ALAPÍTÓ OKIRAT ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA ÁTALAKULÁS TÁRSASHÁZZÁ

ALAPÍTÓ OKIRAT ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA

1

Az alapító okirat egy szerzôdésnek minôsül, amelynek megváltoztatásához 100 %-os egyetértés szükséges. A közgyûlésen csak arról tudnak dönteni, hogy a jelenlévôk állásfoglalása szerint szükségesnek minôsítik-e a módosítást, és vállalják-e az ezzel kapcsolatos költségeket. Az állapottérkép csak a kezdeményezéshez elegendô, mert a módosításhoz pontos mûszaki rajzot kell majd mellékelni a földhivatalnak. A mûszaki rajzot minden tulajdonosnak el kell fogadnia, és azon tudja felmérni majd, hogy a saját tulajdoni hányada és a ténylegesen használt hajókikötô területe összhangban van-e.

Ha nincs összhang az adatokban, akkor aki többet használ, az vagy használati díjat fizet érte, vagy pedig „megvásárolja” adásvételi szerzôdéssel a közösségi területbôl. (Természetesen ehhez is 100 %-os egyetértés, vagy legalább 4/5-ös támogatottság szükséges!) Meglátásom szerint önök most csak a változtatási folyamat megkezdésérôl fognak tudni dönteni, hiszen a tényleges alapító okirat módosításáról készítendô tervezet még nem készült el, és a tulajdonosok „jövôbeni” döntést tudnak csak hozni.

Válasz

Társasházunk a vízparton van, tartozik hozzá kikötô is. A kikötôhelyeket mindenki – lakásának tulajdoni hányada arányában (a 229 m2 térmértékû kivett móló megnevezésû ingatlan – pl. – 910/10.000-ed tulajdoni hányadát) megvásárolta. A kikötôvel kapcsolatos költségeket is tulajdoni hányad arányában fizetjük. Ugyanakkor a kikötôhelyek elosztása nem tulajdoni hányad arányos – van akinek több, van akinek kevesebb hajóhelye van. Az okirat pontosítását kezdeményezô tulajdonos egy földmérô céggel felmérette a kikötôt, és állapottérképet készíttettek, s azt kérik, hogy – idézem: „A Zrt. által készített kimutatások szerint jelentôs mértékben eltér a legtöbb tulajdonos esetén a jelenlegi állapot a jogi helyzettôl, emiatt a 2008. szeptember 21. napján tartandó közgyûlésen a napirendi pontként szereplô kikötôhelyrendezést a csatolt állapottérkép szerint szükséges megtárgyalnunk, különös tekintettel, hogy a jogi helyzet a valóságban milyen formában tud megvalósulni, és ez által mindenki a tulajdoni hányadának megfelelô használati joggal rendelkezne a kikötô területén.” Két dolog bonyolítja a helyzetet: - az eredeti alapító okirat rendel az egyes albetétekhez nem tulajdoni hányad alapján kizárólagos használatú hajóhelyeket (ez egyébként a jelenlegi valós állapot), ám nem határozza meg, hogy milyen méretûek ezek a hajóhelyek, - csak albetét tulajdonosnak lehet hajóhelye. Ugyanakkor az egyik tulajdonos 4/10.000 arányban – nyilván egyéb biztosítékokkal – tulajdonosként bevett az albetétjébe valakit, hogy eladhasson neki egy hajóhelyet. Ha megtörténik a tulajdoni hányad arányában a kikötô újrafelosztása, ennek a vevônek gyakorlatilag nincs hajóhelye, amit korábban megvett.

ÁTALAKULÁS TÁRSASHÁZZÁ

A lakásszövetekezetekrôl szóló 2004. évi CXV. törvény az alábbiak szerint rendelkezik: Kiválás a lakásszövetkezetbôl 50. § (1) A lakásszövetkezetbôl a mûszakilag elkülönült, egy vagy több lakóépületben lévô lakások lakásszövetkezeti tag tulajdonosai (a továbbiakban: kiválni szándékozó önálló egység tagjai) – amennyiben tartozásuk a lakásszövetkezettel szemben nem áll fenn – együttesen válhatnak ki.

(2) A kiválást a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak összessége legalább kétharmados szótöbbséggel határozhatja el. Az e célból tartott részközgyûlésre a lakásszövetkezet alapszabályának közgyûlésre vonatkozó rendelkezéseit kell megfelelôen alkalmazni; a részközgyûlés akkor is megtartható, ha az alapszabály ilyet nem rendszeresített. (3) A kiválással kapcsolatos vagyonmegosztásról a lakásszövetkezet közgyûlése határoz. ¦

KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN

Válasz

Szövetkezeti ház vagyunk. Évek óta problémánk van a lakásszövetkezettel, a ház folyamatosan nullás, vagy mínuszos elszámolást kap az év végén a szövetkezettôl. Gyakorlatilag semmi komolyabb felújítás nem történt 10 éve. 2008-ban a szemétdíjat sem fizette a szövetkezet rendesen, és a ház biztosítását is felmondta a biztosító díjfizetés elmaradása miatt. A befizetett közös költséget a szövetkezet feléli. Az elmúlt év novemberében írásbeli szavazással szavaztunk arról, hogy váljunk ki, és alakuljunk társasházzá. A 32 albetétes közül 2 nem szavazott egyáltalán (sem igennel, sem nemmel, sem nem tartózkodott). A lakásszövetkezetnek mûködési szabályzata a cégbíróságon, földhivatalban nincs leadva, a jelenlegi elnök (állítólag) a cégbíróságon nincs bejegyezve. Az ügyvéd által küldött levélre és részközgyûlési határozatra azt a választ kaptuk az elnöktõl, hogy nem lehet kiválni, és nem hívja össze a közgyûlést ez ügyben, nem hajlandó elszámolni. A lakásszövetkezetekrôl szóló törvény a kiválással kapcsolatban kétféleképpen fogalmaz: ki lehet válni 2/3-nyi beleegyezéssel, illetve társasházzá alakulás céljából egybehangzó akarattal. Mit lehet tenni, hogy a két albetétes ne hátráltassa a kb. 94 %-os többséget? Mi úgy gondoljuk, hogy ki lehetne válni 2/3-dal, és a társasházakról szóló törvény alapján 4/5-del meg lehet alakulni.

A1

ALAPÍTÓ OKIRAT (4) A kiválásra egyebekben a szétválás szabályait kell megfelelôen alkalmazni. 51. § (1) Ha a kiválásra társasháztulajdon alapítása céljából kerül sor, a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó önálló egység tagjai, és a nem tag tulajdonosok egyhangúlag elfogadják az alapító okirat tervezetét és benyújtsák a szükséges hatósági engedély iránti kérelmet. (2) A kiválási szándék bejelentése és az 50. § (3) bekezdésében említett vagyonmegosztás után a létrehozandó társasház leendô tulajdonostársai az alapító okirat tervezetét véglegesítik; a kiválás a társasháztulajdon bejegyzésének idôpontjától hatályos. (3) A létrehozandó társasház alapítására, szervezetére és mûködésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. (4) A kiváláshoz nincs szükség a lakásszövetkezet közgyûlésének hozzájárulására, azonban a kiválás szándékát a részközgyûlés határozatának megküldésével, az igazgatóság részére írásban be kell jelenteni. Az írásbeli bejelentésre csak az (1) bekezdésben meghatározott feltételek teljesítését követôen és olyan nyilatkozat megtételével egyidejûleg kerülhet sor, hogy a kiválásra a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történô bejegyzésétôl függôen kerül sor. (5) A lakásszövetkezetbôl minden negyedév záró napján lehet kiválni. A kiválni szándékozó önálló egységnek a kiválásról szóló döntésrôl a (4) bekezdésben meghatározott bejelentést és nyilatkozatot legkésôbb a kiválást megelôzô 90. napig kell az igazgatósághoz megküldeni. (6) A (4)-(5) bekezdések rendelkezéseit megfelelôen al-

1

kalmazni kell akkor is, ha a kiválni szándékozó önálló egység tagjai és a nem tag tulajdonosok a kiválással egyidejûleg nem kívánnak társasháztulajdont alapítani. Ebben az esetben az 50. § (3) bekezdésében említett vagyonmegosztás után létrejött közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását – a (3) bekezdésben említett külön törvény rendelkezéseinek megfelelôen – bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezése az alábbi: 64. § (1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyûlése – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával – dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja. (2) Az átalakulásról hozott közgyûlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és mûködésére a lakásszövetkezetekrôl szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Viszont a társasház alapító okiratának aláírása csak 100 %-os tulajdonosi akarattal lehetséges. Összefoglalva: A lakásszövetkezetüknél a két hiányzó szavazat nélkül elkezdhetik a társasházzá alakulást a fentiek szerint, viszont csak akkor van értelme, ha a társasházi alapító okirat tervezetével 100 %-ban egyetértenek, és mindenki vállalja annak aláírását is. (Tulajdonosok és haszonélvezôk együttesen!)

EGYSZERŰ SZÓTÖBBSÉG

Válasz

Tegnap részt vettem egy közgyûlésen, ahol 5 albetétbôl áll a társasház (jelen volt 947/1.000). Az alapító okiratba 1995-ben bekerült, hogy az emeleti teraszt az egyik lakás mindenkori tulajdonosa jogosult kizárólagosan használni. Ezt a másik tulajdonos (aki ügyvéd) egy közgyûlési határozattal kívánta megváltoztatni, mondván, a közös területek használatáról egyszerû szótöbbséggel kell szavazni. 1. A változtatáshoz alapító okiratot kell módosítani? 2. Mit jelent valójában az egyszerû szótöbbség? Csak az igen/nem aránya számít, vagy a jelenlévõ összes szavazóképes tulajdoni hányad minimum 50 %-os támogatása (szerintem ez a minõsített többség)?

A2

Az alapító okiratban meghatározott adatok változtatására csak az alapító okirat módosításával kerülhet sor, amely viszont 100 %-os egyetértés mellett lehetséges. Amennyiben az érintett tulajdonos ragaszkodik a több mint 10 éve megszerzett használati jogához, akkor azt tôle közgyûlési határozattal nem lehet elvenni. Meg kell vizsgálni viszont, hogy a tulajdoni hányadok számításánál figyelembe vették-e az általa használt terasz nagyságát vagy sem. Kérdéses az is, hogy akkor fizetett-e érte a közösségnek, ha az a közös tulajdon terhére lett a részére megállapítva. Az információk összegyûjtése után tudnak csak tovább együtt gondolkodni, hogy valóban módosítani akarják-e az alapító okiratot, vagy felesleges a felvetés, mert nevezett „megvette” azt a területet, illetve ha nem, akkor lehet a ré-

szére többlet használati díjat megállapítani a közgyûlésen, de a használati jogától megfosztani ilyen módon nem lehet. Az érvényes közgyûlésen – tehát az 50+1 %-os tulajdonosi jelenlét mellett - a jelenlévõk több, mint 50 %-ának (tehát legalább 26 %-ának) egyforma szavazata szükséges az adott kérdés elfogadásához. Ha a közgyûlésen 80 %-ot képviselõ tulajdonos jelen van, akkor a döntéshez legalább 41 % tulajdonosnak azonos szavazata szükséges. Összegezve: a közgyûlésen megjelent tulajdonosok többségének szavazata jelenti az egyszerû szótöbbséget. Minősített többség: ha a tulajdoni hányadhoz kell arányo− sítani a szavazatokat – pl. a szervezeti− és működési sza− bályzat elfogadásához –, a tulajdoni hányad szerinti több mint 50+1 % elfogadó szavazata szükséges.

2000 óta a társasházak szolgálatában

ALAPÍTÓ OKIRAT ELBIRTOKOLT KÖZÖS TERÜLET ÉRTÉKESÍTÉSE

1

Erre vonatkozóan csak a földhivatalhoz lehet fordulni az adásvételi szerzôdés megtekintése ügyében, de bizonyítani szükséges, hogy milyen érdeke fûzôdik ahhoz, hogy betekintsen az iratokba. A használat ellenôrzésével kapcsolatosan nem egy tulajdonosnak van ellenôrzési joga, hanem a Társasháznak, amelynek a képviselôje az intézô bizottság, illetve a közös képviselô. Egyes tulajdonosoknak ilyen jogot nem biztosít a törvény.

Az elbirtoklásra 15 év folyamatos és megszakítás nélküli birtoklás szükséges. Amennyiben a tulajdonosok hozzájárulásával – vagyis a Társasház közösségének engedélyével – történik a használat, akkor azt a területet nem lehet elbirtokolni. Ugyanez vonatkozik a bérelt területre, illetve a használati díjat fizetô sem birtokolhatja el az adott ingatlanrészt.

Válasz

A társasház alapító okirata nem tartalmazza a elõvásárlási jogot, ezért én mint tulajdonostárs, hogyan tudnám azt ellenõrizni, hogy azon lakótárs, aki az általa megvásárolt kizárólagos használatú kerthez a közös területbõl hozzácsatolt részét – ami nincs jogilag rendezve és nem fizet bérleti díjat sem – is értékesíti a lakással együtt? Az ilyen ingatlanrészekre vonatkozik-e a Ptk. azon része ami azt tartalmazza, ha valaki 15 évig használ ingatlant, akkor az saját tulajdonává válik?

ELLENÁLLÓ KISEBBSÉG

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-a tartalmazza az alapító okirat módosításával kapcsolatos szabályokat. Eltérô a szabályozás a közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatosan, mert itt lehetôség van 2/3-os – ha az alapító okirat erre eredetileg felhatalmazást adott –, vagy 4/5ös hozzájárulással történô módosításra is. Elôször tehát meg kell nézni, hogy miért akarnak alapító okiratot módosítani.

Ha a módosítás nem érinti a tulajdoni hányadokat – vagyis ezekben nem lesz változás –, akkor érdemes inkább a szabályozást a szervezeti- és mûködési szabályzatba beépíteni. Amennyiben pl. lakáshasználat kiterjesztését, vagy elôvásárlási jog kikötését szeretnék alapító okiratban rögzíteni, akkor – a jelenlegi szabályozás szerint – 100 %-os egyetértés szükséges a módosításhoz.

Válasz

Az általam képviselt társasházban az alapító okirat módosítása szükségessé vált, és jelen pillanatban már csak a tulajdonosi hozzájárulások 3 (!) %-a hiányzik, de ez a helyzet fennáll már több mint egy éve. A hiányzó hozzájárulások beszerzése különbözô okokból szinte reménytelennek látszik. (Társasházunk alapító okiratának módosítása kb. kétszázötven embert érint). Mit tehetünk?

ELŐVÁSÁRLÁSI JOG

1. Az alapító okiratot kell megtekinteni, mert elôvásárlási jog társasházban csak akkor van, ha az alapító okirat errôl kifejezetten rendelkezik. Ha ilyen rendelkezés van benne, akkor az adásvételi szerzôdést meg lehet támadni. Másik lehetôségként felmerülhet, hogy a pince közös tulajdonban volt, ebben az esetben nem volt jogosult az építtetô önállóan értékesíteni.

Ha a pince önálló albetétként lett bejegyezve, akkor külön tulajdonként szabadon értékesíthetô, ugyanúgy mint a társasházi lakások. 2. Ismert mondás: a szó elszáll, az írás megmarad! Az adásvételi szerzôdést is meg kell nézni, hogy ott szerepele a tároló biztosítása. Ha nem, akkor utólag már nem lehet érvényt szerezni a szóbeli ígéretnek. ¦


Válasz

Az épület pinceszintje a háborúban légó pince volt. Erre a pincére épült egy 35 lakásos társasház. A pince nem került eladásra, az építtetô a tavalyi évben szerette volna értékesíteni a lakásokkal együtt, de olyan magasra tartotta az árat, hogy a fiatal tulajdonosoknak nem volt anyagi fedezetük, hogy tárolónak megvásárolják. Egy év után kiderült, hogy a társasház egyik lakója a régi ár töredékéért (régi ár állítólag 8 millió Ft volt, most 3 millió Ft-ért) megvásárolta az egész pincét. A lakókat nem értesítették semmirôl. A tulajdonosok nehezményezik, és inkorrekt dolognak tartják hogy „fû alatt” eladásra került a pince. Ezért az összegért már mindenki vásárolt volna egy pince részt. 1. Van-e elôvásárlási joga a háznak ilyen esetben? 2. Törvényesen járt-e el az építtetô, hisz a ház értékesítésekor ígéretet tett minden lakónak arra, hogy gondoskodik minden lakáshoz egy kialakított tárolóval. Ezt nem tette meg. 3. Az új tulajdonos tárolókat kíván kialakítani és bérbe adni, akár a nem ott lakók részére is. Ez jogos?

A3

ALAPÍTÓ OKIRAT 3. Ha jogszerû volt az eladás, akkor a tulajdonos tetszése szerint hasznosíthatja azt: bérbe adhatja, átadhatja vagy üresen hagyja. Valószínû, hogy jó üzleti befektetésként vásárolta meg, és most próbálja ezt a gyakorlatban is megvalósítani.

1

Ha fentieket átvizsgálják, akkor tudják eldönteni, hogy érdemes-e megtámadni az adásvételi szerzôdést a bíróság elôtt.

ERKÉLYEK, TERASZOK

Válasz

1. A fûtésköltséget hogyan lehet kalkulálni erkélyek, teraszok, francia erkély, hasonló esetén? 2. Van-e különbség ha pl. az erkély a teteje egy alatta levô lakásnak? Ez az erkély az épületszerkezethez tartozik-e? 3. Ha az épületszerkezethez tartozik az erkély, hogyan alakul a tulajdonlási forma (külön/közös)? 4. A külön tulajdonban levô lakáshoz tartozó erkély közös tulajdonnak számít-e, ha nem lett a földhivatalban külön bejegyezve az albetéthez? 5. A közös vagy külön tulajdon szempontjából van-e jelentôsége, hogy épületszerkezeti rész-e (pl. lapostetô a lakás fölött) az erkély, vagy nem? 6. A mienk régi társasház, az alapító okirat ezekrôl külön nem rendelkezett. 7. A közös költség tuljadoni hányad szerinti számításában milyen aránnyal számítható az erkély (régebben egy kormányrendelet alapján 1/2 része volt beszámítható az erkély alapterületének)? 8. Milyen jogszabály/szabály tartalmaz erre vonatkozó rendelkezéseket?

A4

1. Nincs erre vonatkozóan rendelkezés, hiszen a fûtési költségeket – általában – légköbméter szerint, és a teljesen zárt területekre állapítják meg. 2. Az erkélyek minden esetben az épületszerkezethez tartoznak. Nincs különbség a fûtési költségekben akkor, ha az erkély teteje egy alatta levô lakásnak, vagy ha szabadon van. 3. Mivel az épületszerkezet minden része közös tulajdonnak minôsül – társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (2) bekezdés –, így az erkély külsô, homlokzati megjelenési formája a közös tulajdonban lévô többi erkély formájához kell hogy igazodjon. Az erkély belsô – pl. burkolata – kiképzése már lehet a tulajdonos elképzelése szerint. Célszerû azonban – a viták elkerülése miatt – a társasház szervezeti-mûködési szabályzatában rögzíteni, hogy milyen feltételekkel lehet az erkélyeket felújítani, karbantartani, illetve kinek milyen fizetési és helytállási kötelezettsége van pl. a ház homlokzatának tatarozása esetén. 4. Erkély nem jegyezhetô be külön albetétbe, az az adott lakáshoz tartozik, annak részeként van feltüntetve a társasház „Mûszaki leírása” cím alatt. 5. A korábban írtak szerint a lapostetô is közös tulajdonban van, mint az épületszerkezet része. Annak karbantartása is a közös költség terhére történhet. Ha a lapostetôn teraszt alakítottak ki, akkor a rendeltetésszerû használatból származó elhasználódások helyreállítása természetesen a használót terhelik. 6. A fent hivatkozott társasházi törvény 13. §-a értelmében ezekrôl a kérdésekrôl a szervezeti-mûködési szabályzatnak kell rendelkeznie. 7. Erre vonatkozóan az Önök társasházának alapító okirata a mérvadó, amennyit ott kiszámítottak tulajdoni hányadnak, annyi értékszám alapján kell a közös költséget fizetni. A tulajdoni hányad számításánál ugyanis már figyelembe vették az erkély, a tetôtér, illetve tárolók alapterülete után adható csökkentéseket.

8. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény, valamint a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései vehetôk figyelembe.

Júlia erkélye alatt sincs minden rendben... Vajon hogy szól az alapító okirat?


ALAPÍTÓ OKIRAT FÖLDTERÜLET TULAJDONJOGI VÁLTOZÁSA

1

A teljeskörû tájékoztatáshoz jó lenne tudni, hogy amikor szövetkezeti ház volt, akkor a földterületet milyen módon jelölték: szövetkezeti tulajdon, állami tulajdon stb. A szövetkezet felosztásakor rendelkezni kellett volna a tulajdonjogról a földterület vonatkozásában, amely lehet, hogy meg is történt. Célszerû lenne, ha a földhivatalnál tájékozódnának, hogy milyen módon van a földterület nyilvántartva, és az ott kapott információ szerint kell eljárni. A társasház alapításakor már a földterület tulajdonjogának tisztázottnak kell lenni, mivel fel kell tüntetni a kertet, illetve az épület körüli területet is közös tulajdonként. A Ptk. 155. §-a értelmében az épület tulajdonjogát az építkezô szerzi meg, és az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre használati jog illeti meg, ugyanakkor

a Ptk. 97. § (1) bekezdése szerint az épület tulajdonjoga a föld tulajdonosát illeti meg. Ezen rendelkezéseket tényszerûen és a valóságnak megfelelôen kell a társasház alapító okiratában rögzíteni.

Válasz

Társasház alapítás elõtt állunk. A ház ma is állami földterületen van. Valaha szövetkezeti ház volt, de most sok kis társasház lesz. Az állami földterületen a tehetõsebbek engedéllyel garázsokat építettek. Egy földszinti lakás tulajdonosa teraszt is nyitott engedéllyel. Most – az alapító okirat készítésekor – ezeket a felépítményeket saját lakásukhoz tartozónak vették. A földhöz érzésem szerint ingyen jutnának. Szerintük legyen meg a társasház, és majd utána kérvényezzük a földterület átadását a közösségnek. Én úgy gondolnám, hogy elõbb a földet kellene osztatlan közösként igényelni. A tulajdoni hányadok a garázs, terasz meglétével eleve változnának. A telekbõl kihasított földterületet fizessék meg a garázs és terasz tulajdonosok. Ha tiszta a telek tulajdonjoga, akkor jöhet a társasházzá átalakítás.

Azok a tulajdonostársak, akik a közös tulajdonból „többet” vettek ki (pl. a földszinti lakó a közös tulajdoni kert egy részét elkerítette, és teraszként használja), mint amennyit megvásároltak, azoknak erre vonatkozóan meg kell állapodnia a többi tulajdonostárssal, és a megállapodásnak megfelelô összeget a közösségnek meg kell fizetnie. Javaslom tehát, hogy ezeket a vitás kérdéseket még az alapító okirat elkészítése és aláírása elôtt rendezzék le egymás között.

HÁNY SZÁZALÉK HOZZÁJÁRULÁS KELL?

A társasházi törvény 2009. évi módosításával úgy rendelkezik, hogy a közösség a közös tulajdont úgy is értékesítheti, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti – legalább négyötödös – többsége ezzel egyetért. A közgyûlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a közös képviselô (IB elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – írásban nyilatkozzanak arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. Az így meghozott közgyûlési határozat az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okiratnak minôsül, ha a

határozatban rendelkeznek a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról, és a kisebbségben lévôk nem élnek a keresetindítási jogukkal. Ezen okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, és a tulajdonosok adatait fel kell sorolni, azoknak azt alá is kell írni. Figyelni kell azonban arra, hogy a benyújtás idôpontjában is ugyanazok legyenek a tulajdonosok, akik aláírták, mert ha közben elköltöztek vagy meghalt egy tulajdonos, akkor ismételten alá kell írni az új tulajdonosoknak a módosítására vonatkozó okiratot.


Válasz

Az alapító okirat módosítása 100 %-os hozzájárulást igényel, de hogyan értelmezhetõ a társasházakról szóló törvény 10. § (3) bekezdése, ami azt tartalmazza, hogy a tulajdonosok négyötödének hozzájárulása után keresetindítás hiányában is hatályba lép az alapító okirat módosítása?

A5

ALAPÍTÓ OKIRAT HIBÁS ADATOK AZ ALAPÍTÓ OKIRATBAN

1

Válasz

Társasházunk alapító okirata a társasházi külön tulajdonok adatait tévesen tartalmazza. Társasházunkban a közhiteles ingatlan-nyilvántartás szerint a lakástulajdonok mérete 35, 60, illetve 68 m2, míg az alapító okirat szerint 35, 61, illetve 69 m2. A problémára rávilágítottam a ház közös képviselôjénél, aki lényegében azt a választ adta, hogy ô nem fog foglalkozni ezzel az üggyel, mert ez nem az ô dolga, a társasházi törvény rá ilyen feladatot nem ró. Forduljak a vagyonkezelôhöz, aki az alapító okiratot megalkotta, mert ezt nekik kell javítani. Én a magam részérôl (a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban bízva) annyi közös költséget vagyok hajlandó fizetni, amennyi a tulajdonom szerint terhel. Kezelônk az alapító okirat hibája miatt hátralékot tart nyilván. Kérdésem, hogy ilyen esetben mit lehet tenni? Ha a közös képviselô összehívná a közgyûlést, és az nem engedné az alapító okiratot módosítani, akkor a határozattal szemben a bírósághoz fordulhatnék. De mi van akkor, ha a közös képviselô nem hajlandó e tárgykörben összehívni a közgyûlést? Milyen jogszabályra hivatkozva, és ki ellen indíthatok keresetet (a társasház, vagy a közös képviselô ellen)? Tudom kérni a bíróságtól az alapító okirat módosítását? A közhiteles ingatlannyilvántartási adatok nem térhetnek el az alapító okirat adatitól, tehát meg kell tekintetni a földhivatalnál a bejegyzés alapjául szolgáló alapító okiratot. Ha a náluk lévô példányon is 35, 61 és 69 m2 szerepel, akkor ôk követték el a rossz bejegyzést, és erre hivatkozással kell kérni a javítást a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 60. §-ára hivatkozással. Ha a náluk lévô alapirat más adatokat tartalmaz, akkor annak dátumát kell megvizsgálni, valamint az aláíró személyeket, hogy jogosultak voltak-e az alapító okirat benyújtására. Önnek joga van írásban kérni, hogy a közös képviselô vegye napirendre az alapító okirat és az ingatlan-nyilvántartási adatok közötti különbözet megvitatását. Ha ezt nem teszi meg, akkor a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkezô tulajdonos(ok) szintén írásban, a napirendi pontok megjelölésével kérhetik a közgyûlés összehívását. Ha ennek el-

lenére nem teljesíti a közös képviselô, akkor a tulajdonosok is összehívhatják és megvitathatják a helyzetet. Az alapító okirat egy szerzôdés, amelynek módosítására csak valamennyi tulajdonos egyetértése mellett, vagy a társasházi törvény 10. § (3) bekezdésében foglaltak alapján van lehetôség, tehát a bíróság az Ön kérelmére az alapító okiratot nem fogja módosítani. Javaslom, hogy elôször a földhivatalnál nézzen utána, hogy mi az oka az eltérésnek, és azt követôen forduljon a közös képviselôhöz, illetve a tulajdonostársaihoz. A hátralékként nyilvántartott összeg befizetésére pedig – álláspontom szerint – mindaddig nem köteles, amíg az ingatlan-nyilvántartásban szereplô adatok szerint teljesíti a befizetést. Ha mégis Önnel szemben fizetési meghagyást nyújt be a közös képviselô, akkor a földhivatali adatokra hivatkozással kérheti a kereset elutasítását.

IRODA A HÁZBAN

Válasz

Társasházunkban 12 lakás és 2 irodaépület lett kialakitva. Az iroda tulajdonosa lakást vásárolt itt, s a lakókóközösség tudta nélkül irodát mûködtetett, amit irodaként eladott. A földhivatalnál lakásként szerepel továbbra is. Az irodában egy bróker cég mûködik, jelentôs ügyfél forgalommal, ami miatt a társasház átjáróházzá változott, betörések is történtek. Bekameráztattuk a házat a védelmünk érdekében. Mit tehetünk annak érdekében, hogy az eredeti alapító okiratban foglaltakat visszaállítsuk?

A6

Több kérdést tisztázni szükséges: - meg kell gyôzôdni arról, hogy az adásvételi szerzôdésben valóban irodaként adta-e el az ingatlant (ezt a közös képviselô megtekintheti a földhivatalnál, ha viszi magával azokat az okiratokat, amelyek bizonyítják, hogy közös képviselôje annak a társasháznak) - az ügyfélforgalom mértékét lehetôség szerint pontosan be kell határolni - fel kell mérni, hogy milyen többletköltséget jelent a társasháznak az iroda mûködése (pl. lift, villany használat, takarítás stb.) Az alapító okiratban lakásként rögzített ingatlanra vonatkozóan a tulajdonosnak meg kellett volna kérnie a használati mód változásához az adott építési szakigazgatási szerv hozzájárulását, és annak megfelelôen mód van arra, hogy az alapító okirat is változhasson lakás helyett, iroda címszóra.

Amennyiben az alapító okiratban nem kötötték ki, hogy lakás csak lakás céljára használható, akkor nem lehet megtagadni a változtatást – természetesen a hivatali hozzájárulás mellett –, és nem lehet az eredeti állapot visszaállítását követelni. Ha nem történt meg a hivatal hozzájárulása, akkor is vizsgálni kell, hogy az adott albetét lakásra továbbra is használható – pl. fekhely is található benne, és a fôzés, illetve a tisztálkodás feltételei adottak –, akkor viszont nem is kell használati mód változásra kérvényt beadni. (Általában erre van a gyakorlatban példa, és nem lehet bizonyítani, hogy csak irodaként használják, és nem jár eredménnyel a társasház fellépése.) Arra viszont van lehetôség, hogy a bizonyíthatóan megnövekedett költségek tekintetében közgyûlésen olyan döntést hozzanak, amely szerint a közös költség mértéke az ilyen albetétek esetében magasabb összegben kerül megállapításra.


ALAPÍTÓ OKIRAT JOGKÖVETKEZMÉNYEK ALÓLI MENTESÜLÉS

1

Azzal, hogy az Ön által felvetett kérdésekkel a többség nem ért egyet, ezzel sehová sem lehet fordulni, mivel a törvény szerint a többség dönt. Ha a többségi döntésnek esetleg anyagi vagy jogi következménye lenne, úgy azt Ön ki tudja védeni azzal, hogy korábban jelezte a problémákat,

ezért a bekövetkezô hibák esetében Önt mentesítheti a közösség az esetleges kártérítési kötelezettség alól. Ehhez elegendô, hogy Ön írásban a közös képviselônek jelezze azokat a problémákat, amelyekkel Ön nem ért egyet.

Válasz

Én vagyok az „utálatos” személy a társasházban, mert mindig valami jogilag megoldandó kérdést firtatok. Milyen módon tudok az atrocitások ellen védekezni? Tehetek-e egy jognyilatkozatot, vagy valami mást – ha igen, milyen formában –, hogy én szeretném tisztázni a jogi nem megfelelõségeket, de a többség ezt nem támogatja, de a tisztázatlan dolgokból származó anyagi és erkölcsi teher alól mentesülni szeretnék. Tudom, hogy bíróságnál minden határozat megtámadható, de ezen kívül van-e egyéb gyakorlati megoldás?

KERTRÉSZ HASZNÁLATI JOGA

A kertrészek tulajdonjogának tisztázása az adásvételi szerzôdések alapján kezdhetô meg, vagyis az azokban foglaltak szerint el kell készíteni egy rajzot, és fel kell tüntetni – a szélességet és hosszúságot is méterben, valamint a teljes m2-t – a kizárólagosan használható területeket. Ezután a tényleges állapotra vonatkozóan is rajzot kell készíteni, amelybôl ki kell tûnnie annak, hogy kik és milyen mértékû „többlethasználatot” alakítottak ki. A két rajzot mellékelve közgyûlési napirendre kell tûzni a „Kerthasználat ren-

dezése” címû témát, és ott lehet érvényesen dönteni arról, hogy a többletet használó tulajdonosok m2 arányosan milyen összeg befizetésére kötelezettek. A többlethasználati díj megállapítása közgyûlési hatáskör, mivel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény 28. § b) pontja szerint a közös tulajdonban álló épületrészek – és természetesen ide tartozik a közös tulajdonban lévô kert, illetve zöldterület is – használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról csak a közgyûlésnek van döntési jogosultsága.

Válasz

Társasházunk közös tulajdoni telken két épületbôl áll, sorházként funkcionál. Minden egyes lakáshoz a közös területbôl – a kivitelezô volt a lakások eladója – minden lakáshoz tartozik egy kis kert kizárólagos használati joggal, amit az adásvételi szerzôdés alapján megvásárolt. Az alapító okirat sajnos nem konkrét m2-t határoz meg a kertek használata tekintetében, hanem annyit ír elô, hogy kerítéstôl kerítésig tartanak ezek a kizárólagos használati joggal bíró kertrészek. Csak éppen a két háztömb 4 végén lévô lakástulajdonosok a kerítést odébb rakták, mint ahová az ki volt jelölve, így jelentôsen meg tudták növelni a közös terület terhére a kiskertüket, aminek használati jogát a vételkor nem fizették meg. Ezeknek a kertrészeknek a haszálati jogát szeretnénk rendezni, hogy az a jogszabályoknak megfelelô legyen, és az ebbôl eredô hasznot természetesen a társasház javára kívánjuk fordítani.

KIÉ A TETŐ A SAJÁT TULAJDONÚ ÉPÜLETRÉSZEN?

Az alapító okirat ad erre eligazítást: amennyiben a külön melléképület fel van tüntetve a közös tulajdonok között, akkor egyértelmûen a társasház összes tulajdonosának hozzá kell járulnia a szerkezet helyreállításához. Ha külön tulajdonként van felsorolva, és arra a tulajdonostárs adásvételi szerzôdéssel rendelkezik, akkor dönthetnek úgy, hogy az épület fenntartása és karbantartása – mivel teljesen elkülönül a társasháztól – a tulajdonost terheli. Ehhez azonban az szükséges, hogy a társasház szervezeti-

és mûködési szabályzata errôl így külön rendelkezzen. Ha az alapító okirat nem rendelkezik a melléképületrôl, akkor úgy kell tekinteni, hogy a közös tulajdont képezô területen a felépítménynek a fenntartási és karbantartási feladatainak ellátásáért az adott épület építtetôje, illetve tulajdonosa köteles. Ebben az esetben a közösség még jogosult területhasználati díjat is megállapítani, illetve – ha annak feltételei fennállnak – el is idegenítheti, természetesen a területre megállapítható forgalmi értékén.


Válasz

A társasházunk falához épített melléképületet (nem lakás) az egyik lakó megvásárolta. Felújítási engedélyt kért és kapott rá, mert a teteje beomlott, a nyílászárók használhatatlanok, és vizes a fala. Kérdés, hogy az általa felújított épület teteje kinek a tulajdonát képezi?

A7

ALAPÍTÓ OKIRAT KIHEZ TARTOZIK AZ ERKÉLY?

1

Válasz

Alapító okiratunk nem nyilatkozik az erkélyekrõl, viszont akinek van, annak az erkély területe után is meg kell fizetnie a közös költséget, amit egy ideje megtagadtak, mondván, hogy nem szerepel a tulajdoni hányadukban. Lépjek-e a földhivatal felé, hogy az alapító okiratnak megfelelôen a tulajdoni lapokra vezessék fel az erkély mivoltát, ha igen milyen irányba induljak el? Ez igényel-e ügyvédi közremûködést? A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése szerint a közös tulajdonba tartozó épületrész és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti- és mûködési szabályzat másképp nem rendelkezik. Tehát ha az Önök SzMSz-e nem tartalmazta azt, hogy az albetétek m2-e alapján kell a közös költséget fizetni, akkor nem jogos az alapító okiratban nem szereplô erkély után közös költséget kérni. Ebben az esetben célszerû a tartozást törölni. Az alapító okirat módosítását azonban érdemes megfontolni, mert a következôkkel kell számolni: - azokról az albetétekrôl, amelyek nem egyeznek meg az eredeti alaprajzzal és lemaradt az erkély – amelyet egyeztetni szükséges az alapító okirat rendelkezéseivel – azokról mûszaki rajzot kell készíttetni emeletenként (ennek költségével is számolni kell),

- minden egyes tulajdonosnak és haszonélvezônek az összes személyes adatait össze kell gyûjteni (név, születési név, születési hely, év, hó, nap, anyja neve, négyjegyû személyi azonosítója, állandó lakcíme), - az adatokkal és rajzokkal együtt ügyvédi megbízást kell adni az alapító okirat módosítására (ennek költsége az albetétek számától és az ügyvédi munka nagyságától függ, de várhatóan 100.000 Ft felett van), - az alapító okirat módosítását mindenkinek alá kell írnia (ha valaki nem elérhetô, vagy megtagadja az aláírást, akkor az egész munka és fizetés hiába való volt), - az aláírt alapító okirat módosítását a földhivatalhoz be kell nyújtani, amely – jelenleg – albetétenként további 6600 Ft-ot jelent ügyintézési díjként. Fentiekre figyelemmel a hátralék rendezése és az elvégzendô módosítás nincs arányban, ezért ilyen feladatba csak akkor érdemes belevágni, ha a társasház közgyûlése – a költségek ismeretében – azt megszavazza.

KIVÁLÁS MÓDJA

Válasz

Hogyan és milyen feltételekkel lehet a társasházból kiválni, és önállóvá válnia a tulajdonosok egy adott csoportjának? A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 8. §-a szerint a több épületbôl álló társasház esetén az egy vagy több épületben levô lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetôleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. A telekalakításról szóló 85/2000.(XI. 8.) FVM rendeletben foglaltak figyelembe vételével az alábbiakra kell figyelemmel lenni: A telekalakítás sajátos szabályai 3. § (1) A telket – a nem építési telek telekegyesítése és telekhatár-rendezése kivételével – úgy kell alakítani, hogy a kialakuló telkek köz- vagy magánútról gépjármûvel közvetlenül megközelíthetôek legyenek. (2) Meglévô telkek esetében a telekegyesítés, a telekhatár-rendezés abban az esetben is engedélyezhetô, ha az új telek, illetôleg telkek területnagysága, egyéb mérete nem felel meg a területre vonatkozó jogszabályok elôírásainak. Ez az elôírás telekhatár-rendezés esetén csak akkor alkalmazható, ha a kialakuló telkek méretei a korábbiakhoz képest az építésügyi elôírásoknak jobban megfelelnek.

A8

(3) Meglévô, beépített telket érintô telekalakítás csak akkor engedélyezhetô, ha az (1) és (2) bekezdésben foglaltakon túlmenôen a kialakuló telkek beépítettsége az építésügyi elôírásoknak megfelel. Ugyanezen elôírás vonatkozik az olyan telkekre, amelyekre érvényes építési engedélyt adtak ki. (4) Ha az építésügyi szabályoknak megfelelô telekalakítás a telken fennálló építményt részekre osztaná, a telekalakításra engedély csak akkor adható, ha az építményt elbontják, áthelyezik, vagy ha a kialakuló új telekhatárnak megfelelôen határfalakkal, továbbá a belsô épületgépészeti hálózat és a tartószerkezetek, valamint a tetôzet és tetôfedés teljes szétválasztásával és a közmûcsatlakozások külön-külön bekötésével önálló építményekké (épületrészekké) alakították át. 4. § (1) Ha a telek területe az építésügyi szabályok szerint megosztható, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetôvé – a területre vonatkozó helyi építési szabályzat vagy szabályozási terv alapján – nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható. (2) A nyúlványos (nyeles) teleknek a nyél nélkül is a helyi építési szabályzatban, szabályozási tervben elôírt méretûnek kell lennie. (3) A nyúlvány (nyél) 3 méternél keskenyebb, építési telek esetén 50 méternél hosszabb nem lehet.


ALAPÍTÓ OKIRAT (4) A 2. § b) pontja szerinti tömbtelken a már meglévô épületek részére úszótelkek alakíthatók ki. (5) Az úszótelket úgy kell kialakítani, hogy az magába foglalja legalább a) az épületet, b) az elôlépcsôt és az épület körüli járdát, c) az épülethez tartozó közmû-mûtárgyakat, valamint d) az épület külsô falsíkjának függôleges vetületétôl mért – a tömbtelken belüli – 1 méteres területsávot. (6) Az úszótelek kialakításának feltétele az épület önálló közmûcsatlakozásának biztosítása. Elsô lépésként tehát a fentieknek való megfelelést kell áttekinteni, majd a bírósági perben minden tulajdonosnak perben kell állnia: a kérelmezô tulajdonosok lesznek a felperesek, míg a „maradó” tulajdonosok lesznek az alperesek.

A különválás anyagi vonzata sem kevés, hiszen a rajzokat és mûszaki leírást el kell készíttetni, az alapító okiratok tervezetét úgyszintén – ráadásul ügyvédi ellenjegyzés szükséges hozzá, tehát már az elkészítést is célszerû rábízni –, és végig kell asszisztálni a hatósági eljárásokat, valamint végül a pert is. A különvállás tehát anyagi következményekkel és feltehetôen hosszabb idôtartam alatt valósítható meg. Álláspontom szerint csak akkor szabad hozzákezdeni, ha a szétválással minden tulajdonos egyetért, mert ellenkezô esetben nem lehet az ügyet végigvinni! A pereskedés és a hatósági eljárások alatt viszont célszerû a társasházi törvény 41. § (3) bekezdésében rögzített „elkülönített gazdálkodás”-ra rátérni, mivel annak gyakorlásához csak a szervezeti- és mûködési szabályzatot kell átdolgozni, és a részközgyûlés hatáskörét, valamint a külön gazdálkodás részleteit rögzíteni.

1

KOCSIBEÁLLÁS

A kiinduló pont mindenképpen az alapító okirat áttekintése lehet, amely felsorolja, hogy milyen területek vannak külön, és melyik területek vannak közös tulajdonban. Ha az udvart, vagy telket közös tulajdonként határozza meg, akkor annak használatáról egyik fél sem lesz jogosult önállóan dönteni. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. §ának (2) bekezdése szerint a közös tulajdon birtoklását, használatát és a hasznosítás módját a közgyûlés határozza meg. Ha Önök nem társasházként mûködnek, akkor viszont a Ptk. rendelkezései a mérvadóak, amely szerint a közös tulajdont mindenki a tulajdoni hányadának megfelelôen használhatja és nem zavarhatja vele a tulajdonostársait. Az Önök volt „építôtársa” – feltehetôen – nem az adásvételi szerzôdésben rögzítetten „adta” el a beálló parkolóhelyet, hanem szóban. Ha mégis tartalmazza az adásvételi szerzôdés a beálló hely átadását is, akkor azt az

adásvételi szerzôdést kell megtámadni a bíróság elôtt azzal, hogy többrôl rendelkezett a volt tulajdonos, mint amennyire jogosultsága volt. Ha nincs írásbeli szerzôdés a gépkocsik beállására vonatkozóan, akkor a közös területet pontosan fel kell mérni, és mindenkinek ki kell mérni a közös tulajdonból neki járó területet. Az alapító okiratban, vagy az adásvételi szerzôdésben meghatározott területen felül egyik tulajdonosnak sincs joga a másik tulajdonos terhére többlet területet használni, vagy pedig azért többlet használati díjat köteles fizetni.

Válasz

Társasházzá alakulásunk pillanatában három tulajdonosa volt a megépült 4 lakásnak: a fiam, jómagam és az építtettô társ. Az építtettô társ az ô két lakását eladta, és hozzá jogtalanul, pénzért értékesítette a két vevônek a 2 db kerítésen belüli, nyitott kocsibeállót is. Ez az értékesített terület közös társasházi tulajdon volt, nem adhatta volna el. Jelenleg négy tulajdonosa van a társasházunknak (a két vevô, a fiam és én), a mi lakásainknak nincs nyitott kocsibeállója csak a másik két lakásnak. Megtámadhatjuk ezt a számunkra hátrányos helyzetet, és ha igen, milyen kimenetel várható?

A per kimenetelére vonatkozóan információt nem tudok adni, hiszen nagyon sok részterület elôttem ismeretlen, javaslom, hogy a fentiek figyelembe vételével tekintsék át az Önök rendelkezésére álló iratokat, valamint a földhivatalba benyújtott egyéb iratokat is, és azok ismeretében döntsenek a továbbiakról.


A9

ALAPÍTÓ OKIRAT LÉPCSŐHÁZAK SZÉTVÁLÁSA

1

Társasházunkban a 2 lépcsôház egy alapító okirattal rendelkezik. Amelyikben lakom – a közösséggel egyetértésben –, külön szeretne válni a másik lépcsôháztól. Az üzemeltetéshez szükséges közmûvek és annak mérési eszközei is külön vannak. Az alapító okirat és az SzMSz készítési díjaival nem vagyunk tisztában. Nem tudjuk, hogy a másik lépcsôháznak milyen költségei lesznek, ha mi leválunk tôlük. Ha nekik is új alapító okiratot kell készíteniük, és az új SzMSz költségeit is fizetniük kell, akkor a dolog nem lesz könnyû! Nálunk 90 %-os a támogatottság, tehát csak az új dokumentációk készítésének költségeivel vannak problémáink. Ha a másik lépcsôháznak is lesznek költségei, akkor megakadályozhatják-e, hogy külön váljunk? A társasház alapító okiratának megváltoztatásához 100 %os tulajdonosi hozzájárulás szükséges, és ez mind a két lépcsôházra vonatkozik. A társasház szétválásához továbbá szükséges az adott építésügyi hatóság és a földhivatal állásfoglalása is, hogy az adott helyrajzi számon kialakítható-e két különálló és önálló társasház. A társasház szétválása nélkül, a társasházi törvény 41. § (3) bekezdése értelmében külön gazdálkodásban azonban megállapodhatnak a lépcsôházi, vagy külön épületben lévô tulajdonosok. Ennek feltétele, hogy részletesen szabályozzák a szervezeti- és mûködési szabályzatban, hogy melyek azok a költségek, amelyeket elkülönített gazdálkodással oldanak meg, és melyek azok, amelyek változatlanul az egész társasház költségébe tartoznak. Amennyiben ez elegendô, akkor csak SzMSz-t kell készíteni, illetve átdolgozni, és annak költségeit az összes tulajdonosnak tulajdoni hányada arányában viselnie kell. Az SzMSz elkészítésérôl a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvény rendelkezik, és a társasházi törvény 58. §-ának (3) bekezdése rendelkezik arról, hogy a törvény 13. §-ának hatálya 2005. január 1. napjával kezdôdött a már bejegy-

zett társasházak vonatkozásában. Ettôl az idôtôl kezdve minden mûködô társasháznak rendelkeznie kellene a szervezeti- és mûködési szabályzattal. Fel kell hívni továbbá a tulajdonosok figyelmét arra, hogy a társasházi törvény 63. § (2) bekezdése szerint a törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelezô jellegû rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe a törvény rendelkezése lép. Vagyis a meglévô alapító okiratnak a társasház mûködésével kapcsolatos rendelkezései nem alkalmazhatóak, a mûködésre vonatkozó szabályokat már a társasházi törvényben foglaltak szerint kell végrehajtani, illetve azokat a szervezeti- és mûködési szabályzatban kell rögzíteni, a házirendet el kell készíteni (Társasházi törvény 26. §). Ha a társasház nem rendelkezik SzMSz-szel, akkor nem mûködik törvényesen, mert nem szabályozott pl. az írásbeli szavazás lehetôsége, a közös költség fizetésének szabályai. (A társasházi törvény szerint a tulajdoni hányad szerint kell fizetni a felmerült költségeket, de ettôl el lehet térni – pl. vízóra felszerelése, szemétdíj személyek száma szerinti elosztásra stb. – ha annak módja az SzMSz-ben rögzítve van.

MOSÓKONYHA ELADÁSA Válasz

Társasházunkban közös tulajdonban lévô mosókonyhát szeretné a mellette lévô tulajdonos megvásárolni. Szükséges-e az alapító okirat módosítása?

A 10

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdése szerint az alapító okirat módosítható, azonban közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, valamint a (4) bekezdés szerint a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. Mivel a mosókonyha kikerül a közös tulajdoni felsorolásból, így a közös tulajdon mértéke csökken, míg a vásárlással az adott tulajdonostárs tulajdoni hányada megnövekszik. A tulajdoni hányadok változása miatt kötelezô az alapító okirat módosítása, amelyhez szükséges: - 100 %-os egyetértés, vagy legalább 4/5-ös elfogadás,

valamint a kisebbségben lévôk nyilatkozata, hogy élni kívánnak-e a perlési jogukkal) - alaprajz módosítás miatt az adott szintre vonatkozóan új felméréssel mûszaki rajzot kell készíteni. A földhivatalhoz történô benyújtáshoz két eredeti és egy másolati példányban csatolni kell a szerzôdéseket, valamint formanyomtatványon kell a kérelmet benyújtani. Az ügyvédi, valamint a mûszaki rajz készítési költségén felül számítani kell a földhivatali eljárás után fizetendô illetékre is, amely jelenleg a változással érintett ingatlanonként 6600 Ft, vagyis albetétenként kell az azt megfizetni.


ALAPÍTÓ OKIRAT OSZTATLAN KÖZÖS TULAJDON HASZNÁLATA

1

Az alapító okirat 2006. májusában készült, és szövegébôl úgy tûnik, hogy még nem voltak tulajdonosok, vagyis az építô cég készíttette el. Feltehetôen ekkor még nem voltak meg az adásvételi szerzôdések sem, tehát csak általánosságban tudták az adatokat rögzíteni. Ha azóta a külön albetéteknek már van tulajdonosuk, akkor felvetôdik az alapító okiratnak a módosítása, amely az eddig felmerült hibákat orvosolja. Megjegyzem viszont, hogy az alapító okiratnak a külön tulajdoni része rögzíti a lakásokra vonatkozó általános adatokat, és a mûszaki leírás tartalmazza azok részletezését. A közös tulajdonba tartozó részeknél viszont lehet részletezni a kizárólagos használati jogot, vagy mellékletként helyszínrajzon kell rögzíteni a viták elkerülése érdekében a határokat. Számolni kell azonban azzal, hogy az alapító okirat módosítása csak 100 %-os tulajdonosi hozzájárulással lehetséges, valamint szükséges ügyvéd ellenjegyzése is. Amennyiben a problémák nem a lakásokhoz tartozó tulajdoni hányadok változása miatt merültek fel, akkor a szer-

vezeti- és mûködési szabályzatban lehet részletesebben rögzíteni a közös terület használati jogosultságát. A jelenlegi SzMSz úgy rendelkezik, hogy senki nem adhatja át a neki kijelölt parkolóhelyet, azonban ez az intézkedés nem igazán életszerû. Elképzelhetô olyan megoldás is, hogy ha valamelyik albetét tulajdonosának nincs autója, akkor az a másik tulajdonos részére átengedheti annak használatát, de ez a kettôjük közötti megállapodás kérdése.

Válasz

Társasházunkban minden lakástulajdonosnak az adásvételi szerzõdésében van tételesen rögzítve az általa megvásárolt lakás, a telekhányad, a kocsibeálló és a saját használati kert, de ez nincs átvezetve az alapító okiratba, az csak általánosságban említi azokat. Sajnálatos módon a két háztömb négy végén lévõ lakástulajdonosok a közös terület terhére nagyobb földterületet kerítettek el maguknak mindenféle jogi rendezés, és a társasház elõzetes hozzájárulása nélkül. Igaz, utólag készült jegyzõkönyv a használatáról, de nincs teljes hozzájárulás a lakók részérõl. Hiányolom annak pontos meghatározását, hogy a közös terület használatához milyen tulajdonosi hozzájárulás szükséges, mert volt egy lakó, aki a másik autójával a telek egy pontján parkolt azzal az indokkal, hogy a mellette lévõ lakástulajdonos hozzájárulását megkérte.

Más a helyzet az ún. közös tulajdonon történô többlet használat ügyében, mert itt a közösséget illetô jogosultságot valaki saját hasznára használja. Erre vonatkozóan szintén megoldás lehet az SzMSz-ben való rendelkezés arról, hogy aki többet használ a közösbôl, mint ami a tulajdoni hányada alapján megilletné, az használati díjat köteles fizetni a társasház közössége részére. Ennek összegérôl és a fizetés módjáról pedig dönthet a közgyûlés, mégpedig egyszerû szavazattöbbséggel.

ÖNKORMÁNYZATI TULAJDONÚ TELEK

A telek kérdésében elôször meg kellene nézni az adott terület vázrajzát a földhivatalban, hogy hogyan van feltüntetve. Ha az egész „park” egy helyrajzi számon van, akkor a tulajdonos önkormányzattal fel kell venni a kapcsolatot, és választ kell kérni a következôkre: - a telek megosztható-e a helyi építési-szabályozási tervek

szerint (külön a társasházra és az egyéb közterületekre), - az önkormányzat megállapodással ingyenesen, vagy szerzôdéssel átadná-e az adott társasházhoz tartozó földterület tulajdonjogát, - a tulajdonosi kötelezettségek közül hogyan kívánja teljesíteni a karbantartást (fûnyírás, fák lombkoronájának kar-


Válasz

Társasházunk alapító okirata átdolgozásra szorul, ugyanis nem felel meg a 2003. évi társasházi törvény elôírásainak. Ez eddig nem is lenne gond. A probléma ott kezdôdik, hogy a társasház nem úszó telken áll, hanem egy bekerített zöld övezet kellôs közepén. A telek a jelenlegi okirat szerint a város önkormányzatáé, viszont a társasházban lévô lakások el lettek idegenítve, így mindegyiknek van természetes személy tulajdonosa. Tavasztól ôszig a fû nyírását a lakástulajdonosok végzik, illetve végeztetik. Ez persze kiadást jelent. A fû önkormányzati tulajdonon, kapun belül nô. Felszólíthatjuk-e az önkormányzatot, hogy tartsa rendben a területét, és nyírassa ô a füvet a saját költségén? A másik probléma, hogy a területen száz éves, hatalmas fák állnak. Ezzel még nem lenne baj, mert szépek, árnyékot adnak, jó a levegô, de kettô veszélyesen közel van a társasház falához. Az egyik fa már a gyökereivel feltolta a ház melletti járdát, így a csapadékvíz befolyik a falon keresztül a lakásba egy nagyobb zápor, zivatar alkalmával. A másik fa meg veszélyezteti a ház és a kerítés cserepezésének épségét, eltömíti a levele az ereszcsatorát, sôt félô, hogy nagyobb vihar alkalmával beszakítja a cserepeket. Kinek kell a fákat karban tartani, és ha szükséges a kivágásuk, ki fizeti a tetemes összeget? Az újonnan készítendô okiratnál is a város lesz a föld tulajdonosa? Vagy van más megoldás is arra nézve, hogy jogtiszta helyzet álljon elô egyszer?

A 11

ALAPÍTÓ OKIRAT bantartása stb.), - hozzájárul-e a társasház karbantartásához valamilyen módon (pl. az ereszcsatornák tisztítása stb.). Az adott területen lévô fa ügyében a polgármesteri hivatal építésügyi osztályán kell bejelenteni, hogy a közterületen lévô fa életveszélyes állapotban van, és gondoskodjanak annak részbeni, vagy teljes kivágásáról.

1

Természetesen a társasház pedig biztosítást köthet vihar- és egyéb kár (betonjárda feltörése stb.) bekövetkezte ellen, illetve felelôsségbiztosítással kiegészítve az idegeneknek (pl. cserép leesése arra járó gépkocsira) okozott kár megtérítését is vállalja a biztosító. Az alapító okirat módosítását akkor célszerû elindítani, ha a fenti kérdések tisztázódnak, addig felesleges pénzkiadást jelentene csak.

PADLÁSTÉR ÉRTÉKESÍTÉSE

Válasz

a) A lakóközösség az építés melyik idõszakában értékesítheti a padlásteret (az építés elõtt, építési engedélyezés után, lakhatósági engedély kiadásakor)? b) A vevõnek célszerû-e egy bizonyos összeget visszatartania, hogy a földhivatali bejegyzésnél az adás-vételt aláírja a lakóközösség? c) A földhivatali bejegyzésnél 80 vagy 100 %-os tulajdoni hányad aláírása szükséges? d) A jelenlegi tulajdonosok részenként is eladhatják a tulajdonosi hányadnak megfelelõ padlásteret? e) A padlástér új tulajdonosának a tetõtér beépítéséhez szükséges új emelet feletti födém- és tetõszerkezet, tetõfedés elkészítése miatt meddig adható, és milyen mértékig közös költség kedvezmény? f) Milyen változtatásokat kell elvégeznem az alapító okiratban illetve a szervezeti- és mûködési szabályzatban, ha társasházunk tíz lakásosból tizenkettõ vagy tizenhárom lakásos lesz a tetõtér beépítése kapcsán? g) Ha a tetõtérbe vezetõ terv szerinti, szabályos lépcsõt a saját költségemen készítettem el, a közös költségbõl leírhatom-e ? a.) Társasházat lehet a már fennálló, vagy a felépítendô épületre is alapítani. A felépítendô épület esetében a padlástér ugyanolyan feltételekkel értékesíthetô, mint a megépülô lakások. A már felépített, és alapító okirattal rendelkezô társasház tulajdonosainak is lehetôsége van a padlástér értékesítésére, azonban ekkor az alapító okiratot is módosítani kell, mivel a tulajdoni hányadok változnak. b.) A vételár egy részének visszatartására a vevônek csak akkor van joga, ha az adásvételi szerzôdésben ezt kikötötték, és a tulajdonosok elfogadták. Ebben az esetben is a „szolgáltatásnak - ellenszolgáltatásnak” egyensúlyban kell lenni. A tulajdonosoknak egyébként nem a földhivatali „bejegyzéshez” kell hozzájárulniuk, hanem az adásvételi szerzôdést kell aláírniuk, amelyet ügyvéddel ellen kell jegyeztetni, és az után lehet a földhivatalnak benyújtani. Sorrendként tehát: – közgyûlési döntés a padlástér elidegenítésérôl – elvi építési engedély kérése – alapító okirat módosítással külön albetétbe kell helyezni a padlásteret, amelyben minden tulajdonos a tulajdoni hányada alapján tulajdonos marad (nem kell hozzá 100 %-os egyetértés, hiszen a tulajdonosi kör és arány nem változik) – építési engedély kérése – adásvételi szerzôdés megkötése, fizetési feltételek meghatározása, építkezéssel kapcsolatos határidôk és elvárások rögzítése (100 %-os egyetértéssel, vagy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdése alapján 4/5-ös hozzájárulással) – használatba vételi engedély beszerzése – földhivatalhoz történô benyújtás

A 12

c.) Az alapító okirat módosításánál és az adásvételi szerzôdésnél is a tulajdonosok 100 %-os aláírása, illetve a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdése alapján 4/5-ös hozzájárulással) szükséges. A társasházi törvény 2003. évi CXXXIII. tv. 10. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogot a közösség 2/3-os többséggel gyakorolhatja, azonban ezek általában nincsenek az alapító okiratban rögzítve és emiatt ezzel a lehetôséggel élni általánosságban nem lehet. A 2003. évi CXXXIII. törvény 10. § (3) bekezdése szerint a közös tulajdon elidegenítése úgy is lehetséges, ha a tulajdonosok legalább 4/5-e azzal egyetért. Ebben az esetben a közgyûlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt (ellenzô) tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül nyilatkozzanak arról, hogy élnek-e a törvényben biztosított keresetindítási jogukkal. Az így hozott közgyûlési határozatot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni, ha a kisebbségben maradók nem nyilatkoznak, vagy olyan nyilatkozatot adnak, hogy nem kívánnak élni a keresetindítási jogukkal. Természetesen az említett közgyûlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról, mivel az elidegenítés miatt mindenkinek csökkenni fog a tulajdoni hányada. Ha a kisebbségben lévôk olyan nyilatkozatot adnak, hogy a határozatot meg kívánják támadni a bíróságon, akkor a perben hozott bírósági döntés lesz érvényes.


ALAPÍTÓ OKIRAT d.) A tulajdonosok részenként is eladhatják a padlásteret, de ebben az esetben az alapító okirat módosításánál külön-külön kell albetéteket létrehozni. (Annyi plusz albetét kialakítására kerülhet sor, ahány részletben – területben – értékesíthetô a padlástér.) e.) Az új tulajdonos részére adandó közös költség fizetési kedvezmény mértékét az adásvételi szerzôdésben, vagy annak megkötésével egyidejûleg kötött megállapodásban kell rögzíteni. Természetesen az „ár-érték” aránynak megfelelôen. Részletesen rögzíteni kell, hogy milyen vételár, illetve milyen felújítási munkálatok elvégzésére – érték megjelöléssel – köteles a vevô. Erre vonatkozóan nincs törvényi elôírás, a tulajdonosok közötti egyezkedési folyamat eredménye lesz a konkrét összeg, a feltétel, és az idôpont. Ha a tulajdonosok között nincs teljes egyetértés az elidegenítéssel kapcsolatosan, akkor az ügylet lebonyolítása elhúzódhat; valamint lehet, hogy a tényleges földhivatali bejegyzés szakaszáig – pl. tulajdonos változás, öröklés stb. – el sem tud jutni az ügy. Ezzel fôleg az építtetô új tulajdonosnak kell számolnia. Az alapító okiratnál a fentiek szerint módosítást kell elvégezni a tulajdoni hányadok megváltozása miatt, míg a

szervezeti- és mûködési szabályzat módosítása csak akkor szükséges, ha a belépô albetétekkel szemben más fizetési kötelezettséget állapítanak meg, illetve átalakulnak a közös költségre vonatkozó elszámolási módozatok, vagy változnak a közös területtel kapcsolatos használati szabályok.

1

g.) A közös területen végzendô beruházások elszámolásáról a közgyûlésnek kell dönteni. Célszerû a tetôtér beépítésének engedélyezésekor meghatározni, hogy mely munkálatok szolgálják a közösség érdekeit, és melyek a tetôtér beépítéséhez kapcsolódó beruházásnak a része. Amennyiben az csak a tetôtéri beépítés miatt válik szükségessé, akkor indokolt, hogy annak költségeit az építtetôk viseljék. Egyébként a közös költség fizetési kötelezettségbôl nem lehet „leírni” semmilyen egyéb beruházást, illetve költséget, mivel annak a célja a társasház közös tulajdonának fenntartása. Amennyiben a társasház részére úgynevezett„szolgáltatás” történik, akkor azt a felújítási alapból célszerû a „beruházónak” kifizetni, természetesen a számviteli szabályoknak megfelelôen és számla ellenében.

PINCÉK ELOSZTÁSA

Elsôsorban azt kell tisztázni, hogy az alapító okirat a pincéket hol említi: a közös tulajdonnál vannak felsorolva, vagy minden egyes albetétnél külön rögzítésre került, hogy hozzátartozik xxx m2 pince. Ha a közös tulajdon része, akkor a használatáról a közgyûlés dönthet. Ha minden tulajdonosnak jut a tulajdoni hányadának megfelelô pincerekesz, akkor nem lehet a használatért használati díjat megállapítani. Amennyiben szûkös a lehetôség, és nem jut minden tulajdonosnak saját pincerész, akkor valóban célszerû használati díj fizetéséhez kötni a pince használatát.

A közös tulajdonban lévô területek használatára vonatkozóan lehet módosítást kérni, amelyet szintén a közgyûlésnek kell elfogadnia. (Ez nem csak a pincehasználatra igaz, hanem esetleg az udvarra, kertre vonatkozóan is.) Amennyiben a külön tulajdonhoz tartoznak a pincerekeszek, úgy Önök csak ideiglenesen mondjanak le a pince használatáról, és foglalják írásba, hogy milyen feltételekkel és mennyi ideig adják át az Önöket megilletô használatot. Az alapító okirat szerint megállapított közös tulajdoni hányad minden esetben meghatározó, tehát a teljes közös tulajdonból mindenkit akkora rész illet meg, mint amekkorát az alapító okirat az albetéti résznél rögzít.


Válasz

Társasházunk lakóközössége az elmúlt hónapokban megszavazott a pince használatáért egy viszonylag csekély összeg fizetését. Mi nem használjuk a pincét, de kérdõre vontam a közös képviselõt, hogy mi miért is fizetünk, ha nem használjuk. Erre udvariasan törölte nevünk mellõl a befizetni valót. Késõbb rájöttem, hogy lehet, hogy nem jót cselekedtem, mert akkor lesz olyan, aki használja és még fizet is érte. Eddig nem lenne érdekes ez az egész pince kérdés, esetleg csak akkor merülne fel némi gond, ha el szeretnénk adni a lakást. A kérdésem az lenne: milyen törvény határozza meg a közös tulajdont képezõ, de kizárólagos használatban lévõ pincehelyiség elosztását, birtoklását. Mindig úgy gondoltam, hogy minden lakáshoz jár pince. Vagy azon múlik, hogy száz évvel ezelõtt a benne élõk milyen gyorsasággal igyekeztek maguknak pincerészt elrekeszteni, esetleg a szemfülesebbek – látva a kihasználatlanságát egy-egy pincének – hozzácsapták a sajátjukhoz? Jár-e a mi lakásunkhoz is pince, és kötelezõ-e azt használni, illetve azért fizetni? Vagy ha nem használok pincét akkor nekünk nincs is?

A 13

ALAPÍTÓ OKIRAT TÁRSASHÁZ ALAPÍTÁSA

1

Válasz

Társasházzá alakulást tervezünk, bár ezt nem mindenki támogatja. Az alapító okirat tervezetünkkel kapcsolatban több kérdésünk is felmerült, ezekre kérnénk útmutatást. (A tervezetet adatvédelmi okokból nem adjuk közre, de a válaszok enélkül is iránymutatóak - a szerk.) 1.) Az Ön által is ismert, hogy a telken felépített 4 + 8 lakásos épületek egy helyrajzi számra lettek bejegyezve. Ennek alapján csak akkor van lehetôség önálló társasház alapítására, ha a telekmegosztást a földhivatal engedélyezi. Ismert azonban, hogy az épületek elhelyezése az úgynevezett nyeles telek megoldását sem teszik lehetôvé, és a terület nagysága is túl kicsi ahhoz, hogy két önálló telket lehessen kialakítani. Ezt figyelembe véve viszont nincs lehetôség két önálló alapító okirat megalkotására, hanem csak egy társasház létrehozására van mód. 2.) A társasházzá alakítás minden tulajdonosnak érdeke, mivel így a lakásukkal, mint önálló tulajdonnal szabadon rendelkezhetnek, és megszüntethetôvé válik a jelenlegi „osztatlan közös tulajdon” a tapasztalt hátrányaival együtt. (Eladás esetén minden tulajdonostársnak elôvásárlási joga van, a jelenlegi helyzetben nehézkes az ingatlanokra felvehetô hitel- vagy jelzálogjog bejegyzése stb.) 3.) A társasház létesítéséhez azonban szükséges a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása, és a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A Polgári Törvénykönyv 149. §-ának (3) bekezdése alapján a közös tulajdonnak a társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti, ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. Természetesen ez az eljárás igen hosszadalmas és költséges, ezért mindenképpen célszerû lenne a közös megegyezéssel történô társasházi alapítás. 4.) Ön felvetette, hogy a közös tulajdon meghatározásánál a vezetékek tekintetében egyforma teher háruljon a két ház tulajdonosaira, ezért a tervezetben ki kell javítani a jelenlegi megfogalmazást az alábbiak szerint: III. Elektromos fôvezeték a szolgáltató tulajdonában lévô vezetékszakasztól az „A” és „B” ház lakásainak mérôórájáig. IV. Gáz fôvezeték a szolgáltató tulajdonában lévô vezetékszakasztól az „A” és „B” ház lakásainak mérôórájáig. V. Víz- alap- és ágvezetékek a szolgáltató tulajdonában lévô vezetékszakasztól az „A” és „B” ház lakásainak vízelzárójáig. VI. Csatorna alap és ejtô vezetékek, ágvezetékek a szolgáltató tulajdonában lévô vezetékszakasztól az „A” és „B” ház épületének becsatlakozásáig. VII. Kerítés és a fôbejárati utcai személy- és autó bejárati kapuk. VIII. Az utcai fôbejárattól a jobboldali telekhatár melletti út és járda betonburkolata, útszegélyek és korlátok az „A” és „B” épület bejárati ajtajáig.

A 14

5.) A kaputelefon rendszer kicserélése mindegyik ház esetében a közös költséget terhelje, csak a lakásban lévô készülék képezi a külön tulajdon tárgyát. 6.) A vízórák felszerelésében a társasház közgyûlése hozhat kötelezô jellegû döntést, ezért is lenne szükséges a társasházakra vonatkozó mûködésre való áttérés. 7.) A gyalogos forgalom kialakításának rendjében, valamint az esetleges gépkocsibehajtás kérdésében ugyancsak a tulajdonosok dönthetnek közgyûlési határozattal. 8.) A közös tulajdon fogalma megtalálható az alapító okirat tervezetének II. fejezetében és ide tartoznak pl. a tetôterek, udvar és egyéb közösen használt helyiségek pl. lépcsôház. Ezek elidegenítése lehetséges kétharmados többséggel, de ki is maradhat az alapító okiratból, és ebben az esetben csak 100 %-os egyetértés mellett, vagy kivételesen 4/5-ös hozzájárulással lehet a közös tulajdonban lévô területeket, tárgyakat eladni. 9.) A külön tulajdonban lévô lakást is csak a szomszédok és a többi tulajdonostárs zavarása nélkül lehet használni (mivel sértheti a másik magántulajdonost pl. a zajos munkavégzés, zongoragyakorlás stb.). Ennek részletezése nem indokolt, mert bármilyen tevékenységgel lehet zavarni a másik tulajdonost, és az alapító okirat arra hívja fel a figyelmet, hogy ilyen magatartás tanúsítására a magántulajdonban sincs lehetôség. 10.) A magántulajdonban történô ellenôrzés nem minden tulajdonost, hanem csak a közös képviselôt, vagy a felhatalmazott személyt illeti meg. Ezt a tételt a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 20. § (2) bekezdése tartalmazza, és szükségességét igazolja pl. az Ön lakása feletti WC folyamatosan leengedi a tartályt, Önt ez a zaj zavarja, azonban a felette lévô tulajdonos nem hajlandó elismerni. Ennek ellenôrzésére és a szükséges javítás elvégeztetésére csak a közös képviselô jogosult. Ha ez a kitétel elmaradna, akkor Önt a probléma megoldásában senki sem tudná segíteni. 11.) A közös tulajdonnal szemben pl. jogsértést követ el az a tulajdonos, aki a lakásából külön feljárót épít a tetôtérbe, és ott elkerít egy részt magának. Ugyanez a helyzet a külön tulajdonban lévô építkezésekkel is, mivel a belsô átalakítás csak addig lehetséges, ameddig tartópillért, vagy tartófalat nem érint, és ebben az esetben ehhez szükséges a közösség hozzájárulása, valamint a szükséges építési engedély, illetve statikai felmérés stb.


ALAPÍTÓ OKIRAT 12.) A közös tulajdon birtoklását és használatát a közgyûlés akkor határozhatja meg, ha pl. van lehetôség az udvaron gépkocsibeállók kialakítására, ebben az esetben dönthetnek a hely odaítélésérôl, a fizetendô használati díjról stb. Amennyiben lehetôség van üzlethelyiség kialakítására, annak bérbeadásának feltételeirôl is a közgyûlés dönthet. Dönthet arról is, hogy a közös tulajdonban lévô lépcsôházban milyen tárgyak, virágok helyezhetôk el, és rendelkezhet arról is, hogy a ház falára milyen hirdetéseket tehetnek fel, illetve a tetôre klímaberendezések vagy antennák felhelyezhetôek-e. 13.) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás csak olyan lehet, amely a társasházi közösség egészét érinti, és nem tartozik a társasház fenntartásához, illetve karbantartásához. Pl. felvetôdik, hogy a házba ujjlenyomat-felismerô beléptetô rendszert kívánnak felszerelni – erre csak akkor van lehetôség, ha ezzel minden tulajdonos egyetért.

14.) Az Ön által felvetett 2/3-os döntési jog valóban okozhatja, hogy a 8 lakásos ház úgynevezett „diktatórikus” eljárást alkalmazhat. Ennek megakadályozását a szavazási rend kialakítása lehetôvé teszi. Erre vonatkozóan javaslatokat lehet tenni, és vitatni is lehet ennek jogosságát. Az általam elképzelt megoldás: a) a közös tulajdont érintô kérdésekben: - a közgyûlés csak akkor határozatképes, ha mindegyik épületbôl a tulajdoni hányad szerint legalább a 67 %-a jelen van, - a közgyûlés döntéseit 2/3-os többségi szavazattal hozza. b) az elkülönült gazdálkodás kérdéseiben hozandó döntéseknél: - külön-külön az „A” és „B” épületek tulajdonosai tartják, - elegendô az adott épület tulajdonosainak 50 %-ának a jelenléte, - a döntéseket többségi szavazattal hozzák.

1

TETŐTÉR BEÉPÍTÉS

Tisztázni kell, hogy az adásvételi szerzôdésben hogyan szerepelnek a lakás helyiségei, pl. tartalmazza-e, hogy a hozzátartozó tetôtér beépítési lehetôségével vásárolták meg. Meg kell nézni a társasház alapító okiratát, amelyben rögzítve vannak a közös tulajdoni területek, és ha ott a tetôtér vagy padlás szerepel, akkor elôször azt meg kell vásárolnia a társasház tulajdonosaitól. (Feltehetôen ez megtörtént, mert építési engedélyt csak úgy adtak volna ki a bôvítésre!)

Ahhoz, hogy a beépített terület is forgalomképes legyen és szerepeljen a földhivatali nyilvántartásban, ahhoz szükséges a társasház alapító okiratának módosítása. Az alapító okirat módosítását az összes tulajdonosnak, haszonélvezônek alá kell írnia, mivel a tulajdoni hányada mindenkinek megváltozik. A földhivatalhoz még be kell csatolni a beépített területre vonatkozó mûszaki rajzokat, az albetét mûszaki leírását is. Természetesen a fizetési kötelezettség is a beépített és az alapító okiratban átdolgozott m2 után áll fenn.

Válasz

Hány négyzetméter után kell fizetni a közös költséget, ha valaki a saját házán beépíti a padlásteret, saját költségén? Az alapító okiratban szereplô régi állapot szerinti négyzetméter után, vagy a már megnövekedett alapterület után? Be kell-e ezt jelenteni a földhivatalnál?

TETŐTÉR ELADÁSA

A tetôtér eladása akkor jogszerû, ha a társasház módosítja az alapító okiratát, és külön albetétbe helyezik a tetôteret, amelyhez a tulajdonosok 4/5-ének hozzájárulása, aláírása szükséges, míg a kisebbségben maradó tulajdonosoknak nyilatkozniuk kell arról, hogy meg kívánják-e támadni a döntést. Errôl a Th. tv. 10. §-ának (3) bekezdése rendelkezik, és ha a kisebbségben lévôk nem adnak nyilatkozatot, vagy

nyilatkoznak arról, hogy nem kívánnak perelni, akkor az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép. Tehát, ha a kiebbségben maradt tulajdonosok nem kívánják a tetôtér beépítését, akkor polgári perben érvényesíthetik azon jogukat, hogy a tulajdonukat is képezô ingatlanrész ne legyen forgalomképes, azaz ne történjen meg az alapító okirat módosítása, és a tetôteret ne lehessen külön albetétbe helyezni.


Válasz

A közgyûlésen közölték a tulajdonosokkal, hogy egy új lakó el akarja adni a ház padlásterét – pályáztatás nélkül. Félreérthetô stílusban tudatták a tulajdonosokkal, hogy annak az alapító okirat módosításnak az aláírása – amit nem kértünk, és ami szerint elég a tulajdoni hányad négyötöde, hogy ezt az üzletet megköthessék – kötelezõ lesz mindenkinek. Sokan tiltakoztak a tetôtér beépítése ellen, mert az liftet igényel, a lift pedig csak érdekek sérelmével helyezhetô el.

A 15

ALAPÍTÓ OKIRAT ALAPÍTÓ OKIRAT MÓDOSÍTÁSA ÁTALAKULÁS TÁRSASHÁZZÁ

Recommend Documents