Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11Ř6ř-133ř/2015
O ceně nemovité věci - jednotky č. 457/10 v budově č.p. 457, příslušející k části obce Valašské Meziříčí, na pozemku p.č. 775, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1924/204896, vše zapsané na listu vlastnictví č. 7236 a listu vlastnictví č. 4312, vše v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Objednatel posudku:
JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha-východ Michelská 1326/62 140 00 Praha 4 IČ: 60351268 DIČ: CZ6601071499
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 01946/14-073
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 9.7.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 6 stran příloh. V Praze, dne 23.7.2015
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 27.4.2015 vydané Exekutorským úřadem Praha-východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 01946/14-073, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí - jednotky č. 457/10, v budově č.p. 457, příslušející k části obce Valašské Meziříčí, na pozemku p.č. 775, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1924/204896, vše zapsané na listu vlastnictví č. 7236 a listu vlastnictví č. 4312, vše v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 9.7.2015 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.
2.
Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 9.7.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinného, pana Iva Janoše.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 7236, pro k.ú. Valašské Meziříčí-město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín, vyhotovený objednavatelem dne 27.4.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Valašské Meziříčí-město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín, vyhotovená znaleckým ústavem dne 9.7.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 29.4.1997 dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Zlínský Vsetín Valašské Meziříčí Valašské Meziříčí-město (776360)
List vlastnictví číslo: 7236 Vlastník: Janoš Ivo Vsetínská 457, 75701 Valašské Meziříčí
5. Celkový popis nemovitých věcí Jedná se o ocenění jednotky č. 457/10 v budově č.p. 457, příslušející k části obce Valašské Meziříčí, na pozemku p.č. 775, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1924/204896, vše zapsané na listu vlastnictví č. 7236 a listu vlastnictví č. 4312, vše v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného panelového, podsklepeného, typového, bytového domu celkem se čtyřmi nadzemními podlažími. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Vsetínská. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. Ve městě je dále možné napojení na plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 784/1, který je ve vlastnictví Města Valašské Meziříčí. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem nebo na veřejném parkovišti u objektu. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce 1970. Během své životnosti objekt procházel běžnou údržbou, byla provedena výměna původních oken za nová okna plastová zdvojená, v roce 2013 pak byla provedena rekonstrukce lodžií. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 1+0 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno v prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední s dálkovým zdrojem. V letech 2007 - 2008 byla provedena modernizace bytové jednotky. Byly nově provedeny nášlapné vrstvy (plovoucí podlahy), byla provedena výměna interiérových dveří, dále pak byla provedena rekonstrukce sociálního zázemí (keramické obklady a dlažba, sanitární vybavení). Celkový stavebnětechnický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako průměrnou. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
6.
Obsah posudku
I. Pozemek 1) Pozemky a)Pozemky II. Byt 1) Byt a)Jednotka č. 457/10 2) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby 8 Poloha pozemku nebo stavby z na pozemku hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00
0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,070 i=2
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
Ocenění I. Pozemek 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Valašské Meziříčí Název okresu: Vsetín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 2 Hospodářsko-správní význam obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci I. Městská hromadná doprava popřípadě 5 Dopravní obslužnost obce příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 854,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 551,68 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky 3 Ztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 1,070
Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Pi = 1,000
i=1
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,070
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 590,2976 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 775 zastavěná plocha a nádvoří 781 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 461 022,43 461 022,43 Kč
II. Byt 1) Byt 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Jednotka č. 457/10 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název předsíň pokoj koupelna WC šachta byt. jádra sklep lodžie
Plocha [m2] celková koef. započítaná 1,33 1,00 1,33 14,24 1,00 14,24 0,67 1,00 0,67 1,50 1,00 1,50 0,24 1,26 3,62 22,86
1,00 0,10 0,20
0,24 0,13 0,72 18,83
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Valašské Meziříčí Počet obyvatel: 22 733 Základní cena (ZC): 16 721,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku II. Budova - panelová, nezateplená 1 Typ stavby 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
Vi –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10 0,00
stránka č. Ř
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1970 45 0,775
0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): i=1
0,659
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 11 019,14 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,070 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: = CBP = PP × ZCU × IT × IP = 18,83 × 11 019,14 × 1,000 × 1,070
222 014,73 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 461 022,43 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 924 / 204 896 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 4 329,06 Kč 4 329,06 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 226 343,79 Kč Jednotka č. 457/10 – určená cena:
226 343,79 Kč
stránka č. ř
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
2) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků:
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Byt 1+1, ul. Hranická, Valašské Meziříčí Byt 1+1 v osobním vlastnictví o výměře 28 m2, který se nachází ve třetím nadzemním podlaží zděného domu. Při vstupu do bytu je chodba vstup do koupelny, WC, kuchyně a pokoje. V bytě jsou štukové omítky, plastová okna na podlaze parkety, jádro je zděné. Jedná se o byt v původním stavu před rekonstrukcí. Dům se nachází v klidné lokalitě. Nabídková CENA: 590 000,- Kč 2) Byt 2+1, ul. Křižná, Valašské Meziříčí Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 51 m2, který se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci. Byt je v původním stavu, určený k rekonstrukci. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA: 890 000,- Kč stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
3) Byt 2+kk, ul. Smetanova, Valašské Meziříčí Prodej bytu 2+KK ve Valašském Meziříčí na ulici Smetanova. Jedná se o družstevní byt situovaný v pátém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci kuchyně, v pokojích je na podlaze linoleum, štukové omítky, zděné jádro, koupelna s vanou umyvadlem a WC, plastová okna, provedena výměna elektroinstalace. Chodba s vestavnou skříní, obývací pokoj s balkonem, kuchyně je spojena s obývacím pokojem, ložnice. Celková podlahová plocha bytu je 42m2. Nabídková CENA: 930 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku:
V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu porovnávané (než vzorek).
než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města - dobrá docházková vzdálenost do centra města - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný.
stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
Seznam porovnávaných objektů: Byt 1+1, ul. Hranická, Valašské Meziříčí Výchozí cena (VC): 590 000,– Kč Množství (M): 28,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,05 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 0,90 Kvybavení bytu: 0,90 Kumístění v domě: 1,00 Ktyp vlastnictví: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 23 595,56 Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, ul. Křižná, Valašské Meziříčí Výchozí cena (VC): 890 000,– Kč Množství (M): 51,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 0,75 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Ktyp vlastnictví: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 22 159,98 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
Byt 2+1, ul. Smetanova, Valašské Meziříčí Výchozí cena (VC): 930 000,– Kč Množství (M): 42,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 1,00 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Ktyp vlastnictví: 0,90 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 23 431,59 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × Ktyp vlastnictví × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):
22 159,98 Kč 23 062,38 Kč 23 595,56 Kč
× =
23 100,– Kč 22,86 m2 528 066,– Kč 530 000,– Kč
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*
226 340,– Kč 530 000,– Kč 0,– Kč 0,– Kč
0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
530 000,– Kč
Cena slovy: pětsettřicettisíc Kč Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Alena Tomanová
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Praze, dne 23.7.2015
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 11869-1339/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 11869-1339/2015
E.
SEZNAM P ÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
stránka č. 17