Verslag bijeenkomst Outsourcing blokverwarming 3 maart 2015 te Eindhoven
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
1 6
Op 3 maart 2015 organiseerde Atriensis een bijeenkomst in teken van outsourcing van blokverwarming. Tijdens deze bijeenkomst zaten woningcorporaties en marktpartijen rond de tafel om te bespreken onder welke voorwaarden outsourcing van blokverwarming mogelijk is. In dit verslag leest u de bevindingen van deze bijeenkomst. Met de invoering van de Warmtewet op 1 januari 2014 is voor woningcorporaties die woningen verhuren met collectieve warmte-installaties veel veranderd. Veranderingen die bij veel corporaties leiden tot een extra werkdruk. En dat voor een vaak relatief klein deel van het woningbezit. Een lastige opgave in een tijd waarin veel corporaties juist teruggaan naar hun kerntaken en door bezuinigingen genoodzaakt zijn tot inkrimping van het personeelsbestand. Outsourcing van warmtelevering kan deze corporaties ontzorgen, maar tegen welke prijs? Kan dit met gesloten beurs? Óf indien er geld bij moet: wat is ontzorging de woningcorporatie waard? Tenslotte zal ook goed bekeken moeten worden wat de gevolgen zijn voor de huurders.
In tegenstelling tot exploitatie van blokverwarming wordt exploitatie bij andere installatietypes (WKO-, WKK- en biomassa-installaties) al langer uitbesteed. De marktpartij is bij deze installaties volledig verantwoordelijk voor de warmtelevering en de individuele afrekening met
Atriensis b.v. Pastoor Petersstraat 170 - 40 Postbus 842 5600 AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E
[email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
de bewoners. Bij blokverwarming is dit nog relatief nieuw, deze installaties worden al decennialang door de woningcorporaties zelf beheerd en onderhouden. Outsourcen van warmtelevering kan ook voor deze installaties een win-win-win situatie opleveren voor huurder, woningcorporatie en marktpartij, maar wel onder de juiste voorwaarden.
Afbeelding 1. Financiële perspectieven huurder, corporatie en exploitant
2 6
Na een korte introductie over warmte-exploitatie en de mogelijkheden van outsourcing door Atriensis wordt de bijeenkomst afgetrapt met een plenaire discussie over de (on)mogelijkheden van outsourcen van blokverwarming. Door de marktpartijen worden de prestaties en technische staat van de collectieve ketels en transportleidingen als grootste risico gezien, zij pleiten voor een goede inventarisatie en nulmeting. Ook zien zij door de scherpe warmtetarieven steeds kleinere marges op warmtelevering bij gasopwekking. Voor woningcorporaties moet het outsourcen van blokverwarming opwegen tegen de kosten voor zowel corporatie als huurders. Maximum tariefafspraken tussen woningcorporaties en marktpartijen zijn hierbij mogelijk. Eventueel kan de woningcorporatie exploitatietekorten compenseren met (een deel van) de vermeden kosten door outsourcing (personeel, investering en onderhoud).
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
3 6
In het tweede deel van de bijeenkomst werden de verschillende partijen onderverdeeld in groepjes. Met behulp van verschillende stellingen werd besproken onder welke voorwaarden outsourcing van blokverwarming voor beide partijen realistisch was. Hieronder een overzicht van besproken thema’s en de belangrijkse voorwaarden voor marktpartij en/of woningcorporatie: • Contracttermijn Bij de aanwezige woningcorporaties lopen de gewenste contracttermijnen fors uiteen. Van korte termijn met veel flexibiliteit tot outsourcing voor onbepaalde tijd. Het maken van complexafhankelijke afspraken genoot hierbij de voorkeur. Voor marktpartijen is het van belang om voldoende tijd te krijgen om eventuele investeringen terug te verdienen. 15 tot 20 jaar werd door de aanwezige als een realistisch termijn gezien, maar korter of langer was onder voorwaarden mogelijk. • Eigendom Het eigendom van de installatie is op te splitsen in economisch- en juridisch eigendom. Bij outsourcing is overgang van economisch eigendom vanzelfsprekend. Aanvullend kan het juridisch eigendom door middel van een recht van opstal worden vastgelegd. Voor enkele marktpartijen is investeren in installatie enkel mogelijk indien zij zowel het economisch- als het juridische eigendom hebben. Aan het einde van het contracttermijn vervalt het economischen jurididsch eigendom automatisch, waardoor de installatie terug in eigendom van de woningcorporatie komt. • Demarcatie Marktpartijen zijn bereid verantwoordelijkheid te nemen indien zij invloed hebben op de staat en eventuele vervanging van de onderdelen. Ruw geschetst bestaat de collectieve installatie bij blokverwarming uit drie delen; de installatieruimte (ketelhuis), de transportleidingen in het complex en de binneninstallatie van de woningen. Veel corporaties beschouwen de
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
binneninstallatie als onderdeel van de woning en valt daarmee buiten de exploitatieovereenkomst. De demarcatie loopt in dit geval tot en met de aansluiting met de binneninstallatie (bijvoorbeeld tot en met de warmtemeter). Wel is het mogelijk om voor de binneninstallatie een afzonderlijk onderhoudscontract af te sluiten met de marktpartij. Hierdoor heeft de marktpartij meer invloed op het binnenklimaat en wooncomfort en krijgt de huurder één duidelijk aanspreekpunt met betrekking tot warmtelevering.
4 6
• Tariefafspraken Veel woningcorporaties zien het als hun zorgplicht om (forse) lastenverzwaring voor huurders te voorkomen. Tariefafspraken zijn hierbij voor veel marktpartijen bespreekbaar. Zo is het mogelijk om met behulp van (een deel van) de vermeden kosten door outsourcing (personeel, investering en onderhoud) het exploitatietekort van de marktpartij aan te vullen. Voorkeur voor marktpartijen gaat uit naar een vastgesteld maximum warmtetarief die jaarlijk geïndexeerd wordt boven een percentage ten opzichte van het jaarlijks door de ACM vastgesteld maximum warmtetarief. Vanzelfsprekend dienen warmtetarieven conform Warmtewet binnen de wettelijke maximumtarieven te blijven.
• Prestaties monitoren (SLA’s / KPI’s) Zowel woningcorporaties als marktpartijen zien de Warmtewet als wettelijk kader waarbinnen de belangrijkste eisen en verplichtingen zijn vastgelegd. Partijen kunnen onderling aanvullende afspraken maken ten aanzien van exploitatietermijn, duurzaamheidseisen, maximale warmtetarieven, klanttevredenheid en regeling bij tussentijdse opzegging. De exploitatieovereenkomst dient zo bondig mogelijk te zijn en enkel het strict noodzakelijke vast te leggen. • Veranderende wet- en regelgeving Na ruim een jaar de Warmtewet zijn de eerste wetswijzigingen al aangekondigd. Ook de maximum tarieven zoals jaarlijks vastgesteld door de ACM hebben al een grote verschuiving laten zien. Deze onzekerheid leidt tot grote exploitatierisico’s over lange termijn. Zowel
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
corporatie en marktpartij zijn bereid in overleg te treden bij wijzigingen in wet- en regelgeving die het hart van de overeenkomst direct treffen. • Exploitatierisico’s De verschillende risico’s van exploitatie dienen te worden genomen door de partijen die er de meeste invloed op hebben. De marktpartijen zullen risico’s van opwekkingsrendement, leidingverlies en klantcontact als hoofdtaak op zich nemen. Andere risico’s waar zij minder invloed op hebben zorgen voor meer twijfel. Deze risico’s dienen in goed overleg te worden opgepakt door één van beide partijen.
5 6
Marktpartij • Opwekkingsrendement • Leidingverlies • Klantcontact
In overleg • Technische staat van installatie bij aanvang • Veranderingen in wet- en regelgeving • Incassorisico • Investeringen • Binneninstallatie
Woningcorporatie • Strategisch voorraadbeleid • Energetische verbeteringen • Leegstand • Bescherming woonlasten
Conclusie Outsourcing van blokverwarming is maatwerk; ieder complex vraagt om een andere oplossing, waarbij risico’s gespreid kunnen worden wanneer de volledige portefeuille wordt overgedragen. Risico’s dienen vooraf in kaart te worden gebracht. eventueel met een overgangsperiode waarbij corporatie en marktpartij gezamenlijk de collectieve installatie zullen optimaliseren. Misschien nog wel belangrijker; beide partijen moeten vertrouwen in elkaar hebben en samen aan de beste oplossing willen werken. Deze bijeenkomst kan daarbij als katalysator werken: de open houding van zowel corporaties als marktpartijen heeft bijgedragen aan het vergroten van het onderling begrip en het bijschaven van de verwachtingen. Nu is het aan de eerste partijen die de volgende stap aandurven…
Onderwerp Bijeenkomst outsourcing blokverwarming op 3 maart 2015 van 13.30 tot 16.30 in Eindhoven Datum 3 maart 2015 Telefoon 040 2367859
Bijlage 1: Deelnemerslijst Bijeenkomst Outsourcing blokverwarming; matching vraag & aanbod 3 maart 2015, Holiday Inn te Eindhoven
6 6
Corporaties 1 Laurentius 2 QuaWonen 3 SOR 4 TBV Wonen 5 Thuis 6 Thuisvester 7 Weller 8 Wonen Breburg 9 Woonpartners
Deelnemers Paul van der Groen & Petra Rovers Joost van Hattem Martin Luten Peter den Biggelaar Dirk Kusters & Robert Arts Michel Bakermans Jos van Thoor Frans Lemmens & Arno van Schilt Roger Gorts
Marktpartijen 1 Breman 2 Eneco 3 Ennatuurlijk 4 Eteck 5 Feenstra 6 Kemkens 7 Vaanster
Deelnemers H. Nieuwenhuis & H. Beekman Willy Heussen Ton Goossens Jaap van Eck Siegfried Gonesh & Rogier Sterkenburg Twan van Grinsven Jeroen Krebbers & Roy Groote
Atriensis 1 Dyon Noy 2 Hella Maessen 3 Roozbeh Nikdel 4 Frank van Hoogstraten 5 Irene Vloerbergh
