgende vennootschappen:
Vesteda Beheer Vesteda Beheer Vesteda Beheer Vesteda Management Heerlen Onroerend Goed Gordiaan Vesteda Heerlen Vesteda Maastricht Nederland
Statutaire zetel gevestigd te Maastricht gevestigd te Maastricht gevestigd te Maastricht gevestigd te Maastricht gevestigd te Heerlen gevestigd te Heerlen gevestigd te Heerlen gevestigd te Maastricht gevestigd te Maastricht
Belang % % % % % % % % %
Consolidatie vindt plaats volgens de integrale methode.Volgens deze methode worden de baten en lasten voor % in de geconsolideerde winst- en verliesrekening van Holding Vesteda opgenomen. In de balans per december zijn de deelnemingen niet meer geconsolideerd vanwege het feit dat deze op december zijn vervreemd. Onder toepassing van art. : is in de vennootschappelijke jaarrekening een beknopte winst- en verliesrekening opgenomen.
Algemeen Voor zover niet anders vermeld, vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen historische kosten minus tijdsevenredig bepaalde afschrijvingen. De afschrijvingen zijn gebaseerd op de verwachte economische levensduur. Deelnemingen Voor zover invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de vordering. Voorzieningen Gegeven de ontwikkelingen die Vesteda wil doormaken, de strategische keuzes die zijn gemaakt, en de daaruit voortvloeiende toekomstige uitgaven werd het treffen van een voorziening voor herpositionering noodzakelijk geacht.
Algemeen De verantwoorde baten en lasten worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Afschrijvingslasten materiële vaste activa De afschrijvingslasten van de materiële vaste activa zijn gebaseerd op de verwachte economische levensduur en worden berekend door middel van een vast percentage van de aanschafprijs. Managementvergoeding De managementvergoeding heeft betrekking op de aan de commanditaire vennootschappen in rekening gebrachte bedragen voor de uitgevoerde werkzaamheden. Aandeel in resultaat deelnemingen Het aandeel is berekend overeenkomstig de grondslagen van onderliggende jaarrekening op basis van het relatieve bezit. Fiscale status De in de consolidatie opgenomen besloten vennootschappen zijn voor de vennootschapsbelasting zelfstandig belastingplichtig. De fiscale waarderingsgrondslagen wijken niet af van de commerciële grondslagen. Gezien de aard van de werkzaamheden wordt voor een aantal vennootschappen het belastbare bedrag bepaald op basis van een cost-plus.
( ) (bedragen x ¤ 1.000)
31-12-2001
27-12-2001
31-12-2000
–
3.909
3.044
activa vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa Deelnemingen
–
854-
617
Leningen u.g.
–
49.278
30.234
Totaal financiële vaste activa
–
48.424
30.851
–
–
200
vlottende activa Vorderingen Belastingen en premies sociale verzekeringswetten Overige
–
3.355
–
Totaal vorderingen
–
3.355
200
Liquide middelen
79
495.044
27.259
Totaal Activa
79
550.732
61.354
79
80
82
passiva Groepsvermogen Voorzieningen
–
10.782
11.665
79
10.862
11.747
–
532.205
43.722
kortlopende schulden Commanditaire vennootschappen Overige
–
7.665
5.885
Totaal kortlopende schulden
–
539.870
49.607
79
550.732
61.354
Totaal Passiva
- (bedragen x ¤ 1.000)
2001
2000
Managementvergoeding
13.120
12.214
Som der bedrijfsopbrengsten
13.120
12.214
Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
3.190
2.964
Salarissen
5.336
5.128
Sociale lasten en pensioenlasten
666
847
Afschrijvingen materiële vaste activa
746
555
Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten Aandeel in resultaat deelnemingen
2.914
2.944
12.852
12.438
34
52
Resultaat voor belastingen
302
172-
Belastingen
305-
173
3-
1
Resultaat na belastingen
Verloopoverzicht materiële vaste activa onroerend
inventaris
goed
en auto-
(bedragen x ¤ 1.000)
totaal
matisering
Waarde per 1 januari 2001 Aankopen Afschrijvingen
211
2.833
3.044
–
1.636
1.636
68-
703-
771-
Waarde
143
3.766
3.909
Overgedragen
143-
3.766-
3.909-
Waarde per 31 december 2001
–
–
–
Participatie
Gevestigd
16 2/3 %
Amsterdam
Deelnemingen Deze post heeft betrekking op de navolgende deelnemingen:
(bedragen x ¤ 1.000) czan Beheer bv
Waarde
Waarde
01-01-01
31-12-01
1
–
te
Waterstad Beheer bv
5
–
8 1/3 %
Amsterdam
czan Ontwikkeling cv
7
–
16 1/3 %
Amsterdam
1.204
–
8 1/3 %
Amsterdam
nv Stadsherstel Rotterdam
Waterstad IJburg cv
24
–
1%
Rotterdam
nv Stadsherstel Breda
135
–
13 %
Breda
759-
–
52 %
Nijeholtpade
617
–
irs Holding bv
De deelnemingen zijn in het kader van de herstructurering ultimo overgedragen. Leningen u.g. (bedragen x ¤ 1.000) Projectlening Overige
01-01-01 27.069
mutaties 27.069-
31-12-01 –
3.165
3.165-
–
30.234
30.234-
–
Liquide middelen (bedragen x ¤ 1.000) rc met Treasury Management (interne bankier) Bank
31-12-2001
31-12-2000
–
27.259
79
–
79
27.259
Groepsvermogen Zie de toelichting van de vennootschappelijke jaarrekening onder ‘Eigen vermogen’. Schulden aan commanditaire vennootschappen Dit betreft schulden aan de drie commanditaire vennootschappen van Vesteda waarover het management gevoerd werd t/m december . Managementvergoeding De in rekening gebrachte managementvergoeding is gebaseerd op de totale kosten. Toerekening aan de commanditaire vennootschappen vindt plaats naar rato van de grootte van de portefeuille. Financiële instrumenten Het treasury-beleid van Vesteda is erop gericht geen rente- en valutarisico’s te lopen. Het renterisicobeleid is uitsluitend gericht op kasstromen die voortkomen uit de gewone bedrijfsuitoefening. Aantal medewerkers en beloning bestuurders en commissarissen De directie over Holding Vesteda werd gedurende gevoerd door Vesteda Management . Gedurende het boekjaar waren bij de in de consolidatie betrokken vennootschappen medewerkers ( fte) werkzaam. Bij Holding Vesteda waren gedurende twee statutaire bestuurders en drie commissarissen in functie. De aan hen toekomende beloning bedroeg respectievelijk ¤ , mln. en ¤ , mln.
( ) (bedragen x ¤ 1.000)
31-12-2001
31-12-2000
–
83
activa financiële vaste activa Deelnemingen overige activa Liquide middelen
80
–
Totaal Activa
80
83
73
73
passiva eigen vermogen Geplaatst kapitaal Overige reserve
7
10
Totaal Passiva
80
83
- (bedragen x ¤ 1.000)
2001
Overige kosten
2-
2000 –
Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
1-
1
Resultaat voor belasting
3-
1
Belasting
–
–
Resultaat na belasting
3-
1
- Financiële vaste activa waarde per
aandeel
verkoop
waarde per
(bedragen x ¤ 1.000)
01-01-01
in resultaat
deelneming
31-12-01
Vesteda Beheer i bv
22
–
22-
–
Vesteda Beheer ii bv
22
–
22-
–
Vesteda Beheer iii bv
21
–
21-
–
Vesteda Management bv
18
–
18-
–
83
–
83-
–
Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt . en is verdeeld in gewone aandelen nominaal groot ., waarvan geplaatst .. Het eigen vermogen muteerde als volgt: (bedragen x ¤ 1.000) Stand per 1 januari
2001
2000
83
82
Resultaat boekjaar
3-
Stand per 31 december
80
Aantal medewerkers Aan de vennootschap zijn geen medewerkers verbonden. Maastricht, februari Vesteda Management H.G. Hilverink, voorzitter H.C.F. Smeets F.H. van der Togt
Raad van Commissarissen F.H.J. Boons, voorzitter W. Borgdorff J.W.M. Simons
1 83
Art. 35 van de statuten van Holding Vesteda luidt: . Uitkering van de winst ingevolge het in dit artikel bepaalde geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. . De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. Bij staking van de stemmen over de uitkering of reservering van winst wordt de winst waarop het voorstel betrekking heeft gereserveerd. . De vennootschap kan aan de aandeelhouder en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het geplaatste kapitaal, vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. . Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserve mag een tekort slechts worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat.
De directie stelt voor het resultaat over het boekjaar zijnde ¤ . negatief geheel in mindering te brengen op het eigen vermogen. Dit voorstel is als zodanig in onderliggende jaarrekening verwerkt.
Opdracht Wij hebben de jaarrekening inclusief de geconsolideerde jaarrekening van Holding Vesteda gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algemene beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op december en van het resultaat over in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel . Maastricht, februari Ernst & Young Accountants
Fotografie Philip Driessen Ontwerp Bureau Piet Gerards Druk Rosbeek © Vesteda Groep
De informatie uit deze publicatie mag onder de volgende bronvermelding gebruikt worden: Vesteda Groep , jaarverslag Holding Vesteda ,