ZNALECKÝ POSUDEK č. 36-4220 O ceně pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 372 pro katastrální území Slabčice, obec Slabčice, okr. Písek. Vlastník nemovitosti : Šťovíčková Pavla, Tyršova 121, 339 01 Klatovy a spol.
............. 1/15
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2901/14-30 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 18.11.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění různé přirážky a koeficienty, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se převážně o zemědělské pozemky situované mimo zastavěné území Slabčic, okrajová část katastru, lokalita severně nad obcí a Nemějicemi. Dále se jedná o menší lesní pozemek s lesním porostem, situovaný severně za loukou číslo parcely 5859, který je začleněn do velkého lesního souboru. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – pozemků situovaných na listu vlastnictví číslo 372 pro katastrální území Slabčice, okr. Písek. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Pozn. Jedná se jen o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/15 ! 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinné : Pavla Šťovíčková, bytem Tyršova 121, 339 01 Klatovy. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena -2-
nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 26.10.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013- Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 - 2015 - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
-3-
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 26.10.2015 - osobně znalec. Pozn. Povinná byla písemně, doporučeně, na místní šetření obeslána, ale místního šetření se nezúčastnila (ani tf. či jiná spolupráce). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 372 pro katastrální území Slabčice, obec Slabčice, okr. Písek. V části A je zapsán vlastník – Šťovíčková Pavla ................ 1/15 a spol. V části B – vlastnictví pozemků V části C - exekuční příkazy, zástavní právo V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : paní Pavly Šťovíčkové, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku jsou převážně zemědělské pozemky – louky a menší lesní pozemek s lesním porostem. Situované na okrajových částech katastru Slabčice, mimo zastavěné území obce, převážně severně ve svahu nad obcí. Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/15 !
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován -4-
zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. Zjištěna cena administrativní se stanoví dle vyhl.č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb.(současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění zejména stavebních pozemků (Bližší - viz dále). U zemědělských a lesních pozemků jsou použity údaje dle BPEJ a event. dle LHP (LHO).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemků evidovaných na listu vlastnictví číslo 372, pro katastrální území Slabčice, obec - Slabčice, okr. Písek Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě pověření OS v v Mladé Boleslavi, č.j. 40 EXE 780/2014-13 ze dne 18.6.2014 provedením exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 2641300198 ze dne 20.5.2013 vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Pavla Šťovíčková, bytem Tyršova 121, 339 01 Klatovy. Pozn. Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/15 na nemovitostech evidovaných na LV č. 372 pro katastr. území Slabčice, okr. Písek. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, závady, které by se vázaly k pozemkům i nadále, nejsou zjištěny.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres:
Pozemky evidované na listu vlastnictví pro katastrální území Slabčice, okr. Písek Slabčice 398 47 Slabčice Jihočeský Písek -5-
Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Slabčice Slabčice 360
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10.2015 za přítomnosti osobně znalec ( povinný nespolupracoval ), dále konzultant na lesy, Ing. M. Pacovský.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 2.9.2015, číslo listu vlastnictví 372, katastrální území Slabčice, okr. Písek - Snímky katastrální mapy předmětných parcel vyhotovené na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2901/14-30 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2901/1415 - Konzultace se znalcem na lesy - Ing. Miroslav Pacovský - Další informace získané v místě, realitní inzerce, vlastní databáze cen nemovitostí a další -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 372 pro katastrální území Slabčice, okr. Písek. Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost . Způsob užívání nemovitostí je shodný s právním stavem tj. lesní pozemek s lesním porostem a zemědělské pozemky. Povinná přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracovala.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o soubor převážně zemědělských pozemků mimo zastavěné území obce. Převážně severní okrajová část katastru, svažitý terén, zvýšený nad vlastní obec. Přístup po místní asfaltové komunikaci, nebo polní cesta nad Nemějicemi a většina z asfaltové okresní silnice spojující Slabčice s Olešnou. Oceňované pozemky jsou většinou sloučeny do velkých územních celků využívané pro zemědělské účely. Situovány v různých částech katastru. Lesní pozemky jsou umístěny severně na Nemějicemi a tvoří jižní okraj velkého lesního souboru. Osázeny vzrostlým lesním porostem, převážně borovice. Na tento les navazuje velká louka, č. parcely 5859. Slabčice jsou ostatní obcí okresu Písek, jen nejzákladnější občanská vybavenost : pošta, obchod, hospoda. Školy apd. nutné dojíždět ( Bernartice ), které jsou pro obec správním centrem. Obec s rozšířenou působností je okresní město Písek.
-6-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Jedná se o pozemky evidované na listu vlastnictví číslo 372 pro katastrální území Slabčice, okr. Písek.Pozemky jsou evidované v různých druzích pozemků, převážně ale zemědělské pozemky, jako trvalý travní porost a orná půda. Pozemky jsou soustředěny převážně severně nad Nemějicemi a Slabčicemi. - Pozemek č. parcely 5859 je louka situována severně nad ZD Nemějice. Přístup po asfaltové místní komunikaci, která přechází v polní cestu. Na konci této louky severně navazuje lesní pozemek č. parcel 2457 a 2458. - Pozemek č. parcely 5681 je orná půda, osetá ozimem, v prostoru mezi okresní silnicí ze Slabčic na Olešnou a zarostlým úvozem s vodotečí. Mírně sklonité k severovýchodu. - Pozemky čísla parcel 5777 a 5776 jsou přístupné z místní asfaltové komunikace, poblíž jímání vody. Sklonité louky, sousedí s lesem. Část evidována jako neplodná půda. - Pozemky čísla parcel 5693 a 5686 jsou loukou a ornou půdou, situované severozápadně nad Slabčicemi, různě sklonité, navazuje les a lokalita „Široká”. Přístup z asfaltové okresní silnice na Olešnou. Ocenění lesního pozemku s lesním porostem je provedeno na základě místního šetření, přičemž může dojít oproti podrobnému LHP k menším nepřesnostem. S ohledem na velikost lesního pozemku, termíny na vyhotovení posudku a účel ocenění, nebyly v tomto případě zjišťovány podrobné údaje na příslušné lesní správě. Nejsou zjištěny podklady ( ÚP, ÚR, stavební nebo územní řízení ) které by pozemky určovaly pro jiné, než evidované druhy pozemků a než zemědělské využití. Zemědělské pozemky se ocení dle příslušných tříd BPEJ, které jsou součástí LV. Případné srážky, přirážky k základní ceně pozemků se použijí omezeně ( zejména snížení ceny části zemědělského pozemku sousedícího s lesem ) protože pozemky při místním šetření nelze přesně polohově určit. Pozemky evidované jako ostatní, jiná plocha lze obtížně hospodářsky využít. Pozemek čísla parcel 2457 a 2458 je lesním pozemkem, situovaný severně nad Nemějicemi, tvoří okraj velkého lesního souboru. Na pozemku je vzrostlý lesní porost, zejména borovice, část keře a stromky z náletu. Odhadem - 3. lesní vegetační stupeň, řady živné. Lesní pozemky jsou oceňovány podle § 7 a přílohy č. 6 cenové vyhlášky, na základě sazeb odpovídajících plošně převládajícím souborům lesních typů ( SLT ) dle příslušných porostních skupin. Základní cena lze pak dále upravit srážkami ceny lesních porostů podle přílohy číslo 7 cenové vyhlášky. -7-
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 9 791,00 2 720,00 613,00 2 577,00 2 151,00
Orná půda 5681 71410 Orná půda 5686 71410 Orná půda 5686 72911 Orná půda 5686 74410 Trvalý travní 5693 73214 porost Trvalý travní 5693 74410 695,00 porost Trvalý travní 5777 71410 2 815,00 porost Trvalý travní 5777 71440 1 507,00 porost Trvalý travní 5777 73716 140,00 porost Trvalý travní 5777 77769 110,00 porost Trvalý travní 5859 73214 5 454,00 porost Trvalý travní 5859 73241 9 971,00 porost Trvalý travní 5859 73716 3 225,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 41 769,00 m2
JC [Kč/m2] 7,57 7,57 7,04 5,57 2,86
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 7,57 7,57 7,04 5,57 2,86
Cena [Kč] 74 117,87 20 590,40 4 315,52 14 353,89 6 151,86
5,57
5,57
3 871,15
7,57
7,57
21 309,55
6,24
6,24
9 403,68
1,35
1,35
189,00
1,15
1,15
126,50
2,86
2,86
15 598,44
4,07
4,07
40 581,97
1,35
1,35
4 353,75
214 963,58
Lesní pozemky oceněné dle § 7 Výměra JC [m2] [Kč/m2] Lesní pozemek 2457 4S 1 183,00 6,37 Lesní pozemek 2458 4S 246,00 6,37 2 Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem 1 429,00 m Název
Parcelní číslo SLT
Úprava UC [Kč/m2] [%] 6,37 6,37
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 5,65 0,25 Typ
Název
§ 9 odst. 5 Jiná plocha Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 5776
Cena [Kč] 7 535,71 1 567,02 9 102,73
Upr. cena [Kč/m2] 1,41
Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 1 309,00 1,41 1 845,69 1 309,00 m2 1 845,69 -8-
Pozemky - - zjištěná cena
=
225 912,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty Lesní porosty jsou oceňovány podle § 40, 41 a 42 cenové vyhlášky. Cena lesního porostu je součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených jejich plošným zastoupením v porostu. Základní cena skupiny dřevin je pak dále upravena srážkami či přirážkami ( max. snížení o 75 % základní ceny ) podle tabulek č. 1 až 3 přílohy č. 33. Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 70 28 0,800 100 1 429 70 45,71 19,43 0,928 Ha=[(45,71-19,43)*0,928+19,43]*0,80*70 % = 24,5380 Kč/m2 35 064,80 Úprava ceny - příloha č. 33: Prodloužení přibližovací vzdálenosti: o -10,00 % Úpravy celkem: o -10,00 % -3 506,48 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,850 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = 26 824,57 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 40 26 0,800 100 1 429 25 41,92 19,43 0,707 Ha=[(41,92-19,43)*0,707+19,43]*0,80*25 % = 7,0661 Kč/m2 10 097,46 Úprava ceny - příloha č. 33: Prodloužení přibližovací vzdálenosti: o -10,00 % Úpravy celkem: o -10,00 % -1 009,75 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,700 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = 6 361,40 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika 30 24 0,800 100 1 429 5 (max 80)
9,54 3,67 0,198 Ha=[(9,54-3,67)*0,198+3,67]*0,80*5 % = 0,1933 Kč/m2 -9-
276,23
Úprava ceny - příloha č. 33: Prodloužení přibližovací vzdálenosti: o -10,00 % Úpravy celkem: o -10,00 % Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * osika - celkem =
-27,62 0,750 1,000 186,46
Celkem - lesní porosty
=
33 372,43 Kč
Lesní porosty - - zjištěná cena
=
33 372,43 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky -
225 912,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
225 912,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty -
33 372,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
33 372,40 Kč 259 284,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
259 284,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
259 280,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátdevěttisícdvěstěosmdesát Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši 1/15 činí zaokr.
......................
17.290,- Kč
3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.4.1. Porovnávací hodnota – závěrečná analýza Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemky dle ÚP a dalších podkladů nejsou určeny pro jiné než - 10 -
zemědělské využití. Pozemky jsou situovány mimo zastavěné území, soustředěny ve větším celku navzájem navazujících pozemků. Využívané převážně jako zemědělské pozemky, orná a louky. S určitou mírou zjednodušení lze pozemky evidované jako trvalý travní porost, orné a ostatní plocha ocenit jednou (zprůměrovanou) částkou za 1 m2 plochy pozemků. Celková výměra všech pozemků, s výjimkou lesního pozemku s lesním porostem, evidované na LV číslo 372, pro katastrální území Slabčice, činí celkem : 43.078,0 m2. Lesní pozemek : 1.429,0 m2. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Přiložené realitní inzerce je třeba považovat za výlučně informativní. Tyto inzerce nejsou převážně vypovídající o běžných obvyklých cenách (záleží na představách prodávajícího a případně solidnosti RK).. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, ( intravilánu ) možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další specifika. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Plnohodnotné zemědělské pozemky, s jasnou vlastnickou strukturou, nezatížené právy třetích osob, se cenově pohybují v rozpětí 10,- Kč – 20,- Kč/m2. Protože v tomto případě se jedná jen o ideální spoluvlastnický podíl 1/15, je jednotková cena stanovena pod spodní hranici plnohodnotných zemědělských pozemků. Přiměřená průměrná obvyklá cena je odhadována ve výši 6,- Kč/m2. Pozn. Rozhodující pro zájem o tyto nemovitosti může být skutečnost, že se jedná jen o ideální spoluvlastnický podíl a proto je jednotková cena takto korigována ! Lesní pozemek je oceňován včetně trvalých porostů, obvyklá cena je určena po konzultaci se znalcem na lesy. V tomto případě nelze ani předpokládat zájem spekulantů. Reálné by bylo např. přikoupení pozemku ke stávajícím zemědělským pozemkům, nebo odkoupení spoluvlastníky, ale zemědělské pozemky se obecně obchodují velmi málo nebo za nízké ceny. Též je třeba zohlednit výsledky administrativní ceny. Pozn. Přiložené inzerce je třeba v tomto případě považovat za výlučně informativní. (Přímo v místě nejsou aktuálně zjištěny žádné obchody s obdobnými pozemky). Celková výměra (s výjimkou lesa) - 43.078,0 m2 * 6,- Kč ............................ 258.468 ,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Odhad obvyklé ceny pozemků (s výjimkou lesního poz.) 258.468 ,- Kč
Lesní pozemek + lesní porosty U lesních pozemků a porostů je pro les hospodářský v místě a čase obvyklá tržní hodnota v intervalu 35 – 100% úřední ceny lesních pozemků a porostů. Její výše závisí na možnosti příjmů z těžebních možností v nejbližším a budoucím období, na potřebě investic do obnovy a výchovy lesa, na věkové struktuře lesa, na velikosti majetku, dopravní přístupnosti, tvaru lesních pozemků, vlastnických poměrech. Po zvážení všech okolností majících vliv na tržní hodnotu, a to zejména více vlastníků, menší výměra pozemku a jeho přístupnost, menší dřevní zásoba stanovuji cenu obvyklou lesního pozemku a porostu na něm, na parcelách 2457 a 2458, k.ú. Slabčice 20,- Kč * 1.429,0 m2 28.580,- Kč Celkem nemovitosti evidované na LV číslo 372 pro katastrální území Slabčice 258.468,- Kč + 28.580,- Kč (zaokr.) =
- 11 -
287.048,- Kč
Tj. slovy : Dvěstěosmdesátsedmtisícčtyřicetosm Kč
3.5. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.5.1 Administrativní cena Spoluvlastnický podíl 1/15 (zaokr.)
259.280,- Kč 17.290,- Kč
3.5.2. Výsledná tržní hodnota celkem Spoluvlastnický podíl 1/15 (zaokr.)
287.048,- Kč 19.140,- Kč
Návrh obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/15 nemovitostí evidovaných na listu vlastnictví číslo 372 pro katastrální území Slabčice, okr. Písek (zaokr.) 19.140,- Kč Tj. slovy : Devatenácttisícjednostočtyřicet Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitostí evidovaných na LV číslo 372 pro katastrální území Slabčice, obec Slabčice, okr. Písek ve výši zaokrouhleně - spoluvlastnický podíl ve výši 1/15 :
19.140,- Kč Tj. slovy : Devatenácttisícjednostočtyřicet Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 18.11.2015 - 12 -
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 36-4220 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36-4220.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
Pozemky evidované na LV 372, Slabčice, okr. Písek
Příjezd od Nemějic k p.p. 5959
Pozemek 5859, vzadu les, ( 2457 a 2458 )
Lesní pozemky 2457 a 2458
Lesní pozemek
- 22 -
Pozemky LV č. 372, Slabčice, okr. Písek
p.p. 5681
p.p. 5681
p.p. 5777 a 5776
Příjezd k p.p. 5777 a 5776
p.p. 5693 a 5686
p.p. 5693 a 5686
- 23 -
- 24 -
