Nilai & Harga Lahan Adipandang Yudono ‘2011
Pemahaman tentang Nilai Lahan • Nilai dapat ditafsirkan sebagai “makna” atau “arti” dari suatu benda atau barang. • Nilai Lahan dapat ditafsirkan sebagai suatu makna yang dibayar oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan untuk membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.
NILAI PASAR TERBUKA Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria sebagai berikut Ø Pembeli dan penjual yang ingin melakukan transaksi Ø Dalam keadaan pasar terbuka Ø Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi Ø Jangka waktu penawaran mencukupi Ø Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual istimewa.
NILAI PASAR (Standar Penilaian Indonesia 2007)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi
sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu lahan, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 1 3.0.3.1)
CIRI CIRI NILAI Nilai = f ( D,U,S,T,SP )
Demand Utility Scarcity Transferability Spatial Planning
DEMAND (Kebutuhan) Pertumbuhan Kota (City growth): ü Sumber-sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan
dan kekayaan yang mempengaruhi market area? ü Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi,
selera dan ekspektasi mereka? (Market Segmentation) ü Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana? (Mortgage
Affordability) ü Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh
pinjaman? (Mortgage Availability)
UTILITY (Kegunaan) q Utility merujuk
pada keuntungan (benefits) dari sebuah
lahan dan sejauh manakah sebuah lahan dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial q Oleh karena itu hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas adalah: Ø Peraturan dan hukum apa saja yang terkait pada penggunaan lahan Ø Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada lahan Ø Seberapa nyamankah lokasi dari lahan, dan bagaimanakah lingkungannya? Ø Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan? Tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang suatu kawasan?
SCARCITY (Kelangkaan) Ø Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan lahan (Supply) yang
dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial Ø Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai lahan cenderung relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity (dengan asumsi memiliki derajat kesamaan dengan lahan lain) semakin besar nilai lahan Ø Analisis kelangkaan ini berarti menganalisis kompetitor yaitu menghitung jumlah atau besarnya substitusi lahan Ø Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah: ü Sumber potensial dari supply ü Identikasi kompetitor langsung ü Faktor-faktor yang menentukan supply
TRANSFERABILITY (Tingkat Kemudahan untuk dipindahtangankan) q Merujuk pada proses transfer hak lahan dari satu pihak ke pihak lain
q Proses ini terdiri dari marketing, negotiating, and closing
transaksi lahan Hal yang perlu diperhatikan adalah: § Peran calo/broker dalam menentukan harga lahan § Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi § Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa, jual atau tukar? § Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses transaksi berakhir
Spatial Planning (Berdasarkan Tata ruang) • Perencanaan peruntukan tanah yang dituang dalam bentuk rencana tata ruang mengatur seseorang menggunakan tanah • Peruntukan penggunaan tersebut menentukan nilai jual tanah yang bersangkutan • Apabila peruntukannya untuk penggunaan yang nilai tambahnya tinggi maka harga tanah juga tinggi
Pemahaman tentang Harga lahan • Harga tanah adalah penilaian atas nilai
tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu
satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Djoko Sujarto,1985:18). • Harga tanah yang tidak terkendali tersebut terjadi karena tidak adanya RTRW lengkap dengan rinciannya di kota-kota di Indonesia, membuat masalah tanah menjadi faktor ketidakpastian paling besar dan membuat harga tanah semakin diserahkan kepada "mekanisme ekonomi pasar“.
HARGA DAN NILAI q Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan dalam
sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda. q Nilai adalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang
pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
2 4
Investasi sarana dan prasarna
1
Pemerinta h Penyediaan lahan sulit
Supply terbatas dan langka
Harga dan nilai tanah / lahan semakin tinggi
Swasta atau Developer
Komoditi Menguntungkan
Spekulasi Masyaraka t pemilik lahan
Kebutuhan meningkat
Urbanisasi
Masyarakat pemakai tanah yang sangat membutuhkan
Penyediaan lahan semakin sulit
3
MASALAH LAHAN PERKOTAAN
Faktor-faktor Penyebab Timbulnya Masalah Pada Guna Lahan Tanah digolongkan menjadi 3 kelompok (Chapin, 1965): 1. nilai keuntungan, yang dihubungkan dengan tujuan ekonomi, dan yang dapat dicapai dengan jualbeli di pasaran bebas; 2. nilai kepentingan umum, yang berhubungan dengan pengaturan untuk masyarakat umum dalam perbaikan kehidupan masyarakat; 3. nilai sosial, yang merupakan hal mendasar bagi kehidupan ( misalnya sebidang tanah yang dipelihara, peninggalan, pusaka, dan sebagainya), dan yang dinyatakan oleh penduduk dengan perilaku yang berhubungan dengan pelestarian, tradisi, kepercayaan, dan sebagainya.
Faktor-Faktor Guna Lahan Terbentuknya penggunaan lahan kota dipengaruhi banyak faktor yang dikelompokkan menjadi beberapa sistem (Chapin,1979): sistem aktivitas kota (activity system) sistem pengembangan lahan (land development system) sistem lingkungan (environment system)
Nilai tanah dan Struktur Kota (Chapin): • Pusat wilayah perdagangan (CBD) mempunyai nilai tanah tertinggi dibanding wilayah lain. Wilayah tempat pusat kerja, pertokoan terletak disekeliling perbatasan pusat kota mempunyai nilai tanah tertinggi setelah CBD. • Makin jauh keluar keliling kawasan tersebut diatas terdapat kawasan perumahan dengan nilai tanah makin jauh dari pusat kota makin berkurang. • Pusat-pusat pengelompokan industri dan perdagangan yang menyebar mempunyai nilai tanah tinggi dibanding dengan sekelilingnya, biasanya kawasan ini dikelilingi perumahan.
Peningkatan Nilai Tanah ada 3 tahap (Dunkerley)
• tahap pertama, keadaan tanah yang masih berupa tanah desa. • tahap kedua, tanah desa yang telah atau baru dirubah fungsinya menjadi bagian dari wilayah perkotaan dengan sarana dan prasarana perkotaan yang belum lengkap. • tahap terakhir, tanah perkotaan yang penggunaannya sudah lebih kompleks dengan sarana yang lebih lengkap dan pola penggunaan dengan nilai ekonomis yang tinggi.
STRUKTUR HARGA TANAH HT Ht. Pasar profit tdk wajar
drop
Inv.N
Ht. Pemerintah Inv.II Inv.I Ht. Awal Rp. 0/m2
Investasi Pembangunan Dan Perencanaan
Kenaikan Nilai Tanah (%)
1.Pembangunan jalan dan perluasan sarana angkutan
12.90
2.Usaha pengaturan persil tanah (pengkaplingan)
6.60
3.Perbaikan air minum dan sistem pembuangan air kotor
3.38
4.Perencanaan kota dan pematangan tanah
3.04
5.Perluasan dan pembangunan sekolah dan pembangunan umum
0.97
6.Perluasan wilayah kota
0.56
Sumber : Woodruff dan Brown, 1971
TUJUAN PENILAIAN q Penentuan Nilai Pasar Terbuka q Penjualan atau Pembelian q Penyewaan q Pengajuan Pinjaman atau Kredit q Asuransi q Penggabungan Perusahaan q Go-Public q Pajak (PBB,BPHTB,PPh,PPN) q Pembebasan Tanah q dll
21
Market Power
Highest & Best Use Analysis
MARKET VALUE
22
DEFINISI HBU q “The reasonably probable and legal use of vacant land or an
improved property, which is phisically posible, appropriately supported, financially feasible, and that result in the highest value” q (Penggunaan yang paling mungkin dan
memungkinkan serta diijinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh aturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi) 23
TUJUAN ANALISIS HBU Untuk Tanah Kosong Ø Menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan
senyatanya dilapangan Ø Menganalisis kegunaan yang dapat dibuat di atasnya Ø Mempertimbangkan kegunaan saat ini (actual use) dan
kegunaan potensialnya (potential use).
24
TUJUAN ANALISIS HBU Properti yang sudah terbangun Ø Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan
dapat menghasilkan tingkat pengembalian (Ro) secara optimal dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan Ø Membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding
(dalam penerapan metode perbandingan).
25
KRITERIA DALAM ANALISIS HBU q Memungkinkan secara fisik (Phisically
Possible) q Diizinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible) q Layak secara keuangan (Financially Feasible) q Menghasilkan pendapatan yang maksimal (maximally productive). 26
KELAYAKAN SECARA FISIK q Ukuran Tanah
q Lokasi Tanah
q Bentuk Tanah
q Letak Tanah
q Luas
q Aksesibilitas
q Frontage
q Improvement
q Ketinggian dari paras
q dll
jalan q Kontur/Topografi q Daya Dukung Tanah
27
KELAYAKAN SECARA PERATURAN q Private Restriction q q q q
/Contract Zoning Building Code (GSJ, GSB, FAR dll) Ketinggian Banggunan Kontrol thd benda sejarah
q Aturan Keselamatan
Lingkungan q Aturan Kesehatan dan
Keamanan Hunian q dll
28
KELAYAKAN KEUANGAN q Ketersediaan Dana/Modal Sendiri q Ketersedian Dana pinjaman q Tingkat Bunga Pinjaman q Net Operating Income q Pay Back Period q Benefit-Cost Ratio q Net Present Value q Internal Rate of Return q Return on Investment. 29
PRODUKTIFITAS YANG MAKSIMAL q Kecukupan Modal q NPV Positif dan Terbesar q IRR Positif dan Terbesar q P/B Period Paling Cepat q B/C Ratio Terbesar dan > 1 q ROI atau ROE terbesar dan >1 q Sesuai dengan kelayakan fisik dan peraturan.
30
SITUASI-SITUASI KHUSUS DALAM HBU q Single Use Situation q Interim Use q Legally Non Conforming Use q Uses That are Not Highest and Best q Multiple Use q Special Purpose Use q Speculative Use q Excess Land.
31
32
