ZNALECKÝ POSUDEK č. 169-82/2013 O ceně rodinného domu č.p. 532 s příslušenstvím stojící na pozemku p.č. St. 123/1 a pozemků p.č. St. 123/1, p.č. 89/45 a p.č. 460/1 v obci Chvalčov, katastrální území Chvalčova Lhota, okres Kroměříž.
Objednatel znaleckého posudku:
Prokonzula, a.s. Křenová 26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účely dražby
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 12.4. 2013, posudek vypracoval: Ing. Luděk Konečný Ořechová 14 796 04 Prostějov
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Prostějově dne : 24.4.2013 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství - rodinného domu č.p. 532 s příslušenstvím stojící na pozemku p.č. St. 123/1 a pozemků p.č. St. 123/1, p.č. 89/45 a p.č. 460/1 v obci Chvalčov, katastrální území Chvalčova Lhota, okres Kroměříž. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.4.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávnou uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům č.p. 532 Na Kamenci č.p. 532, 768 72 Chvalčov Zlínský kraj Kroměříž Chvalčov Chvalčova Lhota 1629
Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Chvalčov Katastrální území: Chvalčova Lhota Počet obyvatel: 1 629 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 39,6634 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 39,66 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.4. 2013 za přítomnosti pana Františka Stelly a paní Ivety Stellové, kteří umožnili prohlídku oceňovaných nemovitostí.
4. Podklady pro vypracování posudku -
-
Výpis z katastru nemovitostí č. 1159, pro k.ú. Chvalčova Lhota, obec Chvalčov, okres Kroměříž, vyhotovený objednavatelem dne 18.3. 2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Chvalčova Lhota, obec Chvalčov, okres Kroměříž, vyhotovený dne 17.4. 2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené panem Františkem Stellou. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván.
3
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Vlastník stavby: SJM: Stella František a Stellová Iveta, Na Kamenci 532, 768 71 Chvalčov Vlastník pozemku: SJM: Stella František a Stellová Iveta, Na Kamenci 532, 768 71 Chvalčov
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla znalci předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Obec Chvalčov spadá do okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bystřice pod Hostýnem. Obec Chvalčov se rozkládá asi dvacetsedm kilometrů severovýchodně od Kroměříže a tři kilometry východně od města Bystřice pod Hostýnem, v jeho těsné blízkosti (obě sídla jsou od sebe oddělena prakticky jen železničním náspem). Současná obec vznikla v roce 1951 sloučením obcí Chvalčov a Chvalčova Lhota pod společným názvem Chvalčov. Později se sloučená obec stala místní částí města Bystřice pod Hostýnem, ale ihned v roce 1990 využili občané Chvalčova příležitosti a osamostatnili se. Na území obce se nachází hora Svatý Hostýn, která je nejnavštěvovanějším mariánským poutním místem na Moravě. V obci se nachází jedna ze tří českých SOS dětských vesniček. Na území obce je Základní škola, Mateřská škola, Ústav sociální péče a Výchovný ústav pro mládež s lesnickým odborným učilištěm. Jihovýchodním směrem od obce jsou dva lyžařské areály a to Tesák a Troják. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Jedná se o dvoupodlažní, zděný, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, ve dvorní části je střecha pultová kryta hliníkovou krytinou. Objekt se nachází v zastavěné části obce Chvalčov, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Předmět ocenění se nachází na adrese Chvalčov, Na Kamenci č.p. 532. Parkování je možné před domem na pozemku ve vlastnictví obce Chvalčov. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 89/1 - ostatní plocha, ostatní komunikace, který je ve vlastnictví obce Chvalčov. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Plynové vedení se nachází v přístupové komunikaci. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením v každém podlaží. Původní stáří objektu bylo dle sdělení povinného přibližně 100 roků. Tento objekt byl reálně rozdělen na dva samostatné domy s čísly popisnými 532 a 519. U domu s č.p. 532 byla provedena z větší části demolice, byla zachována původní uliční zeď a část štítové zdi. Zbývající svislé konstrukce byly provedeny z již dříve použitého materiálu – cihla a tvárnice. Původní půdorys objektu byl rozšířen o přístavbu směrem do zahrady. Přístavba domu není doposud zapsána dle skutečného stavu v katastru nemovitostí. Objekt byl dokončen a užíván od roku 2008. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavbu udržovanou, chybí dokončit fasádu domu. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. 4
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.
8. Obsah znaleckého posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 532 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou
5
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 532 Popis: Stáří rodinného domu je dle sdělení pana Františka Stellu 6 roků. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zázemím. Dispozice: 1.PP – sklepní prostory a kotelna; 1.NP – chodba se schodištěm, WC, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, spíž; 2.NP – chodba, koupelna s WC, ložnice, tři pokoje, směrem do ulice je lodžie s kovovým zábradlím. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z již použitého cihelného zdiva a tvárnic. Stropy jsou keramické s rovným podhledem. Střecha je sedlová, ve dvorním traktu pultová s krytinou z hliníkových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné, venkovní omítky jsou nedokončené - chybí. Schody jsou betonové s povrchem z textilií, do sklepa pouze betonové. Dveře jsou hladké plné a prosklené. Okna jsou částečně plastová, částečně dřevěná zdvojená a kastlová. Podlahy – v chodbě, kuchyni a koupelně – keramická dlažba, v obytných místnostech v 1.NP a 2.NP - PVC a textilie. Vytápění objektu je ústřední s otopnými tělesy – kotel na tuhá paliva umístěný v 1.PP domu. Elektroinstalace je světelná i motorová. Objekt je napojen na obecní vodovod, el.energii a hloubkovou kanalizaci. Ohřev teplé vody je kombinovaný elektrickým bojlerem a přes kotel na tuhá paliva. V kuchyni se nachází standardní kuchyňská linka, elektrický sporák. Sociální zázemí – v 1.NP domu se nachází koupelna s umyvadlem, vanou a WC, ve 2.NP koupelna se sprchovým koutem a WC. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 6
Výpočet jednotlivých ploch [m2]
Název
Plocha
1.PP 1.NP 2.NP
(4,30*3,00)+(4,30*3,80) (7,15*8,65)+(8,00*4,40) (7,15*8,65)+(8,00*4,40)
= = =
29,24 97,05 97,05
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha
Název
29,24 m2 97,05 m2 97,05 m2
1.PP 1.NP 2.NP
2,40 m 2,55 m 2,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení
[m3]
Obestavěný prostor (4,30*3,00)+(4,30*3,80)*(2,40) (7,15*8,65)*(6,35)+(8,00*4,40)*(6,60) (7,15*8,65)*(2,35)/2
= = =
52,12 m3 625,05 m3 72,67 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Typ
spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
7
Obestavěný prostor 52,12 m3 625,05 m3 72,67 m3 749,84 m3
Provedení
Konstrukce 1. Základy 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm zděné tl. 30 cm hurdiskové krov dřevěný vázaný a pultový hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné a prosklené dřevěná zdvojena a plastová textilie, PVC keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Hodnocení standardu P S S P S S S S S C C S S
Část [%] 55 45 15 85 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S P S S S S C S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 55 0,46 1,80 1. Základy S 7,10 45 1,00 3,20 2. Zdivo S 22,30 15 1,00 3,35 8
2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů
P S S S S S C C S S S S S S P S S S S C S S S S C
22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Koeficient vybavení K4:
85 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
8,72 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 0,00 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 2,02 4,10 0,60 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 77,69 0,7769
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo
P S S P
OP Část [%] [%] 7,10 55,00 7,10 45,00 22,30 15,00 22,30 85,00
9
K 0,46 1,00 1,00 0,46
UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] části celku 1,80 2,32 100 150 66,67 1,5467 3,20 4,12 6 150 4,00 0,1648 3,35 4,32 100 130 76,92 3,3229 8,72 11,23 6 80 7,50 0,8423
3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S S S S S S S S S S S P S S S S S S S S
8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 2,80 0,50 5,10 0,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
8,40 10,81 5,20 6,69 3,20 4,12 0,80 1,03 6,20 7,98 2,30 2,96 2,40 3,09 3,30 4,25 5,20 6,69 2,20 2,83 1,10 1,42 2,02 2,60 4,10 5,28 0,60 0,77 3,00 3,86 1,80 2,32 2,80 3,60 0,50 0,64 5,10 6,56 0,40 0,51
6 100 6 80 6 50 6 30 6 60 6 35 6 80 6 50 6 50 6 20 6 20 6 20 6 40 6 30 6 30 6 20 6 50 6 20 6 35 6 30
6,00 7,50 12,00 20,00 10,00 17,14 7,50 12,00 12,00 30,00 30,00 30,00 15,00 20,00 20,00 30,00 12,00 30,00 17,14 20,00
0,6486 0,5018 0,4944 0,2060 0,7980 0,5073 0,2318 0,5100 0,8028 0,8490 0,4260 0,7800 0,7920 0,1540 0,7720 0,6960 0,4320 0,1920 1,1244 0,1020 16,8968
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 749,84 m3 * 2 826,85 Kč/m3
= =
2 826,85 2 119 685,20 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 16,8968 % Úprava ceny za opotřebení
-
358 158,97 Kč
Rodinný dům č.p. 532 - zjištěná cena
=
1 761 526,23 Kč
1 975,0,7769 0,8500 2,1460 1,0100
Výpočet opotřebení analytickou metodou
10
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
10 % 10 % 1,0100 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 39,66 1,00 2,1460 1,0100 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 39,66 0,40 2,1460 1,0100 10,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 123/1 89/45 460/1
Pozemky - zjištěná cena
94,56 37,82
Výměra [m2] 151,00
Jedn. cena [Kč/m2] 94,56
Cena [Kč] 14 278,56
82,00 412,00
37,82 37,82
3 101,24 15 581,84 32 961,64
=
11
Upr. cena [Kč/m2]
32 961,64 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 532
2 119 685,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 119 685,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
32 961,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
32 961,60 Kč 2 152 646,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 152 646,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 532
1 761 526,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 761 526,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
32 961,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
32 961,60 Kč 1 794 487,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 794 487,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionsedmsetdevadesátčtyřitisícčtyřistadevadesát Kč 12
1 794 490,- Kč
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, při hraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní a pod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
13
1) RD 3+1, Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž
Prodej rodinného domu 3+1 se zahradou, dílnou a kůlnou v Bystřici pod Hostýnem v části města Rychlov. Nachází se v klidné lokalitě v blízkosti centra. CP je 2400m2. Dům je zděný, částečně podsklepený, situován na jižní stranu. Střecha sedlová, plechová z části eternit, s možností půdní vestavby. Okna kastlová, podlahy- dřevěné, parkety, dlažba, koberec. Veškeré IS- vlastní studna, septik s možností připojení na obecní vodovod i kanalizaci. Vytápění je zde ústřední plynové. Dispozičně: 1.patro- chodba, koupelna s vanou, samostatné WC, špajz, kuchyň s elektrickým sporákem, 2 pokoje, prádelna, schodiště. 2.patro- chodbička, 1 pokoj, půda. Výměra pozemku 2 405 m2. Nabídková cena: 1.490.000,-Kč 2) RD 6+1 Dřevohostice, okres Přerov
Prodej řadový rodinného domu ve velmi klidné čtvrti v obci Dřevohostice, ul. Sadová, o velikosti 6+1, patrový, podsklepený, dvojgaráž, balkony, plastová okna, zahrada o výměře 330m2, Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektro. Rozvod plynu před domem. Suterén dvojgaráž, sklep, kotelna, I.NP - obývací pokoj, kuchyně, ložnice, pracovna, koupelna, WC, chodba, II.NP - 3 pokoje, chodba, WC. V domě byly provedeny nové rozvody, elektro, vody, 14
příprava na kabelové rozvody, nové omítky, parkety v pokojích. Ihned k dispozici. Celková výměra pozemku 450 m2. Nabídková cena: 1.745.000,-Kč
3) RD 4+1 Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž
Řadový rodinný dům, celopodsklepený, dispozice 4+1, kolaudovaný v roce 2000. Sklep: garáž, kotelna, dílna , sklad na ovoce a zeleninu. Přízemí: zádveří, obývací pokoj, jídelna s balkonem, kuchyň, spíž, WC. Patro: 3 pokoje , koupelna, WC. Podkroví vhodné pro půdní vestavbu. Vytápění ústřední plynové, voda a kanalizace obecní, el. 230/400 V, ohřev vody - plyn. Dům je v dobrém technickém stavu, ihned k nastěhování. Za domem zahrádka 93 m2, zastavěná plocha domu 132 m2.Výměra pozemku 225 m2. Nabídková cena: 1.750.000,-Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
15
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování před domem na vyhrazeném parkovacím stání - dobrá docházková vzdálenost do centra obce - částečně novostavba rodinného domu, stavba užívána od roku 2008 - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nedokončená fasáda domu, svislé konstrukce provedeny v tl. 30 cm z již použitého zdiva - nesoulad skutečného stavu stavby se stavem vedeném v katastru nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp.zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD 3+1 Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 1 490 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kredukce: 0,85 Cena po redukci (VC): 1 266 500,– Kč Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 16
Kkonstrukce: Kpozemku: Ktechnického stavu: Jednotková cena (JC): Váha (V):
1,00 0,90 1,00 1 279 293,- Kč 1,0
RD 6+1 Dřevohostice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 1 745 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kredukce: 0,85 Cena po redukci (VC): 1 483 250,– Kč Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 419 378,- Kč Váha (V): 1,0 RD 4+1 Bystřice pod Hostýnem, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kredukce: 0,85 Cena po redukci (VC): 1 487 500,– Kč Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 423 445,- Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) xKredukce/ (Kpolohy× Kvybavení× Kobjektivizační× Kkonstrukce× Kpozemku× Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství:
1 279 293,- Kč 1 374 039,- Kč 1 423 445,- Kč 1 350 000,– Kč × 1,00 celek _______________ = 1 350 000,– Kč
Porovnávací hodnota: 17
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za obvyklou. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu
1 761 526,– Kč 32 962,– Kč 1 794 488,– Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 350 000,– Kč
Věcné břemeno
0,– Kč
Ostatní movité věci
0,– Kč
Práva a závady, které nezaniknou dražbou
0,– Kč
18
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí:
1 350 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč
Znalecký posudek zpracoval:
Ing. Luděk Konečný Ořechová 14 796 04 Prostějov
V Prostějově dne: 24.4. 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 13.1.2012, č.j.Spr 344/2011 – 34 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a dále v oboru stavebnictví, pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 169-82/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu čís 82/2013
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situace - umístění v obci
19
čelní pohled
pohled ze zahrady
ložnice
pokoj v 1.NP
koupelna s WC ve 2. NP
koupelna v 1. NP
20
schodiště
kuchyně
zahrada
21