ACTIEVE VVE IS EEN FINANCIELE KANS!

ACTIEVE VVE IS EEN FINANCIELE KANS ! De toegevoegde waarde van Verenigingen van Eigenaren in de vastgoedwaardeontwikkeling

Masterscriptie

Hans Nieuwenhoven Studentnummer:OVU37629 Master of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Begeleiders: Drs. Arthur Marquard (1e lezer) Dr. Arnold Wilts ( 2e lezer) Amsterdam, februari 2014

(Foto: Cover onderzoeksrapport van IBOPE Zorgby International in opdracht Van The Foundation for the Community Association Research 2012)

Voorwoord

Samenwerking is onze kracht en niet de afzondering (Koning Willem Alexander, 30 april 2013)

In actieve VvE’s gaat het vooral om samenwerking. Met elkaar aan de slag om het gebouw in de omgeving te laten schitteren. En misschien ook om er voor elkaar te zijn. Een goede buur is immers beter dan een verre vriend. Maar wat levert deze samenwerking de bewoners in een actieve VvE op? Wordt naast een sociale en maatschappelijke meerwaarde ook een financiële meerwaarde gecreëerd? Daar gaat dit onderzoek over. Het onderzoek naar deze financiële meerwaarde kwam mede tot stand door de warme en constructieve samenwerking met Chiquita, Mandy, Annel, Marian, Viviënne en Marjolein. Zij hebben mij tijdens de enquête en de redactionele afronding van deze masterscriptie op geweldige wijze bijgestaan. En natuurlijk gaat mijn dank uit naar de experts, die ik voor dit onderzoek mocht interviewen. Dank voor jullie wijsheid, tijd en inspiratie! En last but not least veel dank aan Arthur voor de deskundige en enthousiaste begeleiding vanuit de ASRE. Het waren mooie momenten bij de Haagse Hogeschool en in Kijkduin Arthur. Het werk dat voor u ligt, is het sluitstuk van mijn studie voor de Master of Science in Real Estate bij de ASRE. Deze studie heeft mij veel gebracht. Niet alleen nieuwe kennis en inzichten in de turbulente vastgoedwereld maar ook nieuwe fijne vriendschappen. ASRE... Thanks !

2

Managementsamenvatting De inspiratie voor dit onderzoek komt voort uit Amerikaans onderzoek (George Mason University, 2005) naar de relatie tussen de waarde van woningen in Private Governments en Home Owner Associations (HOA’s) in vergelijking tot de waarde van vergelijkbare andere woningen. Dit heeft uitgewezen dat woningen in HOA’s op basis van een statistische regressieanalyse circa 5 % meer waard zijn. Dit interessante gegeven is mogelijk ook van toepassing in Nederland. Het onderhavige onderzoek richt zich op de waardekenmerken van de samenwerking binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en de vraag in hoeverre deze waardekenmerken invloed uitoefenen op de vastgoedwaardeontwikkeling van woningen in VvE’s. De centrale vraag luidt: Welke kenmerken van samenwerking binnen een VvE zijn van invloed op de vastgoedwaardeontwikkeling. Theoretisch kader Om deze vraag te kunnen beantwoorden is onderzoek gedaan naar de kenmerken die invloed uitoefenen op de waarde van woningen in een VvE. In de Nederlandse literatuur is veel te lezen over waardekenmerken van woningen. De belangrijkste kenmerken zijn de buurt waarin de woning ligt (de locatie), het woningtype, de grootte van de woning, het aantal kamers en het bouwjaar. Deze woningkenmerken bepalen verreweg het grootste deel van de waarde van de woningen. De literatuur geeft echter geen antwoord op de vraag welke waardekenmerken aan het functioneren van een VvE kunnen worden toegeschreven. Met andere woorden: wat is de invloed op de waarde van de woning als gevolg van actieve commissies in de VvE, de mate van betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE, de omvang van het reservefonds in de VvE, de samenwerking met een professionele VvE beheerder? Oriënterend onderzoek Voor de bepaling van de VvE-waardekenmerken is oriënterend onderzoek uitgevoerd. Naast een expertmeeting met vastgoedmanagers zijn verkennende gesprekken gevoerd met 15 experts op het gebied van de VvE. Dit oriënterend onderzoek heeft geleid tot de volgende waardekenmerken:  streven naar een gemeenschappelijk belang (zorg regelen, energiebesparing, kinderopvang, waardebehoud)  deskundige technische commissie of andere commissie die zich inspant voor de eigenaar/bewoners in de VvE  hoog opgeleide bewoners in de VvE  betrokkenheid van de eigenaren blijkens hoge opkomst in ALV (tenminste 75%)  de aanwezigheid van een professionele VvE beheerder (al dan niet gecertificeerd)  voldoende reservekapitaal opgebouwd voor het onderhoud voor de komende 5 jaar o.b.v. een MOP  verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de directe omgeving

3

De hiervoor genoemde kenmerken worden in dit onderzoek beschouwd als onafhankelijke variabelen, die invloed uitoefenen op de verkoopwaarde van de woning in de VvE alsmede op het rapportcijfer dat eigenaren geven voor het functioneren van de VvE (mate van tevredenheid). De hypothese bij deze variabelen is dat er sprake is van een positieve correlatie van de waardekenmerken van de VvE met de verkoopwaarde van de woning en het rapportcijfer VvE. De data en analyse In een steekproef onder 120 woningen in Haagse Vve’s is onderzocht of deze waardekenmerken daadwerkelijk verschil maken in het rapportcijfer, dat de respondenten hebben gegeven voor het functioneren van hun VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE. De volgende VvE waardekenmerken leiden tot een significant hoger gemiddeld rapportcijfer:  actieve commissies in de VvE (7,22 tegen over 6,28) ; t=2,914; df=52,424; p<0,01  hoge opkomst ALV tenminste 75% (7,43 tegen over 6,52) ; t=3,427; df=119; p<0,01  VvE werkt aan uitstraling gebouw (7,08 tegen over 5,79) ; t=3,123; df=118; p<0,01 De volgende VvE waardekenmerken leiden tot een significant hogere gemiddelde verkoopwaarde per m2:  hoge opkomst ALV tenminste 75% (€ 2.384,07 tegen over € 2.127,67) ; t-2,188; df=98,43; p<0,05  hoog opgeleide eigenaren in de VvE (€ 2.300,89 tegen over € 1.978,44); t=3,292; df=61,15; p<0,01  VvE beschikt over een reserve op basis van een MOP (€ 2.285,68 tegen over € 2.037,12) ; t=2,465; df=22,594; p<0,05 Vervolgens is onderzocht of deze waardekenmerken correlatie vertonen met het rapportcijfer dat respondenten hebben gegeven en met de verkoopwaarde van de woningen in de steekproef. Voor de correlatie van de waardekenmerken met het rapportcijfer is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een multiple correlatie op van 0,498 (p < 0,05). De invloed van volgende VvE waardekenmerken is hierbij significant (p < 0,05):  actieve commissies in de VvE  hoge opkomst in de ALV tenminste 75%  het werken aan de uitstraling van het gebouw De invloed van de overige VvE waardekenmerken is niet significant (p > 0,05). Vervolgens is onderzocht of deze waardekenmerken correlatie vertonen met de verkoopwaarde van de woningen in de steekproef. Voor de correlatie van de waardekenmerken met de verkoopwaarde is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dit levert een zeer hoge multiple correlatie op van 0,816 (p < 0,05). De controle variabele ‘woonoppervlak’ levert een correlatie op van 0,790 (p < 0,05). Het ‘woonoppervlak’ is hierbij significant (p < 0,01). Dit is

4

geheel in overeenstemming met de literatuur (Francke, M. K. 2005). Indien in de analyse de controlevariabele ‘woonoppervlak’ wordt aangevuld met waardekenmerk ‘opkomst in de ALV > 75%’ (p < 0,05) en de ‘aanwezigheid van hoog opgeleide bewoners n de ALV’ (p > 0,05), wordt geconstateerd dat beide significante waardekenmerken slechts 2% toevoegen aan de multiple correlatie. Alle overige VvE waardekenmerken zijn niet significant (p > 0,05). Tot slot zijn drie aanvullende enkelvoudige regressieanalyses uitgevoerd om te onderzoeken of het rapportcijfer correleert met verschillende waardeschattingen van de verkoopwaarde. Deze aanvullende analyses leiden alle tot geen significante correlatie. Conclusie Op grond van het onderzoek bestaat geen significant bewijs dat er een statistische relatie bestaat tussen de waardekenmerken van de VvE en de verkoopwaarde van de woning. De hypothese, dat de waardekenmerken van de VvE bijdragen aan de ontwikkeling van de vastgoedwaarde, moet op grond van het onderzoek worden verworpen. Dat de waardekenmerken in Haagse VvE’s geen waarde toevoegen, wordt mogelijk veroorzaakt door het ontbreken van kwaliteitsinformatie van de VvE tijdens de transactiefase. Het goed functioneren van de VvE speelt geen of nauwelijks een rol tijdens de totstandkoming van de verkoopprijs gedurende de onderhandelingen. Het lijkt er sterk op dat hier sprake is van een inefficiënte markt, tenzij de theorie onjuist is dat VvE-kenmerken waarde creëren. In de aanbevelingen wordt hier verder op ingegaan. Aanbevelingen Het zichtbaar maken van deze kwaliteitsinformatie kan worden gerealiseerd door:  Waardekenmerken integreren in de certificering van een VvE (SKW, VvE Oké), zodat marktpartijen kunnen beschikken over objectieve kwaliteitsinformatie; meer bekendheid geven aan de certificeringsmogelijkheden van de VvE  Belangenorganisaties voor appartementseigenaren (VvE Belang, Vereniging Eigen Huis) en VvE beheerders (VGM NL en BVVB) kunnen met behulp van publiciteit bekendheid geven aan de positieve invloed, die VvE waardekenmerken kunnen uitoefenen op de verkoopwaarde van de woningen in de VvE  Waardekenmerken opnemen in aanbodsystemen (Funda, HuizenZoeker, Huislijn), zodat potentiele kopers hierop kunnen selecteren  Makelaars kunnen de waardekenmerken van de VvE meer etaleren in de marketing van het woningaanbod en deze waardekenmerken laten meewegen in het onderhandelingsproces

Een actieve VvE is dus een financiële kans!

5

Inhoudsopgave 1 Inleiding .................................................................................................................................. 8 1.1 Aanleiding.......................................................................................................................... 8 1.2 Onderwerp ......................................................................................................................... 9 1.3 Centrale vraag................................................................................................................. 9 1.4 Onderzoeksmethode en –model.................................................................................... 10 1.5 Afbakening ...................................................................................................................... 11 1.6 Leeswijzer ....................................................................................................................... 11 2 De Vereniging van Eigenaren in een waarde context ........................................................ 12 2.1 Introductie........................................................................................................................ 12 2.2 Beknopte geschiedenis van het appartementsrecht in Nederland .................................... 12 2.3 Juridisch kader appartementsrecht en de VvE ................................................................. 13 2.4 Het huidige Nederlandse VvE-landschap......................................................................... 13 2.5 De Amerikaanse Home Owner Association; een inspiratiebron ....................................... 16 2.5.1 Beknopte geschiedenis van de HOA ......................................................................... 16 2.5.2. De kwalitatieve meerwaarde van de HOA ................................................................ 18 2.5.3 De kwantitatieve meerwaarde van de HOA ............................................................... 20 2.6 Waardekenmerken van woningen in VvE’s ...................................................................... 22 3. Oriënterend onderzoek ten behoeve van de operationalisering ...................................... 23 3.1 Introductie........................................................................................................................ 23 3.2 Expertmeeting over professionalisering van de eigenaarsrol in de VvE ........................... 23 3.3 Expertinterviews voor de inventarisatie van de VvE waardekenmerken ........................... 25 3.3.1 Kwaliteit van de samenwerking binnen VvE’s ........................................................... 26 3.3.2 Betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE .................................. 28 3.3.3 Kwaliteit en invloed van de professionele VvE beheerder ......................................... 29 3.4 Inventarisatie waardekenmerken van de VvE .................................................................. 30 3.5 Operationalisering waardekenmerken ............................................................................. 31 3.6 Conclusie......................................................................................................................... 32 4. Beschrijving van het onderzoek en de data ...................................................................... 34 4.1 Steekproef Haagse Vve’s ................................................................................................ 34 4.2 Data en onderzoekstechnieken ....................................................................................... 34 4.3 Conclusie......................................................................................................................... 38 5. Analyse ................................................................................................................................ 39 5.1 Introductie........................................................................................................................ 39 5.2 Verschiltoetsen rapportcijfer en verkoopwaarde .............................................................. 39 5.3 Correlatie alle VvE waardekenmerken met rapportcijfer .................................................. 41 5.4 Correlatie alle VvE waardekenmerken met verkoopwaarde ............................................. 43 5.5 Correlatie rapportcijfer met verkoopwaarde ..................................................................... 45 5.6 Correlatie rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/NVM-mediaan .................. 46 5.7 Correlatie rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/WOZ waarde .................... 47 5.8 Samenvatting analyse ..................................................................................................... 49 6. Conclusie en aanbevelingen .............................................................................................. 51 6.1 Conclusie......................................................................................................................... 51 6.2 Kritische reflectie ............................................................................................................. 53 6.3 Aanbevelingen ................................................................................................................. 54 Bibliografie

6

Bijlagen in separate bijlagenbundel

I

Onderzoeksrapport van IBOPE Zorgby International in opdracht van The Foundatin for the Community Association Research

2

II

Verslag expert meeting 5 maar 2013

10

III

Verslagen expertinterviews voorjaar 2013 a. Mr. Steven Wayenberg, addviseur Beleid en Strategie V E H, 16 april 2013 b. Erik van Driel, directeur Van Driel VvE management, 16 april 2013 c. Drs. Willem Englebert, directeur SKW-certificatie, 14 mei 2013 d. Lisette de Roos, eigenaar in VvE, 14 mei 2013 e. Mark Dekker, directeur Hypotheekshop, 17 mei 2013 f. Carla Philippa, directeur Triant / Woonbron, 22 mei 2013-12-24 g. Drs. Renske Dijkwel, eigenaar in VvE, 27 mei 2013 h. Eric Scheigrond MRE, eigenaar in VvE, 27 mei 2013 i. Joost Driehuizen, manager VvE beheer Staedion, 29 mei 2013 j. Francien de Hoop, projectleider VvE Balie Den Haag, 30 mei 2013 k. Hans Rosenveldt, manager VvE beheer MVGM, 3 juni 2012 l. Mr. Kees Oomen, directeur VvE Belang, 4 juni 2013 m. Mr. Jan Borgdorff MRE, directeur Borgdorff Makelaars, 6 juni 2013 n. Sanne Verlaan, eigenaar in VvE, 5 juli 2013 o. Mr. Norbert Rijsenbeek, partner Rijsenbeek Advocaten, 9 juli 2013-12-24

17 22 28 36 42 48 55 61 68 75 83 91 98 104 110

IV

Uitnodiging enquête Haagse VvE’s augustus 2013

118

V

De vragenlijst en uitvoerbestand enquête Haagse VvE’s september 2013

120

VI

Grafieken met kenmerken van de gebruikte data bij de analyse

123

7

1

Inleiding

1.1 Aanleiding In een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn de eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk voor onder andere het waardebehoud van de woningen in de VvE door middel van goed onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen en goede afspraken omtrent het gebruik en gemeenschappelijke services. Deelname aan de VvE is in Nederland wettelijk verplicht (BW 5:112). Vanwege achterstallig onderhoud van woningen in VvE’s in vooral de oudere wijken van de grote steden in Nederland, heeft het functioneren van VvE’s de laatste jaren ook toenemende politieke aandacht gekregen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft op verzoek van de Tweede Kamer in 2012 onderzoek laten doen naar het functioneren van de VvE’s. Citaat uit het onderzoek van BZK / Directoraat- Generaal Wonen, Bouwen en Integratie (2012): ‘Verschillende onderzoeken hebben in de afgelopen jaren uitgewezen dat een belangrijk deel van de Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) niet structureel invulling geeft aan haar bestuursverantwoordelijkheid. Eén van de zichtbare resultaten is dat een deel van de voorraad appartementen in Nederland achterstallig onderhoud kent’. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de samenwerking binnen veel VvE’s niet optimaal is en vastgoedwaardeontwikkeling in de VvE niet bewust wordt nagestreefd. Amerikaans onderzoek (George Mason University, 2005) naar de relatie tussen de waarde van woningen in Private Governments en Home-Owner Associations (HOA’s) in vergelijking tot de waarde van vergelijkbare andere woningen, heeft uitgewezen dat woningen in HOA’s op basis van een statistische regressie analyse circa 5 % meer waard zijn. Dit is een interessant gegeven dat mogelijk ook van toepassing is in Nederland. Uit literatuur-onderzoek blijkt echter dat in Nederland hier nog niet eerder onderzoek naar is gedaan. In tegenstelling tot Nederlandse VvE’s zijn HOA’s in de Verenigde Staten niet verplicht. Het is een vrijwillige organisatievorm, waarbij partijen vanuit gemeenschappelijke belangen en wensen met elkaar samenwerken. Het onderkennen van gemeenschappelijk belangen en wensen bepaalt de kwaliteit van samenwerken. Een VvE is een potentieel samenwerkingsverband. Het simpele feit dat een VvE bij wet ontstaat bij het passeren van de splitsingsakte bij de notaris, wil niet zeggen dat de samenwerking ook als zodanig functioneert. In hoeverre de gebruikers zich daarná gaan organiseren en samenwerken is daarin wél bepalend. Het aantal VvE’s in Nederland is de afgelopen jaren sterk gegroeid, mede als gevolg van de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties en de splitsing van woningen in appartementen. Er zijn op dit moment circa 120.000 VvE’s met in totaal circa 1,5 miljoen appartementen in VvE’s (Companen/Kadaster, 2012). Bij een gemiddelde waarde van € 181.000 per appartement in 2012 (CBS) bedraagt de totale waarde van woningen in VvE’s € 271,5

8

miljard. Dit is 15,8% van de totale waarde van de Nederlandse woningvoorraad die wordt geschat op € 1,8 biljoen (CBS/BZK 2012)1. De matige samenwerking, die uit bovengenoemd onderzoek kan worden afgeleid, is voornamelijk een probleem voor de eigenaren. Dit zijn enerzijds de particuliere eigenaren en anderzijds de woningcorporaties en commerciële beleggers die eigenaar zijn van de nog niet verkochte huurwoningen in de VvE. Zij hebben er alle belang bij de waarde van hun vastgoed in VvE’s te verhogen dan wel in de huidige dalende markt de daling zoveel mogelijk te beperken.

1.2

Onderwerp

Dit onderzoek richt zich op de waardekenmerken van de samenwerking binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) en in hoeverre deze waardekenmerken invloed uitoefenen op de vastgoedwaardeontwikkeling van woningen in VvE’s.

1.3

Centrale vraag

De centrale vraag luidt : Welke kenmerken van samenwerking vastgoedwaardeontwikkeling?

binnen

een

VvE

zijn

van

invloed

op

de

Op basis van de centrale vraag zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Hoe ziet het Nederlandse VvE landschap eruit? Wat leert Amerikaans onderzoek ons op het gebied van VvE’s? Wat is de huidige kwaliteit van de samenwerking binnen VvE’s? Wat is de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? Wat is het beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Wat zijn de waardekenmerken van een VvE?

1 Woononderzoek 2012

9

1.4

Onderzoeksmethode en –model

Het onderzoek laat zich typeren als toetsend onderzoek, aangezien bij de VvE’s wordt getoetst in hoeverre de verscheidene elementen van de samenwerking binnen de VvE van invloed zijn op de waarde van het vastgoed in de VvE. Zoals schematisch is weergegeven in figuur 1, worden op basis van het theoretisch kader en aanvullende interviews en een expert meeting (Fase A) beoordelingscriteria voor de kwaliteit van samenwerking geformuleerd (Fase B). Deze beoordelingscriteria worden op basis van een enquête met een steekproef onder Haagse VvE’s gescoord en in relatie gebracht met de waarde van de woningen in de betreffende VvE (Fase C). De uitkomsten van deze exercitie worden geanalyseerd (Fase D), naar aanleiding waarvan conclusies worden getrokken en aanbevelingen worden gedaan ten aanzien van de mogelijkheden die dit biedt voor verbetering van de samenwerking in de VvE gericht op waardecreatie (Fase E). Het onderzoek is hiermee zowel kwalitatief en kwantitatief van aard en heeft een inductief karakter.

Figuur 1 Onderzoeksmodel Fase A

Fase B

Fase C

Fase D

Fase E

Theorie

Interviews

Beoordelings criteria

Enquête

Analyse

Aanbevelingen

Expert meeting

10

1.5

Afbakening

Het oriënterend onderzoek door middel van een expertmeeting en vijftien expertinterviews richt zich op Nederland. De geïnterviewde personen kunnen in vier categorieën worden ingedeeld :    

Maatschappelijke instanties zoals Vereniging Eigen Huis, VvE balie Den Haag; Betrokken en hoog opgeleide eigenaren in een VvE; Beroepsmatige VvE beheerders; Specialisten op gebied van makelaardij, taxatie en hypotheekadvies.

VvE

Belang,

Op deze wijze ontstaat een landelijk beeld van de waardekenmerken van de VvE’s. De toetsing of deze waardekenmerken daadwerkelijk invloed uitoefenen op de verkoopwaarde van de woningen in VvE’s, zal worden uitgevoerd in Den Haag. De redenen voor deze afbakening zijn:   

1.6

Den Haag beschikt over veel oude en nieuwe VvE’s met een grote verscheidenheid aan grote en kleinere VvE’s; Beperking van de variantie door het effect van de stad op de waarde van de woning te mitigeren, zodat het effect van de waardekenmerken van de VvE beter zichtbaar wordt; De beschikbaarheid van data.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt aan de hand van beschikbare literatuur ingegaan op de achtergronden van het functioneren van VvE’s in Nederland en de Verenigde Staten en welke waardekenmerken voor woningen in VvE’s de literatuur en verkennend onderzoek onder VvE-experts biedt. Hiermee schetsen hoofdstuk 2 en 3 het theoretisch kader voor het kwantitatief onderzoek, dat wordt besproken in hoofdstuk 4. Dit kwantitatief onderzoek richt zich op de correlatie van waardekenmerken van een VvE met de verkoopwaarde van de woningen in de betrokken VvE’s. Dit onderzoek is uitgevoerd onder een steekproef van Haagse VvE’s. De analyse van het uitgevoerde kwantitatieve onderzoek wordt behandeld in hoofdstuk 5, waarin nader wordt ingegaan op de mate van invloed van de waardekenmerken van de Haagse VvE’s. De conclusies van het kwantitatieve onderzoek alsmede de aanbevelingen en relevante reflectie zijn uitgewerkt in hoofdstuk 6.

11

2

De Vereniging van Eigenaren in een waardecontext

2.1

Introductie

Dit hoofdstuk vormt het theoretisch kader voor het onderhavige onderzoek. Na een korte inleiding in paragraaf 2.2 over de historie van het fenomeen VvE wordt in paragraaf 2.3 de VvE gepositioneerd binnen het juridisch kader van het appartementsrecht ten behoeve van het inzicht in het juridisch speelveld waarbinnen VvE’s opereren. Vervolgens wordt in paragraaf 2.4 het Nederlandse en in paragraaf 2.5 het Amerikaanse VvE landschap beschreven met als doel inzicht te krijgen in de maatschappelijke en financiële context van Vve’s binnen de vastgoedsector. In deze paragrafen worden deelvragen 1 en 2 beantwoord: 1. Hoe ziet het Nederlandse VvE landschap eruit? 2. Wat leert Amerikaans onderzoek ons op het gebied van VvE’s?) In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de waardekenmerken van woningen in een VvE. Een aantal waarden, zoals de waarde van een locatie, de grootte van de woning en het aantal kamers vindt hun oorsprong in de literatuur. Typische VvE waardekenmerken, waarin de literatuur niet voorziet, zijn afgeleid van verkennend onderzoek onder VvE-experts.

2.2

Beknopte geschiedenis van het appartementsrecht in Nederland

Het Nederlandse appartementsrecht vindt zijn oorsprong in de Code Napoléon. In Frankrijk bestond in sommige bergachtige gebieden van oudsher de behoefte aan een regeling om horizontaal eigendom te splitsen omdat woningen tegen berghellingen gedeeltelijk bovenop elkaar warden gebouwd (Mertens 2006). Deze wijze van bouwen leidde tot gemeenschappelijke bouwdelen, waarbij meerdere eigenaren belang hadden bij de instandhouding van deze gemeenschappelijke bouwdelen. Tot na de Tweede Wereldoorlog is deze Franse variant toegepast binnen Nederland vanwege het ontbreken van bouwwerken met gemeenschappelijke bouwdelen. Na de Tweede Wereldoorlog werden in het kader van de wederopbouw in Nederland grote hoeveelheden meergezinswoningen gerealiseerd. Door de verkoop van een deel van deze woningen ontstond een maatschappelijke behoefte aan een regeling die eind 1952 als de ‘Appartementenwet 1951’ is ingevoerd. Deze appartementenwet bevatte een regeling met betrekking tot splitsing van één of meerdere gebouwen in appartementsrechten (Mertens 2006). De Appartementenwet 1951 maakte het mogelijk dat door de splitsing wettelijk geregelde zakelijke rechten (appartementsrechten) ontstonden, waarvan de levering in de openbare registers kon worden ingeschreven en waarop hypotheek kon worden gevestigd. Met de introductie van deze nieuwe regeling ontstond ook de verplichte VvE. De regeling is thans terug te vinden in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, titel 9 (artikel 106 tot en met 147). De regeling is de afgelopen jaren meerdere malen gemoderniseerd. De laatste aanpassing dateert van mei 2005, waarbij enkele belangrijke aanpassingen zijn doorgevoerd

12

waaronder de verplichting tot het reserveren van onderhoud voor instandhouding van het gebouw, de mogelijkheid tot splitsen van onbebouwde grond en het kunnen wijzigen van de splitsingsakte bij 4/5 meerderheid van de eigenaren.

2.3

Juridisch kader appartementsrecht en de VvE

Direct na de splitsing van een gebouw in appartementsrechten ontstaan er van rechtswege twee juridische structuren die naast elkaar bestaan: a.

De goederenrechtelijke gemeenschap van alle appartementseigenaars die samen eigenaar zijn van het hele complex. Deze gemeenschap valt onder de regels van Boek 5 BW . De VvE waarvan iedere appartementseigenaar verplicht lid is. De VvE heeft zelf in beginsel geen onroerende zaken op zijn naam. Op de vereniging zijn in principe de regels van het verenigingsrecht zoals geregeld in Boek 2 BW van toepassing.

b.

De VvE is een rechtspersoon en is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren. De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging ziet toe op de nakoming van de verplichtingen van de eigenaren. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. Het vervolg van het onderzoek richt zich op het materiele functioneren en de samenwerking van de VvE binnen de hierboven geschetste juridische context. Hiertoe wordt in paragraaf 2.4 een overzicht gegeven van het VvE-landschap dat zich anno 2013 laat aftekenen.

2.4

Het huidige Nederlandse VvE-landschap

De verkoop van huurwoningen door beleggers en woningcorporaties en de nieuwbouw van gemengde complexen (mix van koop en huur) hebben geleid tot een explosieve stijging van het aantal VvE’s. In tabel 1 is met behulp van het Kadaster inzicht gegeven in de samenstelling van de VvE’s in de vier grote steden. Tabel 1 Overzicht VvE’s in de vier grote steden Aantal

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

Totaal

Appartementen

Totaal absoluut

0-2

28%

34%

38%

63%

39%

47.400

3 - 10

56%

58%

42%

25%

39%

47.200

11 - 50

11%

6%

12%

8%

15%

18.800

50 en meer

5%

2%

8%

4%

7%

7.900

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

121.300

Bron: Kadaster/Companen 2012

De meeste VvE’s bevinden zich in de vier grote steden en de middelgrote steden, in totaal bijna 55.000 VvE’s en dit komt overeen met 45% van het totale aantal VvE’s in Nederland (circa

13

121.000 VvE’s). Den Haag heeft ruim 20.000 VvE's waarvan er 6.000 slapend en dus niet actief zijn. Zij sparen niet voor onderhoud en overleggen niet met elkaar 2 . Om deze situatie te verbeteren heeft de gemeente Den Haag in 2008 de ‘VvE Balie’ ingericht. De effecten van deze VvE-Balie zijn in 2010 geëvalueerd met positieve resultaten op het gebied van het ‘activeren van slapende VvE’s’ (Dimensus 2010). Het functioneren van de VvE’s is voor de Nederlandse overheid een aandachtspunt en dat geldt ook voor diverse vertegenwoordigers in de Tweede Kamer. Deze politieke aandacht is ontstaan vanuit de zorg voor de achterblijvende onderhoudstoestand van woongebouwen in veel ‘slapende’ VvE’s de afgelopen twee decennia in de vier grote steden. Bij de behandeling van de begroting 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is hiervoor door de Tweede Kamer aandacht gevraagd. Naar aanleiding van dit verzoek heeft BZK een onderzoek geïnitieerd naar het functioneren van VvE’s, dat in juni 2012 heeft geresulteerd in een rapportage (BZK/Companen, 2012). Het betreffende rapport is een update van het onderzoek naar het functioneren van VvE’s in 2010 en bevat naast een analyse van de huidige stand van zaken tevens een aantal verbetervoorstellen voor het functioneren. De aanpak en conclusies van het onderzoek van BZK\Companen in 20123 zijn hieronder samengevat. Stand van zaken functioneren VvE’s In het onderzoek van BZK is het functioneren van de VvE getoetst aan de hand van de VvE Oké test, die door de gemeente Den Haag is ontwikkeld, in samenwerking met de belangenorganisaties Stichting VvE Belang en Vereniging Eigen Huis (VEH), de brancheverenigingen Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM), VastgoedPRO (voorheen LMV en RVT Makelaars) en VBO Makelaar, Consen (voormalige branchevereniging) en het voormalige ministerie van VROM. Aan de hand van de volgende vijf vragen is bepaald of de VvE in het onderzoek actief is: 1. Vergadert de VvE minimaal een keer per jaar? 2. Is er sprake van een periodieke bijdrage aan de VvE? 3. Is er sprake van een reservefonds / reservefondsen? 4. Is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld? 5. Heeft de VvE een collectieve opstalverzekering? De enquête in het onderzoek van BZK onder de VvE’s in de vier grote steden heeft geleid tot de volgende resultaten:  13% van de geënquêteerde VvE’s in het BZK/Companen-onderzoek kent de VvE Oké test. Dit percentage ligt iets onder de uitkomsten van de meting in 2010.  84% van de eigenaren vergadert minimaal een keer per jaar en veelal worden ook notulen gemaakt;  88% van de VvE’s incasseert periodiek een bijdrage;  81% van de VvE’s heeft een reservefonds; 2 VvE Balie Den Haag, http://www.denhaag.nl/vve-balie/to/Welkom-bij-de-VvEBalie.htm, 5 mei 2013. 3 Aanbiedingsbrief Rapportage ‘Functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’ aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal d.d. 3 juli 2012

14

 35% van de VvE’s beschikt over een meerjarenonderhoudsplan;  89% van de VvE’s heeft een collectieve opstalverzekering. De uitkomsten van de enquête zijn vergelijkbaar met een onderzoek in de vier grote steden door BZK in 2010. Het functioneren van de VvE’s is sindsdien dus niet substantieel verbeterd maar de situatie is ook niet verslechterd. Uit het onderzoek door BZK kan worden geconcludeerd dat een substantiële groep van met name kleinere VvE’s geen invulling geeft aan haar verantwoordelijkheid. Minister Spies deelt de conclusie van het onderzoek “het gaat goed, maar het kan nog beter”4. Hierbij doelt de minister op het relatief lage percentage VvE’s dat reeds beschikt over een meerjaren- onderhoudsplan. Functioneren VvE beheerders In het onderzoek van BZK is een inventarisatie gemaakt van het aantal VvE beheerders. VvE beheerders zijn al dan niet gecertificeerde dienstverleners, die in opdracht van een VvE ondersteunende diensten verrichten, zoals de financiële en verenigingsadministratie van de VvE, het aanbesteden en toezichthouden op het onderhoud etc. Verschillende belangenorganisaties schatten dat ruim 300 VvE-beheerders werkzaam zijn in de VvE markt. VvE beheerders hebben een belangrijke invloed op enerzijds de kwaliteit van de samenwerking en anderzijds de uitstraling van het vastgoed in de VvE. Met hun deskundigheid op het gebied van het appartementsrecht en gebouwbeheer kunnen zij de eigenaren in de VvE als adviseur terzijde staan. Samen met andere bedrijven uit de sector, zoals aannemers, verzekeringsmaatschappijen, banken en andere bedrijven spelen zij een belangrijke rol in het functioneren van VvE’s. En tot slot vervullen de overheid (gemeente en het ministerie van BZK) en het notariaat een belangrijke rol in de kaderstelling van het toezicht op de kwaliteit van de VvE’s. Verschillende bronnen, waaronder het rapport van BZK/Companen, 2012 en de Vereniging Eigen Huis5 zijn kritisch over de deskundigheid en kwaliteit van de dienstverlening door de VvEbeheerders. Integriteit, kwaliteit en transparantie zijn belangrijke voorwaarden waar ook VvEbeheerders aan moeten voldoen. Tegen deze achtergrond heeft de branchevereniging voor VvE-beheerders VGM-NL het initiatief genomen voor het inrichten van een Geschillencommissie en het opstellen van Branchevoorwaarden voor VvE beheerders. Daarnaast zijn verscheidene kwaliteitslabels en keurmerken voor VvE-beheerders ontwikkeld, zoals het SKW-certificaat (SKW 2009) en het VvE oké label, waarmee VvE beheerders de mogelijkheid hebben gekregen zich te onderscheiden. Voorstellen tot verbetering van het functioneren van VvE’s Het BZK/Companenrapport 2012 doet een aantal suggesties ter verbetering van het functioneren van VvE’s. Gesuggereerd wordt een koppeling te maken tussen het toekennen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en het functioneren van de VvE. In haar aanbiedingsbrief aan de Tweede Kamer 6 stelt Minister 4

Aanbiedingsbrief d.d. 3 juli 2012 van minister Spies aan de Tweede Kamer bij het BZK/Companenrapport ‘Functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’ 5 Expert-interview Vereniging Eigen Huis op 16 april 2013 6 Aanbiedingsbrief d.d. 3 juli 2012 van minister Spies aan de Tweede Kamer bij het BZK/Companenrapport ‘Functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’

15

Spies dat zij deze suggestie nader zal onderzoeken en dat de minister de Tweede Kamer eind 2013 hieromtrent nader zal informeren. Begin 2014 was dit nog niet gebeurd. Andere ontwikkelingen ter verbetering van de VvE-praktijk, waar het BZK/Companenrapport 2012 melding van maakt, zijn: -

-

De vaststelling van een nieuw ‘Model taxatierapport financiering woonruimte’ . Sinds januari 2011 heeft het Contractorgaan Hypothecair Financiers (CHF, de koepel van hypotheekverstrekkers) dit nieuwe model vastgesteld. Hierin is meer ruimte gecreëerd om een betere beschrijving van het functioneren van de VvE te geven en daarmee hypotheekverstrekkers een beter inzicht te geven; De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) publiceert vanaf 1 juli 2012 een VvE-checklist op funda.nl; De gemeente Den Haag en Rotterdam zijn een pilot gestart, waarbij BZK betrokken is, met als doel ervaringen uit te wisselen met het per 1 juli 2011 geïntroduceerde machtigingsmodel. Dit model verschaft gemeenten meer mogelijkheden om preventief in te grijpen bij een niet functionerende VvE, waarbij de onderhoudstoestand van het gebouw in die VvE in het gedrang komt.

Hiervoor is inzicht verstrekt in het Nederlandse VvE landschap anno 2013. Opmerkelijk is de politieke aandacht voor het functioneren van de VvE’s en de politieke druk om de kwaliteit van het functioneren van VvE’s te verbeteren. Teneinde het beeld van de Nederlandse VvE-sector in een perspectief te kunnen plaatsen, wordt in paragraaf 2.5 het ‘VvE landschap’ in de Verenigde Staten nader beschouwd.

2.5

De Amerikaanse Homeowner Association; een inspiratiebron Alone we can do so little; together we can do so much. (Helen Keller)

In deze paragraaf wordt een overzicht geboden van het ontstaan en de verdere ontwikkeling van de Homeownerassociation (HOA), de Amerikaanse evenknie van de Nederlandse VvE. Alternatieve benamingen voor de HOA zijn Common Interest Development (CID) en de Condominium (McKenzie 1996). In de Verenigde Staten hebben deze de afgelopen decennia een turbulente groei doorgemaakt en wordt de HOA strategisch ingezet in de gebieds- en vastgoedontwikkeling (Nelson 2011).

2.5.1 Beknopte geschiedenis van de HOA In 1928 kreeg Charles Stern Assher, advocaat, politicus, wetenschapper en planoloog, de opdracht van een groep progressieve wetenschappers om een ‘private city’ voor de welgestelden te ontwerpen binnen de grenzen van de vigerende jurisdictie. Hij vond het

16

antwoord hierop en noemde het 'Private Government'; een bestaand en in Engeland beproefd stelsel van particuliere overeenkomsten (dead restrictions) die het gebruik van het onroerend goed op een bepaalde manier beperken, nader uitgewerkt in de akte (the deed). Het doel van deze beperkende overeenkomsten was het creëren van meerwaarde ten gunste van de selecte groep gebruikers van het vastgoed en de voorzieningen op het bijbehorende landgoed. Hij paste deze constructie toe op de eerste tuinstad van de Verenigde Staten 'Radburn in New Jersey' (Chen 2011). Hiermee was de eerste Common Interest Development (CID) in de Verenigde Staten ontstaan. Dit concept zou in de mondiale vastgoedsector nog vaak worden gekopieerd. Radburn bleek een belangrijk onderdeel van een groot historisch proces op het gebied van planologie en vastgoedontwikkeling en -beheer. De evolutie van de eigendombeperkende particuliere overeenkomsten maakte het voor vastgoedontwikkelaars mogelijk bij huizenkopers ruimtecomfort, exclusiviteit, voorzieningen en een gevoel van veiligheid te creëren in ruil voor een deel van medegebruik van het vastgoed door andere gebruikers. Tot de jaren ‘50 verschoof de focus van ‘exclusiviteit ‘ van het vastgoed voor de welgestelden naar ‘uitsluiting’ van het gebruik van het vastgoed en bijhorende voorzieningen op grond van rassendiscriminatie. HOA‘s werden door vastgoedpartijen voornamelijk ingezet om in buurten en wijken rassenseggregatie te realiseren. Tussen 1950 en 1970 nam het aantal HOA 's in de Verenigde Staten explosief toe als gevolg van de toenemende behoefte aan grote aantallen woningen voor de middenklasse en de door schaarste oplopende grondkosten. Deze explosieve groei leidde in 1973 tot de oprichting van de Community Association Institute (CAI) 7 door de Urban Land Institute en de National Association of Homebuilders (McKenzie 1996). CAI is de Amerikaanse organisatie die zich inzet voor het stimuleren en bevorderen van actieve, competente en harmonieuze HOA’s, de bredere variant van de Nederlandse VvE. Al 40 jaar ondersteunt CAI de Amerikaanse HOA door het leveren van onderwijs en middelen en de vrijwillige huiseigenaar/bestuurders van HOA’s bij te staan met professionals. In 2012 zijn ruim 323.000 Private Governments actief in de Verenigde Staten. In tabel 2 is de ontwikkeling hiervan vanaf 1970 weergegeven. De enorme groei van HOA’s in de Verenigde Staten lijkt ook invloed te hebben op het stemgedrag van de Amerikaanse burgers tijdens verkiezingen. Onderzoek door de Northern Illinois University naar het stemgedrag tijdens de algemene verkiezingen in 2004 wijst uit dat Amerikaanse burgers, die wonen in woningen binnen HOA’s, meer conservatief stemmen (Groves, 2006).

7 This is CAI: http://www.caionline.org/about/who/Pages/CAIVideo.aspx

17

Tabel 2 De ontwikkeling van de Private Governments in de Verenigde Staten Jaar Private Woningeenheden Bewoners Governments (x 1.000) (x 1 miljoen) (x 1 miljoen) 1970 10,0 0,7 2,1 1980 36,0 3,6 9,6 1990 130,0 11,6 29,6 2000 222,5 17,8 45,2 2002 240,0 19,2 46,0 2004 260,0 20,8 51,8 2006 286,0 23,1 57,0 2008 305,8 23,8 59,5 2010 311,6 24,8 62,0 2011 317,2 25,4 62,7 2012 323,6 25.9 63,4 Bron: CAI: http://www.caionline.org/info/research/Pages/default.aspx 20 mei 2013

De vastgoedwaarde van HOA’s in de VS en hun eenheden overtreft $ 2.25 triljoen, ongeveer 17-19% van de waarde van al het Amerikaanse residentieel vastgoed. De geschatte jaarlijkse operationele opbrengsten voor alle HOA’s in de VS is meer dan $ 35 miljard. Het meeste van deze opbrengst worden besteed aan ‘lokale economieën voor producten en diensten’. In paragraaf 2.5.2 wordt een beeld geschetst van de kwalitatieve meerwaarde van een HOA, waardoor mogelijk paralellen kunnen worden getrokken met de Nederlandse VvE.

2.5.2 De kwalitatieve meerwaarde van de HOA De CAI heeft de meerwaarde van de HOA als volgt samengevat: Lokale levering van en toezicht op diensten en voorzieningen HOA’s leveren diensten, die voorheen exclusief door de provincie of de lokale overheid werden geleverd, waaronder afvoer van vuilnis, bestrating, verlichting en sneeuwruimen. Deze privatisering van diensten is gemeengoed geworden als gevolg van het voorbij streven van de vraag naar deze diensten door huiseigenaren in relatie tot het vermogen van veel lokale overheden, om deze diensten te verlenen. Dit geeft niet alleen lucht in de gemeentelijke budgeten maar blijkt ook efficiënter voor de gebruikers binnen de VvE. Zij willen niet alleen de diensten en voorzieningen door de VvE geregeld hebben, maar ook zelf de controle en het toezicht in eigen hand hebben. Voor veel nieuwe huizenkopers is het hun tweede of derde koopwoning in een VvE en die begrijpen en waarderen de voordelen van diensten en voorzieningen in eigen beheer bij de VvE: 

HOA’s ruimen de sneeuw, voeren het vuilnis af, dragen zorg voor het zwembad en onderhouden de gemeenschappelijke ruimtes. Reservefondsen worden gevormd voor toekomstige reparaties en vervanging van gemeenschappelijke eigendom.

18

  

Veel HOA’s bieden en onderhouden zwembaden, tennisbanen, speeltuinen en andere voorzieningen die de meeste Amerikanen zich niet alleen kunnen veroorloven. Veel HOA’s bieden ook veiligheid, sociale activiteiten, clubhuizen en wandelpaden. In de beste HOA’s wordt een echt gevoel van gemeenschap gecreëerd en leveren een belangrijke maatschappelijke positieve bijdrage in een afbrokkelende samenleving.

Grondgebruik en betaalbaarheid HOA’s bieden een antwoord op het groeiende probleem van de wildgroei in de Amerikaanse vastgoedontwikkeling, die niet langer wordt beperkt tot steden en de binnenste voorsteden. Geplande gemeenschappen bieden een efficiënter gebruik van de grond dan ongeplande gebieden waarop ontwikkelingen over elkaar heen buitelen in de beschikbare ruimte. Daarnaast kunnen door efficiënt grondgebruik woningen beter betaalbaar worden gerealiseerd, waardoor voordelen ontstaan voor starters, gepensioneerden en gezinnen met lagere inkomens. Waardecreatie en waardebehoud Door het leveren van diensten aan de leden van de HOA, voldoet deze aan de verwachtingen van de bewoners door te werken aan een veilige, goed onderhouden leefomgeving, het behoud van het karakter van de gemeenschap en de bescherming van de waarde van hun eigendom. Samenwerking en de naleving van de spelregels worden bereikt door middel van bestuurlijke documenten, die architectonische richtlijnen bevatten (het omgaan met toevoegingen aan het vastgoed en met kleuren) en ook regels met betrekking tot zaken als geluidsoverlast, huisdieren en parkeergelegenheid. De bestuurlijke documenten komen op democratische wijze binnen de HOA tot stand en zijn over het algemeen consistent met bestemmingsplannen en andere bepalingen van de grotere gemeenschap waar de HOA deel van uit maakt. National Homeowner Research 2012 Een substantieel deel van bewoners van woningen in HOA’s is positief over hun vereniging. Dit blijkt uit het in 2012 gehouden onderzoek door het onderzoeksbureau IBOPE Zorgby International in opdracht van The Foundatin for the Community Association Research. In figuur 2 zijn de totaalresultaten van de opeenvolgende onderzoeken door IBOPE Zorgby International naar de tevredenheid van eigenaren in HOA’s weergegeven. Hierbij is te zien dat in de periode 2005 tot en met 2012 70% van de eigenaren in HOA’s zich positief uitspreekt over het functioneren van hun HOA.

19

Figuur 2 Ontwikkeling tevredenheid eigenaren in HOA’s

Bron: IBOPE Zorgby research, 2012

De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn:  Eigenaren in HOA’s zijn tevreden over het functioneren van hun gemeenschap  De bestuursleden van HOA’s streven naar het behartigen van de gemeenschappelijke belangen binnen de gemeenschap  Community managers van HOA’s voegen waarde toe en behartigen de belangen van de gemeenschap  Eigenaren in HOA’s geloven dat de gemeenschapsregels ten goede komen aan de waarde van het onroerend goed in de gemeenschap  Eigenaren in HOA’s waarderen het rendement dat ze ontvangen in ruil voor hun verenigingsbijdragen  Eigenaren in HOA’ wensen geen overheidsingrijpen in hun gemeenschap Een complete samenvatting van het onderzoek door IBOPE Zorgby Internationa is in bijlage I opgenomen. In deze paraaf is ingegaan op de kwalitatieve meerwaarde van een participatie binnen een HOA. Of deze meerwaarde inderdaad leidt tot een hogere kwantitatieve meerwaarde wordt onderzocht in paragraaf 2.5.3.

2.5.3 De kwantitatieve meerwaarde van de HOA In 2005 hebben Amanda Agan en Alexander Tabarrok van de George Mason University in Virginia onderzoek gedaan nar de kwantitatieve meerwaarde van een HOA. In hun artikel ‘What are private governments worth’ geven zij een beschrijving van hun onderzoek dat hieronder is samengevat.

20

Tabel 3 De waarde van Amerikaanse VvE’s Uit het onderzoek blijkt dat woningen binnen HOA’s in Noord Virginia inderdaad verschillen met woningen buiten HOA’s. In tabel 3 worden woningen binnen en buiten HOAS getoetst op verschillende woningkenmerken. Deze vergelijking geeft een nauwkeurige schatting van hoeveel HOA’s bijdragen aan woningwaarde. In de eerste kolom van tabel 3 wordt getoetst op interne woningkenmerken en het jaar van verkoop. Hierbij is gewerkt met het logaritme van de verkoopprijs zodat de coëfficiënten kunnen worden geïnterpreteerd als de procentuele verandering van de verkoopprijs veroorzaakt door een verandering in de gespecificeerde variabele. Geconstateerd kan worden dat woningen in HOA’s 6,1 procent meer waard zijn dan vergelijkbare woningen buiten HOA’s. In de tweede en derde kolom wordt verder getoetst op bouwstijl en locatie-effecten (postcode en sub postcode). De coëfficiënt op HOA is robuust over alle drie de kolommen. In de derde kolom, met daarin de meest variabelen kan worden geconstateerd dat HOA’s de woningwaarde verhogen met 5,4 procent. In het artikel wordt ingegaan op een sfeervol landhuis binnen een HOA, dat tijdens de onderzoeksperiode werd verkocht voor $ 255.000. De inschatting is dus dat het lidmaatschap van een HOA de woningwaarde verhoogt met bijna $ 14.000. In een efficiënte markt zal de jaarlijkse vergoeding voor HOA’s worden geactiveerd in de verkoopprijs, dus de $ 14.000 toename in het huis van waarde is de nettowaarde van de wooncarrière binnen een HOA. Bij bestudering van de andere coëfficiënten concluderen de onderzoekers dat de waarde van een HOA ook op een andere manier kan worden uitgedrukt. Bij gelijkblijvende omstandigheden is voor consumenten een woning met drie slaapkamers in een HOA ongeveer net zoveel waard als een woning met vier slaapkamers, die níet in een HOA participeert. De onderzoekers vermoeden dat de meeste respondenten dit als een significante vermeerdering van de waarde van hun woning ervaren, waardoor mogelijk HOA’s in de Verenigde Staten zo populair zijn geworden.

21

De stijging van de woningwaarde in HOA’s is opmerkelijk bij de gedachte dat de inwoners van HOA’s dubbele lasten voor lokale diensten betalen: enerzijds in de sfeer van lokale belasting en anderzijds als bijdrage in de HOA. In het voorgaande is ingegaan op de relatie tussen de kwaliteit van het functioneren van een VvE en de verkoopwaarde van de woningen in deze VvE. De aanleiding is Amerikaans onderzoek, dat uitwijst dat woningen in Amerikaanse VvE’s circa 5% meer waard zijn dan vergelijkbare woningen, die géén deel uitmaken van een VvE. In paragraaf 2.6 wordt in het perspectief van deze Amerikaanse situatie onderzocht welke kenmerken van Nederlandse VvE’s mogelijk waarde kunnen toevoegen.

2.6 Waardekenmerken van woningen in VvE’s in Nederland In tegenstelling tot de Verenigde Staten zijn in Nederland VvE’s een verplichte entiteit maar is het kwaliteitsverschil van VvE’s opmerkelijk hoog. Er zijn in Nederland nog steeds veel slapende VvE’s en VvE’s met een zeer lage opkomst in de ALV tegenover goed georganiseerde VvE’s met een goede reserve voor het onderhoud en waarin stevig wordt samengewerkt aan de verbetering van de uitstraling van het gebouw. Maakt deze laatste groep goed functionerende VvE’s ook een verschil door een hogere verkoopwaarde? Om deze vraag te kunnen beantwoorden is onderzoek gedaan naar de kenmerken, die invloed uitoefenen op de waarde van woningen in een VvE (waardekenmerken). In de Nederlandse literatuur is veel te lezen over waardekenmerken van woningen. De belangrijkste kenmerken zijn de buurt waarin de woning ligt (de locatie), het woningtype, de grootte van de woning, het aantal kamers en het bouwjaar. Deze woningkenmerken bepalen verreweg het grootste deel van de verkoopwaarde van de woningen (Francke, M. K. 2005, 2010, 2012). De literatuur geeft echter geen antwoord op de vraag welke waardekenmerken aan het functioneren van een VvE kunnen worden toegeschreven. Met andere woorden: wat is de invloed op de verkoopwaarde van de woning als gevolg van actieve commissies in de VvE, de mate van betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE, de omvang van het reservefonds in de VvE, de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerder in de VvE etc. Met betrekking tot de waarde van woningen in een VvE kan worden geconcludeerd dat de Nederlandse literatuur aanknopingspunten biedt ten aanzien van de waardekenmerken van woningen, maar geen antwoord geeft op de waardekenmerken van de VvE. Hierbij gaat het om waardekenmerken, die leiden tot vermindering van het risico, waardoor waardecreatie ontstaat (Veldman, H, 2009). Om de vraag naar waardekenmerken van de VvE te kunnen beantwoorden is oriënterend onderzoek uitgevoerd. Naast een expertmeeting met vastgoedmanagers zijn verkennende gesprekken gevoerd met 15 experts op het gebied van de VvE. In het volgende hoofdstuk wordt van dit oriënterend onderzoek verslag gedaan met als resultaat een overzicht van de meest dominante waardekenmerken van een VvE, zoals die door de VvE-experts worden ingeschat.

22

3. Oriënterend onderzoek ten behoeve van de operationalisering van de waardekenmerken 3.1 Introductie In hoofdstuk 2 is uiteengezet wat in de literatuur is beschreven over de waardecontext van een VvE en de woningen, die deel uitmaken van een VvE’s. Hierbij is een vergelijking gemaakt van de Amerikaanse HOA met de Nederlandse VvE. In dit hoofdstuk wordt het oriënterend onderzoek beschreven, dat in het voorjaar van 2013 is uitgevoerd ten behoeve van het operationaliseren van de waardekenmerken van de VvE, waar de bestaande literatuur geen antwoord op geeft. Allereerst wordt in paragraaf 3.2 ingegaan op ontwikkelingen, die binnen woningcorporaties plaatsvinden om de eigenaarsrol voor de groot-eigenaar en de particuliere eigenaren binnen de VvE te professionaliseren. Er wordt verslag gedaan van de expertmeeting, die in het kader van dit onderzoek is georganiseerd. Vervolgens wordt in paragraaf 3.3 verslag gedaan van de interviews met vijftien VvE experts uit de vastgoedbranche. In paragraaf 3.4 wordt op basis van het oriënterend onderzoek een inventarisatie gemaakt van de VvE waardekenmerken, die in paragraaf 3.5 worden geoperationaliseerd. In de afsluitende paragraaf 3.6 wordt de deelvraag van het onderzoek voor dit hoofdstuk beantwoord: Wat zijn de waardekenmerken van een VvE voor woningen in een VvE?

3.2 Expertmeeting over professionalisering van de eigenaarsrol in de VvE Op 5 maart 2013 heeft een expertmeeting plaatsgevonden met een aantal vastgoedmanagers uit de sector van woningcorporaties. Deze partijen hebben in hun uitpondcomplexen doorgaans een groot-eigenaarsrol in VvE’s en hebben daarmee een belangrijke invloed op de kwaliteit van het functioneren van VvE’s. In tabel 4 zijn de deelnemers aan deze expertmeeting opgenomen. Tabel 4 Deelnemers expertmeeting 5 maart 2013 Naam Bedrijf Marie-José Backx Woonbedrijf Eindhoven Joost Driehuizen Staedion Mr. Dillianne van den Boogaard De Alliantie Joes Miltenburg Staedion Carla Philippa Woonbron Drs. Frank van Velzen MBA Maasdelta Vincent Ramaekers Woonwaard/Pilaster Jeffrey Maarsman Dudok Wonen Thijs van der Linden Portaal/De Rendent Mr. Mechteld van der Vleuten Adv appartementsrecht Mr. Norbert Rijssenbeek Rijssenbeek Advocaten Hans Nieuwenhoven HHS / ASRE

Functie Districtmanager Noord-Oost Manager VvE-management/BOG Directeur VvE diensten Gebiedsmanager Directeur Triant en Makelaardij Directeur Wonen Manager Pilaster VvE beheer Manager Exploitatiebeheer Manager VvE beheer student PhD Open Universiteit Partner Onderzoek masterscriptie MSRE

23

Het doel van de expertmeeting was door middel van een debat antwoord te geven op de volgende strategische en tactische vragen : A. Wat willen de deelnemers als (groot)eigenaar van het vastgoed in de VvE bereiken? B. Over welke skills en competenties dienen de collega’s, die de eigenaarsrol in de VvE behartigen, te beschikken? C. Hoe kunnen de deelnemers hun samenwerking met de particuliere eigenaars in de VvE optimaliseren ten einde hun doelstellingen te realiseren? Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies van dit debat weergegeven. A. Wat willen de deelnemers als (groot)eigenaar van het vastgoed in de VvE bereiken? Uit het debat blijkt dat de primaire doelstelling van de deelnemers zicht richt op het waardebehoud van de woningen in de VvE. Het waardebehoud kan langs twee wegen worden bereikt. Allereerst het goed technisch onderhouden van het gebouw en de leefbaarheid binnen het gebouw op peil houden. Voor de realisatie hiervan is een gebiedsvisie en beheervisie nodig. Daarmee wordt aangegeven tot op welk niveau het gebouw in een VvE technisch onderhouden moet worden en tevens in hoeverre de leefbaarheid binnen het gebouw moet worden gestimuleerd. Aan de hand van deze visies kunnen besluiten worden genomen in de Algemene Ledenvergadering (ALV). Tweede element is het bepalen van de wijze waarop de rol van groot-eigenaar binnen de VvE wordt ingevuld. Er kunnen vier verschillende rollen worden onderscheiden: -

een actieve rol in het bestuur in het eerste jaar dat de VvE wordt opgericht; een actieve rol in het bestuur wanneer de VvE technische of financiële of sociale problemen heeft; een passieve adviseursrol. Dit houdt in dat de VvE de groot-eigenaar als gespecialiseerd eigenaar kan vinden wanneer de particuliere eigenaren dat gewenst achten; Een actieve adviseursrol om de andere eigenaren te kunnen overtuigen van de verbeterplannen voor de VvE.

Concluderend kan worden samengevat dat een duidelijke en transparante positionering van de groot-eigenaarsrol in de VvE een belangrijke randvoorwaarde is voor de samenwerking en daarmee voor het functioneren van de VvE. B. Over welke skills en competenties dienen de collega’s, die de eigenaarsrol in de VvE behartigen, te beschikken? In het debat worden twee aspecten naar voren gebracht. Het eerste aspect heeft te maken met gedrag en dan met name het gevoel voor verhoudingen. Waar neem je in de zaal plaats als vertegenwoordiger van de groot-eigenaar tijdens de Algemene Ledenvergadering? Ga je naast je corporatiecollega VvE beheerder zitten of kies je een plek in de zaal tussen de andere eigenaren? De medewerker moet goed kunnen overleggen en moet communicatief vaardig zijn. Goed vooroverleg met zijn gebiedsmanager is van evident belang zodat hij goed op de hoogte is van de situatie in het gebied en het complex. De medewerker moet een goed inzicht hebben in de rollen die de corporatie in de VvE allemaal kan hebben.

24

Het tweede aspect kan kort worden aangeduid als kennis en dan kennis op een hoger strategisch niveau dan thans vaak het geval is, op het gebied van vastgoedsturing, waarde ontwikkeling maar ook leefbaarheid en zeker ook planmatig onderhoud. Al deze kennis zou aanwezig moet zijn bij de persoon die de eigenaarsrol vanuit de corporatie vervult, naast de kennis van het appartementsrecht, het huurrecht en een stukje verenigingsrecht. Conclusie bij dit thema is dat de deelnemers van mening zijn dat deskundigheid van de eigenaren bijdraagt aan het goed functioneren van de VvE. C. Hoe kunnen de deelnemers hun samenwerking met de particuliere eigenaars in de VvE optimaliseren ten einde hun doelstellingen te realiseren? Rode draad bij dit thema is duidelijk te zijn naar alle eigenaren in de VvE over wat nu eigenlijk de gemeenschappelijke belangen zijn waar de VvE voor staat. Die kunnen per VvE verschillen, afhankelijk van het type gebouw en de achtergrond van de eigenaren in het gebouw. Op basis van de geëxpliciteerde gemeenschappelijke belangen kan binnen de VvE naar samenwerking worden gezocht. De VvE is een formeel instituut dat voor de groot-eigenaar als basis kan dienen voor een participatiemodel, zodat de gewenste samenwerking kan worden gefaciliteerd. De VvE kan worden ingezet om de zaken formeel af te wikkelen, hetgeen juridisch ook de intentie is. Een gedetailleerd verslag van de expertmeeting is opgenomen als bijlage II De expertmeeting roept het beeld op dat het nastreven van gemeenschappelijke belangen en het bevorderen van de deskundigheid van de eigenaren op het gebied van de VvE de samenwerking tussen de eigenaren en daarmee het functioneren van de VvE bevorderen, waardoor bredere gemeenschappelijke doelen binnen de VvE kunnen worden nagestreefd. Dit beeld wordt bevestigd door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting, die een aantal succesvolle duurzaamheidsprojecten in VvE’s heeft onderzocht (Gruis 2012). In hoofdstuk 3.3 worden deze waardekenmerken verder uitgediept en aangevuld aan de hand van vijftien expertinterviews.

3.3

Expertinterviews voor de inventarisatie van de VvE waardekenmerken

In vervolg op de expertmeeting zijn ten behoeve van de inventarisatie van de VvE waardekenmerken met vijftien VvE-experts (zie tabel 5) diepte-interviews gehouden. De conclusies uit de expertmeeting, samengevat in paragraaf 3.2, zijn als input gebruikt voor de diepte-interviews met de experts. Tabel 5 Deelnemers aan diepte-interview voor inventarisatie VvE waardekenmerken Naam Mr. Steven Wayenberg Erik van Driel Drs. Willem Englebert Lisette de Roos Mark Dekker Carla Philippa Drs. Renske Dijkwel

Functie adviseur Beleid en Strategie V E H directeur Van Driel VvE management directeur SKW-certificatie eigenaar in VvE directeur Hypotheekshop directeur Triant / Woonbron eigenaar in VvE

Datum interview 16 april 2013 16 april 2013 14 mei 2013 14 mei 2013 17 mei 2013 22 mei 2013 27 mei 2013

25

Eric Scheigrond MRE Joost Driehuizen Francien de Hoop Hans Rosenveldt Mr. Kees Oomen Mr. Jan Borgdorff MRE Sanne Verlaan Mr. Norbert Rijsenbeek

eigenaar in VvE manager VvE beheer Staedion projectleider VvE Balie Den Haag manager VvE beheer MVGM directeur VvE Belang directeur Borgdorff Makelaars eigenaar in VvE partner Rijsenbeek Advocaten

De geïnterviewde personen kunnen in vier categorieën worden ingedeeld :  Maatschappelijke instanties zoals Vereniging Eigen Huis, VvE balie Den Haag;  Betrokken en hoog opgeleide eigenaren in een VvE;  Beroepsmatige VvE beheerders;  Specialisten op gebied van makelaardij, taxatie en hypotheekadvies.

27 mei 2013 29 mei 2013 30 mei 2013 3 juni 2013 4 juni 2013 6 juni 2013 5 juli 2013 9 juli 2013

VvE

Belang,

Met deze experts is ingegaan op de volgende deelvragen:  Wat is de huidige kwaliteit van de samenwerking binnen VvE’s? (§ 3.3.1)  Wat is de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? (§ 3.3.2)  Wat is het beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? (§ 3.3.3) Tot slot is tijdens de interviews een inventarisatie gemaakt van de meest invloedrijke VvE waardekenmerken naar het oordeel van de experts. De integrale verslagen van deze interviews zijn opgenomen in bijlage III. Het beeld dat uit de gesprekken ontstaat, is dat de kwaliteit van het functioneren van VvE’s heel divers is. Dat geldt ook voor de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE alsmede voor de kwaliteit van de dienstverlening van de VvE beheerders, al wordt er wel voor deze laatste categorie geconstateerd dat deze beroepsgroep het laatste decennium een forse positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt op het gebied van deskundigheid en klantgerichtheid.

3.3.1 Kwaliteit van de samenwerking binnen VvE’s Uit de verkennende gesprekken met de VvE-experts ontstaat het beeld dat samenwerken in een VvE problematisch kan zijn. Dit beeld wordt bevestigd door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (Liebrand 2012). Veel eigenaren van appartementen weten niet goed welke werkzaamheden een VvE met zich mee brengt. Eigenaren hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid en dat betekent dat zij ook gezamenlijk in de VvE actief moeten zijn. In ieder appartementsgebouw woont meestal ten minste één eigenaar van wie mede-eigenaren vinden dat die er niet had moeten wonen. Daarmee vertroebelen verhoudingen binnen de VvE en wordt samenwerking ingewikkeld. Er zijn ook voorbeelden van VvE’s waar enkele eigenaren het voortouw nemen en daarmee een goed functionerende VvE in gang zetten. Bij een goede samenwerking lijken appartements-eigenaren meer betrokken bij hun gebouw en woonomgeving in vergelijking met eigenaren van grondgebonden woningen. Een actieve VvE

26

kan tot goede prestaties leiden. Samenwerking biedt kansen, maar blijkt in de praktijk als gevolg van het ontbreken van gemeenschappelijke belangen veelal een flinke hobbel voor de eigenaren. In goed functionerende VvE’s onderscheiden zich twee elementen: Het eerste element is dat deze VvE’s één of twee ‘voortrekkers’ hebben, die met enthousiasme en overtuiging zaken kunnen presenteren en zelf ook actief zijn. Het tweede element is dat de VvE zich onderscheidt door een zekere mate van homogeniteit. Veel diversiteit in een VvE waar allochtonen, autochtonen, jong, oud, starters samenwonen, leidt tot verschillende belangen en dat lijkt de samenwerking niet te bevorderen. De financiële betrokkenheid bij het onderhouden van het gebouw blijkt voor bewoners met actuele verhuisplannen minder groot dan voor degenen, die deze plannen niet hebben. Er zijn VvE’s waar ambitieuze duurzaamheidsprojecten slagen, omdat een grote groep eigenaren min of meer gelijkgestemd is. Deze eigenaren hebben veelal bewust een appartement in dat gebouw gekocht met het voornemen er nog een hele tijd te blijven wonen en deze blijken elkaar dan op te zoeken. Het met elkaar het gebouw willen verduurzamen blijkt voor de samenwerking een bindende factor. Als voorbeeld werd tijdens één van de interviews8 genoemd een gebouw in Amsterdam, dat een pakhuis was, geheel werd getransformeerd naar woningen en gesplitst in appartementen. In het begin waren alle eigenaren enthousiast en waren ze allemaal actief. Na verloop van enkele jaren dreigde het enthousiasme weg te ebben. Totdat er twee eigenaren ‘opstonden’ en het idee opperden om in hun gebouw in zonnepanelen te investeren en slaagden erin daarmee de overige eigenaren ook enthousiast te maken door de installatie van de zonnepanelen, behalve de elektrische aansluiting, zelf ter hand te nemen en kosten te besparen. Alle besluiten zijn in de Algemene Ledenvergadering genomen. Deze samenwerking heeft er vervolgens toe geleid dat één keer in het half jaar op een zaterdag een “klusdag” wordt gehouden. Op deze klusdag gaan eigenaren het pand door om plintjes vast te zetten of lampen te vervangen etc. opdat het pand op orde blijft. De eigenaren, die in een dergelijke potentiële samenwerking het voortouw nemen zijn doorgaans mensen die ook vanuit hun functie met wonen bezig zijn. Zij werken bijvoorbeeld bij een gemeente op een projectmanagementbureau en doen allerlei woonprojecten, zijn ook inhoudelijk deskundig, communicatief heel vaardig en hebben een zekere inhoudelijke autoriteit. Of het zijn mensen die bijvoorbeeld hebben gewerkt bij een woningcorporatie of zitten ergens anders in het vastgoed of hebben er een zekere affiniteit mee, verdiepen zich in de regelwetgeving, ontwikkelen zich eigenlijk tot een interne autoriteit binnen de VvE. Ze zijn doorgaans redelijk tot goed opgeleid. Belangrijk gegeven bij het met elkaar willen samenwerken is de opstelling van de eigenaren. Een dienstbare opstelling ten aanzien van het gemeenschappelijk belang, verdraagt zich niet met het laten prevaleren van het eigen belang. Dat ondermijnt het ontwikkelen als een autoriteit. Kees Oomen, directeur VvE Belang verwijst tijdens het interview naar de bevindingen van het rapport “Kansrijker aanpakken van meer met minder” 9 . Het betreft een onderzoek naar de oorzaken van het feit dat veel energieprojecten niet leiden tot beoogde resultaten. Een van de conclusies van het onderzoek is dat er een “ambassadeur” moet zijn uit eigen geledingen, die een zekere autoriteit heeft op het onderwerp. De afzender van de boodschap blijkt een belangrijke succesfactor voor het slagen van de samenwerking.

8 9

interview met Mr. K. Oomen, directeur VvE Belang d.d. 4 juni 2013 Haags Milieucentrum, 17 juni 2011

27

Er blijken weinig voorbeelden van VvE’s, die naast het instandhouden van het gebouw ook hogere doelstellingen nastreven. Hierbij te denken aan gezamenlijk zorg inkopen of met elkaar gezamenlijk de steeds duurder wordende kinderopvang regelen. De geïnterviewde experts zien zeker kansen wanneer de basale zaken in de samenwerking goed zijn geregeld. Tot slot is de relatie tussen de gecertificeerde VvE (SKW, VvE Oke) en de kwaliteit van het functioneren van de VvE besproken. Uit de gesprekken met de experts ontstaat het beeld dat de mogelijkheid tot certificering van een VvE bij eigenaren en vastgoedpartijen, anders dan de VvE beheerders en VvE belangenbehartigers, nog een betrekkelijk onbekend fenomeen is. Hier lijken kansen om de kwaliteit van het functioneren van de VvE te borgen en zichtbaar te maken, gemist. Enkele partijen die ermee bekend zijn, hechten beperkte waarde aan het certificaat. De certificaten verklaren dat de VvE voldoet aan vooral wettelijke voorschriften (inschrijving Kamer van Koophandel, aanhouden onderhoud en reservefonds, procedure vergadercyclus, verzekeringskwesties) maar zeggen weinig over het daadwerkelijke functioneren van de VvE.

Certificering is een goed middel om de kwaliteit van het functioneren van een VvE zichtbaar te maken tijdens de transactie. (Jan Borgdorff, directeur Borgdorff Makelaars)

3.3.2 Betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE De experts ervaren de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in zijn algemeenheid als laag tot zeer laag. De opkomst van eigenaren in de Algemene Ledenvergadering (ALV) is ook doorgaans laag. Dit heeft weer consequenties voor het halen van het quorum, het minimaal aantal stemmen dat noodzakelijk is om besluiten te kunnen nemen. De indruk bestaat dat eigenaren niet echt geïnteresseerd zijn in het beheer van hun gebouw en de omgeving. Volgens de experts heeft dat ook weer te maken met communicatie. De aanleiding om naar de ALV te gaan moet gevoed worden door overtuigende informatie en communicatie. Zo’n aanleiding is het ervaren van een gemeenschappelijk belang en dat is tenminste het gezamenlijk gebouw dat gezamenlijk onderhouden moet worden. Eigenaren denken dat het toch wel goed zit: “Als er een goed bestuur zit, hoef ik niet naar die vergadering toe”. Veel eigenaren ervaren een soort ontzorgend gevoel en lijken onvoldoende doordrongen van het feit dat ze ook opdrachtgever zijn voor hun omgeving, bijvoorbeeld naar een professionele VvE beheerder. Er blijken ook steeds minder eigenaren die een bestuursfunctie binnen de VvE op zich willen nemen. Er lijkt een relatie te liggen tussen de deskundigheid en de betrokkenheid van eigenaren. Kennis van de VvE over de verantwoordelijkheden en rechten en dergelijke is volgens experts van belang om de betrokkenheid te vergroten. Er ligt hier ook een relatie naar het opleidingsniveau van de eigenaren. Veel eigenaren zijn niet voorbereid op de consequenties van het kopen van een woning in een VvE. Veel makelaars en notarissen besteden weinig tot geen aandacht aan de voorlichting van de nieuwe eigenaren in de VvE. Uiteraard zijn er positieve uitzonderingen die zich daarmee onderscheiden. Volgens de experts hebben betrokken en deskundige eigenaren veel invloed op de samenwerking binnen de VvE. Zij zoeken elkaar op en sluiten aan bij actieve commissies die voor het gezamenlijke gebouw en de omgeving de ideeën voorbereiden en uitwerken en de andere eigenaren overtuigen in de ALV. De meeste VvE-experts zijn van oordeel dat

28

betrokkenheid en deskundigheid van eigenaren waarde toevoegt aan de woningen in het gebouw.

Een woning in een goedgeorganiseerde VvE is niet meer waard; een woning is wel minder waard in een slecht functionerende VvE. (Mark Dekker, Hypotheekshop)

3.3.3 Kwaliteit en invloed van de professionele VvE beheerder De kwaliteit van dienstverlening door professionele VvE beheerders wordt door de VvE-experts anno 2013 positiever ervaren dan 10 jaar geleden op het gebied van professionaliteit. Er is duidelijk sprake van een grote groei en ontwikkeling in deze sector. Dit heeft veel te maken met de aandacht, die de afgelopen jaren is gegeven aan deze dienstverleners en zaken als het op de markt komen van kwaliteitscertificaten voor VvE beheerders en meer bewustwording van het opdrachtgeverschap van eigenaren zelf. Het beroep van VvE beheerder is de afgelopen 10 tot 12 jaar veel meer in the picture gekomen. Partijen als VvE Belang, Vereniging Eigen Huis en SKW nemen veel initiatieven om de kwaliteit van de dienstverlening door VvE beheerders te verbeteren. Het komt helaas nog steeds voor dat een VvE beheerder failliet gaat en dat daar dan uiteindelijk wel weer geld verdwenen is van de VvE omdat het toch niet op de juiste wijze beheerd is. Maar in het algemeen constateren de VvE-experts een positieve ontwikkeling op het gebied van deskundigheid en kwaliteit van dienstverlening. Ook gemeenten investeren om het VvE beheer binnen hun gemeenten te stimuleren. In de gemeente Den Haag is de VvE balie actief om het bewustzijn van eigenaren binnen de Haagse VvE’s te vergroten; in Rotterdam is recentelijk een convenant getekend met meerdere Rotterdamse VvE beheerders om het actieve VvE beheer in Rotterdam op de kaart te zetten. Een slechte VvE-beheerder heeft een negatief effect op de uitstraling van het vastgoed in de VvE. Dat wordt bijna unaniem door de experts aangegeven. En daarom zijn de initiatieven vanuit gemeentes en mogelijkheden tot certificering goede middelen om het kaf van het koren te scheiden. Citaat van Carla Philippa, directeur Triant: “ik zie steeds meer deskundige partijen aan tafel zitten. Ik denk ook dat er steeds meer gedeeld wordt met elkaar in het VvE land en dat mensen veel meer bereid zijn om van elkaar te leren”. Een goede VvE beheerder is in staat om eigenaren te laten inzien wat een collectief besluit betekent, dat ten goede komt aan de VvE maar voor sommige individuele eigenaren negatieve effecten kan hebben, zonder een wig te drijven in het complex. Dat zit vaak in de persoon en niet zozeer in de kwaliteit van de bureaus. Een gecertificeerd bureau voldoet weliswaar aan de kwaliteitscriteria die worden gesteld aan de interne bedrijfsvoering en procedures, maar zegt nog niets over de professionaliteit en wijze van communicatie door de persoon, die vanuit het bureau verantwoordelijk is voor de dienstverlening jegens de VvE. Tegen deze achtergrond is het belangrijk te vermelden dat enkele partijen in VvE sector een initiatief hebben genomen dat moet leiden tot de ontwikkeling van een persoonscertificaat. Dit persoonscertificaat stelt de persoonlijke kennis en vaardigheden van de VvE beheerder centraal en doet recht aan de ‘gildeachtige’ status van het beroep VvE beheerder. Een goede beheerder begeleidt de VvE niet alleen door de besluitvorming maar vervult ook een belangrijke adviesfunctie om de eigenaren te laten inzien wat de impact is van de besluiten. Niet alleen het uitvoeren van besluiten maar ook kennis aanreiken. Een VvE beheerder is in dienst van de VvE om besluiten en taken uit te

29

voeren maar vooral ook om de VvE beter te laten worden. Als het in de relationele sfeer tussen de VvE en de VvE beheerder niet klikt, zou de VvE beheerder daar een professionele keuze in moeten maken.

Als je gebruik maakt van een externe beheerder, blijf je zelf verantwoordelijk. (Kees Oomen, directeur VvE Belang)

3.4 Inventarisatie waardekenmerken van de VvE Alle experts delen de conclusie dat de verscheidenheid in kwaliteit in zijn algemeenheid zou moeten leiden tot een verschil in verkoopwaarde van woningen in de VvE. Of dat daadwerkelijk ook zo is kan niet door hen worden bevestigd. Tijdens de gesprekken met de experts heeft een inventarisatie plaatsgevonden van concrete VvE waardekenmerken, die mogelijk van invloed kunnen zijn op de verkoopwaarde van de woningen. Ook is hierbij de verkoopbaarheid van de woningen en de mogelijkheid op de verkrijging van een hypothecaire financiering betrokken. In tabel 6 zijn de potentiële VvE waardekenmerken opgenomen, die tijdens de expertinterviews veelvuldig genoemd zijn. Tabel 6 Potentiële VvE waardekenmerken 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Waardekenmerken van een VvE streven naar een gemeenschappelijk belang (zorg regelen, energiebesparing, kinderopvang, waardebehoud) een goed bestuur met een goede voorzitter (leiderschap) betrokkenheid van de eigenaren blijkens hoge opkomst in ALV (tenminste 75%) de deskundigheid van de eigenaren op het gebied van VvE regelgeving de eigenaren vergaderen tenminste 2 maal per jaar deskundige technische commissie of andere commissie die zich inspant voor de bewoners een VvE met hoog opgeleide bewoners de samenwerking tussen de bewoners (eigenaren en huurders) in de VvE eigenaren samen met huurders in de ALV laten communiceren over gemeenschappelijke belangen de aanwezigheid van een professionele VvE beheerder (al dan niet gecertificeerd) een gecertificeerde VvE (VvE Oké, SKW) een gecertificeerde VvE beheerder (SKW) de hoogte van de maandelijkse VvE bijdrage zo laag mogelijk houden voldoende reservekapitaal opgebouwd voor het onderhoud voor de komende 5 jaar o.b.v. een MOP verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de directe omgeving

Tijdens het interview is de geïnterviewde gevraagd bovenstaande kenmerken te scoren op onderstaande 5 punt Likertschaal: ++ veel positieve invloed op de verkoopwaarde + enige positieve invloed op de verkoopwaarde 0 neutraal

30

- enige negatieve invloed op de verkoopwaarde - - veel negatieve invloed op de verkoopwaarde

De ingevulde vragenlijsten zijn opgenomen in de interviewverslagen, die als bijlage III bij dit rapport zijn gevoegd. In figuur 3 zijn op de x-as de waardebepalende VvE-kenmerken weergegeven en op de y-as het aantal VvE experts dat aan een VvE kenmerk een positieve invloed op de verkoopwaarde van een woning in een VvE heeft toegekend. Figuur 3 Resultaat inventarisatie VvE waardekenmerken

De waardekenmerken, waaraan tenminste 75% van de geïnterviewde VvE experts een positieve invloed toekent, zijn in tabel 7 weergegeven. Tabel 7 Meest invloedrijke VvE waardekenmerken volgens experts 1 2 3 4 5 6 7

VvE waardekenmerk streven naar een gemeenschappelijk belang (zorg regelen, energiebesparing, kinderopvang, waardebehoud) deskundige technische commissie of andere commissie die zich inspant voor de bewoners een VvE met hoog opgeleide bewoners de aanwezigheid van een professionele VvE beheerder (al dan niet gecertificeerd) betrokkenheid van de eigenaren blijkens hoge opkomst in ALV (tenminste 75%) voldoende reservekapitaal opgebouwd voor het onderhoud voor de komende 5 jaar o.b.v. een MOP verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de directe omgeving

Deze VvE kenmerken zijn het uitgangspunt voor de kwantitatieve analyse in hoofdstuk 4 en 5, gebaseerd op 120 Haagse VvE’s.

3.5

Operationalisering waardekenmerken

In paragraaf 2.6 zijn op basis van bestaande literatuur de belangrijkste kenmerken

31

geïnventariseerd, die het grootste deel van de verkoopwaarde van de woningen bepalen. Deze woningkenmerken zullen bij de kwantitatieve analyse in hoofdstuk 4 en 5 als controlevariabelen worden betrokken. In hoofdstuk 3 zijn op basis van oriënterend onderzoek de VvE waardekenmerken geïnventariseerd. Ten behoeve van de kwantitatieve analyse worden de controle variabelen en de VvE kenmerken in tabel 8 geoperationaliseerd. Tabel 8 Operationalisering waardekenmerken Kenmerk Controle variabelen  Adres  omschrijving  Buurt  Postcode 4 cijfers  Bouwjaar  4 categorieën : vooroorlogs, tussen 1945 - < 1970, 1970 - < 1990, 1990 - heden  Woonoppervlak in m2  M2 volgens BAG  Aantal kamers  getal Onafhankelijke variabelen  Bereikbaar met lift  Ja / nee  Aanwezigheid actieve  Ja / nee commissies  Streven naar hogere  Ja / nee gemeenschappelijke belangen  Betrokkenheid eigenaren  Is opkomst in ALV meer dan 75% ? ja / nee in ALV  Hoog opgeleide  Ja / nee eigenaren in de VvE  Professionele VvE  Ja / nee beheerder voor VvE  Voldoende  Ja / nee reservekapitaal obv MJOP  Verbeteren uitstraling  Ja / nee gebouw en directe omgeving Afhankelijke variabele  Verkoopwaarde woning  WOZ  Cijfer voor de  getal op schaal van 1 en 10 waardering van het functioneren van de VvE

3.6 Conclusie In dit hoofdstuk zijn de waardekenmerken van woningen in een VvE onderzocht en geïnventariseerd. Naast het literatuuronderzoek, dat in hoofdstuk 2 is beschreven, is oriënterend onderzoek onder 15 VvE experts verricht. Dit alles heeft geleid tot de volgende vijf woning waardekenmerken, gebaseerd op de literatuur van Francke (Francke, M. K. 2005) en zeven VvE waardekenmerken, gebaseerd op de expertinterviews.

32

Tabel 9 Waardekenmerken van woningen in een VvE 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7

Woningkenmerken Buurt Bouwjaar Oppervlak Aantal kamers Bereikbaar met lift VvE-kenmerken Streven naar een gemeenschappelijk belang (zorg regelen, energiebesparing, kinderopvang, waardebehoud) Aanwezigheid van technische commissie of andere commissie die zich inspant voor de bewoners Aanwezigheid van hoog opgeleide bewoners in de VvE Aanwezigheid van een professionele VvE beheerder (al dan niet gecertificeerd) betrokkenheid van de eigenaren blijkens hoge opkomst in ALV (tenminste 75%) Voldoende reservekapitaal opgebouwd voor het onderhoud voor de komende 5 jaar o.b.v. een MOP Verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de directe omgeving

Bovengenoemde kenmerken kunnen worden beschouwd als onafhankelijke variabelen, die invloed uitoefenen op de verkoopwaarde van de woning in de VvE alsmede op het rapportcijfer dat eigenaren geven voor het functioneren van de VvE (mate van tevredenheid).

1 2

Afhankelijke variabelen Verkoopwaarde woning Rapportcijfer VvE

Hiermee is antwoord gegeven op de deelvraag 6: Wat zijn de waardekenmerken van een VvE? Hypothese Beredeneerd vanuit de hoofdvraag is de hypothese bij deze variabelen, dat er sprake is van een positieve correlatie van de waardekenmerken van de VvE met de verkoopwaarde van de woning en het rapportcijfer VvE.

33

4.

Beschrijving van het onderzoek en de data

Dit hoofdstuk richt zich op de gegevens en de methodiek van het onderzoek naar de VvEkenmerken op de waarde van de woningen in de VvE. In paragraaf 4.1 wordt een overzicht gegeven van de gegevensbronnen en de representativiteit van de onderzoeksgroep. Paragraaf 4.2 richt zich op de beschrijving van de data en onderzoeksmethoden, die worden gebruikt in de analyse.

4.1

Steekproef Haagse Vve’s

Den Haag beschikt over circa 14.000 VvE’s. Bij 150 VvE’s is een enquête uitgezet onder de eigenaren. Per VvE hebben circa 20 eigenaren een flyer in de brievenbus ontvangen met daarin de uitleg van het onderzoek en het verzoek deel te nemen aan de enquête. Deze flyer is als bijlage IV opgenomen. In de maanden september en oktober 2013 zijn in totaal circa 3.000 eigenaren benaderd. Hiervan hebben 120 eigenaren deelgenomen aan de enquête (response iets meer dan 4%). In de kaart in figuur 4 is te zien welke VvE’s aan de enquête hebben deelgenomen en hoe deze zijn verspreid over de stad Den Haag. Gekozen is voor een enquête in Den Haag omdat Den Haag over veel oude en nieuwe VvE’s beschikt met een grote verscheidenheid aan grote en kleinere VvE’s. De keuze voor één stad sluit tevens het effect van de stad op de waarde van de woning uit, zodat het effect van de waardekenmerken van de VvE beter zichtbaar wordt. Tevens is er bewust voor gekozen om de eigenaren ad random individueel te benaderen en dit niet te doen via de bij de Kamer van Koophandel ingeschreven bestuurders van de VvE. Dit om een zo’n objectief mogelijk beeld te krijgen van de beleving van de eigenaren in de VvE. De 120 respondenten hebben de enquête in Thesistools ingevuld. De vragenlijst en het uitvoerbestand zijn in bijlage V terug te vinden.

Figuur 4 Overzicht geënquêteerde VvE’s

34

4.2

Data en onderzoekstechnieken

De gegevens van de 120 respondenten worden geanalyseerd met een regressieanalyse in SPSS. Met behulp van de regressieanalyse kan worden nagegaan of er, op basis van de correlatie van de onafhankelijke variabele met de afhankelijke variabele, een (voorspellend) significant verband bestaat. De algemene formule van een (meervoudige) regressieanalyse luidt: Y = ax + bz +……..+ c + storing De meest passende vergelijking voor het onderzoek, die op basis van deze algemene formule kan worden afgeleid, bestaat uit de controle variabele (oppervlak woning) en variabelen met betrekking tot de VvE (waardekenmerken VvE). De hieruit voortvloeiende formule op basis van hoofdstuk 3 luidt: R = α + b1 * oppervlak woning + b2 * streven naar gemeenschappelijk belang + b3 * deskundige commissies actief + b4 * hoog opgeleide bewoners + b5 * kwaliteit VvE-beheerder +b6 * reserve obv MOP + b7 * werken aan uitstraling gebouw +ε R = Rapportcijfer VvE of Verkoopwaarde woning α = Constante b1 ... b7 = regressiecoëfficiënten ε = storing Er worden in hoofdstuk 5 analyses gemaakt om te onderzoeken of de VvE waardekenmerken invloed hebben op het rapportcijfer van de VvE en de verkoopwaarde van de woning uit hoofdstuk 3 die als afhankelijke variabele zijn gedefinieerd. In de regressieanalyse voor de verkoopwaarde is de variabele woonoppervlak opgenomen in de eerste stap, zodat het effect van de waardecreatie van de daarna geplaatste variabelen van het model en de invloed van woningoppervlak is te zien. In elke volgende stap van de regressieanalyse wordt een extra onafhankelijke variabele in het model toegevoegd. Field (2005) adviseert de volgorde van de opeenvolgende variabelen te baseren op de verwachte hoogste invloed op basis van de literatuur. Volgens de literatuur (Francke, 2005, 2010, 2012) wordt de controlevariabele woonoppervlak als één van de belangrijkste variabelen aangemerkt bij de regressieanalyse voor de verkoopwaarde. Omdat er in de literatuur niets over VvE waardekenmerken is terug te vinden, kan voor de volgorde van de VvE-waardekenmerken niet aan dit uitgangspunt worden voldaan. Naast de lineaire regressieanalyses worden in hoofdstuk 5 verscheidene verschiltoetsen uitgevoerd om het verschil te analyseren tussen het gemiddelde rapportcijfer ten opzichte van de VvE waardekenmerken. Ook zijn verschiltoetsen uitgevoerd om de verschillen tussen de gemiddelde subjectieve verkoopwaarde ten opzichte van de VvE waardekenmerken te analyseren. Deze verschiltoetsen zijn in SPSS uitgevoerd met behulp van ‘Independent T Test’.

35

Verkoopwaarde respondenten 119 respondenten in de Haagse VvE’s hebben een subjectieve waardeschatting van de verkoopwaarde van hun woning in de VvE met als peildatum 1 januari 2013. De laagste verkoopwaarde bedraagt € 70.000, de hoogste verkoopwaarde € 995.000. De gemiddelde verkoopwaarde wordt berekend op € 212.092 met een standaarddeviatie van € 123.533. De mediaan ligt op € 175.000. De data kenmerken zich door een hoge spreiding met een standaarddeviatie van € 123.533. In figuur 5 is de frequentieverdeling van de verkoopwaarde opgenomen. Figuur 5 Frequentieverdeling ‘Subjectieve verkoopwaarden respondenten’

Gemiddelde verkoopwaarde per m2 Voor de berekening van de verkoopwaarde per m2 is ervoor gekozen om de verkoopwaarden te delen door het aantal m2 van de betreffende woning volgens de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) ontwikkeld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De BAG is een registratie waarin gemeentelijke basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland zijn verzameld. Deze gegevens worden voor het onderzoek betrouwbaarder geacht dan het aantal m2 woonoppervlak, opgegeven door de respondenten zelf. De laagste verkoopprijs per m2 bedraagt € 824, de hoogste € 4.491. De gemiddelde verkoopwaarde per m2 wordt berekend op € 2.248 met een standaarddeviatie van € 632. De mediaan ligt op € 2.083. De data kenmerken zich door een hoge spreiding met een standaarddeviatie van € 632. In figuur 6 is de frequentieverdeling van de verkoopwaarde per m2 opgenomen.

Figuur 6 Frequentieverdeling ‘Subjectieve verkoopwaarde per m2 BAG ’

36

Rapportcijfer VvE In de enquête is de respondenten gevraagd een rapportcijfer op een schaal van 1 tot 10 te geven als waardeschatting voor de kwaliteit van het functioneren van de VvE. Het laagste rapportcijfer bedraagt een 1, het hoogste een 10. het gemiddelde rapportcijfer wordt berekend op 6,9 met een standaarddeviatie van 1,5. De mediaan ligt op een 7. De data kenmerken zich door een relatief lage spreiding met een standaarddeviatie van 1,5. In figuur 7 is de frequentieverdeling van de rapportcijfers opgenomen.

Figuur 7 Frequentieverdeling Rapportcijfers VvE

Analyse normale verdeling Voor de beoordeling of de data in de steekproef geschikt zijn voor een parametrische regressieanalyse en parametrische verschiltoetsen, zijn voor de subjectieve verkoopwaarde en het rapportcijfer van de VvE twee P-P Plot analyses uitgevoerd. Uit figuur 5 Frequentieverdeling ‘Subjectieve verkoopwaarden respondenten’ blijkt dat de data voor de verkoopwaarde onvoldoende normaal zijn verdeeld. Om die reden is deze subjectieve verkoopwaarde van de respondenten getransformeerd naar Ln waarden (natuurlijk logaritme) zodat een optimale normale verdeling wordt verkregen. Voor de data verkoopwaarde per m2 en het rapportcijfer VvE is deze transformatie niet noodzakelijk omdat uit figuur 6 en 7 blijkt dat de data normaal zijn verdeeld. In onderstaande grafieken zijn de resultaten van deze analyse weergegeven.

Figuur 8 P-P Plot Verkoopwaarde

Figuur 9 P-P Plot Verkoopwaarde / m2bag

Figuur 10 P-P Plot Rapportcijfer VvE

De punten in de P-P Plot analyses liggen dicht genoeg bij de lijnen om de in paragraaf 4.3 genoemde regressieanalyses en verschiltoetsen uit te voeren.

37

4.3

Conclusie

De data, die in het onderzoek worden gebruikt, zijn afkomstig van 120 eigenaren van appartementen in Haagse VvE’s. Deze data zijn aangevuld met gegevens over het woonoppervlak, die ontleend is aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen(BAG) van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Ter verkrijging van een optimale normale verdeling is de subjectieve verkoopwaarde van de respondenten getransformeerd naar Ln waarden (natuurlijk logaritme). Voor de data met betrekking tot de verkoopwaarde per m2 en het rapportcijfer VvE is deze transformatie niet noodzakelijk. De data zijn geschikt voor het uitvoeren van onderzoek door middel van verschiltoetsen en regressieanalyses.

38

5.

Analyse

5.1

Introductie

In paragraaf 5.2 worden de verschiltoetsen uitgevoerd om te analyseren of het gemiddelde rapportcijfer hoger is indien een VvE waardekenmerk van toepassing is. Bijvoorbeeld het beantwoorden van de vraag of het gemiddelde rapportcijfer in VvE’s met actieve commissies hoger is ten opzichte van het gemiddelde rapportcijfer in VvE’s, die niet beschikken over actieve commissies. Deze verschiltoetsen zijn ook uitgevoerd voor de subjectieve verkoopwaarde van de woningen van de respondenten. Vervolgens worden in paragraaf 5.3 en 5.4 meervoudige regressieanalyses uitgevoerd om te onderzoeken of de VvE waardekenmerken invloed hebben op het rapportcijfer van de VvE en de verkoopwaarde van de woning uit hoofdstuk 3 die als afhankelijke variabele zijn gedefinieerd. In paragraaf 5.5 tot en met 5.7 worden drie enkelvoudige lineaire regressieanalyses uitgevoerd om de correlatie van de verkoopwaarde met het rapportcijfer van de VvE te onderzoeken Hierbij is telkens met verschillende variabelen een link gelegd met betrekking tot de waardeschatting:  



5.2

lineaire regressieanalyse van verkoopwaarde (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele) in paragraaf 5.5; lineaire regressieanalyse van het verhoudingsgetal, berekend op basis van NVM marktdata en de verkoopwaarde (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele) in paragraaf 5.6; lineaire regressieanalyse van het verhoudingsgetal, berekend op basis van de WOZ waarde en de verkoopwaarde (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele) in paragraaf 5.7.

Verschiltoetsen rapportcijfer en verkoopwaarde

Met behulp van SPSS (Independent T Test) zijn ‘verschiltoetsen’ onderzocht voor het rapportcijfer en de subjectieve verkoopwaarde van de woningen van de respondenten. In tabel 10 zijn de resultaten van de verschiltoetsen voor het rapportcijfer weergegeven.

39

Tabel 10 Resultaten verschiltoetsen rapportcijfer Independent T Test rapportcijfer N

Gemiddeld

t

df

sig (2 tailded)

2,914

52,424

0,005

1,852

119

0,067

3,427

119

0,001

1,605

24,108

0,122

-1,013

117

0,313

1,457

114

0,148

3,123

118

0,002

rapportcijfer wel actieve commissies

85

7,22

geen actieve commissies

36

6,28

wel energiedoelstelling

19

7,53

geen energiedoelstelling

102

6,83

opkomst ALV > 75%

56

7,43

opkomst ALV < 75%

65

6,52

wel hoog opgeleide eigenaren

99

7,07

geen hoog opgeleide eigenaren

21

6,33

wel een prof VvE beheerder

98

6,87

geen prof VvE beheerder

21

7,24

wel een reserve obv MOP

107

7

geen reserve obv MOP

9

6,22

VvE werkt aan uitstraling gebouw

106

7,08

VvE werkt niet aan uitstraling gebouw

14

5,79

De volgende VvE waardekenmerken leiden tot een significant hoger gemiddeld rapportcijfer:  actieve commissies in de VvE (7,22 tegen over 6,28) ; t=2,914; df=52,424; p<0,01  opkomst ALV > 75% (7,43 tegen over 6,52) ; t=3,427; df=119; p<0,01  VvE werkt aan uitstraling gebouw (7,08 tegen over 5,79) ; t=3,123; df=118; p<0,01 Opvallend is het gemiddeld lagere rapportcijfer bij VvE’s met een professionele VvE beheerder (6,87 tegen over 7,24). Dit verschil is echter niet significant t=-1,013; df=117 (p>0,05). In tabel 11 zijn de resultaten van de verschiltoetsen voor de verkoopwaarde van de woningen opgenomen.

40

Tabel 11 Resultaten verschiltoetsen verkoopwaarde Independent T Test verkoopwaarde N

Gemiddelde t verkoopwaarde per m2

df

sig (2 tailded)

wel actieve commissies

82

2.288,90

1,171

80,453

0,245

geen actieve commissies

35

2.152,85

wel energiedoelstelling

17

2.515,06

1,47

18,686

0,158

geen energiedoelstelling

100

2.202,83

opkomst ALV > 75%

55

2.384,07

2,188

98,43

0,031

opkomst ALV < 75%

62

2.127,67

wel hoog opgeleide eigenaren

96

2.300,89

3,292

61,15

0,002

geen hoog opgeleide eigenaren

20

1.978,44

wel een prof VvE beheerder

94

2.250,47

0,033

113

0,974

geen prof VvE beheerder

21

2.245,46

wel een reserve obv MOP

103

2.285,68

2,465

22,594

0,022

geen reserve obv MOP

9

2.037,12

VvE werkt aan uitstraling gebouw

102

2.223,54

-0,794

114

0,429

VvE werkt niet aan uitstraling gebouw

14

2.366,24

De volgende VvE waardekenmerken verkoopwaarde per m2:   

5.3

leiden

tot

een

significant

hogere

gemiddelde

opkomst ALV > 75% (€ 2.384,07 tegen over € 2.127,67) ; t-2,188; df=98,43; p<0,05 hoog opgeleide eigenaren in de VvE (€ 2.300,89 tegen over € 1.978,44); t=3,292; df=61,15; p<0,01 VvE beschikt over een reserve op basis van een MOP (€ 2.285,68 tegen over € 2.037,12) ; t=2,465; df=22,594; p<0,05

Correlatie alle VvE waardekenmerken met rapportcijfer

Met behulp van een lineaire regressieanalyse is onderzocht of en in welke mate de variabelen voor de VvE waardekenmerken correlatie vertonen met het rapportcijfer van de VvE. Het gaat hierbij om de volgende VvE waardekenmerken: -

actieve commissies in de VvE (commissies) het werken aan gemeenschappelijke doelstellingen in de VvE (energiedoelstelling)

41

-

opkomst in de ALV is hoger dan 75% (alv75procent) hoogopgeleide bewoners in de VvE (opleidinghoog) VvE werkt samen met professionele VvE beheerder (profvvebeheerder) voldoende reservekapitaal op basis van een Meerjaren Onderhouds Plan (reservemop) het werken aan de uitstraling van het gebouw (uitstraling) woonoppervlak van de woning op basis van BAG (bag opp) is de controlevariabele

Regression b

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std.

Error

of

the

Estimate 1

,498 a.

a

,248

,193

1,373

Predictors: (Constant), BAG opp, profvvebeheerder, energiedoelstellinen, uitstraling, opleidinghoog, reservemop, commissies, alv75procent Dependent Variable: cijfervve

b.

a

ANOVA Model

1

a. b.

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

67,916

8

8,490

4,502

,000

Residual

205,541

109

1,886

Total

273,458

117

Dependent Variable: cijfervve Predictors: (Constant), BAG opp, profvvebeheerder, reservemop, commissies, alv75procent

energiedoelstellinen,

uitstraling,

b

opleidinghoog,

42

Coëfficiënts

a

Model

Unstandardized Coëfficiënts

Standardized

t

Sig.

14,891

,000

Coëfficiënts

1

a.

B

Std. Error

Beta

(Constant)

8,186

,550

commissies

-,765

,302

-,230

-2,533

,013

energiedoelstelling

-,191

,370

-,045

-,516

,607

alv75procent

-,754

,281

-,246

-2,683

,008

opleidinghoog

-,475

,336

-,124

-1,415

,160

profvvebeheerder

,382

,378

,094

1,011

,314

reservemop

-,342

,416

-,074

-,821

,413

uitstraling

-,985

,411

-,213

-2,397

,018

BAG opp

-,003

,004

-,088

-,961

,339

Dependent Variable: cijfervve

Zie bijlage VI voor de kenmerken van de gebruikte data Voor de analyse van het rapportcijfer is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een multiple correlatie op van 0,498 (p < 0,05). De invloed van volgende VvE waardekenmerken is hierbij significant (p < 0,05): -

actieve commissies in de VvE (commissies) opkomst in de ALV is hoger dan 75% (alv75procent) het werken aan de uitstraling van het gebouw (uitstraling)

De invloed van de overige VvE waardekenmerken is niet significant (p > 0,05).

5.4 Correlatie alle VvE waardekenmerken met verkoopwaarde Met behulp van een lineaire regressieanalyse is onderzocht of en in welke mate de variabelen voor de VvE waardekenmerken correlatie vertonen met de verkoopwaarde van de woning in de VvE. Hierbij is de subjectieve waarde van de respondenten getransformeerd naar Ln waarden (natuurlijk logaritme) ten behoeve van het verkrijgen van een optimale normale verdeling. De volgende VvE waardekenmerken zijn in de multiple regressieanalyse betrokken: -

actieve commissies in de VvE (commissies) het werken aan gemeenschappelijke doelstellingen in de VvE (energiedoelstelling) opkomst in de ALV is hoger dan 75% (alv75procent) hoog opgeleide bewoners in de VvE (opleidinghoog) VvE werkt samen met professionele VvE beheerder (profvvebeheerder)

43

-

voldoende reservekapitaal op basis van een Meerjaren Onderhouds Plan (reservemop) het werken aan de uitstraling van het gebouw (uitstraling) woonoppervlak van de woning op basis van BAG (bag opp) is de controlevariabele

Regression b

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std. Error of the Estimate

a

1

,816 ,665 ,640 ,26536 Predictors: (Constant), uitstraling, profvvebeheerder, opleidinghoog, energiedoelstellinen, BAG opp, reservemop, commissies, alv75procent Dependent Variable: Lnsubjverkoopw

a. b.

a

ANOVA Model

1 a. b.

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

14,965

8

1,871

26,564

,000

Residual

7,535

107

,070

b

Total 22,500 115 Dependent Variable: Lnsubjverkoopw Predictors: (Constant), uitstraling, profvvebeheerder, opleidinghoog, energiedoelstellinen, BAG opp, reservemop, commissies, alv75procent

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients Standardized

t

Sig.

102,557

,000

Coefficients

1

B

Std. Error

Beta

(Constant)

11,481

,112

BAG opp

,009

,001

,729

11,935

,000

commissies

-,020

,058

-,021

-,343

,732

energiedoelstellinen

-,078

,075

-,061

-1,037

,302

alv75procent

-,114

,054

-,129

-2,103

,038

opleidinghoog

-,134

,066

-,120

-2,033

,044

profvvebeheerder

-,044

,073

-,038

-,605

,546

reservemop

,014

,081

,011

,173

,863

uitstraling

-,004

,080

-,003

-,053

,958

a. Dependent Variable: Lnsubjverkoopw

Zie bijlage VI voor de kenmerken van de gebruikte data.

44

Voor de analyse van de invloed van de VvE waardekenmerken op de verkoopwaarde is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een zeer hoge multiple correlatie op van 0,816 (p < 0,05). De controle variabele ‘woonoppervlak’ levert een correlatie op van 0,790 (p < 0,05). Het ‘woonoppervlak’ is hierbij significant (p < 0,01). Dit is geheel in overeenstemming met de literatuur (Francke, M. K. 2005). Indien in de analyse de controle variabele ‘woonoppervlak’ wordt aangevuld met waardekenmerk ‘opkomst in de ALV > 75%’ (p < 0,05) en de ‘aanwezigheid van hoog opgeleide bewoners n de ALV’ (p > 0,05), wordt geconstateerd dat beide significante waardekenmerken slechts 0,026 toevoegen aan de multiple correlatie. Alle overige VvE waardekenmerken zijn niet significant (p > 0,05).

5.5

Correlatie rapportcijfer met verkoopwaarde

Met behulp van een lineaire regressieanalyse is onderzocht of en in welke mate het rapportcijfer van de VvE (cijfervve) correlatie vertoont met de verkoopwaarde van de woning in de VvE. Hierbij is de subjectieve verkoopwaarde volgens de respondenten gedeeld door het woonoppervlak volgens BAG. Aldus ontstaat de subjectieve waarde per m2 (subjwm2bag). Regression b

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std.

Error

of

the

Estimate 1

,026 a. b.

a

,001

-,008

634,412

Predictors: (Constant), cijfervve Dependent Variable: subjwm2bag a

ANOVA Model

1

a. b.

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

31536,046

1

31536,046

,078

,780

Residual

46285005,987

115

402478,313

Total

46316542,033

116

b

Dependent Variable: subjwm2bag Predictors: (Constant), cijfervve

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

t

Sig.

7,960

,000

,280

,780

Coefficients B

Std. Error

(Constant)

2173,549

273,055

cijfervve

10,756

38,426

Beta

1 a.

,026

Dependent Variable: subjwm2bag

Zie bijlage VI voor de kenmerken van de gebruikte data.

45

Voor de analyse van de invloed van het rapportcijfer op de subjectieve verkoopwaarde per m2 is een enkelvoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een correlatie op van 0,026 (p < 0,05). Dit is een zeer lage correlatie (bijna 0). Daarbij is de invloed van het rapportcijfer niet significant (p > 0,05). Er is dus geen sprake van een significante correlatie tussen het rapportcijfer met de verkoopwaarde.

5.6 Correlatie rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/NVMmediaan NVM makelaar Borgdorff Makelaars in Den Haag e.o. heeft voor deze analyse marktdata aangereikt geaggregeerd op postcodegebieden (4 cijfers). In onderstaande tabel zijn deze marktdata samengevat. Marktdata 2011 t/m 2013 (Transacties, bestaande bouw, koopappartementen, excl. Beleggingsobjecten) Postcode Aantal Gebied transacties

Transactieprijs Mediaan

2545 82 129.466 2548 45 198.500 2551 175 134.529 2552 113 136.690 2553 83 124.343 2555 254 150.939 2565 380 173.368 Bron: NVM/Borgdorff makelaars

Prijs per m2 GBO Mediaan 1.531 1.940 1.605 1.678 1.708 1.800 1.786

68 respondenten (57% van het totaal) wonen in bovengenoemde postcodegebieden. Van deze respondenten is de subjectieve verkoopwaarde per m2, opgegeven door de respondenten gedeeld door de ‘Prijs per m2 GBO Mediaan’ volgens bovenstaande tabel. Dit leidt tot een verhoudingsgetal dat groter is dan 1 indien de NVM-mediaanwaarde lager is dan de opgegeven verkoopwaarde en kleiner dan 1 indien het omgekeerde het geval is. Bij een hoog verhoudingsgetal (>1) is de verkoopwaarde dus hoger dan de NVM-mediaanwaarde; bij een laag verhoudingsgetal (<1) ligt de verkoopwaarde onder de NVM-mediaan-waarde. Vervolgens is met behulp van SPSS onderzocht of er een correlatie kan worden waargenomen ven het rapportcijfer met het bovengenoemde verhoudingsgetal.

46

Regression b

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std.

Error

of

the

Estimate 1

,176 a. b.

a

,031

,016

,25369

Predictors: (Constant), cijfervve Dependent Variable: verschilverkoopNVM a

ANOVA Model

1

a. b.

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

,137

1

,137

2,121

,150

Residual

4,248

66

,064

Total

4,384

67

b

Dependent Variable: verschilverkoopNVM Predictors: (Constant), cijfervve

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

t

Sig.

10,167

,000

-1,456

,150

Coefficients B

Std. Error

(Constant)

1,397

,137

cijfervve

-,028

,020

Beta

1

a.

-,176

Dependent Variable: verschilverkoopNVM

Zie bijlage VI voor de kenmerken van de gebruikte data. Voor de analyse van de invloed van het rapportcijfer op het verhoudingsgetal subjectieve verkoopwaarde / NVM-mediaanwaarde is een enkelvoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een correlatie op van 0,176 (p < 0,05). Dit een relatief lage correlatie. Daarbij is de invloed van het rapportcijfer niet significant (p > 0,05). Er is dus geen sprake van significante correlatie tussen het rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/NVM-mediaan.

5.7 Correlatie rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/WOZ waarde Van 37 respondenten is de WOZ waarde bekend van hun woning. Bij deze respondenten is de subjectieve verkoopwaarde opgegeven door de respondenten gedeeld door de WOZ waarde. Dit leidt tot een verhoudingsgetal dat groter is dan 1 indien de WOZ waarde lager is dan de opgegeven verkoopwaarde en kleiner dan 1 indien het omgekeerde het geval is. Bij een hoog verhoudingsgetal (>1) is de verkoopwaarde hoger dan de WOZ waarde; bij een laag

47

verhoudingsgetal (<1) ligt de verkoopwaarde onder de WOZ waarde. Vervolgens is met behulp van SPSS onderzocht of er een correlatie kan worden waargenomen van het rapportcijfer (cijfervve) met het bovengenoemde verhoudingsgetal. Regression Variables Entered/Removed Model

a

Variables Entered

1

cijfervve a. b.

b

Variables Removed

Method

.

Enter

Dependent Variable: verschilVerkoopWOZ All requested variables entered. b

Model Summary Model

R

R Square

Adjusted R Square

Std.

Error

of

the

Estimate 1

,029 a. b.

a

,001

-,028

,33795

Predictors: (Constant), cijfervve Dependent Variable: verschilVerkoopwVOZ a

ANOVA Model

1

a. b.

Sum of Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Regression

,003

1

,003

,028

,867

Residual

3,997

35

,114

Total

4,001

36

b

Dependent Variable: verschilVerkoopwVOZ Predictors: (Constant), cijfervve

Coefficients

a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized

t

Sig.

4,710

,000

,169

,867

Coefficients B

Std. Error

(Constant)

,958

,203

cijfervve

,005

,030

Beta

1

a.

,029

Dependent Variable: verschilVerkoopWOZ

Zie bijlage VI voor de kenmerken van de gebruikte data. Voor de analyse van de invloed van het rapportcijfer op het verhoudingsgetal subjectieve verkoopwaarde / WOZ waarde is een enkelvoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een correlatie op van 0,029 (p < 0,05). Dit is een zeer lage correlatie (bijna 0). Daarbij is de invloed

48

van het rapportcijfer niet significant (p > 0,05). Er is dus geen sprake van een significante correlatie tussen het rapportcijfer met verhoudingsgetal verkoopwaarde/WOZ waarde.

5.8

Samenvatting analyse

In tabel 12 en 13 zijn de resultaten van de verschiltoetsen en de regressieanalyses in totaaloverzichten weergegeven. Tabel 12 Totaaloverzicht resultaten analyse verschiltoetsen

Waardekenmerken

Rapportcijfer Gemiddeld t

df

sig (2 gemiddelde tailded) verkw / per m2

t

df

2,914

52,424

0,005

1,171

80,453 0,245

1,47

18,686 0,158

2,188

98,43

0,031

3,292

61,15

0,002

0,033

113

0,974

2,465

22,594 0,022

-0,794

114

Rapportcijfe

wel actieve commissies*****

7,22

geen actieve commissies

6,28

wel energiedoelstelling

7,53

geen energiedoelstelling

6,83

opkomst ALV > 75%*****

7,43

opkomst ALV < 75%

6,52

hoogopgeleide eigenaren*****

7,07

geen hoogopgeleide eigenaren

6,33

wel een prof VvE beheerder

6,87

geen prof VvE beheerder

7,24

wel een reserve obv MOP*****

7

geen reserve obv MOP

6,22

uitstraling gebouw*****

7,08

niet aan uitstraling gebouw

5,79

Verkoopwaarde

2.288,90

sig (2 tailded)

2.152,85

1,852

119

0,067

2.515,06 2.202,83

3,427

119

0,001

2.384,07 2.127,67

1,605

24,108

0,122

2.300,89 1.978,44

11,03

117

0,313

2.250,47 2.245,46

1,457

114

0,148

2.285,68 2.037,12

3,123

118

0,002

2.223,54

0,429

2.366,24

***** : waardekenmerk is significant gerelateerd aan vetgedrukte waarden

De analyse van de verschiltoetsen laat zien dat VvE’s met actieve commissies, of die een opkomst in de ALV hebben die hoger dan 75%, of die werken aan de uitstraling van het gebouw een gemiddeld hoger rapportcijfer krijgen voor het functioneren van de VvE. Voorts laat de analyse zien dat VvE’s die een opkomst hebben in de ALV die hoger is dan 75%, of die hoogopgeleide eigenaren in de VvE hebben, of over voldoende reservekapitaal op basis van een meerjarenonderhoudsplan beschikken, zich onderscheiden met een hogere gemiddelde verkoopwaarde per m2.

49

Tabel 13 Totaaloverzicht resultaten regressieanalyse Correlatie alle waardekenmer ken met rapportcijfer

Correlatie alle VvE Correlatie waardekenmerken rapportcijfer met met verkoopwaarde verkoopwaarde

Correlatie rapportcijfer met verhoudingsg etal verkoopwaard e/NVMmediaan

Correlatie rapportcijfer met verhoudingsget al verkoopwaarde/ WOZ waarde

t

sig

t

woonoppervlak*****

-,961

,339

actieve commissies*****

-2,533

energiedoelstelling

Waardekenmerken sig

t

sig

t

sig

t

sig

11,935 ,000

-

-

-

-

-

-

,013

-,343

,732

-

-

-

-

-

-

-,516

,607

-1,037

,302

-

-

-

-

-

-

opkomst ALV > 75%*****

-2,683

,008

-2,103

,038

-

-

-

-

-

-

hoog opgeleide eigenaren****

-1,415

,160

-2,033

,044

-

-

-

-

-

-

prof VvE beheerder

1,011

,314

-,605

,546

-

-

-

-

-

-

reserve obv MOP

-,821

,413

,173

,863

-

-

-

-

-

-

Uitstraling gebiuw*****

-2,397

,018

-,053

,958

-

-

-

-

-

-

rapportcijfer

-

-

-

-

,280

,780

-1,456

,150

,169

,867

***** : waardekenmerk is significant gerelateerd aan vetgedrukte waarden

Uit de regressieanalyse blijkt dat de waardekenmerken ‘actieve commissies’, ‘opkomst ALV > 75%’, en ‘uitstraling gebouw’ een significante correlatie vertonen met het rapportcijfer. Voorts blijkt uit de analyse dat de controlevariabele ‘woonoppervlak’ een zeer hoge correlatie vertoont met de verkoopwaarde, aangevuld met de significante waardekenmerken ‘opkomst ALV > 75%’ en ‘hoogopgeleide eigenaren’. In het volgende afsluitende hoofdstuk 6 worden conclusies getrokken. Deze conclusies vormen de basis voor de aanbevelingen, die op grond van het onderzoek kunnen worden gedaan.

50

6.

Conclusie en aanbevelingen

In dit afsluitende hoofdstuk worden in paragraaf 6.1 de conclusies uit het onderzoek samengevat, gevolgd door een kritische reflectie op het onderzoek in paragraaf 6.2. De aanbevelingen in paragraaf 6.3 vormen het sluitstuk van dit onderzoek.

6.1

Conclusie

In de voorafgaande hoofdstukken is onderzocht welke waardekenmerken binnen een VvE kunnen worden onderkend en in hoeverre deze kenmerken een bijdrage leveren aan de vastgoedwaarde van woningen in een VvE. Belangrijkste waardekenmerken van de VvE Oriënterend onderzoek, bestaande uit een expertmeeting met elf VvE specialisten en diepteinterviews met 15 VvE experts in Nederland, heeft geleid tot een inventarisatie van de volgende waardekenmerken van een VvE:  streven naar een gemeenschappelijk belang (zorg regelen, energiebesparing, kinderopvang, waardebehoud)  de aanwezigheid van een deskundige technische commissie of andere commissie die zich inspant voor de bewoners  hoog opgeleide bewoners in de VvE  betrokkenheid van de eigenaren blijkens hoge opkomst in ALV (tenminste 75%)  de aanwezigheid van een professionele VvE beheerder (al dan niet gecertificeerd)  voldoende reservekapitaal opgebouwd voor het onderhoud voor de komende 5 jaar o.b.v. een MOP  verbeteren van de uitstraling van het gebouw en de directe omgeving Tenminste 75% van de VvE experts zijn van mening dat deze VvE waardekenmerken een positieve invloed hebben op de vastgoedwaarde, uitgedrukt in verkoopwaarde. Invloed op het rapportcijfer In de steekproef onder 120 woningen in Haagse VvE’s is onderzocht of deze waardekenmerken daadwerkelijk verschil maken voor het rapportcijfer, dat de respondenten hebben gegeven voor het functioneren van hun VvE. Het gemiddelde rapportcijfer wordt berekend op 6,9 met een standaarddeviatie van 1,5. De mediaan ligt op een 7. Vve’s in de steekproef met de volgende waardekenmerken onderscheiden zich op basis van ‘Independent T Test’ door een significant hoger gemiddeld rapportcijfer:  actieve commissies in de VvE  opkomst ALV > 75%  VvE werkt aan uitstraling gebouw Opvallend is het gemiddeld lagere rapportcijfer bij VvE’s met een professionele VvE beheerder (6,87 tegen over 7,24). Dit verschil is daarentegen niet significant. De overige waardekenmerken leiden eveneens niet tot een significant verschil in het gemiddeld rapportcijfer.

51

Vervolgens is onderzocht of deze waardekenmerken correlatie vertonen met het rapportcijfer, dat de respondenten geven voor het functioneren van hun VvE. Hetzelfde is onderzocht voor de verkoopwaarde van de woningen in de steekproef. Voor de correlatie van de waardekenmerken met het rapportcijfer is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een multiple correlatie op van 0,498 (p < 0,05). De invloed van volgende VvE waardekenmerken is hierbij significant (p < 0,05):  actieve commissies in de VvE  opkomst in de ALV is hoger dan 75%  VvE werkt aan uitstraling gebouw De invloed van de overige VvE waardekenmerken is niet significant (p > 0,05). De tevredenheid over het functioneren van de VvE naar het oordeel van de respondenten wordt derhalve voornamelijk beïnvloed door de feitelijke samenwerking van de eigenaren in de VvE in de vorm van deelnemen aan commissies, het bijwonen van de ALV en het met elkaar werken aan de uitstraling van het gebouw en de omgeving. Opvallend is dat de ondersteuning van een professionele VvE beheerder en het beschikken over voldoende reservekapitaal in de VvE daar niet aan bijdraagt. Invloed op de verkoopwaarde In de steekproef onder 120 woningen in Haagse VvE’s is onderzocht of deze waardekenmerken daadwerkelijk verschil maken voor de verkoopwaarde van de woning in de VvE. De laagste verkoopprijs per m2 van de woningen in de steekproef bedraagt € 824, de hoogste € 4.491. De gemiddelde verkoopwaarde per m2 wordt berekend op € 2.248 met een standaarddeviatie van € 632. De mediaan ligt op € 2.083. De volgende VvE waardekenmerken leiden tot een significant hogere gemiddelde verkoopwaarde per m2:  opkomst ALV > 75% (€ 2.384,07 tegen over € 2.127,67)  hoog opgeleide eigenaren in de VvE (€ 2.300,89 tegen over € 1.978,44)  VvE beschikt over een reserve op basis van een MOP (€ 2.285,68 tegen over € 2.037,12) De overige waardekenmerken leiden niet tot een significant verschil in de gemiddelde verkoopwaarde per m2. Vervolgens is onderzocht of deze waardekenmerken correlatie vertonen met de verkoopwaarde van de woningen in de steekproef. Voor de correlatie van de waardekenmerken met de verkoopwaarde is een meervoudige regressieanalyse uitgevoerd. Dat levert een hoge multiple correlatie op van 0,816 (p < 0,05). De controle variabele ‘woonoppervlak’ levert een correlatie op van 0,790 (p < 0,05). Het ‘woonoppervlak’ is hierbij significant (p < 0,01). Dit is geheel in overeenstemming met de literatuur (Francke, M. K. 2005). Indien in de analyse de controle variabele ‘woonoppervlak’ wordt aangevuld met de waardekenmerken ‘opkomst in de ALV > 75%’ (p < 0,05) en de ‘aanwezigheid van hoog opgeleide bewoners in de ALV’ (p > 0,05), wordt geconstateerd dat beide significante waardekenmerken slechts 0,026 toevoegen aan de multiple

52

correlatie. Alle overige VvE waardekenmerken zijn niet significant (p > 0,05). Opvallend is dat met uitzondering van het waardekenmerk ‘opkomst in de ALV > 75% de overige significante waardekenmerken bij de correlatie met het rapportcijfer geen rol van betekenis spelen bij de correlatie met de verkoopwaarde. De drie aanvullende enkelvoudige regressieanalyses, om te onderzoeken of het rapportcijfer correleert met verschillende waardeschattingen van de verkoopwaarde, leiden alle tot uitkomsten, die niet significant zijn. Houdbaarheid hypothese Het onderzoek richt zich op de inventarisatie van waardekenmerken van een VvE en de mate waarin deze invloed uitoefenen op de verkoopwaarde van de woningen in een VvE. Het beeld dat tijdens het oriënterend onderzoek is ontstaan, dat de waardekenmerken bijdragen aan de ontwikkeling van de vastgoedwaarde, wordt door de analyses niet bevestigd. De analyses leiden tot onvoldoende significant bewijs om te kunnen stellen dat er een statistische relatie bestaat tussen de waardekenmerken van de VvE en de verkoopwaarde van de woning. Voor de hypothese betekent dit het volgende: De hypothese, dat de waardekenmerken van de VvE bijdragen aan de ontwikkeling van de vastgoedwaarde, moet op grond van het onderzoek worden verworpen. Een goed functionerende VvE in Den Haag voegt op grond van het onderzoek geen waarde toe aan de verkoopwaarde van de woningen. Goede samenwerking binnen VvE’s lijkt niet te leiden tot waardecreatie. Dit staat haaks op de situatie in Noord Virginia in de Verenigde Staten, waar woningen in een HOA10 circa 5% meer waard zijn dan het zelfde type woningen, die niet tot een HOA behoren. Daar is duidelijk wel sprake van waardecreatie. Een mogelijke verklaring dat Haagse VvE’s geen waarde toevoegen in tegenstelling tot de Amerikaanse HOA, is het ontbreken van kwaliteitsinformatie van de VvE tijdens de transactiefase. Het goed functioneren van de VvE speelt geen of nauwelijks een rol tijdens het onderhandelingsproces van de verkoopprijs. De bij de verkoop betrokken partijen lijken onvoldoende in staat of onvoldoende bereid om de meerwaarde van een goed functionerende VvE voor het voetlicht te brengen. In het kader van waardecreatie is dit een gemiste kans. Tegen deze achtergrond kan de stelling worden geponeerd dat hier sprake is van een inefficiënte markt. In de aanbevelingen zal hier verder op worden ingegaan.

6.2

Kritische reflectie

De belangrijkste beperking van het onderzoek zit in de keuze voor een steekproef onder alleen Haagse VvE’s. Onderzoek in andere steden dan wel landelijk onderzoek zou tot andere conclusies kunnen leiden. De expertinterviews ten behoeve van het oriënterend onderzoek verliepen uiterst constructief. Enkele experts, waaronder Mr. Norbert Rijssenbeek van Rijssenbeek Advocaten en Mr. Jan Borgdorff MRE van Borgdorff Makelaars, gaven na het interview aan door het gesprek te zijn geïnspireerd tot nieuwe inzichten. 10

Home Owner Association, Amerikaanse vorm van een VvE.

53

De verschiltoets en de regressieanalyse bleken geschikt om de invloed van de waardekenmerken van de VvE te onderzoeken. De data zijn afkomstig van consumenten binnen Haagse VvE’s. De verstrekte informatie met betrekking tot de verkoopwaarde en de grootte van het woonoppervlak bevat ruis. De ruis in het woonoppervlak is weggenomen door deze te integraal te controleren op juistheid in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van het Ministerie van Infrastructuren en Milieu. De ruis in de verkoopwaarde is voor een deel gecontroleerd door een verband te leggen met enerzijds de WOZ waarde die voor een deel beschikbaar was en anderzijds met NVM marktdata op 4 cijfer postcodegebied. De bereidheid onder bewoners in Haagse VvE’s om aan het onderzoek deel te nemen was laag. Slechts 4 % reageerde positief op de uitnodiging, die zij ontvingen in de brievenbus. ook Bewoners die tijdens de enquête in de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw mondeling gevraagd werden deel te nemen, reageerden hier onverschillig of negatief op. Bij de aanname dat slechts bewoners hebben gereageerd, die belangstelling hebben voor hun VvE, kan dat consequenties hebben voor de representativiteit van de uitkomsten. De literatuur beperkt zich tot de waardekenmerken van woningen en geeft geen antwoord op de vraag welke waardekenmerken aan het functioneren van een VvE kunnen worden toegeschreven. Het onderhavig onderzoek geeft daar een eerste aanzet toe en is vanuit die optiek een toegevoegde waarde voor de wetenschap voor het vastgoed.

6.3 Aanbevelingen De aanbevelingen richten zich op het zichtbaar maken van de kwaliteitsinformatie van de VvE tijdens het transactieproces. Wanneer appartementseigenaren, potentiële kopers en makelaars zich meer bewust zijn van de invloed van de waardekenmerken van de VvE op de tevredenheid van de consument binnen de VvE, kan dit op termijn ook invloed krijgen op de verkoopwaarde van de woning in een goed functionerende VvE. Het zichtbaar maken van deze kwaliteitsinformatie kan worden gerealiseerd door:  Waardekenmerken integreren in de certificering van een VvE (SKW, VvE Oké), zodat marktpartijen kunnen beschikken over objectieve kwaliteitsinformatie; meer bekendheid geven aan de certificeringsmogelijkheden van de VvE.  Belangenorganisaties voor appartementseigenaren (VvE Belang, Vereniging Eigen Huis) en VvE beheerders (VGM NL en BVVB) kunnen met behulp van publiciteit bekendheid geven aan de positieve invloed, die VvE waardekenmerken kunnen uitoefenen op de verkoopwaarde van de woningen in de VvE.  Waardekenmerken opnemen in aanbodsystemen (Funda, HuizenZoeker, Huislijn), zodat potentiele kopers hierop kunnen selecteren.  Makelaars kunnen de waardekenmerken van de VvE meer etaleren in de marketing van het woningaanbod en deze waardekenmerken laten meewegen in het onderhandelingsproces.

54

Aanbevelingen voor vervolgonderzoek zijn:  Onderzoek naar de invloed van de waardekenmerken op de verkoopwaarde in andere steden in Nederland of landelijk onderzoek. Lokale omstandigheden elders in het land kunnen leiden tot andere significante waardekenmerken in de totstandkoming van de verkoopwaarde van woningen in een VvE.  Onderzoek naar de invloed van de waardekenmerken op de verkoopbaarheid van woningen in VvE (snellere verkoop, aantal bezichtigen). De expertmeeting en de expertsinterviews in het oriënterend onderzoek geven aanleiding hier gericht onderzoek naar te doen omdat de meeste VvE experts aangeven, dat waardekenmerken een positieve invloed kunnen hebben op de verkoopbaarheid van woningen in een VvE.  Onderzoek naar de invloed van de waardekenmerken op de financierbaarheid van woningen in een VvE. Tijdens de inventarisatie in de expertinterviews is gebleken dat een aantal experts verwacht dat waardekenmerken de financierbaarheid door hypotheeknemers kan versoepelen.  Onderzoek naar de mogelijkheden om goed georganiseerde VvE’s, in vergelijking met de Amerikaanse HOA, in te zetten in een breder spectrum van een duurzame ontwikkeling en beheer van de woon- en leefomgeving (o.a. energielevering en -gebruik, hergebruik afvalstoffen, ouderenzorg) en het vervullen van een aanjaagfunctie in de gebiedsontwikkeling van verouderde buurten en wijken.

55

Bibliografie Agan, A. en A. Tabarrok (2005). What are private governments worth. George Mason University. Baarda, D.B., Bakker, E., Hulst, van der, M., Julsing, M., Fischer, T., Vianen, van, R. en M.P.M. de Goede (2012). Basisboek methoden en technieken: kwantitatief praktijkgericht onderzoek op wetenschappelijke basis. Groningen: Wolter-Noordhoff. 5e druk. Buijs, A. (2008). Statistiek om mee te werken. Groningen: Wolters-Noordhoff. Chen, Simon C. Y. (2011). Common Interest Development and the Changing Roles of Government and Market in Planning. Urban Studies (Sage Publications, Ltd.) Companen (2012). Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen. Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties / Directoraat-Generaal Wonen, Bouwen en Integratie. Dimensus (2010). Effecten van de VvE-balie en VvE-subsidies. Den Haag: Gemeente Den Haag. Field, A. (2005). Discovering Statistics Using SPSS. London. Thousend Oaks, New Delhi: SAGE Publications. Francke, M. K. (2010) Casametrie : de kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde van woningen. Vossiuspers UvA, Amsterdam. Francke, M. K. (2005) Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen , Property Research Quarterly Francke, M.K. (2012), Hedonic Price Models. ASRE, Amsterdam. Francke, M.K., (1996), De Waarde van Omgevingskenmerken, in: Waardebepaling Vastgoed; Enkele actuele ontwikkelingen, onder redactie van L.B. Uittenbogaard en G.A. Vos, pp74 - 88, SBV. Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor economen. Bussum: Coutinho. Groves, J. (2006) All Together Now? An Empirical Study of the Voting Behaviors of Homeowner Association Members in St. Louis County. Northern Illinois University. Gruis, V. En P. Budde (2012). Samen onder een dak, VvE’s renoveren duurzaam. Rotterdam: Energiesprong / SEV’

Liebrand, F. en S. Pauwels en I. Wernsen (2012). Evaluatie SEV-programma Bewoners en invloed; over bewoners bereiken en het bereik van bewoners. Rotterdam: Stichting

56

Experimenten Volkshuisvesting. McKenzie, E. (1996). Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government. New Haven: Yale University Press.Yale U Mertens 2006 Mon. BW B29 R.F.H. Mertens, Appartementen (losdelig handboek Monografieën BW, deel B29), Deventer: Kluwer 2006. Press, Nelson, R. (2011). Homeowners Associations in Historical Perspective. University of Maryland. SKW (2009). Beoordelingsrichtlijn voor het procescertificaat voor de Vereniging van Eigenaars. Houten: SKW certificatie. SKW (2009). Beoordelingsrichtlijn voor het procescertificaat voor de beheerders van Vereniging van Eigenaars. Houten: SKW certificatie Veldman, H. (red.) (2009) Strategie & management, Groningen: Wolters-Noordhoff, Verschuren, P. en H. Doorewaard (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Utrecht: Lemma. 4e druk.

57

Bijlagen

blz

I

Onderzoeksrapport van IBOPE Zorgby International in opdracht van The Foundation for the Community Association Research…………………2

II

Verslag expertmeeting 5 maart 2013……………………………………… …….10

III

Verslagen expertinterviews voorjaar 2013

p. Mr Steven Wayenberg, adviseur Beleid en Strategie V E H, 16 april 2013……....17 q. Erik van Driel, directeur Van Driel VvE management, 16 april 2013…………………22 r. Drs Willem Englebert, directeur SKW-certificatie, 14 mei 2013……………………….28 s. Lisette de Roos, eigenaar in VvE, 14 mei 2013…………………………………………………36 t. Mark Dekker, directeur Hypotheekshop, 17 mei 2013……………………………….……42 u. Carla Philippa, directeur Triant / Woonbron, 22 mei 2013………………………………48 v. Drs Renske Dijkwel, eigenaar in VvE, 27 mei 2013……………………………………….....55 w. Eric Scheigrond MRE, eigenaar in VvE, 27 mei 2013……………………………………....61 x. Joost Driehuizen, manager VvE beheer Staedion, 29 mei 2013……………………….68 y. Francien de Hoop, projectleider VvE Balie Den Haag, 30 mei 2013……………..….75 z. Hans Rosenveldt, manager VvE beheer MVGM, 3 juni 2013……………………….…..83 aa. Mr Kees Oomen, directeur VvE Belang, 4 juni 2013…………………………………………91 bb. Mr Jan Borgdorff MRE, directeur Borgdorff Makelaars, 6 juni 2013………..………98 cc. Sanne Verlaan, eigenaar in VvE, 5 juli 2013…………………………………………………..104 dd. Mr Norbert Rijsenbeek, partner Rijsenbeek Advocaten, 9 juli 2013……………...110 IV

Uitnodiging enquête Haagse VvE’s augustus 2013…………………….………118

V

De vragenlijst en uitvoerbestand enquête Haagse VvE’s september 2013.….120

VI

Grafieken met kenmerken van de gebruikte data bij de analyse………………123

58

Bijlage I Onderzoeksrapport door het onderzoeksbureau IBOPE Zorgby International in opdracht van The Foundation for the Community Association Research

59

60

61

62

63

64

65

66

Bijlage II Verslag van de bijeenkomst van het Innovatief Netwerk Strategisch VvE-beheer bij Staedion op 5 maart 2013 Deelnemers: Marie-José Backx

Woonbedrijf Eindhoven

Districtmanager Noord-Oost

Dillianne van den Boogaard

De Alliantie

adj. Directeur VvE diensten

Joost Driehuizen

Staedion

Manager VvE-management / BOG

Joes Miltenburg

Staedion

Gebiedsmanager

Carla Philippa

Woonbron

Directeur Triant en Makelaardij

Frank van Velzen

Maasdelta

Directeur Wonen

Vincent Ramaekers

Woonwaard/Pilaster

Manager Pilaster VvE beheer

Jeffrey Maarsman

Dudok Wonen

Manager ExploitatieBeheer

Thijs van der Linden Mechteld van der Vleuten

Portaal/De Rendent Adv appartementsrecht

Manager VvE beheer student PhD Open Universiteit

Norbert Rijssenbeek

Rijssenbeek advocaten

Partner

Hans Nieuwenhoven

Haagse Hogeschool / ASRE

Onderzoek scriptie MSRE

De bijeenkomst start om 13.30 met een korte rondleiding door het gebouw Hart van Moerwijk, het voormalige hoofdkantoor van Staedion dat is getransformeerd tot een bedrijfsverzamelgebouw met bedrijven die een maatschappelijke meerwaarde bieden voor de wijk. Vervolgens verzorgt Joost Driehuizen een inleiding over de ontwikkeling en de positionering van het VvE beheer van Staedion. Een derde van alle woningen van Staedion maakt thans deel uit van een VvE. Deze groei heeft VvE beheer binnen Staedion op de kaart gezet. Na de professionalisering van de dienstverlenende rol van VvE beheerder komt de eigenaarsrol van Staedion in de VvE steeds meer in de spot light. Hans Nieuwenhoven licht vervolgens toe dat deze ontwikkeling exemplarisch is voor meer woningcorporaties. Hij duidt hierbij op het SKW certificaat, waarmee VvE beheerders zich kunnen onderscheiden door een kwaliteitslabel. Een nieuwe ontwikkeling is het Persoon Certificaat voor VvE beheerders, dat thans door een aantal partijen wordt ontwikkeld. Het doel van de bijeenkomst op deze middag is een debat over de professionalisering van de eigenaarsrol in de VvE. De focus hierbij richt zich op de volgende strategische en tactische vragen :  Wat willen we als (groot)eigenaar van ons vastgoed in de VvE bereiken?  Over welke skills en competenties dienen onze collega’s, die de eigenaarsrol in de VvE behartigen, te beschikken?  Hoe kunnen we onze samenwerking met de particuliere eigenaars in de VvE optimaliseren om ons doel te bereiken? Hans vraagt aan de deelnemers toestemming om de uitkomsten van het debat te mogen gebruiken voor zijn MSRE scriptie-onderzoek bij de Amsterdam School of Real Estate. Hans doet in dit kader onderzoek naar de samenhang tussen de kwaliteit van het functioneren/kwaliteit van VvE’s en de waarde van de woningen in deze VvE’s. De deelnemers stemmen daarmee in. Na deze inleiding door Hans wordt de groep opgesplitst in drie kleine groepen, waarin de deelnemers met elkaar brainstormen over de bovengenoemde vragen. Na deze eerste brainstorming volgt een plenair debat, waarin met elkaar over de resultaten uit de brainstorming wordt gedebatteerd. Onderstaand is een gedetailleerd verslag van dit debat weergegeven. e

A Wat willen we als (groot)eigenaar van ons vastgoed in de VvE bereiken? (Brainstorm 1 deel: Carla Philippa, Dillianne van den Boogaard, Jeffrey Maarsman, Vincent Ramaekers)

67

Verslag plenair gedeelte: Jeffrey Maarsman (Dudok Wonen) Onze brainstorming heeft geleid tot het volgende. Als primaire doelstelling het waardebehoud. Secundair zou je kunnen benoemen waardecreatie. Het waardebehoud kun je door middel van twee dingen bereiken. Het goed onderhouden van het pand en de leefbaarheid van het pand op peil houden. Gaandeweg het gesprek zijn we steeds verdergaand afpellen voor het onderhouden van het pand heb je een gebiedsvisie en beheervisie nodig. Daarmee geef je aan op welk niveau een VvE onderhouden moet worden en ook op welk niveau aan leefbaarheid moet worden gedaan. En aan de hand van deze visie kunnen dan besluiten worden genomen in de ALV. Daarnaast is het erg belangrijk hoe je als grooteigenaar hoe je de rol invult van groot eigenaar. We hebben daar verschillende rollen in benoemd. We hebben eigenlijk vier verschillende rollen met verschillende mogelijkheden. Het allerbelangrijkste uitgangspunt bij Dudok Wonen is dat we in principe alle VvE ‘s los willen laten. Alleen bij een VvE die wordt opgestart, nemen wij het eerste jaar deel aan het bestuur En dat doen we om de VvE een start te geven. Daarnaast nemen we een actieve rol in het bestuur wanneer de VvE technische of financiële of sociale problemen heeft. Als deze problemen zich niet voordoen hebben we eigenlijk een passieve adviseursrol. En dat houdt in dat de VvE je als gespecialiseerd eigenaar kan vinden wanneer zie je nodig hebben. Dat heeft gevolgen voor de positionering van je rol in de ALV van de VvE Zo kunnen ze je gaan zien als een bondgenoot in plaats van een vijand. De laatste rol is een actieve adviseursrol en dan zoeken wij de VvE op wanneer wij plannen hebben en daarmee de andere eigenaren willen overtuigen. Vincent Ramaekers (Woonwaard/Pilaster) De corporatie moet zich bij het realiseren van doelstellingen in de VvE bewust zijn van haar rol. Hans Nieuwenhoven (ASRE) Maar welke doelstellingen willen jullie nu bereiken met de VvE? Dillianne van den Boogaard (De Alliantie) Met de positionering van deze nollen is de belangrijkste doelstelling om waardebehoud te bereiken in de VvE. Mechteld van der Vleuten De VvE’s loslaten betekent niet in het bestuur zitten. Maar evengoed wel je eigenaarsrol vervullen.

Hans Nieuwenhoven (ASRE) Hoe zien jullie je rol van eigenaar als groot-eigenaar en belegger? Carla Philippa (Woonbron) Wij zien onze rol in de VvE als vastgoedeigenaar en niet zozeer als belegger. Hans Nieuwenhoven (ASRE) Ligt de focus op het creëren van een hoog direct rendement en veel minder zoals bij een belegger op het indirecte rendement? Vincent Ramaekers (Woonwaard/Pilaster) Ik ben ervan overtuigd dat de professionele VvE beheerder veel efficiënter kan werken dan de corporatie en daarmee bijdraagt aan een hoog direct rendement. Beheerders worden erop beoordeeld dat zij strak en goedkoop kunnen inkopen. Dus kun je daarmee een beter rendement halen op dat onderdeel. Hans Nieuwenhoven (ASRE) Denken er bewust bij na om met de andere eigenaren in de VvE jullie doelstellingen te behalen?

68

Carla Philippa (Woonbron) Ja dit gebeurt bij Woonbron nadrukkelijk. Dit start bij de gebiedsvisie. En bij je vastgoedstrategie. Die vertaal je naar een beheervisie per VvE. En daarin heb je bepaald welk niveau onderhoud jein het complex wilt uitvoeren. We gaan zelfs zover dat je wil bepalen welk woonmilieu je daar in zou willen plaatsen. Maar de koopmarkt kan je echt niet zo sturen dat je alleen maar rode of groene mensen daar kunt krijgen. Die luxe moeten we onszelf nu niet veroorloven. Maar juist vanuit die visie en daar liggen ook ook berekeningen aan ten grondslag, bepaal je ook je beheer niveau. Maar we kennen hem ook omgekeerd in gebieden waar Woonbron bezit heeft, zie je soms tot aanpalend bezit heel erg verpauperd is. Maar in dat gebied is Woonbron geen eigenaar en hoe kan je dat dan voor elkaar krijgen om dat gebied op de kaart te zetten. Dat doen we door ons in veel complexen in te kopen als eigenaar en gebruik je de VvE als vliegwiel om andere eigenaren keer bewust van te maken vanuit jouw kennis als vastgoed kenner dat het heel erg van belang is dat je de VvE gaat activeren en met elkaar gaat participeren in die VvE en dat je uiteindelijk daarmee het complex op een hoger niveau kan brengen en dan blijkt dat na verloop van tijd de woning door de actieve opstelling meer waard is geworden en daardoor een hoger rendement is behaald. Maar dat is maar voor een deel door de activering van de VvE want daarnaast hebben we ook natuurlijk een stijgende markt gehad. Norbert Rijssenbeek (Rijssenbeek advocaten) Woonbron heeft dan wel een minderheidspositie maar oefent wel haar invloed uit op de andere eigenaren. Carla Philippa (Woonbron) Doelstelling was niet zozeer om door de aankoop van woningen en in dat gebied geld te verdienen maar de waarde van de van het aanpalend bezit omhoog te brengen. Er wordt nog niet onderzocht of daarmee de waarde van het overige bezit van Woonbron ook is gestegen maar dat is natuurlijk wel wat je zou willen weten. Je moet het in een groter geheel zien. Daar bieden de VvE’s een goed vehikel voor. Als je bijvoorbeeld kijkt naar de problematiek in Rotterdam Zuid dat Nationale aandacht heeft daar kun je nu van zeggen: gelukkig dat het woningen in VvE’s zijn want ik denk dat over 10 of 20 jaar dat ook met grondgebonden woningen zal gebeuren Norbert Rijssenbeek (Rijssenbeek advocaten) Je zou meer kunnen bereiken als de VvE’s wat groter zouden zijn geweest. Het is gewenst dat kleine VvE’s in een groter verband worden betrokken. Daar zijn we met de gemeente Rotterdam ook mee bezig geweest maar dat is helaas niet gelukt. Mechteld van der Vleuten Wordt de gemeente Rotterdam daar ook bij betrokken? Want het inkopen is natuurlijk wel een hele dure operatie. Carla Philippa (Woonbron) Uiteraard is het een co-productie met de gemeente Rotterdam. Maar je moet wel durven investeren en op lange etrmijn willen denken. Vincent Ramaekers (Woonwaard/Pilaster) In Alkmaar zijn soortgelijke projecten gerealiseerd. Daar dreigde een tweede aanschrijving van de gemeente en toen heeft de gemeente gevraagd aan de corporatie om daar een actieve rol in te vervullen en met de gemeente en de andere eigenaren in de VvE een samenwerkingsverband aantal gaan. Hierbij hebben de corporaties zich ook in de VvE’s ingekocht en in de VvE een ander geluid laten morgen en zo is ervoor gezorgd dat een reserve is opgebouwd. Toen dit gelukt was hebben de corporaties zich weer terug getrokken. Hans Nieuwenhoven (ASRE) De deelnemers zijn het dus met elkaar eens dat de VvE als potentieel samenwerkingsverband een hele goede functie kan vervullen bij het realiseren van de strategische doelstellingen van de grooteigenaar en zijn nut bij gebiedsontwikkeling sterk bewijst. Dat is de ervaring van de deelnemers en daar zijn test-casussen van.

69

B Over welke skills en competenties dienen onze collega’s, die de eigenaarsrol in de VvE behartigen, te beschikken? e (Brainstorm 1 deel: Mechteld van Vleuten, Joes Miltenburg, Norbert Rijssenbeek, Frank van Velzen) Verslag plenair gedeelte: Mechteld van der Vleuten Ons groepje heeft hier inderdaad over nagedacht en om het samen samen te vatten zijn we eigenlijk uitgekomen op twee hoofdonderwerpen. Het eerste onderwerp heeft te maken met gedrag en dan met name het gevoel voor verhoudingen, waar ga je zitten als vertegenwoordiger van de eigenaren in de vergadering. Ga je naast je collega VvE beheerder zitten of kies je een plek in de zaal tussen de andere eigenaren. De medewerker moet goed kunnen overleggen en moet communicatief vaardig zijn. Hij moet goed vooroverleg met zijn gebiedsmanager regelen zodat weet wat er speelt in het gebied en het complex. Hij moet een goed inzicht hebben in de rollen die de corporatie in de VvE allemaal kan hebben. De andere hoofdmoot kan kort worden samengevat als kennis. En dan kennis op strategische niveau dan nu vaak het geval is. Op het gebied van vastgoedsturing, waarde ontwikkeling maar ook leefbaarheid en zeker ook planmatig onderhoud. Dit is allemaal kennis die aanwezig moet zijn bij de persoon die de eigenaarsrol vervult en die moet daarnaast ook nog kennis hebben van het appartementsrecht, het huurrecht en een stukje verenigingsrecht. En het zou fijn zijn als hij die kennis ook nog kan overdragen. Joes Miltenburg (Staedion) Ook als een manager die rol vertegenwoordigt, moet hij ook over die kennis en vaardigheden beschikken want ook bij managers laat dit wel eens te wensen over. Frank van Velzen (Maasdelta) We zouden veel meer moeten doen aan opleidingen. Dat doen we gewoon te weinig in deze tak van sport. Het is altijd een sociaal beheerder die het erbij doet. Joes Miltenburg (Staedion) Het is zoals Joost ook in zijn inleiding aangaf van belang om de medewerkers bij het VvE beheer gewoon eens aan de hand te nemen en te laten zien wat er nu eigenlijk gebeurt en dan zie je dat er deuren open gaan wanneer je het kennisniveau van de medewerkers echt wil verbeteren en met verstand kunnen sturen op dingen die de VvE aangaan dan ontkom je daar niet aan. Mechteld van der Vleuten Veel eigenaren in een complex zijn voormalig huurder. Zij nemen huurdersgedrag mee in de VvE en Staedion investeert ook in opleidingen voor de ex huurders in hun nieuwe rol van eigenaar Joes Miltenburg (Staedion) Dat was inderdaad een kleine investering. Daar hebben we in de communicatie veel plezier van. Nu snappen zij hun rol veel beter en begrijpen ook wat van wie is. Joost Driehuizen (Staedion) Dat voorkomt heel veel discussie want je kunt wel drie keer de parkeergarage schoon laten maken maar dat kost meer bijdrage en dat snappen zijn nu veel beter.

70

Carla Philippa (Woonbron We hebben daarvoor een soort E-learningTool op de website staan voor de eigenaar die een rol hebben en dan leggen we dat helemaal uit wat een VVV Is. Welke zaken in een MJOB zitten en over de betekenis van het Grootboek. Dan kunnen ze iedere keer een hoofdstuk behandelen en worden er ook vragen gesteld en kunnen ze een antwoord aanklikken. Er wordt ook uitgelegd wat het antwoord is. Als je kennis bij klanten hebt bereik je al snel tevreden klanten. Joes Miltenburg (Staedion) Je kunt een parallel trekken tussen bewonerscommissies en een huurdersvereniging waarvan je nu kunt zien dat die nu ook groeien. De vraag rijst wel of dit nu ook de representatieve vertegenwoordiging is van dat complex. Dat kun je ook vergelijken met een aantal besturen waar wij in de praktijk tegen aanlopen. Norbert Rijssenbeek (Rijssenbeek advocaten) Is de budgettering daarbij geen probleem want je zegt er moet meer opleiding komen? Joes Miltenburg (Staedion) Binnen onze corporatie hebben wij een deel gelabeld als leefbaarheid en wij zijn eigenlijk vrij om dat te kunnen besteden. Carla Philippa (Woonbron) Hebben jullie tijdens de brainstorm in jullie groepje een beeld van als je nu naar de medewerkers kijkt en hun behoeften aan Skill's en opleidingen? Zitten we dan op bijvoorbeeld10 of 20% van het ideaalplaatje? Joes Miltenburg (Staedion) Daar hebben we inderdaad naar gekeken in onze groep en als je dit heel serieus wil aanpakken dan moet je misschien een aantal medewerkers speciaal hiervoor opleiden. Dat is ook een discussie die bij ons speelt. Laat je iedereen het er een beetje bijdoen of van de 28 sociaalbeheerders maak ik 6 specialisten die echt helemaal thuis zijn in de complexen en zich laten voeden door Technisch beheer en die weten hoe het werkt als het gaat over het goed vervullen van het eigenaar zijn in de VvE. Dit is een model dat wordt gehanteerd bij Waterweg Wonen en Dudok Wonen. Jeffrey Maarsman (Dudok Wonen) Bij Dudok Wonen hebben wij daar speciaal mensen voor aangekocht en we hebben twee mensen die daar fulltime mee bezig zijn. Wij noemen en VvE coördinatoren. Zij coördineren het VvE proces. Joes Miltenburg (Staedion) Kun je zeggen hoe het voor deze situatie was en hoe de huidige kwaliteit van het VvE proces wordt ervaren? Jeffrey Maarsman (Dudok Wonen) Je merkt dat er voorheen veel socialer naar de VvE werd gekeken en dat er nu veel professioneler wordt gekeken naar wat is nu onze rol in de VvE. Thijs van der Linden (Portaal/De Rendent) Ook bij portaal zie je dat de insteek gedraaid is van de huurdersparticipatiekant naar de Strategie- en vastgoedkant. Waarbij met name een rol is gegeven aan waardebehoud en waardecreatie. Dat vraagt een andere invulling en daar wordt nu ook bij Portaal meer professioneel naar gekeken. Dat is voor ons als beheerder interessant. Joost Driehuizen (Staedion) Op het congres vorig jaar waar ook een van jullie sprak, kwam naar voren dat het wel heel operationeel wordt ingezet en dat is ook het verhaal van breed en smal. Je mist dan wel iets; er valt een gat. Er zou nog een kennislaag boven moeten zitten. Carla Philippa (Woonbron Dat is natuurlijk het verhaal van die Gebiedsvisie en het vertalen hiervan naar de Beheervisie. Wanneer je dat goed vertaalt, kunnen de medewerkers er goed mee aan de slag.

71

C Hoe kunnen we onze samenwerking met de particuliere eigenaars in de VvE optimaliseren om ons doel te bereiken? e (Brainstorm 1 deel: Marie-José Backx , Joost Driehuizen, Thijs van der Linden, Hans Nieuwenhoven) Verslag plenair gedeelte: Thijs van der Linden, Portaal/De Rendent Allereerst hebben wij tijdens de brainstorming bedacht waarom loopt het niet dat het geen Utopia is in samenwerking tussen huurders en eigenaren in de VvE, want dat wordt in onze groep onderkend. Wat daar uit voortkomt is dat je wel ook raakvlakken hebt met waarom huurders participatie vaak niet werkt door desinteresse en het ontbreken van een gemeenschappelijke belang en het gevoel van invloed hebben op een proces. En dat de verhouding tussen kopers en huurders niet altijd even recht is. Dat kopers zeggen ik heb een koophuis en u bent maar een huurder en u komt in mijn vergadering waar ik eigenlijk als eigenaar alleen mag komen. Die menging van oorzaken maakt dat de samenwerking niet vanzelfsprekend van de grond komt. De vraag is dus hoe krijg je dat dan wel voor elkaar. En hoe bereik je dan het gezamenlijke doel waarbij Hans de stelling heeft geponeerd dat een goede samenwerking, althans dat blijkt uit Amerikaans onderzoek, de waarde van de woningen in een VvE hoger was dan soortgelijke woningen niet in een VvE als gevolg van het gezamenlijke doel. Dus dat betekent dat je moet nagegaan hoe je de oorzaken kunt oplossen. Een ding is dat als je duidelijk bent naar alle deelnemers wat nu eigenlijk de gemeenschappelijke belangen zijn want die zijn er op bepaalde vlakken, als je er daadwerkelijk op doorgevraagd dat je op basis daarvan naar samenwerking gaat zoeken en de VvE benut als een bestaand samenwerkingsmodel want dat is een VvE. Het is een geïnstitutionaliseerd samenwerkingsverband. Je hebt al een basis en dat je dan vanuit de corporatie als groot-eigenaar een participatiemodel ontwikkelt, waarin je de samenwerking faciliteert. Waarin je de VvE gebruikt om de zaken formeel af te wikkelen, wat wettelijk ook moet, van zaken maken die je het al voorbereid in het samenwerkingsverband met kopers en huurders. We kunnen leren van casussen waar het wel werkt. Een ieder in onze groep heeft zo zijn voorbeelden. Bijvoorbeeld Staedion heeft een voormalige krakersbolwerk, die nu bestaat uit een VvE met kopers en huurders, die nu gewoon met elkaar samenwerken en als een gemeenschappelijk geheel wordt gezien en waarin de participatie prima verloopt. Het is een soort Maslovpyramide waarbij de mensen met een gezamenlijke identiteit een subcultuur vormen, die hen bindt. Een ander voorbeeld is dat een groep mensen in een karakteristiek pand wonen met authentieke elementen, die men graag in stand wil houden of wil verbeteren. Dat zijn allen verbindende factoren, die maken dat je betrokken bent bij die samenwerking. Dat is een ideaal plaatje waarbij de VvE slechts een formele uitkomst is van een samenwerking die al loopt. Dat is natuurlijk het allermooiste. En onder aan die ladder de maandelijkse bijdrage. Als je kijkt naar achterstandswijken en je de maandelijkse bijdrage kan terugbrengen van € 120 naar € 110 dan creëer je daar een gemeenschappelijk belang. Joost Driehuizen (Staedion) Het verlagen van de maandelijkse bijdrage vormt een fors gemeenschappelijk belang en dat zouden we wellicht beter moeten verkopen. Zowel voor de huurders als kopers is het van belang om de servicekosten omlaag te brengen en dat de VvE daar een uitstekend vehikel voor is als je bijvoorbeeld als thema aan kosten besparing wil doen Carla Philippa (Woonbron) Ja natuurlijk maar dat is maar deels want voor huurders zijn de servicekosten maar een deel naast de huur. Thijs van der Linden, Portaal/De Rendent Maar als je dat als potentieel kan inbrengen in de VvE, creëer je wel een gemeenschappelijk belang.

72

Carla Philippa (Woonbron) Ja maar het is nog maar mager. Je zou wellicht het hele Huurrecht en Appartementsrecht moeten omgooien naar een Woonrecht. Dan zou het gedragen belang veel groter zijn. Joost Driehuizen (Staedion) De bulk gaat over complexen die niet echt aanspreken en waar mensen wonen die niet veel geld hebben en dan is het echt goed zoeken naar een gemeenschappelijk belang dat ook echt prikkelt bij de bewoners. Joes Miltenburg (Staedion) Als volkshuisvester zou je als corporatie wel ook moeten meedenken met de belangen van de huurders om de maandelijkse servicekosten omlaag te brengen. Thijs van der Linden, Portaal/De Rendent Wanneer je nu kijkt naar alle succesvolle dingen die we noemen is er sprake van een idealistisch gemeenschappelijk belang maar in Eindhoven hebben we gezien dat het al kan werken wanneer kopers en huurders vanaf het begin na de oplevering van het nieuwbouwcomplex met elkaar gaan samenwerken. Marie-José Backx (Woonbedrijf Eindhoven) Ja als je meteen begint met samenwerken dan zie je net als bij het krakersbolwerk een gemeenschappelijk belang ontstaan vanwege de oplevering.

Hans Nieuwenhoven (ASRE) Zo te zien zijn jullie het helemaal eens met elkaar. Inspireert dit juli om mee te nemen in jullie strategie en visie op het VvE beleid ? Frank van Velzen (Maasdelta) Ik ben momenteel bezig om mijn organisatie om te turnen en ik zie echt mogelijkheden om deze aspecten mee te nemen in het wijkgericht werken en de opzet van de bewonersparticipatie en ook bij de vastgoedsturing met deze strategie rekening te houden. Hans Nieuwenhoven (ASRE) Het gaat voornamelijk om de eigenaarsrol waarbij het VvE beheer slechts een instrument is om de doelen in de VvE te realiseren. Mechteld van Vleuten In de laatste evaluatie van de SEV over bewoners en invloed zijn deze aspecten ook mooi uitgewerkt ik zal Hans een kopie hiervan sturen zodat dit ook bij het verslag kan worden gevoegd. Hans Nieuwenhoven (ASRE) Hartstikke bedankt voor jullie energie en inbreng en het resultaat dat jullie hiermee hebben bereikt om het VvE denken op strategisch niveau verder te kunnen ontwikkelen in jullie eigen organisatie en veel dank dat jullie aan mijn onderzoek voor mijn scriptie hebben willen meewerken.

73

Bijlage III Verslagen expertinterviews voorjaar 2013

Expertinterview met Mr. Steven Wayenberg van de Vereniging Eigen Huis op 16 april 2013.  Wat is uw naam? Mr. Steven Wayenberg  Voor welke organisatie werkt u? Vereniging Eigen Huis  Wat is uw functie? Juridisch beleidsadviseur. Ik werk op de afdeling Strategie en Belangenbehartiging. Mijn afdeling houdt zich bezig met nationale onderwerpen die de eigen woningbezitter aangaan, los van de individuele dienstverlening die we hebben. Dus als je een juridisch conflict met een aannemer hebt, of bouwkundige hulp nodig hebt, kun je hulp van ons krijgen. Mijn afdeling houdt zich bezig met de belangenbehartiging op grote thema’s die de eigen woningbezitter raken. Die hebben we verdeeld in vijf domeinen. We moeten de hele woningmarkt zien te bestrijken met een kleine club belangenbehartigers en daar hebben we het juridisch domein waar ik voorzitter van ben. Het is een team dat regelmatig bij elkaar komt. In het team zit een marketeer, iemand van kennisafdeling, advocaat voor juridische zaken, redacteur maandblad. Zo proberen we het juridisch domein integraal binnen het domein te behandelen. We hebben ook een domein kwaliteit, een domein financiële fiscale zaken, domein energie en het vijfde domein is de woningmarkt in zijn algemeenheid.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 11 jaar  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Binnen juridisch domein plaats geven. VvE’s moeten ergens worden belegd. Het is een doelgroep, appartement eigenaar moet ook een VvE kunnen krijgen.

 Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? 11 jaar Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Steven Wayenberg: Vaak nog vrij moeizaam, we hebben vorig jaar een onderzoek gedaan en een enquête uitgezet bij appartementseigenaren met vragen van “waar loop je tegenaan binnen een VvE, vergaderen over bepaalde dingen, onderhoud, hoe zit het met beheerder kantoren en hoe is de samenwerking daarmee”. Je ziet dat het onderhoud bij veel VvE’s toch wat moeizaam is. Er wordt soms gereserveerd zonder een plan of er is wel een plan maar er wordt niet gereserveerd. Het is niet zoals het zou moeten. Het hangt ervan af of er een professionele beheerder bij betrokken is. Voorbeeld: We hebben vorig jaar een onderzoek gedaan en daar kwam wel uit dat veel appartementseigenaren zich beklaagden over een VvE beheerder. Zij hadden geen idee wat hij voor zijn geld doet, ze spreken hem nooit of hij is nooit bereikbaar. Er kwamen veel klachten binnen over VvE beheerders dus zijn we een meldpunt gestart over klachten over VvE beheerders. Hier kwamen 400 klachten op binnen. Dat varieerde met “als ik bel neemt hij niet op en het duurt dan twee dagen voor hij terugbelt” tot en met ernstigere meldingen zoals “VvE beheerder heeft op eigen houtje anderhalve ton gespendeerd van onze rekening aan dak onderhoud. En er niks overlegd”. Toen hebben wij de meest ernstige meldingen eruit gepakt en die nagetrokken. Dan blijkt toch wel dat vaak binnen een VvE slecht wordt samengewerkt. Met het voorbeeld van de aannemer die anderhalve ton spendeerde voor het dak, leek eerst zo te zijn dat hij dit op eigen titel had gedaan maar bij doorvragen

74

bleek er een voorzitter te zijn geweest die alles had getekend. De rest wist wel dat er iets speelde maar niet dat er iets formeel was besloten en dat de voorzitter alles goed had gevonden. Het bewustzijn is er vaak nog niet bij appartementseigenaren. Dat je een soort extra verantwoordelijkheid hebt, namelijk dat je een aantal zaken op het gebied van VvE beheer toch wel in de gaten moet houden. Hans: Het onderzoek dat je bedoelt, is dat het onderzoek dat uitgevoerd moest worden door het ministerie van binnenlandse zaken wat door BZK/Companen is uitgevoerd? Steven Wayenberg: Nee, eigenlijk hebben wij in diezelfde tijd een eigen onderzoek gedaan. Die conclusies matchen wel goed met elkaar maar de onderzoeken waren volledig los van elkaar. We hebben een aantal dingen gesplitst uitgebracht. We hadden alleen bepaalde stukken naar buiten gebracht, bijvoorbeeld over het onderhoud wat vaak niet goed gaat. En het gedeelte van VvE beheerders hebben we naar buiten gebracht. De conclusies komen heel erg overeen met het onderzoek van BZK/Companen. Bij BZK/Companen is een steekproef gemaakt waarvan ze 500 VvE’s hebben aangeschreven met een respons van ongeveer 100. Wij hebben er veel meer aangeschreven. Met een grotere dataset kom je dus ook met dezelfde conclusie Hans: Is er in het onderzoek ook nog gekeken naar een relatie van waarde van woningen in de VvE’s? Steven Wayenberg: Nee, je gaat nu iets heel nieuws onderzoeken. Ook de verkoopbaarheid. MvM hoor je ook zeggen bij de presentaties van de nieuwe kwartaalcijfers dat je woning echt spik en span moet zijn als je wil kunnen verkopen. Niet eens de waarde, maar de verkoopbaarheid. Bij kleine VvE’s lijkt het wat makkelijker te gaan omdat ze elkaar wel kennen en hoef je niet elk jaar met elkaar te vergaderen. Als er iets is kan je het ook onderling bespreken en iets reserveren. Naarmate een VvE groter wordt moet je gaan formuleren en vergaderen. Het wordt wat complexer dan. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? Steven Wayenberg: De betrokkenheid is laag. Bijvoorbeeld toen ik het appartement kocht waar ik ooit heb gewoond, had een vriend van mij daar ook een appartement zonder dat we dat van elkaar wisten. Hij is altijd penningmeester geweest binnen die VvE. Daarnaast is hij van huis uit accountant. Hij verbaast zich erover dat niemand hem vraagt hoeveel geld er in de reservepot zit. Als mensen er geen werk aan hebben en geen gezeur hebben, vinden ze het allemaal wel prima. Je merkt gewoon dat mensen een woning kopen zonder het besef dat er bij een VvE een wereld schuil gaat waar je toch wel een beetje wetenschap van moet geven. Hans: Heb je het idee dat de partijen die daarin iets kunnen betekenen, bijvoorbeeld makelaars en notarissen, een goede voorlichtende rol in vervullen? Steven Wayenberg: Je moet toch zien dat het vanuit de markt een soort noodzaak wordt. Nu zie je de bewustzijn, van het is wel goed dat de boel op orde komt en blijft, wel groeien anders gaat de waarde dalen, de verkoopbaarheid wordt minder of een koper krijgt misschien geen financiering meer. Vóór de krediet crisis adverteerde makelaars met “een geweldig appartement voor u, nihil servicekosten per maand’. Nu zie je de alarmbellen rinkelen omdat dat dus een hele slechte VvE is. Toen lieten ze het lijken alsof het een soort pre was. Hans: Daar hebben ze eigenlijk wel een kwalitateitsslag gemist, want je had van die makelaar wat meer inzicht en lange termijn gedachten mogen verwachten. En dan zie je toch wel dat zij zich meer bezig houden met het binnenhalen van de transactie. Steven Wayenberg: Ja, ik vind dat moeilijk. Makelaars zijn vooral ingehuurd voor de verkoop van een appartement. Ze geven wel een beeld van onderhoudssituatie bij een taxatie. Taxateurs keken er vroeger ook niet naar, alleen naar het object en niet naar de financiële

75

huishouding. Banken, makelaars, kopers en verkopers keken er niet naar want niemand had er behoefte aan. Makelaars werken nu wel met een checklist die we ooit samen hebben opgesteld met een aantal partijen. Met punten zoals bijvoorbeeld: “wordt er regelmatig vergaderd? Is er een opstalverzekering? Is er een onderhoudsreserve? Wordt er maandelijks gereserveerd?” Het gaat nu wel een rol spelen bij makelaars, ze nemen het nu wel mee in hun advisering. En geldverstrekkers gaan kijken bij hypotheken hoe de achtergrond in elkaar zit. Het gaat nu wel een rol spelen. Ook bij kopers zie je dat het wel een trend aan het worden is. Er valt nog wel een hele inhaalslag te maken. Hans: Nu zijn jullie als belangenvereniging een heel belangrijke adviseur/steunpilaar. Heb je daar nog noties van of dat toeneemt vanuit het veld? Komen er meer vragen vanuit de eigenaren? Steven Wayenberg: Ja, op het moment dat je daar meer aandacht aan gaat geven aan een onderwerp, krijg je ook meer vragen binnen. Als wij een artikel publiceren over VvE’s, krijgen wij ook meer telefoontjes binnen met vragen over de VvE’s. Laatst hadden we het onderzoek gedaan en dat zou je ook kunnen beschouwen als een nulmeting en het over drie jaar nog eens kunnen herhalen. Wij hebben in het verleden heel lang voorlichtingsavonden gedaan door het land maar dat doen we nu vooral via web seminars. Je kan inloggen en je vraag stellen per e-mail. Social media is nu ook sterk in ontwikkeling bij ons. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Steven Wayenberg: Er zit nog steeds heel veel kaf onder het koren. We krijgen veel klachten over VvE beheerders binnen. Soms bellen mensen op het moment dat de beheerder eigenhandig ongevraagd dingen heeft gedaan. En dan bellen ze op met de vraag of dat zomaar kan. En dan is het antwoord “eigenlijk niet, maar hij heeft dan waarschijnlijk te veel vrijheid gekregen”. Maar dat ontslaat zo’n beheerder niet van zijn verplichting om het goed te doen. Als hij anderhalve ton uit moet geven voor een dak, dan moet hij niet alleen bij de voorzitter langs voor een krabbel maar dat moet via de hele VvE met een hele vergadering. Een beheerder is aangetrokken als expert. En als expert moet je wel de mensen die er geen verstand van hebben erbij helpen. Hans: Zijn er ontwikkelingen om de kwaliteit van de VvE beheerder op te stuwen? Het SKW certificaat is ontwikkeld, dit heb ik zelf moeizaam van de grond zien komen. We hebben misschien 10 tot 15 gecertificeerde VvE beheerders terwijl er veel meer VvE beheerders zijn. Steven Wayenberg: Wij zijn ook bij die start betrokken geweest. Maar op een gegeven moment had het weinig weerklank in de beheerderswereld. Ik moet hier ook verantwoorden waarom ik ga. Wat levert het op? Want er zitten maar een paar mensen. Er waren onvoldoende vertegenwoordigers uit de woningmarkt. Daarom zijn we niet meer naar vergaderingen van SKW gegaan. Het was niet belangrijk voor ons. Op een gegeven moment moesten er ook nog convenanten gesloten worden. Overal moest je aan meedoen en meetekenen en dit wilden wij niet meer. Wij proberen zelf onze eigen achterban goed te informeren. Als er een beheerder is die er een potje van maakt dan moeten we die aanpakken en onze eigen koers varen. Je ziet ook bij de ontwikkelingen dat mensen minder waarde hechten aan een label of een keurmerk maar steeds meer zelf gaan kijken naar andere beheerders en hoe die bij elkaar bevielen. Hans: Heb jij het idee dat VvE beheerders het belangrijk vinden dat een VvE goed functioneert? Steven Wayenberg: Dat is heel verschillend. Een grote groep zien het als een fijne inkomstenbron en het niet vanuit passie en inhoudelijke kwaliteit willen doen. Er zitten ongetwijfeld ook zat bij die het wel met passie en inhoudelijkheid goed doen, maar bij wat wij hier binnen krijgen zie ik veel dingen misgaan. Je ziet dan dat het geld verdienen voorop staat. We hebben overwogen een soort zwartboek bij te houden met VvE beheerders waarbij we eigenlijk niet meer in zee willen gaan met het “meldpunt” dat we hebben gebruikt. Dat hebben we uit de lucht gehaald maar we hebben nog wel een telefonische helpdesk voor als zich iets aandient dat helemaal niet pluis zit dat we dat oplossen. Met een stap verder kunnen we op een gegeven moment kijken hoe we makelaars/notarissen/hypotheekadviseurs kunnen vergelijken via een bepaalde website, maar dat zit nog niet in de planning.

76

Je ziet dat er bij VvE beheerders geen goede afspraken zijn gemaakt met wat bijvoorbeeld de taken zijn of dat ze offertes aanvragen bij anderen. We hebben tips op onze website met “hoe vind ik een goede beheerder en hoe maak ik daar goede afspraken mee?”. We promoten niet meer actief de gecertificeerde beheerders. Wat ik belangrijk vind en wat eigenlijk zou moeten gebeuren is dat bijvoorbeeld vastgoedmanagement Nederland, met Ilse Kaandorp, voorwaarden hebben ontwikkeld die een VvE beheerder moet toepassen richting die VvE. Ik vind dat een goede eerste stap. We hebben aangegeven dat we bereid zijn betrokken willen worden bij de eerstvolgende evaluatieronde om te kijken of wij wat kunnen betekenen. Daarnaast de weg naar een geschillencommissie die nu geregeld is voor beheerders die aangesloten zijn bij vastgoedmanagement Nederland. Dat is voor ons ook belangrijk want ik zit regelmatig te onderhandelen over consumentenhandelaren met bijvoorbeeld dakdekkers, dan is het belangrijk dat de geschillencommissie goed is dus dat je niet meteen naar een advocaat moet als je een klacht heb maar dat je laagdrempelig daar terecht kunt. Het is belangrijk dat er een aantal initiatieven bij elkaar komen. Laatst kwam Rijsenbeek Advocaten langs en die is bezig met een initiatief om een opleiding te organiseren voor VvE beheerders om het minimum kennisniveau te garanderen. Het is gewoon goed dat er een minimum opleidingsniveau komt. Maar het lijkt mij goed dat je op een gegeven moment alle beheerders in Nederland in één branche met beheerders, 1 set consumentenvoorwaarden, allemaal toegang tot de geschillencommissie en allemaal het minimale opleidingsniveau. Niet allemaal verschillende soorten certificaten. Het lijkt mij mooi als alles op een reëel niveau bij elkaar komt. Als het nu nog makkelijk geld verdienen is zonder certificaat, wat is dan de prikkel om je daarbij aan te gaan sluiten? >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Steven Wayenberg ingevuld. <<

Hans: Welke knelpunten ziet u in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Steven Wayenberg: Aan de ene kant beheerders die nog onvoldoende professioneel zijn om de consument te helpen bij het goed laten reilen en zeilen van de VVE. Aan de andere kant mag je van de appartement eigenaren nog wat meer verwachten, dat ze meer bewust zijn, en zelf verantwoordelijkheid hebben en een aantal dingen in de gaten moeten houden. Binnen een VvE zelf zit vrijwilligers werk en je haalt je veel op je hals. Je kan ook vol aansprakelijk zijn als het niet goed gaat. Veel mensen kopen een appartement met de gedachten dat ze niks meer hoeven te doen terwijl je bij een appartement toch een stapje extra moet doen. Je hebt een extra stuk verantwoordelijkheid om het samen goed te regelen. Leiderschap speelt hier een belangrijke rol in maar dat ligt wel aan de vrijwilliger binnen de VvE. Hans: Kunt u een voorbeeld noemen van een VvE, waarin partijen goed met elkaar samenwerken en waar de bewoners in de VvE een hogere doelstelling hebben geformuleerd dan alleen instandhouding van de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte? Wat is de succesfactor in dit voorbeeld? Steven Wayenberg: Niet concreet. Als het nog in me opkomt laat ik het weten.

77

- Einde interview –

78

Expertinterview met Erik van Driel d.d. 16 april 2013  Wat is uw naam? Erik van Driel  Voor welke organisatie werkt u? Van Driel VvE Management V.O.F.  Wat is uw functie? Vennoot  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 1988  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Professioneel VvE-beheerder  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? 25 jaar

Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Erik van Driel: Vroeger was alles beter “de tijden veranderen”. Als je er 25 jaar in zit kan je goed zien dat de tijden zijn veranderd. Als iemand net komt werken denken ze “het is zo”. Als je er wat langer ermee bezig bent, kan je het intens waarnemen, dan zie je dat de tijden veranderen. Vroeger was het letterlijk beter. Dit had te maken met het feit dat mensen meer in gemeenschapszin dachten en een andere verantwoordelijkheid naar elkaar toe bedachten dan dat het nu is. Nu conflicteert het verenigings-denken maar dit is niet alleen binnen een VvE, dit zie je ook bijvoorbeeld aan een voetbalclub en dit is lastig. Zeker als je een doel hebt in het onderhoud van de gemeenschappelijke zaak en je kent niet de gemeenschapszin zoals wij die in het verleden kenden omdat dat simpelweg 40 jaar uit het systeem is gebannen bij ons. Dan heb je een regelgeving die op een zingeving gebaseerd is die steeds moeilijker herkend wordt. Dit is ook lastig omdat je tenslotte met zijn allen in één gebouw zit, of het nou een groot of een klein gebouw is. Grote gebouwen zijn minder direct, meer afstandelijk, het is individueler geworden, mensen zijn meer met zichzelf bezig en het is anoniemer. De regelgeving is per saldo in de appartementen niet ingewikkeld. Sterker nog, de regelgeving is oud, daar is wel wat mee getuned en mee gedaan maar of dat een toegevoegde waarde heeft weet hij niet. Dat is nog steeds zo en nog steeds heel duidelijk alleen herkennen mensen zich daar minder in. Samengevat merkte je vroeger meer collectiviteit en meer samenwerking en dat is de laatste tijd toch wat verdampt in individualisme. Daarnaast speelt vertrouwen en ervaren van autoriteit en voorzieningen. Dat maakt het niet makkelijk communiceren met elkaar, maar juist lastiger. Daarmee zit er ook in dat de handhavers van de regelgeving (of dat nou een gemeente is of een ander hogere autoriteit) daar ook niet meer zo goed in zijn. Vroeger kreeg je een tik op je vingers, dit mag wel dat mag niet. En nu gaat elke schadezaak naar de verzekeraars omdat we niet meer weten of wel of niet uit coulance of precies langs de polis ligt. De mensen in de flats weten het ook niet meer en die verwachten wel dat er wat gebeurt. Hans: Jouw professie is VVE dienstverlening, de mensen in de VvE zijn jouw opdrachtgevers. Heb jij het gevoel dat je met hen samenwerkt? Erik van Driel: Ja, dat moet ook. In het offertestadium staat een slotzin “de V.O.F VvE management staat u graag ter zijde” dit betekent met advies en deskundigheid om samen te werken. Ze willen graag zien dat iemand de baas is maar dat is niet zo. Ze werken samen. Ik breng partijen wel bij elkaar in de VVE, dit is een logische uitvoering van het werk. Maar ook hier zijn mensen er niet meer zo snel toe genegen. Dat is best een probleem. Je kan binnen een vereniging commissies benoemen of een samenwerkingsgroep, als je bijvoorbeeld een nieuwe tuin aangelegd wil hebben kan je bij elkaar komen en dan leg je dat voor in een vergadering (net zoals

79

alles). Maar op de één of andere manier is die urgentie niet meer zo hoog. Ze kopen het eigenlijk liever af, zo ervaar ik dat. Omdat mensen ter verantwoording worden geroepen. De kans is aanwezig dat je tijdens een ledenvergadering voor een idee helemaal afgebrand wordt door collega-eigenaren, gelijken, voor wie jij je nekt hebt uitgestoken om bijvoorbeeld een mooie tuin te maken. Ik heb het vorig jaar gehad bij een grote vereniging met 75 leden bij elkaar. Voorbeeld: er staat een tafel met een paar torentjes en een paar vertegenwoordigers. Ze doen echt hun best maar het gaat niet goed en niet zo snel. Tegenwoordig moet het allemaal zo spoedig mogelijk geregeld zijn. Zij werden toegesproken alsof ze ondergeschikten waren. En ze lieten over zich heen lopen. Ik ben toen opgestaan en heb gevraagd waarom die mensen, die tevens óók eigenaren waren, hen zo behandelen en bejegenen. Die boodschap is wel aangekomen. Ik vind het raar dat ik die boodschap moest brengen. Voorbeeld: er moest iets beschilderd worden. Er waren drie offertes. Eén was het duurst. Zij wilden met die ene verder en ze zeiden het eerlijk. In het verleden had je vertrouwen in de mensen omdat je het beste gevoel hebt bij iemand gaan ze ervan uit dat je de beste kwaliteit krijgt. Een deel van de zaal wilde de duurste. Andere mede-eigenaren waren het hier niet mee eens en werden boos en zeiden ”je neemt steekpenningen aan” er is een soort wantrouwen naar elkaar. En anderen accepteerden dat het zo was en het voor ze was uitgekozen. Het is een moeizame ontwikkeling. Het is lastig voor de mensen om aan de regelgeving van de VvE te voldoen. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? Erik van Driel: De deskundigheid is laag ontwikkeld. Geen, desinteresse, dus niet geïnteresseerd maar ook niet het belang erbij voelen. Of je een appartement of eengezinswoning koopt zit een wereld van verschil. Hans: Heb je dat ook bij duurdere appartementen? Bijvoorbeeld de VVE’s waarbij de eigenaren een woning hebben van €350.000,-? Erik van Driel: Daar hebben wij niet zoveel van. Maar wat we ervan hebben, die zijn wat meer ontwikkeld. Dat uit zich dan meer in kleine dingen. Bijvoorbeeld: met een commissie langs een pand lopen en kijken of de vlaggenmast nog recht staat. Hans: Laten de makelaars en notarissen iets liggen daar? Erik van Driel: Ja, toen we in 1993 de omwenteling kregen, en corporaties moesten uit gaan treden, kortom de markt moest meer haar werk gaan doen. Verkopende partijen moesten aangewakkerd worden. Dan zou je denken dat de makelaars en notarissen ook een grotere rol zouden moeten gaan spelen, maar dat deden ze niet. Nu ligt het niet daaraan dat er weinig huizen verkocht worden. Nu ligt het meer aan de financiën, hypotheken. Hans: Zie je daar een ontwikkeling? Dat de hypotheekverstrekkers zwaardere eisen stellen aan de kwaliteit van de VvE? Erik van Driel: In feite is dat niet zo. De banken lenen niet want ze van de moeten van de rijksoverheid eerst een balans op orde hebben, dat betekent dat ze zoveel mogelijk geld naar binnen halen en zo weinig mogelijk eruit doen. Uiteindelijk als alles tot rust is gekomen, zou een bank dat als voorwaarde kunnen gaan stellen. Misschien heeft de Hypotheekshop een wenselijker antwoord. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Erik van Driel: Slecht. Dat wordt alleen nog maar slechter. Iedereen schroeft het bord op zijn deur, en die is het. Als je dan bij een gemeente bent, dan zou je zeggen dat een VvE-balie een wegingsinstrument in zich heeft om bepaalde redenen. Laatst had ik een huisvrouw die voor zichzelf aan het rommelen is. Zij noemt zich dan VvE beheerder. En zij wordt dan ook in een sessie bij de VvE-balie genoemd. Zij is ergens doorheen gekomen. Ik heb nog nooit een certificering voor de VvEbalie hoeven doen. Iedereen kan het dus doen. Het is wel een behoorlijke verantwoordelijkheid. Ik heb het idee dat zij geen idee hebben waar ze aan beginnen.

80

Hans: Wat is uw grootste kritiek op VvE beheerders die het slecht doen? Erik van Driel: Ik denk dat je de waardering van de VvE, de administratie, het onderhoud, in een soort Gilde-achtige situatie aangeleerd moet worden. Als je bij ABN-AMRO hebt gewerkt en je wordt eruit gegooid en je schroeft een bord op je deur en je weet wat van centen, maar je hebt geen idee van onderhoud en afschrijvingen? En van conflictbemiddeling? Buiten het feit hoe je je omzet gaat realiseren want je moet wel veel om setjes van drie hebben om je omzet te maken. De kennis en kunde is niet ontwikkeld en dat kan je ook niet verwachten. Dan kom je bij dat certificeren. Ik heb net een complex weg gehaald van een gecertificeerd beheerder en er daadwerkelijk voor gekozen om het om te zetten naar een niet-gecertificeerde VvE-beheerder. Hij heeft zijn certificaat gebruikt om de overstap zo lang mogelijk tegen te houden omdat het niet zou voldoen aan de kwaliteitseisen die een gecertificeerde beheerder hoort te hebben. Daarmee haalde hij nog vier maanden omzet uit de vereniging weg. Dat was zijn reden. De certificatie is op zich goed, alleen zal je die certificering dan dusdanig op moeten stellen dat ze voor alle partijen in de markt haalbaar zijn. Als een certificeringseis opgesteld zou worden door woningbouwcorporaties, heb je iets raars. Voorbeeld: ze zijn er net zelf mee bezig en hebben geen idee waar ze het over hebben, dus hoe kunnen ze dan de voorwaarden stellen. Dan zou er een balie aanwezig moeten zijn. Hier hebben ze geen balie. Mensen komen hier binnen met hun vragen/problemen, daarmee praten wij heel makkelijk die paar 1000 euro los als er iets mis is. Dan begrijpen ze waarom iets moet. Dat vind je niet terug in de certificering. Wij pakken het ook serieus aan, maar op een menselijke manier. Hans: Kan je 2,3 volzinnen een definitie geven van in jouw optiek een professionele bekwaamde dienstverlenende VvE beheerder? Erik van Driel: Zeker in deze tijd, in de ontwikkeling waar we het net over hadden, moet je een mensenmens zijn naar de eigenaren toe. De kennis doe je onderweg op. Hans: Hoeveel jaar ervaring heb je nodig om van jezelf te kunnen zeggen dat je het in je vingers hebt? Erik van Driel: Dat is moeilijk. Je hebt bijvoorbeeld heel veel automonteurs, er zijn er maar een paar die aan de auto van Michael Schumacher mogen zitten. Als ik op een symposium zit zie ik tegenwoordig jongens en meisjes rondlopen die allemaal VvE beheerder of bestuurder heten. Er zijn er maar een paar die in een bovenlaag zitten en alles kunnen. Het is dus heel persoonsgebonden want op een zeker niveau kan je altijd een goede zijn. Het merendeel is gemiddeld en er zijn er maar een paar beter. Hans: De trend is nu om een nieuwe beroepsgroep te maken voor VvE- beheerders, volgens mij is NVM daarmee bezig. We hebben een verhaal van callcenters gehad een aantal jaar geleden, dit is niet echt gelukt. Hoe kijk je tegen zo’n ontwikkeling aan als het gaat om de verbetering van de kwaliteiten van de VvE-beheerders? Erik van Driel: Het NVM verhaal is op zich een nobel streven. Ik zal het niet meemaken, ik ben van de oude stempel. Als je op die manier weet te verenigen is het handig. Aan de andere kant hebben ze het moeilijk gemaakt omdat de concurrentie moordend is. Niemand laat nu het achterste van zijn tong zien. Pas als de markt tot rust is gekomen, zou je kunnen voorstellen dat de partijen die dan over zijn, dat die dan callcenters oprichten. Corporatie-achtig idee, daar komt het uit voort. Ze hadden nog niet de mensen ervoor maar de inzet was er al wel gemaakt. Het lukte niet vanwege de concurrentie, bovendien had je commerciële marktpartijen versus semioverheid partijen en een verdwaalde marktpartij schoof dan aan. Maar de commerciële marktpartij viel weg. De ontwikkeling die zich nu voordoet en ik niet wenselijk acht, is dat je verschil gaat krijgen tussen marktpartijen ten opzichte van partijen die moedwillig in de markt gezet zijn, die ankachtige partijen en corporatieachtige partijen en dat je toch een 2-deling krijgt. Dat zou niet goed zijn, je moet elkaar opzoeken. Je kunt in een commercieel wereldje zitten met beleggers in commercieel vastgoed, maar je kunt je eigen beeld en eigen omgeving versterken door ook over de schutting te kijken. Maar dit moet andersom ook. Als je een woningbouwcorporatie hebt die in ieder geval 45% verkopen, betekent 55% in handen houden. Dan kunnen er rare dingen gebeuren. Bijvoorbeeld: ze blijven met personeel zitten want ze kunnen niet verder. Veel die veel weten en helemaal niet in de commerciële markt want ze

81

hebben jaren bij een woningcorporatie gezeten. Dat is hier niet. Ze worden uitgeselecteerd door de markt. En dit moet jij je aantrekken in je onderzoek “Wie is daar het slachtoffer van?”. Hans: Hoe kunnen we eigenaren op het niveau krijgen dat ze inderdaad dat uit gaan selecteren en dat ze eerlijk zeggen dat ze niet met hem of haar willen werken? Erik van Driel: Interessante vraag. Het zou betekenen dat die eigenaren er een groter belang aan zouden moeten hechten. Ik geloof zelf niet zozeer dat die eigenaar daar een groter belang aan heeft. Dat ligt aan dat ik denk dat hij het wel kent, maar dat het hem niet echt interesseert. En ik denk ook wel eens dat wat ik heb meegemaakt; zitten we in die markt, vraag ik me af of die mensen het werkelijk wel kunnen begrijpen. Als ik naar huizen kijk die in die vereniging zitten, zie ik een vraag- en koop prijs en daar zit dan een salaris aan. Dat is in die wereld ook niet te verdienen. En dan zit daar een opleiding tegen aan. En dan nog de ontwikkelingen. Dan heb je nog een slag te maken. Hans: Als we nou met die eigenaren kunnen overtuigen dat de waarde in zijn woning in zo’n VVE hoger is als hij met een professionele goede VvE-beheerder in zee gaat, dan dat hij met een jongen of meisje in zee gaat die daar net aan geroken heeft. Dat dat manifest is. Zou dat helpen? Dat is best een hoog vermogen waar we over praten zo’n twee, tweeënhalve ton. Je laat anderen daarmee weglopen. Erik van Driel: Het is wel zo dat de bedragen die jij benoemt in de grotere clubs zitten en die begrijpen het wel maar het interesseert ze niet. Het gaat erom dat de grote VvE’s makkelijk te besturen zijn, de kleine zijn moeilijk. Iedereen richt zich op de grote VvE’s. Grote is het makkelijkste wat er is. Het geld is er al. Door volume zijn die makkelijk, dat maakt de omzet en maakt de winkel groot. Dat is het probleem van die kleine VvE’s. De mensen die in de grote VvE’s zitten weten over het algemeen waarover ze praten, dat is geen probleem. Die kunnen die jongen/het meisje nog corrigeren. Voor de grote VvE’s zitten de mbo’ers naartoe. Die schijven op wat ze zeggen. De kleine waar 0 geld in zit, 0 begrip in zit, daar heb je een duurdere hbo’er nodig om de mensen geld te betalen. Wij hebben meer kleine dan grote VvE’s. in Den Haag hebben we 20.000 VvE’s waarvan er volgens mij 18.000 kleiner dan 10 appartementen zijn. Kortom daar zit het in, niet in de grote, die lopen wel want die hebben al inzicht in de organisatie an sich. Er moeten dingen gebeuren die iedereen begrijpt. Met de kleine VvE’s heb je een beperkte schil. Vaak heb je kozijnen die wel in gemeenschap vallen maar waar in het verleden door wat wankel toezicht van hun gemeente, aluminium, plastic geboetseerd is; waar als er handelshuis in zit waar kozijnen verrot zijn, en op kosten van de vereniging toch willen betalen en van de rechter nog gelijk krijgen, is een heel ander uitgangspunt, veel moeilijker.

Hans: Laatste ontwikkeling waar ik naar wil kijken is ten aanzien van het persoonscertificaat. Dan kan je als persoon laten zien dat je het vak beheerst. Er komen mensen bij elkaar waaronder commerciële partijen, maar ook Vereniging Eigen Huis, een grote club die het een mooie ontwikkeling vinden om aan een persoonscertificaat te werken. Stel nou dat jouw jongens en meisjes een soort certificaat kunnen krijgen dat ze het vak beheersen. Er wordt vanuit gegaan dat het de goede criteria zijn die jij er ook aan zou stellen. Erik van Driel: Dat is dan een goede ontwikkeling. De markt wordt alleen maar belangrijker. Als je de ontwikkelingen ziet in de verhouding van verkoop - koop. Als je het pand wilt verkopen moet die er goed bij staan, zowel inpandig als extern. Zoals in de gemeenschappelijke zaak, als privé. Kom je in de gemeenschappelijke zaak, dan kom je in zo’n vereniging dus dan heeft zo’n verkopende partij er baat bij dat de vereniging goed opereert. 10 jaar terug was dat anders toen had alleen fiscaal financieel er baat bij. En dat mensen een woning kopen en na 2 jaar weer verkopen zie je ook afnemen. Dat betekent dat de gemeenschappelijke zaak in het denken belangrijker wordt. Dan leidt je de koper niet bij op, de externe factoren in die gedachte worden gesterkt. Als hij er vragen over heeft of kennis wil ontwikkelen, waar moet hij dan terecht? Dat kan bij een VvE-balie of bij ons, maar hij zou ook bij een notaris of een makelaar terecht moeten kunnen. Dit is allemaal wat minder. Met de VvEbeheerder heeft hij een lange termijn relatie. Je zou eraan kunnen werken als VvE-beheerder richting de klanten, om je band te versterken. Door meer te betekenen dan alleen maar even geld weg graaien. Daarom moeten we de drempel zo laag mogelijk maken voor de eigenaren zodat iedereen erbij kan komen zodat we goed kunnen helpen.

82

Hans: Welke knelpunten ziet in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Erik van Driel: Ik denk dat dat verenigingsoverstijgend is. De ontwikkeling zoals het nu gaat dat dat de samenwerking bemoeilijkt. De individualisering ten opzichte van de spelregels die nu eenmaal in de gemeenschappelijke zaak moet naleven is moeilijk, dat conflicteert de hele tijd dat wrikt met elkaar. En eigenlijk is dat het enige want per saldo is het verenigingsrecht op zich een heel goed recht. Als je democraat bent kan je elke situatie loslaten. Je moet het niet veranderen, zal het altijd moeten toetsen en wegen alleen is nu de ontwikkeling anders. Hans: Kunt u een voorbeeld noemen van een VvE, waarin partijen goed met elkaar samenwerken en waar de bewoners in de VvE een hogere doelstelling hebben geformuleerd dan alleen instandhouding van de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte? Wat is de succesfactor in dit voorbeeld? Erik van Driel: Nee, ik heb wel de aanzetten, het gaat wel komen. Nu zit je alleen nog op regelgeving want VVE wordt leverancier. Veel mensen denken laat maar zitten maar het komt wel.

>> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Erik van Driel ingevuld. <<

83

84

Expertinterview met Willem Englebert, directeur SKW op 14 mei 2013  Wat is uw naam? Willem Englebert  Voor welke organisatie werkt u? SKW  Wat is uw functie? Directeur van de stichting SKW. SKW is een certificatie instelling die werkt onder accreditatie voor verschillende certificaten. VvE’s hebben al een accreditatie gekregen maar door het college omdat zij daar de meerwaarde niet van inzagen in relatie tot de kosten. Wij hebben het certificaat voor de beheerders ontwikkeld en zelfs nog een goedkopere versie ontwikkelt, de light versie, als het mee zit gaat het nog goedkoper worden. Dan hopen we dat we voor 60 euro een VvE kunnen certificeren. Met name de VvE beheerder en de VvE kan worden gecertificeerd.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? Ik ben vanaf januari 2008 directeur. Met VvE’s ben ik sinds 2002 bezig.  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Certificatie. Hiervoor was ik ook adviseur voor regelingen tussen diverse partijen  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? Vanaf 2002 want hiervoor heb ik gewerkt bij de gemeente Den Haag in de stadsvernieuwing, dat heeft iets minder met de VvE’s te maken. Daar heb ik zijdelings toen ik bij de directiestaf zat van de dienst bouw en wonen in Den Haag te maken gehad met ontwikkelingen rond de VvE’s en de particuliere woningverbetering. Daar kwam Woningbeheer NV uit voort. Daar zat een groot knelpunt waar ze nu weer tegenaan lopen, dat zat er toen al in. Ik ben al ongeveer 18 jaar met VvE’s bezig. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Willem Englebert: Dat is heel divers. Er zijn heel veel slapende VvE’s, dat kan je ook zien als een goedlopende samenwerking want ze doen bewust niks. Maar als je ziet dat relatief weinig VvE’s actief zijn valt de samenwerking natuurlijk wel mee, of tegen, het is hoe je het ziet. Het zegt namelijk niks. Ik heb VvE’s meegemaakt waar de mensen hoog opgeleid waren en daar was de samenwerking negatief dus 0,0. Je hebt ook VvE’s waar de mensen wel hun schouders eronder zetten en de mensen goed met elkaar kunnen opschieten of de VvE goed kunnen runnen, dat zijn we ook tegen gekomen. Maar dan wordt het vaak getrokken door een paar enthousiastelingen. Als zij ermee stoppen en het dan nog goed werkt is maar de vraag. Wat de samenwerking ook wel helpt is als ze met een beheerder werken. Maar ik kan alleen spreken over de beheerders die gecertificeerd zijn want die onderzoeken wij periodiek en daar kan ik over zeggen of er problemen zijn en hoe ze met de VvE’s omgaan. Daar zie je cultuurverschillen in maar daar zitten de bewoners binnen één lijn want ze hebben niet voor niks een beheerder genomen en die staat er dan boven. Ik zie een heel divers beeld, ik vind dat het heel kwetsbaar is. Als er bijvoorbeeld een paar dingen wijzigen, kan het zich ten goede keren, maar dat is heel moeilijk want dat zie je al als je een VvE op gang krijgt. Wat je wel regelmatig ziet is dat het wegzakt als er een paar mensen stoppen of anderen het overnemen. Als er een paar nieuwe bewoners komen die andere denkbeelden hebben, maakt dat een VvE kwetsbaar.

85

Hans: En de voorbeelden die je mogelijk terug kan halen van VvE’s die wel goed functioneren, kun jij nog analyseren wat de reden was dat het goed ging? Wat was de motor in die samenwerking waardoor het goed ging? Willem Englebert: Die motor zijn een paar mensen. Sommigen zeggen het is allemaal goed, geld speelt wel een rol. Je ziet ook dat mensen (bijvoorbeeld bij VvE 010) zelf in een slecht functionerende VvE zitten en er wordt externe steun geboden, dat er een slag komt en dan kunnen de mensen ook enthousiast worden. Er moet ook een zekere mate van dezelfde doelstellingen zijn. Als je een doelstelling hebt van “ik zit hier wat langer in dit pand dan vijf jaar”, dan ben je niet geïnteresseerd in de lange termijn. De wat oudere mensen die gaan er anders mee om want die zien het als een deel van hun vermogen. Hans: Je ziet wel dat er veel langer wordt gewoond in woningen, ook in VvE’s. Je ziet ook wel mogelijk een andere doelstelling naar boven komen. Willem Englebert: We horen nu wel steeds meer dat ze die maandelijkse lasten naar beneden willen hebben door de economische situatie, dat is de tegenhanger. Dan zie je een spanningsveld in zo’n VvE tussen degene die zegt “we moeten wat aan het dak doen en we moeten geld reserveren” en degene die zegt “ja maar ik heb het geld niet”. Hans: Kan de hoogte van de maandelijkse bijdrage ook een reden zijn waarom er beter word samengewerkt? Om te kijken hoe je de maandelijkse bijdrage omlaag kan krijgen? Zie je daar iets van in de markt? Willem Englebert: Het is zo divers. Er zijn VvE’s die reserveren veel te veel voor onderhoud. En er zijn VvE’s die de kosten alleen maar naar beneden willen hebben omdat ze vinden dat noodzakelijk onderhoud niet noodzakelijk is of dat het kan worden uitgesteld. Dat kan je ook als een vorm van samenwerking zien. Het is niet dat ze elkaar de tent uitvechten maar ze doen ook niks. Werkt een VvE samen als alle eigenaren tegen de beheerder zegt “nou, je hebt mooi je MJOB gemaakt, maar het is te veel, we doen het niet”. Dan kan je zeggen dat ze bewust kiezen en samenwerken, maar dan gaat het alleen niet de goede richting op in die VvE. Je hebt dus de maken met de optiek van de mensen waar ze mee zitten. En is de optiek van “ik koop het appartement en ik zit in het gebouw”. Het is natuurlijk andersom, ze kopen een gebruiksrecht en ze zijn eigenaar van het gebouw. Ze zien het niet als eigenaar van het gebouw maar eigenaar van het appartement. Dan krijg je een hele rare verhouding want ze denken “waarom zou ik moeten betalen voor het dak”. Bij iedere beheerder die wij spreken krijgen ze jaarlijks een brief met wie er in de VvE zit en die kan ook opzeggen. Hans: Kun je wat doelen noemen die je tegenkomt in de markt wanneer de samenwerking goed loopt? Willem Englebert: Het doel is het behoud van de waarde van het appartement. De mensen willen gezellig met de buren kunnen omgaan en ergens zonder sores wonen. Dat hebben ze wel heel goed door en dat is goed. Een VvE die goed functioneert waar de mensen grotendeels betrokken zijn, hoef je niet eens af te meten aan de opkomst van de vergadering want dat zegt helemaal niks. Als een VvE heel goed functioneert, want de mensen vertrouwen het bestuur, gaat het ook goed en willen ze het allemaal betalen. Maar ik denk dat als er gezamenlijke doelstellingen zijn die goed onderschreven worden (en dat kan zijn een goed meerjaren onderhoud of heel negatief gezind zo min mogelijk betalen, of een gemeenschappelijke vijand) dan is er overeenstemming over de doelstellingen dan is er een culturele samenhang. Ik denk dat als je een paar kleine VvE’s hebt met vijf verschillende

86

nationaliteiten die niet dezelfde taal spreken of geen gemeenschappelijke taal hebben, je weinig kan verwachten. Hans: Vaak zie je in een VvE dat het doel, statuut geformuleerd, het onderhouden van de gemeenschappelijke bouwdelen. Zie je ook dat er hogere doelen worden nagestreefd wanneer in zo’n VvE goed wordt samengewerkt? Dat er meer naar een materiële doelstelling wordt gestreefd? Willem Englebert: Wat je wel eens tegenkomt is dat ze extra geld willen investeren in het mooi maken, de uitstraling, ook aan de binnenkant. Dat zie je vooral bij kapitaalkrachtige VvE’s. Je ziet dat er nadrukkelijk wordt gewerkt aan waarde behoud van de woningen. Wat ik echt zie is, dat mensen die echt hoger opgeleid zijn, goede banen hebben gehad of hebben, het belangrijk vinden en zij zien dat als een investering. Maar zij hebben ook door dat ze een appartementsrecht kopen en het gebouw dus van belang is van de waarde van het appartement. Als jij denkt van “mijn appartement moet een paleis zijn en de rest snap ik niet”, dan ga je dat soort grappen niet doen. Hans: zie je ook dat er wordt samengewerkt, naast het vastgoed, naar het gezamenlijk inkopen van zorg of het gezamenlijk oplossen van een kinderopvang? Willem Englebert: Nee, dat kom ik nog niet tegen. Gezamenlijk inkopen van energie doen ze dan misschien via Vereniging Eigen Huis of VvE-Belang maar ik zie nog geen ontwikkeling vanuit mijn positie. Hans: Kan je je er iets bij voorstellen dat dat mogelijk ook een doel wordt? Willem Englebert: Kijk, energiebesparing kan een heel belangrijk doel staan, zeker als je collectieve installaties hebt. Maar daar proberen ze zeker in nieuwe VvE’s zoveel mogelijk vanaf te komen, maar dat is heel moeilijk. Duurzaamheid zie je nog wel gebeuren, daar kijken ze wel naar en dat kan ook een doel zijn. Bij de acties van de energielabels, waarbij je met een VvE een gemiddelde label kon krijgen, moeten ze investeringen gaan doen en als je in een ongunstige hoek zit krijg je een ongunstige label en moet je meer betalen en dan willen mensen niet meedoen. Maar voor duurzaamheid op zich hebben ze er natuurlijk wel baat bij met gezamenlijk inkopen van energie, maar voor die zorgkosten kan ik niet zien. Gemeenschappelijke kosten kan ik niet zien. Hans: Het kan zijn dat je in de markt hoort dat in VvE’s die goed samenwerken niet alleen voor de uitstraling zorgen van hun gebouw maar ook hun krachten gaan bundelen om kinderopvang te regelen. Willem Englebert: Ik denk dat als dat gaat gebeuren dat de gemeenschappelijke zorginkopen gaat worden. Dat verwacht ik veel eerder. Ze willen nu ook het persoonsgebonden budget gaan veranderen. Ik heb begrepen dat het rijk niet meer wil dat de persoonsgebonden budgetten gestort worden op de rekening van de personen, dus je moet zorg gaan inkopen. Dan kan zo’n vereniging natuurlijk een kader vormen. Er ontstaat dan een gemeenschappelijk doel, namelijk zorginkopen, gebouw uitstraling en het gebouw dat onderhouden moet worden, dan zie je een VvE heel sterk worden. Maar het blijft heel kwetsbaar want ik heb VvE’s gezien waar mensen hoogopgeleid waren en het er perfect uit zag, maar iedereen kwam naar de vergadering met zijn eigen advocaat omdat er onvrede was over iets waar jij niet over wil weten waar het over ging. Je ziet dat de individuele belangen de gemeenschappelijke belangen overstijgen. Zodra die individuele belangen dominanter worden zie je ook dat de samenwerking uitsterft in zo’n VvE. Wat altijd een kwetsbaar punt is, is dat de penningmeester geld moet binnenhalen bij achterstanden. Dat is een argument dat ik vaak hoor en dat de samenwerking binnen de VvE wel ten goeden komt is als je een goede beheerder hebt. Het is belangrijk als de relatie tussen de beheerder en het bestuur goed is.

87

Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? Willem Englebert: Ook heel divers. Bij betrokkenheid zou je verwachten dat als mensen deskundig zijn meer betrokkenheid hebben maar dat hoeft dus niet. Ik zie een hele hoge betrokkenheid bij mensen die totaal niet weten waar het over gaat. Betrokkenheid kan zeer hoog zijn bij de VvE-er als je vind dat er meer of minder gereserveerd moet worden voor de onderhoud. Misschien omdat ze dan emotioneel worden want dan heb je een betrokkenheid vanuit een andere focus, niet vanuit deskundigheid maar vanuit emotie. Aan de andere kant is het zo dat het bestuur heel wat af weet van de VvE. Voor een beheerder is het alleen maar mooi als hij deskundig bestuur heeft maar dat is lang niet altijd het geval. Hans: Vind jij dat partijen die een bemiddelende rol hebben, zoals de makelaar en notaris, voldoende informatie geven aan eigenaren in de opmaat in de verwerking van een woning? Weet een eigenaar überhaupt waar ze aan beginnen als ze in een VvE een woning kopen? Willem Englebert: Nee, de meeste niet, daar ben ik van overtuigd. Zolang er nog steeds makelaars zijn die zeggen dat de maandelijkse bijdrage 0 is als een verkoop argument weten ze het niet. De notarissen laten ook de raarste dingen passeren. Er wordt algemene informatie gevraagd “heeft de vorige eigenaar achterstanden, er ligt een welkom brief als die er is bij de notaris, en wat is de maandelijkse bijdrage en wat zit er in de pot?”. Maar dat makelaars mensen waarschuwen met dit gaat er gebeuren en zoveel moet je betalen ben ik niet tegengekomen. Hans: Is die deskundigheid een peiler om de samenwerking binnen een VvE te kunnen verbeteren? Willem Englebert: Ja. Als mensen echt weten wat een VvE is, zonder dat ze er allemaal uitgebreide cursussen voor hebben gevolgd, dan weet je waar je het over hebt en waarom het is. Wat dat betreft zie ik steeds meer vragen van een VvE of de beheerder wel gecertificeerd en goed is. Je gaat nu wel de slag maken dat ze iemand inhuren en dat ze willen weten of diegene goed moet zijn en waar ze dat aan kunnen zien. Daar komt steeds meer vraag naar. Hans: Is het dan omdat ze dan zelf niet deskundig te hoeven zijn? Gaan ze dan erg leunen op die VvE beheerder? Willem Englebert: De meesten huren een VvE beheerder in omdat ze er zelf geen verstand van hebben ze vinden het handig en het is goed geregeld. De eigenaren zijn de baas van de VvE beheerder. Je hoeft alleen niet de deskundigheid te hebben van een beheerder. Als ik bijvoorbeeld een auto koop hoef ik er niks van te weten, ik ga naar een garage en ga ervan uit dat die garage goed is en dat de monteur weet wat hij doet, ik weet dat niet. Hans: Zijn de eigenaren voldoende kritisch naar de beheerders toe? Beschikken ze over voldoende deskundigheid om ook de beheerder goed te kunnen beoordelen in zijn functioneren? Willem Englebert: Wij zien er maar een bepaald deel van in de markt. Als ik het gedoe hoor van de faillissementen die er zijn onder VvE beheerders dan denk ik dat ze niet kritisch zijn. Van de beheerders waar wij onderzoek naar doen, of ze nou wel of niet gecertificeerd zijn, hebben er over het algemeen wel behoefte aan dat de VvE ook echt (in de goede zin van het woord) een goede tegenspeler is. Dat hij weet wat hij wil.

88

Dat de voorzitter ook wat afgesproken wordt in de vergadering goed naar voren kan brengen zodat zij niet steeds de verantwoordelijkheid hebben. En dat er een beeld gaat ontstaan van “jullie bepalen wat het wordt maar wij moeten betalen”. Ze hebben wel behoefte aan mensen die deskundig zijn. Hans: Wat ik je hoor zeggen is dat de kwaliteit van de samenwerking afhankelijk is van de deskundigheid van de eigenaren in de VvE maar ook afhankelijk van de samenwerking tussen de samenwerking tussen de VvE beheerder en het bestuur in die VvE. Willem Englebert: Ja dat klopt, als de samenwerking goed is zie je een positief effect ontstaan. Het is wel raar want het moet een goed bestuur zijn die er iets van weet of het liefst geen bestuur of een bestuur die beseft dat ze er niks van weten. Maar het ergste zijn volgens mij besturen die denken dat ze het weten maar het niet weten. Die deskundigheid van de VvE eigenaren zou nog wel op een hoger pad kunnen worden gebracht en dat zou goed zijn voor een goede samenwerking. Maar niet alle eigenaren hoeven deskundig te zijn, vooral het bestuur moet deskundig zijn. Het is beter als een bestuur kan uitleggen dat er gereserveerd moet worden voor onderhoud met een goede uitleg en met uitleg van “Je bent niet eigenaar van het appartement maar eigenaar van het stukje van het gebouw”. Dat werkt makkelijker maar je moet de mensen wel een beetje meer informatie geven, zeker als je in de kwetsbare wijken zit wat het afvoerputje van de woningmarkt is. Je moet ergens heen, je kan niet huren en je moet iets kopen, dan kom je in een VvE met laag bedrag en de aankoopprijs is ook niet top. Als je in het Westland werkt en je moet een huis hebben, waar moet je dan naar toe? Wat je volgens mij nog veel meer ziet en wat ook een probleem is, is dat ook in die kwetsbare wijken vaak appartementen worden verkocht waar je normaal gesproken geen financiering op krijgt. Er is een andere financieringsstroom en het zou mij dan niet verbazen als het dan via informele netwerken gaat. Hans: Ik heb ook een interview gehad met de hypotheekshop en daar heb ik gehoord dat er wel degelijk strenger gekeken wordt door de hypotheekverstrekkers naar de eigenaren. Bijvoorbeeld een VvE moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel, er moet een behoorlijk onderhoudsbegroting liggen, als onderhoud meer dan 10% achterstallig is wordt er niet gefinancierd. Maar het is wel zo dat alles wat in de hypotheekgarantie valt wel wordt gedaan. Willem Englebert: Dat zit dan boven de 3 ton. Al verstrekt de hypotheekshop geen hypotheek, wordt het toch verkocht. Er zit een soort “sub financieringsstructuur” onder. Men is nog op dit gebied nog steeds actief in Rotterdam maar nu voor de financieringen. Ik weet niet wat voor financieringen ze krijgen via vrienden en relaties en via de achterban. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Willem Englebert: Beterslag. Ik zie dat de corporatiewereld een enorme slag te maken had en die hebben ze grotendeels wel afgerond. Er zijn er een heleboel gecertificeerd, ik spreek vanuit de gecertificeerde want daar heb ik zicht op. Ik weet ook wel hoe bepaalde andere beheerders anders in de markt staan. Want je leest in de krant dat het dan mis gaat. Ik zeg nooit dat een gecertificeerd beheerder nooit foutloos werkt, daar gaat het niet om, maar de fouten worden wel hersteld dat zit in het systeem. En rare fratsen met rekeningen op één naam en dan is er iemand vertrokken, dat gebeurt hier niet. Ik denk dat er een druk op de markt komt vanuit de VvE’s die eindelijk voor betere kwaliteit zorgt. Een voorbeeld is: ik vind dat wat ik in het begin niet had met het VvE beheerder certificaat is dat we afgelopen jaar al drie VvE beheerders aangepakt hebben omdat ze suggereerden dat ze gecertificeerd waren terwijl ze het niet waren. Ze zijn via de advocaat overeen gekomen dat ze van al dat soort uitingen zullen afzien. Wij kregen gesprekken en toen zeiden ze dat ze geen certificaat nodig hadden maar doen ze alsof ze gecertificeerd zijn. Dat is dan heel vervelend voor ons en voor de VvE’s maar de markt staat onder druk. Het was een groeimarkt want het aantal VvE’s is in 10 jaar

89

verdubbelt. Al was je een baggerbeheerder, groeien deed je toch wel. Nu zie je dat anders. Nu komt er druk op de markt ik zie dat gecertificeerde beheerders heel snel groeien en dat is een signaal. Hans: Kun je je ook voorstellen dat er niet-gecertificeerde beheerders zijn die goed zijn? Willem Englebert: Die zullen er vast zijn. Ik weet niet of ze er zijn want ik ken ze niet. Ik zal daar nooit een oordeel over geven. Maar er zullen best niet gecertificeerde beheerders zij die goed zijn. Ik zie een toename in de kwaliteit ook al is er enorme toename aan het aantal VvE beheerders. Een beheerder is goed als die alles kan aanbieden. Als je alleen maar de administratie kan, kan je heel goed zijn, maar dan vind ik je geen beheerder maar eerder een administratiekantoor. Wij vinden professionele beheerders beroepsmatige beheerders. Die het voor hun vak doen en echt alles aanbieden zoals onderhoud, financiën. Je mag met partijen in samenwerking gaan, maar als je zegt ik ben VvE beheerder en doe alleen administratie, dan vinden wij dat geen VvE beheerder. Maar ze kunnen vast heel goed zijn. Ik denk dat gezien de taakstellingen van een VvE dat je een beheerder moet hebben die het bouwkundige gedeelte goed in de klauwen heeft. We hebben ook gezien dat VvE’s van een gewone beheerder naar een gecertificeerde beheerder ging en het eerste wat de gecertificeerde beheerder zei is dat ze veel te veel reserveren. Dan kan een VvE zeggen dat ze dat willen omdat ze andere doelstellingen hebben, maar meestal zijn ze heel erg blij. Aan de andere kant kan je ook zien dat de gecertificeerde beheerder zegt dat de eigenaren meer moeten reserveren. Ik ben van mening dat een goede VvE beheerder een positieve invloed heeft op de kwaliteit en samenwerking binnen een VvE. Hans: Heb je het idee dat VvE beheerders niet alleen maar hun dienstverlening goed uitoefenen maar ook een goede adviseur kunnen zijn naar de VvE’s? Willem Englebert: Een gecertificeerde beheerder moet dat zijn want wij zeggen dat ze moeten adviseren over een meerjarenplanning. Ze zijn er niet verantwoordelijk voor, ze hoeven het niet op te bouwen, maar ze moeten wel adviseren. Ze moeten kunnen aangeven wat er gedaan moet worden en hoeveel geld er in de pot moet zitten over zoveel jaar en hoe ze het moeten reserveren. Hij hoeft niet altijd de leuke boodschap te vertellen. Tenzij de VvE aangeeft dat hij alleen de boekhouding moet doen, dan zit het niet in zijn pakket. Maar in principe moet hij alles aanbieden en dat willen ze ook. Ik ken geen één gecertificeerde beheerder die zegt dat hij een aantal VvE’s heeft en er niks mee hoeft te doen. Ik zei een keer tegen een beheerder of hij liever slapende VvE’s heeft en hij zei dat hij dat niet wil. Ze krijgen er alleen ellende en een slechte naam van. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Willem Englebert ingevuld. <<

90

91

Hans: Welke knelpunten ziet in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Willem Englebert: Samenwerking tussen bewoners en de kennis van bewoners over VvE’s. Hoe hoger opgeleid de bewoners zijn hoe eerder ze het belang zien van een goed onderhouden VvE. Hans: Kunt u een voorbeeld noemen van een VvE, waarin partijen goed met elkaar samenwerken en waar de bewoners in de VvE een hogere doelstelling hebben geformuleerd dan alleen instandhouding van de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte? Wat is de succesfactor in dit voorbeeld? Willem Englebert: Ja maar die mag ik niet zeggen.

92

Expertinterview met Lisette de Roos op 14 mei 2013  Wat is uw naam? Lisette de Roos, eigenaar in drie VvE’s  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Sinds het project bij ons is opgeleverd, ben ik lid van de kascommissie bij ons. Verder ben ik hoffotograaf van de VvE. Dat wil zeggen, dat ik foto’s maak van de foute dingen waar ik woon. Ik ben mede-eigenaresse op het Louis Couperusplein 19. Er zijn twee VvE’s en wij zijn van de rechterkant met 32 woningen. Er zijn wel huurwoningen, maar die worden verhuurd door eigenaren.  Hoe lang heeft u ervaring in een VvE? Wij hebben ook een huis in Spanje, dat is een uitermate arme VvE met mensen, die geen geld hebben en waar veel eigenaren hun huis verhuurd hebben. Vroeger had mijn zoon een huis in de Wantsnijdersgaarde met een arme VvE waar hele andere vergaderingen waren en veel moeite gedaan moest worden om het quorum bij elkaar te krijgen. De discussies liepen anders dan waar ik nu woon. Ik heb een breed palet wat ik mee kan nemen in dit gesprek. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Lisette de Roos: Het positieve van de VvE bij het Louis Couperusplein is, dat we een gemeenschappelijke vijand hadden. We zijn er allemaal tegelijk komen wonen, want het was een vernieuwbouwproject. Een vernieuwbouwproject is een oud kantoor, dat verbouwd is tot woningen. Het is acht jaar geleden opgeleverd en tijdens de bouw is de bouwer failliet gegaan. Dat schepte een enorme band en heeft positief uitgepakt voor de VvE. Ook het feit, dat we daar allemaal tegelijk zijn gaan wonen en met dezelfde dingen te maken krijgt, variërend van markiezen, die collectief aangeschaft worden of onderhoud van gas wat je natuurlijk individueel kan regelen, maar ook met elkaar, nemen we een werkster, hoe regelen we het met de glazenwasser? Wat er is gebeurd is, dat er een aantal rijke mensen wonen waardoor we meteen, van de meet af aan, een grote pot hebben opgebouwd, waar we veel in sparen en dat is erg positief. Hans: Hoe zijn uw ervaringen in de andere VvE’s in Spanje en de Wantsnijdersgaarde, als het gaat om de samenwerking? Lisette de Roos: Daar is het lastig om onderhoud of andere calamiteiten te plegen, omdat er heel weinig geld in de pot zit en we met de pet rond moeten. Dat maakt het erg moeilijk en mensen willen er niet in investeren. Door de slechte situatie die we hadden, toen we in de Louis Couperusplein kwamen, zagen mensen dat we ervoor moesten sparen en daar is nooit veel discussie over gehad. Iedere keer als er iets in Spanje gebeurd, moeten we met de pet rond. In Spanje en in de Wantsnijdersgaarde is er geen spaarpot voor de VvE en als er iets vervangen of gerepareerd moest worden, waren er vaak discussies. Mensen op de derde etage wilden geen geld uit de pot halen, omdat er een lekkage was op de eerste verdieping was. Hans: Kunt u bedenken, dat in Spanje of de Wantsnijdersgaarde ook een gemeenschappelijk belang kan ontstaan, waardoor er wel samengewerkt zou kunnen worden? Lisette de Roos: De gemeenschappelijke vijand helpt altijd wel. Als er alleen op de vierde verdieping een lekkage is, is het een probleem van de vierde verdieping, dan zullen mensen niet zo makkelijk geld geven. Maar als het water uit de vierde, derde, tweede en eerste verdieping komt, is er een gemeenschappelijk belang. Dat is meer vanuit het onderhoud, ik vind het belangrijk, dat je spaart voor dingen, die kapot gaan.

93

Voorbeeld: Ons huis was opgeleverd, de bouwer was failliet en opgeleverd, toen was de garantie opgehouden en kwam er een probleem van het glas in lood. Bij ons in één van de trappenhuizen hebben we antiek glas in lood en dat moest gerestaureerd worden. De eerste offerte was €100.000 euro, precies wat wij hadden gespaard en ik woon niet in dat deel en wilde dat niet betalen. Vervolgens heb je het voordeel, dat de mensen, die bij ons wonen, zo divers en hoogopgeleid zijn en veel connecties hebben, dat het uiteindelijk is gerestaureerd voor €10.000 euro. Er woont ook een architect in het project en die kende weer iemand, die het goedkoper kon doen. Hans: Het is voor u een hele fijne VvE om in te wonen. Heeft de voorzitter in jullie VvE een rol om alles positief te laten verlopen? Lisette de Roos: De voorzitter is een professor in de Neurologie. Hij ziet kans om mensen te binden. Maar ik weet wel, dat de vorige voorzitter er bijna aan onderdoor ging, omdat de mensen bij ons erg veeleisend zijn. Er zijn ook kritische eigenaren, die het de voorzitter lastig kunnen maken, de twee vorige voorzitters hebben erg veel last gehad van lastige eigenaren, omdat je toch wel dicht op elkaar woont. Hans: Vindt u het ook kwetsbaar, dat het nu goed gaat? Hangt het af van personen of rolt het nu wel door met deze voorzitter? Lisette de Roos: Ik denk, dat er bij ons wel veel potentiële mensen wonen, die het zouden kunnen overnemen. Het zijn allemaal mensen, die in management of banen hebben gehad, waar ze veel ervaring hebben met het aansturen van projecten en processen. Tevens zijn of gaan de meesten met pensioen, hebben tijd over of meer gevoel voor de noodzakelijkheid om iets toe te voegen aan het plein. Dat is bijvoorbeeld in zo’n situatie in Spanje, waar de helft verhuurd is, anders, want de mensen zijn nooit in het huis en hebben er geen verbinding mee. Je ziet, dat de eigenaren, die verhuren niks willen investeren, terwijl de eigenaar er wel bij gebaat is, omdat de verkoopwaarde dan wel in stand blijft. Er wordt niet veel over nagedacht door de verhurende eigenaren hier en in Spanje. Wij hebben nu net foto’s gemaakt van grasgroei op het dak in Spanje en verstuurd naar de VvE beheerder, zodat ze dit kunnen bespreken in de volgende vergadering, omdat wij er niet bij kunnen zijn. Hans: Heeft u het idee, dat wanneer de eigenaren op lange termijn denken, ook de samenwerking wordt bevorderd? Lisette de Roos: Ik heb een voorbeeld: In ons complex is een garage in een bak onder de grond met een lift. Je weet, dat die lift vervangen moet worden, in plaats van verven. Verven kan je ook over 20 jaar doen, maar als de lift kapot is, kom je niet naar boven met de auto. Iedereen kan bij bewegende delen, zoals een lift of lekkages bedenken, dat het opgelost moet worden. Ik ben van het milieu, dus ik probeer in iedere vergadering om LED-lampen te plaatsen, want het licht moet aangelaten worden in verband veiligheid, dat is alleen een grote investering, maar dat zou zichzelf terugverdienen op de lange termijn. Ik ben ook al twee jaar bezig om zonnepanelen op ons dak te krijgen, maar er zijn te veel haken en ogen. Er is eigenlijk een fulltime-kracht nodig om dit uit te zoeken en te regelen. Ik heb al twee jaar lang het onderzoek gedaan en ik kom twee jaar lang tot de conclusie, dat ze het niet doen, omdat ik het niet goed kan monitoren en uitzoeken. Er zou een goede partij moeten zijn voor ons om dit te doen, want iedereen wil het graag. Er is veel tegenwerking buiten onze VvE, terwijl het dak geschikt is, we het allemaal willen en er geld voor hebben. Hans: Ziet u vanuit de goede VvE in de Louis Couperus mogelijkheden om ook zorg in te kopen of kinderopvang te regelen? Lisette de Roos: Toevallig hebben we daar in de vorige vergadering een beetje over gesproken. Bij

94

ons op de hoek ligt glasvezel, dat is ongeveer 20 meter van ons huis vandaan. Dan zou je denken, dat een stratenmaker zo klaar is, maar zo eenvoudig is dat niet. Wij zijn in 2017 aan de beurt bij KPN, al staat die kast er wel. Nu is er een initiatief ontstaan om glasvezel aan te leggen en nu hebben we iemand, die aan het onderzoeken is of er meer dan zoveel mensen zijn, die een intentieverklaring hebben. We hebben een hele discussie gehad met die man over zijn presentatie. Één van de punten was, dat glasvezel belangrijk is voor onze zorg, omdat we allemaal ouder worden. Toen het huis werd opgeleverd, hebben we een gesprek met een organisatie, omdat ze in de kelder voor iedereen boxen wilden aanleggen, waar allerlei dingen geleverd zouden kunnen worden, bijvoorbeeld boodschappen. Dan zouden zij een ingang hebben tot ons huis en zouden ze beneden allerlei dingen kunnen neerzetten. Eigenlijk was iedereen hier enthousiast over, maar ze vroegen een heel groot bedrag voor het onderhoud en je moest je sleutel afgeven. Je sleutel afgeven voelde niet veilig. Ze zouden dit alleen doen, als 70% van het complex mee zou doen, maar dat was niet het geval. Het idee was wel leuk, maar het was te duur. Het leeft dus wel bij ons, maar ook weer niet, omdat we allemaal wat ouder zijn dan 55. Er waren ook een aantal alleenstaande vrouwen. Deze groep gaan allemaal weg, want de sociale cohesie, die we allemaal verwachtten, is er eigenlijk niet. Ik heb wel wat koffieochtenden georganiseerd. Veel mensen komen erop af, maar ik moet het steeds organiseren en dat kan ik niet altijd. Dat betekent, dat die alleenstaande vrouwen, die dachten hier een sociale cohesie te vinden, allemaal weg zijn of weg gaan. Dat vind ik wel jammer, omdat ik vind dat we gemeenschappelijke belangen hebben. Misschien dat de noodzaak of het aanbod wat reëler is. Als de voorzieningen wat meer betaalbaar worden, heb je kans, dat het wel wat beter gaat worden. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede-eigenaren in de VvE? Lisette de Roos: Bij ons zijn het eigenlijk bijna allemaal mensen, die vanuit een alleenstaande woning komen en ervoor kiezen om in een appartement te wonen. Bovendien is het eerste bestuur, dat direct bij de oplevering kwam heel sterk, het was een topmanager van Shell, hij was voorzitter. Hij heeft een goede start gemaakt en de eigenaren erin meegetrokken. We hebben veel steun gekregen van Vereniging Eigen Huis en we zijn er allemaal lid van geworden. Ze hebben ook bij de oplevering beter werk geleverd, dan als je het individueel had gedaan. Hans: Hoe zijn uw ervaringen met de betrokkenheid en deskundigheid in Spanje en de Wantsnijdersgaarde? Lisette de Roos: Onze buurman in Spanje woont beneden en is ontzettend betrokken. Hij ziet alles en houdt alles in de gaten. Voorbeeld: we hadden een keer per ongeluk de deur wat hard dicht laten vallen, omdat de dranger iets anders afgesteld was en de buurman merkte dat op. We hebben hem ook gemachtigd om, namens ons, mee te doen aan de vergaderingen. Hij is een soort huismeester in Spanje. In de Wantsnijdersgaarde was dat niet voor zover ik me herinner. We hebben daar een keer een vergadering gehad en er waren maar twee mensen. Toen hebben we het opnieuw moeten inplannen. Bij ons nu is het zo, dat er een bepaalde vrouw heel erg sterk de normen aanhoudt . Als een fiets twee dagen te lang staat, moet ik er een foto van maken. Pieter van Vollenhoven werkt in het gebouw, waar wij het parkeerterrein van gepacht hebben. Hij komt iedere donderdag net als het parkeerterrein vol is. De chauffeur van hem zet zijn auto dwars neer. Dan belt de buurvrouw of ik daar een foto van wil maken en dan krijgt Pieter van Vollenhoven er een mail over. Die buurvrouw heeft wel eens gevraagd of ik haar functie, technisch commissaris, over wil nemen en ik heb gezegd, dat ik dat niet wil, omdat ik qua karakter anders in elkaar zit. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders?

95

Lisette de Roos: Één van onze beste vrienden is onze VvE beheerder. Dat kleurt mijn beeld. Ik vind, dat hij super goed werk verricht, maar het is voor mij heel makkelijk om toegang tot hem te hebben, omdat ik hem ken. Ze komen bijvoorbeeld één keer in de maand klaverjassen bij ons. Er zijn alleen wat kleine dingen, die mij irriteren, bijvoorbeeld: wij krijgen ieder jaar een rekening van €11,83, dat het bedrag verhoogd is. Dan kom ik terug van reizen en dan is die termijn verstreken en dan krijg ik hogere rekeningen over. Dat kan beter georganiseerd worden. Ik krijg ook elke twee maanden een rekening van €9,83 om voor het zemen van de ramen te betalen. Maar wij zijn veel weg, dus dan krijgen we meerdere rekeningen. Ik begrijp ook wel, dat de VvE dat niet wil doen. Dat zou wel kunnen, maar dat kost dan weer extra administratie. Wij hebben ook regelmatig een muizenplaag bij ons thuis, omdat wij als enige een houten plafond hebben en daar zitten ze. Door het faillissement van de bouwer, zijn die gaten niet goed dicht gemaakt. Omdat wij de enige zijn, die muizen hebben, doen ze er niks aan. Maar ik kan me niet voorstellen, dat wij de enige zijn die muizen hebben, misschien hebben de andere buren huisdieren die ze wegjagen of niet door dat ze muizen hebben. Hans: Heeft u ook ervaring met de VvE beheerders in Spanje en Wansnijdersgaarde ? Lisette de Roos: Ja, daar ben ik ook tevreden over. In Spanje hebben we tegenwoordig een tolk en alle stukken worden vertaald in het Engels en ze zijn heel toegankelijk. Als er iets is, kunnen we er zo terecht. De Wantsnijdersgaarde kan ik me niet zo goed herinneren. Hans: Bent u van mening, dat het belangrijk is voor de kwaliteit van de samenwerking? Lisette de Roos: Ja, ze doen het heel goed, het loopt lekker. Hij heeft zoveel ervaring, dus hij kan er iets over zeggen, hoe het bij anderen werkt. Ik heb me druk gemaakt om van die defibrillators (AED) te krijgen, maar dat is enorm afgestemd, omdat hij ervaring had met projecten waar veel mensen niet gereanimeerd wilde worden, maar de grote stem was van de neuroloog, omdat hij aangaf dat de helft van zijn patiënten verkeerd gedefibrilleerd waren. Het is een goede VvE beheerder, die adviseur is van de eigenaren, maar wij blijven wel de baas van de VvE beheerder. Dat is wel anders dan in Spanje, daar zie je dat we eerder naar de VvE beheerder gaan, dan naar de voorzitter. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Lisette de Roos ingevuld. <<

96

97

Hans: Welke knelpunten ziet u in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Lisette de Roos: Het is natuurlijk een wankel evenwicht. Wij hebben een grote reservefonds en we sparen veel per jaar. Het is kwetsbaar en slecht afgewerkt en dan zie je dat er twee mensen, die failliet zijn, het geld niet meer zo makkelijk hebben. Ze wilden een vlag hebben en daar moest je dan 20 euro voor betalen. De mensen die dus failliet zijn, gaan daar dus tegen stemmen. Het overgrote deel van de bijdrage gaat bij ons aan de garage op.

Hans: Heb je iets gemist tijdens dit interview? Lisette de Roos: Er moet meer aandacht besteed worden aan de sociale cohesie waar ik eerder over vertelde. Dat is ook een moment voor de buren om elkaar even te zien. We hebben vijf ingangen, dus je ziet elkaar vaak niet en dan is het leuk om elkaar op zo’n avond te zien. ALV heeft een sterke cohesiefunctie. Vergaderingen gaan makkelijker als je elkaar kent. Dan ben je niet snel boos om een fiets, die kapot is of verkeerd gaat. Het gaat meer om waarde. “Elkaar goed kennen helpt in de samenwerking”. - Einde interview -

98

Expertinterview met Mark Dekker van De Hypotheekshop op 10 mei 2013

 Wat is uw naam? Mark Dekker  Voor welke organisatie werkt u? De Hypotheekshop  Wat is uw functie? Ik ben directeur/eigenaar van de Hypotheekshop in Capelle aan den IJssel. Ik ben medeeigenaar van de Hypotheekshop in Rotterdam-Kralingen en mede-eigenaar van de Hypotheekshop in Delft.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? Ik zit sinds 2007 in Capelle aan den IJssel en ben ik zelfstandig begonnen.  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Bemiddeling bij financiering van appartementen in VvE’s  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? Sinds 2002 zit ik in de branche. Ik heb bedrijfseconomie gestudeerd van 1997 tot 2001 en vanaf 2002 bij De Hypotheker aan de slag gegaan als hypotheekadviseur en daarvoor bij de ING stage gelopen en gewerkt. Hans: Sinds januari 2011 heeft het Contractorgaan Hypothecair Financiers (CHF, de koepel van hypotheekverstrekkers) een nieuw ‘Model taxatierapport financiering woonruimte’ vastgesteld. Hierin is meer ruimte gecreëerd om een aanzienlijk betere beschrijving van het functioneren van de VvE te geven en daarmee hypotheekverstrekkers een beter inzicht te geven. Wat zijn naar uw mening de belangrijkste kenmerken in dit model, die informatie geven over de kwaliteit van de samenwerking in de VvE? Mark Dekker: Ik werk met het model rapporttaxatie. Er wordt bij ons met name gecontroleerd door het Nederlandse Woning Waarde Instituut (NWWI). Dat is een instituut wat de taxatierapporten van makelaars en taxateurs gecontroleerd op inhoud en redelijkheid van het taxatierapport. Er wordt dan gezegd, dat alle stukken van de VvE erin moeten zitten en alle zaken gecontroleerd moeten zijn. NWWI is één van de drie instituten die taxatierapporten mogen controleren. Hans: Maakt u ook uw eigen taxatierapport? Mark Dekker: De taxateur maakt echt het taxatierapport. Een makelaar verkoopt de woning en dan hebben we een taxateur die taxeert de woning en dat modelrapport van de CHF wordt daar in het taxatierapport verwerkt en dat wordt dan door het externe instituut NWWI gecontroleerd. Ze letten erop, dat alles volgens de regels gaat. Als er iets niet volgens de regels gaat, krijgen we een afwijzing over het rapport van de NWWI en van de Bank. Hans: Ik heb begrepen, dat er in het nieuwe model meer ruimte is gegeven om de kwaliteit van de VvE meer te omschrijven. Kunt u omschrijven op wat voor elementen dat zich richt? Mark Dekker: Er wordt met name gekeken of er een VvE is, of deze actief is en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Ook wordt er gekeken naar de financiële situatie van de VvE en of er financiële problemen te verwachten zijn. Dat heeft niet zo zeer met de VvE te maken, maar zijdelings toch wel, omdat ze kijken of er achterstallig onderhoud is, of er onderhoudsproblemen te verwachten zijn waarbij in het taxatierapport wordt aangegeven, dat de taxateur verwacht, dat er meer dan 10% achterstallig onderhoud is en dan moet er een aanvullend bouwkundig onderzoek komen.

99

De taxateur kan dan kiezen uit drie mogelijkheden: 1. Geen bijzonderheden 2. 10% achterstallig onderhoud dus, nader onderzoek gewenst 3. Ik kan niet zien hoe veel het is dus, nader onderzoek gewenst Er wordt globaal naar de onderhoudsituatie gekeken door de taxateur, maar hij zal wel altijd de VvE stukken meenemen. Hans: Heeft het nieuwe model bij de hypotheekverstrekkers geleid tot een kritischer houding met betrekking tot het financieren van woningen in een slecht functionerende VvE? Mark Dekker: Met name zie je, dat banken een VvE, die niet ingeschreven is liever niet willen financieren of anders met veel pijn en moeite. Er moet een verklaring komen, dat die VvE is ingeschreven, dat is een wettelijke verplichting. Wat je ook ziet, is dat onderhoudsproblemen niet direct worden teruggebracht tot de financieringsnorm. Dus als er staat, dat er een eigen bijdrage wordt verlangd van €10.000,--, zal de bank aan de koper vragen of hij/zij dat geld heeft, het heeft gereserveerd en dat ze aan moeten tonen, dat ze het hebben. Je wekt dan een drempel op voor de koper om de woning te kopen. De hypotheekverstrekker is niet bereid om die €10.000,-- te financieren. De koper moet aantonen middels een bouwkundig rapport wat het precies is en wat het kost. Vervolgens moet de taxatie aangepast worden, want je krijgt een waarde voor verbouwing en een waarde na verbouwing en de bank financiert alleen de waardeverhoging. Wat je vaak ziet is, dat zo’n €10.000,-- eigen bijdrage maar €5000,-- extra waarde toevoegt. Dus de klant zal dan €5000,-- moeten hebben. Je zit een beetje in een vicieuze cirkel, want veel mensen hebben die €5000,-- niet en dat maakt het lastig om een woning te financieren bij achterstallig onderhoud. Een bank kijkt of er problemen in het onderhoud zijn en of de (potentiële) koper in de financiële problemen kan komen in de komende 5 tot 10 jaar door achterstallig onderhoud. Voor de rest zegt de bank, dat de VvE zich moet voldoen aan de wettelijke eisen en deze zijn relatief laag. Maar als de onderhoudstatus goed is, financiert de bank gewoon. Hans: Is de kwaliteit van de VvE een aandachtspunt in de persoonlijke gesprekken met hypotheekvragers? Zo ja, welke elementen komen daarbij aan de orde? Mark Dekker: Met name over de VvE in de vorm, dat mensen voor ze een woning kopen, goed de notulen door moeten kijken van de jaarlijkse vergadering. We adviseren ze altijd het meerjarig onderhoudsplan te bekijken. Als de notulen en het meerjarig onderhoudsplan niet aanwezig zijn, adviseren wij altijd een bouwkundige keuring, omdat je anders heel moeilijk helder kan krijgen wat de onderhoudssituatie van het appartementencomplex is. We proberen ook de splitsingsakte te bekijken met wat individueel en wat gezamenlijk is. Zeker bij oude VvE’s bijvoorbeeld zijn de jaren ’30 VvE’s heel verschillend. Ene keer worden er wel kozijnen en balkons gedaan en de andere keer niet. Wij splitsen het met name op uit de onderhoudssituatie. Hans: Kijkt u ook zelf naar de stukken van de VvE of vindt u, dat zij zelf moeten kijken? Mark Dekker: Wij zijn geen makelaars of taxateurs, we kunnen de stukken wel begrijpen en ontleden, maar we leggen wel de verantwoordelijkheid bij de klant of ze een woning kopen of niet. Wij zullen wel toelichten wat er staat. Als ze de woning nog niet gekocht hebben en de VvE stukken bij zich hebben en wij zien iets staan wat niet klopt, zullen we ze daar op wijzen. Voor het aanvragen van de hypotheek kijken we altijd naar wat voor soort appartementen het zijn of er problemen zijn met betrekking tot het onderhoud. Hans: Heeftm u het idee, dat uw werk gebaat zou zijn bij een betere samenwerking binnen een VvE? Mark Dekker: Het speelt bij ons niet zo erg, omdat we redelijk veel woonhuizen hebben hier in de buurt. De meeste VvE’s zijn redelijk op orde en zijn niet een acuut financieringsprobleem. Bij de VvE’s waar je dat wel hebt, zijn de appartementen wat lastiger te verkopen. Bijvoorbeeld: Hier in de regio hebben wij een aantal complexen waarvan alle kozijnen gedaan moeten worden. Daar zijn ze al vier jaar mee bezig, want er zit te weinig geld in de pot. De bijdrage wordt wel per maand verhoogd, maar daar ga je het niet mee redden, dus word er nu een eigen bijdrage van 5 tot 10 duizend euro verlangd en iedereen die zijn appartement wil verkopen zit met dat probleem. De

100

potentiële kopers willen dat geld niet betalen en de verkoper kan niet altijd 5 tot 10 duizend euro betalen. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Mark Dekker: Ik zat in een VvE met zes personen, dus een relatief kleine VvE, kozijnen laten doen waren individueel. Mijn ervaring is, dat je met zijn allen een overeenstemming wil bereiken en dat heeft ook met de financiële draagkracht van een relatief kleine VvE te maken. Er was bij ons toevallig wat reserve, alleen zaten sommige mensen wat krapper en zij wilden dat geld vrij krijgen om een bankstel of iets anders te kopen. Dan krijg je rare situaties, waarin je tegenovergestelde belangen krijgt. Dat vond ik wat lastig. Je moet het met zijn allen eens worden over een bepaalde lijn. Hans: Werd er in die VvE ook gesproken over het gemeenschappelijk belang, dat je met elkaar hebt om de waarde van de woning optimaal te krijgen? Mark Dekker: Dat was totaal ondergeschikt aan het persoonlijke belang op dat moment op korte termijn, dus er werd niet echt over gesproken. Het was ook lastig, omdat van de zes eigenaren, twee eigenaren nog oude houten kozijnen hadden en de andere vier hadden al dubbele beglazing. Met name die twee hadden wat financiële problemen. De kozijnen in het complex waren individueel, dus alleen die twee eigenaren hadden het lastig. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de eigenaren in de VvE? Mark Dekker: Deskundigheid is afhankelijk van opleidingsniveau en er interesse in hebben. Ik merk wel, dat bij de meeste appartementeneigenaren de betrokkenheid bij een VvE laag is. Omdat ze het vaak niet interessant vinden, ook omdat het lastiger te begrijpen is, als je niet in die wereld zit en het kost geld. Ze zien er niet veel van terug in korte termijn. Hans: Ziet u mogelijkheden voor een VvE om een hoger gemeenschappelijk doel te formuleren dan alleen maar de gemeenschappelijke delen van de splitsingsakte? Mark Dekker: Ik denk, dat het zou kunnen als je met name bij een vrij gelijkgestemde groep appartementseigenaren zit. Op het moment, dat de samenstelling van de appartementseigenaren heel divers is, zal het moeilijk zijn om zo’n gezamenlijk belang neer te zetten. Als ik terugkijk naar mijn complex, is het onmogelijk om zoiets vast te leggen. Nu woon ik in een woonhuis, maar daar doen we het schilderwerk met zijn zessen tegelijk, omdat het beter is qua inkopen. Ik zou me kunnen voorstellen, dat mensen de wijk duurzamer willen maken (of dat nou appartementhuizen of woninghuizen zijn) en je zit met een aantal gelijkgestemde mensen, dat je dat best wel kan doen. Als ze daar de komende 10 jaar in willen investeren, omdat ze op de lange termijn er iets voor terug krijgen. Maar dat zal dan wel heel duidelijk op de agenda gezet moeten worden en de financiële middelen daarbij zijn ook erg belangrijk. Hans: Ziet u vanuit een gemeenschappelijk belang mogelijkheden, dat eigenaren elkaar gaan helpen bij de financiering, los van de traditionele manier, dat ze naar de Hypotheekshop gaan? Mark Dekker: Economisch gezien niet, omdat het hoe dan ook uit de zak moet komen van een appartementseigenaar. Het zou voorgefinancierd kunnen worden, maar dat zou een bank ook kunnen doen. Anders kom je weer in een soort huursituatie terecht, dus kan het me niet voorstellen. Het zou voorgefinancierd worden met €20,-- extra per maand, maar dan zie je snel mensen afhaken, omdat het ze extra geld per maand kost.

101

Hans: Kent u voorbeelden, waarbij VvE’s zo opgeschaald zijn,dat dat ook goed functioneert? Mark Dekker: Nee, maar daar verdiep ik me ook niet in. Ik denk, dat gemeenschappelijke zorginkoop meer zal gebeuren, maar dat zie je meer bij seniorenwooncomplexen. In die zin zie ik dat niet gebeuren. Dit gebouw zit ook in een VvE, maar alles is goed georganiseerd, het is goed geregeld, alle bordjes staan er altijd alle plantjes staan goed. Dit is wel een voorbeeld van hoe het zou moeten. Hans: Waarom is dit succesvol? Waarom gaat het hier goed? Mark Dekker: Er zit een goede VvE beheerder op, een goede voorzitter, maar ook de mensen, die in dit complex zitten, zijn gemiddeld 65+, dus hebben meer tijd en maken ook tijd om er vrijwillig goed op toe te zien. En dat er op deze manier wordt samengewerkt, heeft wel degelijk zijn positief effect op de uitstraling. Je zal nooit een rommelig portiek zien, rotzooi of een vieze lift. Als er iets gebeurt, is het binnen een dag weer netjes. Als ik een appartement zou willen kopen en ik kom het portiek in en het is vies en het stinkt, dan heb ik al een heel ander vooroordeel over het appartement, als ik de voordeur in ga, dan als ik in een portiek zou komen, zoals het er hier uit ziet. Hans Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Mark Dekker: Ik kan alleen uit persoonlijke ervaring praten. Ik vind het niveauverschil enorm. Bij een grote VvE zit een professionele beheerder, een goed financieel doordacht plaatje en er zit een meerjarig onderhoudsplan in. Bij de ander was daar absoluut geen sprake van, die hield één keer per jaar een vergadering, omdat het moest. Er wordt vooral wat aangerommeld. Voor de hypotheekmarkt is dat niet aan de orde. Er wordt alleen door de bank gekeken of er problemen met het onderhoud te verwachten zijn. Dat is met name het verhaal. Als er geen problemen te vinden zijn voor de koper, vindt de bank het niet erg. Hans: Is dat anders dan vroeger, voordat het nieuwe taxatiemodel er was? Mark Dekker: Vroeger was er helemaal geen toezicht op VvE’s. Als de taxateur niet meer dan 10% achterstallig onderhoud verwachtte, ging het gewoon allemaal door. Nu is daar toch wat meer inzicht en overzicht op. Vanuit het financieringsvlak vergroot je daarmee de keuzevrijheid voor de consument. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Mark Dekker ingevuld. <<

102

103

Hans: Welke knelpunten ziet u in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Mark Dekker: Het belangrijkste is, dat er genoeg geld is, om de komende jaren onderhoud te doen. Uitstraling is belangrijk, dat heeft veel invloed op de verkoopbaarheid. Als het complex er niet uitziet, kan het huis er nog zo mooi uitzien, maar dan schroomt het niet met de verwachting van de consument. Ook is het belangrijk om goed beheer te hebben en goed te communiceren. Het is van belang om geld opzij te zetten voor onderhoud en om te kijken naar “10 jaar later” Dat zit in het overleg tussen te buren en de VvE beheerder, die er een taak aan heeft om te kijken. Hans: Kunt u een voorbeeld noemen van een VvE, waarin partijen goed met elkaar samenwerken en waar de bewoners in de VvE een hogere doelstelling hebben geformuleerd dan alleen instandhouding van de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte? Wat is de succesfactor in dit voorbeeld? Mark Dekker: Qua gevoel zeg ik ja, maar het blijft zo moeilijk, want het pand blijft geliefd of niet geliefd. Ik kan hem wel omdraaiend sterker bevestigen, ik bedoel als een VvE niet goed georganiseerd is, dus financieel niet goed geregeld en het onderhoud daarbij slecht is, zie je de waarde van het pand wel meer naar beneden duiken dan dat het neutraal zal zijn. Gevoelsmatig zou het bij een ingevoerde VvE wat beter zijn, dan in een neutrale VvE, maar ik denk dat de waardestijging of de verkoopbaarheid daarvan, minder hard omhoog gaat, dan dat hij naar beneden gaat, als het echt heel slecht geregeld is. Dat kom ik het meeste tegen. - Einde interview -

104

Expertinterview met Carla Philippa van Triant en Woonbron Makelaars Rotterdam op 22 mei 2013  Wat is uw naam? Carla Philippa  Voor welke organisatie werkt u? Riant en Woonbron Makelaars  Wat is uw functie? Directeur bij Triant. Triant is een nevenvestiging van Woonbron en heeft specialistme in VvEbeheer. Triant bestaat dit jaar 11 jaar. Toen wij 11 jaar geleden begonnen met Triant hadden wij 40 VvE’s in beheer met zo’n 3000 eenheden. Inmiddels hebben we 400 VvE’s in beheer met 25.000 eenheden. Dat is een hele grote groei in 11 jaar. Buiten kwantitatieve groei maak je ook een kwalitatieve groei want als je zoveel VvE’s beheert loop je tegen heel veel zaken aan en wordt je een grote speler in het land, dan wordt je bij veel dingen betrokken en daar leer je veel van. Je verbetert niet alleen je eigen kwaliteit maar je helpt ook de kwaliteit in het land te verbeteren (zoals de ontwikkelingen van het SKW-certificaat). Ik word ook regelmatig gevraagd in het land om mensen toe te spreken en mijn visie te delen. Onlangs heb ik het verzoek gekregen van MNI, dat is een grote organisatie dat veel werk verricht voor grotere woningcorporaties die op diverse gebieden op hoog kwaliteitniveau benchmarks uitvoert, of ik hen wil ondersteunen om de benchmark op te zetten (wat moet er in zo’n benchmark thuishoren, hoe kan je zaken gaan vergelijken etc.). Op dit moment zijn we ook nog bezig met persoonscertificering voor een VvE-beheerder. Om die te ontwikkelen voor VvE-beheerders in het land en om ze een betere positie te kunnen geven.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 11 jaar Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Carla Philippa: Ik zie daar wel verschillende zaken in. Als ik kijk naar onze positie zijn in principe alle VvE’s die wij voor corporaties beheren, wij de professionele bestuurder. Je vindt het juist van belang dat de betrokkenheid in een VvE groot is. In al onze VvE vergaderingen proberen we zoveel als mogelijk betrokkenheid vanuit de bewoners te creëren door hen commissielid te maken. Zo werken wij met een technische commissie (onderhoud), kascontrolecommissie (wij werken niet met ons geld maar met het geld van de VvE), een leefbaarheidcommissie (proberen wij bij iedere VvE in het leven te roepen). Dat zegt uiteraard wat over de leefbaarheid binnen het complex en denk hierbij aan het huishoudelijk reglement, maar ook aan wat voor leefbaarheidsevenementen we zouden kunnen organiseren om in ieder geval grotere betrokkenheid te krijgen of wat we zouden kunnen organiseren als leefbaarheidcommissie om het aangezicht binnen zo’n complex te beteren. Dat is zeg maar onze inzet daarin. Wij proberen de eigenaren actief te krijgen door een rol in commissies van de VvE. En dat werkt zeker want wat daar heel opvallend is, is bijvoorbeeld: Jij zit met mij hier in Delfshaven, dat is een gebied waar heel veel allochtonen wonen en ook in onze VvE’s hebben veel allochtonen een eigen woning en een heel gemêleerd gezelschap. Daar zie je dat de betrokkenheid heel anders is dan in IJsselmonde of in Delft. Wij zien gewoon in welke gebieden betrokkenheid groot is en we zien gebieden waar men het “wel goed vindt” om het maar zo maar te zeggen. Misschien maken wij het uiteindelijk ook wel te makkelijk want wij zijn de professionele bestuurder. Hans: En daar waar het goed gaat, kun je duiden waarom het juist dan daar goed gaat? Is het omdat jullie daar een belangrijke rol in vervullen of omdat mensen dat zelf oppakken? Carla Philippa: Ja, waar het goed gaat, vind ik het gebied IJsselmonde het mooiste voorbeeld. IJsselmonde is in principe een dorp in Rotterdam. Voordat Woonbron zoveel woningen verkocht zag je dat daar de meeste bewonerscommissies waren in de huurcomplexen, hele betrokken mensen, die

105

zie je nu een rol nemen vanuit eigenaar en soms vanuit huurder. Ook als huurder mag je een rol in de VvE vervullen en uiteraard besluiten in de vergadering. Daar zie je inderdaad een grotere betrokkenheid in de VvE. Je ziet dat de woonduur daar lang is. Waar mensen in het verleden heel intensief in de huurcommissie zaten en de woning die ze huurden nu gekocht hebben omdat deze acceptatie voor hen beter was, maar mensen vooral niet willen verhuizen. Ik zie daar wel een bepaalde cohesie in. Die mensen vinden het van belang dat de leefbaarheid op een hoog niveau is, dat het complex er bouwtechnisch goed bij staat en dat het een entree is voor hun visite en bezoek en daar zijn ze bewust mee bezig. Nogmaals, gebieden bepalen hoe dicht dat op elkaar zit, maar ook het type complexen. Hier bijvoorbeeld in Delfshaven, maar ook in Rotterdam-Zuid, zie je vaak de “noodkopers”, mensen die echt een woning nodig hebben en geen huurwoning kunnen krijgen, weten dat ze dat alleen voor het moment kopen en dat ze erna weer kunnen vertrekken. Daar kun je nagaan dat het een hele andere participatie is, maar je ziet ook dat die complexen er dan anders uit zien. Het zijn wel andere complexen maar ze worden niet mooier en beter. Ik zie daar wel een hele grote relatie van betrokkenheid en wat het doet met complexen, het gebied en het woongenot ten opzichte van mensen die gewoon een dak boven hun hoofd hebben en niets anders kunnen dan kopen binnen deze prijsklasse. Hans: Heeft het wat met culturen te maken? Kunnen bepaalde culturen makkelijker met elkaar omgaan dan met andere culturen? Is dat opgevallen of doe je er onderzoek naar? Carla Philippa: Wij doen geen onderzoek naar of een cultuur anders met elkaar omgaat. Wat ik eigenlijk vanuit mijn andere functie zie, directeur Woonbron Makelaar (dat is dan verkopen van de woningen), is dat vooral in de Turkse cultuur dat er vanuit turken een grote mond tot mond reclame plaatsvindt “bij Woonbron kan je woningen kopen, en dan nu ook met 25% korting”. Als je daar met mensen praat hoor je vaak dat zij zelden gebruik willen maken van de dienstverlening die wij aanbieden op het gebied van financiering, dat zit allemaal heel erg in hun eigen cultuur. Ze gaan naar hun eigen adviseur en daar zie ik die mensen ook in een VvE met elkaar optrekken. Dus vanuit mijn praktijkervaring en niet gebaseerd enig onderzoek, laat dat duidelijk zijn, merk ik dat de Turkse cultuur daar wel een beetje sneeuwbaleffect heeft. Hans: Jullie hebben bij Triant en Woonbron vooral te maken met complexen die jullie beheren waar huurders en eigenaren samen wonen. Beheren jullie ook complexen waar alleen eigenaren zitten? Zie je daar een verschil met complexen waar ook huurders zitten qua samenwerking ? Carla Philippa: Ja daar zie ik een verschil in. Maar ik zie ook een verschil met complexen waar een woning gemiddeld 75.000. tot 100.000 euro is en complexen waar de woning 250.000 euro is. Als ik naar het laatste segment ga zie ik dat de doelgroep wat ouder is, richting de 50, het heel belangrijk vindt om een goed draaiende VvE te hebben en hebben wellicht veel jaren hard moet werken om zich zo’n appartement te kunnen permitteren. Daar zie ik wel dat ze bewust bezig zijn met wat goed is voor de VvE. Wat ik daar nog wel eens mee maak (en dat is wellicht een beetje de keerzijde), dat zijn de nog iets oudere (meestal) mannen die in het bedrijfsleven een functie hebben gehad en zich dan wel heel erg als de minister willen presenteren in de VvE. Dat kan soms weer een negatieve werking hebben. Dan krijg je veel onderlinge wrijving die niet altijd goed bijdraagt tot de juiste besluitvorming. Tussen de eigenaren onderling en wrijving tussen de “burgemeester” en de beheerder/bestuurder. Als VvE-beheerder probeer je heel erg te opereren in het belang van het totale VvE en bij dit soort mensen zie je vaak dat ze erg op het eigen belang uit zijn. Instinctief ga je je er een beetje tegen verzetten want je bent als VvE-beheerder voor het totale belang. Er ontstaat dan wel dus wrijving tussen de beheerder en die persoon en ook tussen de andere eigenaren en die persoon. Dat draagt niet altijd mee aan het beste resultaat van de VvE terwijl van ieder de intentie wel gelijk is hoor. Wat ik aan het begin zei, complexen waar ook woningen van gemiddeld 75.00 tot 100.000 euro, zie je uiteindelijk echt een andere betrokkenheid. Je ziet ook bij de mensen dat het lijkt alsof zij er toch ander belang aan hechten. Ook deze mensen hebben een dak boven hun hoofd nodig. Het heeft met gebied doelgroep te maken maar ze hebben geen gemeenschapsgevoel in de VvE. Als de gemeenschap er is zie ik wel dat die er voornamelijk is door mensen die er al een hele lange periode wonen. Dat zijn dan echt wel de drijvers binnen een VvE.

106

Hans: Het is nu moeilijker om je woning te verkopen, dus je ziet dat de woontermijn binnen die complexen toeneemt, leidt het dan ook tot een andere attitude in een VvE door die mensen? Carla Philippa: Ja als je kijkt naar de VvE’s die wij beheren, zijn 75% van die VvE’s de WoonbronVvE’s. Dus de VvE’s waar Woonbron bezit in heeft en waar Woonbron zijn woning heeft verkocht met het koopgarant product. Buiten de korting die we geven kopen we altijd de woning terug. In 75% van ons bezit ervaren wij dat niet. In 25% van het bezit dat wij beheren, heb je daar wel mee te maken en durf ik daar geen uitspraak over te doen omdat het een ontwikkeling is van de laatste twee tot drie jaar. Hans: In die VvE’s waar goed samengewerkt wordt, merk je dat daarnaast het behartigen van de gemeenschappelijke belangen er ook op andere niveaus doelen worden gezocht die de samenwerking versterken? Carla Philippa: Jazeker. Het start inderdaad wel bij de bouwkundige delen, maar juist bij die VvE waar een grote samenwerking is zie je ook dat men zich geheel intensief inzet voor de leefbaarheidcommissie. Bij sommige VvE’s staan nog van die zendmasten op het dak, daar zie je dat zo’n commissie dat dan in principe het geld niet mag beheren maar voorstellen mogen doen aan de VvE ter verbetering van zaken van de VvE of om de leefbaarheid juist te bevorderen. Je ziet dat mensen daar heel serieus mee bezig zijn en je ziet daar ook wel effecten van. Er worden wel eens barbecues gegeven waar ook soms een VvE-beheerder voor wordt uitgenodigd. Dus je ziet wel dat mensen dat wel belangrijk vinden in complexen. Hans: In die VvE’s die dus sterk zijn georganiseerd, waar je de samenwerking ook goed ervaart, heb je het idee dat die eigenaren ook een goede opdrachtgever zijn voor de VvEbeheerder? Want in feite is die VvE-beheerder een dienstverlener. Ervaar je ook dat er op de juiste wijze goed voorbereid wordt of herken je niet wat ik nu zeg? Carla Philippa: Ja een goede opdrachtgever herken ik niet helemaal maar dat heeft wellicht ook weer te maken met de positie waar we vandaan komen. In de akte is opgenomen dat wij nu eenmaal de bestuurder zijn. Zij mogen wel van ons af want het is geen gedwongen winkelnering. Wat je wel ziet is, en dat groeit er ook wel naartoe, dat mensen zich uiteindelijk meer gaan verdiepen in waar ze voor betalen en wat ze ervoor krijgen. In eerste instantie hebben ze moeite om onderscheid te maken met welk geld er naar hun eigen VvE gaat en welk klein deeltje er naar de beheerder gaat. Ze denken heel vaak dat alles naar de beheerder gaat en dat de beheerder zo duur is. Je ziet dat het wel echt dat het een traject is waar je mensen heel goed in mee moet nemen en dat het inderdaad heel goed en leuk is als ze het echt gaan begrijpen. Dan gaan ze ook begrijpen waar ze voor betalen en wat ze ervoor mogen vragen. In eerste instantie vragen ze altijd meer. Maar als je clubs hebt die echt bereid zijn goed mee te denken zijn zij ook bereid om zelf onderzoek te doen naar welke aannemer iets voor wellicht net iets betere kwaliteit maar wel voor minder werk kan doen. Ze gaan in hun eigen netwerk zoeken en dan soms de professionele partij die wij zijn verzoeken om wel de offerte goed te kennen en te bekijken. Dan zijn zij wel mede opdrachtgever. Het groeit dus wel. Vanuit onze formele positie als mede bestuurder liggen de verhoudingen anders. Toch voelen mensen zich er in goed werkende commissies heel erg verantwoordelijk voor want ze zijn zich heel erg bewust dat het uit hun eigen portemonnee komt en niet uit die van ons zodat wij niet aan iedereen opdracht kunnen geven om het zo maar te zeggen. Daar werken de we dus heel erg open en transparant in. Hans: Heb je wel eens meegemaakt dat je als VvE-beheerder word weggestemd of dat het contract word ontbonden? Carla Philippa: Ja hoor dat is wel een aantal maal gebeurd. Heel soms is dat omdat je inderdaad wel eens wat fouten hebt gemaakt in de dienstverlening. In andere gevallen is het onderwerp omdat er in het verleden heel groot wantrouwen is geweest. Dan heb ik het wel echt over het verleden waar mensen alleen maar mee moesten gaan in wat de corporatie wilde en dan is het ook beter om uit elkaar te gaan.

107

Hans: Zag je ook een relatie tussen die momenten dat er afscheid werd genomen tussen Triant VvE-beheer en de sterke samenwerking van de VvE? Was het zo dat zo’n VvE op dat moment een hele sterke unit was? Carla Philippa: Nee daar zie je vaak juist dat de drijver één of twee van die mannetjes zijn die dat nu eenmaal in hun kop gehaald hebben en daar uiteindelijk de VvE ook in mee krijgt. Ik vind dat ook goed want het is vooral bedoeld om voor de VvE te werken en met de VvE en niet tegen de VvE. Als de relatie stuk is moet het gewoon klaar zijn. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Carla Philippa: Als ik start met de deskundigheid dan zie ik dat die op een heel laag niveau is bij de gemiddelde eigenaar. Daar heb je als VvE eigenaar last van daar start het mee, maar als beheerder heb je daar ook last van. Mensen begrijpen vaak niet goed dat de besluiten van de vergadering positieve effecten hebben voor de VvE en voor het totaal, maar negatieve effecten zou kunnen hebben voor hen als individu. Als beheerder heb je het dan gedaan. Dat is op zich niet erg maar dat zorgt juist voor heel veel onrust in een VvE met heel veel negativiteit en dat is niet goed. Daarom hebben wij op een gegeven moment gezegd dat het heel belangrijk is dat het kennisniveau van de lidmaatschap van een VvE wel op een X-niveau ligt bij mensen. Mensen kopen de woning maar snappen eigenlijk helemaal niet welke verplichting ze daarmee aangaan. Daar hebben wij op een gegeven moment een e-learning tool voor ontwikkeld voor bewoners op onze website. Daar kunnen ze op inloggen en kennis verwerven wat een splitsingsakte is en hoe het spel in elkaar steekt. We hebben het samen ontwikkeld met bewoners en je zag ook op een gegeven moment dat in de ontwikkeling dat de betrokkenheid van de bewoners daardoor weer groter werd. Ook omdat ze zaken gingen begrijpen waren ze bereid om uiteindelijk in bepaalde zaken mee te werken of andere bewoners mee te nemen en voelden ze zich verantwoordelijk om het andere bewoners uit te leggen. Kennisniveau in een VvE over de verantwoordelijkheden en je rechten en dergelijke is heel erg van belang om juist de betrokkenheid te vergroten. Daar ligt zeker een relatie tussen. Hans: Als je kijkt naar de VvE’s waar alleen eigenaren zitten en VvE’s waar ook huurders zitten, zit daar verschil in? Heb je het idee dat VvE’s waar alleen eigenaren zitten, meer deskundigheid hebben of maakt dat niet uit vanuit jouw waarneming? Wanneer een huurder een woning koopt hoor je vaak dat hij eerst huurt en dan koopt en zich onvoldoende in de markt verdiept, terwijl mensen die bewust op zoek zijn naar een koopwoning in een eigenaren complex dat zij er beter mee om gaan, dat is een beetje de achtergrond ervan. Carla Philippa: Ik twijfel daaraan omdat ik ook hier toch weer onderscheid zie in gebieden waar ik het in het begin over heb gehad. Ik zie ook het verschil en onderscheid in waarde van woningen waar ik het ook eerder over had. In het verleden zag ik wel verschil tussen volledig particuliere complexen en gemengde complexen, maar omdat we nu al een drie tot vijf jaar echt met die bewoners-participatie bezig zijn waar wij ook huurders mee laten participeren in een VvE, zie ik ook dat eigenaren in het verleden heel erg afgaven op huurders (Zij zullen wel voor alle rommel en rotzooi zorgen, ze begrijpen er niks van en hebben niks voor het zeggen). Door dat bij elkaar te zetten en mee te laten participeren maak je elkaar deelgenoot van de keuze waarom je voor acceptatievorm 1 of acceptatievorm 2 hebt gekozen en kan je ook van elkaars kennis gebruik maken. Daar zie ik toch ook wel de groei ontstaan omdat je de massa groter maakt die je iets laat vinden van het totale complex, of dat dan eigenaar of een huurder is. Bij VvE’s waar 100% eigenaren zijn, zijn wij in principe nooit bestuurder. Daar moeten de eigenaren zelf het bestuur vormen dus moeten zij wel meer in deskundigheid brengen. Wij zijn er uiteraard nog steeds verantwoordelijk voor dat besluiten juist genomen worden en dat zaken goed lopen, maar dan geef je ook meer eigenaarschap en zeggenschap aan de bewoners. Daar zie je ook automatisch (vooral bij een VvE vanuit het begin, nieuwbouw) wel een groei in kennis ontstaan doordat ze daarin begeleid en ondersteund worden. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE-beheerders? Carla Philippa: Als ik naar vandaag kijk, 2013, vind ik hen in ieder geval wel een stuk beter dan als ik naar 12 jaar geleden kijk. Daar zie ik al zeker grote groei en ontwikkeling in. Het heeft natuurlijk te maken met de zaken waar we het in het begin over hadden, het op de markt komen van certificaten

108

voor VvE-beheerders. Het heeft ook te maken met bewustwording van bewoners zelf, VvE-beheerder is de afgelopen 10 tot 12 jaar ook veel meer in the picture gekomen. Ik maak zelf ook veel minder mee dat als wij een VvE uit de markt overnemen dat het een baggerzooi is, dat heb ik 10 tot 12 jaar heel vaak meegemaakt. Wat je nu natuurlijk wel ziet is dat toch wel her en der wat VvE-beheerders failliet gaan en dat daar dan uiteindelijk wel weer geld verdwenen is van de VvE omdat het toch niet op de juiste wijze beheerd is. Dat zet je wel weer heel erg aan het denken. Verder zie ik bijvoorbeeld dat er ook in Rotterdam een convenant is getekend met heel veel Rotterdamse VvE-beheerders om het VvE-beheer in Rotterdam op de kaart te zetten. Een slecht VvE-beheerder heeft gewoon effect op je vastgoedbezit. De gemeente investeert daar ook echt in. Dan zie ik wel uiteindelijk deskundige partijen aan tafel zitten. Ik denk ook dat er steeds meer gedeeld wordt met elkaar in het VvE land en dat mensen veel meer bereid zijn om van elkaar te leren, alles is natuurlijk ook digitaal benaderbaar. Ik heb zeker een groei gezien de afgelopen 10 tot 12 jaar in kwaliteit maar we zijn er nog lang niet. Daar ben ik ook wel van overtuigd. Nogmaals, initiatieven vanuit gemeentes en mogelijkheden tot certificering zijn wel hele goede middelen om uiteindelijk het kaf van het koren te scheiden. Hans: Dat krijg ik ook terug van anderen, een divers beeld van de kwaliteit van de VvEbeheerders. Is het van invloed op de samenwerking binnen een VvE? Heb je het idee dat door een slechte VvE-beheerder ook een slechtere samenwerking in de VvE is, of is dat dan misschien de gemeenschappelijke vijand dat het juist wel goed zou kunnen gaan? Carla Philippa: Ik ken zelf een paar voorbeelden waar slecht VvE-beheer gevoerd is vanuit mijn kennissenkring. Daar zie je dat als een eigenaar zich te kort gedaan voelt door de VvE en geen steun krijgt bij zijn beheerder, dat er onderling tussen de bewoners een grote strijd ontstaat. Als jij als VvEbeheerder in dit geval niet goed in staat bent om mensen in te laten zien wat een collectief besluit kan zijn, wat goed is voor je VvE maar echt voor sommige individuele mensen negatieve effecten kan hebben, dan ga je en wig drijven in zo’n complex. In sommige gevallen is het echt de gemeenschappelijke vijand dat hebben wij helaas zelf in het verleden ook wel eens meegemaakt. Ook dan ben ik er van overtuigd dat als de VvE de gemeenschappelijke vijand is van de VvE-beheerder, dat jij dat als VvE-beheerder laat doen. Dat doen alleen de goede VvE-beheerders dat ze zelf aan moeten geven dat we stoppen met de overeenkomst omdat we er zijn om met hen samen te werken en niet tegen hen samen te werken. Zij zijn er niet bij gebaat want een vergadering gaat dan alleen maar over zo’n gevecht en uiteindelijk niet meer waar het voor bedoeld is. Ik hoor dat slechte VvE-beheerders dat heel lang in stand houden want zij gaan naar de vergadering om te vechten. Je doel is uiteindelijk om ten dienste te zijn van de VvE’s zodat de VvE gebaat is. We weten allemaal wat voor effect het op het vastgoed heeft, of een VvE goed functioneert en goed wordt beheerd of niet functioneert en slecht wordt beheerd. Een goede beheerder moet niet alleen besluiten voeren maar vervult ook een goede adviesfunctie naar die eigenaren toe om de eigenaren te laten inzien wat de impact is van de besluiten. Niet alleen het uitvoeren van besluiten maar ook kennis aanreikt en daar ook voor is. Een VvE-beheerder is in dienst van de VvE om de besluiten en taken uit te voeren maar vooral ook om de VvE beter te laten worden. Als het ook in relationele sfeer niet klikt, moet je daar een professionele keuze in maken. Hans: Nou kan ik me voorstellen dat echte commerciële VvE-beheerders meer denken aan hun eigen commerciële belang dan aan het belang van de VvE voorop te stellen. Carla Philippa: Persoonlijk denk ik dat je dat altijd op termijn gaat verliezen. Het is korte termijn denken, het is meer kwantitatief denken dan kwalitatief. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Carla Philippa ingevuld. <<

109

110

Hans: Welke knelpunten ziet in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Carla Philippa: Ik heb in principe vanuit deze kenmerken negatieve invloed omdat het vrij positief opgesteld is. Waar ik wel de meeste kansen zie is dat een gecertificeerde VvE op termijn wel effect zou hebben. Sowieso op de financierbaarheid, verkoopbaarheid en uiteindelijk ook op de verkoopwaarde. Waar ik ook grote kansen zie is punt 6; een deskundige technische commissie of andere commissies die zich inspant voor de bewoners. Je kan zo’n goed professioneel iemand in dienst hebben maar de echt beste opzichters zijn de bewoners. Zij zijn er zeven dagen in de week en kennen alle aspecten van het complex. Als je daar echt deskundige mensen hebt die bereidt zijn zich in te spannen, daar zit voor mij wel de grootste potentie. Hans: Kunt u een voorbeeld noemen van een VvE, waarin partijen goed met elkaar samenwerken en waar de bewoners in de VvE een hogere doelstelling hebben geformuleerd dan alleen instandhouding van de gemeenschappelijke delen volgens de splitsingsakte? Wat is de succesfactor in dit voorbeeld? Carla Philppa: Ik heb helaas geen voorbeeld

111

Expertinterview met Renske en Rogier, Eigenaren in VvE op 27 mei 2013  Wat is uw naam? Renske en Rogier  Voor welke organisatie werkt u? N.v.t.  Wat is uw functie? N.v.t.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? N.v.t.  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Rogier: Privé, In 2007 heb ik mijn eerste woning gekocht en toen kwam ik ook meteen in aanraking in een VvE, het was een portiekwoning. Na het eerste jaar heb ik meteen besloten voorzitter van het blok te worden, omdat het me leuk leek. De VvE bestond uit 24 appartementen, die in een blok zaten. Het zijn vijf blokken, maar het zijn ook vijf VvE’s. Die vergaderen samen, maar maken per blok besluiten. Ik was voorzitter van één van de vijf blokken. Alle blokken waren identiek van bouwkwaliteit en uitstraling. Er beginnen wel een beetje kwaliteitverschillen te ontstaan. Wij hadden een veiligheidslijn op het dak en twee anderen hadden daar niet voor gekozen. Onze reserves waren iets groter dan de andere blokken, maar dat hield ook in dat wij rioleringsproblemen hadden een tijd geleden. In grote lijnen is het wel hetzelfde.  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? N.v.t. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Rogier: Ik vind het wel knap hoe “Verweij” (onze VvE beheerder in Alkmaar) het deed. De gebouwen waren van Stienstra uit Limburg, die wilde destijds van het pand af, omdat het buiten hun gebied lag en ze zijn de appartementen gaan verkopen. Ze hebben het op een gegeven moment, om de VvE te waarborgen, uitbesteedt aan Verweij, zo is het ontstaan. Dus ze hebben Verweij erbij gehaald door Stienstra, maar wij waren zo tevreden over die partij, dat we het zo hebben gelaten. Eigenlijk hebben we nooit de vraag gesteld om het te vervangen, alleen is vorig jaar wel de vraag gesteld of ze de kosten overzichtelijk willen maken. Want je krijgt wel hele mooie financiële tabellen en dergelijke en je hoort, dat je reserves opbouwt, maar we kunnen het niet terugvinden op de rekening. We willen gewoon eerlijk weten wat het ons kost en wat het ons kost per eigenaar. Dat zouden ze dit jaar gaan doen. We hebben ook kritiek op Verweij, omdat er voor aanbestedingen altijd maar één of twee partijen worden gevraagd, soms zijn het er drie. Dat vinden wij te weinig, want je moet minimaal drie partijen hebben en we willen voor elke klus die gedaan wordt, zien dat er drie partijen zijn gevraagd. Als voorzitter kwamen er dan ook altijd drie offertes langs en dan werd daar niet altijd voor gekozen. Ander punt van kritiek was, dat we vonden dat Verweij te weinig controleerde. Verweij zit in Rotterdam en dan vinden ze, dat ze te veel moeten reizen naar Alkmaar. Ze zouden er nu een verbeterslag in gaan maken en anders vonden we dat ze maar toezicht moesten uitbesteden, maar niet dat er meer kosten op kwamen bij ons, dan op de appartementen van Rotterdam. Want het kan niet zo zijn, dat wij meer moeten betalen, omdat wij niet in de buurt van Rotterdam zitten. Als dat zo is, zoeken we wel een ander. In zo’n vergadering heb je wel ontzettend verschil in niveau en mensen die erbij zitten. Je hebt mensen die individueel ergernis gaan spuwen en die vergeten dat je er voor het collectieve zit en daar vind ik Verweij wel heel sterk in, dat ze dat continu parkeren. Renske: In het algemeen vind ik dat wel moeilijk aan het collectieve. Sommige mensen zitten er voor het collectieve belang in en sommige alleen voor zichzelf. Dat zie je in allerlei dingen, ook in klankbordgroepen, in projecten etc. in allerlei vergaderingen in de gemeenteraad, volgens mij. Dat is

112

volgens mij iets wat altijd de kop opsteekt. Ook in VvE’s of collectieve, die iets ondernemen. Dat is wel iets belangrijks in de samenwerking, als je daar een leiderschap en spelregels in hebt. Leiderschap is wel een belangrijk aspect. Die heeft dan ook wel belangrijke spelregels uitgezet. Ze nemen het in de vergadering mee, horen het aan, zetten het op een rijtje en vragen heel gericht de vraag terug “wat willen jullie”. Het is op een zeker aard geprofessionaliseerd. Het is duidelijk waar de verantwoordelijkheden liggen voor wie. Het is, denk ik ook, belangrijk als je een startend collectieve bent om dat als eerste te doen. Hans: Jullie zitten hier in een gebouw in Lunetten, dat niet een officiële VvE is, maar het is toch een soort informele VvE aan het worden, er wordt samengewerkt. Kunnen jullie daar iets over vertellen? Renske: Wij hebben wel een collectief bewonersbelang, maar het is niet een officieel geregistreerde VvE. Hoewel ik denk, dat er wel gemeenschappelijke belangen zijn. We zitten hier bijvoorbeeld in een geluidsmuur, dus je zou voor de hele achtergevel in theorie een hele VvE voor kunnen oprichten. Toen we dit huis vorig jaar kochten, is het wel iets waar ik naar gevraagd heb. Er zit allemaal graffiti op die gevel en wij zitten aan de spoorzijde, dus wel iets waar je gemeenschappelijk belang in hebt. We hebben dit jaar met 15 van de 50 woningen samengewerkt voor het aanschaffen van zonnepanelen, ook gestimuleerd door een collectieve subsidie van de gemeente en daar zie je ook weer, dat het niet geformaliseerd is, maar dat er wel goed wordt samengewerkt. We hebben drie trekkers, die elk een ander expertise hebben, ik ben één van die trekkers. Ik was toen verantwoordelijk voor de subsidie, één was verantwoordelijk om de buren bij elkaar te houden en de derde voor het zoeken van een zonnepanelenleverancier. Hans: Dus professioneel of niet professioneel, je moet een aantal personen hebben die een VvE meenemen. Renske: We hebben met zijn drieën bedacht, dat we dat wilde doen en toen hebben we bij iedereen in de straat de oproep geplaatst of ze mee wilden doen. Daar zijn toen nog 12 bij gekomen, maar je hebt wel de trekker nodig, die het spel en de spelregels bedenkt. Hans: Wat is daar het belangrijker in? Het feit, dat je aan iets gemeenschappelijks werkt, of is het toch om persoon? Wat weegt het zwaarst als het gaat om de kwaliteit van de samenwerking? Renske: Ik weet niet of ik daar een keuze in kan maken. Rogier: Wat een groot voorbeeld was, is dat “Jacques” erin zat en Jacques kent bijna iedereen hier in de straat, dus dan gaat het wel weer om personen. Hij heeft ook van bijna iedereen het telefoonnummer. Als iemand nog niet ergens op had gereageerd, belde hij hem/haar even op met de vraag, dat hij/zij een besluit moest nemen. Zo regelde hij snel, dat er toch nog besluiten genomen werden. Zo gaat het dus om personen, omdat hij iedereen persoonlijk kent. Als je niet die nummers hebt op dat moment, dan valt het dood. Renske: Het is wel ook de combinatie met het animo voor zo’n verduurzaming van je pand. Ik denk, dat als het ging van drainage van hierachter (omdat er aan het spoor wordt gewerkt), daar reageert niemand op, dat vond niemand boeiend. Iedereen kan nu zelf wat doen en ook de waarde van zijn woning gaat omhoog door die panelen te plaatsen. Er was wel een soort informele VvE voor het belang, omdat er aan het spoor wordt gewerkt om daar eenduidig belang van te maken. Rogier: Als je toch een gezamenlijk belang hebt en het spoor hier, daar is heel groot succes gehaald. Dat is, dat wij de enige bewonersvereniging in Nederland zijn geweest, die het Tracébesluit ongegrond verklaard heeft gekregen. Dat heeft te maken met, dat het spoor dus een stuk dichter bij de woning gekomen is. Ze hadden altijd, dat het vanuit een provincie kwam of vanuit de gemeente en nu vanuit een bewonersvereniging. Hans: Was Prorail jullie gemeenschappelijke vijand? Rogier: Het is een beetje gebeurd voordat wij de woning kochten. Dus het een beetje voor onze tijd. Renske: We hebben wel een communicatielijn met Prorail. De aannemer is ook bijgedraaid. We hadden hier laatst een straatfeest en de aannemer heeft hier bijvoorbeeld zand gestrooid voor een volleybalbaan. Het helpt dus ook om leuke dingen te doen. Rogier: Met name de gemeente kregen we pas mee toen de bewonersvereniging ook raadsleden ging

113

benaderen. Het duurde heel lang voordat de gemeente Utrecht wat doet. Gemeente Utrecht dacht; “wat moeten we nou met Prorail”. Renske: Om op de vraag terug te komen, denk ik dat het in personen wel belangrijker is, al wonen wij wel in een hoger opgeleide straat. Dat helpt wel door overtuigingskracht, de goede feiten aan kunnen dragen, zelfverzekerdheid etc. Rogier: Maar je moet daarna ook het collectieve zoeken. Want als je hier alleen voor individueel gaat, zou je niet dat Tracébesluit kunnen krijgen. Die wethouders komen niet wanneer een individuele eigenaar hen benadert. Renske: Ook mensen, die niet bang zijn voor zo’n groot moloch als Prorail of een gemeente bijvoorbeeld. Hans: Nu richten jullie een basis door de verduurzaamheid. Zien jullie ook een kans om bijvoorbeeld die basis verder uit te nutten door zorg in te gaan kopen of mogelijk kinderopvang gaan regelen of andere maatschappelijke voorzieningen? Renske: Ik denk, dat er wel potentie is. Ik weet niet op de fronten die jij noemt, maar van bijvoorbeeld die achtergevel, zou ik wel wat meer evalueren met de drie trekkers om er wat mee te doen. Hans: Jullie hebben nu de bouwkundige aspecten, bijvoorbeeld die gevel, maar kun je ook in de sfeer van woongenot of andere zaken wat gaan doen? Renske: Ja evenementen zouden we kunnen doen. We organiseren ook wel eens een “midzomernachtborrel”. Dat is dan meer sociaal doen. Rogier: Er is hier iemand, die wel eens een “collectieve kerstmarkt” organiseert, maar dat hebben wij alleen nog niet meegemaakt. Het schijnt er jaren lang geweest te zijn, dat er kerstbomen en ballen werden verkocht voor een goed doel. Maar er werd wel iets collectief gedaan. Misschien is het een kleine voorloper van collectief zorg inkopen, maar dan is dit wel kerstinkopen. Hans: Zien jullie daarmee ook een meerwaarde voor jullie woning? Met dat soort aspecten? Renske: De woningen zijn hier nog steeds niet lang te koop. Er staat heel weinig tot geen te koop. Als het te koop staat, is het binnen vijf maanden wel verkocht. Rogier: Scheve stoeptegels en afgebroken bomen zie je hier niet, omdat we het wel collectief meteen opknappen. De uistraling ziet er goed uit. Er is een tuintje op de hoek, dat wat verwoekert is, dat houd je niet tegen, dat is eigendom van die mensen. Maar buiten de tuintjes ziet het er goed uit. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Rogier: Je ziet hier in zo’n hoog opgeleide straat veel expertise bij de mensen zitten. Als het om verkeer gaat, kunnen ze bij mij terecht en er zit ook iemand in het spoor geloof ik. Er zit op vakgebied heel veel kennis bij de mensen. Je hebt veel mensen, die vanuit hun eigen privéwereld expertise hebben, dat wel nuttig kan zijn voor het collectieve. Daar teer je wel op. Daarnaast heeft iemand ook altijd wel weer een broer of een oom of een kennis er ervan af weet. De deskundigheid wordt aangewend door de betrokkenheid. Je hebt eerst betrokkenheid en dan ga je kijken naar wat er gedaan kan worden. Het heeft een sterke wisselwerking en daardoor worden anderen ook wel enthousiast. Renske: Ik denk, dat een groot deel van de betrokkenheid is, dat het je eigendom is. Ik heb hiervoor wel eens in huurwoningen gewoond en daar waren ook wel eens initiatieven voor in een wijk, bijvoorbeeld vergroening etc., maar daar deed ik nooit mee. Nu denk ik, dat het van mij is en dat het prettig wonen moet zijn. Het is nu nooit af, hiervoor interesseerde het me niet, omdat het toch niet van mij was. Rogier: In het complex in Alkmaar waar ik zat, heb je nog een groot deel van wat oudere mensen die daar huren, maar dat waren ook hele fanatieke mensen hoor. Ze waren zeer betrokken. Dat waren wel gepensioneerde mensen. Ze zijn ook heel vaak thuis en willen dan ook graag in een mooie omgeving wonen. Er was ook een stukje wat vrij was, wat niet voorzien was van groen, maar mensen zelf wat mee mochten doen. Dat stukje was altijd een grote bloemenzee. De samenwerking tussen de huurders en de eigenaren ging ook goed. Het enige nadeel was (en dat was ook het nadeel aan Verweij toen) dat het grootmacht had uit de verhuurorganisatie. Verweij kon besluiten voor al de

114

verhuurders, die niet kwamen opdagen. Tenzij de verhuurder zelf aangaf om deel te nemen. Verweij kon niet besluiten voor de mensen die daar aanwezig waren. Er kwamen ook verhuurders opdagen en dat vond ik wel leuk. Het is ook voor mijn tijd toen ontstaan, rond 2000, toen zeiden een aantal verhuurders, dat ze niet wilden, dat Verweij alles voor hen besloot, maar ze het zelf wilden zeggen. Ik had de plicht om te komen en zij mochten komen. Ik weet niet hoe het ontstaan is. Een aantal huurders kwamen ook op de vergadering. Misschien is het wel dat, Verweij het toe staat, omdat Verweij er wel belang bij heeft, omdat ze een collectief besluit moeten nemen. Hans: De betrokkenheid in Alkmaar was hoog hoor ik je zeggen, hoe zat het dan met de deskundigheid in Alkmaar? Rogier: Dat zat ook goed. We hadden een discussie over houten kozijnen, want sommige rotten helemaal weg. Dat vraagt een hele grote investering om te vervangen en daar hadden heel veel mensen moeite mee. Toen hebben we bedacht, dat we ervoor gingen sparen, zodat we binnen een jaar de pot hadden gevuld. Toen zei Verweij, dat het op sommige plekken zo slecht was, dat het moest gebeuren. De tussenoplossing was, dat we de hele slechte kozijnen tijdelijk met hout gingen vervangen en dan konden die nog een aantal jaar mee, zodat we voor het grotere bedrag konden sparen. Dat was het besluit. Daarna zijn we voor kunststof gegaan. Voor de verkoopwaarde van je eigen woning is dat wel hoger, want kunststof is veel beter, maar de eenmalige bijdrage was toen zo hoog (€3000 per woning) dat er voor gekozen werd om in termijnen te sparen. Hans: En hoe zat het met de kennis van de wetregelgeving? Rogier: Een aantal woningen hadden veiligheidslijnen en een aantal woningen niet. Vroeger werd de vergadering gesplitst in tweeën, dus eerst drie blokken, daarna de andere twee blokken. Bij het blok, waar ik in woonde, werd gezegd, dat de veiligheidslijnen geplaatst moesten worden. Bij een andere woning (daar hadden ze heel veel lekkage gehad) wilde ze het niet, omdat er dan weer geboord werd op het dak. Zij vroegen of het wel nodig was, of het wettelijk moest, of dat er ook tijdelijke verbindingen gemaakt konden worden. Verweij had het uitgezocht en het kon tijdelijk. Ze hebben toen besloten, dat als het tijdelijk mocht, ze het niet zouden doen en als het moest, ze het wel zouden doen. Dus die blokken hebben het niet gedaan. Zij betalen nu ook extra aan het dakonderhoud, omdat zij die voorzieningen niet hadden getroffen. In het middelste blok hadden we als nadeel, dat als er een aannemer zat, stroom aanplugde bij het dichtstbijzijnde blok. Dus de stroomrekening bij ons was altijd een stuk hoger dan al die andere blokken. We hebben toen besloten, dat de collectieve stroomrekening van het middelste blok werd verdeeld tussen de andere blokken en het middelste blok alleen het gemiddelde van wat al die vijf blokken hebben. Toen zaten we altijd iets aan de onderkant daarvan. Als je het per woning terugrekent, heb je het over 50 cent op jaarbasis. Ik wist niet van die wettelijke regel en in dit geval wist Verweij ook niet, dat het verplicht was. Je hebt altijd wel een jurist in de zaal zitten, die het wel weet, maar die zal dan in die laatste 2 blokken zitten. Hans: Jullie conclusie is, dat betrokkenheid en deskundigheid wel degelijk bijdraagt aan de kwaliteit van de VvE. Rogier: Ja, dat kozijnenverhaal kwam ook via een jongen, die bij een timmerbedrijf werkte. Renske: Ja, de betrokkenheid en deskundigheid is belangrijk bij elk collectief. Of je nou van een vereniging bent of van een stichting. Hans: Ik hoor wel vaak dat deskundigheid en betrokkenheid heel laag is, dus het is wel opvallend dat het in jullie voorbeelden hoog is. Rogier: Het is heel specifiek, want bijvoorbeeld het inzichtelijk maken van de rekeningen komt van een dame af, die bij een bank werkt. Ze wilde alle rekeningen inzien en ze dacht, dat Verweij geld kon wegmoffelen en dat wilden we niet. Als je dat nu in een zaal gaat roepen, heb je zo iedereen mee. Dat moet wel goed geleid worden, zodat iedereen wel zijn inbreng kan doen. In Alkmaar was het niet een hele goede wijk, maar ik zat net een deeltje van de wijk Hoefplan. Dat het net even een wat netter hoekje was.

115

Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Rogier: Wel goed, je krijgt altijd snel antwoord, notities zijn goed bijgewerkt en financiën zijn goed op orde. Dat zijn een aantal kenmerken, die essentieel zijn. Vergaderingen worden goed geleid. In die zin ben ik er wel tevreden over. Hans: Zie je VvE beheerder als iemand die besluiten uitvoert van de eigenaren, of zie je hem ook als belangrijke adviseur van de eigenaren? Rogier: Ik vind wel af en toe, dat hij er bepaalde besluiten wel doorheen drukt (voorbeeld van de kozijnen). Ik heb ook af en toe wel stiekem het vermoeden, dat hij een goede fles wijn heeft gekregen van een bedrijf, want hij was wel enigszins sturend. Dan had hij er wel de pech mee, dat hij met hele nuchtere “Noord-Hollandse” bewoners werkte. In die zin had ik het wel eens het idee, dat als hij een wat minder betrokken groep voor zich had, hij die mensen wel mee zou krijgen. We hebben ook een discussie gehad over dat in 2008 de btw omlaag ging, alles werd goedkoper en hij wilde de bijdrage voor de VvE verhogen, maar daar hebben wij niet aan meegewerkt. Dat kon niet waar zijn, want alles ging naar beneden, er kon goedkoper worden ingekocht. Of het kon gelijk blijven of er moet een klein beetje bij, maar niet het bedrag waar hij het over had. Hij moest uitleggen waarom dat dan nodig was. Toen kon hij niet met een goed verhaal komen. Renske: Het klinkt bijna alsof ze niet jullie adviseur zijn, maar jullie hen moeten controleren. Dat is toch wel een beetje de omgekeerde wereld. Ze nemen af en toe de rol van eigenaar over. Dat ze op de bestuurdersstoel gaan zitten, terwijl ze dat niet zijn. Rogier: Ja, klopt. Dan kom je tot afspraken van de dame die bij de bank werkte, dat we het niet geloven en alles wilde inzien. Het jaar daarop bleek het niet het geval te zijn, dus is het laag gebleven. Mensen zeiden ook, dat de bijdrage bijna net zo hoog werd als flats waar ze liften hebben etc. Ik weet ook niet zijn belang om het dan te verhogen, je krijgt extra financiële buffers, het blijft wel in je portemonnee. Maar het is wel een portemonnee waar je niet bij kan. Hans: Ik heb met een aantal mensen gesproken en zij hebben aangegeven, dat wanneer de VvE bijdrage te hoog is, het contant wordt gemaakt en dan wordt het bij taxaties afgetrokken van de waarde van de woning. Dat is dus best een negatief effect. Daar zit wat scheefheid in. Rogier: Bij een vergadering vraagt de beheerder wel of we tevreden zijn en of we met hen door willen gaan. Dat is hij ook verplicht om te doen. In een vorige vergadering was een VvE beheer failliet gegaan, omdat hij zijn rekeningen niet goed geregeld had en het geld weg was. Toen zei onze beheerder, dat hij voor elk blok een aparte rekening had. Dat zou hem niet overkomen. Hans: Zijn jullie bekent met gecertificeerde VvE beheerders en een gecertificeerde VvE? Rogier: Ja, van Verweij, omdat zij het zijn en er wat reclame mee maken. Er waren wat dingen vanuit de certificering die ze ook deden. Ik weet niet meer wat het was. Renske: Nee, ik ken het niet. Hans: Heeft de VvE beheerder veel invloed in de kwaliteit van de VvE? Rogier: Ja, op hoe de vergaderingen geleid worden. Er wordt wel veel expertise ingebracht, maar dat hij ruimte geeft om wat in te brengen, is wel belangrijk voor de kwaliteit. Er zit wel een heel ervaren man voor je, dat is wel het voordeel. Hij doet dit elke avond jaar in jaar uit en kent het spelletje wel. Wij kennen het spelletje niet. Hij legt het wel netjes uit. Hans: Hangt dat ook weer af van personen denk je? Rogier: Ik denk het wel. We hebben altijd maar één man gezien, dus geen vergelijkingsmateriaal. Verweij als organisatie doet ook wel veel. Ik had laatst, dat ik sleutels bij moest laten maken, maar dat moet dan via iets anders. Toen gaf ik aan, dat ik wel lang moest wachten op antwoord. Toen gaven zij toe, dat ze fout zaten en dat komt wel professioneel over. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Renske en Rogier ingevuld. << - Einde interview -

116

117

Expertinterview met Eric Scheigrond, Eigenaar in VvE, op 27 mei 2013  Wat is uw naam? Erik Scheigrond  Voor welke organisatie werkt u? N.v.t.  Wat is uw functie? N.v.t.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? N.v.t.  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Eigenaar in VvE  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? N.v.t. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Eric Scheigrond: Het is vaak wel een moeizaam traject. Veel verschillende eigenaren zijn vaak weinig betrokken bij het complex, maar alleen maar bij hun appartement. Ze laten het liefst onderhoudszaken ver van hun bed in de overtuiging, dat ze een appartement hebben gekocht in een VvE en dat ze zich verder nergens zorgen over hoeven te maken. Af en toe is het wel trekken aan diverse eigenaren om dingen gedaan te krijgen. Waar ik woon, hebben we te maken met een VvE met 44 eigenaren. Ik kan me voorstellen, dat er meer betrokkenheid is op een moment, dat er een kleinere VvE bestaat, maar ik moet af en toe wel uitleggen wie ik ben (dat ik in het blok woon en de gemeenschappelijke belangen behartig) en dat ik niet uit een kantoor kom onderhoud te begeleiden of iets dergelijks. De beheerder zit in Rijswijk, maar wij zijn samen de VvE. Ik ben bestuurslid en zit in de technische commissie, met name uit eigen interesse, maar ook uit mijn eigen belang om ervoor te zorgen, dat het blok in goede staat verkeert, zodat we ook de juiste waarde kunnen blijven hanteren. Ik merk, dat het me makkelijk af gaat om dat soort zaken te doen, omdat ik ook professioneel betrokken ben bij het vastgoed. We hebben het gelukkig wel voor elkaar gekregen om bijdrages, dotaties, onderhoudsfondsen en dergelijke flink op te kunnen schroeven, waardoor we behoorlijk actief kunnen zijn. Alleen die activiteiten rusten op een paar schouders, daar wordt het in bepaald en de rest draagt gezapig bij, met name in de financiële zin. Dat betekent, dat de technische kwaliteit naar mijn idee op een hoog niveau ligt. We hebben 4 of 5 mensen van de 44 die ervoor zorgen, dat de werkzaamheden gedaan worden en de rest betaalt netjes de bijdrages, dat is dan ook oké. Hans: Richt de VvE waar jij in zit zich vooral op belang van gemeenschappelijke delen die in de aktes zijn benoemd? Eric Scheigrond: Ja, het in stand houden ervan en het verbeteren ervan. Vroeger was het een huurblok, waarin relatief weinig duurzaam onderhoud werd gevoerd, dus daar zijn we nog steeds een inhaalslag aan het maken. Daarnaast zijn we de laatste jaren actief met het blok te verduurzamen, met name energiebesparingpotentieel, maar ook het waardenpotentieel. Dat zijn activiteiten, die we binnen het blok proberen te behouden. Hans: Dat betekent, dat eigenlijk in dit blok toch meer wordt gedaan dan alleen in stand houden. Hoe heb je dat voor elkaar gekregen, dat je daar extra energie en middelen voor kunt vrij maken? Eric Scheigrond: Toch wel overtuigend betoog. Dat werkt vaak wel mee. Subsidiemogelijkheden vanuit de gemeente, die de financiële impact behoorlijk reduceren. Ik denk uiteindelijk toch ook wel weer de overtuiging van de verschillende eigenaren, die denken, dat het toch wel goed zit. Je zal hier

118

met name merken, dat als we het over verduurzamen hebben, we het over het primair isoleren van het complex hebben. Het is een Haagse Schoolappartementenblok uit de jaren 30, dus andere halfsteensmuren, geen spouw, een klassiek plat dak, waar inmiddels vijf overlagen bitumen op liggen en verder nagenoeg geen isolatie. Over 3 tot 4 jaar staat het dak op de nominatie en daar hebben we 40.000 euro extra voor opgenomen om daar 20 centimeter isolatie op te kunnen aanbrengen. Met name de top appartementbewoners zijn daar erg blij mee. Dit jaar hebben we op de rol staan om de vloeren te isoleren, alle beganegrond vloeren, in eerste instantie vinden ze, dat prima vooral voor beganegrond bewoners . Ondertussen krijg ik ook de tussenlaag bewoners zover om daar een bijdrage aan mee te leveren. Zo zie je, dat iedereen met een goed verhaal, makkelijk slikt. Hans: Je bent dus belangrijke drager om dat voor elkaar te krijgen, je zegt “een goed verhaal”, maar wat is dan het goede verhaal, wat zijn de kenmerken en elementen in het verhaal? Eric Scheigrond: Dat we de belofte, dat er op het moment mogelijkheden zijn, om hun appartement te verduurzamen, dat we daar ook middelen voor reserveren en dat is ook aantoonbaar in de meerjaren onderhoud begroting. De verdere inzet om een fonds te samenstellen voor datgene, dat nog geen dubbelglas is, aan te pakken en te faciliteren vanuit de VvE beheerder, omdat we dan bij wet genoodzaakt zijn. Dat vertrouwen zorgt er voor, dat iedereen mee wil delen en het belangrijk vinden het collectief te doen met elkaar, omdat het dan qua schaalvoordeel goedkoper kan, maar ook omdat het concurrerende waarden heeft ten opzichte van bijvoorbeeld andere blokken hier in de straat. We hebben hier te maken met zes vergelijkbare appartementencomplexen uit de zelfde periode met dezelfde kenmerken en dus qua ligging en bouw hebben we dezelfde prijsstelling. We merken toch, dat we een veel hogere kwaliteit van huisvesting hanteren. Omdat we zorgen, dat het onderhoud beter is en we zorgen, dat er aandacht voor toekomstwaarde is, verkopen we huizen sneller dan bijvoorbeeld aan de overkant. Het is moeilijker om dat op afstand te bepalen, omdat de plaats erg relevant is, maar we merken duidelijk dat de gemiddelde verkoopsnelheid nog steeds onder de drie maanden blijft bij ons. Dat is in deze tijd een heel fijn gegeven. Door het appartementencomplex te verduurzamen ga je energie reduceren. Alhoewel dat wel afhankelijk is van individuele eigenaar, wat voor comfort en niveau die hanteert etc. Met de verduurzamingingsinvestering ansich is de terugverdientijd bepaald en zie je, dat het onderdeel is van de argumentatie. Als je het binnen drie jaar terugverdient, is het een gedegen investering om te doen en het voegt waarde en comfort toe. Dat zijn allemaal elementen van mijn goede verhaal. Hans: Je bent er wel in geslaagd om deze VvE op te schalen van de gemeenschappelijke delen, die in de aktes staan naar hogere doelstellingen, bijvoorbeeld de verduurzaming. Eric Scheigrond: Ja, ik denk het wel. We slagen er ook nog steeds in om ieder jaar weer de kwaliteit van het gebouw, stapje voor stapje te verbeteren. Je hebt natuurlijk te maken met de buitengevel, want zodra er lekkages komen, heb je echt een probleem, dat moet je onderhouden en daar is iedereen van overtuigd. We hebben dit jaar voor elkaar gekregen om de portieken zelf te hand te nemen. Dat is feitelijk puur cosmetisch, het schilderwerk was wat achterstallig, maar er is niemand, die er naar kraait. Zeker in deze tijd moet je uitstraling verbeteren, het moet er netjes uitzien en levert woongenot op. Het heeft wel 60- tot 70.000 euro gekost. Mensen hadden ervoor kunnen kiezen om het in eigen zak te houden, maar dat hebben we toch allemaal aangeduid. Het moet er bij onze voordeur naast technisch ook strak en netjes uitzien. Dat werkt allemaal weer bij aan het succesvol blijven beheren van de VvE. Hans: De samenwerking in jouw VvE richt zich op de bouwkundige kant. Zie je ook mogelijkheden om dat op te schalen om samen kinderopvang te gaan organiseren of misschien later zorg in te gaan kopen? Zijn dat mogelijkheden die vanuit een bepaalde basis best opportuun kunnen worden? Eric Scheigrond: Ik denk dat het potentieel hele mooie kansen zijn, maar ik denk niet, dat het binnen een Nederlandse samenleving kans op slagen heeft. De sociale cohesie binnen het appartementenblok is niet zo groot. Een aantal buren kunnen prima met elkaar omgaan en drinken een borreltje met elkaar etc., maar om collectief met zijn vierenveertigen een kijkje achter de voordeur te nemen en privé dingen te delen met elkaar, zal wel ver gaan. In het buitenland, met name Canada en Amerika, zie je, dat er veel meer in en om een gebouw gefaciliteerd wordt, dat wordt daar ook meer gedaan.

119

In Canada, maar ook in Amerika, heb je zelfs een collectieve huiskamer, zelf heb je dan zelfs geen huiskamer bij wijze van spreken. Ze hebben daar ook een collectieve gym en opvang etc. Mensen in Nederland zijn iets meer individualistischer, iets meer op zichzelf. Wellicht in de zorg zou het nog een keer wat kunnen zijn, maar dan moet iedereen wel wat meer uit zijn comfortzone komen. Ik denk, dat iedereen nu nog te comfortabel is, om het op een andere manier te regelen is, dus niet aan te hoeven kloppen bij de buren. Ik denk, dat als we niet hoeven te kloppen bij de buren, we het liever niet doen. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede-eigenaren in de VvE? Eric Scheigrond: De deskundigheid is vaak ver te zoeken. Ik gaf eerder al aan, dat er veel eigenaren een appartement kopen, omdat ze daarmee het onderhoud en de buitenschildering kunnen ontzorgen. Dan is er een organisatie die het wel voor je regelt. Over het algemeen merk je, dat mensen wel redelijk kunnen beoordelen hoe schilderwerk eruit moet zien, maar dat is alleen op cosmetisch niveau. Zeker als je kijkt naar de schaal hier, je hebt 44 appartementen, 1000 m2 dak en dat zijn allemaal elementen waar we rekening mee moeten houden. Als we gaan schilderen hebben we 3000 strekkende meter in plaats van een paar honderd. Dat zijn grootheden waar mensen eigenlijk niet mee om kunnen gaan, dus deskundig/bouwkundig zeker niet. Hans: Bouwkundig dus niet. En op het gebied van wet- en regelgeving appartementsrecht? Eric Scheigrond: Nee, dan al helemaal niet. Ik denk zelf, dat het zelfs nog hogere wiskunde is voor heel veel mensen, zelfs voor de hogere mensen in een VvE. Zelfs voor de VvE beheerders zelf. Ik loop er nog steeds heel regelmatig tegen aan. Hier heb ik te maken met VvE’s vanuit mijn werkzaamheden, maar vanuit mijn professionele werk heb ik ook te maken met een aantal VvE’s, waarmee we participeren en dan kom je regelmatig problemen tegen, die binnen de appartementsrechten moeten worden geregeld. Dat is nog steeds behoorlijk zoeken. Zelfs voor de VvE beheerders wordt het op een gegeven moment best spannend, omdat je merkt, dat bij het opstellen van een splitsingsakte in het verleden, er vaak niet helemaal waterdicht stilgestaan is bij mogelijke complicaties, die zouden kunnen toetreden. Dan wordt het best lastig om het dan goed te doen. Voor heel veel mensen is het een “ver van je bed show”, die begrijpen niet waar het in zit en ze geloven het allemaal wel. Hans: Geloof jij dat het ontbreken van die deskundigheid een belemmering is in de kwaliteit van de samenwerking? Eric Scheigrond: Op het moment, dat er niemand is die het voortouw neemt wel degelijk. In deze VvE’s zijn we behoorlijk gezegend met het feit, dat er een paar mensen zijn, die deskundig zijn en er echt aan trekken. Als dat niet gebeurt, gebeurt er helemaal niks. Een VvE beheerder zit er niet om hard te gaan werken bij wijze van spreken. Zij willen zo min mogelijk doen voor de maximale beheerdervergoeding. Zij staan niet te trappelen als ze zien, dat er schilderwerk moet gebeuren, dan regelen zij dat niet zo snel uit zichzelf. Zij wachten liever op de eigenaren zelf totdat zij in actie komen. Dat heb ik ook wel gemerkt voor ik hier actief lid werd van de VvE. Toen liepen we structureel achter op onze planningen. Niet een jaar, maar gewoon jaren en dat zie je ook bij andere blokken in onze straat. Sommige mensen worden wel enthousiast en willen wel trekken, maar daar komt het niet van de grond. Dan zie je heel snel serieuze problemen ontstaan. Hans: De deskundigheid in deze VvE zit hem met name in jou als persoon en nog wat andere mensen, die deskundigheid heb je opgehaald vanuit je studie en vanuit je werk. Kun je daar iets over vertellen? Eric Scheigrond: Ik ben portefeuillemanager vastgoed bij een grote zorgorganisatie. Ik beheer met name de functioneel juridische kant van onze portefeuille met zo’n 400 objecten in West Nederland (met name zorg gerelateerd). Ik probeer te streven naar een optimale kwaliteit van onze vastgoed, zodat we eigenlijk de risico’s in ontwikkeling op een goede manier kunnen mitigeren en we gericht strategisch vastgoed kunnen voeren. In mijn professie heb ik ook te maken met VvE’s en VvE beheer. We hebben een aantal complexen, wat we delen met andere zorgclubs, maar ook particulieren, waardoor wij dus participeren en vaak meerderheidsbelangen binnen VvE’s. Je merkt, dat het in sommige gevallen puur zakelijk is. Dan heb je te maken met twee zorgpartijen, met een ander

120

ziekenhuis bij wijze van spreken, zitten we in een VvE en dan zit je op zakelijke dam met elkaar. Beide kanten deskundig, maar nog steeds komen we er niet helemaal uit op het gebied van appartementsrecht, wat dan toch wel bijzonder is. Het Spaarnepoort ziekenhuis in Hoofddorp is echt een heel groot complex waar wij dan 6000 m2 hebben en het Spaarnepoort ziekenhuis zelf 30.000 m2. We delen daar warmtekrachtopwekking en infrastructuur en van alles en nog wat. Dat is op zich een best leuk complex, ook lastig in waarde uit te drukken. Anderzijds hebben we te maken met een zorgwooncomplex met 48 appartementen, een stuk seniorenwoningen en een stuk ambulante kantoren voor onszelf 8000 m2, met een gedeelde parkeergarage ondergronds met allerlei spannende faciliteiten die daar dan weer in zitten. Hans: Je hebt ook de ervaring in VvE beheer waar uitsluitend professionele partijen ook met elkaar samen werken. Gaat het dan beter, omdat ze allemaal professioneel zijn? Eric Scheigrond: Niet persé. Ik merk, dat bij de elementen rond gebouwkwaliteit en dergelijke op het moment, dat het zakelijk moet worden aangepast, het ook wordt gedaan. Of dat het meerjaren onderhoudsplanning moet worden geformaliseerd en moet worden uitgevoerd, daar zijn niet veel problemen mee. Op het moment, dat het allemaal om administratie gaat draaien, wordt het allemaal erg ingewikkeld. Je merkt, dat er eigenlijk geen VvE beheerders zijn, die om kunnen gaan met een business to business omgeving. Op het moment dat je zo’n zakelijke VvE met elkaar bespreekt, praat je over een jaarbegroting van zo’n acht tot negen ton met drie VvE leden daarin. Ik krijg bijvoorbeeld geen sleutels, die worden bijgemaakt of nummerbordjes en dergelijke. Er zijn geen partijen, die daar mee om kunnen gaan. Veel zie je, dat je dat dan zelf gaat organiseren. Dan wordt het uitdagender om het onderscheid te gaan zien tussen verschillende organisaties met gedeelde verantwoordelijkheden. Financiële administraties, die niet op elkaar willen aansluiten. Op dat moment wil je wel, dat het op de cent na verdeeld zou moeten worden, maar dat vergeten we dan nog wel eens. In het Spaarnepoort ziekenhuis heeft iedereen daar bijvoorbeeld vijf jaar geslapen en dus is daar vijf jaar lang geen energie afgerekend. Dat heeft er uiteindelijk twee jaar geleden voor gezorgd, dat we een verrekening kregen van 3,2 miljoen euro. Dat moesten we betalen, volledig terecht. Dan merk je, dat met name bij zo’n professionele organisatie de betrokkenheid van zo’n VvE heel vluchtig is. Je hebt niet echt te maken met eigenaren, die echt kennis hebben van de situatie en betrokken blijven. Veel mensen die functies verschuiven, dus het collectieve geheugen is korter, dan is het maar net dat iemand zijn tanden erin moet zetten om het dossier uit te snuffelen en dan gebeurt er wat. Liever is men met de zorg, het primaire proces, bezig dan met zulk soort geneuzel. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Eric Scheigrond: Ik word er nooit echt gelukkig van. Er zijn een aantal individuen bij VvE beheerders, waar je op kan bouwen en kan vertrouwen. Het gaat dan wel om mensen en niet zo zeer om de organisatie. Je moet geluk hebben, dat je de goede man treft. Dat bepaalt eigenlijk de mate van het succes van je beheer, dat zie je overal. Over het algemeen zijn ze in het administratieve proces goed ingericht en is dat ook iets waar je geen kanttekening bij kan zetten. Daardoor is het, naar mijn zin, wat te klassiek. Mijn VvE beheerder is nog niet gewend aan het digitale tijdperk dus die stuurt alles nog per post. Aan de andere kant heb je ook te maken met mensen die niet in het digitale tijdperk zitten, dus is het ook wel weer begrijpelijk. Infinitief zijn ze niet, maar administratief zijn ze wel sterk. Over het algemeen kunnen ze dat prima handelen, maar betrokken bij het vastgoed zelf, heb ik weinig VvE beheerders op kunnen betrappen. Hans: Ben je bekend met het fenomeen certificatie van VvE beheerders? Jouw VvE beheerder is VvE beheer Rijswijk, die zijn SKW gecertificeerd. Eric Scheigrond: Eerlijk gezegd niet. VvE beheer Rijswijk is sinds jaar en dag onze beheerder en we hebben nog nooit het lef gehad om daadwerkelijk de stoute schoenen aan te trekken en aan te geven, dat we van ze af willen stappen, omdat ze er een potje van maken bijvoorbeeld. Zo’n ontzettend potje maken ze er niet van en ik weet uit professionele ervaring, dat het wisselen van een VvE beheerder nog veel ellendiger is, dan het doorgaan met deze relatie. Simpelweg, omdat het een tijd duurt voor je weet, hoe een VvE in elkaar zit en hoe de relaties erin spelen. Dan ben je weer een paar jaar verder.

121

Hans: Vind je de VvE beheerder ook belangrijk als adviseur voor de eigenaren of verwacht je dat niet? Eric Scheigrond: Ik verwacht een belangrijke adviseur en een bemiddelaar, feitelijk de scheidsrechter. Zeker als ik in mijn privé VvE bekijk, wil ik me er zeker voor inzetten, maar mijn kernrol is daar die van “buurman”. Daarmee verwacht ik van mijn VvE beheerder, dat hij de moeilijke gesprekken voert, wanneer dat gevoerd moet worden en ook de verantwoordelijkheid neemt op het moment, dat het spannend wordt. De besluiten controleert hij aan de gang van vergaderingen, dus hij is eigenlijk de buffer voor mij, die het mogelijk maakt om heel veel dingen te doen, maar wel binnen de grenzen van de VvE. Hij controleert mij, maar beschermt mij daar dus ook, dat vind ik wel een geruststellende gedachte. Het is heel fijn om die VvE beheerder als controleur/scheidsrechter/bemiddelaar te hebben. Dan moet je wel een goede modus vinden, daar zit dus weer die relatie, die er moet zijn om er essentieel voor te zorgen dat het ook kan. De VvE beheerders als organisatie mogen wel wat scherper en dieper in de materie kunnen adviseren, omdat het ook ingewikkeld is en soms word zelfs ik met een kluitje het riet in gestuurd. Hans: Nu heeft deze VvE het geluk, dat jij en een aantal mensen deskundig zijn. Zou een VvE beheerder die positie kunnen innemen als jij of een ander er niet zouden zijn geweest? Eric Scheigrond: Ik denk het zeker wel, alleen denk ik, dat het pas gaat gebeuren op het moment, dat het te laat is. Als er bij wijze van spreken al tientallen aanschrijvingen zijn van uit de gemeente, dat er achterstallig onderhoud gedaan moet worden. Toevallig hebben ze hier aan de overkant zes of zeven jaar geleden een aanschrijving gehad over achterstallig onderhoud en ze hebben nog steeds niets uitgevoerd. De bouwkundig inspecteur is gevraagd om te stoppen met schrijven na vijf ton achterstallig onderhoud. Die mensen zitten met zijn 40-en enorme problemen, maar er gebeurt helemaal niks. Er is jaren lang geen betrokkenheid of deskundigheid vanuit de eigenaren zelf geweest. Daar heeft de VvE beheerder ook een steek laten vallen. Het is iedere keer weer aan de vergadering om besluiten te nemen en als het goed is, adviseert de beheerder jou om bepaalde activiteiten te gaan ondernemen. Als er consequent ‘nee’ op wordt gezegd, houdt het op. Bij grotere VvE’s is, dat wellicht wat evidenter, dat er actiever wordt ingeschakeld door een VvE beheerder, maar ik denk, dat het in de kleine VvE’s van vier leden niet zoveel uitmaakt, dan gaat het om een paar honderd euro per jaar. Hans: Wat is jouw omschrijving van een goed functionerende VvE beheerder? Wat doe die dan? Eric Scheigrond: Die probeert actief de leden te informeren en te adviseren over het in stand houden van het gedeelde opstal. Hij zorgt er ook voor, dat de gangbare wet en regelgeving, de administratie, voldoen aan de richtlijnen. Ook zorgt hij ervoor, dat met name de zaken rond verantwoordelijkheden en wettelijke aansprakelijkheid goed gedekt is en dat ieder lid zich er individueel van bewust is waar de risico’s zitten. Die deskundigheid kan niet afhankelijk zijn van een individuele eigenaar van zo’n VvE, want zoveel zijn daar niet van. Er zijn absoluut veel goede VvE beheerders, maar er zijn ook veel VvE beheerders, die kijken hoe ze zo min mogelijk kunnen doen voor dezelfde vergoeding. Als je ook kijkt naar wat de bezoldiging is bij zo’n beheerder, ook bij die van ons, stel ik er vraagtekens bij, omdat er geen prestatiedrang bij zit. Dat is omgekeerde bonus, op het moment, dat ik minder doe, heb ik het maximale rendement eruit. De beheersvergoedingen zijn standaard en vast en feitelijk zal niemand mij erop aanspreken als ik niks doe. Het verdienmodel wat eraan vast zit, noodt tot een passieve attitude. VvE beheerders hebben naar mijn idee ook wel schijn van belangverstrengelingen en dan hoor je van die spookverhalen, dat als de beheerders opdrachten uitgeven, zij een kickback krijgen vanuit de aannemers. Ik kan het niet helemaal zien en ik probeer het sowieso uit te sluiten door zelf mijn eigen aannemers te selecteren. Dan gaat uiteindelijk de opdrachtverstrekking via VvE beheer, maar het verbaast mij altijd nog wel, dat die aannemers dan toevallig bij VvE beheer Rijswijk op kantoor zijn geweest. Dan denk ik “waarvoor, wat hebben ze daar te zoeken?”. Wat dat betreft zou ik graag de hele jaarrekening en administratie van VvE beheer Rijswijk willen inzien. Ik durf wel te vermoeden, dat zij verdienen aan mijn aannemers, maar daarnaast hebben zij een vaste beheerdersvergoeding, die ieder jaar netjes wordt geïndexeerd van duizenden euro’s voor het werk wat ze hier doen. Feitelijk buiten het opstellen van de jaarrekening en de begroting hoeven ze het niet te doen. Ze behoren wel

122

dingen te doen, maar als niemand ze erop aanspreekt, dan wordt daar wel geld op bespaard. Hans: Nu je van mij gehoord hebt, dat de VvE beheerders ook gecertificeerd kunnen worden, ga je je daar dan in verdiepen? Eric Scheigrond: Ja zeker. Ik wil graag weten wat dat betekent. Als het zou moeten uitsluiten, dat er dat soort kickbacks voor VvE beheerders inzitten, ben ik benieuwd of VvE beheer Rijswijk dat wel behaalt. Of ze dat certificaat wel verdienen. Die vertrouwensrelatie is er vaak niet. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Eric Scheigrond ingevuld. << - Einde interview -

123

124

Expertinterview met Joost Driehuizen van Staedion op 29 mei 2013  Wat is uw naam? Joost Driehuizen  Voor welke organisatie werkt u? Staedion in Den Haag  Wat is uw functie? Manager VvE en Bedrijfsroerend goed  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? zeven tot ach jaar  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Ik ben zeven à acht jaar bezig (met wat uitstapjes naar de woonkant van de corporatie) met VvE-beheer met de setting van een corporatie. Ik ben na een interim-klus binnen Staedion op een ander gebied twee jaar geleden gevraagd om de VvE afdeling hier onder de loep te nemen omdat de afdeling eigenlijk sinds 2005 nogal een roerige geschiedenis achter zich had wat resulteerde in veel ellende. Er waren juridische claims, veel gefrustreerde medewerkers (als ze er überhaupt nog zaten) en ook de organisatie was aan het worstelen met de afdeling. Ze wisten niet wat ze ermee moesten. Het was een noodzakelijk kwaad, maar het werd wel steeds belangrijker. Ze wisten niet waar ze het moesten positioneren in de organisatie zowel hiërarchisch als onder welke afdeling etc. De opdracht was het af te breken tot het fundament en het weer opbouwen tot een organisatie dat weer staat en waarmee we kunnen vertellen dat we ons VvE-beheer goed en degelijk hebben geregeld. Als nevendoel was het 0+ rendement en dat hebben we nu ook behaald, we halen zwarte cijfers.  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? Hiervoor werkte ik in de wisselwerking met de Woonkant, de sociale verhuur kant. Dat is eigenlijk vanaf het WBR (Woonbedrijf Rotterdam). Ik was teammanager van een wijkteam. Daar was je dus VvE-beheerder, VvE-bestuurder, gebiedsmanager en had je nog drie rollen en dat allemaal in één persoon verenigd. Dat was mijn eerste kennismaking met VvE en dat was best moeizaam. Je begrijpt dat als je zoveel petten op hebt, het in de vergadering ook moeilijk praten wordt. Vervolgens ben ik op interim basis manager van VvE afdeling van HaagWonen geweest. Met tussenposen heb ik het vier jaar gedaan en hetzelfde met Vestia. Nu dus permanent bij Staedion.

125

Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Joost Driehuizen: Ik denk dat we dan wel twee typen VvE’s moeten onderscheiden en dat is zoals wij het noemen de “commerciële VvE’s”, dat zijn VvE’s waar Staedion geen bezit heeft of een beetje bezit heeft, versus de “Staedion VvEs” dat zijn VvE’s waar Staedion de absolute meerderheid heeft. Wat je merkt, en dat is best een pijnlijke constatering, dat is dat juist de commerciële VvE’s bewerkelijker zijn en meer aandacht vragen. Dat is ook logisch want in overleg met Staedion heb je meestal al 70% van de eigenaars te pakken. Juist de commerciële VvE’s, waarin veel wordt geïnvesteerd, kunnen het beste excelleren als het gaat om de samenwerking binnen die VvE’s. Het hangt en staat vaak wel samen met betrokkenheid, er moeten een aantal mensen opstaan in die vereniging die daar de kat trekken. Dan kan een VvE het grote hoofd bereiken. Hans: Dus bij de commerciële VvE’s zie je een hogere kwaliteit van samenwerking dan VvE’s waar jullie als Staedion de grooteigenaar zijn? Joost Driehuizen: Ja, Ik kan heel flauw zeggen dat de samenwerking bij de Staedion VvE’s eigenlijk het beste is, maar dat is dan flauw omdat ik het heb over de samenwerking met grooteigenaar Staedion. Als je eigenaar Staedion als één entiteit neemt in één VvE en je kijkt daarbij naar de andere particuliere eigenaren, dan zie je dat die samenwerking vaak nog wel van de grond moet komen. We zijn er wel druk mee bezig, maar het is wel moeizaam. Het is een ontwikkelproces waar we nog in zitten. Het zijn veel huurders die net een woning hebben gekocht en die hebben heel eigenlijk sterk gezegd dat ze de bijdrage zo laag mogelijk willen hebben. Verder willen ze er niet zoveel last van hebben. Je merkt wel dat naar mate we meer verkopen, er meer particuliere eigenaren komen en er toch één of twee mensen zitten die proberen de boel aan te zwengelen en dat er dan iets op gang komt wat bijna niet meer te stoppen is. Hans: Als we even inzoomen op de VvE’s die jij als commercieel beschouwt waar uitsluitend derden in zitten en geen Staedion eigenaren. Kun je dat duiden wat toch over het algemeen goed of beter gaat? Wat zijn volgens jou de succesfactoren? Joost Driehuizen: Eén van de dingen waar ik zelf in geloof, en dat is deels onderbuikgevoel en ook deels uit ervaring, is dat huurders die in een complex hun woning kopen nog steeds het huurdergevoel houden. Dat moet eruit slijten. Een huurder die een woning koopt doet dat meestal wegens financiële motieven. Hij denkt dat hij er op termijn beter uit komt en soms is dat zelfs zo dat als hij het koopt hij lagere maandlasten heeft dan als hij het huurt. Maar die huurders grondhouding zit er nog in. Ze denken dat ook dat het pand waar ze in wonen van Staedion is of een VvE maar in ieder geval niet van mij. Zij denken "mijn huis, de binnenkant van mijn huis, is van mij". Terwijl als je een complex hebt met losse particuliere eigenaren, komen die daar ‘anders’ binnen. Zij hebben het gevoel dat het hun huis is en dat ze onderdeel en mede eigenaar zijn van het pand. Zij zijn daar veel bewuster in. Ze zullen ook meer een drive hebben om met elkaar er iets van te maken en elkaar op te zoeken om gemeenschappelijke problemen aan te pakken. Dat is denk ik wel een hele belangrijke. Het wil niet zeggen dat we ons erbij neer moeten leggen. We hebben ook voorbeelden gezien van huurders die koper zijn geworden en wel actief kunnen worden. Dan kan er ook zo’n proces op gang komen. Hans: En de VvE’s die goed draaien, zie je dat die zich vooral richten op onderhoud van gemeenschappelijke delen of zie je dat er ook hogere doelstellingen geformuleerd worden waar ook wordt gekeken naar andere belangen? Joost Driehuizen: Dat is wel het kleine puntje boven in de piramide waar dit over gaat. We hebben ze er wel tussen zitten, helaas zijn ze op twee handen te tellen. Het komt relatief weinig voor maar het zijn wel verenigingen die wij ook vaak als voorbeeld gebruiken voor andere verenigingen. Daar wordt bijvoorbeeld veel nagedacht over duurzaamheid of inkopen van energie. Het zijn ook mensen die het leuk vinden om daarmee te stoeien, ze zitten bijvoorbeeld in de avond op de bank alles te Googlelen of het lucratief zou zijn als er op het dak allemaal zonnepanelen zouden komen. Dan ontstaat er ook onder die eigenaar iets meer dan de verplichte VvE vergadering, er ontstaat een informeel circuit van mensen die met nieuwe ideeën over het pand aan de slag gaan. Dat is het allermooiste.

126

Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Joost Driehuizen: Over het algemeen zou ik zeggen dat de betrokkenheid matig tot redelijk is. Het zit een beetje in het midden, misschien net eronder. Wat ik net zei is dat er gewoon uitschieters zijn. Het spannende is om uit te vinden hoe het komt dat het uitschieters zijn en anderen een beetje blijven hangen. Hans: Heb je je daarin verdiept? Joost Driehuizen: Daar praten we wel veel over en het valt wel op dat het vaak de wat mooiere, wat beter gelegen complexen zijn. Hans: Speelt opleiding daar bijvoorbeeld een rol of inkomen wat genoten wordt door de eigenaren? Joost Driehuizen: Het kan toeval zijn maar ik denk niet dat het zo is. Het topje van de piramide waar ik het net over had, zijn over het algemeen wel VvE’s waar mensen minimaal een HBO opleiding hebben en over het algemeen een goede baan hebben. Of het zijn VvE’s waar relatief veel gepensioneerde mensen wonen die een goed arbeidsverleden achter de rug hebben en nog vitaal zijn om iets te doen. Daar zie je wel een piek in de samenwerking binnen een VvE. Hans: Zie je dan in zo’n groep dat die betrokken en deskundige eigenaren één of twee mensen zijn die daar bovenuit springen en een soort sleutelrol vervullen ? Joost Driehuizen: Absoluut. De VvE’s, de 10 die eruit springen, hebben alle 10 één of twee trekkers die je met name zou kunnen benoemen. Die kent iedereen. Ze hebben ook een overwicht in de VvE. Over het algemeen is het ook een gezond overwicht op basis van inhoud en soms slaan ze een beetje door, zodat andere bewoners een tegenreactie geven. Het zijn ook mensen die er bijna dagelijks mee bezig zijn en die ook vaak uit hun vakgebied kennis meebrengen en op basis van inhoud mensen kunnen overtuigen. Hans: Die mensen zijn heel waardevol en moet je koesteren. Zijn ze ook in staat om zich te abstraheren van het individuele belang en ook naar gemeenschap te kijken? Joost Driehuizen: Dat is een goede vraag. Ik heb er een aantal in mijn hoofd die dat niet zijn, maar over het algemeen wel. Waar je dat vaker ziet is dan toch een stapje terug naar de huurder die zijn koopwoning heeft gekocht. Daar is het een veel groter probleem. Als zij al verschijnen in de algemene ledenvergadering, moeten we vaak tot de orde brengen dat we bezig zijn met de gemeenschappelijke delen en niet met de individuele problemen van de woning intern. Bij die top 10 zie je dat soms, maar over het algemeen gaat het wel goed. Hans: Heb je het idee dat ze ook qua regelgeving (kennis van appartements-recht en het speelveld binnen de VvE) dat eigenaren daar voldoende geëquipeerd zijn, dat ze weten waar ze in stappen? Joost Driehuizen: Ja de mensen die zich vrijwillig aanmelden en het van nature oppakken zijn aardig goed op de hoogte. Ze verdiepen zich in het gebeuren. Ze gaan zelf op zoek en komen hier boekjes halen over “hoe werkt een VvE” en ze zoeken op internet dingen op. We hebben ook trekkers van goede VvE’s die heel goed sparren met onze beheerder “hoe zit dit, hoe zit dat, kan je me daar eens mee helpen etc.”. Nogmaals zijn dit onze top 10 VvE’s. Ze zijn heel spaarzaam en we willen er graag wat meer van hebben. Wij voelen ook als beheerder dat je beter kan samenwerken wanneer je te maken hebt met deskundig betrokken eigenaren. Sterker nog, wij zijn in principe in de positie om te zeggen dat wij helemaal geen commerciële VvE’s meer doen, want we zijn een corporatie en we richten ons daar op. Daar ben ik harder bewust tegen omdat ik vind dat wij zoveel kunnen leren van deze VvE’s en we hebben ze ook nodig omdat 80% van de VvE’s die wij beheren, een aantal huurders zijn die een appartement heeft gekocht. Dat aantal wordt steeds groter en eigenlijk zie ik het ook als een soort opgave aan onze kant om binnen die voormalige huurders mensen te vinden die die rol kunnen vervullen. Wij kunnen daarom leren van die top 10 want zij hebben een aantal vaardigheden/competenties en kunnen ze goed meekrijgen. Dat soort vaardigheden zie je ook wel bij

127

huurders, maar je moet ze ook mee kunnen krijgen dat ze ook echt wat gaan doen. Daar moet je ze mee helpen. Je moet ze over die streep trekken en ze faciliteren. Hans: En dat doen jullie ook door opleiding aan te bieden? Joost Driehuizen: Ja, we gaan daar heel ver in omdat Staedion, als grote eigenaar, niet in het bestuur moet zitten; in die zin om op het moment dat wij er op elke algemene ledenvergadering er diep op in gaan. We doen verzoeken aan de mensen om toe te treden tot het bestuur en we zijn bereid om mensen op te leiden. Dat gaat langzaam maar zeker zijn vruchten afwerpen. Hans: Die VvE’s waar die hoog opgeleide betrokken eigenaren (de top 10) een positieve invloed hebben op de VvE. Hebben die ook een opdrachtgeverrol naar de dienstverlenende VvE-beheerder of laten ze zich nog wel eens overrulen door de VvE-beheerder? Joost Driehuizen: Die rol is bij ons wel duidelijk. Het bestuur, de VvE, is de baas op de algemene ledenvergadering. Wij zijn juist heel bewust een terugtrekkende beweging aan het maken van de trekkers-rol naar de duwers-rol. We proberen wel de mensen op de goede plekken te krijgen, maar we profileren onszelf het liefst als een uitvoerend administratiekantoor. Dat klinkt heel stoffig en saai, maar als we daar ooit zijn dan is het goed want dat betekent dat er vanuit de VvE zelf initiatieven komen. Hans: Ik begrijp dat het een tactische move is om de verantwoordelijkheid in een VvE aan te wakkeren en het “leun gedrag”, wat je mogelijk zou hebben wanneer je meer initiatief neemt, bevordert. Joost Driehuizen: Ja, dat klopt. Het komt ook een beetje vanuit de Staedion VvE hoek waarin van oudsher Staedion, als grote eigenaar, het moeilijk had met die rol en wij eigenlijk noodgedwongen bijna op die stoel gingen zitten. We zien nu dat daar een professionaliseringsslag in is gemaakt. Men weet nu wat hij wil met een VvE vanuit de eigenaarsrol, dus die rol is verder geprofessionaliseerd waardoor wij ons veel meer als beheerder kunnen opstellen. Nu kunnen we ons veel meer richten op het rekruteren van VvE-talent en die naar voren proberen te duwen.

128

Hans: Zien jullie in die commerciële VvE’s, die zo ver ontwikkeld zijn dat ze dat kunnen, dat ze zich naast de dienstverlener ook een belangrijk adviseur kunnen noemen? Joost Driehuizen: Ja. We zijn in ieder geval een adviseur en we hopen een goede te zijn. Er wordt heel veel bij deze VvE’s gespard en gebeld met ons. Niet alleen op de ALV maar ook één op één. De beheerder en dit soort mensen kennen elkaar ook persoonlijk. Ze kennen elkaar en spreken elkaar wekelijks tot maandelijks. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de andere dienstverlenende VvE-beheerders? Joost Driehuizen: Zoals in elk bedrijf zijn er gewoon goede VvE-beheerders. Over het algemeen zijn de VvE-beheerders wel serieus bezig, de één is verder dan de ander, de één maakt andere keuzes dan de ander. Dus over het algemeen is het niveau best wel hoog. Als je kijkt naar de commerciële beheerders, binnen deze straal van de stad, zijn het er heel veel en daar zitten ook goede bij waar wij ook mee samenwerken. Er zitten ook cowboys tussen. Op een gegeven moment schift zich dat wel en is het ook bekend in de markt. Dat gaat van certificering, tot je dagelijkse ervaring. Hans: Jullie zijn ook gecertificeerd als VvE-beheerder. Merk je in de markt dat je daardoor aantrekkelijker bent voor eigenaren? Haal je daar business uit? Joost Driehuizen: Als je dat zou willen geloof ik wel dat het steeds belangrijker wordt. Aan de ene kant dacht ik dat het een verkooppraatje was van Engelbert. Maar je merkt ook wel dat het wel belangrijker is. Er zijn veel commerciële verenigingen die wij beheren die in het verleden zijn overgestapt naar ons toe, soms wel meerdere keren zijn overgestapt, en die weten wel wat voor ellende dat met zich meebrengt. Het blijft altijd een gedoe. Ze hebben ook de keerzijde gezien. Ze weten ook dat als het een SKW- gecertificeerde beheerder is, in ieder geval de basisprocessen op orde zijn. Ik denk dat het echt wel een label is en wordt, dat steeds belangrijker is. Eigenaren gaan steeds vaker vragen of ze gecertificeerd zijn. Hans: Even los van het feit of een VvE-beheerder gecertificeerd is of niet, ik denk dat je een goede VvE-beheerder moet zijn. Waar voldoet volgens jou een goede VvE-beheerder aan? Joost Driehuizen: Een goede VvE-beheerder kan zich verplaatsen in de positie van een eigenaar. Hij kan op het niveau van de eigenaar, wat het niveau dan ook is, uitleggen wat het belang is, hoe de werking is en hoe de organisatie is van VvE. Hij is laagdrempelig en is communicatief toegankelijk en misschien wel één van de allerbelangrijkste dingen, hij komt zijn afspraken na. Actiepunten die uit ALV’s komen worden bij ons binnen een bepaalde tijd afgehandeld en anders wordt er nog contact over opgezocht. Afspraak is afspraak, het is een open deur van jewelste maar als beheerder is het zo belangrijk. Benaderbaarheid, afspraken nakomen en transparantie zijn echt wel de belangrijkste dingen. Hans: Die VvE-beheerder is naast het uitvoeren van allerlei opdrachten ook een hele belangrijke adviseur. Over welke onderdelen, uit jouw ervaring, moeten die eigenaren met name worden geadviseerd? Joost Driehuizen: Wat men over het algemeen verschrikkelijk vindt is het voor verrassingen komen te staan. Dat men zegt dat ze er achter zijn gekomen dat ze over drie jaar moeten verven, maar ze het niet meer bij elkaar kunnen sparen en dat er extra bij moet worden gestort. Dat soort dingen wil men absoluut niet. Of het nou een top 10 VvE is of een VvE met één privé-eigenaar en 99 Staedion appartementen maakt niet uit. Dat is denk ik wel het allerbelangrijkste. Je moet ervoor zorgen dat een VvE niet in een neerwaartse spiraal komt zodat men voor verrassingen komt te staan. Je moet een vooruitziende blik hebben en meedenken. Bijvoorbeeld jurisprudentie proberen te vertalen naar de VvE en kansen pakken. Hans: en op bouwkundig niveau? Ik kan me voorstellen dat mensen niet echt bouwkundig goed onderlegd zijn. Joost Driehuizen: Wij hebben er bewust voor gekozen om alle MJOB één keer per drie jaar te laten updaten wat extern wordt opgemaakt door een bureau en elk jaar wordt die in de ALV besproken en ervoor met de technische commissie. In principe leggen we elk jaar, voor het jaar erop uit wat er staat

129

te gebeuren en waar de zwakke punten van het gebouw zitten. Hans: Ben je van mening dat een VvE-beheerder een belangrijke invloed heeft op het functioneren van een VvE? Joost Driehuizen: Ja, en het zou eigenlijk kleiner moeten zijn want het is hier vrij groot. Wat ik net zei, we maken het liefst een terugtrekkende beweging, maar vooralsnog is onze rol wel behoorlijk fors. Soms zit het op het niveau van twee mensen die enorm problemen hebben en het aan elkaar koppelen en er binnen vijf minuten uit zijn, terwijl er drie appartementen tussen zitten. Tot en met het voorzien van financiële bouwkundige problemen, daar wordt nog wel erg op de beheerder geleund. Wij proberen het dan terug te duwen en met tempoverschillen gaat dat vooruit. Dat is onze strategie. - Einde interview >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Joost Driehuizen ingevuld. <<

130

131

Expertinterview met Francien de Hoop van VvE-balie Den Haag op 30 mei 2013  Wat is uw naam? Francien de Hoop  Voor welke organisatie werkt u? VvE-balie Den Haag  Wat is uw functie? Project manager  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? Sinds het opstartte in 2008, vijf jaar.  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Ik heb rechten gedaan en bij een bank gewerkt en vervolgens ben ik in de onderhoudsprojecten gaan werken en ik zat toen ook zelf in een VvE. Ik moest in de onderhoudsprojecten 200 woningen per jaar op laten knappen. In Den Haag zijn er sinds 1980 enorm veel onderhoudsprojecten uitgevoerd. Daarbij zijn investeringen gedaan door de gemeente en Het Rijk, maar vooral ook door de eigenaren. Het is ook goed om te weten dat de samenstelling van de woningvoorraad in Den Haag anders is dan in andere steden. Wij hebben globaal gezien zo’n 250.000 woningen in onze stad. Daarbij zijn 50.000 woningen zijn zogenaamde grondgebonden woningen, oftewel eengezinswoningen. 100.000 woningen zijn sociale huurwoningen die in het bezit zijn van corporaties en de andere 100.000 woningen zijn appartementen. Die appartementen zijn verdeeld over 20.000 VvE’s. Dat betekent dat de gemiddelde VvE grootte vijf is. Als je weet dat je hele grote VvE’s hebt (in Scheveningen zit er één van 300 appartementen) en je hebt VvE’s van twee (herenhuizen met gesplitst een benedenwoning en een dubbele bovenwoning) dan zie je dat er een scala een VvE’s bestaat. Bij de onderhoudsprojecten zijn zo’n 38.000 appartementen opgeknapt vanaf de periode ergens in de jaren ‘80 tot en met 2006. Aan het einde van dat traject is er ook gezegd dat we ermee zouden stoppen, maar we wilden wel graag dat er iets is waar de appartementseigenaren terecht kunnen voor vragen. Niet iedereen weet natuurlijk wat een splitsingakte etc. is. We zijn ermee gestart met de boodschap dat we het vooral goed moeten doen. We hebben liever dat we 10 VvE’s goed helpen dan dat we 100 VvE’s half adviseren. Het idee was het borgen van de resultaten van het beleid van de voorgaande periode. Verder zaten er weinig gerichte opdrachten bij. We zijn open gegaan en het is goed gekomen, het genereerde een nette aanloop en we zijn nu vijf jaar verder. In die periode hebben zijn 2500 VvE’s langs gekomen (dan tel ik wel de VvE’s waarmee we rond de tafel hebben gezeten). In het begin hadden we een subsidie voor het opstellen van het meerjarig onderhoudsplan en ze konden in bepaalde wijken voor twee jaar een VvE-beheerder inhuren om hen te helpen. Je merkte bij de onderhoudsprojecten dat er een boost was geweest en dat als er mensen gingen verhuizen het weer inzakte. Het geld was na een tijd op en de pot was leeg en toen zei iedereen dat we wel weer in konden pakken omdat we niks meer hadden, maar ik vond van niet. Het belangrijkste dat we ontwikkeld hebben, en hadden opgebouwd in de jaren, was dat we advies geven. We kunnen de subsidie wel of niet hebben, maar dat is niet waar het om draait. Waar het om draait is dat ze willen weten hoe dingen kunnen worden opgelost. Je hebt een groep mensen en een aantal van de mensen wil iets, maar de rest wil het niet of er is een conflict of er is geen geld of een andere drempel. We hebben onze rol geformuleerd dat we onpartijdig zijn, we zijn geen eigenaar en we hebben geen commercieel belang. Ons doel is om ervoor te zorgen dat het werkt. We proberen de mensen te helpen door ervoor te zorgen dat de mensen samen door één deur kunnen en hun gebouw onderhouden met alle regels van de akte. Dit werk doen we met vijf mensen, anders kunnen we die 500 VvE’s niet

132

helpen. In die 500 VvE’s zitten ruim 15.000 woningen. De mensen komen meestal voor een juridisch of administratief advies naar ons toe. Het valt mij wel op dat er bijna niemand meer is die niet weet dat hij deel uitmaakt van een VvE. Bij het verkopen van woningen wordt nu aangeprezen dat er sprake is van een actieve VvE. Dat was 15 jaar wel anders, toen stond er “er is geen VvE actief dus geen bijdrage”. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Francien de Hoop: Ik wil het wel verdelen want ik zie dat er veel verschil is tussen kleine en grote VvE’s. Bij kleine VvE’s zitten de mensen dichter op elkaar en zijn ze meer van elkaar afhankelijk. Bij grote VvE’s gaat het groepsproces een enorme rol spelen. Bij grote VvE’s heb je over het algemeen een aantal voorlopers en als de VvE geluk heeft vinden ze een toegewijd bestuur. Ook daar zie je soms dat het bestuur zoveel visie heeft dat het erg op de troepen vooruit gaat lopen waardoor ze hun achterban kwijtraken. Dan kunnen er allerlei vreemde zaken gebeuren waardoor het vertrouwen er niet meer is, terwijl het bestuur denkt dat ze hun best doen en de achterban denkt dat ze er niet meer bij worden betrokken. In de Posthoorn stond laatst een stukje dat een voorzitter de verwarming wilde laten vervangen en dat staat in het meerjarenplan en hij had de verwarming uit gezet. Het is een VvE van 82 appartementen (ze zijn ook bij ons geweest) en ze hadden het koud want de verwarming stond uit. Ik vraag me dan af waarom het daar zo is gelopen, ik denk dat de communicatie niet goed is geweest. Ik vind communicatie heel belangrijk, vooral als je buiten de gebaande paden wil gaan. Heel veel gebouwen in onze stad zijn gesplitst al voor de jaren ’70, die hebben soms akten uit de jaren ’50 of ’60. In die oude akten is een reglement waarin staat dat de individuele delen de delen zijn die niet voor de gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Als VvE zijnde vraag je je af waar je voor moet sparen en wat je samen moet onderhouden. Als je wat verder in de tijd gaat zijn ze wel wat meer uitgewerkt. Verder in deze tijd, bijvoorbeeld het isoleren van het gebouw, iets met alternatieve energie, of gemeenschappelijke ruimte, staat niet helder omschreven of de VvE erover gaat, hoe het dan verdeeld moet worden en hoe het besloten moet worden. Als je geen goede communicatie hebt, kom je daar dus geen stap verder mee. Hans: U had het over kleine VvE’s en grote VvE’s, waarbij de grote VvE’s de communicatie wel eens de parten kan spelen. Waar ligt ongeveer die grens? Wanneer spreekt u over een grote VvE? Francien de Hoop: Ik leg de grens voor het gemak op 10. Boven de 10 moet er iets ontstaan in het groepsproces. Het is wel een ruwe scheiding. Hans: U heeft genoemd dat het belangrijk is dat er een aantal mensen aan gaan trekken om de samenwerking los te krijgen. Wat zijn dat voor mensen? Wat zijn de kwaliteiten van die mensen? Francien de Hoop: Eergisteravond had ik een vergadering met mensen die betrokken zijn met wat we voor een gemeente doen met VvE’s. Ik zat om me heen te kijken en ik zag dat het toevallig allemaal voorzitters waren. Het is vaak wel een bepaald type dat taken op zich neemt, want het is toch meestal iemand die enigszins autoritair is van nature en toch ook een bepaalde visie heeft. Als hij ergens ontevreden over is heeft hij een visie en ze gaan er dan mee aan de slag. Vaak zijn het mannen. Er zijn veel meer mannelijke dan vrouwelijke voorzitters, hoe dat kan weet ik niet. Ze hebben altijd een heel uitgesproken mening, maar dat zijn dan de mensen die ik tegenkom. Hans: Zijn die mensen dan ook nog werkzaam? Francien de Hoop: Niet altijd, heel vaak zijn ze gepensioneerd of zijn ze minder gaan werken. Een VvE moet heel blij zijn als er mensen zijn die het willen doen, maar het gaat niet altijd vanzelf goed. Bij de VvE’s die bij ons langs zijn geweest komen we een steeds groter percentage mensen tegen wat conflicten krijgt of heeft. En dat zijn dan conflicten tussen de leden onderling. Dat is dan meestal ook omdat de communicatie niet werkt.

133

Hans: Komt dat dan ook omdat de leden dan toch vaak blijven hangen in de individuele belangen en niet kunnen stijgen naar de gemeenschappelijke belangen? Francien de Hoop: Bij kleine VvE’s is het toch meestal iemand die het algemeen belang niet erkent, dwarsligt. Bij grotere VvE’s is het vaak dat een groot gedeelte afgehaakt is en sowieso niet op vergaderingen komt, dan is er nog een deel dat wel komt maar eigenlijk niet meegenomen is in de besluitvorming en dan heb je het kleine deel dat enthousiast en actief aan de gang is en dat blijft kwetsbaar. Hans: Een vraag over die leiders in een VvE die het voortouw nemen. Kunnen zij ook boven de individuele belangen uitstijgen? Francien de Hoop: Niet altijd, maar over het algemeen toch wel behoorlijk. Ik verbaas me vaak over de bevlogenheid van de voorzitters, alleen wordt het niet gezien. Ze maken ook geen reclame voor zichzelf. Dat zijn meestal de mensen die naar het gemeenschappelijk belang kijken. Leden denken vaak dat de voorzitter het doet omdat hij zelf er beter van wordt of het fijn vindt om de baas te zijn. Je weet alleen niet of het daadwerkelijk zo is. Het is wel interessant als je met ze in gesprek gaat. Bijvoorbeeld; je hebt een overleg met een VvE met een conflict en je nodigt de partij uit, dan doet partij A het verhaal en denk je “nou dat is nog al wat”, dan nodig je partij B uit en mogen zij hun verhaal doen en dat is dan een heel net keurig persoon. Dan biedt je aan om een gesprek te hebben met allebei de partijen en dan zet je ze bij elkaar. Je ziet dat er heel veel dingen verondersteld worden en niet gezegd zijn. Dat is de grootste oorzaak van een conflict, dat mensen zich niet gehoord voelen. Ze hoeven geen gelijk te krijgen, maar ze willen dat er naar hen geluisterd wordt. Ze willen hun verhaal doen en je hoeft er niet bevestigend op in te gaan of tegen te zijn, maar ze willen gehoord worden. De lading zakt dan meteen weg. Ik heb wel eens gehad bij een relatief kleine VvE met vier appartementen dat er iemand bij een feestje 15 jaar geleden iets uit de vriezer had gehaald bij een ander, zonder dat te vragen. Dat was zo begonnen en ze zaten elkaar vervolgens het leven zuur te maken. Ze wilden dat er partij gekozen werd, maar dat doen wij niet. Uiteindelijk is het wel goed gekomen. Eén meneer was heel technisch en voelde zich niet erkend in zijn deskundigheid en de andere meneer was heel zorgvuldig en zag allerlei valkuilen. Er was ook een echtgenote van de één die was bijzonder fel, en de deskundige meneer had dat ook en dat botste. Ik heb toen drie keer gehad dat ze uit de vergadering liepen omdat het gewoon niet ging. Dan was het een paar maanden stil en wilden ze er toch uit komen (er was ergens een lekkage en zwam in de kruipruimte). Ik word erbij gehaald om te kunnen bemiddelen. Partij A wilde eigenlijk gewoon zijn gelijk halen en het anders met de gemeente regelen. Maar wij weten inmiddels dat er ook een verhaal is bij partij B. Ze zijn er nu uitgekomen en hebben gezamenlijk het onderhoud weer opgepakt. Hans: U kent VvE’s in Den Haag, als u nou eens kijkt naar een heel goed functionerende VvE, wat zijn dan de succesfactoren van die VvE? Francien de Hoop: Ze hebben daar een bevlogen voorzitter en commissies. Het zijn een aantal blokken en hebben per blok een aanspreekpunt. Ze hebben maandelijks een overleg met de blokken en de commissie. Er is een nieuwsbrief en ze zijn ook op de vergadering erg uitgebreid. Ze nemen hun werk heel serieus en er wordt goed gecommuniceerd. Er zijn meerdere mensen actief bij die club. Ze zijn vijf jaar geleden begonnen en hebben toen alle contracten tegen het licht gehouden. Ze hebben enorm veel geld bespaard door naar al die contracten te kijken. Bleek dus dat er per gebouw een andere verzekering was, geen liften maar trappen, beltableaus en glazenbewassing, portieken moesten schoongemaakt worden. Ze hebben de contracten geharmoniseerd, dat heeft heel veel geld bespaard. Ze hadden ook spaargeld, maar dat werd niet aangewend omdat er geen besluitvorming plaatsvond. De voorzitter heeft ervoor gezorgd dat het meerjarig onderhoudsplan werd afgestoft, maar als je alleen een goed plan hebt kom je nog niet door die ALV. Het gaat er ook om dat mensen ook zien dat het ook hun plan is. Hij heeft ze erbij betrokken een en dat geeft een goed draagvlak.

134

Hans: Als u nu die VvE in gedachten houdt en wat ze nastreven. Zijn de gemeenschappelijke belangen dan alleen de belangen die zijn vastgelegd in de splitsingsakte als in de gemeenschappelijke delen? Of hebben ze ook op een hoger niveau doelen met elkaar geformuleerd waarnaar gestreefd wordt bijvoorbeeld waardebehoud in onze flat, creëren van woongenot etc.? Francien de Hoop: Het is niet helemaal uit hun zelf voortgekomen. Ik ben zelf met een experiment bezig dat heel erg in die lijn ligt. We hebben een inspiratie-bijeenkomst gehad in januari en er waren 140 woningen in die VvE en er waren 35 mensen (het was geen vergadering het was een informele bijeenkomst) en ik was heel benieuwd of er in deze goed functionerende VvE zoiets dergelijks zou zijn. We hebben ze gevraagd wat ze heel erg prettig vinden aan hun gebouw en hun omgeving en wat ze heel vervelend vonden. Dat moesten ze op briefjes schrijven en gingen we verzamelen. De volgende opdracht was “stel je voor, hoe zou je over 20 jaar hier willen wonen”? Die drie dingen sloten niet naadloos op elkaar aan. Wat bleek was dat de ergste klacht gehorigheid was. Het grootste genot was de groene omgeving en de nabijheid van winkels, dus dat het ook enige samenhorigheid was. Wat ze dachten dat ze nodig hadden was dat misschien wel een lift zouden willen en misschien wat aan de energierekening kunnen doen, maar vooral toch wel veel aan de gehorigheid. Technisch gezien is het heel moeilijk in hun complex om daar wat aan te doen. Dat zeggen andere mensen die in VvE’s zitten dat als er niet is opgenomen in de akte hoe je met isolatie van de schil omgaat, zou je met het isoleren een heleboel wisselgeld genereren voor de tussenwoning want die hebben niet zoveel aan de dak of vloer isolatie. Dat vonden we wel een grappig punt dat terug kwam.

135

Hans: Omdat er zo’n samenverband is waar mensen elkaar opzoeken zijn er kansen om op een hoger abstractieniveau met elkaar samen te werken waardoor je waarde creëert. Francien de Hoop: Ze zijn nu ook bezig met het plaatsen van dubbel glas. De VvE zit in Mariahoeve. We gaan er binnenkort ook wat over op de website zetten. Het zijn duurzame voorbeeld VvE’s. We merken dat VvE’s veel al in hun eentje hiermee worstelen en niet veel collegae tegenkomen die hier ook mee bezig zijn. We hebben nu een 15-tal VvE’s die heel geïnteresseerd zijn om daarover met elkaar in gesprek te gaan en we hebben 13 juni een eerste platformbijeenkomst van die groep en er zit ook een VvE in wording bij. In de Duinstraat hebben we een eerste Pluscomplex. Dat is een oude school dat wordt omgebouwd in een appartementen-complex. Er zijn 10 optanten die lid willen worden van de VvE en vinden het ook leuk en gaan ook in zekere mate verduurzaamheid toepassen bij de verbouwing. Het is een nieuwe tak van sport. Voorheen keken we altijd naar onderhoud en conflicten, maar dat is meer ergens aan de onderkant. Dit is wel belangrijk en het gaat steeds belangrijker worden dat gebouwen toekomstbestendig worden. Dat creëert waarde. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Francien de Hoop: Dat laat nog wel wat te wensen over. Veel mensen leunen achterover. Ik vind het wel dat als ik nu na 15 jaar terug kijk verbetert. Wat ik aan het begin van het gesprek zei; mensen weten in ieder geval dat er een VvE is en ze weten dat ze een appartement bezitten. Ze hebben niet altijd in de gaten dat het bekent dat ingrepen aan de schil van het gebouw gezamenlijk gedaan moeten worden. Hans: Speelt de makelaar of notaris daarin een adviserende rol? Francien de Hoop: Ja, ik denk dat als het bij de notaris plaatsvindt, het al een brug te ver is. Als er een overdracht bij de notaris plaatsvindt dan is het hele voorgaande traject al geweest. Vooral bij de makelaars (NVM makelaars in Den Haag hebben zich vooral gecommitteerd) hebben een test gedaan waarbij ze op Funda aan kunnen geven dat hun VvE oké was. Daar waren de makelaars goed voor te porren en ze hebben bij NVM ook een formulier over de VvE. Ik weet niet of andere makelaarorganisaties dat doen. Dat heb ik ook nog niet aan ze gevraagd, daar ben ik nog niet aan toe gekomen. Ik vind het wel belangrijk en je ziet dus dat wat de marktwerking, ook door de crisis, is dat banken nu gaan stellen dat een VvE ingeschreven moet zijn bij KvK en reserveert voor onderhoud. Dat eisen banken en vooral hypotheekverstrekkers die niet banken zijn steeds vaker. Ze worden dagelijks gebeld door mensen die hun woning willen verkopen of mensen die een woning willen aankopen. Als het dan een complex betreft dat niet actief is, zeggen ze dat ze toch wel graag willen weten hoe het moet en als ze het niet zelf kunnen houden ze daar ook een opstartvergadering op verzoek van de leden. Dan leggen we uit hoe het werkt en kunnen ze daarna kijken of ze iemand inhuren of dat ze het zelf gaan doen. Je ziet ook dat hele goed opgeleide mensen toch ook niet altijd weten hoe het werkt, terwijl ogenschijnlijk niet gestudeerde mensen het weer wel weten. Het is een heel divers beeld. Hans: U bent ook bekend met gecertificeerde VvE’s, SKW certificatie. Speelt dat een rol in de beleving van de kwaliteit van de VvE’s? Francien de Hoop: Wel op het proces maar niet op de communicatie. Als je een SKW certificaat hebt wordt er wel gekeken naar de bedrijfsvoering, het proces of alles volgens de regels gebeurt en dat geldt ook voor de beheerders, maar dat wil niet zeggen dat een beheerder daadwerkelijk terugbelt als hij gebeld wordt. De meest gehoorde klacht over beheerkantoren is dat ze niet terugbellen. Voor de gecertificeerde VvE’s merk ik niet dat het waarde toevoegt. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE-beheerders? Francien de Hoop: Ook heel divers. Het zijn appels en peren en bananen. Ik ken heel veel beheerders en ik moet zeggen dat ik met de meeste beheerders in Den Haag wel een goede relatie heb. Toen ik begon met de VvE-balie in Den Haag heb ik veel VvE-beheerders ook gebeld en uitgelegd dat we het starten en we mensen gaan adviseren en heb aangegeven dat het zou kunnen dat er veel mensen die bij hun in het beheer zitten bij ons komen en dat ik dan graag de mogelijkheid zou willen hebben om

136

dan met hen de communiceren. Het was niet altijd meteen een succes. Ook mijn mensen hebben wel gezocht naar de rol die we erin hebben. Ik zie een VvE als klant bij ons en de VvE is opdrachtgever aan de beheerder dus ik vertel wel aan de VvE’s dat zij de opdrachtgever zijn en ze moeten formuleren wat ze willen. Ze moeten er dan een opdracht van maken en zij moeten het uitvoeren. De klacht is vaak dat de VvE-beheerder niks doet. Dan vraag ik wat ze hebben gezegd dat ze moeten doen. Dan is het antwoord “niks”. De kunst is wel om er een opdracht van te maken, anders valt er niks te beheren. Hans: Ervaren de eigenaren in de VvE ook voldoende dat ze de opdrachtgever zijn? Francien de Hoop: Nee, dat is een gat in de kennis van de VvE. Wij roepen het wel voortdurend. In de beheerkantoren valt en staat alles bij de mensen die er werken. Of het nou eenmansbeheerders zijn of grote kantoren. Het hangt af van de persoon en dat is ook vaak de klacht, dat mensen niet het idee hebben dat er naar ze wordt geluisterd of gehoor geeft aan hun vragen. Er kunnen ook rare vragen gesteld worden waarvan ik denk dat ze daar niet voor worden ingehuurd, dus ben je wel gek als je daar als beheerder mee aan de slag gaat. Dan hebben de eigenaren ook geen kennis van de beheerovereenkomst die er ligt. Als VvE’s die een beheerder zoeken offertes aanvragen, wordt er via internet veel informatie ontsloten Daar kunnen ze heel duidelijk zien wat ze standaard doen of extra, je hebt ook veel pakketten. VvE’s willen het liefst zo weinig mogelijk geld aan de VvE-beheerder uitgeven en er zijn beheerders die voor zes euro per maand in te huren zijn. De woningcorporaties doen ook beheer ten eerste voor hun eigen bezit, maar ze hebben ook VvE’s die van hun zijn geweest en ergens anders naartoe zijn gegaan. Het is wat ik al zei een hele fruitmand aan verschil. Hans: Ziet u daarbij een verschil wanneer een VvE-beheerder SKW gecertificeerd is? Francien de Hoop: Nee. Wij adviseren ook niet dat ze perse moeten shoppen bij een gecertificeerde VvE-beheerder. Ik adviseer wel dat ze moeten shoppen, maar niet perse daar. En ze moeten goed lezen wat ze krijgen, ze moeten contact opnemen, een afspraak maken en kijken of er een klik is. Ik zie wel dat beheerders vaak hun best doen. Er zijn weinig beheerders die denken “laat ik vandaag maar weer alles in de soep lopen”. Er is een groep er wordt een besluit genomen en het wil ook niet zeggen dat iedereen met het besluit eens is. Een besluit gaat altijd volgens het democratisch principe. Er zijn altijd mensen die het niks vinden, als die gaan klagen moet je er altijd achter zien te komen waar het op gebaseerd is. En als zij meegestemd hebben maar de meerderheid iets ander wil, dan gaat het niet. Dat is dan jammer. Daar kan je niet zoveel aan doen. Hans: VvE-beheerders hebben een slechte naam. Ziet u een verbetering in hun dienstverlening en imago afgelopen jaren? Of is het nog steeds hetzelfde als 15 jaar geleden? Francien de Hoop: Nee, het is heel anders. Ik zie wel dat VvE-beheerders over het algemeen meer weten. Ik heb het niet per definitie een negatieve indruk van VvE-beheerders. Eigenaren hebben dat wel. Ik probeer wel wat afstand te bewaren met de VvE-beheerders. Aan de ene kant wil ik wel communiceren over de VvE’s die bij ons komen, maar aan de andere kant als ik alleen maar vriendelijk koffie drink met één roept de ander al dat ik ze voor trek etc. en moet ik onpartijdig blijven. Hans: Wordt VvE-balie Den Haag ook wel gezien als bedreiging voor VvE-beheerders? Francien de Hoop: Nee wij doen geen beheer, maar het wordt wel eens zo ervaren. Ik kwam laatst een grotere beheerder op een vergadering van een voorbeeld-VvE tegen en die zei tegen mij dat hij steeds werd gebeld door onze mensen en dat hij te horen kreeg dat hij het niet goed doet. Toen zei ik dat ik mijn medewerkers erop aan moet spreken dat ze hun boodschap anders moeten overbrengen of er is ze iets ontgaan en dat ik hun kant dan ook wel wil horen. Hij was bij voorbaat al op de kast gaan zitten en ging in de verdediging. Hij is nu wel ontdooid, maar ook daar is weer datzelfde stukje communicatie niet goed. Ik wil ze niet bedreigen, ik wil alleen dat de VvE’s beseffen dat zij bepalen wat de beheerder doet en dat ze dat op een goede manier regelen. De beheerder heeft in principe iets meer richting en je hebt ook beheerders die bestuurder worden en dan hebben ze volgende de akte ook meer bevoegdheden en een andere positie. En dan zijn die ook wel expliciet toegekend in de ALV. Dat is wat anders dan alleen maar beheerder zijn.

137

Hans: De gezonde rol is toch wel dat de VvE de opdrachtgever is en de VvE-beheerder de opdrachtnemer is. Vindt u dat een goede VvE-beheerder ook een adviseur is voor de VvE? Francien de Hoop: Ja dat denk ik wel. Door ze te wijzen op mogelijkheden en alternatieven. Je ziet ook veel vernieuwing en innovatie op de onderhoudsmarkt. Ik denk dat het voor een VvE-beheerder goed is om daarbij bij te blijven en de eigenaar erop te wijzen. Hij moet ook laten weten hoe je het beste de offertes aan kan vragen en het helder te vergelijken. Hij moet ook het belang van de VvE vooropstellen. Hans: We kunnen wel concluderen dat de houding van de VvE-beheerder bepalend is voor de kwaliteit van de samenwerking binnen een VvE. Francien de Hoop: Meestal wel. Bij de eerdergenoemde voorbeeld-VvE staat het eigenlijk los van de beheerder, maar dat komt omdat die voorzitter zo sterk opgetreden heeft. Een beheerder zou dat ook ten dele op zich kunnen nemen. Maar wat is het belang van de beheerder? Je hebt een contract, je krijgt jaarlijks geld voor een aantal taken, die taken staan in een pakket. Ik denk dat er hele grote kansen zijn voor de beheerders en ik denk ook dat de tijd rijp is dat VvEbeheerder een beroep wordt. Eigenlijk zou er een opleiding voor moeten zijn. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Francien de Hoop ingevuld. <<

- Einde interview -

138

139

Expertinterview met Hans Rosenveldt van MVGM op 3 juni 2013  Wat is uw naam? Hans Rosenveldt  Voor welke organisatie werkt u? MVGM Vastgoedmanagement  Wat is uw functie? Manager VvE beheer  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 15 jaar  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Ik kom uit de sportwereld. Mijn vorige functie voor MVGM was een fabrikant van tennisballen. Ik werk bij MVGM en voorgangers nu zo’n 15 jaar. Toen ben ik bij Woningbeheer terecht gekomen als adviseur onderhoudstimulering op een gemeenteproject in de wijk Rustenburg Oostbroek. Dat werk heb ik ongeveer twee jaar gedaan en toen ben ik binnen Woningbeheer verder gegaan als bestuurder. Later ben ik coördinator geweest en toen is Woningbeheer overgenomen door Meeus en daar ben ik senior accountmanager, dat houdt in dat ik een aantal verenigingen (vooral grote) zelf beheer. Daarnaast ben ik in de afdeling verantwoordelijk voor acquisitie en de procedures van het in- en uitstromen van verenigingen. Vroeger heb ik leiding gegeven aan mensen die VvE’s beheren, dat heb ik op een gegeven moment gestopt omdat ik te veel deed en te commercieel ben opgeleid, dus vond ik acquisitie interessant.  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? 15 jaar Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Hans Rosenveldt: Als je het over de samenwerking hebt tussen VvE’s ben ik heel snel klaar want die is er niet. Als je hebt over de samenwerking binnen de VvE’s en de eigenaren is dat heel divers. Sommige VvE’s doen zich voor als een soort theeclubje (gezellig bij elkaar over de vloer komen en leuke dingen doen en samen verantwoordelijk zijn voor het gebouw), tot verenigingen waar ze elkaar letterlijk de tent uit vechten en alles wat ertussen zit. Als ik kijk naar de ontwikkeling dan zou ik zeggen dat de ontwikkeling is dat mensen steeds meer op zichzelf zijn en dat uit zich ook in de VvE. Ze zijn meer bezig met hun eigen zaken dan dat ze kijken naar een collectief belang. Je ziet het individueel belang dominanter worden. Dat zie je in de hele maatschappij want dat is veel meer op zichzelf en ook een VvE is daar een onderdeel van. Hans: Je kent ook een aantal VvE’s waar het goed gaat hoor ik je zeggen. Als je daar nou naar kijkt, wat zijn dan de redenen dat het goed gaat? Hans Rosenveldt: Het heeft vaak te maken met een start, dat men als VvE een goede start heeft gemaakt. Je ziet dat er redelijk wat wordt gewisseld qua eigenaren. Een eigenaar die in een goed lopende VvE komt, draait daar dan in mee een pakt het op. Als een VvE op wat voor manier dan ook een rommelige start heeft gemaakt, is het heel moeilijk om dat goed op de rit te krijgen. Mensen vinden het prima om op een rijdende trein te springen, maar om voor de trein te gaan staan en deze weer op gang te krijgen, krijg je bijna niemand voor. Een goede start is heel belangrijk en een goede start is het halve werk Hans: Hoe ziet zo’n goede start er dan uit? Wat moet er dan gebeuren? Hans Rosenveldt: Er moeten sowieso een aantal mensen zich verantwoordelijk voelen voor een gebouw. Wat je natuurlijk in een VvE in de opstartfase ziet, is dat er altijd een aantal vrijwilligers

140

opstaat die een aantal taken wil vervullen, los van wat een professioneel beheerder doet. Je moet het echt vanuit het gebouw zelf zien. Mensen moeten toch een stukje verantwoordelijkheid op zich nemen en een beetje gevoel bij het gebouw hebben. Als dat soort mensen de zaken op poten gaan zetten, trekt dat de rest wel mee. Het betekent sowieso dat een hoop eigenaren zeggen dat ze blij zijn dat die mensen, die zaken op poten zetten, het doen en houden alle kritiek binnenskamers. Andere eigenaren denken dat als die mensen wat doen, dat zij ook een steentje bij willen dragen en dan heb je misschien ineens mensen die zich de “tuincommissie” gaan noemen want de één houdt zich bezig met de financiën en de ander houdt contact met de beheerder en de ander kijkt naar hoe alles technisch gaat en dan doen zij de tuin wel. Er zijn dus mensen die het opzetten en de meelopers (tuincommissie of de jaarlijkse barbecue). Het maakt niet uit wat ze doen maar ze voelen zich betrokken bij de woonomgeving. Hans: Zie je dan in zo’n VvE waar goed word samengewerkt dat er ook andere doelstellingen worden nagestreefd behalve het onderhoud van de gemeenschappelijke delen binnen de akte? Hans Rosenveldt: Ja. Sommige verenigingen schieten er wat in door want die gaan van alles regelen als VvE waar ik van denk dat het allemaal prima is, maar ergens houdt het gewoon op. En als iedereen het allemaal goed vindt is het prima, maar als er een eigenaar is die niet mee wil werken en niet daaraan mee wil betalen uit de pot, krijg je scheve gezichten. Dat vind ik niet reëel want die persoon heeft wel gelijk. Het is heel leuk om een barbecue te organiseren voor alle eigenaren maar als een eigenaar daar geen zin in heeft moet hij dat wel aan kunnen geven, hij heeft bijvoorbeeld liever dat daarvan dan geschilderd wordt. Hans: Een barbecue organiseren is denk ik ook een middel om elkaar beter te leren kennen. Als we dat nou vertalen naar doelstellingen, wordt er dan ook gekeken dat er bijvoorbeeld naast onderhoud ook gezamenlijk zorg word ingekocht of zie je dat er energie word ingekocht of kinderopvang? Hans Rosenveldt: Dat soort dingen ken ik niet. Energie inkopen wordt vanuit de VvE ook wel gedaan en wat ze dan doen is gemeenschappelijk onderhoud doen van de CV ketel. Iedereen heeft zijn eigen CV ketel maar als alle eigenaren tegelijk naar dezelfde leverancier stappen kan dat goedkoper, dat zie je wel. Het is niet altijd een succes want een aantal eigenaren wil hun eigen zegje erin hebben. Als je een CV ketel neemt, heb je altijd wel iemand die weer iemand kent die de ketel goedkoper kan krijgen en dan gaat hij liever daar naartoe. Vanuit onze rol als beheerder is het niet iets wat wij stimuleren omdat wij weten dat het uiteindelijk misschien niet zo goed loopt zoals ze denken en juist weer de regel voor wrevel zou kunnen zijn. Hans: Verduurzamen zou ook wel een mooie doelstelling van een VvE kunnen zijn want dat leidt weer tot energiebesparing. Zie je daar een ontwikkeling in? Hans Rosenveldt: Nee. Je gaat straks een aantal mensen spreken die er veel in zien, maar als ik het vanuit het veld zie, zie ik het niet hard gaan. Dat heeft enerzijds te maken met mensen die in een appartement over het algemeen niet een hele lange woonvisie hebben en tegelijkertijd heb je voor al die zaken die je dan gaat doen een investering aan zit en een terugverdientijd. Mensen kijken daar wel naar. Ze geven nu liever geld uit aan het schilderen (omdat ze er iets van terug zien als ze hun huis willen verkopen) dan dat er allerlei zonnepanelen op het dak staan. Hans: We komen wel in de trend dat mensen langer blijven wonen in het gebouw, zeg maar doorstromen binnen een VvE is wat minder op het moment. Gaan daardoor niet een aantal eigenaren toch mogelijk nadenken over andere dingen in zo’n VvE? Hans Rosenveldt: Het begint bij dingen als vervangen van lampen in het gebouw door LED lampen, dat zie je wel. Grote investeringen zie ik niet, het gebeurt in kleine stapjes. Je ziet niet dat een complex van Label F naar Label B gaat. Labels zijn absoluut geen onderdeel van gesprek, geen issue.

141

Hans: Als jij als VvE-beheerder daar in de vergadering iets over vertelt, wat zijn dan de reacties? Hans Rosenveldt: Het leeft niet. Het label is sowieso ook moeilijk uit te leggen. Je kan natuurlijk naar het appartement kijken maar je moet naar het geheel kijken. Het eerste label was een “doodgeboren kindje” dat sloeg nergens op en de nieuwe versie wordt communicatief ook heel slecht uitgerold dus ik denk niet dat je het aan de markt moet overlaten. Ik zit natuurlijk ook in een grote stad, dat scheelt misschien ook nog. Het zijn niet allemaal hele dure appartementencomplexen. Ik heb natuurlijk ook behoorlijk wat in de Schilderswijk en dat soort complexen, en daar leeft dat soort dingen niet. Men vindt met name de veiligheid en een stukje onderhoud belangrijk in de VvE en dat de woning in ieder geval qua mogelijke verkoopwaarde goed blijft. Naar de verkoopwaarde wordt veel gekeken. Dat komt heel vaak terug want als je aan eigenaren vraagt wat er aan onderhoud moet gebeuren, krijg je als antwoord: schilderen. Dat is echt het belangrijkste omdat dat de uitstraling van het pand is. Hans: Je bent waarschijnlijk ook bekend met gecertificeerde VvE’s, zie je een verschil in kwaliteit van gecertificeerde VvE-beheerders? Heb je ook gecertificeerde VvE-beheerders? Hans Rosenveldt: Nee, we hebben geen gecertificeerde beheerders. Er zijn er ook nog maar heel weinig. Ik heb ooit een keer een woningbeheer gehad dat zat in de commissie voor de certificaten voor VvE’s een belangengroep. Die konden allebei een keer niet en toen hebben ze mij gestuurd. Dan heb je echt het verschil tussen het veld en een man achter het bureau. Het klopte niet, er zat een ambtenaar van de gemeente Rotterdam en die zei (ondanks dat hij wist waar alle VvE’s aan moesten voldoen): “Alle VvE’s in Rotterdam moeten gecertificeerd worden”. Dat snap ik dan niet want die eisen zijn dermate hoog en ik heb toen ook letterlijk gevraagd waar hij voor gaat. Ga je voor het optimum (de bovenste 2% van de VvE’s) of ga je voor de massa? Zijn antwoord was dat hij wilde dat het een succes wordt en dat alle VvE’s gecertificeerd worden. Dan moet hij wat met de eisen doen want een VvE gaat dat niet redden als ze dat al willen. De lat was veel te hoog gelegd. Dat is ook gebleken want als je kijkt naar wat een VvE moet betalen (geld is natuurlijk ook belangrijk) om gecertificeerd te worden, vinden de eigenaren dat ze het geld wel beter kunnen besteden. Tegelijkertijd is het zo dat zo’n certificaat volledig onzichtbaar is want wij komen uit de branche en we weten inderdaad dat er iets is als een VvE certificaat maar dat zit niet vol in je geheugen. Ook de makelaars gebruiken het niet in het verkoopverhaal. En dat is ook logisch want er zullen toch eerst ook een behoorlijk aantal VvE’s gecertificeerd worden want dan kan je het verschil maken. Dan heb je een onderscheidend vermogen en dan kan de makelaar er wat mee doen. Het is allemaal een verkooptruckje. De essentie is wel geweest dat het ook om de inhoud gaat. Wij hebben meegedaan aan de pilot en daar hebben we twee VvE’s gevonden die wel op konden gaan voor een certificaat. Die VvE’s zitten nog wel bij ons in het beheer, maar niet meer met het certificaat omdat het uit de praktijk bleek dat de eisen te hoog waren. Het is wel een policy van MVGM om het te stimuleren want uiteindelijk hebben wij een adviserende rol. Onderhoud is een standaard agendapunt van ons op de vergaderingen. Het wordt op zijn minst aan de orde gesteld en we voeren uit wat de VvE wil. We zouden kunnen zeggen dat ze het beter niet kunnen doen maar uiteindelijk is het hun besluit en zo komt het ook in het verslag “de vereniging besluit, niet MVGM besluit”. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Hans Rosenveldt: Ook heel wisselend. Je komt eigenaren tegen uit alle rangen en standen van de bevolking dus er is niet iets over de algemeenheid te zeggen. Sommige eigenaren denken meer te weten dan dat ze feitelijk weten. Bijvoorbeeld: mijn vader was huisarts. Vroeger ging er iemand naar de huisarts en die zei dat hij ergens last van had en mijn vader ging het onderzoeken en zei “je hebt longontsteking”. Nu gaat er iemand naar de huisarts en zegt “volgens mij heb ik longontsteking”. Dat heb je in VvE’s ook. Waar ik vroeger vergaderingen draaide en waar ik een soort referaat liep af te steken met de agendapunten, worden dat soort dingen vaak al overgenomen door eigenaren omdat ze denken dat soort dingen al gezien of gehoord hebben. Het is wel goed dat ze zich verdiepen. Ik ben allang blij dat er mensen komen naar een vergadering want dat is al een probleem. Als ze dan zich ook nog hebben voorbereid met alle vergaderstukken en wellicht ook nog alle informatie hebben doorgezocht, is het alleen maar goed. Alleen zijn ze soms niet van een niet goed geformuleerd standpunt af te brengen. Als ze

142

eenmaal een gedachte hebben is het lastig om ze van die gedachte af te brengen. Hans: Heb jij het idee dat makelaars en notarissen voldoende tijd besteden om de kopers te vertellen waar ze in stappen in de VvE? Hans Rosenveldt: Nou, ik weet het eerlijk gezegd niet. Ik vraag me af of een koper er ontvankelijk voor is. Ik geloof best dat die notaris bij de overdracht vertelt over de VvE en splitsingsakte etc. Die mensen zijn vooral bezig met het inrichten van een keuken bijvoorbeeld. Dat is bij een makelaar idem dito. Je kijkt naar de ruimtes en wat je ermee kan en waar zo’n huis staat. Ze zitten denk ik in een andere emotie. Natuurlijk zou er meer aandacht aan gegeven moeten worden maar of het heel veel uithaalt en blijft hangen is maar de vraag. Hans: Bij de vorige vraag zei je dat het bij de start heel belangrijk is dat een aantal mensen opstaat, zich verantwoordelijk voelt en ergens mee aan de start gaan. Wat voor mensen zijn dat en wat voor kennis hebben zij? Hans Rosenveldt: Over het algemeen zijn het mensen die tijd over hebben, dat is toch meestal wel de oude garde. Je hebt inderdaad ook de wat hogere opgeleide mensen in de wat betere banen, ook vaak gerelateerd aan vastgoed, die dan iets in een bestuur willen doen. Maar je ziet dat de groep gepensioneerden oververtegenwoordigd is. De hele markt is aan het vergroten wat dat betreft. Hans: Ben je van mening dat de samenwerking binnen zo’n VvE wel positief word beïnvloed als er meer deskundigheid is en meer eigenaren betrokken zijn? Hans Rosenveldt: Ja natuurlijk, het punt is dat het soepeler loopt als ze zelf dingen kunnen regelen voor een gebouw dan dat ze voor elk klein dingetje langs een kantoor als MVGM moeten. Wij proberen een totaalpakket te verkopen met technische ondersteuning etc., maar eigenlijk zou het voor een VvE beter zijn als ze de administratie door een externe partij laten doen, het klachtenonderhoud door een externe partij laten doen en verzekeringszaken etc. zelf organiseren. Ze zouden de doelen voor lange termijn dus zelf kunnen doen en voor uitvoerende zaken zouden ze het bureau kunnen inschakelen. Hans: De ALV, is de opdrachtgever voor de dienstverlenende VvE-beheerder. Heb je het idee dat eigenaren die rol ook waarmaken in een VvE? Zijn ze ook een goede professionele opdrachtgever voor jullie? Hans Rosenveldt: Nee, maar de goede niet nagesproken. Wat een mooie club is bijvoorbeeld dat woningen die huurders huren worden verkocht aan de huurders, want zij veranderen niet van gedrag. Zij hangen heel erg tegen de woningcorporatie aan. Zij doen gewoon nog steeds dezelfde dingen en veranderen niet van omgeving. Daarnaast is het zo dat een vereniging als één vereniging spreekt en een besluit neemt, maar dat wil nog niet zeggen dat iedereen het ermee eens is. Dus daar zit nog wat onder. Hans: Zie je dat in een VvE waar uitsluitend eigenaren wonen de eigenaar een goede opdrachtgever is? Hans Rosenveldt: Daar wel, daar zijn dan ook niet zulke hele grote verenigingen (met tussen de 20 en 60 appartementen) en dan hebben de mensen onderling ook nog een verband, dan zie je ook wel dat ze weten wat ze doen. Dan hebben ze het ook met elkaar kortgesloten en dat zijn de betere verenigingen. Dat zijn voor ons ook de prettigste verenigingen om mee te werken. Dat willen wij ook heel graag. Ze zijn wel lastig maar we weten wel wat we aan ze hebben. Een woord is een woord en klaar. Bijvoorbeeld: In zo’n vereniging zit een bestuur en er word besloten wat MVGM doet en wat het bestuur doet. Dan hebben wij altijd keurig onze klusjes klaar, maar dan moeten we nog wachten op het bestuur omdat die zijn afspraken niet na komt. Ze vergeten het dan weer. Wij zijn er natuurlijk dagelijks mee bezig en zij op gezette tijden. Dan zakt het een beetje weg en als wij een brief sturen doen ze er weer wat mee.

143

Hans: Wat zie je van de jongere mensen die zich in een VvE mengen? Zie je daar ook een groei met dat ze actief zijn? Hans Rosenveldt: Nee, het zijn voornamelijk de ouderen en je hebt een bepaalde groep, vaak mensen die niet een gezin vormen. Een grappige groep is bijvoorbeeld mensen met een homoseksuele achtergrond. Ik heb heel veel voorzitters (relatief gezien) die geen gezin willen vormen en hebben een huis gekocht met zijn tweeën en willen daar wel blijven wonen. Een man en een vrouw heb ik bijvoorbeeld nooit in bestuursfuncties gezien. Dat heeft gewoon te maken met het feit dat ze de kans op kinderen niet hebben uitgesloten en als ze kinderen krijgen, willen ze toch groter wonen. De jongere groep zijn ook de starters, zijn ergens begonnen en hebben nog geen einddoel. Je ziet de jongeren nog geen posities nemen in een bestuur of actief worden in commissies. Eenpersoonshuishoudens zijn ook mensen die zich ervoor interesseren. Het zijn dus vooral mensen die ten aanzien van hun visie op de huidige woonsituatie dat ze zo willen blijven. Hans: MVGM is natuurlijk een grote professionele partij, hebben jullie tips en trucs richting zo’n VvE om toch eigenaren te mobiliseren en ze actief te krijgen? Hans Rosenveldt: Nee die zijn er niet. In elke vergadering word het omgeroepen en dan mag je blij genoeg zijn dat je genoeg stemmen hebt om te vergaderen. Vorige week hadden we een vereniging van 122 appartementen, daar waren welgeteld 36 stemmen van vertegenwoordigd, waarvan een stuk of acht door middel van een volmacht. Dus ik had een man of 20 in een zaal zitten. Er zitten een paar mensen naast me achter de tafel en dat zijn dan de bestuursleden, er zat twee man kascommissie in de zaal, er zat een technische commissie in de zaal. Ik heb geen idee hoe dat komt, het interesseert ze gewoon niet. Ze komen na een dag werken en na het avondeten niet meer van de bank af om naar een vergadering van de VvE te gaan, al gaat het over hun geld. Ik zeg wel eens dat als je wil dat ze komen, je de maandelijkse bijdrage moet verdubbelen, dan komen ze wel. Er worden besluiten genomen om dingen te doen in hun woonomgeving vanuit hun eigen portemonnee en dat is het belangrijkste dat er is. Eigenlijk is het te zot. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE-beheerders? Hans Rosenveldt: Ook daar is weer een onderscheid te maken. Je hebt natuurlijk een aantal stabiele factoren, maar waar het vaak op misloopt is communicatie. Communicatie tussen de beheerder en de eigenaar is echt heel belangrijk. Dingen moeten goed uitgelegd worden. Als er een vereniging bij ons weg gaat, gaat het niet omdat wij dingen fout gedaan hebben, maar omdat mensen andere dingen verwachten of op een andere manier zaken voorgespiegeld hadden gezien. De eigenaren hebben andere verwachtingen vaak dan dat redelijk is. Er ligt een beheerovereenkomst, maar dat zijn vaak de dingen die in de vergaderingen besproken worden en voortkomen uit zo’n beheerovereenkomst. Het gaat dan over de interpretatie. De communicatie moet helder zijn wat je doet en wat je niet doet. Hans: Wat doet MVGM eraan om de miscommunicatie te voorkomen? Hans Rosenveldt: We werken sowieso met standaard notulen, standaard teksten. We proberen die zodanig op te stellen dat het helder is, maar daar slagen we niet altijd in. We herhalen ook altijd wat er in de vergadering afgesproken is, even teruggrijpen. Vooral wat ik altijd tegen mensen zeg is dat ze geen dingen moeten beloven waar ze meteen al aan twijfelen of ze het waar kunnen maken. Zeg wat je doet, maar doe ook wat je zegt. Zeg vooral niet wat je niet kan doen. En het moeilijkste woord over het algemeen is “nee”. Het lukt niemand om nee te zeggen. Bijvoorbeeld: als iemand aan jou vraagt “ik wil graag dat u een concept huishoudelijk reglement opstelt”, los van het feit dat het niet in de beheerderovereenstemming staat. Dan kan je zeggen “Ja dat doe ik, geen probleem”, dan heb je in ieder geval één probleem opgelost want je stelt de klant tevreden. Als je zegt “nee, dat doe ik niet want dat hoort niet bij mijn taak”, dan vinden zij dat het wel bij je taak hoort en dan moeten ze een afspraak maken. Als je dan aangeeft dat je voorlopig geen tijd hebt om een huishoudelijk reglement op te stellen, ben je in ieder geval duidelijk. De persoon die “ja” zegt, hangt er ook aan vast en dat komt dan op de actiepuntenlijst te staan. Hij houdt zich netjes aan alle acties waarvoor hij betaald wordt, maar hij wordt dan afgerekend op het huishoudelijk reglement (of die er goed uit ziet, of te laat geleverd is). Met als mogelijkheid dat de vereniging zegt “we gaan weer een deurtje verder”.

144

Hans: Wat is jouw definitie van een goede VvE-beheerder? Hans Rosenveldt: Als persoon dat hij zich in kan leven in de problematiek van een gebouw waar hij niet dagelijks is. Inlevingsvermogen dus. Hij moet enigszins financieel, enigszins technisch en enigszins facilitaire achtergrond hebben. Hij is dus echt een spin in het web en zo moet hij zich ook gedragen. Daar geldt dan ook gelijk voor dat hij ook daar zijn grenzen in moet aangeven. Dat moet dan ook herkend worden. Je moet mij niet vragen hoe je een balkon moet renoveren, daar heb ik geen opleiding voor gehad. Wij hebben dan technische managers, maar door de jaren heen dat ik dit werk doe heb ik wel enige ervaring opgedaan dat ik enigszins wat dingen kan herkennen. Dan kan ik dus op tijd aangeven dat het tijd wordt om een specialist in te huren. Je moet je niet groter voordoen dan je bent want dat is de grootste valkuil waar je in kan stappen. Hans: Is een goede VvE-beheerder, die uiteraard zo goed mogelijk de opdrachten uitvoert, ook een goede adviseur? Hans Rosenveldt: Jawel want een klant verwacht uiteindelijk ook dat de accountmanager kennis van zaken heeft. Vroeger was dat veel sterker, dan gingen ze jou echt vragen hoe je dingen zou doen. Tegenwoordig zijn de mensen toch wel meer zelfredzaam geworden, ook op dat gebied dus individueler. Hans: Wat zijn nou belangrijke aspecten waar de VvE-beheerder een adviesrol in heeft? Hans Rosenveldt: Kostenbesparing, want het gaat toch vaak om geld. En onderhoudsplanning. Ze kunnen ook verzekeringsadvies uitbrengen maar dat mag tegenwoordig niet meer omdat je niet de papieren ervoor hebt. Ik ben benieuwd hoe de collega’s daarmee omgaan, wij hebben sinds kort een eigen verzekerings-kantoortje omdat probleem te ondervangen. Het maakt mij niet uit of je nou een offerte aanvraagt of dat iemand anders dat doet voor een opstalverzekering. Ik vraag ook offertes aan voor onderhoud, dat mag wel. Het mag alleen niet van verzekeringspolissen, ik zou dus ook geen spaarrekening meer openen voor een vereniging omdat je dan op een financieel vlak zit. Dan moet je daar weer kennis en kunde van hebben. Transparantie is ook een belangrijk element. Wij zijn aan niemand of niks gebonden en we benutten ook elke mogelijkheid om dat duidelijk te maken aan onze klanten. De vereniging is aan zet, wij voeren uit wat de vereniging wil en we werken met de partij die de vereniging voorstelt. Wij verdienen aan onze klant en dat is het. Er is nog één iets, waar wij ook open in zijn, dat wij centraal inkopen omdat we de grootste vastgoedbeheerder van Nederland zijn voor energie en liftcontracten. Daar kan een VvE vrijwillig gebruik van maken en wij leveren het. Dat kost 5% van het voordeel dat ze hebben. Dat gaat dan naar ons als tegenprestatie maar daar zijn we heel open en transparant in. Het is ook een logische stap en past ook binnen het beleid “VvE is aan zet, VvE bepaalt”. We bieden ze een optie en ze kunnen er wel of geen gebruik van maken. Daarbij geldt bij ons dat eerlijkheid het langst duurt. Je probeert ook bij VvE’s langdurige relaties op te bouwen, want een VvE die één jaar bij ons in beheer is kost ons geld. Wij proberen alles te regelen met het oogpunt dat we een langdurige relatie hebben. Hans: Jullie zijn ook bekend met het fenomeen “gecertificeerde VvE-beheerders”, wat vind je van dat fenomeen, is dat een kans voor VvE-beheerders om zich te laten certificeren? Hans Rosenveldt: We zijn ermee bezig om gecertificeerd te worden. We zijn nu via een onafhankelijke partij aan het kijken of we het goed doen. Want wij waren vroeger onderdeel van AEGON en we zijn op zijn Amerikaans gecertificeerd. Dat is een hele zware, bij MVGM moeten alle procedures goed uitgeschreven zijn en bij alles wat we doen moeten twee paar ogen ernaar gekeken hebben. We hebben dat soort zaken goed geregeld. Ik denk dat het voor de VvE’s op zich wel lukt, maar we waren al veel eerder gecertificeerd geweest als we niet allemaal kleine VvE’tjes hadden gehad. Er wordt verwacht dat je minimaal één keer per jaar vergadert met de VvE en dat kan je met die kleine VvE’s niet waarmaken, dat zou ook niet moeten. We vergaderen alleen met de VvE’s als zij dat wensen. We hebben verenigingen die drie jaar niet vergaderd hebben. Als wij ze uit onszelf uitnodigen voor een vergadering, komt er geen één opdagen. Ze houden de maandelijkse bijdrage keurig bij en als er een opdracht is, wordt dat keurig opgelost en dat vinden ze goed, maar ze hebben geen zin in vergaderingen. Ze zien er de meerwaarde niet van in. Daar heb ik in het begin ook vreemd tegenaan zitten kijken.

145

Hans: Zou het niet zo zijn dat die eigenaren elkaar tegenkomen in het portiek en informeel met elkaar overleggen? Hans Rosenveldt: Ongetwijfeld. Wat je nu heel veel krijgt is dat mensen met elkaar vergaderen omdat ze een buurman hebben gesproken en het dak bijvoorbeeld geschilderd moet worden. Dan vragen ze of we voor een offerte kunnen zorgen en dat ze kunnen vergaderen; dan regelen we dat. Iedereen is dan helemaal tevreden, maar we hoeven ze niet elk jaar uit te nodigen want ze komen echt niet opdagen. Hans: Merk je ook dat vanuit de consument wordt gevraagd naar gecertificeerde VvEbeheerders? Hans Rosenveldt: Ja, je merkt het wel meer. Met name met de leden van VvE-Belang, die krijgen een blad en daar staat het allemaal in. Dat zijn de serieuzere VvE’s die ernaar vragen. Dat is niet perse de reden dat we ermee begonnen zijn, we waren er al langer mee bezig. De vraag naar gecertificeerde beheerders neemt ook wel weer af want wat beter bekend is, is dat meerdere beheerders helemaal niet gecertificeerd zijn. Desondanks vind ik het wel goed om gecertificeerd te zijn. Ik wil best aansluiten bij de club die wel gecertificeerd is want ik pas daar prima bij. En ik ervaar dan soms ook de meerwaarde ervan. Mensen vragen waarom ik niet gecertificeerd ben, dan is dat omdat we meer dan 100 kleine verenigingen hebben. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Hans Rosenveldt ingevuld. <<

146

- Einde interview -

147

Expertinterview met Kees Oomen van VvE Belang op 6 juni 2013  Wat is uw naam? Kees Oomen  Voor welke organisatie werkt u? VvE Belang  Wat is uw functie? Directeur  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 2008  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Ik heb een juridische achtergrond. Voordat ik bij VvE Belang in loondienst kwam heb ik jaren gewerkt als advocaat. Mijn relatie met VvE belang is eigenlijk ontstaan op persoonlijke gronden. Omdat ik Raymond en Fred persoonlijk ken. Ik ben wel door mijn juridische achtergrond door hen gevraagd bij bepaalde projecten eens mee te denken en mee te schrijven met name. Dat heeft er toe geleid dat ik in 2008 betrokken ben geraakt bij een grote aanbesteding en ik heb het aanbestedingsdocument geschreven. Ik heb de onderhandelingen in het kader van de aanbesteding gedaan en dat project hebben we ook gegund gekregen. Dat is dus een mooie start en dat was een groot project in Voorburg-Noord, een wijkgerichte aanpak, 750 VvE’s met allemaal achterstallig onderhoud waarvan nog geen 100 VvE’s geactiveerd waren. Drie jaar later waren er ruim 650 geactiveerd en die hebben wij opgeknapt. Dat is dus een heel mooi project geweest en daarmee heb ik ook meteen het hart van de VvE geraakt en ook meteen het hart van het onderwerp van je onderzoek. Ik ben nauw betrokken geweest met het opzetten van VvE opleidingen. Ik ben jurist, maar ook docent op een universiteit geweest heel lang. Raymond had mij dus gevraagd of ik mee wilde denken voor het opzetten van eigen opleidingen voor VvE Belang en dat heeft geleid tot VvE opleidingen. Dat zijn projecten die ik gedaan heb voor ik echt in loondienst kwam. Vanaf 1 januari 2012 ben ik in loondienst als directeur organisatie. Dus ik ben verantwoordelijk voor de club hier zoals we hier zitten, maar ook voor de public affairs. We hebben een hele simpele verdeling gemaakt. We hebben een stichting (de echte belangenbehartiging) en we hebben een service B.V. (de producten en diensten). Ik ben verantwoordelijk voor de stichting en Raymond is verantwoordelijk voor de service B.V. Natuurlijk trekken wij op sommige projecten samen op en helpen wij elkaar met bepaalde zaken daar waar nodig. In de public affairs heb ik contact met de hele wereld, veel contact in politiek Den Haag, heel veel en goede contacten op het ministerie en verder maken we onderdeel uit van allerlei platvormen en convenanten. Het is een breed scala aan activiteiten waar ik me mee bezig houd. Ik ben bezig met alle facetten van de VvE. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Kees Oomen: De vergadering van de algemene leden vergadering van de VvE is bijna te vergelijken met een vergadering van de beveiligingsraad van de UN (United Nations). Wij horen hier natuurlijk over het algemeen de zaken die niet goed gaan, die horen we veel meer. Waar de zaken wel goed gaan hoor je niet, want daar gaat het goed. De zaken waar het niet goed gaat zijn wel vaak heel schrijnend. Ik durf wel de stelling aan “samenwerken in een VvE is lastig”. Eén van de grotere hobbels die mensen serieus moeten overwegen als ze een appartement kopen, wil je en kun je dat aan. Je hebt een gezamenlijke verantwoordelijkheid en dat betekent dat je ook samen dingen moet doen/ondernemen/actief moet zijn. Vaak realiseren mensen zich dat niet. In ieder appartementsgebouw woont er altijd één eigenaar waarvan mensen vinden dat die er niet had moeten wonen, wat dan zijn gelijk allemaal verhoudingen vertroebelt en ingewikkeld maakt. Dus hoe kijk ik

148

aan tegen de algemene indruk tegen het thema samenwerking; mijn indruk is dat het een verschrikkelijk lastig punt is binnen VvE’s, maar daar waar vaak voortrekkers zijn die het goed voor elkaar hebben, zie je ook dat er hele leuke dingen gebeuren. Dat is de keerzijde ervan. Dus als het goed gaat zijn mensen ook veel meer betrokken bij hun woning dan bijvoorbeeld de grondgebonden woningeigenaar. Als je in een actieve VvE zit dan zie je ook wel dingen ontwikkelen en mooie dingen gebeuren dus samenwerking heeft een kans, maar het is veelal wel een hobbel. Hans:Als we nou inzoomen op de VvE’s waar het goed gaat, de voorbeeld VvE’s. Wat maakt het nou dat het daar goed gaat? Wat is het onderscheidende in die VvE’s? Kees Oomen: Het onderscheidende zijn denk ik twee elementen. Wat je altijd nodig hebt is een voortrekker, er moeten één of twee mensen zitten die met enthousiasme zaken presenteren en brengen en ook zelf actief zijn. En een tweede element is dat er toch een zekere mate van gelijkwaardigheid moet zijn. Je hebt natuurlijk complexen die heel divers zijn samengesteld; allochtonen, autochtonen, jong, oud, starters, mensen voor wie het de laatste woning is. Als je dat allemaal in een wat groter complex bij elkaar hebt, dan heb je allemaal verschillende belangen en dan wordt het lastig. Je blijft wel het collectieve belang hebben van het goed onderhouden van het pand en het fijn wonen, maar bijvoorbeeld de financiële betrokkenheid bij dat onderhoud is voor iemand die weet dat die er nog maar een paar jaar woont anders dan voor iemand die er net in komt en nog een hele tijd vooruit moet. Ik ken projecten, met name duurzaamheidprojecten, die voor elkaar komen omdat een grote groep appartement eigenaren een beetje gelijkgestemd zijn. Ze hebben wel allemaal bewust dat appartement gekocht om er een hele tijd te wonen en die zoeken elkaar dan op. Zo zie je dus dat ze door zo’n project allemaal samen kwamen. Bijvoorbeeld een project dat een pakhuis was, helemaal omgebouwd en gesplitst werd in appartementen, mensen kwamen erin. In het begin was het allemaal leuk, hadden ze een VvE opgericht en waren ze allemaal actief. Dan zie je naar verloop van jaren dat het allemaal een beetje afzakt. Totdat er twee opstaan en zeggen dat ze bijvoorbeeld zonnepanelen kunnen aanschaffen en de rest ook enthousiast maken met dat ze het zelf kunnen doen (behalve het aansluiten) en ze zo kosten kunnen besparen. Ze hebben besloten dat ze het willen, hebben het ook zelf gedaan en nu hebben ze één keer in het half jaar op een zaterdag een “klusdag”. Dan gaan ze met een aantal actieve bewoners het pand door om plintjes vast te zetten of lampen te vervangen etc. dat het pand op orde blijft. Dan zie je dus dat zo’n formule werkt. Hans: Wat zijn de mensen die het voortouw nemen voor mensen? Zou je daar een beschrijving van kunnen geven? Kees Oomen: Deze mensen ken ik en kan ik een voorbeeld van geven, maar of alle mensen zo zijn dat weet ik niet. Dit zijn mensen die ook vanuit hun functie met wonen bezig zijn. Zij werken dan in de Gemeente Amsterdam op een projectmanagementbureau en doen allerlei woonprojecten, zijn ook inhoudelijk deskundige mensen, communicatief heel vaardig en hebben een zekere autoriteit inhoudelijk. Het zijn volstrekt geen autoritaire mensen, het zijn hele zachtaardige mensen. Ze zijn ook redelijk tot goed opgeleid. We hebben de raad van aangesloten; daar zitten drie mensen in die ooit zijn begonnen in hun gemeente met het oprichten van een platform. In Sliedrecht zitten nu 22 VvE’s in dat platform, In Roosendaal zitten nu 42 VvE’s en dat zijn gewoon vrijwilligers die zeggen “als wij als VvE tegen dat probleem aanlopen, moet onze buurman daar toch ook tegenaan lopen? Zullen we eens bij elkaar komen? “. Die schalen op in samen praten en een beetje in samen werken, Dat zijn al redelijk grote VvE’s. In kleine VvE’s is het een tikkeltje ingewikkelder, daar gaat de democratie tegen je werken, mooi dat het een democratisch systeem heeft, maar dat kan ook verlammend werken. In de grotere VvE’s zitten dan mensen die bijvoorbeeld hebben gewerkt bij een corporatie of zitten in het vastgoed of hebben een zekere affiniteit ermee, verdiepen zich in de regelwetgeving, ontwikkelen zich eigenlijk tot een interne autoriteit binnen die vereniging, zijn communicatief en trekken het dan los. Nu heb ik er één uit Sliedrecht, één uit Roosendaal, één uit Zaandam en één uit Capelle aan den IJssel. Capelle aan den IJssel is helemaal een mooi voorbeeld want daar zijn vijf redelijk grote VvE’s die een koepel VvE hebben opgericht. Dat type mensen heb je nodig om iets voor elkaar te krijgen.

149

Hans: Zijn die mensen ook in staat om boven hun eigen individuele belangen uit te stijgen? Want ik hoor ook wel eens dat die mensen heel sterk blijven hangen in hun eigen individuele belangen en daardoor juist een negatief samenwerkingsspiraal tot stand brengen. Kees Oomen: Ja, maar dan gaat het aan de basis mis. Als je je dienstbaar opstelt ten aanzien van het gemeenschappelijk belang, kan je je eigen belang niet laten prevaleren want dan gaat het niet werken en dan ontwikkel je je ook niet als een autoriteit. Er is een prachtig rapport “Kansrijker aanpakken van meer met minder”. Dat is een onderzoek naar hoe het komt dat wij zo veel projecten op energiebesparing loslaten in de wereld en dat mensen het toch niet doen. Welke projecten zijn nou gelukt en hoe is dat gekomen. Het is niet speciaal geschreven voor VvE’s maar wel voor collectieve. Het is een economisch en psychologisch onderzoek. Dan kom je er achter (als je de conclusies leest) wat een aanpak kansrijk maakt. Of dat nu over energiebesparing gaat of onderhoud maakt dan geen donder meer uit. Eén van die punten is dat er een “ambassadeur” moet zijn uit eigen gelederen die een zekere autoriteit heeft op het onderwerp. De afzender van de boodschap is heel belangrijk. Dat vergeten veel partijen als wij een subsidieproject krijgen van BZK voor de VvE, maar wij communiceren dat niet goed. Wij als afzender zouden dan een hele belangrijke afzender kunnen zijn. Een Amerikaans energiebedrijf heeft zo’n budget uitgegeven aan marketing om mensen in een stad te overtuigen dat ze een bepaalde ketel moesten nemen, dat als ze die ketels gratis weg hadden gegeven, ze het minder had gekost dan het hele marketingplan. Dat is geen kansrijke aanpak, daar is iets misgegaan tussen de boodschap en de afzender. Dat zie je dus als je praat over de samenwerking van de VvE’s. Hans: Zie je bij de VvE’s die goed werken dat de doelstellingen die worden na gestreefd uitstijgen boven de gemeenschappelijke belangen die zich verwoord in splitsingsakte? Kees Oomen: Niet persé. Mensen zijn toch in die samenwerking bezig om te optimaliseren. Als een VvE goed vergadert, goed reserveert, goed onderhoud pleegt; welk hoger doel kan je dan nog nastreven? Je kunt dan nog optimaliseren, het gebouw niet onderhouden maar verbeteren. Of je kunt duurzaamheidinvesteringen doen voor op de lange termijn. Dat komt voor, maar dat zijn wel de echt uitzonderlijke. Hans: Zie je dat er ook word nagedacht over gezamenlijke zorginkopen of misschien kinderopvang? Kees Oomen: Dat zie ik nog niet. Dat is wel iets waar wij mee aan de gang moeten want er ligt een mooie basis. Zo ver zijn ze nog niet maar ik zie daar wel mogelijkheden. Je hebt ook daar aan de basis een goed samenwerkende VvE nodig, anders hoef je niet met zo’n onderwerp aan te komen. Hans: Je bent ook bekend met het fenomeen gecertificeerde VvE’s. Zie je dat een gecertificeerde VvE ook daadwerkelijk goed functioneert? Kees Oomen: Nee ik weet dat een VvE zich kan certificeren, sterker nog ik pleit daarvoor als belangenbehartiger. Wij promoten het ook op het podium. Maar dat heeft sterk te maken met bewustwording. Ik vind dat, zoals ik eerder zei, mensen zich te weinig realiseren waar ze aan beginnen als ze een appartement kopen. Makelaars zeggen dat ze mensen goed voorlichten, maar ik zie helaas veel te veel voorbeelden waarin dat niet gebeurt. Ik hoor ook noodkreten van notarissen dat als mensen komen voor een transport dat ze niet weten waar ze aan beginnen. Daar gaat het nog heel veel fout in VvE land. In het kader van bewustwording weet ik dat als een VvE zich laat certificeren, ze aan de basis zaken goed op orde hebben. Maar het zijn procescertificaten en dat geldt ook voor de beheerder. Dus als ze goed reserveren, goed MJOP hebben en goed in de kas, zijn we al dik tevreden. Dat wil nog niet zeggen dat die VvE goed functioneert maar je weet wel dat als je een appartement koopt en de VvE is gecertificeerd, je geen kat in de zak koopt. Dan zijn wij als belangenbehartiger al tevreden.

150

Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Kees Oomen: In zijn algemeenheid is het eigenlijk waardeloos. Ik durf dat nu ook zo te zeggen omdat we hier met de Raad van Aangesloten aan tafel zitten. Dat zijn de mensen die echt met de voeten in de klei staan. Als ik mensen van platforms hoor zeggen (tientallen VvE’s) Hoe bereiken we de mensen achter de voordeur? Hoe krijgen we die betrokken bij onze plannen en wat wij graag willen? Hoe beledigend is het als wij een ALV uitschrijven en we het quorum niet halen omdat mensen niet eens komen? Natuurlijk geven wij voorlichtingsbijeenkomsten en soms zitten er 5000 mensen in de zaal. Dan zou je denken dat het een mooie opkomst is. Er zijn in Nederland inmiddels ruim 700.000 appartementen met eigenaar-bewoners erin en dan nog 400.000 met verhuurappartementen. We gaan naar 1,5 miljoen. Dan is 50000 mensen in een zaal een druppel. Ik denk dat het bij een VvE niet veel anders is dan bij allerlei andere maatschappelijke verbanden. Op scholen, voetbalverenigingen etc. zijn vrijwilligers nodig. De deskundigheid en de beroepsmatige achtergrond van een eigenaar bepaalt vaak wel de mate waarin hij actief is in zo’n VvE. Mensen die financiële achtergrond hebben, werpen zich meestal op als kascommissie lid of als penningmeester. Je hebt bijvoorbeeld ingenieurs die het dan leuk vinden om bij de technische commissie te zitten. Je ziet dat voorzitters van voetbalverenigingen ook voorzitter worden van een VvE, mensen die besturen leuk vinden. Niet iedereen hoeft die kwaliteiten te hebben om te spreken van een goed functionerende VvE. Meestal zijn de betrokken mensen de deskundige mensen. Dat is een kleine groep mensen, het merendeel leunt achterover. 80% interesseert het eigenlijk niet en 20% moet de kar trekken. Hans: Het fenomeen van commissies in een VvE, heb je daar een oordeel over? Kees Oomen: Wat ik ervan zie, met name in de technische commissie, bestaat eigenlijk altijd uit mensen die hebben of installatie achtergrond of hebben bij een woningbouw in de technische dienst gezeten. Er zit altijd wel een techneut in. Dat is bij de technische commissie zeker zo. De kascommissie zijn lang niet altijd mensen met een financiële achtergrond, die weten lang niet altijd wat ze doen totdat ze zich erin gaan verdiepen en dan gaat er veel mis. Hans: Lijkt een commissie “gemeenschappelijke belangen” jou wat? Kees Oomen: Dat is eigenlijk de VvE. Het onderhoud, het in stand houden van een gebouw, de opstalverzekering, de VvE draait om gemeenschappelijke belangen. Ik snap wat je bedoelt, misschien voor motivatie. Dat heb ik zo nog niet benaderd. Sowieso leiden dit soort gesprekken altijd tot ideeën. Ik begrijp dat je kijkt naar community denken. Ik zal er zeker over nadenken.

Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Kees Oomen: In zijn algemeenheid goed. Ik heb een klachtenlijn die nu een jaar bestaat en ik heb 40 klachten gekregen van mensen die ons gevonden hebben. Gecertificeerd en niet gecertificeerde beheerders. Het gaat dan om communicatie, niet terugbellen etc. Het is veel vaker de individuele eigenaar die een klacht heeft over iets in zijn gebouw en dan denkt dat hij bij de beheerder moet zijn, en bij ons een klacht indient over de beheerder. Dan bellen wij na en vragen we of hij al bij het bestuur is geweest, want het bestuur is de opdrachtgever aan de beheerder, dan blijkt het dus een intern conflict te zijn. De beheerder komt zijn afspraak niet na maar het bestuur heeft het dan nooit gemeld. Er speelt veel meer in VvE intern dan dat er speelt tussen de VvE en de beheerder. Daar waar het fout gaat is het vaak heel schrijnend. Hans: Ook de samenwerking tussen de VvE beheerder en de VvE, waarbij de eigenaar in de VvE zich ook professioneel opdrachtgever moeten tonen. Denk je dat veel VvE’s daartoe in staat zijn om als opdrachtgever te functioneren? Kees Oomen: Daar gaat het helaas vaak fout. Wij propageren ook de stelling “als je gebruik maakt van een externe beheerder, blijf je zelf verantwoordelijk”. Veel VvE’s denken dat als ze een beheerder hebben nergens meer over hoeven na te denken. Zo werk het niet. Je blijft een eigen verantwoordelijkheid houden. Je bent als opdrachtgever verantwoordelijk om te kijken of de opdrachtnemer zijn werk goed doet en echt goed kijken naar de cijfers en ze controleren.

151

Ze leunen te veel op de beheerder en denken dat ze niet meer hoeven na te denken. De beheerders gaan daar wel goed mee om, maar niet iedere beheerder kan daar even goed mee omgaan. Hans: Ben je van mening dat de relatie van de VvE beheerder en de VvE ook bepalend is voor de kwaliteit van de samenwerking? Kees Oomen: Nee zo zou ik die relatie niet willen noemen. Ik zou eerder zeggen “daar waar de samenwerking binnen een VvE heel goed is, de relatie met de beheerder een gezonde kritische relatie is, een zakelijke relatie waarin afspraken worden nagekomen”. Dat komt dan uiteindelijk het functioneren van een VvE beheerder ten goede. De kwaliteit begint binnen de VvE. Hoe beter de samenwerking binnen de VvE is, hoe beter de samenwerking met de VvE beheerder zal zijn. Als je het omdraait, als er totaal geen samenwerking binnen de VvE wordt het bij de VvE echt niet beter. Hans: Vind je dat de VvE beheerder ook een adviseur moet zijn voor de VvE? Kees Oomen: De meeste VvE beheerders pretenderen dat te doen. Ik denk ook eerlijk gezegd wel dat veel beheerders dat ook daadwerkelijk doen. Daarom zijn er bij ons ook 300 beheerders aangesloten, gewoon voor informatie. Maar er is een ander saillant gegeven, dat heb ik wel onderzocht. 35% van de VvE’s heeft het beheer extern uitbesteed. Dat staat in het Compaan-rapport. Als je de getallen van VGM NL ziet, zeggen ze dat er circa 40 beheerders bij zijn aangesloten en die beheren samen 57.000 VvE’s. Dat is echt heel veel. Zij zijn die club en kunnen dat redelijk tellen. Als je nu gaat kijken van die 35% die in het externe beheer zit of die 57.000 VvE’s van VGM, hoeveel daarvan zijn aangesloten bij een belangenbehartigerclub zoals wij? Dat is schrikbarend weinig, 10 tot 15%. De beheerder is vaak wel bij ons aangesloten, maar die zorgt er niet voor dat de VvE zich bij ons aansluit. Dat wijd ik aan de beheerder zelf. Je kunt daar nuances inzetten (raadt hij het af of promoot hij het niet), maar als ik het algemeen mag formuleren krijg ik zelf de indruk dat de professionele VvE beheerder er geen belang in ziet dat de VvE zich ook nog aansluit bij VvE belang. Wij proberen hier onafhankelijk te informeren en op de gemeenschapszin aan te sturen en ook gezond kritisch te zijn naar de beheerder. Dat is ook één van de speerpunten van mij om met die beheerders aan tafel over dat onderwerp te praten. Dan komt er een verhaal dat ik denk dat ze ons als concurrent zien. Wij doen helemaal geen beheer. Het zou kunnen zijn dat ze er kritischer door worden en dat ze meer moeten doen, dat past niet in het verdien model. Het is wel opmerkelijk, het zijn grote professionele partijen waar je het over hebt. Het zijn ook meestal de wat grotere georganiseerde VvEs. Die zouden juist aangesloten moeten zijn. Hans: Heb je daar een getal van in je hoofd? Kees Oomen: We hebben de grote beheerders eens gevraagd om aan te geven hoeveel ze in het bestand hebben. Bijvoorbeeld VPNA 800 VvE’s, die hadden er dan 29 die bij VvE Belang zijn aangesloten. 770 dus niet. Ik ben bij MVGM geweest, die hadden er 128 van de 3000. METEA hadden er 15 of 20 van de 450. Het is dus echt heel weinig. Hans: Jullie promoten ook gecertificeerde VvE beheerders. Zie je ook dat dat zijn effecten heeft inhoudelijk in de kwaliteit van de samenwerking? Kees Oomen: Ik vind de gecertificeerde beheerders die ik zelf ken wel gedreven kantoren met gedreven mensen. Dat is wel zo. Ik moet wel voorzichtig zijn met wat ik zeg. Wij gaan er van uit dat er 500 VvE beheerder zijn en dan zijn er uiteindelijk maar 20 gecertificeerd. Dat wil dan niet zeggen dat er 480 slechte beheerders in Nederland zijn. Ik durf die stelling niet aan zoals jij hem zegt. Je doet zaken met een gecertificeerde beheerder. Het is wel zo dat zo’n VvE een bewuste keuze maakt voor een gecertificeerde beheerder over het algemeen.

152

Hans: Wat ik wel meekrijg is dat je daardoor wel iets zichtbaar maakt in de transactie. Bijvoorbeeld je verkoopt een huis, dan heb je wel iets zichtbaars namelijk, je hebt een gecertificeerde VvE beheerder wat mogelijk iets van kwaliteitskenmerken meedraagt. Dat is een voordeel. Wat ik ook terugkrijg uit gesprekken is, vooral bij de eigenaren, dat het om personen draait. Ook bij die gecertificeerde VvE beheerders zitten goede en slechte personen. Kees Oomen: Het persoonscertificaat zit eraan te komen dus dat is misschien ook nog wel beter. Ik ben daar ook bij betrokken, ik zit in het bestuur van die stichting die dat gaat doen als het allemaal doorgaat. Ik vind dat we daarbij moeten zijn als belangenbehartiger voor de VvE en de appartement eigenaren. Ik wil wel bij een opleidingstraject voor een beheerder zijn en ik wil mee kijken en mee beslissen voor zover dat kan. Wij staan er positief tegenover. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Kees Oomen ingevuld. <<

153

- Einde interview -

154

Expertinterview met Jan Borgdorf van Borgdorff op 6 mei 2013  Wat is uw naam? Jan Borgdorff  Voor welke organisatie werkt u? Makelaars organisatie Borgdorf makelaars Wij werken ook in de stedelijke gebieden, Den Haag en Rotterdam waarin veel VvE’s functioneren.  Wat is uw functie? Directeur  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 1980  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Makelaar en Taxateur van vastgoed o.a. in vvE’s.  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? 35 jaar Hans: Sinds januari 2011 heeft het Contractorgaan Hypothecair Financiers (CHF, de koepel van hypotheekverstrekkers) een nieuw ‘Model taxatierapport financiering woonruimte’ vastgesteld. Hierin is meer ruimte gecreëerd om een aanzienlijk betere beschrijving van het functioneren van de VvE te geven en daarmee hypotheekverstrekkers een beter inzicht te geven. Wat zijn naar uw mening de belangrijkste kenmerken in dit model, die informatie geven over de kwaliteit van de samenwerking in de VvE? Jan Borgdorff: Ik heb meer de indruk dat als het gaat om taxeren, ze erg gefixeerd zijn op de financiële verslaglegging van de VvE’s. De financiële verslaglegging is voor een deel ook een gevolg van hoe zo’n VvE functioneert. Bij het waarderen kijken wij vooral naar de getallen. We onderzoeken niet zo zeer in hoeverre de kwaliteit van het functioneren van de VvE op peil is, daar vraagt een financier niet naar. Wat wij wel constateren is het feit of een VvE überhaupt functioneert, want er zijn VvE’s die helemaal niet functioneren. Eigenlijk zou dat niet meer moeten kunnen maar dat is wel nog het geval. Vooral de kleinere VvE’s zijn nog steeds slapend. Hans: Ik heb begrepen dat er vooral wordt gekeken naar de inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel en of er inderdaad wel voldoende reserve in de pot aanwezig is. Als dat niet zo zou zijn, zou dat zijn invloed hebben op een mogelijke afslag op de taxatie. Jan Borgdorff: Ja, wat er ook onderdeel van uit maakt is proberen om te zien of er (over de financiële verslaglegging) in feite beslissingen door de VvE genomen zijn die weer gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de nieuwe leden van de VvE. Bij taxeren is er meestal sprake van de wisseling van de ene eigenaar voor de andere. Hans: Heeft het nieuwe model bij de hypotheekverstrekkers geleid tot een kritischer houding met betrekking tot het financieren van woningen in een slecht functionerende VvE? Jan Borgdorff: Dat is mij niet bekend. Bij de financiering van woningen in een VvE nog een soort extra check is op de kwaliteit van het functioneren van de VvE. Hans: Los van wat er geregeld is in dat soort contracten en andere juridische elementen. Ken jij een waarde toe als het gaat om goed functionerende VvE aan een woning? Jan Borgdorff: Vaak gaat een goed functioneren van de VvE gepaard met een aanvaardbare of goede financiële positie en een goede onderhoudstoestand. Dan zijn het meer die kenmerken, wij beginnen niet bij het analyseren van het functioneren van een VvE. Wij constateren dat kennelijk het resultaat van het functioneren van de VvE onderling sterk verschilt. Dat kan verschillen per resultaat. Wat wij

155

zien is de onderhoudstoestand van het ene gebouw en het andere gebouw, wat onderling nog verschilt. Wat wij ook zien is dat de financiële positie van de ene VvE natuurlijk beter is dan van de andere. Die kenmerken, die het gevolg zijn van het functioneren, hebben natuurlijk nadrukkelijk invloed op de taxatie, maar zo proberen wij dat de objectiveren. Er moeten goed waarneembare verschijnselen zijn om dat te kunnen onderscheiden. Wat daar dan de oorzaak van is, is voor ons minder relevant. Wel interessant, maar wij hebben het vooral te doen met de feitelijke financiële -en onderhoudstoestand van het gebouw. Wij kunnen wel bevroeden dat de oorzaak van de verschillen natuurlijk gelegen is in de wijze waarop zo’n VvE functioneert. Hans: Worden er door de taxateur nog vragen gesteld aan de VvE over bepaalde elementen? De makelaar krijgt een verkooptransactie, vervolgens moet er een taxatie worden gemaakt door de andere partij, maar ik denk dat jullie ook wel taxeren voor andere makelaars. Jan Borgdorff: Het gaat niet alleen over taxeren, maar zeker bij de verkoop van de woning dienen we natuurlijk ook informatie aan de koper te kunnen geven. Dat raakt ook de mededelingsplicht van de verkoper. Wij zijn natuurlijk wel ingehuurd om te zorgen dat de verkoper zijn juridische verplichtingen nakomt. Hans: Is de kwaliteit van de VvE een aandachtspunt in de persoonlijke gesprekken met kandidaat kopers van een appartement in een VvE?? Zo ja, welke elementen komen daarbij aan de orde? Jan Borgdorff: Ook bij de verkoop zijn dat weer de gevolgen van een goed functionerende VvE in de zin van een goed onderhouden gebouw en de goede financiële positie. Dat zijn de belangrijkste te objectiveren feiten waar we dan vervolgens aan ontlenen en komt de conclusie dat die VvE goed functioneert. Maar dan ligt de nadruk op de effecten en daar word niet echt mee geadverteerd of gepromoot. Die informatie wordt wel nadrukkelijk met kopers of aspirant-kopers gedeeld, daar wordt ook concreet onderzoek naar gedaan. Wij hebben vragenlijsten die we aan de verkoper voorleggen zodat ze zelf ook zo goed mogelijk te kunnen inschatten wat de bijzonderheden zijn die een eigenaar moet weten wat relevant kan zijn voor de koper. Daarbij is de VvE en het functioneren van de VvE wel een nadrukkelijk onderdeel. Hans: Ik kan me zo voorstellen dat een goed functionerende VvE een ontzorgende werking heeft voor nieuwe eigenaren, dat je dat ook mogelijk als verkoopargument gebruikt in de transactie. Jan Borgdorff: Daarin hebben we ook wel enige gezonde voorzichtigheid. Wij kunnen goed refereren aan de kwaliteitstoestand van een gebouw, wij kunnen goed refereren aan de financiële positie, want dat zijn harde gegevens. Maar zodra wij uitspraak doen als “die VvE functioneert goed” en over drie jaar gaan ze vechtend over straat, dan wijkt dat af van de verwachting die wij gewekt hebben en dan is de klant daarin teleurgesteld en dat slaat weer op onszelf terug. Dus zodra het niet een zeker bestendig feit is, zijn we er voorzichtig in. Hans: Je bent misschien bekend met het aspect gecertificeerde VvE? Is dat voldoende hard om mee te nemen in zo’n transactie? Jan Borgdorff: Ja, dat vind ik wel. Als er een certificering is die wij niet maken, maar door een ander gemaakt wordt, dan betekent het dat het voor ons wel een voordeel is om te kunnen refereren aan die certificering, want dat geeft wel een redelijke mate van zekerheid dat het een koosjere VvE is en dat het niet een vecht kot is met allerlei consequenties van dien. Er zijn ook VvE-testen, NVM Haaglanden is daar actief mee samen met de gemeente Den Haag. Ik heb de indruk dat het niet heel erg goed van de grond komt, maar als er een certificaat is waar die VvE zelf voor zorgt, kan dat de leden van de VvE helpen bij de verkoop van de woning omdat het onzekerheden wegneemt. Hans: Zou zo’n certificaat door een onafhankelijke instantie, ook voldoende basis zijn om een hogere taxatie te legitimeren? Jan Borgdorff: Niet alleen. Ik denk niet dat alleen een certificering genoeg is voor een hogere taxatiewaarde. Die certificering impliceert dat het een ordentelijke VvE is en de gevolgen zijn daarvan

156

weer een goede financiële positie en een goed gebouw en dat heeft wel degelijk invloed op de uiteindelijke waardering. Waar wij dan waardering uit halen en uiteindelijk het aanbieden van een bepaalde koopsom en natuurlijk uiteindelijk ook voor de transactieprijs die uit de deur rolt, daar hebben die aspecten een belangrijke invloed op. Dus als het lijntje is “een goed functionerende VvE en dus een goede onderhoudstoestand en een goede financiële positie”, dan ligt het voor de hand dat de conclusie is dat er een verband is tussen het functioneren van de VvE en de uiteindelijke waarde van het vastgoed. Hans: Heb je daar ergens een kwantitatief gevoel bij? Durf je een percentage te noemen wat het zal moeten uitmaken of is dat lastig? Jan Borgdorff: Dat is lastig, vooral voor mij omdat mijn rol directeur is en tot mijn spijt ben ik nog maar weinig betrokken met individuele taxaties en transacties. Maar dat is een vraag die ik zo bij de mensen die de hele dag in de praktijk staan kan solderen. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Jan Borgdorff: Ik denk dat er wel een verschil is tussen betrekkelijk nieuwe gebouwen en hun VvE’s, want die hebben in de praktijk minder onderhoudsproblemen dan oudere gebouwen. In oudere gebouwen zit meer onderhoud en daar moeten meer structurele onderhoudsingrepen gepleegd worden. Dan is dat ook omgekeerd want omdat dat zo is, vraagt dat dan ook vaak een extra financiële bijdrage en dat wordt niet door ieder lid van een vereniging geaccepteerd. Een nieuwe VvE en het inhuren van een professioneel beheerder is natuurlijk niet echt een kwestie waar leden zich tegen verzetten. Ze hebben een aanvaardbare bijdrage in de kosten van de VvE te betalen en ze weten vaak van te voren hoe hoog die bijdrage is. Dan heb je er alleen belang bij dat er op een professionele manier een bijdrage geleverd moet worden waarvan je toch al wist dat je het moet verstrekken. Bij een oud gebouw met een oude VvE waar meer aan de hand is ten aanzien van de onderhoudstoestand, zit natuurlijk veel meer druk op het functioneren van die VvE. Daar is het zeker zo dat als het in het verleden niet optimaal geregeld is, er dan een professioneel beheerder is die ontwikkelingen initieert of een bestuur gauw te maken krijgt met weerstand van mensen die voor hun idee een onverwachte bijdrage moeten leveren. Dat heeft weer te maken met de aard en omvang van problemen dat ik me kan voorstellen. Ik denk dat er bij betrekkelijk nieuwe gebouwen minder problemen zijn dan bij oudere gebouwen waar achterstand is. Hans: Ken je vanuit jouw positie een VvE wat jij een voorbeeld VvE zou noemen of zit je daar te ver van af? Jan Borgdorff: Ja, bij nieuwe gebouwen. Dan kan er de eerste 20 jaar niet veel mis gaan want dan staat het gebouw er net. Eigenaren hebben er belang bij het over te laten aan een deskundige partij want dan hebben ze er zelf ook geen zorg aan. Als reserveringen vanaf het begin goed gedaan zijn, heb je ook in de toekomst minder problemen omdat de centen er zijn om het onderhoud te doen. Ik ken geen voorbeeld van andere voorbeeld VvE’s dat bijvoorbeeld twee zeer gedreven personen van alles oppakken omdat ik niet in de dagelijkse praktijk binnen die VvE’s rondstap en die mensen ontmoet. Die vraag is natuurlijk ook weer te stellen aan de makelaars die dat de hele dag wel doen. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Jan Borgdorff: Goed. Er zijn voldoende partijen die het tegen een redelijke vergoeding willen doen. Ik denk dat het inmiddels ook zo is dat de “cowboys” vanzelf uitsterven. Dat is toch wel iets wat mij positief stemt dat de kwaliteit van de beheerders, over het algemeen die ik ken, behoorlijk goed tot goed is en dat is belangrijk voor het functioneren. Hans: Je kent het fenomeen gecertificeerde VvE beheerders waarschijnlijk ook, dat is een beoordelingsrichtlijn waarin de bedrijfsvoering van de VvE beheerder vastgelegd wordt. Die moet voldoen aan een aantal criteria en die wordt dan ook door een onafhankelijke club beoordeeld of die beheerder zich ook aan die criteria houdt. Heeft dat volgens jou voor een VvE meerwaarde? Jan Borgdorff: Nee, dat kan ik niet zeggen. Maar de kans dat die goed is neemt wel toe als hij zich

157

onderwerpt aan de toets wat zich met de certificering inhoudt en dat is met alles zo. Gecertificeerde adviseurs, gecertificeerde makelaars, financiële adviseurs. Ik ben in zijn algemeenheid wel een voorstander van certificering. Dat dwingt je zaken op orde te hebben en als het dan zo algemeen aanvaard wordt, dan werkt het ook omgekeerd dat de niet gecertificeerde ook gepusht worden om gecertificeerd te raken of out of business raken. Want waarom zou je dan nog een niet gecertificeerde VvE beheerder inhuren als je ook voor meer zekerheid zou kunnen kiezen. Hans: Is het in jullie praktijk iets waar je wat mee doet? Jan Borgdorff: Nee. Die groep moet dan wel wat steviger hun best te doen om het bestaan en de voordelen van het bestaan uit te venten. Dat is natuurlijk in veel sectoren van dienstverleners aan de orde. Hans: Hoe kijk je aan tegen de samenwerking tussen het bestuur van de VvE en de VvE beheerder? Is de VvE de uitvoerder van alle besluiten die worden genomen in de VvE, dus dat de VvE de professioneel opdrachtgever is van de beheerder? Jan Borgdorff: Dat is omgekeerd. Die beheerder hoort initiator te zijn van wat het bestuur van de VvE zou moeten willen en wat de leden van de VvE zouden moeten willen. Ik denk ook dat het zo functioneert. Als de lamp kapot is in het trappenhuis, gaan de leden van de VvE en het bestuur roepen dat de lamp vervangen moet worden. Dat het dak over 20 jaar gaat lekken is niet de dagelijkse zorg van de bewoners van de VvE. Degene die de kar moet trekken is beheerder en die moet zorgen dat het bestuur van de VvE in staat is beslissingen te nemen. Hans: Dus je kent aan die VvE beheerder een hele belangrijke adviesrol toe? Jan Borgdorff: Ja en die geïntegreerde kennis die zo’n VvE beheerder heeft (want dat gaat en over financiële zaken en over dagelijkse beheer kwesties en over de techniek van groter onderhoud etc.) mag die kennis niet bij individuele leden veronderstellen. Dat zie je al binnen een VvE. Daar zit dan een bouwkundige in die van alles roept over zijn specifieke vaardigheden en de boekhouder over die van hem. Om dat aan elkaar te knopen en te resulteren in een goed lopende VvE, heb ik geen vertrouwen. Het is echt omgekeerd, je hebt de beheerder nodig om de juiste besluiten voor te stellen aan de VvE. Dat heeft beste kans op succes. Dat is mijn mening. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, maar het is ook een kenmerk van onze samenleving dat we mondig moeten zijn en dat iedereen bedenkt wat er voor hem in zit. Zo laat je niet goed een VvE functioneren. Sociale element hebben heel veel met homogeniteit van de bewoners te maken. We kennen een aantal gebouwen waarin beter gesitueerde ouderen samen wonen en waarbij mensen door die gelijk gerichtheid gemakkelijker biljarten met hun schoolmaatje uit 1945 bijvoorbeeld dan dat je met jongelui naar de disco gaat. Ik denk dat het te maken heeft met het sociale aspect en dat stimuleert dat een bepaalde groep zich daartoe aangetrokken voelt. Ze betalen daar dan bijvoorbeeld ook meer voor, dat geloof ik wel. Dat gaat niet alleen om die aspecten maar heeft ook met de ligging en kwaliteit te maken. Het feit dat wij gebouwen kennen waarbij, doordat ze attractief zijn voor die groep, het prijsniveau ook gewoon hoger is. Omdat het prijsniveau hoog is, is het niet meer geschikt voor bijvoorbeeld jongelui. Waarom zouden die drieënhalve ton voor een appartement betalen terwijl ze liever voor een moderne eengezinswoning gaan die inmiddels voor twee ton goed te krijgen is. Zij hebben helemaal geen behoefte aan die sociale processen, sterker nog, ze voelen zich er daar helemaal niet in thuis. Dan heb je het dus over samenleving op microniveau. Dat soort voorbeelden zie je sterk in Amerika. Inmiddels is ook duidelijk dat je een VvE kan staven met onderzoek dat is er voor landen. De meest aangenaam, sociaal evenwichtige landen, zijn landen met een homogene bevolkingssamenstelling. Anders dan wat velen ons willen doen geloven dat kleurrijkheid de kwaliteit van samenleven in zijn algemeenheid juist bevorderd. Tegenstelling leidt juist tot maatschappelijke problemen. De meest homogene landen hebben de minste problemen. Hans: Zie jij kansen ontstaan om daar wat in te gaan doen? Jan Borgdorff: Ja, maar meer omgekeerd. Vaak maakt de plek van een gebouw het geschikt voor een zekere doelgroep. Zo’n initiatief in Transvaal in Den Haag is kansloos want daar richt je je op een andere doelgroep. Die homogeniteit in alle vlakken zou je zelfs daar kunnen toepassen. Dan behoort

158

daarbij dat als je dat allemaal onderkent dat je ook het gebouw geschikt ontwikkelt voor die doelgroep en dan wordt het gevolg van het gebouw (als je het goed ontwikkeld hebt) en die plek, als je het samenvoegt het aantrekkelijk maakt voor een bepaalde groep. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Jan Borgdorff ingevuld. <<

159

- Einde interview -

160

Expertinterview met Sanne Verlaan van Woonwaard op 5 juli 2013  Wat is uw naam? Sanne Verlaan  Voor welke organisatie werkt u? Woningcorporatie Woonwaard  Wat is uw functie? In juni 2010 ben ik begonnen als consulent ondersteuning VvE. Dat beoogde als een ondersteunende functie voor de consulent. Woonwaard besloot om de VvE’s weg te halen bij de consulent, want het gaf heel veel werk en er werd een actievere houding gevraagd van deze consulenten. We hebben de (toen nog 70 VvE’s) ondergebracht in mijn takenpakket, dat was mijn hoofddoel van de functie. Inmiddels drie jaar later is, dat geëxpandeerd naar 90 VvE’s, waar ik nu ook in 27 besturen zit. Dat is een flink uitgebreide functie dus. Sinds maart 2013 werk ik 24 uur in verband met mijn andere taak als moeder en dat gaat heel erg goed. We zijn wel aan het kijken of die functie een andere invulling kan krijgen en de VvE’s toch voor een deel terug te geven aan de consulenten, omdat het toch in 24 uur niet te behappen is en we dan hetzelfde probleem krijgen als voorheen.  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? Juni 2010  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Ik ben deskundig in het gebied van de VvE, de appartementsrecht tussen de VvE’s en woonwaard als woningcorporatie. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking van de eigenaren binnen VvE’s? Sanne Verlaan: Dat fluctueert een beetje. Het is afhankelijk van het type bewoner, dat er woont. Je ziet vaak, dat de mensen in appartementen die redelijk goedkoop zijn, het niet zo heel veel boeit. Dan zie je bij het hogere segment toch meer participatie van eigenaren, dat ze er samen voor zorgen, dat het gebouw netjes verzorgd is en het onderhoudt wordt gepleegd. Dan zie je ook in gebouwen, waar de bewoners wat ouder zijn, niet veel werken en opgeslokt worden door het leven, meer tijd vrijmaken en hebben, om met elkaar te overleggen en het ook wat meer georganiseerd lijkt. En bij complexen waar wat jonger publiek is, zie je dat ze wel willen, maar eigenlijk de tijd er niet voor hebben, dus laten ze het een beetje liggen. Dus zo heb je vier groepen waar het overal toch ander werkt. Hans: U kent een aantal voorbeelden waarbij de samenwerking en functioneren beter verloopt dan de andere situaties. Als u inzoomt op zo’n VvE die goed functioneert, kunt u dan een aantal succesfactoren benoemen waarom het dan beter gaat? Sanne Verlaan: Dan denk ik aan VvE De Prinsenhof, dat is een complex in Alkmaar, waar een hoofdsplitsing is en twee ondersplitsingen. De ene ondersplitsing is in eigendom van de eigenaars, daar wonen ook alleen maar kopers en de andere splitsing heeft als eigenaar Woonwaard en heeft alleen maar huurders. Dan heb je nog de ingang met trappenhuis en lift wat dus gemeenschappelijk is. Er zitten ook twee besturen en Woonwaard is onderdeel van het bestuur van de hoofdsplitsing. In het bestuur wat daar nog meer werkzaam is, zitten drie oudere heren, die met pensioen zijn, die in hun werkende leven best een hogere functie hebben bekleed en hun kennis en eigen niveau meenemen in een bestuur van een VvE en daar hun werk heel goed uitvoeren, met name met onderhoud. Als er onderhoud is, bereiden ze dat heel goed voor en hebben heel intensief contact met de bewoners. De bewoners weten hun ook altijd goed te vinden en ze zijn ook wel een beetje het gezicht van de VvE. Ze gaan heel ook subtiel te werk met onderhoudscontracten, offertes aanvragen, afwegen en gesprekken aangaan met bedrijven. Ook contracten en relaties onderhouden. Op ieder onderdeel van de VvE zorgen ze dat het secuur gebeurt. Een klein aantal mensen in die VvE neemt

161

het voortouw en hebben er dus tijd voor. Hans: Hebben deze mensen vanuit het werk dat ze gedaan hebben ook bepaalde kennis meegenomen, waardoor ze net wat meer weten dan de andere eigenaren? Sanne Verlaan: Niet in het gebied van de VvE, maar je ziet wel, dat één bestuurslid in zijn werk en leven boekhouder is geweest en dus veel kennis heeft over de financiën. De voorzitter heeft in het milieuleven gezeten en is bezig met duurzaamheid. Het heeft dus niet direct betrekking op de VvE, maar iedereen neemt zijn steentje mee. Daarnaast zit Woonwaard in het bestuur, dus ik kan dan goed mijn kennis en advies uitbrengen en dat nemen ze dan ook altijd ten harte. Het gebouw wordt op dit moment beheerd door Pilaster VvE Beheer en hebben ze er op zich weinig werk aan, omdat het bestuur vooral veel in eigen beheer doet. Ik denk dat die combinatie gewoon heel prima werkt. Hans: Die VvE, waar die mannen de kar trekken, zijn die mannen voldoende in staat om hun eigen individuele belang te ontstijgen en ook te denken aan het belang van de VvE? Of ziet u ook af en toe wel dat hun eigen privé belang voorop staat? Sanne Verlaan: Ik denk, dat zij dat wel prima kunnen onderscheiden. Natuurlijk zal je ook altijd je eigen belang laten meewegen, maar als dat voorkomt, dan zeggen ze, dat ze het meenemen in de ALV en de democratie stemt. Ik heb niet het idee, dat ze alleen naar hun eigen belang gaan, maar ook van de andere eigenaren. Ze zijn heel erg bezig met de staat van het gebouw “hoe staat het erbij, hoe ziet het eruit, wat voor gevoel krijgen mensen van dit gebouw etc.”. Dus het ziet er ook erg netjes uit. Hans: Gaat die VvE daarmee (qua doelstelling nastreven) boven uitsluitende gemeenschappelijke belangen die zijn vermeld in de splitsingsakte? Dienen ze een hoger belang dan alleen maar de gemeenschappelijke delen in die VvE? Sanne Verlaan: Ik vind dit een lastige vraag, want je kan de akte lezen en daar op anticiperen en dan kan het onderhoud van het gebouw wel goed zijn, maar het kan er nog niet uitzien, als de schoonmaak niet goed wordt uitgevoerd bijvoorbeeld. Zij doen dat heel secuur, het is maar net hoe je het leest. Als je leest “één keer in de zoveel jaar moet je schilderen” dan kun je “Pietje van de hoek” laten schilderen, omdat die schildert, maar je kan ook naar eigen kwaliteit kijken en dat doen zij. Ze kijken ook naar de kleur en of het dan een andere uitstraling krijgt. Hans: Wordt er dan ook gedacht aan waarde van het gebouw? Sanne Verlaan: Dat gebouw is 13 of 14 jaar oud en er staat niks te koop, ze wonen er met plezier. Dan telt ook mee, dat er voornamelijk ouderen wonen, die gaan het ongetwijfeld niet verkopen. Maar de mensen willen daar niet weg. Hans: Als nou één of twee van die “voortouwnemers” er niet meer zouden zijn, verhuizen etc. Heeft u dan enig idee hoe dan de continuïteit blijft? Sanne Verlaan: Die valt dan, denk ik, weg. Het is sterk aan personen gekoppeld. Ook de ALV is altijd heel goed bezocht, alle eigenaren, op één of twee na, zijn altijd wel aanwezig. Je merkt, dat de sfeer onderling ook prima is. Er is één bewoner, die niet prettig is in de omgang en dat vinden ze heel lastig om mee om te gaan, omdat ze dat niet willen. Ze willen een groep hebben en gaan dan twijfelen aan hun eigen kunnen. De energie, die het huidige bestuur er in steekt zal wegvallen als één van die belangrijke personen uit het bestuur stapt. Hans: Denkt u, dat in die VvE ook andere zaken kunnen worden geregeld? Bijvoorbeeld het inkopen van zorgen? Zou dat daar kunnen worden opgepakt? Sanne Verlaan: Ook dat is één van de onderwerpen waar zij over nadenken. Ze hebben bijvoorbeeld contact met Evean, dat is een thuiszorgaanbieder in deze regio. Zij hebben contact gezocht met die VvE, dat ze een nieuw systeem hebben ontwikkeld waardoor er een sleutelkluis bij de entree komt te hangen, waarmee de zorgverleners toegang kunnen verschaffen van het pand. Vervolgens kunnen ze naar elk gewenst huisnummer dan ook, dat een abonnement heeft op Evean. Die bewoner heeft dan bij zijn eigen voordeur ook een sleutelkluis met zijn eigen sleutel erin.

162

Zij denken hier dan echt over na of ze toestemming gaan verlenen en dan ook met elkaar praten of er nog meer mensen zijn, die daar interesse in hebben, zodat ze dat collectief op zich kunnen nemen. Ook de inrichting van de tuin, kijken of er iemand met een rollater doorheen kan. Dus ze zijn hier absoluut wel mee bezig. Ze zijn een beetje de aanstuurders van het woongemeenschap. Hans: Gebruikt u die VvE als voorbeeld naar andere VvE;s? Sanne Verlaan: Ja, het is wel eens voorgekomen, dat ik e-mailadressen heb gegeven, dat ze kunnen navragen hoe ze het daar doen. Dat doe ik wel met alle complexen als ik het enigszins vergelijkbaar vind, zodat ze contact met elkaar kunnen zoeken. Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede-eigenaren in de VvE? Sanne Verlaan: Gemiddeld gezien denk ik, dat de betrokkenheid matig is. Dat meet ik aan de opkomst bij vergaderingen, maar het is wel een gevoel, want ik heb het nooit bijgehouden. Het zijn altijd dezelfde personen die goede of kritische vragen stellen. Ik denk, dat niet alle eigenaren het belang van de VvE inzien. Hans: Hebben de makelaar en notaris een rol in hoe de eigenaar in een VvE stapt? Sanne Verlaan: Absoluut. Ik denk, dat makelaars veel te weinig informeren over het fenomeen VvE en dat doen zij denk ik, doordat het best wel een kostenpost is, gemiddeld 100 euro per maand bovenop de hypotheek. Dat is voor sommige mensen heel veel geld. Vervolgens gaat men over tot aankoop en krijgt van de notaris een akte. We weten allebei, dat als je een huis koopt je heel veel papieren krijgt en die akte is best taai van stof voor de gemiddelde koper en leggen die dan aan de kant. Vorige week had ik iemand van een nieuwbouw, waarvan de beheerder in het ALV de akte had meegenomen en liet zien en er waren misschien één of twee, die wisten waar het over ging. Anderen dachten “wat is dit, dit heb ik niet ontvangen”. Ik denk, dat in het begin de makelaar en de notaris wat meer in “Jip en Janneke taal” uit moeten leggen, wat er allemaal wordt verwacht en wat het allemaal betekent. Hans: Stellen jullie als Woonwaard ook eisen aan de makelaar om de kopers beter te begeleiden? Sanne Verlaan: Voor zover ik weet, gebeurt dat nog niet, maar er liggen wel kansen. Ik denk, dat onze huisnotaris wel zijn best doet om mensen daarover te informeren en vervolgens de beheerder ook in de eerste ledenvergadering. Bij de makelaars valt wel nog wat te halen. Hans: Eigenaren vormen ook de opdrachtgever, in feite bepalen zij hoe hun gebouw eruit zit. Leeft het gevoel, dat ze opdrachtgever zijn bij hun? Sanne Verlaan: Ik denk, dat het hetzelfde is, als de aanwezigheid op de vergadering. Als je zou beseffen, wat het allemaal betekent om eigenaar te zijn, zou je ongetwijfeld aanwezig zijn op de vergadering. Men denkt al gauw (zeker wanneer Woonwaard een groot aandeel heeft), dat hun stem toch verloren gaat, want ze denken dat Woonwaard bepaalt. Terwijl ik dat heel jammer vind, want dat is absoluut niet zo, want wij willen alleen maar meedenken. Ik denk dat wij 9 van de 10 keer hetzelfde belang hebben. De mensen die altijd bij de vergadering zijn, zijn actief en treden dan ook toe tot het bestuur of de commissie. Andere eigenaren komen bijna niet op een vergadering of komen soms, maar dan moet de vergadering niet twee keer per jaar zijn, want dan is het te veel. Als ze er dan zijn, wachten ze heel lang met het stellen van een vraag op een vergadering, omdat ze niet weten, dat ze het ook eerder kunnen vragen. Dat is misschien wel het gebrek aan het verdiepen in een VvE of de stof. Hans: U noemt commissies, ziet u een relatie met de kwaliteit van de VvE en de samenwerking en betrokkenheid in die commissies? Sanne Verlaan: Ja, ik denk ook “hoe meer een eigenaar wordt betrokken, hoe meer hij ook betrokken is”. Als je meer verantwoordelijkheid krijgt, voelt het misschien meer eigen en het gebouw meer eigen

163

en is het niet alleen “achter de voordeur is van mij”, maar “dit gebouw is van ons allemaal, dus we moeten ons daarvoor inzetten”. Als je in de technische commissie zit, heb je meestal wel enige verstand van bouwen en klussen uitvoeren. Dan wordt er misschien eerder opgemerkt, dat er iets toe is aan vervanging en dan komt weer het onderhoud ten goede. Zit je in de kascommissie dan zie je facturen en dan zou je automatisch kunnen nadenken, dat het misschien wel goedkoper zou kunnen en is het contract niet aan vernieuwing toe. Daarom is mijn antwoord ja. Hans: Nou komt u bij 90 VvE’s, gebruikt u de commissie ook als tool om de betrokkenheid te stimuleren in die VvE’s? Oppert u om commissies te vormen? Sanne Verlaan: Ja, juist en dat is ook de eerste reden waarom ik dat opper, betrokkenheid stimuleren. Ten tweede vragen veel mensen in een vergadering van alles en nog wat en ze willen dan vervolgens, dat het bestuur dat uitvoert, want dat is het uitvoerende orgaan. Ik denk of zonnepanelen een mooie investering is voor ons en daar gaat best wel wat onderzoek aan vooraf. Ik vraag dan of mensen geïnteresseerd zijn om daar het voortouw mee te nemen met een commissie. Of een tuincommissie om de tuin opnieuw in te richten. Je haalt daar drie mooie dingen mee binnen, betrokkenheid, het ontlasten van het bestuur en een gedegen onderzoek naar de vraag. Dat heeft ook meerwaarde van het gebouw. Je krijgt dan ook meer voor elkaar. Hans: U bent, denk ik, ook bekend met het fenomeen gecertificeerde VvE’s. Heeft u daar ervaringen mee? Sanne Verlaan: Ik moet zeggen, dat ik bekend ben met het onderwerp, maar dat het hier nog niet echt speelt. Ik heb onlangs contact op genomen met Pilaster met de vraag, hoe zij erin staan en of ze een dergelijk certificaat hebben of er iets mee gaan doen. Vooralsnog zijn er voor mij nu nog geen VvE’s, die gecertificeerd zijn. Hans: Denkt u, dat certificering helpt om de kwaliteit en functioneren van een VvE te stimuleren en de waarborgen of te borgen? Sanne Verlaan: Dat is tweeledig. Aan de ene kant denk ik ja, omdat ze zich dan aan de bepaalde eisen voldoen. Aan de andere kant denk ik, qua waarde, dat als je een appartement koopt en je leest, dat er een certificering aan zit, dat je dan nog niet veel meer weet, omdat ze daar ook niet mee bekend zijn. Dan vraag ik me af of er echt meerwaarde aan zit, als ik me inleef als koper van een appartement. Hans: In uw contacten van die 90 VvE’s wordt daar niet over gesproken? Sanne Verlaan: Nee, op dit moment niet. Hans: Zijn die VvE’s lid van VvE Belang? Sanne Verlaan: Een klein aantal, de meeste zijn lid van Vereniging Eigen Huis. Wij stimuleren niet om lid te worden van VvE Belang. Ik heb het wel eens geopperd, zeker omdat zij ook wel eens cursussen aanbieden voor bestuurders, maar daar blijft het bij. Misschien zou VvE belang wat meer kunnen aspireren bij de huidige bestuurders, want ik denk, dat lang niet alle bestuurders het VvE Belang merk kennen. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Sanne Verlaan: Dat is voor mij een vervormd antwoord, omdat 90% van onze VvE’s zijn ondergebracht bij onze dochteronderneming Pilaster. Zij hebben de kwaliteit van de VvE’s vrij hoog in het vaandel staan. Daar ben ik tevreden over en zij zijn heel gespecialiseerd in de VvE’s en bieden een totaalpakket aan op het gebied van techniek, financiën en ook wel het opleiden van bestuur en eigenaars de VvE termen. Als ik kijk naar de overige 10% zijn dat beheerders die voornamelijk het financieel administratieve beheer voeren. De rest van de facetten van de VvE komen terecht bij het bestuur. Ik ben wel erg voor het fenomeen echt een VvE beheerder, die het hele pakket aanbied. Dan haal je veel werk van het bestuur weg en je brengt een hoop kennis toe. Ik ben niet zo’n voorstander van financieel

164

administratief, maar er zijn niet veel echt goede aanbieders in deze regio van VvE beheer. Over Pilaster ben ik erg tevreden. Hans: Ziet u dat ook in de praktijk terug? Ziet u, dat die kwaliteit 10% minder is, dan de 90% die door Pilaster beheerd worden? Sanne Verlaan: Ze zijn gewoon minder actief. Voor hun is het belangrijkste het financieel afsluiten van het jaar en het vooruit kijken qua begroting, dus dat is die eenmalige ALV In het jaar. Verder is er tussentijds heel weinig contact. Ik denk ook, dat het komt, omdat die beheerder geen verstand heeft van bijvoorbeeld een akte. Dat zou wel kwalijk zijn. Maar mijn ervaring is, dat zij zich puur focussen op het financiële en administratieve deel. Ze houden zich niet bezig met aankomend onderhoud of MJOB, dat doet het bestuur zelf. En het bestuur zijn, met alle respect, allemaal amateurs, die ook niet de akte als handleiding gebruiken. Er is in die 10% dus veel minder aandacht voor de uitstraling van het gebouw. Die gebouwen staan er ook minder mooi bij, maar dat is wel afhankelijk van welk bestuur er zit. Als het bestuur daar wel veel aandacht aan besteed, komt het wel weer goed. Als het bestuur ook passief is, zie je wel dat de gebouwen wat minder goed onderhouden zijn. Hans: Als we naar het spel kijken wat zich afspeelt tussen eigenaren van een VvE als opdrachtgever en de dienstverlenende VvE als opdrachtnemer, heeft Pilaster naast die opdrachtnemende rol ook een adviserende rol? Sanne Verlaan: Ja en dat wordt ook gewaardeerd, zeker door het bestuur. Zij zijn kundig en hebben zoveel vaker met dat bijltje gehakt en voor heel veel besturen of eigenaars is dat de eerste keer. Het is juist een heel belangrijk onderdeel van de kwaliteit, om een gedegen advies te geven. Het heeft zeker een meerwaarde. Hans: Zou het uitmaken als Pilaster ook gecertificeerd zou worden? Zou daarmee de kwaliteit van de VvE beheerder verbeteren, denkt u? Sanne Verlaan: Dat vind ik lastig, omdat ik geen inhoud heb met waaraan ze moeten voldoen. Als ik Pilaster vergelijk met andere beheerders denk ik wel, dat zij voldoen aan de eisen van een certificaat en natuurlijk zal het bijdragen aan een stukje kwaliteit. Ik denk bij deze beheerder, dat die er al zit. Ik ken hun kwaliteit, maar voor buitenstaanders is dat niet goed te meten. Nu heeft Pilaster vooral veel mond tot mond reclame en heeft presentatie van de beheerder zelf tijdens een aankoopproject. Ze zijn één van de weinige aanbieders met dit pakket. Anders kom je gauw uit in Amsterdam en dat is niet interessant voor VvE’s in deze regio. Er is dus ook weinig concurrentie als je en totaalpakket zoekt. VvE’s, die wel goedkoper willen, stappen over, want Pilaster is vrij duur, maar bieden wel kwaliteit. Pilaster ontzorgt de eigenaren, daardoor heeft het bestuur veel minder werk. Hans: Weet u of de makelaars, die woningen verkopen van Woonwaard, die in aanraking komen met Pilaster, ook de kwaliteit van de VvE beheerder gebruiken om mensen te verleiden om die woning te kopen? Sanne Verlaan: ik weet het niet, maar ik denk het niet. Er liggen wel kansen. >> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Sanne Verlaan ingevuld. <<

165

- Einde interview -

166

Expertinterview met Norbert Rijssenbeek van Rijsenbeek advocaten op 9 juli 2013  Wat is uw naam? Norbert Rijssenbeen  Voor welke organisatie werkt u? Rijsenbeek Advocaten  Wat is uw functie? Directeur  Sinds wanneer werkt u voor deze organisatie? 20 jaar  Wat is uw betrokkenheid met het vakgebied VvE? Appartementsrecht  Hoe lang bent u in dit vakgebied werkzaam? Vanaf 1992 voor mezelf begonnen. Toen heb ik de keuze gemaakt om verder te gaan in het vastgoed en binnen het vastgoed heb ik geprobeerd mij te concentreren op het appartementsrecht via VvE’s. Daar had ik wat relaties in en ben ik mee door gegaan. Nu zijn wij met 28 mensen totaal en ons kantoor doet 60 tot 70% appartementsrecht en de rest wordt opgevuld door bouwrecht want dat hangt er vaak dicht tegenaan bij VvE’s en dan hangt er nog een stukje aan van verenigingsrecht en huurrecht. Dan denken we vooral aan de recreatie sector. In die zin zijn wij als kantoor gespecialiseerd op dit terrein. Ik denk dat Nederland niet zo’n gespecialiseerd kantoor heeft op dit gebied heeft zoals wij zijn. En we groeien nog steeds. Er is nog steeds vraag naar. Onze naambekendheid groeit door. Wij komen steeds meer uit op partijen die zich niet alleen bemoeien met appartementsrecht zelf maar met VvE’s in het algemeen. We zitten alleen in Arnhem en we bedienen het hele land. Autoriteit op het gebied van VvE en appartementsrecht is me duidelijk. Ik heb me daar in de loop der tijd steeds meer mee bezig gehouden. Ook door zaken die je tegenkomt maar ook in toenemende mate in de onderzoeken naar hoe het zit met appartementsrechten in Nederland en daarbuiten en de wetgeving en elementen daaromtrent enzovoorts. Ik ben aan het kijken of er niet eens een nieuw modelreglement moet komen en daar ben ik nu een heel eind mee. Ik hoop dat het van de zomer klaar is, dan moeten we het nog gepubliceerd zien te krijgen maar dat zie ik dan wel. Dat is toch nog wel een behoorlijk stuk werk geweest het onderzoek en de literatuur daaromtrent. Ik hoop dat het gauw uitkomt. Hans: Wat is uw algemene indruk ten aanzien van de samenwerking binnen VvE’s? Norbert Rijssenbeek: Daar moet ik voorzichtig mee zijn omdat de VvE’s die wij tegenkomen meestal wel georganiseerd zijn. Omdat wij ook optreden voor de VvE zelf. Als dat zo is heb je meestal een georganiseerde VvE. Wij komen natuurlijk ook best veel VvE’s tegen die niet bij ons zitten en die dan minder georganiseerd zijn. Ik denk dat desalniettemin je zou kunnen zeggen dat het gros van de wat grotere VvE’s op de een of andere manier georganiseerd is. Of ze het allemaal goed doen is daar gelaten maar ze zijn wel georganiseerd. Dan heb ik het niet alleen over de portiekwoningen van twee of drie, maar ik denk dat het toch wel gaat van 10 tot 15 appartementen. Daarboven ontstaat er een schaalniveau dat zich georganiseerd wil zien. Ook als je met zijn tienen bent dan loop je heel makkelijk bij elkaar naar binnen en overleggen ze of ze iets zullen doen of niet. Ik denk dat het vooral voorkomt bij de kleinere VvE’s. Daar moet je wel mee oppassen want ze zeggen wel eens dat een heleboel kleine VvE’s van het totaal niet georganiseerd zijn, maar dat zijn dan vooral die hele kleintjes en kleine. En van de grotere denk ik dat ze toch wel georganiseerd zijn.

167

Hans: Heb je voor jezelf een soort voorbeeld in gedachte van een goed georganiseerde VvE? Norbert Rijssenbeek: Ik denk dat er best veel VvE’s zijn die goed en strak georganiseerd zijn. Probleem vind ik er dan vaak in dat zo’n bestuur, als het een bestuur is dat bestaat uit eigenaar bestuurders, dat er gedurende een bepaalde periode zit (dus een jaar of vijf bijvoorbeeld) en daarna zeggen ze dat het wel genoeg is en dat er dan een ander bestuur komt die het op een andere manier doet. Dan is het niveau vaak een stuk lager. Voordat ze hetzelfde niveau bereiken zoals dat voorheen was, duurt dan vaak weer wat langer. Je ziet er wel vaak een schommeling in. Maar van de VvE’s die continu strak georganiseerd zijn, zijn er toch nog wel wat. Hans: Wat zijn volgens jouw waarneming dan de succesfactoren dat die VvE’s ook zo goed draaien? Norbert Rijssenbeek: Communicatie. Daar versta ik onder dat een eigenaar bestuurder feeling heeft met hun woonomgeving. Als ik een bestuurder heb die niet met de andere personen spreekt, maar wel de vergadering regelt en de administratie voert, dan is dat toch meestal een bron van allerlei problemen terwijl hij het wel heel goed zou kunnen doen. Het voordeel zit erin dat het goed functioneert als die bestuurders goed communiceren en goed informeren naar de leden toe. Ik was vanmorgen op een bespreking in Den Bosch en daar was ook jarenlang gedonder en daar zat naar mijn mening een goede bestuurder maar hij had geen binding met zijn achterban. Zijn achterban, zijn leden, vertrouwden hem niet en de voorzitter vond dat de leden onvoldoende wetenschap hadden van hoe het in elkaar zat enzovoorts. Dat frictioneert geweldig en dat gaat zo’n bestuur uiteindelijk toch naar de knoppen. Dus het zit hem toch vaak in de communicatie. Hans: Zie je dan dat zo’n goede bestuurder, die feeling heeft voor de communicatie, in staat is om te denken in de gemeenschappelijke belangen? Norbert Rijssenbeek: Ja. Soms komt hij er bovenuit, dat zie ik ook wel eens, maar dat is toch niet altijd zo. Ik zie toch wel veel eigenaar bestuurders die dat goed doen en goed communiceren. Vooral tegenwoordig digitaal, maar ook in het gebouw zelf als je met elkaar in de lift of fietsenstalling staat bijvoorbeeld. Hans: Nou is de legitimatie in de VvE’s vaak dat er gemeenschappelijke delen zijn genoemd in de splitsingsakte. Zie je bij de VvE’s die goed communiceren dat men in staat is dat ze ook boven de doelstelling uitstijgen bijvoorbeeld duurzaamheidprojecten en zorginkopen? Norbert Rijssenbeek: Ja, maar ik denk (want dan praat je over grote investeringen) dat als je het hebt over verduurzaming dat je het bijna allemaal met elkaar eens moet zijn dat je het wil. Dat is puur communicatie. Als je een vereniging hebt waar in geen of weinig communicatie is, krijg je nooit dat soort projecten van de grond. Daar moet je het juist hebben van de communicatie. Hans: Wat is er naast de communicatie nog meer belangrijk in zo’n succesverhaal? Norbert Rijssenbeek: Kennis. En de kennis niet voor jezelf houden maar overdragen en informeren aan de leden van de club. Kennis van hoe zo’n beheer van zo’n gebouw dan in elkaar zit. Dan denk ik niet alleen aan de juridische problemen vanuit wet of reglement maar ook administratief en bouwkundig. Dat betekent niet dat zo’n persoon dat allemaal in huis zou moeten hebben, maar hij kan zich ook laten adviseren door prima mensen. Je moet je er wel heel erg in verdiepen, als je het een uurtje per jaar erbij doet, schiet het niet echt op. Er gaat ook wel veel tijd in zitten. Er moet ook wel een soort motor in zo’n gemeenschap zijn. En de boot moet ook gevoed worden, er moet benzine in en die benzine komt dan van buitenaf dus informatie van buitenaf, die moet er dan in. En dat proberen wij ook te doen bijvoorbeeld door sessies vanuit ons kantoor om juist dit soort bestuurders te voorzien van informatie waarvan wij denken dat die voor hun nuttig is. Niet alleen de regels maar ook hoe ze bijvoorbeeld om kunnen gaan met problemen op de vergaderingen. Dat vinden wij heel erg belangrijk, zaken die in communicatievlak liggen.

168

Hans: Wat is uw mening over de betrokkenheid en deskundigheid van de mede eigenaren in de VvE? Norbert Rijssenbeek: Heel slecht. Ik ben niet bij alle vergaderingen, maar ik kom er wel eens. Wat ik er algemeen van hoor is dat het quorum niet gehaald wordt. Er is gewoon een slechte opkomst voor een vergadering en dat betekent dat mensen niet voldoende geïnteresseerd zijn in het beheer van hun gebouw. Ook dat heeft weer te maken met communicatie. Als je zo’n vergadering houdt, wat dan meestal één keer tot twee keer per jaar is, is niet zoveel, een paar uurtjes per jaar dat je zou moeten besteden. Ik denk dat elke eigenaar van een appartement best bereid is om een paar uur te besteden als ze er voldoende aanleiding voor hebben om dat te doen. De aanleiding moet gevoed worden door informatie en communicatie. Zo’n aanleiding is dan gemeenschappelijk belang want het is een gezamenlijk pand dus je moet dat gezamenlijk onderhouden en als er een probleem is heb je een gezamenlijk probleem. Hans: Hoe komt het nou dat gemeenschappelijk belang toch niet onderkend wordt door de eigenaren? Norbert Rijssenbeek: Geen zin. Meestal hebben ze gewoon geen zin en kijken ze liever tv en ze vinden het ingewikkeld. Al gaat het over hun vermogen en over hun portemonnee. Dat is iets waar we mee begonnen zijn, de waarde van een appartement. Als een waarde van zo’n appartement niet wordt beïnvloed door de wijze van het beheer, dan maakt het helemaal niets uit. Eigenaren denken dat het toch wel goed zit. Als er goed bestuur zit, hoef ik niet naar die vergadering toe. Ze zouden misschien nog een soort ont zorgend gevoel kunnen hebben omdat alles toch wel wordt geregeld. Dat is ook zo en dat heeft te maken het met feit dat het bestuur dat er zit het ook wel makkelijker heeft . Dat is de wisselwerking ook wel denk ik, maar het is absoluut niet goed. Want het zijn de eigenaren samen die eigenaar zijn van het pand. Hans: Heb je het idee dat die eigenaren er voldoende doordrongen van zijn dat ze ook opdrachtgever zijn voor hun omgeving, bijvoorbeeld naar zo’n professionele VvE beheerder? Norbert Rijssenbeek: Nee, dat denk ik niet. Ik denk dat het heel beperkt is bij de gemiddelde eigenaar die alleen maar wil weten wat ze moeten betalen en dan maken ze dat over. Hij zal geïnteresseerd zijn of de prijs omhoog of omlaag gaat. Maar als er geen gekke dingen gebeuren, zal hij gewoon iedere maand het geld betalen en is hij van de zaak af. Het is gewoon gemak. Er zijn ook steeds minder bestuurders die het willen doen. Ze zijn het na zeven jaar zat en dan vindt de rest dat goed, maar verder heeft niemand er zin in. Dan komt er een professionele bestuurder van buiten dat ook weer geld kost. Dat vinden ze dan goed en betalen ze wat meer. Hans: Zijn er ook VvE’s die commissies hebben voor bijvoorbeeld de bouwkundige zaken en andere zaken? Norbert Rijssenbeek: Die zijn wel vaak wat actiever, die commissies. Ook voor ontzorging. De rest van de leden hebben er bijvoorbeeld geen verstand van en laten anderen het doen en dan zijn ze er vanaf. Zolang het goed gaat vinden ze het prima. Hans: Zie je een relatie tussen de commissies in een VvE en de eigenaren? Dat naar mate er meer commissies zijn ook de betrokkenheid hoger wordt? Norbert Rijssenbeek: Dat zou toch wel zo kunnen zijn want daardoor zijn er wel meer mensen bezig met het bestuur en beheer en beleid van het gebouw. Als er in totaal zeven of acht mensen bezig zijn met een beheer dan gaat dat sneller dan als het maar één persoon is. Dat betekent in feite wel dat er meer mensen op de hoogte zijn binnen een gebouw wat er gebeurt en denk ik dat er meer interesse is. Dan leeft het onder een bredere groep eigenaren. Hans: Heb je wel eens gehoord dat een VvE een commissie van gemeenschappelijke belangen in het leven heeft geroepen? Norbert Rijssenbeek: Nee, ik kan het me wel voorstellen, maar ik kan me niet herinneren dat ik dat ooit ben tegengekomen. Ik zie wel altijd het getrek van een bestuurder eigenaar aan andere leden van

169

de vereniging om ook wat te doen voor het gebouw. Als je actieve bestuurders hebt en de rest doet niks en vergaderingen worden slecht bezocht, zie je wel dat zo’n bestuur gaat trekken aan andere leden om ook wat te doen. Dat is wel een moeizaam proces. Hans: Nou kennen wij in Nederland het fenomeen gecertificeerde VvE en hebben we het VvE OK label. Zie je verschil in een gecertificeerde VvE die op papier voldoet aan een aantal criteria, zie je dat het echt beter gaat in zo’n VvE? Norbert Rijssenbeek: Ik zie daar niet een direct verband tussen. Dat je zou kunnen zeggen dat het met een certificaat sowieso beter gaat, dat zie ik niet. Het kan best zo zijn dat het een prima vereniging is, maar dat daar de communicatie ook niet loopt. Dat zegt eigenlijk helemaal niks. Een certificaat lijkt geen redmiddel om de communicatie te verbeteren. Daar moet je andere dingen voor hebben. Dat zie je trouwens in toenemende mate ook in nieuwbouw. Dat men ook zegt dat een nieuwe bewoner wel moet passen binnen ons gezelschap. Dat kan van alles zijn. Laatst was ik bezig met een vereniging die dat hadden waar mensen waren die allemaal iets met kunst te maken hadden. Ze wilden allemaal mensen hebben die met kunst te maken hadden en dat kan ook. Er was iemand die in de kunst zat en ze hadden een galerie en een schilder etc. En er stond ook in het reglement dat het een voorwaarde was om in het gebouw te komen. Dan zie je dat zo’n sociale cohesie groot is. Dan zie je ook allerlei dingen gebeuren dat ze samen (dat heeft niks met het gebouw te maken) allerlei dingen gaan doen. Het gevolg daarvan is natuurlijk weer is dat ze ook met elkaar beter kijken naar het gebouw. Van het één komt het ander. Daardoor ontstaan ook de hogere doelstellingen. Bij de Susflat staat ook dat er wordt geoordeeld en dat er een bestuur of commissie is die er nauw naar kijken of een gegadigde bewoner past bij de vereniging. En je ziet dan ook direct als iemand wordt goedgekeurd dat die vaak ook goed word opgenomen in de gemeenschap en dat zo’n bestuur en alle commissies als een tierelier lopen. Er zijn toch wel steeds meer VvE’s die dat overwegen om te doen maar ook wel nieuwe gebouwen waarin dat komt, toelatingsregelingen. Het moet passen en als we het over dit onderwerp hebben heeft het direct een consequentie dat het beheer beter wordt gevoerd. Daar ligt een directe duidelijke relatie. Nu is het vaak zo dat ze ergens wonen en niet eens weten wie hun buren zijn. Het heeft niks te maken met hoog of laag opgeleide mensen, er moet meer zijn. Ik zie daar geen verband tussen. Hans: Vind je dat makelaars en notarissen het goed doen als het gaat om het voorbereiden van toekomstige eigenaren? Norbert Rijssenbeek: Nee de notaris kan niet zo veel, die komt pas op het moment dat er een transportakte moet worden gemaakt en die ziet die mensen op het moment van transport, als ze een handtekening moeten zetten. Het is bij de makelaars, volgens mij wordt er altijd iets geprobeerd aan richtlijnen waar makelaars zich aan moeten houden, maar er komt allemaal niks van. Buitengewoon betreurenswaardig, want ik vind dat makelaars veel laten liggen van wat op hun terrein ligt. Gelukkig komt er steeds meer rechtspraak waarbij de makelaar van de rechter op zijn donder krijgt omdat hij zijn werk niet goed heeft gedaan. Dat zie je gelukkig steeds meer. Het heeft niet veel met appartementsrecht te maken maar het heeft veel te maken met het geven van informatie. Vorige week was er in Amsterdam een pand dat gesplitst was zonder vergunning van de gemeente. Toen had de eigenaar vervolgens bouwkundig gesplitst, daar had hij geen bouwvergunning voor aangevraagd. Toen werd één van die dingen verkocht en zei de gemeente tegen de koper dat er helemaal geen vergunning is verleend, noch voor de splitsing noch voor de bouwvergunning. Daar wordt die makelaar dan op gepakt en die moet alles betalen. Het was gewoon niet in orde. Toen zei die makelaar dat hij dat zelf moet uitzoeken. Je ziet gelukkig wel steeds meer dat de makelaar word gedwongen om zijn werk te doen. Dat geldt voor de appartementen. Ik heb in mijn splitsingsreglement model staan, en dan praat ik niet over makelaars maar wel over verkopen, dat die verplicht is aan zijn gegadigde koper te overhandigen niet alleen bewijs van eigendom maar ook bijvoorbeeld de notulen van de laatste twee jaar van de vergadering, de jaarrekening van het laatste jaar en van het voorafgaande jaar. Dus notulen en begrotingen en jaarrekeningen. Ik heb het dus aangevuld met die (naar mijn idee) buitengewoon belangrijke dingen die voor een koper heel belangrijk zijn. De koper wil weten of het gebouw goed wordt onderhouden maar wat hij ook moet weten is of die verenging wel behoorlijk functioneert. Als ik een appartement zou kopen en ik weet daar niks van en ik ga daar wonen en het blijkt vervolgens dat het een heksenketel is en dat ze daar elkaar al jaren lang de tent uit jagen, zou ik dat wel willen weten van te

170

voren. Als ik dat pas zou horen als ik er al woon, zou ik denken dat ik het eerder had willen weten. Dat is volgens mij heel erg belangrijk. Het zou mij niet verbazen als die weg steeds verder wordt vervolgd en dat het verder wordt geformaliseerd. Wat mij betreft komt het in het nieuwe model en ik zou nog liever willen, maar dat kan ik niet zeggen, dat die makelaar verplicht is om dat te doen vanuit zijn beroepsgroep. Dat hij verplicht is om al die informatie op te vragen en door te geven aan de koper, voordat de koper een handtekening zet. Dus het liefst al op het moment dat hij gaat bezichtigen. Hans: Heb je daar met de makelaardij wel eens een debat over gehad? Norbert Rijssenbeek: Ja. Ik heb regelmatig contact met de NVM hierover. Ik geef zelf ook wel cursussen bij NVM over appartementen dus ik ken de mensen daar wel. Ik heb mijn netwerk daar dus ik praat daar al jaren lang met hun erover. Maar de leden willen het niet, ze voelen zich niet gedwongen. Als je dat zou doen zou je er zeker ook een commerciële voordeel uit halen, zeker bij deze markt waar het slecht gaat. Je zou dan kunnen zeggen “ik ben een makelaar die wel alle informatie geeft”. Het gebeurt nooit. Net als je wil weten of het pand bouwkundig in goede staat is, wil je ook weten of de organisatie goed is. Maar dat is wat eigenlijk meer voor de hand ligt. Je krijgt geen meerjarig onderhoudsplan van te voren, je krijgt geen begrotingen of wat dan ook, je krijgt geen jaarrekeningen, je weet helemaal niet of de vereniging gezond is of niet, misschien heeft die vereniging waar je in stapt wel een financiering gekregen voor achterstallig groot onderhoud met als verplichting voor mij (als nieuwe koper) voor de komende 20 jaar. Dat soort dingen zou ik wel willen weten. Het zit er allemaal niet in. Hans: Wat is uw beeld bij de kwaliteit van de dienstverlenende VvE beheerders? Norbert Rijssenbeek: Ik denk dat die toch wel redelijk goed is, gemiddeld genomen. Het vak van een VvE beheerder bestaat uit vier onderdelen en daar is ons onderdeel één van. Hij moet weten hoe de wet en het reglement in elkaar zitten. Wat hij ook moet weten is de administratie, boekhouding en hoe het eruit moet zien. Als technisch beheerder moet hij ook nog weten hoe het bouwkundig in elkaar zit. De vierde poot is het moeilijkste van een VvE beheerder, de communicatie met de vereniging. Communicatie is ook hier weer het sleutelwoord. Een goede beheerder moet goed kunnen communiceren met de leden of met zijn contactpersonen bij de vereniging. Ik moet zeggen dat de meeste mensen die ik tegenkom het gemiddeld wel goed kunnen. Wij zijn hier wel in gegroeid in Nederland. Toen ik in de praktijk kwam, was er helemaal niks voor VvE’s. Het VvE beheer zat in die tijd altijd bij het huurbeheer. Het werd er een beetje bij gedaan. Ik heb vorige keer verteld op onze beheerder dag dat het echt een beroepsgroep is geworden. Ik denk dat die misschien wel even groot is als de beroepsgroep van de makelaars en van de huurbeheerder. Het is echt geprofessionaliseerd. Er zijn heel veel kantoren in toenemende mate vooral het laatste jaar zijn er veel kleine kantoren bij gekomen die ook allemaal weer aspiratie hebben om groot te worden. Je ziet ook wel de neiging van alle mensen die het doen, gemiddeld genomen, ze het ook wel graag goed willen doen. Er zijn er niet veel die denken dat ze het op hun eigen manier willen doen en dat het dan ook wel goed genoeg is. Ik zie wel heel veel wens om daar ook echt iets van te maken en zich daarin te bekwamen. Dat is nog niet zo lang dat is misschien de laatste 10 jaar versneld. Dat is ontzettend goed voor de branche maar ook voor de verenigingen. Hans: Is een goede VvE beheerder een waarborg voor een goed functionerende VvE? Norbert Rijssenbeek: Je moet onderscheid maken tussen een goed VvE beheer kantoor en een goed VvE beheerder. Mij gaat het om personen. Ik vind het niet zo interessant dat een VvE beheer kantoor een certificaat heeft of niet. Dat is wel leuk maar daar zou ik als eigenaar niet zo van onder de indruk zijn. Ik wil graag weten wie mijn zaken daar doet en of die er verstand van heeft en of hij goed met mij kan communiceren. Ik vind dat een VvE beheerder persoonlijk geschikt moet zijn. En die zijn er heel veel. Ik ben ook betrokken bij de ontwikkeling voor een persoonlijk certificaat. Daar ben ik groot voorstander van. Dat zou op dit moment echt een aanvulling zijn op wat er nu is.

171

Hans: Wat is daar de stand van zaken? Kun je er in twee volzinnen iets van zeggen? Norbert Rijssenbeek: Er zou wel meer vaart in moeten kunnen komen één dezer dagen, ik zou het nog even moeten navragen. We waren voor mijn vakantie vooral bezig met financiering. Ze hebben toch wat toezeggingen gekregen van her en der dus ze hebben nu voldoende geld om het in de markt te gaan zetten. Hans: De professionele VvE beheerder is de opdrachtnemer van de VvE, vind je dat die VvE beheerder ook een adviseur moet zijn voor de VvE? Norbert Rijssenbeek: Ja, een goede wel. Als hij weet dat er leden zitten die gewoon lid zijn, maar matig onderricht zijn op dit gebied, vind ik dat een goede beheerder proactief moet zijn met waar ze op moeten letten en het aangeven als er nieuwe dingen zijn. Natuurlijk moet hij dat doen. Daarom is die communicatie digitaal. Je moet natuurlijk wel contactpersonen hebben bij een vereniging. Het valt juridisch niet onder een taakstelling en het staat ook niet in een contract van een beheerder, maar ik vind wel dat je het als goed functionerende professionele beheerder moet doen. Ik denk dat daar wel op te winnen valt. Vooral op dat terrein. Het is toch vaak dat veel beheerders te veel in de rol blijven hangen dat ze wel horen wat ze kunnen doen terwijl ze wel proactiever kunnen zijn. De leden verwachten, naar mijn ervaring, meer van de bestuurder beheerder, dan de bestuurder beheerder denkt dat hij moet geven. Daardoor ontstaan er ook vaak conflicten. Ik denk dus ook dat een bestuurder/beheerder dat meer zou moeten doen, maar ik heb het niet over juridische afdwingbaarheid. Hij weet er gewoon meer vanaf, zeker als hij professioneel is. Zoals ik eerder zei vind ik een gecertificeerde VvE beheer kantoor niet interessant. Ze kunnen het goed voor elkaar hebben, maar dan kun je nog best als vereniging een beheerder krijgen die net vorige week is begonnen. Daar heb ik dan niks aan, dat hoef je niet te verwachten. Ik vind het wel van belang dat je in die zin met een organisatie te maken hebt die een SKW certificatie heeft, die de boel organisatorisch en boekhoudkundig goed voor elkaar heeft. Voor mij is dat om een keuze te maken wel onvoldoende. Ik zou meer willen weten dan alleen het SKW certificaat.

>> De vragenlijst met kenmerken van de samenwerking wordt doorgenomen en door Norbert Rijssenbeek ingevuld. <<

172

173

Hans: Welke knelpunten ziet in de relatie tussen de kwaliteit van de samenwerking in de VvE en de verkoopwaarde van de woningen in de VvE? Norbert Rijssenbeek: De wereld draait om geld. Iedereen kijkt alleen naar zijn eigen portemonnee. Dat is belangrijk. Daar ligt een directe relatie tussen jouw lijstje van verkoopbaarheid en verkoopwaarde en de conclusie dat er meer gecommuniceerd moet worden door makelaars verkoper en vereniging etc. naar buiten toe om hoe het binnen in de vereniging gaat, wat de portemonnee van de eigenaars ten goede komt. Als dat zo is, heeft dat direct een wisselwerking terug en zal die verkoper snelle alert zijn om het binnen zijn vereniging goed te regelen. - Einde interview -

174

Bijlage IV Uitnodiging enquête Haagse VvE’s augustus 2013

Onderzoek : Wat is uw VvE waard? Hoe beter de zaken in uw VvE zijn geregeld, des te aantrekkelijker is het om in uw woning en in uw gebouw te wonen. En aantrekkelijke woongebouwen dragen bij aan de verkoopbaarheid en Verkoopwaarde van uw woning. Dit onderzoek gaat over de relatie tussen het functioneren van uw VvE en de Verkoopwaarde van uw woning. Doet u mee? Indien u aan de enquête deelneemt maakt u kans op één van de volgende prijzen: - 2 nachten met ontbijt voor 2 personen naar De Veluwe - 2 nachten met ontbijt voor 2 personen naar een stad in Nederland - een gratis advies om het functioneren van uw VvE te verbeteren en daarmee de waarde van uw woning te verhogen De prijzen worden verloot onder de deelnemers van de enquête. De enquête sluit op 30 september 2013. De loting vindt plaats op 1 oktober 2013. De deelnemers worden per email over de uitslag geïnformeerd. De enquête De enquête bestaat uit 18 korte vragen. Het kost u maximaal 5 minuten om de enquête in te vullen.

Voor deelname aan de enquête ga naar: http://www.thesistools.com/web/?id=360765

Bij voorbaat danken wij u voor uw deelname! Hans Nieuwenhoven, onderzoeker Den Haag, augustus 2013 (email voor vragen en/of opmerkingen: hans@vve-belei

175

Toelichting onderzoek De academie van Facility Management van de Haagse Hogeschool en de Amsterdam School of Real Estate doen onderzoek naar de relatie tussen het functioneren van een VvE (Vereniging van Eigenaren) en de verkoopwaarde van de woningen in die VvE. In de maanden mei/juni/ juli heeft onderzoeker Hans Nieuwenhoven de interviews met 15 VvE-experts afgerond en heeft hij daarmee de waarde kenmerken van een VvE kunnen bepalen. Om te testen of deze kenmerken daadwerkelijk waarde toevoegen is Hans begonnen met een enquête onder de grotere Haagse VvE's. Hiertoe heeft Hans op de website van ThesisTools een digitale enquête ingericht. Op de ommezijde staat de uitnodiging om deel te nemen aan deze enquête. Deze uitnodiging wordt de komende weken in circa 2500 brievenbussen van circa 150 grotere Haagse VvE's verspreid. Eind september sluit de enquête en worden de resultaten statistisch geanalyseerd, waarna het onderzoek kan worden afgerond. In de enquête kunt u aangeven of u prijs stelt op toezending van het rapport.

176

Bijlage V De vragenlijst en het uitvoerbestand enquête Haagse VvE’s september 2013

http://www.thesistools.com/web/?id=360765

Vragenlijst enquête Vragen over uw woning: Wat is uw emailadres om met u te kunnen communiceren over de uitslag van de loting? Wat is het adres van uw woning?

Wat is de postcode van uw woning? In welke periode is uw woning gebouwd?    

Voor 1945 1945 – 1970 1970 – 1990 1990 – heden

Hoe groot is het woonoppervlak (Gebruiksoppervlakte) van uw woning in m2? Hoeveel kamers heeft uw woning? Is uw woning bereikbaar met een lift?  Ja  Nee

177

Vragen over uw VvE

Is uw VvE groter dan 10 woningen?  Ja  Nee Zijn er in uw VvE actieve commissies (bijv. Technische Commissie, Groen Commissie etc. )  Ja  Nee Wordt er in uw VvE samengewerkt op het gebied van energiebesparing, zorg inkopen of kinderopvang?  Ja  Nee Is de opkomst in de ALV van uw VvE hoger dan 75%?  Ja  Nee Zijn er hoog opgeleide eigenaren in uw VvE actief? (Hbo / WO)  Ja  Nee Heeft uw VvE een overeenkomst met een professionele VvE-beheerder?  Ja  Nee Beschikt uw VvE over een Reservefonds gebaseerd op een meerjarig onderhoudsplan?  Ja  Nee Werkt uw VvE aan het verbeteren van de uitstraling van uw gebouw en / of de omgeving?  Ja  Nee

Wat is volgens u de huidige verkoopwaarde van uw woning in euro’s?

Welkrapportcijfer geeft u voor het functioneren van uw VvE? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bent u bereid bij aankoop van uw woning een percentage van de Verkoopwaarde te betalen voor een goed functionerende VvE?  Ja, 3% van de Verkoopwaarde  Ja, 6 % van de Verkoopwaarde  Ja, meer dan 6% van de Verkoopwaarde

178

Het uitvoerbestand van de enquete, opgemaakt door ThesisTools is onder de naam ‘survey-results-17’ op USB beschikbaar

179

Bijlage VI Grafieken met kenmerken van de gebruikte data bij de analyse

Charts 5.3 Correlatie van alle VvE waardekenmerken met rapportcijfer VvE

Charts 5.4 Correlatie van alle VvE waarde kenmerken met verkoopwaarde

Charts 5.5 Correlatie van subjectieve verkoopwaarde (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele)

180

Charts 5.6 Correlatie van het verhoudingsgetal verkoopwaarde/NVM-mediaan (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele)

Charts 5.7 Correlatie van het verhoudingsgetal verkoopwaarde/WOZ waarde (afhankelijke variabele) met het rapportcijfer (onafhankelijke variabele)

181