Betaalbaar wonen. Advies van experts aan Schiermonnikoog

Betaalbaar wonen Advies van experts aan Schiermonnikoog

Colofon: Contactgegevens organisatie: Gemeente Schiermonnikoog: Provincie Fryslân: Partoer:

postbus 20, 9166 ZP, Schiermonnikoog postbus 20120, 8900 HM, Leeuwarden postbus 298, 8901 BB, Leeuwarden

Teksten en redactie: Sjoerd IJdema, Partoer Karin Wierda, provincie Fryslân

[email protected] [email protected]

Leeuwarden, april 2014 Druk Provincie Fryslân

Betaalbaar wonen

Betaalbaar wonen Advies van experts aan Schiermonnikoog Beschrijving van de resultaten van de expertmeeting woondiscussie Schiermonnikoog

Leeuwarden, april 2014

3

4

Betaalbaar wonen

Inhoudsopgave

1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.1.2 De ontwikkelingen van de huidige woningmarkt op Schiermonnikoog

6 6 7

1.1.3 Demografische ontwikkelingen op Schiermonnikoog in relatie tot de woonproblematiek 1.2 Complex vraagstuk 1.2.1 Probleemstelling: betaalbare huisvesting op Schiermonnikoog

10 10 11

2

Niets doen is ook een keus: “We zien wel waar het schip strandt”

12

3

Het advies van de experts “Wat te doen?” 3.1 Het net ophalen 3.2 Stappen in de toekomst: Scenario “Scherp aan de wind”

14 14 15

4 Tips en Tools 4.1.1 De status Beschermd Dorpsgezicht 4.1.2 Erfpacht 4.1.3 WOZ waarde 4.1.4 Handhaving 4.1.5 Bestemmingsplan in combinatie met beloningsplanologie 4.1.6 De Huisvestingswet 4.1.7 KoopGarant 4.1.8 Tweede woningen 4.1.9 Fondsvorming inclusief uitvoeringsverordening 4.1.10 Woningsplitsing 4.1.11 Woningtoewijzingssystematiek 4.1.12 Dienstwoningen 4.1.13 Leegstandswet 4.1.14 Zelforganisatie 4.2 Contactgegevens experts 4.3 Links naar websites

19 19 20 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24 24 25 25 26

Advies van experts aan Schiermonnikoog

5

Hoofdstuk

1

In 2015 heeft de Friese Taal en Cultuur op meer dan de helft van de onderwijsinstellingen in de sectoren VVE een substantiële positie in het kader van integraal taalbeleid wat betreft curriculuminhoud en onderwijstijd.

Inleiding

Op 20 februari 2014 kwamen 13 experts van de veerboot en zetten voet op Schiermonnikoog, vergezeld door experts van de andere Waddeneilanden en uit Noord Fryslân. Een bont gezelschap met vooral veel bagage in de vorm van kennis en kunde op diverse terreinen. Ze waren uitgenodigd om in twee dagen de eilander woonproblematiek samen met de lokale experts, bestuurders en raadsleden te bespreken en te komen tot een advies waarmee Schiermonnikoog uit de voeten kan. De gemeente is in een aantal voorafgaande discussies tot de conclusie gekomen dat juist experts van buiten de input kunnen leveren om tot nieuwe inzichten te komen. Uit de input van deze experts is dit advies ontstaan. Het is nu aan Schiermonnikoog om aan de slag te gaan met dit advies.

1.1 n Aanleiding Mechanismen op de Waddeneilanden zijn anders dan aan de ‘vaste wal’. Door de geïsoleerde ligging en toerisme worden sommige landelijke trends versterkt of vragen om een andere aanpak. De ontwikkelingen van de huidige woningmarkt op Schiermonnikoog en de demografische ontwikkelingen hebben samen geleid tot de “woondiscussie”. Op de Waddeneilanden is toerisme en recreatie altijd met elk thema verbonden.

6

Betaalbaar wonen

1.1.2 n De ontwikkeling van de huidige woningmarkt op Schiermonnikoog geschetst in een historische lijn Om tot een goed beeld van de huidige woningmarkt op Schiermonnikoog te kunnen komen is het van belang het historisch perspectief daarbij in ogenschouw te nemen. Om alle nuances goed in beeld te krijgen, is een zo compleet mogelijke beschrijving gemaakt van deze complexe problematiek. Daarmee wordt in beeld gebracht dat er al veel stappen zijn genomen tot nu toe, maar tegelijkertijd dat Schiermonnikoog nu op een kruispunt staat. Met de cijfers van het CBS van de jaren 1988-2011 als basis kan de conclusie worden getrokken dat het inwonertal redelijk stabiel is, maar het aantal woningen is gegroeid. Dit is globaal te wijten aan gezinsverdunning enerzijds en het recreatief gebruik van permanente woningen (tweede woningen) anderzijds. Al jaren weet men op Schiermonnikoog dat het aantal inwoners ten opzichte van het aantal woningen statistisch gezien in evenwicht is. Het is daarom van belang om wat er is aan permanente woningen, te houden voor de inwoners. Dit wordt al benadrukt in de onderstaande toelichting in het bestemmingsplan 1979. De 35 jaar oude tekst is vandaag de dag nog steeds actueel.

Twee kaarten van Schiermonnikoog over de ontwikkeling van het recreatief gebruik in het beschermde dorpsgezicht van februari 2014. In de bovenhoek staat de betekenis van de oranje kleur, namelijk (gedeeltelijk)logies of permanent wonen.

Het woningbestand in de kom is ‘vanzelfsprekend’ van oude datum en niet alle woningen voldoen aan de wooneisen welke men op dit moment stelt. Veel bewoners waren met de vroegere subsidieregelingen vaak niet in staat deze woningen aan te passen aan hun woonwensen. In verband daarmee zijn veel woningen verkocht als recreatiewoning. Ook hebben sommige inwoners van de nog in goede staat verkerende woningen het financiële voordeel, dat ze uit de verkoop van hun huis konden behalen, laten prevaleren boven het behouden voor eigen gebruik. Doordat het gebruik van woningen als tweede woningen een aantal problemen met zich meebrengt, zoals leegstand in bepaalde perioden van het jaar, te hoge prijzen


7

voor de vrijkomende woningen, waardoor de eilandbewoners vaak niet meer als koper in aanmerking komen, en uitgaande van de gedachte dat een beschermd dorpsgezicht en zijn bebouwing hun schoonheid niet alleen ontlenen aan zichzelf, maar ook aan de manier waarop ze gebruikt worden, heeft de raad gekozen voor versterking van de woonfunctie in het komgebied. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is de situatie vastgelegd zoals deze bestond op 3 januari 1975, de datum waarop de ‘tweede woningverordening’ van kracht is geworden. Dit houdt in dat de toen bestaande situatie uitgangspunt is voor de wettiging van tweede woningen in de kom. Uitbreiding van het aantal tweede woningen is daarbij in principe uitgesloten. Ondanks het feit dat de urgentie van het behoud van permanente woningen toen al evident was, bleek de feitelijke situatie, mede door financiële hoogtijdagen, niet te keren. Er waren al ca. 80 permanente woningen in gebruik als tweede woning. Aangezien globaal met een inwonertal van 1000, een woningbestand van 500 en een huishouden van 2,0 de situatie precies passend is, betekent het opgeven van de tweede woningen feitelijk een tekort van 80 plaatsen. Er werd in de oude huisvestingsverordening al gewezen op het effect, namelijk het plegen van nieuwbouw om het verlies van deze 80 woningen te compenseren. En zo is dat ook tot twee maal toe gebeurd (Aisterbun en Oosterreeweg). Ruimtelijk gezien is de limiet na twee dorpsuitbreidingen zo goed als bereikt. Uit de toelichting bij de Huisvestingsverordening 2011, grotendeels overgenomen uit de huisvestingsverordeningen 1994 en 2000: De huisvestingswet heeft als doel een evenwichtige verdeling van de bestaande woonruimte. Op grond van deze wet kan de gemeenteraad in een verordening regels stellen ten aanzien van het in gebruik nemen of geven van woonruimte. Het opstellen van een Huisvestingsverordening heeft en houdt voor Schiermonnikoog specifiek de intentie om het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad te controleren en bewaken. De leefbaarheid van het dorp staat daarbij centraal. Het concrete doel van deze verordening is tweeledig. De hoofdstukken 1 en 2 spitsen zich toe op de evenwichtige verdeling van woonruimte. Hoofdstuk 3 heeft ten doel om te voorkomen dat de woningen die bestemd zijn en gebruikt worden voor permanente bewoning, in gebruik worden genomen als ‘tweede woning’, geheel of gedeeltelijk recreatief worden verhuurd of (gedeeltelijk) voor andere doeleinden worden gebruikt. Dit zal namelijk ten koste gaan van het in stand houden van de leefbaarheid en de woonfunctie van het dorp. Indien steeds meer woningen aan de permanente woningvoorraad zouden worden onttrokken, dan zou dit als consequentie hebben, dat meerdere dorpsuitbreidingen onvermijdelijk zullen blijken te zijn om de lokale bevolking te huisvesten. Vanwege de planologische beperkingen op het eiland is dit een ongewenste ontwikkeling die afbreuk doet aan het in stand houden van het karakter van het eiland. Bovendien is een ongecontroleerde toename van het recreatieve gebruik in strijd met het beleid dat is gericht op stabilisatie van de omvang van de verblijfsaccommodatie. In het bestemmingsplan ‘Dorp 2009’ wordt de woonlocatie Oosterreeweg als volgt geïntroduceerd: Op de locatie Oosterreeweg zullen 30 nieuwe woningen worden gebouwd. Het plan bestaat uit een mix van gezinswoningen, levensloopwoningen en seniorenwoningen, alle twee-onder-een-kap. Enkele jaren geleden is door de gemeenteraad een woonplan

8

Betaalbaar wonen

vastgesteld. Daaruit bleek dat er tot 2010 circa 40 woningen op het eiland bij zouden moeten komen voor diegenen die op het eiland wonen en werken. Het ‘opgeven’ van de tweede woningen is in 2009 aan de tweede woningbezitters als volgt gemotiveerd: In de huisvestingsverordening is opgenomen dat een pand dat bestemd is voor permanente bewoning niet mag worden gebruikt voor recreatie. Voor woningen die op het moment van intreden van de verordening in 1994 in gebruik waren als tweede woning werd een overgangsregeling getroffen. Deze regeling hield in dat het recreatieve gebruik mocht worden voortgezet tot het moment dat de woning weer permanent zou worden bewoond. Onlangs heeft de raad uitgesproken dat in de geldende Huisvestingsverordening 1994 een regeling moest worden opgenomen voor de tweede woningen in het dorp. Vervolgens is dat voornemen in de raadsvergadering van 27 oktober 2013 bekrachtigd. De consequentie is dat tweede woningen (tijdelijk) permanent bewoond mogen worden, zonder dat de status van tweede woning verloren gaat. Aan deze verandering ligt ten grondslag de overweging dat de leefbaarheid van het dorp gebaat is bij permanente bewoning van zoveel mogelijk huizen in het dorp. Langs deze weg kunnen ook tweede woningen daar een steentje aan bijdragen. Tenslotte wordt het wonen als volgt omschreven in de huisvestingsverordening: Wonen staat onder druk op Schiermonnikoog. Druk van buitenaf om er te gaan wonen of druk om woonruimte aan recreanten te verhuren. Voor de bewoners zelf is er een tekort aan woningen of de woningen zijn onbetaalbaar… De gemeente voert via de Huisvestingsverordening een beleid om een woonsituatie in stand te houden. Het beleid is om zoveel mogelijk de woningen die er zijn een woonbestemming te geven en te behouden voor permanente bewoning. De woonbestemmingen die in het plangebied voorkomen, dienen te worden gebruikt als permanent hoofdverblijf.

Tabel Ontwikkeling woningvoorraad en inwoners (Bron: CBS 1988-2011) 1200

1000

800

600

400

0

woningvoorraad inwoners 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

200


9

1.1.3 n Demografische ontwikkelingen op Schiermonnikoog in relatie tot de woonproblematiek Naast de ontwikkelingen in de huidige woningmarkt, speelt op dit moment ook de demografische ontwikkeling van Schiermonnikoog een rol. Een aantal demografische cijfers zijn doorgerekend naar 2030 om een beeld te schetsen van de opgave: De bevolking daalt van 1.000 inwoners in 2000 naar 800 in het jaar 2030. Het aantal jongeren daalt in die periode van 200 naar 100, de leeftijdscategorie 20-65 daalt van 600 naar 400 in het jaar 2030. Het aantal arbeidsplaatsen op Schiermonnikoog groeide tussen 2000 en 2009 van 800 arbeidsplaatsen naar 1.040. De verwachting is dat dit doorgroeit naar 1.100 in het jaar 2030. Het aantal ouderen groeit in die zelfde periode van 200 naar 300 inwoners. Het betekent dat het aantal forenzen blijft groeien. Schiermonnikoog heeft op 31 december 2013 944 inwoners en ongeveer 555 permanent te bewonen woningen. Met een gemiddelde gezinsgrootte van 2,2 (landelijk) betekent dat er op Schiermonnikoog meer dan genoeg huizen zijn. Toch kunnen mensen op Schiermonnikoog lastig een huis vinden, waarom worden veel huizen niet verkocht? Waarom is er sprake van een groeiend aantal ‘tweede woningen’ en waarom is er tegelijkertijd een behoorlijke lijst van woningzoekenden? De beschikbare huizenvoorraad strookt voor een groot deel niet met de wensen en behoeften van de verschillende doelgroepen. Dit zorgt ervoor dat burgers diverse constructies bedenken om toch te kunnen (blijven) wonen en werken op Schiermonnikoog. Deze constructies zijn over het algemeen in strijd met de bestaande regels. Bovendien zijn ze vaak tijdelijk van aard, waardoor het probleem blijft bestaan. Op 1 juli 2013 zijn er 63 economisch gebonden woningzoekende huishoudens. Dat zijn 125 personen. Het is niet zo dat al deze mensen op straat staan. De woningzoekenden hebben tijdelijke oplossingen kunnen vinden. Ze wonen in personeelswoningen of hebben woonruimte die zij niet als passend ervaren. Op 31 december 2013 staan er 26 permanente woningen te koop op Schiermonnikoog. De gemiddelde prijs ligt rond de 400.000 euro. Er zijn vijf woningen te koop met een vraagprijs onder de 250.000 euro. Er zijn het laatste half jaar drie permanente woningen verkocht met een gemiddelde vraagprijs van 188.000 euro. Twee van deze woningen zijn onttrokken aan de huurvoorraad. Op Schiermonnikoog wordt steeds vaker een planologische functie wijziging aangevraagd om reguliere woningen als tweede woning te mogen gebruiken. Woningen die als tweede woning worden gebruikt zorgen voor ‘donkere’ huizen in de winter. Deze eigenaren maken minimaal gebruik van de voorzieningen op het eiland die hierdoor onder druk komen te staan.

1.2 n Complex vraagstuk

1 De toerist is hier gedefinieerd als een bezoeker die meerdere dagen doorbrengt op Schiermonnikoog. De dag-bezoekers hebben een minder directe relatie met het woonprobleem.

10 Betaalbaar wonen

De raad, het college de ambtenaren, de woningbezitters, bewoners, ondernemers en toeristen1 worstelen in meer of mindere mate met deze veranderingen en de gevolgen van deze veranderingen op Schiermonnikoog. Het is een complex vraagstuk met veel verschillende belangen. Pappen en nathouden werkt niet meer en een oplossing vanuit de lokale setting is niet gevonden. Daarom is een groep externe deskundigen gevraagd zich te buigen over dit vraagstuk. Samen met de lokale expertise, collega’s van de

andere Waddeneilanden en de regio Noord Fryslân is gewerkt aan een advies voor de woningproblematiek op Schiermonnikoog.

1.2.1 n Probleemstelling: Betaalbare huisvesting op Schiermonnikoog Schiermonnikoog heeft een tekort aan betaalbare huisvesting in zowel de huursector als de koopsector. Voor werknemers die zich op het eiland willen vestigen is dit tekort het meest zichtbaar, zij kunnen soms geen betaalbare woning vinden op het eiland en staan dan voor de keuze om tijdelijke woonruimte te vinden, te gaan forenzen of de baan niet aannemen. Hierdoor hebben lokale werkgevers moeite om personeel te werven en dan met name personeel met een gezin, met meer werkervaring en meer capaciteiten. Dit heeft effect op de leefbaarheid van het eiland die met 960 inwoners onder druk komt te staan, vooral doordat het aandeel jonge gezinnen naar verhouding laag is. Het probleem van betaalbare huisvesting wordt breed erkend door gemeentebestuur, ondernemers en inwoners. Tegelijkertijd is het huisvestingsvraagstuk complex: hoge huizenprijzen, leegstand van dure woningen, de druk om recreatief te mogen verhuren, vervagend onderscheid tussen permanente en recreatieve bewoning en tot slot is handhaven ook een kostbare en tijdrovende opgave gebleken. De probleemstelling wordt versterkt door het verschil tussen de collectieve en de individuele rationaliteit. De collectieve rationaliteit richt zich op een toekomstbestendig, leefbaar eiland met een evenwicht tussen permanente bewoning en recreatieve bewoning. De individuele rationaliteit is meer gericht op de korte termijn, een woningeigenaar is er bij gebaat dat zijn woning wordt verkocht voor een zo hoog mogelijke prijs. De kans op een hoge prijs is groter bij een recreatiewoning dan bij een permanente woning. Beide rationaliteit spelen een rol in de discussie over huisvesting en het is op Schiermonnikoog gebleken in de afgelopen decennia, dat het erg lastig is daarin een heldere keuze te maken. In bestemmingsplannen en woonplannen kiest het gemeentebestuur beleidsmatig voor het behoud van de woonfunctie, terwijl daar in de praktijk van wordt afgeweken door het toestaan van meer tweede woningen.

Advies van experts aan Schiermonnikoog 11

Hoofdstuk

2


Niets doen is ook een keus: “We zien wel waar het schip strandt”

Niks doen is ook een keus. De experts beschreven deze optie als dobberen op een vlot, zonder stuur, onzeker over de richting waar je uitkomt, maar net waar de wind en de stroming je brengt. Als er geen actie wordt ondernomen met betrekking tot de woonproblematiek zijn de gevolgen onomkeerbaar. Verwacht wordt dat de gevolgen in dat geval binnen 10 jaar onherstelbaar zijn. De incidentele gevallen om woningen tot tweede woning te verkopen zullen voort blijven bestaan. Er is geen instrumentarium beschikbaar om dit tij te keren. Dit geeft willekeur en rechtsongelijkheid. De verhouding tussen permanente bewoning en tweede huizenbezitters groeit scheef, de huizenprijzen stijgen, waardoor de economisch gebonden bewoners niet meer aan bod komen op de woningmarkt.

“Er zijn inmiddels ongeveer 100 woningen met een dubbele bestemming, dat waren er 3 jaar geleden nog 35. Hoeveel meer kunnen de eilanders aan?”

Er vinden kunstgrepen plaats om toch inkomen te verwerven om de woning te kunnen betalen. Met als gevolg dat er steeds minder permanente bewoning plaatsvindt, dit heeft grote gevolgen voor de leefbaarheid en de voorzieningen. Nog steeds is er een verstoorde woningmarkt met hoge prijzen die zorgt voor leegstaande huizen en een voortdurende onttrekking van permanente woningen naar recreatieve woningen.

12 Betaalbaar wonen

Als het woon- en leefklimaat achteruit gaat is er uiteindelijk minder omzet, de tweede huizen bewoners zijn immers gecharmeerd door de beleving van het ‘even eilander zijn’, hiervoor zijn er in ieder geval ook eilanders nodig. Deze huizen zijn echter wel ‘donker’ in de winterperiode en de eigenaren zijn niet permanent aanwezig .

“De bezoeker wil even een eilander zijn. Dat is het product van Schiermonnikoog. De toerist wil graag in een huis zitten in het dorp. Het werkt blijkbaar goed; er zijn hier geen grote bungalowparken. Consolideer dat en maak dat je vertrekpunt.”

Het eindbeeld van ‘niets doen aan het woonprobleem’ is een ‘tweede Eson-stad’, een mooi dorp op het eiland met karakteristieke huizen, waar de toerist kan verblijven met enkel toeristische voorzieningen, dus geen school meer of dorpshuis en geen gemeenschap met een sociaal verband. De werknemers wonen elders en kunnen met een prima bootverbinding goed uit de voeten. Voor dit eindbeeld is ook geen gemeentelijke dienst meer nodig, Schiermonnikoog maakt dan gewoon onderdeel uit van Dongeradeel. Het klinkt als een doemscenario. Het kan ook een keus zijn om aan te sluiten bij het marktmechanisme en om niet in te grijpen en de maatschappelijke trend te volgen. De mobiliteit neemt toe en de overheid trekt zich steeds meer terug, het spel der vrije krachten van een economie gericht op het individuele belang en de korte termijn. De demografische ontwikkelingen zijn nu eenmaal niet te keren. Er treedt een sterke vergrijzing op, maar ook ontgroening en een dalende beroepsbevolking. En misschien is dit wel een prima oplossing.


Hoofdstuk

3


Het advies van de experts: “Wat te doen?”

Zoals gezegd kwamen de 13 experts samen op Schiermonnikoog, vergezeld door experts van de andere Waddeneilanden en uit Noord-Fryslân. Het gezelschap kwam samen met de lokale experts, bestuurders en raadsleden om te komen tot een advies waarmee Schiermonnikoog uit de voeten kan. Het belangrijkste besluit dat Schiermonnikoog gaat nemen rond de woonproblematiek is dat er een keuze gemaakt wordt. Een besluit dat genomen wordt voor een langere termijn en dat ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Dit om te voorkomen dat anderen op termijn het besluit gaan nemen en daarmee de autonomie van het eiland verloren gaat. Het is inderdaad vijf voor twaalf.

3.1 n Het net ophalen In de sessies met de lokale experts op Schiermonnikoog werd gefocust op de lokale situatie. Die is belangrijk bij het maken van keuzes voor de toekomst. Een aantal punten zijn van wezenlijk belang voor elke oplossing die op het eiland van toepassing is: • Lever maatwerk op de schaal van het eiland; • Laat de bewoners (als huiseigenaren) participeren in het zoeken naar oplossingen; • Houd rekening met een sterk veranderende bevolkingsopbouw; • De vraagprijs van woningen op Schiermonnikoog is hoog; • De WOZ-waarde van de woningen is te hoog; • Toerisme is de motor voor ontwikkelingen op het eiland; • Het eilandgevoel is een unique selling point;

14 Betaalbaar wonen

• • • • •

Toerisme met zorg combineren kan nieuwe kansen bieden; Bepaal het break-evenpoint tussen toerisme en wonen en leg dit vast; Nader onderzoek naar zowel toerisme als wonen op Schiermonnikoog is gewenst; Erfpacht kan als instrument ingezet worden om het vraagstuk beheersbaar te maken; Er zijn op dit moment voldoende woningen, maar zijn dat ook de juiste woningen?

3.2 n Stappen in de toekomst: Scenario ‘Scherp aan de wind’ Belangrijkste punt is dat de gemeente een stip op de horizon zal moeten zetten, deze stip op de horizon borgen, door tegelijkertijd het besluit te nemen dat er aan het probleem wordt gewerkt. Voorwaarde is dat de raad en het college bestuurlijke lef toont om boven de individuele belangen op het eiland uit te stijgen en te kiezen voor een gezamenlijk belang voor het eiland. Collectief boven individueel. Lange termijn boven korte termijn denken. Om een dergelijke route op te stellen en te varen is het advies om een ‘loods’ aan te stellen die het schip in de haven loodst, scherp aan de wind, maar wel met een duidelijk doel voor ogen. Dit betekent niet dat Schiermonnikoog het probleem, indien nodig, uit handen geeft. Het eiland blijft kapitein op het eigen schip, maar laat zich begeleiden. Een loods kan zelfs tijdelijk het stuur uit handen nemen, als de route afwijkt van de stip op de horizon. Schiermonnikoog is als eiland economie afhankelijk van het toerisme. Welke keuze ook gemaakt wordt, als er geen rekening wordt gehouden met het toerisme is het geen reële oplossing. Het toerisme is dan ook net zo goed als de eigen inwoners leidend in het scenario ‘Scherp aan de wind’. Dit betekent dat de toerist ook onderdeel uitmaakt van de oplossing. Om het eiland voor de Schiermonnikogers te behouden en daarmee ook het karakter dat het eiland kenmerkt, is het van belang om te bepalen wanneer het break-even-point in de verhouding tussen bewoner en toerist is bereikt. Zodra de verhouding tussen beide groepen is bepaald, kan de gemeente ook haar grenzen stellen en daarmee ook haar handhaving vastleggen om zo het evenwicht te behouden. Er is een collectief belang in dit scenario, zowel van belang voor de bewoners van Schiermonnikoog als de toerist. Het oude dorpscentrum zal behouden moeten worden. Dit kan door een deel van de woning te verhuren aan de toerist. Een normaal functionerend woon- en leefmilieu is belangrijk voor de eilanders maar ook voor de toerist, immers die wil zich even eilander voelen. Een ander collectief belang is betaalbare woningen, de prijzen zullen naar beneden moeten om zo voor het eiland een evenwichtig woonklimaat te behouden. Het collectieve belang is er niet mee gediend als eilandbewoners een duur gekocht huis alleen maar kunnen betalen door nog een huisje in de overtuin bij te bouwen of te verhuren, dan blijven de prijzen te hoog. Op dit punt zal onderzoek nodig zijn om te laten zien hoe de afgelopen jaren de stappen zijn gezet en welke effecten dit heeft gehad op de woningmarkt van Schiermonnikoog. Een derde collectief belang is het behouden van het voorzieningen niveau. Zowel de eilander als de toerist heeft hier belang bij.


16 Betaalbaar wonen


Een laatste collectief belang is de urgentie. Schiermonnikoog glijdt op dit moment langzaam in een neerwaartse spiraal naar beneden. Het moment is daar om dit proces te stoppen. Dit vraagt om leiderschap en om lef, het vraagt om visie door boven de partijen uit te stijgen. Soms betekent dit dat de gemeente het stuur even uit handen zal moeten geven om uiteindelijk het door haar gestelde doel te bereiken. Een nieuwe koers gaat individuen geld kosten, maar het is onvermijdelijk. Er is te weinig distantie bij de bestuurders op het eiland om zulke verstrekkende besluiten te nemen, voor een deel vraagt dit dus om ‘loslaten’. Om de juiste besluiten te kunnen nemen als bestuur, is het raadzaam om gebruik te maken van een klankbordgroep. Schiermonnikogers die elders wonen, vaste bezoekers met een hart voor Schiermonnikoog die boven de partijen uit kunnen stijgen en geen direct belang hebben. Gebruik hen als een klankbordgroep om de maatregelen te toetsen aan de visie van Schiermonnikoog. Laat hen gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen over het proces om de woonmarkt in evenwicht te brengen. Als een vuurtorenwachter die waakt over het eiland en met een brede blik van boven op het eiland kan kijken. Om de juiste besluiten te nemen, is het van belang alle inwoners van Schiermonnikoog te betrekken bij het proces en de te nemen stappen. Gebruik daarvoor ook het proces dat al is opgestart met SchiermonnikOOG op morgen. Door bewoners te betrekken, daadwerkelijk mee te laten denken over oplossingen en de te nemen besluiten, zorg je voor draagvlak voor de besluiten. Geef hen een daadwerkelijke stem in het geheel.

Samenvatting 1. De urgentie binnen een jaar breed delen (processtapjes uitzetten en draagvlak creëren); Herkennen de betrokken zich in het vraagstuk? Ga dan naar stap 2: 2. Neem als gemeente een besluit om samen voortvarend aan de slag te gaan (stip op de horizon, een gedeelde visie voor de toekomst); Zorg voor de randvoorwaarden, stap 3: 3. Neem een loods aan boord die zorgt dat er koers gehouden kan worden, op het moment dat de Kapitein (= gemeente) het lastig vindt om de weg te vinden. Wil je af en toe een buitenboordmotor erbij gebruiken om gas te kunnen geven? Accepteer hulp van buitenaf. Het is gebleken dat het vraagstuk vraagt om externe deskundigheid. Laat af en toe daadwerkelijk het roer even los tot je je doel bereikt en laat tijdens het proces zien dat je handhaaft. Als deze drie stappen zijn genomen, volgens de experts in maximaal een jaar tijd, dan kan worden gewerkt aan de uiteindelijke oplossing. Deze oplossing is nu nog niet kant en klaar beschikbaar. Er zijn veel ingrediënten genoemd tijdens de twee daagse expertmeeting. Toch vonden de experts het te vroeg om dit te presenteren als DE oplossing. Er is onderzoek nodig: • krachtenveld analyse, met als uitgangspunt: “de toerist draagt het wonen”; • diverse onderzoeken naar effecten van maatregelen; • een pakket van maatregelen invoeren die passen, zie hiervoor ook de tips en tools van hoofdstuk 4.

18 Betaalbaar wonen

Hoofdstuk


Tips en Tools

4

Tijdens de expertmeeting werd een scala aan instrumentarium genoemd dat ingezet kan worden bij de aanpak van de woonproblematiek op Schiermonnikoog. Het is niet bedoeld als uitputtende lijst, maar geeft wel een goed overzicht van de ‘knoppen’ waar aan gedraaid kan worden. Hieronder worden deze tools afzonderlijk toegelicht en kort aangegeven op welke manier zij kunnen bijdragen. Naast de toepassing voor de woonproblematiek op Schiermonnikoog kunnen andere organisaties die kampen met woonproblematiek ook inspiratie opdoen:

4.1.1 n De status Beschermd Dorpsgezicht Een beschermd dorpsgezicht een kwalificatie van een gebouw of een groep gebouwen die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang. Wanneer deze gebouwen aangemerkt zijn als ‘beschermd dorpsgezicht’ mogen deze niet worden afgebroken of worden gewijzigd zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders. Ook gebouwen die niet worden aangemerkt als monument, kunnen hieronder vallen. Vaak bepalen een aantal gebouwen samen, of de ruimtelijke structuur en de onderlinge samenhang van de gebouwen, het historisch karakter van een dorp. Het dorp Schiermonnikoog heeft ook de status van beschermd dorpsgezicht. Voorbeeld voor een aanpak in de gemeente Dongeradeel is het project ‘Duurzaam beschermde dorpsgezichten Dongeradeel’. Doelstelling van dit project is het behoud en het versterken van aantrekkelijke duurzame woonmilieus in en rond de vier beschermde dorpsgezichten van de gemeente Dongeradeel (Holwerd, Ee, Metslawier en Paesens/Moddergat). Het streven is om de beschermde dorpsgezichten dynamische gebieden te laten zijn, die


kunnen meegroeien met de eisen van deze tijd en waar het prettig wonen, werken en verblijven is. Het experiment brengt de bestaande kwaliteiten van de beschermde dorpsgezichten in beeld. Het project richt zich primair op de particuliere woningvoorraad binnen de beschermde dorpsgezichten, maar ook de overige gebouwen, de sociale omgeving, de publieke/private openbare ruimte en de economie gelden als pijlers met duurzaamheid als belangrijk element. Het project beperkt zich in eerste instantie tot de dorpen Ee, Holwerd, Metslawier en Paesens/Moddergat). Bewoners van de dorpen worden nauw bij het project betrokken. In de vier dorpen is in elk dorp een Dorpsontwikkelingsmaatschappij (DOM-lokaal) opgericht. Deze DOM bestaat uit dorpsbewoners die door een gemeentelijk ambtenaar worden ondersteund. Boven deze vier DOM’s staat een DOM-koepel, bestaande uit de Wethouder, de gemeentelijk projectleider en de voorzitters van de lokale DOM’s. De DOM brengt concrete initiatieven ten uitvoer die alle thema’s met betrekking tot de leefomgeving omvatten, te weten de al genoemde pijlers (woningen, de overige gebouwen, de sociale omgeving, de publieke/private openbare ruimte en de economie). Bewoners kunnen een beroep doen om in aanmerking te komen voor een subsidie of een lening. De gemeente heeft samen met de dorpen kaders gesteld voor de subsidieverordening.

4.1.2 n Erfpacht Erfpacht is een beproefd instrument (opgenomen in het Burgerlijk Wetboek) dat particulieren, organisaties of overheden kunnen gebruiken om bijzondere voorwaarden te stellen bij het gebruik van grond. Het principe is dat grond niet wordt verkocht aan de eindgebruiker (= de erfpachter, bijvoorbeeld particulier die een woning bouwt) maar eigendom blijft van de rechtspersoon die de grond beschikbaar stelt. Wat de erfpachter wel en niet met de grond mag doen (bijvoorbeeld er een huis op bouwen en dat bewonen of verhuren) wordt in voorwaarden omschreven, en die voorwaarden kunnen gehandhaafd worden. De prijs die de erfpachter voor het gebruik van de grond betaalt (canon) kan worden afgestemd op doel en omstandigheden (bijvoorbeeld laag voor starters met een ingroeicanon, en zo meer). Een bekend voorbeeld zijn koopgarant woningen, die door corporaties met korting worden verkocht. Erfpacht zorgt er voor dat deze woningen bij doorverkoop voor de doelgroep beschikbaar blijven, en/of dat de verkoper bij een profijtelijke verkoop een deel van de korting terug moet betalen. Erfpacht kan op Schiermonnikoog worden gebruikt door de gemeente (wanneer deze zelf grond voor bebouwing uitgeeft), door de woningcorporatie (bijvoorbeeld bij sloop/nieuwbouw) of door een eventueel op te richten coöperatie (mogelijk ook een DOM, zie punt 4.1.1, wellicht deels gefinancierd uit een fonds, zie 4.10) die bestaande of nieuw te bouwen woningen voor eilanders wil gaan aanbieden. Je kunt erfpacht op deze manier gebruiken om beleidsdoelen als oplossing voor de woonproblematiek te ondersteunen.

20 Betaalbaar wonen

4.1.3 n WOZ waarde De WOZ-waarde is een grondslag voor belastingheffing door drie overheden. Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt, banken accepteren de WOZ-waarde veelal als bewijs dat de waarde van de woning voldoende onderpand is voor een (tweede) hypothecaire lening of als bewijs dat het zogenaamde toptarief (hoger rentetarief als de lening meer bedraagt dan de executiewaarde) niet meer betaald hoeft te worden. De gemeente stelt de WOZ waarde vast. Voor Schiermonnikoog geldt dat er relatief veel woningen in het hogere segment te koop worden aangeboden en dat er nagenoeg geen verkopen plaatsvinden. Een deel van deze woningen worden aangeboden door de eigenaren zelf en een deel door erfgenamen. Veelal opdrachtgevers die niet op het eiland woonachtig zijn en daardoor niet op de hoogte van de woningmarkt. Bij het te koop zetten van de woning wordt er door de verkopers gekeken naar de WOZ-waarde en het overige aanbod op het eiland. Hierdoor wordt er niet altijd een realistisch beeld geschapen van de werkelijke waarde van de woning. Bij de waardering van de WOZ-waarde wordt op dit moment door de gemeente Schiermonnikoog geen sterk onderscheid gemaakt van de bestemming van de woning, te weten permanente bewoning/ permanent-recreatief (zogenaamde dubbelbestemming)/ recreatiewoning. De woningen met uitsluitend een permanente bestemming worden gelijk geschat met de woningen met een dubbelbestemming. Omdat de laatst genoemde woningen ook recreatief gebruikt mogen worden is een koper bereid om in verhouding meer voor deze woningen te betalen. Als gevolg hiervan stijgt de waardering van de woning met uitsluitend permanente bestemming omdat de woningen met een dubbelbestemming als referentieobject worden gebruikt. De woning wordt hierdoor ook te hoog gewaardeerd, omdat er in de waarde afweging hier geen rekening mee wordt gehouden. Om dit te doorbreken zou er een duidelijk onderscheid gemaakt kunnen worden in de (WOZ)waardering van de verschillende bestemmingen. Hetgeen onder andere zal leiden tot een realistischere prijsstelling bij het te koop zetten van de woningen en daarbij het vergroten van je doelgroep (kopers).

4.1.4 n Handhaving Een bestemmingsplan is juridisch bindend. Dit betekent dat iedereen, burgers én overheid, zich eraan moet houden. Het is de taak van de gemeente om ervoor te zorgen dat iedereen zich aan de regels van een bestemmingsplan houdt. Het bestuur is bevoegd om op te treden tegen overtredingen van het bestemmingsplan. Bij de gemeente kan een verzoek tot handhaving worden ingediend. Tijdens de expertmeeting is gesproken over de mogelijkheid om deze taken bij een externe organisatie neer te leggen. In een kleine gemeenschap, waar inwoners verschillende rollen naast elkaar hebben is het lastig om consequent te handhaven.


4.1.5 n Bestemmingsplan in combinatie met beloningsplanologie Neem een wijzigingsbevoegdheid op in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is één van de middelen waarmee de beleidsdoelstellingen kunnen worden gerealiseerd. De problematiek op Schiermonnikoog is dat er een tekort is aan betaalbare woningen. De woningmarkt sluit niet aan op de arbeidsmarkt, er zijn daardoor te weinig woningen beschikbaar voor nieuwe werkenden. Uit het werkbezoek kwam naar voren dat het woningentekort een relatie heeft met de recreatieve sector. Woningen worden ingezet voor de recreatie, hetzij als tweede woning, hetzij als recreatiewoning (geheel of ten dele). De idee is om via het bestemmingsplan die trend in te zetten om de woonfunctie te ondersteunen. De balans tussen wonen en recreëren is precair. Er is echter een verhouding aan te wijzen waarbij beide functies naast elkaar gedijen (break even point). Die verhouding zal dicht bij de huidige situatie liggen. De eerste stap is om die verhouding vast te leggen in het bestemmingsplan. Wonen en recreatie worden plaats vast in het bestemmingsplan opgenomen. Tegelijkertijd legt het bestemmingsplan de eis van bedrijfsmatige exploitatie van recreatiewoningen op aan recreatiewoningen. De definitie/begripsomschrijving van bedrijfsmatige exploitatie: “het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de logiesverblijven daadwerkelijk recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden”. Bedoeling is dus dat recreatieverblijven door middel van verhuur door steeds wisselende personen worden gebruikt. Gebruik als tweede woning wordt daarmee een halt toegeroepen. In de plan-toelichting wordt vervolgens beschreven in welke mate (kwantitatief en kwalitatief) ruimte kan worden geboden aan meer recreatie. Daarin wordt ook het element van de ‘beloningsplanologie’ uitgelegd: meer recreatie is mogelijk indien dit op enigerlei wijze een concrete positieve bijdrage levert aan de woonfunctie op het eiland. Er zijn vele vormen denkbaar waarin dit principe wordt neergelegd. Te denken valt bijvoorbeeld aan de voorwaarde dat: • een als woning bestemd pand wordt opgeknapt; • een tweede woning wordt vrijgegeven voor reguliere bewoning (inclusief bestemmingswijziging); • een vorm van mantelzorg tot stand wordt gebracht; • een afdracht plaatsvindt in een te vormen Fonds Woonvoorzieningen Schiermonnikoog. (zie 4.1.10). Dit zijn maar voorbeelden en wellicht zijn er betere te bedenken, als maar kan worden onderbouwd dat het stellen van deze voorwaarden een ruimtelijk relevant motief dient. Dat is niet erg ingewikkeld, de woonfunctie staat aantoonbaar onder druk op Schiermonnikoog. De voorwaarden die worden gesteld, zijn rechtstreeks te herleiden tot het in stand houden van het goede woon- en leefklimaat (en dus de woonfunctie) op het eiland.

4.1.6 n De Huisvestingswet De Tweede Kamer stemde onlangs in met een ingrijpende herziening en vereenvoudiging van de Huisvestingswet. De wet geeft de gemeenten bij schaarste de mogelijkheid om te sturen op de verdeling van goedkope woonruimte, al geldt dit niet langer voor koopwoningen. Een aangenomen amendement van de VVD en PvdA zondert de Wad-

22 Betaalbaar wonen

deneilanden hiervan uit. Daar mogen gemeenten nog wel regels voor koopwoningen opstellen, zodat eilanders kans blijven maken op een koopwoning op het eiland. Ook kunnen Waddengemeenten zo de omzetting van permanente woningen in recreatiewoningen te beïnvloeden.

4.1.7 n KoopGarant De KoopGarant-regeling is een landelijk, door de overheid erkende verkoop-constructie die bij steeds meer woningcorporaties en projectontwikkelaars wordt toegepast. Bij aankoop van de woning kan een korting worden verstrekt die kan oplopen tot maar liefst 33%. Dankzij de terugkoopgarantie is de koper verzekerd van een snelle verkoop bij verhuizing. De eigenaar blijft dus niet met dubbele maandlasten zitten. Bij onverhoopte daling van de marktwaarde deelt de woningcorporatie of projectontwikkelaar in het verlies, maar als de woning in waarde is gestegen dan wordt de winst gedeeld met de woningcorporatie. Behalve als de waardestijging is toe te wijzen aan geïnvesteerde renovatie aan het huis. Met KoopGarant is een lagere hypotheek nodig om de woning te kopen, dit betekent ook lagere maandlasten. Noot: Koopgarant is een aantal jaren terug door Woon Friesland aangeboden. Voor dit product bestond geen belangstelling. Op Schiermonnikoog wilde men toen graag volledig eigendom van de woning en niet deels.

Overdrachtsbelasting en fondsvorming Voorbeeld: In Italië wordt 10 % van de overdrachtsbelasting (Imposta Sul Trasferimento Di Beni Immobili) van tweede woningen aan de gemeenschap uitgekeerd voor maatschappelijke doelen.

4.1.8 n Tweede woningen De gemeente is bevoegd om beleid te voeren voor wat betreft tweede woningen. Dit kan bijvoorbeeld middels een ontheffing beleid, het verbod is uitgangspunt, tweede woningen zijn verboden, tenzij, maar het kan ook middels een vergunningenbeleid , tweede woning zonder vergunning verboden.

4.1.9 n Fondsvorming inclusief uitvoeringsverordening De gemeente zou een Fonds Woonvoorzieningen Schiermonnikoog kunnen vormen, waaruit bijdragen kunnen worden gegeven voor het oplossen van de woonproblematiek.

4.1.10 n Woningsplitsing Op basis van de huisvestingsverordening kan de gemeente woningsplitsing toestaan. Zo kan een woonruimte worden omgebouwd tot meerdere appartementen. Middels een vergunning kan dit worden geformaliseerd. Op Schiermonnikoog is dit geformaliseerd.


4.1.11 n Woningtoewijzingssystematiek Op Schiermonnikoog heeft de woningtoewijzing commissie (eilanders/wethouder/ ambtenaar) een adviserende rol over de woningtoewijzing aan Woon-Friesland. Er is geen beleid over het toewijzen van huurwoningen aan mensen die uit een koopwoning komen. Bij toewijzing wordt voornamelijk gekeken naar de regels in de huisvestingsverordening (hier wordt voornamelijk gekeken naar bindingseisen, d.w.z. economische en/of maatschappelijke binding en ‘passendheid’, dat wil zeggen dat een gezinswoning naar een gezin gaat en niet naar een alleenstaande en dat seniorenwoningen naar oudere mensen gaan). In mindere mate wordt er naar inkomen gekeken, omdat het verschil in prijs tussen koopwoningen en sociale huurwoningen (er zijn vrijwel geen particuliere huurwoningen) heel erg groot is. Daarnaast werken veel mensen voor een paar jaar op het eiland (denk aan politiebeambten), waardoor kopen niet een directe optie is. Beleid uit de Huisvestingsverordening gebeurt op basis van de toewijzingscriteria: • Economische binding; • Huidige huisvesting; • Gezinssamenstelling; • Termijn van inschrijving; • Inkomen < 34678.

4.1.12 n Dienstwoningen Een dienstwoning is een woning die verbonden is aan een bepaalde (vaak openbare) functie of beroep. In tegenstelling tot een ambtswoning hoeft een dienstwoning niet representatief te zijn, maar de woning is doorgaans wel dicht bij de werkplek gelegen. In het Nederlandse huurrecht neemt de dienstwoning een bijzondere plaats in omdat de bewoner zijn/haar gebruiksrecht verliest zodra de functie waar de woning bij hoort, wordt beëindigd. De bewoner heeft in dat geval geen recht op huurbescherming. Het moet dan wel een ‘echte’ dienstwoning betreffen, dat wil zeggen, er moet een duidelijk verband zijn tussen de woning en de werkzaamheden. Op Schiermonnikoog zou nieuwbouw kunnen plaatsvinden specifiek voor economisch gebonden werknemers. De woningbouwcorporatie en de werkgevers zouden hier een rol in kunnen hebben.

4.1.13 n Leegstandswet Regelmatig krijgen huiseigenaren te maken met dubbele woonlasten, omdat de woning die wordt verlaten nog niet is verkocht, maar de volgende woning al wel aan de eigenaar is opgeleverd. Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet kan een oplossing bieden voor dubbele woonlasten. De tijdelijke verhuur dient daarnaast om verpaupering van woning en omgeving door leegstand te voorkomen. Bij verhuur op basis van de Leegstandswet is een vergunning van de gemeente nodig. De eigenaar dient zelf voor toestemming van de hypotheekverstrekker te zorgen. De Leegstandswet verbindt een aantal eisen aan de vergunning tot tijdelijke verhuur.

24 Betaalbaar wonen

4.1.14 n Zelforganisatie Zelforganisatie van burgers is er in allerlei vormen, en sommige daarvan zouden kunnen bijdragen aan het verlichten van de woonproblematiek op Schiermonnikoog. Genoemd werd al de vormingen van een DOM, maar er zijn ook voorbeelden van verenigingen van eigenaren op straat of buurtniveau (hierin zouden de belangen van permanente en recreatieve bewoners gebundeld kunnen worden). Er ontstaan op dit moment veel initiatieven om de zorg voor ouderen op dorpsniveau in eigen hand te nemen (o.a. Hoogeloon Brabant), woningen kunnen in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap gebouwd worden, en zo meer. Denkbaar is ook een vorm van “Kurverwaltung’ zoals op de Duitse eilanden (zelforganisatie van ondernemers en lokale overheid, verdergaand dan een VVV zoals wij die kennen).

4.2 n Contactgegevens experts De experts die hebben deelgenomen aan de expertmeeting staan hieronder vermeld. De bijeenkomst is georganiseerd door Partoer, Fries bureau voor sociaal economische vraagstukken, de Provincie Fryslân en de gemeente Schiermonnikoog.

Naam Organisatie: Functie: Email-adres: Jan Oosterkamp Bügel Haaijema Directeur [email protected] George de Kam Rijksuniversiteit Honorair hoogleraar Volkshuis- [email protected] Groningen vesting en grondmarkt, met bij zondere aandacht voor het wonen van ouderen Durk Mous Rabobank Directievoorzitter info@noordoostfriesland Noordoost-Fryslân .rabobank.nl Remco van Dijk Makelaardij Roos Makelaar [email protected] Klaas Verver Makelaardij Verver Makelaar [email protected] en Jet Winters Siebren Bosma Woon Friesland Accountmanager [email protected] André Buijs RIGO research Onderzoeker en adviseur [email protected] Roelof Kuik Masthrea BV Adviseur [email protected] Ingrid Buurstra Provincie Fryslân Beleidsmedewerker wonen [email protected] Jaïr de Paauw Ecorys Consultant [email protected] Mark Faasse NVM Zeeland Voorzitter van de NVM [email protected] afdeling Zeeland Sjoerd Hoekstra dorpsbelang Oudwoude/ Voorzitter dorpsbelang/ beschermde [email protected] provincie Fryslân dorpsgezichten Dongeradeel Riekele Heida St. Woningbouw Directeur directie@ Achtkarspelen woningbouwachtkarspelen.nl


4.3 n Links naar websites: Relevante websites voor naslagwerk zijn hieronder genoemd: • http://www.partoer.nl/sites/default/files/het_geluid_van_jongvolwassenen_op_ schiermonnikoog_partoer_jan._2014_1.pdf • http://www.partoer.nl/sites/default/files/fluchskrift_sociaal_economsiche_ kenmerken_schiermonnikoog.pdf • http://www.schiermonnikoog.nl/actueel/schiermonnikoog-op-morgen_3371/ • http://kknn.vanmeernaarbeter.nl/bibliotheek/projectplan-fan-mear-nei-better • http://www.fryslan.nl/fanmearneibetter • http://www.rug.nl/staff/g.r.w.de.kam/ • http://repository.ubn.ru.nl/browse?type=author&authority=155793268

26 Betaalbaar wonen


Betaalbaar wonen. Advies van experts aan Schiermonnikoog

Recommend Documents