ZNALECKÝ POSUDEK č. 8032-315/2010 o ceně pozemku parc.č. 705/9 v k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice, kraj Ústecký
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 505/09145)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 1.11.2010 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 2.11.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemku parc.č. 705/9 v k.ú. Lysec, obec Bžany, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 505/09-145 ze dne 8.10.2010) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: Pytlíkov 415 01 Bžany Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bžany Katastrální území: Lysec Počet obyvatel: 800 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.112010 za přítomnosti paní Hakrové a znalce (nikdo z vlastníků se k místnímu šetření nedostavil, ačkoli oba vlastníci byli obesláni, paní Zelenková mi dopisem sdělila, že je s panem Tomkem rozvedená a že od nemovitosti nemá žádné doklady). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 505/09-145 ze dne 8.10.2010 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice ze dne 27.11.2009 (LV č. 113) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 27.11.2009 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené účastníkem místního šetření - mapa Českého středohoří
-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 113 pro k.ú. Lysec je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Tomek Milan a Zelenková Lenka, Luční 264/37, Řetenice, 415 03 Teplice 3, Zlatá stezka236, Ústí nad Labem-Střekov-Brná, 403 21 Ústí nad Labem 17 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 705/9
228 m2
zahrada
B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji, zástavní právo soudcovské podrobně viz. příloha LV č. 113. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 113 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména skutečnost, že v současné době je pozemek užíván vlastníky sousední nemovitosti č.e. 3, kterří na něm rovněž vybudovali venkovní úpravy a částečně vysázeli dřeviny. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemku, který tvoří část zahrady ve funkčním celku s rekreačním objektem č.e. 3 v osadě Pytlíkov obce Bžany. Pozemek je vklíněn mezi ostatní pozemky zahrady ve vlastnictví jiného majitele u výše uvedeného rekreačního objektu. Na oceňovaném pozemku je část venkovních úprav a vedlejší stavba, které považuji z hlediska ocenění i z hlediska pořízení za příslušenství stavby (část zpevněných ploch, část oplocení, menší dřevěná kolna cca 2 x 2 m) a část ovocných dřevin, které jsou součástí oceňovaného pozemku. Pozemek je svažitý směrem na jihovýchod, přístup je po štěrkové komunikaci ve vlastnictví obce, v místě je možnost napojení pouze na vodovod a rozvod el. energie. Bžany jsou středně velkou obcí okresu Teplice, která má několik značně rozptýlených osad. Jednou z nich je i Pytlíkov, který je vzdáleností spíše výhodněji položen vůči městu Teplice (cca 3 km) a od kmenové obce je vzdálen rovněž cca 3 až 4 km. V místě není žádná občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Osada je využívána částečně pro trvalé bydlení, částečně pro rekreaci.
-47. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Porosty a1) Trvalé porosty b) Pozemky b1) Pozemek 2. Obvyklá cena
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Informativně administrativní cena a) Porosty a1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny na části oceňovaného pozemku. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
*
18 866,23 228 50 4 137,33 0,045
=
186,18 =
186,18 Kč
-5-
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Jak bylo uvedeno, jedná se o ocenění pozemku, který tvoří část zahrady ve funkčním celku s rekreačním objektem č.e. 3 v osadě Pytlíkov obce Bžany. Je uplatněna srážka za nemožnost napojení na kanalizaci a přirážka za situování osady v blízkosti Teplic. Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 228,00 35,00
Zahrada 705/9 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem
Cena [Kč] 7 980,7 980,-
100 % 100 % +
7 980,15 960,-
-4 % 10 % 6% + * * *
Pozemek - zjištěná cena
=
957,60 16 917,60 0,4000 1,2830 2,1730 18 866,23 18 866,23 Kč
Rekapitulace Výsledné ceny: a) Trvalé porosty b) Pozemek
= =
186,18 Kč 18 866,23 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
19 052,41 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
19 050,- Kč
-6-
2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou.
Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: U jednotlivých metod je oceněn pozemek jako celek a v závěru je vyhodnocena obvyklá cena ideálního podílu nemovitosti.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je obvyklá cena pozemků stanovena na základě zkušeností znalce s podrobnějším popisem u srovnávací metody. Ocenění: Pozemky (podrobněji viz. srovnávací metoda) 228 m2 á 100,- Kč/m2
=
22 800,- Kč
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Obdobné nemovitosti se v místě samostatně nepronajímají, výnosou metodu nelze stanovit.
c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení nabízených porovnatelných pozemků v okolí.
-7K dispozici údaje z inzerce na sreality.cz – pozemky v obdobně situovaných obcích vůči okresnímu městu, i když převážně lépe vybavených, většinou pro výstavbu rodinných domů (vloženo 10 až 11/2010): Lokalita Srbice Zabrušany - Straky Jeníkov - Oldřichov Modlany Modlany - Kvítkov Modlany – Kvítkov Modlany – Kvítkov
zak.č. výměra inz. cena Kč 127773 613 m2 600 000 19368x0491 3855 m2 2 120 250 10-015706 1979 m2 559 000 CV080300802 2090 m2 1 799 000 11156x8643 35000 m2 14 700 000 1159 1743 m2 1 636 677 10-5323 1000 m2 850 000
průměrná cena Kč/m2 979 550 282 861 420 939 850
Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Z uvedeného přehledu vyplývá, že cena pozemků pro výstavbu vykazuje značný rozptyl od cca 280 do cca 1000 Kč/m2. Po úpravě cen z inzerce (redukce na cca 70%, zvážení polohy a významu obcí, spojení, vybavení, začlenění pozemku, rekreační zástavba apod.) uvažuji toto rozpětí cca 100 až 300 Kč/m2. Vzhledem k převažujícím nevýhodám oceňovaného pozemku považuji za obvyklou spodní hranici rozpětí. 228 m2 á 100,- Kč/m2
=
22 800,- Kč
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací. Na základě výše uvedených zjištění uvažuji cenu stavebních pozemků v místě ve výši cca 100,- Kč/m2. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavního práva atd.. Dále je zohledněna horší prodejnost vzhledem k vazbám na stávající uživatele pozemku. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti
Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí
22 000,- Kč
22 000,- Kč
slovy: dvacetdvatisíce Kč
V Srbicích, 2.11.2010 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8032-315/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 325 10. V Srbicích, 2.11.2010 Ing. Zdeněk Garlík
