NÁJEM A VLASTNICTVÍ NEBYTOVÝCH PROSTOR

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Roman Oberstein Mendelova 543/15 Praha 4, 149 00

NÁJEM A VLASTNICTVÍ NEBYTOVÝCH PROSTOR Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: Doc. JUDr. Josef Salač, Ph. D. Katedra občanského práva Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 16. prosince 2008

Čestné prohlášení

„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.“

V Praze dne: 16. prosince 2008

…………………………. Oberstein Roman

2

Obsah

Úvod……………………………………………………………………………………..5

1. Vymezení pojmu nebytových prostor………………………........................................6

2. Nájem nebytových prostor…………………………………………………………...10 2. 1 Historický úvod…………………………………………………………………10 2. 2 Nájemní smlouva………………………………………………………………..14 2. 2. 1 Obsahové náležitosti nájemní smlouvy………………………………….15 2. 2. 2 Důsledky neplatnosti nájemní smlouvy………………………………….19 2. 3 Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce……………………………………20 2. 4 Stavební úpravy a jiné změny nebytového prostoru…………………………….22 2. 5 Zánik nájmu……………………………………………………………………..24 2. 5. 1 Zánik nájmu dohodou……………………………………………………24 2. 5. 2 Zánik nájmu uplynutím doby……………………………………………25 2. 5. 3 Výpověď z nájmu………………………………………………………..25 2. 5. 4 Zánik nájmu smrtí nájemce nebo zánikem právnické osoby, která je nájemcem……………………………………………………………………………….34 2. 5. 5 Odstoupení od smlouvy…………………………………………………34

3. Podnájem nebytových prostor……………………………………………………….35

4. Vlastnictví nebytových prostor………………………………………………………36 4. 1 Právní úprava vlastnictví nebytových prostor…………………………………..36 4. 2 Vznik vlastnictví nebytových prostor…………………………………………...37 4. 2. 1 Vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí…………….38 4. 2. 2 Výstavba domu…………………………………………………………..41 4. 2. 3 Vypořádání spoluvlastnictví a společného jmění manželů………………43 4. 2. 4 Převod vlastnického práva……………………………………………….44

3

4. 2. 5 Přechod vlastnického práva……………………………………………...45 4. 3 Práva a povinnosti vlastníka nebytového prostoru……………………………...46 4. 4 Převody jednotek bytových družstev……………………………………………54

Závěr……………………………………………………………………………………57 Seznam zkratek…………………………………………………………………………58 Seznam použité literatury a pramenů…………………………………………………..59 Resumé…………………………………………………………………………………60 Klíčová slova diplomové práce………………………………………………………...62

4

Úvod Účelem této diplomové práce je zejména pojednat o současné právní úpravě nájmu a vlastnictví nebytových prostor. Třebaže se pozornost veřejnosti nyní upírá spíše na související bytovou problematiku, pokládám dané téma za živé a aktuální. Mnozí z nás se totiž setkávají s touto oblastí úpravy zejména v rámci své podnikatelské činnosti, kdy v postavení nájemce užívají nebytový prostor. Diplomová práce se skládá ze čtyř kapitol, přičemž každá z nich se zabývá rozdílnými aspekty tohoto tématu. První kapitola je úvodní a definuje základní terminologii provázející celé dílo. Druhou kapitolu, která pojednává o institutu nájmu nebytových prostor, rozebírám též z historického hlediska, čímž se snažím umožnit potencionálnímu čtenáři poznat poměrně trnitý vývoj právní úpravy nájmu nebytových prostor. Třetí kapitolu jsem věnoval oblasti podnájmu nebytových prostor a poslední čtvrtou kapitolu neméně významnému institutu vlastnictví nebytových prostor, kde hlavní důraz kladu zejména na souhrn práv a povinností vlastníka nebytového prostoru. Tento text je dokončen v právním stavu ke dni 16. 12. 2008.

5

1. Vymezení pojmu nebytových prostor

Byty, jakož i nebytové prostory jsou specifickým předmětem občanskoprávních vztahů ve smyslu ustanovení § 118 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů (dále jen ,,OZ“). S přihlédnutím k § 118 odst. 1 OZ (,,předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty“) a aplikací logického výkladu a contrario dojdeme k závěru, že OZ nepovažuje nebytové prostory za věc v právním slova smyslu. V případě nájmu a podnájmu nebytových prostor nás OZ ve svém § 720 odkazuje na zvláštní zákon, kterým je zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění pozdějších předpisů (dále jen ,,NPNP“). Jedná se o lex specialis ve vztahu k OZ a jeho ustanovením § 663 n. o nájemní smlouvě, jestliže však tento speciální zákon neupravuje určitou otázku, je možné v rámci subsidiarity použít obecná ustanovení OZ. NPNP v § 1 písm. a) vymezuje nebytové prostory jako ,,místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení.“ Takovým rozhodnutím může být pravomocné kolaudační rozhodnutí vydané v souladu s ustanovením § 82 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů, kolaudačním rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 1 NPNP je však třeba rozumět také ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouvu, certifikát autorizovaného inspektora, stavební povolení, oznámení o užívání stavby nebo kolaudační souhlas, neboť ustanovení § 126 odst. 1 nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „StZ“) výslovně stanovuje, že: „Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v ohlášení stavby, ve veřejnoprávní smlouvě, v certifikátu autorizovaného inspektora, ve stavebním povolení, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu.“ Výčet je demonstrativní, takže můžeme argumentovat, že účel užívání je možné prokázat i jinou právně relevantní skutečností.1 Z výše uvedeného vyplývá, že pro vymezení pojmu nebytového prostoru v právním slova smyslu je rozhodující stav právní, nikoliv faktický. 1

Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory - vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007, s. 84 - 85

6

Za nebytové prostory se pro účely NPNP dále považují byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. V daném případě se změní účel bytový na nebytový na základě oznámení o změně účelu užívání stavby ve smyslu ustanovení § 127 StZ. Žádá-li o změnu užívání stavby nevlastník, musí k oznámení připojit také souhlas vlastníka stavby. V rámci této takzvané rekolaudace může stavební úřad změnu účelu užívání stavby zakázat nebo se změnou vysloví souhlas. V případě, že se stavební úřad ve lhůtě 30 dnů od oznámení změny užívání nevyjádří, vytváří ustanovení § 127 odst. 2 StZ právní fikci, podle které se změnou stavební úřad souhlasí. V praxi se bude jednat například o advokátní kanceláře, ordinace privátních lékařů apod. Je ovšem nezbytné si uvědomit, že i případný souhlas stavebního úřadu s tzv. rekolaudací může být podmíněn splněním řady požadavků od ostatních dotčených orgánů. Jako příklady lze uvést nutnost vybudování dalších toalet, pronajmutí předepsaného počtu parkovacích míst apod. Může se tak jednat o dosti nákladné investice.2 NPNP nevytváří na rozdíl od zákona č. 72/1994 Sb. (dále jen „ZOVB”) žádnou fikci věci – nebytového prostoru; v praxi tak může dojít k tomu, že nebytový prostor ve smyslu právním existuje jako předmět vlastnického práva (je vyčleněn jako jednotka) a současně je i předmětem nájmu nebytového prostoru (pravomocné kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas apod.). Dále se však může stát, že nebytový prostor není vyčleněn jako nebytová jednotka, tedy v právním smyslu neexistuje jako předmět vlastnického práva, ale existuje jako předmět nájmu, neboť pravomocné kolaudační rozhodnutí (kolaudační souhlas apod.) určuje místnosti či soubory místností k účelu užívání jinému než k bydlení. Právní pojem nebytový prostor pro účely vlastnického práva a právní pojem nebytového prostoru pro účely nájmu proto nelze ztotožňovat či zaměňovat.3 Demonstrativní výčet nebytových prostor obsahuje ustanovení § 1 písm. a) NPNP („prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov“). Nebytovými prostory naopak nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, přičemž zde se jedná o

2

Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. 1. vyd. Praha: Univerzita Karlova, 2003, s. 150

3

Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory – vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007, s. 86

7

negativní taxativní výčet, a tudíž ostatní společné prostory, jež v tomto výčtu nejsou zahrnuty jsou považovány za nebytové prostory a vztahuje se na ně zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Příslušenstvím bytu rozumíme ve smyslu ustanovení § 121 odst. 2 OZ vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenství tedy musí splňovat základní podmínku, a sice musí být kolaudačním rozhodnutím, kolaudačním souhlasem apod. určeno k tomu, aby bylo s bytem užíváno. V této souvislosti lze též zmínit usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2002 , sp. zn. 20 Cdo 1782/2001 „Jestliže k prostorům domu, v němž je vyklizovaný byt, patří podle kolaudačního rozhodnutí také prostor výslovně určený ke garážování osobního automobilu(a proto nesloužící k uspokojování bytové potřeby) a nikoliv k tomu, aby byl užíván s bytem (tj. užíván „k bydlení“), nemůže být podle § 121 odst. 2 obč. zák. příslušenstvím bytu.“ „…vedlejší místnosti a prostory(bez zřetele na to, zda jsou pod společným uzavřením nebo mimo byt) musí být určeny k užívání spolu s bytem, tedy k „bydlení“ v širším slova smyslu, a nikoliv k jiným účelům(např. ke garážování osobního vozidla).“ „Soudní praxe rovněž dovodila, že definice příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. je zčásti definicí právní a v jejích dimenzích definicí, která závisí na vlastníkově vůli, zprostředkované - z hlediska stavebně technického stavu bytu kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu. Z uvedeného současně vyplývá, že ve vztahu k příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 obč. zák. je vlastník bytu „omezen“ zásadně jen kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu; nemůže proto jako příslušenství bytu ve smyslu citovaného ustanovení určit (a tudíž ani pronajmout) např. společné prostory domu (§ 688 a § 689 obč. zák.)…“ 4 Vedlejšími místnostmi můžeme rozumět místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (např. neobytné haly, komory, kuchyně, záchody, koupelny nebo spíže). Vedlejší prostory jsou naopak prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány (např. sklep, kůlna, dřevník apod.). Od příslušenství bytu, které nemůže být předmětem nájmu jako nebytový prostor, rozlišujeme příslušenství věci (§ 121 odst. 1 OZ). V tomto případě je při posouzení otázky, zdali je věc v právním slova smyslu příslušenstvím jiné věci, rozhodující vůle 4

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 733/2005

8

vlastníka věcí. Věc hlavní i příslušenství musí být vlastněny týmž vlastníkem, příslušenství slouží věci hlavní a obě věci musí být věcmi v právním slova smyslu. Příslušenství věci hlavní můžeme demonstrovat například garáží, dílnou nebo kůlnou.

9

2. Nájem nebytových prostor

2. 1 Historický úvod Od vzniku samostatné Československé republiky v roce 1918 byla oblast nájmu nebytových prostor doménou soukromého práva, konkrétně práva občanského. Tak tomu bylo až do roku 1950 (nepočítáme-li v to dobu nesvobody – doba tzv. protektorátu, kdy byla tato oblast podřízena veřejné moci).5 Právě tento rok přinesl zásadní průlom, kdy se Národní shromáždění Československé republiky dne 12. července usneslo na zákoně č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi. Tento zákon stanovil, že s místnostmi (popřípadě s celými budovami), které jsou určeny nebo jichž se užívá k jiným účelům než obytným nebo zemědělským, jako jsou například kanceláře, dílny, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliéry, se hospodaří podle plánu. Tento plán sestavoval a prováděl místní národní výbor podle směrnic státního úřadu plánovacího. V rámci tohoto plánu mohl místní národní výbor nejen ukládat vlastníkům budov nebo uživatelům místností, aby hlásili všechny místnosti nebo některé z nich, přidělovat místnosti, popřípadě náhradní místnosti podle plánu, ale mohl i zrušit nájemní nebo jiné smlouvy o užívání místností anebo užívací práva k nim, přičemž mohl uložit uživateli místností, aby je vyklidil do určité lhůty. Tím došlo k absolutnímu negování vlastnických vztahů a jejich nahrazení administrativním přidělováním; to postupně za pomoci dalších účelových právních předpisů udusilo jakoukoliv soukromou iniciativu a konzervovalo monopol státních organizací a družstev. Systém omezení vlastníků a uživatelů byl propracován tak, že i organizace, která nebytové prostory vystavěla jako investor, musela na ně obdržet dislokační rozhodnutí. Ještě hůře na tom byl např. vlastník soukromého činžovního domu, který byl povinen dlouhá léta pouze trpně přihlížet užívání nebytových prostorů v domě cizími organizacemi.6

5

Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. 1. vydání. Praha: Univerzita Karlova, 2003, s. 148 6 Polák, L. Nebytové prostory – problém nebo hit? Správní právo, 1990, č. 6, s. 335

10

Přijetím občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. v roce 1964 byl zaveden nový institut osobního užívání bytů, jiných místností a pozemků. V jeho rámci místní národní výbor rozhodoval o přidělení místností nesloužících k bydlení. Tímto rozhodnutím vzniklo občanovi právo, aby s ním vlastník či subjekt, který vykonával právo hospodaření uzavřel dohodu o užívání. Právo užívat místnost nesloužící k bydlení vzniklo dohodou o odevzdání a převzetí místnosti do užívání. Ustanovení § 196 a § 197 občanského zákoníku však platila pouze v případě, kdy uživatelem byla fyzická osoba nebo tzv. nesocialistická právnická osoba. Na vztahy mezi organizacemi socialistického sektoru se použila úprava hospodářského zákoníku. Změnu přinesl až zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který byl přijat Federálním shromážděním dne 23. dubna 1990 a účinnosti nabyl dne 1. května 1990. Uvedený předpis měl především přispět k vytvoření podmínek pro rozvoj podnikatelské aktivity fyzických a právnických osob, čemuž odpovídá i stanovení jeho účinnosti shodně s datem účinnosti některých dalších předpisů otevírajících cestu přechodu současné ekonomiky k ekonomice tržní (např. zák. č. 105/1990 Sb., o soukromém podnikání občanů nebo zák. č. 104/1990 Sb., o akciových společnostech).7 V souladu s tímto zaměřením zákon podstatně omezil možnost administrativních zásahů do procesu vzniku a zániku užívacích vztahů k nebytovým prostorům ve prospěch posílení smluvní volnosti jejich subjektů, zvláště pak vlastníků nebytových prostorů. Zákon zohledňuje zásadní změny, k nimž došlo v pojetí vlastnického práva a které se projevily vytvořením jednotného pojmu vlastnictví. Tomu odpovídá i nahrazení dosavadní různorodosti jednotlivých užívacích vztahů k nebytovým prostorům v závislosti na charakteru vlastnictví jednotným institutem nájmu nebytových prostorů, na jehož základě může jakýkoliv subjekt vlastnického práva přenechat do užívání jinému tento předmět svého vlastnického práva.8 Mezi významné změny, které zasáhly NPNP řadíme především novelu č. 302/1999 Sb., která k 3. 12. 1999 zrušila povinnost vyžádat si souhlas národního výboru k pronájmu místností určených k provozování obchodů a služeb. Tímto souhlasem byl řešen specifický zájem usměrnit využití místností pro obchod a služby, přičemž smlouva uzavřená bez předchozího souhlasu národního výboru byla neplatná. Zákon č. 367/1990 Sb., o obcích posléze nahradil úpravu zákona č. 67/1967 Sb., o národních 7 8

Korecká, V. K některým otázkám nájmu nebytových prostorů. Správní právo, 1991, č. 3, s. 149 Ibid., s. 149

11

výborech. Jménem obce vykonával působnost obecní úřad nebo úřad městského obvodu či městské části. Souhlas k uzavření smlouvy o nájmu místnosti určené k provozování obchodu a služeb byl udělen na základě žádosti navrhovatele, pokud nebylo rozhodnuto ve věci do 15 dnů od obdržení žádosti orgánem státní správy, platila fikce, že souhlas byl udělen. V této souvislosti možno uvést též důvodovou zprávu k zákonu č. 302/1999 Sb., kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nebytových prostorách „Z živnostenského zákona (zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání) vyplývá, že osoba podnikající podle tohoto zákona si sama určuje a živnostenskému úřadu oznamuje místo svého podnikání – provozovnu (§ 17 zákona). Obce tedy přehled o podnikatelích a provozovnách na území obce prostřednictvím svého živnostenského úřadu mají. Podle tohoto zákona se již nepožaduje uvádět, na základě jakého právního stavu se v provozovně

podniká.

Zasahovat

podnikateli

do

výběru

místa

provozovny

prostřednictvím zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor lze dnes považovat za nadbytečnou byrokracii, která může v praxi vytvořit nerovné soutěžní podmínky pro podnikatele. Není rovněž vyloučeno subjektivní a neprůhledné rozhodování státní správy.“ Další významnou novelou je novela č. 522/2002 Sb., odstraňující institut „přikázání nájemce“, který znamenal podstatné omezení dispozice pronajímatele s nebytovým prostorem. Tento institut spočíval v možnosti přikázat pronajímateli, aby pronajal nebytový prostor a uzavřel nájemní smlouvu k němu. K výpovědi takové smlouvy byl nutný souhlas státního orgánu. Uvedené omezení se týkalo pouze subjektů, jež vykonávaly právo hospodaření se státním majetkem. Hlavními principy zatím poslední novely č. 360/2005 Sb., bylo rozšíření smluvní volnosti stran, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů, odstranění zvýhodnění některých subjektů (např. při změně pronajímatele) a řešení zániku stávajícího vztahu (byty užívané jako nebytové prostory podle již zrušeného právního předpisu). V důsledku vyrovnání nabídky s poptávkou téměř ve všech lokalitách oblasti trhu s nebytovými prostorami neodpovídal již tehdejší NPNP reálným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor. Nebyla proto již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak byla v tehdejší právní úpravě provedena. Dalším důvodem nesouladu zákona s potřebami trhu je ne zcela přesné vymezení některých pojmů, dopad zrušení regulace nájemného z nebytových prostor a

12

nesoulad úpravy nájmu nebytových prostor s obecnou úpravou nájmu provedenou v občanském zákoníku.9 Zmíněná novela přesněji vymezila pojem nebytových prostor a doplnila demonstrativní výčet toho, co se považuje za nebytový prostor (archivy, garáže, skladové prostory aj.). Negativní výčet prostor a místností, které se za nebytové prostory nepovažují přispěl ke zpřesnění v případě aplikačních problémů. Dále byly upraveny a rozšířeny podstatné náležitosti smlouvy. Přijala se možnost nesjednat si v nájemní smlouvě fixní výši nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná spolu s užíváním nebytového prostoru, ale stanovit si pouze způsob jejich určení. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nově nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Zanikla rovněž zákonná povinnost nájemce hradit náklady spojené s obvyklým udržováním předmětu nájmu, pokud by tedy smlouva nestanovila jinak, nese povinnost udržovat předmět nájmu pronajímatel. Posílení pozice pronajímatele znamenala změna stanovující povinnost nájemce vyžádat si od pronajímatele jeho předchozí písemný souhlas v případě, že hodlá změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivníli tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor. Podnájemní smlouva musí mít nově písemnou formu a nezbytný je též předchozí písemný souhlas pronajímatele, naopak vypuštěna byla jako podstatná náležitost smlouvy dohoda o splatnosti nájmu. V případě, že strany opomenou ujednat v nájemní smlouvě tuto skutečnost, stanoví ji přímo zákon v § 7 odst. 2. V rámci rovnosti smluvních stran bylo prosazeno vyloučení použití ustanovení § 680 odst. 3 OZ, kdy nájemce mohl vypovědět nájem, došlo-li ke změně pronajímatele. Nový § 11 zbavuje této možnosti nájemce i pronajímatele, dohoda stran však může tento případ upravit odchylně od zákonné úpravy. Doplněn byl také nový výpovědní důvod ve vazbě na nově stanovenou povinnost nájemce vyžádat si při změně předmětu podnikání v provozovně předchozí souhlas pronajímatele. V případě absentujícího souhlasu může tedy pronajímatel využít proti nájemci právo na výpověď z nájmu z důvodu uvedeného v § 9 odst. 2 písm. j) NPNP. 9

Důvodová zpráva k zákonu č. 360/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor

13

Přibyla rovněž možnost smluvních stran ujednat si ve smlouvě i další výpovědní důvody či některé výpovědní důvody vyloučit.

2. 2 Nájemní smlouva Funkce nájmu nebytových prostor spočívá v tom, že se osobám, které nebytové prostory potřebují, umožňuje touto formou jejich získání na nějaký čas, a to od subjektů, které je vlastní nebo s nimi hospodaří, které je nepotřebují nebo je nemohou po nějakou dobu využívat.10 Nájem nebytových prostor, resp. nájemní právní vztah, vzniká na základě písemného právního úkonu, jímž je nájemní smlouva, tedy uzavřením nájemní smlouvy. Tento právní vztah lze obecně charakterizovat jako závazkový právní vztah, na jehož základě jedna smluvní strana (pronajímatel) přenechává druhé smluvní straně (nájemci) za úplatu nebytový prostor (nebytové prostory), aby ho (je) užíval. Smlouva o nájmu nebytových prostor je jako každá jiná smlouva dvoustranným právním úkonem, k jehož vzniku je potřeba shodného projevu vůle obou smluvních stran ohledně obsahu smlouvy. Předpokladem platného uzavření smlouvy je rovněž svobodný, vážný, určitý a srozumitelně učiněný právní úkon účastníků smlouvy. NPNP stanoví pouze základní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, umožňuje tedy smluvním stranám, aby si svá práva a povinnosti upravily podrobněji a včlenily je tak do smlouvy. Případně lze upravit vzájemné vztahy i odlišně od zákonné úpravy, vždy je však potřeba dodržovat kogentní ustanovení zákona. K otázce smluvní volnosti při uzavírání nájemní smlouvy se vyjádřil též Ústavní soud „Pronajímatel a nájemce jsou při uzavírání nájemní smlouvy vázáni pouze kogentními ustanoveními příslušných zákonů (občanský zákoník, zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor). Další eventuální omezení, práva či povinnosti každé smluvní strany – pokud nejsou kogentně vyloučena – je možné jako svobodný, shodný projev vůle stran vtělit do nájemní smlouvy v souladu jak s ústavními předpisy, tak s obecnými ustanoveními občanského zákoníku, zejména § 34 a násl. Práva a povinnosti však nelze stanovit

10

Nováková, H. Nájem a správa nebytových prostor. Praha: Polygon, 2003, s. 17

14

obecně

závaznou

soukromoprávní“.

vyhláškou,

veřejnoprávním

aktem,

neboť

jde

o

poměr

11

Smlouva o nájmu nebytových prostor musí mít písemnou formu, přičemž postačí dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jelikož se nejedná o smlouvu o převodu nemovitosti, nemusí být projevy účastníků na téže listině (§ 46 odst. 2 OZ a contrario).

2. 2. 1 Obsahové náležitosti nájemní smlouvy Na podstatných obsahových náležitostech nájemní smlouvy stanovených zákonem se musí smluvní strany dohodnout, jinak by v případě absence těchto náležitostí byl právní úkon (nájemní smlouva) neplatný, jelikož podle ustanovení § 39 OZ platí, že právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům, je neplatný. Jednalo by se o bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 a násl. OZ, neboť by bylo plněno z neplatného právního úkonu. Mezi obsahové náležitosti nájemní smlouvy určené ustanovením § 3 NPNP řadíme: předmět nájmu účel nájmu výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení dobu, na kterou se nájem uzavírá (nejde-li o nájem na dobu neurčitou) předmět podnikání (jedná-li se o nájem nebytových prostor k účelu podnikání)

Předmět nájmu musí být vymezen dostatečně určitým způsobem, jinak by se posuzoval daný právní úkon jako absolutně neplatný ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 OZ. Ze smlouvy by měla být zřejmá přesná lokalizace nebytového prostoru (adresa budovy, číslo podlaží, v níž se pronajímaný prostor nachází, katastrální území, číslo parcely). Dále je vhodné specifikovat, o jaký druh prostor se konkrétně jedná (např. prodejna, sklad, kancelář, apod.), to by mělo být v souladu se stavebním určením těchto 11

Pl. ÚS 29/93

15

prostor. V případě, že je nebytový prostor vybaven např. plynovým kotlem (příp. dalším vybavením), doporučoval bych pro možnost případného sporu, označit v nájemní smlouvě rovněž toto. Nedílnou součást smlouvy může jako přílohu tvořit detailní plánek s přesným zakreslením pronajatého nebytového prostoru. Účel nájmu stanovený ve smlouvě nemůže být v rozporu se stavebně technickým určením užívání nebytových prostor, i přestože NPNP výslovně nestanoví, že tento smluvně sjednaný účel musí být v souladu s účelem užívání, ke kterému je určen pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu, ohlášením stavby, veřejnoprávní smlouvou, certifikátem autorizovaného inspektora, stavebním povolením, oznámením o užívání stavby nebo kolaudačním souhlasem. Tento soulad vyplývá z již zmíněného ustanovení § 126 odst. 1 StZ. Pokud později dojde ke změně účelu užívání určeného ve smlouvě, budou muset smluvní strany uzavřít písemný dodatek ke smlouvě implementující tuto změnu. Pojmovým znakem nájmu je jeho úplatnost. Úplata za užívání nebytového prostoru bude zpravidla sjednána v peněžní formě, není však vyloučeno, aby byla sjednána též například v naturální formě. V praxi se mnohdy vyskytují nájemní smlouvy se symbolickým nájemným (např. 1 Kč). Stricto senzu je třeba takové smlouvy považovat za absolutně neplatné ve smyslu ustanovení § 39 OZ, neboť účelem takových smluv je obcházení zákona. Z hlediska právní jistoty smluvních stran lze doporučit jiný způsob podpory neziskové sféře. Zcela legálním způsobem je možné uzavřít vedle nájemní smlouvy, která nebude obsahovat ujednání o symbolickém nájemném, sponzorskou smlouvu (darovací smlouvu apod.), kde hodnota daru bude odpovídat nájemnému sjednanému v nájemní smlouvě. K úhradě nájemní ani sponzorské smlouvy nemusí fakticky dojít, postačí vzájemné pohledávky započíst (§ 580 OZ).12 Při určení výše nájemného se primárně vychází z výše stanovené obecně závazným právním předpisem, jelikož však není v současnosti tato výše regulována žádným předpisem, stanoví se vzájemnou dohodou smluvních stran. V minulosti bylo nájemné regulováno vyhláškou federálního ministerstva financí, Ministerstva financí České republiky a Ministerstva financí Slovenské republiky č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor. Tato vyhláška byla zrušena s účinností k 1. 12

Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory - vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007, s. 96

16

10. 1995. Maximální výše nájemného byla stanovena podle ročních sazeb za 1 m2 podlahové plochy nebytového prostoru, který byl rozdělen podle ekonomické a užitné hodnoty do jedné ze čtyř skupin. Zastupitelstvu obce bylo umožněno určit lokality v rámci obce, kde bylo dovoleno dohodnout nájemné vyšší, popřípadě jej neregulovat vůbec. V nájemní smlouvě nemusí být výše nájemného upravena konkrétní částkou, postačí způsob jeho určení. Pronajímateli nebytových prostor bych doporučil sjednat ve smlouvě i valorizaci nájemného (např. ve vazbě na inflaci prezentovanou Českým statistickým úřadem). Ve smlouvě si lze představit formulaci tohoto typu: ,,Pokud zveřejněná inflace Českého statistického úřadu za kalendářní rok přesáhne hodnotu 6 %, bude o tuto částku (zveřejněnou inflaci) nájemné automaticky ze strany pronajímatele k prvnímu dni kalendářního měsíce následujícím po zveřejnění tohoto údaje zvýšeno.“ Tato valorizační doložka má svůj význam, neboť ke zvýšení nájemného nemůže dojít jednostranným rozhodnutím pronajímatele. Podle § 493 OZ nelze závazkový vztah měnit bez souhlasu jeho stran, a tak zvýšit nájemné je možno pouze na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. K tomu judikoval též Nejvyšší soud ČR „Dohoda je dvoustranným právním úkonem, který lze měnit jen způsoby stanovenými zákonem, a k tomu v přezkoumávaném případě nedošlo (viz ustanovení § 493 OZ). Ze skutečnosti, že žalovaný nepřistoupil na návrhy žalobce ohledně výše nájemného, nelze dovozovat, že by se u něj jednalo o postoj v rozporu s dobrými mravy. Projev vůle ovšem lze, za určitých podmínek, nahradit soudním rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 161 odst. 3 OSŘ.“ 13 V nájemní smlouvě musí být dále uvedeno nejen nájemné, ale i úhrada za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor, nebo alespoň způsob jejího určení. Výše nájemného a úhrady za poskytované služby by však neměly být slučovány v jednu nerozlišenou paušální částku, neboť pokud by nebylo zřejmé, jaká úhrada je za nájemné a jaká úhrada za poskytované služby, bylo by možno dovozovat na neurčitost právního úkonu. „Jestliže byla ve smlouvě o nájmu nebytových prostor do nájemného bez bližší specifikace zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním nebytových prostor, je nájemní smlouva neplatná (§ 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb.), a to absolutně“.14

13 14

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 30 Cdo 1575/99 Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 11 Cmo 29/96

17

Pokud jde o splatnost nájemného, zákon ponechává pronajímateli a nájemci smluvní volnost. V případě, že by smlouva toto ujednání o splatnosti neobsahovala, aplikujeme ustanovení § 7 odst. 2 NPNP „Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.“ § 8 NPNP upravuje nárok nájemce na poměrnou slevu z nájemného pro případ, že nebytový prostor může užívat omezeně jen proto, že pronajímatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené tímto zákonem. Podle § 675 OZ je nutné právo na poskytnutí slevy z nájemného uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím. Lhůta šesti měsíců je lhůtou prekluzivní. Z absence ujednání smluvních stran o době nájmu vyvozujeme, že se jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Pokud však nájem nebytového prostoru má být sjednán dobu určitou, je třeba v souladu s ustanovením § 3 NPNP tuto dobu dostatečně určitě specifikovat. Dobu určitou je možno vytyčit uvedením konkrétního data, kdy má nájem skončit (např. 31. 12. 2009) nebo uvedením určitého počtu dnů, měsíců či let (např. na dobu šesti měsíců). V případě vyjádření doby dle dnů, měsíců či let je poté nezbytné určit počátek této lhůty, jelikož se nemusí krýt s datem, kdy byla smlouva podepsána. Požadavek dostatečné určitosti by splňovalo například i ujednání smluvních stran, které by stanovilo, že nájem nebytového prostoru skončí, jakmile začne být nájemce starobním důchodcem. Pokud nájemce i po uplynutí sjednané doby nájmu pokračuje v užívání nebytového prostoru, můžeme narozdíl od úpravy nájmu bytu, aplikovat ustanovení § 676 odst. 2 OZ, podle kterého se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, nepodá-li pronajímatel ve lhůtě 30 dnů od uplynutí sjednané doby návrh k soudu na vyklizení nebytového prostoru. Mluvíme v této souvislosti o tzv. prolongaci doby nájmu. Subsidiární použití tohoto ustanovení na nebytové prostory zastává též Nejvyšší soud „Ustanovení § 676 občanského zákoníku o obnovení nájmu po uplynutí doby, na kterou byl sjednán, se za zde stanovených podmínek uplatní i v případě nájmu nebytových prostor. Pokračujícím užíváním nebytových prostor po uplynutí dohodnuté doby je i jejich nevyklizení.“15 15


18

Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Tato obligatorní náležitost byla vložena do zákona novelou č. 360/2005 Sb. s účinností od 19. 10. 2005. Předmět podnikání uvedený v nájemní smlouvě by měl korespondovat s živnostenským (případně jiným) oprávněním podnikatele, na základě kterého provozuje podnikání.

2. 2. 2 Důsledky neplatnosti nájemní smlouvy Jak jsem již zmínil výše, v případě absence (či neurčitého vymezení) jakékoliv obligatorní náležitosti nájemní smlouvy posuzujeme daný právní úkon jako neplatný, a sice absolutně neplatný (§ 40a OZ a contrario). Pokud by došlo k plnění na základě takto neplatné smlouvy, tak by toto plnění představovalo bezdůvodné obohacení ve smyslu ustanovení § 451 odst. 2 OZ, podle kterého je bezdůvodným obohacením majetkový prospěch získaný mj. plněním z neplatného právního úkonu. Podle ustanovení § 457 OZ má každý z účastníků neplatné smlouvy (nebo byla-li zrušena) povinnost vrátit druhému vše, co podle ní dostal. Co se týče rozsahu vydání, tak dle § 458 odst. 1 OZ musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada. V praxi se může stát, že nájemce požaduje po pronajímateli vydání bezdůvodného obohacení ve výši rozdílu mezi nájemným skutečně hrazeným a nájemným, které se hradilo v době užívání daného nebytového prostoru a v dané lokalitě za obdobné nebytové prostory. V případě sporu před soudem se soud zpravidla dožádá realitní kanceláře na výši nájemného nebytových prostor v dané lokalitě. Problematikou bezdůvodného obohacení se ve svém rozsudku z 26. 4. 2001 zabýval též Nejvyšší soud ČR „Jestliže si strany plnily podle neplatné smlouvy o nájmu nebytových prostor, je podle § 457 občanského zákoníku ten, kdo měl být nájemcem, povinen vydat majetkový prospěch, který získal užíváním nebytových prostor, a ten, kdo měl být pronajímatelem, je povinen vydat prospěch, který nabyl zaplacením nájemného (případně – podle obsahu smlouvy – i prospěch další). Tyto vzájemně podmíněné povinnosti účastníků smlouvy nebrání vlastníku nebytových prostor v tom, aby se podle

19

§ 126 odst. 1 Občanského zákoníku domáhal vyklizení nebytových prostor tím, kdo měl být podle neplatné nájemní smlouvy nájemcem.“16 „Nájemce je oprávněn požadovat bezdůvodné obohacení, které na jeho úkor získali pronajímatelé-spoluvlastníci pronajímané nemovitosti, po kterémkoliv z nich, bez ohledu na výši jeho spoluvlastnického podílu.“17 Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, lze zmínit též tento rozsudek Nejvyššího soudu „Výše bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání nebytových prostor na základě neplatné nájemní smlouvy odpovídá částce vynakládané obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nebytových prostor, zpravidla formou nájmu, a kterou by byl nájemce za obvyklých okolností povinen platit podle nájemní smlouvy. Bylo-li nájemné v posuzovaném období regulovanou cenou, může výše bezdůvodného obohacení přesáhnout částku omezenou cenovými předpisy pouze za předpokladu, že se na tento subjekt cenová regulace nevztahuje.“18

2. 3 Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce Práva a povinnosti smluvních stran upravuje zpravidla přímo nájemní smlouva. V rámci jejího sjednávání se mohou strany při specifikaci konkrétních práv a povinností odchýlit od zákona, neboť NPNP obsahuje převážně dispozitivní ustanovení. Neobsahuje-li smlouva ujednání zabývající se konkrétní problematikou, použijeme ustanovení NPNP, příp. OZ (především ustanovení upravující nájemní smlouvu podle § 663 a násl.). NPNP upravuje práva a povinnosti smluvních stran primárně ve svém § 5, nalézáme však i ostatní ustanovení s danou tématikou (§ 9 odst. 2, 3, § 10 NPNP, atd.). Mezi základní povinnosti pronajímatele řadíme povinnost odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k užívání, resp. způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. Před podpisem nájemní smlouvy bych doporučoval nájemci důkladně se obeznámit s nebytovým prostorem a sepsat s pronajímatelem písemný protokol o předání, který by reflektoval skutečný stav nebytového prostoru při předání nájemci (včetně např. stavu elektroměru, apod.). Vzhledem k dispozitivnosti daného ustanovení 16

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 20 Cdo 1270/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 85/2002 18 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 29 Cdo 2235/2000 17

20

§ 5 odst. 1 NPNP se může pronajímatel dané povinnosti zprostit, a sice si lze představit ujednání včleněné do smlouvy stanovící, že nájemce zrekonstruuje nebytový prostor na své náklady do stavu způsobilého ke smluvenému účelu nájmu. V případě, že jsou nebytové prostory při předání (nebo později bez porušení povinnosti na straně nájemce) nezpůsobilé ke smluvenému účelu nájmu, má nájemce v rukou širokou škálu nápravných mechanizmů. Může žádat slevu na nájemném (§ 8 NPNP), může odstoupit od smlouvy (§ 679 odst. 1 a 2 OZ) nebo vypovědět nájemní smlouvu sjednanou na dobu určitou (§ 9 odst. 3 písm. b) či c) NPNP). Dále se samozřejmě může domáhat splnění pronajímatelovi povinnosti soudní cestou. „Hodnocení technického stavu prostor v zápise ze dne 18. 2. 1997 jako „špatného s nutností rekonstrukce“ neznamená, že by prostory nebyly ve stavu hodícím se pro sjednané užívání, a z hlediska povinnosti platit nájemné není rozhodné, že žalovaný pronajaté prostory neužíval.“19 V tomto usnesení vyjádřil soud názor, že v případě špatného stavu nebytového prostoru nemá jeho neužívání nájemcem vliv na povinnost platit nájemné. Nájemce musí v tomto případě uplatnit u pronajímatele právo na prominutí (slevu) nájemného. Pronajímatel má dále povinnost na svůj náklad udržovat pronajatý nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. Pronajímatel má tuto potřebu udržovacích oprav (např. opravy vstupních dveří, oken, apod.) zjistit v rámci pravidelné kontroly nebytového prostoru (§ 665 odst. 1 věta druhá OZ). Pokud by v nebytovém prostoru vznikla potřeba určitých oprav, které má pronajímatel provést, má nájemce povinnost jej na toto bez zbytečného odkladu upozornit a umožnit mu provedení těchto i jiných nezbytných oprav. Pokud nájemce tuto svou oznamovací povinnost nesplní, nejenže odpovídá za škodu (§ 420 OZ; případně ustanovení § 373 a násl. obchodního zákoníku), ale nemá rovněž právo na slevu na nájemném, přestože může užívat pronajatý nebytový prostor jen omezeně (§ 8 NPNP). Přestože forma oznámení není předepsána, volil bych z důvodu možného soudního sporu formu písemnou. Nebude-li povinnost pronajímatele provést opravy bez zbytečného odkladu zrealizována, může nájemce opravit danou věc sám a na pronajímateli požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.

19

Usnesení Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001

21

Pronajímatel má také povinnost zabezpečit řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno. Jedná se o služby jako např. dodávka elektrické energie, plynu nebo ostraha objektu. V neposlední řadě musí pronajímatel zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem. Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém v nájemní smlouvě, přičemž je vhodné dostatečně určitě sjednat tento rozsah užívání (vymezit předmět užívání, ale například i čas užívání). Pokud by nájemce užíval nebytový prostor v rozporu s dohodnutým rozsahem v nájemní smlouvě, odpovídal by za případnou škodu (§ 420 OZ, případně ustanovení § 373 a násl. obchodního zákoníku), pronajímatel by mohl i vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou v souladu s ustanovením § 9 odst. 2 písm. a) NPNP. Novela č. 360/2005 Sb., přinesla novou povinnost nájemce oznámit pronajímateli změnu předmětu podnikání, ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, dále si pak musí nájemce vyžádat předchozí písemný souhlas s touto změnou. Změnou v předmětu podnikání dochází ke změně povinné náležitosti nájemní smlouvy, a tudíž je třeba, aby tento dodatek ke smlouvě byl vypracován v písemné podobě (§ 40 odst. 2 OZ).

2. 4 Stavební úpravy a jiné změny nebytového prostoru Pokud se smluvní strany nedohodnou jinak, stavební úpravy i jiné změny na nebytovém prostoru musí nájemce provádět jen se souhlasem pronajímatele. Tento souhlas by měl předcházet samotnému provádění změn, vyloučeno ovšem není ani udělení dodatečného souhlasu pronajímatele. Stavební úprava, jakožto specifická změna nebytového prostoru, je takovou úpravou, která vyžaduje stavební povolení či ohlášení ve smyslu stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon). V této souvislosti je třeba si uvědomit, že pronajímatelův souhlas se stavebními úpravami nemůže nahradit souhlas pro stavební řízení před příslušným správním orgánem (zpravidla stavebním úřadem). Rovněž nelze tento souhlas pronajímatele se stavebními úpravami zaměňovat se souhlasem s provedením změny na věci ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 OZ.

22

Vyslovení souhlasu se změnami na věci ovšem ještě neznamená, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů vynaložených do nebytového prostoru nájemcem. Tento závazek k úhradě nákladů musí být výslovně sjednán. Nebude-li ve smlouvě sjednáno jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání nebytového prostoru. „Protože právo nájemce na náhradu toho, oč svou investicí zhodnotil pronajatou věc, je upraveno ustanovením § 667 odst. 1 OZ, nelze na něj aplikovat obecná ustanovení o bezdůvodném obohacení, a tudíž ani zvláštní úpravu promlčení práv z bezdůvodného obohacení zakotvenou v ustanovení § 107 OZ; právo na náhradu se v takovém případě promlčuje v obecné tříleté době podle ustanovení § 101 OZ, která počíná svůj běh až prvním dnem následujícím po dni, v němž skončil nájem věci.“20 Dal-li pronajímatel souhlas se změnou nebytového prostoru, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota nebytového prostoru. „Termín „skončení nájmu“ nutno chápat jednotně v kontextu celého znění § 667 odst.1 OZ; jde o skončení nájemního vztahu jako takového (bez ohledu na nástupnictví v pronajímatelově osobě), nikoli snad o ukončení vztahu s pronajímatelem původním. Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce do nemovitosti k časovému okamžiku, kdy končí jeho užívání nemovitosti resp. její části. Z toho ovšem také vyplývá, že i zhodnocení nemovitosti musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu.“21 Pokud by nájemce provedl změny na nebytovém prostoru bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu na své náklady uvést nebytový prostor do původního stavu (§ 667 odst. 2 OZ). Možnost odstoupit od smlouvy má pronajímatel v případě, hrozí-li mu v důsledku prováděných změn značná škoda. Narozdíl od trestního zákona však pojem „značná škoda“ nedefinuje OZ ani NPNP, a tak zbývá širší prostor pro soudcovské uvážení podle konkrétních okolností případu.

20 21

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 1165/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005

23

2. 5 Zánik nájmu Zánik nájmu, resp. skončení nájemního právního vztahu, upravuje zákon ve svých ustanoveních § 9 až 14 NPNP. Vzhledem k pojetí občanského zákoníku jako normy lex generalis, však nelze vyloučit aplikaci obecných důvodů zániku závazků zakotvených v OZ nebo obecných důvodů zániku nájmu upravených občanským zákoníkem v části týkající se nájemní smlouvy. K zániku nájmu nebytového prostoru dochází na základě různých právních skutečností. Základními způsoby ukončení nájmu jsou zejména:

dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán výpovědí nájmu ze strany •

pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán

•

nájemce před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán

•

pronajímatele nebo nájemce, pokud byl nájem sjednán na dobu neurčitou

smrtí nájemce nebo zánikem právnické osoby, která je nájemcem odstoupením od smlouvy

2. 5. 1 Zánik nájmu dohodou Možnost uzavřít dohodu o zániku nájmu nebytového prostoru vyplývá z ustanovení § 677 odst. 1 OZ, jakož i ze skutečnosti, že nájem, stejně jako každý jiný závazkový právní vztah, lze skončit dohodou obou smluvních stran. Tato dohoda musí mít písemnou formu, neboť právní úkon nájemní smlouvy je rovněž písemný (§ 40 odst. 2 OZ). Písemnost této dohody je nutné dodržet zejména v zájmu nájemce, neboť v případě pouhé ústní dohody a vyklizení nebytových prostor nájemcem, nájemní vztah trvá dále a pronajímatel může požadovat plnění vyplývající z nájemní smlouvy. V dohodě musí být uvedeno přesné datum, či jinak přesně vymezena doba, ke které nájemní vztah skončí.

24

2. 5. 2 Zánik nájmu uplynutím doby Podle ustanovení § 9 odst. 1 NPNP skončí nájem sjednaný na dobu určitou uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Tato doba může být vymezena podle dní, týdnů, měsíců, let nebo jiným určitelným způsobem. Vzhledem k právní jistotě v nájemních vztazích lze doporučit, aby byla doba nájmu ve smlouvě specifikována co nejpřesněji, popř. včetně dne, ke kterému má nájem skončit. Jak již bylo řečeno výše, pokud by nájemce nebytový prostor užíval i po skončení nájmu a pronajímatel by nepodal k soudu ve lhůtě třiceti dnů od skončení nájemního vztahu žalobu na vyklizení nemovitosti (nebytového prostoru), obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původní nájemní smlouva. Nájem sjednaný na dobu delší než jeden rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto kratší dobu (např. čtvrtletí, měsíc, apod.). Existuje však varianta, že by smluvní strany tento zákonný účinek obnovy nájemní smlouvy výslovně vyloučily (v souladu s ustanovením § 676 odst.1 OZ – „nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak“).

2. 5. 3 Výpověď z nájmu Výpověď z nájmu nebytového prostoru upravuje NPNP a OZ, avšak i zde bude mít přednost ujednání v nájemní smlouvě. U výpovědi z nájmu je dále důležité rozlišovat, zda-li se jedná o nájem uzavřený na dobu určitou či neurčitou. Ochranu oběma smluvním stranám přináší nájem sjednaný na dobu určitou, kdy pronajímatel i nájemce mohou dát výpověď z nájmu pouze z důvodů taxativně vypočtených v ustanoveních NPNP. Jednotlivé výpovědní důvody však mohou smluvní strany v nájemní smlouvě vyloučit, resp. mohou sjednat výpovědní důvody jiné než vymezené v NPNP. Oproti tomu při nájmu sjednaném na dobu neurčitou je pronajímateli i nájemci umožněno skončit nájem výpovědí bez udání důvodu. Výpověď z nájmu je jednostranným právním úkonem, který má obligatorní písemnou formu. Nedodržení této písemné formy (ústně daná výpověď) je stiženo absolutní neplatností (§ 40 OZ). Výpovědní lhůta je tříměsíční, nesjednají-li si smluvní strany něco jiného, a počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (§ 12 NPNP).

25

U nájmu sjednaného na dobu určitou může dát pronajímatel výpověď z těchto důvodů (§ 9 odst. 2 písm. a) až j) NPNP): a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas; d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek; e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit; f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru; g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele; h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd; i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku; j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 5 odst. 4).

Pokud jde o výpovědní důvod ad a), tj. užívání nebytového prostoru nájemcem v rozporu se smlouvou, bude naplněn zpravidla tím, že nájemce užívá nebytový prostor k jiným účelům než bylo dohodnuto v nájemní smlouvě. Jak bylo řečeno již výše, obligatorní náležitostí nájemní smlouvy je mimo jiné též účel nájmu (§ 3 NPNP). Pokud tedy nájemce užívá nebytový prostor k jinému účelu (např. má ve smlouvě jako účel nájmu kadeřnictví, poté ale bude provozovat masáže), půjde o porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy. V zájmu pronajímatele bych doporučoval účel užívání dostatečně jasně vymezit, aby bylo provozování jiné než dohodnuté činnosti nesporné a pronajímatel mohl uplatnit výše zmíněný výpovědní důvod. Užívání nebytového

26

prostoru v rozporu se smlouvou v sobě může zahrnovat poměrně široké spektrum porušování smluvních podmínek, neboť si může pronajímatel s nájemcem dohodnout v nájemní smlouvě specifické podmínky užívání nebytového prostoru. V době, kdy dal pronajímatel výpověď z nájmu, musí porušení smlouvy trvat.

U výpovědního důvodu ad b), tedy nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, je tento důvod naplněn, jakmile uplynul jeden měsíc od splatnosti nájemného nebo úhrady za služby. Splatnost nájemného a úhrad za služby je zpravidla upravena ve smlouvě, podpůrně aplikujeme ustanovení § 7 odst. 2 NPNP. K problematice splatnosti nájemného v souvislosti s tímto výpovědním důvodem judikoval též Nejvyšší soud „V souzené věci se účastníci fakticky odchýlili od ujednání smlouvy tak, že žalobkyně jako nájemce pravidelně dlouhodobě platila nájemné za souhlasu žalované teprve po vystavení faktury, bez zřetele na splatnost dle písemně uzavřené nájemní smlouvy. Pokud takto oba účastníci dlouhodobě akceptovali stav zcela odlišný od jejich písemné smlouvy ohledně způsobu a splatnosti nájemného a žalovaná dala následně výpověď žalobkyni z důvodu porušení způsobu a splatnosti nájemného ujednaných účastníky v jejich písemně uzavřené nájemní smlouvě, jedná se u žalované jako pronajímatele o výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Je třeba rovněž zdůraznit, že žalobkyně jako nájemce po vystavení faktur vždy nájemné zaplatila, byť v případě faktury vystavené dne 29. 5. 2002 byla fakturovaná částka zaplacena o několik dní později po splatnosti faktury. Rozhodně se však nejednalo o takové porušení povinnosti placení nájemného, které by za daného stavu mělo být sankciováno výpovědí z nájmu“.22 Pro posouzení zda je nájemce v prodlení je třeba vycházet z úpravy obsažené v občanském zákoníku v ustanovení § 122 OZ, která popisují způsob počítání času. V daném případě není rozhodné zda nájemce nesplnil úhradu byť i jen za jeden měsíc a poté již všechny úhrady platil řádně a včas. Rovněž bude naplněna skutková podstata tohoto výpovědního důvodu, pokud nájemce uhradí jen část nájemného či úhrad za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem.

22


27

Výpověď musí být pronajímatelem podána v době, kdy je nájemce stále v prodlení s plněním své povinnosti. V případě, že by tedy byla pronajímateli připsána na účet částka dlužného nájemného ještě před jeho podáním výpovědi, nebyl by výpovědní důvod definovaný v ustanovení § 9 odst. 2 písm. b) NPNP naplněn. Za povšimnutí stojí komparace s úpravou nájmu bytu, kde je výpovědním důvodem neplacení nájemného a úhrad za služby za dobu tří měsíců (§ 711 odst. 2 písm. b) OZ). Oproti tomu u nebytových prostor, jak jsem zmínil již výše, je tato doba „více než jeden měsíc“. Podle mého mínění se však jedná o dobu přiměřenou, a to vzhledem k tomu, že u nebytových prostor nehovoříme o nájmu, který uspokojuje základní lidskou potřebu bydlení.

V rámci výpovědního důvodu ad c), tj. že nájemce neposkytuje pronajímateli na úhradu nájemného řádně a včas určité služby, které mají být na úhradu nájemného poskytovány na základě smlouvy, lze uvést, že smluvní strany si mohou ve smlouvě sjednat, že nájemné bude poskytováno, byť jen částečně, nikoli v penězích, ale v určitých službách. Těmito službami mohou být jak určité druhy plnění související s nemovitostí, kterou nájemce užívá (např. úklid společných prostor, ostraha nemovitosti, kde se nebytový prostor nachází), tak i druhy plnění na nemovitosti zcela nezávislé (péče o nemocnou osobu). Výpovědní důvod bude v tomto případě naplněn pouze jestliže budou splněny obě podmínky, tj. že služby nejsou poskytovány řádně (částečné plnění, neplnění vůbec apod.) a včas (opožděně). Skutková podstata proto nebude naplněna v případě, že služby budou poskytovány řádně, ale opožděně. V tomto ohledu možno doporučit, aby si smluvní strany ve smlouvě dostatečně určitým způsobem vymezily nejen rozsah a předmět poskytování takových služeb, ale případně i kvalitu (řádnost) plnění. Skutečnost, zda jsou služby poskytovány „řádně“, by totiž pro případný spor měla být objektivně seznatelná. Nelze proto vycházet ze subjektivního pocitu pronajímatele, že úroveň poskytovaných služeb je nedostatečná. Nezbytnou podmínkou výpovědi je skutečnost, že služby nebyly poskytnuty řádně a včas opakovaně, tj. nestačí ojedinělé a výjimečné neposkytnutí služby.

28

V souladu s ustanovením § 9 odst. 2 písm. d) NPNP může pronajímatel vypovědět nájem, jestliže nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek. Nájemce zde odpovídá nejen za své chování, ale i za chování osob, které s ním nebytový prostor užívají (zaměstnanci nájemce, kteří v nebytovém prostoru pracují). Nájemce ovšem nebude odpovídat za chování osob, které do nebytového prostoru sice vstupují, ale jinak ho nepoužívají (zákazníci, návštěvy apod.). Výklad pojmu „hrubé porušování klidu nebo pořádku“, jakožto neurčitého právního pojmu, je v praxi předmětem výkladu v rámci aktu aplikace práva. Z dikce zákona však můžeme vyvodit, že k porušování klidu nebo pořádku musí dojít opakovaně, a že vlastní porušování musí být určité intenzity, tj. musí jít o porušení „hrubé“. K úspěšnému uplatnění tohoto výpovědního důvodu je nutné, aby pronajímatel nájemce písemně upozornil, že došlo k hrubému porušení klidu nebo pořádku. I po tomto písemném upozornění musí být hrubě porušen klid nebo pořádek více než jednou. Při posuzování tohoto výpovědního důvodu bude také nutné mít na zřeteli účel, pro který byl nájem zřízen. Nebude zpravidla možné odvolat se na tento důvod v těch případech, kdy již sama činnost provozovaná v přenechaném nebytovém prostoru způsobuje hluk, což ovšem muselo být jasné účastníkům smlouvy již při jejím uzavírání. Například pokud je nebytový prostor pronajímán pro pilu, nebude možné hluk pily považovat v těchto souvislostech za hrubé porušení klidu.23

Důvodem k výpovědi z nájmu může být skutečnost, že užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit (§ 9 odst. 2 písm. e) NPNP). U tohoto výpovědního důvodu je nezbytné prokázat existenci přímé stavebně technické vazby mezi užíváním bytu a nebytového prostoru. Pouhá skutečnost, že nájemce současně užívá byt a nebytový prostor, nebude zakládat souvislost mezi užíváním bytu a nebytového prostoru. Jedná se zejména o byty, které stavebně souvisejí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce užívá jak byt, tak i nebytový prostor. Povinnost vyklidit byt je vázána především na 23

Liška, P., Lišková, V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 39

29

výpověď z nájmu bytu (ze strany pronajímatele, a sice bez přivolení soudu - § 711 odst. 2 OZ a s přivolením soudu - § 711a odst. 1 OZ), případně na jiný právní důvod.

Pronajímatel může dále vypovědět nájem nebytového prostoru také v případě, že bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru (§ 9 odst. 2 písm. f) NPNP). Podmínkou naplnění této skutkové podstaty je pravomocné rozhodnutí správního orgánu o odstranění stavby a fakt, že stavba ještě nebyla odstraněna, neboť v opačném případě by došlo k zániku smluvního vztahu v důsledku nemožnosti plnění (§ 575 odst. 1 OZ). Samotné odstranění stavby je možné nařídit z moci úřední i na žádost vlastníka stavby. Stavební úřad může nařídit odstranění stavby v souladu s ustanovením § 129 odst. 1 a 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Neodkladné odstranění stavby nařídí stavební úřad podle ustanovení § 135 StZ tehdy, jsou-li ohroženy životy osob nebo zvířat tím, že stavba hrozí zřícením. Co se týče změny stavby, ne každá tato změna bude nutně znamenat důvod k výpovědi nájmu nebytových prostor. Bude se jednat pouze o takové změny, které znemožňují další užívání nebytového prostoru. O změně stavby musí být vydáno rozhodnutí příslušným stavebním úřadem, samotný záměr stavebníka realizovat změny nepostačí.

Podle ustanovení § 9 odst. 2 písm. g) NPNP může pronajímatel vypovědět nájem, jestliže nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. S ohledem na znění ustanovení § 6 odst. 1 NPNP lze prohlásit, že nájemce nesmí přenechat do podnájmu nebytový prostor nebo jeho část, aniž by k tomu měl předchozí písemný souhlas pronajímatele. Samotný souhlas pronajímatele může být udělen jako obecný již v nájemní smlouvě, případně může být udělen samostatně jako obecný souhlas s podnájmem, nebo ke konkrétnímu návrhu podnájemní smlouvy. Před nabytím účinnosti zákona č. 360/2005 Sb., docházelo při uplatňování tohoto výpovědního důvodu k rozporům, neboť nebylo zřejmé, v kterém okamžiku se vyžaduje souhlas pronajímatele s podnájmem. Po zapracování zmíněné novely lze konstatovat, že

30

souhlas má být udělen již před účinností podnájemní smlouvy. Dodatečné schválení nemění nic na absolutní neplatnosti podnájemní smlouvy, neboť absolutně neplatný právní úkon nemůže konvalidovat. V případě, že nájemce přenechá nebytový prostor do podnájmu v rozporu s uděleným souhlasem (např. přenechá nebytový prostor jiné osobě, než která je uvedena v daném souhlasu), pokládáme takovouto podnájemní smlouvu za smlouvu uzavřenou bez souhlasu pronajímatele a bude tedy naplněn výpovědní důvod podle ustanovení § 9 odst. 2 písm. g) NPNP.

Zvláštní výpovědní důvody znamenají situace, kdy jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd (dále jen „ZMK“) nebo o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon o půdě“), (§ 9 odst. 2 písm. h) a i) NPNP). V rámci těchto tzv. restitučních zákonů musela osoba, která měla povinnost určitou věc vydat, uzavřít s oprávněnou osobou dohodu o vydání věci. Tato dohoda je základním předpokladem k výpovědi z nájmu nebytového prostoru. Výpovědní důvod podle ustanovení § 9 odst. 2 písm. h) NPNP lze aplikovat pouze za okolnosti, že nájemní vztah byl založen před vydáním nemovitosti oprávněné osobě ve smyslu ustanovení ZMK. Stejný poznatek platí i pro zákon o půdě.

S účinností novely č. 360/2005 Sb., přibyl nový výpovědní důvod zařazený pod písm. j), který umožňuje pronajímateli dát nájemci výpověď, jestliže nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele (§ 9 odst. 2 písm. j) NPNP). Hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak (§ 5 odst. 4 NPNP). Po uděleném souhlasu bude nezbytné uzavřít písemný dodatek k nájemní smlouvě, neboť údaj o předmětu podnikání je v daném případě obligatorní náležitostí nájemní smlouvy (§ 3

31

NPNP). Každá změna předmětu podnikání však není způsobilá naplnit skutkovou podstatu tohoto výpovědního důvodu. Tato změna totiž musí být způsobilá podstatným způsobem ovlivnit způsob využití pronajatých nebytových prostor (vyšší hlučnost, vyšší nebezpečnost apod.). Rozdíl mezi vlivem předchozího předmětu podnikání a vlivem nového předmětu podnikání na způsob využití pronajatých nebytových prostor musí být určité intenzity a objektivně seznatelný.

U nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď z těchto důvodů (§ 9 odst. 3 písm. a) až c) NPNP): a) nájemce ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal; b) nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání; c) pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1 zákona.

Výpověď z nájmu ad a), tedy jestliže nájemce ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal, může v praxi vyvolávat určité nejasnosti. NPNP totiž výslovně neupravuje o jakou způsobilost se má jednat a nestanoví podmínky, za kterých je nájemce způsobilý k provozování činnosti v pronajatých prostorách. V případě, že je nájem sjednán za účelem podnikání, bude tato způsobilost spojována

nejčastěji

s živnostenským

zákonem,

konkrétně

s živnostenským

oprávněním. Pouze ztráta živnostenského oprávnění, která souvisí s činností provozovanou v pronajatém nebytovém prostoru, může zakládat výpověď z nájmu z důvodu shora uvedeného. Způsobilost je dále spojována s činnostmi, které nemají charakter živnostenského podnikání, i když jsou provozovány za účelem zisku (činnost lékařů, bank apod.). Uvedený závěr potvrzuje (a zároveň zpřesňuje nejasnou dikci zákona) rozsudek Nejvyššího soudu „Ztrátou způsobilosti k provozování činnosti ve smyslu § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zakládající důvod výpovědi nájemce z nájmu nebytových prostor, je třeba rozumět ztrátu způsobilosti k provozování podnikatelské činnosti, vykonávané buď na základě živnostenského oprávnění nebo za podmínek stanovených zvláštními předpisy. Uvedený výpovědní důvod je dán i v případě, došlo-li k pozastavení provozování

32

živnosti podnikatele (nájemce) na jeho žádost (§ 58 odst. 6 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů)“.24 Z hlediska úvah de lege ferenda bych však navrhoval upřesnění tohoto výpovědního důvodu přímo v zákonné úpravě. Důvodem k výpovědi z nájmu nebytového prostoru může být také soudní rozhodnutí v trestní věci ukládající trest zákazu činnosti nebo skutečnost, že v rámci řízení o projednání přestupku byla uložena sankce zákazu činnosti.

Dále může nájemce vypovědět nájem, jestliže nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání (§ 9 odst. 3 písm. b) NPNP). Nezpůsobilost nebytového prostoru k užívání může v tomto případě spočívat buď v nezpůsobilosti

k jakémukoliv

užívání

(povodeň),

nebo

v nezpůsobilosti

ke

smluvenému účelu užívání. Objektivní posouzení nezpůsobilosti provádí zpravidla státní orgán (stavební úřad, hygienik apod.). V případě, že nezpůsobilost zaviní sám nájemce, a to částečně nebo zcela (např. nesplněním povinnosti upozornit pronajímatele na potřebu oprav, které má pronajímatel provést), nemůže tento výpovědní důvod aplikovat.

Podle ustanovení § 9 odst. 3 písm. c) NPNP může nájemce vypovědět nájem, jestliže pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1. Toto ustanovení výslovně odkazuje na povinnosti vymezené v ustanovení § 5 odst. 1 NPNP, přičemž skutková podstata výpovědního důvodu bude naplněna pouze v případě porušování zákonné povinnosti, nikoliv smluvní. Porušování povinností musí být určité intenzity či závažnosti a také by mělo být opakované nebo soustavné. Jednorázové porušení nepostačí.

Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak (§ 10 NPNP). V rámci smluvní volnosti je možné, aby se pronajímatel s nájemcem dohodli na výpovědních důvodech vymezených u skončení nájmu na dobu určitou či na specifických důvodech v zákoně neupravených. 24


33

2. 5. 4 Zánik nájmu smrtí nájemce nebo zánikem právnické osoby, která je nájemcem Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu (§ 14 písm. a) NPNP). Jak vyplývá z dikce zákona, oznámení dědiců o pokračování nájemního vztahu může zabránit zániku nájmu z důvodu smrti nájemce. Pro toto oznámení není předepsaná žádná forma, lze jej tedy učinit i ústně. Jistým problémem může být skutečnost, že ve lhůtě 30 dnů zpravidla dědictví není vypořádáno, a pokud je dědiců více, nemusí být známo, který z nich bude povolán k oprávnění z nájmu nebytového prostoru. Dědicové se přitom nemusí shodnout na skutečnosti, zda v nájemním vztahu pokračovat. Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká rovněž zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem (§ 14 písm. b) NPNP).

2. 5. 5 Odstoupení od smlouvy Možnost odstoupit od smlouvy vyplývá z příslušných ustanovení OZ (§ 679). Jedná se o jednostranný právní úkon, který může učinit jak pronajímatel, tak i nájemce nebytového prostoru. Od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto (§ 48 odst. 1 OZ). Učinit tak lze však jen z vážných důvodů, pro které nelze na pronajímateli nebo nájemci spravedlivě požadovat, aby byli nadále vázáni nájemním poměrem. Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 48 odst. 2 OZ). V praxi si lze představit odstoupení pronajímatele od smlouvy za situace, kdy nájemce užíváním nebytového prostoru zhoršuje jeho technický stav. Jestliže by pronajímateli v daném případě hrozila škoda nebo by k ní již docházelo, lze pronajímateli doporučit (v zájmu zamezení vzniku škody či vyšší škody, než která je již způsobena) uplatnění zákonného důvodu k odstoupení od smlouvy podle § 679 odst. 3 OZ (…,,trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda“). Samozřejmě není vyloučeno uplatnění náhrady škody.

34

3. Podnájem nebytových prostor Podnájmem

můžeme

rozumět

přenechání

nájemcova

užívacího

práva

k nebytovému prostoru (příp. části tohoto práva), které mu vzniklo z titulu nájemní smlouvy, třetí osobě odlišné od pronajímatele a nájemce (podnájemníkovi). Podnájem nebytových prostor upravuje především ustanovení § 6 NPNP, ale též § 5, § 8 nebo § 9 odst. 2 písm. g) NPNP. Základním znakem podnájmu je jeho závislost na nájmu nebytového prostoru (akcesorický vztah), to znamená, že podmínkou sjednání platné podnájemní smlouvy je existence smlouvy nájemní. Z akcesority tohoto vztahu vyplývá, že podnájemní vztah zaniká vždy se zánikem nájmu, a tudíž není možné sjednat podnájem na delší dobu, než je doba nájmu stanovená v nájemní smlouvě. Rovněž je nemožné sjednat podnájemní smlouvu s více právy pro podnájemce, než má nájemce (v souladu se zásadou nikdo nemůže převést na jiného více práv, než má sám). Nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor do podnájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Jak bylo řečeno již výše, samotný souhlas může být udělen již v nájemní smlouvě, aniž by bylo výslovně určeno, kdo bude podnájemcem. V případě absence předcházejícího písemného souhlasu pronajímatele bude daná podnájemní smlouva hodnocena jako absolutně neplatná, a navíc bude naplněn výpovědní důvod podle ustanovení § 9 odst. 2 písm. g) NPNP, podle kterého může pronajímatel nájemci vypovědět nájem. Stejně tak bude absolutně neplatná podnájemní smlouva v případě pouhého ústního souhlasu pronajímatele. Podnájem musí být sjednán pouze na dobu určitou, jak vyplývá z dikce ustanovení § 6 odst. 1 NPNP. Co se týče výpovědních důvodů, doporučoval bych smluvním stranám, aby si je ve smlouvě výslovně upravily, neboť podnájemní vztah lze ukončit bez udání důvodu (NPNP výpovědní důvody u podnájmu neupravuje). Práva a povinnosti vyplývající z § 5 se vztahují i na toho, komu byl nebytový prostor přenechán do podnájmu (§ 6 odst. 2 NPNP).

35

4. Vlastnictví nebytových prostor

4. 1 Právní úprava vlastnictví nebytových prostor Jak vyplývá z ustanovení § 125 odst. 1 OZ, vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám upravuje zvláštní zákon. Tímto zákonem přijatým dne 24. března 1994 je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů – dále jen „ZOVB“). Tento předpis byl nezbytný především pro dokončení převodu družstevních bytů a pro tzv. privatizaci bytového fondu v komunálním vlastnictví; jeho souběžným výsledkem bylo vytvoření možnosti nabývat do vlastnictví i nebytové prostory.25 Tento zákon se vztahuje na byty družstevní, nedružstevní i na nebytové prostory. ZOVB ve svém § 1 určuje předmět a rozsah právní úpravy. Zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Spoluvlastník budovy je zároveň podílovým spoluvlastníkem nebo osobou mající jiné právo k pozemku (§ 30 ZOVB). Koncepčně se zde vychází z dualistické koncepce preferující celistvost vlastnictví a spoluvlastnictví, spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku je však toliko akcesorické (= přídatné) k vlastnictví jednotky, jež je zde určující a hlavní.26 Byt nebo nebytový prostor přitom nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, proto s nimi nelze nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí (např. ji zničit). Přesto mohou být byty a nebytové prostory samostatnými předměty občanskoprávních vztahů (§ 118 odst. 2 OZ). Zákon dále upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. ZOVB se však aplikuje 25

Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory – vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007, s. 1 26 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, s. 13

36

pouze v případě, jsou-li v budově alespoň dvě jednotky, tedy alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden nebytový prostor (§ 1 odst. 4 ZOVB). Ke stěžejním pojmům ZOVB patří pojem jednotka, kterou zákon rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu. Jednotka je relativně samostatným celkem, který musí splňovat určité stavebně technické předpoklady. Právní režim jednotek se v zásadě řídí ustanoveními OZ a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Budovou je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně

dvěma

prostorově

uzavřenými

samostatnými

užitkovými

prostory,

s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Nebytovým prostorem pro účely tohoto zákona rozumíme místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Tato definice je tedy v zásadě shodná s vymezením nebytového prostoru podle NPNP. Pokud ZOVB nestanoví jinak, upravuje práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek občanský zákoník (§ 3 odst. 1 ZOVB). Ustanovení OZ se ovšem nepoužijí v případě podílového spoluvlastnictví, vyjma podílového spoluvlastnictví k jednotce.

4. 2. Vznik vlastnictví nebytových prostor Při vzniku vlastnictví nebytových prostor lze rozlišovat originární (původní) a derivativní (odvozený) způsob vzniku vlastnictví. U originárního způsobu vzniku vlastnictví dosud vlastnické právo k danému předmětu vlastnictví neexistovalo, naopak u derivativního způsobu vzniku vlastnictví nový vlastník odvozeně nabývá své vlastnické právo od původního vlastníka. Klasickým originárním způsobem je pouze výstavba domu s jednotkami, mezi nimiž jsou nebytové prostory. Všechny ostatní

37

způsoby jsou derivativním způsobem vzniku vlastnictví, které vzniká odvozeně přeměnou z vlastnictví budovy. Podle § 5 ZOVB vzniká vlastnictví jednotky, jež je spojeno se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu:

vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí výstavbou jednotky na základě smlouvy o výstavbě dohodou spoluvlastníků budovy rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy dohodou o vypořádání společného jmění manželů či rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů

4. 2. 1 Vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí Základním smyslem tohoto institutu je umožnit rozdělení budovy na jednotlivé byty a nebytové prostory, vymezit jednotlivé jednotky, stanovit velikost jednotlivých spoluvlastnických podílů a také určit pravidla správy domu. Vlastník budovy tímto prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených v ZOVB a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Jedná se o jednostranný právní úkon adresovaný příslušnému katastrálnímu úřadu. Tento úkon je v souladu s ustanovením § 4 odst. 1 ZOVB nutno učinit v písemné formě pod sankcí absolutní neplatnosti. Prohlášení vlastníka budovy je též jednou z podmínek návrhu na provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu jednotek. Povinnou přílohou je však pouze při návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí u první převáděné jednotky v domě. Vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu nemůže vzniknout samotným prohlášením vlastníka, aniž by se převádělo vlastnictví k jednotce. Nedochází tedy ke změně formy vlastnictví, nýbrž pouze k určení, které vymezené části budovy budou jednotkami a které se stanou společnými částmi domu. Z rozsudku Městského soudu v Praze vyplývá, že nakládat s bytem nebo nebytovým prostorem lze jen po vkladu prohlášení „Jednotky,

38

tj. byty či nebytové prostory jako vymezené části domu, mohou být předmětem právních úkonů pouze tehdy, jestliže byly vymezeny v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. Jinak jde jen o nedílnou součást domu, která sdílí osud domu a nemůže být samostatným předmětem převodu. K tomu, aby jednotka vznikla a mohla být převáděna do vlastnictví, je nutné, aby již dříve nebo nejpozději současně s návrhem na vklad smlouvy o převodu jednotky bylo KÚ předloženo ke vkladu také prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ve smyslu § 5 ZOVB.“ 27 Prohlášení může provést jak výlučný vlastník budovy (fyzická i právnická osoba), tak i spoluvlastníci budovy. V případě podílového spoluvlastnictví je možné použít ustanovení § 139 odst. 2 OZ, na jehož základě by měli prohlášení učinit spoluvlastníci disponující většinou počítanou podle velikosti podílů na budově. S ohledem na okolnost, že by šlo o důležitou změnu společné věci, by mohli přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud (§ 139 odst. 3 OZ). V případě, že je budova vlastněna v režimu společného jmění manželů, by měli prohlášení provést oba manželé, neboť prohlášení vlastníka budovy nelze považovat za obvyklou správu majetku ve smyslu ustanovení § 145 odst. 2 OZ. Absence souhlasu druhého manžela by poskytovala možnost dovolat se relativní neplatnosti takového právního úkonu. Vkladem prohlášení a převodem první jednotky se manželé stanou bezpodílovými spoluvlastníky jednotlivých jednotek a společných částí domu. Prohlášení vlastníka budovy, jakožto právní úkon musí splňovat obecné náležitosti právních úkonů. Z hlediska náležitostí subjektu je nutná jeho způsobilost k právům a povinnostem a také způsobilost k právním úkonům. Prohlášení může provést jen osoba s plnou způsobilostí k právním úkonům, nemůže tak tedy učinit nezletilec ani osoba s omezenou způsobilostí k právním úkonům na základě rozhodnutí soudu. Za tyto osoby by mohl prohlášení učinit jejich zástupce, který ale bude potřebovat k prohlášení vlastníka budovy souhlas soudu, jelikož se nejedná o běžnou správu majetku (§ 28 OZ). Obsahové náležitosti vyplývají z obecných požadavků i ze speciálních požadavků vymezených v § 4 odst. 2 ZOVB. Obecným požadavkem na prohlášení vlastníka je přesné označení vlastníka budovy (prohlašovatele). U fyzických osob to bude jméno a příjmení, adresa trvalého pobytu a rodné číslo, u právnických osob je to název, adresa

27

Rozsudek Městského soudu v Praze, sp. zn. 33 Ca 44/98-10

39

sídla a IČ. V případě podílových spoluvlastníků bude v prohlášení uveden i jejich spoluvlastnický podíl. Speciální obsahové náležitosti prohlášení vyplývají z ustanovení § 4 odst. 2 písm. a) až h) ZOVB. Prohlášení musí obsahovat mj. stanovení spoluvlastnických podílů budoucích vlastníků jednotek na společných částech budovy. Tento významný údaj se zapisuje do katastru nemovitostí a vytváří zásadní důsledky, a to i pro správu domu. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek (§ 8 odst. 2 ZOVB). Výši spoluvlastnického podílu tedy vlastník budovy vypočte jednoduchým úkonem, součet podlahových ploch všech jednotek vydělí podlahovou plochou každé jednotky. Podíl může být stanoven procentem nebo zlomkem. Z hlediska evidence v katastru nemovitostí (podle čl. 1 bodu 2.2.2 Pokynů ČÚZK č. 24) se však tento spoluvlastnický podíl zapisuje do katastru nemovitostí ve tvaru zlomku, který vyjadřuje poměr velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Nutno dodat, že podíl na společných částech domu nelze zaokrouhlovat, důsledkem takového postupu by byla neplatnost prohlášení vlastníka budovy a zamítnutí návrhu prohlášení na vklad do katastru nemovitostí. K otázce absence stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech budovy u nebytové jednotky se vyjádřil Městský soud v Praze „Prohlášení nelze považovat za určité, pokud z něj nelze zjistit, jakým poměrem se vlastník nebytové jednotky podílí na společných částech budovy; nedostatek tohoto vymezení by se zcela konkrétně projevil při převodu nebytové jednotky, neboť by nebylo stanoveno, jaký podíl na společných částech domu má přejít na nového nabyvatele.“28 V souladu s § 4 odst. 3 ZOVB se k prohlášení přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Vydání samotného prohlášení je v zásadě právem vlastníka budovy, v některých případech může ale dojít ke vzniku povinnosti vlastníka budovy prohlášení vydat. „Obecně nelze vlastníku budovy uložit povinnost učinit prohlášení vlastníka budovy, a 28

Rozsudek Městského soudu v Praze, sp. zn. 33 Ca 52/96

40

to ani rozhodnutím soudu. Má-li však bytové družstvo podle § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu, vyplývá z této jeho povinnosti, že je povinno provést i všechny úkony, které musí převodu předcházet, tedy i učinit písemné prohlášení vlastníka budovy podle § 5 (nyní § 4) zákona č. 72/1994 Sb.“29

4. 2. 2 Výstavba domu Dalším významným způsobem vzniku vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu je výstavba domu na základě smlouvy o výstavbě. V praxi se smlouva o výstavbě příliš nevyužívá a tento stav se od přijetí zák. č. 72/1994 Sb. příliš nezměnil. Zejména velké developerské společnosti postupují pro ně nepoměrně jednodušší metodou, totiž nejprve postaví budovu, v ní vymezí prohlášením jednotky, které poté prodají předem smluvně zajištěným zájemcům, se kterými již v průběhu výstavby uzavírají rezervační (innominátní) smlouvu a smlouvu o budoucí kupní smlouvě.30 ZOVB ve svém § 17 odst. 1 vyžaduje, aby si stavebníci vymezili vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami písemnou smlouvou, tzv. smlouvou o výstavbě. Smlouva o výstavbě je obligatorní přílohou žádosti o vydání stavebního povolení i obligatorní přílohou návrhu na vklad rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí. Vklad smlouvy o výstavbě se provádí jen tehdy, jestliže součástí smlouvy o výstavbě bude převod spoluvlastnických podílů k pozemku (§ 17 odst. 2 ZOVB). Dům je od okamžiku jeho konstituování jako samostatné věci v právním smyslu (tj. dosažením takového stupně rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží - § 27 písm. l) zák. č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů) do stadia, kdy vzniká vlastnictví rozestavěné jednotky (tj. dosažení takového stupně rozestavěnosti, že je již dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí - § 2 písm. e) ZOVB), v podílovém spoluvlastnictví s podíly určenými výší budoucích podílů na společných částech domu (§ 18 odst. 8). Dosažením uvedeného stupně rozestavěnosti (stručně řečeno: hrubé stavby domu) se podílové spoluvlastnictví ex lege transformuje na vlastnictví jednotek se spoluvlastnictvím

29 30

Rozsudek Vrchního soudu v Praze, sp. zn. 11 Cmo 472/99-156 Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, s. 141

41

společných částí domu, tj. na vlastnictví bytové.31 Vlastnické právo k jednotkám se zapisuje do katastru nemovitostí po kolaudaci, přičemž se jako vlastník zapisuje stavebník uvedený ve smlouvě o výstavbě. Mezi podstatné náležitosti smlouvy o výstavbě řadíme náležitosti, které výslovně upravuje § 18 odst. 1 písm. a) – g) ZOVB. Tyto náležitosti charakterizují budovu, pozemek, na kterém bude stavba prováděna, jednotky i vzájemné vztahy mezi stavebníky (určení způsobu správy domu a pozemku, včetně rozhodování a zastoupení stavebníků, ale také způsob financování stavebních nákladů). Ke smlouvě je nezbytné přiložit půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Pro případný převod práv a povinností stavebníka na jiný subjekt lze doporučit, aby ve smlouvě o výstavbě byly uvedeny podmínky pro tento převod na třetí osobu. V praxi se totiž může stát, že některý ze stavebníků bude chtít prodat svůj podíl jinému subjektu. Není-li dohodnuto ve smlouvě jinak, je nezbytné, aby kupující (nový stavebník) uzavřel smlouvu se všemi dosavadními smluvními stranami (se všemi stavebníky). Ustanovení o smlouvě o výstavbě domu lze použít i na výstavbu jednotek formou střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo na stavební úpravy, jimiž vzniknou nové jednotky nebo jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu. Pro tento případ ZOVB určuje okruh účastníků této smlouvy o výstavbě (§ 17 odst. 4 ZOVB) a také stanovuje další podstatnou obsahovou náležitost smlouvy, a to vymezení jednotek (§ 17 odst. 5 ZOVB). Vystavěný dům, který je pravomocně zkolaudován, se na návrh vlastníků jednotek zapíše do katastru nemovitostí formou záznamu. Tento záznam má deklaratorní účinky, protože vlastnické právo stavebníků k domu vzniklo již výstavbou. Přílohou ohlášení bude geometrický plán, doklad o přidělení popisného nebo evidenčního čísla a kolaudační rozhodnutí. Jednotliví vlastníci jsou zapsáni do katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě.

31

Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory – vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007, s. 30-31

42

4. 2. 3 Vypořádání spoluvlastnictví a společného jmění manželů Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. U podílového spoluvlastnictví se navazuje na postup spoluvlastníků podle § 141 OZ a postup soudu podle § 142 odst. 1 OZ. Při vypořádání podílového spoluvlastnictví je nutné držet se předepsaného postupu. Vznik vlastnictví jednotky totiž předpokládá splnění podmínky, podle níž se výše spoluvlastnických podílů budovy rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2 ZOVB. Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (i rozsudek soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví) by měly obsahovat následující:

a) zrušení dosavadního podílového spoluvlastnictví, b) prohlášení o vymezení jednotek (§ 5 odst. 3 ZOVB), c) vypořádání podílového spoluvlastnictví tak, že výše podílů na budově bude odpovídat výši budoucích podílů na společných částech domu, d) zrušení podílového spoluvlastnictví vzniklého podle písm. c), e) vypořádání podílového spoluvlastnictví vzniklého podle písm. c) tak, že každý z bývalých podílových spoluvlastníků bude vlastníkem jednotky a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

V případě uzavření dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vznikne vlastnictví jednotky vkladem do katastru nemovitostí, pokud bude o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodovat soud, vznikne vlastnictví jednotky dnem právní moci rozsudku. Pozdější záznam do katastru nemovitostí bude mít tedy jen deklaratorní účinek. Dohoda (i rozsudek soudu) o vypořádání společného jmění manželů by měly obsahovat následující:

a) prohlášení o vymezení jednotek (§ 5 odst. 3 ZOVB), b) vypořádání společného jmění manželů tak, že každý z nich bude

43

vlastníkem některé (některých) jednotek a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu.

V případě uzavření dohody o vypořádání společného jmění manželů vznikne vlastnictví jednotky vkladem do katastru nemovitostí, pokud bude o vypořádání společného jmění manželů rozhodovat soud, vznikne vlastnictví jednotky dnem právní moci rozsudku. U obou způsobů vzniku vlastnictví musí být rovněž splněna podmínka uvedená v ustanovení § 5 odst. 5 ZOVB, podle níž nesmí být v budově žádný byt, jehož nájemcem je fyzická osoba. „Vznik vlastnictví jednotky jako součásti domu vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. na základě rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není podmíněn shodnou vůlí podílových spoluvlastníků. Předchozí prohlášení spoluvlastníků podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. proto není podmínkou takového rozhodnutí soudu.“ 32

4. 2. 4 Převod vlastnického práva Při převodu vlastnického práva k nebytovému prostoru odvozuje nabyvatel své právní postavení od právního předchůdce, mluvíme tedy o tzv. odvozeném (derivativním) nabytí vlastnického práva. Tento převod je spojen s právním úkonem dosavadního vlastníka, k nabytí vlastnického práva tedy dochází na základě projevu vůle, tj. na základě smlouvy. Nejčastěji půjde o smlouvu kupní, darovací či směnnou. Na převody vlastnického práva k jednotce se budou aplikovat především ustanovení občanského zákoníku, které doplňují specifická ustanovení ZOVB, zvláště ustanovení § 20 ZOVB (ale i § 8 odst. 1 věta druhá a § 30 odst. 1 ZOVB). Dochází zde rovněž k uplatnění právního principu „nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám.“ To znamená, že vlastnické právo se nabývá v takovém rozsahu, v jakém náleželo původnímu vlastníkovi, a že vlastnické právo lze nabýt pouze od vlastníka.

32


44

Každá smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí mít kromě obecných náležitostí náležitosti obsažené v § 6 odst. 1 ZOVB. Avšak v případě, že v době od poslední dispozice nedošlo k podstatné změně v charakteru jednotky, nemusí být ve smlouvě uveden popis nebytového prostoru a jeho vybavení, určení společných částí domu, označení pozemku, vymezení práv a závazků týkajících se domu a pozemku, rovněž nemusí být ke smlouvě přiložen půdorys všech podlaží. Výše uvedené náležitosti musí být obsaženy ve smlouvě vždy, jde-li o první převod jednotky do vlastnictví (§ 6 odst. 3 ZOVB).

4. 2. 5 Přechod vlastnického práva K přechodu vlastnického práva k nebytovému prostoru dochází zpravidla v důsledku právních skutečností. S přechodem vlastnického práva spojujeme zejména případy dědění, rozhodnutí o vyvlastnění, přechod práv na základě zákona nebo v důsledku rozhodnutí soudu (např. rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví). Nejobvyklejším přechodem vlastnického práva k nebytovému prostoru je nepochybně dědění, a sice dědění ze zákona i dědění ze závěti. Vlastnické právo k jednotce přechází na dědice okamžikem smrti zůstavitele (§ 460 OZ), přičemž nemá-li dědic o dědictví zájem, může dědictví odmítnout. Odmítnutí se musí stát ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením jemu zaslaným (§ 463 odst. 1 věta druhá OZ). Důsledky převodů a přechodů vlastnického práva upravuje ustanovení § 20 ZOVB. Hned ve svém odstavci 1 vyjadřuje akcesorickou vazbu vlastnického práva k jednotce a podílového spoluvlastnictví společných částí domu (jakož i dalších práv a povinností spojených s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu). Důsledkem převodu nebo přechodu vlastnického práva k jednotce je tedy přechod podílového spoluvlastnictví společných částí domu. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku (§ 20 odst. 2 ZOVB). Právní osud spoluvlastnického podílu na pozemku tedy

45

následuje právní osud jednotky. Rovněž přechází i zajišťovací prostředky, které váznou na nebytovém prostoru, společných částech domu a na pozemku, dokladem toho budiž ustanovení § 164 odst. 1 OZ věta první, podle kterého působí zástavní právo vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené věci, souboru věcí a bytu nebo nebytovému prostoru ve vlastnictví podle zvláštního zákona, nestanoví-li zákon jinak. Důsledkem převodu vlastnictví jednotky z dosavadního vlastníka budovy na nabyvatele jednotek je přechod práv a závazků vlastníka budovy týkajících se společných částí domu a pozemku, zejména zástavního práva a věcného břemena, nabytím vlastnictví k těmto jednotkám (§ 20 odst. 3 ZOVB). Podle ustanovení § 20 odst. 4 ZOVB je vlastník jednotky povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky. Tato oznamovací povinnost má zaručit přehled o členech společenství vlastníků jednotek, neboť převod či přechod vlastnického práva k jednotce znamená zánik členství původního vlastníka ve společenství vlastníků a vznik členství nového vlastníka. Ten se nabytím vlastnictví k jednotce automaticky ex lege stává členem společenství vlastníků jednotek se všemi právy s tímto členstvím spojenými.

4. 3 Práva a povinnosti vlastníka nebytového prostoru Z vlastnictví nebytového prostoru vyplývají vlastníkovi určitá práva a povinnosti, která můžeme rozdělit na obecná (tj. taková, která plynou z obecného obsahu vlastnického práva) a zvláštní (která odpovídají zvláštní povaze vlastnictví nebytového prostoru). V popředí práv a povinností vlastníka nebytového prostoru je bezesporu vlastnické právo k nebytovému prostoru, nelze rovněž opomenout k němu akcesorická práva ke společným částem domu a práva k pozemku. Vlastnické právo k nebytovému prostoru je právem absolutním, tj. působí vůči všem třetím osobám (působí erga omnes). Výkon vlastnického práva však nemůže být neomezený. Zejména je třeba dodržovat zákaz zneužití vlastnického práva k nebytovému prostoru na újmu práv druhých nebo zákaz jeho rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Výkon vlastnického práva k jednotce nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem (čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod). Citovat lze též obecné omezení formulované v ustanovení § 3 odst. 1 OZ,

46

podle kterého nesmí výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Nebytový prostor lze ve veřejném zájmu vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu (§ 128 odst. 2 OZ). Ministerstvo financí mělo v souladu s § 36 ZOVB upravit vyhláškou způsob stanovení výše náhrady při vyvlastnění jednotky, ta však nebyla vydána. S účinností od 1. 1. 2007 lze aplikovat zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění). Další omezení vlastnického práva k nebytovému prostoru vyplývá z úpravy tzv. sousedských práv (§ 127 odst. 1 OZ). Vlastník nebytového prostoru se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, atd. Obsah vlastnického práva k nebytovému prostoru vyplývá z obecného ustanovení § 123 OZ, podle kterého je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Navíc je nutné přihlédnout ke zvláštní povaze nebytového prostoru jako součásti domu, která uvedená práva modifikuje. Jednotlivá práva vlastníka nebytového prostoru lze rozdělit na: právo držby, právo užívání a požívání, právo disponovat s nebytovým prostorem (dispoziční oprávnění), právo a povinnost účasti na správě. Smysl práva držby, neboli práva vlastníka nebytový prostor držet (ius possidendi), spočívá v možnosti mít nebytový prostor ve své faktické moci jako svou vlastní věc. Jelikož oprávněný držitel má stejná práva jako vlastník, bude právo držby svědčit i jemu za podmínek stanovených v § 130 OZ. Vlastník nebytového prostoru má v souvislosti s tímto právem k dispozici významné prostředky ochrany vlastnického práva, které lze

47

využít proti komukoliv, kdo do něj neoprávněně zasahuje. Jedná se zejména o vlastnické žaloby. Žalobu na vyklizení použije vlastník vůči tomu, kdo bez právního důvodu užívá nebytový prostor, který náleží vlastníkovi. Tato tzv. reivindikační žaloba bude úspěšná v případě splnění těchto podmínek:

nebytový prostor se nenachází ve faktické moci vlastníka, nýbrž v moci jiné osoby, která ho odmítá vyklidit, aktivně legitimován je vlastník nebytového prostoru, pasivně legitimován je ten, kdo ho neoprávněně užívá, nebytový prostor musí být dostatečně individualizován, užívání nebytového prostoru žalovaným je neoprávněné. Žaloba na vyklizení nebytového prostoru najde své uplatnění po skončení nájmu, když nájemce včas nevyklidí nebytový prostor a neoprávněně ho tedy užívá. Jedná-li se o nájem uzavřený na dobu určitou, je nezbytné podat tuto žalobu do 30 dnů ode dne, kdy nájem skončil, jinak se nájem obnovuje ex lege (§ 676 odst. 2 OZ). Druhou žalobou je žaloba zápůrčí (negatorní), kterou se vlastník brání vůči tomu, kdo jiným způsobem než užíváním nebytového prostoru zasahuje do jeho vlastnického práva. Žalobce se může v daném případě domáhat, aby se žalovaný zdržel neoprávněného jednání, případně aby obnovil původní stav. Tato žaloba nachází uplatnění především v rámci tzv. sousedských vztahů. Právo užívat nebytový prostor (právo užívání a požívání) nemusí vlastník vykonávat osobně, může být přenecháno jiným osobám (nájemcům, vypůjčitelům). Právo přenechat užívání nebytového prostoru jiné osobě vyplývá z ustanovení § 13 odst. 5 ZOVB, které odkazuje na zvláštní předpisy (tj. NPNP). Právo nebytový prostor požívat, tj. přivlastňovat si jeho plody a užitky, je vzhledem ke specifické povaze nebytového prostoru málo praktické. Za plody je však možno považovat nájemné. V případě podílového spoluvlastnictví k nebytovému prostoru náleží právo užívání všem spoluvlastníkům, přičemž výše podílu bude vyjadřovat míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví nebytového prostoru. O hospodaření (např. o způsobu užívání) s nebytovým prostorem

48

rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud (§ 139 odst. 2 OZ). V souladu s ustanovením § 145 odst. 1 OZ budou nebytový prostor, který tvoří společné jmění manželů, užívat a udržovat oba manželé společně. S užívacím právem vlastníka či třetí osoby souvisí též povinnost odstranit závady a poškození, které mohou v důsledku užívání jednotky vzniknout (§ 13 odst. 2 ZOVB). Podle tohoto ustanovení je vlastník jednotky povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. V konkrétním případě je tedy nerozhodné, zda škodu způsobil sám vlastník jednotky nebo jiné osoby, které užívají vlastníkův nebytový prostor např. na základě nájemní smlouvy. V důsledku nesplnění této vlastníkovi povinnosti vzniká ostatním vlastníkům jednotek pohledávka, kterou lze při výkonu rozhodnutí uspokojit přednostním způsobem (§ 16 odst. 1 ZOVB). Navíc, je-li o povinnosti vlastníka pravomocně rozhodnuto, vznikne ve prospěch ostatních vlastníků jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a k movitým věcem (obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného podle § 672 OZ). Toto zástavní právo vzniká ex lege v důsledku právní moci přisouzené pohledávky. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, je nepochybné, že právo užívání se vztahuje také na tento pozemek. Oprávnění disponovat s nebytovým prostorem (dispoziční oprávnění) lze rozdělit na faktické a právní dispozice. Faktickými dispozicemi se mění podstata nebytového prostoru (změna jeho vlastností nebo rozsahu apod.), právními dispozicemi se rozhoduje o právním osudu jednotky. S přihlédnutím k ustanovení § 13 odst. 3 ZOVB lze uvést tyto druhy faktických dispozic:

úpravy, jimiž by se ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek, úpravy, jimiž se mění vzhled domu,

49

úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, úpravy vyžadující stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu. Povinnost vlastníka nebytového prostoru neprovádět takové úpravy, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek, vyplývá z obecného omezení vlastnického práva § 127 OZ. Vzhledem k tomu, že tato povinnost v sobě obsahuje i pouhé ohrožení výkonu vlastnického práva, pokládám tuto úpravu za poměrně tvrdé omezení dispozičních oprávnění vlastníka nebytového prostoru. Předpokladem pro možnost provést úpravy, jimiž se mění vzhled domu, je souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Příkladem takové úpravy může být např. stavební úprava nebytového prostoru umístěného v půdních prostorách domu. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZOVB). Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, vyžadují uzavření smlouvy o výstavbě se všemi ostatními vlastníky jednotek v domě. Tyto případy lze demonstrovat obecně změnou půdorysu jednotek – přestavby příček, rozšiřování plochy jednotky na úkor chodby apod. Vlastníkovi jednotky se rovněž ukládá povinnost, jejímž účelem je umožnit zabezpečení řádné správy domu. Z tohoto důvodu je vlastník povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku. Zároveň je vlastník povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot (§ 13 odst. 4 ZOVB). V případě, že vlastník svou povinnost umožnit vstup do jednotky nesplní a vznikla-li by v příčinné souvislosti s tím škoda, odpovídal by za ni podle obecných ustanovení o odpovědnosti za škodu (§ 420 OZ). Ze specifické povahy nebytového prostoru vyplývá nemožnost jej zničit (ius abutendi), neboť takovým jednáním by vlastník zasahoval do vlastnických práv ostatních vlastníků jednotek.

50

Právní dispozice s nebytovým prostorem lze demonstrovat právem převést vlastnictví k jednotce na jinou osobu, právem disponovat s nebytovým prostorem pro případ smrti, právem přenechat nebytový prostor do užívání jinému či právem zatížit nebytový prostor např. zřízením zástavního práva nebo věcného břemene. Při samotné realizaci právních dispozic aplikujeme příslušná ustanovení OZ (§ 588 n. – kupní smlouva, § 476 n. – pořízení závěti aj.). Nutno upozornit, že v souladu s ustanovením § 30 odst. 3 ZOVB nemůže být předmětem zástavního práva samostatně spoluvlastnický podíl na společných částech domu, ani spoluvlastnický podíl na pozemku. Nemožnost samostatného použití těchto podílů jako zajišťovacích prostředků vyplývá z jejich akcesority k jednotce. Zástavou se tedy tyto podíly mohou stát jen společně s jednotkou. Vlastník jednotky má právo podílet se na správě domu v rozsahu odpovídajícím velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Tento podíl vlastníka nebytového prostoru na správě domu je jeho právem a zároveň povinností. Dispozitivnost ustanovení § 13 odst. 1 ZOVB umožňuje, aby se jednotliví vlastníci podíleli na správě domu i jinak. Vlastníci tedy můžou uzavřít dohodu, na jejímž základě tyto podíly změní. Správou chápeme v souladu s ustanovením § 9 odst. 1 vlastní správu společných částí domu, provoz a opravy, úhradu nákladů a jejich hrazení. Vlastní výkon správy však provádí společenství vlastníků jednotek. Správa domu logicky přináší také určité výdaje. Ty můžeme dělit na výdaje spojené se správou jednotky (ty si hradí každý vlastník sám) a výdaje spojené se správou společných částí domu a pozemku, které hradí všichni vlastníci kolektivně. Těmito náklady jsou například náklady na odvoz komunálního odpadu, provoz výtahu, opravy střechy, opravy rozvodů apod. Výši příspěvků je možno určit dohodou vlastníků jednotek nebo poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Dohoda o výši příspěvků musí vždy zahrnovat všechny vlastníky jednotek a jejich výše příspěvků. Tato dohoda však může být formulována i tak, že určitá část vlastníků jednotek bude přispívat ve výši určené dohodou a další část vlastníků bude přispívat podle výše svých spoluvlastnických podílů. Výši příspěvků je možno stanovit pevnou částkou nebo lze také stanovit pouze způsob, jakým se tato výše určuje. Vlastníci jednotek přispívají na náklady spojené se správou domu a pozemku formou záloh, přičemž výši těchto záloh si určí usnesením shromáždění vlastníků jednotek

51

dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Souhlasu všech vlastníků v domě bude potřeba v případě, jde-li o dům pouze se třemi vlastníky jednotek. Jelikož jsou zálohy vyúčtovatelné, bude vhodné realizovat dané vyúčtování po skončení příslušného období. Součástí vyúčtování by mělo být i rozhodnutí spoluvlastníků o použití možného přeplatku či rozhodnutí o lhůtě poskytnutí doplatku. Problematice nehrazení záloh se věnuje ustanovení § 15 odst. 3 ZOVB, které upravuje vznik zástavního práva k jednotce povinného vlastníka, a to k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinnosti hradit náklady správy domu. Toto ustanovení upravuje zvláštní mechanizmus, jehož smyslem je ochrana „poctivých“ vlastníků před neplatiči. Jestliže tedy některý z vlastníků nehradí zálohy, mohou se ostatní vlastníci domáhat splnění jeho povinnosti u soudu žalobou na plnění podle § 80 písm. b) OSŘ. Vyhoví-li soud této žalobě, vzniká ex lege dnem právní moci takovéhoto rozsudku zástavní právo k jednotce dlužníka. Vznik zástavního práva se zapíše do katastru nemovitostí (záznamem) na základě návrhu oprávněných vlastníků jednotek doloženého rozsudkem soudu. Problémy však vznikají v souvislosti s otázkou, kdo je vlastně zástavním věřitelem. Vyjdeme-li z doslovného výkladu ustanovení § 15 odst. 3 ZOVB, pak zástavním věřitelem jsou všichni ostatní vlastníci jednotek. Z toho mohou v praxi snadno vznikat různé obtíže. Lze si totiž docela dobře představit situaci, kdy např. v domě se 100 jednotkami a 100 vlastníky budou 3 dlužníci, přičemž všichni budou žalováni a k jednotkám ve vlastnictví všech vznikne zástavní právo, takže dlužník č. 1 bude sice zástavním dlužníkem, avšak zároveň jedním ze zástavních věřitelů ostatních dlužníků č. 2 a 3 a ti zase zástavními věřiteli jeho atd. atp. Je zjevné, že takový výklad je teoreticky a zejména prakticky neudržitelný.33 Vzhledem k těmto problémům v praxi pokládám v souladu s názory mnohých odborníků za legitimní osobu k vymáhání dluhu (a tedy za zástavního věřitele) společenství vlastníků jednotek. Uvedený názor odpovídá ustanovení § 9a odst. 3 ZOVB, podle kterého je společenství oprávněno vlastním 33

Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, s. 227

52

jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona. Jelikož výši záloh určuje svým usnesením shromáždění vlastníků jednotek, je splněna podmínka, že povinnost je uložena vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství. Odlišná je situace pokud společenství nevzniklo, pak jsou zástavními věřiteli všichni ostatní vlastníci jednotek, kteří budou mít postavení solidárních věřitelů. Pokud povinný vlastník nesplní to, co mu ukládá rozsudek ve lhůtě stanovené soudem, můžou se zástavní věřitelé domáhat uspokojení pohledávky prodejem zástavy. Exekučním titulem zde bude rozsudek, kterým soud uložil vlastníkovi jednotky uhradit jeho dluh. Zasahuje-li vlastník jednotky do práva ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jeho výkon, a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky (§ 14 ZOVB). Jelikož se jedná bezesporu o značnou sankci (jde o nucené odnětí vlastnictví), jsou tímto ustanovením určeny podmínky, které je nutno splnit současně. První podmínkou je, že vlastník jednotky svým jednáním výkon práv ostatních vlastníků buď zcela znemožňuje, nebo jejich výkon podstatně omezuje. Za nejčastější formu zásahu do práv ostatních vlastníků je možno považovat neplnění povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Další podmínkou je existence pravomocného soudního rozhodnutí, které již vlastníkovi jednotky uložilo plnění určitých povinností a skutečnost, že vlastník toto rozhodnutí nerespektuje, tj. že neplní tyto soudem uložené povinnosti. Konečně poslední podmínkou k tomu, aby mohl soud nařídit prodej jednotky povinného vlastníka je podání návrhu na rozhodnutí o nařízení prodeje jednotky. Aktivní legitimaci k podání takového návrhu má přitom jak společenství, tak i každý z ostatních vlastníků jednotek.

53

4. 4 Převody jednotek bytových družstev Ustanovení § 23 až 28 ZOVB, která pojednávají o převodu jednotek v budovách bytových družstev, se aplikují nejen na domy ve vlastnictví bytového družstva, ale i na domy, které jsou v podílovém spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka. Byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva (dále jen „družstvo“), jehož nájemcem je fyzická osoba – člen družstva, lze převést jen tomuto členu družstva. Uvedená podmínka platí i pro byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva v domech (§ 23 odst. 1 ZOVB). Dané ustanovení znemožňuje převést družstevní byt do vlastnictví jiné osobě než je nájemce (člen družstva) tohoto bytu a tím mu tak poskytuje významnou ochranu jeho postavení. Jak vyplývá z dikce zákona musí jít pouze o člena družstva – fyzickou osobu, právnické osoby tedy takové ochrany nepožívají. Dále musí jít o nájemce družstevního bytu, jehož nájemní vztah vznikl na základě skutečností stanovených zákonem (např. na základě uzavřené nájemní smlouvy). V neposlední řadě se musí jednat o byt v budově, jež je ve vlastnictví popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva. Ustanovení § 23 odst. 2 ZOVB upravuje povinnost družstva uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 s fyzickou osobou – členem družstva, která je nájemcem bytu a která vyzvala družstvo k uzavření této smlouvy. V této souvislosti nutno odkázat na § 24 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb.,: „Členové bytových družstev, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostor, mohou do šesti měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona vyzvat bytové družstvo k uzavření smlouvy, kterou na ně družstvo bezplatně převede vlastnictví k bytu a nebytovému prostoru. Uplynutím této lhůty toto právo zaniká.“ Výzvu mohl nájemce učinit rovněž v další lhůtě běžící od 1. května 1994 do 30. června 1995, přičemž nebylo-li dohodnuto jinak, musela být smlouva uzavřena nejpozději do 31. prosince 1995. Jak již vyplývá z výše uvedeného odkazu na ustanovení § 24 odst. 1 a 2 ZOVB, právo vyzvat družstvo k uzavření smlouvy však příslušelo jen členům stavebních bytových družstev (dále jen „SBD“) a lidových bytových družstev (dále jen „LBD“), popř. členům družstev z nich vyčleněných nebo

54

členům družstev z těchto družstev rozdělených nebo sloučených. Uvedené stanovisko zastává ve svém rozsudku také Nejvyšší soud.34 Obdobně se postupuje i u nebytových prostorů, u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce (§ 23 odst. 3 ZOVB). Úpravu pro převod bytů, garáží a ateliérů v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví stavebních bytových družstev obsahuje ustanovení § 24 odst. 1 ZOVB. V tomto případě se jedná o družstva, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, rozhodnou skutečností zde tedy bude způsob financování družstevní výstavby. Předpokladem tohoto převodu bude rovněž trvající nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru, který vznikl po splacení členského podílu družstvu těmito členy nebo jejich právními předchůdci. Stejně jako v ustanovení § 24 odst. 1 ZOVB zde platí, že převod vlastnictví jednotky je bezplatný. Ustanovení § 24 odst. 2 ZOVB dopadá na převody vlastnictví bytů, garáží a ateliérů v budovách, které byly ke dni 1. května 1994 ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva (LBD). Tyto převody se provádějí stejným způsobem jako v již zmíněném ustanovení § 24 odst. 1 ZOVB, avšak nevyžaduje se zde splacení členského podílu, nýbrž existence nájemního vztahu k bytu, garáži a ateliéru (nájemcem je fyzická osoba – člen družstva) a také existence dokladů, které prokazují vznik nájemního vztahu na základě skutečností stanovených zákonem. Převody jiných nebytových prostor (např. obchodů, kanceláří) určených jako jednotky, které byly rekolaudované z bytů, garáží a ateliérů v budovách ve vlastnictví SBD a LBD na základě rozhodnutí o změně užívání stavby, se uskutečňují za podmínek zmíněných v ustanovení § 24 odst. 1 zákona. Odlišná bude situace u nebytového prostoru družstva, který vznikl na základě rekolaudace ze společných prostor budovy. Tento nebytový prostor podle dikce ustanovení § 24 odst. 4 ZOVB družstvo převede na základě smlouvy při převodu jednotek podle odstavců 1 a 2 zákona bezplatně do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Velikost spoluvlastnického podílu se přitom řídí vzájemným 34


55

poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, přičemž se nepřihlíží k podlahové ploše tohoto nebytového prostoru. Způsob vzájemného majetkového vypořádání mezi členem družstva a družstvem je vymezen v ustanoveních § 24 odst. 5 až 8 ZOVB. Převodem jednotky zaniká členství nabyvatele v družstvu bez práva na vrácení členského podílu připadajícího na jednotku, případně základního členského vkladu, pokud byl zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami. Členství v družstvu však nezaniká, jestliže majetková účast člena v družstvu i po převodu jednotky dosahuje alespoň výše základního členského vkladu. V tomto případě chápeme zánik členství nabyvatele v družstvu k okamžiku zápisu vkladu vlastnického práva k jednotce do katastru nemovitostí.

56

Závěr

Z hlediska úvah de lege ferenda bych navrhoval především odstranění současné roztříštěnosti úpravy občanskoprávních vztahů v několika rozdílných právních předpisech. Nynější situace, kdy k vyřešení určitého právního případu je nezbytné nahlédnout do více souvisejících právních předpisů, je dle mého názoru neudržitelná a obzvláště laická veřejnost se přestává v takovém množství předpisů orientovat. Vzhledem k tomu bych problematiku nájmu nebytových prostor zahrnul do jednotného občanského kodexu. Nutno na tomto místě poznamenat, že návrh nového občanského zákoníku je již vypracován a v současné době probíhá vypořádání připomínek. Tento dlouho očekávaný zákon ve svém § 2019 n. obsahuje ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání, přičemž na nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení ani provozování podnikatelské činnosti (garáže, studovny apod.) se použijí obecná ustanovení o nájmu. Tento návrh volí široké pojetí věci v právním smyslu, což umožňuje použít ustanovení o věcech rovněž na nebytové prostory. Obsah samotného zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor hodnotím veskrze pozitivně, přičemž jakýmsi měřítkem kvality tohoto zákona může být malé množství zásahů do něj ve formě novelizací. Oproti tomu úprava institutu vlastnictví bytů a nebytových prostor, tak jak je zaznamenána v zákoně o vlastnictví bytů, se mi jeví jako komplikovaná a bylo by tudíž příhodné upravit tyto vztahy jednodušším a transparentnějším způsobem. Jako konkrétní příklad uvádím výše zmíněné prohlášení vlastníka jednotek, které by mělo být dle mého názoru zjednodušeno. Dne 2. října 2008 projednala Legislativní rada vlády návrh nového zákona o vlastnictví bytů předložený ministrem pro místní rozvoj a doporučila předkladateli vzít předložené návrhy zpět s tím, že tyto budou předkladatelem dopracovány ve smyslu návrhů stanovisek Legislativní rady vlády.

57

Seznam zkratek

LBD……………lidové bytové družstvo

NPNP…………..zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor

OSŘ………….....zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

OZ……………....zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

SBD……………..stavební bytové družstvo

StZ………………zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

ZMK…………….zákon č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd

ZOVB…………...zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

58

Seznam použité literatury a pramenů

1. Fiala, J., Selucká, M. Nebytové prostory – vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2007

2. Kocourek, J. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů. 7. vyd. Praha: Eurounion, 2006

3. Liška, P., Lišková, V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3., doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2005

4. Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. 1. vyd. Praha: Univerzita Karlova, 2003

5. Nováková, H. Nájem a správa nebytových prostor. Praha: Polygon, 2003

6. Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 2005

7. Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007

8. Korecká, V. K některým otázkám nájmu nebytových prostorů. Správní právo, 1991, č. 3

9. Polák, L. Nebytové prostory – problém nebo hit? Správní právo, 1990, č. 6

59

Lease and ownership of non-dwelling spaces

The goal of this thesis is to give an overview of the existing legal regulations applicable to lease and ownership of non-dwelling spaces. Despite the fact that today’s public debates are dominated by issues concerning residential spaces, I believe that this topic is vital and relevant. Many of us come across these legal regulations, especially as part of their business operations when they are in the position of a lessee of nondwelling space. The thesis has four chapters, each addressing different aspects of this issue. The first chapter is introductory and defines basic terms used throughout the thesis. The key element is the term „non-dwelling space“ that is defined by the law as a „room or a set of a rooms with a purpose different from dwelling, as decided by the competent Building Office“. The second chapter focuses on the institute of non-dwelling space lease. It is divided into five sections, the first one giving a historical summary of developments in the legal regulations applicable to non-dwelling space lease. The remaining four sections concern the lease agreement (the required details and consequences of its ineffectiveness), rights and obligations of the lessor and lessee, alterations and other changes to the non-dwelling space, and last but not least, also different ways a lease may be terminated. The third chapter called „Sublease of non-dwelling spaces“ addresses the situation when a lessee grants its right of use to the non-dwelling space established under a lease agreement to a third party, other than the lessor and lessee. The last fourth chapter introduces issues related to the ownership of non-dwelling spaces. First of all, it is the act on ownership of apartments and the ways of acquiring ownership title to the so-called unit stipulated therein. An important part of this chapter is dedicated to the summary of rights and obligations of an owner of non-dwelling space, and the chapter is concluded with a treatment of transfers of units in housing associations.

60

In conclusion, I give a critical review of the existing regulation of civil relations in several fragmented laws, and I suggest that the legal regulations applicable to the lease of non-dwelling spaces should be arranged in a single civil code. Furthermore, the published court rulings and opinions of legal experts about the issues concerned form an integral part of the thesis.

61

Klíčová slova diplomové práce

klíčová slova v českém jazyce

klíčová slova v anglickém jazyce

nebytový prostor

non-dwelling space

pronajímatel

lessor

jednotka

unit

62

NÁJEM A VLASTNICTVÍ NEBYTOVÝCH PROSTOR

Recommend Documents