1. VOORWOORD ONZE MISSIE ONZE VISIE KERNWAARDEN WERKGEBIED VERANDERENDE SAMENLEVING... 7

Ondernemingsplan 2015 - 2018


1

Inhoudsopgave 1.

VOORWOORD .......................................................................................................................................... 4

2.

ONZE MISSIE ............................................................................................................................................ 5

3.

ONZE VISIE ............................................................................................................................................... 5

4.

KERNWAARDEN ....................................................................................................................................... 5    

VERBONDEN .................................................................................................................................................. 5 PERSOONLIJK.................................................................................................................................................. 5 TRANSPARANT ................................................................................................................................................ 5 VERNIEUWEND ............................................................................................................................................... 6

5.

WERKGEBIED ........................................................................................................................................... 7

6.

VERANDERENDE SAMENLEVING .............................................................................................................. 7

7.

HERZIENING WONINGWET....................................................................................................................... 7

8.

ZELFREDZAAMHEID EN PARTICIPATIESAMENLEVING ............................................................................... 8

9.

VERANDERDE WONINGMARKT ................................................................................................................ 9

10. BEVOLKING .............................................................................................................................................. 9     

OUDEREN ...................................................................................................................................................... 9 ARBEIDSMIGRANTEN...................................................................................................................................... 10 JONGEREN ................................................................................................................................................... 11 VLUCHTELINGEN ........................................................................................................................................... 11 EXTRAMURALISERING..................................................................................................................................... 11

11. GEMEENTE WEERT ................................................................................................................................. 12 12. BETAALBAARHEID .................................................................................................................................. 13  

INKOMEN .................................................................................................................................................... 13 HUURPRIJSONTWIKKELING .............................................................................................................................. 13

13. BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BELEID EN BEHEER............................................................................... 15 14. ZELFSTANDIGHEID & SAMENWERKING .................................................................................................. 16  

DOMAAS ..................................................................................................................................................... 16 MIDDEN-LIMBURGSE CORPORATIES .................................................................................................................. 16

15. FINANCIËLE CONTINUÏTEIT ..................................................................................................................... 17  

CONTINUÏTEIT GEWAARBORGD ........................................................................................................................ 17 ROL VAN HET WSW ...................................................................................................................................... 17

16. WONINGPORTEFEUILLE IN BALANS........................................................................................................ 18 

ONTWIKKELINGEN IN DE PORTEFEUILLE .............................................................................................................. 19

17. KWALITEIT ............................................................................................................................................. 19 18. DUURZAAMHEID.................................................................................................................................... 20 19. VERKOOP HUURWONINGEN .................................................................................................................. 20


2

20. DIENSTVERLENING ................................................................................................................................. 21 21. WOONRUIMTEVERDELING ..................................................................................................................... 21 22. GOVERNANCE ........................................................................................................................................ 21 23. ORGANISATIE ......................................................................................................................................... 22 24. TOT SLOT ............................................................................................................................................... 22


3

Ondernemingsplan 2015-2018 1.

Voorwoord

Woningstichting St. Joseph is er voor de huisvesting van mensen die daar niet zelf in kunnen voorzien. We dienen daarmee een publiek belang. We willen voorzien in betaalbare huizen van goede kwaliteit voor de mensen uit de kwetsbare inkomensgroepen, voor jongeren en starters, voor ouderen en voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Dat doen we niet alleen omdat dat we dat moeten maar ook en vooral omdat we dat willen. Bij St. Joseph staan mensen centraal en vooral zij die extra aandacht en ondersteuning nodig hebben. We hebben nagedacht over hoe we onze missie blijvend na kunnen streven. In dit ondernemingsplan hebben we de ambitie en de koers voor de komende jaren neergelegd. Het ondernemingsplan staat in het teken van onze kerntaak en hoe we deze kerntaak vorm en inhoud willen geven. Hierbij hebben we dankbaar gebruik gemaakt van de aanbevelingen die eind 2014 zijn gedaan naar aanleiding van de maatschappelijke visitatie en de input van de gemeente Weert en andere belanghebbenden. De woningstichting draagt bij aan een evenwichtige lokale woningmarkt met voldoende sociale huurwoningen. Nu de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het sociale bezit onder druk staat onder invloed van landelijk beleid, bijvoorbeeld de verhuurdersheffing, vraagt dit extra inspanning en aandacht. Vanuit de gemeenschap wordt voortdurend een beroep op ons gedaan om de sociale woningvoorraad op peil te houden. De noodzaak hiertoe is duidelijk en we willen daar graag aan voldoen. Het huisvesten van de primaire doelgroep en de overige doelgroepen van beleid doen we in nauw overleg met de omgeving en lokale en regionale partners, dat wil zeggen huurders, gemeente, zorg en welzijnsorganisaties. Kennen is kunnen. Als we de samenleving kennen en de samenleving kent ons, kunnen we adequaat inspelen op de lokale woonbehoefte en samen werken aan wonen. In de komende jaren staat voor ons een aantal thema’s centraal. Dit zijn betaalbaarheid, samenwerking, financiële continuïteit en het betrekken van huurders bij beleid en beheer. Op elk thema hebben we onze ambitie bepaald en naastliggende thema’s en kansen die zich voordoen beschouwen we in het licht van deze vier hoofdthema’s. Bij de realisatie van die ambities zie we een belangrijke rol voor onze huurders, de gemeente en andere stakeholders. We nodigen hen dan ook van harte uit om samen met ons werk te maken van de volkshuisvesting in Stramproy en omgeving. Mei 2015 Paul Sebregts, directeur-bestuurder


4

Missie, Visie en Kernwaarden 2. Onze missie St. Joseph is in hart en nieren een sociale verhuurder. Onze missie is mensen met een laag of middeninkomen en kwetsbare groepen die extra aandacht nodig hebben een goed onderhouden en duurzame woning te bieden met goede service in een plezierige en veilige woonomgeving. Dit doen we op een transparante manier en in overleg met onze huurders en de maatschappij.

3. Onze visie Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare en duurzame woning in een prettige en veilige woonomgeving. Bij prettig wonen hoort goede en persoonlijke service die we onze huurders graag bieden. St. Joseph is relatief klein en bij het realiseren van onze ambities is een uitgebreid netwerk van maatschappelijke partners en constructieve samenwerking van groot belang. Alleen door met andere partijen, onder wie de bewoners zelf, de gemeente, lokale partijen en collega-corporaties samen te werken, kan iedereen die dit nodig heeft blijvend een goede, betaalbare en duurzame woning in een plezierige en veilige woonomgeving worden geboden, met de service waar hij recht op heeft. Die focus vinden we elementair en daarom investeren we niet in activiteiten die geen meerwaarde hebben bij het nastreven van onze missie.

4. Kernwaarden Onze missie is een uitdrukking van onze kernwaarden verbonden, persoonlijk, transparant en vernieuwend.  Verbonden We zijn altijd bereid de klanten, onze stakeholders en elkaar verder te helpen en daarvoor tijd te maken. We kennen onze klanten, we kennen de omgeving, we kennen elkaar en we respecteren ieders eigenheid. Alle vragen nemen we serieus en we geven een oprecht en eerlijk antwoord, ook als dit lastig is. We staan midden in de samenleving en zijn nauw verbonden met de lokale gemeenschap. We zijn voortdurend in gesprek met bewoners, winkeliers, Dorpsraad en andere mensen en groepen die er in ons werkgebied toe doen. Het lint in ons logo verbeeldt die verbondenheid  Persoonlijk Bij St. Joseph zijn mensen geen nummer. Iedereen kan bij ons rekenen op persoonlijke aandacht en advies op maat. Waar mensen problemen hebben proberen we ze verder te helpen of door te verwijzen naar anderen die dat beter kunnen.  Transparant We weten waar we voor staan en dragen dat uit. Iedereen mag alles van ons weten. We zoeken de samenleving actief op en stellen samen met de omgeving onze maatschappelijke opgave vast. Onze keuzes kunnen en willen we te allen tijde uitleggen en verantwoorden. Transparantie betekent ook dat we streven naar openheid en duidelijkheid in de afspraken met leverancier en belanghouders.


5

 Vernieuwend We streven naar een mentaliteit van anders durven en kunnen denken. Volkshuisvesting lijkt een traditionele sector maar de wereld en de huurders veranderen snel en wij veranderen mee. We zijn er van overtuigd dat we, wanneer we buiten de gebaande paden denken, met verrassende inzichten en oplossingen kunnen komen voor vraagstukken waarmee wij, huurders of onze partners worstelen.


6

Werkgebied en Speelveld 5. Werkgebied Het geografisch werkgebied van woningstichting St. Joseph, in de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden Limburg aangeduid als “platteland west”, wordt gevormd door het gebied ten westen van Weert met Stramproy als belangrijkste kern. De andere kernen zijn Altweerterheide, Tungelroy, Swartbroek en Laar. De kern Haler (gemeente Leudal) waar we enkele woningen hebben rekenen we ook tot dit gebied. Het werkgebied heeft een landelijk karakter met de typische kenmerken van een grensstreek. België ligt letterlijk op een steenworp afstand en de invloed van Weert als stedelijk gebied is niet uitgesproken aanwezig. De dorpskernen hechten sterk aan hun eigen identiteit en dat steekt men niet onder stoelen of banken. Men is trots op zijn dorp. Stramproy kenmerkt zich door een zeer actief verenigingsleven. Een groot deel van de bevolking is actief in één of meer van de 70 verenigingen. De organisatie van het OLS1 in 2013 was zonder die solide basis nooit gelukt en dit succes illustreert de kracht van deze gemeenschap.

6. Veranderende samenleving De ontwikkelingen in de wereld en onze maatschappij gaan snel. De invloed van de politiek op corporaties neemt toe en tegelijkertijd hebben we te maken met de gevolgen op maatschappij en economie van globalisering, technische ontwikkelingen en crises elders in de wereld. Dit alles heeft ook gevolgen voor de positie, taken en werkwijze van woningcorporaties, en dus ook voor St. Joseph. De ontwikkeling van de bevolking en de ontwikkelingen in techniek en leefstijlen hebben invloed op de manier van leven en de woonbehoefte van onze huidige en toekomstige huurders. Domotica is in opmars. Mensen worden niet alleen ouder maar ook het dagelijks leven is in korte tijd voor vrijwel iedereen enorm veranderd onder invloed van nieuwe technieken en social media. Daar waar deze ontwikkelingen het wonen raakt proberen we er op in te spelen, bijvoorbeeld door de infrastructuur in nieuwbouwwoningen zoveel mogelijke toekomstbestendig te maken. Maar ook hier geldt dat de techniek van de toekomst de verbeelding van nu in zal halen.

7. Herziening Woningwet Na jaren van politiek overleg is de herziene Woningwet door zowel de Tweede als de Eerste Kamer aangenomen. De wet gaat in op 1 juli 2015 en zal op 1 januari 2017 volledig in werking zijn. In de Woningwet staat wat woningcorporaties wel en niet mogen en wie daar toezicht op houdt. De Kamer is al meer dan twaalf jaar bezig met de vernieuwing van de Woningwet. In het regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: 1

De Oud Limburgse Schuttersfeesten


7

“Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed.” 2 Ten behoeve van dit uitgangspunt is in de herziene Woningwet opgenomen dat Toegelaten instellingen (TI) beperkt worden tot het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. De novelle werd 20 juni 2014 aan de Tweede Kamer gestuurd. Daarna volgden nog verschillende wijzigingen. De Tweede Kamer stemde 11 december 2014 unaniem in met de herziene Woningwet. De Kamer bracht nog een aantal belangrijke wijzigingen aan op het wetsvoorstel. De Tweede Kamer heeft een aantal amendementen behandeld en aangenomen die in de wet verwerkt zijn. Veel amendementen en moties van de Kamer zijn het gevolg van de aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties en zijn gericht op controle over en beheersing van de sector. Dit betekent dat de regeldruk voor corporaties fors toeneemt met alle administratieve verplichtingen va dien. Vreemd als je in ogenschouw neemt dat de kern van het regeerakkoord juist vermindering van de regeldruk is. Kennelijk zijn de corporaties hiervan uitgezonderd. Eén van de belangrijkste pijlers van de herziene Woningwet is de verplichte scheiding tussen het sociale (DAEB3) en het commerciële deel (niet-DAEB) van het vastgoed. Woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro met een klein aandeel niet-DAEB-bezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) hoeven hun activiteiten niet administratief te scheiden. Zij kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. Deze maatregel heeft betrekking op ongeveer 65 procent van de woningcorporaties waaronder St. Joseph en betekent een grote vermindering van de administratieve last die voort zou vloeien uit het oorspronkelijk voorstel waarbij DAEB en niet-DAEB bezit tenminste administratief gescheiden zou moeten worden. De herziening van de Woningwet betekent dat we stappen moeten nemen om de noodzakelijke veranderingen in beleid, bedrijfsvoering, administratie en toezicht uit te voeren. Zo zullen de statuten in 2015-2016 aangepast moeten worden aan de nieuwe wetgeving, zullen we de interne verhoudingen herijken en zullen in de inrichting van de administratie veel zaken aangepast moeten worden.

8. Zelfredzaamheid en participatiesamenleving De verzorgingsstaat, ooit een voor velen in beton gegoten zekerheid, verdwijnt om plaats te maken voor zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid. Deze belangrijke politiek-maatschappelijke trend werd in de troonrede van 2013 omschreven als ‘de transitie van de verzorgingsstaat naar een participatiemaatschappij’. Er blijft een vangnet voor burgers die echt niet mee kunnen, maar dit vangnet is zo veel mogelijk van tijdelijke aard. De Rijksoverheid zet deze vangnetgedachte door in de sociale huursector. Betaalbare huurwoningen moeten alleen toegankelijk zijn voor mensen die niet op de koopmarkt of commerciële huurmarkt terecht kunnen. Bij deze visie past een sociale huursector die aanzienlijk kleiner is dan de huidige omvang van 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Het Rijk stuurt aan op een corporatiesector die zich uitsluitend bezig houdt met verhuur, beheer en 2

Regeerakkoord VVD-PvdA oktober 2012 blz. 32

3

Dienst van Algemeen Economisch Belang


8

bouw voor deze doelgroep en die de woningen voor andere doelgroepen afstoot of in prijs verhoogt. Dit wordt gestimuleerd (of afgedwongen?) door de sociale sector structureel mee te laten betalen aan de overheidsfinanciën door middel van heffingen. En dat gaat om aanzienlijke bedragen. Het paradoxaal gevolg hiervan zijn hogere huren en minder investeringskracht waardoor juist de groepen die aangewezen zijn op de corporaties worden getroffen.

9. Veranderde woningmarkt De economische crisis die in 2008 begon met de bankencrisis heeft diepe sporen getrokken in de woningmarkt. Koopwoningen zijn -mogelijk blijvend- flink in prijs gedaald, banken zijn terughoudend met hypotheken en de doorstroming in de woningmarkt heeft lange tijd volledig stil gestaan. De woningmarkt leeft op maar heeft nog een lange weg te gaan. Tegelijkertijd heeft de overheid door de invoering van inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen en door ingrepen in het hypotheekstelsel de kansen voor de lagere middeninkomens in de huur- én koopsector fors verkleind. Deze inkomensgroep zit klem tussen een te dure particuliere huursector en onbereikbare koopwoningen. De verwachting dat de markt dit probleem wel op zal lossen lijkt vooralsnog niet te worden ingelost. De koopmarkt laat begin 2015 voorzichtig herstel zien maar tegelijkertijd zijn de voorwaarden voor hypotheekverstrekking weer aangescherpt. De particuliere huursector is nog niet ingesteld op de realisatie en verhuur van huurwoningen met huurprijzen tot circa €800,-- en zolang de verhuurdersheffing bestaat hoeven we uit deze hoek ook geen grote initiatieven te verwachten bij de realisatie van sociale huurwoningen.

10. Bevolking De demografische ontwikkelingen in de regio Weert hebben een grote invloed op de toekomstige woningvraag en woonbehoefte. Voorlopig zien we dat het aantal huishoudens nog steeds licht toe blijft nemen. In 2014 is de bevolking van Weert zelfs meer gegroeid dan verwacht. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Op langere termijn (na 2027) zal het aantal huishoudens teruglopen. Deze krimp zal in een vitale kern als Stramproy mogelijk met enige vertraging aankomen. De bevolkingscurve van Stramproy laat op termijn een lichte daling zien maar de prognose is dat het aantal huishoudens vrij constant blijft. Stramproy krijgt te maken met vergrijzing en gezinsverdunning. De huishoudens worden kleiner maar het aantal huishoudens neemt de eerste jaren nog toe. Op termijn zal het merendeel van de huishoudens uit één of twee personen bestaan. Een groot deel van de inwoners kunnen dan tot de ouderen gerekend worden. Wanneer de ontwikkeling van de woningvoorraad deze trend niet volgt leidt dit onherroepelijk tot afname van het inwonertal. Er ligt daar vooral een kwalitatieve opgave in de koopsector en in mindere mate in de sociale huur.  Ouderen Met de toename van het aantal ouderen groeit de behoefte aan grondgebonden levensloopbestendige woningen, specifieke seniorenappartementen en aanleunwoningen. De groei van het aantal zeer oude inwoners (80+) leidt tot een grotere vraag naar beschermde woonvormen waar ook zorg geboden kan worden. De grote meerderheid 75-plussers (landelijk 65%) vormt een Ondernemingsplan 2015 - 2018

9

eenpersoonshuishouden. De tweede groep zijn de tweepersoonshuishoudens (landelijk 31%). Ouderen die in een groter gezinsverband leven zijn in de minderheid. Ouderen zijn ten opzichte van enkele decennia geleden langer vitaal en mobiel maar uiteindelijk hebben de meesten toch enige vorm van zorg of begeleiding nodig. De zorgvraag van thuiswonende ouderen neemt niet alleen toe vanwege bezuinigingen in de zorg, maar ook omdat senioren zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Nieuwe vormen van dienstverlening en domotica zullen dit mogelijk maken. Zij hebben echter wel behoefte aan een betaalbare, veilige, toegankelijke en laagdrempelige woning en woonomgeving.  Arbeidsmigranten Buitenlandse migratie volgt de economische groei en is daardoor moeilijk te voorzien. De vraag naar (tijdelijke) huisvesting van arbeidsmigranten is in de regio momenteel aanzienlijk. Kansen voor de dorpskernen liggen bij de groep arbeidsmigranten die zich blijvend vestigt en hier een bestaan

opbouwen. In Stramproy zien we hiervan al de eerste voortekenen. Arbeidsmigranten, vooral van Poolse afkomst, stichten hier gezinnen en zijn van plan te blijven. Zij vinden hun weg in de gemeenschap en dragen zo bij aan een stabiele basis voor winkels, scholen en andere voorzieningen. Een vrij recente ontwikkeling is dat deze nieuwkomers steeds vaker een koopwoning zoeken. Naast kansen voor de woningmarkt brengt buitenlandse migratie ook uitdagingen mee op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijke acceptatie. Samen met maatschappelijke partijen bekijken we wat de gevolgen zijn en welke inspanningen eenieder levert om integratie in wijken en dorpen soepel te laten verlopen.


10

 Jongeren Het aantal jongeren (18 tot 25 jaar) in Stramproy is de komende jaren nog stabiel en neemt op termijn af. Voor de woningstichting is deze doelgroep lange tijd niet zichtbaar geweest, maar daar komt nu verandering in. Uit gesprekken met jongeren uit het dorp blijkt dat een deel van hen wil terugkeren omdat sociale netwerken en vriendengroepen hier in stand blijven. Het actieve verenigingsleven heeft hierop een positieve invloed. Woonruimte vinden is echter een probleem doordat het aanbod (prijs, woningtype, kwaliteit) niet aansluit bij de behoefte en Stramproy in de sociale huursector nauwelijks of geen huisvesting kent die specifiek voor deze groep bedoeld is. Wel zien we zien we steeds meer starters een woning kopen in Stramproy, o.a. met een starterslening. Koopwoningen zijn bereikbaarder geworden doordat de prijzen gezakt zijn. In 2014 heeft een stagiair van Zuyd Hogeschool Sittard onderzoek gedaan naar de behoefte aan jongerenhuisvesting in Stramproy. Het onderzoek, waarin 60% van de jongeren deelnam, bevestigt het beeld dat een aanzienlijk deel van de jongeren in Stramproy zou willen (blijven) wonen maar dat zij vertrekken omdat er geen geschikte betaalbare huisvesting is. Jongeren (<23 jaar) verlaten Stramproy voor studie en werk maar een deel van hen komt ook graag weer terug. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat er een structureel tekort is aan 20 tot 30 voor jongeren geschikte huurwoningen/-appartementen.  Vluchtelingen De wereld staat op veel plaatsten in brand en dat betekent dat we te maken hebben met mensen die hun toevlucht zoeken in Europa en dus ook in Nederland. Maandelijks wagen duizenden de oversteek naar Italië of komen op een andere manier op het continent terecht. Een deel van hen wordt uiteindelijk in Nederland opgevangen. Hoewel we het huisvesten van vluchtelingen als onderdeel van onze primaire taak zien is dit in de praktijk niet zo gemakkelijk. In overleg met de gemeenten en collega-corporaties bekijken we hoe deze mensen het beste gehuisvest kunnen worden.  Extramuralisering Behalve met het vluchtelingenvraagstuk hebben we te maken met de extramuralisering van de zorg. Dit betreft een groep mensen die over het algemeen aangewezen zijn op hetzelfde type huisvesting als –veelal alleenstaande- asielzoekers. De woningstichting wil graag haar bijdrage leveren aan dit huisvestingsvraagstuk maar kan dat niet alleen. In overleg met collega-corporaties en de gemeente Weert wordt onderzocht hoe dit vraagstuk gezamenlijk aangepakt kan worden. Het overleg is gestart in 2014 met als doel in 2015 te komen tot concrete samenwerkingsafspraken en vooral goede onderlinge afstemming.


11

11. Gemeente Weert Naast de huurders (en woningzoekenden) zien we de gemeente Weert als één van de belangrijkste stakeholders. Met de gemeente maken we afspraken over nieuwbouw en herontwikkeling, huisvesting van bijzondere doelgroepen, asielzoekers en leefbaarheid. De herziene Woningwet geeft de gemeente een nieuwe rol. Corporaties moeten onder het nieuwe regime naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij werkzaam zijn. Het overleg over de prestatieafspraken is het juiste platform om te overleggen over de uitwerking. De laatste prestatieafspraken met de gemeente Weert betreffen de periode 2012 tot en met 2015. In 2013 heeft een tussentijdse monitoring plaatsgevonden en de evaluatie van de afspraken is voorzien in 2016. In 2015 is de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving MiddenLimburg vastgesteld. Met de collega-corporaties is afgesproken dat er op basis van de structuurvisie wordt gewerkt aan regionale prestatieafspraken die vervolgens lokaal worden uitgewerkt. In 2016 worden de bestaande prestatieafspraken geëvalueerd en worden in lijn met de regionale structuurvisie en de uitkomsten van het regionaal overleg nieuwe prestatieafspraken opgesteld.


12

Strategische Thema’s Een viertal thema’s zijn benoemd als de belangrijkste strategische thema’s voor de periode 20152018. Dat zijn achtereenvolgens betaalbaarheid, het betrekken van huurders bij beleid en beheer, samenwerking/zelfstandigheid en financiële continuïteit. Dit zijn niet de enige onderwerpen waarop we plannen en strategieën ontwikkelen maar ze bepalen wel grotendeels de focus. De keuze die we maken op thema’s worden hieraan telkens getoetst.

12. Betaalbaarheid Uit onderzoek4 blijkt dat landelijk gezien een kwart tot een derde van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens te hoge woonlasten heeft. De komende jaren zal dit toenemen, omdat de huren en energieprijzen stijgen, terwijl de koopkrachtontwikkeling nog achterblijft.  Inkomen Het gemiddeld inkomen ligt in Stramproy op circa €20.000,-- per hoofd van de bevolking. Dat is iets lager dan het gemiddelde in de gemeente. Circa 35% van de gezinnen heeft een laag inkomen en behoort tot de primaire doelgroep5. Dit betekent dat in de basis de sociale woningvoorraad 60% van de totale behoefte aan betaalbare huurwoningen dekt. Dit beeld wijkt enigszins af van het landelijke beeld waarin (gemiddeld) sprake zou zijn van een licht overschot aan sociale huurwoningen, maar is redelijk in overeenstemming met het beeld in de regio. Een mogelijke verklaring is dat het eigen woningbezit onder de lage inkomens in het werkgebied van oudsher relatief hoog is. Circa 17% van de huurders heeft een gezinsinkomen boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen en wordt gerekend tot de zogeheten scheefwoners. Het landelijk gemiddelde is circa 25% (29% in 2012).  Huurprijsontwikkeling St. Joseph heeft vrijwel alleen woningen in het sociale segment, die onder de per 1-1-2015 geldende regels bereikbaar zijn voor mensen met een inkomen tot circa €34.000,--. De gemiddelde huurprijs in het sociale deel van de voorraad ligt met €525,-- (31/12/2014) boven het landelijk gemiddelde. Voor een belangrijk deel ligt de oorzaak in de relatief jonge leeftijd van de woningen, het consequent doorvoeren van huurharmonisatie bij mutaties en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze laatste heeft geleid tot een gemiddelde stijging van de huren in het betaalbare deel van de voorraad met 4,8% in 2014. De gemiddelde huurprijs ligt inmiddels op 70% van de maximaal toegestane huurprijs. Dat is maar net onder het regionaal gemiddelde van 72%. Het streefhuurpercentage is enkele jaren geleden vastgesteld op 71% en sindsdien wordt bij huurderswisseling de huurprijs daarop aangepast.

4 5

Betaalbaarheid van Wonen, RIGO/VNG juni 2014 Weert in Cijfers, CBS 2013


13

De druk om de huren te verhogen is, in samenhang met de druk op de corporatiefinanciën, onverminderd groot. In 2013 en 2014 heeft de woningstichting onder druk van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. Voor huurders met een inkomen tot de inkomensgrens voor sociale huurwoningen is de huurverhoging gemaximeerd. Circa 17% van de huurders woonde ‘scheef’ en kreeg een extra huurverhoging. De huurprijzen zijn per 31 december 2014 als volgt verdeeld. Huurprijzen Gemiddelde kale maandhuur sociale sector Gemiddelde kale maandhuur vrije sector Gemiddelde kale maandhuur Gemiddeld percentage van maximale huur

Huurprijzen naar categorie goedkoop (aftoppingrens jongeren) goedkoop betaalbaar duur markthuur

€ € €

< €403,-< €556,-€556 - €596 €597 - €700 > €700,--

31-12-2014 21 268 88 63 2 442

31-12-2014 525,94 773,62 530,56 70,4%6

31-12-2015 21 268 88 93 2 472

(exclusief verkopen, inclusief nieuwbouw) De aankomende veranderingen in het woningwaarderingsstelsel zijn een goede gelegenheid om de streefhuur tegen het licht te houden en de betaalbaarheid te toetsen. De volledige portefeuille wordt in 2015 tegen het licht gehouden en we bekijken hoe we tot een evenwichtige prijsverdeling over het totale woningbezit kunnen komen. We zullen afwegen welke woningen goedkoop moeten blijven en waar ruimte is om meer huur te vragen. We accepteren dat dit in sommige gevallen leidt tot een fikse huurverhoging bij mutatie terwijl bij andere woningen sprake kan zijn van huurverlaging. In het kader van de betaalbaarheid wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2015 beperkt doorberekend. In 2016 gaat mogelijk de huursombenadering in. Deze is nog niet uitgewerkt waardoor de effecten niet berekend kunnen worden. Ook bij de invoering van een nieuw woningwaarderingssysteem blijft voor de woningstichting betaalbaarheid voorop staan. Een andere onzekerheid is de aangekondigde uitwerking van de Woningwet in AMVB’s. Het ziet er naar uit dat de minister naast de bestaande inkomensgrenzen regels wil invoeren voor passend toewijzen van sociale huurwoningen. Dit kan grote gevolgen hebben voor het huurprijsbeleid van de corporatie.

6

Na verwerking van de laatste wijzigingen in het woningwaarderings-stelsel is de gemiddelde huur circa 64% van de maximaal toegestane huurprijs. Ondernemingsplan 2015 - 2018

14

13. Betrekken van huurders bij beleid en beheer Overleg met huurders over beleid en beheer is nodig om adequaat in te kunnen spelen op wensen van klantgroepen, om informatie te vergaren over wat er onder de huurders leeft en om beleidsvoornemens te toetsen. Onze huurders zijn ervaringsdeskundig en onze beste adviseurs op velerlei gebieden. Tot eind 2013 werd die rol ingevuld door de lokale huurdersbelangenvereniging HBVS. Deze heeft zich jammer genoeg opgeheven waardoor er sinds begin 2014 geen inspraakorgaan is waaraan vraagstukken zoals die in de overlegwet zijn beschreven voorgelegd kunnen worden. Overleg met huurders heeft in 2014 voornamelijk op projecten complexniveau plaatsgevonden. St. Joseph vindt inspraak van huurders op alle niveaus van groot belang. Het gaat immers om de legitimatie van het beleid en de verankering van de corporatie in de samenleving. Door de huurders en daarmee de maatschappij te betrekken kan de kwaliteit van het beleid alleen maar beter worden. De traditionele vorm van huurdersorganisatie, de huurdersbelangenvereniging, lijkt in Stramproy weinig kans van slagen te hebben. Meerdere pogingen om een dergelijke organisatie op te richten en in stand te houden zijn op niets uitgelopen of hebben slechts een tijdelijk karakter gehad. In een gemeenschap als deze zien we wel kansen voor nieuwe overlegmodellen. We ontwikkelen daarom in 2015 een andere, modernere en interactieve manier om huurders en andere belanghebbenden te betrekken. Omdat we vinden dat we dat niet alleen mogen doen worden hierbij partijen als de Dorpsraad en de Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenorganisatie voor huurders en woningzoekenden, actief betrokken.


15

14. Zelfstandigheid & Samenwerking St. Joseph behoort tot de kleinere woningcorporaties. In een tijd waarin veel corporaties fuseren hebben we de ambitie zelfstandig te blijven. Dit is ingegeven door het besef dat we door de sterke lokale binding extra waarde kunnen bieden aan de huurders en de gemeenschap. Dat vinden we niet alleen zelf maar ook de gemeenschap en de gemeente zijn die mening toegedaan. De woningstichting staat midden in de samenleving, is financieel gezond en kan haar lokale opgave ook op langere termijn waar maken. Toch is dit geen reden om achterover te leunen. Een aantal feiten en ontwikkelingen noodzaken ons tot een heroriëntatie op de manier waarop we met andere partijen samenwerking en met wie we dat doen. St. Joseph heeft, mede dankzij de beperkte omvang, veel kennis van de directe omgeving en we kennen onze huurders. De lijnen zijn kort en direct, operationeel zijn we sterk en slagvaardig. We weten wat er leeft en kunnen daardoor proactief zijn. De samenleving waardeert dit en onderstreept dit met een dringende oproep om zelfstandig te blijven.  Domaas De omvang van St. Joseph maakt ons op een aantal fronten kwetsbaar. Met slechts 2,6 fte verdeeld over 3 medewerkers in vaste dienst heeft uitval van medewerkers meteen grote gevolgen. Een aantal disciplines zoals personeelszaken, juridische zaken en specialistische financiële- en ICT- kennis hebben we niet zelf in huis en met nog geen 500 woningen is de inkoopkracht beperkt. Steeds meer kleinere en middelgrote corporaties in de regio die met dezelfde vraagstukken kampen beseffen dat samenwerking grote voordelen kan opleveren. Binnen Domaas, het samenwerkingsverband van 187 kleine Limburgse corporaties zijn we met elkaar in gesprek en onderzoeken we hoe de nadelen van kleinschaligheid door samenwerking kunnen compenseren. Samen kennen we bijna 20.000 huurders en door die kracht te bundelen kunnen we samen en individueel sterker worden. Dit vraagt veel van de deelnemende corporaties en de discussie over hoe we die samenwerking het beste kunnen organiseren is pas eind 2014 in volle hevigheid gestart. Eind 2015 moet de richting duidelijk zijn. St. Joseph zet daarbij in op structurele samenwerking, uitwisseling van kennis en medewerkers, gezamenlijke inkoop en gezamenlijke beleids- en standpuntbepaling.  Midden-Limburgse corporaties In Midden-Limburg is een beperkt aantal corporaties8 actief. We bespreken gezamenlijk de thema’s die specifiek op de regio betrekking hebben en maken indien mogelijk uitvoeringsafspraken. Een voorbeeld is het gezamenlijk optrekken in de discussie over Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving waarbij we zoveel mogelijk gezamenlijke standpunten formuleren met respect voor ieders lokale verantwoordelijkheid.

7 8

Stand per 1-05-2015. Twee deelnemende corporaties bevinden zich thans in een fusieproces.

Naast Woningstichting St. Joseph zijn dat Domus, Wonen Limburg, Woningvereniging Nederweert, Woongoed2000, Wonen Zuid en ZO-Wonen


16

Op het gebied van samenwerking zijn niet alleen de corporaties in beweging maar ook de markt is steeds meer doordrongen van de voordelen. Dit biedt kansen om door ketensamenwerking bijvoorbeeld het dagelijks onderhoud efficiënter en goedkoper te organiseren zonder verlies van kwaliteit. Ook hier is het van belang dat vooral niet alleen te willen doen maar de samenwerking met andere corporaties te zoeken.

15. Financiële continuïteit St. Joseph streeft naar het efficiënt en effectief uitvoeren van zijn volkshuisvestelijke en administratieve taken. Met een beperkt aantal medewerkers slagen we er in het merendeel van onze administratieve verplichtingen in te vullen. Daar waar specifieke kennis nodig is die we zelf niet in huis hebben huren we deze in waarbij we scherp letten op kwaliteit en kosten. In 2013-2014 is op het gebied van de automatisering een noodzakelijke inhaalslag gemaakt die in 2015 wordt afgerond.  Continuïteit gewaarborgd Het financiële beleid van St. Joseph heeft als uitgangspunt de continuïteit van de onderneming te waarborgen en de volkshuisvestelijke opgave in het werkgebied waar te kunnen blijven maken. St. Joseph is financieel gezond maar heeft een schuldrestant per woning ver boven het sectorgemiddelde. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het grote aantal nieuwe woningen dat sinds 1990 met geborgde leningen is gebouwd. 55% van de woningen is jonger dan 25 jaar. Doordat de leningen worden afgelost neemt het schuldrestant geleidelijk af. Bij ongewijzigd beleid en zonder rekening te houden met verkoop zal het schuldrestant rond 2027 tot het landelijk gemiddelde zijn teruggebracht. We willen dit middels een gericht verkoopprogramma versnellen. De verkoopopbrengst van bestaande woningen wordt deels gebruikt voor het aflossen van leningen. Op korte termijn zijn de mogelijkheden om nieuw geborgd geld aan te trekken beperkt. Uitgaande van de cijfers per 1-12-2014 kunnen er tot circa 5 jaar na oplevering van de Willibrordushof geen of zeer beperkt nieuwe investeringen gedaan worden. Wanneer zich nieuwe projecten aandienen en we willen daarvoor de verantwoordelijkheid nemen zullen we op zoek moeten naar alternatieve financieringsvormen en/of investeringen financieren uit de verkoop van bestaand bezit.  Rol van het WSW Bij de vertaling van onze volkshuisvestelijke doelstellingen naar begrotingen en budgetten zijn we gebonden aan de uitgangspunten van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) Het WSW hanteert in het kader van risicomanagement een aantal ratio’s waar corporaties doorgaans binnen dienen te blijven. Deze zijn nader uitgewerkt binnen het risicobeoordelingsmodel9 van het WSW. St. Joseph streeft er naar binnen de grenswaarden van het WSW te blijven en legt de lat op sommige aspecten wat hoger. Dat dit niet altijd gemakkelijk is bleek in 2013 toen de Loan to Value over de 75%-grens schoot als gevolg van de nieuwe berekening van de bedrijfswaarde. Toch ziet de toekomst er voor St. Joseph op financieel gebied gunstig uit. De ratio’s ontwikkelen zich ruim binnen de 9

Voor uitgebreide informatie over de ratio’s verwijzen we naar ww.wsw.nl


17

grenswaarden en zonder onverwachte zaken zoals nieuwe heffingen of regels die leiden tot grote lastenverhogingen is de continuïteit gewaarborgd.

16. Woningportefeuille in balans St. Joseph heeft circa 21% van alle woningen in Stramproy in bezit. Er zijn geen andere corporaties actief in Stramproy met uitzondering van een collega-corporatie die hier twee bedrijfsruimten heeft. De woningstichting heeft een monopolypositie als sociale huisvester en speelt derhalve een sleutelrol in het huisvesten van de primaire doelgroep, mede ook omdat Stramproy door de geografische positie voor andere woningcorporaties geen logisch werkgebied is. Portefeuille Aantal woningen in exploitatie Waarvan sociale sector (DAEB) Waarvan vrije sector (niet-DAEB) Aantal garages Aantal overige objecten Eengezinswoningen Appartementen Seniorenwoningen/levensloopbestendig Aanleunwoningen Aantal woningen in ontwikkeling

31-12-2014 442 440 2 57 2 194 130 67 51 30

31-12-2015 470 468 2 57 2 201 130 88 51 -

In vergelijking met andere woningcorporaties die actief zijn in een landelijke omgeving heeft Woningstichting St. Joseph een ruime voorraad seniorengeschikte woningen. In totaal is meer dan 50% van de voorraad seniorengeschikt tegen gemiddeld 35% in de regio en 30% landelijk. Deze afwijking van het gemiddelde is te verklaren uit het grote aantal appartementen dat de afgelopen jaren is opgeleverd (Veuskeshoof, Torenveste, Kwartierstaete). Deze appartementen worden voornamelijk bewoond door ouderen. De woningstichting heeft relatief weinig gezinswoningen (38% tegen 70% elders bij corporaties in vergelijkbaar werkgebied). Het aantal gezinswoningen zal door verkoop van bestaand bezit de komende jaren licht afnemen. Het effect hiervan kan zijn dat bij een gelijkblijvende vraag de wachttijden voor gezinswoningen zullen toenemen en dat bij de te verwachten ontwikkelingen in de vraag de wachttijd voor een sociale huurwoning in Stramproy rond 2 tot 3 jaar zal blijven. In kwantitatieve zin is de woningstichting klaar voor de toekomst. We hebben voldoende aanbod voor senioren en gezinnen. Zoals eerder is beschreven missen we nog een basis voor de huisvesting van jongeren. Een kwaliteitsslag is nog te maken, onder meer in de vorm van herontwikkeling en opplussen van woningen. De herontwikkeling van de Willibrordushof in 2015 maakt deel uit van die noodzakelijke kwaliteitsimpuls. Jongerenhuisvesting is een ondergeschoven kindje geweest. Samen met de gemeente Weert en de lokale gemeenschap diepen we dit thema verder uit en onderzoeken we de mogelijkheden om voor deze groep passende huisvesting te realiseren.


18

Verdeling van het woningbezit in Stramproy (bron: gemeente Weert 2015)

 Ontwikkelingen in de portefeuille De portefeuille van St. Joseph is in ontwikkeling. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 10 appartementen toegevoegd in de voormalige basisschool De Duizendpoot aan de Molenweg. In november 2014 zijn 24 oude seniorenwoningen aan de Willibrordushof gesloopt. In 2015 worden hier 30 nieuwe grondgebonden woningen gerealiseerd waarvan 21 levensloopbestendige woningen en 9 gezinswoningen. Met deze herontwikkelingen krijgt de woningvoorraad een belangrijke kwaliteitsimpuls. De woningstichting staat open voor verdere groei. Randvoorwaarde is dat dit ons volkshuisvestelijk en financieel versterkt. We signaleren en onderzoeken kansen in de markt. Iedere potentiële uitbreiding van de portefeuille, bijvoorbeeld met nieuwbouw, door aankoop van bestaande woningen of transformeerbaar vastgoed toetsen we op de volkshuisvestelijke effecten en bedrijfsmatige en financiele gevolgen en risico’s.

17. Kwaliteit In 2014 is de kwaliteit van de bestaande voorraad door middel van een conditiemeting in kaart gebracht. Een onafhankelijk extern bureau (Atriensis) heeft alle woningen geschouwd en de staat van onderhoud vastgelegd. Mede op basis hiervan is de meerjarenonderhoudsbegroting 2015 e.v. opgesteld. We zijn er trots op dat de kwaliteit van de woningen over het algemeen goed tot uitstekend is. Natuurlijk zijn hier altijd verbeteringen in mogelijk maar met een portefeuille die er goed bij staat kunnen we de toekomst met vertrouwen tegemoet zien. Het huidige kwaliteitsniveau blijft minimaal overeind. Op basis van onze kennis van de woningen en de resultaten van de conditiemeting wordt onderhoud gericht gepland en maken we hierover in deze Ondernemingsplan 2015 - 2018

19

beleidsperiode met een aantal bedrijven concrete afspraken. We zijn er van overtuigd dat we door slim te plannen en door goede afspraken te maken, we met behoud van kwaliteit lagere onderhoudslasten kunnen realiseren.

18. Duurzaamheid De woningen van St. Joseph hebben voor het grootste deel (meer dan 90%) een groen energielabel, waarvan zo’n 35% label A. De gemiddelde EPC is 1,16 (label B). Bij planmatig onderhoud bekijken we in welke maatregelen er eventueel aanvullend genomen kunnen worden om woningen nog energiezuiniger te maken en bij mutatie pakken we eventuele energie-issues aan. St. Joseph is deelnemer in fase 2 van Zonnig Limburg. Dit samenwerkingsverband heeft als doelstelling om van 2015 tot 2018 in Limburg tenminste 3000 huurwoningen van zonnepanelen te voorzien. St. Joseph heeft getekend voor het aanbrengen tenminste 10 systemen per jaar en zal waar mogelijk meer doen. Dit draagt direct bij aan de verduurzaming en vergroening van de woningen. In ieder geval zullen de 30 woningen aan de Willibrordushof worden voorzien van tenminste 5 zonnepanelen per woning. Dit draag flink bij aan de beheersing van de woonlasten en compenseert voor een deel de naar Stramproyse begrippen hoge huur. Binnen de afspraken met Zonnig Limburg is het mogelijk woningen van zonnepanelen te voorzien zonder dat de woningstichting moet investeren, het ‘derde-eigenaar-model’. Huurders ontvangen dan een interessante vaste korting (circa 20%) op de reguliere energieprijs. Dit model zullen we in deze beleidsperiode gefaseerd aan de huurders aanbieden. Ook op andere vlakken werken we aan duurzaamheid, bijvoorbeeld door bij nieuwbouw en renovatie zoveel mogelijk gebruik te maken van duurzame materialen en door onderhoudscycli te verlengen. Uitgangspunt is dat investeringen in duurzaamheid bij moeten dragen aan de betaalbaarheid van de woning (lagere woonlasten) en de financiële continuïteit van de woningstichting (bijvoorbeeld lagere onderhoudskosten). We maken hierbij scherpe keuzes en investeren pas in duurzaamheid wanneer dit voor de huurder en St. Joseph een positief rendement oplevert.

19. Verkoop huurwoningen Omdat St. Joseph de enige aanbieder in Stramproy is van sociale huurwoningen en het van groot belang is dat de lagere inkomensgroepen blijvend op woonruimte kunnen rekenen is de woningstichting terughoudend in het verkopen van woningen. Verkoop van huurwoningen is deels een instrument om de portefeuille te optimaliseren en deels een financieel instrument. We verkopen solitaire, vaak wat oudere woningen, die voor de woningstichting uit oogpunt van beheer- en onderhoud te duur worden. Dit leidt tot geleidelijke verjonging van het bezit. Verkoop is ook een manier om extra investeringen en nieuwbouw/herstructurering te kunnen financieren en om leningen af te lossen. In het laatste geval draagt verkoop bij aan een gunstiger loan to value (zie ook paragraaf 15) en een betere financieringspositie. In totaal komt een twintigtal woningen voor verkoop in aanmerking. Door een gunstige prijsstelling zijn deze vooral voor starters interessant.


20

Bij iedere verkoop gebruiken we een bepaald minimumbedrag om een deel van de lopende leningen af te lossen of om daartoe een reservering te treffen. Vanuit het bestaande bezit verkopen we tenminste één woning per jaar.

20. Dienstverlening Woningstichting St. Joseph staat midden in de samenleving. We kennen onze huurders, de wijken waar onze woningen staan en weten hoe onze woningen er bij staan. We benaderen ons huurders en woningzoekenden positief en streven naar uitstekende dienstverlening. De lijnen naar de huurders zijn kort en zij weten de medewerkers goed te vinden. Dat betekent niet dat we het daarbij willen laten. Er is nog veel te verbeteren op het gebied van communicatie met de huurders en de opvolging van bijvoorbeeld reparatieverzoeken kan beter. Zo weten we vrij goed wat we laten herstellen maar is minder zicht op wat de huurder er van vindt. Op het oog is de klanttevredenheid dik in orde, maar dat concluderen we vooral uit de dagelijkse contacten met onze huurders. Naar de klanttevredenheid is nog geen onderzoek gedaan. Harde cijfers ontbreken. In de komende beleidsperiode zetten we concrete stappen om de dienstverlening te verbeteren. De website wordt volledig vernieuwd, afspraken met leveranciers en de bedrijven die dagelijks voor ons werken worden herijkt en we gaan in deze beleidsperiode de klanttevredenheid meten.

21. Woonruimteverdeling Woningstichting St. Joseph heeft een portefeuille die vrijwel volledig bestaat uit woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Voor deze woningen, die worden aangemerkt als DAEB10-bezit geldt op 1 januari 2015 een inkomensgrens van €34.911,--. Woningzoekenden met een hoger inkomen komen niet voor deze woningen in aanmerking. De regelgeving laat ruimte om maximaal 10% van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan personen die niet tot doelgroep behoren. Bij St. Joseph gaat het bij de huidige mutatiegraad om maximaal 3 tot 4 toewijzingen per jaar. Het kabinet heeft het voornemen om de toewijzingsgrens tijdelijk te verruimen naar circa €38.000,--. Voor veel woningzoekenden in het werkgebied zou dit een concrete kans op huisvesting betekenen. De maatregel wordt naar verwachting na de zomer van 2015 van kracht voor een periode van 5 jaar. We wijzen zoveel mogelijk sociale huurwoningen toe aan de doelgroep. Om iedere actieve woningzoekende een redelijke kans van slagen te geven worden de wachtlijsten beperkt. De maximaal op te bouwen inschrijfduur is drie jaar, waardoor inschrijven uit voorzorg voor later geen zin heeft. Op deze manier voorkomen we verdringing en creëren we ook voor nieuwe woningzoekenden eerlijke kansen op een huurwoning.

22. Governance Naar aanleiding van de maatschappelijk visitatie van 2010 heeft St. Joseph belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de governance-structuur. De raad van commissarissen heeft een directeurbestuurder aangesteld en de vrijwillige bestuursleden hebben per oktober 2013 hun functies neergelegd. Er is daarmee een belangrijke stap gezet in het professionaliseren van de corporatie. De directeur-bestuurder en de raad van commissarissen zijn gezamenlijk verantwoord voor goede en transparante besturing van de woningstichting (governance). Binnen onze sector gelden hiervoor een 10

Dienst van Algemeen Economisch Belang. Commercieel bezit, met een huur boven circa €710,-- wordt aangemerkt als niet-DAEB.


21

aantal richtlijnen die zijn vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. We passen die toe en leven die na. In 2015 wordt de Governancecode Woningcorporaties binnen Aedes herijkt en aangepast. Naar aanleiding van deze ontwikkeling, de visitatie én de conclusies die we hebben getrokken naar aanleiding van de zelfevaluatie van de rvc in 2014, bespreekt de raad in 2015 wat de gevolgen van deze ontwikkelingen voor St. Joseph zijn. We vinden het belangrijk om scherp te blijven op de manier waarop we aan governance vorm geven. Daarom besteden we hier tenminste jaarlijks gezamenlijk aandacht aan en is governance een periodiek terugkerend agendapunt op de agenda van bestuur en rvc. Governance heeft ook te maken met transparantie en betrokkenheid van de maatschappij. We zijn voortdurend op zoek hoe we onze belanghouders / maatschappelijke partners invloed kunnen geven op ons beleid. We leggen daarover open en transparant verantwoording af. Met ingang van 2015 is er sprake van een verplichting tot permanente educatie voor bestuur en toezichthoudend orgaan en zal de bestuurder in de toekomst bij benoeming en herbenoeming een fit & proper test moeten afleggen. Bestuur en raad van commissarissen onderschrijven het nut van permanente educatie volledig en we zullen hier actief aandacht aan besteden. We zullen in de komende beleidsperiode actief sturen op het naleven van deze verplichting, waarvan de registratie van PE-punten deel uit maakt. In het kader van transparantie zal dit ook op de website van de woningstichting gepubliceerd worden.

23. Organisatie De ambitie die we voor de komende beleidsperiode hebben neergelegd kan niet worden gerealiseerd zonder een professionele organisatie. We zorgen er voor dat medewerkers over de juiste middelen en vaardigheden beschikken om hun werk goed te kunnen doen en om mee te kunnen in de ontwikkeling die St. Joseph heeft ingezet. Bij een kleine organisatie als St. Joseph betekent dit ‘training on the job’, deelname aan cursussen en symposia en veel uitwisseling met de collega’s bij andere corporaties. Naast professionalisering besteden we intern veel aandacht aan uitwisseling, overleg, onderling vertrouwen, betrokkenheid, werkplezier en goede samenwerking. De organisatie is klein en dat betekent dat iedere medewerker op de hoogte is en blijft van de dagelijkse werkzaamheden en waar nodig een collega kan vervangen als die even afwezig is. Vanzelfsprekend instaan voor elkaar en elkaar opvangen waar nodig is een wezenlijk onderdeel van onze bedrijfscultuur en teamgeest.

24. Tot slot Dit ondernemingsplan bevat op hoofdlijnen de keuzes die we voor de komende beleidsperiode maken. Waar dit mogelijk is en passend binnen dit plan hebben we deze vertaald in concrete doelen en uitgangspunten. We kennen de recente geschiedenis en de dynamiek van de sector. De zekerheden van vandaag kunnen anders zijn dan die van morgen. Dit plan moet daarom vooral gezien worden als een kapstok. We zullen de benoemde thema’s verder uitwerken in jaarlijks te actualiseren doelstellingen. Dit doen we in overleg met gemeente, medewerkers, huurders, collegacorporaties en maatschappelijke partners.


22

De koers is uitgezet. We zijn voorbereid op de toekomst en op de uitdagingen die we onderweg tegenkomen zullen we flexibel en professioneel inspelen. Daarbij houden we één hoofdzaak steeds voor ogen: volkshuisvesting gaat over mensen!

Juni 2015 Woningstichting St. Joseph St. Willibrordusstraat 2a 6039 CA Stramproy  0495 – 562283  [email protected]


23

1. VOORWOORD ONZE MISSIE ONZE VISIE KERNWAARDEN WERKGEBIED VERANDERENDE SAMENLEVING... 7

Recommend Documents