Hypoteční úvěry v České republice

MASARYKOVA UNIVERZITA

PŘÍRODOVĚDECKÁ FAKULTA ÚSTAV MATEMATIKY A STATISTIKY

Hypoteční úvěry v České republice Diplomová práce

Petra Urbášková

Vedoucí práce: Ing. Dalibor Pánek, Ph.D.

Brno 2013

Bibliografický záznam Autor:

Bc. Petra Urbášková Přírodovědecká fakulta, Masarykova univerzita Ústav matematiky a statistiky

Název práce:

Hypoteční úvěry v České republice

Studijní program:

Matematika

Studijní obor:

Finanční matematika

Vedoucí práce:

Ing. Dalibor Pánek, Ph.D.

Akademický rok:

2012/2013

Počet stran:

76+1

Klíčová slova:

Hypoteční úvěr; hypoteční zástavní listy; obchodní banka; hypoteční banka; úroková sazba; Česká republika

Bibliographic Entry Author

Bc. Petra Urbášková Faculty of Science, Masaryk University Department of Mathematics and Statistics

Title of Thesis:

Mortgage credits in the Czech Republic

Degree programme:

Mathematics

Field of Study:

Financial mathematics

Supervisor:

Ing. Dalibor Pánek, Ph.D.

Academic Year:

2012/2013

Number of Pages:

76+1

Keywords:

Mortgage credits; mortgage bonds; merchant bank; mortgage bank; interest rate; Czech Republic

Abstrakt Tato diplomová práce se věnuje hypotečním úvěrům v České republice. Snahou je popsat jejich postavení na finančním trhu, analyzovat aspekty charakterizující jednotlivé druhy hypotečních úvěrů, podmínky, jejichž splněním žadatel získá nárok na přiznání úvěru. Dále jsou v této práci představeny bankovní ústavy, jež mají největší klientelu a nabízejí hypoteční úvěry. Posléze je na praktickém příkladě provedeno srovnání a vyhodnocení nejvýhodnější nabídky pro daného žadatele o úvěr. Závěrečná část je věnována aktuální situaci na hypotečním trhu a jsou zde uvedeny vlivy, jež měly v minulosti, a i stále mají, dopad na zájem o hypoteční úvěry.

Abstract This thesis is devoted to mortgage credits in the Czech Republic. The aim of the paper is to describe their position in the financial market, analyze aspects that characterize different types of mortgage credits, conditions, which are important for getting a claim for a loan. This work presents banks, which have the largest clientele and offer mortgage credits. Practical example shows a comparison and evaluation of the best offer for particular loan applicant. The final section of this work focuses on the actual situation in the mortgage market and specify factors with an impact on the interest in mortage credits in the past and also up to date.

Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat Ing. Daliboru Pánkovi, Ph.D., za jeho vedení při psaní této diplomové práce.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem svoji diplomovou práci vypracovala samostatně s využitím informačních zdrojů, které jsou v práci citovány.

Brno 9. ledna 2013

……………………………… Petra Urbášková

Obsah Úvod 1

2

3

10

Podstata úvěrového a hypotečního bankovnictví

13

1.1

Instituce poskytující úvěrové služby

13

1.2

Systematizace bankovních produktů

14

1.3

Úvěrové obchody bank

15

1.4

Právní úprava hypotečních úvěrů v ČR

17

1.5

Dělení hypotečních úvěrů

18

Vývoj hypotečního bankovnictví

20

2.1

Historie hypotečních úvěrů v ČR

20

2.2

Uspořádání hypotečního bankovnictví

22

2.3

Hypoteční zástavní listy

24

2.3.1

Definice hypotečních zástavních listů dle zákona

24

2.3.2

Systémy emise hypotečních zástavních listů

26

2.3.3

Úročení hypotečních zástavních listů

28

2.3.4

Obchodování s hypotečními zástavními listy

29

Podmínky poskytování hypotečních úvěrů a aktuální stav 3.1

Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru

31 31

3.1.1

Účelovost

31

3.1.2

Bonita klienta

31

3.1.3

Zajištění úvěru

34

3.2

Náležitosti úvěrové smlouvy

36

3.2.1

Právní náležitosti smlouvy

36

3.2.2

Vymezení pojmu nemovitost v hypotečním bankovnictví a její ocenění

37

3.2.3

Maximální výše a účel hypotečního úvěru

39

3.2.4

Výše úrokové sazby

40

3.2.5

Podmínky čerpání úvěru

41

3.2.6

43

3.3.1

Státní podpora na novou bytovou výstavbu

43

3.3.2

Státní podpora na pořízení staršího bydlení

45

3.3.3

Daňové zvýhodnění hypotečních úvěrů

47

Současná nabídka na hypotečním trhu v České republice

48

4.1

Česká spořitelna, a.s.

49

4.1.1

Hypotéka České spořitelny

49

4.1.2

Americká hypotéka

50

4.2

Československá obchodní banka, a.s.

51

4.2.1

Bezproblémová hypotéka

51

4.2.2

Hypotéka s bonusem

53

4.2.3

Hypotéka s garantovanou výší splátek

54

4.2.4

Hypotéka bez dokládání příjmů

54

4.2.5

Předhypoteční úvěr

54

4.2.6

Americká hypotéka

55

4.3

Komerční banka, a.s.

56

4.3.1

Hypoteční úvěr KB

56

4.3.2

Flexibilní hypotéka

56

4.3.3

Hypotéka 2 v 1

57

4.3.4

Hypotéka Dopředu Dozadu

57

4.3.5

Překlenovací hypoteční úvěr

58

4.3.6

Předhypoteční úvěr

59

4.4

Equa bank a.s.

59

4.4.1

Účelová hypotéka

60

4.4.2

Neúčelová hypotéka

60

4.4.3

Refinancování

60

4.4.4

Hypotéka PRO

60

4.5

5

42

Státní podpora a zvýhodnění hypotečních úvěrů

3.3

4

Splácení hypotečního úvěru

Praktický příklad

61

4.5.1

Nabídka s využitím hypoteční kalkulačky

62

4.5.2

Nabídka s využitím hypotečního specialisty

63

Situace na hypotečním trhu

66

5.1

Stav do roku 2011

66

5.2

Rok 2012 a predikce dalšího vývoje

68

Závěr

70

Seznam použité literatury

72

Seznam tabulek

75

Seznam grafů

76

Přílohy

77

Úvod V životě každého člověka nastane okamžik, kdy se bude muset zamyslet nad svou budoucností. V situaci, kdy se chceme postavit na vlastní nohy, osamostatnit se, popřípadě udělat další krok například z důvodu zakládání rodiny, je jednou z nejdůležitějších otázek, které je potřeba vyřešit, bydlení. V podstatě máme na výběr pouze ze dvou možností (nebudeme zahrnovat možnost bydlení u rodičů). Můžeme volit mezi možností pronájmu nemovitost, ať už se jedná o dům či byt, nebo nemovitost koupíme. Jako v každé situaci, jednotlivé možnosti s sebou přinášejí jisté výhody i nevýhody. Volba podnájmu je vhodná v situaci, kdy uvažujeme o samostatném bydlení, ale ještě nemáme úplnou představu, jak se bude náš život vypadat například za pět let. Nevíme, zda se nebudeme z důvodu nabídky nové práce v jiném městě stěhovat, nemáme zatím pravidelný finanční příjem či o vlastním bydlení ani neuvažujeme. Při volbě této možnosti můžeme „pružněji“ měnit své závazky. Po vypršení nájemní smlouvy či po podání výpovědi ze smlouvy nejsme k nemovitosti již vázáni. V dnešní době není problém, zejména ve větších městech, nastěhovat se do nového podnájmu ze dne na den. Variabilita je hlavní plus této možnosti bydlení. Ovšem stejně tak, jako máme my možnost volby, má ji i majitel nemovitosti. Může se stát, že budeme nuceni se stěhovat ne z vlastní vůle, např. z důvodu neprodloužení smlouvy ze strany pronajímatele. Z finančního hlediska je nevýhodou nekonečný tok nájemného, které musíme platit bez jakéhokoli nároku na nemovitost, za kterou platíme. Vlastnictví bytu či domu je snem mnoha lidí. Mnohdy je láká vize, že jim něco patří, že nemusí vyhazovat peníze oknem za nájem, ale jednou jim něco za ně zůstane. Úpravy a rekonstrukce není potřeba řešit s nikým dalším, vše je v naší režii. Pokud se nám něco líbí nebo naopak nelíbí, je jen na nás, co s tím uděláme. Kupovat nemovitost by měli lidé, kteří plánují zůstat delší čas na jednom místě. Vyřízení koupě, popřípadě prodeje, a samozřejmě i výběr konkrétní nemovitosti, která by splňovala naše požadavky, nemusí být vyřešena během několika dní, někdy i měsíců. Proto by takové rozhodnutí mělo být uvážené a nemělo by se jednat o přechodné řešení. Cena domů a bytů se pohybuje řádově v milionech, což 10

pro naprostou většinu obyvatel České republiky není částka, kterou by běžně disponovali. Musíme tedy počítat s vysokou jednorázovou investicí, jež se nám dříve či později vrátí v podobě získané nemovitosti. Pokud si chceme pořídit vlastní bydlení a nemáme potřebné finance, máme několik možností, jak je obstarat. Nejčastějšími volbami je hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Tato práce je zaměřena právě na nabídku hypotečních úvěrů v České republice. První kapitola představuje celkovou nabídku úvěrů na českém trhu a rozdíl mezi nimi. Posléze jsou uvedeny jednotlivé druhy hypotečních úvěrů. Důležitá část kapitoly je věnována přehledu zákonů, jež právně upravují úvěr na bydlení. Druhá kapitola převážně popisuje vývoj hypotečního bankovnictví u nás. Historie hypotečních úvěrů se formovala již od Antiky. V současné době jsou hypoteční úvěry hojně vyhledávaným způsobem financování bydlení. Nabídka úvěrů je opravdu široká a nabízí ji mnoho bankovních institucí. Jaké je uspořádání a dělení těchto ústavů je také popsáno v této kapitole. Nedílnou součástí hypotečního úvěrování jsou hypoteční zástavní listy, jejichž prodejem jsou získávány finance pro poskytnutí hypotečního úvěru. Jaká je jejich definice, způsoby emise, možnosti obchodování a úročení se dozvíme na konci této kapitoly. Samotná analýza hypotečních úvěrů je obsažena v kapitole číslo tři. Než banka úvěr poskytne, je zapotřebí důkladně ověřit platební schopnost klienta a na základě vyhodnocení je hypoteční úvěr žadateli poskytnut, a to v určité výši, nebo zamítnut. Základními hledisky hodnocení jsou účel využití poskytnutých financí, způsob zajištění úvěru a také bonita klienta. Každý obchodní vztah je vhodné zabezpečit smlouvou, která má jisté právní náležitosti. Jednotlivé bankovní instituce mají vypracované vlastní návrhy smluv, přesto jsou shodné v určitých aspektech. Jsou zde nastíněny základní myšlenky jednotlivých bodů smlouvy. Snaha státu dopomoci obyvatelům České republiky k vlastnímu zajištění bytové situace je názorná v možnosti využít některý z nabízených státních příspěvků k hypotečním úvěrům. Podmínky pro dosažení a výše státní dotace je popsána v závěru třetí kapitoly. V předposlední kapitole představím banky s největší klientelou, jež nabízí svým zákazníkům hypoteční úvěry. Podmínky poskytnutí úvěrů se u jednotlivých bank mohou lišit, proto je vhodné si udělat stručný přehled. Pro názornost uvedu vzorový příklad a pokusím se nalézt nejvhodnější ústav a nabídku hypotečního úvěru pro daného klienta. 11

Závěrečná kapitola je věnována zhodnocení situace na českém hypotečním trhu v jeho novodobé historii. Podíváme se na vývoj úrokových sazeb a oblibu úvěru u obyvatel České republiky. Posoudím příčiny popularity hypotečního úvěru a pokusím nastínit budoucí vývoj na trhu s hypotékami.

12

1 Podstata úvěrového a hypotečního bankovnictví „Úvěrový trh je částí finančního trhu, na níž jsou sjednávány úvěrové obchody mezi bankami a nebankovním sektorem.“1

1.1 Instituce poskytující úvěrové služby Obchodní banky Domácnosti, jež jsou hlavními klienty obchodních (komerčních) bank, využívají různých forem vkladů a na oplátku mají možnost čerpat z hojné nabídky úvěrů. V dnešní době jsou, ale i dříve byly, úvěry podstatnou částí ekonomiky a jsou významným finančním zdrojem pro nemalou část obyvatel České republiky. Tyto instituce nabízejí širokou škálu rozličných služeb jak pro fyzické, tak i pro právnické osoby, jedno mají ale všechny společné, jejich cílem je zisk. Finanční instituce s omezenou bankovní licencí O finančních institucích, které mají povolení provádět jen některé, specializované, úkony, mluvíme jako o institucích s omezenou licencí. Do této kategorie můžeme zařadit stavební spořitelny, hypoteční banky a úvěrová družstva.2 1. Stavební spořitelny Klienti mohou využít stavebního spoření k řešení bytové situace. Jak naložit s těmito finančními prostředky je ošetřeno podmínkami konkrétní stavební spořitelny. Výhodou této formy spoření je státní dotace. 2. Hypoteční banky Licence umožňuje jak poskytování úvěrů (hypoték), tak i obchodování s hypotečními zástavními listy. 3. Úvěrová družstva Členi úvěrových družstev poskytují depozita a tyto zdroje dále kryjí mimořádné finanční potřeby členů družstva. Dále v textu se budeme zabývat převážně hypotečními bankami a specifikami souvisejícími s těmito institucemi.

1

REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, s. 73. ISBN 9788072612406. 2 FREIBERG, František. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: Vydavatelství ČVUT, 2000, s. 12-15. ISBN 8001021068.

13

1.2 Systematizace bankovních produktů Členění bankovních produktů můžeme činit ze dvou pohledů. Jak z pohledu banky, tak z pohledu klientů. V obou případech ovšem není jednoznačný způsob, jak zvolit kritéria pro dělení. Našim kritériem bude způsob zobrazení produktů v bilanci banky. Aktivní obchody bank jsou takové, při nichž je banka v postavení věřitele, tedy očekává pohledávku (na straně aktiv). Mezi tyto operace můžeme zařadit například poskytnutí úvěru či nabytí vlastnických práv. Pasivní obchody bank naopak staví banku do postavení dlužníka, vznikají jí závazky (na straně pasiv). Tato situace nastane, pokud banka získá finanční zdroje pro svou další činnost, například po uložení vkladů na účet klienta. Neutrální bankovní obchody se neodrazí ani na straně pasiv, ani na straně aktiv. Nyní přistupme k dělení bankovních produktů z pohledu poskytujících institucí. Kritériem je, jak v daných operacích vystupují klienti. Retailové produkty jsou využívány širší masou klientů nebo se jedná a větší počet operací, přičemž se jedná o relativně malé částky peněz. Druhou skupinu tvoří produkty wholesalové týkající se již vyšších částek, tedy tyto produkty využívá menší klientela než předchozí skupinu. Jak banky, tak i klienti nahlížejí na nabízené produkty z různých úhlů. Pojďme si nyní rozdělit produkty z pohledu fyzických a právnických osob, jež tyto služby využívají. Získáme následujících pět skupin: 

finančně úvěrové bankovní produkty znamenají pro klienta zisk finančních prostředků,



depozitní (vkladové)bankovní produkty umožňují klientům finanční investice,



platební bankovní instrumenty představují platební styk a zúčtovací operace,



produkty investičního bankovnictví opět souvisí s možností finančního investovaní, spadají sem i poradenské služby bank související se získáním zdrojů,



pokladní a směnárenské produkty souvisí s hotovostními operacemi, může se jednat například o směnárenské služby. 14

Hranice mezi skupinami v rámci jednotlivých kategorií dělení nejsou určeny zcela jednoznačně. Je možné určité prolínání. Některé bankovní produkty či operace mohou splňovat kritéria více skupin.3,4

1.3 Úvěrové obchody bank Bankovní úvěry patří mezi aktivní obchody bank. Jestliže má banka dostatečné množství aktiv, může poskytovat úvěry či půjčky. Bankovní úvěry můžeme členit podle několika hledisek. Jedním z nich je časové hledisko (za jak dlouho musí být úvěr splacen), které bývá používáno nejčastěji. 

krátkodobé (splatnost do 1 roku),



střednědobé (1-4 roky)



dlouhodobé (doba splatnosti delší než 4 roky)

Z hlediska krytí potřeb svých klientů můžeme rozdělit nabídku služeb pro klienty do tří skupin 

peněžní úvěry – tento typ úvěru znamená faktické obdržení finančních prostředků, obvykle se jedná o bezhotovostní převod financí. Klient je povinen přijatý úvěr splatit včetně úroků za předem definovaných podmínek ve smlouvě. Jako příklad takového úvěru si můžeme uvést úvěry kontokorentní, hypoteční či spotřebitelské;



závazkové úvěry a záruky – v tomto případě banka poskytuje klientovi finanční prostředky, pokud klient není schopen dostát svým závazkům vůči třetí straně, banka se za svého klienta zaručuje pro případ, kdy sám není schopen platit;



alternativní formy financování – pokud budou splněny velmi specifické podmínky, klient má možnost získat úvěr.

Pro přehlednost si nyní pojďme stručně nastínit charakteristiky jednotlivých typů úvěru, abychom byli schopni lépe vnímat rozdíly, jež jsou mezi jednotlivými druhy, a posléze se mohli věnovat přímo hypotečním úvěrům. Kontokorentní úvěr Pokud klient chce čerpat tento druh úvěru, stačí mít k dispozici kontokorentní účet (může se jednat o běžný účet s možností čerpání či rozšíření o kontokorent). Banka umožní klientovi 3

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví. 1.vyd. Praha: VŠE, 1996, s. 51-52. ISBN 8070790792. REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, s. 97-98. ISBN 9788072612406. 4

15

čerpat debet, čímž mu poskytuje finanční prostředky. Klientovi je stanoven úvěrový rámec, po jehož překročení může být sankciován, pokud toto překročení nebylo povoleno ze strany banky. Jedná se o krátkodobý úvěr a bývá zpravidla zatížen vyšším úrokem, než je tomu u jiných krátkodobých úvěrů. Úrok je vypočítáván ze skutečně čerpané částky a splátky nemusí být pravidelné, je možné jednorázové splacení úvěru. Jedná se o velmi často využívaný úvěr. Eskontní úvěr Opět se jedná o krátkodobý úvěr založený na odkupu směnky bankou od klienta. Klient je na počátku vlastníkem směnky. Před datem splatnost směnky banka směnku odkoupí a klient od banky získá odpovídající finanční obnos snížený o diskont (úrok vypočítaný za dobu mezi eskontem a datem splatnosti směnky). Banka je poté plným vlastníkem směnky a klient v den splatnost musí bance uhradit závazky. Lombardní úvěr Krátkodobý úvěr, pro jehož získání se klient musí zaručit movitou věcí, která je snadno zpeněžitelná (cennosti, drahé kovy, šperky, cenné papíry, …). Je dána pevná částka úvěru i doba splatnosti. Akceptační úvěr Klient (žadatel o úvěr) požádá banku o akceptaci směnky, kde banka bude vystupovat v roli směnečného dlužníka a na straně oprávněného majitele stojí třetí strana. Banka se zaváže, že v případě, kdy její klient nesplatí své závazky, banka je zaplatí za něj. Pokud by tato situace nastala, akceptační úvěr se změní na peněžní a klient bude nucen bance splatit závazek, který za něj uhradila. V tomto případě je velmi důležitá bonita klienta. Banka dává všanc své dobré jméno a pečlivě si vybírá klienty, kterým akceptační úvěr poskytne. Avalový úvěr Tento druh úvěru je velmi podobný akceptačnímu. Banka opět ručí svým dobrým jménem a zavazuje se k úhradě závazku vůči třetí straně, pokud klient není schopen dostát svým závazkům. Hlavním směnečným dlužníkem je ale sám klient, kdežto banka je v postavení dlužníka vedlejšího. Avalový úvěr je poskytován jen velmi dobrým klientům.

16

Bankovní záruka Existují dva druhy bankovních záruk, platební záruky (banka zaplatí za klienta závazek, pokud není sám schopen ho splatit) a záruky neplatební (ručí za klienta v jiných než platebních závazcích). Jedná se o nejvýznamnější druh závazkových úvěrů. Spotřebitelský úvěr Jak již napovídá název, nejedná se o úvěr pro podnikatelské účely, ale ke krytí spotřebních výdajů, tedy je určen pro fyzické osoby. Úvěr je uzavřen na konkrétní částku, kterou banka klientovi poskytne a kterou poté bude klient splácet měsíčně v dané výši. Opět záleží na konkrétním poskytovateli úvěru, jaké podmínky musí zájemce o úvěr splňovat a za jakých podmínek bude nutné poskytnuté finance splatit. Hypoteční úvěr Pokud si budeme chtít pořídit například vlastní bydlení (možno použití i za jiným účelem), nejvhodnější formou pro získání potřebného finančního obnosu je zřejmě hypoteční úvěr. Podmínkou pro jeho získání je vystavení zástavního práva na nemovitost, ať už se jedná o nemovitost rozestavěnou či dokončenou.5

1.4 Právní úprava hypotečních úvěrů v ČR Snaha právně definovat hypoteční obchody probíhala několik let, než se to podařilo. Prvním výsledkem této snahy byl zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Tato právní úprava nezabezpečovala celkovou legislativu související s hypotečními úvěry. Byla zaměřena pouze na právní úpravu hypotečních zástavních listů. V roce 1992 byl přijat zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje podmínky pro vznik, působení a zánik bank, jež mají sídla v České republice. Jsou zde uvedena pravidla, po jejichž splnění banka získá licenci od ČNB opravňující ji přijímat vklady a poskytovat úvěry. Tento zákon umožňuje provádět hypoteční obchody nejen bankám specializovaným, ale i bankám univerzálním. Velmi důležitý je zákon č. 84/1995 Sb., novelizující jak již uvedené dva zákony, navíc ještě zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání a zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

5

DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví. 1.vyd. Praha: VŠE, 1996, s. 128-139 ISBN 80-707-9079-2.

17

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů upravuje, jakým způsobem má být sestavena smlouva o hypotečním úvěru, jaké jsou její náležitosti a jaká práva a povinnosti vyplývají z této smlouvy. Jelikož hypoteční úvěr souvisí se zástavou nemovitosti, je potřeba definovat, co se nemovitostí rozumí dle legislativy České republiky. Náležitosti, které musí nemovitost splňovat, jsou uvedeny v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Celková evidence nemovitostí je vedena na katastrálním úřadě.

Jsou zde uvedena popisná a evidenční čísla, poloha, územní

příslušnost, vlastnictví a další vybrané údaje, jež jsou určeny zákonem č. 344/1992 Sb., katastrálním zákonem. Nejnovější zákon, nahrazující zákon č. 530/1990 Sb., je zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Na rozdíl od původního zákonu z roku 1990 je nový zákon rozsáhlejší a propracovanější.

1.5 Dělení hypotečních úvěrů Jedna z možností, jak lze hypoteční úvěry dělit a také nejrozšířenější forma dělení je dle účelovosti. Samotné dělení je pak na úvěry účelové a neúčelové. U účelových hypoték musíme uvést záměr použití získaných financí, přičemž tento udaný způsob užití je závazný a musí být bankou přijat. Neúčelové hypoteční úvěry (tzv. americké) jsou rozšířené zejména v posledních letech. Výhodou je možnost financovat z úvěru jakýkoli předmět (zařízení bytu, automobil, školné), podmínka ovšem zůstává, a to zaručit se nemovitostí. Pokud by parametrem dělení byla poskytnutá výše úvěru, mohli bychom je rozdělit na úvěry kryté do 70% ceny nemovitosti, což můžeme považovat stále ještě za dobře zajištěný úvěr, nebo 100% ceny nemovitosti (pokud nemáme žádné vlastní prostředky a jsme „důvěryhodní“, můžeme získat celou částku potřebnou k pořízení si vlastního bydlení). Jednou z podmínek získání hypotečního úvěru je zástavní právo na nemovitost. V případě, kdy nemovitost, na jejíž pořízení chceme úvěr použít, není ještě vystavena nebo nesplňuje charakteristiku stavby, lze využít tzv. předhypoteční úvěr. Ve chvíli, kdy stavba bude zapsána do katastru nemovitostí, přejde předhypoteční úvěr na klasický úvěr hypoteční.

18

Některé bankovní ústavy mohou vyžadovat zřídit si hypoteční úvěr v kombinaci s jiným bankovním produktem. Možnost je skombinovat úvěr se životním pojištěním. Dlužník splácí pouze úroky a půjčená částka je splacena ze životního pojištění. Pokud budeme kombinovat úvěr se stavebním spořením, lze po naspoření určité částky na stavebním spoření splatit část hypotečního úvěru.6

6

Finance.cz. Druhy hypotečních úvěrů. [online]. [cit.

19

2012-09-07].

Dostupné

z:

2 Vývoj hypotečního bankovnictví Hypoteční trh se neformoval do dnešní podoby ze dne na den. Vývoj probíhal staletí. Pojďme si proto nastínit jednotlivé etapy vývoje, jež měly za následek vytvoření nabídky hypotečních úvěrů, jak je známe dnes. Zásadní roky pro vývoj hypotečního trhu u nás byly po roce 1990, kdy byly navrženy a posléze přijaty zákony upravující určitým způsobem hypoteční trh.

2.1 Historie hypotečních úvěrů v ČR Slovo hypotéka je řeckého původu a v překladu znamená podklad, což již naznačuje obecnou podstatu, jak hypoteční úvěr chápeme. Jedná se o případnou pohledávku věřitele, kterou by získal, pokud by dlužník řádně nesplácel hypoteční úvěr (tj. věřitel by získal zástavní právo nad nemovitostí, kterou dlužník ručí). Výhoda těchto úvěrů spočívá v nemožnosti přemisťovat ručenou nemovitost, což prakticky znamená, že ji má „stále na očích“. První případy dlouhodobého zastavování nemovitostí pro účely zajištění půjčky se objevovaly již v Antice. Hojně této možnosti bylo využíváno ve středověku, kdy bylo potřeba získat nemalé množství peněz na financování válek a na pokrytí dalších výdajů. Docházelo k zástavě nejen hradů a klášterů, ale dokonce i celých měst. Zemědělská půda se často také stávala předmětem zástavy, především ta úrodná, jelikož jako zdroj obživy byla velmi ceněna. V 18. století začaly vznikat ve Slezsku jakési rytířské spolky, které členům, aby získali investiční zdroje, poskytovaly půjčky. Členové těchto spolků ručili svým majetkem a byly jim vydávány hypoteční zástavní listy. V této době se zástavní práva vztahovala vždy na konkrétní nemovitost. O století později se od této skutečnosti začínalo upouštět. S probíhající průmyslovou revolucí rostla potřeba kapitálu, proto se zvyšovala poptávka po půjčkách, což již zmíněné spolky nedokázaly pokrýt. To zapříčinilo vznik akciových společností poskytujících hypoteční úvěry. V této době dochází k vývoji hypotečního úvěrování i na území českých zemí. Vedle hypotečních bank fungovaly na trhu i banky zemské, které sice nabízeli půjčky, ale nebylo to za účelem zisku, a dále také spořitelny a záložny. Všechny tyto instituce poskytovaly úvěry, což snižovalo význam hypotečních ústavů a mělo za následek přechod bank specializovaných na všeobecné. 7 Roku 1865 byla založena Hypoteční banka Království českého, jež byla první bankou poskytující hypoteční úvěry na našem území. Roku 1890 následovalo založení Zemské banky 7

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, s. 61-64. ISBN 9788073726737.

20

Království českého. V 60. letech 19. století, kdy průmyslová revoluce v českých zemích vrcholila, hypoteční a zemské banky měly velkou roli na finančním trhu. Ropnou krizi, která přišla roku 1973, jich ale přečkalo jen několik. Po 1. světové válce na českém trhu figurovaly pouze čtyři. Zemská banka Království českého byla přejmenována v roce 1920 na Zemskou banku. Tato banka sice hypoteční úvěry poskytovala, ale jen v malé míře. Ve 40. letech byla postupně slučována s Hypoteční bankou českou, Ústřední bankou českých spořitelen a vše vyvrcholilo v roce 1948 vznikem Investiční banky po spojení s ještě dalšími třemi institucemi. Náplň její činnosti souvisela s poskytováním potřebných financí při stavbě národních podniků, později se omezila jen na správu cenných papírů. Hypoteční a zemědělská banka moravská, která s později stala součástí Zemské banky pro Moravu, byla založena roku 1922. Poskytované úvěry sloužily především k financování pozemkové reformy a budováním infrastruktury pro zavedení elektrického proudu. Třetí bankou byl Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav a posledním ústavem byla banka s výjimečným postavením mezi ostatními, která dříve nesla název Hypoteční banka Království českého, Hypoteční banka česká. Cena jejich zástavních listů na burze se zvyšovala, jelikož za ně ručil stát. Poválečné období bylo pro instituci přínosné, jelikož docházelo k výstavbě nových a k rekonstrukci poničených staveb. Naopak poté nastala krize, kdy banka byla nucena rozšířit nabízené služby (možnost zakládání vkladních knížek, běžných účtů). Hypoteční banky byly jedním z pilířů českého bankovnictví v období krizí. Druhá světová válka měla na hypoteční obchodování tak neblahý vliv, že v pozdějších letech musel být tento sektor budován od začátku. Vývoj navíc ztížil zákon přijatý v roce 1964, který dovoloval použít zástavní právo jen pro mezinárodní operace.8 K novému budování hypotečního bankovnictví došlo až po Sametové revoluci. Aby tento sektor mohl fungovat, bylo zapotřebí přijmout zákon upravující podmínky pro hypoteční úvěry. Tento zákon byl přijat v roce 1990, ale trvalo celých 5 let, než byl zbudován fungující kapitálový trh, což je nutná podmínka pro využívání hypoték. První bankou v České republice, které byla udělena Českou národní bankou (dále ČNB) licence pro poskytování hypotečních úvěrů, byla Českomoravská hypoteční banka. 8

HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, s. 79-84. ISBN 9788073726737

21

2.2 Uspořádání hypotečního bankovnictví Jelikož hypoteční bankovnictví je velmi specifickou a složitou oblastí úvěrování, v řadě zemí je proto obvyklé, že vedení záznamů o hypotečních obchodech je vedeno v samostatné evidenci oproti zbylým bankovním obchodům. Tato separace slouží k přehlednosti a usnadnění orientace v záznamech. Jak již bylo řečeno, na bankovním trhu se setkáme s řadou různých institucí, jež nám poskytují odlišné a nepřeberné množství služeb, z nichž mnohé pouze okrajově souvisí s hypotečním bankovnictvím či mají charakter doplňkových služeb. Nyní se zaměříme konkrétněji na instituce přímo související s hypotečními službami. V podstatě můžeme hypoteční ústavy dělit ze dvou hledisek, dle specializace a dle umístění poboček. Setkat se můžeme s ústavy, které pobočky mají, a s tzv. bezpobočkovými institucemi, jež přenáší díl své agendy na volně pohyblivé pracovníky. Znamená to, že část procesu nutného k vyřízení úvěru je vyřízena mimo kamennou pobočku, například u klienta doma či v soukromé kanceláři, a pouze schvalování úvěru a jiná administrativa je prováděna v ústředí hypoteční banky. Podmínkou pro poskytování hypotečních úvěrů a možností vystupovat jako hypoteční banka je samozřejmě získání oprávnění od České národní banky. Takováto banka musí mít povolení vydávat hypoteční zástavní listy, po jejichž emisi získává prostředky na poskytování dalších úvěrů. Dnes se hypotečními obchody nezabývají jen specializované ústavy, ale i banky univerzální. Kromě hypotečních obchodů mohou nabízet mnoho dalších služeb, které s hypotékami nesouvisí. Banka, aby mohla poskytovat úvěry, musí mít sama určitý zdroj financí. Za tímto účelem vydává hypoteční zástavní listy, z jejichž prodeje získá potřebné prostředky, které může následně poskytovat zájemcům o úvěr. 9,10 V případě univerzálních bank je nabídka služeb opravdu široká. Od takovéto banky můžeme očekávat služby mnoha druhů, nejen poskytnutí a vyřízení hypotečních úvěrů, ale také správu běžných a úvěrových účtů, vydávání hypotečních zástavních listů, správu jak úroků z úvěrů, tak i z výnosů hypotečních zástavních listů. Opravdu se jedná o komplexní nabídku služeb. Ovšem je samozřejmé, že takovýto komfort nám nemůže nabídnout každá banka. Musí se 9

ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 6567. ISBN 80-210-2732-0. 10 PAVELKA, František. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, s. 156-157. ISBN 80-902243-2-6.

22

jednat o silnou banku, která je snadno přístupná, což znamená mít vybudovanou pevnou síť poboček, a která má širokou základnu klientely. Jednou z možností, jak si takovouto klientelu získat, je mít nabídku služeb, které nejsou určeny pouze pro malou část zákazníků, ale jsou využitelné širokou veřejností. Vedle univerzálních bank existují i banky specializované. Již z názvu je patrné, že se jedná o instituce, které zaměřují svoji pozornost určitým směrem, věnují se užší nabídce služeb, v našem případě hypotečnímu bankovnictví. Náplní práce je pouze vyřízení hypotečního úvěru a jeho správa. To ovšem neznamená nemožnost spolupráce s jinými ústavy, jež by měli na starost různé doplňkové služby. Za určité situace tkví v nutnosti spolupráce bank jistá nevýhoda. Samozřejmě zaměřenost podniku jedním směrem může být i ku prospěchu. Od pracovníků lze očekávat vysokou odbornou znalost dané problematiky. Specializují se na konkrétní pracovní úkony a tím zvyšuj svoji výkonnost. Tím pádem i nabízené služby jsou mnohem kvalitnější. Posledním typem bank v našem způsobu dělení je kombinace předcházejících dvou. Takovéto banky nazýváme hypoteční banky smíšeného typu. Kloubí se zde výhody obou druhů. Již není zapotřebí využívat služeb více ústavů. Pokud chceme vyřídit hypoteční úvěr, jeho schválení, následnou správu a možnosti čerpání a splácení lze vyřešit pouze v jedné instituci. Samozřejmě v nabídce služeb již nejsou produkty a služby, které přímo nesouvisí s hypotečním úvěrováním. Jelikož sílu specializovaných bank jsme viděli v pracovnících těchto institucí, mohlo by se zdát, že širší nabídka služeb může snižovat odbornost pracovníků bank smíšeného typu. To ovšem nemusí být pravidlem. Jistě je vhodné mít komplexní přehled o všech produktech dané banky, pokud ale hovoříme o odbornících, jež se v bance smíšeného typu i přesto věnují konkrétní službě zákazníkovi, jejich specializace naznačuje i dostačující znalosti. Pokud se tedy zaměříme na organizaci, kdy je ústav dělen na jednotlivá oddělení, a zaměstnanci se věnují určité nabídce produktů, je zapotřebí většího počtu pracovníků, než by bylo v případě, když by jednotliví zaměstnanci zvládali celkovou nabídku dané banky. S růstem zaměstnanců souvisí i následný růst nákladů na mzdy, školení a další výdaje, které se dodatečně projeví i na klientech, např. v různých druzích poplatků za služby. U tohoto typu je vhodné být více přístupný klientům, tudíž je na místě zajistit dostatek poboček. 11

11

PAVELKA, František. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, s. 190-192. ISBN 80-902243-2-6.

23

2.3 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou jasně definované zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů. V následující podkapitole si představíme, jak jsou definované, náležitosti, které musí splňovat, a operace, jež lze s nimi provádět. Hypoteční zástavní listy jsou nedílnou součástí hypotečního bankovnictví. 2.3.1

Definice hypotečních zástavních listů dle zákona

Druhá část výše zmíněného zákona představuje zvláštní druhy dluhopisů, se kterými se můžeme setkat, např. právě hypoteční zástavní listy. Paragraf 28 zákona o dluhopisech definuje hypoteční zástavní listy (dále jen HZL) jako dlouhodobé dluhopisy. Ze zákona zde musí být uvedeno sousloví „hypoteční zástavní listy“. Pokud toto označení není součástí názvu cenného papíru, nelze ho za HZL považovat. Právo vydávat HZL mají jen některé instituce, a to ty, které získali příslušné oprávnění pro emisi těchto dluhopisů. Toto povolení je možné získat, pokud banka sídlí na území České republiky a po splnění podmínek zvláštního předpisu, od ministerstva financí České republiky.12 Krytí HZL, rozumějme tím jmenovitou hodnotu dluhopisu a jeho poměrný výnos, musí být zajištěno pohledávkami z hypotečních úvěrů, popřípadě jiným náhradním způsobem. Možnosti řádného krytí HZL (myšleno HZL, které byly emitovány jedním vydavatelem a jsou jištěny pohledávkami z hypotečních úvěrů) jsou následující:  zástavní právo k již dokončené či rozestavěné nemovitosti, kterým je zajištěn hypoteční úvěr  nemovitost, na niž se váže zástavní právo, musí být na území České republiky, členského státu Evropské unie či jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor Důležitou podmínkou je i dodržet hranici 70 %. Tedy pohledávky nesmí překročit v součtu mez 70 % zástavní hodnoty zastavěných nemovitostí, které zajišťují tyto pohledávky.13 Vedle řádného je možnost i náhradního krytí závazků (opět máme na mysli krytí závazků HZL, které byly vydány jedním emitentem). Náhradní krytí, na rozdíl od předchozího případu, je možné pouze do výše 10 % jmenovité hodnoty. Zde jsou uvedeny způsoby náhradního krytí: 12 13

§28 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech §30 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

24



hotovost



uložení vkladu na pobočce České národní banky



vklad vložený na pobočce Evropské centrální banky nebo v centrální bance členského státu Evropské unie či jiného státu Evropského hospodářského prostoru



cenné papíry a státní dluhopisy, které byly emitovány Českou národní bankou, samozřejmě dle příslušného právního předpisu



cenné papíry a státní dluhopisy, které byly emitovány členskými zeměmi (nebo jejich centrálními bankami) Evropské unie a Evropského hospodářského prostoru, případně Evropskou centrální bankou



dluhopisy, jež byly emitovány finančními institucemi, kde jednou ze stran, které tuto instituci založily mezinárodní smlouvou, byla Česká republika nebo instituce, s kterými Česká republika uzavřela mezinárodní smlouvu14

Jelikož se jedná o dlouhodobé finanční operace, je pro banky nutné být dostatečně zajištěné. Výše jejich závazků by neměla překročit výši pohledávek. Poskytování hypotečních úvěrů je pro banky jistě velice výhodné. Samozřejmě se musí chránit. Aby banky mohly hypoteční úvěry poskytovat, je nutné mít dostatečné zdroje. A jedním z těchto zdrojů mohou být právě hypoteční zástavní listy. Po prodeji HZL je finanční instituce povinna po sjednané době opět odkoupit dluhopis zpět, samozřejmě za jmenovitou hodnotu navýšenou o sjednané úroky, které budou vypláceny postupně či jednorázově. Sumu získanou za prodej HZL mohou banky poskytnout klientům právě ve formě hypotečních úvěrů. Po době splatnosti úvěru naopak banky mají finanční prostředky k odkupu HZL. Proto je velmi důležité vztah mezi HZL a zástavním právem k nemovitosti, jež kryje hypoteční úvěr. Díky těmto souvislostem jsou hypoteční zástavní listy považovány za relativně bezpečné cenné papíry, a to právě z důvodu zajištění krytí.15 Shrňme si nyní, proč jsou HZL hodnoceny jako málo rizikové:  jsou emitovány bankami, které získali příslušné oprávnění od ČNB  státní dohled na obchody probíhající na kapitálovém trhu, kde dochází k emisi a k obchodům s HZL  HZL jsou kryty zástavním právem k nemovitosti  pokud klient, který čerpal hypoteční úvěr, neplní své závazky, je zastavená nemovitost prodána a banka má přednostní právo na splacení svých pohledávek

14

§31 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 24-25. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 8073570157. 15

25

 majitelé HZL mají přednostní právo na splacení pohledávek, pokud banka, která HZL prodávala, je v úpadku  závazky hypotečních bank jsou jištěny celým jejich majetkem, poněvadž se jedná o akciové společnosti16 2.3.2

Systémy emise hypotečních zástavních listů

Vydávání hypotečních zástavních listu jistě není pro banku jednoduchým procesem, který by se obešel bez jakýchkoli omezení. Je potřeba vytvořit nejdříve soubor opatření a požadavků, jež zabezpečí bezproblémový chod všech kroků souvisejících s vydáváním a následné správě HZL. Banka, které je uděleno povolení k emisi HZL, musí zformulovat soupis postupů pro jednotlivé situace, jež mohou nastat, např. pokud by došlo k prodlení se splácením dlužníka. Tyto instrukce by dávaly jasný návod, jak postupovat za těchto okolností. Dalším krokem, co banka je povinna učinit, je separovat příslušnou evidenci od ostatních aktivit, vytvořit tzv. Registr hypoték. Aby i klienti banky měli přehled o změnách, je finanční instituce povinna vydávat informační zprávy. Pokud nastane jakákoli změna, je nutné o tom své klienty informovat. Banka také vydává zprávu o výsledku svého hospodaření za první pololetí každého roku. Dozor nad kapitálovým trhem je zabezpečován institucemi, které mimo jiné schvalují a posuzují jednotlivé emise HZL. Hypoteční zástavní listy se mezi sebou liší výší jmenovité hodnoty. Právě tato hodnota musí korespondovat se způsoben krytí daného HZL. Proto si nejdříve představme dvě možnosti krytí HZL  pohledávkový systém  zástavní systém Pohledávkový systém V tomto systému jsou emise HZL zajištěny výlučně pohledávkami plynoucími z hypotečních úvěrů. Vyjádřeno vzorcem

kde: HZL

... objem emise hypotečních zástavních listů

HU

... objem hypotečních úvěrů sloužících ke krytí emise

NK

... náhradní krytí

16

ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 7576. ISBN 80-210-2732-0.

26

Výhoda tohoto systému spočívá v přehlednosti. HZL slouží jako zdroj pro poskytnutí hypotečních úvěrů a naopak, hypoteční úvěr je kryt HZL. Ovšem jelikož objem hypotečních úvěrů se snižuje z důvodu splácení, kdežto objem HZL je konstantní po dobu splatnosti, je počáteční rovnováha narušována. Aby opět docházelo k vyrovnání hodnot, je nutné doplňovat snižující se objem hypotečních úvěrů jinými aktivními obchody banky. Zástavní systém Na rozdíl od předchozího případu jsou emise HZL kryty zástavními právy k nemovitostem. Opět vyjádřeno vzorcem

kde: HZL

... objem emitovaných zástavních listů

HY

... soubor zástavních práv k nemovitostem

q

... kvocient udávající maximální možnou výši podílu hypotečních úvěrů na ceně zastavených nemovitostí

CZN

... souhrn cen zastavených nemovitostí

Rovnováha mezi objemem emitovaných zástavních listů a souborem zástavních práv k nemovitostem nemusí být narušena. Jak HZL, tak u HY se hodnoty nemění. A pokud je vhodně zvolen kvocient q, nemá vliv na rovnováhu ani možnost opotřebení zastavené nemovitosti. Neplatí zde vzájemné krytí. Zdroje získané z emise HZL mohou být použity na různé účely, čímž dochází ke ztížení dohledu nad těmito zdroji. Nyní se zaměřme na jednotlivé způsoby emise HZL. Jejich členění bude zejména dle způsobu jejich krytí. Rozlišujeme celkem tři systémy emise HZL  adresný  blokový  všeobecný Adresný systém Pro adresný systém je charakteristickým znakem vydání pro konkrétní hypoteční úvěr (pro konkrétní nemovitost) konkrétní HZL. Pokud se investor rozhodne koupit HZL, ví přesně, kterou nemovitostí je tento jeho HZL kryt. Často používán v případech, kdy je hypoteční úvěr jištěn větším množstvím nemovitostí. Po vydání zástavního práva k nemovitostem jsou emitovány HZL a po prodání je ze získaných zdrojů poskytnut hypoteční úvěr. Vhodné je použití zkombinované se zástavním systémem krytí. 27

Blokový systém V případě blokového systému jsou HZL zajištěny určitým souborem hypotečních úvěrů (zástavní práva byla vydána na komplex nemovitostí). Pro investory spočívají klady v diverzifikaci rizika mezi více dlužníků. Jelikož vztahy mezi jednotlivými členy souboru jsou jasně dané, udržet kontrolu je relativně jednoduché. Tento systém je hojně využíván v praxi. Všeobecný systém U předchozích systémů existovala vazba na konkrétní nemovitosti. V tomto případě tomu tak není. Emise hypotečních zástavních listů jsou vydávány bez toho, aby byly kryty konkrétním hypotečním úvěrem či souborem hypotečních úvěru. Pro banky je tento způsob emise výhodný. HZL jsou jištěny aktivy, jež byla pro tento účel určena.17,18 2.3.3

Úročení hypotečních zástavních listů

Doba splatnosti, tj. určitá, předem stanovená doba, na kterou je dluhopis vydáván, je jednou z náležitostí, kterou musí HZL udávat. Tento údaj se může samozřejmě lišit jak v různých zemích, tak i v závislosti na současné ekonomické situaci dané země. Setkáváme se např. s pětiletou, desetiletou a dokonce i s dvacetiletou dobou splatnosti dluhopisu. Informace o splatnosti nám udává, kdy banka odkoupí od investora dluhopis zpět a navrátí se mu jmenovitá hodnota HZL. Dřívější odkup bankou není možný, pouze až po uplynutí sjednané doby. Investor má ovšem možnost, pokud by chtěl HZL prodat dříve, nabídnout vlastnící dluhopis jinému investorovi, ovšem ne za jmenovitou, ale za hodnotu tržní. U HZL, vlastně i dluhopisů obecně, se prakticky setkáváme s dvěma typy úročení. Úročení je celkem samozřejmé, jinak by pro investory nebylo lákavé vkládat své volné finanční prostředky do těchto cenných papírů. Suma, jež je jakýmsi bonusem a tvoří zisk investora z HZL je nazýván kupón. V případě fixního úroku je vlastníkovi HZL v pravidelných, předem stanovených termínech vyplácen fixní úrok, tzn. pevný kupón. Zpravidla je výše tohoto kupónu závislá na neměnném a předem stanoveném úroku z HZL. Pokud jsou HZL úročeny tzv. proměnlivým kupónem, znamená to, že výše úroku je závislá na nějaké jiné veličině,

17

PAVELKA, František. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, s. 192-198. ISBN 80-902243-2-6. 18 ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 7981. ISBN 80-210-2732-0.

28

v našem případě na výši sazeb PRIBORu 19. Výše kupónu, který má být vyplacen, je závislá na výši úrokové sazby PRIBOR v příslušném období. Z toho vyplývá, že kupónové výnosy se mohou v jednotlivých termínech výplaty lišit. Samotná výše úroku z HZL má vliv na výši hypotečních úvěrů, které jsou poskytovány ze zdrojů získaných z emise HZL. Bankovní marže slouží k úhradě provozních nákladů a dalších výdajů bank. Vztah mezi uvedenými úroky lze vyjádřit takto

Při nákupu HZL můžeme za dluhopis zaplatit více než je jeho jmenovitá hodnota. Cena, za jakou je HZL nabízen se v tomto případě nazývá emisní kurz. Takováto situace může nastat, pokud je o dluhopis vysoký zájem. Vraťme se k situaci, kdy investor (majitel dluhopisu) chce HZL prodat ještě před datem splatnosti. Jeho jedinou možností, jak tento cenný papír udat, je nabídnout ho jiným investorům. Banka ho odkoupí zpět právě až v době splatnosti. Jelikož jsou majiteli během doby držení dluhopisu vypláceny kupóny, změna majitele může situaci zkomplikovat v tom, kterému z investorů (původnímu nebo novému) bude náležet výnos z doby, kdy docházelo k prodeji dluhopisu. Alikvotní úrokový výnos (značíme AÚV) slouží právě k řešení takovéto situace. AÚV značí výnos, který od poslední výplaty kupónu opět narostl. Určuje nám, jaká část z následně vyplaceného výnosu náleží prodávajícímu investorovi a jaká investoru kupujícímu. Nastane-li změna majitele těsně před výplatou ročního kupónu (nejpozději měsíc před výplatou), hodnota AÚV může nabývat záporných hodnot.20 2.3.4

Obchodování s hypotečními zástavními listy

Obchodovat s hypotečními zástavními listy lze mezi investory do doby splatnosti dluhopisu. Nákup dluhopisů v době emise lze na Burze cenných papírů Praha, a.s. nebo také přes RMSystém, popřípadě některé banky také zprostředkovávají transakce s dluhopisy. Pakliže obchodujeme s HZL do doby splatnosti, tj. prodáváme je jinému investoru, transakce je možná na sekundárním trhu. Na tomto trhu se setkává nabídka s poptávkou, která následně

19

PRIBOR = Prague InterBank Offered Rate - pražská mezibankovní nabídková sazba. Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. 20 ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 7678. ISBN 80-210-2732-0.

29

utváří cenu dluhopisu. Které faktory ovlivňují výši ceny dluhopisu? V zásadě se setkáme se třemi základními faktory, jež jsou  výše úrokové míry  blížící se výplata  vývoj inflace21 Pokud bychom si jednotlivé vlivy chtěli přehledně uspořádat, podívejme se na následující tabulku. Tabulka č. 1: Vlivy jednotlivých faktorů na trhu s HZL Faktory Výše úrokové míry

Blížící se výplata

Vývoj inflace

Vlivy na cenu HZL Klesající tržní úroková míra má za důsledek rostoucí výnosnost HZL, čímž dochází k růstu ceny HZL S blížící se dobou výplaty roste cena HZL na trhu Rostoucí inflace znevýhodňuje prodávající, to má za následek rostoucí cenu HZL

Rostoucí tržní úroková míra snižuje výnosnost dluhopisu, cena HZL klesá Vzdálenější doba výplaty cenu HZL snižuje Vlivem klesající inflace cena HZL klesá, jelikož jsou pro držitele dluhopisu výnosnější, než při vyšší inflaci

Pramen: vlastní zpracování, informace získané z ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 78. ISBN 80-210-2732-0.

Nyní se soustřeďme na otázku, proč jsou HZL vhodné k obchodování. Co udržuje poptávku na dostatečné výši? Zásadní roli hraje zajištění rezerv institucí. Převážná část rezerv těchto ústavů by měla být uložena či investována bezpečně. Jelikož jsou HZL považovány za jedny z nejbezpečnějších dluhopisů, je celkem logické, že společnosti se snaží ukládat své rezervy právě do HZL.

21

ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 7879. ISBN 80-210-2732-0.

30

3 Podmínky poskytování hypotečních úvěrů a aktuální stav Nastane-li situace, kdy je pro nás nutné vyřídit si úvěr na bydlení, v konečném důsledku nás čeká návštěva bankovní instituce, ve které si námi zvolený úvěr sjednáme. Co ale předchází schválení úvěru a jaké podmínky a doklady je nutné předložit, aby návrh byl přijat? V následujících podkapitolách poukážeme na náležitosti smluv a průběhy vyřízení úvěru.

3.1 Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru Půjčit neznámé osobě vysokou částku peněz s sebou nese i vysoká rizika. Ne každý z nás by půjčil peníze známému člověku, natož někomu úplně cizímu. Je vhodné si budoucího dlužníka prověřit, zjistit si o něm alespoň základní informace pro případ, kdyby nastaly komplikace například se splácením úvěru. Kromě osobních informací se banky zajímají i o jiné údaje. Objektem zájmu může být účel použití získaných peněz, zda máme dostatek volných finančních prostředků, abychom mohli řádně splácet, a zda, v případě hypotečního úvěru, máme nemovitost vhodnou k zajištění úvěru. 3.1.1

Účelovost

Udání záměru použití hypotečního úvěru záleží také na tom, o jaký typ úvěru žádáme. Jak jsme si uvedli, existují tzv. americké hypotéky, u kterých není povinností udávat účel použití financí. Ovšem v případě účelové hypotéky je nezbytné přesně definovat cíl financování. Tato skutečnost samozřejmě ovlivní poskytovatele hypotečního úvěru jak v ohledu, zda nám hypoteční úvěr udělí, tak v ohledu, za jakých podmínek nám finanční prostředky poskytne. Těmito podmínkami máme na mysli výši úrokové sazby, celkovou výši půjčené částky i na výši měsíčních splátek. V některých letech (v závislosti na výši úrokové sazby pro hypoteční úvěry) Ministerstvo pro místní rozvoj uděluju dotace na hypoteční úvěr. Samozřejmě je nutné, pro získání tohoto příspěvku, splnit veškeré kladené podmínky. Přesně v tomto případě by bylo důležité uvést konkrétní účel použití hypotéky. Jelikož v souvislosti s hypotečními úvěry pracujeme se značnými částkami, pravidla musí být kladena tak, aby předcházela situacím, kdy by byly finanční prostředky těžce vymahatelné. 3.1.2

Bonita klienta

Pod pojmem bonita si představme schopnost klienta dostát svým závazkům. Jelikož banka svému klientovi poskytne poměrně vysoký finanční obnos, očekává, že tuto částku získá opět 31

zpět, samozřejmě navýšenou o úroky. Jak ale finanční instituce pozná, kdo je pro ni „důvěryhodný“ a kdo ne? Snaží se to zajistit právě získáním co nejvíce informací o platební schopnosti klienta z doby minulé a také, jak se jeho finanční situace bude orientačně vyvíjet v letech budoucích, jelikož úvěry na bydlení jsou dlouhodobého charakteru. Bonita klienta je ukazatel, který má pro bankovní instituce velmi podstatný význam. Je jedním z nejdůležitějších informací, jež může banka o svém klientovi získat. Výši bonita klienta získáme jako rozdíl příjmů a výdajů. Pro klienta má tento ukazatel vliv na to, jaký úrok mu poskytovatel nabídne. Samozřejmě s rostoucí bonitou může klient očekávat nižší úrokovou sazbu. Do položky příjmy se započítávají jak příjmy ze zaměstnání, tak z podnikatelské činnosti, přičemž svou roli zde hraje délka pracovního poměru i doba, na kterou máme pracovní smlouvu sjednanou. Poskytovatel úvěru se zajímá, zda nejsem ve zkušební době, zda máme již smlouvu na dobu určitou, čímž máme „zajištěné příjmy do budoucna“. Finanční instituce může chtít (a zpravidla to vyžaduje) doložit potvrzení o příjmech či daňové přiznání. Doba, během niž je nutno doklad předložit, je v režii banky. Obvykle je to za období v rozmezí šesti až dvaceti-čtyřem měsícům předcházejícím žádosti o úvěr. Banka vyžaduje uvést veškeré příjmy, které žadatel o úvěr má. Lze sem zahrnou například příjmy z vedlejších pracovní činností, příjmy získané z pronájmu nemovitostí, renty. Mezi položky, jež se od souhrnu příjmů odečítají, patří nejen veškeré pravidelné výdaje, ale také životní minimum a výše sjednané splátky. Důležité je, aby výše tohoto rozdílu nevycházela záporně. Pravidelnými výdaji máme na mysli celkové výdaje, které každý měsíc odchází z našeho účtu, ať už se jedná o platbu nájemného, leasing, splátky jiných půjček a úvěrů, různá spoření a pojištění, platba alimentů. Životní minimum je vypočítáno individuálně na základě počtu osob ve společné domácnosti a počtu vyživovaných dětí. Výše měsíční splátky je ovlivněna tím, za jakých podmínek bychom byly ochotni úvěr sjednat, a na základě těchto údajů je vypočítána výše měsíční splátky. Někteří lidé si mohou myslet, že ovlivnit svoji bonitu není možné, máme ovšem několik možností, jak toho lze docílit. Aby naše bonita narostla, muselo by dojít ke zvýšení příjmů 32

nebo ke snížení výdajů. Příjmy jsou v tomto případě těžce ovlivnitelné, jelikož banky od klientů vyžadují zaměstnání s potvrzeným trvalým příjmem. Pokud bychom se rozhodli změnit zaměstnání s vyhlídkou vyššího platu, ztratili bychom spoji důvěryhodnost z hlediska zajištěného finančního příjmu. Možností, jak ovlivnit příjmovou část, je uvedení spolužadatele o úvěr. Spolužadatel je osoba, jejíž příjmy a výdaje se také započítávají do žádosti o úvěr, čímž ovlivňuje bonitu samotného žadatele. Příjmy se zvýší o veškerou příjmovou složku spolužadatele. Co se týče výdajů, pokud spolužadatel bydlí ve shodné domácnosti se žadatelem, životní minimum bude vypočítáno nižší, než kdyby spolužadatelem byla osoba žijící v odlišné domácnosti. Podobné to může být i u pravidelných výdajů. Pokud žadatel a spolužadatel obývají společnou domácnost a na pravidelných výdajích se podílí, v konečném důsledku to na výši bonity bude mít příznivý vliv. Pokud do žádosti o úvěr nebudeme zahrnovat spolužadatele, můžeme se pokusit zvýšit bonitu snížením alespoň jedné položky odečítající se od příjmů. Pro klienta bez spolužadatele by bylo obtížnější snížit životní minimum. Prakticky lze říci, že hodnotu životního minima by zásadně nezměnil. Rozdíl by ovšem nastal v závislosti na počtu členů v domácnosti žadatele. Žádá-li o úvěr osoba žijící v domácnosti sama, její bonita je vyšší, než pokud by ji obývala s rodinou či partnerem. Samostatná osoba má jasně nižší životní minimum, jelikož na ni nejsou vázány další osoby, které by měla povinnost živit. Pravidelné výdaje s počtem členů domácnosti také rostou, což má opět nepříznivý vliv na bonitu. Položka, kterou má možnost klient určitým způsobem měnit, je výše měsíční splátky. Jak u samotného hypotečního úvěru, tak případně i u některého ze svých jiných úvěrů či půjček. Měsíční splátka je závislá na době splácení nebo na půjčené částce. Pokud bychom měsíční splátku chtěli snížit, umožní-li nám to bankovní instituce, prodloužíme dobu splácení, čímž se nám půjčená částka rozloží do delšího časového horizontu, a měsíčně budeme platit o něco méně. Podobné je to v případě půjčení nižší částky. Rozdělení nižšího obnosu do delšího časového horizontu opět snižuje měsíční sumu jdoucí na splátku úvěru (tato úprava je komplikovanější, jelikož například při koupi domu žádáme o částku, která je potřeba, a pokud

33

bychom žádali o nižší obnos, nemuselo by to pokrýt náklady za koupi domu, proto bychom museli řešit i jiný způsob získání zbylé sumy). 22 Rozdíl mezi příjmovou a výdajovou stránkou musí splnit kritéria dané banky. Pokud nám vychází kladně, nemusí to být dostačující skutečnost pro udělení úvěru. Finanční instituce může požadovat, aby rezerva (to, co žadateli zbude po odečtení veškerých výdajových složek) odpovídala danému procentuálnímu podílu měsíční splátky. Je to snaha zabezpečit bezproblémové splácení i v situaci, kdy by neplánovaně klient měl snížen příjem či měl neplánované výdaje.23 Finanční instituce si nemohou dovolit být příliš důvěřivé a spoléhat na pravdivost veškerých údajů získaných od klienta. Mají širokou škálu možností, jak ověřit, že uvedené informace jsou pravdivé a kompletní. V některých případech klient s myšlenkou zvýšit svoji bonitu neuvede některý ze svých výdajů. Ovšem banky mají k dispozici registry, jež zahrnují rozsáhlé informace o opožděných platbách. V současnosti jsou k dispozici čtyři oficiální registry dlužníků. Jsou zde zachyceny osoby, jež jsou v prodlení se splácením, v jiných jsou zapsáni klienti, kteří v prodlení být nemusí, ale čerpají nebo čerpali úvěr, popřípadě mají sjednaný kontokorent či kreditní kartu.24 3.1.3

Zajištění úvěru

Jelikož jsou hypoteční úvěry z časového hlediska dlouhodobé (předpokládá se doba splácení až v desítkách let), vzniká jakási potřeba úvěr zajistit, aby banky, pro případ nesplácení úvěru, měli alternativu, jak půjčené peníze získat zpět. Dlužník během let, kdy splácí úvěr, může ztratit zaměstnání, rozvede se, podnikání není úspěšné. Všechny tyto důvody mohou značně ovlivnit příjem klienta a tím zkomplikovat pravidelnou splátku úvěru. Způsobů jištění hypotečního úvěru je několik. Pojďme si je představit blíže. Zástavní právo k nemovitosti Tento druh jištění je nejznámější a nejběžnější. Zákonem je dáno, že úvěr musí být jištěn druhem nemovitosti, na jejíž pořízení je poskytován. Jelikož hypoteční úvěr je poskytován 22

BUČKOVÁ, Veronika. Finance.cz. Bonita klienta – jak a proč ji banky zjišťují? [online]. 2009 [cit. 2012-1219]. Dostupné z: 23 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 22. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 8073570157. 24 HOVORKA, Jiří. Měšec.cz. Centrální registr dlužníků: Česká finta, jak napálit zájemce o půjčku [online]. 2010 [cit. 2012-12-19]. Dostupné z:

34

na pořízení nemovitosti, je nutné tento úvěr jistit také nemovitostí. Zástavní právo musí být vázáno na objekt, který se nachází na území České republiky, musí být ve vlastnictví žadatele o úvěr či úvěr je poskytován na nemovitost, která bude uhrazena financemi získaného z daného hypotečního úvěru. Popřípadě lze jistit nemovitostí, která je ve vlastnictví třetí osoby. Důležitou podmínkou je, aby nemovitost již nebyla zavázána zástavním právem. 25 Seznam objektů, na něž lze vydat zástavní právo pro účely hypotečního úvěrování:26  rodinný dům včetně pozemku či byt v osobním vlastnictví  nájemní dům  stavební pozemek  rozestavěná stavba i s pozemkem po dobu stavby nebo rekonstrukce  nebytová nemovitost Ručení Žádá-li o úvěr pouze jedna osoba a zajištění z její strany bance nepřipadá dostatečné, může po klientovi požadovat účast ručitele. To je osoba, která se za dlužníka zaručí, že v případě, kdy on sám nebude schopen plnit své závazky, ručitel je za něho uhradí. Možnost vymáhat závazky po ručiteli nastává až po určité době, kdy byl dlužník k úhradě vyzván a neučinil tak. V závislosti na požadavcích banky může v roli ručitele vystupovat osoba v příbuzenském vztahu či osoba úplně cizí. Ručitel musí stejně jako žadatel o úvěr doložit své příjmy a výdaje a být pro banku dostatečně bonitní. V některých institucích je možné ručit i jen za určitou část z celkové sumy. V případě, kdy ručitel uhradí nesplacenou částku za dlužníka, má právo tuto částku požadovat po příjemci úvěru. Z tohoto důvodu je vhodné řádně si rozmyslet, za koho jsme ochotni ručit. Bankovní záruka Dalším typem jištění hypotečního úvěru je bankovní záruka. Banka vystaví klientovi tzv. záruční listinu, kde je uvedena částka, jakou by případně banka za žadatele ručila a také doba splatnosti, do které je možné zažádat o splnění záručních povinností ručitelské banky. Bankovní záruky mohou využít jen velmi vážení klienti finanční instituce. Kromě těžké

25

BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 39-40. ISBN 80-901486-5-4. 26 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 27-28. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 8073570157.

35

dosažitelnosti je tento druh jištění charakteristický vysokými poplatky za využití této služby a je nutné i jištění samotné bankovní záruky.27 Životní pojištění Pojištění života bývá v některých případech vyžadováno, někdy pouze doporučeno. Výhoda tohoto typu jištění spočívá v situaci, kdy pojištěný zemře. Čerpal-li hypoteční úvěr, nesplacená část by byla vyrovnána z pojistné částky, na kterou bylo životní pojištění sjednáno. Pojištění je jistě vhodné doplnit o úrazovou část. Setkat se můžeme s tzv. kapitálovým životním pojištěním. Kdy dlužník splácí pouze úroky, jistina je splacena až po uplynutí sjednané doby z výnosů kapitálového životního pojištění. Nevýhoda ovšem u kombinace hypotečního úvěru a pojištění nastává v nutnosti pravidelně hradit oba bankovní produkty.28

3.2 Náležitosti úvěrové smlouvy Jako každý obchodní vztah, tak i vztah mezi hypoteční bankou a žadatelem o úvěr, by měl být podložen smlouvou, kde budou uvedena a vymezena veškerá práva a povinnosti účastníků. V následujícím textu si řekneme nejdůležitější body, jež musí být ve smlouvě zahrnuty. 3.2.1

Právní náležitosti smlouvy

Ve smlouvě musí být jasně uvedeny veškeré údaje, poskytující nám informace o subjektech zainteresovaných do právního vztahu, definování předmětu smlouvy, průběh právního vztahu a případná řešení, jak se bude postupovat, pokud nebudou dodrženy podmínky smlouvy. Nyní si bodově uveďme stěžejní body smlouvy 1) účastníci smlouvy  poskytovatel zde uvede obchodní název, sídlo, identifikační číslo, popřípadě zastoupení  dlužník uvede své celé jméno, adrese trvalého pobytu, rodné číslo 2) výše a účel úvěru  výše poskytovaného úvěru uvedená v příslušné měně

27

BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 40-41. ISBN 80-901486-5-4. 28 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 28-29. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 8073570157.

36

 uvedení, k jakému účelu budou sloužit poskytnuté finanční prostředky, tj. upřesnit, zda se bude jednat o nákup pozemku, domu, bytu  specifikace daného objektu, zanést konkrétní evidenční čísla a údaje z katastrálního úřadu 3) výše úrokové sazby  smluvní strany sjednají pevnou úrokovou sazbu nebo je zde uvedeno na základě čeho bude vypočtena příslušná úroková sazba (může být dána úroková sazba měnící se na základě vývoje hodnot PRIBORu) 4) podmínky čerpání úvěru  ve smlouvě je uvedeno, za jakých podmínek bude dlužníkovi připsána příslušná částka na jeho čerpací účet  součástí je uvedení dne, kdy je naposledy možno čerpat úvěr 5) splácení úvěru  smlouva popisuje, do kdy je nutné úvěr splatit, upřesňuje splatnosti jednotlivých měsíčních splátek (den splatnosti, číslo účtu, kam bude platba posílána)  volba progresivního či degresivního způsobu splácení  úroky z prodlení platby 6) jištění úvěru  uvedení předmětu zajištění úvěru, popřípadě dalších způsobů jištění 3.2.2

Vymezení pojmu nemovitost v hypotečním bankovnictví a její ocenění

Definice pojmu nemovitost vychází z občanského zákoníku. Nemovitostí mohou být stavby, jež jsou spojené s pozemkem pevným základem, a pozemky jako takové. Zajímavostí je, že stavby dle zákona nejsou součástí pozemku, na němž se nachází. V případě hypotečního bankovnictví ale jako součást pozemku brány jsou. Abychom s nemovitostí mohli správně pracovat, je nutné ji správně ocenit. Získaná cena nemovitosti má vliv na zajištění hypotečního úvěru a také ovlivňuje, jaká částka nám může být prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnuta. V tabulce č. 3 je uveden soupis dokumentů, jež jsou vyžadovány už při podávání žádosti o úvěr.29

29

ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 69. ISBN 80-210-2732-0.

37

Tabulka č. 2: Doklady nutné k předložení při žádosti o hypoteční úvěr Postavení nemovitosti v hypotečním úvěru

Nově stavěná nemovitost

Nemovitost sloužící jako zástava

Doklady potřebné k předložení pro podání žádosti o hypoteční úvěr Projektová dokumentace (musí být kompletní, s předpokládaným časovým průběhem výstavby, propočty nákladů, rozloha stavby) Stavební povolení a územní rozhodnutí o výstavbě Doklad vlastnictví stavebního pozemku (výpis z katastru nemovitostí, popřípadě i kupní smlouva) Pokud využijeme služeb stavební firmy, smlouva o dílo s daným podnikem Pojistná smlouva Doklad o vlastnictví (kupní smlouva, darovací smlouva) Fotodokumentace Mapa pozemkového členění Výpis z katastru nemovitostí (aktuální) Odhad nemovitosti Pojistná smlouva

Pramen: vlastní zpracování, údaje čerpané z ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 70. ISBN 80-210-2732-0.

Cena nemovitosti je stanovena znalcem, obvykle tento znalec spolupracuje s hypoteční bankou, což klientovi usnadňuje jednání, a posudek ceny nemovitosti zajišťuje sama banka vlastními specialisty, které zaměstnává, či se znalcem na základě smlouvy o spolupráci. Přesto si od klienta může vyžádat podklady, které by zjednodušily stanovení odhadní ceny. Doklady potřebné k předložení při odhadu nemovitosti:30 

doklady, jež obsahují cenu objektu  kupní smlouvy (poslední), doklady o ocenění předmětu, které byly vyhotoveny pro jakékoli účely



s vlastnictvím nemovitosti jsou spojeny i povinnosti  povinné platby státu  doklady o řádné platbě daní



pokud objekt pronajímáme či poskytujeme dalším osobám, je to také nutné zohlednit, pozemek může mít také různou formu využití

30

POLIDAR, Vojtěch a Marcus PEERAER. Úvěrové obchody. 2., přeprac. vyd. Praha: Bankovní institut, 1998, s. 98-99.

38

 pokud se jedná o objekt určený k bydlení, je zapotřebí doložit, jaký nájem a jak dlouho je stavba poskytována k pronájmu, výnos z pronájmu  v případě pozemku, k jakému účelu slouží (pole, louka), a doložit výnosy například z prodeje plodiny pěstované na tomto pozemku 

má-li být stavba teprve dokončena či započata  je zapotřebí doložit povolení stavebního úřadu ke stavbě, schválené plány stavby, plánovaný rozpočet stavby

K výpočtu odhadní ceny nemovitosti slouží celá řada metod. Výsledná cena nemovitosti stanovuje hodnotu, kterou lze zajistit hypoteční úvěr. Je to také obnos, který banka pravděpodobně obdržela, pokud by ze strany dlužníka nedocházelo k řádnému splácení úvěru, po prodeji zastavené nemovitosti. Z této sumy je pak vypočítán podíl, který je banka klientovi ochotna půjčit (též nazýváno sirotčí jistina).31 3.2.3

Maximální výše a účel hypotečního úvěru

U nemovitosti se předpokládá dlouhá životnost, ovšem časem dochází k opotřebení a ke snížení hodnoty nemovitosti. Přesto ale vysoká doba životnosti dovoluje poskytnutí hypotečního úvěru, jelikož během doby splácení je stále nejvhodnějším způsobem jištění. Mnohaletá doba životnosti je výhodou pro dlužníka i z důvodu možnosti rozložit si splácení úvěru do tolika let, aby byl měsíčně schopen řádně platit splátky. Ovšem tato možnost naopak navyšuje částku, která je peněžnímu ústavu vrácena, o úroky zaplacené za celou dobu splácení. Obvykle je poskytován hypoteční úvěr do výše 70 % ceny zastavené nemovitosti. Takto vypočtená hodnota je jakousi maximální hranicí, skutečně přiřknutý hypoteční úvěr ve skutečnosti může být nižší. Suma, jež je v konečném důsledku klientovi nabídnuta k půjčení, je posléze závislá na obvyklé ceně nemovitosti. Tuto hodnotu získáme z trhu nemovitostí. Jedná se o cenu, za kterou by v současné tržní situaci byla daná nemovitost prodána (na trhu se porovnávají ceny nemovitostí srovnatelnou s naší, s podobnou velikostí, umístěním, vybavením, stářím, atd.).32 V předchozích letech dokonce začala stoupat nabídka hypotečních úvěrů až do výše 100 % zástavní ceny nemovitosti. V současnosti ale dochází

31

PAVELKA, František. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, s. 161. ISBN 80902243-2-6. 32 ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001, s. 70. ISBN 80-210-2732-0.

39

ke snižování nabídky ze strany bank. Je to pro ně příliš riskantní, současná ekonomická situace je nutí ke zpřísnění podmínek pro schválení tak vysokého hypotečního úvěru.33 Při žádosti o hypoteční úvěr je nutné přesně specifikovat (v případě účelové hypotéky) účel a motiv využití půjčené částky. Tato informace má vliv i při rozhodování finanční instituce, zda úvěr poskytnout. Banky vyhodnotí, zda záměr investice je pro ni rizikový či je dostatečně „bezpečný“ a návrat poskytnutého úvěru bude bezproblémový. V zásadě máme takovéto možnosti použití financí získaných prostřednictvím hypotečního úvěru 34 

nákup pozemku



nákup nemovitosti určené k bydlení (trvalému, rekreačnímu či podnikatelskému účelu)



nákup vlastnického podílu na nemovitosti (například během dědického řízení, rozvodové vyrovnání)



stavba nemovitosti, popřípadě dostavba části nemovitosti



modernizace a rekonstrukce nemovitosti



refinancování hypotečního úvěru nebo splacení úvěrů použitých k zajištění bydlení

3.2.4

Výše úrokové sazby

Po doložení potřebných dokladů nám bankovní instituce navrhne úrokovou sazby, za kterou je nám ochotna poskytnout dané finanční prostředky. Samozřejmě výše této sazby se může lišit v závislosti na bonitě klienta, důležitá je také výše jištění úvěru (to znamená, jaké procento zástavní ceny nemovitosti chceme od banky půjčit), účel financování a také doba fixace. Důvěryhodnost nebo také bonita klienta ovlivňuje výši úrokové sazby nepřímo úměrně. Pokud je klient vysoce bonitní, může očekávat nižší úrokovou sazbu než klient, který je v očích banky nespolehlivý. Pokud bychom svou kvalitu chtěli zvýšit, možnosti, jak toho docílit, jsou zmíněny již v předchozím textu. V případě zajištění úvěru je úměrnost přímá. Pokud žádáme o půjčení vyššího podílu ze zástavní ceny nemovitost, poroste i úrok vázaný k tomuto úvěru. Pro srovnání, pokud bychom například žádali o půjčení jednoho milionu korun a zároveň bychom tento úvěr jistili

33

ROZKOŠNÝ, Petr. Penízenavíc.cz. 100% hypotéka v roce 2012, je možné ji získat? [online]. 2012 [cit. 201212-21]. Dostupné z: 34 SVAČINA, Luboš. Hypoindex.cz. Na co všechno je možné použít hypotéku? [online]. 2009 [cit. 2013-01-03]. Dostupné z:

40

nemovitostí v hodnotě dvou milionů korun, nabízený úrok by byl pravděpodobně o něco nižší, nežli pokud bychom v případě jištění stejnou nemovitostí žádali o poskytnutí celkové zástavní hodnoty nemovitosti. To, že již disponujeme určitými financemi, zvyšuje určitým způsobem naši kvalitu a snižuje nabízenou úrokovou sazbu. Uvedení způsobu použití půjčených financí hraje také svou roli ve výsledných podmínkách poskytnutí hypotečního úvěru. Jednotlivé možnosti, na něž je úvěr možné použít, jsou bankou vnímány různě rizikově. Pokud žádáme o poskytnutí úvěru bez nutnosti uvedení účelu, finanční instituce nemá přehled, jak se získanými financemi bude klientem naloženo a tím pádem jak je tato investice riziková. Z tohoto důvodu se snaží poskytnuté finance pojistit vyšším úrokem. Pokud bychom srovnali použití úvěru na pořízení nemovitosti k podnikatelským záměrům či k trvalému bydlení, udržení střechy nad hlavou bude jistě větší motivací pro klienty a důvodem k řádnému splácení než případná ztráta prostoru k podnikání. Proto jsou úvěry poskytnuté na pořízení vlastního bydlení zatíženy nižší úrokovou sazbou. Dobou fixace je označen počet let, po který nedochází ke změně úrokové sazby. Banky mohou nabízet hypoteční úvěry s proměnlivou či s pevnou výší úrokové sazby, popřípadě kombinace těchto dvou způsobů. Pohyblivá sazba se může měnit se změnou tržní úrokové sazby. Pokud v době, kdy o hypoteční úvěr žádáme, jsou úrokové sazby výhodné a všeobecně nízké, je vhodné použít delší dobu fixace. Můžeme se setkat s jednoletou až desetiletou dobou fixace, ve výjimečných případech i desetiletou dobou fixace. Pokud by tržní sazby byly na vysoké úrovni, je vhodné volit fixaci úrokové sazby nižší. Po uplynutí doby fixace může finanční instituce navrhnout klientovi úrokovou sazbu. Její výše bude opět závislá na aktuální výši tržních úrokových sazeb v daném čase.35 3.2.5

Podmínky čerpání úvěru

Na výběr máme ze dvou možností, jak čerpat hypoteční úvěr. Zvolený druh čerpání je podmíněn účelem použití úvěru. Způsoby čerpání hypotečního úvěru jsou36 1) jednorázově – tento způsob lze využít pouze v případě, pokud kupujeme již postavenou nemovitost, popřípadě podíl na již existující nemovitosti. Čerpaný úvěr slouží k úhradě kupní ceny nemovitosti. Další možností využití je splacení jiného úvěru na bydlení. 35

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 31-33. ISBN 9788024723884. 36 BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 102-104. ISBN 8090148654.

41

2) postupně – použijeme, pokud jsme se rozhodli stavět vlastní nemovitost či dokončit rozestavěnou, popřípadě rekonstruovat nebo modernizovat stávající nemovitost. Jelikož při žádosti o úvěr na stavbu nemovitosti je nutné předložit podrobný plán výstavby, je posléze s bankou vytvořen rozvrh termínů a výší čerpaných částek z úvěru. Bankou jsou hrazeny přímo stavebním firmám jimi vydané faktury. Úroky z hypotečního úvěru nabíhají již od prvního čerpání a to pouze z částky, která nám byla vyplacena. Zdálo by se to výhodné, ale je zapotřebí dbát obezřetnosti. Zaplacené úroky lze snížit, pokud nebudeme zbytečně prodlužovat čerpání úvěru (začneme dříve splácet) a pokud budeme vyšší částky čerpat ke konci čerpání. Pozor si také dejte na poplatky za nedodržení stanoveného rozpisu čerpání. 3.2.6

Splácení hypotečního úvěru

Důležitou položkou, která každého klienta zajímá, je výše měsíční splátky. Je nutné ji nastolit tak, aby byl zajištěn bezproblémový průběh splácení. Suma, jež nám byla bankou půjčena a kterou je ještě nutné splatit, se nazývá jistina (nesplacená část úvěru). Splátka hypotečního úvěru se skládá z úmoru a úroku. Úmor je částka, o kterou se sníží jistina v následujícím období, je to samotná splátka jistiny. Úrok získáme vynásobením úrokové sazby se zbývající jistinou, posléze vydělenou stem. Úroková sazba je obvykle udávána jako roční, označení p.a.37 Způsoby splácení hypotečního úvěru: 1) degresivní – splátky pravidelně klesají. To znamená, že na počátku je splátka nejvyšší, naopak nejnižší je na konci. Úmorová část se v průběhu splácení nemění, úroky klesají spolu s jistinou. 2) konstantní (anuitní) – splátky mají v jednotlivých obdobích stejnou výši, mění se pouze poměr úmoru a úroku. Roste podíl úmoru, kdežto podíl úroku klesá. Nejčastěji používané z důvodu přehlednosti a z hlediska plánování výdajů do budoucna. 3) progresivní – splátka pravidelně roste. Nejnižší splátku skládáme na počátku splatnosti, nejvyšší na jejím konci. Úmorová část roste rychleji, nežli úroková část klesá. Výši měsíční splátky leze jednoduše vypočítat, pokud známe výši hypotečního úvěru a vypočítáme si příslušný anuitní (amortizační) koeficient. Ten lze získat dosazením potřebných údajů do následujícího vzorce

37

per annum = roční

42

kde: a

... anuitní koeficient

i

... úroková sazba

n

... počet splátek za celou dobu splatnosti hypotečního úvěru

Součinem tohoto koeficientu a dané výše hypotečního úvěru, získáme měsíční splátku. Lze postupovat i naopak. Pokud podělíme měsíční plátku příslušným koeficientem, vyjde nám celková výše hypotečního úvěru.38

3.3 Státní podpora a zvýhodnění hypotečních úvěrů Stát se snaží motivovat a usnadňovat podmínky občanům pro zisk vlastního bydlení. Nabízí několik programů, s jejichž pomocí umožňuje získání hypotečních úvěrů širšímu spektru lidí. Touto formou se snaží obnovit bytový fond s přispěním vlastního úsilí a financí obyvatel. Graf č. 1: Výše vyplacených státních podpor v letech 1996 – 2012 (hodnoty v mil. Kč) 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0

463,9 496,4 472,5 384,3

343,6

274,4 177,6 0,8 34,0

174,4

95,9

76,7

24,0 9,5 18,1 23,4 19,9

Pramen: vlastní zpracování, čerpáno z: Ministerstvo pro místní rozvoj. Hypoteční úvěry s přiznanou státní finanční podporou [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

3.3.1

Státní podpora na novou bytovou výstavbu

Nárok na získání státní podpory mají pouze občané České republiky s trvalým pobytem na tomto území. Dále účel použití hypotečního úvěru musí splňovat některou z níže definovaných podmínek39

38

BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 104-108. ISBN 8090148654. 39 Měšec.cz. Podmínky poskytnutí státní podpory [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

43



hypoteční úvěr byl použit na výstavbu nového bytového domu, rodinného domu, bytu či byla přestavěna stavba, která dříve nesloužila k bydlení, na obývací prostor a to přístavbou, nástavbou nebo půdní vestavbou. Stavební proces musí také probíhat na území České republiky a k nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí musí dojít nejpozději do čtyř let od nabytí právní moci stavebního povolení



finance z hypotečního úvěru slouží ke koupi nově postaveného bytového domu, rodinného domu nebo bytu. Kupní smlouva na nemovitost musí být uzavřena nejpozději do dvou let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. Na nemovitost, již kupujeme, ovšem nesměl být poskytnut příspěvek či jiná dotace (při její výstavbě)



hypoteční úvěr sloužil ke koupi a následné dostavbě rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu. Nemovitost je postavena na území české republiky a k nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí musí dojít nejpozději do dvou let od uzavření kupní smlouvy na nemovitost mezi stavebníkem a kupujícím. Na nemovitost, již kupujeme, ovšem nesměl být poskytnut příspěvek či jiná dotace.



o státní příspěvek lze žádat, pokud hypoteční úvěr, na nějž je příspěvek vázán, bude sloužit ke splacení jiného úvěru na bydlení, který byl sjednán až po datu 1. ledna 1995. Původní úvěr na bydlení musel být použit k některému účelu zmíněnému v prvním bodě. Opět, na tuto stavbu již nesmí být vázán příspěvek z předchozího období stavby.

Žadatel není limitován žádnou věkovou hranicí. Žádost o státní podporu musí být podána nejpozději do 4 let po skončení čerpání hypotečního úvěru. Stát poskytuje dotaci v rozmezí jednoho až čtyř procentních bodů, skutečná výše je ovlivněna průměrnou výší úrokových sazeb. Stát podporu vyplácí pouze, pokud průměrná výše úrokových sazeb překročí sedmiprocentní hranici. Dlužníci mají možnost žádat o státní příspěvek na hypoteční úvěr, který je ve výši 12 000 Kč za m2, nejvýše ovšem do částky 800 000 Kč (pokud je úvěr vyšší, je příspěvek možný zase jen na část do zmíněné výše) v případě pořizování si bytu (v bytovém domě s více než dvěma byty) a do výše 1 500 000 Kč v případě pořízení domu s jedním bytem. Při pořizování si domu s dvěma byty je maximální hranice 2 000 000 Kč. Část úvěru, která překročí dané hranice, je bez státního příspěvku. Pokud dlužníci kupují navíc pozemek určený k výstavbě, zvedá se hranice o dalších 200 000 Kč. Rozhodnou-li se rozšířit stávající nemovitost o další prostory (i pokud se jedná o nebytové prostory, jejichž úpravou vznikne proto místo

44

k bydlení), mohou také zažádat o přiznání státní podpory ve výši 12 000 Kč za m2, do maximální výše 800 000 Kč, a nově vzniklý byt bude mít rozměry alespoň 40 m2.40 Orgán zodpovědný za správu žádostí a přidělující příspěvky je Ministerstvo pro místní rozvoj.41 V tabulce číslo 4 je zobrazen vývoj výše státního příspěvku na podporu bytové výstavby. Tabulka č. 3: Vývoj výše státní podpory na bytovou výstavbu od října 1995 do současnosti Rozmezí let

Výše státní podpory

říjen 1995 – 31.1.2001

4 procentní body

1.2.2001 – 31.1.2002

2 procentní body

1.2.2002 – 31.1.2003

1 procentní bod

1.2.2003 - současnost

nulová státní podpora

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Ministerstvo pro místní rozvoj. Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

3.3.2

Státní podpora na pořízení staršího bydlení

Tato forma státních příspěvků je určena převážně mladým lidem, jelikož žadatel musí splňovat věkový limit. Žadatelův věk nesmí překročit hranici 36 let a to samé platí i pro manžela či manželku žadatele. Další podmínkou je možnost vlastnictví nebo spoluvlastnictví objektu určeného k bydlení, to znamená, že nesmí mít žádný vlastnický podíl na jakémkoli bytovém domě, rodinném domě nebo bytu vyjma toho, na který byl dotovaný hypoteční úvěr pořízen. O státní podporu lze žádat, pokud si z hypotečního úvěru pořizujeme byt, popřípadě rodinný dům s jedním bytem. Takováto nemovitost se musí nacházet na území České republiky, musí být starší než 2 roky, musí být ve výlučném vlastnictví žadatele (pokud se jedná o manžele, je možné společné vlastnictví) a sloužit mu k trvalému bydlení. Podobně, jako je tomu u státní dotace na podporu bytové výstavby, i zde se výše úrokové dotace pohybuje v rozmezí jednoho až čtyř procentních bodů. Tentokrát je ale poskytována, pokud průměrná úroková sazba v předchozím roce překročila hranici 5 procent. Příspěvek lze

40

Měšec.cz. Státní příspěvek na bytovou výstavbu [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: 41 Ministerstvo pro místní rozvoj. Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

45

pobírat maximálně po dobu deseti let. Vypočtená výše procentních bodů je platná vždy jen po dobu platnosti dané úrokové sazby, nejdéle po dobu 5 let. Žádat o státní příspěvek lze pouze k hypotečnímu úvěru do výše 800 000 Kč v případě bytové jednotky nebo do výše 1 500 000 Kč, pokud se jedná o rodinný dům. Správu nad přidělováním státní podpory vede Ministerstvo pro místní rozvoj. Pokud bychom tedy chtěli o tento druh státního příspěvku žádat, máme k tomu příležitost pouze v období mezi dnem uzavření smlouvy a nejpozději v den prvního čerpání hypotečního úvěru. Zpětně podávat požadavek není možné. Vznést nárok na státní příspěvek na podporu staršího bydlení jde na pobočce instituce, kde jsme hypoteční úvěr sjednali. Ovšem ta musí mít příslušné oprávnění od Ministerstva pro místní rozvoj k příjmu žádostí. Seznam bank, jež toto povolení obdrželi, je následující 

Česká spořitelna



Hypoteční banka, a.s.



Československá obchodní banka a.s.



GE Capital bank a.s.



Komerční banka



Raiffeisenbank



Wüstenrot hypoteční banku, a.s.



UniCredit Bank, a.s.

Tabulka č. 4: Vývoj výše státní podpory na pořízení staršího bydlení od září 2002 do 31.1.2012 Rozmezí let

Výše státní podpory

1.9.2002 – 31.1.2003

3 procentní body

1.2.2003 – 31.1.2004

2 procentní body

1.2.2004 – 31.1.2005

1 procentní bod

1.2.2005 – 31.1.2009

nulová státní podpora

1.2.2009 – 31.1.2011

jeden procentní bod

1.2.2011 – 31.1.2012

nulová státní podpora

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Měšec.cz. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

46

Výslednou výši státního přípěvku získáme jako rozdíl anuitní splátky při výši úrokové sazby v okamžiku, kdy jsme vyčerpali hypoteční úvěr a anuitní splátky pro snížený úrok o státní podporu. Výše procentního zvýhodnění je zveřejněna vždy k 1. únoru.42 Tabulka číslo 5 znázorňuje vývoj státní dotace pro příslušná období. V letošním roce státní podpora vyplácena nebude, jelikož výše průměrné úrokové sazby je pod pětiprocentní hranicí. Ukončení státních příspěvků mohou očekávat i ti, jimž končí doba fixace, a pobírali po tuto dobu podporu.43 3.3.3

Daňové zvýhodnění hypotečních úvěrů

Jistou výhodou hypotečních úvěrů je možnost odečtu zaplacených úroků od základu daně. Této možnosti mohou vyžít osoby podnikající a osoby mající příjmy ze závislé činnosti. Od základu daně lze odečíst úroky až do výše 300 000 Kč za příslušné zdaňovací období. Na konci kalendářního roku dlužníci obdrží výpis, kde je uveden soupis zaplacených úroků z hypotečního úvěru, který posléze doloží k svému daňovému přiznání, zároveň musí být hypoteční úvěr vyčerpán a musí být uhrazena alespoň jedna splátka úvěru.44 V roce 2011 ministr financí začal uvažovat o snížení hranice možných odpočtů úroků z hypotečních úvěrů od základu daně. První zprávy informovaly o možném úplném zrušení daňových odpočtů, posléze se přiklonil k možnosti snížit horní hranici na 80 000 Kč. Podmínky pro podání daňové přiznání v tomto roce, tedy za předcházející rok 2012, jsou stále nezměněné, takže je možné dosáhnout snížení daňového základu až o zmíněných 300 000 Kč.45

42

Měšec.cz. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: 43 SVAČINA, Luboš. Hypoindex.cz. Sazby jsou nízko. Státní podpora hypoték končí [online]. 2011 [cit. 201301-04]. Dostupné z: 44 ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, s. 24-25. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 8073570157. 45 ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex.cz. Daňové zvýhodnění hypoték: Jen 80 tis. Kč [online]. 2011 [cit. 2013-0104]. Dostupné z:

47

4 Současná nabídka na hypotečním trhu v České republice V současné době je nabídka hypotečních úvěrů na českém finančním trhu velmi široká. Klienti mají velkou škálu možností ve volbě druhu úvěru a také, u jaké finanční instituce si ho zvolí. Banky, přestože mají předepsané postupy a příslušnou nabídku produktů, se snaží klientovi co nejlépe vyhovět a přizpůsobit úvěr jeho požadavkům. Ne každý žadatel uspěje, přesto zájem o hypoteční úvěry trvá. V současné době na českém hypotečním trhu působí 16 hypotečních bank a ty jsou46,47 

BRE Bank S.A., organizační složka podniku (u nás známá jako mBank)



Citibank Europe plc, organizační složka



Česká spořitelna, a.s.



Československá obchodní banka, a.s.



Equa bank a.s.



Fio banka, a.s.



GE Money Bank, a.s.



Hypoteční banka, a.s.



Komerční banka, a.s.



LBBW Bank CZ a.s.



Oberbank AG pobočka Česká republika



Raiffeisenbank a.s.



UniCredit Bank Czech Republic, a.s.



Volksbank CZ, a.s.



Waldviertler Sparkasse von 1842



Wüstenrot hypoteční banka a.s.

Představme si několik bankovních ústavů, které mezi produkty nabízené svým klientů zařadily hypoteční úvěry. Vybereme si ty banky, jejichž služeb využívá nejvíce klientů. Mezi tyto instituce patří Česká spořitelna a.s., ČSOB, Komerční banka.48 Jelikož na konzultaci

46

ČNB. Banky a pobočky zahraničních bank (k 31.12.2012) [online]. [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: 47 Finance.cz. Seznam hypotečních bank [online]. [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: 48 Stav českých bank - vizualizace svěřených peněz, počtu klientů a zaměstnanců [online]. 2011 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z:

48

s úvěrovým poradcem mi byl předložen a doporučen návrh Equa bank, zařadila jsem přehled i této instituce.

4.1 Česká spořitelna, a.s. Počátek působení České spořitelny (dále ČS) na našem území sahá až do roku 1825, kdy ještě jako Spořitelna česká začala nabízet finanční služby. Během mnohaletých transformací v roce 1992 na tuto tradici navázala již jako akciová společnost a pod názvem Česká spořitelna, jak ji známe dnes, pokračuje v působení na českém trhu. Pyšní se silnou základnou klientů, která dosahuje objemu 5,2 milionů. ČS je členem nadnárodní skupiny Erste Group, a to od roku 2000. Předností pro klienty je dostupnost jak bankomatů (1435), tak kamenných poboček (657) pro klienty. Nabízí služby nejen drobným klientům, ale i malým a středním firmám, některé produkty jsou určeny i pro města a obce.49 Pokud se zaměříme na služby určené k pořízení bydlení, ČS nám nabízí dva produkty. Jedná se o Hypotéku České spořitelny a Americkou hypotéku. Na webových stránkách ČS www.csas.cz jsou přehledně zpracované podmínky získání úvěry, doklady nutné k předložení a jsou zde dostupné kalkulačky, které poslouží k vytvoření představy o možné měsíční splátce při požadovaných parametrech. 4.1.1

Hypotéka České spořitelny

Tento produkt je vhodný pro žadatele, kteří mají zájem již o konkrétní nemovitost. Uvedení účelu použití financí je podmínkou při žádosti o úvěr. Možné je peníze použít ke koupi domu, bytu, stavebního pozemku, rekreačního objektu, k výstavbě nemovitosti či její rekonstrukci. Dále lze z úvěru zakoupit družstevní byt, přičemž není potřeba ručit jinou nemovitostí. Pokud jste již dříve čerpali úvěr na bydlení, lze nový použít k refinancování toho předchozího. V současné době banka nabízí úvěr bez poplatku za vyřízení. Lze čerpat částku až do výše 100 procent hodnoty nemovitosti. Splatnost úvěru je maximálně 30 let. Minimální roční úroková sazba je ve výši 3,04 procenta. Abychom se přiblížili této hodnotě, můžeme využít volby různé doby fixace úrokové sazby, popřípadě doplňujících produktů banky (například zřízení Osobního účtu ČS, pojištění schopnosti splácet pro případ smrti, plné invalidity,

49

Česká spořitelna. Profil České spořitelny [online]. [cit.

49

2013-01-06].

Dostupné

z:

pro případ pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání). Úroková sazby bude také nižší, pokud zvolíme dobu fixace v rozmezí 3 až 5 let. Tabulka č. 5: Výše minimálních úrokových sazeb u produktu Hypotéka České spořitelny (hodnoty platné k 1.7.2012) Volba roční úrokové sazby

Pevná úroková sazby

Minimální úroková sazba fixace na 1 rok

3,94 %

fixace na 2 roky

3,94 %

fixace na 3 roky

3,24 %

fixace na 4 roky

3,14 %

fixace na 5 let

3,04 %

fixace na 10 let

4,24%

fixace na 15 let

individuálně 1M PRIBOR + odchylka

Proměnná úroková sazba

v minimální výši 1,5 %

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Česká spořitelna. Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu [online]. 2012 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z:

Jako výhodu ČS uvádí možnost odložení prvních splátek až o tři měsíce. Pokud úvěr splácíme déle než 1 rok, můžeme požádat o změnu výše splátek nebo dokonce o přerušení splácení na dobu až tří měsíců. 4.1.2

Americká hypotéka

Jedná se o úvěr pro fyzické osoby starší více než 18 let. Úvěr je možné použít pro získání zboží a služeb určených k osobní potřebě. Jištění je stejné jako u klasické hypotéky zástavním právem k nemovitosti. Takto získané finance lze použít například následujícím způsobem 

pořízení automobilu či jiného dopravního prostředku



rozvodové vypořádání



koupě družstevního domu



refinancování investic, jež byly použity k vyřešení bytové situace

Tento úvěr má několik specifik. Minimální hranice úvěru, o který chceme žádat, je 150 000 Kč, maximální hranice je do 80 procent hodnoty nemovitosti, která byla určena smluvním znalcem banky. Splatnost úvěru je nejvýše 20 let. Žadatel může mít po celou dobu splácení konstantní výši úrokové sazby. K vyřízení úvěru je potřeba předložit příjmy 50

za posledních 12 měsíců, pokud je žadatelů více, tuto podmínku musí splňovat všichni. Roční úroková sazba se pohybuje ve výši od 5,95 procent. Zájemce o úvěr může očekávat poplatek za zpracování úvěru ve výši 5 000 Kč, RPSN je v minimální výši 8,59 %.

4.2 Československá obchodní banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. (dále jen ČSOB) byla zřízena jako univerzální banka v roce 1964 státem. Po privatizace v roce 1999 se většinovým majitelem stala KBC Bank. Jediným vlastníkem se KBC Bank stala v roce 2007, kdy odkoupila i zbývající podíly ČSOB. Jak už název napovídá, banka působila jak na českém, tak na slovenském finančním trhu. K oddělení poboček došlo 1.1.2008. Banka kromě značky ČSOB vystupuje také pod názvem Poštovní spořitelna, což je výhodné z hlediska dostupnosti. Poštovní spořitelna má pobočky v centrech České pošty, což mnohými klienty může být vnímáno jako přednost. Služby jsou nabízeny fyzickým osobám, malým a středním právnickým osobám. Klienty ČSOB je kolem 3 milionů lidí, síť poboček čítá na 253 center, přičtěme ještě přes 3 200 středisek České pošty, počet bankomatů je 890.50 ČSOB nabízí na rozdíl od České spořitelny větší množství hypotečních úvěru, v zásadě se ale liší jen v několika aspektech. V zásadě všechny typy vychází ze základní nabídky, a to z Bezproblémové hypotéky. Následující jsou jakousi transformací. Proto v následujícím textu bude popsána charakteristika tohoto hypotečního úvěru, u zbývajících bude především zmíněna změna a výhoda oproti Bezproblémové hypotéce.51 4.2.1

Bezproblémová hypotéka

Bezproblémová hypotéka je pro klienty možností, jak získat finance na bydlení v rozmezí od 200 000 Kč až do neomezené výše, přičemž úvěr může být poskytnut až do výše 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti. Splácení úvěru jde rozložit na 5 až 40 let. Pokud byste chtěli fixaci úrokové sazby, máte možnost si zvolit neměnnou výši po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Půjčené finance lze použít pouze na investici do bydlení, což znamená na koupi nemovitosti, výstavbu nemovitosti, její modernizaci či rekonstrukci, k refinancování již dříve čerpaných úvěrů na bydlení, ke koupi stavebního pozemku a také k investici do nemovitého příslušenství jako je bazén, oplocení či kuchyňské spotřebiče. 50

ČSOB. O společnosti ČSOB [online]. 2012 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: 51 ČSOB. Bydlení [online]. 2013 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z:

51

Žadatel o úvěr (možno i více žadatelů) musí být starší 18 let a v době, kdy dochází ke konečné splatnosti úvěru, nesmí věk nejmladšího žadatele přesáhnout 70 let. Pokud jsou finance použity na výstavbu nemovitosti či její rekonstrukci, banka nevyžaduje předkládání faktur za uskutečněné práce či nakoupený materiál. Při podání žádosti je ovšem nutné předložit výši měsíčního příjmu. Také máte celkem tři možnosti realizace mimořádné splátky, bez toho abyste byli sankciováni, mimo období změny výše úrokové sazby. První možností je sjednání služby Mimořádná splátka 10 %. Díky této službě máte možnost jednou ročně vložit na úvěrový účet mimořádnou splátku ve výši 10 procent z aktuálního zůstatku hypotečního úvěru. Druhým způsobem je již do smlouvy o úvěru zahrnou možnost mimořádné splátky, a to až do výše 50 procent z výše úvěru. Pokud jste zvolili hypoteční úvěr do výše 85 nebo 100 procentní zástavní hodnoty nemovitosti, můžete vložit mimořádnou splátku až do výše 70 procent z úvěru kdykoli. Tabulka č. 6: Srovnání hypotečních úvěrů nabízených ČSOB Kategorie dělení

Výše hypotečního úvěru Zajištění úvěru nemovitostí Doba splatnosti Fixace úrokové sazby Možnosti použití úvěru Věk žadatele Doklad faktur při výstavbě či rekonstrukci Doložení výše příjmu Výhoda

Bezstarostná hypotéka

Hypotéka s bonusem

Hypotéka s garantovanou výší splátek

min. 200 000 Kč max. neomezené až do 100 % 5 – 40 let 20 – 40 let 5 – 30 let až po celou dobu úvěru 3 nebo 5 let po celou dobu úvěru koupě nemovitosti do osobního či družstevního vlastnictví, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, refinancování, kombinace předešlých, investice do nemovitého příslušenství starší 18 let, v době konečné splatnosti nesmí přesáhnout 70 let ne

3 možnosti realizace mimořádné splátky mimo období změny úrokových sazeb

ano při nezměnění banky po celou cobu trvání úvěru bonus ve výši 5%

52

neměnnost úrokových sazeb po celou dobu trvání hypotečního úvěru

Kategorie dělení Výše hypotečního úvěru Zajištění úvěru nemovitostí Doba splatnosti Fixace úrokové sazby

Možnosti použití úvěru

Věk žadatele Doklad faktur Doložení výše příjmu

Výhoda

Hypotéka bez dokládání příjmů

Předhypoteční úvěr

Americká hypotéka

min. 200 00 Kč max. 5 000 000 Kč

min. 200 000 Kč

min. 200 000 Kč max. 5 000 000 Kč

až do 50 %

----

až do 70 %

5 – 40 let max. 1 rok 3 – 20 let 3 roky a výše 1 rok 1 – 5 let koupě nemovitosti do osobního či družstevního privatizace osobních vlastnictví, výstavba bytů, koupě stavební nemovitosti, parcely, koupě rekonstrukce, družstevních bytů, jakýkoli účel refinancování, nákup nemovitosti kombinace předešlých, v dražbě, výstavba investice moderního bydlení do nemovitého příslušenství starší 18 let, v době konečné splatnosti nesmí přesáhnout 70 let ne ne ano ne pokud žadatel nesplňuje podmínky pro přiznání řádného není potřeba udávat, není potřeba doložit úvěru, rok splácí úroky k jakému účelu získané výši příjmů žadatele předhypotečního úvěru finance poslouží a posléze přejde na řádný hypoteční úvěr

Pramen: vlastní zpracování, čerpáno z:

4.2.2

ČSOB[online].

2013

[cit.

2013-01-06].

Dostupné

z:

Hypotéka s bonusem

U této hypoteční nabídky je předpokladem uzavření smlouvy o úvěry na dobu v rozmezí 20 až 40 let, lze si zvolit fixaci úrokové sazby na dobu 3 nebo 5 let. Výše půjčené částky je shodná jako u Bezstarostné hypotéky, tedy minimální výši 200 000 Kč. Zásadní charakteristika této nabídky je předpoklad, že v průběhu splácení hypotečního úvěru nezměníte bankovní instituci. To znamená nevyužití možnosti refinancování stávajícího hypotečního úvěru jiným úvěrem na bydlení. V případě setrvání u ČSOB vám banka nabízí získání bonusu ve výši 5 procent z výše úvěru. Bonus bude na váš účet jako mimořádná splátka, čímž dojde ke snížení vašeho úvěru. První

53

část bude vyplacena po 12 letech, druhá při konečné splatnosti úvěru. Další možnosti, jak můžete ovlivnit výši úrokové sazby, jsou 

založit si (pokud nemáte) a následně využívat běžný účet ČSOB. Takto můžete snížit úrokovou sazbu o 0,15 % (nyní banka nabízí slevu 0,3 % z úrokové sazby díky akční nabídce)



sjednat si u ČSOB pojištění. Můžete vybírat z pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti nebo domácnosti. Sleva v tomto případě je 0,1 % z úrokové sazby

4.2.3

Hypotéka s garantovanou výší splátek

U tohoto hypotečního úvěru máte možnost sjednat si fixaci úrokové sazby na celou dobu splácení úvěru. Můžete se poté spolehnout na neměnnost výše měsíční splátky. Je to výhoda zejména z hlediska přehlednosti do budoucna. Nezvýší se vám výdaje spojené se splácením hypotečního úvěru. Minimálně si s touto hypoteční nabídkou lze půjčit 200 000 Kč. Maximální hranice není stanovena. Splatnost úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 30 let. Možnost použití hypotéky je shodná jako u Bezstarostné hypotéky. 4.2.4

Hypotéka bez dokládání příjmů

Pokud výše vašich příjmů nedosahuje požadované výše pro získání standardního hypotečního úvěru, máte možnost zažádat o Hypotéku bez dokládání příjmu. Tento typ úvěru je vhodný například pro podnikatele či osoby s nízkými příjmy. Takto si lze půjčit částku v rozmezí 200 000 Kč až 5 000 000 Kč na dobu 5 až 40 let. Opět, možnosti využití jsou shodné jako u Bezstarostné hypotéky. 4.2.5

Předhypoteční úvěr

Takto si klienti mohou půjčit částku ve výši alespoň 200 000 Kč, kdy splatnost úvěru bude maximálně 1 rok. Tento druh úvěru je vypracován společně se standardní hypotékou ČSOB. Během doby splatnosti úvěry jsou dlužníkem spláceny pouze úroky. Předností půjčení peněz i v okamžiku,

kdy

nelze

dát

do

zástavy

nemovitost,

kterou

budete

financovat

z Předhypotečního úvěru. Jedná se zejména o případy, kdy si chcete koupit družstevní byt, necháváte si postavit montovaný domek, nemovitost kupujete v dražbě či v případě odkupu firemní nemovitosti. Podmínkou je, aby se vlastníkem nemovitosti stal jeden ze žadatelů o úvěr. Po skončení doby splatnosti Předhypotečního úvěry bude klient pokračovat ve splátce hypotečního úvěru u ČSOB, který navazuje na ten předhypoteční.

54

4.2.6

Americká hypotéka

Pokud nechcete investovat finance získané hypotečním úvěrem na vyřešení bytové situace, můžete využít nabídku Americká hypotéky. Tento produkt nabízí využití finančních prostředků libovolným způsobem. Při žádosti o úvěr není zapotřebí udat účel použití. Jelikož se jedná o hypoteční úvěr, je jištěn zástavním právem k nemovitosti. Banka poskytuje finance až do výše 70 procent zástavní ceny nemovitost, přičemž samotná půjčená částka smí být ve výši 200 000 Kč až 5 000 000 Kč. Doba splatnosti je volitelná v rozmezí 3 až 20 let. Tabulka č. 7: Přehled ročních úrokových sazeb u hypoték nabízených ČSOB Maximální Typ

výše úvěru

hypotečního

z ceny

úvěru

nemovitosti

Roční úroková sazba v %

1 rok

3 roky

5 let

10 let

15 let

20, 25, 30 let

(v %) Bezstarostná hypotéka

70 %

4, 19

3,49

3,09

4,49

4,59

4,59

85 %

4,39

3,69

3,29

4,69

4,79

4,79

100 %

5,89

5,19

4,79

6,19

6,29

6,29

50 %

---

5,69

5,29

6,69

6,79

6,79

70 %

7,64

7,44

7,34

---

---

---

---

8,49

---

---

---

---

---

Hypotéka bez dokládání příjmů Americká hypotéka Předhypoteční úvěr

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: ČSOB. Úrokové sazby hypotečních úvěrů [online]. 2012 [cit. 201301-06]. Dostupné z:

Výše úrokových sazeb v v tabulce č. 8 je minimální. Je zde pracováno s předpokladem využití osobního účtu a při uzavření pojištění úvěru ještě alespoň s jedním pojištěním z nabídky ČSOB. Navíc úroková sazby u Bezstarostné hypotéky a Hypotéky bez dokládání příjmů, obě s pětiletou fixací úrokové sazby, jsou sníženy z důvodu slevy za čerpání úvěru v minimální výši 3 000 000 Kč.

55

4.3 Komerční banka, a.s. Působení Komerční banky (dále KB) na území České republika začalo v roce 1990, kdy vznikla vyčleněním ze Státní banky československé. Akciovou společností se stala v roce 1992. Jako univerzální banka, nabízí svým klientům širokou škálu služeb, detailovým bankovnictvím počínaje až po různé investiční možnosti. KB patří do Skupiny KB, kde další společnosti patřící do této nadnárodní skupiny, nabízí služby i v oblasti stavebního spoření, pojišťovnictví či penzijního připojištění. Klienty KB jsou kromě fyzických osob i korporace. Banka je zákazníků přístupná prostřednictvím kamenných poboček, kterých má 397, a bankomatů v počtu 693 na území České republiky. Údaje z roku 2011 říkají, že služeb KB využilo 1,6 milionů zákazníků.52 4.3.1

Hypoteční úvěr KB

Výše hypotečního úvěru je stanovena v minimální sumě 200 000 Kč, horní hranice je maximálně 85 % nebo 100 % ceny zastavené nemovitosti, popřípadě je omezena objemem investice do nemovitosti. Jedná se o účelový úvěr, proto použití finančních prostředků je omezeno. Finance slouží ke koupi nemovitosti do osobního vlastnictví, k rozvodovému či dědickému vypořádání, koupě družstevního bytu, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace, konsolidace i k proplacení vedlejších nákladů spojených se zajištěním bydlení (jen do výše 50 % úvěru). Uvedené možnosti použití jde také kombinovat. Pokud je žadatel o úvěr je ve svazku, jeho zákonný partner je veden jako spolužadatel. Úvěr je nutné vyčerpat do dvou let od uzavření smlouvy, přičemž první čerpání je možné nejpozději v devátém měsíci od podpisu. Klient má možnost volny jednorázového a postupného čerpání. Doba splatnosti je možná v rozmezí 5 až 30 let. Zafixování úrokových sazeb banka umožňuje na dobu 1 roku až 10 let, popřípadě na 15 let. Splátky jsou měsíční a konstantní. Podmínka, kterou si KB klade, pro získání hypotečního úvěru, je nutnost mít u banky zřízen běžný účet po celou dobu trvání úvěru. 4.3.2

Flexibilní hypotéka

Flexibilní hypotéka splňuje kritéria nastavená pro základní nabídku hypotečního úvěru u KB, přesto nabízí klientům služby, pomocí nichž si mohou přizpůsobit například průběh splácení úvěru. Výše úvěru, účel využití finančních prostředků, způsoby čerpání, doba splatnosti je stejná jako u předešlé nabídky. 52

KB. Základní informace [online]. nas/zakladni-informace.shtml>

[cit.

2013-01-06].

56

Dostupné z:


V čem se tedy liší? Dlužník má možnost přerušit splácení úvěru na dobu až 3 měsíců. Také je mu umožněno opakovaně měnit výši splátek (snížení až o 50 %) či vkládat mimořádné splátky (do maximální výše 20 % z úvěru), a to vždy po řádném zaplacení alespoň 12 předešlých splátek. Pokud byste chtěli odložit počátek splácení, máte také tuto možnost až o celých 12 měsíců. 4.3.3

Hypotéka 2 v 1

Tento produkt nabízí možnost skloubit hypoteční a spotřebitelský úvěr. Získané finanční prostředky se dělí na dvě části, první musí být použita na investici do zajištění bydlení, druhá část je bezúčelná, přesto podmínkou využití financí je souvislost s pořizovanou nemovitostí. To znamená například nákup vybavení domácnosti, nábytku, elektroniky. Účelovou část hypotečního úvěru je možno použít k záměrům uvedeným v podkapitole Hypoteční úvěr ČS. Musí být čerpána v minimální výši 200 000 Kč a do maximální výše 85 % nebo 100 % z ceny zastavené nemovitosti. Neúčelovou část je nutné čerpat alespoň ve výši 50 000 Kč (tedy minimální výše tohoto hypotečního úvěru je 250 000 Kč) a přitom nepřesáhnout hranici 20 procent z celkové výše úvěru nebo částku 400 000 Kč. Způsob splácení je formou anuitních splátek, s možností fixace úrokových sazeb na dobu 1 roku až 10 let nebo 15 let. Splatnost úvěru je v rozmezí 5 až 30 let. Podmínkou poskytnutí úvěru je opět mít zřízen běžný účet u KB a zastavovaná nemovitost musí být pojištěna (ve prospěch KB). Tento hypoteční úvěr lze sjednat i ve formě Flexibilní hypotéky, čímž klient získá výhody plynoucí z nabídky obou těchto produktů. 4.3.4

Hypotéka Dopředu Dozadu

Tento produkt se od předchozích zásadně liší v možnosti použití financí. První způsob využití je pro případ, kdy ještě klient nemá vybránu konkrétní nemovitost (část Dopředu). Úvěr je již schválen a přesto má stále volnost ve výběru vhodné nemovitosti (banka nabízí garanci sazeb a podmínek po dobu až 6 měsíců). Klient takto může uvažovat o koupi nebo výstavbě nemovitosti. Platí to i pro případ rekonstrukce, která ještě nezapočala. Pokud již vynaložily peníze spojené s pořízením bydlení a chtěli bychom tyto náklady zpětně (maximálně do 1 roku) vrátit, vztahuje se na klienta druhá část tohoto produktu (Dozadu). Platnost tohoto hypotečního úvěru je 6 měsíců, poté dojde k převedení na standardní nebo zvýhodněný typ hypotečního úvěru nabízeného KB. Sjednání Hypotéky Dopředu Dozadu 57

může proběhnout již po předložení dokladů osobní totožnosti. Není potřeba doložit výši příjmů či jiné potřebné doklady obvykle dokládané při vyřízení hypotečního úvěru. Pokud ve stanovené lhůtě 6 měsíců získá klient požadovanou nemovitost, banka upraví následný hypoteční úvěr dle nových a vyhovujících parametrů. Výše a zajištění hypotečního úvěru je jako u standardní hypotéky. Další parametry jsou závislé na výběru formy hypotečního úvěru, zda zvolí standardní, flexibilní či 2 v 1. Z této volby plynou i případná zvýhodnění. 4.3.5

Překlenovací hypoteční úvěr

Aby žadatel získal nárok na úvěr, musí uvést účel použití finančních prostředků, který musí splňovat podmínku investice do bydlení. Tento produkt je nabízen v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním nebo se stavebním spořením uzavřeným u Modré pyramidy stavební spořitelny. Dle volby kombinace lze s úvěrem naložit následujícím způsobem 

s kapitálovým životním pojištěním Možnost koupě nemovitosti do osobního vlastnictví, rozvodové a dědické vypořádání, stavba nemovitosti či její rekonstrukce, koupě podílu na družstevní nemovitosti, konsolidace nebo refundace, to jsou případy, kdy lze využít nabídky tohoto produktu. Maximální výše úvěru je v tomto případě omezena na 85 či 100 procent z hodnoty nemovitosti nebo do 100 procent sjednané pojistné částky kapitálového životního pojištění. Splatnost je možná v rozmezí 5 až 30 let, úrokovou sazbu je možné zafixovat na požadovaný počet let.



se stavebním spořením u Modré pyramidy Finance je umožněno použít ke koupi nemovitosti do osobního vlastnictví či družstevního podílu, stavbě nemovitosti, její rekonstrukci nebo k rozvodovému a dědickému vypořádání. Úvěr lze čerpat až do úrovně 85 procent z ceny zastavované nemovitosti nebo výše cílové částky stavebního spoření se splatností mezi 1 rokem a 8 lety. Výše úrokové sazby je konstantní po celou dobu platnosti smlouvy.

Výše uvedené účely lze navzájem kombinovat, popřípadě doplnit úhradou vedlejších nákladů souvisejících s investicí do bydlení. Požadovaná výše úvěru musí být alespoň 100 000 Kč. Kombinovatelné produkty musí být zřízeny ve prospěch KB. Úvěr lze posléze čerpat po dobu 2 let jednorázově nebo postupně,

58

čerpání musí být zahájeno nejpozději 9 měsíců od sjednání. Po dobu trvání hypotečního úvěru jsou klientem placeny pouze úroky. 4.3.6

Předhypoteční úvěr

Jedná se o krátkodobý úvěr, jelikož doba splatnosti je nastavena maximálně do 1 roku (pokud stavba či rekonstrukce probíhá bez využití služeb stavební firmy, je maximální hranice až 2 roky). Předhypoteční úvěr je poskytován v kombinaci s klasickým nebo překlenovacím hypotečním úvěrem. Půjčit lze nejméně 100 000 Kč, horní hranice je stanovena na základě ceny zastavené nemovitosti, výší následného hypotečního úvěru či objemem financí, které klient investoval do nemovitosti. Úroková sazba je pevná po celou dobu trvání úvěru. Zajištění úvěru je možné třetí osobou, zástavním právem k nemovitosti nebo zástavním právem k pohledávce (minimální výše 5 000 Kč). Bez zajištění banka poskytne úvěr jen v některých případech. Jedná se koupi družstevního bytu, stavba montovaných domků, pořízení nemovitosti během privatizace. Splácení je možné platbou úroků během platnosti předhypotečního úvěru nebo jednorázově z následně vyplaceného hypotečního úvěru. Tabulka č. 8: Přehled minimálních ročních úrokových sazeb u hypotečních úvěrů nabízených KB Doba fixace úrokové sazby

1 rok

Minimální roční 4,09 úroková sazba (v %)

2 roky

3 4 roky roky

5 let

6 let

7 let

8 let

9 let

10 let

15 let

4,09

2,99

3,09

3,39

3,49

3,59

3,69

3,79

3,89

3,09

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: KB. Oznámení Komerční banky, a.s. o úrokových sazbách v českých korunách [online]. 2013 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z:

4.4 Equa bank a.s. Equa bank (dále EB)patří na českém finančním trhu k nováčkům, působí zde teprve od roku 2011, a jejich služeb využilo na 25 000 klientů. Z hlediska dostupnosti, v porovnání s bankami uvedenými v předchozím textu, je poněkud slabší. V současné době má na území České republiky 13 poboček. Tato společnost sází především na jednoduchost a přehlednost, 59

což je patrné již z webových stránek www.equabank.cz, ze kterých jsou čerpány informace. EB nabízí svým klientům vedení běžných účtů, spoření, půjčky a hypoteční úvěry, jimž se budeme v textu dále věnovat. V současné době (až do 31.3.2013) nabízí banka bonus k hypotečnímu úvěru ve výši 5 000 Kč. 4.4.1

Účelová hypotéka

Žadatel má možnost získat úvěr od 300 000 Kč až do výše 100 % ceny zastavené nemovitosti. Nabídka fixace úrokových sazeb je 1 rok, 3 a 5 let, přičemž splácení úvěru lze rozložit do časového horizontu 5 až 35 let. Splátky jsou měsíční a konstantní po dobu platnosti dané úrokové sazby. Úvěr je nutné vyčerpat do 6 měsíců od schválení úvěru. Použití finančních prostředků je vymezeno pouze k zajištění bytové situace. EB nabízí k této základní nabídce účelové hypotéky variantu BEZ, kde žadatel nemusí dokládat výši příjmů. Druhá varianta je označována FIT, kdy se snaží banka zpřístupnit hypoteční úvěr i žadatelům, kteří v jiných bankovních ústavech nemají nárok na získání úvěru a EB vyhodnotí jejich úvěrovou minulost jako přijatelnou. 4.4.2

Neúčelová hypotéka

Úvěr je poskytován v minimální výši 200 000 Kč až do hranice 70 % ceny zastavené nemovitosti. Neměnnou výši úrokových sazeb lze sjednat na dobu 1, 3 a 5 let a úvěr musí být vyčerpán do 6 měsíců od schválení úvěru. Půjčenou částku je možné splácet od 5 do 20 let měsíčními splátkami, jež jsou konstantní po dobu platnosti dané výše úrokové sazby. Tento úvěr je možné použít libovolně bez udání účelu použití, lze ho například použít konsolidaci již čerpaných půjček. I zde je nabízena ve variantě FIT a BEZ. 4.4.3

Refinancování

Jednou z nabízených služeb EB je možnost refinancování půjček a úvěrů, které klient použil za účelem zajištění bydlení. Takto lze převést zbývající úvěr ve výši od 300 000 Kč až do 100 % ceny zastavené nemovitosti. V tomto případě je možnost fixace úrokové sazby na 3 nebo 5 let. Úvěr je nutné vyčerpat do 6 měsíců od schválení. Splácení je umožněno v rozmezí 5 až 35 let měsíční splátkou v konstantní výši po dobu platnosti úrokové sazby. Pokud je potřeba, klient má možnost využít variantu BEZ či FIT. 4.4.4

Hypotéka PRO

Jedná se o neúčelovou hypotéku určenou pro podnikatele a osoby samostatně výdělečně činné. Použití získaných finančních prostředků může být například za účelem pořízení 60

skladových prostor, obchodních objektů, nákup firemních automobilů. Banky v tomto případě snížila úrokovou sazbu o 0,7 procenta oproti nabídce neúčelové hypotéky. Půjči lze od 200 000 Kč až do výše 70 % z hodnoty zastavené nemovitosti, částku je nutné vyčerpat do 6 měsíců od schválení úvěru. Možnost fixace úrokové sazby je na 1, 3 a 5 let, splatnost úvěru je možné rozložit do 5 až 20 let. Měsíční splátka je konstantní v době platnosti úrokové sazby. Tabulka č. 9: Přehled minimálních ročních úrokových sazeb Equa bank Druh

hypotečního

Doba fixace roční úrokové sazby (v %)

úvěru

1 rok

3 roky

5 let

Účelová hypotéka

4,39

2,99

2,99

Neúčelová hypotéka

6,69

5,69

5,69

Refinancování

___

2,89

2,89

Hypotéka PRO

5, 99

4,99

4,99

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Equa bank [online]. 2011 [cit. 2013-01-08]. Dostupné z:

4.5 Praktický příklad Pro demonstraci využití hypotečního úvěru v praxi jsem si namodelovala vzorový příklad. Jako žadatele jsem použila pár, muže a ženu, kteří ovšem nejsou manželé. Tuto volbu jsem použila, jelikož jsem se ve svém okolí během uplynulého roku setkala s několika takovými páry, jež by měli zájem o vyřízení hypotečního úvěru. Proto jsem využila výši příjmů a stav jednoho z těchto párů, abych použila reálná data. Muž pracuje jako programátor, již má smlouvu na dobu neurčitou. Jeho čistý měsíční příjem je 28 500. Žena je zaměstnána v administrativě a ohodnocena platem ve výši 20 200 Kč. Jejich měsíční společný čistý příjem je 48 700 Kč, měsíční výdaje spočítali ve výši 30 000 Kč. Za stávající situace (setrvání v nájmu) jim měsíčně zbývá 15 700 Kč volných finančních prostředků. Pokud by nájem opustili a přestěhovali se do vlastního bydlení, jejich měsíční disponibilní zůstatek by stoupl na 26 200 Kč. Od této částky je ale posléze nutné odečíst výdaje spojené s měsíční splátkou hypotečního úvěru a úhradou energií a služeb spjatých s nemovitostí. Jelikož se jedná o mladý pár, chtěli by mít i přes splácení úvěru na bydlení volné finance na zábavu, dovolenou, případně na tvorbu finanční rezervy. 61

V současné době mají společně pronajatý malý byt v Praze. Jelikož do budoucna plánují rodinu, chtěli by získané finance z hypotečního úvěru použít ke koupi většího bytu. Pár disponuje částkou 200 000 Kč, kterou by také chtěli investovat do bydlení a snížit o tuto částku výši hypotečního úvěru. Z nabídky si vybrali byt v tržní hodnotě 1 900 000 Kč.

4.5.1

Nabídka s využitím hypoteční kalkulačky

V současné době se na internetu objevuje celá řada hypotečních kalkulaček, a to jak jedné konkrétní banky, tak i vyhledávající nejlepší nabídku z komplexního hypotečního trhu. Já jsem využila dostupný kalkulátor na webových stránkách portálu www.finance.cz53. Parametry pro vyhledání nejlepší nabídky jsem zvolila takto: 

výše úvěru: 1 700 000 Kč



doba fixace: 5 let



doba splácení: 15 a 20 let

Výši úvěru jsem zvolila takto, jelikož pár potřebuje získat finance v celkové výši 1 900 000 Kč, přitom již disponují částkou 200 000 Kč. Proto je dostačující výše úvěru 1 700 000 Kč. Dobu fixace úrokové sazby jsem nastavila na 5 let. Pevná pětiletá fixace nabízí nejnižší hodnoty úrokových sazeb, což je patrné z tabulek úrokových měr představených v předchozím textu. Porovnávala jsem nabídku úvěru s dobou splatnosti 15 a 20 let. Tabulka č. 10: Přehled hypotečních úvěrů s nejnižší úrokovou sazbou a se splatností úvěru 15 let dle hypoteční kalkulačky Poskytovatel úvěru

LBBW Bank

Hypotéka ČS

Volksbank

3,04

3,04

3,19

Měsíční splátka

11 773 Kč

11 773 Kč

11 896 Kč

Poplatek za vedení

150 Kč

150 Kč

150 Kč

Poplatek za sjednání

4 250 Kč

0 Kč

12 750 Kč

Roční úroková sazba (v %)

Pramen: vlastní zpracování, čerpáno z: Finance.cz. Najdi nejlepší hypotéku [online]. [cit. 2013-01-09]. Dostupné z:

53

samotná hypoteční kalkulačka je dostupná na adrese http://www.finance.cz/bydleni/kalkulacky-aaplikace/nejlepsi-hypoteka/

62

Tabulka č. 11: Přehled hypotečních úvěrů s nejnižší úrokovou sazbou a se splatností úvěru 20 let dle hypoteční kalkulačky Poskytovatel úvěru

LBBW Bank

Roční úroková sazba 3,04

Hypotéka ČS

Volksbank

3,04

3,19

(v %) Měsíční splátka

9 462 Kč

9 462 Kč

9 591 Kč

Poplatek za vedení

150 Kč

150 Kč

150 Kč

Poplatek za sjednání

4 250 Kč

0 Kč

12 750 Kč

Pramen: vlastní zpracování, čerpáno z: Finance.cz. Najdi nejlepší hypotéku [online]. [cit. 2013-01-09]. Dostupné z:

Výše nabízených ročních úrokových sazeb je čistě orientační, jsou to hodnoty minimální, pro jejichž získání musí žadatel splnit doplňující podmínky. Takže reálná výše úrokové sazby může být vyšší. Stejně tak uvedená výše měsíčních splátky nezahrnuje dodatečné poplatky a navíc její výše se může změnit po skončení doby fixace úrokové sazby. Po posouzení uvedených parametrů bych doporučila využít služeb České spořitelny, která nabízí nejnižší úrok a nulové poplatky za sjednání úvěru. Měsíční poplatky za vedení účtu jsou u všech uvedených bank shodné. Zda volit patnáctiletou nebo dvacetiletou dobu splatnosti by záviselo na páru, zda by preferoval nižší měsíční splátky, ale platil by déle. Takže by v důsledku na úrocích zaplatil více. Nebo zvýšit měsíční splátku a zkrátit si dobu splácení o celých pět let. Vzhledem k finančním možnostem páru bych doporučila patnáctiletou splatnost úvěru. 4.5.2

Nabídka s využitím hypotečního specialisty

Na schůzce s hypotečním specialistou, kterému jsem předložila požadavky na hypoteční úvěr, mi byl vypracován návrh doporučených hypotečních úvěrů. Kritéria jako je výše úvěru, fixace úrokové sazby a doba splatnosti byly nastaveny shodně jako s využitím hypoteční kalkulačky. Jelikož se jednalo o zprostředkovatele, který spolupracuje s více bankovními domy, mohl mi předložit srovnání mezi několika produkty. Byly mi doporučeny produkty České spořitelny, LBBW Bank a Equa Bank. Tabulka č. 12: Přehled hypotečních úvěrů se splatností 15 let navrhnutých specialistou Poskytovatel

Česká spořitelna

LBBW Bank

Equa Bank

Roční úroková sazba

3,89

3,43

3,44

63

(v %) Poplatek za zpracování Poplatek za odhad nemovitosti Poplatek za čerpání Jednorázové poplatky celkem Poplatek za vedení hyp. úvěru Měsíční splátka Měsíční poplatek za běžný účet Měsíční splátka celkem

0 Kč

4 250 Kč

2 800 Kč

3 900 Kč

4 500 Kč

3 800 Kč

2 000 Kč

0 Kč

0 Kč

5 900 Kč

8 750 Kč

6 600 Kč

150 Kč

150 Kč

150 Kč

12 494 Kč

12 137 Kč

12 103 Kč

60 Kč

50 Kč

0 Kč

12 704 Kč

12 337 Kč

12 253 Kč

768 140 Kč

748 954 Kč

741 779 Kč

2 292 620 Kč

2 229 361 Kč

2 212 136 Kč

Celkové náklady po dobu fixace úrokové sazby Celkové náklady za hyp. úvěr Pramen: vlastní zpracování

Tabulka č. 13: Přehled hypotečních úvěrů se splatností 20 let navrhnutých specialistou Poskytovatel Roční úroková sazba (v %) Poplatek za zpracování Poplatek za odhad nemovitosti Poplatek za čerpání Jednorázové poplatky celkem Poplatek za vedení hyp. úvěru Měsíční splátka

Česká spořitelna

LBBW Bank

Equa Bank

3,59

3,43

3,44

3 000 Kč

4 250 Kč

2 800 Kč

3 900 Kč

4 500 Kč

3 800 Kč

2 000 Kč

0 Kč

0 Kč

8 900 Kč

8 750 Kč

6 600 Kč

150 Kč

150 Kč

150 Kč

9 958 Kč

9 842 Kč

9 807 Kč

64

Měsíční poplatek za běžný účet Měsíční splátka celkem

60 Kč

50 Kč

0 Kč

10 168 Kč

10 042 Kč

9 957 Kč

618 980 Kč

611 287 Kč

604 019 Kč

2 449 220 Kč

2 418 899 Kč

2 396 276 Kč

Celkové náklady po dobu fixace úrokové sazby Celkové náklady za hyp. úvěr Pramen: vlastní zpracování

V tabulkách č. 11 až 14 je názorně vidět, jak se liší výše úrokových sazeb udávaných hypoteční kalkulačkou a skutečně nabízených. Ve výše zpracovaných nabídkách je počítáno se zřízením běžného účtu u poskytovatele hypotečního úvěru, aby byla udělena sleva na úrokové sazbě. Bonus nabízí Equa Bank, při čerpání bude připsána částka 5 000 Kč. Česká spořitelna nabízí bonus za věrnost. Při splatnosti 20 let bude zákazníkovi vyplacena prémie v celkové výši 68 000 Kč (rozdělena na 3 části, připsání v 6., 11. a 16. roce). Nabídky byly vypracovány, pokud by žadateli byli oba z páru. Ale bylo by možné, aby žadatelem byl pouze muž, jelikož splňuje podmínky pro přidělení úvěru i samostatně. Parametry jednotlivých úvěrů by zůstaly zachovány. Já bych volila jednu z nabídek Equa Bank. Samozřejmě celkové náklady za hypoteční úvěr se změní, pokud dojde ke změně úrokové sazby. Přesto jsou nejpřijatelnější. Zda zvolit dobu splatnosti na 15 nebo 20 let záleží na tom, kolik by žadatelé preferovali ponechat si volných finančních prostředků. Jelikož úrokové sazby jsou mírně vyšší, než udávají tabulky s minimálními hodnotami, už bych jednoznačně nevolila patnáctiletou splatnost úvěru. Přesto bych ji upřednostňovala.

65

5 Situace na hypotečním trhu V roce 2007 zasáhla svět Americká finanční krize. Banky po celém světě se následně snažily předejít problémům a zvýšili požadavky při vyřizování hypotečních úvěrů. Některé banky, před hypoteční krizí, nabízely výši úvěru dokonce ve výši 120 % ze zástavní ceny nemovitosti. Dnes je trend opačný. Banky upouští od úvěrů do takto vysokých částek, pokud nemají ze strany klienta dostatečné zajištění. Rostoucí nezaměstnanost byla také přitěžujícím faktorem. U žadatelů hrozilo nesplácení úvěru.

5.1 Stav do roku 2011 Po Sametové revoluci byly hypoteční úvěry vnímány jako „nový“ produkt. Chvíli trvalo, než si získal důvěru potenciálních klientů. Bylo potřeba se naučit s tímto produktem nejen pracovat, ale také ho lidem nabízet. Během následujících dvou let většina bank, mající významné postavení na českém finančním trhu, získala oprávnění k hypoteční činnosti. V roce 1997 Asijská finanční krize měla neblahý vliv na vývoj hypoték. Mnoho bank mělo problém ustát tuto krizi. Muselo tedy dojít ke změně strategie, aby nastal nárůst zájmu o hypoteční produkty. K tomu měla pomoci i státní podpora například v podobě možnosti odečtu úroků od základu daně. Banky se zaměřili nabízet klientům hypotéky jako možnost dosažení vlastního bydlení. V roce 2000 byla ale krize překonána a hypoteční úvěry se pomalu stávaly oblíbenými a vyhledávanými produkty. 54 V tabulce je možno vyčíst postupný růst obliby hypotečních úvěrů (jedná se o souhrn smluv uzavřených domácnostmi, podnikatelskými subjekty a municipalitami). Možnost vlastnictví nemovitosti je velkým lákadlem. Jak už za účelem vlastního bydlení či možnosti následného pronájmu a tím získání příjmu v podobě nájmu. Růst počtu smluv je patrný až do roku 2007 (v tomto roce je nárůst podstatně vyšší než v předchozích letech). Příčinou tohoto vývoje je nejen možnost pro více subjektů si hypotéku pořídit, ale i vznik nových druhů hypoték. Jedná se o bezúčelné (americké) hypotéky, později o hypotéky pro absolventy škol, kteří nemají dostatečné příjmy pro přiznání úvěru, nebo tzv. hypotéku na hypotéku (možnost refinancování původní hypotéky).

54

OSTATEK, Libor. Hypoindex.cz. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? [online]. 18. 11. 2010 [cit. 2012-03-10]. Dostupné z:

66

Tabulka č. 14: Souhrn nově uzavřených smluv hypotečních úvěrů a jejich celková výše v letech 2002-2011 rok

počet nově uzavřených

výše jistiny celkem

státní podpora vyplacená k

smluv (tis. ks)

(mld. Kč)

hypotečním úvěrům (mil. Kč)

2002

21,55

30,31

463,90

2003

32,17

47,60

496,40

2004

41,81

68,13

472,50

2005

52,39

98,32

343,60

2006

69,19

140,66

174,40

2007

85,76

184,05

76,70

2008

69,67

184,99

24,00

2009

45,23

89,75

9,50

2010

52,05

95,86

18,10

2011

72,72

141,20

23,40

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2012-03-10]. Dostupné z:

Nabídka hypoték se postupem času rozšiřuje, roste i počet společností na trhu poskytující úvěry na bydlení, což značně ovlivňuje konkurenceschopnost. Hypoteční společnosti snižují úrokové sazby, a tím lákají nové potenciální zájemce o úvěr. Klienti navíc mají možnost fixace úrokových sazeb, na počátku zavádění se jednalo o jedno, tří nebo pětiletou fixaci. Vliv na tak vysoký počet smluv v roce 2007 mělo i plánované zvýšení DPH na stavební práce od 1. 1. 2008. Lidé chtěli získat úvěr za výhodných podmínek, což si o roku 2008 nemysleli. Celkově roky 2008 a 2009 nebyly pro hypoteční úvěry příliš příznivé. Úrokové sazby rostly, růst reálného příjmu se zpomalil, zvyšovala se obava z růstu cen nemovitostí, klesl i zájem o pořizování nemovitostí za účelem pronájmu. Zvýšená míra nezaměstnanosti jistě také nebyla podpůrnou silou pro pořizování si úvěru. V roce 2010 se ale hypotékám začalo opět blýskat na lepší časy. Konkurence mezi bankovními ústavy postupně snižovala úrokové sazby, což zájemci o úvěr hodnotili velmi pozitivně a počet uzavřených smluv se opět začal zvyšovat. Rostoucí trend se udržel i v následujícím roce.55

55

Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2012-03-11].

67

Dostupné

z:

Graf č. 2: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003-2010

úroková sazba v %

7,00 6,00 5,00 4,00

T2 repo sazba

3,00

hypoindex

2,00 1,00 0,00 01.09.02 14.01.04 28.05.05 10.10.06 22.02.08 06.07.09 18.11.10

Pramen: vlastní zpracování, data čerpána z: Hypoindex.cz [online]. [cit. 2012-03-15]. Dostupné z: , Česká národní banka. Jak se vyvíjela dvoutýdenní repo sazba ČNB? [online]. [cit. 2012-03-15]. Dostupné z:

V předchozím grafu si lze povšimnout vztahu mezi vývojem hypoindexu (souhrnný ukazatel průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů) a T2 repo sazbou.

Linie znázorňující

hypoindex téměř kopíruje trend T2 repo sazby, během roku 2008 ovšem dochází k oddalování křivek, tedy křivka hypoindexu příliš nereaguje na klesající tendenci repo sazby. Od roku 2010 hypoindex opět následuje trend repo sazby.

5.2 Rok 2012 a predikce dalšího vývoje V roce 2012 byla velmi vysoká obliba hypotečních úvěrů. Úrokové sazby na rekordně nízkých hranicích a opětovné uvolňování podmínek poskytnutí jsou jistě dobrou motivací využít hypoteční úvěr k pořízení si vlastního bydlení. Snahou bank také bude udržet si stávající klienty. Náklady spojené s přebíráním nových zákazníků jsou vyšší, než pokud vynaloží úsilí o udržení již zavedeného klienta. Tato snaha se může objevit například v nabídce nižších úrokových sazeb pro stávající klienty. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2012 je podle prvních odhadů ve výši 122 miliard Kč. Což je druhý nejvyšší výsledek za posledních 15 let vývoje českého hypotečního bankovnictví. Výše průměrných úrokových sazeb se pohybovala i na úrovni 3,25 %.56

56

Patria online. Hypoteční trh loni stoupl o 3 procenta, jde o druhý nejúspěšnější rok [online]. 2013 [cit. 201301-08]. Dostupné z:
68

Co pravděpodobně ovlivnilo žadatele zřídit si hypoteční úvěr v loňském roce, aby dosáhl takovýchto výsledků? Zásadním faktorem byla určitě výše úrokových sazeb.

Relativně

stabilní ceny nemovitostí, plánované zvýšení DPH a změny ve stavebním spoření mohly být další impulsem využít současné situace na hypotečním trhu a neodkládat nákup nemovitostí na později. Markantnější pokles úrokových sazeb se neočekává, proto byl rok 2012 vhodnou příležitostí využít hypoteční úvěr a vyřešit si bytovou situaci. Do budoucna lze očekávat, zvláště pokud se udrží stávající hodnoty úrokových sazeb, že hypoteční úvěry budou stále velmi oblíbenou formou získání vlastního bydlení. V případě, kdy by se snížila atraktivita koupě nemovitosti a úrokové sazby by klesly ještě o něco níže nebo by alespoň stagnovaly, lze predikovat využití hypotečních úvěrů k refinancování. Tyto náznaky se objevovaly již během roku 2012, takže pokud úrokové sazby budou i nadále klesat, refinancování bude velkým lákadlem i do budoucna.

69

Závěr Mít střechu nad hlavou je jednou ze základních lidských potřeb. V dnešní době, kdy se ceny nemovitostí pohybují v řádech milionů, není jednoduché pro většinu obyvatel České republiky našetřit dostatečné finance na koupi domu či bytu. Hypoteční úvěr je jednou z možných forem získání potřebných finančních prostředků na vyřešení bytové situace. Během zkoumání vývoje hypotečního bankovnictví jsem zjistila, že má u nás dlouhou tradici. Formování v České republice probíhalo již od 18. století. Podobu přibližující se té dnešní ale získal až po roce 1990, kdy byly přijaty první zákony definující hypoteční obchody. Během následujících 15 let byly tyto zákony upravovány a zdokonalovány. Abych uvedla podstatu hypotečního úvěrování, v úvodu práce jsem představila základní dělení úvěrů obecně, posléze jsem uvedla typy, se kterými je možné se v bankovním sektoru setkat. Další části jsou již věnovány hlavní myšlence této práce. Banka, jež může schvalovat hypoteční úvěry, musí vlastnit licenci k vydávání hypotečních zástavních listů. To znamená, že HZL jsou nedílnou součástí hypotečního bankovnictví. Abych lépe pochopila způsob krytím hypotečního úvěru, uvedla jsem ve své práci základní informace o hypotečních zástavních listech a možných operacích s nimi. Zjistila jsem, že jsou vhodným prostředkem k investování a obchodování s nimi je považováno za bezpečnou formou zhodnocení volných finančních prostředků. Prvním cílem mé práce byla analýza podmínek poskytování hypotečních úvěrů. Na klienta žádajícího o úvěr jsou kladeny vysoké nároky z hlediska zajištění úvěru a jeho následné schopnosti splácet. Po situaci na americkém hypotečním trhu jsou i banky u nás obezřetnější a snaží se klienta důsledně prověřit předtím, nežli úvěr schválí. K prověřování jim složí i různé registry dlužníků. Při vyřizování hypotečního úvěru mají žadatelé možnost zvolit si parametry úvěru. Jsou-li klienti pro banku přijatelní, schválí jim úvěr s požadovanými vlastnostmi. Na výběr je opravdu z mnoha variant nastavení. Výší úvěru počínaje a možností nastavení splátek konče. Opravdu je vhodné důkladně se seznámit s veškerými podmínkami čerpání úvěru a nechat si poradit od odborníka. Pro některé klienty může být obtížné zorientovat se ve všech 70

možnostech nabízených bankou. Osobně jsem využila služeb hypotečního specialisty. Potenciálním žadatelům o úvěr bych doporučila také si s ním sjednat schůzku a nechat si vysvětlit výhody a nevýhody jednotlivých nabídek. Na trhu je možnost výběru z více než desítky bankovních institucí nabízejících sjednání hypotečního úvěru. Při zkoumání podrobnější nabídky hypotečních produktů vybraných bank jsem zjistila, že u konkrétní instituce jsou uvedeny základní informace o poskytovaných službách. Tyto informace slouží spíše k utvoření představy o daném produkty, pokud ale chcete vědět podrobné informace, neváhejte se obrátit na pracovníka banky a vyžádat si veškeré podklady, které vám může poskytnout. Při řešení praktického příkladu mne zaujalo, do jaké výše doplňkové poplatky ovlivňují výši vrácené částky. Při sjednávání úvěru je důležité seznámit se se všemi výdaji, které nás v souvislosti s vyřízením, čerpáním a následným splácením úvěru čekají. Takovéto poplatky mohou značně navýšit sumu, kterou je bance nutné splatit. Na závěr bych dodala, že hypoteční úvěry jsou, dle mého mínění a na základě zkoumání dané problematiky, v současné době velmi vhodným prostředkem, jak si pořídit vlastní nemovitost. Nastavené podmínky a výše úrokových sazeb jsou pro klienty vstřícné. Zváží-li žadatel veškeré výhody a nevýhody plynoucí z dlouhodobého zadlužení, může být hypoteční úvěr jako formy financování bydlení dobrá volba.

71

Seznam použité literatury Zákony [1]

zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

Knižní zdroje BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s., [3] s. příl. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-901-4865-4. [3] DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví. 1.vyd. Praha: VŠE, 1996, 212 s. ISBN 80-7079079-2. [4] FREIBERG, František. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: Vydavatelství ČVUT, 2000, 181 s. ISBN 80-010-2106-8. [5] HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s. ISBN 978-807-3726-737. [6] PAVELKA, František. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902-2432-6. [7] POLIDAR, Vojtěch a Marcus PEERAER. Úvěrové obchody. 2., přeprac. vyd. Praha: Bankovní institut, 1998, vii, 356 s. [8] REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6. [9] SYROVÝ, Petr, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Ilustrace Stanislav Holý. Praha: Grada, 2009, 143 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 978-80-247-2388-4. [10] ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Vyd. 1. Brno: Masarykova univerzita, 2001, 119 s. ISBN 80-210-2732-0. [11] ŠIMÁNKOVÁ, Jitka, Petr SYROVÝ a Jan ŠÍMA. Jak na úvěry. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2004, 104 s. Otázky a odpovědi z praxe. ISBN 80-735-7015-7. [2]

Elektronické zdroje [12] www.cnb.cz [13] www.csas.cz [14] www.csob.cz [15] www.equabank.cz [16] www.kb.cz [17] www.mfcr.cz [18] www.mmr.cz [19] BUČKOVÁ, Veronika. Finance.cz. Bonita klienta – jak a proč ji banky zjišťují? [online]. 2009 [cit. 2012-12-19]. Dostupné z: 72

[20] Česká spořitelna. Profil České spořitelny [online]. [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [21] Česká spořitelna. Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu [online]. 2012 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [22] ČNB. Banky a pobočky zahraničních bank (k 31.12.2012) [online]. [cit. 201301-06]. Dostupné z: [23] ČSOB. Bydlení [online]. 2013 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [24] ČSOB. O společnosti ČSOB [online]. 2012 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [25] ČSOB. Úrokové sazby hypotečních úvěrů [online]. 2012 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [26] Finance.cz. Druhy hypotečních úvěrů. [online]. [cit. 2012-09-07]. Dostupné z: [27] Finance.cz. Najdi nejlepší hypotéku [online]. [cit. 2013-01-09]. Dostupné z: [28] Finance.cz. Seznam hypotečních bank [online]. [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [29] HOVORKA, Jiří. Měšec.cz. Centrální registr dlužníků: Česká finta, jak napálit zájemce o půjčku [online]. 2010 [cit. 2012-12-19]. Dostupné z: [30] Hypoindex.cz [online]. [cit. 2012-03-15]. Dostupné z: , Česká národní banka. Jak se vyvíjela dvoutýdenní repo sazba ČNB? [online]. [cit. 2012-03-15]. Dostupné z: [31] KB. Oznámení Komerční banky, a.s. o úrokových sazbách v českých korunách [online]. 2013 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [32] KB. Základní informace [online]. [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [33] Měšec.cz. Podmínky poskytnutí státní podpory [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: [34] Měšec.cz. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty [online]. [cit. 201301-04]. Dostupné z: [35] Měšec.cz. Státní příspěvek na bytovou výstavbu [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: 73

[36] Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2012-03-11]. Dostupné z: [37] Ministerstvo pro místní rozvoj. Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby [online]. [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: [38] OSTATEK, Libor. Hypoindex.cz. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh? [online]. 18. 11. 2010 [cit. 2012-03-10]. Dostupné z: [39] Patria online. Hypoteční trh loni stoupl o 3 procenta, jde o druhý nejúspěšnější rok [online]. 2013 [cit. 2013-01-08]. Dostupné z: [40] ROZKOŠNÝ, Petr. Penízenavíc.cz. 100% hypotéka v roce 2012, je možné ji získat? [online]. 2012 [cit. 2012-12-21]. Dostupné z: [41] Stav českých bank - vizualizace svěřených peněz, počtu klientů a zaměstnanců [online]. 2011 [cit. 2013-01-06]. Dostupné z: [42] SVAČINA, Luboš. Hypoindex.cz. Na co všechno je možné použít hypotéku? [online]. 2009 [cit. 2013-01-03]. Dostupné z: [43] Luboš. Hypoindex.cz. Sazby jsou nízko. Státní podpora hypoték končí [online]. 2011 [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: [44] ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex.cz. Daňové zvýhodnění hypoték: Jen 80 tis. Kč [online]. 2011 [cit. 2013-01-04]. Dostupné z:

74

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Vlivy jednotlivých faktorů na trhu s HZL Tabulka č. 2: Doklady nutné k předložení při žádosti o hypoteční úvěr Tabulka č. 3: Vývoj výše státní podpory na bytovou výstavbu od října 1995 do současnosti Tabulka č. 4: Vývoj výše státní podpory na pořízení staršího bydlení od září 2002 do 31.1.2012 Tabulka č. 5: Výše minimálních úrokových sazeb u produktu Hypotéka České spořitelny (hodnoty platné k 1.7.2012) Tabulka č. 6: Srovnání hypotečních úvěrů nabízených ČSOB Tabulka č. 7: Přehled ročních úrokových sazeb u hypoték nabízených ČSOB Tabulka č. 8: Přehled minimálních ročních úrokových sazeb u hypotečních úvěrů nabízených KB Tabulka č. 9: Přehled minimálních ročních úrokových sazeb Equa bank Tabulka č. 10: Přehled hypotečních úvěrů s nejnižší úrokovou sazbou a se splatností úvěru 15 let dle hypoteční kalkulačky Tabulka č. 11: Přehled hypotečních úvěrů s nejnižší úrokovou sazbou a se splatností úvěru 20 let dle hypoteční kalkulačky Tabulka č. 12: Přehled hypotečních úvěrů se splatností 15 let navrhnutých specialistou Tabulka č. 13: Přehled hypotečních úvěrů se splatností 20 let navrhnutých specialistou Tabulka č. 14: Souhrn nově uzavřených smluv hypotečních úvěrů a jejich celková výše v letech 2002-2011

75

Seznam grafů Graf č. 1: Výše vyplacených státních podpor v letech 1996 – 2012 (hodnoty v mil. Kč) Graf č. 2: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003-2010

76

Přílohy Příloha č. 1: Návrh hypotečních úvěrů specialistou

77