Almere, 21 maart 2013

Almere, 21 maart 2013

45 51 53 59 67 71

79

Duurzaam beheren Ontwikkelen met beleid Werken met plezier Financiën Risicobeheersing- en controlesystemen Samenwerkingen, lidmaatschappen en verbindingen

Kengetallen 2012

81 131

6 7 8 9 10 11

Geconsolideerde jaarrekening 2012 Enkelvoudige jaarrekening 2012

153

Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

Onafhankelijke accountantsverklaring

De Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede werd op 12 februari 1980 opgericht. GoedeStede is gestart met de overname van 2000 woningen van de toenmalige Rijksdienst IJselmeerpolders. Op 30 augustus 2001 is GoedeStede een stichting geworden. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 17 maart 2003.

Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals gedefinieerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder nummer 39036239. GoedeStede staat ingeschreven bij het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) onder nummer 515. GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder VROM nummer L1891. Woningstichting GoedeStede Verzetslaan 141 1318 BT ALMERE Postbus 10088 13O1AB ALMERE Telefoon: 036-539 53 11 E-mail: [email protected] Internet: www.çioedestede.nl Colofon Redactie: GoedeStede, Brigit Ruiter Maart 2013

2

van zo’n € 800,00 per huurder per jaar. Ook de winstbelasting kost een huurder van GoedeStede ongeveer € 400,00 per jaar. Jaar in, jaar uit. Het enige wat de corporaties kunnen doen is het huurbedrag verhogen, maar of dat ook praktisch lukt hangt weer af van politieke besluitvorming en praktische uitvoering door de belastingdienst. Wij gaan fungeren als incassobureau.

Het regeerakkoord is zeer slecht voor de volkshuisvesting. In ruim honderd jaar heeft dit systeem zich meermalen bewezen. Uit het buitenland kwamen professionals vol bewondering kijken naar onze sociale (volks)huisvesting. Alle incidenten die we de laatste jaren in de sector hebben zien gebeuren, betreur ik, maar die handvol missers mogen toch niet leiden tot de afbraak van een zeer groot goed in Nederland: goed wonen voor iedereen, ook voor mensen met een laag inkomen. De volkshuisvesting staat op een keerpunt in haar eigen geschiedenis. De piketpalen zijn in 2012 geslagen, de strijd wordt komend jaar geleverd.

We streven al jaren naar een zo eerlijk mogelijke verdeling van woningen onder die groepen die ons nodig hebben. En ook al veranderen de regels door Europese regelgeving, belastingmaatregelen, heffingen en andere politieke besluiten; wij blijven betaalbare woningen aanbieden. In Almere zijn we inmiddels ‘hoofdleverancier’ geworden; meer dan 5O% van het wekelijkse aanbod aan sociale huurwoningen is van GoedeStede. Om dit, ook in de toekomst, te houden, willen we investeren in het onderhouden en verbeteren van onze woningen en wijken. Als het even kan willen we ook nieuwe woningen bouwen. We streven niet naar een maximale huur, maar hebben de inkomsten wel keihard nodig om de heffingen te betalen. Dat roept prangende vragen op: Kunnen huurders de huur nog wel betalen? En leiden die extra middelen tot het op peil houden van de investeringen of tot hogere afdrachten? En is er in dit scenario nog wel sprake van sociale woningbouw?

Het gezicht van 2012 van GoedeStede is er één van veel mooie resultaten. Naast alles wat met het gewone werk te maken heeft, van het verhuren en beheren van de woningen tot het bijhouden van de administratie en alles wat daar tussen gebeurt, doen we allerlei dingen erbij. Zo hebben we onder andere: V het huishoudinkomen getoetst bij alle nieuwe huurders zodat we voldoen aan de eisen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken; V aanpassingen in het mutatieonderhoud doorgevoerd; V veel tijd besteed aan onze huurders in Molenbuurt, De Grienden en Stedenwijk-Noord; V gewerkt met de nieuwe wijkkaarten bij het strategisch voorraad beleid; V een klachtenanalyse gemaakt en het proces aangepast; V nog meer aandacht besteed aan het incassoproces waardoor veel minder huurders naar de deurwaarder worden gestuurd; v’ een dilemmaspel gespeeld om binnen de Organisatie integriteit te bespreken; v’ de onderhoudsbegroting op basis van het nieuwe meerjarenonderhoudsprogramma gemaakt; conversies uitgevoerd binnen de automatiseringsomgeving; de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging doorgevoerd in onze administratie; een start gemaakt met de bouw van 37 sociale huurwoningen. V / /

3

Arjan Deutekom Directeur-Bestuurder

4

gegeven aan onze ambities, opgaven en ontwikkelingen leest u hier.

Europese ontwikkelingen Woningcorporaties verhuren sociale woningen en daarmee verlenen we, volgens “Brussel”, Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB). Met ingang van 1 januari 2011 wijzen we tenminste 90% van de huurwoningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens (€ 664,66) toe aan huishoudens die minder verdienen dan € 34.085,00 (prijspeil 2012).

Eind oktober schreef minister Spies in een brief dat zij meer ruimte wil geven aan lagere middeninkomens. Zij had daarvoor een voorstel gedaan waarbij naast de bestaande 1O% ruimte voor toewijzing aan hogere inkomens maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.000,00. Om dat voorstel door te voeren, dient de nu geldende tijdelijke regeling eerst omgezet te worden in wetgeving. Het voorstel daartoe (de Herzieningswet) ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. Zie ook de paragraaf Wetgeving.

De uitwerking van de tijdelijke regeling en alle andere elementen uit het ‘Europadossier’ blijven de gemoederen bezig houden. Minister Blok kon aan de slag.

Wonen 4.0 In het voorjaar presenteerden Aedes, de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en makelaarsorganisaties (NVM, VBO en VastgoedPro) een integrale aanpak van de woningmarkt voor de langere termijn: WONEN 4.0. Een goed plan dat oplossingen voor de koop- en huurmarkt bevatte. Zo konden wij onze taken en rollen blijven uitvoeren en de overheid hun doelen halen. Ook konden we blijven bouwen, wijken blijven opknappen en woningen energiezuiniger maken. Bijkomend voordeel is dat we met onze investeringen de bouwsector en daarmee de overheidsfinanciën en de economie weer een beetje op gang konden brengen. Maar toen kwam het belastingplan 2013. Daarmee werd een gedeelte uit WONEN 4.0 meegenomen en werd een greep uit het maatschappelijk vermogen van corporaties gedaan.

Belastingplan 2013 Het belastingplan 2013 bevat voorstellen die woningcorporaties raken. De verhuurdersheffing werd benoemd waarmee het kabinet voorstelt om professionele verhuurders van woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (per 1 januari 2012 € 664,66) te belasten. Vrije sectorwoningen worden daarentegen vreemd genoeg uitgesloten van de heffing. De overdrachtsbelasting voor woningen is verlaagd van 6% naar 2%. Ook werden wetsvoorstellen aangekondigd die het ‘scheefwonen’ moeten tegengaan.

Per 1 oktober is het algemene btw-tarief verhoogd van 19% naar 21%. Deze verhoging heeft forse effecten op onze onderhoudsuitgaven, kosten voor verzekeringen en tal van andere lasten. En het regeerakkoord deed er nog een schepje bovenop.

Inmiddels is bekend dat het voorgestelde huurbeleid van 4,5% van de WOZ in deze vorm niet wordt doorgezet. Het ziet ernaar uit dat Minister Blok wel vasthoudt aan de verhuurdersheffing. De Eerste Kamer is echter zeer kritisch op de plannen van Blok, zoals er ook grote vraagtekens worden gesteld bij zijn voornemen om starters 100°k van hun aanstaande hypotheekschuld af te laten lossen. De Minister komt voor 1 maart met bijgestelde plannen terug in de Eerste Kamer.

Ondertussen beperken corporaties massaal hun nieuwbouwontwikkelingen omdat het investerend vermogen ernstig wordt aangetast. Ook de zwaar getroffen bouwsector is hier niet bij gebaat en het tekort aan betaalbare huurwoningen loopt steeds meer op. Feitelijk worden de huurders de dupe van de maatregelen uit het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II. Als we de ruimte voor het verhogen van de huur gaan inzetten, neemt het aantal huurders dat de huur niet meer kan opbrengen toe. De effecten van de extra huurverhogingen worden door de huurtoeslag maar gedeeltelijk gecompenseerd. De betaalbaarheid en dus ook de incassoproblemen nemen dan alleen maar toe.

We moeten vanaf 2013 ook rekening houden met de heffing die het Centraal Fonds Volkshuisvesting ons oplegt in verband met het Vestia-debacle. Dit komt nog eens bovenop de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting en de verhoogde solidariteitsheffing in verband met de ondersteuning van corporaties die in financiële problemen zijn gekomen. In 2012 is de laatste acceptgirokaart betaald als bijdrage aan zwakke (40+) wijken € 0,1 mln. Wetgeving

In juli heeft de Tweede Kamer ingestemd met de herziening van de Woningwet (Herzieningswet). Als de wet ook in de Eerste Kamer wordt aangenomen, dan is voor langere tijd duidelijk binnen welke kaders corporaties moeten opereren. De wet regelt onder andere het werkdomein van corporaties, de relatie met huurdersorganisaties en gemeenten, toezicht, financieel beheer en de implementatie van de EU beschikking (regelgeving met betrekking tot staatssteun). Deze wet vervangt dan het huidige kader zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

De scheiding van DAEB- en niet-DAEB activiteiten en de kosten en opbrengsten daarvan kunnen pas plaatsvinden bij de invoering van de staatssteunregels uit de Herzieningswet.

De Huisvestingswet wordt waarschijnlijk in 2013 herzien. In de wet krijgt de gemeente onder andere een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Of er in Almere sprake is van een schaarste gebied, blijft wat ons betreft discutabel. Dan wordt ook duidelijk of de gemeentelijke huisvestingsverordening nog kan blijven gelden. Het regeerakkoord vermeldt ook dat woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publieke belang. Op welke wijze hier uitwerking aan wordt gegeven is vooralsnog onduidelijk. Niemand kan in de toekomst kijken, maar het Centraal Fonds en het Waarborgfonds geven alvast een ‘winstwaarschuwing’ voor de hele sector af. Kunnen we het wonen gezamenlijk nog wel betaalbaar houden in de toekomst?

6

Een ander punt van zorg is de lokale woningmarkt. Zo’n 40.000 mensen staan op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Per vrijkomende woning reageren gemiddeld 204 mensen, in achtnemend dat reageren vaak geen zin heeft. In 2011 reageerden gemiddeld 131 woningzoekenden op een geadverteerde woning. Er wordt nog maar mondjesmaat gebouwd. Wij vinden de grondprijzen en daarmee de stichtingskosten nog steeds te hoog om verantwoorde investeringen te doen in sociale woningbouw.

Huisvestingsvero rdening De gemeente Almere heeft medio 2011 een huisvestingsverordening (HW) vastgesteld. Via de verordening wordt een geheel nieuw woonruimteverdeelsysteem ingevoerd. Zo is vastgelegd dat bijvoorbeeld de helft van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuurd wordt op volgorde van inschrijfduur. De andere helft van de woningen wordt verdeeld via loting. Om de verordening uit te kunnen voeren moet nog veel werk worden verzet. Een eerste stap vormt de samenwerkingsovereenkomst die op 28 juni is gesloten tussen de gemeente Almere en de Almeerse woningcorporaties. In de overeenkomst staan afspraken over de verdeling van de taken en verantwoordelijkheden voor de uitvoering van de HW, in het bijzonder de afspraken over de ontwikkeling van een nieuw ICT-systeem dat nodig is. Aan de hand van het programma van eisen zijn twee leveranciers geselecteerd. De definitieve keuze ‘wacht op antwoord’ bij de gemeente.

Overgangs-urgentieregeling Op 1 januari 2013 treedt de nieuwe urgentieregeling van de gemeente Almere in werking. De nieuwe urgentieregeling is bedoeld voor woningzoekenden die in Almere in een levensontwrichtende situatie verkeren. De rest van het convenant woonruimteverdeling uit 2007 blijft van kracht. In een allonge bij het huidige convenant zijn de afspraken hierover vastgelegd.

Organisatie Door alle externe omstandigheden hebben we een omslag gemaakt van een ontwikkelende corporatie naar een beheercorporatie. We sturen al jaren op beheersing van onze bedrijfslasten. Die zijn ook in de afgelopen drie jaar gedaald, terwijl we goede cijfers blijven halen voor onze dienstverlening.

Toekomstvisie Als sociale en lokale volkshuisvester willen we in het maatschappelijk middenveld van Almere blijven staan. We zijn zelf verantwoordelijk voor onze bedrijfsvoering. Om te bepalen of we de goede dingen doen en of we de dingen goed doen, staan we open voor ideeën en aanbevelingen van onze belanghouders. Onze Toekomstvisie is in 2009 verschenen. Om de vinger aan de pols te houden staan we jaarlijks stil bij de actualiteiten binnen de sector, de stad en de organisatie. In 2013 actualiseren we onze bedrijfsstrategie gelet op alle ontwikkelingen die ons (gaan) raken. We wisselen met onze belanghouders, Raad van Commissarissen en medewerkers van gedachten over de toekomst van GoedeStede. Dit moet het draagvlak voor bepaalde besluiten vergroten en inzicht bieden in de effecten van externe ontwikkelingen en bijbehorende risico’s. We hopen daarmee een gezonde basis te leggen voor de continuïteit van de woningcorporatie.

7

De missie hebben we vertaald naar drie onderdelen die de pijlers van ons beleid vormen: Woonplezier, Werkpiezier en Scherp aan de wind. Aan deze pijlers hebben we negen ambities verbonden, die laten zien welke verwachtingen onze huurders en belanghouders van ons mogen hebben.

Woonplezier GoedeStede zet zich in voor het woonplezier van haar huidige en toekomstige klanten door te investeren in het in stand houden van de Almeerse wijken. We stellen ons actief op bij zaken waarop we rechtstreeks invloed hebben. We stimuleren en realiseren initiatieven die de kracht van wijken versterken. Ook bouwen we nieuwe woningen en andere gebouwen die bijdragen aan meer woonplezier. Daarbij horen de volgende drie ambities: Ambitie 1: GoedeStede gaat voor evenwichtige wijkopbouw Ambitie 2: GoedeStede gaat voor huurders, die trots zijn op hun wijk Ambitie 3: GoedeStede gaat voor de beste prijs-kwaliteitverhouding van haar woningbezit

Werkpiezier Het werken aan woonplezier in een gezond bedrijf, kan alleen als medewerkers plezier in hun werk hebben. GoedeStede gelooft dat een inspirerende cultuur, een heldere organisatiestructuur en het werken als netwerkorganisatie positief bijdraagt aan het realiseren van onze ambities; Ambitie 4: GoedeStede gaat voor ambitieuze, betrokken en competente medewerkers Ambitie 5: GoedeStede gaat voor een inspirerende cultuur Ambitie 6: GoedeStede benut de talenten van de medewerkers

Scherp aan de wind GoedeStede biedt betaalbare huur- en koopwoningen aan. Voorwaarde is dat we als bedrijf gezond zijn en blijven. Ons woningaanbod moet maatschappelijk en/of financieel rendement opleveren én direct bijdragen aan het woonplezier in wijken. Daar horen de volgende drie ambities bij: Ambitie 7: GoedeStede gaat voor een optimale samenstelling van haar vastgoedportefeuille Ambitie 8: GoedeStede presteert naar vermogen Ambitie 9: GoedeStede gaat voor efficiënte en doelmatige processen

Iedere afdeling werkt met activiteitenplannen voor één jaar. De jaarplannen zijn SMART geformuleerd en sluiten ook weer aan bij de bedrijfsbrede doelen en activiteiten op de prestatiekaart. Het management bevordert en bewaakt de realisatie van alle ambities en doelen. Elke periode monitoren we de stand van zaken op de prestatiekaart.

Almere, 21 maart 2013

9

10

instellingen. Integer en transparant handelen, professioneel toezicht en het afleggen van verantwoording, zijn dan ook een vereiste. In dit hoofdstuk is te lezen hoe wij invulling geven aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid.

AedesCode In de AedesCode is onder andere de maatschappelijke functie van de leden van Aedes vastgelegd en uitgewerkt. Wij zijn lid van Aedes en onderschrijven de code.

Governancecode In de governancecode voor woningcorporaties staan principes en uitwerkingsbepalingen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij volgen deze code bij de inrichting van het bestuur en het toezicht op de organisatie.

Toepassing code GoedeStede wijkt niet af van de Governancecode maar we geven wel een nadere toelichting op onze invulling aan bepaalde artikelen (principe: ‘pas toe of leg uit’). Onderstaande motivatie is ook te vinden op onze website.

Artikel 11.1.1 (taken en werkwijze) impliceert dat het bestuur vooraf de onderwerpen ‘a tot en met f’ ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen moet voorleggen. Het bestuur vraagt middels het ondernemingsplan en de begroting vö5raf en op hoofdlijnen goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur heeft het mandaat om binnen het ondernemingsplan en de begroting het beleid uit te voeren. Achteraf legt het bestuur over deze onderwerpen gedetailleerd verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. GoedeStede is van mening dat de Raad van Commissarissen via het ondernemingsplan en de begroting voldoende in staat is om over de hierboven genoemde onderwerpen te kunnen oordelen. De verantwoording achteraf vindt onder meer plaats door middel van de viermaandelijkse rapportages, het directieverslag en het jaarverslag.

Projectontwikkeling en de daarmee samenhangende investeringen zijn risicovolle activiteiten van GoedeStede. Financiële uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen projectontwikkelingsactiviteiten worden uitgevoerd, zijn beschreven in ons investeringsstatuut. Dit toetsingskader voor verbindingen en investeringen (11.1.7) is in 2012 vastgesteld door het bestuur. De RvC heeft het investeringsstatuut goedgekeurd en ziet toe op de naleving van uitgangspunten. In het investeringsstatuut is opgenomen dat het bestuur majeure besluiten vooraf ter goedkeuring voorlegt aan de Raad van Commissarissen. Commerciële (niet DAEB) projecten en investeren in bedrijfsonroerend goed alsmede desinvesteringen (zoals sloop en verkoop) vallen, totdat nieuwe informatie hierover bekend is, buiten de scope van dit statuut. De ambitie van het statuut is een richtlijn en geen strak keurslijf. In het jaarverslag verantwoorden we de interne risicobeheersing en controlesystemen en de werking hiervan. Vanzelfsprekend worden ook majeure transacties daarbij benoemd (conform 11.1.5).

Conform artikel V.1.1 wordt het bestuur geacht de in zijn ogen relevante belanghebbenden te betrekken bij het beleid. Ook onderzoekt het bestuur periodiek of zij nog wel met de meest relevante belanghebbenden in gesprek is. GoedeStede heeft de regionale en lokale krachtvelden in beeld gebracht. GoedeStede zoekt op verschillende manieren en op verschillende niveaus de dialoog met belanghouders. Wij zijn niet gebonden aan een vaste ‘raad’ van belanghouders. Ook de onderwerpen waarover we spreken en de data liggen niet vast en de verschillende abstractieniveaus liggen niet vast. Wij gaan het gesprek aan in aanloop naar een nieuw ondernemingsplan en als we maatschappelijke zaken willen ‘agenderen’. We hanteren geen standaard gesprekscyclus. De bijeenkomsten moeten bij voorkeur interactief zijn. We praten met onze belanghouders vanuit de visie dat het iets kan opleveren en om duurzame relaties aan te gaan; niet omdat het ‘moet’. Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording van de corporatie naar haar stakeholders over haar maatschappelijke prestaties. Daarnaast biedt de uitkomst van de visitatie handvatten aan de corporatie ter lering en verbetering. GoedeStede laat zich één keer per vier jaar visiteren. Het visitatierapport verscheen in januari 2011. Deel 1 met de maatschappelijke prestaties en deel II met de maatschappelijke audit staan op onze website. De verbeter- en aandachtspunten voor GoedeStede zijn teruggekoppeld aan alle belanghebbenden die bereid waren deel te nemen aan de visitatie. GoedeStede bespreekt (de uitkomsten van) het visitatierapport met de belanghebbenden die direct bij de visitatie betrokken zijn geweest en die concreet aangegeven hebben daar prijs op te stellen. Aandachtspunten liggen op het vlak van de participatie van belanghouders en bewoners. We vertaalden de verbeterpunten in onze prestatiekaart voor 2012 en 2013. Zo sturen we digitale nieuwsbrieven, is onze belanghouderstrategie uitgewerkt en voeren we thematische gesprekken met specifieke belanghouders.

Governance structuur GoedeStede heeft als rechtsvorm een stichtingsmodel. Deze stichting is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet en werkzaam in de volkshuisvesting. Wij hebben toelating in de gemeente Almere en in de gemeente Zeewolde. Ons werkveld is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector).

De stichting heeft een twee-laags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. De inzet van GoedeStede ten aanzien van de risicobeheersing is beschreven in hoofdstuk 10 van dit jaarverslag. De managers bewaken de naleving van de gemaakte afspraken.

Raad van Commissarissen Het interne toezicht op onze woningstichting is opgedragen aan de Raad van Commissarissen. Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder.

12

valt uiteen in twee delen te weten een deel over de Raad van Commissarissen als geheel en een deel over de voorzitter van de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een remuneratiecommissie, een auditcommissie en een commissie volkshuisvesting. De remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, maar ten minste éénmaal per jaar met de onafhankelijke accountant. De commissie volkshuisvesting is eind 2012 ingesteld en fungeert als klankbord over de strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave.

De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal éénmaal per jaar vindt er een overleg plaats tussen bestuur, Raad van Commissarissen en de onafhankelijke accountant. GoedeStede houdt dit tripartiete overleg in stand. Als gewenst, kan de Raad van Commissarissen zonder aanwezigheid van het bestuur met de onafhankelijke accountant overleggen. De samenstelling en de taakuitoefening door de Raad van Commissarissen is in het jaarverslag beschreven.

Directeur-bestuurder Het bestuur van GoedeStede wordt gevormd door een statutair directeur. De directeur-bestuurder voert zijn werkzaamheden uit zoals vastgelegd in het directiestatuut.

De heer A.S.M. Deutekom is vanaf 1 september 2001 in dienst bij GoedeStede als directeurbestuurder. Naast deze functie vervult hij de volgende relevante nevenfuncties: V Lid van het bestuur van de VMCA, Stichting Vrijwilligers en Mantelzorg Centrale Almere (vanaf 2007) Lid van de Raad van Toezicht Cello Zorg, Den Bosch (vanaf 2007) Lid van het Algemeen Bestuur van Aedes (vanaf 2009) Lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Flevoland (vanaf 2011) Penningmeester Stichting Han Lammers Leerstoel (vanaf 2011) Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010) V V V V V

Hij is geboren op 10 oktober 1962 te Schagen in Noord-Holland en is benoemd voor onbepaalde tijd.

In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe 11.3 van de Governancecode. De honorering van het bestuur is door de Raad van Commissarissen vastgesteld. De honorering is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is aangegaan in 2001. De Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, alsmede de wet- en regelgeving is in acht genomen. Het oordeel van de remuneratiecommissie is in hoofdstuk 3 weergegeven.

13

«7 «7 «7 «7 «7 «7 «7 «7 «7 «7 «7

Jaarverslagen 2008 tot en met 2011 woningstichting GoedeStede Toekomstvisie woningstichting GoedeStede Visitatierapport december 2004 Visitatierapport januari 2011 deel 1 deel 2 Gedragscode woningstichting GoedeStede Klokkenluidersregeling woningstichting GoedeStede Remuneratierapport Rooster van aftreden Directiestatuut Samenwerkingsovereenkomst GSA Reglement Klachtencommissie

Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghouders GoedeStede staat middenin de samenleving. We werken dagelijks aan het woonplezier van onze huurders en bepalen daarin onze eigen koers. De buitenwereld heeft een belangrijke stem in de manier waarop wij invulling geven aan onze ambities. We gaan de dialoog aan met relevante partijen om zeker te zijn dat we de juiste dingen doen. We overleggen regelmatig onder andere met huurders, huurdersorganisaties, woningzoekenden, gemeente (ambtelijk en politiek), provincie, maatschappelijke instellingen, collega corporaties, belangenorganisaties, bedrijven, verenigingen van eigenaren, leveranciers en banken. Op formele en informele momenten sparren we over buurten, verschillende thema’s en onze inzet voor Almere. Zo kunnen we die dingen doen, die aansluiten bij de actuele vraagstukken uit de maatschappij.

We overleggen met de gemeente en collega corporaties over bijvoorbeeld de ‘Agenda van de Stad 2012-2015, de wijkaanpak in Stedenwijk, de huisvestingsverordening, woonruimteverdeling, onderhoud en leefbaarheidsprojecten. Veel gesprekken gingen ook over de schuldhulpverlening. Ook zijn er politiek-bestuurlijke contacten op het terrein van zorg, welzijn, wijkaanpak, Onderwijs en veiligheid. De contacten met onze huurdersorganisaties en andere maatschappelijke partners ervaren wij als plezierig en de samenwerking is in het algemeen constructief.

Op advies van de visitatiecommissie heeft GoedeStede haar belanghouderstrategie aangescherpt. GoedeStede kiest ervoor om in de toekomst dialogen met belanghouders te organiseren die niet het karakter van ‘verantwoording’ hebben. Wij leggen verantwoording af over de geleverde prestaties in ons jaarverslag. Wij willen onze belanghouders juist vooraf consulteren. Wij kiezen niet voor een vaste «raad’ van belanghouders. Ook de gesprekscyclus, de onderwerpen en de verschillende abstractieniveaus liggen niet vast. Wij gaan in 2013 het gesprek aan in de aanloop naar ons nieuwe ondernemingsplan. We praten met onze belanghouders vanuit de visie dat het iets kan opleveren; niet omdat het ‘moet’.

GoedeStede heeft in 2012 vaak de dialoog opgezocht. Directie en medewerkers van GoedeStede hebben in 2012 tal van bijeenkomsten bijgewoond. Over de talloze ontmoetingen, overleggen en gesprekken is dit verslag geschreven. Voor bewonersparticipatie verwijzen wij naar hoofdstuk 5. Voor meer informatie over onze samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen verwijzen wij naar het desbetreffende hoofdstuk.

14

tweets. Ook vermelden we vacatures via Twitter. Dat levert een behoorlijke respons op. Ook huurders benaderen ons wel eens via Twitter. Dit monitoren we en volgen we desgewenst op.

Ons bewonersblad Huisnummer is informatief voor huurders en andere belangstellenden. Huurdersorganisatie GSA heeft een vaste rubriek. Met digitale nieuwsbrieven houden we onze relaties elk trimester op de hoogte van recente ontwikkelingen en projecten van GoedeStede. Via de digitale enquêtemodule peilen wij snel en adequaat de meningen van klanten of woningzoekenden.

15

16

de statutaire directie voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledige décharge.

Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken, waaronder ook de strategie en realisatie van de doelstellingen van GoedeStede. Zij houdt toezicht op de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten die GoedeStede ontplooit. De RvC houdt toezicht op het kwaliteitsbeleid binnen GoedeStede. Het risicomanagement en de interne beheersing van de met haar verbonden ondernemingen heeft aandacht. Daarnaast adviseert de RvC gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder. De RvC oefent het werkgeverschap uit richting de directeur-bestuurder. Bij GoedeStede is een tweelaags besturingsmodel van toepassing.

Toezichtskader Als toezichtskader hanteert de RvC: V het BBSH V de Aedescode V de Governancecode voor woningcorporaties V statuten van Woningstichting GoedeStede / toekomstvisie (waarin missie, visie strategie) “ begroting inclusief meerjarenprognose v’ het treasurystatuut en strategisch treasury beleidsplan V het investeringsstatuut V het reglement van de Raad van Commissarissen V het directiestatuut ~“ het remuneratierapport het reglement auditcommissie de profielschets van de Raad van Commissarissen V V

Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestond ultimo 2012 uit vijf personen.

De heer Van der Schaar is per 1 januari 2012 aangetreden als lid van de RvC op voordracht van de huurdersorganisatie. Voor de heer Van der Schaar is, conform de Governancecode, een benoemingsperiode van twee keer vier jaar aangehouden. Hij is op basis van de profielschets in een open procedure benoemd.

De RvC benoemt de heer Nijhof opnieuw voor een periode van twee jaar tot 1 november 2014. Dit is in lijn met de zittingstermijnen in de aangepaste Governancecode. Op grond van zijn deskundigheid van het vastgoed, kennis van de regio, senioriteit en historische kennis van GoedeStede is de RvC blij dat de heer Nijhof bereid is zijn laatste termijn af te ronden.

De heer Dijkstra heeft een jaar vanuit de VTW als stagiair meegelopen met de raad.

Dhr. drs. ER. Capitain (voorzitter) (1957) Dhr. P.R. Nijhof (vice-voorzitter) (1943) Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar (1949)

Voorzitter remuneratiecommissie

2016

2013

2012

auditcommissie remuneratiecommissie commissie volkshuisvesting commissie volkshuisvesting

Lid Lid Lid Lid

2017

2014

2020

Zelfevaluatie De RvC hield onder begeleiding van een externe deskundige, buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder, een zelfevaluatie. Na de meer gestructureerde en “formele” zelfevaluatie van vorig jaar is dit jaar gekozen voor een meer bespiegelende aanpak. In een open gesprek is de focus gelegd op de teamdynamiek, de rolopvatting en de stijl van toezicht houden. De werkwijze en de teamdynamiek worden als positief ervaren. De RvC houdt vast aan het vooroverleg waarbij het eerste deel van de vergadering plaatsvindt zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In het tweede deel krijgt de RvC, naast de geleverde documenten, een mondelinge toelichting van de directeur-bestuurder. Daarbij is ook de manager Financiën aanwezig.

Over de rolopvatting van de RvC bestaat consensus. Gelet op de bestuursstructuur van GoedeStede en de externe druk die op goed toezicht staat, is het van belang om daadwerkelijk tegenwicht te bieden. Vanuit een onafhankelijke en kritische opstelling worden vragen gesteld. Er is een gezonde spanning. Wel blijft het van belang om gepaste afstand tot de bestuurder te houden. De bedrijfsvoering is zijn verantwoordelijkheid.

Tijdens de zelfevaluatie kwam de rol van de RvC bij strategieformulering aan de orde en de relatie met de belanghouders. De RvC wil haar klankbordfunctie actiever vervullen. Er is afgesproken dat de RvC in overleg met de bestuurder een toezichtskader opstelt. In dat toezichtskader wordt de rol- en taakopvatting als geheel en de functie van de afzonderlijke leden opgenomen. Daarnaast legt de RvC in haar toezichtskader het besturingsinstrumentarium en beheersingsinstrumentarium vast. In het toezichtskader wordt ook de relatie met de GoedeStede-organisatie vastgelegd.

Individuele leden kunnen hun deskundigheid benutten om met de bestuurder individueel te klankborden. Een spelregel is wel dat de voorzitter geïnformeerd wordt zodat hij waar nodig de hele raad kan informeren. Er mogen geen verkeerde verbindingen ontstaan.

Falend toezicht heeft de reputatie van en het vertrouwen in woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen afgelopen jaren ernstig ondermijnd. Steeds werd het belang van goed bestuur en adequaat toezicht duidelijk. We willen voldoende deskundig, voldoende kritisch en vasthoudend blijven. Ook in de toekomst blijft permanente educatie binnen de RvC noodzakelijk om alle veranderingen en de context waarbinnen de corporaties opereren in beeld te blijven houden. Gegeven de financiële positie van GoedeStede en gegeven de wijze waarop het bestuur en management de bestaande risico’s beheerst, zijn wij van mening dat de risico’s aanvaardbaar zijn.

In 2012 voldoen alle leden aan het onafhankelijkheidscriterium zoals vastgelegd in de Governancecode. In 2012 is er geen sprake geweest van (transacties met) tegenstijdige belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. De leden van de RvC vertegenwoordigen vanuit hun functie GoedeStede niet extern. Integriteit van bestuur, management en Organisatie ~5 een absolute voorwaarde. Hierbij geldt voor de Raad een nultolerantiebeleid. In 2012 is binnen GoedeStede geen gebruik gemaakt van de bestaande klokkenluiderregeling, GoedeStede verstrekte geen leningen of garanties aan leden van de RvC, het bestuur of het personeel. Als onderwerpen leiden tot besluitvorming, dan doet de RvC dat op basis van collegialiteit. De RvC streeft naar een unaniem besluit en zoekt naar consensus tijdens het overleg. Als dit niet haalbaar is, dan volgt een besluit bij meerderheid. Alle besluiten zijn unaniem genomen.

Inhoud van het toezicht In 2012 heeft de RvC vijf keer vergaderd en is een extra bijeenkomst besteed aan de zelfevaluatie. De RvC stelt zich via diverse media, mailings, knipselkranten, brieven van de minister en andere bronnen op de hoogte van de ontwikkelingen in de sector. De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en leden hebben het lustrumcongres van de VTW bijgewoond. Ook zijn workshops en themabijeenkomsten gevolgd over het samenspel tussen bestuurder en commissaris. Dilemma’s over bestuurlijke vraagstukken en hoe hiermee om te gaan in de praktijk, gekoppeld aan de randvoorwaarden en de toezichtspraktijk, kwamen aan bod. Ter goedkeuring is aan de RvC voorgelegd: Investeringsstatuut Jaarverslag 2011 Begroting 2013 / / /

Ter bespreking, kennisname of advies is voorgelegd: / Jaarverslag 2011 van de klachtencommissie / Verslagen van de overleggen met de huurdersorganisatie GSA en de bij de GSA aangesloten bewonerscommissies Aanbod voor de bouw van 200 woningen Acquisities voor overname van woningen in Almere Buiten en Poort Continuïteitsoordeel over 2011 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CR1) Corporatie in perspectief 2012 van het CFV Brief van het Waarborgfonds over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume De oordeelsbrief 2011 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Verbindingen / / / / / / /

Goedkeuring operationele en strategische doelstellingen In de vergaderingen zijn de onderdelen over de planning en controlcyclus door de directeur bestuurder ter goedkeuring voorgelegd. Dit gaat om het jaarverslag en de jaarrekening 2011 en de begroting 2013 inclusief meerjarenperspectief.

19

GoedeStede. De portefeuilledoelstellingen zijn besproken in relatie tot de veranderende markt in Almere, de productie en het bedienen van de doelgroepen van beleid. Er is aan de hand van de wijkkaart Molenbuurt gesproken over de werkwijze en strategie voor de toekomst. Aansluitend is een werkbezoek gebracht aan het (onderhouds)project aan de 248 appartementen in de Molenbuurt.

Volkshuisvestelijk en bedrijfsvoering De RvC besteedde in 2011 aandacht aan diverse onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering. Zo is gesproken over de regelgeving ten aanzien van herfinanciering in de toekomst van het niet-DAEB bezit en de richtlijn 645. Zodra wetgeving duidelijk is, is het belangrijk de scenario’s door te rekenen en op basis hiervan een beslissing te nemen. In het directieverslag komen zowel (positieve en negatieve) externe ontwikkelingen aan de orde. De RvC is op de hoogte gehouden van de perikelen rondom Vestia, zowel over de consequenties voor de sector als ook over de lessen die eruit te leren zijn. GoedeStede laat zich adviseren door een externe treasurer en betrekt de RvC bij dit proces. Ook is met elkaar gediscussieerd over structuur en cultuur naar aanleiding van de publicaties Wonen 4.0 en ‘toezicht met Bite’ van Aedes, zowel voor de sector als geheel als ook specifiek voor GoedeStede. De cultuur moet veranderen binnen de sector door elkaar aan te spreken in positieve en negatieve zin. De RvC vindt het van essentieel belang dat het extern toezicht in de sector strakker wordt en ingegrepen wordt waar nodig, zodat de sector geloofwaardig blijft. De goeden mogen niet onder de kwaden lijden.

De RvC blijft onveranderd van mening dat GoedeStede geen volkshuisvestelijke opgaven laat liggen. Er zijn geen prestatieafspra ken met de gemeente waardoor er niet tot een concreet volkshuisvestelijk programma kon worden gekomen. De RvC mist daardoor een extern toetsingskader. De toekomstvisie, die met inbreng van belanghouders is opgesteld, is leidend. De RvC concludeert dat GoedeStede steeds structureel en actief heeft bijgedragen aan de (politieke) beleidsbeïnvloeding.

Om volledig en tijdig inzicht in de financiële gang van zaken te krijgen wordt door de Organisatie een strakke planning- en controlcyclus gevolgd. Het nemen van risico’s is inherent, als de beheersing daarvan maar op orde blijft. De Organisatie werkt met heldere fasedocumenten voor projecten nieuwbouw en projectmatig onderhoud. De jaarrekening, het jaarverslag en de viermaandelijkse rapportages geven goed inzicht in de manier waarop GoedeStede haar processen beheerst.

De RvC heeft een toelichting gekregen op het incassobeleid van GoedeStede. Ook is kennis gemaakt met de P&O adviseur. Gezamenlijk is het dilemmaspel gespeeld. De RvC heeft een goed gevoel bij de manier waarop het integriteitsbeleid binnen de Organisatie is belegd, waardoor de gezamenlijke waarden en normen binnen de Organisatie bespreekbaar worden gemaakt.

Het overleg met de onafhankelijke accountant en de managementletter geven een positief oordeel over de kwaliteit van de Organisatie. Samen met het register van bestuursbesluiten geeft deze informatie de RvC voldoende inzicht in de besturing van de organisatie en de geleverde prestaties.

20

Mevrouw Bouvy en de heer Capitain hebben zitting in de auditcommissie. In 2012 vergaderde de commissie twee keer. In februari vond een informele vergadering plaats vanwege de ontwikkelingen rondom Vestia.

PriceWaterhouseCoopersAccountants N .V. is in middels elf jaar de onafhankelijke accountant van GoedeStede. De laatste uitgebreide beoordeling vond plaats in 2010 waarbij een partnerwisseling heeft plaatsgevonden. In 2013 wordt tussentijds geëvalueerd of de nieuwe partner voldoet aan de verwachtingen.

In maart sprak de commissie in een besloten vooroverleg met de onafhankelijke accountant. Daarna is in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de financieel manager over het jaarverslag 2011 gesproken. De commissie adviseerde de RvC de jaarstukken goed te keuren. De volgende onderwerpen zijn besproken: RJ645 Treasuryjaarplan 2012 Investeringsstatuut (goedgekeurd) Jaarverslag, accountantsverslag en managementletter 2011 Stand van zaken verbindingen / / /

De aan GoedeStede verbonden rechtspersonen hebben allen de heer Deutekom als bestuurder. De Herzieningswet wil dit wijzigen. Dan mag een personeelslid van de stichting geen bestuurder meer zijn van een dochteronderneming, terwijl een onderneming juist dochterondernemingen opricht ten behoeve van risicobeheersing. Hier wordt nog over gesproken met het ministerie. De auditcommissie blijft de ontwikkelingen volgen, maar betreurt deze ontwikkeling.

In augustus is, in aanwezigheid van de onafhankelijke accountant, de directeur-bestuurder, de financieel manager en interne controllers, het volgende besproken: Samenvattend controlememorandum Auditplan 2012 Veranderingen BTW regels voor commissarissen Scenario’s financiële continuïteit Continuïteitsoordeel 2012 CR1

Bij de bespreking van het controlememorandum wordt aangegeven dat de omvang van de interne controle is uitgebreid met meer waarnemingen. De accenten binnen het controleplan worden regelmatig verlegd. GoedeStede bezit één derivaat zonder risicovolle clausule (1995).

In het auditplan besteedt PricewaterhouseCoopersAccountants N.V. bijzondere aandacht aan de overgang naar RJ 645 en vooral de waardering van het vastgoed, de financiële positie, het toewijzingsproces en anticipatie op de herzieningswet.

21

Remuneratjecommjssje Voor de beoordeling van het functioneren van de directeur/bestuurder is een remuneratierapport opgesteld. Daarin is ook de werkwijze van de remuneratiecommissie opgenomen. De belangrijkste taak van deze commissie is het doen van voorstellen van de RvC over het benoemen, beoordelen en belonen van de directeur-bestuurder.

In 2012 zaten de heren Capitain (voorzitter) en Nijhof in de remuneratiecommissie. De commissie vergaderde één keer. Het initiatief voor het gesprek wordt genomen door de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder zorgt ook voor de verslaglegging, die ondertekend wordt door de directeur-bestuurder en de voorzitter. Een kopie van dit verslag wordt gearchiveerd in het personeelsdossier van de directeur-bestuurder. Documenten die worden meegewogen in het gesprek zijn: V De toekomstvisie V Het jaarverslag De begroting De rapportages inclusief het directieverslag v’

V

Bindend vermogen Strategische visie Deskundigheid (volkshuisvestelijk, RO, vastgoed, projectontwikkeling) Operationeel beheer Personeel en organisatie, w.o. omgang met huurdersvereniging en OR

In het verslagjaar is nadrukkelijk naar de volgende competenties gekeken: Competenties

Leiderschap Integriteit Persoonlijke vaardigheden als inlevingsvermogen, zeifreflectie Financieel beheer Volkshuisvestelijke missie

Het oordeel van de remuneratiecommissie is positief. Over het werkgeverschap is bij de terugkoppeling vastgesteld dat de nieuwe procedure goed werkt maar dat er ook nog meer aandacht dient te komen voor de ontwikkeling van de bestuurder. In 2013 geeft de commissie de voorkeur aan twee gesprekken per jaar.

Bezoldiging bestuur en Raad van Commissarissen De bezoldiging van de directeur-bestuurder is conform de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties vastgesteld en bedraagt € 158.681,00.

De honorering past bij de omvang en structuur van de Organisatie en is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder variabele beloningscomponenten.

beloningsmaximum geldt. De WNT geeft ook een maximale honorering voor commissarissen en voorzitter aan. De bedragen zijn een optelsom van beloning, onkostenvergoeding en de pensioenbijdrage van de werkgever. Het maximum jaarbedrag bedraagt hiermee € 228.599; 130% van het salaris van een minister. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft in aanvulling op de WNT een staffel vastgesteld waarin de beloning van een bestuurder van een corporatie wordt gekoppeld aan het aantal woningen dat de sociale huisvester heeft. Volgens deze staffel zou de bestuurdersbeloning (salaris vermeerderd met het werkgeversdeel van de sociale verzekeringspremies, belaste onkostenvergoedingen en de werkgeversbijdrage aan de pensioenpremie) voor een corporatie met onze omvang gemaximeerd worden tot € 105.000,00. Er geldt een overgangsregeling tot 2019.

De Raad hecht eraan zijn onbegrip te uiten over dit ministeriële beleid. Het is onduidelijk in hoeverre deze staffel gebaseerd is op een functiezwaarte-analyse, onderzoek en/of onderbouwing. Dit klemt des te meer, daar de door Aedes en VTW toegepaste beloningscode wel is onderbouwd. Bovendien blijkt uit onderzoek van de VTW dat de sector de code bij een zeer groot deel van de nieuwe aanstellingen volgt. Bij bestaande aanstellingen worden geldende arbeidsovereenkomsten, conform de code, geëerbiedigd, hetgeen wij ook als zeer billijk beschouwen.

Toepassing van de staffel leidt ertoe dat salarissen van directeur-bestuurders onder die van senior functionarissen in de Organisatie uitkomen. Dat achten wij volledig uit het lood. Dit zal er ongetwijfeld toe leiden dat het steeds lastiger en wellicht onmogelijk wordt bestuurders te werven die kwalificeren. Kwalitatief mindere bestuurders doen de sector zeker geen goed. Het lijkt erop dat een aantal, inderdaad zeer schrijnende, incidenten, goed functionerende directeur-bestuurders de sector uit jagen. En dat het commissarissen schier onmogelijk wordt gemaakt hun misschien wel belangrijkste taak, namelijk adequate bestuurders aanstellen, uit te voeren.

Eisen stellen aan de sector mag en dat juichen wij ook toe. Maar dan wel onder de voorwaarde dat degenen die de kar moeten trekken redelijk beloond worden. Graaiers aan de top wil niemand, ook wij niet. En dat salarissen in verhouding moeten staan met zowel de overige salarissen intern, als met omgevingsfactoren, onderschrijven wij zeer. Maar het beloningsbeleid moet wel uit de prestigestrijd. Het wordt tijd voor redelijkheid, billijkheid en zakelijkheid.

Voor wat betreft de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW regelt. Voor wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd.

De honorering van de commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden. Er wordt een vaste vergoeding aangehouden. De RvC volgde in 2012 de Honoreringscode Commissarissen die is vastgesteld door de VTW. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van GoedeStede, Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot het declareren van reiskostenvergoedingen, opleidingen, extern advies en andere kosten. Voor zover de WNT gevolgen heeft voor de honorering van de commissarissen zal de RvC deze volgen.

23

Afwijking van de Governancecode

De RvC koos ervoor om op één punt af te wijken van de Governancecode. Het betreft de benoemingstermijn van de statutaire directie conform artikel 11.2.1. In de code is voor de statutaire directie een benoemingstermijn van vier jaar bepaald. De huidige bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Er is geen afvloeiingsregeling afgesproken. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande arbeidsovereenkomst te respecteren.

Huurdersorganisatie GSA

De twee huurdersvertegenwoordigers, de heren Van der Schaar en Bos, hebben in aanwezigheid van de manager Woondiensten gesproken met drie leden van de huurdersorganisatie GSA. Er is van gedachten gewisseld over de consequenties van het regeerakkoord, de problemen met Vestia, het zo goed als stil liggen van de nieuwbouw en de relatie met de gemeente. De GSA maakt zich daarbij grote zorgen over de betaalbaarheid van het wonen nu en in de onzekere toekomst. De RvC concludeert dat de relatie tussen GoedeStede en GSA goed is en wederzijds adequaat wordt gereageerd op za ken die spelen.

Ondernemingsraad

Dhr. drs. ER. Capitain

Mw. drs. T.C.L.A, Bouvy RC

Dhr. drs. J.M. Bos

de leden van de RvC

Zelfstandig bestuursadviseur. Universitair docent. Visiteur bij pensioenfondsen. Lid van de Raad van Toezicht van het Flevoziekenhuis. Lid van de Raad van Toezicht van thuiszorgorganisatie Vitras/CMD. Lid Raad van Toezicht bpfBOUW. Voorzitter van het bestuur van Pensioenfonds Rockwool.

CFO NetCo bij KPN. Lid van het Curatorium EMFC Nyenrode.

Tot 1 september 2012 algemeen directeur van Sportstad Heerenveen. Vanaf 1 oktober 2012 algemeen directeur a.i. bij de Koninklijke Nederlandse Atletiekunie. Huurderscommissaris.

Nevenactiviteiten

Namens de RvC hebben mevrouw Bouvy en de heer Capitain, in aanwezigheid van de directeurbestuurder, gesproken met drie leden van de Ondernemingsraad. De impact van overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing en de WOZ waarde, kwam aan de orde alsmede het toekomstperspectief van GoedeStede op de lange termijn. Over en weer zijn elkaars inzet en rollen besproken. Beide partijen hebben het overleg als constructief ervaren.

Dhr. P.R. Nijhof

-.

Voorzitter van Heemschut afdeling Flevoland. Lid van de Raad van Advies van het Flevo Landschap. Lid van het Algemeen Bestuur van het Waterschap Zuiderzeeland.

-

Dhr. prof. dr. ir. .J. van der Schaar

Geassocieerd partner van RIGO Research en Advies BV en daar vooral werkzaam als adviseur en hoogleraar volkshuisvestingsbeleid. Voorzitter van het bestuur van Casla het architectuurcentrun, in Almere Lid van de WMO Raad Almere. Lid van de RvC van de Rabobank Almere.

binnen de sector weten het management en de medewerkers zich prima staande te houden. Zij streven naar continue optimalisaties binnen het werk, zodat rigoureuze maatregelen uit zijn gebleven. De RvC is tevreden over de resultaten die GoedeStede in 2012 heeft bereikt en complimenteert de directeur-bestuurder en alle medewerkers voor hun flexibiliteit en inzet om met de beschikbare middelen deze prestaties neer te zetten. ~

drs. E.R. Capitain Voorzitter Almere, 21 maart 2013

26

De woningvoorraad

Huurklasse

Aantal

Goedkoop t/m 366,37 117 442 6 1 566 8

vrije sector

1.133

6 458 585 84

40 219 48 8

1.406

1.133

3

22 131 116 4

t/m 664,66

1.448

Kernvoorraad sociaal Sociaal 1-2 p.hh 3+ mrp.hh t/m t/m 524,37 561,98 473 2.070 188 5 2.736

t

vrije sector geliberali seerd 664,66

>

25 1

7

1

1 1

De woningvoorraad van GoedeStede naar huurklasse is per 31 december 2012 als volgt opgebouwd.

Huurgrenzen Meergezinswoningen

kamers 1 2 3 4 5

Subtotaal MGW Eengezins

31 429 552 23 1 1.036

woningen

3.772

1

Subtotaal EGW

2 3 4 5 6

Totaal In procenten

Totaal 117 977 2.451 354 17 3.916

55 1.070 1.932 395 135 3.587

7.503

100,0 %

GoedeStede had op 31 december 2012 in totaal 7.503 huurwoningen in bezit. 575 woningen behoren tot de goedkoopste huurklasse (< € 366,37), waarvan 97 onzelfstandige woningen. Jongeren tot 23 jaar kunnen voor deze woningen huurtoeslag aanvragen. Ons woningbezit heeft gemiddeld 149 punten voor de zelfstandige woningen. Hiervan bedraagt de gemiddelde netto huur € 513,53. Dit is gemiddeld 71,8% van de maximaal redelijke huur die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning, op basis van het puntenaantal. Hierin zijn de punten voor het energiela bel meegenomen.

Naast woningen heeft GoedeStede 53 garages, parkeerplaatsen en bergingen en 139 bedrijfsruimten en maatschappelijk onroerend goed in bezit. Verkoop

GoedeStede wil woningen in portefeuille houden die ruimte als basiskwaliteit hebben. We sturen op evenwichtige wijken. Gelet op deze ambities en de landelijke ontwikkelingen hebben wij onze verkoopvijver nagenoeg ‘bevroren’. GoedeStede heeft nog een zeer beperkt aantal woningen geoormerkt voor verkoop.

KoopGarant verlopen.

Huurbeleid Bij de jaarlijkse huurverhoging is GoedeStede gebonden aan het huurbeleid dat de regering vaststelt. De laatste jaren is de maximale huurverhoging vastgesteld op het infiatieniveau. Voor 2012 betekende dit dat de huren ten hoogste 2,3% mochten stijgen. Hierbij houdt GoedeStede er rekening mee dat woningen door de huurverhoging niet boven de 100% maximale redelijke huur uitkomen. De gemiddelde huurverhoging in 2012 voor woningen is uitgekomen op 3,4%. De totale huursom voor woningen over 2012 bedroeg € 45,5 miljoen.

GoedeStede past de streefhuur van alle woningen jaarlijks aan. De streefhuren zijn aangepast per 1 januari 2012 toen ook de liberalisatiegrens is verhoogd naar € 664,66. De opbrengsten uit huurharmonisatie en huurverhoging bieden ons ruimte om de heffingen te kunnen betalen. Onze reguliere woningen worden bij mutatie geharmoniseerd naar 90% van de maximaal redelijke huur, tenzij de huur boven de liberalisatiegrens of de kortingsgrens voor jongeren <23 jaar (zonder kinderen of handicap) van € 366,37 uitkomt. Ook houden wij ons aan afspraken in grondcontracten en kijken wij naar de marktontwikkelingen.

Energielabel in de woningwaardering GoedeStede heeft de energielabels in 2011 in de woningwaarderingen verwerkt. In 2012 is een aantal complexen herberekend en formeel afgemeld. In Stedenwijk-Noord zijn de woningen van label D naar B gegaan. Ook in de Molenbuurt zijn twee labelstappen gemaakt. De woningen waar cv-ketels zijn vervangen, maken ook een kleine stap.

Woning Informatie Systeem In 2012 is verder gegaan met het vullen van ons Woning Informatie Systeem (IntraWis). In IntraWis is informatie te vinden over een woning (adresniveau), zoals woonkenmerken, technischeen beheerinformatie, foto’s, plattegronden en bijzondere kenmerken zoals woningaanpassingen. Het systeem wordt in drie jaar compleet gemaakt en continu geactualiseerd. Het grootste voordeel van het systeem is dat alle informatie over één woning digitaal gebundeld is en daarmee bereikbaar voor iedereen. Klantvragen kunnen daarmee sneller beantwoord worden.

2011

Jaar aanmelding 2011

Onderhoudsgebrek

Onderhoudsgebrek

Onderhoudsgebrek

Reden aanmelding

Ja

Ja

Ja

Aangekocht complex

2012

2012

2012

Jaar uitspraak

Tijdelijke huurverlaging

Tijdelijke huurverlaging

Tijdelijke huurverlaging

Uitspraak

Huurcommissie Deze onafhankelijke instantie doet in geschillen tussen huurder en verhuurder uitspraken over onderhoud, huurprijzen en servicekosten. In 2012 hebben zeven huurders de huurcommissie gevraagd uitspraak te doen in een geschil. De huurcommissie deed in acht zaken uitspraak.

2011

2012

Toetsing aanvangshuur

Nee

2013

n.n.b.

Woonruimteverdeling De afspraken over woonruimteverdeling liggen vast in een convenant dat onder andere ondertekend is door De Alliantie Flevoland, Ymere, Stadgenoot, GoedeStede en de gemeente. Over de uitvoering spreken we regelmatig met onze partners. In 2011 is de Huisvestingsverordening van de gemeente Almere door de gemeenteraad vastgesteld. Uitvoering vindt op z’n vroegst in 2014 plaats. In 2012 is gestart met het offertetraject voor de aanbesteding van de uitvoering van de verordening. In 2013 wordt hierover een beslissing genomen. Daarna moet alles ingericht worden.

/ inkomen onbekend

613 40.537

Aantal wz op peildatum 31-122012 12.373 1.199 5.234 543 2.033 10.793 1.046 5.654 1.049

691 48.652

15.452 1.366 6.162 600 2.229 13.551 1.123 6.388 1.090

Aantal wz gedurende 2012

80 9.020

2.789 200 1.042 74 112 3.713 150 798 62

Aantal actief wz gedurende 2012

11,6% 18,5%

18,0% 14,6% 16,9% 12,3% 5,0% 27,4% 13,4% 12,5% 5,7%

Deelname %in 2012

Aantal ingeschreven woningzoekenden Almere in 2012

huishouden

/ < 65 jaar / < €22.025 / >= 65 jaar / < €20.675 / < 65 jaar / >= €22.025 / >= 65 jaar / >= €20.675 / inkomen onbekend huishouden / < 65 jaar / <€29.900 huishouden / >= 65 jaar / <€28.225 huishouden / < 65 jaar / >~ €29.900 huishouden / >= 65 jaar / >=

Huishoudentype + inkomen

Alleenstaande Alleenstaande Alleenstaande Alleenstaande Alleenstaande Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons €28.225 Meerpersoons Totaal

Ultimo 2012 stonden 40.537 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2011 38.889). Dit is een kleine stijging. Het aantal actief woningzoekenden is daarentegen gedaald van 9.540 in 2011 naar 9.020 in 2012. Woningzoekenden zijn op de hoogte van de wachttijd en dat beïnvloedt hun zoekgedrag. Als gevolg van de invoering van de Europese regels zien we wederom een afname van het aantal woningzoekenden met een inkomen van meer dan € 29.900. Dat verklaart ook het verloop binnen de aantallen woningzoekenden.

4,7 6,4 6,0 6,0 6,0

(3,7) (5,4) (5,0) (5,7) (5,1)

5,7 6,0 7,4 5,9 6,1

(4,1) (5,4) (5,6) (5,6) (5,3)

Gemiddelde inschrijftijd/inschrijfduur (in jaren) bij verhuring (media) in 2012 (en 2011) GoedeStede Totaal Almere Huurklasse lager dan of gelijk aan €366,37 €366,38 tot en met €524,37 €524,38 tot en met € 561,98 € 561,99 of meer Totaal in jaren

Benedenwoning * 13 (9) Overig/ onbekend Gemiddeld totaal 181 (130) * Het aantal benedenwoningen is niet helemaal correct omdat deze woningen ook wel als flat/begane grond worden gelabeld.

164 (79) 224 (53) 204 (131)

Het aantal reacties op de aangeboden woningen is weer toegenomen. Waren er in 2011 nog 130 goede reacties op onze woningen, in 2012 komen we gemiddeld uit op 181. Dit kan nog steeds het gevolg zijn van het loslaten van de aftoppingsgrenzen als gevolg van de Europese regels. Anders gezegd; de huurinkomenstabel (HIT) is veel eenvoudiger geworden waardoor er minder foutreacties zijn. Bij de invoering van de nieuwe HIT zijn woningzoekenden ook gewezen op het belang van een juiste inkomensregistratie in WoningNet. Bij woningtoewijzing maakt GoedeStede de huurlast in relatie tot het inkomen inzichtelijk voor de huurder. Tevens wordt met ingang van 1 april 2012 wekelijks woningen geadverteerd. Dit betekent per editie minder woningen. Per editie mag een kandidaat huurder nog steeds reageren op maximaal drie woningen. Per saldo mag een huurder dus op meer woningen reageren dan voorgaande jaren.

In 2011 was het animo voor eengezinswoningen en flatwoningen nagenoeg gelijk. In 2012 zien we dat de vraag naar flatwoningen fors stijgt. Een verklaring is mogelijk de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en het huurprijsbeleid van de corporaties.

Snelzoek/overige woning overige woning (via media)

411 (565)

37 (65)

GoedeStede 374 (500)

8,4°h (13,3%)

774 (1.072)

65 (143)

Almere 709 (929)

Aantal verhuurde woningen (media) snelzoeksysteem in 2012 (en 2011)

snelzoek woning (via media)

9,0% (11,5%)

Percentage snelzoek media

totaal

In het convenant staat dat we maximaal 25% van de woningen via het snelzoeksysteem mogen aanbieden. In 2012 zijn we hier weer onder gebleven met 9%. Dit is een bewuste keuze. Wij vinden het belangrijk dat regulier woningzoekenden ook nog kans maken op een woning. Door de claim op woningen voor bijzondere doelgroepen wordt het aanbod in de media ook steeds kleiner.

We merken dat de handhaving van de afspraken lastig blijft. Een gelabelde snelzoekwoning mag de woningzoekende niet weigeren, want dan vervalt de inschrijving bij WoningNet. Het kameraantal moet overeenkomen met het aantal personen dat tot het huishouden behoort. Controle hierop blijft lastig en via de bezwaar- en beroepsprocedure wordt stelselmatig de oude inschrijving weer geactiveerd. Hiermee vervalt feitelijk de sanctie op weigeringen.

Ons aanbiedingsresultaat is hoger dan het gemiddelde van geheel Almere. Het is niet duidelijk of dit ligt aan de onderhoudsstatus van de woningen, de ligging of het feit dat GoedeStede zoveel meer woningen in het aanbod heeft. Wij bieden een woning gemiddeld vier keer aan voordat we deze verhuren. In ons streven naar een snelle verhuring van vrijkomende woningen organiseren wij het aanbiedproces zo efficiënt mogelijk. Wij nemen direct persoonlijk contact op met de eerste geselecteerde kandidaat. De kandidaten attenderen wij op hun verantwoordelijkheid om de gewenste informatie binnen een redelijke termijn aan ons te overleggen. Een groepsbezichtiging organiseren wij pas als de woning leeg staat. Desalniettemin is het aanbiedingsresultaat hoog omdat kandidaten onbeperkt mogen weigeren in combinatie met een lange wachttijd en het wekelijkse aanbod van woningen.

GoedeStede

Totaal Almere 4 35 41 96 103 279

Bijzondere doelgroepen Conform het convenant woonruimteverdeling stellen de corporaties jaarlijks woningen beschikbaar voor bijzondere doelgroepen, maatschappelijke instanties en urgent woningzoekenden. Elk jaar wordt, op basis van een evaluatie en inventarisatie onder instanties, een nieuw quotum per instantie toegekend. In 2012 bedroeg het totale quotum voor 2012 voor geheel Almere 347 woningen. De drie corporaties hebben ieder 106 huishoudens toegewezen gekregen om ze direct te bemiddelen voor een woning. Dit is 92% van het quotum. Nog niet alle huishoudens hebben van ons een woning aangeboden gekregen, gelet op de vaak bijzondere situaties van deze mensen.

Regeling

Toewijzing bijzondere doelgroepen 2012 1 11 14 42 34 102

O,2% 2% 2,5% 7% 5,5% 17%

1% Regeling 5% Urgenten via urgentiecommissie 5% Statushouders 10% Regeling Maatschappelijke Instelling 10% Zorggroep Totaal toewijzing doelgroepen

Van de 586 verhuurde sociale huurwoningen zijn er 76 toegewezen aan huishoudens die vallen onder de 1O% regeling (maatschappelijke instellingen en Zorggroep). Dit is een percentage van 17%. Dit percentage past binnen de overgangsregeling (de zogenaamde noodmaatregel) die in overleg met de gemeente is bepaald. In de overgang naar een nieuwe urgentieregeling die is opgenomen in de nieuwe huisvestingsverordening gaan er dus steeds meer woningen naar deze (bijzondere) doelgroepen.

In het convenant is tevens afgesproken dat we, naast de 10Db regel, 501o van de beschikbare woningen verhuren aan mensen die statushouder zijn of zijn voorgedragen door de urgentiecommissie. Ook deze kandidaten worden evenredig verdeeld onder de drie corporaties in Almere. GoedeStede heeft 25 huishoudens via deze regeling bemiddeld. Dit is 4,501o van het totaal aantal verhuringen in 2012.

Urgentie-overgangsregeling Op 1 januari 2013 treedt de nieuwe urgentieregeling van de gemeente Almere in werking. De nieuwe urgentieregeling is bedoeld voor woningzoekenden die in Almere in een levens ontwrichtende situatie verkeren. Alleen dan kan een beroep gedaan worden op de regeling. Er komt één adres voor alle urgentieaanvragen. Een onafhankelijke urgentiecommissie gaat alle urgentieaanvragen beoordelen, ook aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen. Urgenten zoeken dan in principe zelf via WoningNet naar woonruimte. Geschillen over de urgentieverlening worden behandeld door de commissie bezwaar en beroep van de gemeente. De klachtencommissie woonruimteverdeling (zie hoofdstuk 8) blijft de overige geschillen behandelen.

GoedeStede vindt de uniformiteit in de beoordeling van urgenten een positieve ontwikkeling. De verwachting is echter dat er dan nog meer woningzoekenden urgentie aanvragen en daarmee voorrang krijgen boven alle andere woningzoekenden. Gelet op de afname in aangeboden woningen, vinden wij dat een zorgelijke ontwikkeling. Wij monitoren de urgentietoekenningen om de politiek bepaalde bovengrens van 3O% niet te overschrijden.

De voordeelregeling Sinds 2010 wordt binnen het experiment, de voordeelregeling, voorrang gegeven aan woningzoekenden in de drie aandachtswijken; Stedenwijk, de Wierden en de Bouwmeesterbuurt. Het doel is om doorstroming in de wijk op gang te brengen, wooncarrière in de wijk mogelijk te maken en de sociale samenhang zoveel mogelijk te behouden.

Wonen, welzijn en zorg GoedeStede zet zich in om haar huurders zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Wij willen met kwalitatief goede en betaalbare woningen bijdragen aan de huisvesting van ouderen en kwetsbare groepen. In ons streven naar woonplezier zoeken we naar samenwerkingspartners om bij te dragen aan de behoeften van senioren en kwetsbare groepen.

Seniorenwoningen reserveren wij voor mensen van 55 jaar en ouder. GoedeStede heeft 1063 woningen voor senioren gelabeld. Hiervan liggen 145 woningen, verspreid over drie complexen, naast of vlakbij een zorgcentrum. De bewoners van deze zogenaamde zorgwoningen kunnen daar zorgdiensten inkopen of gebruik maken van andere voorzieningen van het zorgcentrum.

Woningaanpassingen Voor de aanvraag van woningaanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, kunnen huurders terecht bij Servicepunt Z van de gemeente. In 2012 zijn 52 grotere aanpassingen aangebracht door het Servicepunt Z en gefinancierd vanuit de WMO gelden; zeven trapliften, twee extra toiletten, twee sproeiföhn installaties en een onderrijdbare keuken. Ook zijn twee bergingsdeuren verplaatst en is een intercominstallatie aangebracht. Daarnaast zijn er bij mutatie ook een aantal trapliften en scootmobielvoorzieningen verwijderd vanwege gebrek aan vraag.

32

eventuele leegstand. In 2012 is ervoor gekozen dat Room4U deze woningen rechtstreeks van de corporaties gaat huren. Dit wordt 1 januari geformaliseerd.

Van de 97 kamers zijn er 45 in 2012 gemuteerd. Dit betekent een mutatiegraad van 46%. Het gemiddeld aantal leegstandsdagen bedraagt 37,1. Het leegstandspercentage van kamers komt hiermee op 3,4%. Uit onderzoek blijkt dat Almeerse studenten de voorkeur hebben voor zelfstandige woonruimte of in eerste instantie bij ouders blijven wonen. GoedeStede zet vormen van coöptatie, adverteren naar geslacht, in om de mutatiegraad en leegstand te beperken. We volgen de ontwikkelingen op het gebied van (internationale) studenten in Almere om wellicht op termijn andere woningtypen te realiseren.

Kamers worden bij voorrang verhuurd aan HBO studenten die studeren in Almere dus studenten van de Christelijke Agrarische Hogeschool (CAH) en Windesheim. Wij streven naar woningen met alleen jongens of meisjes uit beheersoogpunt. Zodra een kamer wordt opgezegd krijgen medehuurders de mogelijkheid om binnen 10 dagen een kandidaat voor te dragen (waarmee we bereiken dat huurders elkaar aanspreken op huurgedrag). Wordt er geen kandidaat aangedragen dan gaat de toewijzing via WoningNet. Daarna volgt reguliere toetsing.

Bij studentenhuisvesting heb je vaak te maken met mutatieschade. In 2012 zijn nog niet alle gemeenschappelijke ruimten opgeknapt. Zodra het werk is afgerond implementeren we het nieuwe beleid. Zo wordt bij huuropzegging de mutatieschade verhaald op de vertrekkende huurder en de zittende medehuurders. Zij krijgen allemaal naar rato de rekening gepresenteerd. Schoon, heel & veilig is hierbij het uitgangspunt. Verhuringen

Huur

<=

366,37

Huur 366,37 t/m 524,37 Huur> 524,37

Totaal

In totaal hebben we in 2012 620 woningen verhuurd (717 in 2011), inclusief nieuwbouw. Dit is aanzienlijk minder dan in 2011. Voorzien was dat door de beperkte nieuwbouw dit aantal in de toekomst zou dalen. Dit is ook gebeurd. Ook het feit dat de (Europese) regelgeving verhuizen lastiger maakt, zorgt ervoor dat er minder woningen voor verhuur beschikbaar komen. De mutatiegraad bedroeg 8,3% (in 2011: 9,1%).

>

<= >

<=

€ 20.675

€ 22.025 € 22.025 € 20.675

Aantal toewijzingen 2012 1-persoon

>=65 jaar

Subtotaal

1

>=3 personen

Subtotaal Totaal

>

€

<=

29.900 29.900

€

De toewijzing aan de doelgroep was in 2012 90% (in 2011 96%). De 10% vrije ruimte hebben wij ingezet voor urgent woningzoekenden met een hoger inkomen. Ook de positieve instroom van hogere inkomens in onze aandachtswijken heeft ervoor gezorgd dat we in totaal 31 sociale huurwoningen (5.3%) toewezen aan hogere inkomens.

Leegstand De leegstand bedroeg in 2012 gemiddeld 16,2 dagen. Dit komt neer op een leegstandsgraad van 0,25%. Deze leegstand is exclusief leegstand door verkoop van woningen. De leegstand is in 2012 voornamelijk veroorzaakt door een hoge aanbiedingsgraad. Omdat woningen gemiddeld vier keer worden aangeboden is er niet altijd tijdig een nieuwe huurder voorhanden. Verder hebben wij te maken met bezit wat steeds ouder wordt waardoor het vaker een aantal dagen duurt voordat een woning klaar is voor verhuur.

Incasso huurachterstanden De eff’iciëntieslagen in de administratieve procedures en systemen, voornamelijk door het nieuwe afboekingsbeleid, en de resultaat- en klantgerichte aanpak die in 2011 vorm zijn gegeven, zijn in 2012 verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Een duidelijk zichtbaar resultaat van deze inzet, is dat er een concreet, realistisch en gespecificeerd overzicht is gerealiseerd van de openstaande vorderingen en afboekingen. Dit stelt GoedeStede in staat om de focus en aanpak efficiënt en resultaatgericht in te zetten. Een ander resultaat is de vermindering van het aantal dossiers dat ter incasso wordt aangeboden aan incassobureaus en deurwaarders.

De samenwerking met de incassopartners verloopt naar tevredenheid, uiteraard zijn er altijd verbeterpunten en deze zijn besproken tijdens de evaluatiegesprekken die eind 2012 zijn gevoerd. De 271 actieve huurachterstand dossiers zijn verdeeld en overgedragen aan de drie partners die voor ons werken. Dit doen we pas als het niet lukt de huur in het minnelijke traject via GoedeStede te incasseren. Er zijn ook nog 240 historische (inactieve) vorderingen in behandeling bij de incassopartners. We schakelen hen ook in bij urgente zaken, zoals leegstandconstateringen.

Maatschappelijk werker incasso In 2012 is er binnen de bestaande formatie een taak gecreëerd om binnen het incassobeleid nog meer resultaat te boeken, zowel maatschappelijk als cijfermatig.

klanten waarbij de hulp van de MWI is ingeroepen, deze extra service als zeer prettig ervaren. Het aantal klanten dat door interventie van de MWI is aangemeld bij hulpinstanties is zeer hoog en dit heeft in veel gevallen geleid tot vermindering of stabilisatie van de huurachterstanden.

Ontruimingen Er zijn in 2012 21 woningen en twee bedrijfsruimtes ontruimd. Dit is een daling van 3O% ten opzichte van 2011. Aangezien de gemiddelde totale kosten voor een ontruiming ongeveer € 5.000,- bedragen, betekent dit behalve een maatschappelijke ook een behoorlijke financiële winst, omdat in de praktijk blijkt dat deze kosten moeilijk te verhalen zijn bij ex-huurders.

35

36

V

Bewonersparticipatie Samenwerking. GoedeStede kan optimaal resultaat halen als we niet alleen met onze huurders samen optrekken, maar ook samenwerken met de partners in het maatschappelijk middenveld in de stad.

In 2012 heeft GoedeStede ruim C 156.000,00 uitgegeven aan leefbaarheidsprojecten en bewonersparticipatie. Dit is exclusief de loonkosten van onze medewerkers die dagelijks actief zijn in de wijken.

Inzet op schoon, heel en veilig De basis van woonplezier moet goed zijn, dan pas gaan bewoners zich inzetten voor hun wijk. Concreet: GoedeStede zet zich in voor een schone, hele en veilige woonomgeving.

Dat kunnen we niet alleen, al is het maar omdat sommige zaken ‘niet van ons zijn’. Te denken valt aan de openbare ruimte waar dumpingen voorkomen, verzakte stoepen, straatverlichting die niet altijd werkt en hangjongeren. Daarom werken wij intensief samen met de wijkagenten, milieupolitie, veiligheidsmanager, jongerenwerkers en wijkregisseurs. Maar onze belangrijkste partners in de wijk zijn natuurlijk onze huurders. Van onze zogenaamde ‘Ogen & Oren’ horen we de zaken die aandacht behoeven en soms lossen zij zelf ook zaken op. Wij helpen hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken.

Onze vier wijkbeheerders zijn dagelijks in de wijken te vinden om bewoners aan te spreken op ongewenst gedrag, zaken te signaleren en op te lossen. Ook werken zij nauw samen met andere instanties zoals politie en welzijnsorganisaties. Bewoners die ‘niet willen’ worden gestimuleerd en soms ook gesommeerd om hun gedrag te veranderen. Bewoners die ‘niet kunnen’ bieden we een helpende hand.

In 2011 heeft GoedeStede haar wijken geprioriteerd; sommige wijken worden vaker bezocht dan andere wijken. In 2012 is dit verder uitgewerkt door de inspanningen van medewerkers te differentiëren om zo in alle wijken ongeveer evenveel woonplezier te bieden. De wijken zijn verdeeld in vier prioriteitsgebieden waarbij gelet is op de volgende factoren: v’ Veel of weinig overlast Centrumgebied of randwijk Inzet door groot onderhoud Gezamenlijke aanpak met de netwerkpartners V V V

De wijken met de hoogste prioritering (vier) bezoeken we elke dag. Wijken met de laagste prioritering (één) bezoeken we eenmaal per twee weken. Ook de inzet van de wijkconsulenten is afgestemd op de prioritering van de wijken. Zij wonen overleggen bij als de wijk hoog geprioriteerd is, terwijl zij agendalid zijn van overleggen die over wijken gaan met een lage prioritering. Door deze manier van werken proberen we het verschil te maken in de wijken waar we dat willen. Wijken die het aan kunnen worden dus minder intensief bezocht.

we op beeldbepalende plekken waar we steviger willen handhaven en waarbij het lukt om samen met huurders het onderhoud op te pakken. Ook adhoc klussen zijn aangepakt, zoals het aanbrengen van achterpadverlichting, het bestraten van onverharde achterpaden, het schoonspuiten van muurtjes en het aanbrengen van oplaadpunten voor scootmobiels. Totaal investeerden we hier in 2012 € 35.000,-

Om het bezit schoon, heel en veilig te houden is onderhoud uitgevoerd. In de Basilicumfiat zijn de trapleuningen geschilderd en in de Zomerstraat zijn spijkerstrips aangebracht om duiven te weren. In de Salsaflat is op verzoek van bewoners de deur aangepast zodat makkelijker met de scootmobiel naar de binnentuin kan worden gereden. Tegen de betaling van een huurverhoging is in de Salsaflat een videofooninstallatie aangebracht.

GoedWonenFonds Via het GoedWonenFonds kunnen huurders en maatschappelijke instanties geld aanvragen om dingen te organiseren voor en door bewoners met als doel het woonplezier te versterken. Elke aanvraag wordt beoordeeld door de toetsingscommissie die bestaat uit een voorzitter en secretaris van GoedeStede, een huurder en een medewerker van MooiZoGoedZo.

In 2012 is geprobeerd om bewonersgroepen die nog nooit een aanvraag hebben ingediend, te motiveren dat nu wel te doen. Er is een aantal projecten in de wijk gerealiseerd. Ook zijn er aanvragen binnengekomen van stichting De Schoor, Triade en een basisschool. In totaal zijn er in 2012 39 aanvragen binnengekomen waaraan € 35.000,- is bijgedragen.

Early Warning System GoedeStede is, samen met de andere corporaties, gevraagd mee te denken en te helpen ontwikkelen van een Early Warning System door de gemeente Almere. Door allerlei gegevens over een (deel van een) wijk en haar bewoners te combineren, kunnen scherpe analyses gemaakt worden. Daarmee kunnen vroegtijdig ongewenste signalen en trends opgemerkt worden, De eerste ervaringen die in 2012 zijn opgedaan bevestigen de bestaande onderbuikgevoelens over een wijk. In 2013 wordt dit systeem, mede door ondersteuning vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken, doorontwikkeld en in gebruik genomen. Uiteindelijk gaat het Early Warning System ons helpen in het (tijdig) maken van keuzes bij leefbaarheids- en armoedeaanpakken.

Raadplegen GBA Na jarenlang aandringen, heeft de gemeente besloten dat het mogelijk wordt online de gegevens van de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) in te kijken. De administratieve last voor ons en onze huurders neemt dan flink af. Naar verwachting wordt het systeem in 2013 operationeel.

De 40+ wijkaanpak De gemeente Almere heeft samen met de maatschappelijke partners, waaronder GoedeStede, in 2010(2 miljoen subsidie gekregen die in vier jaar besteed moet worden. De subsidie is gelabeld voor (delen van) Stedenwijk, Centrum, Kruidenwijk en Staatsliedenwijk.

38

Integrale Wijkaanpak Stedenwijk

De integrale wijkaanpak Stedenwijk is gestart in 2009 door de gemeente Almere en de drie corporaties en is in 2011 afgerond. Het jaar 2012 stond in het teken van ‘lopende projecten inbedden in bestaande organisaties’ en vooral ook: Stedenwijk niet loslaten!

Ons groot onderhoud is in 2012 afgerond. Alle huurders zijn voor, tijdens en na het groot onderhoud thuis bezocht door medewerkers van GoedeStede. Het nazorggesprek was de laatste stap in de ‘Achter de Voordeur’ aanpak; één van de opgaven binnen de Integrale Wijkaanpak onder de pijler ‘Stedenwijk stijgt’.

De pijler ‘Stedenwijk ontmoet’ is uitgewerkt in de vorm van een buurtcentrum. In de afgelopen drie jaar hebben de bewoners, eerst met ondersteuning en later veelal zelfstandig, een goede en gevarieerde programmering weten te realiseren voor De Wijkhoek. GoedeStede heeft het pand conform het Convenant Integrale Wijkaanpak voor drie jaar om niet ter beschikking gesteld. Na veel overleg met de gemeente en welzijnsorganisatie De Schoor, is het mogelijk geworden De Wij khoek vanuit het budget van de 40+ wijkaanpak open te houden. In 2012 verzorgden de bewoners de programmering. Met name het project ‘de Weggeefwinkel’ in De Wijkhoek is succesvol.

Vanuit de pijler ‘Stedenwijk straalt’ waren afspraken gemaakt over de aanpak van de openbare ruimte door de gemeente. De gemeente is in 2012 gestart met het groot onderhoud aan de openbare ruimte waarbij alle stoepen en straten opnieuw worden bestraat, pleinen worden ingericht en de openbare ruimte wordt opgehoogd. Naar verwachting is dit medio 2014 gereed. GoedeStede ziet dit traject als een kans om de voortuinen van de huurders (in overleg en met meebetaling van de huurders) op te hogen en zo ook toekomstbestendig te maken.

Bewonersparticipatie De huurders van GoedeStede worden vertegenwoordigd door de Huurdersvereniging GoedeStede Almere (GSA). De samenwerkingsovereenkomst uit 2010 tussen GoedeStede en de huurdersorganisatie GSA volgt de lijn van het Besluit Beheer Sociale Huursector, de Overlegwet en enkele uitgangspunten van de Woonbond. De rechten en plichten van GoedeStede en de bewonerscommissies staan beschreven in het participatieregelement dat wij hebben afgesloten met de 30 bewonerscommissies. Eind 2012 bestaat de GSA uit vier bestuursleden.

De GSA onderhoudt contacten met de bewonerscommissies. Zo organiseert de GSA een overleg met de commissies voorafgaand aan het overleg dat gevoerd wordt met GoedeStede.

Overleg GoedeStede en GSA Conform de samenwerkingsovereenkomst die GoedeStede en de GSA met elkaar hebben afgesloten, overlegt GoedeStede drie keer per jaar met een afvaardiging van de bewonerscommissies en de GSA. Daarbij komen de thema’s zoals afgesproken in de overeenkomst, aan bod. Tussentijds heeft de GSA overleg met de vertegenwoordiging van GoedeStede om actuele ontwikkelingen te bespreken. Afspraak is dat beide partijen dit overleg kunnen initiëren.

39

In 2012 is er drie keer overleg geweest tussen GoedeStede en de GSA en bewonerscommissies over beleidszaken. De GSA heeft ingestemd met het huurbeleid, de begroting 2012 en het jaarverslag 2011. Daarnaast zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: Inkoop schoonmaak, lampen, energie en groenonderhoud Het nieuwe ABC-boekje Stand van zaken nieuwe huisvestingsverordening Strategisch Voorraad Beleid Mutatiebeleid Klachtenmanagement Vestia-problematiek en het nieuwe regeerakkoord ‘7 ‘7 ‘7 ‘7 / ‘7 ‘7

Debat De GSA heeft, samen met de huurdersorganisaties van Ymere en De Alliantie, begin 2012 een debat georganiseerd met als thema ‘de woningmarkt op slot’. Naast de directeur-bestuurders van de drie corporaties waren de huurdersverenigingen, de Woonbond en de politiek vertegenwoordigd in het debat. Vanuit de zaal werden door bewoners kritische vragen gesteld over de Almeerse woningmarkt en het beleid van de corporaties. De GSA heeft via het platform Wonen van de gemeente Almere haar invloed aangewend om de nieuwe huisvestingsverordening en urgentieregeling voor huurders zo goed mogelijk in te richten.

Excursie Om huurders op een andere manier te betrekken bij de beleidskeuzes waar GoedeStede voor staat, is een excursie georganiseerd voor de GSA en een afvaardiging van de bewonerscommissies met als thema ‘Duurzaamheid en Energie’. De commissieleden zijn rondgeleid langs het bezit van GoedeStede waar nadrukkelijk geïnvesteerd is in duurzaamheid. Via een aantal stellingen is gediscussieerd en geadviseerd over beleid en investeringen op het gebied van milieu en duurzaamheid. De huurders zijn van mening dat bewoners zelf verantwoordelijk zijn om energiebesparende maatregelen in huis te nemen (los van maatregelen die aan het casco mogelijk zijn). De inzet van GoedeStede op dit gebied moet in ieder geval niet ten koste gaan van reguliere onderhoudswerkzaamheden. Zo geven de huurders de voorkeur aan meer nieuwe huurwoningen die weliswaar wat minder duurzaam zijn, dan een paar zeer duurzame woningen die aan de portefeuille worden toegevoegd.

Woonfra ude/overlast Samen met onze netwerkpartners zetten we ons in om overlast in Almere te bestrijden. Met name Buurtbemiddeling zetten we in als huurders een conflict met elkaar hebben waar zij onderling niet meer uit komen. In 2012 is met De Schoor, als uitvoerder van Buurtbemiddeling, gewerkt om de kwaliteit aanzienlijk te verbeteren. Dit heeft geleid tot een nieuw beleidsplan waar GoedeStede helemaal achter staat. De uitwerking krijgt vorm in 2013.

De wijkbeheerders verwijzen altijd eerst naar Buurtbemiddeling als huurders overlast ervaren. Echter in veel gevallen kan het niet anders dan dat we zelf met de overlastgever en overlastmelder in gesprek gaan omdat één van de partijen geen inmenging van Buurtbemiddeling wil.

40

We komen steeds vaker woonfraude (hennepteelt of onderhuur) tegen. Wij sommeren huurders waarbij we een hennepkwekerij of onderhuurder aantreffen (vrijwillig) de huur op te zeggen. Als dat niet lukt is GoedeStede genoodzaakt een advocaat in te schakelen. Regelmatig voeren we een kort gedingprocedure om de huurovereenkomst te ontbinden. Vanaf 2012 hebben we in elke correspondentie de huurder gemeld dat wij de gemaakte kosten aan juridisch advies en/of rechtszaken doorbelasten. Dit heeft ertoe geleid dat we in 2012 € 44.000,- aan gemaakte kosten bij de huurder hebben doorbelast.

In 2012 zijn 25 overeenkomsten ontbonden vanwege onderhuur, en vier overeenkomsten in verband met hennepkweek. 13 Huurovereenkomsten zijn vanwege ernstige overlast beëindigd. In 2013 meten we of deze acties hebben bijgedragen aan het woonplezier.

Personeelsvereniging De Huurlingen In 2012 vierde de vereniging het 25-jarig jubileum. Er zijn twee evenementen georganiseerd, te weten een etentje in oktober en het Sinterklaasfeest in november. Het bestuur van de personeelsvereniging bestaat uit drie medewerkers. Eind 2012 waren 57 medewerkers lid van de personeelsvereniging.

Telefonische dienstverlening GoedeStede stelt haar klanten in staat om via verschillende communicatiemiddelen hun vragen te stellen. Telefonisch worden alle eerstelijns klantcontacten door het callcenter van GoedeStede beantwoord. Ons doel om minimaal 80°k van de klanten binnen 30 seconden te woord te staan, is in 2012 behaald.

De klantgerichtheid staat bij het callcenter hoog op de agenda en het streven is om vragen snel, correct en klantvriendelijk te beantwoorden. De klantconsulenten zijn in staat om op basisniveau alle vragen te beantwoorden en op gevorderdenniveau zijn er specialisatiegroepen onderverdeeld. Deze specialisatiegroepen (ook wel skillgroepen) bestaan uit klantconsulenten die op de gebieden wonen, techniek of betalingen ook specifieke vragen over dat onderwerp kunnen beantwoorden.

Het Customer Interaction Center (CIC) is zo ingericht dat klanten in het keuzemenu aan kunnen geven waarover zij een vraag hebben. Het CIC koppelt deze keuze aan een collega uit de groep van het betreffende onderwerp, zodat de klant direct een klantconsulent aan de lijn krijgt die ook een specifieke vraag kan beantwoorden. Hiermee wordt doorverbinden voorkomen, worden de wachttijden beperkt en wordt de backoffice ontlast.

Uiteraard kunnen niet alle vragen op het callcenter worden beantwoord. Als er moet worden doorverbonden, zorgt de klantconsulent voor een goede inventarisatie, zodat hij/zij een correcte overdracht van de klant aan een collega van een andere afdeling kan doen. Dit voorkomt dat de klant zijn/haar vraag moet herhalen. Het CIC stelt de klantconsulenten in staat om efficiënt en snel door te verbinden, doordat er op elke moment ‘realtime’ informatie beschikbaar is welke collega er bereikbaar is.

41

Kwaliteitsmeting GoedeStede werkt elke dag aan woonplezier. Wat vinden huurders van onze woningen en onze dienstverlening? Jaarlijks meet Stichting KWH onze dienstverlening op de onderdelen die met het verhuurproces te maken hebben. De cijfers voor de meting van 2012 zijn nog niet bekend.

Klachtenmanagement In 2012 is de procedure klachtenmanagement verder ontwikkeld. Allereerst is veel aandacht besteed aan het herkennen van een klacht door onze medewerkers op alle afdelingen waar collega’s klantcontacten hebben. Het is belangrijk iemand die de moeite neemt een klacht te uiten serieus te nemen los of deze klacht terecht is. Aan collega’s is ook duidelijk gemaakt dat klachten leiden tot verbetering van onze processen en daarmee de klanttevredenheid optimaliseert. Tevens is de klachtenregistratie en afhandeling van bewoners onder de loep genomen. Er is geanalyseerd welke klachten vaak voorkomen en waar GoedeStede het proces kan en moet veranderen om deze klachten te voorkomen. Zo melden steeds meer huurders hun klacht per e-mail.

In de zomermaanden is een zeer intensief klachtenbeleid gevoerd. Naast dagelijks overleg over de binnengekomen klachten en de te nemen stappen, heeft de afhandeling van klachten bij de verschillende afdelingen de hoogste prioriteit gekregen. Veel klachten ontstonden door het niet tijdig informeren van huurders na een technische melding. Wekelijks worden de openstaande werkbonnen gecontroleerd en worden bewoners telefonisch geïnformeerd. Dit moet klachten in de kiem smoren.

Het huidige registratiesysteem voldoet niet aan de eisen want de borging blijft zwak omdat het teveel handmatig werk is. Daarom is een nieuwe digitale registratie en bewakingsproces methode ontwikkeld die in 2013 in gebruik wordt genomen. In de nieuwe registratie methode zijn diverse controlemechanismen ingebouwd om het opbouwen van dossiers te verbeteren. Alle maatregelen zijn intern toegelicht tijdens de werkoverleggen. Ook de procedures zijn aangescherpt.

Klachtencomnijssje GoedeStede GoedeStede heeft een externe, onafhankelijke klachtencommissie waar klanten terecht kunnen als zij vinden dat zij niet conform het vigerende beleid zijn behandeld. Het reglement van de klachtencommissie is eind 2012 na instemming van de huurdersorganisatie door de directie gewijzigd. Van belang is dat de mogelijkheid om een hoorzitting te houden, in het reglement is opgenomen. Uiteraard kon dat in het verleden ook wel, maar het is goed dat dat nu expliciet wordt genoemd. Ook is aan de zittingstermijn van de leden nu een maximum termijn gesteld en een rooster van aftreden opgesteld.

De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, de heer Th.J. van der Horst, een verhuurdersvertegenwoordiger, de heer mr. R. Boekhoff, en een onafhankelijk voorzitter, mevrouw mr. M. Koole. De commissieleden zijn in 2012 herbenoemd en de periode is in een rooster van aftreden opgenomen. De klachtencommissie heeft in 2012 één keer vergaderd.

42

van de klachtencommissie.

Klachtencommissie Woonruimteverdeling In het convenant woonruimteverdeling is afgesproken dat huurders die van mening zijn dat de woonruimteverdelingsregels door de corporaties niet correct zijn toegepast, zich kunnen wenden tot de Klachtencommissie Woonruimteverdeling. Deze commissie geeft beide partijen de gelegenheid hun standpunt te verdedigen en velt uiteindelijk een oordeel. In 2012 zijn bij de commissie vijf klachten binnengekomen. Klachten over de uitschrijving bij WoningNet na het weigeren van een snelzoekwoning komen vaak voor. GoedeStede verschilt soms van mening met de commissie als het gaat om de interpretatie van de artikelen uit het convenant, vooral als de inschrijvingen hersteld worden. Dit verslagjaar bereikte ons ook klachten (via de sociaal raadslieden) met het verzoek tot huurverlaging. De huurprijs van de woning in relatie tot het (vaak minimale) inkomen van de huurder werd aan de orde gesteld. Over de passendheid heeft de commissie geen uitspraak gedaan.

De commissie bestaat uit één voorzitter, twee leden en een reserve lid, te weten: • De heer mr. A. Derks, voorzitter van de Commissie • Mevrouw drs. E.H. Soudain, lid van de Commissie • De heer ing. J. Mulder, lid van de Commissie De leden van de commissie zijn herbenoemd voor de periode tot de inwerkingtreding van de huisvestingsverordening.

43

44

lange termijn uit moet zien. Elke twee jaar actualiseren we het SVB. In de portefeuillestrategie zijn de uitgangspunten vastgelegd. Onze inzet richt zich op evenwichtige wijken; homogene blokjes in heterogene wijken. We differentiëren waar mogelijk en wenselijk in huurprijzen, woningtypes, doelgroepen en eigendomssituaties.

Om onze portefeuillestrategie te realiseren draaien we aan diverse ‘knoppen’. In een aantal sessies met medewerkers is het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) in 2012 geactualiseerd. Aan de hand van 32 wijkkaarten is ons totale beleid in samenhang besproken. Alle complexen van GoedeStede zijn de revue gepasseerd en beoordeeld in relatie tot de ontwikkeling van de wijk en haar bewoners. Het werken met de ‘one-pager’ wijkkaarten is goed bevallen. Alle bijzonderheden, wetenswaardigheden, afspraken en strategieën zijn beschreven. Tijdens de sessies zijn de strategieën voor het complex, voor verhuur, beheer en onderhoud opnieuw vastgelegd. Wensen van bewonerscommissies zijn meegewogen. Waar mogelijk zijn deze vertaald in de (meerjaren) onderhoudsbegroting. Eind 2012 zijn de wijkkaarten geïmplementeerd. In 2013 blijven we werken met de wijkkaarten. Als nodig actualiseren we het facetbeleid zoals bijvoorbeeld verkoop-, huur- en toewijzingsbeleid. Het streefhuurbeleid is in 2012 bestendigd en het toewijzingsbeleid is aangescherpt, gelet op de Europese regelgeving.

Om de kwaliteit van de huidige voorraad goed in kaart te brengen, en deze af te meten aan de vastgestelde gewenste onderhoudskwaliteit, is in 2010 een ‘basis overall onderhoudsvisie’ vastgesteld en benoemd. In het verlengde hiervan is in 2011 onze onderhoudsbegroting, als begrotingsinstrument, tegen het licht gehouden en geconcludeerd dat deze verder geoptimaliseerd kon worden. Na een studie en evaluatie is ervoor gekozen om in 2012 een nieuw onderhoud begrotingsprogramma aan te schaffen, namelijk 0-prognose. Bij de implementatie van het programma zijn alle complexen (deels op hoofdlijnen) geïnspecteerd en is deze stand van zaken verwerkt in het nieuwe onderhoudsprogramma en vertaald richting de begroting voor 2013 en verder.

Bij een planmatig of projectmatig onderhoudsproject werken we volgens de ‘leidraad bestaande bouw’. Daarin is de interne samenwerking en informatieoverdracht opgenomen waardoor onder andere de interne communicatie en communicatie naar bewoners verbetert. In 2013 wordt de leidraad geevalueerd en eventueel aangepast.

Op deze manieren zorgen we ervoor dat onze woningvoorraad nu en in de toekomst optimaal blijft voldoen aan de wensen en eisen van onze (huidige en toekomstige) huurders.

Duurzaamheid GoedeStede heeft in 2010 haar visie op duurzaamheid geformuleerd. In deze groene koers werken we aan vijf richtingen; klanten, bestaande bouw, nieuwbouw, duurzame energie en de eigen Organisatie. We gebruiken daarbij het drie-stappen-plan van Trias Energetica. Wij zijn van mening dat specifieke maatregelen goed zijn voor het milieu maar tegelijkertijd bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee aan het woonplezier van bewoners.

Tijdens het planmatig onderhoud in de Molenbuurt zijn de oude HR ketels vervangen. Ook zijn de woningen voorzien van nieuwe kozijnen met HR++ glas. Het energielabel van de woningen is verbeterd van D naar B. Bijkomend voordeel voor bewoners is dat zij daardoor aanmerkelijk meer energie besparen.

Nagenoeg alle woningen van GoedeStede zijn voorzien van een (afgemeld) energielabel dat laat zien hoe energiezuinig een woning is. De punten van het energielabel worden verwerkt in de woningwaardering. Inmiddels is de labelbepaling landelijk aangepast. Daardoor zijn eind 2012 ook de energiezuinige nieuwbouwwoningen gewaardeerd en voorzien van een label.

Het energieverbruik van complexen met een collectieve ketel, centrale voorzieningen en van ons kantoor is in 2011 geïnventariseerd. In 2012 is deze energielevering aanbesteed en gegund.

Planmatig onderhoud In 2012 is circa € 2,8 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud, exclusief groot onderhoud Molenbuurt van € 3,9 miljoen. Per verhuureenheid komt dit neer op € 380,- (in 2011 € 390,-, 2010 € 615,-). We zijn binnen het budget gebleven door de scherpe aanbestedingen voor de verschillende werken. Nagenoeg alle werkzaamheden zijn voor het vastgestelde budget uitgevoerd.

_________________

Planmatig onderhoudswerkzaamheden in 2012 Orson Wellesstraat (complex 1390) Cinemadreef~~j nummer (complex 1391) exclusief torentjc~ Eekhoornstraat (complex 1732) Haasweg (complex 1734) De binnenrenovatie is bij nagenoeg alle woningen uitgevoerd. Waar mogelijk, nodig en gewenst door de bewoners, is een nieuwe keuken en sanitair geplaatst. Tevens zijn de mechanische ventilatieboxen (mv-box) gereinigd en gecontroleerd. Bij het complex Orson Welles is ook de buitengevel aangepakt. Hofmark (complex 1110) Alle kozijnen en toegangsdeuren zijn geschilderd. Soms is ook een houten kozijn of gevelbekleding vervangen. Oost-!Wilgengriend (complex 1122) De kozijnen en de gevels zijn geschilderd. De dilatatievoegen en dakramen zijn gecontroleerd en waar nodig vervangen. Staatsliedenwijk(complex 1350) De 600 appartementen zijn in vijf fasen aan de buitenzijde geschilderd. Ook de portieken zijn aangepakt. Daarmee is de laatste fase afgerond. Vivaldipad (complex 1370) De kozijnen zijn geschilderd en plaatselijk zijn de houten kozijnen hersteld. Op verzoek van bewoners zijn ventilatierooster aangebracht en gereinigd.

Groot onderhoud in 2012 Stedenwijk-Noord (1300) In de periode 2008 tot en met 2012 is grootonderhoud uitgevoerd aan de 675 woningen en 115 bedrijfspanden in Stedenwijk-Noord. In drie fasen is de hele wijk getransformeerd en heeft daarmee een totaal ander gezicht gekregen. Eind 2011 is de gemeente gestart met het ophogen en opnieuw bestraten van de wijk. De verwachting is dat dit tot 2014 duurt. De effecten van de vergaande isolatiemaatregelen (van D naar B-label) merken de huurders ook in hun maandelijkse woonlasten. Molenbuurt (complex 1700) Begin 2012 zijn we gestart met het groot onderhoud van de 248 appartementen. Voorafgaand aan de werkzaamheden zijn alle huurders bezocht om hen uit te leggen wat er gaat gebeuren. Vijf woningen zijn onderzocht op onrechtmatige bewoning. De kozijnen en voordeuren zijn vervangen, de mechanische ventilatie is opnieuw ingeregeld en de CV-ketels zijn vervangen. De buitengevel is gereinigd. De portieken hebben een andere uitstraling gekregen door het kleurgebruik. Met de gemeente is een overeenkomst gesloten dat zij de aanleg van de groenstroken en hekjes betalen. Hierdoor wordt de uitstraling van het pand nog verder verbeterd. Door het plaatsen van rookmelders in de woning en LED-verlichting op de galerijen voldoet het complex aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilige Woning. Door alle maatregelen zijn de tochtklachten opgelost. In december is het einde van het project op een gezellige manier gevierd samen met de bewoners. In 2013 worden de laatste puntjes op de ‘i’ gezet.

Serviceonderhoud Serviceonderhoud is ook wel bekend als storingsonderhoud en reparatieverzoeken. Huurders melden hun serviceverzoeken voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de woningen meestal bij de servicelijn. Voor 2012 is een bedrag van € 997.000,00 uitgegeven.

De meeste kosten zijn uitgegeven aan elektra in de woning en binnen-rioleringen. Ook het water/leidingwerk en daklekkages veroorzaken grote kostenposten. Wij analyseren steeds meer of trends te signaleren zijn. Als dat duidelijk waarneembaar is, volgt de afweging; incidenteel blijven oplossen of planmatig het geheel in een keer aanpakken. Opvallend is dat nog geen 4O% van de kosten wordt uitgegeven aan de top tien van de klachten. De klachten zijn zeer divers van aard.

Een externe aannemer voert de werkzaamheden uit conform onze KWH-kwaliteitseisen. Jaarlijks evalueren wij de verrichte activiteiten, gerekende prijzen en klanttevredenheid met de aannemers. In 2013 gaan wij het proces serviceonderhoud actualiseren.

Mutatieonderhoud Aan de 620 mutatiewoningen is voor € 353.000 aan onderhoud uitgegeven. Bijna 45% van deze kosten is bij de vertrokken huurders in rekening gebracht. Daardoor komen de kosten per mutatie voor GoedeStede uit op € 569 (2011 € 701,00). Omdat ons woningbezit ouder wordt, stijgen de kosten van het mutatieonderhoud.

Tevens is ervoor gekozen om het mutatieonderhoud beter aan te laten sluiten bij het planmatig onderhoud. De afdeling planmatig onderhoud is gestart met de conditiemeting op basis van NEN 2767. Deze methodiek kenmerkt zich door een tweetal aspecten. Allereerst scoren we een bouwkundig element op zijn “conditie” in een zespunt schaal. Dit doen we aan de hand van beeldmateriaal dat behoort tot deze systematiek. Daarnaast is de mate waarin de conditiecodering voorkomt voor het totale beeld van belang. Deze mate uitgedrukt in percentages bepaalt de benodigde onderhoudsactiviteiten. Voor de hand liggend is dat deze benaderingswijze ook door de mutatieopzichters gehanteerd wordt. Daarom is een basiskwaliteitsnorm bepaald. Deze normen zijn opgenomen in het referentieboek voor mutatieonderhoud.

In 2012 heeft een aanbesteding plaatsgevonden voor het mutatieonderhoud. We werken met een contract waarin afspraken staan omtrent de dienstverlening, samenwerking, de eenheidsprijzen en de maximale levertijden. Het is van belang dat we opdracht verstrekken conform deze afspraken maar ook controleren, gereed melden en factureren volgens afspraak.

-

-

-

Contractoncierhoud Voor het jaarlijkse contractonderhoud zijn met gespecialiseerde bedrijven langlopende afspraken gemaakt. Het gaat met name om preventief onderhoud en afhandeling van storingen. GoedeStede heeft voor een aantal complexen contracten afgesloten voor: het onderhoud aan liften; het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV); het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV); het onderhoud van gemeenschappelijk groen; het onderhoud van kunststof en aluminium kozijnen; glasbewassing. In 2012 is voor € 661.000,- (€ 700.000 in 2011) uitgegeven aan contractonderhoud. In 2012 zijn de werkzaamheden voor gemeenschappelijk groen opnieuw aanbesteed.

Wonen naar wens Bewoners maken van hun huurwoning graag een thuis. In onze brochure Wonen naar Wens staan de mogelijkheden om de woning naar eigen smaak aan te passen. Wij willen dat de huurder de verandering (Zelf Aangebrachte Voorziening: ZAV) vooraf meldt en we kijken mee of de veiligheid gewaarborgd blijft. In 2012 hebben wij 48 ZAV-aanvragen ontvangen. Van deze 48 zijn 26 aanvragen uiteindelijk niet in behandeling genomen omdat de huurder halverwege het proces van de aanvraag afzag. Van de 21 aanvragen die overbleven hebben zes huurders toestemming gekregen voor het uitvoeren van de ZAV, zeven huurders hebben geen toestemming gekregen en zeven huurders hebben voorlopige toestemming gekregen voor het uitvoeren van de ZAV. Het aantal uitgevoerde NABI’s (nagekomen binnenrenovatie woningen) in 2011 was 37. Huurders krijgen van ons bij planmatig onderhoud de mogelijkheid extra veranderingen aan te (laten) brengen. Daar wordt in eenderde van de gevallen gebruik van gemaakt.

48

aanbesteding en opdrachtverstrekking korter werd. Eind 2012 zijn de aannemers die voor ons onderhoudswerk hebben uitgevoerd opnieuw beoordeeld en zijn de jaarlijsten voor 2013 vastgesteld. Tevens wordt het totale aanbestedingsbeleid in 2013 GoedeStede breed geëvalueerd.

Asbest In 2009 is de asbestinventarisatie afgerond conform het Aedes-protocol. Daaruit kwamen geen acute situaties die direct een aanpak vereisten. In 2010 is het asbestbeleid vastgesteld, in 2011 geïmplementeerd en in 2012 geëvalueerd in verband met veranderende wetgeving. In 2013 wordt het beleid aangepast aan deze nieuwe regelgeving.

Het asbest bevindt zich vooral in vensterbanken en (gevel)panelen aan de buitenzijde van de woningen. De kapotte panelen in ons complex aan de Klokkeluiderstraat in het centrum van Almere zijn in 2012 vervangen. We hebben besloten om in 2013 preventief alle panelen (op menshoogte) in dit complex te vervangen.

49

50

een rol blijven vervullen waarbij ons streven naar evenwichtige wijken de boventoon voert.

Acquisitie In Almere moeten woningzoekenden circa zes jaar wachten op een passende huurwoning. Onze acquisitieactiviteiten (grond en/of projecten) zijn erop gericht om onze woningvoorraad te kunnen verversen en daarmee ook de wachttijden te laten afnemen. In principe voegen wij graag grondgebonden woningen toe aan ons bezit. Waar mogelijk zoeken we aansluiting bij de bestaande woningvoorraad en gewenste doelgroepen in de wijk. De prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen moet hoger zijn dan het bestaande bezit in de buurt/wijk. Voor wat betreft de samenstelling van de buurt en het complex gaan we voor evenwichtige wijken met een gedifferentieerd woonmilieu. In principe ligt onze focus op een huurprijs tot de maximale huurgrens.

Bij alle projecten beoordeelt GoedeStede de potenties van het project in relatie tot de markt en ons voorraadbeleid. Onze haalbaarheidsstudies geven inzicht in de grondprijzen, rendementen, complexiteit en risico’s. Opvallend is dat bijna alle studies steeds minder een combinatie worden van huur- en koopwoningen met commerciële of maatschappelijke ruimten. Dit houdt verband met de marktsituatie binnen de gemeente Almere en met de gewijzigde regelgeving vanuit Den Haag en Brussel.

In ontwikkeling Wij constateren dat er een behoefte is aan starterswoningen, maar dat projecten moeizaam van de grond komen. Wij overleggen met verschillende lokale (markt)partijen over mogelijke (her)ontwikkelingen en conceptplannen. Samen met de gemeente Almere bekijken we of, en waar, deze initiatieven gerealiseerd kunnen worden. Ook in 2012 zijn verschillende (concept)plannen uitgewerkt. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd dat we begin 2012 overeenstemming met de gemeente hebben bereikt over het ontwikkelen van 37 woningen aan de Evenaar, De Factory. Dit project is medio 2012 in een Design & Build constructie aanbesteed waardoor de start bouw naar verwachting in het voorjaar 2013 plaats vindt.

In uitvoering Eind 2011 waren wij gevraagd om als achtervang te dienen bij het project Mainland aan de Evenaar. Dit project betreft het bouwen van 45 appartementen en bedrijfsruimten, inclusief een parkeerterrein op maaiveld. Door onze aankoop van 11 appartementen kon het project in het voorjaar van 2012 starten en de verwachting is dat voor de zomervakantie 2013 het project opgeleverd kan worden.

Opgeleverde nieuwbouw GoedeStede heeft in 2012 geen nieuwe woningen en bedrijfsruimten opgeleverd.

52

Gedurende het jaar is met alle medewerkers een start-, voortgangs- en beoordelingsgesprek gevoerd. Tijdens de gesprekken zijn afspraken gemaakt, bewaakt en beoordeeld over te bereiken resultaten en het ontwikkelen van (kern)competenties. Er worden resultaatafspraken gemaakt door de resultaatgebieden uit het functieprofiel te vertalen in SM/WART-geformuleerde doelstellingen (Specifiek, Meetbaar/Waarneembaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden). Het gaat daarbij om de producten en diensten die de medewerker geacht wordt te leveren. De scores bij de beoordeling (1 tot en met 5) zijn gekoppeld aan een vaste en/of variabele beloning. Alle gesprekken zijn gevoerd volgens planning. In één team zijn de gesprekken uitgesteld vanwege ziekte. Naast resultaataftpraken besteden we ook aandacht aan onze kerncompetenties; het zogenaamde ABC: Ambitieus, Betrokken, Competent. Dit ABC-gedrag weegt mee bij de beoordeling.

Arbeidsvoorwaarden Conform de aftpraken in de CAO hebben op 1 januari en 1 juli loonstijgingen plaatsgevonden van respectievelijk 1,25°k en O,65%. Het verlofurenbudget wordt 189,5 verlofuren per jaar op basis van een fulltime dienstverband.

Opleiding en ontwikkeling De kwaliteit van onze medewerkers bepaalt de kwaliteit van GoedeStede. Daarom investeren we graag in onze medewerkers. Het budget voor te volgen opleidingen voor medewerkers bedraagt 4% van de bruto loonsom. De opleidingskosten bedroegen 3,5%. GoedeStede wil blijven investeren in de professionaliteit en zelfstandigheid van medewerkers. De kosten voor loopbaanadvies en coaching worden onder opleiding en ontwikkeling geschaard. In 2012 hebben acht medewerkers gebruik gemaakt van hun individueel loopbaanbudget (“rugza kje”).

Er zijn ook ‘in company’ trainingen gevolgd. Dit waren in 2012: Agressietraining Klantcommunicatietraining Office 2010 Documentherkenning GoedeStede investeert in de manier waarop we tegen onszelf, elkaar, onze klanten en leveranciers aankijken. In een interactieve en onderhoudende ‘ja-maar’ bijeenkomst zijn handvaten geboden om problemen te veranderen in mogelijkheden.

M D-traject Om de kernwaarden Ambitieus, Betrokken en Competent concreet vorm te geven, hebben managementteam en teammanagers de kernwaarden uitgewerkt en vertaald naar gedragsindicatoren. Deze worden in 2013 in de HR cyclus geïmplementeerd. De teammanagers namen deel aan enkele intervisiebijeenkomsten.

Personeelsbestand In 2012 zijn zes medewerkers in dienst gekomen. Zeven medewerkers zijn vertrokken. Hiervan is één medewerker vertrokken in verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd.

De afname van de ontwikkelingsportefeuille heeft rechtstreeks invloed gehad op de bezetting bij de afdeling Vastgoed. Eind 2011 zijn de gesprekken met de ondernemingsraad en vakbonden afgerond over de geplande formatiewijzigingen bij Vastgoed. De afdeling is begin 2012 met twee formatieplaatsen gekrompen en taken zijn herverdeeld.

Eind 2012 heeft GoedeStede 74 medewerkers in dienst. De man/vrouwverdeling is exact 50-50. Samen bezetten de medewerkers 65,3 fte, exclusief stagiaires en ingeleende medewerkers. Vier medewerkers zijn op basis van tijdelijke inleen ingehuurd. Het inhuurbudget wordt in principe ingezet bij ziektevervanging en extra werkzaamheden.

Voor drie medewerkers is een functiewijziging geweest. GoedeStede heeft gedurende het jaar vijf stagiaires gehad. Ongeveer 43% van onze medewerkers werkt in deeltijd; van de vrouwen is dat 87,5%, van de mannen 12,5%. Een aantal medewerkers werkt fulltime in vier dagen van negen uur. Van vier medewerkers wijzigde het aantal werkuren.

Jubilea in 2012 In 2012 hebben wij de volgende jubilea gevierd: Drie medewerkers waren 25 jaar in dienst en zeven medewerkers vierden hun 12,5 jarig jubileum.

Verzuimstatistieken per jaar

26.7 1,5 7 72

2012

14 1 1,10 4 57

2011

6 87 1,22 2,38

‘1

Voor 2012 stond de norm voor het ziekteverzuim op 3%. Deze norm is niet gehaald vanwege een paar langdurig zieken. De ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar is weergegeven in onderstaande tabel.

Gemiddelde duur in dagen Gemiddelde frequentie Voortschrijdend verzuimpercentage

Met de nieuwe arbodienst zijn afspraken gemaakt over de manier van terugkoppelen van het verzuimspreekuur, met als doel beter grip te kunnen krijgen op langdurig, frequent of dreigend verzuim.

Wij vinden werkplezier belangrijk en willen onze medewerkers fit en alert houden. Daarom besteden we naast persoonlijke ontwikkeling aandacht aan gezondheid. Circa 15 medewerkers maken regelmatig gebruik van een stoelmassage en 12 medewerkers nemen deel aan bedrijfsfitness. Een kwart van onze medewerkers heeft zich het afgelopen jaar geen enkele keer ziek gemeld. We vinden het verzuimpercentage te hoog. Het percentage langdurig verzuim is circa 5% van het totaal, niet arbeidsgerelateerd en daarmee niet of nauwelijks beïnvloedbaar verzuim. In 2013 worden de leidinggevenden getraind in het voeren van verzuimgesprekken.

In 2013 staat ook de duurzame inzetbaarheid van medewerkers hoog op onze agenda waarmee we preventief aandacht besteden aan werkplezier en inzetbaarheid op langere termijn. Aanleidingen zijn de gemiddelde leeftijd van 48,5 jaar, de relatief veel langdurig afwezige medewerkers en het feit dat wij in de toekomst steeds langer moeten doorwerken. Instrumenten om de inzetbaarheid te bevorderen worden uitgewerkt.

Integriteitsbeleid In vervolg op de herziene gedragcode van GoedeStede is met alle teams het dilemmaspel gespeeld. Doel hiervan was het onderwerp integriteit bij de medewerkers onder de aandacht te brengen.

Agressie Er zijn in 2012 totaal 17 meldingen van agressie gemeld (vijf in 2011). Deze meldingen zijn te verdelen in: ~‘ één telefonisch 10 aan de balie vijf in de wijk één bedreiging via de e-mail ~“ V

~

Vastgoed

Financiële Administratie ICT Control & Treasury Secretariaat

Financiën

Directie-Bestuur

Woondiensten

Nieuwbouw & Ontwikkeling Beheer & Onderhoud

p&O

Klantservice Woonservice Wijkservice Strategie & Marketing

Aan het hoofd van de organisatie staat een directeur-bestuurder. Hij geeft leiding aan het managementteam dat bestaat uit de managers Financiën & 1cr, Vastgoed en Woondiensten. De voorzitter is de directeur-bestuurder.

Afdeling Woondiensten De afdeling Woondiensten telt drie teams, te weten het team Klantservice, het team Woonservice en het team Wijkservice.

Bij het team Klantservice zijn ondergebracht: de telefonische klantcontacten, de centrale balie, de afdeling Incasso en de servicelijn voor reparatieverzoeken.

en netwerkpartners. Hun kennis wordt als input gebruikt voor het Strategisch Voorraad Beleid.

Ook kent de afdeling een staf die verantwoordelijk is voor het beleid, de kwaliteit en de concernen klantcommunicatie.

Afdeling Vastgoed De afdeling Vastgoed bestaat uit functionarissen binnen Nieuwbouw en Ontwikkeling en het team Beheer en Onderhoud. Nieuwbouw en Ontwikkeling acquireert en ontwikkelt nieuwe projecten. Het team Beheer en Onderhoud kent een subafdeling Bedrijfsbureau en een subafdeling Uitvoering en houdt zich bezig met het planmatig onderhoud voor de middellange en lange termijn. De verhuur van bedrijfsruimten, de verkoop van woningen en het onderhouden van contacten met de Verenigingen van Eigenaren, wordt door de afdeling Vastgoed gedaan.

Afdeling Financiën Het team Financiële Administratie verzorgt de financiële administratie (debiteuren, crediteuren, activa, projectenadministratie, salarisadministratie, verzekeringen en managementinformatie). De controller en medewerker treasury rapporteren rechtstreeks aan de manager Financiën.

Het team ICT bestaat uit twee systeembeheerders en een medewerker informatievoorziening die er voor zorgen dat de netwerken, e-mail, intranet, internet en de telefoons werken.

Het secretariaat bestaat uit een teammanager, een directiesecretaresse, een medewerkster Secretariaat en een bedrijfsconciërge. Dit team zorgt voor de postafhandeling, beheert het digitale archief en verzorgt de algemene correspondentie. Daarnaast beheren zij de agenda’s van de directeur en het managementteam en ondersteunen bij evenementen en andere zaken.

p&o

Alle ondersteuning van en advies aan het management op het gebied van personeel en Organisatie wordt door de P&O adviseur geleverd. Tot het takenpakket behoort ook de advisering over opleiding en training en alle informatievoorziening aan medewerkers op het gebied van personeelszaken.

Protocollen In samenwerking met de OR zijn het integriteits-, opleiding- en het leeftijdsbewustbeleid geëvalueerd, aangepast en in werking getreden. Het bonusbeleid is aangescherpt en een regeling bedrijfskleding opgesteld.

Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) heeft zich in 2012 met tal van onderwerpen beziggehouden. Zo is regelmatig gesproken over het klimaatbeheersingssysteem in het kantoorpand en wordt de stand van za ken met betrekking tot de afdeling Nieuwbouw c.q. nieuwe projecten nauwlettend gevolgd.

57

dan uitgezet binnen GoedeStede.

In december heeft de OR haar jaarlijkse gesprek met een aantal RVC-leden gehad. Hierin is onder andere de afspraak gemaakt dat in 2013 het gesprek plaatsvindt met de voltallige RVC en de OR. De OR heeft het gesprek ook dit jaar weer als prettig en open ervaren.

Bedrijfshulpverlening Binnen GoedeStede zijn zeven medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener (BHV). De BHV ploeg heeft alle vereiste (herhalings)cursussen inclusief AED gevolgd. In 2012 heeft een aangekondigde ontruiming plaatsgevonden die naar tevredenheid is verlopen.

58

van het Kabinet impliceren echter een veranderend financieel perspectief voor onze Organisatie. Financiële continuiteit

Richtlijn 645 toegelaten instellingen volkshuisvesting De Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting is begin 2011 herzien en heeft als verplichte ingangsdatum het boekjaar 2012.

Ten opzichte van de Richtlijn 645 (aangepast in 2005) zijn de belangrijkste wijzigingsvoorstellen: 1. het classificeren van onroerende za ken in exploitatie naar typologie; 2. het kwalifïceren van het sociaal vastgoed; 3. het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal- en commercieel vastgoed; 4. het opnemen van een passage over afschrijvingen.

1. Classificeren van onroerende zaken in exploitatie naar typologie Er zijn volgens de Richtlijn twee typologieën van onroerende za ken: het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed. Sociaal vastgoed zijn alle DAEB activiteiten. Commercieel vastgoed zijn alle niet-DAEB activiteiten.

2. Het kwalificeren van het sociaal vastgoed op basis van beleid De Richtlijn hanteert de volgende begrippen:

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed als cie toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement.

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrjfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed als de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hier centraal.

3. Het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal- en commercieel vastgoed Voor het sociaal- en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de waarderingsuitgangspunten van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen van toepassing. De actuele waarde is hier de reële waarde van de vastgoed belegging op balansdatum. Deze waarde is gewoonlijk de marktwaarde. Waardemutaties lopen via de winst- en verliesrekening. Onder Richtlijn 645 (2005) was de actuele waarde gelijk aan de bedrijfswaarde en was er geen keuzemogelijkheid het vastgoed te zien als vastgoedbelegging conform Richtlijn 213. Waardemutaties liepen ook hier via cle winst- en verliesrekening.

waarderingsgrondslag.

Voor het sociaal vastgoed dienen wij een keuze te maken tussen de kwalificatie bedrijfsmiddel of belegging. Leidend hierbij is ons beleid. Gezien het gevoerde en te voeren beleid van GoedeStede kwalificeren wij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Bij deze keuze is de bedrijfswaarde de actuele waarde voor het sociaal vastgoed. Hierbij is Richtlijn 212 Materiële vaste activa en Richtlijn 121 Bijzondere waardeverminderingen van toepassing. Ook voor het commercieel vastgoed kiezen wij voor het actuele waardemodel. Hierbij is Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen van toepassing.

Marktwaarde De marktwaarde van vastgoedbeleggingen is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is. De marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. De marktwaarde is het scenario met de hoogste waarde. Ultimo 2012 vallen 302 woningen en 113 bedrijfsruimten onder het begrip niet-DAEB bezit. Voor de woningen is de geliberaliseerde huurgrens bepalend. Woningen met een huur boven de geliberaliseerde huurgrens, € 664,- per 31 december, worden gezien als niet-DAEB. Per 1 januari 2013 zijn, in verband met de herziening van de huurprijsgrenzen, 171 van de 302 woningen weer te zien als DAEB woningen. Voor de bedrijfsruimten is de aard van de bedrijfsvoering bepalend. Een externe makelaar heeft het niet-DAEB bezit getaxeerd.

Stelselwijziging De wijziging in grondslag voor waardering van activa en passiva, van historische kosten naar actuele waarde, leidt tot een herrekening van het eigen vermogen. Het verschil tussen het eigen vermogen voor en na herrekening wordt als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen verwerkt. Meerjarenperspectief

Regeerakkoord en GoedeStede Voor GoedeStede loopt, bij een verhuurdersheffing van € 1,75 miljard in 2017, de verhuurdersheffing van € 0,1 miljoen in 2013 tot € 5,0 miljoen in 2017. Dit komt neer op € 690,00 per woning. Daarnaast staat in het Regeerakkoord Rutte II dat op de lange termijn de heffing voor verhuurders evenredig met het toenemend gebruik van de huurtoeslag wordt verhoogd.

x€ 1 2013 25 220 250 180 675

2014 510 165 375 180 1.230

2015 605 165 475 180 1.425

2016 617 110 485 180 1.392

2017 617 110 475 180 1.382

Daarnaast houdt GoedeStede voor de komende jaren, conform opgave Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), rekening met een Saneringshefflng van in totaal € 5,5 miljoen. Overzicht heffin en er wonin Omschrivin. Verhuurdersheffino SanerinGsheffino CR1 Vennootschaesbelastjn Onroerendezaakbelastin Totaal

GoedeStede nauwelijks sturingsinstrumenten heeft om onvoorziene omstandigheden op te vangen. De ingerekende extra heffing kan op deze manier opgevangen worden. We investeren niet in nieuwbouw maar wel in het bestaande woningbezit.

Solvabiliteit De minimale norm voor de solvabiliteit met als waarderingsgrondslag de historische kostprijs was gelijk aan 10%. Als wij deze norm herleiden naar actuele waarde dan is de minimale norm voor de solvabiliteit met als waarderingsgrondslag de actuele waarde gelijk aan 35°k. De solvabiliteit ultimo 2012 met als waarderingsgrondslag de actuele waarde is gelijk aan 37%.

Voor de financiële sturing is het sturen op solvabiliteit van minder belang dan het sturen op kasstromen. Sturen op solvabiliteit wordt beïnvloed door gemaakte keuzes in waarderingsgrondslag; waardering op historische kosten of waardering op actuele waarde. Daarbij hebben wijzigingen in de Richtlijnen voor de Jaarrekening hun directe invloed op deze waardering.

Sturen op kasstromen Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van belang het verloop van de kasstromen te monitoren. In deze kasstroom zijn de rente uitgaven en inkomsten en 2% fictieve aflossing van de leningenportefeuille opgenomen. Deze definitie van de operationele kasstroom komt overeen met de definitie die het WSW voor de operationele kasstroom hanteert. Naast het verkrijgen van borgstelling van het WSW moet ook geanticipeerd worden op de effecten van het Regeerakkoord. Vanaf 2013 hanteert GoedeStede dan ook een minimale norm voor de Interest Dekking Ratio gelijk aan 1,6 (voorheen 1,4). Naast de kasstroom uit operationele activiteiten kennen wij ook kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten.

61

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Harde projecten Overige investeringen Financiële vaste activa Totaal kasstroom uit (des)investerings activiteiten

Kasstroom na fictieve aflossing

-4.262

-5.714

-5.414 -300

1.388

-30.447 -16.342

2.576

-210 -30 2.816

-1.201

-195

-195

1.589

-35.610

387

-39 426

2.081

-22.861 -46.142 -69.003

-33.940

223

-218 441

2.938

-

-

-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-25.011 -21.131 -46.142

Norm 1,6 1,1

39%

61%

2013 1,5 1,1

herfinanciering)

-20.426 -6.630 5.925 -14.501 -14.501 -21.131

75°h

2014 1,4 1,0

59% 40°h

57% 42%

1,6 1,1

2015

56% 43%

1,6 1,1

2016

55% 44%

1,6 1,1

2017

707.151 709.244 708.053 705.929 703.329 432.323 415.876 406.534 395.924 384.984

144 5.781 5.925

Mutatie liquide middelen (excl. Liquide middelen per 01.01 Liquide middelen per 31.12 Bedrijfswaarde/Marktwaarde Netto schuldpositie

Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio

35%

Ken etallen

Loan to Value Solvabiliteit actuele waarde Verklaring kengetallen

Interest Coverage Ratio Dit kengetal geeft aan in hoeverre vanuit de exploitatiekasstroom van het bestaand bezit de rente betaald kan worden. De norm is 1.6. Met deze norm wordt voldaan aan de eisen van het WSW en wordt geanticipeerd op eventueel te verwachten effecten van het Regeerakkoord.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Dit kengetal geeft inzicht in de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de te betalen rente en aflossing. Voor de aflossing wordt rekening gehouden met een fictieve aflossing van 2% van het vreemd vermogen (= norm WSW). De norm is minimaal gelijk aan 1,1.

ban te Value Dit kengetal laat de financiering uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde van het bezit zien. Als vuistregel voor dit percentage wordt een bovengrens van 75% gehanteerd.

-

-

-

-

Inflatie Huurverhoging Rente Verhuurdersheffing Saneringsheffing Investeringen nieuwbouw Bedrijfswaarde

Vanaf 2014 en verder: 2°/o Voor 2013: 2,25%; vanaf 2014 en verder: 2°k Huurverhoging jaarlijks door middel van huurharmonisatie circa 0,6% Voor 2013 en 2014: 4%. Vanaf 2015 en verder 5,25% Vanaf 2013 € 0,2 miljoen oplopend tot € 5,0 miljoen in 2016 en verder Voor 2013 € 1,7 miljoen; 2014 € 1,3 miljoen; 2015 € 1,3 miljoen; 2016 € 0,8 miljoen; 2017 € 0,4 miljoen Vanaf 2014: geen investeringen nieuwbouw Bij de berekening van de bedrijfswaarde voor het DAEB bezit is rekening gehouden met een door de Eerste Kamer goedgekeurde verhuurdershefflng van € 50 miljoen voor 2013. Voor GoedeStede is dit € 0,1 miljoen.

Conclusie Het overzicht kengetallen laat zien dat in de komende vijf jaar in bijna alle jaren wordt voldaan aan de gestelde normen.

Solvabiliteitsoordeel CFV: voldoende solvabiliteit Het CR1 hanteert als vermogensbegrip het volkshuisvestelijk vermogen. Dit vermogensbegrip is gebaseerd op de door GoedeStede opgegeven bedrijfswaarde ultimo 2011. Om te komen tot een gelijk oordeel in gelijke omstandigheden en de vergelijkbaarheid tussen corporaties te bevorderen uniformeert het CR1 de opgegeven bedrijfswaarde en bepaalt daarmee het volkshuisvestelijk vermogen. Daarnaast bepaalt het CR1 met behulp van de verstrekte prognosegegevens en andere externe informatie een risicobedrag als minimale ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen. Het risicobedrag is opgebouwd uit een drietal risicobronnen, te weten markt, macro-economische en operationele risico’s. Om tot een solvabiliteitsoordeel te komen, wordt het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2011 afgezet tegen de berekende waarde van het risico ultimo 2011.

Bedrag x € 1.000 Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2011 285.282 Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen: risico 105.726

Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 is de conclusie van het CR/ dat het vermogen op balansdatum 31 december groter is dan het voor GoedeStede vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. De solvabiliteit is hiermee voldoende.

Continuïteitsoordeel CFV Het continuïteitsoordeel geeft aan of de voorgenomen activiteiten voor de jaren 2012 tot en met 2016 in verhouding staan tot de financiële mogelijkheden van GoedeStede. Het continuïteitsoordeel kent vier verschillende categorieën:

63

Categorie B2: de voorgenomen activiteiten brengen de corporatie op de korte termijn (binnen twee jaar) in gevaar.

Continuïtejtsoordeel GoedeStede: Al De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie.

€ € € €

lll.304.00Q -34.95L000 6.5~O0~O0~0 11. 346.~OQ0

Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op grond van de verstrekte prognosegegevens per 1 februari 2012 voor de jaren 2012 tot en met 2016 is het oordeel van het WSW dat GoedeStede voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Overzicht Faciliteringsvolume Facilitering~yolume volg~ p~g~se Claims Uitgegev~en leniogen sinds 1 januari 2Q12 VrJjgeg~ven facilit~ri~g~voIurne

Het faciliteringsvolume is gebaseerd op de op 1 februari door GoedeStede ingediende investerings en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012 tot en met 2014.

Toegepaste Claim Het WSW heeft per brief van 22 november 2012 aangekondigd bij alle deelnemers de borging voor de financieringsbehoefte (investeringen en herfinancieringen) te beperken tot en met het jaar 2013. Het WSW geeft derhalve op dit moment geen faciliteringsvolume af voor 2014 en verder. Dit in afwachting van de impact van de verhuurders- en saneringsheffingen op de kasstromen van de corporaties.

Grondposities GoedeStede heeft direct dan wel indirect (via haar belang in Paradijshout C.V.) een tweetal grondposities.

Positie Almere (Paradijshout C. V.) Als vennoot in de Paradijshout C.V. en haar belang in de beherende vennootschap Groene Hel Vastgoed B.V. heeft GoedeStede een 33,3% belang in de 30 ha grondpositie. Ons aandeel in de grondpositie van Paradijshout C.V. was gewaardeerd op € 5,3 miljoen. In 2012 heeft een extern makelaar de grondpositie getaxeerd. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering. Daarnaast valt het plangebied onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie Oosterwold” wordt de ambitie uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische manier moet ontwikkelen. Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. GoedeStede vraagt zich af of dit een realistisch scenario is. Voorzichtigheidshalve is de waardering op basis van dit scenario aangepast. Het deel van GoedeStede van de grondpositie is gewaardeerd op € 1,8 miljoen.

De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een Vastellingsovereenkomst II (VSO II). In de fiscale openingsbalans zijn de activa en passiva tegen de waarde in het economisch verkeer opgenomen. De waarde in het economische verkeer van de voor GoedeStede belangrijkste balansposten is als volgt:

-

Activa Materiële vaste activa Sociale huurwoningen: 70% van de WOZ-waarde Markthuurwoningen: 100% van de WOZ-waarde Maatschappelijk vastgoed: 100% van de WOZ-waarde -

-

Financiële vaste activa De waarde van de leningen u/g (uitgeleende gelden) is de marktwaarde. De marktwaarde is berekend door het contant maken van de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 1 januari 2008.

Passiva Leningen o/g (opgenomen gelden) De waarde van de leningen o/g (opgenomen gelden) is de marktwaarde. De marktwaarde is berekend door het contant maken van de toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 1 januari 2008.

Passieve/Actieve belastinglatenties Leningen o/g (opgenomen gelden) Stand van de latentie per 01.01.2012: Stand van de latentie per 31.12.2012: Mutatie ten laste van de post belastingen

Actieve belastinglatentie Compensabele verliezen Stand van de latentie per 01.01.2012: Stand van de latentie per 31.12.2012: Mutatie ten laste van de post belastingen

€ € €

196.949 182.881 14.068

206.425 84.679 121.746

€ 2.754.342 € 949.806 € 1.804.536

Waarderingsverschillen Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn.

Leningen u/g (uitgeleende gelden) Stand van de latentie per 01.01.2012: € Stand van de latentie per 31.12.2012: € Mutatie ten gunste van de post belastingen €

65

• • •

• •

Een hogere negatieve waardeveranderingen materiële vaste activa van € 3,3 miljoen; De onderhoudskosten stegen met € 3,7 miljoen; Een negatief resultaat van per saldo € 2,4 miljoen ten opzichte van een positief resultaat van € 1,6 miljoen op niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Het verschil van € 4 miljoen is met name veroorzaakt door de afwaardering van de grondposities; Een toename van het resultaat op deelnemingen van € 0,5 miljoen. Een nadelig verschil in belastingresultaat van 2,2 miljoen in verband met onder andere de mutatie in latente belastingvorderingen- en verplichtingen.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de netto toekomstige verdiencapaciteit van het bezit: de toekomstige kasstromen van opbrengsten, zoals huren, en kosten zoals onderhoud, personeel en verhuurdersheffing, worden contant gemaakt naar het heden. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een door de Eerste Kamer goedgekeurde verhuurdersheffing voor 2013 van € 50 miljoen. Voor GoedeStede is dit € 0,1 miljoen. Volgens de handreiking bij RJ 645 worden heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan de onroerende zaken in exploitatie in de bedrijfswaardeberekening betrokken zodra het wettelijk kader is geformaliseerd. Tot en met het verslagjaar 2011 werd gerekend met een gelijk stijgingspercentage van de inkomsten en de uitgaven, te weten 2%. Vanaf het verslagjaar 2012 wordt vanaf 2018 en verder voor de indexering van de uitgaven en inkomsten gerekend met de sectorparameters. De sectorparameter waarmee de uitgaven vanaf 2018 jaarlijks stijgen is 1% hoger dan de sectorparameter waarmee de inkomsten (huren) vanaf 2018 jaarlijks stijgen. Voor de uitgaven wordt gerekend met een percentage van 3% en voor de inkomsten met een percentage van 2%. Het indexeren van uitgaven tegen een hoger percentage dan de indexatie van de inkomsten heeft geleid tot een lagere bedrijfswaarde van € 38,5 miljoen. Dit verklaart met name het negatieve bedrag aan overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille van € 13,4 miljoen in de geconsolideerde Winst- en verliesrekening over 2012. De bedrijfswaarde van ons DAEB bezit is € 633 miljoen.

Marktwaarde De marktwaarde van vastgoedbeleggingen is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is. De marktwaarde van ons niet-DAEB bezit is € 62 miljoen.

66

GoedeStede houdt in de meerjarenbegroting rekening met een infiatiepercentage van 2,25% voor het jaar 2012 en 2,0% voor de jaren 2013 en verder. Het verloop van de inflatie en de invloed daarvan op de solvabiliteit en de kasstromen wordt nauwlettend gevolgd en vertaald in mogelijke scenario’s. Operationeel risico

Verhuur van woningen en bedrijfsruimten Binnen de woningportefeuille van GoedeStede is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie maanden). In totaal staan ruim 40.537 woningzoekende ingeschreven voor een huurwoning in Almere. De gemiddelde wachttijd voor een woning bedraagt circa zes jaar. Het risico dat woningen niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig. De verhuur van bedrijftruimten is wel een aandachtsgebied.

Verkoop woningen bestaand bezit Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen uit bestaand bezit te verkopen aangezien vanaf 2014 geen nieuw te bouwen woningen zijn ingerekend.

Projectontwikkeling De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de activiteiten in het kader van projectontwikkeling. In principe wordt met de bouw van koopwoningen gestart als 7O% van het aantal woningen is verkocht.

Iedere fase binnen een project wordt afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Beheersing van de projectenportefeuille vereist een verdergaande rapportagestructuur gericht op tijd (planning), geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan door renteverliezen. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het project herontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging. Naast de faserapportage is het risicomanagement projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd. De benodigde risicobuffer voor de projectenportefeuille is gekwantificeerd. Het projectontwikkelingsproces is beschreven in de in 2011 vastgestelde Leidraad Projectontwikkeling.

In 2012 is het investeringsstatuut vastgesteld. In dit investeringsstatuut is vastgelegd hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt geborgd. Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.

Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële beoordelingscriteria. In dit statuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria opgenomen die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement.

Financiering De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 € 437 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de portefeuille bedraagt 4,4%. Voor het financieren van haar activiteiten trekt GoedeStede leningen aan onder borging van het WSW. Om te beoordelen of corporaties voldoende kredietwaardig zijn hanteert het WSW het verloop van de operationele kasstroom als belangrijk toetsingscriterium. Hierbij geldt als norm dat de operationele kasstroom, inclusief rente uitgaven en inkomsten en inclusief 2% fictieve aflossing, voor de komende vijf jaar positief moet zijn. Het monitoren en beheersen van de kasstromen is dus van essentieel belang. Het risico is groot dat woningcorporaties als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing in grote financiële problemen komen. GoedeStede is samen met andere corporaties dan verplicht bij te springen. Om hierop te anticiperen richt GoedeStede zich dan ook op het verbeteren van haar operationele kasstroom door middel van het verlagen van haar leningschulden. De norm voor de Interest Coverage Ratio (1CR), wordt verhoogd van 1,4, de minimale eis van het WSW, tot 1,6.

Treasury Het treasury statuut, het strategisch treasury beleidsplan en het treasury jaarplan zijn voor GoedeStede belangrijke instrumenten om de financiële risico’s verbonden aan treasury management te beheersen. In het treasury statuut zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasury management geregeld. Het strategisch treasury beleidsplan is een vertaling van de doelstellingen van ons financieel en treasury beleid. Ons beleggingsbeleid is erop gericht dat alleen overtollige middelen worden aangehouden als wij deze middelen niet op een andere wijze kunnen aanwenden. Onze huidige beleggingsportefeuille bedraagt ultimo 2012 € 2,6 miljoen en bestaat uitsluitend uit vastrentende waardes. Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een jaar. Bij de invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan bedrijfseconomisch renterisico onderhevig mag zijn. Ultimo 2012 bedraagt het bedrijfseconomisch renterisico voor de jaren: 2013: 0,4% 2014: 4,1% 2015: 3,3% 2016: 7,4% 2017: 6,1%

Der/vaten GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat. Op 1 oktober 2012 zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden er ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling dient aannemelijk te maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd.

68

Grondp os/ties GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen. Slechts investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer slechts zeer beperkt zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn dan neemt GoedeStede geen positie in. Eind 2012 bedroeg de waarde van de ingenomen grondposities voor het aandeel van GoedeStede € 4,2 miljoen.

Beheersing/monitoring van risico’s De planning- en controlcyclus bij GoedeStede bestaat uit zes hoofdonderdelen: 1. Omgevingsanalyse; 2. Periodieke rapportages; 3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden; 4, Beheersing bedrijfsprocessen; 5. Interne controlemaatregelen; 6. Benchmarking.

1. Omgevingsanalyse De omgevingsanalyse wordt in vier cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan worden de tendensen die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze tendensen en welke gevolgen die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding aan de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van het ondernemingsplan en de invulling van de jaarplannen aan de orde komt, wordt een overzicht verstrekt van ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal, technisch en economisch gebied) die invloed hebben of kunnen hebben op onze missie, visie, doelstellingen en ambities. Parallel aan de managementrapportage wordt een directieverslag opgesteld waarin concrete en actuele ontwikkelingen en besluiten staan vermeld. Dit zijn de zaken die ons werk ook direct raken. Deze rapportage gaat naar de RvC. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen tussen de directeur-bestuurder en de leden van het management, zijn deze onderwerpen een terugkerend thema.

2. Periodieke rapportages De periodieke rapportages zijn een onderdeel van de planning- en controlcyclus bij GoedeStede. • Maandelijks wordt een kengetallenoverzicht samengesteld. Dit kengetallenoverzicht is afgeleid van de trimesterrapportage. Door middel van een kleurenoverzicht wordt een quickscan gegeven van een aantal relevante indicatiecijfers; • Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten per budgethouder. Tevens wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget; • Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. De indeling van de rapportage is gebaseerd op de BBSH-taakvelden. Daarnaast worden de te realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord; De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar; •

69

4. Bedrijfsprocessen Alle processen binnen de Organisatie zijn beschreven en voor de hele organisatie digitaal beschikbaar. De nadruk hierbij is gelegd op efficiencyverbetering en op de toetsing van de risico’s die de diverse processen met zich meebrengen.

5. Interne controlemaatrege/en In de planning- en controlcyclus wordt per vier maanden een uitgebreid managementrapport uitgebracht. Dit wordt gevolgd door een rapportage controlebevindingen op basis van de BBSH taakvelden, waarin ook een apart hoofdstuk voor de risicobeheersing is opgenomen. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de volgende financiële verslaggeving risico’s: • Het verloop van het financieringsrisico op basis van de borgingsruimte van het WSW; • De Interest Coverage Ratio, waarbij de relatie wordt gelegd tussen de exploitatie van het bestaand bezit en de betaalde interest. Tevens is het exploitatierendement opgenomen; Het weerstandsvermogen en de categorie-indeling volgens het CFV; Loan to value als relatie tussen de bedrijfswaarde en het aandeel externe financiering; Verloop renterisico; Risicobepaling projectontwikkeling; Fiscale ontwikkelingen.

• • • • •

Het controlerapport gaat verder in op de operationele en strategische doeleinden, waarbij onderlinge verbanden tussen de verschillende taakvelden worden gelegd en aanbevelingen worden gedaan om de procesgang of de rapportage daarover te verbeteren. Deze worden opgenomen in een actiepuntenlijst, waarvan de voortgang periodiek wordt bewaakt. Het controlerapport wordt besproken met de MT leden.

6. Ben chmark Met andere corporaties deed GoedeStede tot 2012 mee aan de Woonbench. Deelname was gericht op het verbeteren van financiële en operationele prestaties. In verband met een te laag aantal woningcorporaties die deelnemen aan deze benchmark, is de Woonbench opgeheven. Inmiddels zijn partijen onder leiding van Aedes bezig met het oprichten van een Corporatiebenchmark. GoedeStede wacht de resultaten hiervan af.

70

Activiteiten en verbindingen Wij beperken en beheersen de risico’s van grootschalige projecten. Daarom brengen wij sommige activiteiten onder in rechtspersonen, samenwerkingsverbanden en verbindingen met andere organisaties. De directeur-bestuurder ziet erop toe dat investeringen voldoen aan de regelgeving en borgbaarheidscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Binnen de verbindingen streven we naar het bouwen en/of beheren van woningen die voldoen aan het BBSH. Er zijn geen koopwoningen gebouwd en er zijn ook geen woningen in eigendom boven de grens van € 200.000 verkregen. Aan GoedeStede verbonden rechtspersonen VERBINDINGEN

-

-

-

WonirigslichUng ~oec~eSted~

Holding BV

Goedestede

GoedeStede

Deel neni ngeil 0V

Vastgoed BV

GoedeStede

De volgende (groeps-)maatschappijen behoren tot de economische eenheid van Woningstichting GoedeStede, waarin zij, door haar zeggenschap over zakelijk en financieel beleid, beslissende invloed uitoefent. Het betreft de volgende besloten vennootschappen: GoedeStede Holding BV GoedeStede Vastgoed BV GoedeStede Exploitatie BV GoedeStede Deelnemingen BV GoedeStede Grondexploitatie BV -

-

GoedeStede Exploitalie ~N

GoedeStede Grondexplo~tatie BV

Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid Balanswaardering en consolidatie Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

GoedeStede Vastgoed BV Aard en activiteit van de verbinding Eigen statutair vermogen c~J~ jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid Balanswaardering en consolidatie Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2012 is nihil. De rekening-courant vordering bedraagt ultimo 2012 € 846.000. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). GoedeStede Holding BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit Woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Activa en passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Holding BV is voor de volle 100% geconsolideerd met Woningstichting GoedeStede. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van Woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Het ontwikkelen van onder andere (commerciële) combiprojecten, waarin zowel voor de sociale sector als de vrije sector woningen worden ontwikkeld. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2012 is nihil. GoedeStede Vastgoed BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit Woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening •ebracht. In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Vastgoed BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holdin. BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van Woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Ultimo 2012 waren 15 commerciële bedrijfspanden in exploitatie met een marktwaarde van € 2.419.000. Twee bedrijfspanden zijn gekwalificeerd als sociaal vastgoed en zijn gewaardeerd op de bedrijfswaarde van € 419.000. Het schuldrestant van de door GoedeStede Holding overgenomen lening bedroeg ultimo 2012 € 2.099.000, terwijl het saldo van de vordering in rekening-courant met GoedeStede Holding € 1.798.000 bedroeg. De rekening-courant schuld met Woningstichting GoedeStede bedroeg op balansdatum € 1.145.000. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opsla ercentage). Het betreft de exploitatie van registergoederen (met name bedrijfspanden) en de financiering daarvan. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Het sociaal vastgoed is gewaardeerd op bedrijfswaarde, het commercieel vastgoed op marktwaarde. De passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Exploitatie BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van Woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStecle

GoedeStede Grondexploitatie BV Aard en activiteit van de verbinding Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

Inzet hiervan vanuit Woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden Euribor + opslag ercentage). In 2012 hebben geen activiteiten Iaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Deelnemingen BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van Woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Het ontwikkelen van projecten, ondermeer door te • articiperen in samenwerkingsverbanden. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2012 is nihil. GoedeStede Grondexploitatie BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit Woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + o.slagpercentage In 2012 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Grondexploitatie BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Deelnemin ‘en BV. Bestuur van de holding en onderliggende (klein-) dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van Woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

de parkeerplaatsen op de binnenterreinen. GoedeStede heeft in deze drie beheerverenigingen 37 parkeerplaatsen in eigendom. Deze parkeerplaatsen horen bij de woningen.

VvE De Ooghoek (Tussen de Vaarten) VvE De Ooghoek is een VvE bestaande uit zes bedrijfsruimtes en 83 woningen. GoedeStede is eigenaar van vier bedrijfsruimtes en alle woningen.

VvE Min2 5.41 Deze VvE betreft een appartementengebouw waarin GoedeStede eigenaar is van negen woningen. Het technische en administratief beheer ligt in handen van Fiducie beheer.

VvE Wessel llckenstraat 1 tot en met 19 (Almere Stad) GoedeStede heeft in deze vereniging twee woningen. Deze woningen worden bij mutatie verkocht.

Vve Bottelaarpassage en Vve Klokkenluiderstraat (Almere Stad) Het betreft hier een tweetal verenigingen in Almere Stad, bestaande uit een commerciële plint met bovenliggende woningen. GoedeStede is eigenaar van 78 woningen en een kantoorruimte.

VvE Vlechtwerk & De Archipel (Almere Buiten) VvE De Archipel is een complex waarin een school en naschoolse opvang is gehuisvest, met de daarbij behorende voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. VvE Het Vlechtwerk is een soortgelijk complex. Bij beide verenigingen zijn de gemeente Almere (70%) en GoedeStede (30%) eigenaar van het complex. Het betreft hier een lastige verdeling met GoedeStede als eigenaar en verhuurder. Voor zowel Het Vlechtwerk en De Archipel hebben de verenigingen extern beheerder Fiducie beheer onder contract (administratieve werkzaamheden). De technische werkzaamheden worden in de DVO (dienstverleningsovereenkomst) omschreven. De gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.

VvE Tribeca (Europakwartier) Tribeca is een Vereniging van Eigenaren waar GoedeStede alleen de commerciële ruimte in de plint in eigendom heeft en tijdelijk een (wisselend) aantal woningen die vanuit de KoopGarant verplichtingen zijn teruggekocht. De commerciële ruimte wordt verhuurd aan een kinderdagverblijf. De woningen worden na aankoop weer verkocht. Met een minimaal aandeel heeft GoedeStede te weinig stemmen om zelfstandig beslissingen te nemen. Dit gebeurt dan ook via het inbrengen van verzoeken en het stemmen tijdens de Algemene Leden Vergadering.

VvE Homerun (Homeruskwartier) Project Homerun is eind 2011 geheel opgeleverd en de zeven verenigingen zijn alle opgericht. In 2012 is gestart met het in/samenwerken en verder grip krijgen op de verdere afstemming, begroting en (door te belasten) kosten.

VvE Groen & Grijs (Noorderplassen) Groen en Grijs bestaat uit zes commerciële ruimten, waarvan een ruimte aan Small Society is verkocht. Hierdoor zijn er juridisch meerdere eigenaren in het complex ontstaan. Voor Groen &

75

VvE Bommelsteijn (Almere Buiten) Bommelsteijn is een Vereniging van Eigenaren gelegen in de Stripheldenbuurt in Almere Buiten. In dit complex is GoedeStede alleen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de zes winkelruimten die in de plint zijn gesitueerd. GoedeStede heeft het complex in het verleden ontwikkeld en de woningen verkocht.

VvE Winkelcentrum Almere Haven GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren Centrum Almere Haven. Hier bezitten we 40 woningen en twee bedrijfsruimtes.

VvE The Library Dit betreft een in 2011 overgenomen appartementengebouw van 30 woningen van Woningstichting Rochdale. Deze woningen vallen binnen de VvE The Library. Er ligt echter een volledige onderhoudsverplichting aan de woningen bij de eigenaar van de desbetreffende appartementen.

Sponsoring Bijdragen aan het woonplezier van onze klanten en aan de ontwikkeling van de stad staat centraal in ons sponsorbeleid. Wij ondersteunen initiatieven en activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid en sociale samenhang in onze wijken. Ook voor activiteiten waar onze klanten baat bij hebben, kan sponsoring worden overwogen. Sponsoring wordt ook overwogen als een netwerkpartner ons voor een maatschappelijk verantwoord doel in relatie met ons werk vraagt bij te dragen. Ook medewerkers kunnen voor een dergelijk doel een bijdrage vragen. In 2012 is € 12.092,00 uitgegeven aan onder andere de Kunstbus, een schoonmaakdag, een jubileumfeest, een jongerenproject, een buurthuis en aan kindervakantieland. Samenwerkingsverbanden Aanpak Hen nepkwekerijen

Raad van de Kinderbescherming

Buurtbemiddeling

GoedeStede is lid van de Almeerse stuurgroep Aanpak Hennepkwekerijen. In 2012 is het convenant opnieuw vastgesteld vanwege toetreding van enkele nieuwe partners. Hierin is afgesproken dat we over elkaars kennis en kunde kunnen beschikken om zoveel mogelijk hennepkwekerijen in Almere op te sporen en te ontmantelen. GoedeStede en de Raad voor de Kinderbescherming van het Ministerie van Veiligheid en Justitie hebben een raamcontract met projectplaats afgesloten. Jongeren kunnen via het Halt-bureau bij GoedeStede hun alternatieve werkstraf uitvoeren. Jaarlijks wordt dit contract stilzwijgend verlengd met 1 jaar. Het project buurtbemiddeling, onderdeel van welzijnsorganisatie De Schoor, zet onafhankelijke vrijwilligers in om bewoners met een conflict met elkaar in contact te brengen en tot leefafspraken te komen. Buurtbemiddeling heeft haar kerntaak uitgebreid met groepsbemiddelingen en het project jongerenbemiddelingen. GoedeStede participeert financieel en inhoudelijk in het project en is lid van de Stuurgroep.

Overlegorgaan Bouwnijverheid Almere (OBA) Vangnet & Advies

Lidmaatschappen KWH

Aedes Stichting OpMaat

Stichting Woonbench Stichting WoonEnergie

Vereniging Bedrijfskring Almere (VBA) VOF Homerun

WoningNet NV

te zetten voor de lokale samenleving door te bemiddelen in middelen en menskracht. GoedeStede neemt deel aan het overleg dat georganiseerd wordt door het OBA.

Vangnet & Advies is een provinciaal samenwerkingsverband van hulpverleningsinstanties zoals GGZ, voor mensen met een meervoudige problematiek. Vanuit de afspraken in het convenant preventie huisuitzettingen was GoedeStede medefinancier van het Meldpunt Vangnet & Advies in Almere. Dit convenant is medio 2011 opgezegd.

De landelijke brancheorganisatie en vereniging van woningcorporaties. De vereniging Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector ~KWH). GoedeStede is licentiehouder van het product ‘Koopgarant’ van de stichting. De koopconstructie (met korting en terugkoopverplichting) is aangeboden aan de bewoners van twee projecten in Almere Poort. øpgericht in 2006 ter vergelijking van (financiële en operationele) prestaties van woningcorporaties. De stichting is o~geheven in 2012. Op initiatief van woningcorporaties en Aedes is WoonEnergie opgericht. Het doel is om door het collectief inkopen van energie schaalvoordelen te behalen en daarmee de huurders de mogelijkheid te bieden tegen een lage prijs energie in te kopen. GoedeStede is lid van de Vereniging Bedrijfskring Almere. De VBA is een zakelijk netwerk voor alle in Almere gevestigde bedrijven en bedrijven die dat van plan zijn. VOF Homerun is een samenwerkingsverband op het gebied van projectontwikkeling tussen Trebbe Bouw en GoedeStede. Beide partijen hebben een 50% aandeel. In fase ~n van het Homeruskwartier (Almere Poort) zijn koopwoningen en bedrijfsruimten gezamenlijk ontwikkeld. De VOF is in 2012 opgeheven GoedeStede is aandeelhouder/deelnemer van WoningNet NV; het gezamenlijk geautomatiseerd woningaanbodsysteem van corporaties die in Almere werkzaam zijn.

78

woninoen woninoen woninoen woninoen woninoen

tot ongerenorens tot le aftoooinosorens tot 2e aftoppinosgrens tot lib. grens & vrie sector boven liberalisatiegrens

c. overige obecten Totaal Aantal VHE waarbij cat. lb.= 50% 2. In aanbouw 0 eleverd Aangekocht Verkopen bestaand bezit 3. Percenta e Percentage Percentage Percentage Percentage

4. % Eenoezinswoninoen EGW % Meeroezinswoninoen MGW Aantal seniorenwoninoen Huren Huurachterstand zittende huurders % Huurderving weoens leegstand % Gemiddelde netto huur oer VHE Gemiddelde WWS-punten per VHE Huurverhooinospercentage oer 1juli Huursom x € 1 miloen) % van maximaal redelFke huur Aantal in eschrevenen Wonin Net ultimo het rnaar InschrFftid woningzoekenden emiddeld # aar) Aantal reacties woningzoekenden Aantal vrF gekomen wonin en (excl. nieuwbouw) Aantal meldingen overlast Aanbiedings raad Mutatiegraad % Aantal ontruimin en Lee stand% excl. verkoop en ve laatsing) Toewizin doel roep van beleid

40.537 6,0 181 620

1,10 0,97 514 149 2,3% 50 72

48 52 1.063

8 50 19 19 4

139 7.725 7.685 37 0 1 2

165

38.889 5,1 130 665

0,75 1,15 496 148 1,3% 47 72

48 52 1.063

9 55 19 15 2

139 7.730 7.690 0 113 30 5

2,4 10,5 40 0,24%

199

38.114 4,6 85 618

0,67 1,17 475 140 1,2% 45 75

48 52 1.027

9 59 18 13 1

136 7.585 7.545 121 161 1 16

70%

2,9 10,2 46 0.33%

188

37.252 4,8 93 700

139 2,5% 42 77

1,~1 0,~

48 52 1.009

10 65 18 7

122 7.425 7.385 176 115 1 27

65%

2,6 9,3 35 0.28%

170

36.702 4,5 96 636

41 75

1,36 0,56 461 139

49 51 1.009

10 64 18 8

20

1,6%

-

276

2,7 9,1 31 0,42%

80%

114 7.336 7.297 106 49

3,9 8,3 23 0,25%

96%

4~9

90%

Personeel 1. Personeelsbezetting: In ersonen In fte’s Aantal fte’s er 1000 VHE 2. Ziekteverzuim % Verloo % Balans en winst-en-verliesrekening XC 1000 Ei envermo en* Netto huren Ver oedin en Jaarresultaat Rentelasten Balanstotaal Financiële continuiteit Rentabiliteit eigen vermogen obv historische kostprijs (t/m 2011) Rentabiliteit eigen vermogen obv actuele waarde * Rentabiliteit totaal vermogen obv historische kostprijs (t/m 2011) Rentabiliteit totaal vermogen obv actuele waarde * Solvabiliteit obv historische kost rus tjm 2011) Solvabiliteit obv actuele waarde *

74 65,4 8,5 7,7 2,7

1,2

5.1.194 48.661 43.79’l 41.549 1.1~ 1.046. 2.5~33 603 19.304 18.249 495.094 460.430

5,0

7,8

48.058 40.662 1.002 3.728 17.835 433.309

78 67,7 9,3 4,4 12,0

5,0

4,1

11,1

77 68,6 9,3 4,4 7,7

29,0

4,3

10,6

75 66,9 8,9 2,3 10,4

7,5

10,3

75 67,6 8,8 4,6 2,7

13,5

271.559 72.05ij 49.147 46.238 997 9~.Q2 -18.383 20.863 19.55k 19~.54ij 72a.299 53-2. 55~,

1,8

-2,5

37,3

*Vanaf 2012 is de waarderingsgrondslag voor het sociaal- en commercieel vastgoed de actuele waarde.

GECONSOLIDEERDE

JAARREKENING 2012

81

de exploitatie

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

10.2

62.415 5.619 4.215

639.409

62.945

47.609 5.957 9.379

680.774

225 2.961 5.080 2.480 1.294

72.249

1.034 5.000 2.649 777

12.040

-

9.460

530

10.3 10,3.1 10.3.2 10.3.3 10.3.4 10.3.5

109

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies

10,4

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

990

542 201 247

1.273

5.427

880 78 315

5.799

762.706

10.5 10.5.1 10.5.2 10.5.3

10.5.4

728.299

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal activa

82

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Verplichtingen uit hoofde van onroerende za ken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen/overheid Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal Passiva

10.7.2

660

-

154

5.682

397.091 5.232

411.695

151

5.975

4.876 395.438 5.255

249

10.8.1. 10.8.2, 10.8.3

408.159

37.374 1.012 299

895

10,8.4

34.262 682

1.097 283 12.237

10.8

10.8.5

488 246 12.008

52.302

-

10.9 10.9.1 10.9.2 10.9.3

47.686

762.706

-

10.9.4 10.9.5 10.9.6

728.299

83

11.8

11.7

3.455 487 673 8.751 95

13.481

12.202

902 5.507

3.367 456 674 5.103 114

10.192

11.423

11.9 11.10 11.11

997 5.518 11.12

37.738

Bedrijfsiasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsiasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten

45.659

11.383

Overige bedrijfslasten

4.856

Bedrijfsresultaat

1.599

382 19.26318.881-

2.454-

5.899-

11.13

16.718-

268

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeujile

1.912-

43 311

11.15 11.16

11.17

247 1.665-

5.588-

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

11.18

18.383-

430 19.55019.120-

Saldo financiële baten en lasten

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Buitengewoon resultaat na belastingen

Groepsresuftaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

84

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

30.281

20.524-

157 19.832-

31.538

16.948-

-

200 19.880-

11.863

Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting

35,420-

18.880

33.796-

6.373-

3.053-

3.856-

372

61.000 42.120-

1.624

10.601 4.497-

35.000 41.373-

641

-

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactivite/ten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar

Stand per 1 januari

372

5.427

2012

5427

-3053

8480

2011

De toename van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:

Mutaties boekjaar

5.799

Stand per 31 december

85

4.1.2 Verhuurdersheffing GoedeStecle wordt geconfronteerd met de voorgenomen verhuurdersheffing. Deze loopt voor GoedeStede op naar C 5 miljoen in 2017. Daarnaast betaalt GoedeStede de saneringshefrïng in 2013 van € 1,7 miljoen. Voor de jaren tot en met 2017 houdt GoedeStede rekening met een heffing van € 5,5 miljoen. GoedeStede heeft de voorgaande jaren haar beleid aangepast en investeringsvolu mes teruggebracht. Daarnaast heeft GoedeStede haar onderhoudsbeleid herijkt. Grote renovaties worden alleen dan uitgevoerd tegen einde levensduur als dit leidt tot een minimale gelijke waardetoevoeging. Met deze maatregel kan GoedeStede de aangekondigde heffing betalen en blijvend voldoen aan kengetallen die intern en extern worden gehanteerd.

4~2 Groepsverhoudingen Woningstichting GoedeStede staat aan het hoofd van de Groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woningstichting GoedeStede wordt hiermee bedoeld Woningstichting GoedeStede en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen

Consolidatie: 100% 100% 100% 100% 100% 33,3% 33%

4.3 Grondslagen voor cOnsolidatje In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woningstichting GoedeStede en haar groepsmaatschappijen Als groepsmaatschappijen worden aangemerkt de maatschappijen die tot de economische eenheid van Woningstichting GoedeStecie behoren en waarin, door haar zeggenschap over zakelijk en financieel beleid, beslissende invloed wordt uitgeoefend. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een Overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondsjagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Woningstichting GoedeStede. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien.

-

-

-

-

-

-

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: GoedeStede Holding B.V., Almere; GoedeStede Exploitatie B.V., Almere; GoedeStede Vastgoed B.V., Almere; GoedeStede Deelnemingen B.V,, Almere; GoedeStede Grond Exploitatie B.V., Almere. De Groene Hel Vastgoed B,V., Rotterdam Paradijshout C.V., Almere -

De activiteiten van Woningstichting GoedeStede bestaan voornamelijk uit het exploiteren van woningen en bedrijfsruimten in Almere.

86

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappjjen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de Groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de Groep zijn gerealiseerd.

4.4 Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappjjen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van de overgenomen vennootschap opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

4.5 Stelselwijziging Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: o Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; o De methode van afschrijvingen; o De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); o Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; o De verwerking van de vennootschapsbelasting; o Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorredje op de leningenportefeuille toe te passen. o

87

Waardering commercieel vastgoed (van historische kostprijs naar actuele waarde als vastgoedbelegger) Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 1,6 miljoen hoger dan eind 2011.

Daarnaast hebben zich ook nog de volgende stelselwijzigingen voorgedaan. •

Tot en met 2011 werd het belang in deelnemingen in rechtspersonen en vennootschappen, waarin het belang van Woningstichting GoedeStede niet meer dan 50% bedroeg maar wel tenminste eenzelfde invloed op het beleid kon Worden uitgeoefend als door elk der overige participanten, niet in de consolidatie betrokken. Met ingang van 1 januari 2012 worden deze entiteiten proportioneel (naar rato van het zeggenschapsbelang) geconsolideerd. Hiermee wordt beter inzicht gegeven in de totale groep.

Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 199,6 miljoen. De overige reserves zijn gestegen van € 72 miljoen naar € 271,6 miljoen.

Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 18,4 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 23,2 miljoen negatief hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen positief € 20,8 miljoen. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat negatief€ 5.6 miljoen hebben bedragen.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen~

4.6 Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethod~ek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met €6.993. 000 toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode.

4.7 Presentatiewîjz~ging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woningstichting GoedeStede kiest voor het categoriale model.

88

89

vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en de winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

5~2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.3 en 4.4.

5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4 Materiële vaste activa

5.4.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd, Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend bij de start van een project tegen de dan geldende rentevoet voor vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

90

onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

5.4,2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overig sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie Het beleid van Woningstichting GoedeStede is er primair op gericht de Sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociaal vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningstichting GoedeStede zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Waarderingsgronds/ag Woningstichting GoedeStede waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.

91

van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Comp/exindellng Complexen worden ingedeeld naar groepen activa vervaardigd in een bouwstroom (kasstroomgenererende eenheid).

Bepaling bedrljfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

1,60% 1,50% 1,40% 1,30% 1,30 % 0,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00%

Ultinio 2011 2,25% 2,00%

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

~ 2,25% 2,00% 0,55% 1,56% 1,56% 1,75% 1,75% 1,75% 0,00% 2,00% 3,00% 0,00% 2,00%

Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten: Gemiddelde huurstijging 2013 Gemiddelde huurstijging 2014 e.v. Huurharmonisatie 2013 t/m 2017 Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2013 Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2014 Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2015 Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2016 Jaarlijkse huurderving t.o.v. huuropbrengst 2017 e.v. Jaarlijkse variabele lastenstijging 2013 Jaarlijkse variabele lastenstijging 2014 t/m 2017 Jaarlijkse variabele lastenstijging 2018 e.v. Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2013 Jaarlijkse stijging planmatig/dagelijks onderhoud 2014 t/m 2017

92

~ Voor het planmatig groot onderhoud is uitgegaan van de begrote kosten, gebaseerd op de meerjarenprognose onderhoud voor de jaren 2013-2033. Vanaf 2033 is gerekend met een geïndexeerde norm van € 589 (prijspeil 2013). o Voor de in aanbouw zijnde complexen wordt voor de eerste 20 jaar uitgegaan van het geraamd onderhoud, voor de resterende jaren is gerekend met de geïndexeerde norm voor planmatig onderhoud. o Maatregelen in het kader van leefbaarheid. • Verwachte desinvesteringen over de jaren 2013 tot en met 2017 conform de meerjarenbegroting. o De bedrijfsruimten, garages en bergingen zijn in de bedrijfswaarde begrepen. o Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop. o De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Met deze minimale levensduur sluit GoedeStede aan op haar strategisch voorraad beleid om rond het 40e levensjaar een besluit tot investeren in het complex te nemen. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

o

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoorrnerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn

verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

Mutaties in bedrijfswaarcje Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: ~

o

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies van de winst en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”,

Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarcle vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

5.4.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgronds/ag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend bij de start van een project tegen de dan geldende rentevoet voor vreemd vermogen, Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

94

Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

5.4.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebrui ksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

5.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als “vastgoedbeleggingen in exploitatie” indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

5.5.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij anders is vermeld.

5.5.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Waarderingsgronds/ag Woningstichting GoedeStede waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: o Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

95

waarde bepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woningstichting GoedeStede, zoals lopende huurcontracten.

Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten die zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV).

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties in de reële Waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

5.5.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningstichting GoedeStede heeft woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verkopen kwalificeren zich als een fmnancieringstransactie.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; o De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

96

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5,5.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen de complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgronds/ag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend bij de start van een project tegen de dan geldende rentevoet voor vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 5.6 Financiële vaste activa

5,6.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing van deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningstichting GoedeStede in deze situatie geheel of ten dele in staat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige

97

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

5.6.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

Onder vorderingen op deelnemingen zijn marktconforme leningen opgenomen van Woningstichting GoedeStede aan GoedeStede Holding BV voor respectievelijk € 674.000 en GoedeStede Holding BV aan GoedeStede Exploitatie BV voor € 2.099.000. Het betreft vastrentende leningen met een rentepercentage van 5%, De lening is voor onbepaalde tijd. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen. 5.6.4 Latente belastingvorderjngen Zie 5.8.3

5.6.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

5.6.6 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

5.6.7 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

98

5.7 Voorraden

5.7.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraden worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.7,2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.8 Onderhanden Projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

99

Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve Waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, Worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

5.12 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van Vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

5.12.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.12.2 Voorziening Latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorcleringen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale

100

belastingverplichtjngen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 5,25%.

5.12.3 Voorziening pensioenen Woningstichting GoedeStede heeft één (enkele) pensioenregeling(en), De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregellng van het bedrjfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woningstichting GoedeStede heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregellng. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloon regeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningstichting GoedeStedel betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat, Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woningstichting GoedeStede heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woningstichting GoedeStede. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

5.13 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd

101

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5~14 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woningstichting GoedeStede maakt gebruik van één rentederivaat. Het derivaat wordt tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. Voor het afgeleide financiële instrument wordt hedge accounting toegepast.

Op het moment van aangaan van een hedge relatie, is dit door Woningstichting GoedeStede gedocumenteerd. Woningstichting GoedeStede stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie.

Bij het toepassen van kostprijshedge~accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woningstichting GoedeStede het derivaat tegen kostprijs waardeeft omdat de afgedekte lening ook tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

102

instrumenten.

6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten, zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%.

6.2.2 Opbrengst servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking .van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen.

6.2.4. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de P0C-methocle).

~ 03

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de Post onderhanden projecten.

6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen o Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van teruggekochte koopgarantwoningen en niet doorverkocht als koopgarantwoning; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. • •

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling, worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 6.3 Bedrijfsiasten

6.3.1 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde).

104

6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. Mutaties in bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

6.3.3. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.4. Pensioenlasten Woningstichting GoedeStede heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingen benadering. De over het beslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

6.3.5. Lasten onderhoud Onder deze Post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarhejd is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheclen van Woningstichting GoedeStede, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moet komen. De kosten van medewerkers betrokken bij leefbaarheid worden verantwoord in de winst-en verliesrekening onder de kostensoort lonen en salarissen en sociale lasten.

6.3.7. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeujlle De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt

105

verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging, Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

6.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woningstichting GoedeStede integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vôôr belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

106

verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden er ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling dient aannemelijk te maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd. GoedeStede zal, gezien de omvang van haar organisatie, geen gebruik meer maken van derivaten. Dit standpunt is in het aangepast treasury beleidsplan opgenomen.

Het gebruik van financiële instrumenten dient ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s, Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd.

Valutarisico De Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Prijsrisico GoedeStede loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten.

Ren terisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortiopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen), Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Kredietrisico/Liquiditeits risico De Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De Groep maakt gebruik van twee banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

Beschikbaarheidsrisjco Voor haar financiering is GoedeStede grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

107

Woningstichting GoedeStede waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijftwaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar.

De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. 8.1.2. Vastgoedbeleggingen reële waarde Woningcomplexen

Marktwaarde Voor wat betreft woningcomplexen is de marktwaarde in verhuurde staat binnen het waarderingsscenario complexgewijze verkoop aan derde vastgesteld door enerzijds de waarde ingeval van op de complexgewijze verkoop aansluitende uitponding door de aankopende derde te confronteren met de waarde ingeval van op de complexgewijze verkoop voorgezette huurexploitatie van de woningen in het complex en vervolgens de hoogste waarderingsuitkomst van deze beide scenario’s als de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen.

Uitponden De marktwaarde in verhuurde staat van woningcomplexen bij complexgewijze verkoop aan een derde die aansluitend de uitponding ter hand neemt, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij op de complexgewijze aankoop aansluitende uitponding naar schatting zal opbrengen. Hierbij wordt van de aanname uitgegaan dat de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten gestand worden gedaan, waarbij wordt gestreefd naar een optimalisatie van de inkomsten onder meer door middel van de verkoop van woningen aan zittende huurders c.q. door middel van de verkoop van vrijkomende woningen aan derde eigenaarbewoners.

Doorverhuur De marktwaarde in verhuurde staat van woningcomplexen bij complexgewijze verkoop aan een derde die aansluitend de huurexploitatie voorzet, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij doorexploiteren naar schatting zal opbrengen. Hierbij wordt van de aanname uitgegaan dat de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten gestand worden gedaan, waarbij wordt gestreefd naar een optimalisatie van de inkomsten onder meer door middel van het verhuren van leegkomende woningen tegen de maximaal redelijke huurprijs conform het WoningWaarderingsstelsel (WWS) dan wel de marktconforme huurprijs indien laatstgenoemde lager is in geval van niet-geliberaliseerde woningen en het verhuren tegen een marktconforme huurprijs in geval van geliberaliseerde woningen.

108

Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren: • een vaste beschouwingsperiode van 15 jaar; o een geschatte gemiddelde leegwaardestijging (in het uitpondscenario); o een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage; een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven; o een complex specifieke mutatiegraad; o de eindwaarde welke is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode; huurbetalingen per maand vooraf; uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd;

o

•

Als benadering van het gewenste rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert.

Daar waar van toepassing is rekening gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding, en aanpassing en/of renovatie.

Onderhoud De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwen en gebouwgebonden installaties geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

De extern taxateur heeft een zogenaamde “geveltaxatie” uitgevoerd. Hieronder wordt een externe opname van het pand verstaan waarin rekening is gehouden met o.a. locatie en staat van onderhoud. Er is door middel van een steekproef, beoordeeld op representativiteit door een extern makelaar, getaxeerd. De steekproef bestaat uit gekozen complexen die representatief zijn voor de rest van de niet-DAEB portefeuille. Binnen de complexen zijn referentie VHE’s toegewezen die representatief zijn voor de rest van het complex. De leegwaarde van het complex is de WOZ waarde. De huurinkomsten zijn in een Excel document aangeleverd.

Uitgangspunten waardering Voor de taxatie zijn de navolgende specifieke uitgangspunten geformuleerd welke betrekking hebben op de getaxeerde steekproefobjecten en de vertaling van de hieruit gedestilleerde waarderingsparameters naar de overige objecten, te weten: o

o

o

• •

109

hebben gehandeld. Methode Contante waardemethode (zie woningcomplexen)

Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren: o een vaste beschouwingsperiode van 15 jaar; o een verwachte kans op leegstand na expiratie van een huurovereenkomst; o Een verwachte kans dat een huurder na expiratie het contract zal verlengen; o een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage; o een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven; o een complex specifieke mutatiegraad; o de eindwaarde welke is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode; huurbetalingen per kwartaal vooraf; Uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd;

• •

Als benadering van het gewenste rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert.

Daar waar van toepassing is rekening gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding, en aanpassing en/of renovatie.

Comperatieve methode De comperatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. De comperatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf.

8.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige sta keholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

110

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woningstichting GoedeStede een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. Het belangrijkste standpunt betreft: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

111

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

112

Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingen Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaa rderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen Totale bedrijfswaarde

-

-

44.466

44.466

5.893

2.7525.893

48.13744.007-

8.673

317-

-

8.645

451.775

44.466

314 286-

-

7.65038.515405.610 224.805 630,415

4.130

579-

459

111 2388420.05612.710-

36.046 3.069

110-

234

487.694 224.721 78.931-

3.0975.576

349

-

633.484

€ 633,5 miljoen € 77,8 miljoen € 711,3 miljoen

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond Geen afschrijvingen Stichtingskosten Lineair 50 jaar Garages Lineair 50 jaar Bergingen Lineair 50 jaar -

-

In het boekjaar werd terzake van onroerende za ken in ontwikkeling een bedrag ad € 8.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,5%.

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 7.201 woningen, drie overige woongelegenheden, 29 bedrijfsruimtem en negen garages. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € imiljard.

113

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

6.035

9.379

9.379

49.154

5.957

9.379

78-

5.957

127-

9.379

5.164-

5.908

5.164-

2176

289-

4.215

5.164-

65.020 1.599 4.204-

5,619

338-

62.415

15.866 14.765

1.060-

41-

1.6581.48646.010 1.599 47.609

Commercieel vastgoed in exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Afschrijvingen Boekwaarden

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 302 woningen, 112 bedrijfsruimten en 42 garages De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden € 78,7 miljoen De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 77,8 miljoen.

In totaal zijn 45 woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het ‘Koopgarant~ principe, waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 25% en een terugkoopverplichting door Woningstichting GoedeStede.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie betreffen twee grondposities,

114

Stand per 31 december In 2012 is de V.O.F. Homerun ontbonden.

10.3.2 Latente belastïngvordering(en) Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen: Verekenbare tijdelijke verschillen De latentie heeft een looptijd langer dan 1 jaar.

31-12-2012

2.754 207 2.961

31-12-2011

225

950 84 1.034

5.000

31-12-2012

31-12-2011

De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed en op compensabele verliezen. De latentie heeft een looptijd langer dan 1 jaar.

10.3.3 Leningen u/g De specificatie is als volgt: Collegiale lening Centrada Lening u.g. St.Woonbench

5.000 80 5 080

5.000

31-12-2012

2,421 59 2.480

31-12-2011

De collegiale lening Centrada betreft een lening met een looptijd langer dan 1 jaar, tegen een rentepercentage van 2,5. De lening wordt in 10 jaarlijkse termijnen voldaan, voor het eerst op 1 oktober 2016.

10.3.4 Overige effecten

De effecten worden op lange termijn aangehouden en bestaan uit: Zero-bonds Woningnet N.V.

2.590 59 2.649

De verkrijgingsprijs van de effecten bedraagt € 681.000. Deze portefeuille is bij Overeenkomst met de BNG geoormerkt als zekerheidsstelling. Waarde op expiratiedatum € 2.817.800. Restant looptijd 2 jaar.

115

-

rente ontvangen bijdragen

Stand per 31 december

777

42 5595 17-

1.294

66 617551-

31-12-2012

530 530

31-12-2011

Het in het komend verslagjaar te ontvangen deel van de te vorderen BWS-subsidie bedraagt €423.000.

10.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

109 109

31-12-2012

436 277 713

2012

713880

1.593

31-12-2012

115 86 201

31-12-2011

690 254436

2011

436542

978

31-12-2011

Betreft de terugkoop van één koopgarantwoning die bestemd is voor de verkoop en niet meer onder koopgarant verkocht wordt. De woning zal naar verwachting in 2013 worden verkocht.

10.5 Vorderingen 10.5.1 Huurdebjteuren Saldo uitstaande huurvorderingen Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid: Totaal huurdebiteuren

De voorziening wegens mogelijke oninbaarheid geeft het volgende verloop te zien: Voorziening per 1 januari Mutatie voorziening lopend boekjaar Voorziening per 31 december

10.5.2 Overige vorderingen Rekening-courant deurwaarder Overige debiteuren

70 8 78

Voor de overige vorderingen zijn geen afspraken gemaakt over looptijd en aflossing.

116

5.799

Bij de Rabobank geldt een kredietfaciliteit in rekening-courant ten bedrage van € 2.000.000.

10.6 Eigen Vermogen

31-12-2012

271.559

31-12-2012

197 52

31-12-2011

298.460

31-12-2011

5.427

183 52

249

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.

Eigen vermogen

10.7 Voorzieningen 10.7.1 Voorziening latente belastingverplichtingen Dotaties in het boekjaar inzake Lening u/g Materiële vaste activa in ten dienste van de exploitatie Leningen o/g

235

660

31-12-2012

31-12-2011

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijk verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie en de financiële vaste activa.

10.7.2 Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Onrendabele investering nieuwbouw

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

117

1O.8.lSchulden/Leningen Overheid

-

Het verloop van de leningen Overheid is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Aflossingen Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) Stand per 31 december 1O~8.2 Schulden/Leningen kredietinstellingen Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt: Saldo per 1 januari Bij: aflossingen vervallen in het boekjaar Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Aflossingen Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) Stand per 31 december

31.000 25.499426.477 29.386397.091

395.438 25.538 420.976

2012

7.8364.876 4.876-

12.712

2012

57.000 31.529420.976 25.538395.438

363.727 31.778 395.505

2011

10.63512.712 7.8364.876

23.347

2011

Onder de leningen is voor een bedrag van € 125 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De negatieve marktwaarde van deze leningen is € 41 miljoen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,7%. De credit spread die op de leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,2%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven,

118

765

Tota a

8000 125.000

30-11-12

3,89

0,39

4,28

30-11-17

4.876 5,210

31-12-2012

20

5,300

12.713

31-12-2011

SOjr

20

Schulden/leningen overheid Hieronder zijn opgenomen leningen die zijn verstrekt door gemeente Almere De schulden/leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

31-12-2012

31-12-2011

1.800 1,000 10

24

419.176 4,492

1.000 1,000 10

425.477 4,456 23

Schulden/leningen kredietinstellir,gen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

-

-

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven. Jaar Rente-aanpass. Aflossing Totaal 2013 911 27.874 28.785 2014 2.543 24.026 26.569 2015 5.833 12.089 17.922 2016 4.133 32.344 36.477 2017 31.733 31.733 2018 27.000 27.000

Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 419,2 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen.

119

Derivaat GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening, met een onderliggende waarde van € 8 miljoen, als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. De negatieve marktwaarde van dit derivaat is € 932.000. Voor het derivaat bestaan geen margin call verplichtingen dan wel break clausules. Het derivaat kent dan ook geen liquiditeitsrisico.

132 19

2012

5.682

123-

163

144 19

2011

5.975

4.489 76-

396-

151

16 28151

170-

10.8.5 Overige schulden 1januari: Waarborgsommen Rente waarborgsommen

29 26154

133 18 151

-

Mutaties Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen 31 december

135 19 154

Saldo per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht

Deze is te specificeren in: Waarborgsommen Rente waarborgsommen Totaal

31-12-2011

4.000 33.374

-

34.262

37,374

31-12-2012

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel achterstallige huur en mutatie kosten.

10.9 Kortiopende schulden 10.9.1 Schulden aan kredietinstellingen/overheid De specificatie is als volgt: Kasgeldleningen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

34.262

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

120

10.9.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen De belastingen en premies sociale verzekering betreffen de volgende posten: BTW Sociale lasten en pensioenpremies Loonheffing

10.9.5 Overige schulden Een specificatie van de overige schulden is als volgt: Af te rekenen servicekosten (incl.WE) Personeelsvereniging

10.9.6 Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt: Niet-vervallen rente Vooruit ontvangen van huurdebiteuren Huurtoeslagen belastingdienst Nog te ontvangen stichtingskosten Overige transitorische posten

10.381 709 344 406 168 12.008

31-12-2012

237 9 246

31-12-2012

342 33 113 488

31-12-2012

10.619 774 348 332 208 12.281

31-12-2011

280 3 283

31-12-2011

991 11 95 1.097

31-12-2011

121

deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 10.10.3 Paradijshout C.V.

Woningstichting GoedeStede heeft een revolverencle rentegarantie afgegeven ad € 0,4 miljoen als zekerheid door de Friesland Bank afgegeven financiering, ten behoeve van de grondpositie te Almere Hout. 10.10.4 Heffing Saneringsfonds

Woningstichting GoedeStede zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 5.5 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde sanerings heffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

10. 10.5 Fiscale eenheid Woningstichting GoedeStede vormt met GoedeStede Holding BV, GoedeStede Vastgoed BV, GoedeStede Exploitatie BV, GoedeStede Deelnemingen BV en GoedeStede Grondexploitatie BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, Op grond van de standaardvoorwaarcjen zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Er vindt geen onderlinge verrekening van de vennootschapsbelasting plaats. In de jaarrekening van de Stichting wordt een belastinglast berekend op basis van het geconsolideerde commerciële resultaat van de fiscale eenheid.

Woningstichting GoedeStede vormt met GoedeStede Holding BV, GoedeStede Vastgoed BV, GoedeStede Exploitatie BV, GoedeStede Deelnemingen BV en GoedeStede Grondexploitatie BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting. 10.10.6 Mainland

Met de ontwikkelaar van Mainland, appartementen aan de Evenaar te Almere Buiten, is een verplichting aangegaan voor de evenruele aankoop van twee appartementen, wanneer deze bij de oplevering van de nieuwbouw in juli 2013 nog niet zijn verkocht. De verplichting bedraagt € 350.000.

122

123

2012

2.403

277 8-

821

3

1.310

49.147

917 15-

2011

2.522

86-

1.597

380

631

46238

Totaal huren

1 1~2 Opbrengsten servicecontracten

1.004 7-

902

De nettohuuropbrengst ten opzichte van het vorig boekjaar is gestegen als gevolg van: a. de jaarlijkse huurverhoging die per 1 juli 2,3% bedroeg en huurharmonisatie b. het in exploitatie nemen van nieuwe of aangekochte woningen en woongebouwen c. het gehele jaar in exploitatie zijn van complexen opgeleverd in het vorig boekjaar d. overige mutaties d. huurvermindering door verkoop van woningen

Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

997

2012

2011

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast.

1L3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeujf~e

451

334-

785

264 21351

59-

539

88

8-

85

2011

-

2012

-

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Bedrijfswaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie saldo waardemutatje en terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Projectmanagement Totaal netto verkoopresuftaat vastgoedportefeuille

1L4 Gerealiseerde opbrengst projecten Opbrengst onderhanden projecten

124

-

-

-

-

Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: vergoeding administratiekosten huurcontracten afrekening glas/riool mutatie voorziening huurdebiteuren diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfsiasten en vastgoedportefeuille

11.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken te dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

11.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedprotefeuille Onrendabele investeringen nieuwbouw Waardeverandering sociaal vastgoed Waardeveranderingen MVA contractuele verplichtingen koopgarant Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

2012

18 152

10.869 554

2011

108 56 254 92 510

85 49

11.623 579

11.423

-

12.202

2011

2012

2.819 2.284 5.103

2011

10.192

10.212 20-

-

2012

771 12.710

-

13.481

11.9 Onderhoudsiasten

7.260 1.491 8.751

De waardeverandering betreft de mutatie op de geboekte bijzondere waardeverminderingen van diverse complexen na herberekening van de bedrijfswaarde. De onrendabele investering nieuwbouw betreft de bouw van 37 appartementen te Almere Buiten.

Planmatig onderhoud Mutatie- en service onderhoud Totaal onderhoudslasten

125

Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten RVC Overige personeelskosten Subtotaal beheerskosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Heffing Centraal Fonds Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Mutatie voorziening debiteuren Afboeking kosten haalbaarheid projecten nieuwbouw Bijdrage Projectsteun Prachtwijken Kosten beheer WE’s Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

vastgoedportefeujlie

11.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

Waardeveranderingen Commercieel vastgoed Waardeveranderingen onroerende za ken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012

2011

2.896

2012

1.617

2.742 201 64

2011

65 797 1.944

789 293

65

177 3.184

660 326 57 574

3.234

2011

273

2012

277 64

156 667

5.507

101 379

29 249

5.518

2011

36

134

2012

1,599-

-

-

1.599-

217

2.756-

170-

5.163

2.454

126

Financiële baten en lasten

42

2012

22 125 158 10 382

67

2011

-

11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten

-

-

_________________

-

11 125 169 83 430

2011

11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

-

2012

66918.4272788945-. 22267 19.263-

Financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidie BWS Rente op overige vorderingen: Rente rekening-courant en kosten bank-giro Rente lening ug. Centrada Rente geoormerkte Zero-bonds Overige rente Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

62618.582243766258 19.550-

Langlopende schulden Rente leningen Overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente grond Paradijshout CV Disagio borgstelling WSW Rente kortiopende schulden Kosten betalingsverkeer/effectenbeheer Af: geactiveerde rente Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

1912-

2012

268

268

2011

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3,5%.

11.17 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latente belastingen in 2012: Woningstichting GoedeStede GoedeStede Holding B.V.

1.912-

127

Belastbaar bedrag

7.260-

7.260

43

43

2011

Fiscale verliescompensatie Verschuldigde winstbelasting

253 6247

2012

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25°k, De lagere effectieve belastingdruk (o%) wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

11.18 Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming V.O. F. Cascadepark Resultaat deelneming V.O.F. Homerun Resultaat deelneming Groene Hel Vastgoed B,V. Totaal resultaat deelnemingen

128

Werkgeversdeel pensioen bijdrage Sociale lasten Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en Bonus Totaal

-

32.982 8 755

-

200.418

_________

De bezoldiging van bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij ziekte, en beloningen betaalbaar op termijn zoals pensioenlasten. In de periodiek betaalde beloningen is het bedrag van de af te dragen crisisheffing inbegrepen.

33.017 7.729

2011

199.206

2012

10.126 924

8.001 8.673 45.192

8.731 8.737

8.870 46.748

2011

401 164 168

733

211 154 285 285 37 972

2012

8.888 8.877 8.870

11.243

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Presentiegelden Voorzitter Raad van Commissarissen: Dhr. drs. E.J. Roest (t/m 30-11-2011) Dhr. drs. ER. Capitain (v/a 1-12-2011) Presentiegelden leden Raad van Commissarissen Dhr. drs. 3.M. Bos Dhr. P.R. Nijhof Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar (v/a 1-1-2012) Drs. E. R. Capitain Mw. Drs. T.C.L.A. Bouvy RC

Overige kosten / vergoedingen Dhr. drs. E.J. Roest (t/m 30-11-2011) Dhr. drs. J.M. Bos Dhr. P.R. Nijhof Drs. E. R. Capitain Mw. Drs. T.C.L,A. Bouvy RC Totaal

De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen kilometervergoedingen.

129

203.573

191.462

130

ENKELVOUDIGE

JAARREKENING 2012

131

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorclering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal activa

15.3.2

15.4 15.4.1

15.4.2 15.4.3

15.4.4 15.4.5 15.4.6 15.4.7

15.5 15,6 15.6.1

15.6.2 15.6.3 15.6.4

15.6.5

638.813

60 038 5.619

2.400

680235

45.097 5.957 4.129

3.073 674 225 2.961 5.080 2.480 1.294 15.787

55183

1.034 5.000 2.649 777 10.134

530

—~

109

542 3.058 197 246 4.043

68.057

880 2.923 76 316 4.195

5413

674

5.759

761.191

-

727.067

132

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

Kortiopende schulden Schulden aan kredietinstellingen/overheid Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

5.682

143

4.876 395.438 358 5.975

249

146

406.790

1.522

402.919

37.374 1.012 3.445 299

15.10.6 15.10.7

-

15.9.1 15.9.2 15.9,3 15.9.4

34.262 682 3.445

1.038 283 12.241

15.9

15.9.5

457 245 11.976

55.692

-

-

397.091

15.10.1 15.10.2 15.10.3 15.10.4

51.067

761.191

15.10

is.io.s

727.067

133

16.9 16.10 16.11 16.12

16.8

16.7

1.158

4.715

45.590

3.455 487 673 8.746 95 997 5.502

13.481

12.154

50.305

428 19.25218.824-

1.599

11,517

37.657

5.494

10.160

11.390

49.174

16.17

16.16

18.383-

3.526-

1.912-

12.945-

5.588-

148-

268

7.307-

3.367 456 674 5.100 114 902

16.13

489 19.30718.818-

Bedrijfsiasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeu iiie

16.14 16.15

Bedrijfsresultaat

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

134

Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten.

15.1.1 Stelselwijzigingen In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Woningstichting GoedeStede de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:

•

Waardering commercieel vastgoed (van historische kostprijs naar actuele waarde als vastgoedbelegger), Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 €246.000 hoger dan eind 2011.

Daarnaast hebben zich ook nog de volgende stelselwijzigingen voorgedaan. •

Tot en met 2011 werd het belang in deelnemingen in rechtspersonen en vennootschappen, waarin het belang van Woningstichting GoedeStede niet meer dan 50% bedroeg maar wel tenminste eenzelfde invloed op het beleid kon worden uitgeoefend als door elk der overige participanten, niet in de consolidatie betrokken. Met ingang van 1 januari 2012 worden deze entiteiten proportioneel (naar rato van het zeggenschapsbelang) geconsolideerd.

Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 199,6 miljoen. De overige reserves zijn gedaald/gestegen van € 72 miljoen naar € 271,6 miljoen.

Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt €18,4 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 23,2 miljoen negatief hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedroeg op basis van de oude grondslagen € 20,8 miljoen positief. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan bedraagt het resultaat € 5.6 miljoen negatief.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

15.1.2 Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethocliek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 6.926.000. toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode.

In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting op de post Sociaal vastgoed in exploitatie in de geconsolideerde jaarrekening.

135

Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 0 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.

15.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6.lin de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 4.2 in de geconsolideerde jaarrekening.

15.2.2 .Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

136

Verkrijgingsprijzen Herwaa rderingen Cu mulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

-

-

44.466

2.4825.655

-

8.137

451.525

44.466

5.655

545-

-

-

44.466

-

7.65038.434405.441 224.673 630.114

4,130

314 286-

-

-

-

459

48.13744.007-

2.793-

8.165

283-

111 23816120.04412.710-

36.020 2.978

110-

5.372

234

487.418 224.512 78.838-

349

-

633.092

De afschrijvingstermjjnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond Geen afschrijvingen Opstallen Lineair 50 jaar Garages Lineair 50 jaar Bergingen Lineair 50 jaar -

-

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 8.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,5%.

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 7.201 woningen, drie overige woongelegenheden, 27 bedrijfsruimtem en negen garages. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden € 1.001.800.000.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten voor het totaal aantal verhuureenheden per 1 januari van enig jaar tegen een vastgestelde premie.

137

31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boe kwaa rden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cu mulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

127-

5.957

5.957

6.035

-1.729

4.129

4.129

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen

47.433

2176

1.729-

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.65892444.851 246 45.097

338-

4.129

~vriIrsif-,~ “,—,‘.JIt’-JtIc

41-

5.908

1,729-

4.129

842-

289-

2.400

78-

63.216 246 3.424-

5.619

15.824 14.941

60.038

In totaal zijn 44 woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het ‘Koopgarant” principe, waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 15% en 25% en een terugkoopverplichting door Woningstichting GoedeStede,

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 302 woningen, 110 bedrijfsruimten en 42 garages De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden € 78.4 miljoen.

138

15.4.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen GoedeStede Holding BV. Waarde per 1 januari Mutatie lening Waarde per 31 december

674

674

2012

674

674

2011

2012

225

2011

31-12-2011

225

31-12-2012

206 2.754 2.960

225-

225

Woningstichting GoedeStede heeft aan GoedeStedeHolding BV een lening verstrekt van €674.000. Het betreft een vastrentende lening met een rentepercentage van 5%. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen.

15.4.3 Andere deelnemingen Deelneming V.O,F. Homerun Waarde per 1 januari -resultaat boekjaar Waarde per 31 december

15.4.4 Latente belastingvordering(en) Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen

84 950 1.034

5.000

31-12-2012

31-12-2011

De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed en op compensabele verliezen. De latentie heeft een looptijd langer dan 1 jaar. 15.4.5 Leningen u/g De specificatie is als volgt: Collegiale lening Centrada Lening u.g. St.Woonbench

5.000 80 5.080

5.000

De collegiale lening Centrada betreft een lening met een looptijd langer dan 1 jaar, tegen een rentepercentage van 2,5, De lening wordt in 10 jaarlijkse termijnen voldaan, voor het eerst op 1 oktober 2016.

139

15.4.7 Te vorderen BWS-subsjdjes

Stand per 1 januari Toevoegingen Stand per 31 december

1,294

2012

2.480 169 2.649

1.845

2011

2.322 158 2.480

551-

66 617-

517-

1.294

42 559-

777

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: rente ontvangen bijdragen

-

Stand per 31 december

109

31-12-2012

530

530

31-12-2011

Het in het komend verslagjaar te ontvangen deel van de te vorderen BWS-subsicjie bedraagt € 423.000.

15.5 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

109

Betreft de terugkoop van één koopgarantwoning die bestemd is voor de verkoop en niet meer onder koopgarant verkocht wordt.

15.6 Vorderingen

31-12-2012

436-

31-12-2011

542

978

1.593 713880

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortiopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

15.6.1 Huurdebjteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

140

70

31-12-2012

82 197

115

31-12-2011

Over het gemiddeld saldo van de rekening courantverhouding wordt 1,987% rente per jaar berekend. (12-maands Euribor+5 basispunten) Omtrent betalingstermijnen en zekerheden is niets overeengekomen.

15.6.3 Overige vorderingen Rekening-courant deurwaarder Debiteuren Nieuwbouw Overige Debiteuren

6 76

31-12-2012

31 285 316

31-12-2012

31-12-2011

62 184 246

31-12-2011

5.588298.460

304.048

304.048

2011

28 5.385

5.413

Voor de overige vorderingen zijn geen afspraken gemaakt over looptijd en aflossing.

15.6.4 Overlopende activa Disagio wegens borgstelling op geldleningen Overige posten

15.6.5 Liquide middelen ING

Rekening-courant RABO Bank Spaa rtegoeden

18 741 5.000 5759

_________

72.056 226.404 298.460 8.51718.383271.559

2012

Bij de Rabobank geldt een kredietfaciliteit in rekening-courant ten bedrage van € 2.000.000.

15,7 Eigen vermogen

15.7.1 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 31 december Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari Overige mutaties Bij:uit de winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december

141

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

52

249

52

-

31-12-2011

235

660

31-12-2012

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijk verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en de financiële vaste activa.

15.8.2 Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Onrendabele investering nieuwbouw

31-12-2011

-

4.876 395.438 358 5.975

31-12-2011

5.682

143

397.091

146

406.790

142

402.919

31-12-2012

627

31-12-2012

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De disconteringsvoet bedraagt 5,25%.

15.8.3 Voorziening GoedeStede Holding BV Voorziening GoedeStede Holding BV De voorziening is als langlopend aan te merken.

15~9 Langlopende schulden De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Overige schulden Totaal

Waarvan langer dan 5 jaar € 284.000.000. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden voor een bedrag ad € 34.262.000. Voor de leningen zijn geen onroerende goederen hypothecair verbonden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 4,37%.

Saldo per 1 januari Bij: aflossingen vervallen in het boekjaar Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Aflossingen Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) Stand per 31 december

426.477 29.386397.091

31.000 25.499-

395.438 25.538 420.976

420.976 25.538395.438

57.000 31.529-

363.727 31.778 395.505

4.876 5,210 20

31-12-2012

12.713 5,300 20

31-12-2011

Schulden/leningen overheid Hieronder zijn opgenomen leningen die zijn verstrekt door gemeente Almere De schulden/leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

1.000 1,000 10

425.477 4,456 23

31-12-2012

1.800 1,000 10

419.176 4,492 24

31-12-2011

Schulden/leningen kredietinstellln gen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:

Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortiopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd

31-12-2011

358

31-12-2012

15~9.3 Schulden aan groepsmaatschappjjen Lening u/g GSE

143

Deze is te specificeren in: Waarborgsommen Rente waarborgsommen Totaal

Mutaties: Toegevoegde waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen 31 december

1 januari: Waarborgsommen Rente waarborgsommen

127 19 146

29 26146

143

124 19

124 19 143

11 20143

152

133 19

31-12-2012

34.262

34.262

31-12-2012

1.009 3

31-12-2011

37.374

4.000 33.374

31-12-2011

-

1.012

682

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders van niet-woningen ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

15.10 Kortiopende schulden

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. 15.10.1 Schulden aan kredietinstevingen~ Overheid De specificatie is als volgt: Kasgeldleningen Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

15.10.2 Schulden aan leveranciers Crediteuren Overige

682

144

15.10.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen De belastingen en premies sociale verzekering betreffen: BTW Sociale lasten en pensioenpremies Loonheft9ng Vennootschapsbelasting

15.10.6 Overige schulden Een specificatie van de overige schulden is als volgt: Af te rekenen servicekosten (incl.VVE) Personeelsvereniging

15.10.7 Overlopende passiva De specificatie van deze Post is als volgt: Niet-vervallen rente Vooruit ontvangen van huurdebiteuren Huurtoeslagen belastingdienst Nog te ontvangen stichtingskosten Overige transitorische posten

10.381 709

31-12-2012

236 9 245

31-12-2012

457

311 33 113

31-12-2012

31-12-2011

280 3 283

31-12-2011

1.038

932 11 95

31-12-2011

344

10.619 774 348 332 167 12.240

406 136 11.976

145

financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Heffing Saneringsfonds Woningstichting GoedeStede zal de komende vijf jaren naar verwachting in totaal € 5.5 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde sanerings heffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

Paradijshout C.V. Woningstichting GoedeStede heeft een revolverende rentegarantie afgegeven ad € 0,4 miljoen als zekerheid door de Friesland Bank afgegeven financiering, ten behoeve van de grondpositie.

Mainland Met de ontwikkelaar van Mainland, appartementen aan de Evenaar te Almere Buiten, is een verplichting aangegaan voor de evenruele aankoop van twee appartementen, wanneer deze bij de oplevering van de nieuwbouw in juli 2013 nog niet zijn verkocht. De verplichting bedraagt € 350.000.

146

a. de jaarlijkse huurverhoging die per 1 juli 2,3% bedroeg en huurharmonisatie b. het in exploitatie nemen van nieuwe of aangekochte woningen en woongebouwen c. het gehele jaar in exploitatie zijn van complexen opgeleverd in het vorig boekjaar d. overige mutaties e. huurvermindering door verkoop van woningen

16.2 Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

1.004

2012

277 82.402

821

3

1.309

14902

916

2011

862.515

1.597

380

624

___________________

7997

2011

88 539

785 334451

8-

2011

85

2012

59-

264 21351

2012

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast.

16.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Bedrijfswaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie saldo waardemutatie en terugkoop verplichting verkopen onder voorwaarden Projectmanagement Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

16.4 Gerealiseerde opbrengst projecten Opbrengst onderhanden projecten

147

—

-

-

Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: vergoeding administratiekosten huurcontracten afrekening glas/riool mutatie voorziening huurdebiteuren diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

16.7 Afschrijving op materiële vaste activa en vastgoedportefeujlie Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

16.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onrendabele investering nieuwbouw Waardeverandering sociaal vastgoed Waardeveranderingen MVA contractuele verplichtingen koopgarant Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

108 56 254 91 509

85 49

18 152

2011

-

2012

10.869 521

2012

7.260 1.486 8. 746

2012

34 80 114

2011

2.819 2.281 5.100

2011

10192

10.212 20-

2011

11 390

11.609 545

12.154

2012

771 12.710

13.481

29 66 95

De waardeverandering betreft de mutatie op de geboekte bijzondere waardeverminderingen van diverse complexen na herberekening van de bedrijfswaarde. De onrendabele investering nieuwbouw betreft de bouw van 37 appartementen te Almere Buiten. 16.9 Onderhoudsiasten Planmatig onderhoud Mutatie- en klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten

16.10 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid

148

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Heffing Centraal Fonds Subtotaal heffingen

Overige bedrijfslasten Kosten onderhanden projecten Mutatie voorziening debiteuren Afboeking kosten haalbaarheid projecten nieuwbouw Bijdrage projectsteun prachtwijken Kosten beheer VVE~s Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfsiasten

Totaal overige bedrijfslasten

16.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoeciportefeu iiie Waardeveranderingen Corn mercieel vastgoed Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende za ken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

_______

2012

1.610

2.734 201

2011

1944

177 3.176

64

2.888 273 65

3.226

2011

96

2012

277 64 134 36 155

374

1,723-

-

-

-

1.723-

2011

5.494

249

29

666

5.502

2012

217

2.933-

170-

1.728

1.158-

149

16.15 Rentelasten en soortgelijke kosten

-

-

Langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Disagio borgstelling WSW Rente rekening-courant ov rechtspersonen Rente kortlopende schulden Kosten betalingsverkeer/effectenbe~e~~ Af: geactiveerde rente Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

626-

2012

2011

2011

22267 18.985-

45-

66918.42789-

76-

18.582-

6258

19.307-

2012

148

148

2011

268 268

2012

1.9121.912-

________________

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3,5%.

16.16 Belastingen resultaat uit gewone bed rijfsoefen ing De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari 2012 Mutatie latente belastingen in 2012

16.17 Resultaat deelnemingen

-

Opbrengst uit groepsmaatschappijen: Goede Stede Holding BV Resultaat deelneming VOF Homerun

3.779253 3,526-

150

17.3 Gebeurtenissen na balansdatum

Verhuurdershemng De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woningstichting GoedeStede heeft in haar kasstromen de volgende beste schattingen gehanteerd: 2013 € 167.000; 2014 € 3.694.000; 2015 € 4.384.000; 2016 € 5.032.000; 2017 € 5.032.000. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurdershefflng voor 2013 van € 50 miljoen. Met een verhuurdersheffing, na goedkeuring door de tweede en eerste kamer, oplopend tot € 1,75 miljard in 2017 is geen rekening gehouden. Indien bij de waardering van het sociaal vastgoed met deze verhuurdershefflng en de marge huurgroei, conform de recent gepubliceerde beoordelingsmethodiek 2013 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekening wordt gehouden dan bedraagt de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed ultimo 2012 € 560 miljoen. Een daling ten opzichte van de huidige bedrijfswaarde van € 73 miljoen. Het eigen vermogen bedraagt dan € 199 miljoen

151

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningstichting GoedeStede te Almere gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur

Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage II bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

8000 AM Zwolle

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

PricewaterhouseCoopers Accountants N. V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JVZwolle, Postbus 513, T: o88 792 0038, F: 08879294 6i, www.pwc.nl

PwC is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285) PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory NV. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services BV (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuartal 6 Insurance Services BV. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers BV. (KVK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakeljkheidsvoorwaarden zijn opgenomen Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bil de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij ofkrachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Zwolle, 21 maart 2013 Pricewaterhou e lopers Accountants N.V.

2

van

2

G.A.N. Turkenburg PA

Pagina