ANALISA INVESTASI BISNIS BAHAN BANGUNAN Oleh : Dwi Sri Wiyanti Abstract To face business competition, other than offers common building material, a building material store can offers design and construction of the building materials that have been bought. Market targets of the building material business are people that planned to build house or other building and property business stakeholder such as contractor, developer, and project owner. The increasing of projects these days bring good prospect for building material business, moreover if it is supported by the right market strategy. As long as there is a project, building materials will be needed. The purpose of this building material business is to gain profits as much as possible. With good organizing and high quality of human resources it will have a good prospect. With proper investment analysis based on positive calculation of Nett Present Value, more than one Benefit Cost Ratio value, and 900 million rupiahs of building material stocks, Break Event Point will be reached in the third year. Key word : Business, Store, Building materials LATAR BELAKANG Salah satu bisnis yang saat ini berkembang pesat adalah bisnis properti, kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal menjadikan peluang usaha bidang ini dicari masyarakat. Saat ini peluang usaha properti, tidak hanya fokus membangun rumah dan menjualnya saja, salah satu bisnis yang mendukung kebutuhan properti seperti bisnis bahan bangunan juga memiliki prospek pasar yang cukup besar. Karena selama masih ada pembangunan rumah, kantor, sekolah, serta gedung lainnya, bahan bangunan seperti besi, semen, cat, keramik, dan kayu akan terus dibutuhkan pasar. Target bisnis untuk pasar bisnis bahan bangunan adalah masyarakat umum yang sedang merencanakan pembangunan rumah, atau pembangunan gedung lainnya. Selain masyarakat umum, target pasar yang lebih luas seperti kontraktor proyek bangunan serta beberapa pelaku bisnis properti dapat dijadikan sebagai jaringan untuk memperoleh
Analisa Investasi Bisnis Bahan Bangunan
1
konsumen yang memerlukan bahan bangunan. Karena pelaku bisnis properti, membutuhkan material dan bahan bangunan untuk memenuhi permintaan perumahan dari konsumennya. TUJUAN Pendirian bisnis bahan bangunan mempunyai tujuan utama untuk memperoleh keuntungan sebesar-besarnya. Keuntungan diperoleh tanpa mengabaikan nilai-nilai etika yang berlaku di masyarakat dan tidak keluar dari jalur bisnis yang sesuai dengan aturan yang baik dan benar. Tujuan lainnya adalah mengurangi pengangguran dengan adanya kebutuhan karyawan. PRODUK RENCANA Produk bisnis bahan bangunan yang ditawarkan secara umum sama dengan bisnis bahan bangunan lain yaitu menjual bahan bangunan yang sering dibutuhkan pasar seperti besi, semen, pasir, genteng, batu bata, paku, kayu, triplek, cat, pipa, dan masih banyak lagi bahan bangunan yang diminati pasar. Untuk membedakan dengan bisnis bahan bangunan pada umumnya, ditawarkan pemasangan bahan bangunan yang dibeli dengan menyediakan tukang, sehingga konsumen tidak perlu lagi mencari tenaga untuk memasang. Selain itu juga menyediakan jasa perencanaan dan pembangunan dimana konsumen bisa langsung menentukan bahan bangunan yang akan dipakai dengan menggunakan bahan bangunan yang tersedia dan dapat secara langsung mengetahui biaya kasar yang dibutuhkan berdasarkan harga bahan bangunan yang akan digunakan. ANALISIS INVESTASI Modal yang digunakan diluar sewa bangunan dan peralatan dalam bisnis ini sebesar 900 juta. Dengan menggunakan asumsi bunga bank dan nilai MARR sebesar 14% (diatas bunga simpanan bank paling tinggi sebesar 10%), asumsi adanya kenaikan pada operasional tahunan sebesar 1% pertahun, dan diperhitungkan nilai keuntungan sebesar 5% pertahun, Break Event Point terjadi pada tahun ketiga. Dari perhitungan Analisis Nett Present Value dengan nilai positif , didukung nilai Benefit Cost Ratio lebih dari satu, bisnis bahan bangunan ini “Layak” untuk dilaksanakan. Perhitungan Analisis Nett Present Value dapat dilihat pada tabel 3 dan Grafik Break Event Point dapat dilihat pada gambar1.
2
Teodolita Vol.11, No.2., Des 2009:1-7
Tabel 3. Perhitungan Cash Flow
PEMASUKAN Tahun
Rp
0
Rp 1,170,000,000 1
Rp 1,180,478,000 2
Rp 1,190,773,610 3
Rp 1,200,817,521 4
PENGELUARAN I BIAYA AWAL A MODAL
B 1 2 3 4 5 6 7
Pembelian barang dagangan (bahan bangunan)
Rp
900,000,000
PERALATAN Komputer,printer Rak & Etalase Mebelair Mobil bak Mesin Kasir Telephone & Fax. Sewa Bangunan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
5,000,000 5,000,000 3,000,000 10,000,000 1,000,000 1,000,000 10,000,000
Rp
935,000,000
Analisa Investasi Bisnis Bahan Bangunan
3
Rp 1,210,523,873 5
Tabel 3 Lanjutan II OPERASIONAL TAHUNAN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Sewa Bangunan ATK Listrik PAM Telephone & Fax Gaji Karyawan (3 org) Gaji Karyawan (2 org) Gaji Karyawan (5 org) Gaji Manajer Pemeliharaan gedung Operasional & 11 Pemeliharaan kend. 12 Makan Siang 13 Pajak(Ppn & Pph) IV KEUNTUNGAN
4
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,000,000 1,440,000 3,000,000 1,200,000 4,800,000 36,000,000 18,000,000 36,000,000 24,000,000 18,000,000
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,100,000 1,454,400 3,030,000 1,212,000 4,848,000 36,360,000 18,180,000 36,360,000 24,240,000 18,180,000
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,201,000 1,468,944 3,060,300 1,224,120 4,896,480 36,723,600 18,361,800 36,723,600 24,482,400 18,361,800
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,303,010 1,483,633 3,090,903 1,236,361 4,945,445 37,090,836 18,545,418 37,090,836 24,727,224 18,545,418
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10,406,040 1,498,470 3,121,812 1,248,725 4,994,899 37,461,744 18,730,872 37,461,744 24,974,496 18,730,872
Rp Rp Rp
6,000,000 21,600,000 23,400,000
Rp Rp Rp
6,060,000 21,816,000 23,634,000
Rp Rp Rp
6,120,600 22,034,160 23,870,340
Rp Rp Rp
6,181,806 22,254,502 24,109,043
Rp Rp Rp
6,243,624 22,477,047 24,350,134
Total masuk Total keluar
Rp
Rp 58,500,000 Rp 261,940,000 0 Rp 1,170,000,000 935,000,000 Rp 261,940,000
Kumulatif
Rp
(935,000,000)
Rp 908,060,000
Rp 59,023,900 Rp 264,498,300 Rp 1,180,478,000 Rp 264,498,300
Rp 59,538,681 Rp 267,067,825 Rp 1,190,773,610 Rp 267,067,825
Rp 60,040,876 Rp 269,645,311 Rp 1,200,817,521 Rp 269,645,311
Rp 60,526,194 Rp 272,226,673 Rp 1,210,523,873 Rp 272,226,673
Rp 915,979,700
Rp 923,705,786
Rp 931,172,210
Rp 938,297,199
Teodolita Vol.11, No.2., Des 2009:1-7
MARR Pm Pk Pm-Pk Pm/Pk IRR
14% Rp4,078,082,085.40 1,849,595,632.04 Rp2,228,486,453.35 2.205 94%
NETT PRESENT VALUE ( positif ) BENEFIT COST RATIO ( > 1 ) ( Nilai diatas MARR )
BREAK EVEN POINT Total masuk Total keluar
Rp Rp
935,000,000
Rp 1,170,000,000 Rp 203,440,000
Rp 1,180,478,000 Rp 205,474,400
Rp 1,190,773,610 Rp 207,529,144
Rp 1,200,817,521 Rp 209,604,435
Tahun ke 1 Tahun ke 2 Tahun ke 3 Tahun ke 4 Tahun ke 5 Tahun ke PV Masuk
PV Masuk Rp 1,026,315,789 Rp 1,934,655,279 Rp 2,738,393,548 Rp 3,449,373,919 Rp 4,078,082,085 1 Rp 1,026,315,789
PV Keluar Rp 1,961,315,789 Rp 2,164,838,643 Rp 2,345,101,817 Rp 2,504,753,488 Rp 2,646,139,492 2 Rp 1,934,655,279
PV m - PV k Rp (935,000,000) Rp (230,183,364) Rp 393,291,730 Rp 944,620,431 Rp 1,431,942,594 3 Rp 2,738,393,548
4 Rp 3,449,373,919
5 Rp 4,078,082,085
PV Keluar
Rp 1,961,315,789
Rp 2,164,838,643
Rp 2,345,101,817
Rp 2,504,753,488
Rp 2,646,139,492
Analisa Investasi Bisnis Bahan Bangunan
5
Rp 1,210,523,873 Rp 211,700,480
Gambar 1. Grafik Break Event Point ANALISIS RISIKO Seperti halnya usaha-usaha yang lain usaha pendirian toko “BB Plus” juga memiliki risiko yang harus dihadapi baik dalam tahap awal pendirian perusahaan maupun pada tahap pelaksanaan pekerjaan. Analisis risiko bisnis bahan bangunan toko “BB Plus” dapat dilihat pada tabel 4. sebagai berikut. Tabel 4. Risiko pendirian bisnis bahan bangunan Risk Analysis Risk No Identifikasi Risiko Solusi/Strategi Response P D H Mengikuti perkembangan Ketidakstabilan kurs jika terjadi perubahan nilai 1 4 4 16 Diterima Rupiah rupiah untukmenetapkan harga jual Memaksimalkan usaha Jumlah Konsumen 2 yang tidak sesuai 3 4 12 Diterima promosi. prediksi Operasional tahunan Pengeluaran operasional merupakan tahunan diimbangi dengan 3 4 2 8 Diterima pengeluaran yang peningkatan penjualan besar Kemungkinan Mengikuti program terjadi kecelakaan Asuransi 4 3 2 6 Dibagi kerja atau musibah kebakaran Membuat strategi yang tepat Kompetitor 5 5 4 20 Diterima untuk dapat bersaing dengan para kompetitor
6
Teodolita Vol.11, No.2., Des 2009:1-7
Keterangan : Nilai D (Dampak) 1 = Sangat Kecil 2 = Kecil 3 = Sedang 4 = Besar 5 = Sangat Besar Nilai P (Probabilitas) 1 = Tidak Pernah 2 = Jarang 3 = Kadang – kadang 4 = Sering 5 = Selalu KESIMPULAN Dari analisis risiko pada tabel 4. Risiko terbesar adalah persaingan dengan kompetitor, dimana untuk meraih peluang yang lebih baik, harus dilakukan strategi bisnis yang berbeda dengan para competitor untuk menarik konsumen, dan mengedepankan kualitas barang/ produk. Daftar Pustaka Mutaqi A.S., IAI, Dasar-dasar penyusunan Business Plan, Diktat Kuliah Etika Profesi dan Kewirausahaan FTP UII, Yogyakarta, 2010 Konveksi Mutiara, Bussines Plan, Medan, 2001 Charitsah Amalia dkk., Proposal studi kelayakan bisnis usaha toko buah “my fruits”, UPN Veteran, Yogyakarta, 2008 PT. Abay Sekawan, Contoh Bussines plan “Limbah Gerabah Menjadai Batu bata” , Bantul, 2008 http://arzadz.blogspot.com/2010/05/contoh-bisinis-plan.html
Analisa Investasi Bisnis Bahan Bangunan
7