UTRECHTSE SAMENWERKINGSAFSPRAKEN GEMEENTE EN WONINGCORPORATIES 2011-2015
Bouwen aan de stad
coverfoto: renovatiewerkzaamheden aan de Cantondreef
Bouwen aan de stad UTRECHTSE SAMENWERKINGSAFSPRAKEN GEMEENTE EN WONINGCORPORATIES 2011-2015
Inhoudsopgave Samenvatting
7
Inleiding
9
1. Productieprogramma
11
2. Sociale huurwoningvoorraad
21
3. Middeninkomens en doorstroming
23
4. Duurzaamheid
24
5. Veiligheid
28
6. Verkoop
33
7. Participatie
38
8. Bijzondere doelgroepen
44
9. Krachtwijken
46
10. Monitoring
51
11. Slotbepaling
52
12. Ondertekening
53
Bijlagen bijlage 1: Financiële afspraken
56
bijlage 2: Plankostenscan
64
bijlage 3: Definitie hoofdinfrastructuur
68
bijlage 4: Overzicht Leidsche Rijn
70
bijlage 5: Checklist Begindocument
73
bijlage 6: Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken
76
bijlage 7: Begripsomschrijving
80
bijlage 8: Algemeen Sociaal Plan
87
5
Samenvatting De Utrechtse samenwerkingsafspraken vormen een totaalpakket aan afspraken tussen de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonen voor de periode 2011 tot en met 2015. Gemeente en corporaties hebben bij deze afspraken de volgende prioriteiten gesteld: de woningproductie op peil houden, de Krachtwijken verbeteren, de participatie verbeteren en fors investeren op het gebied van duurzaamheid. Het totaalpakket van afspraken bestaat uit een productieprogramma met voorgenomen projecten op het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop en beleidsmatige afspraken over bijvoorbeeld duurzaamheid en participatie. Om de gewenste productie te stimuleren zijn in de samenwerkingsafspraken ook financiële afspraken gemaakt tussen beide partijen.
• een fors productieprogramma met ongeveer 6.200 nieuwbouwwoningen waarvan de bouw start in de periode tot 1 januari 2016. Hiervan worden ongeveer 2.100 woningen in Leidsche Rijn gebouwd en ongeveer 4.100 in andere delen van de stad; • in het productieprogramma zijn 6.300 renovaties voorzien in de genoemde periode. Dit is substantieel meer dan voorheen; • het aantal sloop-nieuwbouwprojecten is afgenomen ten opzichte van eerdere afspraken uit de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave, 2001 (DUO); • de focus ligt nu op de realisatie van sociale huurwoningen met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (H3). Utrecht heeft onvoldoende woningen in deze categorie en de realisatie van deze woningen kan de doorstroming uit de overige sociale huurwoningen bevorderen; • het voortzetten van het programma Krachtwijken met investeringen vanuit gemeente en woningcorporaties op sociaal en fysiek terrein. De corporaties investeren in de komende twee jaar € 6 miljoen per jaar aan sociale maatregelen en € 9 miljoen per jaar op fysiek gebied. Als gevolg van het wegvallen van de zogenaamde ‘Vogelaarheffing’ en de bijzondere projectsteun is dat 30% minder dan in de periode 2008 tot en met 2011. De gemeente investeert de komende jaren € 4 miljoen per jaar in de krachtwijken; • de Utrechtse woningcorporaties zullen in de periode 2011 tot en met 2015 in totaal 17.500 woningen aanpakken (door nieuwbouw, renovatie of planmatig onderhoud) om een groener energielabel te realiseren en dus een betere energieprestatie. Concreet betekent dit 3.000 labelstappen per jaar. Bij nieuwbouw wordt energielabel A of beter gerealiseerd, bij ingrijpende renovaties is het streven energielabel B of beter. Met deze afspraken leveren de woningcorporaties een belangrijke bijdrage aan de vermindering van CO2-uitstoot in de stad. De verwachting is dat door innovatie het rendement van de afgesproken investeringen in termen van energiebesparing de komende jaren nog verder zal toenemen; • de woningcorporaties bieden tot en met 2015 een garantie van een minimaal bezit van 44.000 sociale huurwoningen (woningen met een huur tot maximaal € 652,52). Een onderdeel van de sociale huurvoorraad, de kernvoorraad (woningen met een huur tot € 554,76), is op dit moment voldoende gezien de omvang van de doelgroep die wat betreft inkomen op deze woningen zijn aangewezen (de zogenaamde huurtoeslagdoelgroep: huishoudens met een inkomen tot € 20.325 / € 29.350). Er is afgesproken de ontwikkelingen van de kernvoorraad te volgen en zonodig aanvullende afspraken te maken; 7
Samenvatting
De Utrechtse samenwerkingsafspraken op hoofdlijnen:
Samenvatting
• om doorstroming te bevorderen worden bestaande woningen voor de doelgroep middeninkomens verkocht en worden sociale koopwoningen gebouwd die bij voorkeur verkocht worden aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten; • de afspraken op het gebied van participatie (voorheen beschreven in het Stedelijk Protocol) zijn herzien en in overeenstemming gebracht met de Utrechtse Participatiestandaard; • op het gebied van veiligheid staat het Politie Keurmerk Veilig Wonen centraal. Conform de productieprogramma’s verwerven de woningcorporaties in de genoemde periode 6.500 certificaten. Het gaat hierbij om certificaten voor nieuwbouw- of gerenoveerde woningen of woningen waarbij planmatig onderhoud wordt uitgevoerd; • om investeringen door woningcorporaties te stimuleren werkt de gemeente mee aan het verbeteren van mogelijkheden op het gebied van verkoop. In tegenstelling tot eerdere afspraken wordt - op beperkte schaal - de verkoop van woningen in de wijken Binnenstad en Oost toegestaan. Om de verkoop van appartementen te stimuleren worden daarnaast ook de mogelijkheden versoepeld om appartementen ten behoeve van verkoop kadastraal te splitsen; • de hoofdlijnen van de eerder in de Raamovereenkomst DUO vastgelegde financiële afspraken tussen gemeente en woningcorporaties, zijn overgenomen. Dit betekent onder andere dat integrale herontwikkeling van locaties plaatsvindt voor rekening en risico van de woningcorporaties en dat daarbij geen economische meerwaarde van de grond hoeft te worden afgedragen aan de gemeente. Aan de financiële afspraken is een nieuwe (sociale) grondprijs toegevoegd. Het gaat om een grondprijs van € 25.849 voor een sociale huurwoning met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (H3). Voor alle woningen met een huurprijs tot € 554,76 is een grondprijs van € 17.273 afgesproken.
8
Inleiding De gemeente Utrecht heeft zich via de woonvisie en het collegeprogramma ‘Groen, open en sociaal’ uitgesproken om de woningproductie binnenstedelijk en in Leidsche Rijn op peil te houden en zich extra in te zetten voor duurzaamheid, senioren, studenten en starters. Daarnaast zijn het verminderen van de wachttijd voor sociale huurwoningen en het stimuleren van een open en constructieve samenwerking met partners in de stad, belangrijke ambities voor de gemeente Utrecht. De Utrechtse woningcorporaties delen deze ambities. Zij investeren in het vernieuwen van wijken om ervoor te zorgen dat de woon- en leefomgeving van hun huurders structureel verbetert.
Ook de gemeente heeft een zware bezuinigingstaak. De inkomsten vanuit leges en OZB lopen terug doordat de woningbouwproductie is gereduceerd. Daarnaast stelt het rijk substantieel minder subsidies beschikbaar voor stedelijke vernieuwing. 9
Inleiding
Utrecht biedt een aantrekkelijke woonomgeving, een stad van kennis en cultuur waar mensen graag wonen, werken en recreëren. De vraag naar betaalbare en kwalitatief goede woningen blijft daardoor toenemen. Voor de stad zijn dat prettige omstandigheden maar tegelijkertijd moeten we vaststellen dat het economische tij sterk gekeerd is. De woningmarkt die toch al matig functioneert en talrijke knelpunten kent, stagneert verder. Als gevolg van de economische crisis zijn de normen voor kredietverlening door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de rijksoverheid aangescherpt. Banken zijn daardoor strenger geworden bij het verstrekken van hypotheek. Door de stijgende rente en strengere hypotheekvoorwaarden kunnen mensen minder geld lenen. De prijzen van koopwoningen zijn gedaald, de woningen staan veel langer te koop, het aantal verkochte woningen is fors gedaald en de woningproductie sterk gereduceerd. De verwachting is dat het herstel van de woningmarkt op zich zal laten wachten. Door deze stagnatie is de doorstroming vanuit sociale huurwoningen verder teruggelopen: er komen minder huurwoningen beschikbaar voor woningzoekenden. Ook het besluit van de Europese Commissie met betrekking tot staatssteun voor woningcorporaties kan tot verdergaande verstarring leiden. Woningcorporaties moeten immers vanaf 1 januari 2011 hun vrijgekomen woningen met een huurprijs lager dan € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Zij kunnen slechts 10% toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen zonder dat dit gevolgen heeft voor de staatssteun. Door de sterk stagnerende verkoop van woningen zien de woningcorporaties een belangrijke inkomstenbron opdrogen, een essentiële bron ook voor de financiering van hun productieprogramma’s. Een belangrijke reden voor de verslechterende financiële positie van woningcorporaties is het inflatievolgend huurbeleid dat vanaf 2006 van kracht is. Vanuit de rijksoverheid zijn bovendien maatregelen aangekondigd die tot verdere aantasting van de financiële mogelijkheden leiden. De afschaffing van de zogenaamde ‘Vogelaarheffing’ bijvoorbeeld en daarmee de subsidiëring van de inzet van woningcorporaties in de krachtwijken, leiden direct tot een vermindering van hun investeringen in deze wijken. Het meest ingrijpend is echter de heffing voor huurtoeslag die volgens planning in 2014 wordt ingevoerd. Deze bijdrage leidt tot een zeer omvangrijke lastenverzwaring bij de woningcorporaties. Het zal dan ook leiden tot een sterke inkrimping van hun productieprogramma’s.
Al met al leidt dit er toe dat er zowel voor gemeente als voor woningcorporaties de komende jaren minder investeringskapitaal beschikbaar zal zijn. De opgave in de stad is echter onverminderd groot: we moeten blijven investeren in de buurten om de leefbaarheid te verbeteren. Gemeente en woningcorporaties stellen dat het juist in deze veranderde omstandigheden belangrijk is om op een intensieve en betrokken manier met elkaar samen te werken en reële afspraken te maken. De nieuwe tijden vragen om creativiteit, selectiviteit en om aanpassingsvermogen. Beide partijen kiezen er daarom voor om uit te gaan van een dynamisch productieprogramma. We kunnen en willen ons in deze tijden niet voor jaren vastzetten op een vooraf opgesteld en uitgekristalliseerd programma. Tegelijkertijd moeten gemeente en woningcorporaties wel van elkaar op aan kunnen als het gaat om optimale inzet om buurten die dat het hardst nodig hebben, te verbeteren. Daarom wordt er veel sterker dan voorheen ingespeeld op de actuele situatie. Ieder jaar zal aan de hand van de situatie in de wijken, de vraag van bewoners maar ook op basis van economische ontwikkelingen of veranderend rijksbeleid het programma geactualiseerd worden. Daarbij bepalen gemeente en woningcorporaties samen de prioriteiten voor de komende jaren en zetten zij zich in om maximaal synergievoordeel te behalen. Bij de uitwerking van de verschillende projecten zullen huurders maar bijvoorbeeld ook omwonenden, nauw betrokken worden. De nieuwe afspraken vormen een totaalpakket voor de periode vanaf ondertekening tot en met 2015. In deze uitgave zijn de overeengekomen ambities op het gebied van doorstroming, veiligheid, duurzaamheid en participatie vastgelegd. Ook over de fysieke en sociale investeringen in de krachtwijken zijn nieuwe afspraken gemaakt. De evaluatie heeft laten zien dat deze aanpak succes heeft en Utrecht kiest ervoor door te gaan met gezamenlijk investeren in deze wijken. Meer focus, minder (nieuwe) projecten en meer samenhang tussen reguliere en extra inzet, vormen de uitgangspunten bij het opstellen van de wijkactieprogramma’s voor de komende jaren. De productieprogramma’s voor wat betreft nieuwbouw en renovatie in de bestaande stad en in Leidsche Rijn zijn per woningcorporatie opgesteld en gaan uit van forse investeringen, zeker gezien het huidige economisch tij. Om al deze investeringen mogelijk te maken, maakten gemeente en woningcorporaties ook financiële afspraken gebaseerd op het stimuleren van de voorgenomen productie. Zo legden beide partijen het fundament voor een gezonde samenwerking, gericht op het realiseren van belangrijke verbeteringen voor de stad.
Inleiding
Meer informatie over de wijze van samenwerken tussen gemeente en woningcorporaties vindt u in het achtergrondkader (bijlage 6).
10
1 Productieprogramma In de woonvisie ‘Wonen in een sterke stad’ (voorjaar 2010) heeft de gemeente Utrecht de speerpunten van het woonbeleid vastgesteld. Om te beginnen wil Utrecht de druk op de woningmarkt zoveel mogelijk verminderen. Het woningaanbod sluit onvoldoende aan op de vraag. Dat is niet nieuw. Daar waar in andere delen van het land de bevolking krimpt, blijft Utrecht mensen aantrekken. Dit betekent een onverminderde druk op de woningmarkt én op de opgave om woningen te bouwen. Naast dit speerpunt spreekt de gemeente zich in de woonvisie uit voor binnenstedelijk bouwen in hoge kwaliteit, optimaliseren van de doorstroming, het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad en het zich profileren als stad van kennis en cultuur.
Op basis van de woonvisie, de situatie in de buurten en de staat van het bezit van de woningcorporaties zijn gemeente en woningcorporaties een voorgenomen productieprogramma overeengekomen. Het gaat om een zeer omvangrijk programma verdeeld over de stad. Zo zijn er bijvoorbeeld 6.300 renovaties opgenomen voor de periode tot en met 2015, het realiseren van ruim 2.100 woningen in Leidsche Rijn en circa 4.100 nieuwe woningen in de bestaande stad waar sloop aan vooraf gaat (een compleet overzicht is opgenomen in tabel 1). Gemeente en woningcorporaties geven met dit voorgenomen productieprogramma aan dat zij in de stad willen blijven investeren. De realisatie van het productieprogramma is echter wel afhankelijk van economische omstandigheden en van ontwikkelingen die woningcorporaties raken, zoals beschreven in de inleiding.
AFSPR AKEN: 1. meer aandacht voor renovatie De evaluatie van de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave 2001 (DUO) laat zien dat er in verhouding tot de opgave de afgelopen periode relatief meer renovatieprojecten zijn uitgevoerd dan sloop-nieuwbouwprojecten. Sloop-nieuwbouwprojecten blijken steeds lastiger haalbaar en de herhuisvesting wordt moeilijker. Door innovatie wordt bij renovatieprojecten juist een steeds beter product gerealiseerd. Met dezelfde financiële middelen kunnen meer woningen worden aangepakt en kan bij meer woningen de energieprestatie worden verbeterd. Daarom is ervoor
11
Productieprogramma
Deze speerpunten sluiten nauw aan bij de ambities van de Utrechtse woningcorporaties, vertaald in hun investeringen. De woningcorporaties bouwen vooral sociale huurwoningen in Leidsche Rijn, de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. Daar zijn al bijna 4.000 sociale huurwoningen gerealiseerd en daar komen er nog ruim 2.500 woningen bij. Utrecht kent daarnaast binnenstedelijk verschillende naoorlogse wijken met een fors aantal woningen in corporatiebezit die aan vernieuwing en verbetering toe zijn. Aanpak van deze woningen is belangrijk om de kwaliteit substantieel te verbeteren waarbij duurzaamheid en veiligheid essentiële aspecten zijn. Daarnaast speelt op een aantal locaties in met name de krachtwijken de wens om de leefbaarheid te verbeteren. Daarom wordt in die buurten daadkrachtig gestuurd om naast maatregelen op sociaal en economisch gebied ook fysieke ingrepen te doen die zorgen voor een meer gedifferentieerd woningaanbod en een kwalitatief betere openbare ruimte. Een meer gedifferentieerd woningaanbod kan ook in die buurten de doorstroming stimuleren.
gekozen om meer in te zetten op renovatie. Het collegeprogramma ‘Groen, open en sociaal’ gaat ook uit van een groter aandeel renovatie; 2. focus op realisatie van woningen met een huurprijs tot € 652,52 (H3) In de woonvisie is aangegeven dat er vooral voor mensen met een laag middeninkomen van € 20.325 / € 29.350 (max. inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 Wet op de huurtoeslag) tot € 33.614 weinig keus is in de stad. Deze groep komt voor een belangrijk deel terecht in woningen voor mensen met een huur tot € 554,76: de zogenoemde kernvoorraad voor de huurtoeslagdoelgroep met een inkomen tot € 20.325 / € 29.350. Door de juiste woningen toe te voegen kan doorstroming uit de bestaande woningvoorraad op gang worden gebracht. Deze voorraad komt dan in grotere mate beschikbaar voor de huurtoeslagdoelgroep. In Leidsche Rijn wordt uit oogpunt van differentiatie gebouwd in zowel de categorie tot € 652,52 als in de categorie tot € 554,76. Gemeente en woningcorporaties vinden het belangrijk dat mensen met de laagste inkomens ook in Leidsche Rijn terecht kunnen; 3. aandacht voor speciale doelgroepen Een deel van het productieprogramma is uiteraard gericht op starters, zowel in Leidsche Rijn als in de bestaande stad. Daarnaast is er specifiek aandacht voor studenten, senioren en voor mensen met een functiebeperking. Overigens zijn in het Bouwbesluit eisen van aanpasbaar bouwen verwerkt. Daardoor is het overgrote deel van nieuwe reguliere sociale huurwoningen straks ook voor senioren geschikt. Per woningcorporatie is invulling gegeven aan de doelstellingen en afspraken over de voorgenomen productie van renovatie, sloop, vervangende nieuwbouw, nieuwbouw en verkoop voor de periode 2011 tot en met 2015. Dit is vastgelegd in een productieprogramma. Daarbij is uitgegaan van het moment van start bouw. Het project is dus opgenomen in het productieprogramma als de bouw start (of is gestart) in de periode van 2011 tot en met 2015.
Productieprogramma
De realisatie van het productieprogramma is sterk afhankelijk van veranderende omstandigheden. Daarom is in de afspraken per woningcorporatie de productie gekoppeld aan onzekere factoren als de economische omstandigheden, de ontwikkeling van de koopwoningmarkt en daarmee de realisatie van verkoop, rentevoet, rijksbeleid, het Europadossier en eventuele overige regelgeving. Valt de verkoop tegen of stijgt de rentevoet, dan zal dat effect hebben op het voorgenomen productieprogramma. In de afspraken is bovendien uitgebreid aandacht besteed aan de manier waarop gemeente en woningcorporaties met elkaar willen samenwerken om (vervangende) nieuwbouw te realiseren. Essentie daarbij is dat we het proces vanaf de start van een project tot en met de afgifte van de bouwvergunning zo efficiënt en effectief mogelijk willen inrichten. De gemeente is verantwoordelijk voor de integrale afwegingen van bijvoorbeeld stedenbouwkundige, verkeerskundige en milieukundige eisen en wensen. Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor en worden in staat gesteld om gedurende het proces van het opstellen van de randvoorwaarden, direct mee te rekenen aan het plan en aan te geven of die randvoorwaarden ook leiden tot een haalbaar plan. 12
Gemeente en woningcorporaties houden het voorgenomen productieprogramma jaarlijks tegen het licht. Aan de hand van de actuele stand van zaken van de projecten, de situatie in de wijk, de vraag van bewoners, de economische situatie en eventuele nieuwe beleidsontwikkelingen kan het productieprogramma waar nodig geactualiseerd worden. Tabel 1: Productieprogramma Globaal totaalbeeld van de voorgenomen productieprogramma’s van de Utrechtse woningcorporaties. De onderverdeling in huur- en koopwoningen is indicatief en zal per project worden vastgelegd. Aanpak
Aantal woningen
nieuwbouwproductie
6.200
nieuwbouw voorafgegaan door sloop van woningen
2.800
nieuwbouw niet voorafgegaan door sloop van woningen
3.400
- in Leidsche Rijn
2.100
- in de overige delen van de stad
4.100
- woningen nog niet nader gespecificeerd
2.600
- sociale huur
2.250
- vrije sector huur
300
- koopwoningen tot € 200.000
100
- koopwoningen boven € 200.000
400
- koopwoningen nog niet nader gespecificeerd
550
- seniorenwoningen ¹/²
250
- woningen voor mensen met een functiebeperking ²
200
- studentenwoningen ²
850
aanpak nog niet besloten
550
renovaties
6.300
sloop
1.700
1. Nagenoeg alle nieuwbouwwoningen worden levensloopbesteding opgeleverd en zijn in principe geschikt voor senioren. De opgenomen aantallen zijn de woningen die op dit moment als seniorenwoning zijn gelabeld. Over labelen worden nadere afspraken gemaakt. 2. Dit aantal maakt deel uit van het totaal.
13
Productieprogramma
verdeling in categorieën
Haalbare kaar t
KWALITEIT EN KEUZE Binnen de muren van Portaal Utrecht is ‘herstructureren’ een veelbesproken onderwerp. Het staat zowel voor nieuwbouw na sloop als voor grondige renovaties van woningen en complexen. Jaren van overleg en discussie gaan doorgaans aan de projecten vooraf. Herstructurering is ingrijpend. Het leidt tot onzekerheid bij bewoners: in ruil voor een nieuwe of grondig opgeknapte woning zitten ze wel een poos in de rommel of zelfs in een heel ander huis. Dat maakt hen soms huiverig. Daarnaast verandert ook de structuur en het karakter van de wijk sterk. Dat laatste is nu precies de bedoeling. Deze buurten kunnen wel een duwtje in de goede richting gebruiken: kwaliteit omhoog, meer verscheidenheid en keuzemogelijkheden voor de huidige en hopelijk ook toekomstige bewoners. Met als uiteindelijk doel: het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Met gepaste trots verschijnen foto’s van recente nieuwbouwprojecten op tafel: Loevenhout is het paradepaardje van Portaal in Overvecht. Maar liefst elf woonlagen op een plint maar qua architectuur speels, luchtig en met een bijzonder dakterras van ruim 6.000 m2. Zonder uit de toon te vallen levert Loevenhout een enorme impuls aan de uitstraling van de wijk. Datzelfde geldt voor het project De Nieuwe Wereld (van Mitros, Proper Stok en Portaal) dat pal naast de Prins Clausbrug in Kanaleneiland wordt gerealiseerd. De eerste drie woonblokken bestaan uit ruim 250 woningen in diverse soorten en maten: koop en sociale huur. Het belang voor de wijk is zó groot dat de betrokken woningcorporaties bij beide projecten besloten om te starten met bouwen nog voordat woningen waren verkocht. Een opmerkelijk gebaar: in tijden van crisis en een stagnerende woningmarkt werd daarmee een behoorlijk risico genomen. Waarom? Omdat de wijk de impuls heel hard nodig had en om huidige en toekomstige bewoners te laten zien dat er ondanks de crisis geïnvesteerd wordt in wijken met potentie. Renoveren is IN De samenwerkingsafspraken tussen gemeente en corporaties zijn sowieso afgestemd op de economische actualiteit. Een direct gevolg daarvan is dat het accent verschuift van nieuwbouwprojecten naar renovaties. Het houdt de mate van verscheidenheid wat beperkt: een tienhoog-flat blijft ook na een grondige renovatie een flat met tien woonlagen. Daar staan ook voordelen tegenover. Het proces verloopt vaak soepeler en sneller, de kwaliteit van woning en woonomgeving gaat met sprongen vooruit en met hetzelfde geld kunnen fors meer woningen worden aangepakt.
14
eerste bewoners Battutalaan nemen hun intrek (De Nieuwe Wereld)
Leidsche Rijn De realisatie van sociale woningbouw in Leidsche Rijn heeft een hoge prioriteit. De woningcorporaties die in het kader van DUO het sociale programma in Leidsche Rijn uitvoeren, hebben afspraken gemaakt over de onderlinge verdeling. Voor de ‘centrale zone’ is de verdeling van de door de vier betrokken woningcorporaties (Portaal, Mitros, Bo-Ex en SSH) te leveren productie door de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) vastgelegd in bijgevoegd schema (bijlage 4). Dit schema vormt voor gemeente en woningcorporaties het vertrekpunt voor de deelplannen in dit meest stedelijke deel van Leidsche Rijn. De samenwerking tussen beide partijen krijgt in Leidsche Rijn gestalte door deelname van de woningcorporaties aan de stedenbouwkundige planfase. Bij een door het projectteam vastgesteld stedenbouwkundig plan (SP) moet instemming van de woningcorporaties gezien worden als een principe-uitspraak over de haalbaarheid van de opgave. De opgave in de ‘centrale zone’ van Leidsche Rijn betreft een samenhangend programma met ook in financiële zin, meer en minder complexe onderdelen. Partijen zijn het eens dat de balans zowel in programmatisch als in financieel opzicht in evenwicht dient te blijven. Als het evenwicht tussen meer en minder complexe opgaven verstoord dreigt te worden, zal de woningcorporatie dit in het kader van vaststelling van een individueel SP aangeven. Bij afronding van de SP-fase stelt het projectbureau Leidsche Rijn de woningcorporaties in staat om de haalbaarheid van haar deel van de productie te beoordelen aan de hand van een (voorlopig) voorstel tot een verdeling van de bouwkavels over de realisatoren. Als één van de woningcorporaties in deze fase niet met de gevraagde productie kan instemmen, wordt (in eerste instantie door de woningcorporaties) bekeken of binnen de Utrechtse woningcorporaties tot een andere verdeling van het programma kan worden gekomen. Vanwege de samenhangende stedenbouwkundige ontwikkeling dient de te realiseren planning in lijn te liggen met wat daarover in de SP’s wordt afgesproken.
Productieprogramma
De sociale huur in Leidsche Rijn wordt gedifferentieerd aangeboden in de categorieën H2 en H3 (al dan niet gestapeld). De sociale koop tot een VON-prijs van € 200.000,- wordt gedifferentieerd aangeboden in prijscategorieën (al dan niet gestapeld) waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen woningen voor starters en woningen ten behoeve van de doorstroming uit de sociale huursector. Differentiatie wordt niet alleen gerealiseerd in verschillende prijsklassen maar ook in producten voor verschillende doelgroepen. In Leidsche Rijn zullen koopwoningen voor starters vooral gerealiseerd worden in of nabij Leidsche Rijn Centrum of anderszins in de meer stedelijke delen van de wijk. De productieafspraken hebben geen absoluut verplichtend karakter en kunnen niet worden gezien als een bouwrecht. De gemeente behoudt zich het recht voor om voor een deel van de opgave in Leidsche Rijn een andere realisator binnen of buiten de STUW te zoeken, op het moment dat een woningcorporatie niet kan instemmen met een SP of in een latere fase aangeeft een project niet te zullen realiseren binnen de in het SP aangegeven randvoorwaarden of planning. Met het oog op de te realiseren balans in programmatisch en financieel opzicht zal in dat laatste geval worden bekeken of er consequenties ontstaan voor de overige door de betreffende woningcorporatie te leveren productie in Leidsche Rijn. Bij zo’n afweging kunnen eventueel ook andere locaties in de stad worden betrokken waar de gemeente de verantwoordelijkheid draagt voor de grondexploitatie. 16
bouwproject ‘De Golf’ in Terwijde-Zuid (Leidsche Rijn)
Bouwen in Leidsche Rijn
TEKENTAFELPROJECTEN Een concrete opdracht van de gemeente Utrecht had Bo-Ex niet. Toch besloot de woningcorporatie om op eigen initiatief een bijzonder ontwerp te maken voor bouwproject De Golf in Terwijde-Zuid. Bo-Ex wilde een gebouw plaatsen met een afwijkende vorm, een hele uitdaging aangezien de grond bestaat uit een lange smalle strook. Die strook maakt onderdeel uit van Het Tableau, een project met rechte woonblokken waar Bo-Ex al zo’n 400 woningen realiseerde. Projectleider Peter Witteman: ‘We kenden het gebied goed en hadden duidelijke ideeën voor De Golf. Dat kwam ook terug in het ontwerp.’ De gemeente was onder de indruk en vroeg Bo-Ex het project uit te voeren. Architectenbureau Dil en Bonazzi ontwierp een gebouw van 160 meter lang en 33 meter breed. Het gebouw kenmerkt zich door vloeiende lijnen die opvallend afsteken tegen de rechte en statige woonblokken in de omgeving. Witteman: ‘Met mooie details in het metselwerk en sjieke verdiepte kozijnen, ook wel neggen genoemd.’ Bovendien loopt een deel van Terwijdes wandelroute ‘The scenic mile’ dwars door het gebouw. De Golf beschikt over woningen in alle soorten en maten, enkele bedrijfsruimtes, een parkeergarage, twee binnentuinen en een acht meter hoge multifunctionele ruimte voor kerkdiensten, bioscoopfilms en andere voorstellingen. Het project heeft een sterk sociaal karakter. Zo huurt stichting Timon dertien woningen, op maat gemaakt voor het begeleid wonen van jongeren en jongvolwassenen die extra ondersteuning kunnen gebruiken Samen maken ze gebruik van een grote besloten binnentuin. Ook zijn er in het complex drie FOKUS-woningen voor mensen met een lichamelijke handicap. Aan die woningen is een ruimte verbonden waar permanent een verpleegkundige aanwezig is om de bewoners te helpen met praktische zaken als douchen en aankleden. De Golf werd eind 2010 opgeleverd. Peter Witteman is blij met het project en trots op het resultaat: ‘Bouwen in een weiland is altijd aantrekkelijk. Met een handvol randvoorwaarden kun je de architect aan het werk zetten. Meer maatwerk, minder compromissen. Het overleg met de omgeving verloopt vanzelf een stuk soepeler dan wanneer je bouwt in binnenstedelijk gebied. Je krijgt de kans om echt iets moois neer te zetten. Die kans hebben we met beide handen aangegrepen.’
18
begeleid wonen in ‘De Golf’
NOTES
20
2 Sociale huurwoningvoorraad Gemeente en woningcorporaties vinden het belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de doelgroep. Het gaat hierbij om zelfstandige huurwoningen met een huur tot € 652,525 ten behoeve van huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De omvang van de doelgroep tot € 33.614 in Utrecht is 44.200 huishoudens. Daarvan woont 19% in een koopwoning en 12% in een particuliere huurwoning. Op basis van deze cijfers zijn er voor deze doelgroep ruim 30.000 sociale huurwoningen nodig. Tabel 2 : Zelfstandig wonende huishoudens met een inkomen tot € 33.614 in Utrecht aantal woningen aantal huishoudens < € 33.614
44.200
- waarvan in koopwoning (19%)
8.600
- waarvan in particuliere huurwoning (12%)
5.500
aantal woningen benodigd in sociale huur
30.100
Bron: WoON 2009
AFSPR AKEN: 1. garantie omtrent omvang sociale huurwoningvoorraad De Utrechtse woningcorporaties garanderen tot en met 31 december 2015 minimaal 44.000 woningen in bezit te hebben met een sociale huurprijs (onder de huurprijsgrens conform art. 13, lid 1a van de Wet op de huurtoeslag, per 1 januari 2011: € 652,52). De ontwikkeling van de omvang van de sociale voorraad is afhankelijk van de realisatie van de individuele productieprogramma’s en de kaders die het rijk de komende jaren stelt, bijvoorbeeld ten aanzien van huurbeleid. Het aantal van 44.000 kan dus gegarandeerd worden mits er geen grote veranderingen optreden in de kaders waarbinnen men opereert. Dit aantal is - ook als rekening gehouden wordt met een zekere mate van scheve bewoning - ruim voldoende; 2. blijven volgen van de huurtoeslagdoelgroep en voorraad tot aftoppingsgrens De ‘oude’ kernvoorraad (sociale huurwoningen met een huur tot de aftoppingsgrens conform art. 20 lid 2b Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76) bedraagt 42.182 5. Conform art. 13 lid 1a Wet op de huurtoeslag, prijspeil 01-01-2011
21
Sociale huurwoningvoorraad
Op 1 januari 2011 beschikten de Utrechtse woningcorporaties over 47.000 zelfstandige sociale huurwoningen. Het verschil tussen het aantal benodigde sociale huurwoningen en de huidige omvang van de sociale voorraad valt vooral te verklaren door ‘scheefwoners’: huishoudens met een inkomen > € 33.614 in een woning met een maandhuur van < € 652,52. Dit zijn er naar schatting 17.000. Wanneer we kijken naar de groep met een inkomen > € 45.000 gaat het om ongeveer 7.000 huishoudens. Met de nieuwe toewijzingsbepalingen per 1 januari 2011 wordt ‘scheefwonen’ bij de start van de verhuur gereduceerd. Dit zal het aantal scheefwoners echter niet op korte termijn drastisch laten dalen. Daarom vinden gemeente en woningcorporaties het van belang dat er de komende jaren meer sociale huurwoningen beschikbaar blijven dan volgens de berekening vanuit de omvang van de doelgroep strikt noodzakelijk zou zijn.
woningen in 2010. Dit is 4.000 meer dan het minimaal gegarandeerde aantal tot 1 januari 2010 en bijna 10.000 meer dan het aantal huishoudens in de huurtoeslagdoelgroep (33.370 WoON 2009)6. De verwachting is dat de overmaat aan voorraad tot de aftoppingsgrens weliswaar iets vermindert maar toch ruim voldoende blijft. Gemeente en woningcorporaties spreken af de ontwikkelingen te blijven volgen. Dit doen zij tweejaarlijks aan de hand van het WoONonderzoek waarbij de omvang van de huurtoeslagdoelgroep (huishoudens met een inkomen tot € 33.614) en de voorraadontwikkeling wordt gepeild. Als blijkt dat de omvang van de woningen tot de aftoppingsgrens van € 554,76 onvoldoende wordt ten opzichte van de doelgroep, treden gemeente en woningcorporaties met elkaar in overleg om tegen de achtergrond van dat moment aanvullende afspraken te maken;
Sociale huurwoningvoorraad
3. nieuwbouw sociale huurwoningen De woningcorporaties voegen tot 2015 een fors aantal nieuwbouwwoningen toe aan de sociale huurwoningvoorraad, zowel in Leidsche Rijn als in de bestaande stad. De focus ligt hierbij op de huurcategorie tussen de € 554,76 en € 652,52. Momenteel zijn er onvoldoende woningen in deze huurcategorie beschikbaar. Met name in Leidsche Rijn zullen uit oogpunt van differentiatie – selectief en passend bij product en locatie – woningen worden gerealiseerd tot € 554,76. In de bestaande stad zullen woningen worden gerealiseerd tot € 554,76 voor specifieke doelgroepen zoals studenten en starters.
22
6. WoON 2009 is een woningmarktonderzoek dat tweejaarlijks wordt uitgevoerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken.
3 Middeninkomens en doorstroming De middeninkomens definiëren we als de groep met een inkomen tussen de € 33.614 en de € 45.000. Circa 10.000 huishoudens met een middeninkomen wonen in een sociale huurwoning (scheefwoners). Daarnaast wonen ook nog eens ruim 7.000 huishoudens met een inkomen boven € 45.000 ‘scheef’ in de sociale huurwoningvoorraad. Bij woningtoewijzing wordt de groep middeninkomens voor een groot deel uitgesloten van de voorraad sociale huurwoningen. De groep met een inkomen boven de € 45.000 komt helemaal niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het tegengaan van ‘scheefwonen’ is niet eenvoudig. Om de uitstroom te bevorderen zal een aantrekkelijk alternatief moeten worden gecreëerd. Gemeente en woningcorporaties spannen zich in om in de bestaande voorraad dan wel in de nieuwbouw goede alternatieven te realiseren. Beide partijen vinden het belangrijk de sociale huurwoningvoorraad zoveel mogelijk te behouden voor de primaire doelgroep (< € 33.614) en scheefwoners zo veel mogelijk te laten doorstromen. Beide partijen zien ook dat de doelgroep met een inkomen tussen de € 33.614 en de € 45.000 in de huidige woningmarkt in de knel komt. Woningcorporaties willen ook voor deze doelgroep een aanbod bieden.
1. het – eventueel met financieringsconstructies – verkopen van woningen in de bestaande stad die gericht zijn op de doelgroep middeninkomens (meerpersoonshuishoudens); 2. bouwen van sociale koopwoningen in Leidsche Rijn. Hierbij is de product- marktcombinatie van belang. Het gaat voor een deel om kleinere huishoudens en daarmee voor een deel ook om kleinere producten; 3. in de bestaande stad worden – daar waar financieel en markttechnisch mogelijk – sociale koopwoningen gerealiseerd. De focus ligt op de kleinere huishoudens en daarmee ook op kleinere producten; 4. nieuwe sociale koopwoningen bij voorkeur verkopen aan huishoudens die nu in een sociale huurwoning wonen om zo doorstroming te stimuleren.
23
Middeninkomens en doorstroming
AFSPR AKEN:
4 Duurzaamheid De stad Utrecht telt ongeveer 129.000 woningen die samen verantwoordelijk zijn voor ongeveer 40% van de totale CO2 -uitstoot in de stad. De gebouwde omgeving verdient dan ook substantieel aandacht als het gaat om het beperken van (de effecten van) klimaatverandering. Daarnaast geeft de ontwikkeling van de woonlasten reden tot zorg: de woonquote van de primaire doelgroep nadert in sommige gevallen de 50%7. Dat wordt voor het leeuwendeel veroorzaakt door prijsstijgingen van gas- en elektra in de afgelopen jaren. Het risico is groot dat die stijging de komende jaren verder doorzet. Vanuit dat perspectief willen gemeente en woningcorporaties samen investeren in duurzaamheid. Een ‘groen’ energielabel (A, B of C) is een concrete en effectieve manier om bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen in de stad.
Duurzaamheid
Het accent van de investeringen in duurzaamheid ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. De reden hiervoor is dat er met gerichte maatregelen in de bestaande – veelal voor 1980 gebouwde – woningen met een slechte energieprestatie op korte termijn veel energiewinst te behalen valt. Door renovaties (ca. 6.300 woningen in de periode tot en met 2015) en door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij planmatig onderhoud, het vervangen van cv-ketels en andere maatregelen (ca. 5.000 woningen in de periode tot en met 2015) krijgen veel huurders een woning met een groener energielabel en dus een betere energieprestatie. Ook een grote bijdrage levert het slopen van ca. 1.700 oude slechte woningen en het bouwen van ca. 6.200 nieuwe woningen. Met nieuwbouwwoningen is de CO2 -uitstoot uiteraard veel lager en de besparing op energielasten compenseert in veel gevallen de huursprongen. Met deze maatregelen pakken de woningcorporaties in totaal (6.300 + 5.000 + 6.200 =) 17.500 woningen aan. Zij voldoen daarmee aan het Aedesconvenant, gericht op de reductie van CO2 -uitstoot met 20% in tien jaar tijd. Modelmatige berekeningen geven aan dat met dit programma de stad Utrecht per jaar circa. 20.000 ton CO2 minder uitstoot. De verwachting is dat innovatieve technieken het rendement van deze investeringen de komende jaren zal doen toenemen. De woningcorporaties werken nu al met warmte-koudeopslaginstallaties. En ook in de warmte-opwekkingsinstallaties worden de komende tijd ontwikkelingen verwacht. Daarnaast komen er (nu nog tegen hoge kosten) CV-installaties op de markt die naast warmte ook elektriciteit afgeven. Andere ontwikkelingen betreffen bijvoorbeeld het vervangen van oude verlichting door LED-verlichting in collectieve ruimten. Dit soort ontwikkelingen bieden telkens weer nieuwe methoden van verduurzaming en de woningcorporaties zullen steeds investeren in technieken met een goede verhouding tussen energiebesparing en kosten. Gemeente en woningcorporaties hebben er bij het thema duurzaamheid voor gekozen afspraken te maken met een duidelijke focus op energiebesparing en CO2 -reductie. De afspraken sluiten aan bij het gemeentelijk programma Utrechtse Energie (vastgesteld voorjaar 2011) en het convenant tussen rijksoverheid, Aedes (vereniging van woningcorporaties) en de Woonbond (vastgesteld najaar 2008). 24
7. Bron: WoON 2006, bewerking OTB
AFSPR AKEN:
25
Duurzaamheid
1. de CO2-uitstoot van de woningvoorraad van de woningcorporaties wordt in tien jaar tijd (2008 -2018) met 20% verminderd; 2. bij nieuwbouw wordt label A of beter gerealiseerd; 3. bij ingrijpende renovaties (resterende levensduur 30 jaar of meer) is het streven energielabel B of beter; 4. de ambitie om in een periode van tien jaar het gemiddelde energielabel van het bezit van de woningcorporaties op label C te brengen; 5. het aantal woningen met een F- of een G-label tot het minimum te reduceren. Monumenten, complexen die voor renovatie of sloop in aanmerking komen en andere bijzondere situaties uitgezonderd; 6. gemeente en woningcorporaties starten een campagne om de huurders bewust te maken van het eigen energieverbruik, hen te informeren over mogelijkheden om dat verbruik te beïnvloeden en hen te stimuleren de energieprogramma’s van de woningcorporaties te ondersteunen; 7. in Kanaleneiland-Zuid wordt op gebiedsniveau een gezamenlijk project uitgevoerd gericht op energiebesparing: de woningcorporaties richten zich op energiebesparing binnen de eigen woningvoorraad, de gemeente richt zich in dat gebied op energiebesparing in de woonomgeving en bij particuliere eigenaren; 8. de woningcorporaties voeren projecten uit op het gebied van alternatieve technieken, bijvoorbeeld projecten met zonnepanelen of warmte-koude-opslag; 9. in Utrecht-West streven gemeente en woningcorporaties naar een energieneutrale wijk. Bij de aanpak van de complexen daar werken de corporaties toe naar energiezuinige woningen; 10. woningcorporaties zorgen voor 3.000 labelstappen per jaar. 11. De corporaties geven binnen de afgesproken productieprogramma’s prioriteit aan de aanpak van de resterende F- en G-labels.
Vechtzoom en de Gagel
ZONNETJES IN HUIS In rap tempo renoveert Mitros in Overvecht-Noord 640 woningen. Duurzaamheid staat bij dit project voorop. De woningen worden zowel aan de binnen- als aan de buitenkant grondig aangepakt. Zelfs de gevel wordt helemaal vernieuwd. De renovatie die wordt uitgevoerd in opdracht van Mitros, trekt als een reizende karavaan door de buurt. Elke maand een portiek. In totaal dus 64. Eind 2013 wordt het laatste portiek opgeleverd. De renovatiewerkzaamheden worden zoveel mogelijk gecombineerd met maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Zo liet de aannemer voor de gevels smallere stenen maken waardoor er in de gevel meer ruimte is voor modern isolatiemateriaal. Daarnaast wordt een enorme hoeveelheid zonnepanelen aangebracht die samen jaarlijks 500.000 Kwh aan stroom opleveren. Door de renovatie vermindert de uitstoot van CO2 met 62%. De totale woonlasten voor bewoners dalen gemiddeld met maar liefst 6%. Voor een woning met vier kamers kan dat oplopen tot een bedrag van € 25,- tot € 55,-. En met de stijgende energiekosten in het vooruitzicht, wordt dat voordeel alleen nog maar groter. Een welkome tegemoetkoming voor de bewoners; de huur van de woningen wordt na oplevering namelijk met € 20,- verhoogd. Bewoners zijn erg benieuwd naar wat de renovatie voor hun huis gaat betekenen. Dat blijkt uit de enorme belangstelling voor de portiekavonden die Mitros samen met de aannemer organiseert. Ook op andere manieren wordt geprobeerd bewoners te betrekken en de overlast te verzachten. Er is een buurtwinkel geopend en een woonconsulent aangesteld. Daarnaast zijn er rustwoningen ingericht en kunnen de bewoners beschikken over tijdelijke bergruimtes voor het veilig opslaan van spullen.
26
duurzaam renoveren aan de Cantondreef (Overvecht)
5 Veiligheid Het aantal woninginbraken is na een aanvankelijk dalende trend in 2010 aanzienlijk gestegen. En hoewel er in voorgaande jaren sprake was van een daling, werd in de voornemens van de veiligheidspartners in 2006 een grotere daling nagestreefd. Reden voor de samenwerkingspartners (gemeente Utrecht, de Utrechtse woningcorporaties, politie en openbaar ministerie) om via het programma ‘Veilig Wonen’ een grote inzet te plegen om het aantal inbraken terug te dringen. De gemeente streeft naar daling van 20% in 2014 ten opzichte van 2006 (2.577 inbraken), te beginnen met een daling van 6% in 2011.
AFSPR AKEN: 1. daders - De gemeente, het openbaar ministerie en de politie hebben afspraken gemaakt over opsporing, beperking van de recidive, beperking van de aanwas van nieuwe daders, onderzoek naar ketenbehandeling van daders en de aanpak van heling; - de korpsbeheerder ziet erop toe dat de informatievoorziening van de politie aan de woningcorporaties snel en adequaat verloopt;
Veiligheid
2. woning en woonomgeving - In hotspot-buurten is extra aandacht voor inbraakpreventie. Gemeente en woningcorporaties treffen samen maatregelen om het inbraakrisico te verkleinen. De gemeente pakt de woonomgeving (achterpaden en buitenverlichting) aan en de woningcorporaties treffen maatregelen aan de woningen; - woningen moeten zoveel mogelijk voldoen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). Nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen en krijgen een certificaat. De gemeente is er verantwoordelijk voor dat de woonomgeving in stedenbouwkundig opzicht voldoet aan de eisen; de woningcorporaties dragen die verantwoordelijkheid ten aanzien van de woning; - bij ingrijpende renovatie en planmatig onderhoud van corporatiewoningen wordt het behalen van het PKVW-certificaat nagestreefd. Hierbij is wel sprake van maatwerk: daar waar onderdelen van woningen niet worden vervangen kan niet worden voldaan aan de eisen van het PKVW; - in totaal halen de woningcorporaties in de periode van 2011 tot en met 2015 door nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud 6.500 certificaten. Het verschil tussen dit aantal en de totale productiecijfers is gelegen in het feit dat PKVW-certificaten niet bij alle typen renovaties kunnen worden verkregen. Bovendien geldt hier de opleveringsdatum en niet datum waarop de bouw van start gaat; - bij sloopwoningen wordt steeds bekeken of eenvoudige inbraakwerende maatregelen kunnen worden toegepast.
28
3. bewoners - om bewoners bewust te maken van het risico van woninginbraak en hun gedrag te beïnvloeden worden diverse instrumenten ingezet: toezichthouders die woningen controleren op inbraakgevoeligheid, huis-aan-huis aanbelacties door de afdeling Toezicht en handhaving, huisbezoek na inbraak, het updaten van de website www.stopdecriminaliteit.nl,
-
het organiseren van bewonersavonden, publicaties in wijkmedia en communicatie door medewerkers van woningcorporaties; op 2.500 adressen zijn setjes SelectaDNA aangeboden. Resultaten worden gevolgd en actief gecommuniceerd.
29
Veiligheid
De afspraken tussen gemeente en woningcorporaties worden jaarlijks geëvalueerd en bijgestuurd, afhankelijk van het effect van de inzet.
Veilige studentenwoningen
RECHTMATIGE EIGENAREN In de strijd tegen woninginbraak is het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) een serieus wapen. Woningcorporaties doen er alles aan om hun woningen afdoende te beveiligen: het PKVWcertificaat vormt de kroon op het werk. Daar waar woningen goed en vooral ook zichtbaar beveiligd zijn, daalt het aantal woninginbraken significant. Ook SSH, de corporatie die zich richt op het huisvesten van studenten, draagt bij aan de afgesproken quota voor certificaten. Alleen al in 2010 en 2011 ontvingen alle nieuw opgeleverde studentenunits in De Clophaemer, De Bisschoppen, Casa Confetti en de Amsterdamsestraatweg een certificaat. In totaal gaat het om bijna 950 wooneenheden. Ingewikkelder ligt het met verouderd bezit dat binnen afzienbare tijd gesloopt wordt. Door de beperkte levensduur van de woningen heeft het weinig zin om rigoreus in te grijpen. Maar studenten beschikken vaak over dure laptops, mobiele telefoons en andere verhandelbare spullen en dat maakt de woningen aantrekkelijk voor inbrekers. Die trend is ook in de inbraakcijfers terug te zien. Om leegstand te voorkomen bood Mitros onlangs het project Lauwerecht aan voor het tijdelijk en goedkoop onderbrengen van studenten. SSH maakte daar uiteraard dankbaar gebruik van. De woningen in de tien sloopflats zijn schoon en heel maar niet nieuw en ook wat minder veilig. In overleg met de gemeente, eigenaar Mitros en SSH werd een ‘schouw’ georganiseerd: een team van betrokkenen (zoals de wijkagent en de gebiedsmanager) trok door de wijk om mogelijkheden op te sporen voor kleine maar effectieve maatregelen. Het gaat dan om het dichtschroeven van ramen, plaatsen van kettingen, het repareren van de buitenverlichting of het goed terugsnoeien van al het groen direct rond de woningen. Tips and tricks Naast Lauwerecht zijn er meer studentencomplexen waar tijdelijke maatregelen worden getroffen. Soms maakt alleen het verstrekken van informatie al veel verschil. Als de inbraakcijfers daar aanleiding toe geven, krijgen huurders van risicovolle studentencomplexen een persoonlijke mail met een waarschuwing. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij het complex aan de Ina Boudier Bakkerlaan. Nieuwe bewoners krijgen standaard een flyer bij hun huurcontract. De tips in de flyer zijn met zorg op een rij gezet. De titel was een inkoppertje: ‘Houd de dief’.
30
veiligheidsmaatregelen bij studentenwoningen (Lauwerecht)
NOTES
32
6 Verkoop De woningcorporaties hebben de verkoop van sociale huurwoningen nodig om middelen te genereren voor de afgesproken investeringen in nieuwbouw, renovatie, energiebesparing en de aanpak in de krachtwijken. De woningcorporaties mogen sociale huurwoningen tegen marktconforme condities verkopen binnen de afspraken die gelden voor de omvang sociale huurwoningvoorraad en voor het monitoren van de kernvoorraad. Verkoop draagt ook bij aan de differentiatie van het woningbestand in Utrecht en daardoor aan de leefbaarheid in de wijken. Vooral in de herstructureringswijken Overvecht, Hoograven, Kanaleneiland, Zuilen en Ondiep zijn relatief veel goedkope huurwoningen. In die wijken dient verkoop een dubbel doel.
AFSPR AAK: 1. Als een corporatie een woning langer dan een jaar te koop heeft staan zonder dat het vooruitzicht bestaat dat deze binnen een redelijke termijn verkocht zal worden, dan zullen zij deze woning weer in (reguliere) verhuur nemen. In de wijken Binnenstad en Oost zijn er verhoudingsgewijs te weinig goedkopere huurwoningen. Verkoop in die wijken brengt woningdifferentiatie juist in gevaar. Desondanks zijn we overeengekomen dat het verantwoord is ook in deze wijken een beperkt aantal woningen te verkopen. De kansen om huurwoningen voor een goede prijs te verkopen, zijn juist in populaire wijken als Binnenstad en Oost het grootst. Zo wordt investeringsvolume toegevoegd aan het productieprogramma.
AFSPR AKEN:
Om te kunnen voldoen aan de investeringsopgave van de woningcorporaties, dient de ‘verkoopvijver’ uitgebreid te worden. Een deel van de woningen dient voor verkoop in appartementsrechten gesplitst te worden. Met betrekking tot deze splitsing doet zich een aantal problemen voor die zorgen voor vertraging in de oplevering van de te verkopen woningen. De gemeente wil de woningcorporaties tegemoet komen. Het is immers van groot belang dat de verkoop van woningen niet stagneert zodat er voldoende geld gegenereerd wordt voor investeringen. De gemeente wil de lastenverlichting en versnelling uitwerken naar Amsterdams model.
33
Verkoop
Verkoop van sociale huurwoningen in Binnenstad en Oost: 1. partijen komen overeen dat in de periode 2011 tot en met 2015 woningcorporaties maximaal 5% van het bezit in deze wijken mogen verkopen. De in deze wijken voor verkoop te labelen woningen worden in onderlinge afstemming tussen gemeente en woningcorporaties bepaald; 2. de woningen worden zo veel mogelijk verkocht aan toekomstige eigenaar-bewoners; 3. Mitros en Portaal hebben aangegeven van bovengenoemd recht gebruik te zullen maken. Het gaat om de volgende aantallen: Mitros: maximaal 58 extra verkopen, buiten de mogelijkheden die Mitros al heeft met betrekking tot het zogenaamde aangekochte bezit van het woningbedrijf Utrecht (overgebracht in Mitros); Portaal: maximaal 45 verkopen; 4. na twee jaar worden de resultaten geëvalueerd en afgezet tegen de investeringsruimte.
Verkoop
Afspraken kadastraal splitsen: De afspraken hebben betrekking op zelfstandige woningen waarvoor eerder een bouwvergunning is afgegeven en dus niet op bestaande woningen die worden opgesplitst in appartementen. Het gaat om het kadastraal splitsen van woningen (in verband met verkoop) en niet om het bouwkundig splitsen. Voor het bouwkundig splitsen is nieuw beleid in ontwikkeling dat naar verwachting in het najaar van 2011 in werking treedt. 1. Voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen jonger dan 25 jaar blijft de huidige regeling van kracht. Deze regeling geeft aan dat voor deze woongebouwen geen splitsingsvergunning hoeft te worden aangevraagd. Hier is sec kadastrale splitsing van toepassing; 2. voor het splitsen in appartementsrechten van woongebouwen (flats) ouder dan 25 jaar met een bouwjaar van 1950 en later én voor het splitsen in appartementsrechten van grondgebonden beneden- en bovenwoningen van 1950 en later die voorzien zijn van een steenachtige woningscheidende vloer, hoeft geen splitsingsvergunning meer te worden aangevraagd; 3. voor het splitsen in appartementsrechten van deze woningen dient door de woningcorporaties wel een verklaring aan de gemeente te worden overlegd. Daarin moet zijn opgenomen dat deze woningen voldoen aan de kwaliteitseisen uit het Bouwbesluit voor bestaande bouw en aan enkele specifieke brandveiligheidseisen. Het gaat dan om maatregelen waardoor in het gebouw aanwezige appartementsrechten onderling weerstand bezitten tegen branddoorslag en brandoverslag (WDBDO) van tenminste zestig minuten, ten aanzien van: a. de appartementsrechtscheidende wanden, vloeren, plafonds en trappen; b. de appartementsrechtscheidende doorvoeringen van water-, gas-, elektra-, en rioleringsleidingen, leidingkokers, schachten, kanalen en dergelijke. Als er maatregelen getroffen moeten worden om aan deze specifieke brandveiligheidseisen te voldoen, dienen deze maatregelen opgenomen te zijn in de meerjarenonderhoudsplanning en uiterlijk vijf jaar na verkoop te zijn gerealiseerd. De gemeente controleert de kwaliteit van de woningen op basis van haar gemeentelijke toezichtstaak (naar aanleiding van signalen en/ of steekproefsgewijs); 4. voor het splitsen in appartementsrechten van alle overige woningen blijft de vergunningplicht in stand (mits deze gebouwen ouder zijn dan 25 jaar); 5. de splitsingseisen waaraan de wél vergunningplichtige corporatiewoningen dienen te voldoen hebben hun basis in de kwaliteitseisen bij splitsing in appartementsrechten zoals vastgesteld in februari 2004. De hoofdlijn is: voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande bouw. Voor brandveiligheidseisen geldt een hoger niveau zijnde WDBDO van tenminste zestig minuten (geluidvoorzieningen worden meegenomen wanneer dit redelijkerwijs mogelijk is). Eventuele knelpunten bij het voldoen aan deze onderdelen zullen in het reguliere overleg tussen gemeente en woningcorporaties worden ingebracht. Hierin wordt ook de wijze besproken en bepaald waarop het voldoen aan de kwaliteitseisen bij vergunningplichtige woningen wordt vastgesteld (bijvoorbeeld door een checklist of een verklaring van de corporatie). In dit overleg leggen we ook de wijze van rapporteren vast van verkochte woningen met uitgestelde uitvoering van splitsingseisen. Tot slot maken we hierin afspraken over de omkadering van splitsingsvergunningaanvragen; 34
6. het gefaseerd uitvoeren van achterstallig onderhoud bij vergunningplichtige woningen wordt gedaan op basis van een goedgekeurde meerjarenonderhoudsplanning. Aan brandveiligheidseisen (en als ingrijpende ingrepen over het gehele vloeroppervlak nodig waren om hieraan te kunnen voldoen, ook de geluidseisen) dient in ieder geval voldaan te zijn bij mutatie en bij voorkeur ook vóór verkoop. Fasering naar maximaal drie jaar uitstel is mogelijk als de persoonlijke situatie van de nog zittende huurder daarom vraagt. Voorwaarden voor het in werking treden van de afspraken met betrekking tot kadastrale splitsing zijn: - besluitvorming over de noodzakelijke aanpassing van de regionale huisvestingsverordening door het Bestuur Regio Utrecht (BRU); - besluitvorming over (mogelijke) aanpassing van de legesverordening.
35
Verkoop
Gelet op deze procedures zullen de afspraken uiterlijk 1 januari 2012 in werking treden. Als deze datum niet wordt gehaald, treden gemeente en woningcorporaties in overleg om de vergunningsvrije splitsing onder genoemde condities te effectueren.
Van groot naar klein, van klein naar groot
VOOR ÉN ACHTER ZWAAIEN
De markt voor sociale huurwoningen zit behoorlijk op slot. Dat is al jaren zo. Kunstgrepen moeten bewoners verleiden om te gaan bewegen. Een van de meest succesvolle instrumenten om leven in de markt te krijgen is de zogenaamde koopgarantregeling. Woningcorporaties geven huurders de mogelijkheid om tegen gunstige voorwaarden en een terugkoopgarantie een huurwoning te kopen. Dat werkt goed. De afgelopen jaren heeft GroenrandWonen op die manier al zo’n 25 woningen verkocht met soms meerdere verhuisbewegingen als gevolg. De recente sleutelwissel van een woning aan de Stoelenmakerslaan laat zien hoe het kan werken. Met gepaste trots poseert Mevrouw Oostveen voor de fotograaf. In het middelpunt staan is niets voor haar. Ze doet het voor de kinderen, vertelt ze. ‘Zij hebben me door een hele moeilijke periode gesleept en alles geregeld wat met dit huis te maken heeft’. En ze is er haar kinderen nu erg dankbaar voor. Mevrouw Oostveen woonde met haar zieke en bedlegerige man in een ruime woning aan de Stoelenmakerslaan in De Meern. ‘Maar het huis gaf onrust. Ik was voortdurend bezig met de zorg voor mijn man. Huis en tuin kon ik er eigenlijk niet meer naast doen. Het werd me gewoon te veel.’ Ze ging op zoek naar een huis dat beter paste bij hun situatie. ‘Dit appartement was het helemaal: twee slaapkamers, gelijkvloers met ruime balkons en enorme ramen. Op die manier zou mijn man de hele dag in het groen kunnen kijken.
36
mevrouw Oostveen, Vicuslaan (De Meern)
We waren erg enthousiast.’ Helaas liep het leven anders dan gepland. ‘Een maand voor de verhuizing overleed mijn man. Dat was een grote klap. Ik wilde niets meer weten van verhuizen. Had niet eens de puf om te gaan kijken als mijn kinderen hier aan het werk waren om alles in orde te maken.’ Pas toen het behangen voor driekwart klaar was, vond ze de moed om een bezoek te brengen. ‘Toen ik zag hoe hard ze werkten, besloot ik door te zetten. Op de dag van de verhuizing werd ik om 09.00 uur ‘s ochtends opgehaald. Diezelfde dag nog zat ik om 17.00 uur in mijn nieuwe huis op mijn eigen stoel met de televisie aan!’ Een nieuwe fase kon beginnen. ‘Ik heb het naar mijn zin. Met de buren en met mijn huis. Het is allemaal zo gemakkelijk en overzichtelijk. En als de kinderen huiswaarts gaan, kan ik voor én achter zwaaien!’ Mevrouw Oostveen liet een grote huurwoning achter. GroenrandWonen bood de woning aan als ‘koopgarantwoning’ voor starters. Dennis Ebbenhorst en zijn vriendin waren juist op zoek naar een eigen woning toen zij langs de Stoelenmakerslaan wandelden. ‘Wij waren enthousiast en zijn direct gaan bellen. Van een koopgarantregeling had ik op dat moment nog nooit gehoord. Helaas voor ons kregen de huurders van GroenrandWonen voorrang. Maar toen die wegbleven waren wij aan de beurt. Ik heb wel even gestudeerd op de regeling: hoe werkt het en wat betekent het voor ons, nu en straks! Intussen ben ik erg enthousiast. Zonder die regeling hadden wij dit huis nooit kunnen kopen!’ Nadat ze de sleutel kregen hebben ze in zes weken het hele huis gemoderniseerd en ingericht naar eigen smaak. ‘We zijn dik tevreden met ons stekje. Echt, dat koopgarant raad ik iedere starter aan.’
Dennis Ebbenhorst en Shannon Barneveld, Stoelenmakerslaan (De Meern)
37
7 Participatie De projecten uit de voorgenomen productieprogramma’s leiden op een aantal plekken in de stad tot forse veranderingen. Dit heeft grote impact op de huidige bewoners en op de omwonenden. De gemeente en de woningcorporaties vinden het daarom van groot belang bewoners bij deze projecten op een zorgvuldige manier een rol te geven. Het doel van het laten participeren van bewoners is om de plannen inhoudelijk te verbeteren, beter te laten aansluiten op de wensen van belanghebbenden en te zorgen voor een betere afweging in de besluitvorming. Een afgeleid effect daarvan is dat er mogelijk meer draagvlak voor de ingrepen ontstaat.
AFSPR AKEN: 1. Zowel voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn als de herstructurering in de bestaande stad geldt dat gemeente en woningcorporaties de Utrechtse Participatiestandaard toepassen. De Utrechtse Participatiestandaard kent vijf stappen: krachtenveldanalyse maken, niveau van participatie bepalen, actoren met kernboodschap bepalen, kalender maken en participatiemiddelen kiezen. De gemeente zal het initiatief nemen voor de krachtenveldanalyse: welke belanghebbenden zijn er, wat zijn hun belangen, wat is hun mening over het project en hoe belangrijk zijn zij voor het welslagen van het project? In het geval van herstructurering geldt ook nog dat de woningcorporatie en de huurderscommissie (indien actief) worden benaderd om deel te nemen. Vervolgens bepalen gemeente en woningcorporatie gezamenlijk het participatieniveau (informeren, raadplegen, adviseren of coproduceren), de verschillende doelgroepen, de planning en de participatiemiddelen. Bij concrete herstructureringsprojecten zijn er naast het toepassen van de Utrechtse Participatiestandaard een aantal aanvullende afspraken van toepassing: 2. Als er een raadsbesluit is genomen over de toekomst van bepaalde complexen (bijvoorbeeld via een gebiedsplan) is dat raadsbesluit het vertrekpunt voor de woningcorporatie bij het opstarten van concrete projecten. Coproductie is dus niet aan de orde als het gaat om het plan voor wat er met een complex gaat gebeuren. Voor de te ontwikkelen nieuwbouw is de Utrechtse Participatiestandaard wel van toepassing;
Participatie
3. De woningcorporatie en de huurderscommissie stellen samen een begindocument op. Hierin worden het vertrekpunt en de randvoorwaarden vastgelegd. Ook het niveau van participatie van een huurderscommissie wordt in overleg bepaald en vastgelegd;
38
4. Gemeente en woningcorporatie(s) verzorgen de participatie samen om de processen zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. De participatiestrategie wordt vastgelegd in een startdocument. Het startdocument benoemt het door de gemeente en woningcorporatie (en indien van toepassing: de huurderscommissie) gekozen participatieniveau en de belangrijkste doelgroepen. Dit startdocument wordt eerst ter besluitvorming voorgelegd aan de projectstuurgroep waarin gemeente en woningcorporatie
participeren en vervolgens aan het college van burgemeester en wethouders (conform het Utrechts Planproces (UPP)). Wat betreft de uitvoering is de gemeente verantwoordelijk voor participatie rondom het stedenbouwkundig programma van eisen (SpvE) en de woningcorporatie voor de participatie rondom het bouwplan en het Algemeen sociaal plan (ASP). Om het participatieproces zo efficiënt mogelijk te laten verlopen, is bij de participatie rondom het SPvE het schetsplan leidend. Er worden dus geen aparte trajecten gevolgd. De gemeente voert ook met de woningcorporaties de discussie over het schetsplan. Daar zal dus ook de participatie met belanghebbenden plaatsvinden. Deze aanpak is voor huurders en andere belanghebbenden communicatief het meest duidelijk. Gemeente en woningcorporaties trekken gezamenlijk op bij de communicatie en participatie van het schetsplan. Als slotstuk van dit proces zal het SpvE dan wel de bouwenveloppe8 (door de gemeente) formeel worden voorgelegd aan belanghebbenden; 5. De woningcorporaties voeren voor ieder project een bewonersonderzoek uit. Het bewonersonderzoek wordt opgesteld in het overleg tussen de woningcorporatie en de huurderscommissie. Het wordt afgestemd op de opdracht en de randvoorwaarden uit het begindocument. Het bewonersonderzoek vindt plaats in de oriëntatiefase van een project; 6. Gemeente en woningcorporatie verzorgen gezamenlijk voortgangsberichten. Het is voor huurders en andere belanghebbenden belangrijk regelmatig geïnformeerd te worden over de stand van zaken. Ook als er inhoudelijk weinig nieuws te vertellen valt, wordt gecommuniceerd over het verloop van het proces. Radiostiltes moeten worden voorkomen;
8. Huurderscommissies hebben een belangrijke rol als het gaat om het mede vormgeven van het proces van participatie en de communicatie met de huurders. Een huurderscommissie weet vaak goed op welke manier bewoners het best benaderd kunnen worden. Ook heeft zij inzicht in de verschillende groepen huurders (bijvoorbeeld ouderen, jongeren of andere groepen die in de communicatie speciale aandacht verdienen). De huurderscommissie kan ook adviseren over een speciaal voor het betreffende project te vormen klankbordgroep;
8. Utrechts Plan Proces, januari 2010
39
Participatie
7. Huurders en andere belanghebbenden worden zoveel mogelijk individueel en rechtstreeks benaderd. Omdat de ingrepen voor iedere bewoner van belang zijn, wordt zo veel mogelijk rechtstreeks en individueel met bewoners gecommuniceerd. Gemeente en woningcorporaties vinden het belangrijk dat zij reacties krijgen van een zo breed mogelijke groep. Om dit te bereiken worden naast traditionele communicatie- en participatiemiddelen als wijkbericht, klankbordgroep of consultatieavond nadrukkelijk ook moderne middelen ingezet zoals digitale enquêtes of een internetpanel;
9. Huurderscommissies kunnen voor de onafhankelijke ondersteuning die zij nodig hebben in het proces van herstructurering en voor de communicatie met hun achterban, een financieel beroep doen op de woningcorporatie. Tot de vormen van ondersteuning behoort ook de mogelijkheid een onafhankelijk voorzitter in te huren om het overleg tussen corporatie en huurderscommissie binnen de overeengekomen uitgangspunten op gang te houden. Er blijft een financiële regeling bestaan voor de huurderscommissies die begeleiding nodig hebben in het overleg met de verhuurder en/of de gemeente; 10. Voor geschillen met betrekking tot de correcte toepassing van het Algemeen sociaal plan (ASP) en afspraken uit dit hoofdstuk voorzover die een uitbreiding betreffen ten opzichte van de Utrechtse Participatiestandaard, blijft de geschillencommissie DUO/UV bestaan. 11. Bij de start van een project worden nieuwe (en vaak aspirant) leden van de huurderscommissie door de woningcorporatie geïnformeerd over de afspraken die in dit hoofdstuk zijn vastgelegd. Dit heeft betrekking op de participatiemogelijkheden, de rollen die de commissie kan innemen en de ondersteuningsmogelijkheden. De woningcorporaties spannen zich in om in de complexen waarin geen huurderscommissie actief is, een gesprekspartner te vinden of een bewonerscommissie te organiseren; 12. Als sluitstuk van de participatie wordt een draagvlakmeting gehouden onder huurders. De woningcorporatie laat als de schetsplannen voor het (deel)project gereed zijn, een draagvlakmeting uitvoeren door een onafhankelijke partij. Een draagvlakmeting bevat niet meer dan een korte samenvatting van de plannen (waaronder ook het Algemeen sociaal plan waarin de rechten en plichten van bewoners vastgelegd zijn) en de vragen of men hiermee wel of niet instemt, of geen mening heeft. Van tevoren moet duidelijk zijn op welke manier de stemmen bijdragen aan de uitslag: geen mening telt niet mee in de uitslag van de draagvlakmeting. Voor de telling telt ‘geen mening’ wel mee in het responspercentage. Alleen de rechtmatige huurder mag deelnemen aan de draagvlakmeting; tijdelijke huurders doen niet mee aan de draagvlakmeting.
Participatie
Aan bewoners kan de mogelijkheid worden geboden op basis van woonduur met volledige verhuiskostenvergoeding te vertrekken, nog vóór de draagvlakmeting is gehouden. In dat geval wordt de woning aansluitend tijdelijk verhuurd en tellen de vertrekkende bewoners mee als ‘ja-stem’ in de meting. Deze mogelijkheid wordt alleen geboden als de huurderscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord gaat. Wordt een draagvlakmeting niet gehaald, dan gaan woningcorporaties en bewoners om tafel om de toekomst van het gebouw te bespreken;
40
13. Gemeente en woningcorporaties gebruiken het Algemeen sociaal plan (ASP) voor het vastleggen van rechten van individuele huurders bij sloop- of renovatieprojecten. Het ASP is als bijlage 8 opgenomen in deze overeenkomst;
41
Participatie
14. Om de toepassing van de Utrechtse Participatiestandaard helder te kunnen toelichten aan bewoners en huurderscommissies zal aanvullend communicatiemateriaal worden ontwikkeld waarbij de Utrechtse Participatiestandaard wordt toegespitst op herstructureringsprojecten.
Voors en tegens
KRACHTEN BUNDELEN Bewoners moeten een grotere stem krijgen in de manier waarop hun woningen en leefomgeving worden gevormd. Of het nu om herstructurering, nieuwbouw of beheer gaat. Dat vindt De Bundeling, het bewonersplatform voor Utrechtse woonvraagstukken dat zich hard maakt voor duidelijke stedelijke kaders en bewoners in staat stelt actief deel te nemen aan projecten die spelen in de stad. In een van hun brochures vertelt bewoonster Ali Peek over haar ervaringen als lid van de bewonerscommissie. Vergeefse moeite? Ali Peek is – na veertig jaar – verhuisd naar een eengezinswoning elders in Overvecht. De vierhoog-flat waar ze woonde was enorm aan het verloederen. Nauwelijks onderhoud, eenzijdige samenstelling van huurders, verouderde voorzieningen in huis. ‘Er moest ook wel wat gebeuren’, vertelt Ali. ‘Renovatie of sloop? Eigenlijk wilde de corporatie van het begin af aan sloop maar we hebben het proberen tegen te houden.’ [..] ‘In de flats woonden veel oude mensen die niet meer wilden verkassen maar ook veel gezinnen die blij waren met de lage huur. Voor veel van die gezinnen zou de huur van een nieuwe woning een stuk hoger liggen.’ ‘De corporatie had een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten; renovatie kwam neer op € 49.000,- per woning. ‘Wij hebben een second opinion laten doen. Volgens dat bureau kon het voor € 30.000,-. En dát was het bedrag dat men nog zou willen investeren – hadden ze gezegd. Inmiddels waren de verhoudingen niet best meer. Met de geschillencommissie zijn we overeengekomen gezamenlijk een derde bureau in te schakelen. Helaas, dat kwam weer op een veel hoger bedrag. De corporatie wilde die investering niet meer doen en heeft het voorstel tot sloop aan de bewoners voorgelegd. Het vereiste instemmingpercentage van zestig procent is toen behaald.’[..] Ondanks de teleurstelling dat de commissie de sloop niet heeft kunnen tegenhouden is Ali positief. ‘We hebben ook wél dingen bereikt’, vertelt ze. ‘Bijvoorbeeld uitbreiding van het DUOgebied waar mensen zich konden inschrijven voor een andere woning en de aanstelling van een huismeester.’ De bewonerscommissie heeft veel steun ondervonden van de welzijnsorganisatie. ‘Echt fantastisch! Zonder dat is het haast niet te doen.’ Met nadruk: ‘Als bewonerscommissie heb je allerlei rechten: bijvoorbeeld op ondersteuning en om zelf professioneel advies in te roepen. Ook is het mogelijk om als commissie een training te volgen om elkaar en elkaars ideeën te leren kennen. Maak daar gebruik van! Alle ondersteuning is welkom want je komt in een wereld terecht van brieven en procedures.’ Ali is gehecht aan Overvecht. ‘Ik laat me toch niet wegstoppen in bijvoorbeeld Houten waar ik ver van alles en iedereen woon en afhankelijk word van anderen.’ Ze is nu nog actief in Mitropool, de huurderorganisatie van Mitros. ‘Door alle ervaring ben ik een goede gesprekspartner, ik weet waar ik het over heb!’ (uit: Huurders hebben een stem bij plannen voor hun wijk of woning, uitgave van De Bundeling, Utrecht 2010)
42
Ali Peek voor haar woning in Overvecht
8 Bijzondere doelgroepen
Bijzondere doelgroepen
De Utrechtse volkshuisvesting richt zich op betaalbare huisvesting voor een brede laag van de bevolking. Veel mensen vinden zelfstandig een (andere) sociale woning via de Woningkrant. Een aantal doelgroepen heeft echter een steuntje in de rug nodig bij het vinden van een geschikte woning. Zo is het (ook voor de variatie in wijken) van belang om mensen te helpen bij het bemachtigen van hun eerste koopwoning (koopstarters). Daarnaast moet de wachttijd voor jongeren en studenten omlaag. In de leeftijdscategorie van 55- plussers is de vraag naar woningen al dan niet met zorg, groter dan het aanbod. Ook mensen met een lichamelijke of licht verstandelijke functiebeperking kunnen vaak niet geheel zelfstandig in hun woningbehoefte voorzien. Gemeente en woningcorporaties maken voor deze bijzondere doelgroepen afspraken over het aantal te bouwen en te bestemmen woningen via de productieprogramma’s per woningcorporatie. Zo hebben zij een grotere kans om via de Woningkrant zelf een (andere) geschikte woning te vinden. De ervaring leert dat genoemde doelgroepen zich met deze maatregel voldoende kunnen redden op de woningmarkt. Bij bovengenoemde doelgroepen ligt de focus op het productieprogramma. Er zijn ook doelgroepen die extra aandacht en steun nodig hebben bij het vinden van een geschikte woning, waarbij de focus veel meer ligt op het zo goed en rechtvaardig mogelijk verdelen van de schaarste op de Utrechtse woningmarkt. Hierbij gaat het in eerste instantie om statushouders (voormalige asielzoekers). Zij zijn vrijwel allemaal aangewezen op de sociale woningmarkt. Daarnaast gaat het om mensen die uitstromen uit diverse instellingen voor maatschappelijke opvang, zoals mensen met een verstandelijke handicap, (voormalig) daken thuislozen, mensen uit een psychiatrische instelling of mensen die onder de reclassering vallen. Deze doelgroepen krijgen via de Vereniging Beter Wonen (waarbij 32 instellingen zijn aangesloten) een eenmalige aanbieding en een contract voor twee jaar woonbegeleiding. Gemeente en woningcorporaties hechten eraan de overgang van instelling naar zelfstandig wonen op deze manier te vergemakkelijken. Ook spannen beide partijen zich in om te zorgen dat zwakkere groepen hun sociale huurwoning zo veel mogelijk kunnen behouden. In de afgelopen jaren ontwikkelden zij een integrale aanpak van woonoverlast en het voorkómen van huisuitzettingen. Deze aanpak is de afgelopen jaren zeer succesvol gebleken en wordt onverminderd voortgezet in alle Utrechtse wijken.
AFSPR AKEN: 1. statushouders Jaarlijks stelt de minister de taakstelling vast voor het aantal te huisvesten statushouders in de gemeente. In goed overleg met de Utrechtse woningcorporaties worden deze aantallen te huisvesten personen doorvertaald naar de afzonderlijke corporaties. Gemeente en woningcorporaties spreken af dat de taakstelling behaald wordt;
44
2. wonen met zorg Een deel van de vrijgekomen woningen wordt jaarlijks toegewezen aan de Vereniging Beter Wonen en een deel aan de vrouwenopvang. Gemeente en woningcorporaties spreken af om in het najaar van 2011 in de stuurgroep Utrecht Vernieuwt concrete percentages overeen te komen.
Er is gekozen voor een percentage van de vrijgekomen woningen (in plaats van concrete aantallen) omdat er per jaar minder huurwoningen beschikbaar komen. Wonen met zorg zou dan beslag leggen op een te groot aandeel;
45
Bijzondere doelgroepen
3. aanpak woonoverlast en het voorkomen van huisuitzettingen Gemeente en woningcorporaties maken in 2011 hernieuwde afspraken over de integrale aanpak van woonoverlast en het voortzetten van het project ‘Voorkom huisuitzettingen’. Het doel is huisuitzettingen te voorkomen door het vroegtijdig signaleren van problemen en deze waar mogelijk op te lossen.
9 Krachtwijken De gezamenlijke aanpak in de krachtwijken Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost en Ondiep wordt de komende jaren voortgezet. De evaluatie van het programma laat zien dat de aanpak succesvol is. Op grond van die evaluatie en vanwege het feit dat er deze jaren minder financiële middelen beschikbaar zijn, wordt in de wijkactieprogramma’s voor de komende periode meer focus aangebracht, minder (nieuwe) maatregelen ingezet en wordt de samenhang met de reguliere inzet van gemeente en woningcorporaties verbeterd. Net als voorgaande jaren doen de programmateams in de krachtwijken hier voorstellen voor. De afspraken over de organisatie, de rapportages en monitoring worden voortgezet conform (het supplement bij) de Uitvoeringsovereenkomst 2008. Voor 2012 en 2013 worden ‘harde’ afspraken gemaakt. Voor 2014 en 2015 zijn de afspraken intentioneel. Financiële inzet woningcorporaties Door het wegvallen van de ‘Vogelaarheffing’ en de bijzondere projectsteun die daaruit werd gefinancierd, kunnen de woningcorporaties 30% minder investeren in de krachtwijken: € 15 miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dit bedrag wordt € 9 miljoen besteed aan fysieke investeringen in de krachtwijken en ruim € 6 miljoen is per jaar beschikbaar voor sociale investeringen. Net als in voorgaande jaren wordt onderscheid gemaakt tussen flexibel en belegd budget.
Krachtwijken
Tabel 3: Investeringen woningcorporaties 2012 – 2013 in miljoenen per jaar Mitros
Portaal
Bo-Ex
Totaal
flexibel
1,475
0,450
0,075
2,000
belegd
1,545
1,200
0,425
3,170
maatschappelijk vastgoed
0,700
0,170
0,088
0,958
totaal sociaal
3,720
1,820
0,588
6,128
totaal fysiek9
5,660
1,880
1,382
8,922
totaal per jaar
9,380
3,700
1,970
15,050
Financiële inzet gemeente De gemeente heeft voor 2012 tot en met 2015 € 4 miljoen per jaar beschikbaar voor de aanpak in de krachtwijken. De stedelijke kosten (monitoring, rapportages, communicatie en stedelijke organisatie) worden ten laste van het programmabudget gebracht. Hiervoor is per jaar (maximaal) € 500.000 beschikbaar. Wat betreft de door de gemeente zelf toegevoegde krachtwijk Hoograven wordt de komende twee jaar een ‘zachte landing’ ingezet. Dit betekent dat het extra budget wordt afgebouwd. Voor 2012 is € 400.000 opgenomen, iets minder dan de helft van het huidige budget. In 2013 is er nog € 350.000 beschikbaar voor Hoograven.
9. Deze fysieke investeringen maken deel uit van de productieprogramma’s van de corporaties.
46
Financiële inzet per wijk In onderstaande tabel is aangegeven hoe het budget voor sociale investeringen over de vier ‘officiële’ krachtwijken wordt verdeeld. Tabel 4: Verdeling flexibel en belegd per wijk 2012 – 2013 in miljoenen per jaar Overvecht
Kanaleneiland
Zuilen-Oost
Ondiep
totaal
gemeente
1,406
0,860
0,487
0,347
3,100
corporaties flexibel
0,710
0,510
0,340
0,440
2,000
corporaties belegd
1,774
1,110
0,163
0,123
3,170
totaal flexibel en belegd
3,890
2,480
0,990
0,910
8,270
maatschappelijk vastgoed
nader te verdelen
nader te verdelen
nader te verdelen
nader te verdelen
0,958
totaal per jaar
9,228
47
Krachtwijken
In het najaar van 2011 worden door de programmateams in de verschillende wijken de wijkactieprogramma’s afgerond met daarin de concrete invulling van het programma voor de komende twee jaar.
De Doe Mee centra in Overvecht
PLANKENKOORTS IN KLEINE KRING Het is een komen en gaan van ouders en kinderen in Doe Mee centrum Einstein in Overvecht. Gemiddeld stappen er elke week zo’n 500 bezoekers over de drempel. Bewoners met verschillende achtergronden en kinderen in alle leeftijdscategorieën. Ze worden vriendelijk ontvangen in de foyer en vervolgen hun weg naar theaterzaal, redactieruimte of leslokaal. Het Doe Mee centrum aan de Stroyenborchdreef biedt onderdak aan de wijkredacties van Ucee Station, Mix Station en U in de Wijk. Ook de zelforganisatie N.I.C.E is een vaste huurder en biedt er volksdansen aan en huiswerkbegeleiding voor kinderen en jongeren. Maar het zijn vooral de bredeschoolactiviteiten aangeboden door het Utrechts Centrum voor de Kunsten, die een culturele stempel drukken. In een handomdraai is de zaal verduisterd en geven de lampen het juiste sfeerbeeld. Voor veel kinderen is de theaterzaal intussen een vertrouwde en veilige plek. Een groot deel van de culturele activiteiten die in het kader van de verlengde schooldag in Overvecht worden aangeboden, vinden hier plaats. Ook de eindpresentaties worden in deze zaal georganiseerd. Gerrie Quist, accountmanager Maatschappelijke Ontwikkeling: ‘Hier maken kinderen kennis met de mogelijkheden en beperkingen van hun eigen talenten. Ze voelen voor het eerst wat plankenkoorts is maar krijgen ook de kick van een goede performance. En dat delen ze met elkaar.’ Quist: ‘Dit centrum is een van de aanwinsten die het programma Krachtwijken de wijk heeft gebracht. Het werd in november 2009 geopend met het doel cultuur, ontmoeting en leefbaarheid in de buurt te verbeteren. Dat is absoluut gelukt: het centrum bruist aan alle kanten. Ook voor de culturele partners die elkaar hier treffen. Zij kunnen hier maximaal profiteren van elkaars aanwezigheid en expertise’. In het noordelijk deel van de wijk Overvecht bevindt zich Doe Mee centrum De Gagel. De activiteiten daar zijn meer gericht op het informeren en activeren van volwassenen. Hulp bij administratie, een computercursus voor en door bewoners en veel informatie over opleiding en werk. Het centrum is de thuisbasis voor de wijkvoorlichters en het activeringsteam; de sociaal raadslieden hebben er een vast spreekuur. Maar het centrum is vooral een uitkomst voor de samenwerkende partners die hier hun doelgroep eenvoudig kunnen vinden, aanspreken en enthousiasmeren. Gerrie Quist: ‘In beide centra is in korte tijd een goede basis gelegd. Zeer waardevol. We willen graag door: verdiepen en verbreden. Nu maar hopen dat we daar ondanks de bezuinigingen de kans voor krijgen.’
48
culturele activiteiten in Doe Mee Centrum Einstein
NOTES
50
10 Monitoring De afspraken worden elk jaar op hoofdlijnen gemonitord. Gemeente en woningcorporaties maken afspraken over de vorm van de monitor en welke aspecten daarin worden meegenomen.
51
Monitoring
Begin 2015 zal een brede evaluatie worden uitgevoerd van het totaalpakket aan afspraken en de financiële steun die daar vanuit de gemeente tegenover heeft gestaan. Dan wordt in beeld gebracht wat er gerealiseerd is en welke kosten er op basis van deze afspraken vanuit de gemeente zijn gemaakt. Het doel van deze evaluatie is om conclusies te trekken voor het maken van nieuwe (prestatie)afspraken.
11 Slotbepaling Met de ondertekening van deze nieuwe samenwerkingsafspraken eindigen de Raamovereenkomst De Utrechtse Opgave (DUO), het Mantelcontract 2 tot uitwerking van de DUO, het Stedelijke Protocol en de prestatieafspraken 2007-2010. Voor projecten waarbij tussen gemeente en woningcorporatie overeenstemming is bereikt over het SPvE en/of de bouwenvelop, leidend tot een sloopbesluit van de woningcorporatie en vaststelling door het college van burgemeester en wethouders (lees: vrijgave voor inspraak) en het eventueel verstrekken van urgenties, gelden de afspraken uit de Raamovereenkomst DUO en Mantelcontract 2. Op basis van bovenstaande criteria is per project uit het productieprogramma vastgelegd of de financiële afspraken van DUO of de Utrechtse samenwerkingsafspraken van toepassing zijn. De projecten op de DUO-lijst die nog niet afgerond en niet opgenomen zijn in de voorgenomen productieprogramma’s, komen voorlopig te vervallen. Bij de actualisatie van de productieprogramma’s kunnen deze projecten na onderlinge afstemming alsnog worden toegevoegd. Nieuwe ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn voor aanvullende afspraken. Zo zal er bijvoorbeeld ook nog overleg plaatsvinden tussen gemeente en woningcorporaties over de nieuwe regeling in het woningwaarderingsstelsel omtrent de 25 extra punten in schaarstegebieden. De mogelijkheid tot ontbinding van de samenwerkingsafspraken zoals vastgelegd in dit document, is beperkt tot de navolgende gevallen: 1. bij gezamenlijk besluit van alle partijen tot ontbinding van de afspraken;
Slotbepaling
2. indien zich zodanige structurele en onvoorziene wijzigingen van omstandigheden voordoen waardoor een verdere uitvoering van de gemaakte afspraken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de gemeente en/of corporatie(s) gevergd kan worden. Alvorens een beroep te kunnen doen op deze structurele en onvoorziene omstandigheden zullen gemeente en corporaties in overleg treden om een gezamenlijke oplossing te vinden.
52
12 Ondertekening 1. De gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door de wethouder Wonen, de heer G. Isabella, hierna te noemen ‘de gemeente’ 2. Stichting Mitros, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw K. Verdooren, hierna te noemen ‘Mitros’ 3. Stichting Portaal, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw T. van Haarst, hierna te noemen ‘Portaal’ 4. Stichting Bo-Ex ‘91, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer J.J.G.M. Klinkenberg, hierna te noemen ‘Bo-Ex’ 5. SSH, vertegenwoordigd door haar directeur, de heer A.F.R. Jochems, hierna te noemen ‘SSH’ 6. Stichting GroenrandWonen, vertegenwoordigd door haar directeur, mevrouw L. Verheul, hierna te noemen ‘GroenrandWonen’
1. voor de gemeente:
5. voor Bo-Ex
2. voor Mitros
4. voor SSH
3. voor Portaal
5. voor GroenrandWonen
Bewonersplatform De Bundeling, vertegenwoordigd door zijn voorzitter, de heer R. Buiting, stemt in met de afspraken op het gebied van participatie zoals ze opgenomen zijn in hoofdstuk 7. voor De Bundeling:
53
Ondertekening
verklaren dat zij op de in de notitie Utrechtse Samenwerkingsafspraken (met alle bijbehorende bijlagen waaronder de financiële bijlage en het Algemeen Sociaal Plan) beschreven wijze zullen samenwerken bij het realiseren van de Utrechtse opgave voor sociale woningbouw en de aanpak van de krachtwijken.
Bij deze overeenkomst horen de volgende bijlagen: bijlage 1: bijlage 2: bijlage 3: bijlage 4: bijlage 5: bijlage 6: bijlage 7: bijlage 8:
54
Financiële afspraken Plankostenscan Definitie hoofdinfrastructuur Overzicht Leidsche Rijn Checklist Begindocument Achtergrondkader bij herstructurering en krachtwijken Begripsomschrijving Algemeen Sociaal Plan
NOTES
. BIJLAGE
1: FINANCIËLE AFSPR AKEN
Onderstaande financiële afspraken zijn volledig van toepassing op herontwikkelingslocaties in de bestaande stad. Voor het deelgebied Leidsche Rijn gelden onderstaande afspraken met uitzondering van het bepaalde onder ‘Conversie’, ‘Integrale herontwikkeling’, ‘Parkeervoorzieningen (1e gedeelte)’, ‘Plankosten’ en ‘Plangrens, inrichting plangebied’. In de productieprogramma’s per woningcorporatie is per project in de kolom ‘financiële afspraken’ aangegeven of deze financiële afspraken van toepassing zijn. Uitgifte Uitgifte van grond vindt plaats met toepassing van het erfpachtregime dat uitgaat van eeuwigdurende erfpacht met eenmalig af te kopen canon, zoals vastgelegd in de ‘Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 ‘(AV 1989). In de te sluiten uitgifteovereenkomsten zal de bestemming ‘sociale huurwoning’ (inclusief de desbetreffende huurcategorie) respectievelijk ‘duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoning’ worden vastgelegd. De woningen dienen voor een minimale periode van tien jaar ná oplevering te worden geëxploiteerd conform de in de erfpachtovereenkomst vastgelegde bestemming. Indien een sociale huurwoning voor een kortere periode dan tien jaar na oplevering wordt geëxploiteerd, is de woningcorporatie die de woning exploiteert, op het moment van staken van de exploitatie, aan de gemeente het verschil tussen de grondprijs voor een sociale huurwoning en de grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vestiging van het erfpachtrecht.
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Uitgifteprijs Voor nieuwe uitgiften in erfpacht van grond voor sociale huurwoningen gelden de navolgende uitgifteprijzen: Sociale huur • H2-woning (huurprijs tot € 554,76 per maand) • H3-woning (huurprijs tot € 652,52 per maand) Duurzaam niet vrij verhandelbare koopwoningen • koopwoning, die duurzaam niet vrij verhandelbaar is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente
€ €
17.273 25.849 10
€
20.529 11
Het prijspeil van de hiervoor genoemde uitgifteprijzen is 1 januari 2011 en is exclusief BTW. De uitgifteprijzen zullen jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2012, worden aangepast aan de hand van het gemiddelde van enerzijds de CBS (gezinsconsumptie)-index, zijnde consumentenprijsindex alle huishoudens met 2006 = 100 en anderzijds de BDB-index (Bureau Documentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw aanneemsom inclusief BTW, zijnde 2003 = 100.
56
10. De grondprijs is gebaseerd op 75% van de grondwaarde van een vergelijkbare koopwoning (stichtingskosten € 170.404; grondwaarde € 35.799, excl. BTW) 11. Voor vrij verhandelbare koopwoningen geldt een marktconform te bepalen grondwaarde, met andere woorden: géén vaste grondwaarde per eenheid. Als sociale koopwoning moet bijvoorbeeld een woning in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) worden beschouwd, doch niet de zgn. Koopgarantwoning (in verband met het feit dat een koopgarantwoning na terugverkoop door de eerste koper als vrije sector koopwoning op de markt kan worden gebracht).
Indien een sociale huurwoning uit de H2-categorie voor een kortere periode dan tien jaar na oplevering wordt geëxploiteerd als H2-woning en binnen deze kortere periode overgaat naar de H3-categorie, dan is de woningcorporatie die de desbetreffende sociale huurwoning exploiteert, op het moment van de overgang van financieringscategorie, aan de gemeente het verschil verschuldigd tussen de grondprijs voor een sociale huurwoning in de H2-categorie en de grondprijs voor een sociale huurwoning in de H3-categorie, vermeerderd met de wettelijke rente over voornoemd verschil vanaf de vestiging van het erfpachtrecht tot het einde van de tienjaarsperiode. Nadat een sociale huurwoning uit de H2-categorie voor een periode van tien jaar na oplevering van de woning als zodanig is geëxploiteerd en overgang plaatsvindt van de H2-categorie naar de H3-categorie, is de woningcorporatie hiervoor geen bijbetaling van grondwaarde verschuldigd aan de gemeente.
Als het rijk binnen de looptijd van deze afspraken met nieuw huurbeleid komt, waardoor sociale huurwoningen in de H2-categorie in de H3-categorie komen te vallen, zullen de woningcorporaties en de gemeente met elkaar in overleg treden om aanvullende afspraken te maken, waarbij zoveel als mogelijk zal worden gehandeld in de geest van de onderhavige afspraken.
57
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Hardheidsclausule In de navolgende gevallen vindt geen verrekening plaats van het verschil tussen de grondprijs voor een sociale huurwoning in de H2-categorie en de grondprijs voor een sociale huurwoning in de H3-categorie: 1. indien een sociale huurwoning in de H2-categorie waarbij een huurder zelf voorzieningen heeft aangebracht, opnieuw wordt verhuurd voor een huurprijs waarin de zelf aangebrachte voorzieningen van de vorige huurder zijn verdisconteerd. In dat geval mag deze huurprijs echter met niet meer dan 5% boven de bovenkant van de H2-huurprijs stijgen; 2. indien als gevolg van de stijging van het inkomen van de zittende huurder van een sociale huurwoning in de H2-categorie de huur uitstijgt boven de bovenkant van de huurprijs in de H2-categorie, dan wordt hogere huur toegestaan voor de periode dat deze huurder de woning huurt. Zodra sprake is van een nieuwe verhuring van de woning binnen de tienjarige exploitatieperiode, zal de woning opnieuw als huurwoning in de H2-categorie worden aangeboden.
Hoogtecorrectie Uitsluitend indien sprake is van een appartementengebouw met sociale huurwoningen of sociale koopwoningen die duurzaam niet vrij verhandelbaar zijn zonder vooraf schriftelijke toestemming van de gemeente, zal de uitgifteprijs per woning worden aangepast met de navolgende correctiefactor: aantal woonlagen
correctiefactor
2
0,9
3
0,8
4
0,75
5
0,725
6
0,7
7
0,675
8
0,65
9
0,625
10
0,6
11
0,55
12 of meer
0,5
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Als ‘woonlaag’ wordt beschouwd: de bouwlaag die als één zelfstandige woonruimte is bestemd en zal worden gebruikt. Een plint waarin geen woonruimte wordt gerealiseerd en gebouwd is in één of meer bouwlagen vanaf de begane grond, wordt gerekend als één woonlaag. Maisonnettes gebouwd in twee bouwlagen, worden gerekend als één woonlaag. Conversie en bestemmingswijziging Conversie Conversie van bestaande (oude) erfpachtrechten naar de ‘Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht’ (AV 1989) is verplicht: a. aan het einde van de contractstermijn; of b. aan het einde van het vijftigjarige erfpachttijdvak; of c. bij voorgenomen verkoop van grondgebonden sociale huurwoningen respectievelijk een of meer woningen uit een appartementencomplex; of d. in het geval dat in het kader van herstructurering de bestaande bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door nieuwbouw. Bij conversie van deze bestaande erfpachtcontracten met de bestemming ‘sociale huurwoning’ geldt dat van de afkoopsom van het erfpachtrecht, na aftrek van de restant boekwaarde (welk bedrag toekomt aan de gemeente) tweederde zal toekomen aan de woningcorporatie en eenderde zal toekomen aan de gemeente. Indien het bestaande en te converteren erfpachtrecht zowel bestaat uit de bestemming ‘sociale huurwoning’ en een andere bestemming zijnde niet-wonen (bijvoorbeeld de bestemming ‘bedrijfsruimte’) dan zal voor de berekening van de afkoopsom voor de bestemming ‘sociale huurwoning’ het bovenstaande van toepassing zijn en zal de afkoopsom van de andere bestemming (niet-wonen) marktconform worden vastgesteld. Als het bestaande en te converteren erfpachtrecht alleen bestaat uit een bestemming niet 58
zijnde wonen, zal de afkoopsom van het te converteren erfpachtrecht marktconform worden vastgesteld. De boekwaarde van de erfpachtrechten van de woningcorporaties, zijnde één waarde voor alle bij de woningcorporaties in bezit zijnde woningen, zal jaarlijks worden bijgesteld, rekening houdend met de afschrijvingen die in dat jaar hebben plaatsgevonden. Gelet op de periode van canonbetaling van 1 oktober van het betreffende jaar tot 1 oktober van het volgende jaar, zal de boekwaarde voor dezelfde periode worden vastgesteld. De afkoopsom (het conversiebedrag) bij tussentijdse afkoop wordt berekend op de volgende wijze: - aflopende erfpachtrechten (meestal AV 1961): afkoopsom = oorspronkelijke uitgifteprijs + actuele grondwaarde sociale huurwoning 2
- erfpachtrechten onder de AV 197412: afkoopsom = actuele grondwaarde sociale huurwoning
- erfpachtrechten onder de AV 198313: afkoopsom = actuele grondwaarde sociale huurwoning minus de waarde van het bestaand erfpachtsrecht
Grondquote
Gerealiseerde verkoopprijs
18% van de verkoopprijs, indien <€
136.895
19% van de verkoopprijs, indien >€
136.895 en
< € 17 1.087
20% van de verkoopprijs, indien >€
171.087 en
< € 205.304
21% van de verkoopprijs, indien >€
205.304 en < € 239.521
22% van de verkoopprijs, indien >€
239.521 en
23% van de verkoopprijs, indien >€ prijspeil 01-10-2010
< € 273.789
273.789
12. Het gaat hier in het algemeen om voortdurende erfpachtrechten met een tienjaarlijkse canonaanpassing (alleen in stijgende zin). Telkens na afloop van een tijdvak van vijftig jaar kan de gemeente de voorwaarden aanpassen. Afkoop naar de voorwaarden AV 1989 houdt in dat in één keer alle toekomstige canonverhogingen worden afgekocht. Voorzover sprake is van een voortdurend erfpachtrecht, waarvan de canonverplichting voor de duur van het erfpachtrecht van vijftig jaar is afgekocht, zal de afkoopsom bepaald worden op de wijze als beschreven onder ‘Erfpachtrechten onder de AV 1983’. 13. Het gaat hier om voortdurende erfpachtrechten, waarvan meestal de canonverplichting (met uitzondering van een canon van €11,34 per jaar) voor de duur van het erfpachttijdvak van vijftig jaar is afgekocht. Een belangrijk verschil tussen de AV 1983 en de andere erfpachtvoorwaarden is dat de actuele grondwaarde van de grond bij de AV 1983 bepaald wordt op basis van het uitgangspunt ‘actuele waarde van de grond, als ware deze grond vrij van zakelijke en persoonlijke rechten en onbebouwd’. Bij erfpachtrechten die voor vijftig jaar zijn afgekocht, is geen mogelijkheid aanwezig voor tussentijdse verhogingen, behoudens bij bestemmingswijziging.
59
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Bestemmingswijziging bij verkoop sociale huurwoning Het verschil in grondwaarde van de oude bestemming (sociale huurwoning) en de nieuwe bestemming (koopwoning) zal voor tweederde toekomen aan de woningcorporatie en voor eenderde aan de gemeente. De grondwaarde van de oude bestemming zal worden bepaald op basis van de hiervoor genoemde uitgifteprijzen voor sociale huurwoningen resp. sociale koopwoningen. De basis voor de berekening van de grondwaarde van de nieuwe bestemming is de gerealiseerde verkoopprijs. Vervolgens wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van de desbetreffende grondquote zoals opgenomen in onderstaande tabel.
De verkoopgrenzen zoals opgenomen in bovenstaande tabel zullen jaarlijks, voor het eerst per 1 oktober 2011, worden aangepast aan de hand van het gemiddelde van enerzijds de CBS (gezinsconsumptie)-index, zijnde consumentenprijsindex alle huishoudens met 2006 = 100 en anderzijds de BDB-index (Bureau Documentatie Bouw), woningbouw nieuwbouw aanneemsom inclusief BTW, zijnde 2003 = 100.
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Besteding financiële voordelen De gelden die als gevolg van de conversie respectievelijk bestemmingswijziging voor sociale woningbouwprojecten, bij de woningcorporatie(s) beschikbaar komen maar ook andere financiële voordelen die de woningcorporatie(s) genieten in het kader van het onderhavige afsprakenstelsel (zoals de mogelijkheid om op herontwikkelingslocaties tweederde deel van de terug te bouwen woningen in koop te realiseren) zullen door de woningcorporatie(s) uitsluitend mogen worden besteed aan DAEB-activiteiten als bedoeld en met inachtneming van de voorwaarden hieromtrent in de beschikking van de Europese Commissie inzake Steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N642/2009 van 15 december 2009 casu quo de voorwaarden die de minister van Binnenlandse zaken daaraan in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 (nr. BJZ 2010028548) heeft gesteld, casu quo de nieuwe Woningwet14. Per woningcorporatie is een productieprogramma vastgesteld voor de periode 2011 tot en met 2015 met daarin opgenomen de herontwikkelingslocaties (zie hieronder) waarbij deze financiële afspraken van toepassing zijn. Partijen spreken af dat de hierboven bedoelde conversiegelden resp. bestemmingswijzigingsgelden zullen worden ingezet voor de projecten uit het productieprogramma en in beginsel binnen de tijdsperiode van dat programma. Integrale herontwikkeling Per woningcorporatie is in het kader van de nieuwe samenwerkingsafspraken een productieprogramma vastgelegd waarin de herontwikkelingslocaties zijn benoemd. Per locatie is aangegeven of er financiële afspraken van toepassing zijn. Uitsluitend voor de in de productieprogramma’s vastgelegde herontwikkelingslocaties geldt dat gesloopte huurwoningen voor eenderde deel worden vervangen door sociale huurwoningen en voor tweederde deel mogen worden vervangen door koopwoningen, zonder dat daarvoor economische meerwaarde van de grond behoeft te worden afgedragen aan de gemeente15. De herontwikkeling van de hier bedoelde locaties geschiedt integraal voor rekening en risico van de woningcorporaties, zulks met inachtneming van de hieronder uitgewerkte regels omtrent parkeervoorzieningen, plankosten, planschade en plangrens. Parkeervoorzieningen Op herontwikkelingslocaties zullen gemeente en woningcorporatie(s) gezamenlijk bezien op welke wijze het parkeren voor bewoners van de nieuw te realiseren sociale huurwoningen moet worden geregeld. Gezien de financiële consequenties voor beide partijen, streven gemeente en corporaties naar het zo beperkt mogelijk toepassen van gebouwde parkeervoorzieningen 14. Binnen afzienbare tijd zal de Woningwet worden gewijzigd, waarbij de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen d.d. 3 november 2010 zal worden geïncorporeerd en uitgewerkt als een definitieve regeling. 15. Per project kan de verdeling tussen huur- en koopwoningen anders zijn maar voor het totale programma van de herontwikkelingslocaties per corporatie geldt als uitgangspunt eenderde deel sociale huurwoningen en tweederde deel koopwoningen.
60
bij sociale huurwoningen. Indien en voor zover sprake is van een gebouwde parkeervoorziening op eigen terrein die door de gemeente is geëist, zal de gemeente aan de woningcorporatie 75% vergoeden van de onrendabele stichtingskosten. Gemeente en woningcorporatie(s) zijn op grond hiervan vaste bedragen overeengekomen voor gebouwde parkeervoorzieningen gekoppeld aan de realisatie van iedere sociale huurwoning waarbij de gemeente een gebouwde parkeervoorziening eist: • gebouwde parkeervoorziening op maaiveld (hetzij onder woningen, hetzij onder losstaand, functioneel dek): € 9.000; • halfverdiepte gebouwde parkeervoorziening : € 16.000; • volledig ondergrondse gebouwde parkeervoorziening: € 25.000. Deze bedragen zijn vastgesteld op prijspeil 01-09-2011. De bedragen worden jaarlijks vermeerderd met het gemiddelde van de CBS (gezinsconsumptie)-index en de BDB (bouwkosten)-index. Bovenstaande bedragen zijn gebaseerd op het rapport ‘Referentieberekening kosten parkeeroplossing bij sociale huurwoningen in Utrecht’16. De uitvoering kan in de praktijk verschillen van de in het rapport genoemde mogelijkheden, maar beoogd is een vergelijkbare functionaliteit en kwaliteit van de vooraf overeengekomen oplossingen. Indien om stedenbouwkundige redenen de gemeente de wens uitspreekt om gebouwde parkeerplaatsen toe te passen, zullen partijen gezamenlijk zoeken naar een voor beide partijen acceptabele stedenbouwkundige oplossing waarbij het aantal benodigde gebouwde parkeerplaatsen zo beperkt mogelijk zal worden gehouden. Gemeente en woningcorporatie(s) werken vervolgens gezamenlijk aan een zo efficiënt mogelijke en betaalbare gebouwde parkeeroplossing. Dit wordt verwerkt in de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het betreffende project.
De financiële consequenties van specifieke stedenbouwkundige situaties zijn bespreekbaar indien sprake is van omstandigheden die niet konden worden voorzien in de fase van het stedenbouwkundig plan (SP). Bij verkoop van een sociale huurwoning en de daaraan gekoppelde parkeervoorziening zal van de verkoopopbrengst eerst de door de gemeente verstrekte bijdrage (75% van de onrendabele stichtingskosten) vermeerderd met de CBS (gezinsconsumptie)-index, zijnde consumentprijsindex alle huishoudens met 2006 = 100 vanaf het moment van verstrekking, worden afgetrokken en terugvloeien naar de gemeente. Op de resterende verkoopopbrengst is de eenderde/tweederde-
16. Voor de verschillende typologieën gebouwde parkeervoorzieningen wordt verwezen naar het rapport van VKZ d.d. 10-10-2011, Referentieberekening kosten parkeeroplossingen bij sociale huurwoningen in Utrecht.
61
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in Leidsche Rijn geldt dat een bijdrage in de kosten van parkeren bij sociale woningbouw kan worden verstrekt, als en voor zover er sprake is van een door de gemeente geëiste gebouwde parkeervoorziening die leidt tot een aantoonbaar onrendabele investering en indien kan worden aangetoond dat de bijdrage daaraan werkelijk wordt besteed.
regeling van toepassing zoals bedoeld hiervoor onder het kopje ‘Bestemmingswijziging bij verkoop sociale huurwoning’. Plankosten17 Als het tengevolge van de planontwikkeling door woningcorporaties noodzakelijk is dat de gemeente het juridisch planologisch kader voor het gebied waarin de planontwikkeling is begrepen, wijzigt dan vergoeden de woningcorporaties de kosten aan de gemeente die gemoeid zijn met voormelde wijziging. Een en ander op basis van de zogenaamde plankostenscan18 waarin de plankosten zijn opgebouwd vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een gebiedsontwikkeling (herontwikkeling) te kunnen realiseren (zie bijlage 2). De basis voor de vergoeding van de kosten is het bepaalde in afdeling 6.4 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De plankostenscan berekent de maximum te verhalen kosten. Hiervan worden bij elk project de kosten van het maken van het startdocument, het stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) en de communicatie daarover, het projectmanagement tot en met de SPvE-fase en de bestuurlijke vaststelling van het SPvE en de kosten in verband met het beoordelen en/of goedkeuren van bestekken terzake de inrichting van de openbare ruimte, afgetrokken. De in de vorige volzin bedoelde kosten komen voor rekening van de gemeente.
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Planschade, nadeelcompensatie Eventuele planschade en/of nadeelcompensatie veroorzaakt door planontwikkelingen van woningcorporaties, zullen de woningcorporaties aan de gemeente vergoeden. Plangrens, inrichting plangebied De plangrenzen voor alle herstructureringslocaties zullen in onderling overleg tussen de desbetreffende woningcorporatie en de gemeente op logische wijze worden vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat de buitengrenzen van de locatie worden gesteld op een afstand van maximaal 10 meter rondom de (buiten)grenzen van de bestaande bebouwing dan wel gelijk zijn aan de kadastrale percelen (kavelgrens, uitgegeven grond) waarbij de ruimste van deze grenzen bepalend is. Definitieve vaststelling van de plangrenzen vindt plaats zodra het nieuwbouwplan bekend is. De (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen de plangrenzen geschiedt in overeenstemming met het bepaalde in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) dan wel een vergelijkbaar en bestuurlijk vastgesteld beleidskader alsmede door en voor rekening van de woningcorporatie tenzij het hoofdinfrastructuur19 betreft. Hoofdinfrastructuur komt voor rekening en risico van de gemeente. 17. Uitgangspunt van het nieuwe stelsel in de Wro vormt een verplichting tot kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat een gemeente de te maken kosten op de exploitant moet verhalen in het geval deze exploitant tot een ontwikkeling van de gronden overgaat. De gemeente mag hier dus niet meer van afzien, zoals in de voorgaande regelingen met betrekking tot het kostenverhaal nog wel het geval kon zijn. Indien er sprake is van een bouwplan (zoals omschreven in art. 6.2.1 Bro) moeten de gemeentelijke kosten (zoals omschreven in art. 6.2.3 Bro en art. 6.2.4 Bro) worden verhaald op de exploitant. Voor het kostenverhaal worden de kosten vergeleken met de opbrengsten (artikel 6.16 Wro). Het maximaal verhaalbare bedrag aan kostenverhaal kan niet hoger zijn dan de opbrengsten. 18. De plankostenscan kent de navolgende hoofdposten: verwerving, stedenbouw, ruimtelijke ordening, civiele en cultuurtechniek, landmeten en vastgoedinformatie, communicatie, gronduitgifte, management en planeconomie. De plankosten gemoeid met de post ‘stedenbouw’ komen voor rekening van de gemeente. In het geval de woningcorporatie voor eigen rekening en risico (toekomstig) openbaar gebied ontwerpt en aanlegt, neemt de corporatie in dat geval de kosten voor civiele en cultuurtechnische werken voor haar rekening. De kosten van toetsing van de hierop betrekking hebbende bestekken komen voor rekening van de gemeente. 19. De definitie van hoofdinfrastructuur is opgenomen in de bijlage (conform DUO)
62
Als er als gevolg van herstructurering van hoogbouw, openbaar gebied nodig is om te komen tot een adequate stedenbouwkundige oplossing, dan zal het openbaar gebied door de gemeente in beginsel ‘om niet’ beschikbaar worden gesteld. De kosten van overdracht zijn voor rekening van de woningcorporatie. Als het ter beschikking gestelde openbaar gebied leidt tot economische meerwaarde dan geldt dit principe niet en zullen partijen in onderling overleg de waarde bepalen. Bij de (her)inrichting van (toekomstig) openbaar gebied binnen de plangrenzen zal de woningcorporatie rekening houden met de dan geldende regels op het gebied van aanbesteding.
Afspraken: 1. gemeente en woningcorporaties besluiten gezamenlijk tot het gebruik maken van de mogelijkheid om een generieke achtervangovereenkomst bij de WSW-borging aan te gaan. De generieke achtervang van de gemeente Utrecht heeft betrekking op nieuwe leningen en conversie en/of herfinanciering van bestaande leningen ten behoeve van de stad Utrecht. De woningcorporaties stellen de financiële gegevens waarvan zij opgave doen aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting, gelijktijdig beschikbaar aan de gemeente. De gegevens zullen door de gemeente niet aan derden worden verstrekt; 2. de woningcorporaties verklaren dat de financieringsruimte uit Utrechts bezit gebruikt wordt voor de stad Utrecht; 3. de financieringsbehoefte wordt vooraf aangegeven in relatie tot het nieuwbouw- of verbeterprogramma evenals de benodigde herfinanciering van bestaande leningen. De gemeente Utrecht heeft periodiek overleg over de benodigde financiering met de afzonderlijke woningcorporaties. De benodigde ruimte wordt in deze overleggen bepaald en vastgesteld; 4. de gemeente toetst de besteding van de aangetrokken financieringen achteraf.
63
FINANCIËLE AFSPRAKEN
Generieke financiering De gemeente is bereid mee te werken aan generieke achtervangovereenkomsten bij de WSWborging op basis van de vooraf af te spreken financieringsbehoefte per woningcorporatie. Een harde voorwaarde hierbij is dat er voldoende inzicht wordt geboden in de financiële positie van de woningcorporaties en de financieringsbehoefte voldoende bepaald is. De gemeente gaat daartoe met het WSW voor de periode van de samenwerkingsafspraken (vier jaar is gebruikelijk) een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan.
Bijlage 2: Plankostenscan
Verkorte * toelichting excel model behorend bij het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan Het model invullen wanneer het exploitatieplan voorziet in 1 of meer van de volgende bouwplannen a. een bouwplan voor meer dan 1 (bedrijfs)woning b. een bouwplan voor een hoofdgebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeleinden (muv horeca, kantoor, detailhandel ) met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 bvo c. een bouwplan voor een ander hoofdgebouw d. een bouwplan voor een uitbreiding van een gebouw voor agrarische doeleinden of bedrijfsdoeldeinden (muv horeca, kantoor, detailhandel) met meer dan 2.000 m2 bvo of met een woning of meer dan 1 bedrijfswoning e. een bouwplan voor een uitbreiding van een ander gebouw met meer dan 2.000 m2 bvo of met meer dan 1 woning f. een bouwplan voor kassen met een oppervlakte van meer dan 30.000 m2 bvo tabblad vragenlijst: 1. Vul de gegevens in cel E10, E11 en E12 in . 2. Geef een antwoord op de vragen 1 t/m 18, uitgangspunt is een actieve gemeentelijke grondexploitatie. 3. Klik op de grijze ? buttons voor meer informatie over de vraag. tabblad produktenlijst Geef in kolom B per produkt/activiteit aan of het bij dit project van toepassing is: vul ja of nee in. tabblad resultaat In cel G51 staat het forfaittair bedrag dat in het exploitatieplan op het moment van vaststelling ruimtelijk besluit wordt opgenomen. Dus niet nader faseren. printen Print het blad vragenlijst, produktenlijst en resultaat met behulp van de printbuttons Deze uitdraaien moeten bij het exploitatieplan gevoegd worden. berekening kosten voorbelasten/ophogen en bestemmingsplannen In een hulpblad worden de kosten voor voorbelasten/ophogen separaat berekend. Tevens zijn hierin de uren voor het maken van ruimtelijke ordening produkten aangegeven. Met deze button wordt het hulpblad zichtbaar danwel verborgen.
hulpblad tonen
hulpblad verbergen
technische informatie Om de scan goed te laten functioneren dient het beveiligingsniveau in Excel op "laag" gezet te worden. Extra, Macro, beveiliging, laag
PLANKOSTENSCAN
* een uitgebreide toelichting is te vinden in de bijlagen bij de ontwerp regeling.
Dit excel model is in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op basis van de Plankostenscan ontwikkeld en opgesteld door :
Mevr drs B.A.M.P. van Hoek
mevr mr ing. M.E Krul-Seen
[email protected]
[email protected]
073- 615 60 77
de heer ir M.J. D. Stout
[email protected]
033 467 7777
64
Vragenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren Aantal werkweken per jaar
11-8-2011 Gemeente Utrecht … 1-1-2010 0 42
print
A
Algemeen
1
Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ?
0
2
Wat is de grootte van het exploitatiegebied (netto) ?
0
3
Waar ligt het exploitatiegebied ?
4
Betreft het een herstructureringsopgave ?
a b c d 6
totaal stuks stuks stuks stuks
Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ?
0
stuks
0 0
stuks stuks
Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) ? a zo ja voor hoeveel onroerende zaken ? b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ?
C
Beoogde programma
9
Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ?
D
Onderzoeken
10 a b c d
Is een Milieu Effect Rapportage (MER) benodigd ? Is nader onderzoek nodig naar luchtkwaliteit ? Is aanvullend archeologisch onderzoek nodig ? Is saneringsonderzoek nodig naar bodemverontreiniging ?
E
Ruimtelijke ordeningsprocedures
ja
woningen bedrijvigheid commercieel/retail maatschappelijk recreatie
Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld: a middels een globaal uit te werken plan of projectbesluit of projectafwijkingsbesluit ? Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? b of middels een gedetailleerd bestemmingsplan ?
13
F
Civiele en cultuurtechniek Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
15
Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten?
16
Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? Indien er opgehoogd/voorbelast wordt, de volgende vragen invullen: a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken ?
G
Gronduitgifte
18 a hoeveel vrije kavels worden uitgegeven ? b hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u ? c hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u ? d hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u ? C:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blanco u ? e hoeveel uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht f hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u ?
nee nee nee nee
ja
nee
fout
0 ja
nee
ja
nee
ja
nee
0,00
Slecht Normaal Goed
ja
nee
ja ja
nee nee
ja
nee
€
-
vraag 16 a t/m d NIET invullen integraal
ja
nee
partieel
ja
nee
b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? c Wat is de te verwachten zettingstijd? d Wat is de hoogte van de voorbelasting? 17
aantal m2 uitgeefbaar m2 bvo m2 bvo m2
ja ja ja ja
Aantal
Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter bestemmingsplan ? zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit bestemmingsplan ?
14
nee
0 0 0 0 0
12 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het bestemmingsplan ?
?
nee
0 0 0 0 0
Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd ?
?
ja
Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden ? waarvan percelen (onbebouwd) waarvan woningen waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren waarvan bijzondere objecten
8
11
nee nee nee nee
Eigendomsituatie
5
7
ha
ja ja ja ja
fout
0 0 0 €
deelplan/fase jaar m1 -
0 stuks stuks 1 stuks 0 0 stuks 11-8-2011 0 Vragenlijst stuks 0 stuks
65
PLANKOSTENSCAN
B
historisch gebied binnenstedelijke locatie inbreidingslocatie uitleglocatie
jaren
Produkten/activiteitenlijst ontwerp regeling plankosten exploitatieplan
invullen!
Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer
11-8-2011 Gemeente Utrecht 0 …
Datum prijspeil Looptijd project in jaren Produkt/activiteit
1-1-2010 0
print
Verwerving ja
nee
1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak uur per onbebouwde perceel uur per woning (ook huur/pachtontbinding) uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering uur per byzonder object uur per byzonder object in herstructurering
ja
nee
1.2 Onteigenen van onroerende zaken uur per administratieve procedure uur per gerechtelijke procedure vast bedrag advocaatkosten per onteigening
ja
nee
ja
nee
1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente uur voor vestiging voorkeursrecht
Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen uur voor opstellen pve uur bij maatschappelijk programa ja
nee
2.2 Prijsvraag
ja
nee
2.3 Masterplan
uur voor organiseren
uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw ja
nee
2.4 Beeldkwaliteitsplan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
ja
nee
2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur bij maatschappelijk programa
ja
nee
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw
PLANKOSTENSCAN
Ruimtelijke ordening ja
nee
3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit uur per globaal uit te werken plan of project (afwijkings)besluit uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan
ja
nee
3.2 Opstellen en procedure wijziging
uur per wijziging
C:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blanco
66
Productenlijst
11-8-2011
Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan 11-8-2011 Gemeente Utrecht 0 … 1-1-2010 0 Produkt/activiteit
-
€ € € €
-
euro's in % #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ € € € € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
-
€ €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
euro's
Verwerving
Stedenbouw Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte
Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit 3.2 Opstellen en procedure wijziging 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan
Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering
Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal
Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement
Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten
Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistentie
Planeconomie 9.1 Planeconomie
totaal
125%
print
uren
1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Complexiteit
-
€
-
#####
opnemen in het exploitatieplan
C:\Documents and Settings\kauw201\Bureaublad\plankostenscan blanco
resultaat11-8-2011
67
PLANKOSTENSCAN
Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren
BIJLAGE 3: DEFINITIE HOOFDINFR ASTRUCTUUR
DEFINITIE HOOFDINFRASTRUCTUUR
Als hoofdinfrastructuur worden aangemerkt die voorzieningen die qua belang, schaal en reikwijdte de voor een pure woonstraat benodigde openbare voorzieningen ver te boven gaan. Als maatstaf voor het vaststellen van hoofdinfrastructuur geldt dat het de openbare voorzieningen betreft die voor tweederde of meer ook dienen voor andere woningen dan de woningen in de woonstraat van de herstructurering. Deze maatstaf voor het bepalen van hoofdinfrastructuur kan, op hoofdlijnen, als volgt nader worden uitgewerkt: • ondergrondse (en eventueel ook bovengrondse) kabels en leidingen behoren tot de hoofdinfrastructuur, wanneer het totaal aantal aangesloten woningen drie of meer malen groter is dan het aantal aangesloten woningen in de woonstraat waardoor het project ontsloten wordt; • bovengrondse infrastructuur van groen en water behoort tot de hoofdinfrastructuur wanneer het aantal woningen waarvoor die infrastructuur normatief als voorziening dient, drie of meer malen groter is dan het aantal woningen in de woonstraat waardoor het project ontsloten wordt; • alle voorzieningen speciaal voor openbaar vervoer die in afwijking zijn van de straatinrichting zonder openbaar vervoer, behoren tot de hoofdinfrastructuur. Uitgangspunt is hier in feite dat openbaar vervoer per definitie behoort tot de hoofdinfrastructuur. Voor voorzieningen speciaal ten behoeve van openbare nutsdiensten geldt, mutatis mutandis, hetzelfde; • voor de verkeershoofdinfrastructuur kan in dit verband als maatstaf dienen: verkeersinfrastructuur waarvan het verkeer meer dan 50 dBA geluidsbelasting veroorzaakt op een gevel van de nieuwbouw. Verkeersinfrastructuur met een intensiteit van motorvoertuigen per etmaal die vijftien malen of meer maken groter is dan het aantal woningen in de woonstraat waardoor het project wordt ontsloten, wordt gerekend tot de hoofdinfrastructuur (daarbij wordt ervan uitgegaan dat aan iedere woning vijf autoritten per dag kunnen worden gerelateerd. Meer dan driemaal zoveel is derhalve hoofdinfrastructuur). Zie voor meer informatie notitie ECORYS-Kolpron dd. 11-03-2002 onder 2.2. Dat wat als hoofdinfrastructuur kan worden aangemerkt, wordt vastgesteld in het SPvE en/of de bouwenveloppe (of op het moment van het vaststellen van de startnotitie, als er geen SpvE of bouwenveloppe wordt opgesteld)
68
NOTES
BIJLAGE 4: OVER ZICHT LEIDSCHE RIJN N.B. Alle hier opgenomen H1-woningen komen in de categorie H2 te vallen. Voor de categorie H2geldt dat per project wordt gekeken hoeveel woningen hiervan onder H2 blijven vallen en welke woningen onder H3 gaan vallen. onderwerp
Voorstel verdeling van huur en koopwoningen naar coportatie en per deelplan op basis van overzicht PBLR
opgesteld
STUW
Datum
4-04-07
J.Nederhof 13-04-07
14-05-07
31-07-07
17-08-07
HUURWONINGEN, EENGEZINSWONINGEN BO-EX Totaal voor G
MITROS
H1
H2
PORTAAL
H1
H2
SSH
H1
H2
sub tot
H1
H2
lijst PBLR
LRC
0
Leeuwensteijn Noord
25
50
48
24
Grauwaart **
21
21
Hoge weide
49
69
24
44
83
36
42
223
108
110
147
Overtuin
0
Rijnvliet totaal
95
totalen per corp. totalen H1
20
42
19
32
212
19
32
649 242
19
110
42
517
649
51
20
223
248
62
108
433
42
20
218
318 95
Totalen H2 totaal EGW + MGW
42
407
32
200
143
verdeling van koopwoningen naar coporatie en per deelplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007
KOOPWONINGEN BO-EX Totaal voor G
MITROS
mgw
LRC
egw s1
egw S2
PORTAAL
mgw
105
egw s1
egw S2
mgw
175
Leeuwensteijn Noord
23
egw s1
egw S2
102
57
40
Overtuin Grauwaart
74
25
Hoge weide
80
34
40
34
80
10
25
10
25
Rijnvliet totaal
179
23
OVERZICHT LEIDSCHE RIJN
totalen per corp.
57
280
259
102
394
137
verdeling van koopwoningen naar coporatie en per deelplan op basis van overzicht PBLR d.d. 20-03-2007
ontvangen d.d. 20-03-2007
gewijzigd door PBLR d.d. 20 juli 2007 Huur
Koop
EGW verdeling PBLR LRC leeuwensteijn Noord
MGW
H1
H2
H1
MGW
egws1
egwS2
totaal
H2
0
0
96
264
360
416
0
0
416
73
74
41
21
209
0
26
94
120
Overtuin
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Grauwaart
21
21
56
56
154
99
0
0
99
Hoge weide
44
204
12
98
358
80
44
75
199
Rijnvliet
95
96
9
12
212
0
0
0
0
4
4
8
5
237
399
1301
600
70
169
839
PM totaal
636
70
totaal
214
451
5
665
Opm.: in dit schema is rekening gehouden met de extra woningen van Portaal in Vleuterweide. Deze zijn verdeeld over de andere corporaties.
d.d. 20-03-2007 13-09-07
16-10-07
HUURWONINGEN, MEERGEZINSWONINGEN BO-EX
MITROS
H1
H2
PORTAAL
H1
H2 55
7
21
75
55
12 101
108
44
H2
94
37
55
360
62
209 0 154
43
110
358
198
44
94
37
138
92 94
totaal
55
37
198
SSH
360 0
44
108
TOTAAL
ljist PBLR
112
101
egw s1
sub tot
H1
80
299
115 7
mgw
SSH H2
34
32
7
H1
55
0
212
644
1293
644
1293
189
431
455
862
1293
MGW zijn verschoven naar de EGW in
egw S2
Rijnvliet (9 H1 en 12 H2 won. 416
34
120 0 99 3
7
199
3
7
834
0 44
834
834
resume Corp. TOTAAL
H1
H2
H1
H2
huur
EGW
EGW
MGW
MGW
Totaal
soc. koop
totaal
Bo-ex
95
223
7
108
433
259
Mitros
108
110
101
198
517
394
911
776
Portaal
20
42
44
94
200
137
337
329
SSH
0
Totaal
692
19
32
37
55
143
44
187
242
407
189
455
1293
834
2127
253 557 212 13 Opm. verschil van 13 is bekend bij PBLR nl 8 huur en 5 MGE nog bespreken 2140
2127 13 2140
71
OVERZICHT LEIDSCHE RIJN
34
BIJLAGE 5: CHECKLIST BEGINDOCUMENT Bij herstructureringsprojecten in de bestaande stad passen gemeente en woningcorporaties de Utrechtse Participatiestandaard toe. Deze is te vinden op www.participedia.nl. Daarnaast gelden de bepalingen die beschreven staan in hoofdstuk 7 van de Utrechtse Samenwerkingsafspraken. Algemeen 1. de checklist wordt gebruikt om bij de start van een traject de beginsituatie en de spelregels ten aanzien van participatie van de huurderscommissie te kunnen vaststellen; 2. de checklist wordt ingevuld door elke aan het traject deelnemende partij. De checklist heeft de status van een inventarisatie; 3. aan de hand van de ingevulde checklisten wordt het begindocument vastgesteld. Aan een vastgesteld begindocument kunnen rechten ontleend worden; 4. de in de checklist genoemde onderwerpen geven een compleet overzicht van de mogelijke onderwerpen in het begindocument. Partijen stellen in overleg vast welke onderwerpen in het begindocument worden opgenomen.
Opdracht:
CHECKLIST BEGINDOCUMENT
vaststaande randvoorwaarden: • stedenbouwkundig • financieel • volkshuisvestelijk • procesmatig • sociaal en fysiek infrastructureel betrokken partijen: • corporatie • huurderscommissie • gemeente • •
72
rol en bijbehorende verantwoordelijkheden huurderscommissie: •klankbord: groep huurders die spreekt op persoonlijke titel, dus zonder achterban. Haar rol is passief, zij wordt geraadpleegd: zij reageert op vragen of stellingen van de corporatie. Zij geeft vrijblijvend advies.
Bij aanvang kiest de huurderscommissie voor de volgende rol: klankbord platform
• vertegenwoordiging: groep huurders die door de achterban formeel is gekozen of aangewezen om hen te vertegenwoordigen. Zij vertegenwoordigt, volgens democratische principes, alle huurders. Zij heeft aantoonbaar (zichtbaar) een globaal mandaat, belangrijke beslissingen worden besproken met de achterban (= opnieuw ophalen mandaat). Zij informeert regelmatig haar achterban. Zij geeft gekwalificeerd advies: er moeten dwingende redenen zijn het advies niet te volgen. • co-producent: groep huurders die door de achterban formeel is gekozen of aangewezen om hen te vertegenwoordigen. Zij vertegenwoordigt alle huurders en zorgt dat deze geïnformeerd worden. Zij heeft aantoonbaar (zichtbaar) volledig mandaat. Zij committeert zich aan de randvoorwaarden en is, samen met de corporatie, verantwoordelijk voor het eindresultaat. Zij neemt samen met de corporatie beslissingen en draagt deze uit naar de achterban.
73
CHECKLIST BEGINDOCUMENT
vertegenwoordiging •platform: groep huurders die spreekt namens co-producent een informele achterban. Zij haalt vragen en meningen op bij de huurders en voert namens hen gesprekken met de corporatie. Gedurende het proces kan de rol van de De resultaten bespreekt zij met de achterban. huurderscommissie veranderen. Haar rol kan zowel passief als actief zijn, zij kan zelf onderwerpen voor gesprek aandragen. Zij geeft zwaarwegend advies: de corporatie kan daar met onderbouwing van afwijken.
niveau participatie huurderscommissie: • klankbord: heeft recht op informatie en kan geraadpleegd worden. • platform: heeft recht op informatie, kan geraadpleegd worden en geeft (gevraagd en ongevraagd) zwaarwegend advies. • vertegenwoordiging: heeft recht op informatie en kan geraadpleegd worden. Brengt gevraagd en ongevraagd gekwalificeerd advies uit. • co-producent: heeft recht op informatie en neemt mede beslissingen.
CHECKLIST BEGINDOCUMENT
mandaat /bevoegdheden: • corporatiemedewerker(s) • gemeentemedewerker(s) • huurderscommissie • overige deelnemers aanvullende participatie en inspraak: • alle bewoners • te onderscheiden bijzondere groepen (bijvoorbeeld kinderen, jongeren, allochtonen, mensen met een handicap, senioren) • werkvormen en activiteiten (per groep) • benodigde budget budget functioneren en extra begeleiding huurderscommissie (vergaderkosten, productie nieuwsbrieven enz.):
voorzitter (procesbewaker) van het traject: organisatiestructuur: • stuurgroep • projectgroep(en) • werkgroep(en) • anders, namelijk 74
communicatie: • doel • vorm • frequentie • intern • extern globale planning (doorlooptijd): • benodigde tijd tussen start en einddatum van het traject • fasering en activiteiten per fase - Initiatieffase - Onderzoeksfase(bewonersonderzoek, bouwtechnisch onderzoek) - Planvormingsfase (incl. project sociaal statuut) - Besluitvormingsfase (incl. draagvlakmeting) - Ontwerp- en realisatiefase de partij(en) die het besluit over het eindproduct neemt/nemen:
75
CHECKLIST BEGINDOCUMENT
contactpersoon in Utrecht Vernieuwt organisatie:
ACHTERGRONDKADER BIJ HERSTRUCTURERING EN KRACHTWIJKEN
BIJLAGE 6: ACHTERGRONDKADER BIJ HERSTRUCTURERING EN KR ACHTWIJKEN Doelstelling Gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties kennen een jarenlange samenwerking vanuit een aantal doelstellingen. Gemeente en corporaties vinden het van groot belang dat de omvang van de sociale huurwoningvoorraad voldoende groot blijft in verhouding tot de omvang van de doelgroep. Bovendien moet de sociale huurwoningvoorraad van een betere kwaliteit worden. Daarnaast vinden gemeente en corporaties dat het aanbod van aantrekkelijke huur- en koopwoningen moet groeien voor mensen die hogere kwaliteit willen en dat kunnen betalen. Het gaat enerzijds om meer keuzemogelijkheden voor Utrechtse bewoners, maar anderzijds kan door spreiding van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen een evenwichtigere bevolkingssamenstelling in de wijken ontstaan. De uiteindelijke doelstelling van deze maatregelen is dat de leefbaarheid in de wijken waar de corporaties veel bezit hebben verbeterd wordt. De woningcorporaties en de gemeente willen met de nieuwe samenwerkingsafspraken zoveel mogelijk tegenwicht bieden aan de huidige problemen op de woningmarkt en de terugval in investeringen in nieuwbouw. Tevens willen zij voorkomen dat het huidig economisch tij een terugslag geeft in de krachtwijken. Daarom hebben zij de volgende prioriteiten gesteld: de woningproductie op peil houden, de krachtwijken verbeteren en fors investeren op het gebied van duurzaamheid. Gemeente en corporaties gaan samen voor de verbetering van de stad. Een gezamenlijke, gecoördineerde investeringsstrategie levert de beste garantie om de gewenste kwaliteitsverbetering tot stand te brengen. De corporaties investeren in de woningvoorraad en de directe woonomgeving, de gemeente in de hoofdinfrastructuur en openbare voorzieningen. Utrechtse samenwerkingsafspraken De productieprogramma’s van de verschillende woningcorporaties gaan uit van forse investeringen in de stad. Volgens planning worden er door de corporaties ongeveer 6.200 nieuwbouwwoningen (inclusief Leidsche Rijn) in aanbouw genomen en 6.300 woningen gerenoveerd in de periode 2011 tot en met 2015. De Utrechtse Samenwerkingsafspraken vormen een gezamenlijk totaalpakket: er zijn enerzijds afspraken gemaakt over maatregelen van de woningcorporaties die betrekking hebben op de minimale omvang van de sociale huurwoningvoorraad, de gewenste nieuwbouwproductie, de verbetering van de bestaande woningen en sociale investeringen en anderzijds zijn afspraken gemaakt over maatregelen die de gemeente neemt om de productie en investeringen van de corporaties te stimuleren. Het gaat in dit laatste geval bijvoorbeeld over mogelijkheden voor verkoop en financiële afspraken waaronder een sociale grondprijs en afspraken over erfpachtsconversies en meerwaardeafdracht. Uitgangspunten samenwerking De genoemde financiële afspraken zijn in de Utrechtse Samenwerkingsafspraken opgenomen in bijlage 1. Deze financiële afspraken gaan uit van een samenwerking tussen gemeente en corporaties die sinds de vaststelling van de Raamovereenkomst DUO (in 2001) van kracht is. Daarbij wordt een beroep gedaan op het ondernemerschap van corporaties. Concreet 76
De aanleg van de hoofdinfrastructuur is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor besluitvorming over verordeningen en vergunningen en planologische-juridische processen, inclusief de verplichte inspraak. In Leidsche Rijn blijft de gemeente (als eigenaar van de grond), overigens volledig verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van de grond en de inrichting van de openbare ruimte. Naast de aanleg van de micro-infrastructuur komen ook de vergoedingen aan bewoners van slooplocaties voor onder andere zelf aangebrachte voorzieningen en verhuiskosten voor rekening van de woningcorporaties. De corporaties zijn verantwoordelijk voor verhuizingen en uitplaatsingen. Het Algemeen Sociaal Projectplan wordt hierbij gevolgd. Krachtwijken In hoofdstuk 9 van de samenwerkingsafspraken is aangegeven dat de afspraken over organisatie, rapportages en monitoring worden voortgezet conform (het supplement bij) de Uitvoeringsovereenkomst 2008. Organisatie De samenwerking tussen corporaties en gemeente en de organisatievorm die daarvoor bij de start van het programma krachtwijken is gekozen, wordt voortgezet. In de wijken werken de gemeentelijke gebiedsmanagers van de grote gemeentelijke diensten samen met de gebiedsmanagers van de corporaties aan de uitvoering van de wijkactieplannen in kleine, slagvaardige programmateams. De programmateams staan onder leiding van de wijkmanagers in hun rol als programmamanager van het wijkactieprogramma. Stedelijk blijft de stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken verantwoordelijk voor de aansturing en voor besluitvorming over de inzet van de gezamenlijke middelen, oplossen van knelpunten in de voortgang en andere kwesties die zich voordoen rond de aanpak krachtwijken. 77
ACHTERGRONDKADER BIJ HERSTRUCTURERING EN KRACHTWIJKEN
betekent dit dat gemeente en corporaties hebben afgesproken dat de integrale herontwikkeling plaatsvindt voor rekening en risico van de woningcorporaties. Ook de onrendabele investeringen worden door de corporaties gefinancierd. De grond- en bouwexploitatie op herontwikkelingslocaties blijft dus in een hand. Op deze herontwikkelingslocaties worden de gesloopte sociale huurwoningen globaal voor ongeveer 2/3 vervangen door koopwoningen. Normaal gesproken wordt hiervoor door ontwikkelaars meerwaarde afgedragen aan de gemeente. Gemeente en corporaties hebben in de financiële afspraken vastgelegd dat er geen economische meerwaarde hoeft te worden afgedragen bij integrale herontwikkeling. Daar staat tegenover dat corporaties wel de openbare voorzieningen ten behoeve van de nieuwbouw realiseren zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, trottoirs, groenvoorzieningen en geluidswerende voorzieningen (voor zover deze laatste niet de hoofdinfrastructuur betreffen). Daarbij gelden de gebruikelijke kwaliteitseisen van de gemeente Utrecht. Het bouwprogramma, het stedenbouwkundig programma van eisen/bouwenveloppe, het ontwerp en het bestek van de maaiveldinrichting en het civieltechnisch programma worden per locatie in onderling overleg vastgesteld. Per locatie wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen corporatie en gemeente waarin onder andere afspraken worden vastgelegd over hoofdinfrastructuur, inrichting openbaar gebied, anti-speculatiebeding en te realiseren programma.
ACHTERGRONDKADER BIJ HERSTRUCTURERING EN KRACHTWIJKEN
Investeringen Voor de krachtwijken is vanaf 2012 minder budget beschikbaar dan in voorgaande jaren. Van rijk en provincie worden geen extra middelen meer verwacht. Als gevolg van het afschaffen van de Vogelaarheffing en bijzondere projectsteun investeren de corporaties per jaar 30 % minder, € 15 miljoen in plaats van € 21,5 miljoen per jaar. Van dat bedrag wordt € 6 miljoen besteed aan sociale maatregelen, € 9 miljoen is bestemd voor fysieke investeringen in de krachtwijken. De gemeente investeert komende jaren € 4 miljoen per jaar in de krachtwijken. Sociale investeringen Net als voorgaande jaren vormen de wijkactieprogramma’s de concrete invulling van de sociale investeringen in de krachtwijken. Wat betreft de financiering van de wijkactieprogramma’s wordt onderscheid gemaakt tussen flexibel en belegd budget. In hoofdstuk 9 is de hoogte van deze budgetten aangegeven. Het gezamenlijk budgetbeheer van het flexibel budget wordt voortgezet. De flexibele middelen van de corporaties worden samen met de gemeentelijke middelen in één fonds gedaan. Gemeente en corporaties beheren gezamenlijk deze pot van € 5,1 miljoen per jaar (plus € 0.4 miljoen per jaar voor Hoograven) en besluiten gezamenlijk over de inzet van deze middelen. De middelen worden uitgegeven op basis van de wijkactieprogramma’s per wijk. Fysieke investeringen De fysieke investeringen in de krachtwijken zijn integraal (en herkenbaar) opgenomen in de productieprogramma’s van Mitros, Portaal en Bo-Ex. De in hoofdstuk 9 opgenomen bedragen hebben betrekking op het onrendabele investeringsdeel van de betreffende projecten. Rapportage en monitoring De effectiviteit van de gezamenlijke investeringen in de krachtwijken wordt ook komende jaren gevolgd met de Monitor krachtwijken. Voor een goede sturing op de uitvoering van de wijkactieprogramma’s wordt daarnaast tweemaal per jaar over de voortgang van de projecten en activiteiten gerapporteerd. Eén keer per jaar wordt die rapportage gepubliceerd.
78
NOTES
BIJLAGE 7: BEGRIPSOMSCHRIJVING Aftoppingsgrens De aftoppingsgrenzen markeren dat deel van de huur waarboven men slechts bij uitzondering extra huurtoeslag ontvangt. Algemeen Sociaal Plan Hierin zijn de rechten beschreven van huurders die te maken krijgen met sloop of (ingrijpende) renovatie van hun woning. Anterieure overeenkomst Overeenkomst tussen de gemeente en woningcorporatie over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. Begindocument Het begindocument is een beschrijving van het project, waarin opgenomen is op welke wijze bewoners en huurderscommissie zullen participeren en welke middelen daarvoor ter beschikking staan. Aan het begin van ieder project stellen corporatie, huurderscommissie en, indien betrokken, de gemeente gezamenlijk het Begindocument vast aan de hand van een vaste checklist. Bouwenveloppe Een bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin de belangrijkste randvoorwaarden staan opgenomen met betrekking tot het programma en de bebouwing binnen de ruimtelijke opgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege de minder omvangrijke opgave beperkter in omvang.
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Bouwkundig splitsen Eén zelfstandige woning voor bewoning door één huishouden wordt verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen voor bewoning door meerdere huishoudens. Bouwplan Een uitgewerkt ontwerp van een te bouwen object, opgesteld door de woningbouwcorporatie, op basis waarvan een bouwvergunning kan worden verleend. Draagvlakmeting Een draagvlakmeting is een meting vanuit de woningbouwcorporaties onder huurders om het draagvlak voor de ingreep in het bestaande complex (renovatie, sloop) en tevens het bijbehorende sociaal plan te toetsen. Energielabel Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. Hierbij wordt onder andere gekeken naar isolatie en de zuinigheid van verwarmingsinstallaties. Het A-label is het energiezuinigst, een G-label is het minst zuinig. 80
Exploitatieovereenkomst Elke overeenkomst tussen de gemeente en een woningcorporatie over grondexploitatie. Huurderscommissie De bewoners die namens een omschreven aantal huurwoningen de huurders vertegenwoordigen Het kan gaan om één of meerdere complexen met woningen. Huurtoeslagdoelgroep Huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het gaat hier om huishoudens met een inkomen tot € 20.325 (eenpersoonshuishouden) /€ 29.350 (meerpersoonshuishoudens), De maximale inkomensgrenzen conform art. 18 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag. Kadastraal splitsen Het splitsen van een pand of gebouw waarbij al sprake is van (de mogelijkheid tot) bewoning door meerdere huishoudens, in zelfstandige juridische eenheden die ieder een andere eigenaar kunnen krijgen. Kernvoorraad Dit is het woningbestand van de woningbouwcorporaties in Utrecht bestaande uit zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot maximaal de bovenste aftoppingsgrens (conform art. 20 lid 2b Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 554,76). De kernvoorraad is een deel van de sociale huurwoningvoorraad.
Krachtwijken In 2007 zijn door toenmalig minister Vogelaar op basis van 18 criteria 40 wijken in 18 gemeenten aangewezen als aandachtswijk. In deze 40 aandachtswijken blijft de kwaliteit van de leefomgeving sterk achter bij die van andere wijken. Dit komt door een opeenstapeling van problemen zoals hoge (jeugd)werkloosheid, criminaliteit, voortijdig schoolverlaten, verloederde woonomgeving (2,5 keer meer woningen met een lage kwaliteit). Deze wijken krijgen sinds 2007 extra geld en aandacht In december 2007 is het Actieplan Krachtwijken van start gegaan en zijn door de steden voor alle wijken wijkactieplannen in uitvoering gegaan. Doelstelling is, dat de wijken in 8 tot 10 jaar weer prettige woon-, werk-, leer- en leefomgevingen zijn. Labelstappen Door verbetering van de isolatie en energiezuinigheid van een woning kan een woning een hoger energielabel krijgen. Bijvoorbeeld van label D naar label C. Dit noemen we één labelstap. Niet vrij verhandelbare koopwoning Een door de corporaties gerealiseerde koopwoning bestemd voor de doelgroep, die duurzaam niet vrij verhandelbaar is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. 81
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Klankbordgroep Een groep bewoners, die kennis heeft van wat er leeft in het gebied en op persoonlijke titel, zonder opdracht van een achterban, een inhoudelijke inbreng levert.
Planschade Schade die een derde kan claimen op grond van artikel 49 Wet op de ruimtelijke ordening. Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) Het PKVW is een label dat eisen stelt aan het ontwerp van de woning, complex en woonomgeving met betrekking tot veiligheid, zoals inbraakwering. Primaire doelgroep Huishoudens met een inkomen tot € 33.614 per jaar (prijspeil 01-01-2011). Productieprogramma Per woningbouwcorporatie is een productieprogramma (ook wel investeringsprogramma) opgesteld. Dit schema biedt een overzicht van de voorgenomen renovatie, sloop (vervangende) nieuwbouw en verkoop in de periode van 2011 t/m 2015. Er is onderscheid gemaakt tussen projecten in uitwerkingsfase en projecten in voorbereidingsfase. Projectstuurgroep Stuurgroep waarin gemeente en (minimaal) één corporatie participeren. De stuurgroepen dienen als gezamenlijke escalatiemogelijkheid en om de voortgang van projecten te bespreken. Daarnaast stelt de projectstuurgroep startdocumenten vast.
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Schetsplan Een stedenbouwkundige verkenning die het programma en de te realiseren volumes weergeeft. Het schetsplan dient als basis voor de financiële haalbaarheidsanalyse. Het is een twee- of driedimensionale uitwerking van de verkaveling inclusief parkeeroplossing. SelectaDNA SelectaDNA is een markeringsvloeistof voor waardevolle spullen. De vloeistof is onzichtbaar, maar de politie heeft apparatuur waarmee men de unieke code die in de vloeistof zit kan herkennen. Gebruikers van SelectaDNA staan geregistreerd in een landelijke databank, zodat de politie gestolen spullen bij de eigenaar kan terugbezorgen. Door de markering zijn spullen makkelijker herkenbaar als gestolen goederen, daarom gaat er van de markering ook een preventieve werking tegen diefstal uit. Sociale huurwoning Huurwoningen met een huurprijs van maximaal de huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 652,52). Gemeente en corporaties onderscheiden twee typen sociale huurwoningen: H2: een huurwoning met een huur tot € 554,76 (prijspeil 01-01-2011) H3: een huurwoning met een huur tussen € 554,76 en € 652,52 (prijspeil 01-01-2011) Sociale huurwoningvoorraad Het deel van de voorraad zelfstandige huurwoningen in de gemeente Utrecht dat een huurprijs heeft lager dan de huurprijsgrens (conform art. 13 lid 1a Wet op de huurtoeslag, per 01-01-2011: € 652,52). 82
De voorraad huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 554,76 per maand noemen we de kernvoorraad. De gemelde huurprijzen zullen jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van de gemiddelde huurprijsstijging, zoals die door CBS in de vorm van een percentage wordt gepubliceerd Sociale koopwoning Een koopwoning met een VON-prijs tot € 200.000 (prijspeil 01-01-2011). Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Een gemeentelijke document waarin de analyse van de haalbaarheid van de opgave wordt verwoord. Daarnaast bevat het document een omschrijving van de randvoorwaarden met betrekking tot programma, bebouwing, openbare ruimte etc. Bovendien wordt in dit document de economische uitvoerbaarheid van het plan verwoord. Startdocument Het startdocument is een gemeentelijk document waarin het initiatief van een woningbouwcorporatie om tot een herstructurering/ontwikkeling over te gaan wordt verwoord. Het startdocument bevat onder andere een ruimtelijke quickscan, een beschrijving van de randvoorwaarden en een beschrijving van het te volgen planproces. Een startdocument wordt door de projectstuurgroep vastgesteld.
Utrechtse Participatiestandaard De Utrechtse Participatiestandaard is Utrechts beleid over hoe in ruimtelijke projecten met participatie dient om te worden gegaan. De belangrijkste uitgangspunten zijn de vier participatieniveaus (informeren, raadplegen, adviseren en coproduceren) en de vijf stappen die gevolgd moeten worden (krachtenveldanalyse, niveau van participatie bepalen, doelgroepen bepalen, planning en middelen bepalen). De standaard is in april 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht. Verhuiskostenvergoeding Een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting wegens sloop of ingrijpende renovatie van de woning, uiterlijk te verstrekken door de corporatie vanaf de peildatum. Vogelaarheffing/projectsteun In 2007 is door toenmalig minister Vogelaar bijzondere projectsteun ingesteld voor corporaties in de 40 krachtwijken. Daarmee kon 30% van de onrendabele investeringen van de corporaties in de krachtwijken worden gefinancierd. Om deze bijzondere projectsteun mogelijk te maken werd door het Centraal Fonds een jaarlijkse bijdrageheffing bijzondere projectsteun opgelegd aan alle andere woningbouwcorporaties in Nederland. 83
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Stedenbouwkundig Plan (SP) Een uitgewerkt verkavelingsplan dat door de woningbouwcorporaties wordt opgesteld, inclusief programma, openbare ruimte en parkeeroplossing. In een stedenbouwkundig plan wordt ook aandacht besteed aan de uitstraling van een gebied en de bouwhoogtes.
In het regeerakkoord van het kabinet Rutte is opgenomen dat de Vogelaarheffing wordt afgebouwd. Minister Donner heeft op 22 juni 2011 aan de Tweede Kamer laten weten hoe hij de bijzondere projectsteun wijkenaanpak gaat afbouwen. Voor het jaar 2011 wordt de heffing en aanspraak op bijzondere projectsteun in de 40 aandachtswijken beperkt tot € 50 miljoen en in 2012 tot € 25 miljoen. Vrije sector huur Huurwoningen met een huurprijs boven € 652,52 per maand, conform landelijke richtlijn (prijspeil 01-01-2011).
BEGRIPSOMSCHRIJVING
Warmte-koude-opslag (WKO) Methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. Hiermee worden gebouwen verwarmd of gekoeld.
84
nieuwbouw De Nieuwe Wereld, Kanaleneiland
Bijlage 8: Algemeen Sociaal Plan bij de Utrechtste herstructurering Gemeente Utrecht en stichting Utrechtse woningcorporaties
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
88
Inhoudsopgave PRÉAMBULE
90
I
91
Status van het ASP
II Herhuisvesting
93
III Beheer voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van maatregelen
97
IV Financiële regelingen
99
V Dienstverlening aan bewoners
102
B IJ L AG E 1 . ZO E K P RO FI E L
103
BIJLAGE 2. ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN
103
DEEL C: I Hardheidsclausule
104
II Geschillenregeling
104 105
89
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Leidraad draagvlakmeting
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Préambule Het Algemeen sociaal plan (ASP) geeft inzicht in de rechten en plichten van de verschillende partijen nadat het besluit tot renovatie of sloop is gevallen. Het is van toepassing op alle sloop- en nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten van woningcorporaties in de stad Utrecht. Het ASP bestaat uit een pakket aan voorzieningen voor de huurder. Iedere huurder die te maken krijgt met een ingrijpende aanpak van zijn woning, inclusief sloop, wordt via dit plan geïnformeerd over zijn rechten en plichten. Ook voor de verhuurder en voor de gemeente Utrecht worden rechten en plichten beschreven. Het ASP biedt huurders de mogelijkheid om schades en ongemakken die zich voordoen te verlichten. De huurder dient dit sociaal plan te zien als een contract met de verhuurder. Ondertekening is dan ook niet vrijblijvend. Dit laat onverlet dat iedere huurder het recht heeft om het contract niet te tekenen. De weg naar de rechter staat dan open. Het ASP bevat ook een hardheidsclausule en een geschillenregeling. Het plan laat onverlet dat er op meerdere terreinen al bevoegdheden van huurders zijn geregeld die – indien ze meer rechten bieden – onverkort gehandhaafd blijven. Dit geldt zowel voor de rechten van de huurderscommissies als voor de rechten van individuen. Het ASP loopt tot en met 2015. Die periode staat gelijk aan die van de overeenkomst die gemeente en woningcorporaties met elkaar hebben afgesloten over de herstructurering in wijken en buurten. Het ASP kan in overleg met de betrokken partijen tussentijds worden aangepast.
90
I Status van het ASP 1 1.1 1.2 • •
Partijen Het ASP is een overeenkomst op het niveau van de stad Utrecht De partijen die deze overeenkomst zijn aangegaan zijn: de gemeente Utrecht de Utrechtse woningcorporaties Mitros, Portaal, Bo-Ex, SSH en GroenrandWonen;
2 Definities In dit ASP wordt verstaan onder: zelfstandige woning: woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; onzelfstandige woonruimte: woonruimte die door een huishouden kan worden bewoond waarbij één of meerdere wezenlijke voorzieningen met één of meerdere huishoudens gedeeld worden; huishouden: een alleenstaande of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren; huurcontract: overeenkomst aangaande woonruimte die voor onbepaalde tijd is afgesloten tussen huurder en verhuurder en die betrekking heeft op een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte; huurderscommissie: bewoners die namens een omschreven aantal huurwoningen de huurders vertegenwoordigen. Het kan gaan om één of meerdere complexen van woningen;
bouwenveloppe: een bouwenveloppe is een gemeentelijk document waarin de belangrijkste randvoorwaarden staan opgenomen met betrekking tot het programma en de bebouwing binnen de ruimtelijke opgave. Het is vergelijkbaar met een SPvE maar is vanwege de minder omvangrijke opgave beperkter in omvang. 3 Reikwijdte 3.1 Het ASP is van toepassing op de sloop- en nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten van woningcorporaties in de stad Utrecht; 3.2 het ASP heeft betrekking op het niveau van één of meerdere bij elkaar liggende complexen van woningen. Dit betekent een bij elkaar horend aantal sociale huurwoningen die in het kader van de herstructurering, een bepaalde aanpak krijgt; 3.3 de duur van deze overeenkomst is gekoppeld aan de overeenkomst tussen de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties met betrekking tot de herstructurering. Regelmatige evaluaties kunnen tot aanpassingen leiden; 91
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
peildatum: de datum waarop het sociaal plan voor een project in werking treedt.
3.4 de huisvestingsverordening is van toepassing. De peildatum is tevens bepalend voor de versie van de huisvestingsverordening die van toepassing is op dit sociaal plan; 3.5 het ASP is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Voor de hoogte van de financiële tegemoetkomingen aan huurders wordt wel onderscheid gemaakt; 3.6 in het geval van illegale onderhuur zal de formele huurder niet in aanmerking komen voor de rechten voortkomend uit dit ASP; 3.7 geschillen die voortkomen uit dit ASP kunnen worden voorgelegd aan de geschillencommissie; 3.8 dit ASP treedt in werking nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud ervan. 4 Gebruik van het ASP per project 4.1 Het ASP zal in ieder project dat uitgevoerd wordt in het kader van de herstructurering gehanteerd worden door betrokken partijen. Het ASP geldt als het minimum aan afspraken met inachtneming van de bepalingen in artikel 4.2; 4.2 per project kunnen aanvullende afspraken gemaakt worden indien de betrokken partijen het hierover eens zijn geworden. Afwijkingen in het sociaal projectplan kunnen uitsluitend worden overeen gekomen indien het ASP leidt tot aantoonbare projectgebonden knelpunten.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
5 Peildatum 5.1 Het college van burgemeester en wethouders of via mandaat aan de wethouder Wonen c.a. stelt de peildatum voor urgenties vast zodra er voldoende draagvlak onder de bewoners is en de corporatie het met de huurders overeengekomen sociaal projectplan heeft vastgesteld. Bij sloop- nieuwbouwprojecten geldt bovendien dat gemeente en corporatie het eens zijn over de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Het uiterste moment voor dit besluit is het collegebesluit over het SPvE of de bouwenveloppe. 6 Partijen bij het gebruik van het ASP per project 6.1 Op iedere huurder met een huurcontract voor onbepaalde tijd in het project is het ASP van toepassing; 6.2 Iedere huurder ontvangt een exemplaar van het sociaal projectplan; 6.3 In het overleg over het ASP zijn per project de volgende gesprekspartners betrokken: • de huurders(organisatie) van het betreffende complex; • de woningcorporatie; en afhankelijk van de aard van de aanpak, ook: • de gemeente.
92
II Herhuisvesting De regeling voor herhuisvesting is erop gericht huurders die vanwege sloop of ingrijpende renovatie hun woning moeten verlaten, in één keer te verhuizen naar een passende en gewenste woning. De huurders kunnen daarbij gebruik maken van een stadsurgentie of een regiourgentie. Huurders die na gebruik van een stadsurgentie of regio-urgentie terug willen keren naar het nieuwbouw- of gerenoveerde complex gebruiken daarna ook nog de zogenaamde terugkeervoorrang. Huurders die willen verhuizen naar een regiogemeente gebruiken de regio-urgentie. Hiervoor gelden de bepalingen uit de regionale huisvestingsverordening. Deze bepalingen gaan uit van een zoekprofiel gebaseerd op de huidige woning. Huurders die binnen de gemeente Utrecht willen verhuizen, gebruiken de stadsurgentie. Wooncarrière is hierbij - binnen bepaalde grenzen - mogelijk. Ook bij de terugkeervoorrang is wooncarrière binnen bepaalde grenzen mogelijk.
Bij (tijdelijke of permanente) herhuisvesting van huurders wordt onderscheid gemaakt naar huurders van een: 1 sloopwoning: het huurcontract wordt door de corporatie opgezegd; 2 te renoveren woning uitgevoerd in onbewoonde staat: de renovatie is dan zodanig ingrijpend dat uitplaatsing voor meerdere maanden nodig is, hetgeen door de woningcorporatie beoordeeld wordt. Onderscheiden wordt bovendien: 2a ontbinding van het huurcontract op verzoek van de huurder: de huurder heeft dan dezelfde rechten als bij de sloop van de woning; 2b Ontbinding van het huurcontract door de corporatie. Hiervan is alleen sprake wanneer de woning door de renovatie dermate wijzigt, dat de oorspronkelijke woning niet meer bestaat. Dit komt bijvoorbeeld voor bij samenvoegen van woningen. De huurder heeft dezelfde rechten als bij sloop van de woning. 2c het huurcontract blijft gehandhaafd: de huurder heeft dan recht op een wisselwoning; 3 te renoveren woning in bewoonde staat: de huurder heeft recht op een vergoeding volgens de bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP. Ad 1., 2a en 2b: 1 de huurder wiens woning wordt gesloopt of gerenoveerd in onbewoonde staat, krijgt een regio-urgentie (geldig in stad en regiogemeenten), een stadsurgentie (alleen geldig in de stad) 93
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Verhuizen zonder urgentie Huurders van te slopen of ingrijpend te renoveren woningen wordt de mogelijkheid geboden met woonduur te verhuizen voordat de urgenties worden verleend. Vanaf de vaststelling van het begindocument hebben huurders de mogelijkheid hun woonduur voor 100% te gebruiken als wachttijd, ook als zij zich na 1 juli 2006 hebben ingeschreven als woningzoekende. Huurders van te renoveren woningen geven hiermee aan hun huurcontract te willen ontbinden en niet terug te willen keren naar de gerenoveerde woning. Na verhuizing met woonduur vervalt de inschrijftijd. De woningen die op deze manier vrijkomen kunnen door de corporatie tijdelijk worden verhuurd. Huurders die van deze mogelijkheid gebruik maken en een verhuiskostenvergoeding krijgen, tellen als ‘ja-stem’ mee in de later te houden draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordt alleen geboden als de huurderscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord is. De regeling verhuizen zonder urgentie geldt alleen in de gemeente Utrecht.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
en een terugkeervoorrang; 2 de huurder mag maximaal twee keer met voorrang verhuizen (artikel 2.5 lid C van de regionale huisvestingsverordening staat dit toe). Voor de eerste verhuizing gebruikt hij de stadsurgentie of regio-urgentie en voor de tweede verhuizing de terugkeervoorrang; 3 de huurder die gebruik maakt van de stadsurgentie mag eerst met voorrang verhuizen naar een door hem gewenste woning in de gemeente Utrecht, met uitzondering van complexen die vallen onder de zogenoemde 5%-regeling. Binnen deze regeling kan de gemeente bestaande en nieuwbouwwoningen uitsluiten van urgenten op grond van artikel 2.5.1 lid 6 van de regionale huisvestingsverordening. Een lijst met woningen die onder deze regeling vallen wordt in beginsel jaarlijks door gemeente en corporaties in overleg vastgesteld; 4 bij deze eerste verhuizing mag de stadsurgent wooncarrière maken met inachtneming van de bezettingsnorm (zie 10); 5 de huurder die verhuist met stadsurgentie of de regio-urgentie behoudt na de eerste verhuizing zijn inschrijftijd; 6 de huurder die met stadsurgentie of regio-urgentie is verhuisd mag vervolgens met voorrang terugkeren naar een woning in het nieuwbouw- of renovatiecomplex. Hij maakt dan gebruik van de terugkeervoorrang. Bij deze tweede verhuizing mag de huurder wooncarrière maken met inachtneming van de bezettingsnorm (zie 10); 7 Als de stadsurgent of de regio-urgent terugkeert naar een woning in het nieuwbouw- of renovatiecomplex vervallen de inschrijftijd en de woonduur; 8 de huurder kan ook na het toekennen van de urgenties gebruik maken van de mogelijkheid met woonduur (te gebruiken als wachttijd) te verhuizen. Indien hij van deze mogelijkheid gebruik maakt, behoudt hij zijn terugkeervoorrang tot het moment dat de laatste woning in het nieuwbouw- of renovatiecomplex is opgeleverd; 9 alle huurders met een stads- en regio-urgentie die op de peildatum een eengezinswoning huren, houden het recht op een eengezinswoning; 10 naast de afspraken over de bezettingsnorm in de regionale huisvestingsverordening geldt een aanvullende bezettingsnorm voor het reageren met de stadsurgentie op eengezinswoningen: deze woning mag maximaal één kamer meer omvatten dan het aantal leden van het huishouden; 11 voor eenpersoonshuishoudens die op de peildatum in een eengezinswoning wonen, geldt de uitzondering dat hun nieuwe eengezinswoning maximaal drie kamers mag omvatten; 12 het recht om de tweede keer met voorrang te verhuizen (terugkeervoorrang) en de woonduur vervallen als de laatste woning van het nieuwbouw- of renovatiecomplex is opgeleverd; 13 wanneer meer urgenten op dezelfde woning reageren, wordt de voorrang onderling als volgt geregeld: a bewoners die gebruik maken van hun terugkeervoorrang; b bewoners uit de wijk (volgens de officiële Utrechtse wijkindeling) die hun stadsurgentie gebruiken, hebben voorrang op woningen in de wijk waar ze op de peildatum woonden ten opzichte van bewoners uit andere wijken; c bewoners met de oudste peildatum hebben voorrang op bewoners met een jongere peildatum; d bewoners met de langste woonduur hebben voorrang op bewoners met een kortere woonduur; 94
Ad 2c. 1 De corporatie bepaalt na overleg met de huurderscommissie of renovatie in onbewoonde staat uitgevoerd wordt; 2 door het aanbieden van stadsurgentie is het voor renovatiekandidaten niet meer nodig om in een wisselwoning te verblijven. Als men dit toch wenst, dan moet de corporatie een gestoffeerde wisselwoning in de buurt ter beschikking stellen. Het huurcontract blijft in stand en de huurder maakt geen gebruik van urgenties; 3 het tijdelijk betrekken van een wisselwoning wordt via een apart huurcontract voor de wisselwoning geregeld; 4 de huurder die tijdelijk zijn woning moet verlaten, krijgt van de verhuurder de beschikking over een wisselwoning; 5 deze wisselwoning is wat ruimte betreft (aantal kamers) passend voor het betreffende huishouden; 6 tijdens het verblijf in de wisselwoning wordt de huurder maximaal de huurprijs berekend van de oude huurwoning; 7 de verhuurder zorgt ervoor dat de wisselwoning schoon, gestoffeerd, gesausd of behangen beschikbaar komt. De wisselwoning is aangesloten op minimaal de nutsvoorzieningen of een gelijkwaardige vervanging die ook de oorspronkelijke woning bevatte. Huurder zal voor het gebruik van de wisselwoning zelf geen verwarmingstoestel en/of warmwatertoestel hoeven aan te schaffen; 8 er wordt gestreefd naar een wisselwoning in de eigen buurt. Hierbij wordt rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden zoals schoolgaande kinderen of een zorgtaak voor anderen; 9 huurders die ouder zijn dan 70 jaar hebben altijd recht op een traploze (inpandig) wisselwoning die bovendien traploos te bereiken is; 10 huurders waarvoor in de huidige woning voorzieningen zijn aangebracht op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) krijgen een wisselwoning aangeboden met een vergelijkbaar voorzieningenniveau; 11 de huurder heeft minimaal twee weken de gelegenheid om van de eigen woning naar de wisselwoning te verhuizen. Deze termijn geldt andersom ook: bij de verhuizing terug naar de eigen woning. Gedurende deze verhuisperioden betaalt de huurder slechts voor één woning huur, namelijk de huur die hoort bij de woning waar hij naar toe verhuist; 12 de huurder hoort minimaal een maand tevoren op welke datum de verhuizing kan beginnen. 95
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
14 de urgenties voor de huurder zijn minimaal twaalf maanden geldig voorafgaand aan het moment dat de woning ontruimd moet zijn; 15 als een huurder na zes maanden nog geen andere woonruimte gevonden heeft zal de verhuurder een adviesgesprek (laten) voeren; 16 als een huurder voor de ontruimingsfase nog geen woning gevonden heeft, doet de verhuurder eenmalig een aanbod voor een passende woning in Utrecht; 17 de huurprijs van de te slopen woning wordt vanaf de peildatum bevroren; 18 de huurder van een te slopen of te renoveren woning zoekt zelf andere woonruimte via het aanbodsysteem; 19 de huurder die in het kader van de sloop moet verhuizen, krijgt een maand lang de beschikking over de te verlaten én de te betrekken woning. De huurder betaalt deze maand slechts de huurprijs voor de woning waar hij naartoe verhuist.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Ad 3. 1 De corporatie bepaalt na overleg met de huurderscommissie of renovatie in bewoonde staat wordt uitgevoerd; 2 de huurder heeft recht op een vergoeding volgens de bepalingen in hoofdstuk IV van dit ASP; 3 door persoonlijke omstandigheden kan het noodzakelijk blijken om op sociale of medische gronden tijdelijk de woning te verlaten. Voor dit laatste kan een aanvraag ingediend worden bij de corporatie. Beoordeling van de situatie gebeurt naar redelijkheid en billijkheid.
96
III Beheer voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van maatregelen Bij het beheer van de woningen en de woonomgeving is het uitgangspunt de kwaliteit zo goed mogelijk te borgen. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden worden en dat er extra aandacht is voor gebreken. 1 Onderhoud van woningen 1.1 De verhuurder verplicht zich om tot het moment van renovatie of sloop zorg te dragen voor goed bewoonbare woningen en een uitstraling van het complex die geen verloedering in de hand werkt; 1.2 de verhuurder zal in de aanloop tot de aanpak geregeld overleg voeren met de huurdersorganisatie over te nemen maatregelen om de leefbaarheid van de woningen en het complex te garanderen.
3 Tijdelijke verhuur en het in bruikleen geven van woonruimte 3.1 De mogelijkheid tot het tijdelijk verhuren van woonruimte vindt in principe plaats met ingang van de peildatum van het project; 3.2 aan de bewoners kan de mogelijkheid geboden worden op basis van woonduur met volledige verhuiskostenvergoeding te vertrekken vóór de peildatum. In dat geval wordt de woning aansluitend tijdelijk verhuurd en tellen deze vertrekkende bewoners mee als ‘jastem’ in de later te houden draagvlakmeting. Deze mogelijkheid wordt alleen geboden als de huurderscommissie die minimaal het participatieniveau ‘adviseren’ heeft, hiermee akkoord is; 3.3 woningen die leeg komen voordat de sloop start, zullen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd worden. Nadat de te slopen woningen niet meer tijdelijk verhuurd kunnen worden, zullen ze tot aan het moment van aanpak of anders zo lang mogelijk, in bruikleen worden gegeven; 3.4 de huurprijs van een tijdelijk te verhuren woning bedraagt niet meer dan de huurprijs die de laatste reguliere huurder betaald heeft; 3.5 de woningen die gerenoveerd worden en waarbij een huurcontract in stand blijft, worden niet tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven.
97
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
2 Onderhoud en beheer woonomgeving 2.1 De gemeente zal afspraken maken met de huurderscommissie over de afvoer van grofvuil in de periode van verhuizingen. De verhuurder maakt afspraken met de gemeente over het ophalen en de afvoer van (grof)vuil. De verhuurder neemt initiatief voor het overleg over deze afspraken. De gemeente zal zich inspannen om de buurt netjes te houden; 2.2 indien nodig plaatst de verhuurder containers voor de afvoer van grof vuil; 2.3 de verhuurder onderhoudt contact met de politie over de inzet van extra personeel om de veiligheid in de buurt te garanderen en vervuiling tegen te gaan; 2.4 de verhuurder besteedt in de periode voorafgaand aan de aanpak zo nodig extra aandacht aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes behorend bij de woningen. Over de noodzaak hiertoe overlegt de verhuurder met de huurderscommissie; 2.5 de verhuurder treedt in overleg met de huurderscommissie over de noodzaak tot extra toezicht in de buurt gedurende de periode van gedeeltelijke leegstand.
4 Maatregelen bij beëindigen van bewoning 4.1 Wanneer het in bruikleen geven van woningen niet meer mogelijk is zullen de woningen worden dichtgezet; 4.2 de verhuurder zal desgewenst en in overleg met de huurderscommissie kiezen voor een zo veilig mogelijke manier van dichtzetten.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
5 Staat van de woning bij vertrek huurder 5.1 Als de woning na verhuizing nog tijdelijk verhuurd wordt kan de oorspronkelijke huurder de zelf aangebrachte voorzieningen, mits deze voorzieningen veilig zijn, in de woning achterlaten; 5.2 als de woning na verhuizing niet meer bewoond gaat worden, laat de huurder de woning leeg achter en mag eventuele zelf aangebrachte voorzieningen in de woning achterlaten. Als de verhuurder een financiële bijdrage aan de huurder verstrekt voor de zelf aangebrachte voorziening, moet deze voorziening in de woning achtergelaten worden.
98
2 Vergoeding in geval van werkzaamheden in bewoonde staat In dit artikel gaat het om eigendommen van de huurder die al dan niet nagelvast zijn en die als gevolg van de werkzaamheden, naar alle redelijkheid, schade ondervinden. Het kan bijvoorbeeld gaan om vloerbedekking, gordijnen, jaloezieën, behang en/of binnenschilderwerk. Voorafgaand aan de werkzaamheden zal per project bepaald worden welke voorzieningen in de woning als gevolg van de werkzaamheden zullen beschadigen en daarom vernieuwd worden. De voorziene schade wordt gewaardeerd op de helft van de nieuwwaarde of vervangingskosten, er van uitgaande dat de gemiddelde ouderdom van de voorzieningen ongeveer gelijk zal zijn aan de helft van de afschrijfduur. Methode en prijzen voor standaard vergoeding per project: Bij schades geldt de dagwaarde als basis voor een vergoeding. Deze dagwaarde wordt bepaald door de vervangingswaarde en de afschrijving. Voor het bepalen van een standaardvergoeding per project wordt de volgende methode gebruikt: • bepaal per project de voorzienbare schade aan elementen als vloerbedekking, gordijnen, jaloezieën, behang en/of binnenschilderwerk: hoeveel m² hiervan loopt gemiddeld schade op als gevolg van de renovatie?; • bepaal de gemiddelde vervangingswaarde door de uitkomsten te vermenigvuldigen met de vastgestelde m²-prijs (zie hieronder); • bepaal de tegemoetkoming op 50% van de vervangingswaarde. De afschrijvingstermijn van deze elementen is circa.tien jaar. Bij 50% wordt dus uitgegaan van een gemiddelde ouderdom van vijf jaar voor de te vervangen elementen. Aangezien ingrijpende renovaties meestal meerdere jaren van tevoren bekend zijn en bewoners doorgaans met vervanging wachten tot na de renovatie, valt deze aanname eerder in het voordeel van de huurder dan van de verhuurder uit. 99
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
IV Financiële regelingen 1 Algemeen 1.1 Voor een vergoeding komen alleen huurders in aanmerking met een standaardhuurcontract voor onbepaalde tijd die is afgesloten met de betrokken verhuurder; 1.2 de uitbetaling vindt plaats aan de feitelijke hoofdhuurder; 1.3 geen rechten op vergoeding hebben: inwonende kinderen, huurders met een tijdelijk huurcontract, bruikleners, onderhuurders en krakers; 1.4 als de woning verhuurd wordt als onzelfstandige woonruimte zal ieder van de huurders zoals omschreven in de definitielijst (zie I, artikel 2), in aanmerking komen voor één vierde van de bedragen zoals die gelden voor de zelfstandig bewoonde woningen; 1.5 voor iedere woning zal slechts éénmaal het recht op de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten gelden; 1.6 de hoogte van de tegemoetkomingen wordt (jaarlijks) geïndexeerd; 1.7 de tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd kan door gemeente of corporatie niet gebruikt worden om achterstallige betalingen mee te verrekenen; 1.8 de tegemoetkoming die aan de huurder wordt uitgekeerd is niet van invloed op bijdragen of kwijtscheldingsregelingen aan de huurder in verband met een laag inkomen. Wat betreft de bestaande schulden kan de financiële tegemoetkoming niet zonder toestemming van de huurder verrekend worden. Uiteraard blijft de schuldenaar verantwoordelijk voor zijn schulden en zal de schuldeiser zware druk uitoefenen om tot betaling over te gaan.
Op grond van prijzen (per 01-07-2005) en standaarden die door verzekeringsexperts gehanteerd worden, zijn de volgende standaard m²-prijzen vastgesteld. Evenals de in het ASP genoemde vergoedingen worden deze prijzen jaarlijks geïndexeerd. element
m2-prijs (01-07-2005)
m2-prijs (01-07-2011)
herinrichting tuin
€ 15,00
€ 16,59
sauswerk wand en plafond
€ 12,50
€ 13,83
pleisterwerk wand en plafond
€ 25,00
€ 27,66
binnenschilderwerk
€ 35,00
€ 38,72
behang
€ 15,00
€ 16,59
gordijnen, vitrage, jaloezieën
€ 25,00
€ 27,66
Vloerbedekking, laminaat
€ 35,00
€ 38,72
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
2.1 Schades veroorzaakt door de aannemer en niet voorzien in de voorbereiding van het project, meldt de huurder aan de verhuurder; 2.2 de verhuurder regelt de schadeclaim met de aannemer en draagt zorg voor de uitbetaling aan de huurder; 2.3 in ieder project wordt door gerichte voorlichting aan de huurder over de te nemen voorzorgsmaatregelen, voorkomen dat er schade voor de huurder kan ontstaan. 2.4 de verhuurder maakt afspraken met de aannemer om schadebeperkende maatregelen te treffen; 2.5 Indien de huurder een deel van de woning moet ontruimen, draagt de verhuurder zorg voor voldoende opslagruimte voor de inboedel. 3 Financiële tegemoetkoming verhuizen en herinrichting 3.1 Als de huurder in verband met de werkzaamheden de woning (tijdelijk) moet verlaten is er sprake van een financiële tegemoetkoming in de kosten; 3.2 de huurder ontvangt voor het verhuizen en voor het opnieuw inrichten van een woning een bedrag van € 5.532 (prijspeil 01-07-2011); 3.3 de huurder die terugkeert naar een nieuwbouwwoning in het complex of in de per project omschreven nieuwbouw in de buurt, ontvangt daarnaast nog een bedrag voor de tweede verhuizing. Deze bijdrage bedraagt € 2.012 (prijspeil 01-07-2011); 3.4 als de renovatie zodanig ingrijpend is dat uitplaatsing voor meerdere maanden nodig is, de woning leeg achtergelaten moet worden en na renovatie grotendeels heringericht moet worden, dan ontvangt de huurder een totaalbedrag van €6.252 (prijspeil 01-07-2011). 4 Vergoeding zelf aangebrachte voorzieningen 4.1 Zelf aangebrachte voorzieningen die met goedkeuring van de corporatie zijn aangebracht en die gewaardeerd kunnen worden volgens het woningwaarderingssysteem (WWS), zullen door de corporatie bij sloop of renovatie vergoed worden. Hierbij geldt dezelfde afschrijvingstermijn als die de corporatie hanteert; 4.2 zelfaangebrachte voorzieningen die zonder goedkeuring van de corporatie zijn aangebracht maar die - indien dat wel aangevraagd zou zijn - ook verstrekt zouden worden door de corporatie, kunnen in aanmerking komen voor een vergoeding. Ook hierbij geldt de 100
aanvullende voorwaarde dat de voorziening gewaardeerd kan worden volgens het WWS. In deze situaties geldt een afschrijvingstermijn van maximaal tien jaar (per jaar één tiende deel van de totale afschrijving); 4.3 voor zelf aangebrachte voorzieningen met een behoorlijke investering die leiden tot een kwaliteitsverhoging maar die geen punten opleveren in het WWS, kan toch een vergoeding verstrekt worden. Hierbij gelden twee voorwaarden: de kwaliteitsverhogende voorziening moet op de bijbehorende lijst vermeld staan (zie bijlage 6) en de corporatie heeft geen melding gemaakt van het voornemen om het complex binnen vijf jaar grondig aan te pakken. 5 Inschrijfgeld registratie als woningzoekende Huurders die als gevolg van de herstructurering naar een andere woonruimte moeten verhuizen, worden gratis als woningzoekende geregistreerd.
101
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
6 Uitbetaling tegemoetkoming 6.1 De afkoopbedragen worden aan huurders uitbetaald op het moment van het inleveren van de sleutel van de oude woning dan wel bij de oplevering van de werkzaamheden door de aannemer; 6.2 de tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten van de woonruimte wordt in meerdere delen uitbetaald: • In geval van sloop wordt 75% van de tegemoetkoming een maand voorafgaand aan de geplande verhuizing naar een definitieve andere woonruimte uitbetaald. De resterende 25% van de tegemoetkoming wordt uitgekeerd op het moment dat de sleutel van de oude huurwoning wordt ingeleverd; • bij eventuele terugkeer in de nieuwbouw gelden voor het bedrag ten behoeve van de tweede verhuizing dezelfde percentages en termijnen. • bij vertrek naar een wisselwoning wordt 35% uitgekeerd op het moment van het betrekken van de wisselwoning. Nog eens 40% wordt uitgekeerd een maand voorafgaand aan het betrekken van de nieuwbouwwoning. De laatste 25% wordt uitgekeerd op het moment dat de sleutel van de wisselwoning wordt ingeleverd.
V Dienstverlening aan bewoners
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
1 Communicatie 1.1 Voordat er gesprekken in de buurt worden gestart over de toekomst(plannen) van het complex, wordt de huurderscommissie geïnformeerd over het ASP en zal de verhuurder dit plan met de huurderscommissie doornemen; 1.2 de verhuurder zal overleg voeren met de huurderscommissie over specifieke zaken zoals opgenomen in dit ASP. Voor dit overleg en de daaruit voortkomende activiteiten heeft de huurderscommissie recht op ondersteuning; 1.3 verhuurder en huurderscommissie maken afspraken over de soort informatie die de huurders ontvangen over de voortgang en de uitvoering van het project. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld een (wekelijks) spreekuur, een vaste contactpersoon of de schriftelijke informatie die beschikbaar komt. Hiertoe behoort in ieder geval de informatie over de inhoud van het sociaal projectplan, een overzicht van de werkzaamheden aan de woning en de mogelijke indelingswijziging van de woning. In geval van renovatie in bewoonde staat zullen de huurderscommissie en de verhuurder afspraken maken over zaken als werktijden (in de woning) en de beschikbaarheid van (vervangende) voorzieningen zoals keuken, badruimte en toilet. De verhuurder en de huurderscommissie maken afspraken over de ondersteuning die de verhuurder biedt aan de huurder. Te denken valt aan zaken als de voorlichting over en de aanvraag van individuele huursubsidie, de aanpassingen aan de woning in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten en de extra hulp die ouderen en gehandicapten nodig kunnen hebben in de loop van het traject; 1.4 voor de extra communicatie tussen huurderscommissie en huurders die nodig is ten gevolge van de herstructurering wordt een vergoeding beschikbaar gesteld. 2 Inventarisatie individuele knelpunten en daarop afgestemd aanbod voor begeleiding in geval van sloop of renovatie 2.1 In de fase tussen het definitieve besluit voor de aanpak en de uitvoering zal met iedere huurder die dat wil een individueel gesprek gevoerd worden; 2.2 in die gesprekken wordt in ieder geval ingegaan op de volgende onderwerpen: de locatie van de wisselwoning, noodzakelijke extra hulp of begeleiding, extra voorzieningen en eventuele maatregelen om overlast en schades te voorkomen.
102
Bijlage 1 Zoekprofiel Het zoekprofiel geldt alleen voor de regio-urgentie. Zelfstandig wonend in een eengezinswoning, dan recht op: 1 eengezinswoning 2 bovenwoning 3 flat vanaf de 1e woonlaag Zelfstandig wonend in een benedenwoning of parterreflat, dan recht op: 1 benedenwoning 2 bovenwoning 3 flat vanaf de begane grond Zelfstandig wonend in een bovenwoning of flat eerste verdieping of hoger, dan recht op: 1 bovenwoning 2 flat vanaf de eerste woonlaag Onzelfstandig wonend, dan recht op: 1 bovenwoning 2 flat vanaf de eerste woonlaag Zelfstandig wonend in een benedenmaisonnette, dan recht op: 1 bovenwoning 2 flat vanaf eerste woonlaag 3 benedenmaisonnette
Bijlage 2 Zelf aangebrachte voorzieningen De onderstaande zelf aangebrachte voorzieningen die eigendom zijn van de huurder, komen in aanmerking voor een vergoeding door de verhuurder. 1 dakkapel 2 veluxraam 3 extra hang- en sluitwerk (PKVW) 4 vloerverwarming 5 luxe bad 6 luxe keuken 7 extra vertrekken 8 extra berging (bijvoorbeeld in de tuin) 9 voorzieningen voor gehandicapten die in aanmerking komen voor subsidie WVG maar die niet door de WVG verstrekt zijn; 10 vastliggend parket 103
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Zelfstandig wonend in een bovenmaisonnette, dan recht op: 1 bovenwoning 2 flat vanaf eerste woonlag 3 bovenmaisonnette
DEEL C I Hardheidsclausule 1 Verzoeken tot toepassing van de hardheidsclausule worden voorgelegd aan de gemeente; 2 de hardheidsclausule wordt alleen toegepast wanneer er als gevolg van het ASP voor een huurder of huurderscommissie, sprake is van een duidelijke onrechtvaardige situatie.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
II Centrale geschillenregeling 1 De partijen kunnen een geschil over de gevolgde procedures aan de geschillencommissie voorleggen; 2 individuele huurders kunnen alleen een geschil aan de geschillencommissie voorleggen als het geschil betrekking heeft op het ASP of op afspraken uit het hoofdstuk Participatie van de Utrechtse Samenwerkingsafspraken voorzover die een uitbreiding betreffen ten opzichte van de Utrechtse Participatiestandaard; 3 huurderscommissies die vinden dat hun project ten onrechte niet onder de werking van het ASP vallen, kunnen een beroep doen op de geschillenregeling; 4 voor alle projecten waar dit ASP op van toepassing is, zal eenzelfde geschillenregeling van kracht zijn; 5 de uitspraak van de geschillencommissie is bindend; 6 de geschillencommissie zal werken volgens het reglement zoals dat op 10-12-2002 is vastgesteld en op 30-11-2004 op een viertal punten is gewijzigd; 7 het reglement voor de geschillencommissie heeft betrekking op de bepalingen zoals beschreven in dit ASP; 8 deze geschillenregeling in het kader van de herstructurering mag niet in strijd zijn met de klachtenregeling met betrekking tot de woonruimteverdeling of die van de afzonderlijke corporaties; 9 als voor een geschil meerdere geschillenregelingen aan de orde kunnen zijn, wordt de meest ver strekkende van toepassing verklaard; 10 dit sociaal projectplan noch deze geschillenregeling kunnen een gang naar de kantonrechter door de huurder in de weg staan; 11 uitgeprocedeerde geschillen kunnen leiden tot een aanpassing van het ASP.
104
Leidraad draagvlakmeting Inleiding Veelvuldige vragen van bewoners en -commissies over de wijze van het meten van draagvlak waren aanleiding om onduidelijkheden hierover én over het informatieproces daaromheen te bespreken en voorstellen voor verduidelijking te doen. Een werkgroep van drie partijen: De Bundeling, woningcorporaties en de gemeente Utrecht aangevuld met een vertegenwoordiger van Het vierde huis, stelde onderstaande leidraad op. Deze leidraad is in het zogenaamde ‘driepartijenoverleg’ van 01-10-2007 vastgesteld. Aanbevelingen Met twee kernachtige uitspraken vat de werkgroep de conclusies samen: ‘het gaat om maatwerk’ en ‘draagvlak begint met communicatie’. Iedere wijk is anders, ieder project is anders en iedere bewoner is anders. Dat maakt het onmogelijk om een vaste methodiek af te spreken voor de draagvlakmeting en de weg ernaar toe. Tegelijkertijd zijn er de ervaringen van woningcorporaties met succesvolle werkwijzen. Er zit een lijn in die successen waar we van kunnen leren. Zowel op het gebied van vorm, methodiek als ook voor de wijze van communiceren. Hieronder staan de aanbevelingen van de werkgroep. Uitgangspunt voor de werkgroep was 60% draagvlak op projectniveau.
1 Eenduidige terminologie Naast de draagvlakmetingen worden in de oriëntatiefase verschillende onderzoeken uitgevoerd om inzicht te krijgen in de woonwensen van bewoners, hun achtergrond en eventuele problemen waarop hulp ingezet kan worden. De termen draagvlakmeting, woonwensenonderzoek, bewonersonderzoek, haalbaarheidsstudie etc. worden door elkaar gebruikt. Om verwarring te voorkomen wat nu precies onderzocht wordt én om aan te geven waarin de verschillende soorten onderzoeken zich van elkaar onderscheiden, zijn de volgende definities overeengekomen. De volgorde is chronologisch: Woonbelevingsonderzoek (15 á 20 vragen) Dit onderzoek geeft informatie over wat de bewoner vindt van zijn woning en woonomgeving: wat zijn de sterke en minder sterke punten van beide? De uitkomsten leveren ook informatie op over de richting waarin het proces kan gaan en geeft een eerste aanzet tot bewonersparticipatie. Bewonersonderzoek (25 á 35 vragen) Dit onderzoek geeft informatie over de samenstelling van de bevolkingspopulatie van het betreffende complex. Tevens biedt het inzicht in de behoeften en wensen van de bewoners ten aanzien van zaken als nieuwbouw, woningtypen en terugkeer maar ook het eventueel inschakelen van hulp. De gegevens uit dit onderzoek zijn nuttig voor de projectplanning en het in kaart brengen van kansen en knelpunten in de herhuisvesting. Het bewonersonderzoek bestaat uit drie onderdelen. In het eerste deel wordt o.a. gevraagd naar de grootte van het 105
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Wijze van draagvlak meten Uniformering van de methodiek van draagvlak meten is nodig en mogelijk op de volgende punten:
huishouden, de gezinssamenstelling, leeftijden en inkomenscategorieën. In het tweede deel wordt de mening van bewoners gevraagd over mogelijke plannen met het complex. Gevraagd wordt welke richting de herstructureringsingreep op zou moeten gaan (nieuwbouw na sloop, renovatie, combinaties daarvan of geen ingreep). Het derde onderdeel van dit onderzoek bestaat uit het in kaart brengen van sociale, medische en/of financiële problemen die bewoners ervaren. Deze problemen zouden een rol kunnen spelen bij de mogelijke herhuisvesting. Ook kan op basis van die informatie een indicatie worden gegeven over de hoeveelheid in te huren hulpverlening tijdens de herhuisvesting.
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
Draagvlakmeting (2 á 3 vragen) Bij dit onderzoek wordt het draagvlak onder de bewoners gemeten voor de door de woningcorporatie gepresenteerde plannen. Gevraagd wordt of men op de hoogte is van de plannen die de corporatie heeft en of men het er mee eens of oneens is. Onder de gepresenteerde plannen hoort tevens het Algemeen Sociaal Plan (ASP) waarin de rechten en plichten van bewoners neergelegd zijn en waar mogelijk projectspecifieke kenmerken aan zijn toegevoegd. Bij het gebruik van termen is verder opgemerkt dat ‘peiling, meting, studie en onderzoek’ nu door elkaar worden gebruikt. Om verwarring bij bewoners te voorkomen, stellen we voor om het woord ‘meting’ alleen te gebruiken in het kader van de draagvlakmeting en de term onderzoek in alle overige gevallen. 2 Richtlijnen met betrekking tot de vorm van draagvlakmetingen • Een draagvlakmeting bevat niet meer dan een korte samenvatting van de plannen en de vragen of men hiermee wel of niet instemt of geen mening heeft; • het is niet wenselijk de draagvlakmeting te combineren met een ander onderzoek; • een draagvlakmeting kan alleen uitgevoerd worden wanneer een concreet plan is uitgewerkt; • tijdelijke huurders doen niet mee aan de draagvlakmeting; • ‘geen mening’ telt niet mee in de uitslag van de draagvlakmeting. Bij het tellen van het responspercentage telt ‘geen mening’ wel mee; • alleen de rechtmatige huurder mag deelnemen aan de draagvlakmeting. De huurder moet zich kunnen legitimeren. Tegelijkertijd moet de anonimiteit van de bewoners gewaarborgd worden. Het onderzoeksbureau dat de meting uitvoert moet duidelijk aangeven dat de gegevens vernietigd worden; • om alle schijn van partijdigheid te voorkomen voert een onafhankelijke partij (bijvoorbeeld Het Vierde Huis) de draagvlakmetingen uit. Na overleg met de huurderscommissie bepaalt de woningcorporatie wie de draagvlakmeting uitvoert; • bij onvoldoende draagvlak worden de plannen eerst bijgesteld alvorens de draagvlakmeting opnieuw wordt uitgevoerd. Dit om het vertrouwen in de meting te waarborgen. 3 Het informatie- en communicatieproces Een gedegen informatie- en communicatieproces draagt bij aan het verkrijgen van draagvlak onder de bewoners. De trefwoorden ‘helder, zorgvuldig en eerlijk’ moeten leidend zijn voor wat betreft inhoud en toon. Met dit als uitgangspunt zijn de volgende aanbevelingen geformuleerd: • Start het informatie- en communicatietraject in een vroeg stadium. Begin met het informeren en betrekken van bewoners ruim voordat de plannen voor de toekomst van het complex vastliggen. Betrek bewoners bijvoorbeeld in de analysefase door een woonbelevings- of een 106
• •
•
•
•
• •
•
• • •
107
ALGEMEEN SOCIAAL PLAN
•
bewonersonderzoek uit te voeren. Dit levert waardevolle input op voor de verdere inrichting van de plannen en het proces doordat het zicht op de individuele belangen van bewoners verbeterd is; bepaal aan de hand van de Utrechtse Participatiestandaard hoe het informatie- en communicatietraject voor een project eruit ziet en wie welke verantwoordelijkheden hierin heeft. Bespreek dit traject met de huurderscommissie en leg een en ander vast in een communicatieplan; het communicatietraject dient te worden ingebed in het hele planproces; wees helder over de uitkomst van de haalbaarheidsstudie waaruit blijkt of er gesloopt zal moeten worden of dat ook renovatie tot de mogelijkheden behoort. Ook moet dan aangegeven worden hoe het vervolgproces eruit ziet en welke rol en/of beïnvloedingsruimte voor bewoners is weggelegd. Zo wordt voorkomen dat bewoners zich voor een voldongen feit gesteld voelen en er wantrouwen ontstaat over het vervolgproces; geef duidelijkheid over de fases in het herstructureringsproces, de besluitvorming (wanneer wordt waarover besloten) en de rol van bewoners hierin. Geef ook helder aan waarop de bewoners aanspraak kunnen maken tijdens het proces, bijv. het consulteren van casemanagers of individuele hulp bij eventuele schuldenproblematiek; schets het perspectief, wat levert het bewoners op en wanneer gaat dat spelen? Denk aan terugkeergarantie, voorrangsmogelijkheden, wooncarrière, de eventuele huurverhoging. Maar ook: hoe lang zitten bewoners in de rommel, hoe lang duurt het nog minimaal voordat iets gaat gebeuren, worden mankementen aan de te slopen woning nog opgelost, wat gebeurt er met woningen die eerder leeg staan? Wees reëel in het schetsen van hun perspectief; beperk je communicatie niet alleen tot de huurderscommissie. De woningcorporatie dient direct alle individuele bewoners te informeren maar wel in overleg met de huurderscommissie (of een vertegenwoordiging hiervan). In veel gevallen zal ook met de buurt gecommuniceerd moeten worden. Ook het wijkbureau dient hierbij betrokken te worden; beperk je niet alleen tot schriftelijke informatie of informatieavonden maar benader individuele bewoners ook persoonlijk; gebruik beeldmateriaal zoals maquettes en modelwoningen. Het zijn prima instrumenten om bewoners gevoel te laten krijgen bij de gestelde randvoorwaarden en het mogelijke, uiteindelijke resultaat; laat geen radiostiltes vallen. Gedurende het proces moeten bewoners op regelmatige basis geïnformeerd worden. Vertel wat er ‘achter de schermen’ plaatsvindt, ook als er geen volgende stap gezet wordt. Leg dan uit waarom dat niet gebeurt; doe geen toezeggingen die je niet kunt nakomen; maak in de communicatie indien mogelijk gebruik van het wijknetwerk, de zogenaamde sleutelfiguren in de wijk; als er meer woningcorporaties actief zijn in een bepaald gebied moet de communicatie tussen die corporaties op elkaar afgestemd zijn.
NOTES
108
NOTES
NOTES
110
NOTES
NOTES
112
NOTES
NOTES
114
NOTES
NOTES
116
NOTES
NOTES
118
NOTES
NOTES
120
NOTES
NOTES
122
NOTES
nieuwbouwproject ‘Loevenhout’
Colofon Dit is een uitgave van Mitros, Portaal, Bo-Ex, GroenrandWonen, SSH en de gemeente Utrecht. Samengesteld in opdracht van de Stuurgroep Utrecht Vernieuwt/Krachtwijken, december 2011. Samenstelling en eindredactie: Thissen Communicatie Fotografie: Willem Mes, Ellen Schepers (foto pag. 43) Vormgeving: Smaak Ontwerpers Druk: ZuidamUithof Drukkerijen Afwerking: Boekbinderij Patist
