BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o.

ESTATE REAL REAL ESTATE NEWSLETTER

NEWSLETTER

V UPLYNULÉM ROCE SE ZVÝŠILY CENY BYTŮ V PRŮMĚRU O 0,7 %

Obsah: Rezidenční nemovitosti 1)

Developeři loni v Praze prodali 5 950 bytů, více než před krizí

2)

Developeři prodali loni v Brně o polovinu více bytů

3)

Rusové skupují v Česku byty. Hledají jistotu v době, kdy rubl propadá

4)

Nové byty: ceny porostou nejen díky poptávce

Komerční nemovitosti 5)

Pronájmy nejsou proti kurzovým výkyvům zajištěné

6)

V Česku je v provozu 497 nákupních komplexů

7)

Rusové dali za Slovanský dům 90 milionů eur

8)

Aké je typické slovenské nákupné centrum

Realitní byznys 9)

Byty za 10 let vydělaly… nebo ne?

10) Hypoteční trh slábne. Objem hypoték je podle Hypoteční banky o 4 % nižší než loni 11) Počet dlužníků i osobních bankrotů klesá. Ve splácení jsme zodpovědnější

English corner 12) Retail Property Lending in U.S. Surges in 2014

BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., česká společnost s ručením omezeným, je členem BDO International Limited společnosti s ručením omezeným, která je registrovaná ve Velké Británii. BDO Appraisal services - Znalecký ústav s.r.o., IČ 27599582, DIČ CZ27599582, je zapsána Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 117995.

19/01 2015

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Czech & Slovak Real Estate Rezidenční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

2) Developeři prodali loni v Brně o polovinu více bytů

1) Developeři loni v Praze prodali 5 950 bytů, více než před krizí

IHNED.CZ  Lidé mohou v Brně vybírat aktuálně z 850

nových bytů. FINANCNINOVINY.CZ

 Zhruba tolik se jich také v loňském roce

Praha - Developeři loni v Praze prodali 5 950 nových bytů, což je meziroční nárůst o 18,6 procenta. Vyplývá to ze společné statistiky společností Ekospol, Skanska Reality a Trigema, kterou má ČTK k dispozici. Je to nejvíce za posledních osm let. Prodeje tak překonaly i předkrizový rok 2007, kdy se v hlavním městě prodalo 5 356 nových bytů. Počet prodaných nových bytů v Praze 7 000 6 000 5 000

5 950 5 015

5 356

4 000

3 409

3 000

3 455 1 941

4 014

1 000 2008

2009

2010

2011

2012

 Ceny nových bytů v Brně podle firmy Trikaya loni vzrostly o tři procenta.

Developeři prodali v roce 2014 v Brně celkem 824 bytů, což je oproti předloňsku o polovinu více. Spočítala to brněnská developerská společnost Trikaya. V moravské metropoli jdou novostavby na odbyt více než v Praze, kde loni meziročně vzrostly prodeje o necelou pětinu. I když v celkových číslech hlavní město přirozeně vede, prodalo se v něm 5950 bytů. „Je důležité uvědomit si, že loni rostla poptávka rychleji než nabídka. To, že lidé chtějí do nového bydlení investovat, je evidentní, pokud by to takto šlo dál, začne bytů v nabídce ubývat a začaly by kvůli převisu poptávky zdražovat,“ řekl Alexej Veselý, ředitel firmy Trikaya.

2 691

2 000 0 2007

prodalo.

2013

2014

Zdroj: Ekospol, graf: ČTK

Zájem o nové byty v Praze byl i v posledním čtvrtletí loňského roku, kdy developerské společnosti prodaly 1 700 nových bytů, tedy meziročně o 9,6 % více. Dalších 6 750 bytů mají developeři připravené k prodeji. Podle generálního ředitele a předsedy představenstva společnosti Ekospol Evžena Korce je nárůst prodejů důkazem oživení české ekonomiky. „Přibývá lidí, kteří se nebojí pořídit si vlastní bydlení,“ poznamenal Korec s tím, že za růstem počtu prodaných bytů v Praze stojí i rekordně levné hypotéky a neustále doplňovaná nabídka takzvaných superlevných bytů.

Hodnotu 824 prodaných brněnských bytů spočítala Trikaya na 2,11 miliardy korun. Lidé mohou v Brně vybírat aktuálně z 850 novostaveb. Nové byty v Brně podle firmy Trikaya zdražily v průměru o 3 %. „Průměrná cena prodaného nového bytu v brněnské novostavbě dosáhla v roce 2014 na 2 560 000 Kč bez DPH. Průměrná cena za metr čtvereční byla 43 200 Kč bez DPH. Mírný růst cen novostaveb lze vlivem vysoké poptávky očekávat také v příštím roce,“ uvedla Trikaya v pondělní tiskové zprávě.

Růst prodejů očekává šéf Ekospolu i letos. „Očekáváme, že při zachování těchto příznivých okolností tu je prostor pro zdravý růst trhu o deset procent i v letošním roce,“ tvrdí Korec. Trh táhnou vzhůru hlavně velké společnosti, takřka polovinu bytů totiž loni prodaly právě ony. Společnou statistiku prodejů vydávají tři společnosti z pětky největších developerů od loňského jara. Do té doby zveřejňovaly firmy údaje o prodejích každá zvlášť, jejich čísla se však kvůli odlišné metodice často lišila i o desítky bytů.

Monitoring realitního trhu 19/01/2015

2

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

Více než dvě třetiny prodaných bytů v novostavbách byly garsonky nebo byty dvoupokojové. Lidé se ale začali více zajímat o větší byty. „Nejenom že se více lidí v loňském roce rozhodlo pro koupi nového bytu, ale levné hypotéky a obava ze zdražování se projevily také v ochotě lidí investovat do svého bydlení větší finanční prostředky. Zdražení se projevilo hlavně u větších bytů, například ceny garsoniér zůstaly na úrovni cen 2013,“ uvedl Veselý.

3) Rusové skupují v Česku byty. Hledají jistotu v době, kdy rubl propadá IHNED.CZ  Loni se v Praze prodalo nejvíce nových bytů od roku 2007.  Výrazně stoupl počet kupujících z bývalého

Sovětského svazu, byty si pořizují Rusové, Kazaši i Ukrajinci.  Podle developerů bude díky levným hypotékám velký zájem o nákup realit i v letošním roce.

Nejen levnější hypotéky, ale i zvýšený zájem ze strany cizinců pomohly k rekordnímu prodeji nových bytů v Praze. Loni se jich v metropoli prodalo 5 950, více než v předkrizovém roce 2007. Nebýt cizinců, prodeje by jen sotva lámaly rekordy, přibližně každý šestý byt si totiž kupuje cizinec. Vyplývá to ze zjištění HN o prodejích bytů na vzorku šesti nejvýznamnějších developerů, kteří v hlavním městě prodají dohromady přes polovinu všech novostaveb. Zahraniční klientele přizpůsobují firmy také webové stránky svých bytových projektů. Ty jsou kromě češtiny také v angličtině a v ruštině. Vedle Slováků, kteří se k nám stěhují za prací a bydlení si pořizují převážně pro sebe, je v posledních měsících citelnější zájem o byty ze strany občanů bývalého Sovětského svazu. Ti u nás kupují řádově stovky bytů ročně, v nových, ale i starších domech. Svůj podíl na tom nese i devalvace rublu. „Lidé propad rublu pocítili a ti, kteří uměli odhadnout situaci, se snažili své peníze vyvézt z Ruska co nejdříve. Kupovali všechno a nejvíce nemovitosti,“ říká Alexandra Krabcová, jednatelka firmy Czech Exclusive. Tato agentura zprostředkovává rusky hovořícím lidem prodej nemovitostí v Česku a s tím spojený servis. Krabcová odhaduje meziroční nárůst poptávky o 100 procent. „Je to pro Česko výhodné, platí tu daně a nemovitosti nikam neodvezou,“ dodala.

kanceláří Century 21. V případě developerské firmy Ekospol jsou z cizinců nejčastějšími kupci bytů Rusové a Ukrajinci. Každý čtvrtý byt si loni od Pražské správy nemovitostí koupil cizinec. "Do budoucna lze očekávat, že se bude poptávka po Praze zvyšovat i nadále - ať již půjde o centrum, nebo jeho šiří okolí. To platí o cizincích obecně,“ říká Marek Padevět, ředitel bytových projektů v této firmě. Ze zájmu cizinců těží největší rezidenční developer v zemi, jenž loni podle předběžných odhadů prodal asi 900 bytů. „V roce 2014 tvořil podíl cizinců na celkových prodejích společnosti Central Group zhruba 28 procent,“ říká mluvčí této firmy Milan Jankovský s tím, že nejvíce kupovali Slováci. Předloni činil podle něho podíl prodaných bytů cizincům 22 procent. „Na druhém místě jsou jednoznačně kupující ze zemí bývalého Sovětského svazu, nejvíce z Ruska, Ukrajiny, dále jsou často zastoupeny Kazachstán a Ázerbájdžán, v menší míře také Bělorusko,“ vyjmenovává Jankovský a dodává, že počet kupců z bývalého SSSR rok od roku roste. „V loňském roce ale došlo vlivem politické nestability a obavy o budoucnost ke strmému nárůstu a podíl kupujících z těchto zemí za rok 2014 činil již 15 procent,“ vysvětlil Jankovský. Rusové nepovažují koupi bytu v Praze za investici, která bude hodně vynášet, ale spíše za úložiště peněz. Makléřka Albína Kashkarová z pražské kanceláře Re/Max Alfa uvedla, že někteří její klienti kvůli situaci v Rusku naopak od koupě bytu odstoupili a ona razantní nárůst zájmu v posledních měsících nezaznamenala. „Báli se, že sem nebudou moct přijet a svou nemovitost spravovat,“ řekla Kashkarová s tím, že první, co je zajímá, je možnost dostat dlouhodobé vízum. Obracejí se na ni zpravidla zájemci o byt, kteří tu již žijí nebo se sem chtějí stěhovat. Obchodníci se shodují, že cizinci z východu nezřídka kupují byty svým dětem, kteří v Praze studují. Zatímco bohatší Rusové investují do nemovitostí v Londýně, v Praze nakupuje byty spíše střední třída. Cizinci financují nákup bytu většinou z vlastních zdrojů. Hypotéky si bere jen zanedbatelný počet z nich. Na rozdíl od většiny Čechů Rusové slevu nečekají, a když, tak o ní jednají spíše u starších bytů. „V Rusku není zvykem smlouvat s developerem, nepředpokládají, že by jim vyšel vstříc,“ říká Kashkarová. „Chtějí hodně novostavby. Jeden z klientů mi vysvětlil, že v Rusku se domy nerekonstruují, ale zbourají se a na jejich místě se postaví nové. Proto se obávají kupovat byty ve starších domech,“ vysvětluje Kashkarová.

„Několikanásobně vyšší poptávku Rusů a Kazachů" po nemovitostech v Česku hlásí i zástupci sítě realitních


3


Většinu kupců ale stále tvoří Češi a ti financují pořízení nemovitosti zpravidla hypotékou. A protože letos se nečeká výrazný růst úrokových sazeb, i developeři hýří optimismem. „Očekáváme, že při zachování těchto příznivých okolností (pozn. red.: levných hypoték) tu je prostor pro zdravý růst trhu o deset procent i v letošním roce,“ uvedl šéf Ekospolu Evžen Korec. Podle něho se developeři chystají rozšířit nabídku bydlení v Praze o 6 750 bytů. Například Finep chce letos spustit prodej zhruba 500 bytů, jejichž celková investice si vyžádá 1,5-1,7 miliardy korun.

Díky vyšší poptávce se navíc zkracuje počet dnů mezi tím, kdy makléř zařadí byt do nabídky a zájemce o jeho koupi podepíše rezervační smlouvu. V síti realitních kanceláří Re/Max se zkrátil o pět na 55 - 60 dní.

Většina aktérů na realitním trhu se přitom shoduje, že i v letošním roce lze očekávat další nárůst poptávky – a spolu s tím i sílící tendenci k mírnému zvyšování cen nových bytů v řádu jednotek procent ročně. Silná poptávka a vyšší ceny stavebních prací Vysoká poptávka klientů domácích i zahraničních, podporovaná rekordně nízkými úroky z hypoték, není však jediným důvodem, který bude tlačit ceny bytových novostaveb vzhůru. Dalším významným faktorem vysoce pravděpodobného růstu cen jsou opět narůstající dodavatelské ceny stavebních prací, což souvisí s pročištěním stavebního trhu, respektive řad dodavatelů stavebních prací, a oživením investiční aktivity. „Dodavatelské ceny stavebních prací zaznamenaly své dno na přelomu let 2012 a 2013. Dnes již za ceny obvyklé v tomto období stavební firmy stavět nechtějí,“ komentuje vývoj na trhu Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group. Oba výše uvedené faktory, tedy poptávka a vývoj cen dodavatelů, podporující růst cen nemovitostí mají tržní základ a jako takové nijak nedeformují. To se ovšem nedá říci o několika dalších, které se na zvyšování cen bydlení v letošním roce bohužel také pravděpodobně významně podepíší. Koruna, daně, legislativa

4) Nové byty: ceny porostou nejen díky poptávce STAVEBNI-FORUM.CZ Již v loňském roce zaznamenal trh nových bytů v Praze plošný nárůst cen v řádu jednotek procent. Konkrétně u společnosti Central Group, která je spolu s Ekospolem největším hráčem tohoto trhu, činilo toto zvýšení – podle skutečně realizovaných cen – zhruba 7 % oproti předchozímu roku. A predikce expertů se shodují, že další zdražování nových bytů lze očekávat i v letošním roce. Bohužel však nejen díky rekordní poptávce. K tržním tlakům na růst ceny se totiž přidají i ty uměle vyvolané – administrativní a legislativní. V uplynulém roce se v Praze prodalo nejvíce novostaveb v novodobé české historii, takřka šest tisíc. Překonány tak byly nejen optimistické odhady prodeje ještě z listopadu, ale i doposud nejlepší prodejní výsledek z roku 2007.


Prvním z nich je uměle oslabený kurz koruny, který prodražuje ceny materiálů používaných ve stavebnictví. Celá řada z nich je totiž buď přímo dovážena, nebo je jejich výroba vázána na euro nebo na dolar. Slábnoucí česká měna tak kromě třeba elektroniky a zahraničních zájezdů prodraží i bydlení. Ani po několika letech překotných a nepředvídatelných změn daně z přidané hodnoty, které se zpravidla schvalovaly vždy na sklonku roku a jejichž interpretace je v mnohém sporná dodnes, neplánují politici přestat ve znepříjemňování podnikatelského prostředí. „Dalším faktorem, který se naplno projeví právě v letošním roce, budou rostoucí projekční a architektonické náklady developerů spojené s neustálými změnami legislativy v oblasti povolování staveb. Investoři budou nuceni přepracovávat již připravené projekty. To u velkých developerů představuje náklady ve stovkách milionů ročně a ty budou muset být zohledněny v cenách bytů. Navíc se tím proces přípravy a realizace rezidenčních projektů, který již dnes trvá v Praze v průměru kolem sedmi let, ještě dále prodlouží,“ uzavírá Dušan Kunovský.

4

BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Komerční nemovitosti Newsletter BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. - Czech & Slovak Real Estate Newsletter

podobném rozsahu nemají na hospodaření jednotlivých nájemců zásadní vliv.“

5) Pronájmy nejsou proti kurzovým výkyvům zajištěné STAVEBNI-FORUM.CZ

Nájemci ani pronajímatelé komerčních prostor v Česku, u nichž se úhrady za tyto služby v drtivé většině případů účtují v eurech, se proti pohybům kurzu měn nijak nezajišťují. Úlevy na nájemném kvůli aktuálnímu oslabení koruny tak nelze čekat – tvrdí zástupci realitních poradenských společností, které ČTK oslovila v malé anketě. „Majoritní většina nájmů za komerční prostory je účtována v eurech s tím, že je hrazena buď přímo v této měně, nebo v korunách s kurzem platným ke dni vystavení faktury," vysvětluje ředitel rozvoje obchodu konzultační společnosti JLL Eduard Forejt. Přitom eury platí firmy hlavně za pronájem kanceláří či skladových a výrobních prostor, u obchodních center se platby v korunách objevují častěji. „Hlavním kritériem volby, zda se nájemné účtuje v eurech nebo českých korunách, je způsob financování budovy. Pokud investor financuje výstavbu bankovním úvěrem, který je vedený v eurech, tak téměř vždy inkasuje nájemné v eurech,“ prohlásil vedoucí správy obchodních center v Cushman & Wakefield (C&W) Martin Šimek, čímz se podle něj investor chrání právě před měnovým rizikem, respektive pohyby kurzů. Jedinou položkou, za kterou ale nájemci takřka vždy platí v korunách, jsou služby. Současné výrazné oslabení kurzu koruny vůči evropské měně tak firmám zvýšilo náklady na pronájem prostor, protože vůči podobným kurzovým výkyvům nejsou nijak smluvně zajištěni. „Z hlediska vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem k zajištění pohybu kurzu nedochází a obě strany tak nesou kurzové riziko. Nájemce si však může zajistit fixaci kurzu se svou bankou, pokud je na výkyvy citlivý,“ radí E. Forejt z JLL. Podle Ivony Novotné ze CBRE může být určitým zajištěním také inflační doložka. Smlouvy jsou platné Realitní poradenské firmy, které nájemní smlouvy velmi často přímo dojednávají, nicméně ani nyní neočekávají, že by nájemci tlačili na snižování nájemného. „V kancelářských i industriálních pronájmech platí, že pokud je smlouva platná, nelze předpokládat, že pronajímatelé přistoupí na jakékoliv úlevy,“ konstatuje I. Novotná a stejný názor má i M. Šimek: „Výkyvy kurzu, a to oboustranné, nejsou důvodem pro změnu parametrů smluvního vztahu. Ty jsou předem dané, a ošetřují i tyto případy. Vývoj kurzu v minulosti také potvrdil, že změny v


Slábnoucího kurzu české koruny nicméně mohou využít ty firmy, které v současnosti plánují vyjednávat o nových smlouvách. „Pokrizový posun nájmů na minimální financovatelné hranice ale další snížení nájmu příliš neumožňuje. Většina úvěrů je totiž i nadále poskytována v eurech, a také oceňování nemovitostí, ale i úspěšný prodej, je také vztažen k euru. Proto nabídková strana nemá manévrovací prostor pro snižování nájmu, jako i reálných výnosů,“ myslí si E. Forejt. Praha a regiony Nájemné za nejmodernější kancelářské prostory je nejvyšší v centru Prahy, kde firmy platí průměrně měsíčně 18,50 až 19,50 eura za metr čtvereční. Na okrajích města zůstává měsíční nájemné za moderní kanceláře dlouhodobě na 13 až 14,5 eura za metr čtvereční. V regionech jsou kanceláře ještě levnější. Opačně je tomu u logistických ploch, kde je nájemné v regionech vyšší než v Praze. Zatímco v hlavním městě si pronajímatelé účtují 4,25 eura za metr čtvereční měsíčně, v regionech je to standardně kolem 4,50 eura. V nákupních centrech v centru Prahy se nájemné pohybuje v rozmezí 100 až 130 eur za metr čtvereční měsíčně, když dále od centra nájmy klesají až na 70 až 80 eur za metr čtvereční měsíčně. Výrazně levnější je pronájem obchodních ploch v regionech a krajských městech. Naopak nejdražší ulicí je pražská ulice Na Příkopě, kde obchodníci za jeden metr čtvereční platí měsíčně 180 až 185 eur.

6) V Česku je v provozu 497 nákupních komplexů E15.CZ Počet nákupních center, obchodních domů, outlet center a hypermarketů s malými pasážemi dosáhl v Česku na konci loňského roku 497. Z toho je 92 tradičních nákupních center s celkovým rozsahem 2,3 milionu metrů čtverečních ploch. Celková pronajímatelná prodejní plocha přesáhla 4,5 milionu metrů čtverečních. Vyplývá to z průzkumu společnosti Incoma GfK. Srovnatelné údaje z předchozích let společnost neuvedla. V přepočtu na 100 obyvatel je nejvíce pronajímatelných ploch v Praze, téměř 80 metrů čtverečních. „Česká metropole je z tohoto hlediska jednoznačně nejvíce saturovaným regionem. Dále následuje Ústecký kraj s 52 m2 na 100 obyvatel,“ uvedl František Diviš ze společnosti Incoma GfK.

5


Nejméně pronajímatelných ploch v nákupních centrech v přepočtu na 100 obyvatel je v kraji Vysočina (21 m2 na 100 obyvatel) a ve Středočeském kraji (24 m2 na 100 obyvatel). Zde však silně působí vliv Prahy, pro kterou jsou přilehlé oblasti středních Čech přirozeným spádovým územím.

7) Rusové dali za Slovanský dům 90 milionů eur E15.CZ Dva měsíce po oznámení prodeje Slovanského domu v centru Prahy ruským investorům a skupině FID konečně vyšla najevo velikost tohoto obchodu. Noví majitele za lukrativní nemovitost zaplatili americkému fondu Invesco kolem 90 milionů eur, uvedla v přehledu trhu poradenská společnost DTZ.

koši spotrebiteľov, pripravuje už niekoľko rokov aj v iných krajinách. Veľkých moderných nákupných centier definovaných prenajímateľnou plochou od 40-tisíc štvorcových metrov je na Slovensku len päť a všetky sú v Bratislave a Košiciach. Oveľa rozšírenejšie sú malé (pod 20-tisíc m2) a stredne veľké centrá. „Je veľký rozdiel vo výkonnosti nákupných centier v hlavnom meste a regiónoch a hlavné mesto predstavuje len malú časť trhu,“ hovorí Jos Tromp, vedúci oddelenia prieskumu a poradenstva pre región strednej a východnej Európy v CBRE.

„Díky akvizici Slovanského domu na Praze 1 se ruští investoři vyšplhali na vrchol žebříku. Za nimi následuje český a evropský kapitál,“ napsala autorka studie Lenka Šindelářová z DTZ. V roce 2014 investoři v Česku nakoupili komerční nemovitosti za zhruba dvě miliardy eur, což je podle DTZ třetí nejlepší výsledek v historii. „Chuť investorů nakupovat povzbuzují nízké náklady na vlastní kapitál, vysoká likvidita a dostatek prvotřídních nemovitostí na prodej,“ dodala Šindelářová. Pokud se letos podaří prodat portfolio developerské skupiny CTP, bude výsledek investičního trhu ještě lepší než loni. Hodnota této jediné transakce se totiž může podle očekávání trhu pohybovat kolem dvou miliard eur.

8) Aké je typické slovenské nákupné centrum ETREND.SK Nové nákupné centrá na Slovensku neustále pribúdajú. Vlani bolo otvorené ďalšie veľké centrum v Bratislave, tento rok pribudnú stredne veľké centrá aj v Trnave a Poprade. Okrem toho sa developeri obzerajú po čoraz menších mestách. Ako sa nákupným centrám a obchodom, ktoré v nich sú, naozaj darí? Míňajú Slováci dosť na to, aby ich uživili? Na tieto otázky chce odpovedať realitná poradenská spoločnosť CBRE, ktorá predstavila prvý slovenský index nákupných centier. Podobné prieskumy výkonnosti centier vychádzajúce zo skutočných údajov o výške nájomného, obrate obchodníkov, návštevnosti a priemernom nákupnom


Priemerné centrum je malé Slovenský prieskum preto vychádza z údajov za rok 2013 z nákupných centier z portfólia CBRE v šiestich regionálnych mestách zvolených tak, aby odrážali všeobecné trhové podmienky. Neporovnáva teda výkonnosť jednotlivých centier. Neberie do úvahy ani výsledky hypermarketov či kín, ktoré sú veľmi odlišné od ostatných typov prevádzok a nie sú ani vo všetkých centrách. Typické slovenské nákupné centrum má podľa CBRE prenajímateľnú plochu 15-tisíc štvorcových metrov, 50 až 60 obchodov, z ktorých viac ako polovica je väčších, s plochou nad dvesto štvorcov. Až 86 % regionálnych nákupných centier spadá do kategórie malých. Viac ako polovica obchodov predáva módu, takmer pätina je z kategórie zábava (hračky, knihy, šport) a menej ako desatina potraviny. Vybavenie pre domácnosť a elektronika tvorí osem percent obchodov, kategórie komfort (parfémy, šperky, tabak, kvetinárstvo, zvieratá) a služby majú zastúpenie zhodne po šesť percent. Prieskum zaznamenal medziročný nárast obratu o 3,5 %, z čoho 1,4 percentuálneho bodu pripadá na infláciu.

6


Priemerné nájomné narástlo o tri percentá. Mierny ale stabilný nárast dosahuje aj návštevnosť.

Podľa J. Trompa prichádzajú ľudia do nákupných centier zväčša za konkrétnym účelom. Na návštevnosti vidno okrem zlepšenia ekonomickej situácie aj vplyv internetového predaja – ľudia si síce vyhľadajú tovar doma cez internet, ale kúpiť si ho prídu častejšie do kamenného obchodu. „Výsledkom je, že ľudia chodia síce zriedkavejšie, ale keď už prídu, minú viac,“ vysvetľuje J. Tromp. Dokazuje to aj medziročný nárast hodnoty priemerného nákupného košíka o 8,6 %. Priemerný nájom [EUR/m2/mesíc] 20,0 16,5

Internetový obchod aj kríza zmenili správanie zákazníkov. Obchodníci na to reagujú zmenou konceptov predajní, zároveň to vytvára tlak na výšku nájomného. Napríklad hypermarkety zmenšujú plochy, ktoré sa nákupným centrám darí obsadzovať novými predajcami. Často ide práve o kamenné obchody alebo výdajne pôvodne internetových obchodov. U nás sú takými napríklad Martinus alebo Mall.sk. Obchodníci majú podľa W. Wölflera tendenciu prevádzkovať menej obchodov iba v najlepších nákupných centrách, zato s väčšou plochou na lepšiu prezentáciu produktov. „Online obchod bol pred pár rokmi strašiakom, dnes sa tlačia nové formáty z internetu do nákupných centier,“ zhŕňa tento trend šéf oddelenia obchodných nehnuteľností Peter Pohanka. Priemerný obrat [EUR/m2/rok]

17,0 3 500

15,0

3 000 2 500

3 400

2012

2013

Zdroj: CBRE

Záver Medziročná nárast nájmov o 3 % bol okrem iného výsledkom:  Medziročného nárastu miery inflácie (CPI) o 1,4 %;  Zvýšenej obsadenosti nákupných stredísk;  Príchodom nových nájomcov platiacich vyššie nájomné.

Internetový obchod už nie je strašiak Jeho kolega Walter Wölfler, ktorý vedie oddelenie obchodných priestorov, dodáva, že internetové tržby dosahujú globálne 10 až 11 %. Ich podiel dosahuje od jedného percenta pri potravinách do 30 % pri knihách. Správanie označované ako ROPO (vyhľadaj online, kúp offline) je výhodné aj pre obchodníkov. Nemajú totiž záujem dopravovať tovar z logistických centier k zákazníkom priamo domov. „Je to nákladné a spôsobuje im to straty,“ dodáva. Pridáva príklad módnej značky Zara, ktorej online obrat je 500 miliónov eur, ale viac ako polovicu z toho si ľudia vyzdvihnú osobne v predajni. „Zákazník má istotu, že tovar dostane a môže si ho pri prevzatí vyskúšať a Zara šetrí náklady na doručovanie,“ opisuje W. Wölfler.


2012

3 110

2013 1 936

2 000

10,0

2011 3 225

1 884

1 500

1 977 1 911

2 013 1 234

1 000 Italy

Czech Slovakia republic

Poland Romania

Zdroj: CBRE

Optimizmus developerov Minulý rok označuje P. Pohanka za rok optimizmu obchodníkov aj developerov. Vidno to na otvorení viacerých nových komplexov. Developeri ale aj veľké značky idú do čoraz menších miest. Tam, kde je trh nasýtený, vzniká tlak na správcov. Niektorí sa s ním dokážu vyrovnať úspešne vďaka otváraniu nových formátov prevádzok, najmä v oblasti zábavy. Vznikli tak prvé Escape Roomy či Laser Areny v nákupných centrách. Centrá otvorené v prvej vlne pred 10 – 15 rokmi sa začínajú rekonštruovať. „Trendy v architektúre a požiadavky nájomcov sa odvtedy zmenili. Vlastníci pochopili, že musia niečo urobiť, aby dokázali čeliť konkurencii aj do budúcnosti,“ komentuje to Drahomíra Englišová, ktorá vedie oddelenie správy nehnuteľností v slovenskom CBRE. Príkladom je vlani začatá obnova Maxov. V menších mestách je pre nákupné centrá dôležité stať sa súčasťou komunity. Správcovia preto organizujú výstavy, rokujú o spolupráci s radnicami či školami, opisuje D. Englišová. V začínajúcom sa roku očakáva P. Pohanka pokračovanie pozitívnej vlny. Otvorenie čaká ďalšie regionálne centrá v Trnave, Poprade či Lučenci. Developeri sa vrátia aj k

7


ďalším odloženým projektom, keďže dostupnosť finančných prostriedkov na trhoch zostane dobrá.

Na nasýtených trhoch bude pokračovať konsolidácia v podobe rekonštrukcií, nových formátov alebo špecializácie nákupných centier napríklad na nábytok či zdravie. „Kedy je mesto nasýtené? Ľudia chcú stále niečo nové, je to prirodzená vlastnosť. Preto priestor pre nové projekty vždy bude,“ hovorí P. Pohanka s tým, že centrá na konci rebríčka môžu mať problém udržať sa na trhu. Priemerné nájomné [EUR/m2/mesic] 30

2012

28,3 25

27,1

20 15

2013

19,2 19,0 18,5

17,0 16,5

Veľkostné kategórie Malé

5 000 – 19 999 m2

Stredné

20 000 – 39 999 m2 40 000 a viac m2

Veľké

Kategórie nájomcov parfuméria, klenotníctvo, tabak, zvieratá, kvetinárstvo

Móda Potraviny Domácnosť

17,5 12,9

10 Italy

Čo je nákupné centrum

Projekt plánovaný, postavený a prevádzkovaný ako jeden objekt. Pozostáva z obchodných jednotiek a spoločných priestorov pod jednou strechou. Minimálna prenajímateľná plocha je 5 000 m2.

Komfort 2011

29,3

Nákupné centrá v kocke

Czech Slovakia Poland Romania republic

Zdroj: CBRE

módne značky a obuv stravovacie zariadenie, kaviareň, cukráreň, zmrzlina, džúsový stánok spotrebná elektronika, domáce spotrebiče, kuchyňa, domáci textil

Zábava

hračkárstvo, kníhkupectvo, šport

Služby

lekáreň, cestovná kancelária, čistiareň, optika

Zdroj: CBRE

Realitní byznys

Porovnanie so svetom CBRE vlani predstavila aj ďalší ročník prieskumu Ako zákazníci nakupujú. Na základe ankiet so zákazníkmi v 21 európskych krajinách skúma, čo ľudí najviac láka k návšteve nákupného centra a čo je pre rôzne skupiny zákazníkov v rôznych krajinách dôležité. Slovensko do prieskumu zaradené nebolo, Česko po prvýkrát áno. Šéf oddelenia obchodných priestorov pre región strednej a východnej Európy v CBRE Walter Wölfler hovorí, že Slovensko v nákupnom správaní nie je podobné Česku, ale skôr Rakúsku. Pre českých zákazníkov sú najdôležitejšími charakteristikami nákupného centra ceny, čistota, bezpečnosť a výber predajcov, čím sa zaraďujú k zákazníkom orientovaným na úžitok. Slovenskí zákazníci sú skôr podobní Rakúšanom, Poliakom, Maďarom či Nemcom. Patria tak k európskemu mainstreamu, pre ktorý sú dôležité aj veľké módne značky a nákupné centrum má byť aj dobrým miestom na stretávanie sa. Služby ako wifi zadarmo, dobrý výber jedla alebo zábavy sú dôležitejšie zas v krajinách južnej a juhovýchodnej Európy a v celej Európe viac pre mladých ľudí. „Do budúcnosti budú pre úspech nákupných centier stále dôležité základné faktory, ale soft faktory ako wifi, služby a zábava budú tým rozdielom, ktorý priláka ľudí z iných centier,“ dodáva W. Wölfler.


9) Byty za 10 let vydělaly… nebo ne? HYPOINDEX.CZ Nabídkové ceny bytů se za posledních 10 let zvýšily o polovinu. Více než inflace rostly i realizované ceny prodejů bytů. Reálný výnos drženého bytu je ale minimální. A po započítání nákladů… Český statistický úřad v minulém týdnu zveřejnil nejnovější odhad indexu nabídkových cen nemovitostí za rok 2014. V uplynulém roce se zvýšily ceny bytů v průměru o 0,7 %, což nepatrně překročilo inflaci. Za posledních deset let (od roku 2005) nabídkové ceny bytů stouply v průměru o 51,4 %. Více přitom rostly ceny mimo Prahu (+54,0 %) než v Praze (+49,2 %). Nabídkové ceny ovšem nejsou zcela vypovídající. Vycházejí z cen uváděných v realitní inzerci a konečná cena se může zásadním způsobem lišit. A také se liší. Bohužel index realizovaných cen bytů za loňský rok ještě není k dispozici a na čísla si budeme muset přibližně rok počkat… Do předloňského roku ceny bytů od roku 2005 vzrostly v průměru o 36,9 %. I v případě realizovaných cen bytů zaznamenaly vyšší růst mimopražské byty (+38,1 %) než pražské (+34,5 %). Ceny bytů jsou vyjádřeny v nominálních hodnotách. Cenová hladina měřená indexem spotřebitelských cen stoupla od roku 2005 o 25,4 %. Za jedno desetiletí tak reálné ceny bytů stouply přibližně o 11,5 %, tedy 1,09 % ročně.

8


2005

Index cen bytů (rok 2010 = 100) Nabídkové ceny bytů Realizované ceny bytů ČR bez ČR bez ČR Praha ČR Praha Prahy Prahy 66,5 60,4 72,7 72,0 71,2 73,6

2006

72,4

Rok

66,8

77,9

78,0

77,9

78,3

2007

87,2

83,0

91,4

102,4

103,3

100,4

2008

107,2

106,1

108,4

119,8

121,4

116,5

2009

104,3

103,0

105,6

105,1

105,5

104,2

2010

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

2011

95,1

96,6

93,6

99,8

100,5

98,3

2012

96,1

92,5

99,6

98,6

99,0

97,7

2013

97,2

91,3

103,1

98,6

98,3

99,0

2014

100,7

93,0

108,5

Zdroj: ČSÚ

Reálné zhodnocení bytů přibližně o 1 % ročně se týká pouze kapitálové hodnoty. Byt přináší i další výnos – buď v podobě inkasovaného nájemného, nebo naopak v podobě neplaceného nájemného v případě využití bytu k vlastnímu bydlení. Na druhé straně ale stojí náklady. Ceny bytů sice v průměru rostou, ale nemusí tomu tak být u všech. Dokladem je kupříkladu vila pořízená kancléřem Vratislavem Mynářem v loňském roce za 5,5 mil. Kč, přičemž znalecký posudek ji v roce 2011 ocenil na 13,4 mil. Kč. V roce 2005 vila stála 8,25 mil. Kč. Jistě, v tomto případě se jedná o specifické okolnosti, ale i prostá neudržovaná nemovitost může ztrácet na ceně. Náklady na údržbu bytu jsou odhadovány na přibližně 55 Kč/m2. To odpovídá u bytu o velikosti 65 m2 nákladům ve výši 3 575 Kč měsíčně, čili 42 900 Kč ročně. Reálný kapitálový výnos přitom dosahuje u bytu v ceně 1 mil. Kč v průměru částky 10 900 Kč ročně. K nákladům lze přistoupit i z jiného úhlu pohledu. Odpisová doba většiny nemovitostí včetně bytů je stanovena na 30 let. To znamená, že za 30 let je třeba do nemovitosti zainvestovat částku, za kterou byla pořízena, aby nebyla „zcela odepsaná“[1]. Ročně tak náklady u nemovitosti za 1 mil. Kč dosahují 33 333 Kč. Koupě bytu k vlastnímu bydlení i k pronájmu se může vyplatit… ale nemusí. Stejně jako u kterékoli jiné investice záleží na okolnostech v čele s cenou, za kterých je nemovitost pořizována. U nemovitosti k vlastnímu bydlení navíc závisí na osobních preferencích – v tomto případě nejde pouze o ekonomické rozhodnutí, ale do hry vstupují i emoce a osobní preference. [1] V praxi je potřeba zainvestovat stavební hodnotu nemovitosti, nikoli její tržní hodnotu, z níž se počítají


odpisy. To vede k relativně nižším nákladům na údržbu v Praze a dalších velkých městech oproti tržní ceně, naopak v některých částech České republiky je třeba do údržby investovat i mnohem více, než jaká je tržní cena nemovitosti.

10) Hypoteční trh slábne. Objem hypoték je podle Hypoteční banky o 4 % nižší než loni HYPOINDEX.CZ Hypoteční banka už odhadla výsledky hypotečního trhu za rok 2014. Podle ní je celkový objem hypoték za loňský rok 144 miliard korun. Podle ukazatele Fincentrum Hypoidnex bylo do loňského listopadu uzavřeno 135,266 miliard korun. Hypotéky v nejvyšším celkovém objemu byly uzavřeny rok před tím, tedy v roce 2013. „Loňský rok svým vývojem potvrdil naše odhady ohledně oživení trhu s nemovitostmi. Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů spolu s mírným opětovným nárůstem cen rezidenčních nemovitostí, na které poukazoval vývoj HB indexu, dokázal dostat trh s hypotékami na historicky druhý nejvyšší objem uzavřených hypotečních úvěrů,“ uvedl Jan Sadil, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky. Pokles o 4 procenta není tragédie I když objemy hypoték mírně poklesly, stále se jedná o druhý nejúspěšnější rok v historii. Loňský rok byl absolutně nejrekordnější, co se týče úrokových sazeb. Dá se říct, že co měsíc, to nový rekord. Prozatím se úrokové sazby zastavily na hodnotě 2,44 %. Z relativně velkých objemů hypotečních úvěrů čerpalo i stavebnictví. „Hypotéky byly v loňském roce okysličenou krví pro tuzemské stavebnictví. Úroky z nich byly na svých historických minimech, což většině lidí velice zásadně zlevnilo pořízení jejich vlastního bydlení. V době, kdy se tuzemské stavebnictví opravdu velmi pomalu a nejistě zvedalo z krize, pomáhaly levné hypotéky udržet rezidenční development jako jedinou životaschopnou součást celého odvětví,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti EKOSPOL. Levné hypotéky přály i prodejům bytů. V Praze poprvé prodalo nejvíce nových bytů od předkrizového roku 2007. „Vzhledem k tomu, že na trhu zuří boj některých bank o navýšení jejich tržního podílu a Česká národní banka stále avizuje, že nehodlá měnit základní repo-sazbu a dát tím signál ke zdražení peněz, lze očekávat, že úroky u hypoték v nejbližším období nevzrostou a budou spíš ještě dál

9


mírně klesat. Díky tomu vzroste i počet nových bytů, které se prodají. Při udržení stávajících podmínek očekáváme, že se letos v Praze prodá až o desetinu více nových bytů než v loňském roce,“ uzavírá Evžen Korec. A jak to bude dál?

Rok 2015 by neměl být o mnoho jiný, než rok minulý. Sazby pravděpodobně budou spíše stagnovat, nebo mírně růst. Jaký bude letošní trend, se dozvíme spíše až na jaře. Zájem o hypotéky v lednu a v únoru bývá obvykle menší, proto se z daných měsíců nedají vyvozovat velké závěry. „V roce 2015 očekáváme obdobný vývoj jako v předchozích dvou letech,“ konstatoval Jan Sadil. „Objem uzavřených hypotečních úvěrů bude oproti předchozím letům nadstandardní, což bude motivováno hlavně příznivými úrokovými sazbami, dokončovanými developerskými projekty ve velkých městech i pokračujícím zájmem klientů řešit své bydlení,“ dodal.

a dodává: „Tuto skutečnost velice vítáme a navíc je pro dlužníky finančně výhodnější. Jde především o to, že dohoda splátkového kalendáře je rozhodně šetrnější než nucená dražba nemovitosti či movitého majetku. V případě řádného splácení může dlužník předejít řadě nepříjemných situací, tou nejvýraznější z nich je jistě návštěva zaměstnanců soudního exekutora na adrese dlužníka.“ Dlužníci se o své peníze více zajímají, hledají možnosti, jak předejít většímu zatížení rodinného rozpočtu nebo dokonce exekuci. Je to vidět i například na půjčkách na dovolenou nebo na financování vánočních svátků. Čím dál méně lidí si půjčuje právě z těchto ne zrovna existenčně důležitých důvodů. „Domnívám se, že se lidé začali o řešení problémů více zajímat, porovnávají si příjmy s výdaji a vůči dlouhodobé marketingové masáži se stávají imunními. Pokud dojde nesplacený závazek do stádia nařízené exekuce, lidé se o něj zajímají a k exekuci nejsou lhostejní v takové míře, jak tomu bylo dříve,“ hodnotí aktuální vývoj Tomáš Vrána. Osobní bankroty meziročně poklesly Loni bylo vyhlášeno 18 726 osobních bankrotů, což je o 403 méně než v roce 2013. Od platnosti Insolvenčního zákona se tak poprvé meziročně snížil počet bankrotů, a to o dvě procenta. Soudy přijaly v uplynulém roce 21 955 návrhů na osobní bankrot, o 4 214 návrhů méně než v roce 2013. „Poprvé jsme také zaznamenali meziroční pokles počtu návrhů na osobní bankrot, a to dokonce o 16 %,“ dodala analytička CRIF – Czech Credit Bureau Věra Kameníčková. V průměru v loňském roce připadlo na 10 000 obyvatel 17,8 bankrotu, přitom v roce 2013 to bylo dokonce 18,2 bankrotu.

11) Počet dlužníků i osobních bankrotů klesá. Ve splácení jsme zodpovědnější HYPOINDEX.CZ Lidé, kteří si půjčili ať už zodpovědně na bydlení nebo nesmyslně na vánoční dárky a najednou nejsou schopni dluh splácet, už pochopili, že je dobré se s věřitelem dohodnout. Podle Exekutorského úřadu Přerov minulý rok vzrostl o 15 procent počet dlužníků, kteří projevili snahu své problémy vyřešit dřív, než bylo pozdě. „Jsme z loňské bilance velice překvapeni, protože nárůst dlužníků, kteří mají zájem řešit své závazky, se oproti roku 2013 zvýšil poměrně výrazně,“ říká soudní exekutor Tomáš Vrána


V osmi krajích České republiky se počet osobních bankrotů meziročně snížil. Největší pokles byl však zaznamenán v Pardubickém kraji, a to o 30 procent. Avšak v pěti krajích počet osobních bankrotů vzrostl, nejvíce to bylo v Praze (+ 23 %). V přepočtu na obyvatele připadl v Praze druhý nejnižší počet osobních bankrotů. Méně vykázal pouze kraj Vysočina: 9 bankrotů na 10 000 obyvatel. Oddlužení je možné již od začátku roku 2008, kdy začal platit Insolvenční zákon. Jednou z podmínek úspěšného oddlužení je stálé zaměstnání dlužníka. Přičemž nejlepší je, když má pracovní smlouvu na dobu neurčitou. V případě, že práci mít dotyčný nebude, soud osobní bankrot nepovolí. Dluhy také nesmí pocházet z podnikání, ale například z neuvážených půjček. Schválením osobního bankrotu ale člověk vyhráno rozhodně nemá. Pět let bude muset žít jen z životního minima a ostatní peníze půjdou

10


na umoření části dluhu. Dlužník tak musí splatit minimálně 30 % ze své celkové dlužné částky.

English corner

12) Retail Property Lending in U.S. Surges in 2014 WORLDPROPERTYJOURNAL.COM According to CBRE, lending secured by retail properties surged through the first three quarters of 2014, up more than 50% from the same period a year ago. Origination volume for retail loan closings saw a sizeable increase during Q2 and Q3 2014. Part of the increase reflects stronger refinancing activity, while it is also increasingly apparent that investors are looking for more opportunistic, higher-yielding opportunities in the sector. Commercial real estate finance markets continued to improve during Q3 2014, with lending activity becoming increasingly broad-based across lenders, property types and strategies. While plentiful liquidity has contributed to these changes, the steady improvement in real estate fundamentals--which have spread well beyond the multifamily sector to the office, industrial and retail sectors--has contributed to increased risk-taking.

a clear sign that the risk spectrum has shifted outward in commercial real estate as investors continue to seek yield. The conditions that have supported increased liquidity for transactions remain favorable--U.S. Treasuries are falling, while the availability of both public and private real estate mortgage debt is increasing. As a result, borrowing costs for permanent, fixed-rate loans are declining and leading to increased property acquisitions.” “With more borrowers aggressively pursuing value-add deals, there is a clear sign that the risk spectrum has shifted outward in commercial real estate as investors continue to seek yield. The conditions that have supported increased liquidity for transactions remain favorable--U.S. Treasuries are falling, while the availability of both public and private real estate mortgage debt is increasing. As a result, borrowing costs for permanent, fixed-rate loans are declining and leading to increased property acquisitions.” Loan underwriting trends remained fairly stable and average debt service coverage ratios slightly decreased to 1.52x, compared to 1.53x in Q2 2014. Meanwhile, the percentage of loans carrying either partial or full interestonly payments over the loan term increased to 49 % from 45 % in Q2 2014; though still well below the 57 % rated registered in Q1 2014.

The year-to-date lending volume for the industrial and office sectors was up 31 % and 20 %, respectively. Multifamily lending also edged higher, although year-todate volume was level with last year's figures. While capital continues to be attracted to multifamily housing, growth appears to have leveled off as prime acquisition opportunities have become highly competitive. Banks improved upon their dominant market share of nonagency commercial lending during the Q3 2014; accounting for 40 % of origination activity, up from 34 % during Q2 2014. The recovery in the financial health of the banks has supported higher levels of competition and more flexible lending terms. The CBRE Lending Momentum Index, which tracks the pace of U.S. commercial loan closings, increased 5.2 % quarterover-quarter and 8.9 % above its year-earlier level. The index's rebound was driven by higher levels of property acquisitions and is indicative of a healthy commercial lending market with plentiful liquidity.

Společnost BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti BDO Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. Ilustrační fotografie jsou převzaty z databáze fotografií pixabay.com.

Pavlína Rödlová, [email protected] Vítězslav Hospes, [email protected]

Brian Stoffers, Global President, Debt & Structured Finance of CBRE Capital Markets commented, “With more borrowers aggressively pursuing value-add deals, there is


11

BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o

Recommend Documents