07

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 1148 - 31/07

o stanovení obvyklé ceny rodinného domu ve Vodárenské ulici č.p. 116 v katastrálním území a v obci Borovany s pozemky st. parcela č.323/2 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela č.1012/13 – zahrada a parcela č.1012/14 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1178 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EXE 237/06-16 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 13.3.2007 13.3.2007

13.3.2007 Vyhláška MF č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb, č. 640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 14.3.2007 Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 237/06-16 ze dne12.1.2007 s předáním podkladů osobně dne 18.1.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 3.1.2007 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1178 A: Vlastník : 1. Stolarik Rudolf, r.č.541218/2666, trvale bytem Vodárenská č.p. 116, 373 12 Borovany B : objekt bydlení č.p. 116 na st. parcele č.323/2 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 61 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a obci Borovany, bývalý okres České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy - zajištěná znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne 19.2.2007 v měřítku 1 :1000 pod č.530/07-141 - viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla znalci předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 13.3.2007 za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil znalci provést prohlídku oceňovaných nemovitostí. Znalec provedl zaměření staveb dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky s tím, že výška rodinného domu a rozměry podzemního podlaží byly znalcem stanoveny na základě odborného odhadu. 1.1.7 Konzultace - na Obecním úřadě v Borovanech, kde znalec nahlédl do archivu stavebního odboru ve věci vyhledání dokumentace stavby RD 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění

3

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 116 stojící na st. parcele č.323/2 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Borovany na severním okraji zastavěné části obce mezi zástavbou stávajících rodinných domů a místní fabrikou Calofrig. Celý areál, který je pravděpodobně užíván vlastníkem a který je po obvodě oplocen částečně ploty sousedů, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 116, venkovních úprav a pozemků st. parcela č.323/2 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna rodinným domem a pozemky parcela č.1012/13 – zahrada a parcela č.1012/14 – zahrada, které tvoří s rodinným domem jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 116 je řešen jako polovina dvojdomku přibližně čtvercového půdorysu, částečně podsklepený, dvojpodlažní s valbovou střechou. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je pravděpodobně svedena do vlastní žumpy umístěné před domem. Tyto sítě jsou napojeny přípojkami bezprostředně do příjezdové komunikace. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle vyjádření vlastníka sousední nemovitosti jsou oba objekty cca 50 – 60 let staré. Tomuto stáří odpovídá i konstrukce domu a použité materiály. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav rodinného domu je ke dni odhadu průměrný, patrná je nepravidelná, spíše nahodilá, běžná údržba. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen, ke dni ocenění nejsou patrně pronajaty. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí panem Stolarikem, přes několikeré telefonické urgence, umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z oceňovaných parcel. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Některé údaje o oceňovaných nemovitostech sdělil znalci vlastník sousední poloviny dvojdomku.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena 2.1.1 Rodinný dům č.p.116 2.1.1 Venkovní úprava - 2.1.2.1 - 2.1.2.2 - 2.1.2.3 - 2.1.2.4

) ke dni odhadu Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka Přípojka elektro Žumpa

4

- 2.1.2.5 Zpevněná plocha - 2.1.2.6 Plot č.1 - 2.1.2.7 Plot č.2 - 2.1.2.8 Plotová vrátka 2.1.3 Pozemek st. parcela č.323/2, č.1012/13 a č.1012/14 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.640/2004 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

2.1.1 Rodinný dům č.p. 116 - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, volnou půdou a valbovou střechou. U severní fasády je provedena přístavba vstupního prostoru, terá je zakončena plochou střechou. Konstrukci tvoří pravděpodobně cihelné zdivo. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou pálenou taškovou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, vodovodu a kanalizace. Stáří rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle sdělení vlastníka sousední nemovitosti je cca 50 – 60 let starý. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : pravděpodobně zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : škrábaná vápenocementová omítka Střecha : valbová Střešní krytina : pálená tašková Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Obvodové zdivo : cihelné tl. až 450 mm

5

Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný nespalný Podlaha : betonová mazanina, dlažba a PVC Schodiště : betonové Okna : dřevěná dvojitá i zdvojená Dveře : dřevěné Vytápění dle souseda lokální Rozvod vody : dle souseda lázeňská kamna El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

odhad 4,00 * 7,00

m2

)

= 28,00

celkem 1.PP

výška

OP

(m)

(m3) = 2,40

28,00

8,40 * 7,00 1,15 * 2,70 celkem 1.NP a 2.NP

67,20 67,20

= 58,80

= 6,20

364,56

= 3,11

= 5,20

16,17

61,91

380,73

8,40 * 7,00

= 58,80

3,00/2 = 1,50

88,20

8,40 * 2,80 odpočet valby

= 23,52

- 3,00/2 = 1,50

- 11,76

celkem zastřešení

58,80

celkem OP rodinný dům

76,44 524,37 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, dvě nadzemní podlaží bez zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 61,91 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 28,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 28,00/61,91 = 45,22 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je

61,91 m2.

Zastavěná plocha podkroví 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/61,91 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem „B“ – částečně podsklepený, dvoupatrový bez zařízeného podkroví, se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m3

6

2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha )

ZC

Obestavěný prostor objektu

OP

B 1 975,- Kč/m3 m3

524,37

K5

1,00

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno

Koeficient podkroví

neuplatněno

Koeficient řadového domu

izolovaný RD

Koeficient změny ceny staveb

příloha č.35 vyhl.

Koeficient prodejnosti

příloha č.36 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod x K řad

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc - vrata

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Kpod

1,00

neuplatněno

Křad

0,95

Ki

1,946

neuplatněno

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

-

Kč

CK

0,00,-

-

PK

0,00,-

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.07100

0.07100

2

Svislé kce

zdivo z cihel

S

0.22300

0.22300

3

Stropy

rovné, nespalné

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

valbový krov vázaný

S

0.05200

0.05200

5

Krytiny střech

pálená tašková

S

0.03200

0.03200

6

Klempířské konstrukce

oplechování pozink

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06200

0.06200

8

Fasádní omítky

omítky vápennocementové

S

0.02170

0.02170

9

Vnější obklady

keramické pásky

S

0.00400

0.00400

10

Vnitřní obklady

keramické pravděpodobně

S

0.02300

0.02300

11

Schody

betonové pravděpodobně

S

0.02400

0.02400

12

Dveře

dřevěné pravděpodobně

S

0.03300

0.03300

13

Okna

dřevěná dvojité

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

PVC pravděpodbně

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba

S

0.01100

0.01100

16

Vytápění

lokální

P

0.04400

0.02020

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. Automaty

S

0.04100

0.04100

18

Bleskosvod

ano

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené pravděpodobně

P

0.03000

0.01380

20

Zdroj teplé vody

lázeňská kamna

P

0.01800

0.00830

21

Instalace plynu

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

linka dřez sporák

P

0.00500

0.00230

24

Vnitřní hygienic. Vybavení

umyvadlo, sprcha, vana

S

0.05100

0.05100

25

Záchod

ano

S

0.00400

0.00400

26

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.03600

0.00000

1.00000

0.90662

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

K4

Kč / m3

0.90662 3 310,24,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní, běžná údržba je nepravidelná, nahodilá. Technický stav objektu je průměrný až zanedbaný, proto znalec provedl snížení doby předpokládané životnosti o

7

10 let. Výpočet opotřebení bude proveden lineární metodou. Rok odhadu

2007

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1952

Stáří

55 let

Předpokládaná další životnost

35 let

Celková životnost

90 let

Procento ročního opotřebení

1,11 %

Opotřebení

61,11 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 975,00,-

ZCU

Kč / m3

3 310,24,-

OP

m3

524,37

CN = ZCU x OP

Kč

1 735 787,97,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena

Kč

1 735 787,97,-

%

- 1 060 759,31,-

Kč

675 028,65,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Opotřebení

61,11

Cena časová rodinného domu ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 2.1.2.1 Vodovodní přípojka ( pol. 1.1.1 )

SKP 46.21.41.1

2.1.2.1.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na uliční řad z pozinku profilu DN 25 mm v délce cca 5 metrů. 2.1.2.1.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007

Rok kolaudace / začátek užívání /

1977

Stáří

30 let


20 let

Celková životnost

50 let


2,00 %

Opotřebení

60,0 %

2.1.2.1.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu

Kč/m

340,00,-

340 x 1,00 x 2,059 x 1,000 Kč/m

700,06,-

5,00 mˇ x 700,06 Kč/m

3 500,30,-

60,0 %

- 2 100,18,1 400,12,- Kč

8

2.1.2.2 Kanalizační přípojka ( pol. 2.1.1 )

SKP 46.21.41.4

2.1.2.2.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na žumpu profilu DN 150 mm v délce cca 4 metry. 2.1.2.2.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1952

Stáří

55 let


25 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

68,75 %

2.1.2.2.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/

Kč/m

1 180,00,-

1 180 x 1,00 x 2,059 x 1,000 Kč/m

2 429,62,-

4,00 mˇ x 2 429,62 Kč/m

9 718,48,-

68,75 %

- 6 681,46,-

Výchozí cena : Opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

2.1.2.3 Žumpa ( 2.3.1 )

3 037,03,- Kč

SKP 46.21.41.4

2.1.2.3.1 Popis Byla provedena na parcele č.1012/13 - zahrada z betonu, pravděpodobná kubatura 3 m3. 2.1.2.3.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1952

Stáří

55 let


25 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

68,75 %

2.1.2.3.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena žumpa ke dni odhadu

Kč/ m3

2 300,00,- Kč

Kč/m3

4 735,70,- Kč

Kč/m3

14 207,10,- Kč

68,75 %

- 9 767,38,- Kč

2 300 x 1,00 x 2,059 x 1,000 3,00

m3

x 4 735,70

4 439,72,- Kč

9

2.1.2.4 Přípojka elektro ( pol. 2.1.1 )

SKP 46.21.43.9

2.1.2.4.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na veřejný řad v délce cca 6 metrů. 2.1.2.4.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1977

Stáří

30 let


20 let

Celková životnost

50 let


2,00 %

Opotřebení

60,00 %

2.1.2.4.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena :

Kč/m

140,00,-

140 x 1,00 x 2,023 x 1,000 Kč/m

283,22,-

6,00

mˇ

x 283,22 Kč/m

1 699,32,-

60,00 %

- 1 019,59,-

Opotřebení Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu

2.1.2.5 Zpevněná plocha ( pol. 8.2.1 )

679,73,- Kč

SKP 46.23.11.5

2.1.2.5.1 Popis Zpevněná plocha byla provedena před vchodem do rodinného domu z prostého betonu tl. do 100 mm. Zastavěná plocha je 3 m2. 2.1.2.5.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1977

Stáří

30 let


10 let

Celková životnost

40 let


2,50 %

Opotřebení

75,00 %

2.1.2.5.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena zpevněné plochy ke dni ocenění

Kč/m2

235,00,-

235 x 1,00 x 2,043 x 1,000 Kč/m2

480,11,-

3,0 m2 x 480,11 Kč/m2

1 440,32,-

75,00 %

- 1 080,24,360,08,- Kč

10

2.1.2.6 Plot č.1 ( pol. 13.1 )

SKP 46.21.64.4

2.1.2.6.1 Popis Je proveden podél části hranice parcely č.1012/13 ze strojového pletiva na ocelové sloupky. Délka plotu je 42 metrů, výška 1,50 metru. 2.1.2.6.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2006


1977

Stáří

30 let


10 let

Celková životnost

40 let


2,50 %

Opotřebení

75,00 %


Kč/m2

240,00,-

240 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/m2

467,04,-

63 m2 x 467,04 Kč/m2

29 423,52,-

75,00 %

- 22 067,64,-

Výchozí cena : Opotřebení Cena plotu č.1 ke dni odhadu

2.1.2.7 Plot č.2 ( pol. 13.2 )

7 355,88,- Kč

SKP 46.21.64.4

2.1.2.7.1 Popis Je proveden podél uliční hranice pozemku z plotových kovových rámů na zděné sloupky. Délka plotu je 12 metrů, výška 1,60 metru. 2.1.2.7.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1957

Stáří

50 let


10 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

83,33 %

2.1.2.7.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ Výchozí cena : Opotřebení Cena plotu č.2 ke dni odhadu

Kč/m2

720,00,-

720 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/m2

1 401,12,-

19,2 m2 x 1 401,12 Kč/m2

26 901,50,-

83,33 %

- 22 417,92,4 483,58,- Kč

11

2.1.2.4 Plotová vrátka ( pol. 14.2 )

SKP 46.21.64.4

2.1.2.4.1 Popis ks.

Jsou provedeny z ocelového rámu a drátěné výplně v uličním oplocení v počtu 1

2.1.2.4.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2007


1957

Stáří

50 let


10 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

83,33 %


Kč/ks

1 450,00,-

1 450 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/ks

2 821,70,-

1 ks x 2 821,70 Kč/ks

2 821,70,-

83,33 %

- 2 351,42,-

Výchozí cena : Opotřebení Cena plotových vrátek ke dni odhadu

470,28,- Kč

2.1.3 Pozemek parcela st. 323/2, č.1012/13 a č.1012/14

2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č.323/2 – zastavěná plocha nádvoří je zastavěn stavbou rodinného domu a parcely č.1012/13 a č.1012/14 tvoří jednotný funkční celek. Výměra oceňovaných pozemků je 44 m2. Srovnávací pozemek leží v obci Ledenice, je připraven pro stavbu rodinného domu. Jelikož je srovnávací pozemek nabízen ke koupi, je jeho nabídková cena redukována koeficientem 0,90. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Okraj zastavěné části obce Ledenice

Popis srovnávacího pozemku

Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, mírně svažitý, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 1254

Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

624 000,00,-

12

Koeficient nabídkové ceny

x 0,90

Cena srovnávacího pozemku po redukci

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

561 600,00,447,85,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Část souvisle zastavěná na okraji obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

2 až 5 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

lokalita s bytovými a rodinnými domy

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.810

oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Okraj zastavěné části obce Borovany

Popis oceňovaného pozemku

Stavební pozemek zastavěný RD, mírně svažitý, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě kanalizace a zemního plynu m2 484

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.80

Typ stavebního pozemku

Část souvisle zastavěná, okraj obce nedaleko fabriky Calogrig Stavebně připravený částečně

B C

Třída velikosti obce

2 až 5 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

Okraj lokality s bytovými a rodinnými domy

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Blízkost fabriky

0.90

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku

Kč/m2 Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

1.30

0.46332 0.572 256,17 123 986,38,-

-

Cena pozemku st. parcela č.323/2, č.1012/13 a č.1012/14 ke dni odhadu / zaokrouhleno /

Kč

1/1 123 990,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu

Stavba Rodinný dům č.p.116 Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno /

Časová cena Opotřebení 675 028,65,- Kč

61,11 %

Reprodukční cena 1 735 787,97,- Kč

9 065,57,- Kč

89 712,24,- Kč

697 260,00,- Kč

1 825 500,00,- Kč

13

Pozemky parcela st. č. 323/2,

123 990,00,- Kč

123 990,00,- Kč

821 250,00,- Kč

1 949 490,00,- Kč

č.1012/13 a č.1012/14 celkem

2.2 Výnosová hodnota 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného 3 000,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za celý areál. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /

Kč/měsíc

Počítáno 12 měsíců

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

4 000 12 48 000,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

1 825 500,00,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

697 260,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

55

Celková životnost

Z ( roků )

90

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

61,11

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí - odhad

Kč/rok

250,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /

Kč/rok

2 191,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

13 691,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

300,00,-

Kč/rok

14 656,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Celkem výdaje ročně

Kč

31 088,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

48 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

31 088,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

10 912,00,-

ano

Výpočet věčnou rentou

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

14

Čisté roční nájemné

Kč

10 912,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

7,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

155 889,45,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství po dokončení

Kč

155 890,00,-

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích rodinných domů ( texty u nabídek byly doslovně převzaty z nabídek realitních kanceláří ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Ledenicích

Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům s nebytovými prostory v Ledenicích u Českých Budějovic. Dům je vhodný jak k bydlení tak k podnikání. Dům prošel částečnou rekonstrukcí – nová fasáda a v přední části domu nové eurookna. V přízemí se nachází samostatný byt 2+1 ( s koupelnou a WC ) a nebytové prostory cca 80m2 . V prvním patře se nachází dva byty 2+1, 1+1 a další dvě místnosti. Z půdy lze udělat podkrovní byt. Za domem se nachází dvůr, na které je postavena garáž. Topení je kombinované - plynový

15

kotel a kotel na tuhá paliva. Elektřina 220/380, napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Zastavěná plocha : 400 m2 Plocha pozemku : 400 m2 Nabízená cena : 2 200 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Ledenicích

Podsklepený dům se zahrádkou na klidném místě, vhodný i jako dvougenerační. Dispozice: 4+1 s příslušenstvím, lodžií, garáží, dílnou a prádelnou Inženýrské sítě veřejné, topení ústřední - kotel na tuhá paliva + elektrické akumulační nádrže. Velmi dobrý stav. Zastavěná plocha : 148 m2 Plocha pozemku : 257 m2 Nabídková cena : 1 890 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Ledenicích

Nový rodinný dům v Ledenicích kolaudovaný v roce 2000. Nachází se v klidné části Ledenic cca 15 km od Českých Budějovic. Pozemek má 776 m2. Dům je patrový s obytnou plochou 245 m2. V přízemí je garáž na 3 auta, koupelna, WC, 2 obytné místnosti a kuchyně. V patře jsou další 4 místnosti, další koupelna a WC. Vše je v perfektním stavu, ihned volné. Dům lze využít pro domácí ordinaci s čekárnou. Topení v

16

domě je vyhřívanou podlahou a elektrickými přímotopy. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Zastavěná plocha : 140 m2 Plocha pozemku : 776 m2 Nabídková cena : 3 900 000,- Kč

Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Trhových Svinech

Rodinný dům se nalézá v zástavbě rod.domů v Trhových Svinech. Podsklepená je část domu 12 m2 ve svahu. V přízemí je garáž, kotelna, 1 místnost, WC se sprchou. V 1.patře byt 3+1 , balkon, hala. předsíň, spíž, WC, koupelna. Dále je půda s možností vestavby. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci, vytápěn ústředně na tuhá paliva a plyn. Zastavěná plocha : 134 m2 Plocha pozemku : 394 m2 Nabízená cena : 2 700 000,- Kč

Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Trhových Svinech

Dům je postaven na pozemku o velikosti 166m2. Parkování je v domě ( v průjezdu). Možnost parkování i před domem. Vjezdová vrata jsou nová. Součástí domu je i dvůr, kde je dřevník a kolárna. Střecha je v dobrém stavu. Fasáda domu je nová, okna domu

17

jsou dřevěná, mají dvojizol. sklo. Tento dům o velikosti 3+1 má sklep, kde je možnost uchovávat ovoce. Dům je suchý. Místnosti domu mají keram. dlažbu a dřev. podlahy. Koupelna je zcela po rekonstrukci. Má jak vanu, tak i sprchový kout. Dále je zde kuchyně, ložnice, pokoj a celkem prostorný obývací pokoj. Půdní prostory v domě by mohli být využity k výstavbě podkroví. Topení je UT s elektrokotlem. Topení je nové. Zastavěná plocha : 166 m2 Plocha pozemku : 166 m2 Nabídková cena : 1 220 000,- Kč

Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č

Loka lita

sta

Příslu

Po

Jiné

šenství

zeme k

Stav stáří

vby RD Borovany

1

podprů měr

484

Cena požado vaná

horší

Polo ha lokal ita

kost

K1

K2

K3

K4

K5

K6

KC

Ve

Přís

li

luše nství

poze mek

stav

Pram en ceny

Cena Po redukci

1 RD Ledenice

1

Průměr+

400

Průmě r

2 200 000

1.20

1.30

1.10

0.98

1.45

0.85

2.869

766 885

2 RD Ledenice

2

Průměr

257

Průmě r+

1 890 000

1.20

1.20

1.05

0.94

1.50

0.85

2.508

753 546

3 RD Ledenice

1

Průměr+

776

Nový

3 900 000

1.20

1.40

1.15

1.04

1.80

0.80

2.521

862 664

4 RD Trhové Sviny

1

Průměr

394

Dobrý

2 700 000

1.30

1.30

1.05

0.98

1.55

0.85

3.171

851 430

5 RD Trhové Sviny

2

Průměr+

166

Průmě r

1 220 000

1.30

1.10

1.10

0.94

1.45

0.85

2.522

483 676

Celkový průměr

Kč

743 640,-

Minimum

Kč

483 676,-

Maximum

Kč

862 664,-

Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /

Kč

686 790,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )

18

2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /

821 250,00,- Kč

Výnosová hodnota celkem

155 890,00,- Kč

Střední hodnota – soubor nemovitostí

488 570,00,- Kč

2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena /

ČC

821 250,00,- Kč

Výnosová hodnota celkem

CV

155 890,00,- Kč

Poměr věcné a výnosové hodnoty

ČC/CV

Váha výnosové hodnoty Vážený průměr souboru nemovitostí

(n) ( ČC + n* CV ) / n + 1

5,26 5 266 780,00,- Kč

2.6 REKAPITULACE Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

1 949 490,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

821 250,00,- Kč

Výnosová hodnota

155 890,00,- Kč

Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty

488 570,00,- Kč

vážený průměr

266 780,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr

743 640,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.

686 790,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

700 000,00,- Kč

19

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu ve Vodárenské ulici č.p.116 v katastrálním území a v obci Borovany s pozemky st. parcela č.323/2 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č.1012/13 – zahrada a parcela č.1012/14 – zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1178 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ve vlastnictví povinného Rudolfa Stolárika, r.č.541218/2666 trvale bytem tamtéž činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsetisíckorunčeských

700 000,- Kč

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva dle výpisu z KN, se dle zjištění znalce nevyskytují.

14. března 2007

Příloha : 1x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1178 1x kopie katastrální mapy

Ing. Michal Sirový

20

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1148 - 31/07 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 31/07.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.

Českém Krumlov 14. března 2007

Ing. Michal Sirový

21

FOTODOKUMENTACE

07

Recommend Documents