BAB II LANDASAN TEORI
2.1 Kajian Teori 2.1.1. Teori Manajemen Aset Ensiklopedi Administrasi Indonesia, manajemen adalah segenap kekuatan menggerakkan sekelompok orang yang mengerahkan fasilitas dalam satu usaha kerja sama untuk mencapai tujuan tertentu. Menurut Terry (1960) yang tertuang dalam bukunya menyatakan bahwa fungsi manajemen adalah planning atau perencanaan, organizing atau pengorganisasian, actuating atau penggerakkan, controlling atau pengendalian. Kemudian Luther Hasley Guliek dalam bukunya “Papers on the Science of Administration” mengemukakan teori tentang aktivitas manajemen yang mencakup hal-hal sebagai berikut; planning atau perencanaan, organizing atau pengorganisasian, staffing atau penyusunan staff, directing atau pembimbingan, coordinating atau pengkoordinasian dan budgetting atau penganggaran. John. D. Millet dalam buku “Management in The Public Service”, management is the process of directing and facilitating the work of people organized in format group to achieve a desired end (manajemen adalah proses pembimbingan dan pemberian fasilitas terhadap pekerjaan orang-orang yang terorganisis dalam kelompok formil untuk mendapat suatu tujuan yang dikehendaki). Berdasarkan KPUP, KEPI dan SPI 2013, pemahaman aset secara luas mencakup sumber daya alam, sumber daya manusia dan sumber daya ekonomi. Dari perspektif keuangan dan akutansi, aset adalah sumber daya ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu perseorangan/entitas atau pemerintah dan
6 Universitas Sumatera Utara
7
dari mana manfaat ekonomi di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Dengan kata lain terminologi aset mewakili hubungan kepemilikan atau penguasaan yang dapat dikonversikan dalam bentuk moneter, termasuk uang kas. Asset (Aset) adalah barang, yang dalam pengertian hukum disebut benda, yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang tercakup dalam aktiva/kekayaan atau harta kekayaan dari suatu instansi, organisasi, badan usaha ataupun individu perorangan. Manajemen Aset ini sendiri kedepannya/selanjutnya sebenarnya terdiri dari 5 (lima) tahapan kerja yang satu sama lainnya saling berhubungan dan terintegrasi yaitu: Inventarisasi Aset, Legal Audit, Penilaian Aset, Optimalisasi Aset dan Pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA), dalam Pengawasan dan Pengendalian Aset. Menurut Siregar (2004) dalam tulisannya tentang: Pemahaman Manajemen Aset dalam Optimalisasi Pengelolaan Aset Negara mengatakan bahwa definisi manajemen aset secara umum adalah: ”Optimizing the utilization of assets in terms of service benefit and financial return” berdasarkan definisi tersebut maka pengelolaan aset membutuhkan: Minimize cost of ownership (meminimalkan biaya kepemilikan), Maximize asset availability (memaksimalkan ketersediaan aset) dan Maximize asset utilization (memaksimalkan penggunaan aset).
2.1.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu
Universitas Sumatera Utara
8
layak fungsi (Permen PU No.24 tahun 2008). Tahap ini memiliki tugas dan tanggung jawab utama memfungsikan aset secara efektif dan efisien oleh suatu organisasi serta output yang dihasilkan memiliki nilai/ menciptakan nilai, atau menggunakan aset yang dimiliki untuk menunjang penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pengguna atau kuasa pengguna aset. Proses pemeliharaan gedung mencakup
:
merencanakan
serangkaian
kegiatan
(planning
activities),
pengorganisasian kegiatan – kegiatan (organizing) dan pengendalian (control activities). Namun terdapat masalah yang terjadi, yaitu : a.
Setiap kegiatan pemeliharaan terkait dengan anggaran untuk pemeliharaan. belanja pemeliharaan ternyata salah satu objek yang paling sering difiktifkan pertanggungjawabannya.
b.
Sebagian
besar
pengelola
gedung
kurang
memperhatikan
kegiatan
pemeliharaan. Kegiatan pemeliharaan dianggap sebagai kegiatan yang kurang mendatangkan keuntungan dan sebatas memperbaiki kerusakan fisik saja, serta tidak menganggap bangunan tersebut sebagai aset yang harus dijaga nilainya agar tidak menurun. Pemeliharaan (maintenance) ialah suatu tindakan yang dilakukan secara terencana terhadap setiap aset fisik perusahaan yang dengan berjalannya waktu mengalami penurunan kondisi agar kondisinya tetap dapat dipertahankan sesuai dengan harapan. Tujuan pemeliharaan adalah : 1. Menjaga kondisi bangunan dan fasilitas fisik lainnya agar tidak merosot dibawah kondisi optimum (sesuai dengan harapan). 2. Menghemat penggunaan biaya sehubungan dengan kerusakan yang tidak dapat dihindarkan pada fasilitas tersebut.
Universitas Sumatera Utara
9
3. Mencegah merosotnya nilai ekonomi aset fisik tersebut. 4. Memperpanjang umur ekonomis aset tersebut. 5. Meminimumkan resiko terjadinya bahaya pada pengguna dan atau aset bersangkutan akibat kerusakan. Cakupan pemeliharaan bangunan, terdiri atas beberapa elemen yaitu : 1. Elemen Arsitektural : sirkulasi, unsur fasade, kerapian dan kebersihan, ruang dalam, sarana pemeliharaan dan ornamen arsitektural dan dekorasi. 2. Struktural : unsur - unsur struktur bangunan berkenaan dengan faktor korosi, cuaca, kelembaban dan pembebanan, unsur - unsur pelindung struktur, penambahan fungsi/kegiatan bangunan terkait penambahan beban struktur. 3. Mekanikal : sistem tata udara, sistem distribusi air, hidran, sprinkler, septik tank, unit pengolahan limbah, sistem transportasi dalam gedung (lift, escalator, tangga). 4. Elektrikal : sistem penangkal petir, sistem instalasi listrik dalam bangunan, jaringan instalasi tata suara dan komunikasi / transportasi data, sistem alarm dalam bangunan. 5. Tata Ruang Luar : halaman luar bangunan / pertamanan / landscape / perlengkapan luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar, pintu gerbang dan pos jaga. 6. Housekeeping : pengendalian hama dan layanan higienis. Komponen perawatan bangunan, memerlukan perhatian agar diperoleh hasil yang maksimal dan perawatan ini diharapkan dapat membuat kondisi bangunan semakin nyaman dengan fasilitas yang baik. Klasifikasi pemeliharaan komponen bangunan berdasarkan bidangnya yaitu bidang struktur, arsitektur dan utilitas.
Universitas Sumatera Utara
10
Bidang struktur terdiri atas balok, kolom dan dinding. Bidang arsitektur mencakup atas, pelapis lantai, dinding, kusen dan langit-langit. Bidang utilitas, mencakup intalasi AC, listrik, air dan alat-alat sanitasi. Sifat dan tahapan kegiatan pemeliharaan bangunan dapat dibagi atas empat bagian: 1. Inspeksi
: pengecekan/pemeriksaan secara berkala serta pembuatan usulan
perbaikan/penggantian di berbagai bangunan berdasarkan hasil pemeriksaan. 2. Enginering : pengujian terhadap alat/kelengkapan bangunan untuk memastikan perlu tidak perbaikan atau penggantian. 3. Produksi
:
pelaksanaan
kegiatan/tindakan
pemeliharaan
sesuai
rekomendasi/hasil inspeksi dan hasil pengujian. 4. Kegiatan Administrasi : pencatatan biaya/penggunaan spare part dan tenaga mekanik.
2.1.3 Manajemen/ Perencanaan aset Pada sejumlah properti besar adalah penting dalam pendekatan secara sistematis pada keseluruhan manajemen aset bangunan/gedung. Berikut ini merupakan pendekatan secara sistematis untuk perencanaan aset : 1.
Menyusun secara rinci database properti. Jenis data dasar yang dibutuhkan yaitu, lokasi, usia, fungsi, jumlah lantai, konstruksi, area lantai, elemen area, layanan, penggunanaan ruang, sisa hidup, biaya pekerjaan, nilai penggantian, nilai lahan, kendala, karya eksternal. Untuk bangunan baru informasi dapat di lihat pada “as built drawing” sedangkan bangunan lama harus dilakukan inspeksi dan survey khusus.
Universitas Sumatera Utara
11
2.
Mengetahui kondisi bangunan
3.
Menganalisis penggunaan dan kinerja ruang bangunan.
4.
Menerapkan teknik biaya siklus hidup untuk mengoptimalkan semua implikasi sumber daya.
5.
Merumuskan program investasi persyaratan pengeluaran dari berbagai kegiatan dan menyatakan bagaimana uang itu akan ditingkatkan.
6.
Menyiapkan rencana aksi terpadu.
Pemeliharaan merupakan bagian dari proses dimana didefinisikan sebagai “manajemen fasilitas” dan berkaitan juga menyediakan lingkungan internal yang dapat diterima. Manajemen aset meluas ke keseluruhan kebutuhan hak milik, manajemen fasilitas sebagian besar terbatas pada ruang-ruang dalam bangunan. tujuannya adalah untuk memberikan layanan yang menjamin bahwa ruang ini dapat digunakan secara efektif dan ekonomis mungkin. penekanannya pada pemahaman tentang kebutuhan pengguna dan interaksi kompleks antara lingkungan dan efisiensi dengan yang bangunan digunakan.
Gambar 2.1 Manajemen Fasilitas Sumber : Reginald Lee 1995 : 65
Universitas Sumatera Utara
12
Area utama yang dicakup oleh manajemen fasilitas diilustrasikan pada gambar diatas. Parameter dasar ruang ditampilkan dalam lingkaran dalam yang tetap untuk sebagian besar oleh desain awal tapi mungkin mampu modifikasi berikutnya. cincin luar menunjukkan aktivitas untuk membuat ruang ini dihuni. kegiatan ini sehingga terkait erat mereka lebih ekonomis dilakukan di bawah kontrol terpadu. juga masing-masing akan mendapatkan keuntungan dari status yang lebih tinggi yang diberikan kepada kelompok yang lebih besar. sub-sistem lingkungan utama yang akan dipertimbangkan adalah visual, termal dan akustik. Lingkungan Visual Daya lihat yang baik berasal dari kombinasi pencahayaan dan penglihatan yang baik. standar dari pemeliharaan berkaitan dengan area penggunaan berikut : a. Interior ruang kerja di mana membutuhkan visual khusus yang tingkat pencahayaan sangat berperan penting. b. Interior umum di mana tidak membutuhkan visual khusus dan kriteria utama adalah penampilan c. Daerah sirkulasi seperti koridor dan tangga di mana keamanan adalah pertimbangan utama pemeliharaan harus direncanakan untuk melestarikan standar pencahayaan yang disediakan oleh desain asli. Cahaya siang hari terdepresiasi karena dua alasan utama: a. Pengendapan kotoran pada jendela mengurangi jumlah cahaya yang masuk pada ruangan. b. Pengendapan kotoran pada permukaan ruang internal mengurangi komponen tercermin internal faktor siang hari.
Universitas Sumatera Utara
13
Frekuensi pembersihan minimum yang direkomendasikan untuk jendela di berbagai jenis bangunan di daerah non industri. untuk kawasan industri dan kota interval pembersihan harus dibagi dua (sumber: IES no.9 1967), seperti tertera pada Tabel 2.1 :
Tabel 2.1 Rekomendasi Frekuensi Pembersihan Minimum Jendela Gedung Type of Building Officers Public offices, bank, etc Shops
Side Windows 3 months 2 weeks outside one week inside two weeks Shops (in main streets) outside daily inside oneweek Hospitals 3 months Schools 3-4 months Hotels (first class) 2 weeks Factories ( precision) 4 weeks Factories (heavy work) 2 months Domestic (by contract) 4-6 weeks Sumber : Reginald Lee 1995 : 67
Roof Lights 12 months 3 months 6 months 3 months 6 months 12 months 3 months 3 months 6 months
Lingkungan akustik Kebisingan atau suara yang tidak diinginkan dapat menyebabkan gangguan dan mengalihkan perhatian seseorang dari tugas pekerjaannya, tergantung pada kenyaringan dan sensitivitas sistem pendengarannya. Sumber dari kebisingan tersebut adalah : a. Eksternal b. Internal
: lalu lintas, pesawat dan pabrik : alat-alat mesin, pelayanan sirkulasi (lift), pelayanan komunikasi,
proses mesin-mesin dan manusia. Pemeliharaan gedung dapat membantu untuk mengurangi tingkat kebisingan dengan memperbaiki atau memperbaharui peralatan yang menimbulkan kebisingan, mencegah kebisingan jalur udara masuk langsung melalui pintu atau
Universitas Sumatera Utara
14
jendela, penutup lantai khusus untuk mengurangi dampak kebisingan dan yang dirancang untuk membatasi transmisi suara.
2.1.4 Manajemen Aset Manajemen aset perlu dilakukan agar : 1. Keberadaan aset sesuai dengan yang diperlukan untuk menyediakan pelayanan secara ekonomis, efektif dan efisien. 2. Nilai aset tetap tinggi 3. Dimanfaatkan pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya 4. Sasaran tercapai, yaitu mencapai kesesuaian antara aset dengan strategi penyediaan pelayanan. Siklus kehidupan Manajemen terdiri atas 4 unsur kunci yaitu pemeliharaan yang bersifat pencegahan, penurunan penundaan pemeliharaan, pembaharuan dan fungsi peningkatan. Menurut Hastings (2010) tahapan utama dalam siklus aset adalah : 1. Identifikasi peluang bisnis atau kebutuhan 2. Kemampuan analisis gap dan analisis kebutuhan aset 3. Analisis pra-studi kelayakan, fisik dan keuangan –pilihan opsi 4. Perencanaan kelayakan fisik dan keuangan-untuk opsi yang dipilih 5. Akuisisi, pengembangan dan implementasi 6. Operasi, dukungan logistic dan pemeliharaan 7. Memantau (Monitoring) dan review 8. Pembuangan (disposal)
Universitas Sumatera Utara
15
Menurut Sugiama (2012) seluruh proses manajemen aset dapat juga disebut fungsi dalam manajemen aset/alur manajemen aset. Terdapat tahapan-tahapan dalam manajemen aset yang merupakan sub-unit kegiatan yang sistematis dan terintegrasi. Masing-masing tahapan saling mempengaruhi dan dipengaruhi. Seluruh kegiatan harus dilaksanakan dengan sebaik mungkin agar tidak terjadi kesalahan fatal. Secara umum alur manajemen aset adalah Perencanaan Aset, Pengadaan Aset, Inventarisasi Aset, Legal Audit Aset, Operasi Aset. Pemeliharaan Aset, Pengalihan Aset dan Penghapusan Aset. Alur dapat dilihat jelas pada Gambar 2.2 :
Gambar 2.2 Alur Manajemen Aset Sumber : Sugiama 2012 : 2 2.2 Penelitian Terdahulu Sesuai dari topik penelitian penulis yaitu. “Analisis Manajemen Aset Gedung Kantor Pemerintahan” dengan studi komparatif, maka di peroleh beberapa penelitian terdahulu yang terkait dengan topik dari penelitian ini yaitu pada Tabel 2.3 :
Universitas Sumatera Utara
16
No
Peneliti
Tabel 2.2 Penelitian Terdahulu Judul Penelitian Alat analisis
1
Yoyon Supriadi (Dosen STIE Kesatuan), 2012
Meningkatkan profitabilitas perusahaan melalui manajemen aset.
2
Pakiding, Yanuarius and, Wihana Kirana Jaya, M.Soc.Sc (2006)
Analisis Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Aset Tetap (Tanah dan Bangunan)
3
Alice Christudason (Department of Real Estate, School of Design and Environtment National University of Singapore) Bing Sun, Hongyu Liu dan Siqi Zheng (Institut Real Estate Studies, Tsinghua University, Beijing, China 2010)
Choice of property management system for residential strata developments in Singapore
A comparative study on the investment value of residential property and stocks ( Studi komparatif pada nilai investasi dari properti perumahan dan saham)
Persamaan standard deviasi, studi empiris dan korelasi.
Kristianto Usman, Restita Winandi,
Kajian manajemen pemeliharaan
Analisis kompilasi
4
5
Hasil
Metode rasio
Manajemen aset memiliki pengaruh yang signifikan terhadap ANTM karena tidak efisien pada kegiatan operasional perusahaan Statistik Manajemen aset deskriptif, dalam optimalisasi korelasi aset tetap (tanah spearman dan bangunan) rank dan dipengaruhi secara diestimasi signifikan oleh dengan inventarisasi dan regresi penilaian multinomial aset.Variabel bebas logistik. lainnya identifikasi dan legal audit menunjukkan hasil yang tidak signifikan atau tidak berpengaruh. Observasi Sistem manajemen dan yang pengumpulan menggunakan data. agen lebih unggul.
Investasi perumahan lebih tinggi resikonya daripada saham. Korelasi lemah antara investasi perumahan dan saham. Keduanya dapat melindungi nilai dari inflasi. Dalam program kerja pemeliharaan
Universitas Sumatera Utara
17
(2010)
gedung (Building Maintenance) di universitas Lampung.
data kerusakan
komponen bangunan kedua gedung dilakukan apabila kerusakan bersifat mendesak dengan dana yang tersedia di jurusan atau sebaliknya apabila dana di jurusan belum tersedia maka perbaikan di tunda.
Universitas Sumatera Utara
BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN
3.1 Kerangka Konseptual Berdasarkan dari hubungan antara kajian teori tersebut, maka di peroleh kerangka konseptual pada penelitian ini, yaitu : Planning Organizing Control Activities Elemen cakupan Cost analysis
Manajemen aset gedung kantor pemerintahan 1
Hasil analisis
Manajemen aset gedung kantor Pemerintahan 2
Hasil analisis
Fasilitating Sistem Informasi
Planning Organizing Controllings Elemen cakupan Cost analysis
komparatif
Fasilitating Sistem Informasi
Planning Organizing Controlling Elemen cakupan Cost analysis
Manajemen aset gedung kantor Pemerintahan 3
Hasil analisis
Fasilitating Sistem Informasi
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual 18 Universitas Sumatera Utara
19
Bahwa dari fungsi manajemen yaitu planning (Perencanaan), organizing (struktur organisasi) dan controlling (pengawasan aktivitas), pemeliharaan gedung mencakup elemen cakupan, cost analysis (analisis biaya), facilitating dan sistem informasi merupakan aspek yang diteliti terhadap manajemen aset pada 3 (tiga) gedung kantor pemerintahan, gedung kantor Dinas Perkim Walikota, kantor Gubernur Sumut di bawah kebijakan Kementerian Dalam Negeri dan gedung kantor DJP Sumut I di bawah Kebijakan Kementerian Keuangan dengan tujuan memperoleh hasil analisis pengaruh dari aspek yang di teliti dan perbandingan manajemen aset pada ketiga gedung pemerintahan tersebut serta untuk memperoleh sistem pengelolaan gedung pemerintahan yang efektif.
Universitas Sumatera Utara
