BEHANDELINGSFORMULIER

BEHANDELINGSFORMULIER Vergadering 21-9-2011 Agendapunt F Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011 De heer J. van der Tak

Onderwerp Portefeuillehouder Beleidstaak Voorgesteld besluit

Economie De inhoud van de Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011 wordt vastgesteld, evenals de tekst van de aanbiedingsbrief bij de monitor. De monitor zal in samengevatte vorm in een drieluik in druk worden uitgebracht, en integraal in digitale vorm op de website van Haaglanden beschikbaar worden gesteld. Voor de 17e keer publiceert het Stadsgewest zijn jaarlijkse monitor van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden. De sector Economie van het Stadsgewest heeft samen met de stafafdeling Onderzoek van de directie Beleid van Haagse Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) deze monitor voorbereid. De basisgegevens zijn afkomstig uit de gemeenten, uit het Bedrijfspanden Informatiesysteem (BIS) van Steenworp en uit het Werkgelegenheidsregister Haaglanden (WRH). De belangrijkste conclusies uit de rapportage zijn opgenomen in een aanbiedingsbrief. Geconcludeerd wordt dat het aanbod op de kantorenmarkt in Haaglanden zich ongunstig ontwikkelt, tot uiting komend in een toename van het leegstaande aanbod (tot meer dan 1 miljoen m² per 1/1/2011). Lichtpuntje is dat het opgenomen metrage (ruim 257.000 m² in 2010) weer ruim boven het lage niveau van 2009 is gekomen. In % van de totale voorraad is het aanbod gestegen tot 14,5%, ruim het dubbele van het frictieniveau van 5 à 6%. De opgeleverde nieuwbouw in 2010 komt op 128.7000 m²; de nieuwbouwproductie in de komende jaren zal naar verwachting uitkomen op ruim 240.000 m². Daarenboven bedraagt de - drastisch bij te stellen - planvoorraad circa 1,2 miljoen m² De conclusies uit de rapportage zullen worden betrokken bij de inmiddels in gang gezette evaluatie van de stadsgewestelijke kantorenstrategie

Korte motivering

Bijlagen Gevolgde procedure

Bestuurlijk overleg

Economie: 7 september 2011

Commissie van advies Overleg/inspraak Anders, te weten

Verdere Procedure

Commissie van advies Algemeen bestuur Anders, te weten

Openbaar besluit Wet. bekendmaking Persbericht Andere publiciteit

Opgaven vanuit gemeenten verwerkt

Overleg/inspraak

Ja Nee Ja Regionieuws

t.k.n. Verspreiding van de monitor Financiële gevolgen

Kosten van vormgeven en drukken in begroting 2011 voorzien

P&O aspecten

G. Scholtens (plv) J. van der Tak M.F. Stein

Advies JZ Opsteller Telefoonnummer Datum

Beslissing:

G. Scholtens 070 750 1673 8 september 2011

Leidinggevende Portefeuillehouder Secretaris

conform / gewijzigd / afgewezen / aangehouden / …

Aan geadresseerde

G. Scholtens

september 2011

070 7501673

SH11.4199

Monitor kantorenmarkt Haaglanden

EZ304

1

Geachte heer, mevrouw,

Bijgaand treft u ter kennisneming aan het drieluik "Kantorenmarkt, monitor 2011". Hierin worden recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden en in de afzonderlijke gemeenten kort uiteengezet. De volledige monitor is te vinden op onze website www.haaglanden.nl/beleid/economie/kantoren/monitor kantorenmarkt 2011 Een papieren exemplaar is op aanvraag beschikbaar. De monitor schetst een beeld van de ontwikkelingen in 2010 die uitmonden in overzichten van de situatie per 1 januari 2011. De belangrijkste conclusies uit de rapportage zijn de volgende. -

In het afgelopen jaar is het aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden, evenals in 2009, toegenomen. Per 1 januari 2011 bedroeg het aanbod ruim 1 miljoen m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 14,5%. Dit is 2,5%punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5%. De aanbodtoename betreft voor 70% panden groter dan 1.000 m².

-

De opname in 2010 van kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouw panden bedroeg ruim 257.000 m², ruim boven het lage niveau van 2009, maar minder dan het gemiddelde van de afgelopen jaren van circa 325.000 m² per jaar.

-

In 2010 werd in Haaglanden 128.700 m² aan nieuwbouw kantoren opgeleverd, weliswaar aanmerkelijk meer dan in 2009, maar veel minder dan in het topjaar 2003, toen 216.000 m² werd opgeleverd. Aangezien in het verslagjaar circa 24.000 m² aan kantoorbestemming werd onttrokken is de totale voorraad kantoorvloeroppervlak in Haaglanden toegenomen met ruim 100.000 m² tot circa 6.964.000 m². 1

-

Op basis van de plannen in uitvoering zal de nieuwbouwproductie in 2011 en 2012 te samen naar verwachting uitkomen op ruim 240.000 m². Voor de jaren daarna zijn er bouwplannen tot 200.000 m² en is er nog plancapaciteit van meer dan 1.000.000 m², bijna 422.000 m² betreft plannen in voorbereiding of in studie, voor het overige gaat het om nog in te vullen ruimte in bestemmingsplannen.

-

De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 500 of 0,3% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 6.800, of 3,7%.

De conclusies uit de rapportage zullen worden betrokken bij de inmiddels in gang gezette evaluatie van de stadsgewestelijke kantorenstrategie. In overleg met de stadsgewestgemeenten zal vervolgens een nieuwe strategie worden geformuleerd: met name het planvolume zal kritisch moeten worden doorgelicht. Voorts zal het bestaande aanbod op mogelijkheden tot functiewijziging en/of verduurzaming worden bezien. Graag bevelen wij de rapportage "Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2011" in uw aandacht aan. Het dagelijks bestuur van het Stadsgewest Haaglanden, de secretaris,

de voorzitter,

Marion F. Stein

J.J. van Aartsen0

2

Monitor kantorenmarkt

2011

economie

Inhoud

Hoofdstuk Inleiding

3

Samenvatting

4

1 Haaglanden en de Randstad

6

2 Ontwikkelingen in Haaglanden 2010

2.1 Groei van de kantorenvoorraad 2.2 Aanbod en opname van kantoren

13 13 16

3 Ontwikkelingen in de komende jaren

23

4 Werkgelegenheid in kantoren

26

Definities kantorenmarkt

28

Bijlagen

29

2

Monitor kantorenmarkt 2011

Inleiding Deze monitor is de zeventiende in een reeks van jaarlijks verschijnende rapportages over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. De ontwikkelingen in het aanbod en de opname van kantoorruimte in 2010 staan in deze publicatie centraal. De situatie per 1 januari 2011 wordt vergeleken met die van een jaar eerder, en in veel gevallen ook met die van eerdere jaren. De monitor is merendeels beschrijvend van aard, maar ook wordt ingegaan op de verwachtingen over in de komende jaren op te leveren en nieuw te ontwikkelen kantorenprojecten. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio’s in de Randstad. Kantoren kleiner dan 500 m² zijn daarin niet meegenomen. Hoofdstuk 2 laat de mutaties in de kantorenvoorraad in Haaglanden zien aan de hand van de ontwikkelingen in de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar. Voorraad, aanbod en opname worden onderscheiden naar gemeente en grootteklasse. Ook kantoren kleiner dan 500 m² zijn hier in de cijfers opgenomen. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Dit hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren, in relatie tot het op stadsgewestniveau geformuleerde kantorenbeleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren, onderscheiden naar de belangrijkste branches.

Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden

Wassenaar

Internationaal Strafhof Clingendael World Forum Gebied Hofzichtpark Benoordenhout Leidsenhage e.o. Utrechtsebaan Leidschendam-Voorburg Binnenstad Nieuw Centraal Beatrixkwartier Groene Schenk Sijtwende/Oosteinde Klein Plaspoelpolder Nieuw Centrum Overgoo Voorburg Centrum Forepark Binckhorst Zuid-Oost 's-Gravenhage Laakhaven/HS Voorburg station ‘s Gravendreef Binckhorstlaan Stadscentrum Plas van Reef (deelplan 20) Hoornwijck Rijswijk Zoetermeer Afrikaweg Ypenburg A12 zone Nieuwe Veen (deelplan 19)

Rijswijk

Rokkeveen A12

In de Bogaard OV knooppunt

Pijnacker-Nootdorp

Pijnacker Centrum

Delftse Poort West

Westland

Station Centum/Spoorzone

Delft

Bestuurscentrum Westland

Pijnacker Zuid

Station Zuid

Tiendweg

Midden-Delfland

Locaties kantoren bestaand kantoren in ontwikkeling/gepland Inleiding

3

Samenvatting De effecten van de kredietcrisis worden in deze monitor voluit zichtbaar. Evenals in de andere grootstedelijke regio’s is ook hier leegstaande aanbod in 2010 fors toegenomen. Het opnamevolume laat na het dieptepunt in 2009 weer een opgaande lijn zien, maar blijft ver onder het gemiddelde over de vijf voorafgaande jaren.

Aanbod In het afgelopen jaar is het vrij beschikbare aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden sterk gestegen. Per 1 januari 2011 bedraagt het aanbod bijna 1.012.000 m². Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 14,5%. Dit is 2,5%punt meer dan een jaar eerder, en ruim het dubbele van de markttechnisch gewenste frictieleegstand van maximaal 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten in Haaglanden. Met uitzondering van Wassenaar komt in alle gemeenten het beschikbare aanbod boven de frictieleegstand uit. Den Haag, Midden-Delfland en Delft blijven met Wassenaar onder het regiogemiddelde, de overige gemeenten komen daarboven, enkele zelfs boven 20%.

Opname De opname van in gebruik genomen kantoorruimte in bestaande en opgeleverde nieuwbouwpanden bedroeg in 2010 totaal 247.400 m² en komt hiermee ruim 29% hoger uit dan het opnamevolume van een jaar eerder. Met name in Den Haag en Rijswijk werd meer opgenomen. De toename in opnamevolume was het grootst in Den Haag: in 2009 bedroeg dat 104.500 m², in 2010 werd er in totaal 153.2000 m² opgenomen.

Nieuwbouw In 2010 werd in Haaglanden 128.700 m² aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Dit is 87.800 m² meer dan in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd 65% in Den Haag gerealiseerd. Van de nieuwbouw was begin 2010 een deel nog niet verhuurd. Op basis van de plannen in uitvoering zal in 2011 en 2012 in totaal 241.600 m² worden opgeleverd. Voor de jaren daarna zijn er bouwplannen tot 200.000 m² en is er nog plancapaciteit van meer dan 1.000.000 m², bijna 422.000 m² betreft plannen in voorbereiding of in studie, voor het overige gaat het om nog in te vullen ruimte in bestemmingsplannen.

Tabel 1

Kerncijfers kantorenmarkt Haaglanden in m2 bvo (werkgelegenheid in aantallen)

Stadsgewest Haaglanden

Waarvan Den Haag

6.963.900 128.700 24.000 241.600 1.011.935 14,5% 257.380 191.986

4.354.850 83.750 23.900 233.200 477.500 11,0% 153.200 116.460

Voorraad 1-1-2011 Nieuwbouw gereed gekomen in 2010 Afname door functiewijziging in 2010 In aanbouw 1-1-2011 Aanbod bestaande voorraad 1-1-2011 Leegstand in % van de voorraad 1-1-2011 Opname in 2010 Werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2010 Bron: zie tabellen 5 t/m 14. Zie voor definities en begrippen pagina 28.

4


Werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. Per 1 januari 2011 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 500 of 0,3% minder dan een jaar eerder. Ten opzichte van 1 januari 2006 daarentegen is er een groei van bijna 6.800, of 3,7%.

Samenvatting

5

Hoofdstuk 1

Haaglanden en de Randstad In 2010 kende de kantorenmarkt in Nederland een minder succesvol jaar. De opname kwam met 1,05 miljoen m² uit op het laagste niveau van de afgelopen twaalf jaar. Het aanbod steeg voor het tweede jaar op rij, tot in totaal circa 5,5 miljoen m² per 1 januari 2011 en bereikte daarmee een niet eerder vertoonde omvang. De vraag die een jaar geleden werd gesteld was in hoeverre de kantorenmarktcijfers in 2010 verder zouden worden beïnvloed door de aanhoudende economische crisis. Dat ten opzichte van de voorgaande jaren sprake zou zijn van een teruggang leek immers onvermijdelijk. Het aanbod is in 2010 aan een forse stijging onderhevig geweest. Het aanbod is gestegen met 16% en komt op 1 januari 2011 uit op 6.397.000 m². Het opname volume is in 2010 met 2% verder teruggelopen, na een veel grotere teruggang in 2009 van 13%. De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ruim 46 miljoen m². Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m² circa 15% van de landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod zowel nationaal als in Haaglanden 14,5%. Dit percentage ligt ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Wel moet bij deze aanbodcijfers worden opgemerkt dat daarin ook plannen zijn inbegrepen waarvan de bouw nog niet gestart is.

Aanbod Onder de vier grootstedelijke regio’s laat Den Haag in 2010 relatief de grootste stijging zien. Op 1 januari 2011 wordt hier 234.000 m² ofwel 37% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Utrecht is verantwoordelijk voor de kleinste aanbodstijging, met een stijgingspercentage van 6%, gevolgd door Amsterdam met 8%. In en om Rotterdam stijgt het aanbod met 28%. Ook ten opzichte van het vijfjaars gemiddelde is de stijging van het aanbod in de regio Den Haag het grootst (+36%). De overige grote steden noteren stijgingen van 14 tot 31%. Binnen de regio’s van de vier grote steden is het beeld per deelgebied wisselend. Het aanbodcijfer in de regio Den Haag noteert in 2010 een forse stijging en komt uit op 862.900 m² kantoorruimte. Dit is absoluut ook de grootste toename van de afgelopen vijf jaar. In de omliggende gebieden is vooral de toename van het aanbod in Rijswijk (plus 33.000 m²) opvallend. Hier staan met name in Plaspoelpolder grote metrages leeg. Per 1 januari 2009 omvat het aanbod in Zoetermeer ruim 124.500 m² en vormt daarmee ruim 16% van het totale aanbod in de regio Den Haag. In de Haagse regio is het aanbod per 1 januari 2011 ten opzichte van een jaar eerder met 234.000 m² toegenomen. De zeer forse aanbodstijging in de gehele regio Rotterdam kan voor het belangrijkste deel worden toegeschreven aan de aanbodontwikkeling in de overige deelgebieden. Het aandeel van de randgemeenten in het totale aanbodcijfer bedraagt op 1 januari 35%. Op 1 januari 2010 jaar was dit nog 27%. Met uitzondering van Rotterdam West, Kralingen en Berkel en Rodenrijs noteren alle deelgebieden een stijgend aanbodcijfer. In Capelle-, Nieuwerkerk- en Krimpen aan den IJssel is het aanbod met 61% gestegen, tot 134.600 m². Met een stijging van 8% in 2010 komt het totale aanbodcijfer in de regio Amsterdam op 1643.200 m². Binnen Amsterdam wordt in het deelgebied West de meeste kantoorruimte aangeboden: met een aanbodcijfer van 388.700 m² (+9%) is tevens

6


sprake van het grootse aanbod in de gehele regio. In de deelgebieden Centrum, Amsterdam Noord, op de Zuidas en de Zuidelijke IJ-oevers is sprake van een daling van het aanbod. In de regiogemeenten rond Amsterdam wordt op 1 januari 2011 gemiddeld 10% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Het totale metrage komt daarmee uit op 535.000 m². Ieder deelgebied draagt bij aan deze stijging. In Hoofddorp wordt de meeste kantoorruimte aangeboden (184.000 m²). Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar verder gestegen tot 649.100 m². De aanbodstijging in deze regio komt zowel voor rekening van de omliggende kernen als van de gemeente Utrecht. Op 1 januari 2010 wordt in de gemeente Utrecht in totaal 372.700 m² kantoorruimte aangeboden, 57% van het totale aanbod in de gehele regio. In de omliggende kernen bedraagt het aanbodcijfer op 1 januari 276.400 m², 43% van het totale aanbod. De belangrijkste aanbodstijging komt voor rekening van Papendorp, waar het aanbod in één jaar met ruim 30.000 m² is toegenomen. Voor de randgemeenten geldt dat sprake is van een aanboddaling in De Bilt/Bilthoven en Nieuwegein. Nieuwegein is desondanks nog altijd het deelgebied met het hoogste aanbodcijfer in de gehele regio.

m2 bvo 2006 = 100

In figuur 2 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf januari 2006 tot januari 2011 per grootstedelijke regio grafisch weergegeven. 130

Figuur 2 Kantorenaanbod per 1/1 in de vier grootstedelijke regio’s, index: 2006 = 100

120 110 100 90

Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

80 70 2006

2007

2008

2009

2010

2010

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont Den Haag de grootste toename van het aanbod in vergelijking met de overige grootstedelijke regio’s.

Tabel 2 Regio Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Relatieve verandering van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s per 1 januari 2011 Ten opzichte van 1-1-2010

Ten opzichte van vijfjaarlijkse gemiddelde 1-1-2006 t/m 1-1-2011

+8% +37% +28% +6%

+14% +36% +31% +16%


Haaglanden en de Randstad

7

Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. In de Randstad komt het nieuwbouwpercentage in het beschikbare aanbod per 1 januari 2011 evenals een jaar eerder gemiddeld uit op 8%. In de vier grote steden noteert Amsterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Rotterdam 3% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat.

Tabel 3

Nieuwbouwpercentage in het kantorenaanbod in de Randstad, per 1 januari 2011

Regio

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

30% 18% 15% 19% 23%

14% 18% 14% 16% 15%

9% 17% 18% 18% 14%

7% 21% 18% 15% 13%

8% 22% 5% 11% 10%

10% 6% 3% 8% 8%

10% 6% 3% 8% 8%


Opvallend in de bovenstaande cijfers is de sterke daling van het nieuwbouw percentage in het aanbod van de afgelopen 2 jaren ten opzichte van voorgaande jaren. In Amsterdam wordt de meeste nieuwe kantoorruimte aangeboden. Met een nieuwbouwpercentage van 10% op 1 januari 2011 is overigens geen sprake van een toename ten opzichte van een jaar geleden. Het nieuwbouwpand met het grootste aaneengesloten metrage dat wordt aangeboden is gelegen in Amsterdam Zuidoost en omvat 15.600 m². Ook in de overige grootstedelijke regio’s is het aandeel nieuwbouw gelijk gebleven aan vorig jaar. In Den Haag vinden de meeste grote nieuwbouwprojecten plaats rond het Centraal Station en het Beatrixkwartier. In het tweede kwartaal van het afgelopen jaar is de ‘Haagsche Zwaan’ opgeleverd, waarvan een groot deel nog beschikbaar is. Een ander voorbeeld van een groot project is ‘De Kroon’, waar woon- en werkfuncties worden gecombineerd. Voor ‘New Babylon’ staat gepland dat het project eind 2011 gereed zal zijn. Voorbeelden van kleinere projecten waarvan de bouw reeds is gestart zijn de ontwikkelingen rondom station Ypenburg. Van de kantoorprojecten die nu in aanbouw staan is slechts een miniem deel voor de markt beschikbaar. De daling van het nieuwbouwpercentage in de afgelopen jaren wordt veroorzaakt doordat er minder op risico wordt gebouwd, waardoor gebruikers in toenemende mate besluiten het bestaande aanbod beter te benutten. Tevens zou de daling erop kunnen duiden dat nieuwbouwpanden, met name in de Randstad, zeer gewild zijn en vaak al worden opgenomen voordat deze op de markt worden aangeboden, zeker wanneer het panden betreft op toplocaties, zoals de Zuidas in Amsterdam en het Beatrixkwartier in Den Haag. De huidige markt blijkt vooral een vervangingsmarkt te zijn. Naast de huidige dip op de kantorenmarkt lijken ook de tendensen op de arbeidsmarkt geen positieve invloed te zullen uitoefenen op het slinken van het conjuncturele aanbod. Immers, teneinde de beschikbare 6,3 miljoen m² als kantoorruimte in Nederland in gebruik te nemen, is er een groei van naar schatting 250.000 kantoorbanen nodig, die zeer onwaarschijnlijk is. Dit rechtvaardigt de conclusie dat een groot aantal m² van het huidige aanbod structureel aanbod zal blijken te zijn en uiteindelijk herbestemd zal

8


moeten worden. De geringe nieuwbouwproductie kan er echter wel toe leiden dat de concurrentiepositie van het bestaande aanbod sterker wordt.

Opname Het totale opnamecijfer in 2010 in de vier grote steden bedraagt 569.000 m². Alleen de regio’s Rotterdam en Utrecht noteren een opnamestijging ten opzichte van 2009. In de andere twee regio’s is in 2010 minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. In Amsterdam komt het opnamevolume, voor het eerst sinds 1995, beneden 200.000 m². Daarmee was de daling in het opnamevolume in het afgelopen jaar het grootst in de regio Amsterdam. De daling is vooral toe te schrijven aan een forse krimp in het totale opnamevolume in de randgemeenten (-73%).

Tabel 4

Opname van kantoorruimte > 500 m² exclusief contracten ≤5 jaar, in de Randstad

Regio

in 1.000 m2 bvo

2005

2006

2007

2008

2009

2010

349 126 131 201 807

505 155 206 118 984

457 203 262 213 1.135

396 113 257 202 968

280 123 129 84 616

189 111 150 119 569

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/ stafafdeling Onderzoek.

In de Haagse regio is de totale opname ten opzichte van 2009 met 10% gedaald, tot 111.300 m². In tegenstelling tot vorig jaar is met name sprake van een tegenvallende vraag binnen Den Haag. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het opname volume in Den Haag is het uitblijven van grote transacties. Het opnameniveau in de randgemeenten is in 2010 gestegen ten opzichte van 2009. De meeste kantoorruimte werd verhuurd in Rijswijk, Zoetermeer en Delft. Met name in Delft en Rijswijk is sprake van een forse opnamestijging ten opzichte van 2009. In Wassenaar is voor het eerst sinds jaren weer kantoorruimte verhuurd met een metrage boven 500 m². m2 bvo 2006 = 100

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Figuur 3 Opname van kantoorruimte >500 m², exclusief contracten ≤5 jaar, in de vier grootstedelijke regio’s, index: 2006 = 100 Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht 2006

2007

2008

2009

2010


De vier grootste transacties zijn allen tot stand gekomen in het Haagse Nieuw Centrum. De grootste transactie betreft de huur van 18.700 m² in de ‘Zilveren Toren’ door MN Services. De andere transactie boven 10.000 m² betreft een tienjarige huurovereenkomst voor 18.000 m² in het eerste kantoorgebouw van de Monarch ten behoeve van het Centraal Administratiekantoor.


9

Om de economische ontwikkeling te stimuleren is de gemeente Den Haag onder andere betrokken bij de West Holland Foreign Investment Agency (WFIA). Dit initiatief zorgt steeds vaker voor de vestiging van met name Aziatische kantoorgebruikers. In figuur 3 is de ontwikkeling van de opname van kantoorruimte per grootstedelijke regio vanaf 2006 grafisch weergegeven.

Tabel 5

Opname van kantoorruimte >500 m², exclusief contracten ≤5 jaar, in Haaglanden, per gemeente

Gemeente

2005

2006

2007

Den Haag 62.100 106.800 131.000 Delft 3.200 700 Leidschendam-Voorburg 11.800 7.400 15.500 Rijswijk 14.000 19.700 28.700 Zoetermeer 35.000 21.400 26.600 Overige gemeenten Subtotaal Haaglanden excl. DenHaag 64.000 48.500 71.500 Totaal Haaglanden 126.100 155.300 202.500

2008

in 1.000 m2 bvo

2009

2010

57.100 94.500 3.700 2.000 2.500 4.500 21.300 8.900 28.700 13.500 4.700 60.900 28.900 118.000 123.400

71.100 10.300 1.000 13.400 14.000 1.500 40.200 111.300


Landelijke opname Landelijk komt het opnamevolume 2% lager uit dan in 2009. Toen werd 1.055.000 m² opgenomen en voor 2010 komt Dynamis (januari, 2011) uit op een totaal van 1.030.000 m². Het relatief lage opnamevolume in 2010 duidt erop dat verhuisbeslissingen steeds vaker worden uitgesteld. Kantoorgebruikers blijven op dit moment liever zitten dan te verhuizen naar een vaak duurdere nieuwe locatie. Daar komt nog bij dat ze bij een contractverlenging verhuiskosten besparen en vaak ook nog ‘incentives’ kunnen bedingen bij de verhuurder om niet te vertrekken.

Ontwikkeling Onlangs heeft het Centraal Plan Bureau voor 2011 een economische groei geraamd van 1,75%. Deze prognose is uiteraard onderhevig aan grote risico’s en onzekerheden. De verwachte economische opleving in 2011 betekent ook niet dat de problemen op de kantorenmarkt voorbij zullen zijn. Duidelijk is dat de markt zich niet meer - zoals in het verleden wel gebeurde - vanzelf corrigeert op het moment dat de economie zich herstelt en de vraag aantrekt. De opkomst van het ‘nieuwe werken’ bijvoorbeeld, in het kader waarvan werkplekken worden gedeeld en ook meer thuis wordt gewerkt, maakt dat ondernemingen in de toekomst veel minder kantoorruimte nodig hebben. Bovendien wordt het verwachte economisch herstel afgevlakt door de bezuinigingsmaatregelen die rijk en gemeenten van plan zijn te nemen.

Huurprijzen De gemiddelde vraaghuurprijs voor kantoorruimte is in 2010 in de regio Den Haag verder gedaald van €142 naar €138 per m² per jaar, een daling van 2,8%. Ook in de regio’s Amsterdam en Rotterdam is de gemiddelde vraaghuurprijs onder druk komen te staan; in Utrecht is deze daarentegen met 6% gestegen.

10


Tabel 6

Gemiddelde vraaghuurprijs in y aangeboden kantoorruimte > 500 m² in de Randstad in m2 bvo

Regio

Amsterdam (incl. Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel) Den Haag (incl. Rijswijk en Leidschendam-Voorburg) Rotterdam (incl. Schiedam en Capelle a/d IJssel) Utrecht (incl. Maarssen)

2006

2007

2008

2009

2010

194 156 142 157

196 160 152 157

186 160 145 164

182 142 138 148

180 138 131 157

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2011.

De vraaghuurprijzen worden echter behoorlijk gekleurd door veelvuldig geboden ‘incentives’ zoals huurvrije perioden en inrichtingsbijdragen. Vastgoedmarkt (januari 2010) schat in dat de werkelijke huurprijs ongeveer 20% lager ligt dan de opgegeven prijs. De verwachting is dat de functie van ‘incentives’ op de kantorenmarkt, als gevolg van de huidige financieel-economische crisis, in de komende periode verder zal toenemen. Huurvrije perioden van meer dan een jaar op een vijfjarig huurcontract vormen geen uitzondering. Opvallend in de top 10 van de hoogst gerealiseerde huurprijs per m² kantoorruimte in de Randstad is dat er geen tophuren in de regio Den Haag in voorkomen. In tabel 7 is de top 5 van de in 2010 gerealiseerde huren per m² bvo kantoorruimte per deelgebied in de Randstad opgenomen.

Tabel 7

Gerealiseerde tophuren in y per m² bvo kantoorruimte per jaar in de Randstad per deelgebied, 2010

Regio

Huurprijs

Amsterdam Centrum Amsterdam Zuidas Utecht Maliebaan Amsterdam Zuidas Utecht Maliebaan

360 340 300 275 246

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2010, en Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

Wat de Haagse regio betreft kent Den Haag de hoogste huurprijzen. De tophuur in 2010 bedroeg hier € 200 per m² per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum. Ter vergelijking, in 2009 lag de tophuur in Den Haag met € 205 op een vergelijkbaar prijsniveau. In de regiogemeenten rond Den Haag variëren de gerealiseerde hoogste huurprijzen tussen € 125 en € 160. Voor 2011 is de verwachting dat de huurprijzen, met name in de randgebieden iets zullen dalen. Op toplocaties zoals het centrum van Den Haag blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten op deze locatie zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven.


11

In figuur 4 zijn de bandbreedtes in de vraaghuurprijzen per 1 januari 2011 per deelgebied in Haaglanden grafisch weergegeven.

Delft

Figuur 4 Vraaghuurprijzen van aangeboden kantoorruimte in Haaglanden per 1 januari 2011, in 5 per m²/jaar

Den Haag Binckhorst Utrechtsebaan Binnenstad Laakhaven Beatrixkwartier Congrescentrum e.o.

Leidschendam-Voorburg Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer 40 70 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2011, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

12


Hoofdstuk 2

Ontwikkelingen in Haaglanden 2010

2.1 Groei van de kantorenvoorraad De aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk zijn ontleend aan Steenworp vestigingsadviseurs, onderdeel van het Stadsgewest Haaglanden. In het bedrijfs informatiesysteem van Steenworp worden alle direct beschikbare en door de markt opgenomen kantoorpanden geregistreerd. Aanbod en opname van minder dan 500 m² worden ook meegenomen; nieuwbouw die pas op termijn beschikbaar komt niet. Hierdoor kunnen de aanbod- en opnamecijfers in dit hoofdstuk in vergelijking met die in hoofdstuk 1 afwijken. Per 1 januari 2011 komt de kantorenvoorraad in Haaglanden op een totaal van 6.963.900 miljoen m² (zie tabel 8). Inmiddels wordt de Haagse kantorenvoorraad, in tegenstelling tot voorgaande jaren, bepaald op basis van het gemeentelijke bestand ‘Onroerend Zaak Belasting’ (OZB). Dat levert in afwijking van tabel 8 een voorraadcijfer voor Den Haag op van 4.668.000 m² en een totaal voor geheel Haaglanden van 7.277.000 m². Omdat de nieuwe gegevens pas in de loop van het jaar beschikbaar komen, is de voorraad per 1 januari 2011 voorlopig bepaald door het saldo van de mutaties in het afgelopen jaar (functiewijzigingen, onttrekkingen en nieuwbouw) op te tellen bij de OZB-voorraad per 1 januari 2010.

Nieuwbouwvolume Vergeleken met het opgeleverde metrage nieuwbouwkantoren in 2009 (40.900 m²), komt het nieuwbouwvolume in Haaglanden in 2010 met 128.700 m² aanmerkelijk hoger uit. Dit volume ligt echter ver onder het in het topjaar 2003 gerealiseerde volume, toen niet minder dan 216.000 m² in de regio gereed kwam (zie figuur 5). Van de opgeleverde nieuwbouw aan kantoorruimte komt het gros (83.750 m²) voor rekening van Den Haag. Grootschalige gereedgekomen nieuwbouwkantoren waren er behalve in Den Haag ook in Rijswijk en Delft. In Den Haag is in het kantorengebied Utrechtsebaan ‘Haagse Zwaan’ (18.700 m²) gereed gekomen. Dit kantoor, waarvan Deloitte een deel in gebruik heeft, staat voor een ander groot deel nog leeg. In juni van het afgelopen jaar vond de feestelijke opening plaats van advocaten- en notariskantoor Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn als eerste zakelijke gebruiker van het nieuw opgeleverde office gedeelte (25.000 m²) van New Babylon plaats. New Babylon ligt centraal in Den Haag, op loopafstand van de oude binnenstad en pal naast Den Haag CS. Aan de Leyweg is eind 2010 het nieuw stadsdeelkantoor Escamp (22.900 m²) opgeleverd en in mei van dit jaar in gebruik genomen. m2 bvo x 1.000

250

Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden, 2001-2010

200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

In het stationsgebied van Rijswijk is het kantorencomplex ‘Da Vinci’ (29.700 m²) gereedgekomen, een ontwikkeling van Eurocommerce Projectontwikkeling.


13

In Delft is het nieuwe hoofdkantoor van Exact Software opgeleverd. Exact Software is verhuisd van de oude locatie aan de Poortweg naar het Technopolis Innovation Park langs de A13. Het nieuwe kantoor is een ontwerp van Red Design en heeft een totale oppervlakte van ruim 11.000 m2 bvo. In Westland ten slotte kwamen 25 units, in totaal 1.500 m², op het Agri Business Centrum te Poeldijk gereed. In de overige regiogemeenten zijn er in 2010 geen nieuwbouwkantoren opgeleverd.

Functiewijziging Functiewijziging van en tot kantoren - de omzetting van kantoren naar bijvoorbeeld woningen of winkels en vice versa - speelde in de regio Haaglanden in 2010 minder een rol dan in de afgelopen 3 jaar. In het afgelopen jaar was er vrijwel alleen in Den Haag sprake van omzetting van kantoren naar andere functies. De onttrekkingen ten behoeve van woondoeleinden komen voor het afgelopen jaar in totaal neer op 5.250 m². Het grootste object daarvan betreft een kantoorpand aan het Prinsevinkenpark dat is getransformeerd in 17 appartementen. Functiewijzigingen van kantoren naar bedrijfspanden hadden in Den Haag in het afgelopen jaar een totale omvang van 18.250 m². De meest omvangrijke transformatie in het afgelopen jaar naar niet-woondoeleinden betrof de verbouwing van de begane grond van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid aan de Anna van Hannoverstraat (9.800 m²) tot een ruimte ten behoeve van bijeenkomsten. Aan de Mauritskade is het kantoor (4.600 m²) verbouwd tot een gezondheidscentrum. Met een enkele omzetting van winkels in kleine kantoren in Den Haag en onttrekking van 100 m² in Zoetermeer komen de functiewijzigingen per saldo uit op een vermindering van het totale kantoorareaal in 2010 met ruim 24.000 m². Met het totale volume aan onttrekkingen in het afgelopen jaar komt het vijfjaars gemiddelde op 31.000 m² te liggen, 5.000 m² hoger dan in 2009. Met de ‘Taskforce Wonen in Kantoren’ is in Den Haag een ambitieus programma geformuleerd om in de komende jaren leegstaande kantoren naar woningen te transformeren. De Task Force heeft als doelstelling om in de komende jaren de markt te prikkelen en te faciliteren om ruim 500.000 m² leegstaande kantoren te transformeren. Vooral in Binckhorst liggen forse opgaven. m2 bvo x 1.000

80

Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2003-2010

70 60 50 40 30 20 10 0 2003

2004

2005

2006 2007

2008

2009

2010


Oplevering van nieuwbouw en functiewijzigingen resulteren per saldo in een groei van de kantorenvoorraad in de regio Haaglanden in 2010 met 104.700 m².

14


Verwachtingen In Haaglanden is er een vrij omvangrijke voorraad van kantoorpanden uit de zeventiger jaren (circa 550.000 m²), die in aanmerking kunnen gaan komen voor transformatie. Voor de komende jaren is de verwachting dat transformaties van kantoren naar andere functies en onttrekking door sloop kunnen toenemen, met name in Scheveningen. De sloop van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag, die gepland stond voor 2013, is door de afstoting richting gemeente voor plusminus 5 jaar uitgesteld.

m2 bvo x 1.000

Op korte termijn wordt onttrekking van circa 6.000 m² in Rijswijk voorzien. Voor de middellange termijn wordt met de herontwikkelingsplannen in de Binckhorst een significante omvang van functiewijzigingen en onttrekkingen verwacht. In Zoetermeer worden eveneens mogelijkheden onderzocht voor transformatie naar andere functies, mede ter compensatie van nieuwbouwplannen rondom Bleizo. 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60

Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 2004-2010, situatie per 31/12

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


Ontwikkeling regionale kantorenvoorraad In tabel 8 is de ontwikkeling van de regionale kantorenvoorraad in het afgelopen jaar per gemeente zowel absoluut als geïndexeerd aangegeven.

Tabel 8

Kantorenvoorraad in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2010 en 2011

Gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

m2 bvo

2010 m² bvo

2011 m² bvo

2011 in %

Index 2011 t.o.v. 2010

346.300 4.295.000 416.500 24.000 30.300 876.600 84.700 141.800 644.000 6.859.200

357.300 4.354.900 416.500 24.000 30.300 909.000 84.700 143.300 643.900 6.963.900

5,1 62,5 6,0 0,3 0,4 13,1 1,2 2,1 9,2 100

103 98 100 100 100 104 100 100 100 100

Bron: Stadsgewest Haaglanden.

De voorraadcijfers van Zoetermeer zijn in 2009 licht naar boven bijgesteld, op grond van een inventarisatie door Buck Consultants International. In de voorraadcijfers van Den Haag in nog geen rekening gehouden met een aanpassing naar boven op grond van gegevens ontleend aan het bestand ‘Onroerend Zaak Belasting’ per 1 januari 2010.


15

2.2 Aanbod en opname van kantoren Een aantal gemeenten binnen het Stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden-Delfland, kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd.

Aanbod In vergelijking met januari 2010, toen er op de markt in het stadsgewest Haaglanden ruim 825.000 m² aan kantoorruimte werd aangeboden, is er per januari 2011, met een aanbodvolume van in totaal 1029.100 m², sprake van een substantiële toename van het beschikbaar aanbod (+24,7%). In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment ruim 14,1%; markttechnisch is een frictieleegstand gewenst van niet meer dan 5 tot 6% van de voorraad.

Tabel 9

Kantorenaanbod in Haaglanden per gemeente per 1 januari 2010 en 2011

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

Per 1-1-2010 aantal bvo panden in m² 60 403 59 9 29 145 16 69 79 869

47.000 348.550 69.900 1.700 5.500 214.100 7.300 20.900 110.050 825.000

Per 1-1-2011 aantal bvo panden in m² 94 51.400 550 477.500 61 75.600 7 2.995 38 7.900 142 206.600 14 3.470 80 21.350 229 165.120 1.215 1.011.935

Bvo in % van de voorraad 2010

2011

13,6 8,1 16,8 7,1 18,2 24,4 8,6 14,7 17,1 12,0

14,4 11,0 18,2 12,5 26,1 22,7 4,1 14,9 25,6 14,5

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden.

Per 1 januari 2010 komt de kantorenleegstand in vrijwel alle regiogemeenten veel hoger uit dan de markttechnisch gewenste frictieleegstand. Alleen in Wassenaar ligt het aanbod onder die frictieleegstand. In het aanbod zijn kantoorunits op bedrijventerreinen begrepen die oorspronkelijk niet als zelfstandige kantoren zijn ontwikkeld. Het betreft veelal eenheden beneden 500 m². Zou hiervoor gecorrigeerd worden dan komen de leegstandpercentages wat lager uit. Met name zal dit gelden voor gemeenten als Pijnacker-Nootdorp en Westland, waar het aandeel kleine panden verhoudingsgewijs hoger ligt. De grootste toename van het aanbod in metrages deed zich in 2010 voor in Den Haag (+128.950 m²). Den Haag komt met het aanbodpercentage van 11,0% in een stijgende trend en de verwachting is dat het aanbodvolume de komende jaren verder zal stijgen. Immers, de rijksoverheid bezuinigt de komende jaren € 90 miljoen per jaar op de gebouwen van ministeries in Den Haag. Verschillende ministeries gaan samen onder één dak, de huidige gebouwen van drie ministeries worden verkocht en van veel gehuurde panden wordt de huur opgezegd. In totaal verdwijnt 40% van de kantoorruimte van het Rijk in Den Haag. In Zoetermeer is de leegstand weer fors toegenomen tot ruim een kwart van de voorraad, na een vermindering in 2009 met 4,5%.

16


In tabel 10 is het beschikbaar aanbod per 1 januari 2009 en 2010 uitgesplitst naar grootteklasse opgenomen. In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod vanaf 2005 per regiogemeente grafisch weergegeven. Opvallend is dat eenheden tot 500 m² meer dan de helft uitmaken van het aantal panden waarin kantoorvloeroppervlak wordt aangeboden, maar in m² slechts 14% van het aanbod vertegenwoordigen.

Tabel 10 Aanbod van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2010-2011

aantal panden

1-1-2010 bvo in m²

350 184 131 170 46 881

42.300 65.000 86.200 303.500 328.000 825.000

0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

aantal panden

1-1-2011 bvo in m²

545 57.575 274 81.800 173 111.000 182 368.160 41 393.400 1.215 1.011.935

Toe/afname 2009-2010 aantal bvo panden in m² 195 90 42 12 -5 334

15.275 16.800 24.800 64.660 65.400 186.935

m2 bvo x 1.000

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

600

Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden, 2005-2010, stand per 1 januari

500 400 300

Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

200 100 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp, januari 2010, bewerking Den Haag/DSO/Stafafdeling Onderzoek.

De opname van kantoren in 2010 Voor 2010 komt het opgenomen metrage in de regio Haaglanden in totaal neer op 257.380 m², een toename van 58.580 m² ten opzichte van 2009. De toename is voor ruim 83% op het conto te schrijven van de gemeente Den Haag. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2010 en het aanbod per 1 januari 2011, bedraagt 25%. Hiermee ligt de ratio boven het landelijk gemiddelde van 16%. In Den Haag bedraagt de ratio 31%, terwijl de markt in de randgemeenten ruimer is met een ratio van 19%. Bij deze lage ratio’s moet wel worden opgemerkt dat door het relatief grote aandeel langdurig aanbod in onder meer Rijswijk (Plaspoelpolder), Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer een enigszins scheef beeld ontstaat van de daadwerkelijke vraagen aanbodverhoudingen. Desondanks is thans wel degelijk duidelijk sprake van een huurdersmarkt.


17

Tabel 11 Opname van kantoren in Haaglanden per gemeente in 2009 en 2010 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

aantal panden

2009 bvo in m²

aantal panden

2010 bvo in m²

41 347 41 0 13 49 7 28 69 595

16.800 104.500 13.300 0 4.700 21.800 900 7.100 29.700 198.800

36 379 28 4 11 64 10 45 82 659

12.000 153.200 6.470 370 3.500 43.700 5.100 11.090 21.950 257.380

Toe/afname 2009-2010 aantal bvo panden in m² -5 -33 -13 4 -2 15 3 17 13 -1

-4.800 48.700 -6.830 370 -1.200 21.900 4.200 3.990 -7.750 58.580

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden.

De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 12 laat zien dat de opgenomen metrages in 2010 in de meeste categorieën en met name in de categorie ≥5.000 m² aanzienlijk zijn toegenomen. In de grootteklasse 500 tot 1.000 m² en 1.000 tot 5.000 m² is het opnamevolume afgenomen.

m2 bvo x 1.000

De opnamegroei in kleinere kantoorpanden (tot 500 m²) is een ontwikkeling die zich al enkele jaren in de hele regio voordoet. In 2005 bestond 76% van alle transacties in de kantorensector uit panden in de grootteklasse tot 500 m². In 2010 ligt dit percentage net als een jaar eerder op 88%! 250

Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden, 2005-2010

200 150

Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

100 50 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010


De transacties groter dan 5.000 m² zijn vrijwel uitsluitend in Den Haag tot stand gekomen. De grootste daarvan is de huur van 18.700 m² in de ‘Zilveren Toren’ door MN Services. Een tweede grote transactie betreft de herontwikkeling van het CAK van 18.000 m² (zie ook “Monitor Haagse Kantorenmarkt 2010-2011”). De gemiddelde transactiegrootte in Haaglanden komt in 2010 met 392 m² flink hoger te liggen dan in 2009, toen het gemiddelde van de opnames op 334 m² uitkwam.

18


Tabel 12 Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2009-2010 0 - 200 m² 200-500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 5000 m² > 5000 m² Totaal Haaglanden

aantal panden

2009 bvo in m²

aantal panden

2010 bvo in m²

392 107 54 41 1 595

35.020 33.510 35.470 89.450 5.350 198.800

425 134 51 43 6 659

37.930 40.600 32.500 72.350 74.000 257.380

Toe/afname 2009-2010 aantal bvo panden in m² 33 27 -3 2 5 64

2.910 7.090 -2.670 -17.100 68.650 58.580

Bron: Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

In tabel 13 is per regiogemeente het opgenomen volume per kantoorlocatie opgenomen.

Tabel 13 Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010 Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

13 35 6 10 2 1 3 6 1 0 0 1 4 2 3 5 23 264 379

3.400 16.600 37.300 2.200 3.000 250 8.250 3.600 650 0 0 45 22.400 950 1.400 1.750 11.780 39.625 153.200

2 11 24 1 2 0 5 2 0 0 0 0 15 1 1 1 8 26 100

1 6 14 1 1 0 3 1 0 0 0 0 9 0 1 1 5 15 60

262 474 6217 220 1500

0 2 2 5 0 2 0 1 3 21 36

0 1.540 590 4.580 0 890 0 270 970 3.160 12.000

0 13 5 38 0 7 0 2 8 26 100

0 1 0 2 0 0 0 0 0 1 5

Den Haag Archipelbuurt Binnenstad Beatrixkwartier Benoordenhout Binckhorstlaan Binckhorst Zuid-Oost Nieuw Centraal Forepark Groene Schenk Hofzichtpark Laakhaven HS ’s-Gravendreef Nieuw Centrum Utrechtsebaan Ypenburg A12 World Forumgebied Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Den Haag

2750 600 650

45 475 467 350 512 150 404

Delft Brassersplein Delftse Poort Oost Delftse Poort West Delftechpark Station Centrum/Spoorzone Station Zuid/Tanthof Oost Technopolis Innovation Park Ypenburgse Poort Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Delft

770 295 916 445 270 323 150 333


19

Tabel 13 Opname per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2010 [vervolg] Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

0 0 0 0 1 0 0 27 28

0 0 0 0 1.795 0 0 4.675 6.470

0 0 0 0 28 0 0 72 100

0 0 0 0 1 0 0 2 3

1795

370

100

0

93

0 0 0 1 1

800 113

Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder Leidsenhage e.o. Overgoo Sijtwende/Oosteinde Utrechtsebaan Voorburg Centrum Voorburg Station Overig Totaal Leidschendam-Voorburg

173 231

Midden Delfland

4

Pijnacker-Nootdorp Delfgauw Pijnacker Centrum Pijnacker Zuid Nieuwe Veen/Heron Totaal Pijnacker-Nootdorp

1 4 0 6 11

800 450 0 2.250 3.500

23 13 0 64 100

375 318

Rijswijk Broekpolder Hoornwijck In de Bogaard Plaspoelpolder OV-knooppunt Overig Totaal Rijswijk

3 14 1 30 1 15 64

2.335 5.780 11.860 19.750 175 3.800 43.700

5 13 27 45 0 9 100

1 2 5 8 0 1 17

778 413 11.860 658

100

2

510

253 683

Wassenaar

10

5.100

Westland Flora Holland Honderdland Tiendweg Trade Parc Westland Wateringen Overig Totaal Westland

0 0 1 0 8 36 45

0 0 185 0 2.150 8.755 11.090

0 0 2 0 19 79 100

0 0 0 0 1 3 4

4 26 2 11 19 38 100

0 2 0 1 2 3 9

403 528 253 466 241 187 268

100

100

391

185 269 243 246

Zoetermeer Afrikaweg Lansinghage Rokkeveen kantorenpark Rokkeveen Oost Stadscentrum Overig Totaal Zoetermeer

2 11 2 5 17 45 82

805 5.810 505 2.330 4.100 8.400 21.950

Haaglanden

659

257.380

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

In tabel 14 is per regiogemeente het aanbodvolume per kantoorlocatie opgenomen.

20


Tabel 14 Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2011, stand per 1 januari Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

13 50 16 20 12 9 5 13 0 1 5 2 6 8 2 10 53 325 550

11.340 24.300 27.500 21.400 34.900 54.700 49.000 6.040 0 9.475 10.200 4.160 11.960 10.900 2.800 13.900 40.300 144.625 477.500

2 5 6 4 7 11 10 1 0 2 2 1 3 2 1 3 8 30 100

1 2 3 2 3 5 5 1 0 1 1 0 1 1 0 1 4 14 47

872 486 1719 1070 2908 6078 9800 465

7 4 23 1 0 19 0 0 12 35 100

0 0 1 0 0 1 0 0 1 2 5

3410 553 3883 600

Klein Plaspoelpolder 1 15.320 20 2 Leidsenhage e.o. 16 13.710 18 1 Overgoo 6 9.040 12 1 Sijtwende/Oosteinde 2 15.000 20 1 Utrechtsebaan 1 6.000 8 1 Voorburg Centrum 5 5.560 7 1 Voorburg Station 1 5.270 7 1 Overig 29 5.700 8 1 Totaal Leidschendam-Voorburg 61 75.600 100 7 Midden Delfland 7 2.995 100 0

15320 857 1507 7500 6000 1112 5270 197 1239

Den Haag Archipelbuurt Binnenstad Beatrixkwartier Benoordenhout Binckhorstlaan Binckhorst Zuid-Oost Nieuw Centraal Forepark Groene Schenk Hofzichtpark Laakhaven HS ’s-Gravendreef Nieuw Centrum Utrechtsebaan Ypenburg A12 World Forumgebied Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Den Haag

9475 2040 2080 1993 1363 1400 1390 760 445 868

Delft Brassersplein Delftse Poort Oost Delftse Poort West Delftechpark Station Centrum/Spoorzone Station Zuid/Tanthof Oost Technopolis Innovation Park Ypenburgse Poort Overig: bedrijventerreinen Overig: woonwijken Totaal Delft

1 4 3 1 0 9 0 0 13 63 94

3.410 2.210 11.650 600 0 9.560 0 0 5.990 17.980 51.400

1062

461 285 547

Leidschendam-Voorburg

428

Pijnacker-Nootdorp Delfgauw Pijnacker Centrum Pijnacker Zuid Nieuwe Veen/Heron Totaal Pijnacker-Nootdorp

3 20 0 15 38

480 2.350 0 5.070 7.900

6 30 0 64 100

0 0 0 1 1

160 118 338 208


21

Tabel 14 Aanbod per kantorenlocatie per gemeente in Haaglanden, 2011, stand per 1 januari [vervolg] Kantoorlocatie

Aantal panden

m2 bvo

Gemeente bvo in %

Haaglanden bvo in %

Gemiddeld m2 bvo

3 17 5 80 11 26 142

4.825 18.800 14.600 128.420 32.685 7.270 206.600

2 9 7 62 16 4 100

0 2 1 13 3 1 20

1608 1106 2920 1605 2971 280 1455

14

3.470

100

0

248

0 5 2 0 20 53 80

0 1.280 420 0 7.650 12.000 21.350

0 6 2 0 36 56 100

0 0 0 0 1 1 2

26 26 23 16 49 89 229

57.775 10.870 36.430 6.435 24.950 28.660 165.120

35 7 22 4 15 17 100

6 1 4 1 2 3 16

2222 418 1584 402 509 322 721

1.215

1.011.935

100

100

833

Rijswijk Broekpolder Hoornwijck In de Bogaard Plaspoelpolder OV-knooppunt Overig Totaal Rijswijk Wassenaar

Westland Flora Holland Honderdland Tiendweg Trade Parc Westland Wateringen Overig Totaal Westland

256 210 383 226 267

Zoetermeer Afrikaweg Lansinghage Rokkeveen kantorenpark Rokkeveen Oost Stadscentrum Overig Totaal Zoetermeer Haaglanden

Bron: Gemeenten en Stadsgewest Haaglanden, Steenworp.

22


Hoofdstuk 3

Ontwikkelingen in de komende jaren Kantorenstrategie Het monitoren van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Haaglanden wordt ook ingezet als instrument van stadsgewestelijk beleid voor kantorenlocaties. Sinds 2004 ligt dit beleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategie is een evenwichtige afstemming van vraag naar en aanbod van kantoorruimte naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. De strategie limiteert en faseert ontwikkelingsmogelijkheden binnen een stringent afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een zeer beperkt aantal nieuwe kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid. De strategie onderscheidt zes verschillende kantorenmilieus, elk met een eigen vraagen aanbodkarakteristiek, zie kader op de volgende bladzijde. Het afsprakenkader biedt de nodige flexibiliteit om tussen locaties van hetzelfde milieu te kunnen schuiven, en na overleg op stadsgewestelijk niveau ook tussen andere locaties. Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie aan de hand van jaarlijkse monitoring kwam naar voren dat tot 2006 minder kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrote deel wel binnen het programmakader, dat wil zeggen op de locaties en binnen de milieus die de strategie aangaf. Het programma 2007-2010 is vervolgens verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en het programma 2011-2015 is gepreciseerd. De behoefteraming tot 2015 werd gehandhaafd. Voor de periode na 2015 acht het in april 2008 vastgestelde Regionaal Structuurplan (RSP) Haaglanden tot en met 2020 een indicatief programma van 415.000 m² nodig.

Realisatie tot en met 2010 Van het programma tot en met 2010 is niet meer dan 38,5%, in totaal 280.300 m², daadwerkelijk gerealiseerd. Bijna de helft daarvan is in het laatste jaar opgeleverd, zie bijlage 2. Verminderd met de kantorenareaal dat door sloop en/of functiewijziging is onttrokken heeft de nieuwbouw in de afgelopen vier jaar tot een uitbreiding van de totale voorraad aan kantoorvloeroppervlak geleid van 191.450 m². In diezelfde periode is het niet in gebruik zijnde aanbod opgelopen met ruim 350.000 m². Een en ander laat zien dat de markt op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd, maar zodanig vertraagd dat niet is voorkomen dat het aanbod tot een ongekend niveau is opgelopen.

Tabel 15 Ontwikkeling van kantoren en plannen in Haaglanden, per gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

Per 01-01-2010 Ontwikkeld voorraad aanbod 2007-2010 357,3 4.354,9 416,5 24,0 30,3 909,0 84,7 143,3 643,9 6.963,9

x 1.000 m² bvo

Plannen 2011-2015 bouwplan overig

Plannen na 2015

29,0 37,0 305,6 165,4 20,0 40,0 6,0 0,6 85,0 53,5 1,5 4,9 26,5 5,5 3,5 46,5 449,6 380,9

109,0 344,5 20,0

51,4 11,0 477,5 147,7 75,6 6,0 3,0 7,9 3,6 206,6 68,1 3,5 1,8 21,4 9,6 165,1 32,5 1.011,9 280,3

20,0

10,0 135,5 639,0


Ontwikkelingen in de komende jaren

23

Kantorenmilieus in Haaglanden 1. Grootstedelijk centrummilieu Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling. De architectuur is hoogwaardig. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties: Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan 2. Knooppuntlocatie (2a. randstedelijk, 2b. regionaal) Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie. Het belang van bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is groot; Voorbeeldlocaties: Delft Spoorzone en Zuid, Ypenburg station, Laakhaven HS, Rijswijk station, Zoetermeer Afrikaweg 3. Binnenstedelijke locatie Gebiedskwaliteit:6 Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk; Voorbeeldlocaties:6 World Forumgebied, Benoordenhout, Groene Schenk, Leidsenhage e.o., Stadscentrum Zoetermeer 4. Snelweg kantoorzone Gebiedskwaliteit:6 Kwaliteit van de hele locatie staat centraal, deze is hoogwaardig en professioneel. De nieuwbouw is middelgroot. Er is sprake van een goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties:6 Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Delftse Poort 5. Mixed bedrijvenzone Gebiedskwaliteit: De gebouwen zijn doorgaans grootschalig. Het belang van bereikbaarheid is groot. Bedrijfsmatige omgeving met goede tot uitstekende uitstraling. Aanwezigheid van veel kantoren; Voorbeeldlocaties: Binckhorstlaan, Ypenburg West, Westland 6. Verspreide kantoren in woonwijk Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren. De omgevingskwaliteit is van groot belang, de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in oudbouw in een woonomgeving met voorzieningen; Voorbeeldlocaties: Binnenstad Den Haag, Archipelbuurt, Duinoord, Wassenaar

Herformulering van de strategie Inmiddels staan behoefteramingen voor de (nabije) toekomst ernstig ter discussie. Uit de in bijlage 3 opgenomen inventarisatie blijkt dat echter de komende vijf jaar ontwikkeling van bijna 450.000 m² te voorzien valt: 241.600 m² (15 panden) staat al in de steigers, en nog eens 208.000 m² betreft serieuze bouwplannen. Daarenboven is er plancapaciteit tot meer dan 1 miljoen m², zij het dat meer dan 60% daarvan in elk geval niet voor 2015 aan de orde is. Tabel 15 geeft de actuele voorraad, de nieuwbouw sinds 2007 en de plannen per gemeente, tabel 16 hetzelfde per kantorenmilieu. Beide tabellen illustreren dat aan een drastische herziening van de kantorenstrategie voor de komende jaren niet te ontkomen valt. In relatie tot het actuele aanbod zullen snelweglocaties en bedrijvenzones in de eerste plaats voorwerp van kritische beoordeling zijn, maar ook knooppuntlocaties laten een overmaat aan plannen zien. Complicatie daarbij is dat het RSP stelt dat op langere termijn een substantieel deel, genoemd is 75%, van nieuwe kantoren op zogenoemde Stedenbaanlocaties dient te worden ontwikkeld. Stedenbaanlocaties zijn knooppunten van openbaar vervoer, liggend aan de spoorlijn Rotterdam-Schiedam-Delft-Den Haag-Leiden en Den Haag-

24


Gouda, die in de toekomst door hoogfrequente stoptreindiensten zullen worden aangedaan. Deze locaties beperken zich tot de kantorenmilieus grootstedelijk, knooppunten en binnenstedelijk. Van de bouwplannen tot 2015 is 55% in deze milieus op Stedenbaanlocaties voorzien; het RSP-streefpercentage is als gezegd 75%.

Tabel 16 Ontwikkeling van kantoren en plannen in Haaglanden, per kantorenmilieu

Per 01-01-2011 Ontwikkeld voorraad aanbod 2007-2010

Grootstedelijk centrummilieu 1.151,7 Knooppuntlocaties 1.251,9 Binnenstedelijke locatie 2.073,1 Snelweg kantoorzone 271,7 Mixed bedrijvenzone 930,6 Verspreid in woonwijken 1.284,9 Totaal 6.963,9

99,4 342,0 169,3 48,9 144,6 207,7 1.011,9

x 1.000 m² bvo

Plannen 2011-2015 bouwplan overig

Plannen na 2015

165,3 70,6 232,9 158,2 26,5 35,0 85,0 7,1 76,5 13,4 449,6 420,9

122,0 351,0 27,0 103,0 36,0

53,7 138,3 16,1 20,8 22,6 27,7 279,2

639,0


Voor bedoelde strategieherziening is inmiddels een aanzet gemaakt. De behoefte raming wordt geactualiseerd, dat wil zeggen naar beneden bijgesteld, maar wel rekening houdend met nieuwe markontwikkelingen en gebruikerseisen. Complementair daaraan zal tot reductie van de planvoorraad moeten worden gekomen dan wel uitfasering van een belangrijk deel daarvan. Flankerend beleid om huidig aanbod uit de markt te nemen zal tevens onderdeel van de nieuwe strategie moeten zijn.


25

Werkgelegenheid in kantoren De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid laat sinds 2008 een dalende tendens zien, waarmee de opgaande lijn sinds 2005 een einde nam. Ook de kantoorhoudende branches te samen maken deze ontwikkeling door. In 2010 komt het totale aantal in kantoren werkzame personen uit op bijna 192.000, ruim 4.500 of 2,3% minder dan begin 2008, toen het aantal (kantoor)banen het hoogste niveau ooit bereikte. Gerelateerd aan het totaal in gebruik zijnde kantorenareaal is het bruto vloer oppervlak per kantoorbaan in 2010 te berekenen op gemiddeld circa 31 m². In de werkgelegenheidscijfers zijn arbeidsplaatsen in baliekantoren niet meegenomen, in de oppervlaktecijfers tellen deze kantoren wel mee. Wordt daarvoor gecorrigeerd, dan komt het gemiddelde kantoorvloeroppervlak per werkende uit op circa 27 m². Figuur 10 laat voor een aantal gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is geweest van de bruto werkgelegenheid in kantoren in de afgelopen jaren. Deze bruto werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen banen van werkzame personen. Het gaat hier om alle werkzame personen inclusief uitzendkrachten en parttimers die per week 12 uur of minder werken. aantal banen x 1.000

Hoofdstuk 4

120

Figuur 10 Kantoorbanen in Haaglanden, 2001-2011 (2011 voorlopige cijfers)

100 80 60

Overige gemeenten Rijswijk en Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Delft Den Haag

40 20 0 01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

In tabel 17 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren uitgesplitst naar gemeente. Vanaf 2006 is het beeld per gemeente vrij eenduidig: op LeidschendamVoorburg na neemt in alle gemeenten de werkgelegenheid in kantoren tot 2008 toe, het merendeel laat ook tot 1 januari 2009 - in geringere mate - doorgaande groei zien. Daarna zet in de meeste gemeenten een dalende lijn in: alleen in Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar blijft het aantal kantoorbanen op peil. Vooral in Pijnacker-Nootdorp is er sinds 2005 substantiële groei van de werkgelegenheid in kantoren: ruim 49%; in mindere mate geldt dat ook voor Zoetermeer en Westland : beide circa 12%. In absolute zin laat Den Haag de meeste groei zien: ruim 4.300 erbij in de laatste vijf jaar. De absolute aantallen weerspiegelen het toenemend belang van kantoren voor de werkgelegenheid in met name Pijnacker-Nootdorp en Westland. De ontwikkeling in Leidschendam-Voorburg is daaraan tegengesteld; vooral vertrek van rijksinstellingen (AIVD, CBS) is daaraan debet. Wassenaar ten slotte laat een gematigde groei zien van ruim 300 in kantoren werkzame personen over vijf jaar.

26


Tabel 17 Kantoorbanen in Haaglanden per gemeente, 2005-2011 (2011 voorlopige cijfers) Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden

2005

2006

116.032 13.367 11.265 1.423 1.411 19.928 2.140 7.605 17.130 190.301

2007

112.138 13.457 11.001 1.467 1.572 18.947 2.182 7.758 16.680 185.202

2008

114.546 13.646 10.759 1.477 1.710 19.764 2.263 7.991 16.979 189.135

2009

117.902 14.165 9.510 1.533 1.942 20.844 2.331 9.003 19.316 196.546

117.487 14.889 7.144 1.512 2.095 20.592 2.412 8.996 19.393 194.520

2010 2011 116.253 14.571 7.172 1.495 2.062 20.829 2.399 8.794 18.921 192.496

116.460 14.508 7.226 1.529 2.108 19.895 2.514 8.573 19.173 191.986

Index 2011 t.o.v. 2010 2005 100 100 101 102 102 96 105 97 101 100

100 109 64 107 149 100 117 113 112 101


De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 18. Belangrijkste kantorensector is de zakelijke dienstverlening, en ook de sector met de meeste groei: sinds 2003 neemt de werkgelegenheid in kantoren hier vrijwel ononderbroken toe: over de laatste vijf jaar ruim 13%. Openbaar bestuur, tweede waar het werkgelegenheid in kantoren betreft, blijft daarentegen ongeveer op het peil van 2006. De informatie- en communicatiecluster als derde laat na groei tot 2008 daarna tot 2010 vrij sterke teruggang zien. In het banken verzekeringswezen tenslotte neemt de (kantoren)werkgelegenheid vrijwel gestaag af: sinds 2003 met 20%, sinds 2006 met 4%.

Tabel 18 Kantoorbanen in Haaglanden per bedrijfstak, 2006-2011 (2011 voorlopige cijfers)

Bouwnijverheid Transport, informatie en communicatie Banken/verzekeringswezen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs, zorg en cultuur Overige dienstverlening Totaal Haaglanden

2006

2007

1.757 26.099 10.077 63.504 64.362 10.051 9.352 185.202

2008

1.849 26.139 10.113 67.735 64.475 9.959 8.865 189.135

2009

1.965 27.204 9.983 73.013 65.226 10.164 8.991 196.546

1.865 25.001 9.812 73.245 64.473 11.294 8.830 194.520

2010 2011 1.893 24.006 9.841 72.772 64.164 11.219 8.601 192.496

1.918 24.080 9.661 72.016 64.305 11.540 8.466 191.986

Index 2011 t.o.v. 2010 2006 101 100 98 99 100 103 98 100

109 92 96 113 100 115 91 104



27

Definities kantorenmarkt Onderzoeksperiode

1 januari 2010 tot 1 januari 2011.

Kantoor

Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen.

Bestaande voorraad

Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m².

Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door: c oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+); c functiewijziging van gebouwen tot kantoren (verkantoring) (+); c functiewijziging van kantoren naar ander gebruik (ontkantoring) (-); c sloop van kantoren (-). Groei van de voorraad (netto toevoeging)

Aanbod bestaande voorraad

Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt te koop en/of te huur wordt aangeboden.

Frictieleegstand

Vrijgekomen aanbod dat leegstaat in afwachting van opname door nieuwe gebruiker.

Herontwikkeling

Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen, in verband met, of in afwachting van renovatie.

In aanbouw Kantoorpand waarvan de bouw gestart is. c Voor de vrije markt: Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt veelal voor de verhuur. c Voor eigen gebruik: Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker. In voorbereiding

Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel-) bouwplan is ingediend.

Huurprijs

Vraagprijs per m2 per jaar exclusief BTW en servicekosten.

Opname Aantal m2 kantoorruimte dat in gebruik is genomen voor kantoordoeleinden.

28


Bijlage 1 Aanbod van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari

Aanbod x 1.000 m² bvo 2009 2010 2011

2006

2007

2008

2009

Den Haag 681.200 610.100 646.000 599.300 628.900 862.900 Amsterdam 1.622.200 1.479.200 1.282.200 1.326.600 1.516.700 1.643.200 Rotterdam 757.300 643.900 550.000 593.100 656.100 838.100 Utrecht 554.100 577.000 553.600 502.800 614.600 649.100 Totaal Randstad 3.614.800 3.310.200 3.031.800 3.021.800 3.416.300 3.993.300

100 100 100 100 100

90 91 85 104 92

95 79 73 100 84

88 82 78 91 84

2006

2007

2008

Index 2006 = 100 2010 2011 92 93 87 111 95

127 101 111 117 110

Opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s, stand per 1 januari Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad

2005 126.100 349.300 131.400 201.000 807.800

2006

2007

155.300 202.500 505.200 456.500 205.800 262.200 118.000 213.000 984.300 1.134.200

Aanbod x 1.000 m² bvo 2008 2009 2010 113.300 395.500 257.300 202.000 968.100

123.400 279.900 129.200 84.200 616.700

111.300 189.000 150.000 119.000 569.300

2005

2006

2007

2008

100 100 100 100 100

123 145 157 59 122

161 131 200 106 140

90 113 196 100 120

Index 2005 = 100 2009 2010 98 80 98 42 76

88 54 114 59 70

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers 2010, bewerking Den Haag/DSO/directie Beleid/stafafdeling Onderzoek.

Bijlagen

29

Bijlage 2 Oplevering van nieuwbouw kantoren in Haaglanden in 2010 Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Technologisch Innovatief Complex

11.000

Exact Software

Delft Cyclotronweg

Den Haag s-Gravendreef Babylon Schenkkade 50 Ypenburg, nabij Veenweg Ypenburg, westelijk van station Landhoofd C Leyweg Duinstraat

Leidschenveen Nieuw Centraal Utrechtsebaan Ypenburg/A12 Ypenburg/A12 Scheveningen haven Overige locaties Overige locaties

2.350 Cluster E1 25.000 Pels Rijcken e.a., exclusief 20.000 renovatie 18.700 ‘Haagsche Zwaan’/Deloitte e.a. 2.000 Deelpan 24 10.000 deelplan 26 west, KPMG en Nederlandse Hartstichting 1.000 Nautisch Centrum 22.900 Stadsdeelkantoor Escamp 1.800 Nieuwe kerk

Rijswijk Lange Kleiweg Laan van Zuidhoorn

Plaspoelpolder Hoornwijck

29.700 2.750

‘Da Vinci’ (Eurocommerce) Mewivast t.b.v. Burdock Group

Westland ABC-Westland Poeldijk Totaal 2010

30

1.500 128.700


Westlandse Poort, 25 units

Bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2011, naar periode van oplevering (2011-2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

4.000 ‘Discovery’ 12.000 ‘Intercity’ 20.000 ‘Oriënt Express’ 30.000

Stadskantoor 29.000

Delft Station zuid Station zuid Station zuid Station centrum

Delft Zuid Delft Zuid Delft Zuid Spoorzone

Den Haag NW-kwadrant Beatrixkwartier 18.000 ‘De Monarch’ Gebouw I, sloop van 12.800, In aanbouw Frederikskazerne Benoordenhout 17.000 Defensiecluster In aanbouw Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 55.000 Internationaal Strafhof Binckhorstlaan Binckhorstlaan 6.000 Fase 1 Kalvermarkt Binnenstad 1.800 Ministerie Defensie In aanbouw Koninginnegracht 16-19 Binnenstad 4.900 4.300 renovatie, 600 uitbreiding, in aanbouw Prins Clausplein Forepark 20.000 Bij ADO-stadion Perceel 2 (Ballast Nedam) Business park Hoornwijck Hoornwijck 35.000 Kavel 10a (N-kavel) s-Gravendreef Leidschenveen 45.000 Cluster A t/m D Babylon Nieuw Centraal 6.000 Pels & Rijcken e.a. In aanbouw Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 112.250 Fase 1A: Ministeries van Justitie In aanbouw, en BZK sloop van 102.000 Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 8.000 Fase 1A: ‘De Kroon’ In aanbouw Wijnhavenkwartier Nieuw centrum 9.050 Fase 1B In aanbouw Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 12.000 Uitbreiding ministerie E,L&I In aanbouw Eisenhowerlaan/Churchillplein 11 World Forumgebied 32.000 Europol In aanbouw J.W. Frisolaan World Forumgebied 18.000 Eurojust Ypenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 5.600 Deelplan 26 west In aanbouw Ypenburg, westelijk van station Ypenburg/A12 24.400 Deelplan 26 west Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 6.000 Deelplan 19, In aanbouw, voorts 28.000 Politie-opleidingscentrum De Yp à 30.000 andere functies Ypenburg, Ypenburgse stationsweg Ypenburg/A12 35.000 Deelplan 19

Leidschendam-Voorburg Duindoorn NoraH Voorburg

Leidsenhage e.o. Overgoo overige locaties

5.000 20.000 35.000

Renovatie/uitbreiding AM/BAM Utrechtsebaan, v.m. TenneT-locatie

Schipluiden

6.000

Gemeentehuis

Midden Delfland

Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Pijnacker Centrum 5.000 Pijnacker Koningshof Zuid 600 Rondom Wonen Pijnacker PijnackerZuid 50.000 Nootdorp Heron 30.000

Bijlagen

Renovatie + optopping (uitbreiding van 1.200 tot 1.800), in uitvoering Mogelijk partieel na 2015 en/of in Heron

31

Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2011, naar periode van oplevering (2011-2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

Rijswijk Lange Kleiweg Plaspoelpolder 1.500 v.m. TH-locatie Limpergstraat Plaspoelpolder 30.000 Sijthoff-locatie Laan van Hoornwijck Hoornwijck 15.000 Kavel 15 Vrijenbanselaan Vrijenban 8.500 Dura Vermeer

Getekend ontwikkelingscontract

Wassenaar Waalsdorperlaan overige locaties 4.900 Amerikaanse ambassade

In aanbouw

Westland Stokdijkkade Naaldwijk 3.500 Arcade ABC-Westland Poeldijk 5.500 Tramkeerlus Wateringse Veld 3.000 4 villa’s Bouwvergunning verleend Centrum Naaldwijk 20.000 Bestuurscentrum Uitbreiding huidig metrage in Naaldwijk, voor huidig metrage elders wellicht andere functie

Zoetermeer Boerhaavelaan Afrikaweg 15.000 v.m. IBM Uitbreiding zone Boerhaavelaan (ca 52.500 bestaand; vigerend bestemmingsplan laat ruimte voor +70.000; i.p.v. kantoren mogelijk meer woningen Van Leeuwenhoeklaan Afrikaweg 2.500 Kleine woon/kantoorvilla’s Voorts wonen, (‘notarishuizen’) bestemmingsplan Van Leeuwenhoeklaan; Station Rokkeveen 25.000 Toren Plein der Ver.Naties + optie Bestemmingsplan extra laag op bestaand kantoor Rokkeveen Kantoren Centrum-Oost Stadscentrum 4.000 Cadenza Afronding Stadshart/ kantoren mogelijk te vervallen Spazio fase II Stadscentrum p.m. Spazio II/Centrum West Oorspronkelijk plan was 8.700; vervalt hoogst waarschijnlijk geheel Lus Zilverstraat Lansinghage 3.500 ERA Bouw In aanbouw Totaal 2011-2015 830.500 241.600 Daarvan in aanbouw (15 panden)

32


Vervolg bijlage 3 Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in het Stadsgewest Haaglanden per 1-1-2010, naar periode van oplevering (na 2015) Locatie

Kantorengebied

Bvo in m²

Benaming/gebruiker

Status/opmerkingen

15.000 94.000

50% na 2020

Delft Station centrum Station zuid

Spoorzone Delft Zuid

Den Haag Van Alkemadelaan Alexanderkazerne Benoordenhout 17.000 Internationaal Strafhof Potentiële uitbreiding TNO/NATO Benoordenhout p.m. Deels op Wassenaars grondgebied NW-kwadrant Beatrixkwartier 65.000 ‘De Monarch’ Gebouw II, plan terug naar ideeënstatus Binckhorstlaan/Jupiterkade Binckhorstlaan 6.000 AM Vastgoed Bouwvergunning tot 15.000 Binckhorst ZO 44.000 Donau/Wolga/Forepad Forepark 53.000 Rijkswaterstaatkavel en rest Wegenerlocatie Business park Hoornwijck Hoornwijck 30.000 Kavel 10a (N-kavel) Waldorpstraat Laakhaven HS 15.000 Spoorstrook Waldorpstraat Laakhaven HS 7.500 TNT-gebouw 5.000-10.000 Busplatform Nieuw Centraal 40.000 Bezuidenhoutseweg Utrechtsebaan 7.000 ‘De Vrijheid’ Juliana van Stolberglaan Utrechtsebaan 10.000 Nabij conservatorium Eisenhowerlaan/Churchillplein World Forumgebied 10.000 Resterende plancapacitiet, wijzigingsbevoegdheid voor meer Ypenburg, oostelijk van station Ypenburg/A12 40.000 Deelplan 26 oost

Leidschendam-Voorburg NoraH Overgoo 20.000

Pijnacker-Nootdorp Nootdorp Heron 20.000

Westland Flora Holland Naaldwijk 10.000

Nieuw hoofdkantoor

Zoetermeer Boerhaavelaan Afrikaweg 55.000 v.m. IBM Metrage wordt mogelijk verlaagd ten gunste van (meer) woningen Kop Bredewater Afrikaweg 25.000 Bij A12 Vigerend bestemmingsplan Kantoren Rokkeveen; plan in ijskast Rokkeveen Kantoren Sawa Ring 7.500 Solitaire kantoorvilla’s Rokkeveen Kantoren Campuszone (2 kavels) 8.000 Afronding Campus gebied Stedenbaanknoop Bleizo Station Bleizo /A12 40.000 Onderdeel World GreenPort Centre/ Grondgebied Leisure Park Lansingerland: buiten Haaglanden Totaal na 2015 639.000 Totaal 1.469.500 waarvan: Den Haag 815.500 233.200 Overig Haaglanden 654.000 8.400

In aanbouw (12 panden) In aanbouw (3 panden)

Bron: Gemeenten Stadsgewest Haaglanden en Steenworp, bewerking Den Haag/DSO/Beleid/Stafafdeling Onderzoek.

Bijlagen

33

Uitgave Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66 2501 CB Den Haag Telefoon: 070 7501500

Samenstelling Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek en Stadsgewest Haaglanden, Sector Economie

Vormgeving Zwart op Wit, Delft september 2011 ISBN: 978-90-75157-0-00 ISSN: 1571-8476 NUR: 903

BEHANDELINGSFORMULIER

Recommend Documents