Architectenbureau Guido VONCK bvba

Architectenbureau Guido VONCK bvba

Leon Scheerderslaan 14 Tel: +32 3 7770788 GSM: +32 475 731765 E-mail: [email protected]

9111 BELSELE Fax: +32 3 7779928 B.T.W. BE 0474.531.918 website: www.guidovonck.be

Inhoudstafel Voorstellen: Wie ben ik? .............................................................................................. 4  Samenwerken met een architect ............................................................................. 5  De eerste gesprekken en budgetbepaling ............................................................. 5  De architect en de orde van architecten ......................................................... 5  De keuze van de architect, een vertrouwensrelatie ....................................... 6  De onderwerpen van het gesprek ..................................................................... 7  Het bouwbudget ................................................................................................. 10  Het voorontwerp ........................................................................................................ 10  Het contract tussen de bouwheer en de architect ....................................... 11  De opdracht van de architect ............................................................................. 12  De bouwgrond ..................................................................................................... 14  Het voorontwerp .................................................................................................. 15  De bouwaanvraag .................................................................................................... 16  De bouwvergunning .............................................................................................. 16  De duur van de behandeling van het dossier? ................................................ 18  De geldigheidsduur van de bouwvergunning? ............................................. 19  Het uitvoeringsdossier ................................................................................................ 19  De uitvoeringsplannen ....................................................................................... 19  Het lastenboek .................................................................................................... 19  De meetstaat ...................................................................................................... 20  Het inschrijvingsformulier .................................................................................... 20  Het budget .................................................................................................................. 20  Het bouwen met een aannemer - zelfbouw .................................................. 21  De erelonen van de architect ........................................................................... 22  De aanbesteding ....................................................................................................... 23  De aannemer ...................................................................................................... 23  “Prijsopgave”........................................................................................................... 25  De coördinatie............................................................................................................ 27  Een algemene aannemer of niet? ...................................................................... 27  Het aannemingscontract...................................................................................... 28  De controle ................................................................................................................. 28  De werfvergaderingen ....................................................................................... 28  Geen solidariteit tussen de aannemer en de architect ................................ 29 

De aanvaarding......................................................................................................... 30  De oplevering.......................................................................................................... 30  De voorlopige oplevering......................................................................................... 31  De definitieve oplevering...................................................................................... 32  De 10-jarige aansprakelijkheid ............................................................................. 32  De verzekeringen.................................................................................................... 33  De brandverzekering ............................................................................................. 33  De beroepsaansprakelijkheid............................................................................... 34  De Beroepsvereniging van architecten ................................................................. 35  N.A.V. ................................................................................................................. 35  De orde van architecten: nationale Raad ................................................. 35  Bijlagen......................................................................................................................... 36  Contract bouwheer - architect............................................................................ 36 

Voorstellen: Wie ben ik? Ik heb als architect een ruime ervaring (afgestudeerd in 1979 in de architectuuracademie te Gent), waarvan 2 jaar als stagiair en 3 jaar als medewerker op een ingenieursbureau, gevestigd in Dendermonde, waar ik bankkantoren, schoolgebouwen, industriële gebouwen en woningen voor de Dendermondse maatschappij voor de huisvesting mee heb ontworpen. Sinds het midden van de jaren 80 heb ik een architectenbureau uitgebouwd met verschillende (2 tot 3) collega’s-architecten. Tevens hebben verschillende freelance architecten en architectenbureaus met mij samengewerkt aan diverse projecten. Regelmatig werk ik samen met verschillende burelen voor technische uitrusting en stabiliteit. De mate van samenwerken met deze verschillende burelen en medewerkers is afhankelijk van de conjuncturen, de bouwsector en de hoeveelheid werk. Ik heb projecten in de privé woningbouw en in de industriebouw. In de openbare sector werk ik in opdracht voor diverse schoolbesturen. In de semi-openbare sector werk ik aan verschillende projecten voor o.a. Syntra mvl met uitbreidingen van klaslokalen, werkplaatsen en burelen. Naast deze activiteiten heb ik verschillende appartementsgebouwen ontworpen voor privé investeerders in Sint-Niklaas en omgeving. Sedert midden jaren ‘80 werk ik ook regelmatig voor de Sint-Niklase maatschappij voor de huisvesting, waarbij vooral de renovatie en nieuwbouwprojecten van bestaande wijken onder mijn toezicht zijn uitgevoerd. Momenteel ben ik bezig met verbouwingen aan woningen. Ik ben verzekerd voor mijn beroepsaansprakelijkheid bij de maatschappij Arco te Brussel. Ik hoop hiermee een duidelijk overzicht te hebben gegeven van mijn activiteiten, en natuurlijk ben ik ook steeds bereid voor verdere bespreking of informatieverstrekking. Guido Vonck

4

Samenwerken met een architect Wanneer er plannen zijn om te bouwen of te verbouwen is het zeer belangrijk om vooraf goed geïnformeerd te zijn. In deze brochure vindt u een schat aan informatie die u zeker op het juiste pad kan zetten. De samenwerking tussen de bouwheer, de architect en de aannemer, alsook de wettelijke rechten en plichten worden uiteengezet. Om dit alles overzichtelijk te houden is het geheel onderverdeeld in diverse hoofdstukken.

De eerste gesprekken en budgetbepaling De architect en de orde van architecten Architecten oefenen een vrij beroep uit. Na 5 jaar studies krijgt de architect zijn diploma. Aanvullend volgt een stageperiode van 2 jaar bij ervaren collega's. Om het beroep te mogen uitoefenen moet de architect ingeschreven zijn bij de Orde van Architecten, bij wet ingesteld in 1963. De deontologie verplicht de architect om het ontwerp van een gebouw voor een cliënt met zorg tot een goed einde te brengen. De tussenkomst van de architect blijft dus niet beperkt tot het tekenen van de plannen. Zo heeft de architect ook een controlerende en adviserende taak en dit voor de hele duur van de werken.

5

Voor elk bouwwerk waarvoor een bouwvergunning noodzakelijk is, dient men sinds 1939 beroep te doen op een architect. Het doel hiervan is de kwaliteit van het bouwwerk te verzekeren, zowel op technisch als op esthetisch gebied. Door samen te werken met een architect ervaart u een persoonlijke benadering: de architect ontwerpt een woning, die aangepast is aan uw prioriteiten, behoeften, wensen, persoonlijkheid en budget.

De keuze van de architect, een vertrouwensrelatie De keuze van een architect is een zeer belangrijke beslissing in het bouwgebeuren. Zowel subjectieve als objectieve criteria beïnvloeden de keuze van de architect. Informeer naar de samenwerking, de communicatie, de wijze waarop de architect zijn taak vervuld heeft bij woningen die u aanstaan. Het is aangeraden op zoek te gaan naar een architect uit de omgeving. De architect kent de streek, de gronden en de aannemers... en kan gemakkelijker en frequenter de werf bezoeken. Een hechte vertrouwensrelatie tussen architect en bouwheer vormt de basis van een goede samenwerking. Door te luisteren naar de wensen van de bouwheer en kennis te maken met zijn leefpatroon, krijgt de architect de mogelijkheid zich in te leven in de woon- en leefsfeer van de opdrachtgever. Wees bij hem dus niet spaarzaam met woorden en geef zoveel mogelijk informatie. De architect is uw raadsman die het ontwerp naar maat laat groeien en tot een goed einde brengt. 6

De Orde van Architecten is zich bewust van het belang en de moeilijkheid van de keuze van een architect. Zo ontstond de mogelijkheid gebruik te maken van het "eerste advies”. De architect verschaft de eerste inlichtingen of beantwoordt een gewone vraag omtrent waardeschatting of een raadpleging i.v.m. één of ander bouwprobleem. De kostprijs van deze dienstverlening dient vooraf met de architect afgesproken te worden. Dit "eerste advies” heeft verder geen binding tot gevolg.

De onderwerpen gesprek

van

het

De bouwgrond, de oriëntatie van de woning, de plaats, het materiaal ... Het hele bouwproces begint met de keuze van bouwgrond of de aankoop van een woning. Buiten de prijs, de ligging en de grootte van de bouwgrond zijn er nog tal van factoren die erg belangrijk zijn maar vaak over het hoofd gezien worden. Zoals bv. de oriëntatie van het huis, waarin de woonkamer toch voldoende zonlicht krijgt. Ook de vorm van de bouwgrond is belangrijk. Met de bouwgrond kiest u meteen ook de omgeving waarin u zich wil integreren en thuis voelen. Het is interessant om in contact te zijn met een architect vóór de aankoop van de bouwgrond of woning, daar hij u nuttig advies kan geven. De architect kan u vertellen of het huis dat u in gedachten hebt, gebouwd kan worden op dit perceel, want de wet op de Ruimtelijke Ordening laat bepaalde bouwwijzen niet toe.

7

De ideale bouwgrond wordt echter alsmaar zeldzamer, en enkele aspecten i.v.m. deze bouwgrond bepalen onze keuze. Zo zal de geografische ligging de meeste kandidaat-kopers beïnvloeden. De ligging ten opzichte van beroeps-, schoolse en buitenschoolse activiteiten, de nabije infrastructuren zoals handelszaken, sportcomplexen, aanwezigheid van openbaar vervoer... zijn belangrijk. Het fysisch aspect zoals: het reliëf, de oriëntatie, de aard van de bodem, de afmetingen, de grondwaterstand... zijn ook niet te verwaarlozen. Dit kan meer kosten veroorzaken met implicaties op het budget zonder een ‘toegevoegde waarde’ aan het gebouw bij te brengen. Het advies van een architect zal in dit verband bijzonder nuttig zijn. De plaats waar u wilt bouwen bepaalt in sterke mate de prijs van de bouwgrond. Hoe korter u bij een stad of een economisch belangrijk centrum komt, hoe hoger de prijzen oplopen. En hoe groter de vraag, hoe hoger ook de prijs. Opgepast met de prijs van een stuk grond. Zo is de vraagprijs niet de prijs die u uiteindelijk dient neer te tellen. Vergeet niet de annex-kosten bij de vraagprijs te rekenen. Deze annex-kosten, ook wel notariskosten genoemd, verschillen voor onderhandse- en openbare verkoop. Het stedenbouwkundig aspect, de voorschriften, het attest, de gewesten... Waar men bouwt, gaat men rekening moeten houden met de stedenbouwkundige voorschriften van het terrein.

8

De stedenbouwkundige voorschriften regelen een aantal verplichtingen voor het bouwwerk zoals de inplanting, de afstanden tussen de verschillende grenspunten, de dakhelling, de voorgeschreven bouwmaterialen... De bedoeling hiervan is een zekere harmonie in het bouwlandschap in de directe omgeving tot stand te brengen. Het is mogelijk in samenwerking met de architect, stedenbouwkundige bepalingen te wijzigen door hetzij een aanvraag tot afwijking, hetzij een aanvraag tot wijziging van de verkavelingvergunning in te dienen. Dit neemt tijd in beslag en wordt niet altijd toegestaan. Om klaarheid te hebben inzake voorschriften dient de architect een stedenbouwkundig attest aan te vragen. Dat helpt alle veronderstellingen de wereld uit. Het attest kan door iedere belanghebbende bekomen worden bij de gemeentelijke administratie na het invullen van de daartoe bestemde aanvraagformulieren. Dit attest heeft een geldigheid van 1 jaar. De bouwgrond maakt deel uit van een omgeving en het is dan ook logisch informatie in te winnen over de verdere bestemming van die omgeving.

9

Deze gegevens vindt u op de gewestplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen die ter inzage liggen bij de bevoegde instanties zoals het gemeentebestuur, de afdeling Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw van de Provincie, de Administratie voor Ruimtelijke Ordening en Leefmilieu in Brussel. In al deze zaken is de architect de best geplaatste partner om zo snel mogelijk op al uw vragen antwoord te krijgen.

Het bouwbudget Bouwen met een architect is de goedkoopste werkwijze. Vaak veronderstellen kandidaat-bouwers dat, wanneer ze zich tot een architect wenden, hun budget niet meer toereikend zal zijn. Zo zal de architect tijdens de eerste gesprekken aan de bouwheer vragen duidelijk het budget bekend te maken. Aan de hand hiervan, maakt de architect reeds bij het voorontwerp een elementaire kostenraming op. De taak van de architect bestaat erin om uw budget onder controle te houden. Zo voorkomt u alle extra kosten, commissielonen... aangezien alle facturatie rechtstreeks naar de bouwheer gebeurt.

Het voorontwerp Na één of meerdere gesprekken en enkele schetsen is het duidelijk of opdrachtgever en architect aan eenzelfde project kunnen werken. De woning is immers het resultaat van een intense samenwerking van het klassieke driemanschap: bouwheer, architect en aannemer.

10

Het contract tussen de bouwheer en de architect De architect heeft een belangrijke opdracht die hem door de wet wordt opgelegd: de ondertekening van het contract. Dit is een belangrijke daad. Er ontstaat hierdoor een langdurige samenwerking tussen bouwheer en architect. Het contract moet duidelijk en ondubbelzinnig opgesteld zijn. Het omvat: - de identiteit van beide partijen en de bouwplaatsgegevens - de omschrijving van de opdracht - het honorarium met betalingsmodaliteiten - het beschikbare bouwbudget - de wijze van uitvoering van de werken - clausules ter ontbinding van het contract - afspraken betreffende het begin van de 10-jarige aansprakelijkheid Vaak is het aan te raden ook gegevens in te lassen i.v.m. de controle op de uitvoering van de werken en de termijnen. Onderteken geen contract zonder het volledig gelezen te hebben. Elke geschreven overeenkomst in het bouwproces is een juridisch document en bewijsstuk ingeval van conflicten. Indien men een overeenkomst om welke reden ook vroegtijdig beëindigt, zal de architect uiteraard vergoed worden voor de tot dan geleverde prestaties.

11

De opdracht van de architect De architect beoefent een vrij beroep en is dus geen handelaar. Zo is het contract tussen bouwheer en architect een "middelenovereenkomst" (geen "resultaatsovereenkomst") vergelijkbaar met een advocatencontract. Een advocaat kan immers nooit vooraf garanderen dat hij het geding zal winnen. De architect zal m.a.w. met al zijn middelen (kennis en ervaring) een zo goed mogelijke omschrijving maken (d.m.v. tekeningen, lastenboeken...) van het na te streven resultaat. De bouwheer zal met de aannemer daarentegen een "resultaatsverbintenis" afsluiten. Als een kandidaat-bouwer zich tot een architect wendt en hem, al was het mondeling, vraagt een voorstudie te maken, is het normaal dat de architect daarvoor wordt vergoed. Deze regel geldt altijd, zelfs als beide partijen overeenkomen dat deze studie "vrijblijvend" is. "Vrijblijvend" betekent alleen dat de opdrachtgever zich niet verbindt om te bouwen met de architect. Terwijl een aannemer zijn bestek meestal gratis aflevert, zal de voorstudie van de architect wel moeten betaald worden.

12

Een architectenopdracht omvat de volgende elementen: - het uitwerken van het voorontwerp met een elementaire kostenraming - het opmaken van het dossier voor de bouwaanvraag - het samenstellen van het uitvoeringsdossier met uitvoeringstekeningen en detailtekeningen (dit zijn meestal uitgewerkte bouwaanvraag-tekeningen) - het opstellen van een beschrijving van de uit te voeren werken (lastenboek) en een volledige opmeting van de hoeveelheden (meetstaat) - het opstellen van een definitieve budgettering - de coördinatie van de gespecialiseerde studies - het uitschrijven van de aanbestedingen voor de verschillende werken en de medewerking bij aanbesteding en toewijzing - de controle over de uitvoering van de werken tot op het ogenblik van de volledige afwerking - de bijstand bij de voorlopige en definitieve oplevering - het nazicht van de rekeningen Het coördineren van de werf maakt geen deel uit van de basisopdracht, doch kan deel uitmaken van een bijkomende opdracht Voor bodemstudies, stabiliteitsstudies of speciale technieken zal indien nodig beroep gedaan worden op een ingenieur, ingenieurarchitect of een gespecialiseerd studiebureau. De architect coördineert deze studies.

13

Er dient op gewezen dat de wet de tussenkomst van de architect niet alleen oplegt voor het uitwerken van de plannen, maar ook voor de controle over de werken. De architect die slechts zou worden belast met een gedeeltelijke opdracht, is verplicht de Orde van Architecten en de gemeentelijke overheden te verwittigen. Het is niet alleen een overtreding van de wet maar bovendien ook een slechte berekening van de bouwheer om de architect geen volledige opdracht toe te vertrouwen.

De bouwgrond De helling, de aard van de grond, het soort begroeiing, de omgeving en het uitzicht, de oriëntering en ligging ten opzichte van de straat, kortom alle belangrijke kenmerken van de bouwgrond sturen het voorontwerp reeds in een bepaalde richting. De architect zal onderzoeken bij de administratie (gemeente + stedenbouwkundige diensten) welk de bouwvoorschriften zijn voor uw bouwterrein. Zo mag u niet uit het oog verliezen dat de voorschriften in sommige gemeenten, een aanzienlijke verhoging van de kostprijs van de woning met zich kunnen meebrengen. De kandidaat-bouwer zal een beroep doen op een landmeter wanneer er moet overgegaan worden tot het afpalen van het terrein of wanneer wordt aangebouwd tegen een bestaande woning. De afpaling geschiedt in drie fasen, met name het opzoeken van de grenzen, het afpalen zelf, en het opmaken van een proces-verbaal.

14

Het voorontwerp Een ontwerp moet rijpen, zowel in uw geest als in die van uw architect. Op basis van een grondige onderlinge gedachtewisseling over smaak en levenswijze, zal de architect erin slagen om een ontwerp voor te stellen, gesneden naar maat van de cliënt. Maak daarom vooraf een soort "boodschappenlijstje" (een opsomming van wensen en verwachtingen) dat als leidraad kan dienen in de gesprekken met de architect. De omschrijving van een woonprogramma of een levensstijl mag dan nog zo nauwkeurig worden verwoord, het zal toch altijd een verrassing blijven hoe dit alles gestalte krijgt in de eerste schetsen van het ontwerp. De architect heeft immers als vakman de kennis en kunde om uw woorden om te zetten in zijn eigen taal. Zo komt de architect tot een architectonische interpretatie waarin alle gegevens zoals de ligging, de stedenbouwkundige voorschriften, de eisen van het woonprogramma, het budget en alle bouwtechnische details, onderling in harmonie gebracht worden. De studie van het voorontwerp omvat: - een onderzoek van het bouwterrein (is geen bodemstudie) - een schets, al dan niet op schaal - als eerste grafische weergave van het door de opdrachtgever opgemaakte programma (schetsontwerp) - de uitwerking van de gekozen schets als voorontwerp 15

- een benaderende kostenraming, berekend per eenheid van oppervlakte of van volume Als tijdens de voorstudie blijkt dat het niet "klikt" met uw architect kan u best in deze fase in samenspraak met de architect de opdracht stop zetten. U bent dan wel een vergoeding verschuldigd aan de architect, doch deze korte en lichte pijn is te verkiezen boven een slechte verstandhouding waarbinnen men probeert een project af te maken.

De bouwaanvraag Als algemene stelregel geldt dat een vergunning altijd nodig is voor het bouwen van een nieuw bouwwerk. Zo mag niemand zonder voorafgaande en uitdrukkelijke toestemming van het College van Burgemeester en Schepenen bouwen.

De bouwvergunning Onder bouwen verstaat men ‘grond gebruiken voor het plaatsen van één of meer vaste inrichtingen’. Er is een vergunning vereist voor: - alle nieuw te bouwen constructies - een tuinhuisje - een zwembad - een veranda... - een bestaand gebouw afbreken en heropbouwen of verbouwen - het ontbossen - alleenstaande hoogstammige bomen vellen binnen de groene ruimte - het ontginnen of de vegetatie wijzigen van heide of venen

16

- een opslagruimte voor gebruikte voertuigen of voor schroot aanleggen - grond gebruiken voor het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt zoals: woon- en kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten... - het gebruik van gebouwen wijzigen Er is geen vergunning vereist voor: - tijdelijke constructies op bouwplaatsen zoals: de schuilwagen voor arbeiders, voorzieningen voor de afvoer van water, lichte afsluitingen, heel kleine serres, vogelkooien... - het uitvoeren van de gewone onderhoud- en instandhoudingwerken aan een gebouw, wanneer men echter de afmetingen van de raamopening wijzigt, dient wel een vergunning aangevraagd te worden. Om de bouwvergunning te verkrijgen wordt door de architect een lijvig aanvraagdossier ingediend bij de gemeentelijke administratie. Dit dossier omvat: - de aanvraag tot bouwvergunning opgesteld op de speciaal daartoe bestemde formulieren, die afgeleverd worden door de gemeente - een getuigschrift van de architect die belast is met de uitvoering en de controle van de plannen (in het attest vermeldt de architect op welke tabel van de Orde van Architecten hij staat ingeschreven of sinds wanneer hij de machtiging heeft bekomen)

17

- de situatie- en oriëntatieschetsen, de plannen met vlakken en doorsneden, de geveltekeningen, de details en aanduidingen ter verduidelijking van het ontwerp, en dit wordt ondertekend door de architect en de aanvrager - minimum zes foto's, in viervoud van het terrein en van de aanpalende bebouwing - de ingevulde statistische vragenlijsten - de isolatieberekeningen De gemeente kan soms nog aanvullende documenten eisen. Na overhandiging van het dossier aan de gemeentelijke administratie, ontvangt u een ontvangstbewijs. De architect staat in voor de volledige samenstelling en afhandeling van uw aanvraagdossier.

De duur van de behandeling van het dossier? De tijdsspanne i.v.m. de behandeling van het dossier bedraagt gemiddeld drie maanden, maar kan in bepaalde gevallen tot een jaar oplopen. (vooral in de grote stedelijke agglomeraties zoals Brussel of Antwerpen) Wanneer u om één of andere reden een weigering ontvangt, voorziet de wet op de ruimtelijke ordening en stedenbouw de kans om in beroep te gaan bij de Bestendige Deputatie van de provincie, tegen het weigeren van uw bouwvergunning en dit binnen een termijn van 30 dagen. Het is ook mogelijk tegen de weigering van een bouwvergunning door de provincie in hoger beroep te gaan bij de koning.

18

Ook hier zal de architect uw beste partner zijn om u bij te staan. Tot slot is er nog een hoger beroep bij de Raad van State mogelijk.

vermelden.

De geldigheidsduur van de bouwvergunning? De bouwvergunning is twee jaar geldig.

Het uitvoeringsdossier Wat heb ik nodig om mijn huis te bouwen?

De uitvoeringsplannen Dit zijn meestal de aangevulde bouwaanvraagtekeningen, voorzien van de nodige detailtekeningen.

Het lastenboek Het lastenboek bestaat uit een administratief (contractuele bepalingen met de aannemers, prijs, uitvoeringstermijn, boeten...) en een technisch gedeelte. Hierin geeft de architect een omschrijving van de werken en de richtlijnen voor de uitvoering ervan. Materiaalkeuze, kleur, dikte, de verwerking... worden ook weergegeven. Het is immers onmogelijk op de tekeningen deze volledige omschrijving te

19

Het lastenboek voorziet normaal ook een boetebeding voor achterstand bij de uitvoering, te betalen wanneer de aannemer de werken niet binnen de voorziene termijnen voltooit.

De meetstaat Dit is een gedetailleerde opmeting van de te gebruiken materiële hoeveelheden. De meetstaat vergemakkelijkt de prijsopgave van de aannemers en voorkomt later discussies over wat wel of niet voorzien is. Deze meting wordt volledig in detail uitgeschreven en bij het lastenboek gevoegd en dient door de aannemer te worden gecontroleerd en aanvaard.

Het inschrijvingsformulier Het inschrijvingsformulier is een samenvatting van de opmetingsstaat. De aannemer zal dit formulier gebruiken om zijn prijzen in te vullen.

Het budget Bouwen is een sprong in het diepe, een avontuur op onbekend terrein dat een enorme investering van de bouwheer vraagt. Als het idee om te gaan bouwen er eenmaal is, leeft de vraag hoe dat financieel te organiseren. Als je een goede architect kiest, bouwt hij uw huis volledig op maat, ook wat de financiële kant betreft. De kostprijs van een nieuwbouw, een verbouwing of een uitbreiding is in sommige gevallen het meest belangrijke aspect. Bouwen met een architect is de goedkoopste oplossing.

20

Het bouwen met een aannemer - zelfbouw Een mogelijke oplossing bestaat erin dat u zelf de handen uit de mouwen steekt en een groot of minder groot deel van de werken zelf uitvoert. Stel uzelf wel even de vraag: - Heb ik de nodige kennis om zelf aan de slag te gaan? - Welke werken kan ik zelf doen? - Heb ik voldoende tijd om de voorgenomen werken binnen een redelijke termijn af te werken? - Kan ik eventueel beroep doen op familie om bij te springen? Niet iedereen mag meewerken aan uw huis. Tenminste niet als u problemen met de BTW-diensten wil vermijden. In tegenstelling tot wat velen menen zijn de erelonen van de architect in het kader van zelfbouw, vaak veel hoger dan in het geval van een bouwwerk met een algemene aannemer.

21

De architect moet dan immers heel wat meer moeite doen om de opdrachtgever toe te laten perfect te begrijpen hoe hij het aan boord moet leggen om te bouwen. Zelfbouwen impliceert het gebruik van eenvoudige uitvoeringstechnieken, die het mogelijk maken alleen, of vrijwel alleen te werken. Zelfbouw laat realisatie van ingewikkelde uitvoeringsdetails, die zorgvuldigheid, tijd en handenarbeid vergen toe, maar ze zijn zeer duur indien ze uitgevoerd worden door gespecialiseerde vakmensen. Het spreekt vanzelf dat de besparingen enorm groot kunnen zijn: u verdient immers voor uzelf een brutoloon, waarop noch belastingen, noch sociale zekerheid, noch BTW geheven worden.

De erelonen van de architect De uitoefening van het beroep van architect is voorbehouden voor diegenen die lid zijn van de Orde van Architecten. Zo is het beroep van architect gereglementeerd en zijn haar leden aan een deontologie onderworpen. Deze reglementeringen hebben als doel de bouwheer te beschermen tegen misbruiken en onkunde. De Orde van Architecten vaardigt een aantal normen uit die kunnen gerespecteerd worden door de beroepsleden. De Orde van architecten gaat er dan ook van uit dat een architect erelonen aanrekent die hem de mogelijkheden geven zijn beroep in alle eerlijkheid uit te voeren en te voldoen aan alle plichten die de opdracht inhoudt. 22

Zodoende krijgt de architect een rechtvaardige vergoeding voor het werk dat hij op zich heeft genomen en voor de verantwoordelijkheden die daarmee gepaard gaan.

De aanbesteding De aannemer Welke aannemer contacteren? De aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken binnen de vooropgestelde bouwtermijn. De keuze van de aannemer is van het allergrootste belang. Het is daarom aangewezen om aan meerdere aannemers een prijsopgave te vragen. U kan alle werken door één aannemer laten uitvoeren of u kan verschillende aannemers aanwijzen voor de verschillende facetten van de bouw (ruwbouw, buitenschrijnwerk, binnenschrijnwerk...) De meeste architecten gaan zelf enkele aannemers voorstellen met wie ze reeds samengewerkt hebben. Zo is de architect op de hoogte van de vakbekwaamheid en de werkwijze van deze aannemers. Een ander pluspunt is dat de architect de aannemer kent en vanuit die goede verstandhouding bepaalde problemen gemakkelijker kan bespreken of op bepaalde delicate momenten een extra inspanning kan vragen. De architect wordt geacht onafhankelijk te staan ten opzichte van de aannemer om de belangen van de opdrachtgever optimaal te kunnen verdedigen.

23

De lijst met aannemers kan aangevuld worden met een eigen keuze van aannemers of vaklui, die heel degelijk werk gepresteerd hebben bij vrienden, familie, kennissen... Ook hun ervaringen zijn nuttig als leidraad. Uiteindelijk zal de bouwheer de aannemer aanstellen. Het is ook de taak van de architect na te gaan of de aannemer regelmatig geregistreerd is. Deze registratie wordt toegekend aan de aannemers in functie volgens verschillende criteria, waaronder de vaststelling dat de aannemer in regel is met de betaling van zijn sociale en fiscale bijdragen. Deze registratie is niet definitief verworven. Wanneer de registratiecommissie vaststelt dat de aannemer zijn fiscale en sociale verplichtingen niet langer nakomt, kan ze overgaan tot zijn schrapping. In de praktijk is het zo dat, al doet men een beroep op een geregistreerd aannemer, de enige zekerheid bekomt door inlichtingen te nemen vóór elke betaling, en dit door contact op te nemen met het Ministerie van Financiën. Een aannemer is niet verplicht zich te laten registreren, nochtans heeft hij er alle belang bij. Niet alleen voor zichzelf (creëert een goed imago voor zijn firma), vooral ten opzichte van zijn klanten. Voor de bouwheer is het niet enkel interessant om mee samen te werken, het is in verschillende gevallen een praktische noodzaak. Zo kan u als opdrachtgever ernstige nadelen ondervinden wanneer u een beroep doet op een niet geregistreerd aannemer.

24

De meeste premies die worden toegekend in de bouwsector, zoals renovatie- en bouwpremies, zijn afhankelijk van de samenwerking met een geregistreerd aannemer. Op deze manier zal welomschreven fiscale aftrekbaarheid op een geldige wijze worden toegepast.

“Prijsopgave” De ontvangen “prijsopgaven” controleren en advies geven aan de bouwheer. Bij het ontvangen van de "prijsopgaven" controleert de architect of ze beantwoorden aan de bepalingen van de plannen en de bestekken. Architect en bouwheer vergelijken samen de inschrijvingen en prijzen, en gaan na of de prijsopgaven administratief in orde zijn. Zo is het fout uitsluitend de kostprijs als keuzebepalend argument te hanteren. Vakbekwaamheid, de reputatie van de aannemer, de referenties, de kwaliteit van de uitgevoerde werken, het verantwoordelijkheidsgevoel voor het respecteren van de termijnen en de solvabiliteit van het bedrijf spelen een zeer belangrijke rol. Het is aan te raden woningen te bezoeken, waar de aannemer aan het werk is geweest, en met de bewoners te praten over hun ervaringen. Als basis voor een prijsopgave van de aannemer gelden de plannen, het lastenboek en de meetstaat die door de architect worden opgesteld. Als die niet duidelijk zijn, zal dit uiteraard zijn weerslag hebben op de prijsopgaven.

25

De aannemer moet in de prijsopgave vermelden op welke wijze zijn prijzen bepaald zijn. In geval van een "vastgestelde prijs" kent u op voorhand de totaalsom die u zal moeten betalen voor alle materialen en prestaties. Bij een opdracht "volgens prijslijst" zijn enkel de eenheidsprijzen vastgelegd. Als de bouw beëindigd is, wordt aan de hand van die prijs uitgerekend hoeveel u moet betalen. Bij werken "in regie" maken bouwheer en aannemer afspraken over een bepaald uurloon en/of bepaalde vaste kosten. Op basis van wekelijkse of maandelijkse betaalstaten wordt dan de afrekening gemaakt. De materialen worden dan rechtstreeks door de aannemer of bouwheer besteld en betaald al dan niet zonder tussenkomst van de aannemer. Het is niet altijd gemakkelijk om de kwaliteit van de materialen met elkaar te vergelijken, maar uw architect kan u daarbij nuttig advies geven. Als u de verschillende prijsopgaven vergelijkt, ga dan niet te zeer af op de totaalprijs. Kijk samen met uw architect na of de hoeveelheden wel kloppen en of er niets vergeten is. Neem nooit genoegen met een mondelinge overeenkomst! Enkel een schriftelijke overeenkomst tussen de twee partijen biedt voldoende garantie. Eén van de voordelen van bouwen met een architect is, dat de aannemer niet in de sfeer van een "eenmalige" klant zal werken, hetgeen zeker zowel in prijs als kwaliteit merkbaar zal zijn.

26

Immers, de aannemer kan misschien niet meer voor u bouwen, maar wil zeker nog eens voor de architect werken.

De coördinatie Een algemene aannemer of niet? Als alle verschillende posten door één aannemer worden uitgevoerd, spreekt men van de formule "sleutel op de deur", geregeld door de "wet van Braine." In dat geval onderhandelt de opdrachtgever slechts met de hoofdaannemer. Het is de hoofdaannemer die zich bezighoudt met de coördinatie van de verschillende aannemingen die in de bouw aan bod komen en aan wie de architect zijn bemerkingen kwijt kan.

27

Het aannemingscontract De samenwerking met de aannemers wordt vastgelegd in een contract. Tijdens de bouw is het trouwens altijd aan te raden afspraken en beslissingen schriftelijk te bezegelen. Op die manier voorkomt men heel wat narigheid en discussies. Contracten en geschreven documenten fungeren bij mogelijke conflicten als bewijsstukken. Het respecteren van de bouwtermijn is in vele gevallen één van de moeilijkste aspecten. U als opdrachtgever, maar gesteund door uw architect, dient daarom de risico's te beperken door een precieze termijn vast te leggen, berekend in werkdagen of kalenderdagen. De aannemer die de planning verstoort kan beboet worden. Daarom moet in het contract duidelijk beschreven staan welk het bedrag is van de boete in geval van tijdsoverschrijding en op welke manier de eventuele ingebrekestelling dient te gebeuren.

De controle De werfvergaderingen Het werk van de architect beperkt zich niet enkel tot de controle van de bouwwerken op de werf. De opdracht van de architect bestaat er ook in de rekeningen na te gaan en er zich van te vergewissen of de gefactureerde bedragen wel overeenkomen met wat werd afgesproken en met de geleverde prestaties.

28

De controle van de bouwwerken houdt in dat de architect steekproefsgewijs nazicht uitvoert met de gebruikelijke middelen. Het doel hiervan is dat de realisatie overeenkomt met de plannen en lastenboeken zoals contractueel overeengekomen. Afhankelijk van belangrijkheid en complexiteit van de werken, verricht de architect de werfbezoeken. Hij brengt verslag uit van zijn controle en verschaft advies aan de bouwheer. De architect geeft tevens aan de bouwheer en de aannemer de nodige richtlijnen en inlichtingen ter bevordering van de goede gang van zaken. De controle houdt niet in dat de architect toezicht en leiding heeft over de werken, noch dat hij over het mandaat van de bouwheer beschikt. De wekelijkse werfvergaderingen van bouwheer, architect en aannemer helpen bij de vlotte organisatie op de werf. Een bondig verslag van deze bijeenkomsten wordt opgemaakt. Datum van de vergadering, het behandelde onderwerp en de beslissing worden genoteerd en ondertekend door alle betrokken partijen. Zo fungeren deze werfverslagen soms als bewijsstuk bij geschillen. De controleverplichting die de architect heeft, betekent echter niet dat hij automatisch verantwoordelijk is voor de aannemer. De architect zal wel alle middelen aanwenden om de aannemer aan te zetten de slechte uitvoeringen of fouten te verbeteren.

Geen solidariteit tussen de aannemer en de architect Aannemer en architect hebben elk hun eigen opdracht en eigen 29

verantwoordelijkheden. Zo staat de architect in voor de gebreken die het gevolg zijn van een slechte conceptie, of van een gebrekkige controle van de uitvoering van de werken. De aannemer staat in voor de uitvoeringsfouten. Ook zal de aannemer een fout begaan wanneer hij klakkeloos een plan uitvoert indien hij als ervaren vakman fouten in het plan zou hebben vastgesteld. De éne moet niet opdraaien voor de fouten van de andere. De wet voorziet immers de onverenigbaarheid tussen het beroep van de architect en dat van de aannemer. De verantwoordelijkheid van de bouwheer Wanneer de bouwheer zelf een aantal werken wil uitvoeren die een zeker risico inhouden, dan kan de aannemer zich ontdoen van de verantwoordelijkheid voor die werken. Deze verklaring zal opgenomen worden in het contract van de aanneming.

De aanvaarding De oplevering Hieronder verstaat men de "aanvaarding" van de werken door de bouwheer. Ook hier wordt u bijgestaan door de architect.

30

De voorlopige oplevering Dit is in feite de belangrijkste. Zij omvat het aanvaarden van de werken in zichtbare toestand. De oplevering is mogelijk als de werken voltooid zijn en het gebouw gebruiksklaar is. De uitgevoerde werken worden kritisch gecontroleerd door de opdrachtgever, geassisteerd door de architect. De architect schrijft alle gebreken op in een rapport dat hij aan de verschillende partijen zal overmaken met het verzoek ze binnen een zo kort mogelijke termijn op te lossen. Niemand is perfect. Kleine zichtbare gebreken die niet in het opleveringsverslag vermeld staan, worden verondersteld aanvaard te zijn, of worden verondersteld na deze oplevering veroorzaakt te zijn door gebruik of door derden. Het is dus van het grootste belang u door een architect te laten bijstaan bij deze oplevering. Na de voorlopige oplevering mag de woning betrokken worden. Wanneer u het huis gaat bewonen vóór de voorlopige oplevering kan dit worden geïnterpreteerd als een stilzwijgende aanvaarding van de gebreken. De voorlopige oplevering luidt de eindfase in van de bouw.

31

De definitieve oplevering Verborgen gebreken kunnen nog aan de oppervlakte komen tijdens het jaar dat volgt op de voorlopige oplevering. Na een controle van de verschillende aspecten van de werken wordt de definitieve oplevering aanvaard of geweigerd. In dat laatste geval zal de eindoplevering aanvaard worden nadat de aannemer de nodige herstellingen heeft uitgevoerd en de gebreken zijn verholpen. Let wel, een verkeerde raambank, krassen in het glas... had moeten gemeld zijn bij de voorlopige oplevering. Wel gaat het hier over ernstige barsten, lekken... kortom alles dat vooraf nog niet zichtbaar kan zijn.

De 10-jarige aansprakelijkheid De 10-jarige aansprakelijkheid neemt aanvang op de dag van de "voorlopige oplevering", indien dit zo bepaald wordt in het contract. Het vloeit voort uit de architectenopdracht of de aannemingsovereenkomst, zelfs indien deze overeenkomsten daaromtrent niets vermelden. Deze verantwoordelijkheid slaat echter alleen op "ernstige gebreken die de stabiliteit of het goede behoud van het gebouw in het gedrang brengen”.

32

De verzekeringen Al vanaf het moment dat de eerste spade in de grond wordt gestoken, is het van belang dat u een goede verzekering hebt afgesloten, want bouwen houdt veel risico's in. Niet alleen voor het huis, maar ook voor uzelf, voor de werklui, en alle andere mensen die op uw werf passeren. Alle bouwplaatsrisicoverzekering. (ABR-verzekering)

De brandverzekering Deze verzekering is af te sluiten door de bouwheer. De term "brandverzekering" houdt veel meer in dan doet vermoeden. Op dit ogenblik bevat een brandverzekering (afhankelijk van de verzekeringsmaatschappij) ook een beveiliging in tegen blikseminslag, ontploffingen, storm, hagel, waterschade, diefstal en glasbreuk. Deze risico's worden niet altijd op dezelfde manier geïnterpreteerd door de verzekeringsmaatschappijen. Zo kan u bij sommige verzekeringsmaatschappijen geen gewone brandverzekering afsluiten zolang uw huis nog een werf is omdat er dan meer risico's zijn voor bv. stormschade. In de plaats daarvan bieden zij tijdelijke "bouwplaatsrisicoverzekeringen" aan.

33

De problemen met onderverzekering behoren grotendeels tot het verleden dankzij de nieuwe evaluatiesystemen waarbij via gedetailleerde vragenlijsten de waarde van de inboedel en van het gebouw geschat wordt. Het is ook een goed idee om u te verzekeren tegen uw eigen aansprakelijkheid voor zover dat al niet opgenomen is in de brandverzekering of in de familiale verzekering.

De werfrisico's

Deze verzekering, af te sluiten door de aannemer, dekt alle schaderisico's aan de verzekerde werken en de burgerlijke aansprakelijkheid t.o.v. derden.

De beroepsaansprakelijkheid Dit is een verzekering die door de architecten en ingenieurs verplicht afgesloten wordt en dekt eventuele fouten die door de architect of ingenieur gemaakt worden. Let wel: de uitvoeringsfouten van de aannemer worden hierdoor niet gedekt.

34

De Beroepsvereniging van architecten N.A.V. Nationaal Architectenverbond VZW Spastraat 8 1040 Brussel De orde van architecten: nationale Raad Livornostraat 160 bus 2 1000 Brussel Tel. 02 / 647 04 94 Fax 02 / 646 38 18

35

Bijlagen Contract bouwheer - architect

ARCHITECT: Architectenbureau GUIDO VONCK B.V.B.A. Leon Scheerderslaan 14 B-9111 BELSELE Tel: +3237770788 Gsm: +32475731765 B.t.w.: Be-0474 531 918

fax: +3237779928 e-mail: [email protected] fortis: 293-0281610-83

BOUWHEER: Dhr. en Mevr. Straat en nummer Postnummer Gemeente tel/fax .

PROJECT: Bouwen van een ..................

LIGGING: Provincie INVULLEN STRAAT INVULLEN GEMEENTE INVULLEN afd. sectie nr.

DOSSIER: Dossier 00xx 00/opt&cd REFERENTIE ANDERE DOSSIERS

OVEREENKOMST TUSSEN BOUWHEER EN ARCHITECT

36

Art. 1. ALGEMEEN 1.1. De wet van 3 april 1997 (BS 30 mei 1997) Deze wet betreffende oneerlijke bedingen in overeenkomsten gesloten tussen titularissen van vrije beroepen en hun cliënten is van toepassing op deze overeenkomst. De ondertekenende partijen erkennen de draagwijdte van onderstaande bepalingen en gaan ermee akkoord. 1.2. Correctheid gegevens Bij het opstellen van dit contract wordt ervan uitgegaan dat de verstrekte gegevens door de partijen correct zijn. 1.3. Precontractuele fase. Alvorens dit contract af te sluiten is het soms gewenst dat er een voorafgaande overeenkomst gemaakt wordt waarin sommige prestaties voorzien worden die aan de bouwheer moeten toelaten te beslissen of hij verder wenst te werken met de architect. Dit kan dus een soort ‘precontract’ zijn dat een normaal verlengstuk vindt in onderhavige overeenkomst. Onderhavige overeenkomst kan ook opgedeeld worden in twee delen. Deze werkwijze wordt gespecificeerd in art. 3.

Art. 2.IDENTITEITSGEGEVENS 2.1.De opdrachtgever, hierna genoemd 'de opdrachtgever'. Dhr. en Mevr. Straat en nummer Postnummer Gemeente tel/fax . burgerlijke stand GEHUWD beroep van de bouwheer INVULLEN nationaliteit van de bouwheer INVULLEN Voor de vennootschappen b.v.b.a./n.v./c.v. NAAM INVULLEN met handelsregister van INVULLEN onder nummer INVULLEN vertegenwoordigd door NAAM,VOORNAAM, HOEDANIGHEID hiertoe gemachtigd op grond van artikel INVULLEN van de in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van INVULLEN waarvan de statuten zijn gepubliceerd op pagina INVULLEN (uittrekstel bijvoegen) De opdrachtgever bouwt in eigen naam/is gemandateerd door naam en adres telefoonnummer en hoedanigheid.

37

2.2.De ontwerper, hierna genoemd 'de architect'. Architectenbureau GUIDO VONCK B.V.B.A. Leon Scheerderslaan 14 B-9111 BELSELE Tel: +3237770788 fax: +3237779928 Gsm: +32475731765 e-mail: [email protected] B.t.w.: Be-0474 531 918 fortis: 293-0281619-83 Vertegenwoordigd door architect Guido Vonck Ingeschreven op de tabel van de Raad van de Orde van OOST VLAANDEREN

Art. 3.VOORWERP VAN DE OVEREENKOMST. De opdrachtgever geeft aan de architect de volgende opdracht(en) met betrekking tot het verwezenlijken van de werken zoals aangeduid in art. 4.1. Speciaal wordt de aandacht van de opdrachtgever gevestigd op de wet van 20 februari 1939 die expliciet voorziet dat een architect moet belast worden met het opmaken van de plannen maar ook de controle op de uitvoering van de werken. De opdracht is: Bouwen van een .................. Van de architect worden volgende taken verwacht: Het collationeren van de gegevens die nodig zijn voor het ontwerp. Een voorstudie, studie van het programma en globale haalbaarheid van het project. De schets en het voorontwerp. Voorzien is 1 voorontwerp met een globale raming met het oog op de haalbaarheid in dit stadium. Een schaalmodel is niet inbegrepen. Het ontwerp, met een herziene globale raming. Het administratief dossier voor de bouwaanvragen, met plans in 6-voud. De dossiers voor bouwpremies. Het dossier voor de uitvoering, plannen, bestekken, met meetstaten, detailtekeningen, in 2-voud. met de (gedetailleerde) raming. De aanbestedingsdossiers, in 5-voud, Het dossier voor de bestelling, plannen, geschreven documenten en het verslag van de aanbesteding. De opdracht voor de controle der werken, t.t.z. de algemene leiding der werken, met uitsluiting van een permanent toezicht (=voortdurende aanwezigheid); De coördinatie met de technische raadgevers. De bijstand bij de oplevering. Het nazicht der rekeningen (niet hetzelfde als goedkeuring der facturen). Andere, bv opmetingen grond, opmeting bestaand gebouw, opmetingen niveaus, opmaken muurovernames zijn afzonderlijk te rekenen, plaatsbeschrijvingen zijn uit te voeren door onafhankelijk expert, enz. Wanneer twee of meer architecten optreden, dient de opdracht waarmee elke architect belast wordt aangeduid te worden. Het bewijs van de controlerende architect kan onder de vorm van een attest opgemaakt worden. Het is geraden dat de eerste architectontwerper zich vergewist van de juistheid van dit attest.

38

Art. 4. OMSCHRIJVING VAN HET UIT TE VOEREN WERK 4.1. De uitvoering De opdrachtgever wenst de hierna opgesomde werken uit te voeren. De werken worden uitgevoerd op één van de wijzen aangeduid in 4.1.1. of 4.1.2. Hij zal deze werken laten uitvoeren door: 4.1.1.Door geregistreerde aannemers Uitvoeren van de graafwerken, ruwbouw, betonwerken daktimmer, en isolatie, en dakbedekkingen van platte en schuine daken. Uitvoeren van de technische installaties waaronder elektriciteit, sanitair en centrale verwarming. Pleisterwerken, buitenschrijnwerk, chapewerken, bevloeringen, en faiences, binnenschrijnwerk. Keukeninstallatie. 4.1.2.Door hemzelf Aansluitingen aan de nutsleidingen door zijn zorgen aan de woning binnen te brengen. 4.1.3. Eventueel later uit te voeren Buitenaanleg, Schilderwerken. Tuinafsluitingen en beplantingen. De bouwheerzelfbouwer verklaart zich bekwaam deze werken uit te voeren en aanvaardt in deze de tussenkomst en verantwoordelijkheid van de architect als zou het een normale relatie zijn met een aannemer. Indien de architect deze in uitvoering zijnde of uitgevoerde werken niet kan goedkeuren moet hij hiervan schriftelijk de bouwheer op de hoogte brengen met verwijzing naar diens verantwoordelijkheid. De bouwheerzelfbouwer neemt dezelfde verantwoordelijkheden als een aannemer en kan van de architect niet verwachten dat hij zijn controleopdracht verzwaart naar een permanente leiding of een technische ondersteuning. Wanneer de bouwheer achteraf zou overgaan naar een gedeeltelijke formule zoals omschreven in 4.1.2. en 4.1.3. kan de architect zijn contract verbreken met de modaliteiten voorzien in art. 15.2, 2e alinea.

4.2. Het doel De werken hebben tot doel : Oprichten van een nieuwbouwwoning op een bouwrijp terrein. Met als bestemming woning. Met een volledige afwerkinggraad.

Art. 5. OMSCHRIJVING VAN HET ONROEREND GOED 5.1. Politionele en grond- gegevens Provincie INVULLEN STRAAT INVULLEN GEMEENTE INVULLEN afd. sectie nr.

39

5.2. Beschikbare documenten Door de bouwheer worden volgende plannen ter beschikking gesteld: grondplan landmeter, met/zonder niveaus (bijvoegen) kadasterplan plan gemeente eigendomstitel (attest van notaris bijvoegen), geheel of in 1000sten, enz. wettelijk verplichte machtiging tot (ver)bouwen in geval de opdrachtgever huurder is bouwvoorschriften (bijvoegen) aanwezigheid nutsleidingen andere 5.3. Nog te bezorgen documenten door de bouwheer De bouwheer zal een grondonderzoek laten uitvoeren en hij zal het verslag hiervan aan de architect overmaken. Hiernaast zijn nog volgende documenten te bezorgen: Aanvraag kadasterplan. te bezorgen tegen: 5.4. Nog te verwerven documenten door de architect Omschrijving van de te verwerven documenten: Aanvraag bouwaanvraagformulieren met attest van de Orde van Architecten. te verwerven tegen de datum van aanvraag.

Art. 6. Het programma Het programma omvat volgende ruimten en criteria: De woning omvat een inkom, woonkamer, keuken, wc, berging en garage op het gelijkvloers, en op de verdieping, drie slaapkamers, badkamer, en een zolder. De woning is op te trekken in moderne/traditionele stijl. De opritten en de terrassen zijn niet inbegrepen in de opdracht. De buitenaanleg en de tuinaanleg is niet begrepen in de opdracht. relatie tussen de plaatsen, oriëntering niveau-indeling esthetische criteria afwerkinggraad buitenaanleg technieken, domotica constructiesysteem materiaalkeuze enz.

Art. 7.HET BUDGET 7.1. Budgetvoorziening. Het daartoe door de opdrachtgever voorziene budget bedraagt: nader te bepalen. In woorden en in cijfers, € alle premies of andere tegemoetkomingen niet inbegrepen. Zonder de buitenaanleg. Zonder de nutsaansluitingen. Zonder binnenafwerking, zoals schilderwerk en bepaalde vloerbekledingen (vast tapijt). Zonder overname gemene muren.

40

Zonder 21% btw.. 7.2. Budgetoverschrijdingen. 7.2.1.Globale raming en voorstudie De architect geeft schriftelijk een appreciatie over de haalbaarheid van het project in functie van de hem gekende gegevens bij de voorstudie. In voorkomend geval volgt een evaluatie van het programma en de budgetmogelijkheden en worden beide op elkaar afgestemd. In de opsomming van art.3 worden de verschillende stadia van ramingen en hun detaillering vermeld. Indien bij de globale ramingen een budgetoverschrijding wordt vastgesteld wordt dit expliciet met de opdrachtgever besproken en de verdere beslissingen tot budget- of projectaanpassingen schriftelijk vastgelegd. Deze schriftelijke afspraken vermelden tevens of de projectaanpassingen aanleiding geven tot supplementaire vergoeding voor de architect en bepalen de hoegrootheid ervan. Indien deze ramingen, ondanks de aanpassingen, het vooropgestelde en reeds getoetste budget met meer dan 20% overschrijden hebben de opdrachtgever en de architect het recht het contract te verbreken, mits betaling van de reeds gemaakte kosten volgens de overeenkomst, zonder enige andere schadevergoeding. Als basis voor de globale raming wordt een som voorzien exclusief btw. per m² van € 900.00 Dit op basis van de voorzieningen in punt 7.1. Budgetvoorziening. 7.2.2. Gedetailleerde raming. Indien bij de gedetailleerde raming een budgetoverschrijding van minder dan 10% wordt vastgesteld dient dit expliciet met de opdrachtgever besproken en de verdere beslissingen tot budget- of projectaanpassingen schriftelijk vastgelegd. Hierbij zal de architect de nodige aanpassingen aan zijn ontwerp aanbrengen om te voldoen aan het eventueel herziene budget. Deze schriftelijke afspraken vermelden expliciet of de projectaanpassingen aanleiding geven tot een supplementaire vergoeding voor de architect en bepalen de grootte ervan. Indien de budgetoverschrijding groter is dan 10% en het onmogelijk blijkt een budget en programma in evenwicht te brengen, hebben de opdrachtgever en de architect het recht het contract te verbreken, mits betaling van de reeds gemaakte kosten volgens de overeenkomst, zonder enige andere schadevergoeding 7.2.3. Uiteindelijke kostprijs. De geraamde kostprijs geldt nooit als een overeengekomen kostprijs met de architect. De uiteindelijke kostprijs wordt bepaald tussen de opdrachtgever en de aannemer(s). Voor zover de ramingen op redelijke en op voorhand afgesproken parameters gebaseerd zijn kan de architect in geen geval verantwoordelijk gesteld worden voor de hogere prijzen gegeven door de aannemers. In voorkomend geval kan het contract verbroken worden door de opdrachtgever mits betaling van de gemaakte kosten.

41

Art. 8. DE UITVOERING 8.1. Uitvoeringswijze Het bouwwerk zal worden verwezenlijkt op volgende wijze. Het werk wordt niet opgesplitst in verschillende loten. Het is een algemene aanneming waarbij de loten samengevoegd zijn en door de hoofdaannemer worden uitgevoerd al dan niet met onderaannemers. De aannemers worden betaald volgens voorgelegde vorderingsstaten. 8.2. Controle Controle op de uitvoering omhelst de naleving door de aannemers van de contractuele bepalingen, de plannen en de bestekken. Het is geenszins een permanent toezicht of een waarborg voor perfecte en tijdige uitvoering door de aannemers. Het is ook geen coördinatie van alle werkzaamheden tenzij dit uitdrukkelijk hier of elders bijkomend overeengekomen is. De architect voert persoonlijk de controle uit.

Art. 9. ERELOON 9.1. Ereloon volgens percentage. De opdrachtgever verbindt er zich toe voor de prestaties vermeld in punt 3 aan de architect als ereloon te betalen: In dit ereloon zijn de kosten voor tussenkomst van technische raadgevers niet inbegrepen tenzij anders overeengekomen of geraadpleegd zonder expliciet medeweten en akkoord van de opdrachtgever. Berekening van het ereloon volgens de percentages van de DEONTOLOGISCHE NORM 2. 2° CATEGORIE Voor het opmaken van het VOORONTWERP: 1.40% 1.30%

Voor het opmaken van het BOUWAANVRAAGDOSSIER: 2.10% 1.95%

Voor het opmaken van het BESCHRIJVEND BESTEK, als basis voor de aanbesteding: 0.70% 0.65%

Voor de AANBESTEDING: 0.70% 0.65%

Voor de CONTROLES op de uitvoering der werken: 1.40% 1.30%

Voor de OPLEVERING (voorlopige oplevering) 0.70% 0.65%

42

TOTAAL ERELOON TOTAAL ERELOON

9.2. Ereloon volgens forfaitaire overeengekomen som. Indien wordt overeengekomen voor een forfaitaire som zal deze worden berekend volgens artikel 9.1. teneinde de kostprijs van het gebouw te kunnen bepalen en de waarde te kennen van het te verzekeren gebouw. Het enige verschil met de procentuele berekening is dat het forfaitair overeengekomen bedrag vast is en niet zal herzien worden in de verdere kostprijsbepaling. Onderhavige overeenkomst is niet forfaitair. De raming zal worden herzien in de loop van de kostprijsbepaling. 9.3. Ereloon te berekenen in regie: In voorkomend geval of voor afzonderlijke werken welke niet tot de opdracht behoren kan worden overeengekomen om de werken uit te voeren in regie. De architect zal dan een gedetailleerde staat van uren en prestaties bij zijn ereloon ter controle bijvoegen. Indien wordt overeengekomen om de werken te verrekenen in regie zal worden gewerkt volgens volgende tarieven:

Art. 10. BETALINGEN 10.1. Spreiding van de betalingen Het ereloon zal als volgt door de opdrachtgever aan de architect worden betaald: 20% als voorschot. 35% bij de overhandiging van het administratief dossier aan de gemeentelijke overheid die bevoegd is voor de aanvraag om bouwvergunning. 20% bij de overhandiging van het dossier voor de bestelling. 20% naargelang de in uitvoering zijnde werken vorderen in drie schijven. 5%, ttz het saldo bij de voorlopige oplevering. 10.2. Termijnen voor de betaling De betaling van het ereloon gebeurt contant binnen de acht dagen na de ontvangst van de ereloonnota (wordt pas factuur na betaling van het volledige bedrag) en zonder enige korting. Zo de termijn van betaling wordt overschreden heeft de architect, per maand of per gedeelte van een maand vertraging, recht op een intrest berekend volgens het aantal kalenderdagen vertraging, tegen het gewone tarief der voorschotten in rekening-courant vastgesteld door de Nationale Bank en geldig op de twintigste dag van de voorafgaande maand aan deze waarin de vertraging optreedt, verhoogd met 1 pct. per jaar. Indien de betalingen meer dan TWEE maanden uitblijven heeft de architect tevens het recht zijn werkzaamheden op te schorten. In voorkomend geval is het zijn plicht alle betrokken partijen, ook de controlerende overheid, op de hoogte te brengen van zijn beslissing met in achtneming van het discrete karakter van zijn relatie met de opdrachtgever. Bij regularisatie van de toestand vat de architect onmiddellijk terug aan met inachtneming van de nodige mededelingen aan de betrokkenen.

43

Art. 11.UITVOERINGSTERMIJNEN De uitvoeringstermijnen voor de opdracht van de architect worden als volgt overeengekomen. Na elke fase wordt tussen bouwheer en opdrachtgever een onderlinge afspraak gemaakt welke per brief zal worden bevestigd. Bij ontstentenis van deze geschreven documenten zal de uitvoeringstermijn voor respectievelijk voorontwerp, bouwaanvraag, uitvoeringsdossier met bestek, telkens 3 maand bedragen. De uitvoering wordt beheerd door de contracten welke met de aannemer(s) worden afgesloten. Indien deze termijnen zonder gegronde reden worden overschreden geeft dit recht op een schadevergoeding door de architect aan de bouwheer. Deze schadevergoeding bedraagt:

Art. 12. AANVULLENDE OF BIJKOMENDE PRESTATIES. 12.1. Architectenprestaties De architect kan met aanvullende of bijkomende prestaties worden belast. Voor zover mogelijk worden hiervoor vergoedingen overeengekomen zoals besproken in artikel 9.3.ereloon te berekenen in regie. Omschrijving van aanvullende of bijkomende prestaties: Nieuw aanvraagdossier bij afkeuring van de bouwaanvraag. Het maken van een schaalmodel, Het afleveren van bijkomende kopieën van plans en documenten. Voor het opmaken van een gedetailleerde meting wordt het ereloon met 10%. Bij splitsing in verschillende loten wordt het ereloon verhoogd met 1,5% van de prijs van de aannemingen. Kostprijs voor het aanvragen van kadasterplannen en andere metingsplannen. Zegelrechten voor de goedkeuringsdocumenten, en/of door de gemeente gevraagde borgsommen, enzovoort. De kostprijs van de verzekering wordt verrekend. 12.2. Technische raadgevers. De technische raadgevers (bv voor de stabiliteit en de technische loten) zijn niet inbegrepen in de opdracht van de architect; Hun aanstelling gebeurt door de bouwheer op aanraden van de architect. Deze laatste kan hun aanstelling om gegronde redenen weigeren. Er wordt een schriftelijk contract opgemaakt tussen de bouwheer en de technische raadgevers, dit omvat op zijn minst de te leveren prestaties, de uitvoeringstermijnen, de goede samenwerkingplicht met de architect en de betalingsvoorwaarden.

44

Alle studies van de technische raadgevers dienen aan de architect voorgelegd te worden. Hij is bevoegd om de studies, die strijdig zijn met het architectuurontwerp, te weren. Hij is belast met de coördinatie en de integratie ervan. Alhoewel hij de bevoegdheid heeft om de nodige richtlijnen te verschaffen teneinde de respectieve controles te coördineren, blijven de technische raadgevers zelf de volledige verantwoordelijkheid dragen over hun studie, zelfs na goedkeuring door de architect, van bedoelde controles en de uitvoeringswerkzaamheden waarop de studie betrekking heeft.

Art. 13.AANSPRAKELIJKHEID en VERZEKERINGEN Alle bouwpartners zijn verantwoordelijk voor hun daden zoals wettelijk voorzien. Elkeen is verantwoordelijk voor zijn eigen fouten en draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor fouten begaan door de andere bouwpartners, inclusief de opdrachtgever. De bouwheer zal erop toezien geen contract af te sluiten met een niet-geregistreerde aannemer. De architect zal de nodige bewijzen opvragen om deze bij de respectievelijke contracten te voegen. De architect ziet tevens na of aan deze verplichting door de respectievelijke aannemers nog voldaan is bij de goedkeuring van iedere vorderingstaat of voorschotrekening. Gezien de architect het tijdstip van betaling van de factuur onmogelijk kan kennen dient de bouwheer zich zelf vergewissen of de aannemer nog geregistreerd is op dat moment. De architect kan hem desgevallend de nodige adressen voor raadpleging ter hand doen.

13.1. Aansprakelijkheid en verzekering van de architect De prestaties van de architect maken het voorwerp uit van een verzekering afgesloten in het kader van zijn beroepsaansprakelijkheid. De verzekering dekt de contractuele aansprakelijkheid van de architect vóór de aanvaarding van de werken door de opdrachtgever, de tienjarige aansprakelijkheid van de architect na de aanvaarding van de werken door de opdrachtgever en de buitencontractuele aansprakelijkheid van de architect die volgt uit zijn beroepsverrichtingen. De totale afwezigheid van werfcontrole bij een volledige opdracht wordt niet verzekerd bij de BAverzekeraar. De architect is slechts verantwoordelijk voor eigen fouten en draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor fouten begaan door andere bouwpartners. Deze verzekering is afgesloten bij: arco polisnummer DP 2330 13.2. Aansprakelijkheid en verzekering van de bouwheer De bouwheer zal enkel contracten afsluiten met geregistreerde aannemers. Alle gevolgen van nietregistratie blijven ten laste van de bouwheer en de architect draagt in geen geval verantwoordelijkheid voor de gevolgen van niet registratie. 13.2.1. bijzondere bouwpolissen De bouwheer kan verschillende soorten verzekeringen afsluiten voor zijn bouwwerk. In geval van een ABR-polis dient de architect mede verzekerd te zijn in deze polis. Hij zal hiervan onverwijld de architect op de hoogte stellen en hem het bewijs van deze verzekering leveren. Hij zal tevens zijn verzekering inlichten over de verzekering van de architect.

45

De verzekering van de bouwheer komt nooit in de plaats van de verzekering van de architect tenzij dit uitzonderlijk en specifiek gebeurd met het schriftelijk akkoord tussen de twee verzekeraars. 13.2.2. brandpolis De bouwheer zal voor de aanvang van de werken een brandpolis afsluiten ten einde alle risico’s zoveel mogelijk te dekken. Hij zal het bewijs bij het contract voegen. 13.3. Aansprakelijkheid en verzekering van de aannemer De aannemer is geacht verzekerd te zijn voor zijn aansprakelijkheid tegenover de bouwheer en tegenover derden. In het contract tussen bouwheer en aannemer wordt de aannemer verplicht zich te verzekeren voor zijn eigen werk, ook tegenover de bouwheer. Zodoende blijft het evenwicht in de verplichtingen tussen partijen behouden met het oog op eventuele solidaire verplichtingen naar de bouwheer toe.

Art. 14.OPLEVERING De bouwwerken zullen het voorwerp uitmaken van een voorlopige en een definitieve oplevering, die schriftelijk zullen geschieden in de vorm van tegensprekelijk opgestelde notulen, door alle partijen ondertekend, en dit op de tijdstippen en overeenkomstig de modaliteiten bepaald in het bestek. Zonder anders luidende bepalingen in het bestek komen de partijen overeen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding inhoudt, in hoofde van de opdrachtgever, van het bouwwerk in zijn zichtbare staat en derhalve het beginpunt uitmaakt van de tienjarige waarborg ten laste van de architect. De onvoorwaardelijke ingebruikname van het bouwwerk door de bouwheer geldt als stilzwijgende voorlopige oplevering en aanvaarding.

Art. 15. VERBREKING VAN DE OVEREENKOMST. 15.1. Verbreking door de opdrachtgever / bouwheer De opdrachtgever kan de overeenkomst ten allen tijde verbreken met welomschreven redenen. Buiten de reeds in vorige artikels opgesomde redenen kan de bouwheer nog in volgende gevallen tot verbreking van het contract overgaan mits betaling van de geleverde prestaties plus een vergoeding van 10% op het resterende ereloon Redenen voor verbreking kunnen zijn (niet limitatief): Het niet bekomen van de bouwvergunning. Het niet bekomen van de lening. Bij overlijden van de opdrachtgever/architect. Andere... Indien de overeenkomst verbroken wordt wegens het niet naleven van het contract door de architect zal de bouwheer de reeds gemaakte prestaties betalen met aftrek 20% procent op dit bedrag als schadevergoeding. Andere redenen vreemd aan de overeenkomst geven recht op een vergoeding van de geleverde prestaties plus 20% op het resterende ereloon.

46

15.2. Verbreking door de architect. De architect kan de overeenkomst ten allen tijde verbreken met welomschreven redenen. Wanneer het een reden is vreemd aan de overeenkomst kan hij slechts aanspraak maken op het ereloon verschuldigd voor de reeds geleverde prestaties min een vergoeding van 20% op het resterende ereloon. Bij een reden voortvloeiend uit het niet naleven van de overeenkomst door de opdrachtgever kan hij zijn verschuldigde prestaties opeisen plus een vergoeding van 20% op de nog uit te voeren prestaties als prestatiederving. Redenen voor verbreking kunnen zijn (niet limitatief): Het niet navolgen van het advies van de architect. Het niet voldoen van de betalingen zoals overeengekomen in dit contract. Het overtreden van de verplichtingen opgelegd in de goedkeuringen. Het niet uitvoeren van de werken volgens de goedgekeurde plannen.

Art. 16. ARTISTIEK EN INTELLECTUEEL EIGENDOM De architect behoudt het volledig intellectueel en artistiek eigendom van zijn plannen, studies, voorontwerpen, schetsen en modellen. Door betaling van het ereloon verwerft de bouwheer geenszins hierop een auteursrecht. De rechten inzake reproductie en vertoning van de plannen zijn exclusief voorbehouden aan de architect. De bouwheer zal geen wijzigingen aanbrengen aan het gerealiseerde ontwerp zonder de architect hiervan op de hoogte te brengen. In dit geval oordeelt de architect inzake zijn intellectuele en artistieke eigendom. De architect zal het recht hebben zijn werk te tonen aan derden in het kader van wedstrijden of promotie doch zal zijn werk niet reproduceren zonder degelijke en welomschreven toelating van de bouwheer en opdrachtgever. Ieder afwijking van de bepalingen van het voorgaande dient het voorwerp uit te maken van een bijzondere en geschreven overeenkomst tussen de opdrachtgever en de architect.

Art. 17. ANDERE KONTRAKTUELE VERPLICHTINGEN 17.1. Verplichtingen van de architect. De architect komt nauw de verbintenissen na opgesomd in dit contract. Voor de uitvoering wordt, buiten de reeds opgesomde punten, het volgende overeengekomen Uitvoeren van een wekelijks werfbezoek. Verslaggeving werkbezoeken en andere besprekingen met de aannemers. Alsook verslaggeving van de besprekingen met bouwheer De prijsaanvragen worden door de bouwheer gedaan, de architect ziet de prijzen na. De coördinatie is niet in de opdracht begrepen. De architect krijgt geen mandaten van de bouwheer. 17.2. Verplichtingen van de bouwheer. De bouwheer verbindt er zich toe: Tot op het ogenblik van de aanvaarding van de werken geen enkele verandering aan te brengen aan ontwerpen, plannen en studies van de architect, zonder daartoe deze laatste tijdig te hebben ingelicht. De architect heeft het recht deze beslissingen te weigeren om esthetische en/of technische redenen. In dat geval kan hij de ontbinding van het contract vragen aan de bevoegde rechtbank volgens de modaliteiten van vervat in art. 15.

47

Behoudens andersluidende overeenkomst, de plannen slechts te gebruiken voor het optrekken van één enkel exemplaar van het gebouw; Alle aanvragen te ondertekenen nodig voor het bekomen van de vereiste vergunningen en zonodig alle middelen, ook deze in beroep, uit te oefenen tegenover de betrokken overheid of derden; De architect onmiddellijk in kennis te stellen van alle documenten uitgaande van openbare instanties; In overleg met de architect, bevoegde aannemers te kiezen voor de verwezenlijking van de bouwwerken; De facturen van de aannemer(s) slechts te betalen na visum van de vorderingstaten door de architect; Vanaf de voorlopige oplevering, het gebouw te onderhouden als een goede huisvader; De bouwheer kan een verzekering afsluiten voor dit bouwwerk. De architect stelt hem op de hoogte van de mogelijkheden en de voorwaarden van een dergelijke verzekering. Op vraag van de bouwheer zal de architect bijkomende informatie verstekken. De voorlopige aanvaarding der werken (of het in gebruik nemen van het goed) is tevens de aanvang van de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect en aannemer. De aandacht van de opdrachtgever wordt gevestigd op de verplichting, die hem door het Koninklijk Besluit van 25 januari 2001 (B.S. van 7 februari 2001) wordt opgelegd, om een coördinator veiligheid en gezondheid aan te stellen zowel voor de coördinatie van het ontwerp als voor de coördinatie van de verwezenlijking van het bouwwerk. De betaling van deze coördinator en het contract met deze coördinator zijn niet in de architectuurovereenkomst inbegrepen. Op vraag van de bouwheer zal de architect bijkomende informatie verstekken. De aandacht van de opdrachtgever wordt gevestigd op de verplichting om de huidige regelgeving betreffende isolatie en verluchting te respecteren. Deze zogenaamde EPB normering voorziet in de noodzaak om minimaal een E100 peil te bereiken door middel van isolatie, ventilatie en verschillende andere factoren. De verslaggever zal na de werken door de bouwheer worden aangesteld. Deze taak zit NIET in de overeenkomst voorzien.

Art. 18.EINDE VAN DE OVEREENKOMST Deze overeenkomst neemt een einde op het ogenblik van de definitieve oplevering van de bouwwerken. Wordt deze oplevering niet aangevraagd binnen de in het bestek voorziene termijnen, dan eindigt de overeenkomst op de datum die voor de definitieve oplevering was voorzien.

Art. 19.BETWISTING Elk geschil dat zou kunnen rijzen naar aanleiding van de uitvoering of de interpretatie van deze overeenkomst behoort tot de uitsluitende bevoegdheid van de rechtbank. De partijen laten hun handtekening voorafgaan of volgen door : voluit schrijven gelezen en goedgekeurd indien het project gerealiseerd word door verschillende personen, ook als echtgenoten, deze expliciet vermelden in de persoonsgegevens en tevens elkeen doen tekenen. Opgemaakt te Sint-Niklaas, 01-12-2006 Bijlagen: ter informatie en aanvulling de deontologisch norm nr. 2. Iedere partij erkent een exemplaar ontvangen te hebben en het geheel te hebben onderhandeld conform de wet van 3 april 1997. De architect. Architectenbureau GUIDO VONCK B.V.B.A.

48

Architect Guido Vonck voluit schrijven gelezen en goedgekeurd De opdrachtgever. Dhr. en Mevr. voluit schrijven gelezen en goedgekeurd indien het project gerealiseerd word door verschillende personen, ook als echtgenoten, deze expliciet vermelden in de persoonsgegevens en tevens elkeen doen tekenen.

49

DEONTOLOGISCHE NORM Nr 2

SCHAAL VAN ERELONEN VOOR ARCHITECTEN. HOOFDSTUK I : ALGEMENE BEPALINGEN. Artikel 1. Deze ereloonschaal stelt het bedrag vast van de vergoeding die verschuldigd is aan een architect voor zijn prestaties als zelfstandige, overeenkomstig de beschikkingen van artikelen 7 en 9 van het Reglement van beroepsplichten. Artikel 2. De erelonen die deze schaal vaststelt, maken de vergoeding uit voor de verscheidene prestaties die erin worden opgesomd en die in hoofdstuk II nader worden toegelicht. Die erelonen dekken normaal niet wat er verschuldigd is wegens reizen ter vervulling van de opdracht die aan de architect is gegeven, onder meer : a) reis- en verblijfskosten b) vergoeding voor de duur van die reizen. Die erelonen dekken geenszins de kosten voor tussenkomst van technische adviseurs; de tussenkomst van deze laatste, die met instemming van de architect - ontwerper moeten worden gekozen, wordt beloond door de opdrachtgever onafhankelijk van de bepalingen van deze ereloonschaal. Artikel 3. De in deze schaal opgenomen prestaties geven recht op afzonderlijke erelonen, ongeacht of het schriftelijke of mondelinge adviezen of verslagen betreft, gegeven in het kantoor van de architect of ter plaatse. Het gaat hier inzonderheid over a) de studie van de opbrengstmogelijkheden b) de studie van de eigendomstitels ; c) het grondonderzoek en de hiermede gepaard gaande diepsonderingen, graafwerken, enz. ; d) de meting en de waterpassing van bouwterreinen, de opmeting van bestaande gebouwen. van aanpalende eigendommen, enz. ; e) de opzoekingen en de studie van de erfdienstbaarheden ; de opmeting, het in plan brengen en de afhandeling van overname van scheidsmuren ; f) de ruwe schatting van bestaande gebouwen met het oog op hun aankoop, ruilverkaveling, het samenstellen van dossiers g) tot aanvraag van hypothecaire leningen ; de staten van bevinding en allerhande vaststellingen ; h) de bijkomende prestaties die kunnen voortspruiten uit eventueel faillissement of uit tekortkomingen van de aannemer i) de prestaties als deskundige. Behoudens bijzonder met de opdrachtgever overeen te komen beding, worden de erelonen berekend per vacatie, met inbegrip van de tijd besteed aan reizen, en worden verhoogd met de kosten. Een vacatie van ten hoogste drie uren wordt vergoed met minimum 900 F, welk bedrag overeenkomstig de evolutie van de index van de kleinhandelsprijzen van het Rijk, 133,81 op 1 juli 1967, zal worden aangepast (juiste bedrag voor vacatie zie contract bouwheerarchitect). Artikel 4. Wanneer een architect om redenen die hem niet kunnen worden toegerekend, in de onmogelijkheid verkeert een hem gegeven opdracht uit te voeren, heeft hij niet alleen recht op de erelonen voor de prestaties die hij reeds heeft geleverd, maar ook op een vergoeding die overeenstemt met de helft van de erelonen verbonden aan de andere verrichtingen van zijn opdracht. Artikel 5. Wanneer een architect zonder geldige reden de uitvoering van een door hem aangenomen opdracht verzaakt, heeft hij slechts recht op de erelonen verschuldigd voor de reeds geleverde prestaties, onder voorbehoud van een eventueel aan de opdrachtgever verschuldigde schadevergoeding, onder meer wegens de verhoging van het ereloon dat verschuldigd zal zijn aan de architect die de opdracht zal dienen te voleindigen. HOOFDSTUK II.: BEPALING VAN DE VERSCHEIDENE IN DE SCHAAL OPGENOMEN VERRICHTINGEN. Artikel 6. Het voorontwerp moet het de opdrachtgever mogelijk maken zich een klaar beeld te vormen van het ontworpen werk en moet er de voornaamste afmetingen van vermelden. De studie van een voorontwerp omvat onder meer : 1) een onderzoek van de plaats met het oog op de keuze van de opvatting ; 2) een studieontwerp omvattende de eerste grafische weergave van het door de opdrachtgever opgemaakte programma en voorgesteld door een tekenschets al dan niet op schaal ; 3) de uitwerking van de gekozen schets op schaal van 0,01 m. of kleiner ; 4) een beschrijvende nota en een beknopte en benaderende raming, berekend per eenheid van oppervlakte of volume. Artikel 7. De schetsen die aan de keuze van de opdrachtgever worden onderworpen, zijn beperkt tot drie voor een zelfde terrein of voor eenzelfde programma ; elke bijkomende schets geeft recht op een bijzonder vergoeding. Artikel 8. Een maquette van een voorontwerp, samengesteld op bijzonder verzoek van de opdrachtgever, geeft recht op een bijzondere overeen te komen vergoeding. Artikel 9. Het uitvoeringsontwerp omvat normaal alle platte gronden, doorsnede en gevels, nodig voor de uitvoering van de werken, in principe op schaal van 0,02 m. of 0,01 m. per meter. Artikel 10. Het ontwerp moet worden uitgewerkt met inachtneming van de ter zake geldende verordeningen. Afkeuring van het ontwerp door een bestuurlijke overheid om een andere reden dan niet inachtneming van zulkdanige verordening, heeft geen terugslag op de betaling van het ereloon aan de architect. Artikel 11. Het bestek van algemene en bijzondere voorwaarden omvat de beschrijving van de werken en de technische voorschriften. Dit stuk gaat in

50

voorkomend geval vergezeld van meetstaten. Artikel 12. De uitslagtekeningen dienen om sommige constructie-elementen nader te bepalen met het oog op de uitvoering van de ruwbouw, de voltooiing- of de sierwerken. Volgens de aard van het werk oordeelt de architect over de noodwendigheid of het getal van de af te leveren uitslagtekeningen. Artikel 13. Het toezicht op de uitvoering van de werken bestaat in een algemene leiding, met uitsluiting van het bestendige toezicht op de aanwending van de materialen, waarvoor de aannemer volledig verantwoordelijk blijft. Het omvat de noodzakelijke richtlijnen aan de uitvoerders tot coördinatie en goede uitvoering van het werk. Het toezicht op de uitvoering van het werk omvat in aantal en tijd verschillende prestaties, naar gelang van de aard en de omvang van het werk. Artikel 14. De taak van de architect bestaat er bij de oplevering van de werken In de opdrachtgever bij te staan én te oordelen of het werk door de aannemer of de aannemers overeenkomstig de plans en het bestek uitgevoerd is. Hij gaat na of eventuele tekortkomingen dienen aanleiding te geven tot herstelling of weigering van aanvaarding. Artikel 15. De architect onderzoekt de toestand van het werk, de aanvragen tot betaling van voorschotten en de verrekening van minder of meer uitgevoerd werk. Hij stelt de voorstellen tot voorlopige of definitieve betaalstaten op of verleent in voorkomend geval hieraan zijn medewerking. HOOFDSTUK III : VASTSTELLING VAN DE KATEGORIEEN VAN BOUWWERKEN. Artikel 18. De werken waarvan de verwezenlijking aan de architect wordt toevertrouwd, worden verdeeld in vijf categorieën, naar gelang van de hierna voor iedere categorie bepaalde criteria. Deze indeling geldt enkel als aanwijzing. Artikel 17. De eerste categorie van werken omvat bouwwerken met zuiver utilitair karakter en zeer eenvoudig afgewerkt. In deze categorie worden eveneens ondergebracht, die gebouwen waarvan het programma zich leent tot de inplanting van typen en waarvan de constructie het stelselmatig aanwenden van identieke elementen mogelijk maakt. In deze categorie kunnen onder meer worden ingedeeld : De nijverheid, handels- en landbouwconstructies die grote ledige ruimten omsluiten. De loodsen, stapelplaatsen, hallen, silo's, stallen. De kerkhoven zonder monumentaal uitzicht. Artikel 18. De tweede categorie omvat de werken van eenvoudige opvatting waarvan de verwezenlijking geen bijzondere eisen stelt. In deze categorie kunnen onder meer worden ingedeeld : De woon- of handelshuizen zonder bijzondere vereisten. De overheidsgebouwen met eenvoudig karakter. De froebel- en lagere scholen, gymnastiekzalen. De gevangenissen. De kleine- en middelmatige hotels. De kazernen. De spoorweg- of autobusstations van gering belang. De autobergplaatsen. De sportterreinen. De kerkhoven met monumentaal uitzicht. Artikel 19. De derde categorie omvat bouwwerken die een diepgaande studie vergen wegens de complexiteit van hun programma en hun monumentaal uitzicht. In deze categorie kunnen onder meer worden ingedeeld : De meergezinswoningen, villa's, residenties, die bijzondere eisen stellen. De appartementsgebouwen of de gebouwen met verscheidene Verdiepingen. De distributiemagazijnen. De administratiegebouwen, ministeriegebouwen, stadhuizen. De banken. De gerechtsgebouwen. De gebouwen voor de eredienst. De militaire gebouwen. De brandweer- en politieposten, de radio en P.T.T.-stations. De gebouwen voor hoger en middelbaar onderwijs. De musea, de bibliotheken. De schouwburgen, concertzalen, bioscopen, spektakelzalen, casino's, vergaderzalen, clubs, culturele centra, enz.. De laboratoria, ziekenhuizen, klinieken, wezenhuizen, bejaardentehuizen. De thermen of badinrichtingen. De sociale tehuizen, spijshuizen, vakantiehuizen. Hotels van groot belang en restaurants. De spoorweg- of baanstations, de luchthavens. De slachthuizen De industriële gebouwen met ingewikkelde toerusting. De crematoria. De tentoonstellingspaviljoenen. Artikel 20. De vierde categorie omvat : a)de bouwwerken met artistieke aard en afwerking. In deze categorie kunnen onder meer worden ingedeeld : De werken voor binnenhuisversiering of de inrichting van lokalen, tentoonstellingsstands, enz. De openbare parken, hovingen, fonteinen. De herdenking- en grafmonumenten ; b)de werken die niettegenstaande hun lage prijs bijzondere, aan de bouwtechniek vreemde kennis vergen. c)de bouwwerken die op te richten zijn volgens een nieuw bouwprogramma, met bijzondere moeilijkheden ; d)alle hoegenaamde verbouwingswerken waarbij de. verantwoordelijkheid van de architect in grotere mate betrokken is dan de bouwkosten zouden doen vermoeden e)de onderhoudswerken. Artikel 21. De vijfde categorie omvat restauratiewerken aan gebouwen, monumenten en historische interieurs. Artikel 22. Indien, niettegenstaande de toepassing van de criteria aan ieder van de vijf categorieën, twijfel blijft bestaan omtrent de categorie waarin een werk dient te worden ingedeeld, moet de bepaling van die categorie geschieden in functie van het betrekkelijk belang van het voltooiingwerk in verhouding tot de prijs van het geheel. Voor de toepassing van dit criterium wordt er geen rekening gehouden met de inrichting van de omgeving of van bijzondere funderingen. De prijs van de ruwbouw omvat die van het metselwerk, waterdichtingswerk, beton, gebintenwerk, vakwerk en van de dakvlakken met inbegrip van alle werken die op het onder dak brengen betrekking hebben. In functie van dit criterium geschiedt de bepaling van de categorie van de werken als volgt : a)de eerste categorie omvat de gebouwen waarvan de voltooiingwerken 35 % van de totale kostprijs niet overtreffen. b)de tweede categorie omvat de gebouwen waarvan de voltooiingwerken liggen tussen 35 % en 55 % van de totale bouwkosten. c)de derde categorie omvat de gebouwen waarvan de voltooiingwerken liggen tussen 55 % en 75 % van de totale bouwkosten. d)de vierde categorie omvat de gebouwen waarvan de voltooiingwerken 75 % van de totale bouwkosten overtreffen. HOOFDSTUK IV : BEPALING VAN DE PRIJS VAN DE WERKEN. Artikel 23.

51

Voor de toepassing van de schaal, vertegenwoordigt de prijs van de werken, de totale werkelijke uitgave of de voorziene uitgave naar raming, naargelang of er al of niet materiële uitvoering van de werken is geschied. Artikel 24. Onder totale uitgave dient te worden verstaan alle hoegenaamde uitgaven die de opdrachtgever dient te doen voor de bouwwerken, tot aan de volledige voltooiing, met inbegrip van de prijs van de schilderwerken en met de uitsluiting van de taks daarop. De waarde van de handenarbeid en van de materialen geleverd door de opdrachtgever en de waarde in nieuwe staat van de herbruikbare materialen, maken deel uit van die kosten, alsmede de totale waarde van de scheidsmuren ongeacht of deze al dan niet gebouwd zijn. Artikel 25. Wanneer de architect wordt opgedragen verscheidene gebouwen op eenzelfde terrein en voor eenzelfde opdrachtgever te bouwen, wordt de prijs van de gebouwen afzonderlijk berekend indien zij verschillend zijn in uitwerking, en zoals voorgeschreven is, wanneer dit niet het geval is. Artikel 26. Wanneer een geheel van werken aan de architect in schijven wordt opgedragen, worden de erelonen afzonderlijk berekend in functie van de prijs van de werken van ieder van die schijven. HOOFDSTUK V.: SCHAAL VAN ERELONEN. Artikel 27. De schaal van erelonen voor architecten wordt als volgt vastgesteld, met in achtneming van de in de vorige hoofdstukken gestelde criteria : Bedrag van de vermoedelijke of totale van werkelijke onkosten berekend in opeenvolgende schijven

lste schijf

2de schijf

5de schijf

0 tot €

€ tot €

boven de

1° categorie Voorontwerp Uitvoeringsontwerp. Bestek Uitslagtekeningen Toezicht - Oplevering. Nazicht der rekeningen

1.20 1.80 0.60 0.60 1.20

0.90 1.35 0.45 0.45 0.90

0.80 1.20 0.40 0.40 0.80

0.60

0.45

0.40

Berekeningsvoet

6.00%

4.50%

4.00%

1.40 2.10 0.70 0.70

1.30 1.95 0.65 0.65

1.20 1.80 0.60 0.60

1.40

1.30

1.20

0.70

0.65

0.60

Berekeningsvoet

7.00%

6.50%

6.00%

3° categorie Voorontwerp Uitvoeringsontwerp. Bestek Uitslagtekeningen Toezicht - Oplevering. Nazicht der rekeningen

1.60 2.40 0.80 0.80 1.60

1.50 2.25 0.75 0.75 1.50

1.40 2.10 0.70 0.70 1.40

0.80

0.75

0.70

Berekeningsvoet

8.00%

7.50%

7.00%

4° categorie a), b) en C) Voorontwerp Uitvoeringsontwerp Bestek Uitslagtekeningen Toezicht - Oplevering Nazicht der rekeningen

2.40 3.60 1.20 1.20 2.40

1.80 2.70 0.90 0.90 1.80

1.60 2.40 0.80 0.80 1.60

1.20

0.90

0.80

Berekeningsvoet

12.00%

9.00%

8.00%

1.20 3.60 1.20 2.40

1.10 3.30 1.10 2.20

0.80 2.40 0.80 1.60

2° categorie Voorontwerp Uitvoeringsontwerp Bestek Uitslagtekeningen Toezicht - Oplevering.. Nazicht der rekeningen

€

d) en e) Voorontwerp Uitvoeringsontwerp Bestek Uitslagtekeningen

52

Toezicht - Oplevering Nazicht der rekeningen

2.40

2.20

1.60

1.20

1.10

0.80

Berekeningsvoet

12.00%

11.00%

8.00%

5° categorie Voorontwerp Uitvoeringsontwerp... Bestek Uitslagtekeningen Toezicht - Oplevering Nazicht der rekeningen

1.50 4.50 1.50 3.00 3.00

1.05 3.15 1.05 2.10 2.10

0.90 2.70 0.90 1.80 1.80

1.50

1.05

0.90

Berekeningsvoet

15.00%

10.50%

9.00%

HOOFDSTUK VII : BIJZONDERE ERELOONTARIEVEN. Artikel 28. Wanneer een architect belast wordt met constructies van hetzelfde type in groepen woningen (gezinswoningen met een of meer wooncellen, afgescheiden of aanpalend in doorlopende zin tussen gemeenschappelijke muren), wordt het bedrag van de erelonen verminderd in afnemende orde als volgt : aant. huizen 1 2 3 4 5 6

% van de erelonen 100% 90% 86% 83% 80% 77%

aant. huizen 7 8 9 10 11 12

% van de erelonen 75% 73% 71% 70% 69% 68%

aant. huizen 19 20 21 tot 30 31 tot 50

% van de erelonen 61% 60% 58% 50%

aant. huizen 51 tot 75 76 tot 100 100 +

% van de erelonen

aant. huizen 13 14 15 16 17 18

% van de erelonen 67% 66% 65% 64% 63% 62%

54% 52% 50%

De vermindering van het bedrag van de erelonen als gevolg van de toepassing van die percenten, mag de architect evenwel niet beroven van de normale beloning die hem verschuldigd is voor prestaties wegens wijzigingen aan het typeplan, hetzij om reden van inplanting van de constructies hetzij om enige andere reden. Artikel 29. Indien op verzoek van de opdrachtgever een meetstaat wordt opgemaakt, worden de aan de architect te betalen erelonen vermeerderd met 10%. Artikel 30. Indien de architect enkel met een gedeeltelijke opdracht wordt belast, wordt het bedrag van het ereloon dat hem voor die opdracht verschuldigd is, met 20% verhoogd. Artikel 31. Wanneer werken niet bij globale aanneming worden uitgevoerd, maar bij afzonderlijke delen die onderscheiden bouwovereenkomsten uitmaken, dan worden de erelonen voor het bestek, voor het toezicht op de uitvoering, de opleveringen en het nazicht van de rekeningen, verhoogd met 1,50% van de prijs van de aannemingen. Artikel 32. Wanneer de architect op verzoek van de opdrachtgever of van enige bestuurlijke overheid, verscheidene voorontwerpen moet bestuderen ten gevolge van een wederaanpassing van het programma, van begrotingswijziging of van nieuwe eisen, heeft hij voor ieder van die bijkomende prestaties recht op een vergoeding berekend op grond van het tarief, verminderd met de helft. Artikel 33. Indien een architect op verzoek van de opdrachtgever of van enige bestuurlijke overheid, belangrijke wijzigingen moet aanbrengen aan het uitvoeringsontwerp die een gedeeltelijke wijziging van de opvatting of van de uitvoering van het werk meebrengen, zonder dat zij de herwerking van het ontwerp noodzakelijk maken, doch van de architect bijkomende arbeid vergen, dan dient deze laatste een bijkomend ereloon in rekening te brengen, naar gelang van het betrekkelijk belang van de bedoelde wijzigingen. Artikel 34. In geval van herwerking of radicale wijziging van het uitvoeringsontwerp, dient de architect een vergoeding in rekening te brengen voor de prestaties tot uitwerking van het verworven ontwerp, volgens de tabel van de bedragen van de overeenstemmende categorie van werken, alsmede het volle ereloon van diezelfde categorie voor het gewijzigde of herwerkte ontwerp. Artikel 35. Wanneer niet samenwerkende architecten belast worden om samen een opdracht te vervullen die alle verrichtingen omvat, dan hebben zij samen recht op de in bijgaande tabel bepaalde erelonen vermeerderd met 25%. HOOFDSTUK VII : ANDERE WIJZE VAN BEREKENING VAN ERELONEN. Artikel 36. Enkel voor bouwwerken van de eerste drie categorieën, kunnen de opdrachtgever en de architect, bij bijzondere overeenkomst, afwijken van de normale berekeningswijze van de minimum erelonen en een berekening per kubieke meter of per bebouwde oppervlakte verrichten. Artikel 37. De berekening van de erelonen per gebouwd volume geschiedt door vermenigvuldiging van het aantal gebouwde kubieke meter met het ereloon berekend in functie van de gebouwde kubieke meter. Elk van de elementen van die berekening wordt als volgt bekomen : 1)het aantal gebouwde kubieke meter waardoor het volume van het werk wordt uitgedrukt, wordt berekend met inachtneming dat de maten

53

buitenwerks worden genomen, dit wil zeggen dat de raming dient te slaan op het volume begrensd door de hoogtelijn van de dakbedekking, de buitenvlakken van de gevelmuren en de onderzijde van de funderingsplaat of de funderingsbalken . 2)de gemiddelde prijs van de gebouwde kubieke meter wordt zo juist mogelijk geraamd met inachtneming van het belang en de hoedanigheid van het werk . 3)het verschuldigd ereloon per gebouwde kubieke meter wordt berekend door toepassing van het tarief van de categorie waarin het werk is ingedeeld op de gemiddelde prijs van de. gebouwde kubieke meter. Artikel 38. De berekening van de erelonen per bebouwde oppervlakte geschiedt door vermenigvuldiging van het aantal bebouwde vierkante meter met het ereloon berekend in functie van de gemiddelde prijs van de bebouwde vierkante meter. Elk van de elementen van de berekening wordt als volgt bekomen : 1)het aantal bebouwde vierkante meter dat de oppervlakte van een constructie uitmaakt, wordt berekend door samenstelling van de oppervlakte der verschillende afzonderlijke vloerlagen, met dien verstande dat die oppervlakte wordt berekend vanaf de buitenvlakken van de omringende buitenmuren, zonder aftrek van de dikte der binnenmuren of beschotten. 2)de gemiddelde prijs van de bebouwde vierkante meter wordt zo juist mogelijk geraamd met inachtneming van het belang en de hoedanigheid van het werk. 3)het verschuldigde ereloon per bebouwde vierkante meter wordt berekend door toepassing van het tarief van de categorie waarin het werk is ingedeeld, op de gemiddelde prijs van de bebouwde vierkante meter. Artikel 39. Voor de berekening van de erelonen per gebouwd volume of per bebouwde oppervlakte dienen evenwel de volgende bijkomende normen te worden toegepast : 1)de kelders worden steeds voor hun volle volume of met hun totale oppervlakte in de berekening opgenomen ; dit geldt eveneens voor de valse kelderruimten of verluchtingsruimten. Voor het geval het een gebouw betreft dat op de volle grond opgericht wordt, zal men bij de volumeberekening 50 cm aan de hoogte van de vorengemelde bovengrondse ruimte toevoegen, en 1/6 aan de oppervlakte van de vloerlaag wanneer het een berekening betreft per vierkante meter . 2)de zolders worden berekend a)voor de bewoonbare delen door vermenigvuldiging van de oppervlakte van de vloerlaag met de hoogte tot onderaan de zoldering zonder aftrek van de schuine dakvlakken, indien berekend wordt per gebouwd volume, en door berekening van de volle oppervlakte van de vloerlaag, indien de berekening geschiedt per bebouwde oppervlakte. b)voor de niet bewoonbare delen, door berekening van het volume of de oppervlakte voor 2/3 3)de uitsprongen worden berekend : a)indien zij meer dan 1,50 m. hoogte hebben, voor hun werkelijk ingenomen volume of oppervlakte . b)wanneer zij minder dan 1,50 m. hoogte hebben, door vermenigvuldiging van de bekomen oppervlakte met 1,50 m., indien de berekening per gebouwd volume geschiedt, en door de helft van de oppervlakte in rekening te brengen, indien de berekening per gebouwde oppervlakte geschiedt . 4)niet overdekte ledige ruimten worden In rekening gebracht door vermenigvuldiging van hun oppervlakte met 1,50 m., indien de berekening per gebouwd volume geschiedt, en door de helft van hun oppervlakte in rekening te brengen, indien de berekening per bebouwde oppervlakte geschiedt. HOOFDSTUK VIII : OPEISBAARHEID VAN HET ERELOON. Artikel 40. De aan de architect verschuldigde erelonen zijn opeisbaar ten aanzien van de opdrachtgever naar de volgende indeling 20% als voorschot ; 20 % bij de overhandiging van de documenten aan de gemeentelijke overheid die bevoegd is voor de aanvraag om toelating voor bouw, verandering- of restauratiewerken ; 20% bij de overhandiging van de aanbestedingsdocumenten ; 30% naargelang de in uitvoering zijnde werken vorderen ; het saldo bij de voorlopige oplevering. Voor omvangrijke werken kan ieder van de eerste drie gedeelten nog worden onderverdeeld. Artikel 41. De eerste vier gedeeltelijke betalingen van erelonen worden berekend op de voorziene totale uitgave. Het bedrag van het saldo wordt berekend na het opmaken van voorstellen van voorlopige betaalstaten. Zijn op dat ogenblik sommige aannemingsrekeningen nog niet opgemaakt of zijn deze niet in het bezit van de architect, dan kan deze het bedrag ervan ramen, onder voorbehoud van een latere berekening, zo daartoe grond bestaat. Aldus vastgesteld en besloten ter vergadering van de Nationale Raad, op 12 juli 1967. Voor de Nationale Raad : De secretaris : ET.VREVEN.

De voorzitter : CH. J. DUYVER.

54

55

56

57

58

59

60

61