OCENĚNÍ JMĚNÍ DRUŽSTVA

Ing. Otto Šmída

Znalecký posudek č. 1089/09/12

Ing. Otto Šmída znalec z oboru ekonomika Na jezírku 628 460 06 Liberec 6 -------------------------------


OCENĚNÍ JMĚNÍ DRUŽSTVA Zemědělské obchodní družstvo (IČ 00119407)

Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu, přílohová část 15 listů. Objednateli se předává ve 4 identických vyhotoveních, 1 vyhotovení archiv znalce.

I. Objednatel: Zemědělské obchodní družstvo IČ: 00119407 471 29 Brniště 1

Strana 1 z 16 stran celkem

Ing. Otto Šmída


OBSAH:

Titulní list

.................................................................................................................................. 1

Upozornění a prohlášení znalce ......................................................................................................... 3 II. Účel posudku, znalecký úkol ......................................................................................................... 3 III. Údaje o podniku ........................................................................................................................... 3 IV. Popis majetku a závazků posuzovaného družstva ........................................................................ 4 V. Způsob ocenění ............................................................................................................................. 4 VI. Výběr metody – popis použité metody ocenění ........................................................................... 6 VII. Datum ocenění ............................................................................................................................ 8 VIII. Podklady pro zpracování posudku ............................................................................................. 8 IX. Stanovení hodnoty jmění družstva ............................................................................................... 9 IX.1. Metoda účetních cen ................................................................................................................. 9 IX.2. Metoda kapitalizovaných zisků ............................................................................................... 10 X. Shrnutí

................................................................................................................................ 14

XI. Závěr

................................................................................................................................ 15

Znalecká doložka.............................................................................................................................. 15 Seznam příloh ................................................................................................................................ 16


Ing. Otto Šmída


Upozornění: Posudek je sestaven z dat, která byla objednatelem poskytnuta znalci k dispozici v době jeho zpracování a z očekávaného vývoje známého k rozhodnému datu. Za případné změny situace po tomto datu nenese znalec žádnou odpovědnost. Informace ke zpracování posudku byly poskytnuty objednatelem posudku, jenž nese za jejich pravdivost a úplnost plnou odpovědnost. Výsledky a informace obsažené v tomto posudku nelze interpretovat jako prohlášení nebo závazný slib znalce ohledně budoucí situace posuzovaného subjektu, která se bude vyvíjet v závislosti na událostech ekonomického a právního charakteru ležících mimo vliv znalce. Případní zájemci o koupi posuzovaného majetku by proto měli provést vlastní analýzy a šetření a svá případná investiční rozhodnutí založit pouze na jejich výsledku.

Prohlášení znalce: Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že není k objednateli, k posuzovanému podniku, k jeho statutárním orgánům a k jeho společníkům, akcionářům nebo družstevníkům ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu, stejně tak jako se nepodílí na řízení či kontrole podnikání posuzovaného podniku. Dále znalec prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nijak závislá na výsledcích tohoto znaleckého posudku.

A) SITUACE II. Účel posudku, znalecký úkol Zpracovat v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku písemný znalecký posudek, jehož předmětem bude ocenění jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo, IČ 00119407, se sídlem Brniště 1, okres Česká Lípa, PSČ 471 29, pro účely změny právní formy jmenovaného družstva na akciovou společnost ve smyslu ustanovení zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev v platném znění. Znalcem pro tento znalecký úkol byl znalec ustanoven usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci ze dne 12. prosince 2011, číslo jednací 38 Nc 109/2011-4.

III. Údaje o podniku Zemědělské obchodní družstvo je převažujícími aktivitami zaměřeno na obor zemědělské výroby a další oblasti činnosti, které hlavní činnost družstva umožňují nebo podporují. Družstvo zpracovalo v souladu s ustanovením § 361 zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev projekt změny právní formy z družstva na akciovou společnost. Základní identifikační údaje oceňovaného podniku: Obchodní firma: Sídlo:

Zemědělské obchodní družstvo Brniště 1, okres Česká Lípa, PSČ 471 29


Ing. Otto Šmída

IČ: Právní forma:


00119407 Družstvo

Předmět podnikání: ⇒ hostinská činnost ⇒ pekařství, cukrářství ⇒ opravy ostatních dopravních prostředků a pracovních strojů ⇒ činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence ⇒ výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona silniční motorová doprava - nákladní vnitrostátní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny včetně, - nákladní vnitrostátní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti nad 3,5 tuny ⇒ řeznictví a uzenářství ⇒ poskytování veterinární, léčebné a preventivní činnosti v plném rozsahu

Předmět činnosti: ⇒ zemědělská výroba se zaměřením a) rostlinná výroba b) živočišná výroba c) produkce chovných plemenných zvířat a využití jejich genetického materiálu d) výroba osiv a sadby, školkařských výpěstků a genetického materiálu rostlin e) úprava, zpracování a prodej vlastní produkce zemědělské výroby f) hospodaření v lese, na pozemcích vlastních, pronajatých, nebo užívaných na základě jiného právního důvodu g) hospodaření s vodou pro zemědělské a lesnické účely ⇒ pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor ⇒ hornická činnost v rozsahu oprávnění vydaného báňským úřadem Další podrobnosti je možno nalézt v přílohové části tohoto posudku.

IV. Popis majetku a závazků posuzovaného družstva Předmětem posudku je majetek a závazky podniku, podnikajícího v oblasti zemědělské výroby. Posuzována budou veškerá aktiva a cizí zdroje, které ke svému podnikání používá, tak, aby bylo možno stanovit cenu jmění tohoto podniku v souladu s ustanovením zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Tento posudek je zpracováván pro účely ocenění jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo, IČ 00119407, se sídlem Brniště 1, okres Česká Lípa, PSČ 471 29, pro účely změny právní formy tohoto družstva v souladu s ustanovením § 367 zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev. Detailní popis všech shora zmiňovaných skutečností je uveden v dalším textu a přílohové části tohoto posudku. K popisu majetku a závazků podniku byla použita účetní evidence posuzovaného družstva, které provedlo inventuru majetku a všech svých hospodářských vztahů v rámci řádné účetní závěrky provedené k datu 31. 12. 2011. Jedná se o dále uvedené dokumenty, které jsou k případnému prostudování v přílohové části tohoto posudku.

V. Způsob ocenění Způsoby oceňování majetku používané od r. 1990 se v souvislosti se společensko-politickými změnami v r. 1989 začaly přibližovat oceňovacím standardům obvykle používaným vyspělými


Ing. Otto Šmída


evropskými a světovými ekonomikami. V té souvislosti je třeba upozornit na skutečnost, že některé postupy a standardní vzorce mají v České republice, s ohledem na jejich krátkou tradici a také s ohledem na ekonomické transformační změny, menší vypovídací schopnost, než je tomu ve vyspělých evropských ekonomických systémech. Metody oceňování jsou ekonomickou literaturou, v závislosti na použitých způsobech výpočtů a příslušnému účelu ocenění, členěny do dále uvedených tří skupin:

V.1. Oceňovací metody • Metody substanční. • Metody výnosové. • Metody srovnávací.

V.1.1. Metody substanční • Metoda účetních cen. • Metoda čistých aktiv (Net Asset Valuation). • Metoda likvidační. Cena podniku je určována jako rozdíl mezi majetkem a závazky společnosti, jedná se o nejjednodušší metody. Těmito metodami je nejsnáze určitelná výše čistého obchodního jmění v souladu s § 6 zákona č. 513/1991 Sb. a ceně podniku v souladu s § 24, odst. 1 a 2 zákon č. 151/1997 Sb. Metoda účetních cen je založena na ocenění majetku a závazků účetními cenami. Toto ocenění je používáno v účetních výkazech podniku. Metoda čistých aktiv je metoda obdobná. Výsledkem je korektní ocenění majetku a závazků při respektování vybraných auditorských postupů s ohledem na zásadu obezřetného podnikání a tvorby opravných položek. Obvykle je používán termín „přeceněné čisté obchodní jmění“, majetek je oceňován s ohledem na aktuální tržní ceny majetku a jeho případnou prodejnost. Metoda likvidační je v podstatě zvláštním případem metody čistých aktiv, kdy majetek i závazky jsou oceňovány prodejními cenami tak, jako by podnik vstupoval do likvidace popř. konkursu.

V.1.2. Metody výnosové • Metoda diskontovaného peněžního toku. • Metoda kapitalizovaných zisků. Metoda diskontovaných peněžních toků (Discounted Cash Flow - DCF) je nejčastěji užívaná metoda oceňování firem. Ocenění metodou DCF by mělo být použito v případech, kdy jednotlivé složky majetku společně s nehmotným majetkem společnosti vytváří synergický efekt pro společnost. Metoda vychází z výhledu budoucích ekonomických výsledků společnosti. V podmínkách české ekonomiky je za přijatelné časové období výhledu považována hranice 5 10 let. Po tomto období je možné vytvářet plán hlavně pomocí indexace předpovídaných výsledků. Roční výsledky v jednotlivých letech je nutné převést na současnou hodnotu pomocí diskontování. Po skončení prognózy je vypočítána hodnota společnosti jako hodnota v horizontu


Ing. Otto Šmída


nejčastěji pomocí perpetuitního efektu. V podmínkách české ekonomiky je právě perpetuitní efekt nejvyšší složkou hodnoty společnosti, což ovšem plyne z celkového ekonomického klimatu České republiky včetně způsobů privatizace jednotlivých společností. Pokud společnost disponuje majetkem, který nepoužívá a používat nebude, hodnota tohoto majetku se k hodnotě společnosti připočítává. Metoda kapitalizovaných zisků je obvykle používána v německy hovořící části Evropy. Stojí na předpokladu stabilní ekonomiky bez výkyvů a stabilních zisků firmy. Základem je časová řada zisků minulých let. Z této řady je pak odhadován zisk následujících období.

V.1.3. Metody srovnávací • Metoda srovnávací. • Metoda nákladového přístupu. • Metoda administrativní ceny. Metody srovnávací se odvíjejí od ceny srovnatelných statků na trhu zboží. Ceny jsou korigovány z důvodů odlišných parametrů zboží. Podkladem srovnání jsou ve vyspělých ekonomikách burzovní ceny. V České republice se tímto způsobem obvykle oceňují hmotné statky pořízené finančním leasingem a jsou v účetnictví vedeny v ceně nižší než reálné. Při srovnávání je třeba vzít v úvahu fyzické a morální opotřebení, příp. i změnu technických parametrů. Metoda nákladového přístupu je založena na nákladech, které musí kupující uhradit. Cena stanovená touto metodou je nejvyšší cena, kterou je investor za daný statek ještě ochoten zaplatit. Metoda administrativní ceny se používá pro fiskální účely, např. výpočet ceny nemovitostí pro účely daně z převodu nemovitostí. Vychází z technických parametrů statku.

VI. Výběr metody – popis použité metody ocenění VI.1. Teoretické předpoklady Již Římané oceňovali majetek za účelem stanovení jeho hodnoty. Věci jako majetkoprávní objekt musí mít vždy nějakou cenu. Římané ji nejčastěji určovali odhadem (tzv. aestimatio), jen zcela výjimečně a na krátký čas byly ceny nařizovány úředně, státním orgánem (např. pověstným tarifem císaře Diokleciána). Odhadnutá cena je buďto: 1. verum rei pretium – skutečná, opravdová cena, tj. cena, kterou má věc pro většinu lidí, 2. interesse, cena vyšší, určená zájmem jednotlivce podle jeho individuálních poměrů, 3. pretium affectionis – cena obliby, cena, která pro právo prakticky nemá význam, protože ji určuje víceméně náhodná okolnost: např. drobná mince, kterou dostal vlastník od umírající matky. Není-li stanoveno jinak, určuje se věc podle své hodnoty obecné: Pretia rerum non ex affectu nec utilitate singulorum sed communiter funguntur (Ceny věcí jsou určovány ne podle citu nebo zájmu jednotlivců, ale podle obecného mínění). Z definice „verum rei pretium“ se postupem doby vyvinuly definice pro nejlepší a nejvyšší využití a pro stanovení tržní ceny.


Ing. Otto Šmída


Ocenění jmění družstva tedy bude vycházet z níže uvedených definic a z principu nejlepšího a nejvyššího využití (Highest and Best Use), které je definováno takto: „Nejpravděpodobnější využití majetku, jež je fyzicky možné, náležitě ospravedlnitelné, právně přípustné, finančně přijatelné a které se projevuje v nejvyšší hodnotě oceňovaného majetku.“ „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Nyní si uveďme podrobnější komentář k této definici oficiálně stanovené v Mezinárodních standardech. § „… odhadnutá částka …“ odpovídá ceně vyjádřené v penězích, splatné za majetkovou hodnotu v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery. Je to nejlepší cena rozumně dosažitelná prodávajícím a nejvýhodnější ceny rozumně dosažitelná kupujícím. Tento odhad zvláště vylučuje odhadnutou cenu vyhnat do výšky nebo sníženou za zvláštních podmínek nebo okolností, jako jsou netypické prodejní a nájemní smlouvy, speciální protislužby či ústupky poskytnuté některým, kdo je s prodejem spojen. § „… by měl být směněn … „ odpovídá faktu, že hodnota aktiva je spíše odhadnutá částka než předem stanovená či skutečná prodejní cena. Je to cena, za které trh předpokládá, že transakce vyhovující všem dalším prvkům definice tržní hodnoty bude dokončena ke dni ocenění. § „ … k datu ocenění … „ vyžaduje, aby odhadnutá tržní ceny byla časově vymezena daným datem. Protože trhy a tržní podmínky se mohou měnit, odhadnutá hodnota by mohla být v jiném čase nesprávná nebo neodpovídající. § „ … mezi koupěchtivým kupujícím … „ Kupující je motivován, ale ne nucen ke koupi. Není ani příliš chtivý, ani rozhodný kupovat za každou cenu. Tento kupující je také ten, kdo kupuje podle skutečností na běžném trhu a s běžnými tržními očekáváními a nikoli na imaginárním či hypotetickém trhu. Takové trhy nemohou být demonstrovány nebo neočekáváme, že existují. Předpokládaný kupující by nezaplatil cenu vyšší, než trh požaduje. Současný vlastník majetkové hodnoty patří k těm, kdo tvoří trh. § „ … prodejechtivým prodávajícím …“ Je to prodávající, který není ani přehnaně chtivý ani nucený prodávající připravený prodat za jakoukoliv cenu, ani není připraven trvat na ceně, která není považována za rozumnou na běžném trhu. Ten, kdo je ochoten prodat, je motivován prodat majetek za tržních podmínek za cenu dosažitelnou na volném trhu po náležitém marketingu, ať je cena jakákoliv. Reálné podmínky nynějšího vlastníka majetku nejsou částí této úvahy, protože se zde pracuje s předpokladem hypotetického prodávajícího, který není nucen jednat pod tlakem různých specifických okolností. § „… při transakci samostatných a nezávislých partnerů …“ vyžaduje transakci mezi stranami, z nichž žádná nemá určující nebo zvláštní vztah k druhé (např. mateřské a dceřiné společnosti nebo vlastník půdy a nájemce) a mohla by způsobit, že by cenová hladiny byla netypická nebo vyhnána do výše kvůli prvku zvláštní hodnoty. Tržní hodnota předpokládá transakci mezi nepříbuznými stranami, kde každá jedná nezávisle. § „… po náležitém marketingu …“ znamená, že majetková hodnota bude vystavena na trhu nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil prodej za nejlepší cenu rozumně dosažitelnou podle definice tržní hodnoty. Délka působení na trhu se může lišit podle tržních podmínek, ale musí být dostatečná k tomu, aby se majetková hodnota dostala do centra pozornosti odpovídajícího množství potenciálních kupujících. Období vystavení na trhu se uskutečňuje před datem ocenění. § „… ve kterých by obě strany jednaly informovaně a rozumně …“ Kupující i prodívající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním užití a o stavu trhu k datu ocenění. Dále se očekává, že každá strana jedná ve vlastním zájmu, podle těchto znalostí a rozumně, aby dosáhla nejlepší ceny při transakci pro svou


Ing. Otto Šmída


vlastní pozici. Rozumnost je stanovena ve vztahu ke stavu trhu ke dni ocenění, nikoli k pozdnímu prospěchu v pozdější době. § „… a bez nátlaku“ stanovuje, že každá strana je motivována k uskutečnění transakce, ale není ani nucena, ani nepatřičně tlačena do její realizace. Pojem tržní hodnoty předpokládá cenu sjednanou na volném a konkurenčním trhu. Výběr metody, kterou budou majetek a závazky podniku oceněny se odvíjí z definice nejlepšího a nejvyššího využití (Highest and Best Use). Při výběru metod ocenění za základ sloužily následující informace: Ø posuzovaný podnik je funkční a vykazuje ekonomické aktivity, je schopen naplňovat své aktivity dané předmětem podnikání Ø posuzovaný podnik vytváří v dlouhodobém časovém horizontu hospodářský výsledek s kladnými i zápornými hodnotami, tj. zisk i ztrátu. Ø posuzovaný podnik disponuje relativně vysokým objemem aktiv, jež jsou z podstatné části tvořena dlouhodobým majetkem.

VI.2. Použité metody ocenění Z výše uvedených důvodů jakož i s ohledem na účel zpracování posudku bude metodou ocenění metoda substanční, konkrétně metoda účetních cen v souladu s ustanovením § 24, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dále pak bude použita metoda kapitalizace zisků, spadající do skupiny metod výnosových. Obvykle bývá k ocenění jmění podniku použita metoda diskontovaných peněžních toků (DCF). V hodnoceném případě však podnik nedisponuje podnikatelským plánem na budoucích alespoň 5 let, který by byl dostatečně rezistentní vůči náhlým změnám makroekonomických podmínek, metoda DCF tedy byla nahrazena použitím metody kapitalizace zisků.

VII. Datum ocenění Rozhodujícím datem pro ocenění jmění podniku je 31. prosinec 2011. K tomuto datu byly sestaveny některé dále uváděné dokumenty, z kterých znalec při stanovení hodnoty jmění družstva vycházel.

B) NÁLEZ VIII. Podklady pro zpracování posudku • Usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci ze dne 12. prosince 2011, číslo jednací 38 Nc 109/2011-4. Kopie uvedena v přílohové části tohoto posudku (1 list). • Kopie výpisu z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl DrXXIV, vložka 1075, družstva Zemědělské obchodní družstvo, datum zápisu 27. května 1961. Výpis proveden z webové adresy www.justice.cz dne 22. 02. 2012. Kopie uvedena v přílohové části tohoto posudku (3 listy). • Výkaz rozvaha družstva Zemědělské obchodní družstvo k datu 31. 12. 2011. Kopie uvedena v přílohové části tohoto posudku (4 listy). • Výkaz zisku a ztráty družstva Zemědělské obchodní družstvo k datu 31. 12. 2011. Kopie uvedena v přílohové části tohoto posudku (2 listy).


Ing. Otto Šmída


• Zpráva auditora č. 40/2012 o ověření účetní závěrky k 31. 12. 2011 družstva Zemědělské obchodní družstvo ze dne 22. 02. 2012, zpracovatel Organizační kancelář Cz, s. r. o., IČ 26415666, číslo osvědčení KAČR 367, odpovědný auditor Ing. Markéta Nosková, číslo osvědčení KAČR 1139. Kopie výroku auditora uvedena v přílohové části tohoto posudku (1 list). • Návrh projektu změny právní formy družstva Zemědělské obchodní družstvo ze dne 23. 02. 2012. • Účetní závěrky objednatele za účetní období 2007 – 2010. Výtah z těchto dokumentů (výkazy zisku a ztráty za účetní období 2008 a 2010) uvedeny v přílohové části tohoto posudku (4 listy). • Další interní dokumenty družstva Zemědělské obchodní družstvo • Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. • Vyhláška č. 3/2008 Sb. • Zákon č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev. • Zákon č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník. • Miloš Mařík a kolektiv: Metody oceňování podniku (2. upravené a rozšířené vydání – Praha 2007, Ekopress s. r. o.). • Mezinárodní oceňovací standardy IVS 1-4, C/P 1-8, 10, APG 1-3 • Tom Copeland, Tim Koller, Jack Murin: VALUATION, Measuring and Managing the Value of Companies (John Wiley & Sons, Inc., New York 1996). • Broeckx, S., van den Panhuyzen, W., Blumberg, J.-P.: Oceňování podniku, GALILEO Praha 1991. • Veřejně dostupné informace získané prostřednictvím webových adres www.cnb.cz, www.csas.cz, www.patria.cz a www.damodaran.com. • Archiv znalce. Poznámka: 1. Objednatelem poskytnuté informace nebyly dále přezkoumávány 2. Rozsah zpracování posudku je dán rozsahem vstupních informací. 3. Některé podklady byly poskytnuty v elektronické formě.

C) POSUDEK IX. Stanovení hodnoty jmění družstva IX.1. Metoda účetních cen Jak již bylo uvedeno, bude pro stanovení hodnoty jmění podniku použita substanční metoda, konkrétně metoda účetních cen. Tato metoda je použita v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V § 24, odst. 1 tohoto zákona je ocenění definováno jako součet cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona snížený o ceny závazků. Ve srovnání s výnosovou metodou se jedná o statický pohled na cenu podniku, který eliminuje působení objektivně existujících makroekonomických faktorů. Z hlediska účelu tohoto ocenění se metoda jeví jako vhodná, především pro stálost způsobu vyjádření cen a jejich srovnatelnosti s jinými účetními obdobími. Znalec se seznámil s výsledky účetní závěrky k datu 31. 12. 2011 a s ohledem na skutečnost, že posuzované družstvo řádně odepisuje dlouhodobý majetek a vytváří opravné položky k oběžným aktivům, nepovažoval za nutné provádět korekci (objektivizaci) některých položek majetku vykazovaných v základních výkazech družstva.


Ing. Otto Šmída


IX.1.2. Cena jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo Použitá substanční metoda odpovídá ustanovení § 24, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, cena jmění družstva bude vyjádřena na úrovni čistého obchodního majetku (definice viz ustanovení § 6, odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb. Obchodní zákoník). Výsledek ocenění je uveden v tabulce č. 1: Tabulka č. 1: Jednotlivé druhy majetku a závazky družstva Zemědělské obchodní družstvo k 31. 12. 2011 Číslo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Brutto (v tis. Kč)

Položka majetku Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení Aktiva celkem Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Cizí zdroje celkem Hodnota družstva

0 3.417 451.237 1.384 60.658 5.674 35.920 6.790 944 566.024 1.855 12.108 36.918 67.419 118.300 x

Korekce (v tis. Kč) 0 -2.899 -250.261 0 0 0 -15.117 0 0 -268.277 0 0 0 0 0 x

Netto (v tis. Kč) 0 518 200.976 1.384 60.658 5.674 20.803 6.790 944 297.747 1.855 12.108 36.918 67.419 118.300 179.447

Na základě shora uvedeného postupu stanovuje znalec hodnotu jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo na úrovni čistého obchodního majetku (viz. ustanovení § 6 zákona č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník) částkou Kč 179.447.000.

IX.2. Metoda kapitalizovaných zisků Jak již bylo zmíněno, jsou tyto metody preferovány oproti metodě DCF především v německy mluvící Evropě. Pro používání této metody se obvykle uvádí, že reálné období pro plánování peněžních toků stěží přesáhne 4 – 7 let. Postup používá minulé výsledky, východiskem jsou rozvahy a výkazy zisku a ztráty za poslední 3 – 5 roků.

IX.2.1. Stanovení diskontní míry Dříve než bude přistoupeno k numerickým výpočtům, je třeba stanovit diskontní míru, pomocí které bude hodnota průměrného odnímatelného zisku převedena na současnou hodnotu. Znalec pro stanovení diskontní míry použil postupy běžně uváděné odbornou literaturou pro tento způsob stanovení ceny podniku. U každého z ekonomických ukazatelů vytvářejících diskontní faktor je uváděn zdroj informace, ze kterého bylo čerpáno. Vážené průměrné náklady kapitálu jsou váženým průměrem očekávané výnosnosti vlastního kapitálu oceňované společnosti (náklady na vlastní kapitál) při dané úrovni zadlužení a


Ing. Otto Šmída


očekávané výnosnosti do doby splatnosti cizího kapitálu vloženého do společnosti (náklady na cizí kapitál). WACC = nCK * (1-d) * CK/K + nVK * VK/K

Náklady na vlastní kapitál Náklady na vlastní kapitál jsou určeny očekávanou výnosností alternativní investice do srovnatelného podniku (srovnatelného zejména z hlediska rizika investice). Jedná se tedy o náklady obětované příležitosti. Existuje více způsobů jak určit náklady vlastního kapitálu. Podle odborné literatury je v současnosti nejpodloženější metodou metoda CAPM. Metoda CAPM představuje zatím jediný teoreticky podložený a ve světové praxi uznávaný způsob jak kalkulovat diskontní míru pro tržní ocenění. Vzhledem k malé využitelnosti a spolehlivosti dat z tuzemského kapitálového trhu se doporučuje základní rovnici naplnit daty z USA a upravit o aktuální riziko země. Základní rovnice: nVK = rf(USA) + β(USA) . (RPKT(USA) + RPZ) + přirážky rf(USA) = aktuální výnosnost 10 - letých státních obligací USA β = odvětvové β (vyjadřující míru systematického tržního rizika) přenesené z USA a upravené na zadlužení v tržních cenách konkrétního podniku RPKT = riziková prémie kapitálového trhu, doporučuje se používat prémii z trhu USA RPZ = riziková prémie země Přirážky = rizikové přirážky - např. přirážka pro malé společnosti, přirážka pro společnosti s nejasnou budoucností, přirážka za nižší likviditu oceňovaných vlastnických podílů, přirážka pro menší společnosti, atd.

IX.2.1.1. Bezriziková sazba Vzhledem ke skutečnosti, že srovnatelný ukazatel je k dispozici i pro Českou republiku, upustil znalec od použití bezrizikové sazby desetiletých dluhopisů v USA a pro stanovení bezrizikové sazby použil hodnotu výnosu státního dluhopisu SD 4,70/22, ISIN: CZ0001001945, která byla podle zdroje informace www.patria.cz z 22. 02. 2012 dána střední hodnotou výnosu 3,385 % p. a.

IX.2.1.2. Beta komparativních společností Prostřednictvím webové adresy www.damodaran.com byla zjištěna hodnota nezadlužené β ve srovnatelných odvětvích. Tato hodnota byla zjištěna v odvětví Agriculture/Farming (Europe) na úrovní hodnoty 0,76.

IX.2.1.3. Riziková prémie pro vyspělé trhy Prémie byla zjištěna ze zdroje www.damodaran.com, jako vážený geometrický průměr rizikovosti kapitálových trhů za období 1962 – 2011. Dle názoru znalce je použití


Ing. Otto Šmída


geometrického průměru vhodnější než aritmetického, neboť sice nebere v úvahu i váženou pravděpodobnost výnosů, avšak autokorelace rizikové přirážky trhu je meziročně téměř nulová. S ohledem na skutečnost současné globální ekonomické deprese byl zvolen časový úsek dostatečně dlouhý tak, aby byly eliminovány dopady skokových meziročních změn v posledních 2 letech. Výsledná hodnota 4,02 % p. a. pak, dle názoru znalce, je vhodným odhadem budoucí rizikové prémie.

IX.2.1.4. Přirážka za riziko země Z přehledu získaného na webové stránce www.damodaran.com byla převzata hodnota rizika země – České republiky – 1,28 %.

IX.2.1.5. Prémie za velikost a tržní kapitalizaci Prémie za riziko propočítává např. společnost Ibbotson Associates ve své publikaci 2010 Valuation Yearbook, která obsahuje část týkající se prémie za tržní kapitalizaci v členění podniků dle jejich velikosti (tržní kapitalizace). Svou velikostí se posuzované družstvo řadí mezi podniky s mikrokapitalizací s přirážkou cca 3,0 % - 3,5 %. Znalec volil horní hranici uváděného intervalu s navýšením o 1 %, tj. hodnotu 4,5 %. Předmětné navýšení bylo provedeno s ohledem na míru odvětvového rizika zemědělské výroby, jakož i coby určitá pojistka vůči existující nestabilitě evropských finančních trhů.

IX.2.1.6. Výsledná kalkulace Zjištěné hodnoty byly dosazeny do výše uvedeného vzorce: nVK = 3,385 % + 0,76 * (4,02 % + 1,28 %) + 4,50 % = 11,913 % Náklady na cizí kapitál byly uvažovány, neboť posuzované družstvo k rozhodujícímu datu vykazuje úročený cizí kapitál, tj. úvěry, v celkové výši Kč 67.419.000. Při stanovení hodnoty nákladů cizího kapitálu vyšel znalec ze sazebníku České spořitelny a. s., platného od 01. 02. 2012, který uvádí základní úrokovou sazbu pro úvěry korporátní klientele ve výši 6,30 % p. a. S ohledem že se jedná o základní sazbu, lze předpokládat, že v případě běžného klienta bude základní sazba navýšena o přirážku v rozsahu cca 1,5 % - 3 %. Byla zvolena přirážka v horní polovině uváděného intervalu ve výši 2,5 % p. a., celková sazba nákladů cizího kapitálu tak má hodnotu 8,80 % p. a. Z výkazu rozvaha byla zjištěna hodnota poměru mezi vlastním a cizím kapitálem. Vlastní kapitál je v tomto smyslu pojímán jako souhrn veškerého majetku podniku, tj. hodnota aktiv netto, nikoliv jako rozvahová kategorie Vlastní kapitál. Bylo zjištěno, že vykazovaná hodnota úročených cizích zdrojů představuje 22,6 % z celkové hodnoty netto aktiv. Poměr vlastního kapitálu ke kapitálu cizímu je 77,4 : 22,6. Po dosazení do výše uvedeného vzorce: WACC = (8,80 % * (1-0,19) * 0,226) + (11,913 * 0,774) = 10,832 % WACC = 10,832 % Diskontní míra použitá v dalších výpočtech je tedy 10,832 %.


Ing. Otto Šmída


Tabulka č. 2: Výpočet průměrného trvale odnímatelného zisku (v tis. Kč) Položka Hospodářský výsledek za účetní období Váha Vážená hodnota zisku pro průměr

2008 3 979 1 3 979

2009 -743 2 0

2010 9 564 3 28 692

2011 6 920 4 27 680

Hodnoty uváděné tabulkou 2 jsou uvažovány jako trvale odnímatelný zisk podniku. Hodnoty jednotlivých roků jsou pak upraveny váhami tak, že časově nejvzdálenější období má váhu nejnižší, období aktuální nebo nejbližší době hodnocení má váhu nejvyšší. Na základě výše uvedeného je pak vážený průměr trvale odnímatelného zisku roven hodnotě P=

60.351.000 = Kč 6.035.100 10

Výnosová provozní hodnota podniku (jmění družstva) je pak dána následujícím výpočtem, jenž je formálně vyjádřen vzorcem: H=

kde: H TCV ik H=

TCV ik

= aktualizovaná současná hodnota budoucí vyčíslené částky = průměrný čistý odnímatelný výnos = diskontní míra 6.035.100 = Kč 55.717.582 0,10832

Hodnota jmění družstva je oceněna shora popsaným postupem částkou Kč 55.717.582, po zaokrouhlení na celé tisíce částkou Kč 55.718.000. Ve znalecké praxi je takto zjištěná hodnota uvažována jako hodnota na úrovni vlastního kapitálu. Vzhledem k tomu, že posuzované družstvo vykazuje k rozhodnému datu hodnotu časového rozlišení na straně pasiv ve výši Kč 652.000, lze zjištěnou potom hodnotu podniku na úrovni čistého obchodního majetku vyjádřit částkou Kč 55.718.000 + Kč 652.000 = Kč 56.370.000


Ing. Otto Šmída


X. Shrnutí Jak je z předešlých postupů patrné, vedou různé oceňovací metody k rozdílným výsledkům, vykazovaný rozdíl je řádového charakteru. Ocenění podniku pomocí metody účetních cen vede k vyšší hodnotě, která je reálně podložena majetkovou podstatou podniku, zachycenou v účetních cenách. Výnosová metoda kapitalizace zisků bere v úvahu i objektivně existující podmínky makroekonomického prostředí, které působí na hodnotu jmění. Jak již bylo zmíněno v obecném popisu oceňovacích metod, jsou výnosové metody používány v případě hodnocení podniků s relativně stabilizovaným fungováním a v rámci ekonomik se stabilizovaným makroekonomickým klimatem. První předpoklad není v případě předmětného družstva zcela naplněn, neboť v r. 2009 byl vykázán záporný hospodářský výsledek. V případě druhého předpokladu lze mít určité výhrady, které plynou především z následků globální ekonomické deprese, jakož i vnitřních ekonomických problémů tzv. eurozóny, jakož i z problémů České republiky v souvislosti s přípravou fiskálních reforem. Přesto se však znalec domnívá, že její použití bylo vhodné a oprávněné, neboť stanovila hodnotu skutečného ekonomického potenciálu posuzovaného družstva, a především pak reálnost výše základního kapitálu, uváděnou v návrhu textu projektu změny právní formy. Velmi zjednodušeně řečeno – metoda účetních cen zobrazuje statickou hodnotu majetku, podnik je v tomto případě hodnocen jako správce majetku, výsledná hodnota však již nepodává informace, zda je prováděná správa efektivní či nikoliv. Výnosová metoda pak hodnotí podnik jako producenta zisku, majetkovou stránkou ekonomického procesu se zabývá jenom zprostředkovaně tak, jak se tato stránka projevuje ve výkazu zisku a ztráty, zcela evidentně však vypovídá o stupni efektivity využití majetku pro zajištění příjmů. Zatímco metoda účetních cen vykazuje relativně stabilní hodnoty, hodnoty výsledků výnosové metody se mohou v čase měnit v závislosti na stabilitě hospodářských výsledků a také v závislosti na velikosti a rychlosti změn hodnot ukazatelů makroekonomického prostředí. Znalec se však domnívá, že použitá výnosová metoda má solidní vypovídací schopnost. V hodnoceném případě se lze domnívat, že ztráta r. 2009 byla výjimečným stavem, který se s velkou pravděpodobností nebude opakovat, což zatím potvrzují dvě následující účetní období. Je také nezbytné upozornit na skutečnost, že hodnota majetku uváděná účetními cenami je sice stabilní a odpovídá cenám jeho pořízení. Neodpovídá však reálným tržním hodnotám srovnatelného majetku, především v oblasti zemědělských staveb. V současné době existuje značný přetlak nabídky nad poptávkou po stavbách tohoto druhu, jejich reálné tržní ceny se obvykle pohybují na úrovní 30 % - 50 % jejich zůstatkových hodnot. Ze shora uvedených důvodů se znalec rozhodl použít výsledek výnosové metody jako rozhodující pro zjištění hodnoty jmění posuzovaného podniku. Hodnota zjištěná pomocí metody kapitalizovaných zisků se tedy pro předmětné hodnocení jeví jako vhodná a přiměřená, což bylo potvrzeno kontrolním výpočtem za použití metody účetních cen spolu s výše uvedeným hodnocením obou použitých metod. V závěrečném výroku je uvedena hodnota jmění družstva na úrovni vlastního kapitálu.


Ing. Otto Šmída


XI. Závěr S ohledem na shora uvedené skutečnosti a výpočetní postupy stanovuje znalec hodnotu jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo, IČ 00119407, částkou Kč 55.718.000 (slovy Padesátpětmiliónůsedmsetosmnácttisíc). Na základě usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci o jmenování znalce a v souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev znalec uvádí: a) Jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo je popsáno v předchozím textu a v dokumentech uváděných v přílohové části tohoto posudku. b) Pro ocenění byla zvolena a použita metoda kapitalizovaných zisků, spadající do skupiny metod výnosových, což jest ve shodě se ustanovením § 24, odst. 2 a 3 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dále byla použita metoda účetních cen, spadající do metod substančních. Při oceňování se nevyskytly žádné zvláštní obtíže. c) Jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo se oceňuje výše uvedenou částkou Kč 55.718.000,--. V souladu s ustanovením § 367, odst. 2, zákona č. 125/2008 Sb. o přeměnách obchodních společností a družstev dále znalec uvádí. d) Dle návrhu projektu změny právní formy družstva Zemědělské obchodní družstvo ze dne 23. 02. 2012 je uvažována úhrnná hodnota základního kapitálu společnosti ZOD Brniště, a. s. Kč 22.951.000. Výše zjištěná hodnota jmění družstva Zemědělské obchodní družstvo tedy odpovídá alespoň výši základního kapitálu společnosti podle projektu změny právní formy. V Liberci dne 23. února 2012

Ing. Otto Šmída

D) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 14. 4. 1997, č. j. Spr. 2273/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace ocenění nehmotných aktiv a práv, tržní odhady podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1089/09/12 znaleckého deníku. Vyúčtování znalečného je přiloženo. podpis a otisk znalecké pečeti


Ing. Otto Šmída


E) SEZNAM PŘÍLOH:

1. Kopie usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci

1 list

2. Kopie výpisu z obchodního rejstříku

3 listy

3. Kopie výkazu rozvaha k 31. 12. 2011

4 listy

4. Kopie výkazu zisku a ztráty k 31. 12. 2011

2 listy

5. Kopie zprávy auditora

1 list

6. Kopie výkazů zisku a ztráty za účetní období 2008 a 2010

4 listy

_______________________________________________________________________ CELKEM

15 listů


OCENĚNÍ JMĚNÍ DRUŽSTVA

Recommend Documents